Luận văn: Thực trạng quản lý quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Quận Ba Đình

Chia sẻ: Nguyen Bao Ngoc | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:62

Thêm vào BST

Báo xấu

269
lượt xem 57
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đô thị với tốc độ hóa Đô thị hoá ngày càng cao là một xu thế tất yếu của các quốc gia trên thế giới. Trong sự nghiệp phát triển nền kinh tế – văn hoá - xã hội của mỗi một quốc gia, các Đô thị đóng vai trò như những trung tâm hạt nhân quan trọng. Với vị trí xác định là trung tâm Hành chính và chính trị của Thủ đô Hà Nội, trong những năm qua theo đường lối của Đảng, được sự quan tâm nhiều mặt của Trung ương, Thành phố, đặc biệt là...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Thực trạng quản lý quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Quận Ba Đình

Luận văn Thực trạng quản lý quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Quận Ba Đình 1
Lời Mở đầu Đô thị với tốc độ hóa Đô thị hoá ngày càng cao là một xu thế tất yếu của các quốc gia trên thế giới. Trong sự nghiệp phát triển nền kinh tế – văn hoá - xã hội của mỗi một quốc gia, các Đô thị đóng vai trò như những trung tâm hạt nhân quan trọng. Với vị trí xác định là trung tâm Hành chính và chính trị của Thủ đô Hà Nội, trong những năm qua theo đường lối của Đảng, được sự quan tâm nhiều mặt của Trung ương, Thành phố, đặc biệt là sự lãnh đạo, chỉ đạo thường xuyên của Thành uỷ, UBND Thành phố, Đảng bộ chính quyền và nhân dân Quận Ba Đình đã lỗ lực, quyết tâm thực hiện và hoàn thành nhiệm vụ được giao đạt được nhiều thành tựu trong phát triển Kinh tế – Xã hội: kinh tế tăng trưởng nhanh và liên tục, Văn hoá - Xã hội có bước tiến bộ, xây dựng và quản lý Đô thị chuyển biến tích cực. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì quá trình xây dưng phát triển Đô thị tại Quận cũng diễn ra rất nhanh song chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển theo quy hoạch.Trong khi tốc độ Đô thị hoá phát triển nhanh nhu cầu cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ phát triển nhiều khi không được quản lý theo quy hoạch. Nếu công tác quản lý quy hoạch xây dựng là tiền đề cho việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về xây dựng thì Cấp phép xây dựng là nhiệm vụ trực tiếp để thực hiện xây dựng theo quy hoạch và kiến trúc Đô thị. Trong những năm qua, Quận Ba Đình đã có những biện pháp để quản lý quy hoạch và xây dựng theo quy hoạch, nhất là trong vấn đề cấp giấy phép xây dựng và coi đây là công tác trọng tâm để xây dựng và phát triển Cơ sở hạ tầng Đô thị và kinh tế xã hội ngày. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện vẫn còn những bất cập cần cần được xem xét có hướng giải quyết một cách hiệu quả. 2
Là một sinh viên chuyên ngành Kinh tế và Quản lý Đô thị, qua thời gian thực tập tại phòng Địa chính – Nhà đất và Đô thị Quận Ba Đình em nhận thấy đây là một vấn đề đang diễn ra và có nhiều tồn tại cần được tháo gỡ giải quyết ở hầu hết các Đô thị. Với sự hướng dẫn tận tình của các cán bộ cơ quan nơi thực tập em đã quyết định chọn đề tài “Thực trạng quản lý quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Quận Ba Đình ”. Dựa trên những kiến thức đã học và số liệu thực tế, bằng phương pháp thu thập xử lý số liệu, phương pháp luận, phương pháp thống kê. Em xin nêu ra một số thực trạng quản lý quy hoạch, vấn đề cấp phép xây dựng và một số giải pháp cần thiết phải tập trung thực hiện trong thời gian tới trên địa bàn Quận Ba Đình. Bố cục của chuyên đề thực tập tổng hợp gồm 3 phần. - Chương I: cơ sở lý luận và khoa học về công tác quản lý quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng. - ChươngII: Thực trạng công tác quản lý quy hoạch và cấp giấy phép trên địa bàn Quận Ba Đình. - ChươngIII: Một số giải pháp nhằm thực hiện công tác quản lý quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng có hiệu quả 3
4
