Lý thuyết quy hoạch đô thị (giáo án điện tử): Phần 2

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:217

Thêm vào BST

Báo xấu

29
lượt xem 14
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tiếp nội dung phần 1, Lý thuyết quy hoạch đô thị (giáo án điện tử): Phần 2 cung cấp cho người đọc những kiến thức như: quy hoạch chi tiết xây dựng các khu chức năng đô thị; hồ sơ quy hoạch xây dựng đô thị. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Lý thuyết quy hoạch đô thị (giáo án điện tử): Phần 2

PHAÀN NAÊM QUY HOAÏCH CHI TIEÁT XAÂY DÖÏNG CAÙC KHU CHÖÙC NAÊNG ÑOÂ THÒ CHÖÔNG 7: QUY HOAÏCH XAÂY DÖÏNG KHU ÔÛ TRONG ÑOÂ THÒ 7.1. KHAÙI NIEÄM VEÀ KHU ÔÛ ÑOÂ THÒ 7.1.1. Khu ôû trong ñoâ thò Ñaát ôû laø moät trong 4 loïai ñaát chính cuûa ñaát daân duïng ñoâ thò, laø khu chöùc naêng chính chieám dieän tích lôùn nhaát trong khu daân duïng ñoâ thò Tuøy thuoäc vaøo loaïi ñoâ thò, ñaát ôû coù theå ñöôïc phaân ra caùc caáp sau (theo ñieàu 5-TCVN 4449:1987): - Ñoâ thò loaïi raát lôùn: coù tieåu khu (hoaëc ñôn vò ôû), khu nhaø ôû, khu thaønh phoá. - Ñoâ thò loaïi lôùn: coù tieåu khu (hoaëc ñôn vò ôû), khu nhaø ôû, khu thaønh phoá - Ñoâ thò loaïi trung bình: coù tieåu khu (hoaëc ñôn vò ôû), coù theå coù khu nhaø ôû. - Ñoâ thò loaïi nhoû: coù tieåu khu (hoaëc ñôn vò ôû). - Thò traán coù caùc nhoùm nhaø. Khu ôû bao goàm moät soá tieåu khu (hoaëc ñôn vò ôû) vaø caùc coâng trình phuïc vuï coâng coäng caáp II (caáp ñònh kyø), khu caây xanh nghæ ngôi vaø heä thoáng kyõ thuïaät phuïc vuï nhu caàu sinh hoïat ñònh kyø ngaén ngaøy cho ngöôøi daân trong khu nhaø ôû ñoù. Giôùi haïn cuûa khu ôû thöôøng laø caùc ñöôøng giao thoâng chính ñoâ thò vaø caùc ranh giôùi töï nhieân nhö soâng hoà, keânh raïch…. Quy moâ dieän tích khu ôû ñöôïc xaùc ñònh theo taàng cao nhaø ôû (theo baûng 12- TCVN 4449:1987) Baûng 7.1 Giôùi haïn Taàng cao Dieän tích (ha) (ngöôøi) 1 2 ñeán 3 4 ñeán 5 6 ñeán 8 9ñeán 12 Nhoû nhaát 12.000 16.000 20.000 24.000 28.000 70 Lôùn nhaát 16.000 24.000 30.000 33.000 40.000 100 Khu ôû coù theå phaân thaønh 2 loaïi: khu ôû cuõ vaø khu ôû môùi. 134
7.1.2. Ranh phuïc vuï vaø ranh haønh chính Ranh phuïc vuï: Trong lyù luaän thaønh phoá Harlow, khu ôû ñöôïc hình thaønh treân cô sôû caùc ñôn vò ñoâ thò. Caùc ñôn vò ñoâ thò naøy tuyø theo qui moâ maø bao goàm 1 hay nhieàu ñôn vò ôû, ñöôïc ñònh hình lan toûa theo dieän roäng coù dieän tích truøng khôùp vôùi vuøng phuïc vuï cuûa caùc trung taâm khu vöïc. Caùc ñôn vò ñoâ thò ñöôïc hình thaønh beân trong ranh giôùi vuøng phuïc vuï cuûa heä thoáng trung taâm phuïc vuï coâng coäng ñoâ thò. Trong khi ñoù, lyù luaän Ñôn vò laùng gieàng cuûa C. Perry ñeà xuaát (1939) döïa vaøo moái quan heä cô baûn nhaát cuûa coäng ñoàng khu vöïc: chöùc naêng phuïc vuï giaùo duïc. Ranh haønh chính: Ranh haønh chính coù tính chaát quaûn lyù con ngöôøi vaø laõnh thoå, duøng ñeå phaân ñònh ranh giôùi veà maët chính quyeàn vaø chöùc naêng quaûn lyù haønh chính. Do vaäy vieäc phaân caáp ñaát ôû theo loïai ñoâ thò, cuï theå laø caùc khu ôû, caùc ñôn vò ôû, nhoùm ôûø …neân tính toaùn sao cho töông öùng vôùi moät ñôn vò haønh chính caùc caáp nhö quaän, phöôøng, khu phoá, …Tuøy thuoäc vaøo quy moâ daân soá vaø loïai ñoâ thò, caàn toå chöùc caùc caáp cuûa Ñaát ôû theo ranh haønh chaùnh ñeå coù theå thuaän lôïi trong vieäc xaây döïng caùc coâng trình coâng coäng phuïc vuï theo caùc caáp. Hôïp nhaát ranh haønh chaùnh vaø ranh qui hoaïch ñeå deã quaûn 1yù veà qui hoaïch vaø veà maët chính quyeàn ñoái vôùi ngöôøi daân ñoâ thò. 7.2. VÒ TRÍ VAØ CHÖÙC NAÊNG CUÛA KHU ÔÛ TRONG ÑOÂ THÒ 7.2.1. Vò trí cuûa khu ôû trong ñaát daân duïng ñoâ thò Khu ôû laø moät ñôn vò quy hoïach cô baûn ñoái vôùi caùc ñoâ thò lôùn vaø cöïc lôùn. Khu ôû coù theå naèm xen caøi hoaëc coù theå naèm taùch bieät vôùi caùc khu chöùc naêng khaùc cuûa ñoâ thò. Vieäc toå chöùc hôïp lyù khu ôû coù yù nghóa quyeát ñònh ñeán chaát löôïng soáng cuûa ngöôøi daân trong ñoâ thò, ñeán moâi tröôøng vaø caûnh quan ñoâ thò. Caùc nguyeân taéc toå chöùc khu ôû trong ñoâ thò: - Phuø hôïp ñònh höôùng phaùt trieån môû roäng thaønh phoá baûo ñaûm phaùt trieån beàn vöõng. - Baûo ñaûm thôøi gian ñi laïi giöõa nôi ôû vaø nôi laøm vieäc. - Baûo ñaûm khoâng bò oâ nhieãm khoùi buïi vaø tieáng oàn nguoàn nöôùc bôûi caùc khu chöùc naêng khaùc: khu coâng nghieäp, khu nghóa trang, beán baõi, kho taøng, giao thoâng chính, giao thoâng ñoái ngoaïi… Vò trí caùc khu ôû - Xung quanh caùc khu trung taâm khu vöïc, baûo ñaûm baùn kính ñi laïi laø nhoû nhaát - Tieáp caän vôùi caùc khu ñaát trung taâm, caây xanh cuaû ñoâ thò - Phuø hôïp vôùi caùc höôùng môû roäng trong töông lai cuaû ñoâ thò 135
