intTypePromotion=3

Môi giới bất động sản: Kiến thức chuyên môn về môi giới bất động sản - TS. Phan Thanh Lâm

Chia sẻ: Vip Vip | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:86

1
668
lượt xem
255
download

Môi giới bất động sản: Kiến thức chuyên môn về môi giới bất động sản - TS. Phan Thanh Lâm

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Môi giới bất động sản: Kiến thức chuyên môn về môi giới bất động sản trình bày quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản với các nội dung về thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản, xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản, lập hồ sơ thương vụ môi giới, thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới, kỹ năng môi giới bất động sản, marketing bất động sản, kỹ năng giao tiếp và đàm phán trong giao dịch bất động sản, tổ chức và quản lý văn phòng môi giới bất động sản.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Môi giới bất động sản: Kiến thức chuyên môn về môi giới bất động sản - TS. Phan Thanh Lâm

  1. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn KI N TH C CHUYÊN MÔN V MÔI GI I B T NG S N (Toång thôøi lưôïng laø 24 tieát hoïc) TS. Phan Thanh Lâm Bao goàm các chuyên êeà và noäi dung sau ây : 1. Chuyên 1: T ng quan v d ch v môi gi i b t ng s n (8 ti t) g m các n i dung chính như sau: a) Gi i thi u v d ch v môi gi i b t ng s n b) Vai trò c a môi gi i b t ng s n trong th trư ng b t ng s n c) Nguyên t c ho t ng môi gi i b t ng s n d) i u ki n kinh doanh d ch v môi gi i và yêu c u chuyên môn c a nhà môi gi i b t ng s n ) Nh ng y u t nh hư ng n s phát tri n ngh môi gi i b t ng s n e) Kinh nghi m c a các nư c v d ch v môi gi i b t ng s n g) o c ngh nghi p trong môi gi i b t ng s n 2. Chuyên 2: Quy trình và k năng môi gi i b t ng s n (16 ti t) g m các n i dung chính như sau: a) Thu th p thông tin v cung, c u b t ng s n b) Xác nh i tư ng và các bên tham gia thương v môi gi i b t ng s n c) L p h sơ thương v môi gi i d) Th i h n và nh ng bư c th c hi n thương v môi gi i ) K năng môi gi i b t ng s n e) Marketing b t ng s n g) K năng giao ti p và àm phán trong giao d ch b t ng s n h) T ch c và qu n lý văn phòng môi gi i b t ng s n TS. PHAN THANH LÂM 38
  2. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn CHUYÊN 2: QUY TRÌNH VAØ KYÕ NAÊNG MOÂI GIÔÙI BAÁT ÑOÄNG SAÛN I. THU THAÄP THOÂNG TIN VEÀ CUNG CAÀU BAÁT ÑOÄNG SAÛN A. Thò Tröôøng Baát Ñoäng Saûn Caên cöù vaøo loaïi haøng hoùa baát ñoäng saûn treân thò tröôøng : 1. Thò tröôøng ñaát ñai 2. Thò tröôøng nhaø ôû 3. Thò tröôøng baát ñoäng saûn coâng nghieäp 4. Thò tröôøng baát ñoäng saûn duøng cho vaên phoøng, coâng sôû 5. Thò tröôøng baát ñoäng saûn duøng trong dòch vuï Caên cöù vaøo tính chaát caùc quan heä trao ñoåi 1. Thò tröôøng mua baùn BÑS 2. Thò tröôøng thueâ vaø cho thueâ BÑS 3. Thò tröôøng giao dòch caùc BÑS duøng ñeå theá chaáp, baûo hieåm 4. Thò tröôøng giao dòch caùc BÑS duøng ñeå goùp voán lieân doanh B. Caàu baát ñoäng saûn: 1. Khaùi nieäm Caàu veà baát ñoäng saûn laø soá löôïng baát ñoäng saûn maø ngöôøi mua có nhu c u mu n s h u saün saøng chaáp nhaän vaø coù khaû naêng thanh toán trong moät khoaûng thôøi gian nhaát ñònh. Caàu veà baát ñoäng saûn ñeà caäp ñeán toaøn boä moái quan heä giöõa löôïng caàu vaø giaù caû baát ñoäng saûn. TS. PHAN THANH LÂM 39