ChươngI: cơ sở lý luận và khoa học về quản lý quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng. I. Khái niệm về quản lý quy hoạch. Trước hết ta cần hiểu “ Quy hoạch xây dựng Đô thị đảm bảo phân bố hợp lý các khu vực sản xuất, tổ chức cuộc sống mọi hoạt động hàng ngày của người dân đô thị, tạo cơ cấu hợp lý trong phân bố dân cư và sử dụng đất đai, tạo môi trường trong sạch, an toàn tạo điều kiện hiện đại hoá cuộc sống. Đồng thời quy hoạch xây dựng Đô thị cụ thể hoá chiến lược phát triển, nhằm xác định sự phát triển hợp lý của Đô thị trong từng giai đoạn và định hướng phát triển lâu dài cho Đô thị”. Quản lý quy hoạch Đô thị là tổng thể các biện pháp, cách thức mà chính quyền Đô thị vận dụng các công cụ quản lý để tác động vào các hoạt động xây dựng và phát triển Đô thị( chủ yếu là không gian vật thể )nhằm đạt được các mục tiêu đề ra. Trong điều lệ quản lý Đô thị ban hành kèm theo Nghị Định 91/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ đã xác định nội dung của Quản lý nhà nước về quy hoạch Đô thị gồm: a, Ban hành các quy định về quản lý quy hoạch xây dựng Đô thị b, Lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng Đô thị. c, Quản lý việc cải toạ và xây dựng các công trình trong Đô thị theo quy hoạch đô thị được duyệt. d,Bảo vệ cảnh quan môi trường sống Đô thị. e, Quản lý việc sử dụng và khai thác cơ sở hạ tầng kỹ thuật Đô thị. g, Giải quyết tranh chấp, thanh tra và xử lý vi phạm những quy định về quản lý Đô thị. Trên thực tế để giảm bớt chồng chéo trong cấp quản lý Nội dung q uản lý quy hoạch và xây dựng Đô thị được cụ thể hoá thành những nhiệm vụ chủ yếu sau: 5
1.1. Lập và xét quy hoạch xây dựng Đô thị. Đây là một nội dung quan trọng, dựa trên quy hoạch chung xây dựng Đô thị Thành phố xác định phương hướng, nhiệm vụ cải tạo và xây dựng Đô thị về không gian kiến trúc, cơ sở hạ tầng, tạo lập môi trường sống thích hợp có xét đến sự cân đối hài hoà giữa sự mở rộng Đô thị với sản xuất kinh doanh đảm bảo an ninh quốc phòng và các hoạt động kinh doanh khác, với việc bảo tồn các di tích lịch sử, cảnh quan thiên nhiên. Đồ án quy hoạch xây dựng Đô thị phải do các tổ chức chuyên môn được Nhà nước công nhận lập ra và phải tuân theo các tiêu chuẩn quy phạm, quy trình kỹ thuật của Nhà nước hoặc được Nhà nước cho phép sử dụng. Đồ án quy hoạch xây dựng được duyệt là cơ sở pháp lý để quản lý Đô thị, tiến hành các công tác đầu tư xây dựng, lập các kế hoạch cải tạo, xây dựng hàng năm, ngắn hạn và dài hạn thuộc các ngành địa phương. Trong quá trình thực hiện cần được xem xét, điều chỉnh đồ án quy hoạch xây dựng cho phù hợp vơi thực tế phát triển Đô thị. Sau khi điều chỉnh, đồ án đó phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đồ án quy hoạch chung xây dựng Đô thị cần xác định phương hướng phát triển không gian Đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tạo lập môi trường sống thích hợp có xét đến sự cân đối hài hoà giữa việc mở rộng Đô thị với các hoạt động sản xuất nông nghiệp, hoạt động kinh tế và đảm bảo an ninh quốc phòng với việc bảo tồn các di tích lịch sử, cảnh quan thiên nhiên. Đồ án quy hoạch chi tiết được lập trên cơ sở bản đồ địa hình và địa chính ( tỷ lệ 1/500 và 1/2000) của Đô thị nhằm cụ thể hoá và làm chính xác các quy định của Đồ án quy hoạch xây dựng chung Đô thị và lập cho các khu đất có yêu cầu cải tạo, xây dựng trong khu vực phát triển giai đoạn trước mắt trên 10 năm để laàm cơ sở xây dựng các công trình trên mặt đất và công trình ngầm. Dựa trên các đồ án quy hoạch chi tiết để phân chia và quy định cụ thể 6