- Tieáp caän deã daøng nhöng khoâng bò gaây aûnh höôûng xaáu veà moâi tröôøng ñoái vôùi caùc vò trí laân caän khu coâng nghieäp, truïc giao thoâng chính… - Caùch li tuyeät ñoái ñoái vôùi caùc nguoán gaây oâ nhieãm: nhö nghóa trang, baõi raùc, caùc khu ñaát gaây oâ nhieãm khaùc, v.v.v 7.2.2. Chöùc naêng cuûa khu ôû trong ñoâ thò Trong baát cöù khu ở ñoâ thò naøo cuõng coù caùc chöùc naêng chính sau: 7.2.2.1. Phuïc vuï nhu caàu ôû Nôi ôû chuû yeáu laø nôi con ngöôøi sinh hoaït trong gia ñình ngoaøi gìô lao ñoäng. Ngoøai vieäc sinh hoïat trong gia ñình, ngöôøi daân ñoâ thò cuõng caàn coù moái quan heä giao tieáp trong coäng ñoàng khu vöïc. Beân caïnh ñoù, vaán ñeà haï taàng xaõ hoäi vaø haï taàng kyõ thuaät laø laø nhöõng vaán ñeà lôùn quyeát ñònh ñeán chaát löôïng soáng cuûa ngöôøi daân trong khu ôû. 7.2.2.2. Phuïc vuï nhu caàu nghæ ngôi vaø taùi taïo söùc lao ñoäng: Nghæ ngôi giaûi trí laø moät chöùc naêng quan troïng cuûa ñoâ thò noùi chung vaø khu ôû noùi rieâng. Theo quyõ thôøi gian nghæ ngôi giaûi trí, hoaït ñoäng nghæ ñöôïc chia laøm 3 möùc khaùc nhau: nghæ haøng ngaøy, nghæ haøng tuaàn vaø nghæ ngôi – giaûi trí ôû xa nôi ôû, xa ñoâ thò cö truù, ôû nhöõng nôi coù caùc ñòa hình lòch söû,danh lam thaéng caûnh v..v Vôùi quy moâ cuûa khu ôû, ñôn vò ôû, nhu caàu nghæ ngôi cuûa ngöôøi daân chæ ôû möùc haøng ngaøy. Vì vaäy, caàn phaûi toå chöùc caùc coâng trình coâng coäng phuïc vuï nhu caàu nghæ haøng ngaøy nhö caùc coâng vieân, vöôøn hoa, caâu laïc boä sinh hoïat cho caùc löùa tuoåi…..nhaèm taïo ñieàu kieän cho ngöôøi daân ñöôïc taùi taïo söùc lao ñoäng sau moät ngaøy laøm vieäc vaø hoïc taäp. 7.2.3. Caùc thaønh phaàn ñaát ñai khu ôû ñoâ thò 7.2.3.1. Ñaát xaây döïng ñôn vò ôû: Khu ôû bao goàm moät soá ñôn vò ôû (hoaëc tieåu khu nhaø ôû). Tuøy theo quy moâ daân soá. Khu ôû coù theå coù töø 3-5 ñôn vò ôû. Caùc ñôn vò ôû naøy ñöôïc boá trí xung quanh khu trung taâm cuûa Khu ôû nhaèm ñaûm baûo baùn kính phuïcvuï cuûa caùc coâng trình phuïc vuï coâng coäng 7.2.3.2. Ñaát trung taâm phuïc vuï trong khu ôû: Ñaát trung taâm trong ñôn vò ôû laø ñaát ñeå xaây döïng caùc coâng trình phuïc vuï coâng coäng phuïc vuï ñònh kyø cho ngöôøi daân trong khu ôû. Ñaát trung taâm phuïc vuï coù theå phaân thaønh caùc loïai sau: Ñaát thöông maïi dòch vuï: Laø ñaát xaây döïng caùc coâng trình thöông maïi dòch vuï phuïc vuï nhu caàu mua saém vaø söû duïng dòch vuï ñònh kyø cuûa ngöôøi daân (thöôøng laø haøng tuaàn) nhö: cöûa haøng baùch hoùa, kim khí ñieän maùy, sieâu thò….hoaëc caùc dòch vuï nhö taøi chaùnh ngaân haøng, böu ñieän, thoâng tin lieân laïc….Ñaát thöông maïi dòch vuï thöôøng ñöôïc boá trí doïc theo caùc truïc giao thoâng chính cuûa ñoâ thò ñeå taêng hieäu suaát söû duïng, ñoàng thôøi taïo boä maët hoïat ñoäâng saàm uaát vaø nhoän nhòp cho Khu ôû ñoù. 136
Ñaát haønh chaùnh: Laø ñaát xaây döïng caùc coâng trình haønh chaùnh nhö UÛy ban nhaân daân caùc caáp Phöôøng, Quaän (phuï thuoäc vaøo söï phaân caáp Ñaát ôû theo loaïi ñoâ thò) vaø moät soá caùc coâng trình haønh chaùnh khaùc nhö truï sôû coâng an, caùc phoøng ban theo quy ñònh veà quaûn lyù haønh chaùnh. Ñaát haønh chaùnh thöôøng ñöôïc boá trí taïi nôi yeân tónh, trang nghieâm, thuaän tieän cho vaán ñeà ñi laïi cuûa ngöôøi daân. Ñaát giaùo duïc: Ngoaøi caùc tröôøng tieåu hoïc ñöôïc boá trí trong ñôn vò ôû, trong khu ôû, tuøy thuoäc vaøo quy moâ daân soá cuï theå, coù theå boá trí 1-2 tröôøng caáp 2, vaø 1 tröôøng caáp 3 ñeå phuïc vuï cho nhu caàu veà giaùo duïc cuûa ngöôøi daân. Ñaát giaùo duïc thöôøng ñöôïc boá trí taïi nôi yeân tónh, gaàn caùc khu theå ducï theå thao cuûa khu ôû ñeå hoïc sinh coù theå söû duïng. Ngoøai ra, ñaát giaùo duïc caàn ñöôïc boá trí thuaän lôïi veà maët giao thoâng, nhaát laø giao thoâng ñi boä vaø ñi xe ñaïp ñeå hoïc sinh coù theå an toøan ñeán tröôøng. Ñaát vaên hoùa: Laø nôi boá trí Nhaø vaên hoùa Phöôøng hoaëc Quaän ñeå phuïc vuï caùc nhu caàu sinh hoïat vaên hoùa cuûa ngöôøi daân. Ngoøai ra, coøn coù theå boá trí caùc coâng trình vaên hoùa quy moâ nhoû nhö: thö vieän, hoäi tröôøng ña naêng, caùc lôùp hoïc naêng khieáu… ñeå phuïc vuï nhu caàu sinh hoïat vaên hoùa haøng tuaàn (ñònh kyø) cho caùc löùa tuoåi. Nhaø vaên hoùa coù theå boá trí gaàn khu coâng vieân caây xanh cuûa khu ôû. Ñaát y teá: Laø ñaát xaây döïng traïm y teá Phöôøng hoaëc Quaän. Laø nôi sô caáp cöùu vaø khaùm chöõa beänh cho ngöôøi daân trong khu ôû. Ñaát y teá thöôøng ñöôïc boá trí taïi caùc nôi yeân tónh, nhöng phaûi thuaän lôïi veà maët giao thoâng cô giôùi ñeå coù theå deã daøng chuyeån beänh nhaân leân tuyeán treân 7.2.3.3.Ñaát caây xanh trong khu ôû. Laø ñaát ñeå xaây döïng coâng vieân vaø caùc saän baõi TDTT, caùc nhaø luyeän taäp ñeå phuïc vuï nhu caàu söcù khoûe ngöôøi daân trong khu ôû. Quy moâ vaø chöùc naêng cuûa caùc coâng trình naøy lôùn hôn so vôùi ñôn vò ôû. Khu caây xanh thöôøng ñöôïc boá trí taïi trung taâm cuûa Khu ôû, tieáp caän vôùi caùc ñôn vò ôû nhaèm ñaûm baûo baùn kính phuïc vuï cho caùc Ñôn vò ôû. 7.2.3.4. Ñaát giao thoâng trong khu ôû Khu ôû thöôøng ñöôïc giôùi haïn bôûi heä thoáng giao thoâng chính cuûa Ñoâ thò hoaëc caùc ñieàu kieän töï nhieân nhö soâng raïch…. Trong khu chöùc naêng trong khu ôû, ñöôïc lieân heä vôùi nhau baèng heä thoáng giao thoâng noäi boä. Heä thoáng giao thoâng naøy coù theå laø caùc tuyeán ñöôøng giao thoâng phuï cuûa ñoâ thò, coù caùc chöùc naêng sau: Phaân chia ranh giôùi giöõa caùc ñôn vò ôû vôùi nhau, giöõa ñôn vò ôû vaø trung taâm khu ôû. Laø tuyeán lieân keát caùc ñôn vò ôû vaø trung taâm khu ôû. Laø caùc tuyeán giao thoâng daãn ra caùc truïc ñöôøng chính cuûa Ñoâ thò. 137
7.3. ÑÔN VÒ ÔÛ ÑOÂ THÒ 7.3.1 Khaùi nieäm Ñôn vò ôû 7.3.1.1. Khaùi nieäm Ñôn vò ôû ñöôïc xem laø ñôn vò quy hoaïch cô baûn trong khu nhaø ôû cuûa ñoâ thò, coù quy moâ dieän tích vaø quy moâ daân soá nhaát ñònh, laø nôi cung caáp caùc dòch vuï haøng ngaøy cho ngöôøi daân ñoâ thò maø trong ñoù, tröøông tieåu hoïc laø haït nhaân. Ñôn vò ôû ñöôïc xaùc ñònh bôûi ranh giôùi laø heä thoáng giao thoâng ñoâ thò xung quanh. Ñeå ñaûm baûo an toøan cho moïi ngöôøi daân soáng trong ñôn vò ôû, nhaát laø ngöôøi gia vaø treû em, giao thoâng cô giôùi cuûa ñoâ thò khoâng ñöôïc caét ngang ñôn vò ôû. Ñôn vò ôû, nhö teân goïi cuûa noù, laø teá baøo taïo neân khu ôû cuûa ñoâ thò. Vì vaäy, noù coù nhöõng hoaït ñoäng ñoäc laäp, nhöng vaãn coù söï lieân keát chaët cheõ vôùi caùc ñôn vò ôû khaùc trong khu ôû, vaø caùc khu chöùc naêng khaùc cuûa ñoâ thò. Hình 7.1- Quy hoaïch ñôn vò ôû Quy moâ -Dieän tích - Giôùi haïn veà dieän tích khu ñaát trong ñôn vò ôû coù aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán chaát löôïng cuûa ñôn vò ôû. Cô sôû ñeå xaùc ñònh quy moâ dieän tích cuûa ñôn vò ôû laø khoûang caùch ñi boä töø nhaø ôû ñeán coâng trình coâng coäng toái ña laø 15 phuùt, töông ñöông vôùi khoûang caùch vaät lyù khoûang 400 - 500m. - Giôùi haïn veà dieän tích seõ giuùp cho moïi ngöôøi daân trong ñôn vò ôû,nhaát laø hai ñoái töôïng ngöôøi giaø vaø treû em, baèng phöông tieän xe ñaïp hoaëc ñi boä, coù theå tieáp caän caùc coâng trình coâng coäng phuïc vuï thöôøng kyø moät caùch thuaän tieän, nhanh choùng, an toøan. 138
- Giôùi haïn veà dieän tích seõ ñònh ra khoâng gian vaät lyù cuûa ñôn vò ôû, hình thaønh ranh giôùi cuûa ñôn vò ôû baèng heä thoáng giao thoâng cô giôùi cuûa ñoâ thò. Giôùi haïn naøy seõ goùp phaàn taïo neân caûm giaùc “ ñoäc laäp” cho coäng ñoàng daân cö soáng trong cuøng moät ñôn vò ôû, hình thaønh moái quan heä laùng gieàng vaø söï gaén boù trong moái quan heä xaõ hoäi. Ñaây laø ñieàu maø caùc nhaø xaõ hoäi hoïc caûnh baùo cuoäc soáng hieän ñaïi ñaõ laøm raïn nöùt caùc moái quan heä laùng gieàng trong moät coäng ñoàng daân cö. - Maët khaùc, theo A. Christopher nghieân cöùu veà taâm lyù vaø caûm nhaän khoâng gian ñoâ thò, thì haàu heát cö daân thaønh phoá chæ thöïc söï bieát roõ vaø thoâng thaïo veà khu vöïc hoï sinh soáng trong giôùi haïn chöøng 2- 3 oâ phoá vaø khoâng quaù 7 oâ phoá xung quanh nhaø (töông ñöông 500- 600m). Ñieàu naøy chöùng toû giôùi haïn veà dieän tích cuûa ñôn vò ôû aûnh höôûng ñeán söï gaén boù cuûa coäng ñoàng daân cö khu vöïc, vaø goùp phaàn cuûng coá caùc moái quan heä xaõ hoäi trong coäng ñoàng. Daân soá - Ñôn vò ôû, nhö khaùi nieäm ban ñaàu, laø moät coäng ñoàng daân cö soáng trong moät khoâng gian vaät lyù nhaát ñònh, vôùi heä thoáng coâng trình coâng coäng phuïc vuï caáp thöôøng kyø. Trong ñoù, quy moâ hôïp lyù cuûa tröôøng tieåu hoïc laø yeáu toá quyeát ñònh trong vaán ñeà tính toùan quy moâ daân soá. - Trong moâ hình “ Ñôn vò ôû laùng gieàng” cuûa Clarence Perry, tröôøng tieåu hoïc coù quy moâ 1000 hoïc sinh, töông ñöông vôùi 5.000-6.000 daân. Moâ hình ñôn vò ôû cuûa BN.L.Englehart ñöa ra cô sôû caàn thieát ñeå môû moät tröôøng tieåu hoïc laø 600-800 hoïc sinh, töông ñöông vôùi daân soá töø 5.000-7.000 ngöôøi. - Soá hoïc