chế độ quản lý sử dụng các khu đất hoặc các lô đất dành cho việc sử dụng công cộng, tư nhân phục vụ cho mục đích cải tạo chỉnh trang , xây dựng các công trình Nhà ở, dịch vụ, sản xuất, khu cây xanh, công viên văn hoá nghỉ ngơi, nghiên cứu chuẩn bị mặt bằng khu đất, cải tạo và phát triển mạng lưới Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, quy định việc giữ gìn, tôn tạo và phát triển các công trình kiến trúc và các khu vực cảnh quan thiên nhiên có giá trị, đảm bảo an toàn phòng chaý chữa cháy và bảo vệ môi truờng Đô thị. Đồ án quy hoạch xây dựng đô thị còn là cơ sở quy định chế độ quản lý sử dụng đất đai cho các đối tượng sử dụng, nghiên cứu đề xuất các định hướng kiến trúc, nghiên cứu phân kỳ đầu tư cải tạo xây dựng, xác định chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng các đường phố, soạn thảo quy chế quản lý xây dựng. 1.2. Soạn thảo và Ban hành các quy định về quản lý quy hoạch xây dựng Đô thị. Nghị quyết của Chính phủ dùng để ban hành các chủ trương chính sách, biện pháp lớn, nhiệm vụ kế hoạch, ngân sách nhà nước và các mặt công tác khác của Chính phủ. Nghị định của Chính phủ d ùng để ban hành các quy định nhằm thực hiện pháp luật, pháp lệnh của Quốc hội, các quy định về nhiệm vụ quyền hạn, tổ chức bộ máy các cơ quan Nhà nước, các điều lệ, các quy định về chế độ quản lý hành chính Nhà nước. Các văn bản pháp quy về quản lý quy hoạch xây dựng đô thị là các văn bản về lập, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch xây dựng Đô thị , các văn bản về kiểm soát phát triển Đô thị theo quy hoạch : Giới thiệu địa điểm, cấp chứng chỉ quy hoạch, xét duyệt các dự án đầu tư ; giao đất cho thuê đất, lập thẩm định các thiết kế xây dựng, cấp giấy phép đâù tư, cấp giấy phép xây dựng Đô thị, kiểm tra giám định chất lượng công trình; lập hồ sơ hoàn công; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình; các văn bản về thanh tra, kiểm tra giám, xử phạt hành chính trong quản lý trật tự xây dựng Đô thị, các văn bản pháp quy định về chức 7
năng, nhiệm vụ của cơ quan, bộ máy quản lý quy hoạch và xây dựng Đô thị , quy trình kỹ thuật, tiêu chuẩn kỹ thuật, chỉ dẫn thiết kế .. . có liên quan. Những văn bản mà Nhà nước đã ban hành để góp phần vào công cuộc xây dựng và quản lý Đô thị như: - Nghị Định 48/CP ngày 05/05/1997 c ủa Chính phủ về Xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý xây dựng, quản lý nhà và các công trình kỹ thuật hạ tầng Đô thi. - Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của CHính phủ về Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đât đai. - Quyết định 109/2001/QĐ-UB của UBND Thành phố về việc ban hành Quy đinh cấp giấy phép xây dựng các công trình trên địa bàn Thành phố Hà Nội. - Quyết định số25/2002/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đảm bảo trật tự an toàn vệ sinh môi trường trong quá trình xây dựng các công trình tại Thành phố Hà Nội. - Quyết định 19/2003/QĐ-UB Của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn Thành phố. Đây là những ví dụ về việc lập các văn bản pháp quy quy qiúp cơ quan quản lý các cấp có cơ sở để Quản lý Đô thị được tốt hơn. 1.3. Xây dựng hệ thống kiểm soát và phát triển Đô thị theo quy hoạch và pháp luật. 1.3.1. Quản lý Nhà nước trong cải tạo và xây dựng công trình theo quy hoạch. Các công trình trong Đô thị bao gồm các công trình trên mặt đất, các công trình ngầm hoặc trên không, kể cả các công trình điêu khắc, áp phích, 8
biển quảng cáo đều phải được thiết kế, xây dựng theo quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, theo dự án đầu tư và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Quản lý công việc cải tạo và xây dựng công trình trong Đô thị cần lựa chọn địa điểm xây dựng và cấp chứng chỉ quy hoạch để hướng dẫn việc sử dụng đất Đô thị, cấp giấy phép xây dựng hoặc ra quyết định đ ình chỉ việc xây dựng cải tạo các công trình xây dựng, hướng dẫn cải tạo và xây dựng công trình, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình, điều tra thống kê và lưu trữ hồ sơ các công trình trong Đô thị. Chủ đầu tư khi lập dự án khả thi hoặc thiết kế xây dựng công trình trong Đô thị phải làm đơn xin cơ quan quản lý quy hoạch Đô thị giới thiệu địa điểm xây dựng. Khi địa điểm đã được xác định, kiến trúc sư trưởng hoặc Sở xây dựng cấp chứng chỉ quy hoạch theo đề nghị của chủ đầu tư. Sau khi dự án đã được duyệt, chủ đầu tư phải làm các thủ tục nhận đất, xin cấp đất, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước cấp có thẩm quyền. Việc cấp giấy phép cải tạo và xâydựng phải căn cứ vào giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất và sở hữu