sinh ñöôïc tính cho 1.000 thöôøng thay ñoåi theo söï phaùt trieån cuûa xaõ hoäi vaø theo cô caáu daân soá ñoâ thò. Quy moâ hôïp lyù cuûa tröôøng tieåu hoïc cuõng thay ñoåi theo töøng thôøi kyø. Vì vaäy, quy moâ daân soá hôïp lyù cuûa moät ñôn vò ôû cuõng thay ñoåi theo tình hình xaõ hoäi cuûa töøng ñoâ thò trong töøng thôøi kyø. - Maët khaùc, veà maët xaõ hoäi hoïc, A. Christopher cho raèng quy moâ daân soá cuûa moät coäng ñoàng coù ñôøi soáng chính trò vaø xaõ hoäi gaén boù seõ laø töø 5.000- 10.000 ngöôøi. Quy moâ hôïp lyù cuûa ñôn vò ôû - Töø söï phaân tích veà quy moâ dieän tích vaø quy moâ daân soá nhö treân, vaán ñeà quy moâ hôïp lyù cuûa ñôn vò ôû ñöôïc xem nhö laø toång hôïp 2 ñieàu kieän treân. - Vôùi baùn kính phuïc vuï toái ña cuûa moät ñôn vò ôû laø 500m, öôùc tính dieän tích toái ña cuûa ñôn vò ôû laø78 ha. - Vôùi quy moâ hôïp lyù cuûa 1 tröôøng tieåu hoïc khoûang 1.000 hoïc sinh (töông ñöông vôùi 25 lôùp), theo TCVN 4449:1987, soá hoïc sinh ñi hoïc cho 1.000 daân töø 100- 125, thì daân soá cuûa moät ñôn vò ôû laø töø 8.000- 10.000 daân. Theo TCVN 4449: 1987, quy moâ daân soá vaø dieän tích tieåu khu ñöôïc xaùc ñònh theo taàng cao theo baûng sau: 139
Baûng 7.2 Giôùi haïn Taàngcao Dieän tích (ha) 1 2 ñeán 3 4 ñeán 5 6 ñeán 8 9 ñeán 12 Nhoû nhaát 4.000 6.000 8.000 9.000 10.000 16 (ngöôøi) Lôùn nhaát 6.000 8.000 11.000 13.000 16.000 25 (ngöôøi) Toång hôïp caùc ñieàu kieän treân, ta coù quy moâ hôïp lyù cuûa ñôn vò ôû laø: Veà quy moâ dieän tích: 20- 30 ha Veà quy moâ daân soá: 5.000- 10.000 daân 7.3.1.2. Caùc khu chöùc naêng vaø nguyeân taéc toå chöùc cô caáu ÑVÔ a. Caùc khu chöùc naêng Caùc thaønh phaàn ñaát ñai trong ñôn vò ôû: Trong ñôn vò ôû, caùc thaønh phaàn ñaát ñai coù theå chia laøm 4 loaïi nhö sau: Ñaát ôû: Bao goàm ñaát xaây dönïg caùc coâng trình nhaø ôû, ñöôøng noäi boä trong cuïm nhaø, nhoùm nhaø coù loä giôùi nhoû hôn 12 m, saân vöôøn trong noäi boä nhoùm nhaø. Ñaát coâng trình coâng coäng: Laø ñaát xaây döïng caùc coâng trình coâng coäng veà thöông maïi, dòch vuï, y teá, vaên hoaù, giaùo duïc, haønh chaùnh phuïc vuï cho nhu caàu haøng ngaøy cuûa ngöôøi daân trong ñôn vò ôû. Ñaát caây xanh- TDTT: Bao goàm ñaát caây xanh vaø caùc saân taäp theå thao ñeå phuïc vuï cho nhu caàu nghæ ngôi, thö giaõn cuûa ngöôøi daân trong ñôn vò ôû. Ngoaøi maûng xanh taäp trung ôû trung taâm ñôn vò ôû, ñaát caây xanh coøn ñöôïc tính treân caùc tuyeán ñöôøng noäi boä cuûa ñôn vò ôû, vaø caùc truïc caûnh quan lieân keát caùc cuïm, nhoùm nhaø. Ñaát giao thoâng: Ñaát xaây döïng heä thoáng giao thoâng noäi boä trong ñôn vò ôû, coù loä giôùi lôùn hôn 12 m, ngoaøi ra coøn coù caùc baõi xe cuûa caùc nhoùm nhaø vaø caùc coâng trình coâng coäng. Caùch phaân chia roõ raøng caùc loaïi ñaát caùc loaïi ñaát nhö treân thöôøng ñöôïc söû duïng ñeå tính toaùn, ñoái chieáu vôùi caùc quy chuaån hieän haønh. Tuy nhieân, trong thöïc teá hieän nay, coù moät soá coâng trình coù chöùc naêng hoãn hôïp xaây döïng treân cuøng moät loâ ñaát (thoâng thöôøng laø chöùc naêng ôû vaø thöông maïi – dòch vuï), vieäc tính toaùn theo chæ tieâu cuï theå nhö treân seõ gaëp khoù khaên. 140
Baûng 7.3. Baûng caân baèng ñaát ñai trong ñôn vò ôû STT THAØNH PHAÀN ÑAÁT ÑAI CHÆ TIEÂU DIEÄN TÍCH TÆ LEÄ m2/ngöôøi ha % 01 Ñaát xaây döïng nhaø ôû 15-30 02 Ñaát coâng trình coâng coäng 3-5 03 Ñaát caây xanh, TDTT 4-8 04 Ñaát giao thoâng 4-8 TOÅNG COÄNG 25-50 20-30 100% Caùc khu chöùc naêng trong cô caáu söû duïng ñaát cuûa ñôn vò ôû: Caùc nhoùm ôû Ñaây laø ñaát chuû yeáu ñeå xaây döïng caùc loaïi nhaø ôû,ø coù quy moâ dieän tích töø 5-7 ha, quy moâ daân soá khoaûng 2.000-3.000 daân. ôû. Moãi nhoùm ôû coù trung taâm phuïc vuï coâng coäng chính laø tröôøng maãu giaùo, vôùi baùn kính phuïc vuï töø 100 ñeán 200 m. Khu trung taâm: coù theå phaân thaønh 2 khu vöïc chính bao goàm Trung taâm ñoäng: laø nôi boá trí caùc coâng trình thöông nghieäp dòch vu ïphuïc vuï nhu caàu haøng ngaøy cuûa ngöôøi daân trong ñôn vò ôû. Ngoaøi vieäc phuïc vuï cho nhu caàu cuûa ngöôøi daân trong trong ñôn vò ôû, caùccoâng trình naøy cuõng caàn phuïc vuï cho khaùch vaõng lai khi ñi ngang qua ñôn vò ôû. Vì vaäy, noù caàn ñöôïc boá trí doïc caùc truïc giao thoâng ñoâ thò cuûa ñôn vò ôû Trung taâm tónh Laø nôi boá trí caùc coâng trình giaùo duïc, y teá, vaên hoùa … keát hôïp vôùi khu caây xanh cuûa ñôn vò ôû. Baùn kính phuïc vuï cuûa khu trung taâm laø 400- 500m Heä thoáng giao thoâng noäi boä Laø heä thoáng giao thoâng trong noäi boä trong ñôn vò ôû, lieân keát caùc nhoùm ôû vôùi nhau vaø vôùi khu trung taâm, vaø noái keát ñôn vò ôû vôùi heä thoáng giao thoâng ñoâ thò, ñaûm baûo phuïc vuï toát cho vieäc ñi laïi nhanh choùng, an toaøn vaø thuaän tieän. b. Nguyeân taéc toå chöùc Caùc khu chöùc naêng trong ñôn vò ôû phaûi ñöôïc boá trí hôïp lyù ñeå ñaùp öùng thuaän tieän nhaát nhu caàu söû duïng cuûa ngöôøi daân trong ñôn vò ôû. Trong caùc khu chöùc naêng treân, caùc nhoùm ôû chieám tæ leä lôùn nhaát. Caùc nhoùm ôû thöôøng ñöôïc boá trí taäp trung xung quanh khu trung taâm cuûa ñôn vò ôû ñeå ñaûm baûo baùn kính phuïc 141
vuï cuûa ñôn vò ôû laø khoûang 400- 500m. Ranh giôùi giöõa caùc nhoùm ôû vaø khu trung taâm laø heä thoáng giao thoâng noäi boä chính trong ñôn vò ôû. Caùc nhoùm ôû coù trung taâm nhoùm laø tröôøng maãu giaùo, vôùi baùn kính phuïc vuï töø 100- 200m. Caùc tröôøng naøy ñöôïc ñaët gaàn khu caây xanh ñeå coù moâi tröôøng trong laønh cho treû em, ñoàng thôøi, noù phaûi tieáp caän vôùi giao thoâng noäi boä chính cuûa ñôn vò ôû. Khu trung taâm phaûi ñöôïc boá trí hôïp lyù theo chöùc naêng ñoäng tónh: Khu ñoäng, vôùi caùc coâng trình thöông maïi dòch vuï laø chính, caàn ñöôïc boá trí tieáp caän giao thoâng ñoâ thò ñeå phuïc vuï khoâng nhöõng cho ngöôøi daân trong ñôn vò ôû, maø caû cho khaùch vaõng lai. Khu tónh, vôùi coâng trình chính laø tröøông tieåu hoïc, keát hôïp vôùi coâng vieân vaø caùc coâng trình khaùc nhö traïm y teá, caâu laïc boä…, ñöôïc boá trí giöõa caùc nhoùm ôû, tieáp caän tröïc tieáp vôùi caùc nhoùm ôû ñeå ñaûm baûo baùn kính phuïc vuï. Heä thoáng giao thoâng noäi boä phaûi ñöôïc boá trí hôïp lyù ñeå lieân keát caùc khu chöùc naêng trong ñôn vò ôû, ñoàng thôøi lieân keát vôùi giao thoâng ñoâ thò. 7.3.2. Moät soá chæ tieâu trong ñôn vò ôû 7.3.2.1. Ñònh nghóa vaø khaùi nieäm Dieän tích saøn ôû (m2): Laø toång dieän tích xaây döïng nhaø ôû trong ñôn vò ôû. Bao goàm dieän tích caùc caên hoä vaø caùc dieän tích khaùc phuïc vuï cho nhaø ôû nhö haønh lang, saûnh, caàu thang…., khoâng bao goàm dieän tích trong toøa nhaø nhöng phuïc vuï cho muïc ñích khaùc nhö thöông maïi, dòch vuï coâng coäng. Maät ñoä dieän tích saøn ôû chung Brutto (m2/ha): Laø tæ soá giöõa toång dieän tích saøn ôû treân dieän tích cuûa ñôn vò ôû. Chæ soá naøy cho bieát hieäu quaû söû duïng ñaát cuûa ñôn vò ôû. Chæ soá dieän tích saøn ôû (m2/ngöôøi): Laø chæ soá cho bieát möùc ñoä tieän nghi veà maët dieän tích trong ñôn vò ôû. Theo quy chuaån hieän nay, chæ tieâu naøy thöôøng laáy 12- 15 m2/ngöôøi. Vôùi caùc khu ñoâ thò môùi, tuøy theo tính chaát vaø nhu caàu hieän nay, coù theå laáy 20- 30 m2/ngöôøi. Maät ñoä daân cö ñôn vò ôû (ngöôøi/ha): Laø tyû soá giöõa toång soá daân treân toång dieän tích ñôn vò ôû. Maät ñoä daân soá thaáp laø khoûang 150- 200 ngöôøi/ha, thöôøng trong ñôn vò ôû coù nhieàu nhaø thaáp taàng, bieät thöï…..Maät ñoä daân cö trung bình khoaûng 250- 300 ngöôøi/ha. Maät ñoâ cao khoaûng 350- 450 ngöôøi/ha, vôùi caùc ñôn vò ôû coù nhieàu nhaø chung cö cao taàng. Maät ñoä dieän tích saøn ôû rieâng Netto (m2/ha): Laø tæ soá giöõa toång dieän tích saøn cuûa caùc nhaø ôû treân dieän tích ñaát ôû töông öùng. Maät ñoä dieän tích cö truù Netto (m2/ha): Laø tæ soá giöõa toång dieän tích cö truù cuûa caùc nhaø ôû treân dieän tích ñaát ôû töông öùng. Maät ñoä cö truù (ngöôøi/ha): Laø tæ soá giöõa soá daân treân dieän tích ñaát ôû töông öùng 142
Maät ñoä xaây döïng (%): Laø chæ tieâu quan troïng trong vieäc quaûn lyù xaây döïng. Chæ tieâu naøy khoáng cheá töông quan giöõa phaàn ñaát xaây döïng coâng trình vaø phaàn khoâng gian troáng nhaèm ñaûm baûo caùc yeâu caàu veà thoâng thoùang, chieáu saùng, phoøng hoûa…. Maät ñoä xaây döïng Brutto Mb Mb = Dieän tích chieám ñaát cuûa caùc coâng trình xaây döïng * 100% Dieän tích ñaát ñôn vò ôû Maät ñoä xaây döïng Netto Mn Mn = Dieän tích chieám ñaát cuûa caùc coâng trình xaây döïng * 100% Dieän tích ñaát ôû - Heä soá söû duïng ñaát: Laø tyû soá giöõa toång dieän tích saøn caùc taàng treân dieän tích khu ñaát. Heä soá naøy noùi leân hieäu quaû söû duïng cuûa khu ñaát vaø toøan ñôn vò ôû. - Taàng cao trung bình Htb: 100 H tb = a1 / h1 + a 2 / h2 + ... + a n / hn Trong ñoù: Htb: Taàng cao trung bình cuûa nhaø ôû a1,a2, ……….,an: Tæ leä % dieän tích saøncuûa töøng loïai hình nhaø ôû treân toång dieän tích saøn toøan ñôn vò ôû. h1,h2, ……….,hn: soá taàng cao cuûa töøng loaïi nhaø ôû. 7.3.2.2. Moät soá chæ tieâu theo Quy chuaån Xaây döïng Baûng 7.4. Maät ñoä dieän tích saøn nhaø ôû Brutto (töông öùng vôùi tieâu chuaån dieän tích nhaø ôû 12 m2/ngöôøi) Maät ñoä Taàng cao 1 2 3 4 5 6 Nhoû nhaát 2.500 3.200 4.600 4.800 5.000 5.200 Lôùn nhaát 3.300 4.800 5.700 6.000 6.300 6.600 7 8 9 10 11 12 Nhoû nhaát 5.400 5.700 6.000 6.200 6.400 6.600 Lôùn nhaát 6.800 7.000 7.300 7.600 7.800 8.000 Baûng 7.5.Maät ñoä dieän tích saøn nhaø ôû Netto (töông öùng vôùi tieâu chuaån dieän tích nhaø ôû 12 m2/ngöôøi) Maät ñoä Taàng cao 1 2 3 4 5 6 Nhoû nhaát 3.600 5.300 7.500 8.900 9.700 11.500 143