công trình, các điều kiện tối thiểu vệ sinh, bảo vệ môi trường, các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc Đô thị, về mỹ quan công trình, cảnh quan Đô thị và các tiêu chuẩn, các quy phạm về quy hoạch Đô thị và các quy định về xây dựng Đô thị. Việc xây dựng các công trình ngầm duới các tuyến đường phố chính của Đô thị phải được tiến hành đồng bộ, khơỉ công xây dựng cùng một lúc và công trình ngầm phải hoàn thiện trước khi xây dựng trên mặt đất. Trong trường hợp chưa đủ điều kiện xây dựng đồng bộ mà vẫn phải tiến hành từng phần thì phải được Chủ tịch UBND Thành phố cho phép. Các tổ chức cá nhân sử dụng công trình kiến trúc phải giữ gìn, duy trì hình thể kiến trúc công trình và trồng cây xanh cho phù hợp với quy hoạch xây dựng Đô thị đã đựơc phê duyệt. UBND Quận phải đảm bảo cho các 9
đường phố, quảng trường, nhà ga, vườn hoa, công viên, cầu cống, hầm ngầm được chiêu sáng và có tên gọi cho công trình đó, các công trình kiến trúc phải có số đăng ký theo quy định của Nhà nước để quản lý. Việc bố trí, lắp đặt các biển báo thông tin, quảng cáo, tranh tượng ngoài trời của các tổ chức cá nhân có ảnh hưởng đến bộ mặt kiến trúc Đô thị và mỹ quan đường phố phải có giấy phép lưu hành của Sở văn hoá và giấy phép xây dựng của Kiến trúc sư trưởng hoặc Sở xây dựng của Thành phố. Các loại cây xanh tiếp cận mặt phố chính đều phải trồng theo quy hoạch và do cơ quan có thẩm quyền cho phép trồng hoặc chặt bỏ để đảm bảo yêu cầu sử dụng và mỹ quan Đô thị, cải tạo về khí hậu vệ sinh môi trường và không làm hư hỏng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật dưới mặt đất cũng như trên không. 1.3.2. Giới thiệu địa điểm xây dựng các công trình trong Đô thị. Trong nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường, việc tìm kiếm địa điểm xây dựng rõ ràng không thể tiến hành theo những trình tự thủ tục cứng nhắc. Trên cơ sở quy hoạch xây dựng Đô thị được duyệt, Nhà nước chỉ lo lựa chọn và quyết định những địa điểm xây dựng công trình có tầm quan trọng đặc biệt về kinh tế, văn hoá, phục vụ đời sống xã hội và cơ sở hạ tầng chung cho Đô thị mà trong quy hoạch chung, quy hoạch chuyên ngành, quy hoạch chi tiết chưa làm rõ được như: các khu sứ quán, tháp truyền hình, các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tập trung, các dịch vụ công cộng ... Đối với các công trình khác, các chủ đầu tư có thể tìm đất xây dựng thông qua các công ty đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cho các khu đất xây dựng tập trung giới thiệu, tiếp thị thông qua các phương tiện thông tin đại chúng ... hoặc thông qua việc giao dịch mua bán, chuyển giao sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 1.3.3. Cấp chứng chỉ quy hoạch. Muốn cho công tác xây dựng theo quy hoạch đ ược đưa vào nề nếp, chính quyền Đô thị cần tạo ra môi trường pháp lý thích hợp. Môi trường pháp về xây 10
dựng đô thị trên cơ sở Hiến pháp và Pháp luật cùng với các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước. Việc quản lý xây dựng Đô thị là một quá trình từ chuẩn bị đầu tư đến kết thúc đầu tư xây dựng. Cấp chứng chỉ quy hoạch là giấy chứng nhận về quy hoạch, nhằm cung cấp các dữ kiện về sử dụng đất đai, yêu cầu xây dựng công trình trên khu đất và việc sử dụng các cơ sở Hạ tầng có liên quan đến khu đất cho các chủ đầu tư thực hiện triển khai xây dựng theo đúng quy hoạch đ ược duyệt. Đơn xin cấp chứng chỉ quy hoạch của chủ đầu tư gửi tới Sở Xây dựng hay Sở kiến trúc quy hoạch cần có các nội dung sau: - Họ, tên người địa diện chủ đầu tư, địa chỉ của chủ đầu tư. - Địa điểm dự kiến xây dựng và nguồn gốc cũng như hiện trạng khu đất đó. - ý đồ đầu tư : chức năng công trình Đô thị có nhiệm vụ cung cấp chứng chỉ quy hoạch để làm cơ sở cho các chủ đâù tư tiến hành lập dự án khả thi thiết kế công trình . - Cở sở để cấp chứng chỉ quy hoạch là: đơn xin cấp chứng chỉ quy hoạch của chủ đầu tư, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, các tiêu chuẩn, quy phạm và xây dựng đô thị, vệ sinh môi trường, an toàn ...được cơ quan Nhà nước ban hành hoặc cho phép sử dụng. Trong chứng chỉ quy hoạch cần xác định rõ nhứng yêu cầu về vệ sinh an toàn phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường. Các yêu cầu về sử dụng đất đai, chức năng khu đất, loại công trình cấm xây dựng, kiến trúc và cảnh quan Đô thị như: màu sắc, vật liệu, mái...Quan hệ giữa địa điểm xây dựng với tổng thể, giới hạn khu đất trong chỉ giới xây dựng và đường đỏ, mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất... Chứng chỉ quy hoạch là cơ sở pháp lý để các nhà quản lý xây dựng Đô thị cấp phép xây dựng. 11