Lôùn nhaát 4.600 7.600 9.800 11.500 12.900 13.800 7 8 9 10 11 12 Nhoû nhaát 12.000 12.400 14.000 15.000 15.200 15.600 Lôùn nhaát 15.000 15.600 16.400 16.900 17.400 17.600 Baûng 7.6. Maät ñoä xaây döïng toái ña (netto) cuûa loâ ñaát xaây döïng coâng trình Dieän tích Döôùi 50 50- 100 100- 200 200- 300 300- 400 400- 500 2 ñaát (m ) Maät ñoä 100 90 80 70 60 50 xaây döïng toái ña(%) Baûng 7.7. Maät ñoä xaây döïng toái ña (netto), heä soá söû duïng ñaát toái ña cuûa nhoùm coâng trình, oâ phoá (dieän tích ñaát treân 500 m2) Soá taàng cao trung bình Maät ñoä xaây döïng toái ña(%) Heä soá söû duïng ñaát toái ña 1 70 0,70 2 60 1,2 3 53 1,59 4 47 1,88 5 40 2,00 6 39 2,34 7 36 2,52 8 33 2,54 9 31 2,70 10 28 2,80 11 26 2,86 12 24 2,88 13 22 2,90 14 21 2,94 15 trôû leân 20 3,0- 5,0 Baûng 7.8. Maät ñoä dieän tích saøn nhaø ôû vaø dieän tích ñaát söû duïng ñeå xaây döïng caùc loïai nhaø ôû coù vöôøn rieâng kieåu bieät thöï (öùng vôùi tieâu chuaån dieän tích saøn nhaø ôû 12 m2/ngöôøi) Loaïi nhaø ôû Ñaát ôû Ñaát tieåu khu Ñaát khu nhaø ôû Maät ñoä Maät ñoä Maät ñoä 2 m /ha m /ngöôøi m /ha m /ngöôøi m /ha m2/ngöôøi 2 2 2 2 Nhaø 1 taàng 120m2 ñaát 3.300 32- 40 2.500 54- 60 1.900 67- 72 cho hoä 3-4 ngöôøi 3.800 2.800 2.200 2 150 m ñaát cho hoä 5- 4.000 33- 37 3.000 45- 50 2.300 58- 62 6 ngöôøi 4.400 3.400 2.600 2 Nhaø 2 taàng 100m ñaát 4.000 33- 37 3.000 45- 50 2.300 58- 62 144
cho hoä 3-4 ngöôøi 4.400 3.400 2.600 120 m2 ñaát cho hoä 5- 5.200 25- 28 3.800 35- 40 2.900 47- 52 6 ngöôøi 5.800 4.200 3.200 Baûng 7.9. Dieän tích loâ ñaát cho caùc hoä töï xaây döïng nhaø ôû Vò trí khu vöïc xaây döïng Dieän tích moãi loâ ñaát cho 1 hoä Ñoâ thò lôùn vaø raát lôùn Ñoâ thò nhoû vaø trung bình Trung taâm vaø truïc giao Töø 60 ñeán 100 thoâng chính Noäi thaønh Töø 60 ñeán 80 Töø 80 ñeán 120 Ven noäi, ngoaïi thaønh Töø 80 ñeán 120 Töø 100 ñeán 150 Baûng 7.10. Maät ñoä dieän tích saøn nhaø ôû vaø dieän tích ñaát söû duïng cho caùc hoä töï xaây (öùng vôùi tieâu chuaån dieän tích saøn nhaø ôû 12 m2/ngöôøi) Loaïi nhaø ôû Ñaát ôû Ñaát tieåu khu Ñaát khu nhaø ôû Maät ñoä Maät ñoä Maät ñoä m2/ha m2/ngöôøi m2/ha m2/ngöôøi m2/ha m2/ngöôøi Nhaø 1 taàng 100m2 ñaát 3.400 30- 36 2.800 36- 44 2.200 48- 56 cho hoä 3-4 ngöôøi 4.000 3.300 2.600 150 m2 ñaát cho hoä 5- 4.000 25- 30 3.300 30- 36 2.800 38- 44 6 ngöôøi 4.800 4.000 3.300 Nhaø 2 taàng 100m2 ñaát 3.800 25- 32 3.100 32- 38 2.400 40- 50 cho hoä 3-4 ngöôøi 4.800 4.000 3.200 120 m2 ñaát cho hoä 5- 5.000 20- 24 4.000 26- 30 3.200 32- 38 6 ngöôøi 5.800 4.600 3.800 Baûng 7.11. Khoaûng caùch giöõa caùc nhaø ôû vaø giöõa nhaø ôû vôùi coâng trình coâng coäng theo yeâu caàu veä sinh thoâng gioù vaø chieáu saùng. Khoaûng caùch Taàng cao nhaø ôû 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Giöõa nhöõng caïnh daøi cuûa 13 16 20 24 28 32 36 40 44 48 52 nhaø Giöõa maët nhaø vôùi ñaáu hoài 12 12 16 16 16 20 20 24 24 30 30 hoaëc giöõa 2 ñaàu hoài coù cöûa soå phoøng ôû Giöõa 2 ñaàu hoài khoâng coù Theo khoaûng caùch phoøng chaùy ôû baûng 7.12ù cöûa soå phoøng ôû vaø giöõa caùc nhaø 1 taàng 145
Baûng 7.12. Baäc chòu löûa coâng trình Baäc chòu löûa cuûa moät Baäc chòu löûa cuûa coâng trình khaùc beân caïnh coâng trình I vaø II III IV V I vaø II 6 8 10 10 III 8 8 10 10 IV 10 10 12 15 V 10 10 15 15 7.3.3. Toå chöùc nhaø ôû trong ñôn vò ôû 7.3.3.1. Caùc loaïi nhaø ôÛ Nhaø ôû laø boä phaän chuû yeáu trong toå chöùc khoâng gian cuûa ñôn vò ôû. Trong caùc ñôn vò ôû, phaàn lôùn caùc nhaø ôû ñöôc xaây döïng theo thieát keá maãu nhaèm tieâu chuaån hoùa, coâng nghieäp hoùa xaây döïng, ñoàng thôøi taïo söï thoáng nhaát vaø ñaëc tröng rieâng cho töøng ñôn vò ôû. Vì vaäy, vaán ñeà löïa choïn caùc maãu nhaø thieát keá cho phuø hôïp vôùi caùc ñieàu kieän kinh teá, kyõ thuaät, töï nhieân cuûa khu ñaát raát quan troïng trong vieäc toå chöùc ñôøi soáng sinh hoïat cuûa con ngöôøi cuõng nhö toå chöùc khoâng gian cuûa ñôn vò ôû. Ñeå ñaùp öùng nhu caàu ña daïng cuûa moïi thaønh phaàn daân cö, trong ñôn vò ôû caàn boá trí nhieàu loïai