1.4. Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm Nội dung thanh tra, kiểm tra viẹc thực hiện quy định quản lý quy hoạch xây dưụng Đô thị là phát hiện các vi phạm về quy hoạch xây dựng ở Đô thị mà thực tế thường phát sinh như: phát hiện và xử lý các trường hợp cấp giấy phép xây dựng không đúng thẩm quyền, phát hiện và xử lý các trường hợp cấp giấy phép xây dựng không đúng thẩm quyền, phát hiện các đơn vị thi công không có tư cách pháp nhân, phát hiện hành vi xây dựng phá dỡ công trình không có giấy phép hoặc làm không đúng với giấy phép; vi phạm việc bảo vệ cảnh quan môi trường sống của Đô thị, các vi phạm về sử dụng và khai thác công trình kết cấu hạ tầng ký thuật Đô thị như cấp nước sinh hoạt, điện dân dụng ,… không có giấy phép. Uỷ ban nhân dân phường thực hiện chức năng kiểm tra, giám sát hoạt động của các tổ chức và cá nhân trên địa bàn về việc thực hiện các quy định quản lý quy hoạch Đô thị và pháp luật, thực hiện việc cưỡng chế thi hành các quyết định xử lý của cơ quan Nhà nước. Uỷ ban Nhân dân Quận, huyện có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc kiểm tra, thanh tra và chỉ đạo UBND cấp dưới xử lý các vi phạm về quy hoạch, xây dựng, khai thác và sử dụng công trình trong Đô thị theo pháp luật. Uỷ ban Nhân dân Thành phố ban hành các quy định và chỉ đạo UBND cấp dưới thực hiện việc thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm về quản lý quy hoạch xây dựng Đô thị trong toàn thành phố. Các sở chuyên ngành chịu trách nhiệm trước UBND Thành phố quản lý Nhà nước về quy hoạch Đô thị, hướng dẫn Uỷ ban nhân dân cấp dưới về chuyên môn nghiệp vụ và chịu trách nhiệm về hiệu quả quản lý của ngành mình trên toàn Thành phố. Uỷ ban Nhân dân các cấp phối hợp với các cơ quan quản lý Nhà nước trên địa bàn được giao quản lý có trách nhiệm kiểm tra, phát hiện các vi phạm trật tự xây dựng và có biện pháp xử lý kịp thời. 12
II. Mục đích và quy trình cấp phép xây dựng. Căn cứ vào Nghị định 15/CP ngày 04/3/1994 của Chính Phủ về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ xây dựng và Nghị định 34/CP ngày 23/4/1994 c ủa Chính phủ về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Tổng cục địa chính. Căn cứ Quy chế quản lý đầu tư và Xây dựng ban hành kèm theo Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7/1999 c ủa Chính phủ, để tăng cường công tác quản lý quy hoạch Đô thị và đất đai trên địa bàn Thành phố. UBND Thành phố ra quy định về “ cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà Nội ” ( ban hành kèm theo Quyết định 109/2001/QĐ-UB ngày 8/11/2001 của UBND Thành phố Hà Nội ). 2.1. Mục đích và yêu cầu của cấp giấy phép xây dựng. Cấp giấy phép xây dựng các công trình nhằm tạo cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thực hiện xây dựng các công trình nhanh chóng, thuận tiện. Đảm bảo quản lý việc xây dựng theo quy hoạch và tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan: Bảo vệ cảnh quan thiên nhiên, môi trường, bảo tồn các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh và các công trình kiến trúc có giá trị ; phát triển kiến trúc mới, hiện đại, đậm đà bản sắc dân tộc và sử dụng hiệu quả đất đai xây dựng công trình. Trên cơ sở cấp giấy phép xây dựng làm căn cứ để kiểm tra giám sát thi công, xử lý các vi phạm về trật tự xây dựng, lập hồ sơ hoàn công và đăng ký sở hữu hoặc sử dụng công trình. 2.2. Đối tượng phải xin phép xây dựng. Các đối tượng phải xin phép xây dựng bao gồm; - Nhà ở riêng lẻ của Nhân dân không thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng được quy định tại điều 33 Quy chế quản lý đầu tư và Xây dựng (ban hành theo Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7/1999 của Chính phủ). 13
- Các công trình thuộc các dự án của tư nhân, tổ chức kinh doanh không thuộc doanh nghiệp Nhà nước, không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước hoặc vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước. - Các công trình của cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế, các công trình tôn giáo chủ đầu tư xin cấp giấy phép xây dựng phải cóp trách nhiệm chấp hành đúng, đầy đủ các quy định của pháp luật và giấy phép xây dựng được cấp. Công trình được khởi công xây dựng sau 25 ngày kể từ khi : đã nộp đủ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng hợp lệ (có biên nhận hồ sơ hợp lệ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ) nhưng không được cơ quan cấp giấy phép xây dựng trả lời lý do không cấp giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư được khởi công xây dựng sau khi đã báo cáo UBND phường biết, biết về ngày khởi công bằng văn bản. Chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hậu quả gây ra, do thực hiện không đúng giấy phép xây dựng và thiệt hại do việc xây dựng công trình của mình gây ra đối với công trình ngầm, trên mặt đất và trên không có liên quan. Trong khi xây dựng, chủ đầu tư phải đảm bảo trật tự, vệ sinh môi trường, che chắn công trình đảm bảo an toàn cho nhân dân và các công trình xung quanh theo quyết định của Nhà nước và của UBND Thành phố. Nếu gây ra thiệt hại tới quyền lợi, nhà cửa các công trình của tổ chức và nhân dân thì phải bồi thường. Nếu có tranh chấp, không giải hoà được thì hai bên sẽ giải quyết theo quy định của UBND Thành phố và pháp luật hiện hành. 2.3. Điều kiện được cấp phép xây dựng. Chủ đầu tư phải có một trong các loại giấy tờ về sử dụng đất sau thì được xét cấp giấy phép xây dựng: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này do Tổng cục địa chính phát hành kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ gia đình 14
hoặc là giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Nghị định 60/Cp ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Đô thị. - Quyết định giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích xây dựng Nhà ở và các công trình khác c ủa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích làm nhà ở, chuyên dùng trong quá trình thực hiện các chính sách về đất đai qua từng thời kỳ của Nhà nước mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng từ đó đến nay. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp có tên trong sổ địa chính, giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho nguời sử dụng và không có khiếu kiện, không có tranh chấp. - Giấy tờ thừa kế nhà, đất. Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bàn nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất ở được UBND phường xác nhận , thẩm tra lô đất đó không có tranh chấp và được UBND cấp Quận xác nhận kết quả thẩm tra của UBND phường. - Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo hướng dẫn thông tư số 47/BXD – XDCBĐT ngày 5/8/1989 và thông tư số 02/BXD- ĐT ngày29/4/1992 của BXD hướng dẫn thực hiện ý kiến của Thường trực hội đồng Bộ trưởng về việc hoá giá nhà cấp III, cấp IV tại các Đô thị từ trước ngày 15/10/1993 hoặc từ 15/10/1993 đến trước ngày 5/7/1994 mà trong giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó. Trong trường hợp hộ gia đình không có loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định nhưng được UBND cấp phường thẩm tra là đất đó đang sử dụng không có tranh chấp, được UBND cấp Quận xác nhận kết quả thẩm tra 15