hình nhaø ôû. Caùc loïai hình nhaø ôû coù theå phaân thaønh caùc loïai sau: a. Nhaø taäp theå Daønh cho caùc ñoái töôïng ñoäc thaân, coù theå laø caùn boä coâng nhaân vieân hoaëc kyù tuùc xaù cho sinh vieân noäi truù. Loïai naøy thöôøng söû duïng haønh lang giöõa hoaëc haønh lang beân, khu vöïc veä sinh, beáp thöôøng taäp trung hoaëc theo töøng caëp phoøng ôû. Hình 7.2- Moät soá maãu nhaø taäp theå ñieån hình. b. Nhaø chung cö Laø loïai hình nhaø phoå bieán trong caùc ñoâ thò lôùn vaø caùc ñoâ thò hieän ñaïi treân theá giôùi do hieäu quaû söû duïng ñaát cao, tính chaát tieát kieäm ñaát xaây döïng ñoâ thò vaø yeáu toá hình khoái coù theå tham gia vaøo toå chöùc khoâng gian cuûa ñoâ thò 146
Nhaø chung cö thaáp taàng Phoå bieán laø caùc chung cö 5 taàng ñöôïc xaây döïng phoå bieán taïi nhieàu ñoâ thò Vieät Nam töø thaäp nieân 60 ñeán nay. Ñaây laø loïai hình nhaø coù giaù thaønh trung bình, khoâng yeâu caàu cao veà maët kyõ thuaät xaây döïng, coù theå tieâu chuaån hoùa xaây döïng theo caùc modun caáu kieän laép gheùp. Veà yeâu caàu tieän nghi söû duïng, 5 taàng laø ngöôõng toái ña veà taàng cao khoâng phaûi söû duïng thang maùy. Nhaø thöôøng toå chöùc theo kieåu ñôn nguyeân. Moãi ñôn nguyeân coù töø 4- 8 caên hoä kheùp kín treân moät taàng, coù chung moät caàu thang leân caùc taàng. Caùc ñôn nguyeân coù theå gheùp khoái. Moãi khoái coù theå gheùp töø 2 ñeán vaøi ñôn nguyeân. Nhaø chung cö cao taàng Laø loïai nhaø coù taàng cao töø 6 taàng trôû leân, nhöng do caùc yeâu caàu veà kyõ thuaät vaø hieäu quaû söû duïng ñaát cuõng nhö söï tham gia vaøo toå chöùc khoâng gian ñoâ thò neân thoâng thöôøng, caùc chung cö naøy coù soá taàng cao töø 9 taàng trôû leân. Laø loïai hình nhaø ñöôïc xaây döïng nhieàu trong thôøi gian gaàn ñaây do hieäu quaû söû duïng ñaát cao vaø ñaùp öùng nhu caàu cuûa moät boä phaän daân cö ñoâ thò veà taàm nhìn töø caên hoä ra khoâng gian ñoâ thò. Thoâng thöôøng, ñaây laø caùc ñôn nguyeân ñoäc laäp, khoâng laép gheùp. Moãi ñôn nguyeân coù töø 4- 8 caên hoä kheùp kín treân moät taàng, coù moät loõi thang maùy vaø thang thoaùt hieåm beân ngoøai. Taàng treät thöôøng söû duïng cho caùc chöùc naêng phuï trôï cung caáp moät soá dòch vuï haøng ngaøy ñeå laøm giaûm khoûang caùch ñi laïi cho ngöôøi daân. Do coù soá taàng cao lôùn neân loïai nhaø naøy coù daïng thaùp, thöôøng ñöôïc söû duïng trong boá cuïc khoâng gian ñoâ thò nhö moät ñieåm nhaán cuûa taàm nhìn. 147
Hình 7.3- Chung cö cao taàng ôû Trung quoác. Hình 7.4- Chung cö taïi Singapore 148
c. Nhaø ôû gia ñình Nhaø phoá Laø loaïi hình nhaø ñöôïc xaây döïng phoå bieán töø khi neàn kinh teá nöôùc ta chuyeån sang cô cheá thò tröôøng. Ñaây laø loaïi nhaø ôû keát hôïp vôùi moät chöùc naêng khaùc, thöôøng laø caùc cöûa haøng ñöôïc toå chöùc ôû taàng treät cuûa nhaø, coøn caùc taàng treân ñöôïc duøng laøm taàng ôû. Loaïi hình nhaø naøy nhanh choùng phaùt trieån taïi caùc ñoâ thò ôû nöôùc ta do phuø hôïp vôùi loái soáng, thò hieáu, sôû thích cuûa ngöôøi daân ñoâ thò nöôùc ta trong quaù trình 149
quaù ñoä töø loái soáng noâng thoân leân loái soáng ñoâ thò. Ñaëc ñieåm cuûa loaïi naøy laø ngöôøi daân coù theå sôû höõu maønh ñaát cuûa rieâng mình, coù theå xaây döïng ngoâi nhaø theo yù thích, nhu caàu söû duïng vaø khaû naêng thu nhaäp cuûa mình. Tuy nhieân, nhöôïc ñieåm lôùn nhaát cuûa loïai hình nhaø naøy laø maät ñoâ xaây döïng thöôøng raát cao (khoûang 95% dieän tích ñaát), ngoâi nhaø coù hình oáng, keùm veà khaû naêng thoâng thoùang vaø chieáu saùng. Dieän tích loâ ñaát khoûang 50- 100 m2, taàng cao trung bình 3- 4 taàng. Veà toå chöùc khoâng gian trong ñoâ thò, do yù thích cuûa moãi caù nhaân theå hieän qua maët ñöùng cuûa ngoâi nhaø, daãn ñeán boä maët caùc truïc ñöôøng raát loän xoän veà caûnh quan. Veà söû duïng ñaát trong ñoâ thò thì loïai hình nhaø naøy gaây laõng phí lôùn trong vaán ñeà söû duïng ñaát ñoâ thò, nhaát laø vôùi caùc khu vöïc trung taâm cuûa ñoâ thò lôùn. Do ñoù, caàn haïn cheá loaïi hình nhaø phoá trong toå chöùc caùc ñôn vò ôû, nhaát laø vôùi caùc ñoâ thò lôùn. Chæ neân toå chöùc ôû caùc ñoâ thò nhoû, xung quanh caùc khu vöïc thöông maïi truyeàn thoáng nhö chôï. Hình 7.5- Maãu nhaø phoá taïi Bình Tröng Ñoâng- Q.2- Tp.HCM Nhaø lieân keá Laø loaïi hình nhaø ôû gia ñình rieâng leû, ñöôïc xaây döïng cuøng luùc theo maãu thieát keá thaønh töøng daõy coù maët ñöùng thoáng nhaát veà ñöôøng neùt, maøu saéc, hình khoái, taàng cao. Hình 7.6- Khu nhaø lieân keá. Loaïi hình nhaø naøy thöôøng coù saân vöôøn nhoû phía tröôùc, saân phôi phía sau, neân khaû naêng thoâng thoùang vaø chieáu saùng cao hôn nhaø phoá. Taàng cao trung bình cuûa nhaø lieân keá laø 2- 3 taàng. Dieän tích loâ ñaát khoaûng 150- 200 m2,dieän tích xaây döïng khoûang 60- 80 m2. 150