của UBND phường thì cũng được xét cấp giấy phép xây dựng ( thời gian thẩm tra không quá 10 ngày và thời gian xác nhận không quá 7 ngày ) 2.4. Chủ thể quản lý công tác cấp phép xây dựng. * Chủ tịch UBND Quận Chủ tịch UBND Thành phố phân cấp cho Chủ tịch UBND quận cấp giấy phép xây dựng mới và cải tạo nhà ở riêng lẻ thuộc sở hữu tư nhân có quy mô từ 5 tầng trở xuống, không hạn chế diện tích sàn xây dựng và cấp giấy phép xây dựng các công trình có tổng diện tích sàn không quá 1000 m2 thuộc các dự án đầu tư của tư nhân, các tổ chức kinh tế không thuộc doanh nghiệp Nhà nước xây dựng trên địa bàn quận, huyện (trừ các công trình tiếp giáp mặt phố được quy định tại phụ lục kèm theo quy định này). Chủ tịch UBND quận phải cấp giấy phép xây dựng, quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng đúng theo quy hoạch được duyệt và quy định của pháp luật, đảm bảo quản lý có hiệu quả trật tự xây dựng trên địa vàn và sự chỉ đạo nghiệp vụ, chuyên môn của Sở Xây dựng. *Sở, ngành liên quan Văn phòng kiến trúc sư trưởng thành phố có trách nhiệm - Cung cấp đầy đủ hồ sơ quy hoạch chi tiết được duyệt, kiến trúc các khu vực cho Sở Xây dựng và UBND các quận, huyện(gọi chung là cơ quan cấp giấy phép xây dựng). - Thoả thuận bằng văn bản về quy hoạch, kiến trúc các công trình cụ thể tại các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết hoặc các khu vực có yêu cầu cao, đặc biệt về quy hoạch- kiến trúc, các công trình di tích lịch sử, văn hoá, tượng đài, tranh hoành tráng theo yêu cầu của Chủ đầu tư và cơ quan cấp giấy phép xây dựng. *Sở địa chính- Nhà đất có trách nhiệm: 16
- Có văn bản hướng dẫn và kiểm tra UBND các quận, huyện thực hiện trách nhiệm liên quan. - Trả lời các cơ quan cấp giấy phép xây dựng về các vấn đề liên quan đến mốc giới địa chính khi có yêu cầu. *Ban tôn giáo Thành phố có trách nhiệm - Thoả thuận bằng văn bản cho chủ đầu tư đối với các công trình tôn giáo sửa chữa lớn có thay đổi kết cấu, kiến trúc hoặc khôi phục công trình tôn giáo bị hư hỏng, xuống cấp. - Có văn bản chấp thuận hoặc không chấp thuận cho chủ đầu tư đối với các công trình tôn giáo xây dựng mới(Nhà, tượng, bia, đài, tháp và các công trình nhằm mục đích thờ tự). * Sở văn hoá thông tin có trách nhiệm: Có giấy phép về nội dung quảng cáo, tượng đài và tranh hoành tráng theo yêu cầu của Chủ đầu tư hoặc thoả thuận bằng văn bản khi có yêu cầu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng. *Các tổ chức liên quan khác Để thực hiện cấp phép xây dựng cho các công trình, trong trường hợp cần thiết cơ quan cấp giấy phép xây dựng có thể xin ý kiến các tổ chức liên quan, các tổ chức liên quan có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp phép xây dựng. 2.5. Căn cứ để cấp giấy phép xây dựng. Để xét cấp giấy phép xây dựng cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải dựa vào các căn cứ sau; 2.5.1. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng do chủ đầu tư buộc làm ba bộ, một bộ trả cho người xin phép xây dựng, hai bộ nộp cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng. 17
2.5.2. Quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2.5.3. Thiết kế xây dựng công trình đã được lập thẩm định và phê duyệt theo quy định tại điều 36 của NGhị định 52/1999/NĐ-CP và hướng dẫn của Bộ Xây Dựng. 2.5.4. Quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm về kiến trúc, quy hoạch, xây dựng, vệ sinh môi trường và các văn bản có liên quan. 2.6. Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở và sửa chữa, cải tạo mở rộng nhà ở hiện có gồm: a, Đơn xin phép cấp giấy xây dựng cho chủ đầu tư đứng tên ( kèm theo chứng chỉ quy hoạch nếu có ) b, Bản sao có thi thự 1 trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, kèm theo trích lục bản đồ hoặc trích đo trên thực địa hoặc sơ đồ ranh giới lô đất. c, Giấy phép đăng ký kinh doanh( nếu là công trình xây dựng của doanh nghiệp) d, Ba bộ hồ sơ thiết kế: - Mặt bằng công trình trên lô đất, tỷ lệ 1/200-1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình - Mặt bằng các tầng, các mặt đất và mặt cắt của công trình tỷ lệ 1/100- 1/200. - Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100-1/200 và chi tiết mặt cắt móng tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện tỷ lệ 1/100-1/200. Giải pháp gia cố, chống đỡ khi tháo rỡ công trình liền kề và cam kết chịu trách nhiệm (đối với các công trình xây xen, hồ sơ thiết kế phải do tổ chức hoặc cá nhân có giấy phép hành nghề. Đối với nhà ở dưới 3 tầng có vốn
quy hoạch chi tiết được phê duyệt không nằm trong khu trung tâm, ven đường phố chính Đô thị, khu vực bảo vệ thiên nhiên, không sát công trình văn hoá lịch sử được công nhận thì chủ đầu tư có thể tự lập hồ sơ thiết kế xây dựng và phải tự chịu trách nhiệm về an toàn, bền vững của công trình. Đối với Hồ sơ khảo sát hiện trạng xác định khả năng nâng tầng, thay đổi sơ đồ kết cấu và biện pháp gia cố giống như xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới, sửa chữa, cỉa toạ nhà ở cũ ngoài ra còn có ảnh chụp khổ 9cm x12cm mặt chính công trình có không gian liền kề kế trước khi cải tạo, sửa chữa, mở rộng. Đối với các công trình là di tích văn hoá, lịch sử danh lam thắng cảnh được Nhà nước công nhận phải có giấy phép của Bộ trưởng bộ văn hoá thông tin và phải tuân theo các quy định của pháp luật về Bảo vệ và sử dụng di tích lịch sử văn hoá danh lam thắng cảnh. Nếu là các công trình tôn giáo phải có văn bản chấp thuận của Ban tôn giáo Thành phố và của UBND Thành phố. Việc quản lý đầu tư xây dựng và thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng các công trình tôn giáo phải tuân thủ các quy định Đ12 của Nghị định 26/1999/NĐ-CP ngày 19/4/1999 c ủa Chính phủ về hoạt động tôn giáo 2.8. Trình tự cấp phép xây dựng. Các công trình xây dựng Đô thị theo thông tư hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng và căn cứ theo NĐ 91/CP ngày 17/8/1994 ban hành điều lệ quản lý quy hoạch Đô thị và NĐ 177/CP ngày 20/10/94 ban hành điều lệ quản lý đầu tư và xây dựng của Chính phủ gồm các bước sau: a, Tiếp nhận và phân loại hồ sơ xin phép xây dựng. Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có nhiệm vụ cử cán bộ có đủ tư cách thẩm quyền và nhân lực tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, kiểm tra nội dung và quy cách hồ sơ, sau đó phân loại ghi vào sổ theo dõi công trình. 19
Khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (đơn xin phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở, các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc của thửa đất như Bằng khoán điền thổ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tr ước đây …). Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi mã vào số vào phiếu nhận, có chữ ký cuả bên giao và bên nhận hồ sơ. Sau đó cán bộ hẹn ngày giải quyết vào giấy nhận hồ sơ và được lập thành 2 bản, một bản giao cho chủ đâù tư và một bản lưu tại cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng thì người tiếp nhận hồ sơ phải trả lời rõ lý do từ chối cho đương sự biết. Trong thời hạn tối đa là 7 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, người tiếp nhận hồ sơ phải trực tiếp thông báo bằng văn bản cho đ ương sự biết yêu cầu cần bổ xung hồ sơ. Chủ đầu tư có quyền đề nghị người tiếp nhận hồ sơ giải thích rõ những yêu cầu cần bỏ xung và hoàn chỉnh hồ sơ cho hợp lệ. Cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm đáp ứng đề nghị của đương sự. Thời gian hiệu chỉnh hồ sơ không tính vào thời gian thụ lý hồ sơ. Thời gian giải quyết cấp giấy phép xây dựng công trình không quá 25 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, khuyến khích việc thụ lý hồ sơ nhanh hơn thời gian quy định và đảm bảo đúng pháp luật. Trường hợp có nguy cơ sụp đổ, kể từ khi nhậ n được đơn trình báo của chủ nhà UBND phường, phòng Địa chính – Nhà đất và Đô thị quận phải kiểm tra và xác nhận ngay hiện trạng nguy hiểm của công trình. Cơ quan quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng trong vòng 7 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lý. Chủ đầu tư phải tự tổ chức thực hiện chống đỡ và có biện pháp phòng ngừa để đảm bảo an toàn cho người và môi trường xung quanh. Đối với nhà ở riên lẻ thì thời gian giải quyết cấp giấy phép xây dựng không quá 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. b, Tham vấn ý kiến của tổ chức có liên quan. 20