Veà toå chöùc khoâng gian ñoâ thò, loïai hình nhaø lieân keá töông ñoái toát hôn so vôùi nhaø phoá.Veà hieäu quaû söû duïng ñaát cuõng thaáp. Vì vaäy chæ neân boá trí loïai hình nhaø naøy ôû caùc khu vöïc ñaát ñai coù giaù trò thaáp hoaëc taïi caùc ñoâ thò nhoû. Nhaø bieät thöï Laø loaïi hình nhaø ôû gia ñình daønh cho caùc ñoái töôïng coù thu nhaäp cao, ñoøi hoûi chaát löôïng soáng cao. Vò trí loïai nhaø naøy thöôøng ñöôïc boá trí ôû caùc khu vöïc beân ngoøai ñoâ thò, nôi coù caûnh quan ñeïp, moâi tröôøng trong laønh, gaàn caùc truïc giao thoâng chính daãn vaøo trung taâm ñoâ thò. Nhaø thöôøng coù dieän tích ñaát khoûang töø 250- 500 m2, coù 3 hoaëc 4 maët thoùang, taàng cao trung bình 2-3 taàng, maät ñoä xaây döïng khoûang 30 %. Coù theå coù daïng nhaø bieät thöï ñoäc laäp hoaëc song laäp, töù laäp. Hình 7.7- Khu nhaø bieät thöï taïi Myõ 151
Nhaø vöôøn Laø loaïi hình nhaø ôû keát hôïp vôùi vieäc khai thaùc ñaát noâng nghieäp ñeå söû duïng cho muïc ñích kinh teá hoaëc söû duïng cho gia ñình. Loaïi hình nhaø naøy thöôøng ñöôïc boá trí ôû caùc vuøng ngoïai oâ cuûa ñoâ thò, coù dieän tích khu ñaát khoûang 1.000 m2, taàng cao trung bình cuûa nhaø ôû khoûang 1- 2 taàng, dieän tích xaây döïng nhaø ôû khoûang 100 m2. 7.3.3.2.Tính toaùn soá löôïng nhaø trong ñôn vò ôû a. Tính nhaø ôû theo taàng cao trung bình Choïn maãu nhaø: Chung cö cao taàng, chung cö thaáp taàng, nhaø lieân keá, bieät thöï… vôùi dieän tích maët baèng saøn laø Ds (m2) Tæ leä phaàn traêm cuûa caùc daïng cö truù: a1, a2, … an(%) Taàng cao cuûa moãi loaïi: t1, t2, … tn Taàng cao trung bình: 100 Ttb = a1 / t1 + a 2 / t 2 + ... + a n / t n Tra baûng maät ñoä saøn vôùi taàng cao trung bình Brutto trong quy chuaån ñeå tìm Maät ñoä saøn Ms (m2/ha),xem baûng 7.3 Coâng thöùc tính soá nhaø: an × S × M s Nn = t n × Ds b. Tính nhaø ôû theo maät ñoä xaây döïng Sau khi coù sô ñoà söû duïng ñaát, coù taàng cao cho töøng loâ ñaát theo söï xaùc ñònh baèng moâ hình cho haøi hoaø toång theå caûnh quan, vaø hôïp lyù veà söû duïng ñaùt, ta ñaõ coù dieän tích ñaát daønh cho caùc loaïi nhaø Sn, Dieän tích ñaát daønh cho nhaø n taàng, n= 5 töùc nhaø 5 taàng, dieän tích naøy ñöôïc ño treân maët baèng söû duïng ñaát khoâng keå ñaát giao thoâng trong baûng caân baèng ñaát ñai (töùc laø ñaáùt giao thoâng xung quanh khu ñaát) Ds = dieän tích moät maët baèng saøn nhaø (ha) Ms= Maät ñoä xaây döïng toái ña cho pheùp vôùi soá taàng töông öùng (baûng 7.6) Nn: Soá nhaø toái ña tính ñöôïc trong moät loâ ñaùt Ta coù coâng thöùc tính toaùn soá nhaø toái ña nhö sau MsxSn Nn = Ds Thöû laïi soá daân baèng caùch maëc ñònh moãi caên hoä khoaûng 5 ngöôøi 152
Neáu khoâng khôùp soá daân so vôùi baûng tính toaùn caân baèng ñaát ñai ban ñaàu ta coù theå ñieàu chænh baúng caùch taêng hay giaûm moät hay nhieàu trong caùc thoâng soá sau: soá daân, soá taàng cao, dieän tích saøn nhaø, dieän tích xaây döïng caùc theå loaïi nhaø, coù söï kieåm soaùt cuûa yeáu toá boá cuïc vaø caûnh quan caùc truïc phoá. 7.3.3.3. Moät soá nguyeân taéc vaø giaûi phaùp boá trí caùc loaïi hình nhaø trong ñôn vò ôû a. Theo loaïi nhaø ôÛ Tuøy theo loaïi hình nhaø ôû maø coù giaûi phaùp boá trí rieâng. Tuy nhieân, vieäc boá trí vaãn coù chung moät nguyeân taéc laø giaûi quyeát moái quan heä giöõa coâng trình vôùi coâng trình, giöõa coâng trình vôùi caùc ñieàu kieän töï nhieân, kyõ thuaät, toå chöùc khoâng gian cuûa ñôn vò ôû, vaø toå chöùc cuoäc soáng toát cho coäng ñoàng daân cö. Vôùi nhaø chung cö, do ñaõ ñöôïc ñieån hình hoaù, neân caàn toå chöùc laép gheùp caùc ñôn nguyeân, hôïp khoái caùc coâng trình vôùi nhau theo töøng nhoùm trong caùc loâ ñaát ñaõ xaùc ñònh. Ñaây laø hình thöùc coù nhieàu öu ñieåm vaø ñöôïc aùp duïng phoå bieán. Caùc nhoùm mhaø ñöôïc hình thaønh töø 4- 8 khoái nhaø, boá trí ñeå hình thaønh moät khoâng gian coâng coäng nhö moät saân trong, taïo ñieàu kieän gaëp gôõ trong quan heä xoùm gieàng. Ñaây laø khoâng gian tónh cuûa nhoùm nhaø, laø nôi boá trí choã chôi cho treû em, caùc saân theå thao nhoû cho thanh thieáu nieân, choã ngoài nghæ cuûa ngöôøi giaø v…v….vôùi maûng caây xanh taïo neân moâi tröôøng soáng vaät chaát vaø xaõ hoäi cao cho ñôn vò ôû. Hình 7.8- Boá cuïc kheùp kín, taïo khoâng gian giao tieáp coäng ñoàng beân trong 153