  3. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn Baát ñoäng saûn thöôøng laø nhöõng taøi saûn coù giaù trò lôùn, giaù trò coù xu höôùng gia taêng theo thôøi gian neân ngoaøi muïc ñích söû duïng, baát ñoäng saûn coøn ñöôïc duøng vaøo nhieàu muïc ñích khaùc. Vì vaäy, caàu veà baát ñoäng saûn coù theå ñöôïc chia thaønh nhieàu loaïi : Caàu veà tieâu duøng : laø caàu veà baát ñoäng saûn ñeå phuïc vuï cho muïc ñích tieâu duøng. Ví duï caàu veà nhaø ñeå ôû, caàu veà ñaát ñeå xaây nhaø ôû … Caàu veà yeáu toá saûn xuaát : laø caàu veà baát ñoäng saûn ñeå phuïc vuï cho muïc ñích saûn xuaát hoaëc kinh doanh. Ví duï nhaø xöôûng ñeå saûn xuaát, cöûa haøng vaø kho taøng ñeå kinh doanh … Caàu veà yeáu toá ñaàu cô : laø caàu veà baát ñoäng saûn ñeå phuïc vuï cho muïc ñích ñaàu cô, ñaàu cô coù theå ñöôïc chia thaønh 3 loaïi : o Ñaàu cô kieám lôøi : laø daïng ñaàu cô nhaèm kinh doanh baát ñoäng saûn ñeå kieám lôøi. TS. PHAN THANH LÂM 40
  4. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn o Ñaàu cô röûa tieàn : laø daïng ñaàu cô nhaèm duøng baát ñoäng saûn ñeå hôïp phaùp hoùa caùc khoaûn tieàn phi phaùp vaø troán traùnh phaùp luaät o Ñaàu cô giöõ tieàn : laø daïng ñaàu cô nhaèm ñoái phoù vôùi laïm phaùt Caàu thueâ vaø cho thueâ Caàu goùp voán lieân doanh 2. Ñöôøng caàu veà baát ñoäng saûn: Ñöôøng caàu veà baát ñoäng saûn laø ñöôøng caàu bieåu dieãn moái quan heä giöõa giaù vaø löôïng caàu veà moät loaïi baát ñoäng saûn nhaát ñònh. p A Po P1 B D 0 Qo Q1 Q Hình 1. Ñöôøng caàu veà baát ñoäng saûn Cuõng gioáng nhö treân caùc thò tröôøng khaùc, ñöôøng caàu veà baát ñoäng saûn laø moät ñöôøng doác xuoáng töø traùi sang phaûi. Coù nghóa laø khi giaù baát ñoäng saûn taêng, soá löôïng baát ñoäng saûn ñöôïc yeâu caàu seõ giaûm xuoáng vaø ngöôïc laïi. Ngoaøi vieäc chòu taùc ñoäng cuûa giaù caû baát ñoäng saûn, soá löôïng yeâu caàu cuûa baát ñoäng saûn coøn phuï thuoäc vaøo raát nhieàu caùc nhaân toá khaùc treân thò tröôøng. Khi caùc nhaân toá naøy thay ñoåi, soá löôïng yeâu caàu veà moät loaïi baát ñoäng saûn naøo ñoù cuõng seõ thay ñoåi theo. Caùc nhaân toá aûnh höôûng ñeán caàu baát ñoäng saûn Thu nhaäp cuûa ngöôøi tieâu duøng (I) TS. PHAN THANH LÂM 41
  5. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn Giaù caû cuûa baát ñoäng saûn thay theá (Py) Thò hieáu ñoái vôùi baát ñoäng saûn (T) Söï thay ñoåi cuûa daân soá (N) Caùc chính saùch vaø quy ñònh cuûa Chính phuû (G) 3. Caùc kỳ v ng (E) Coù theå bieåu dieãn taát caû caùc nhaân toá aûnh höôûng ñeán caàu veà baát ñoäng saûn baèng moät coâng thöùc toång quaùt sau: QDx,t = f(Px,t , It , Py,t , Gt , Nt , E…) Trong ñoù: QDx,t : Löôïng caàu veà baát ñoäng saûn X trong thôøi gian t Px,t : giaù baát ñoäng saûn X trong thôøi gian t It : Thu nhaäp cuûa ngöôøi tieâu duøng trong thôøi gian t Py,t: Giaù cuûa baát ñoäng saûn coù lieân quan trong thôøi gian t Tt : Thò hieáu cuûa ngöôøi tieâu duøng trong htôøi gian t Gt : Chính saùch cuûa Chính Phuû trong thôøi gian t Nt : Daân soá trong thôøi gian t E : Caùc kyø voïng B ng tóm lư c thang nhu c u c a bên c u : Nhu c u = Tình tr ng c m th y c n th a mãn cơ b n nào ó (ví d nhu c u Need mua nhà - hi n nay nhà thuê). Mong mu n = Mong mu n có ư c nh ng ngư i c th làm th a mãn các nhu Wants c u cao hơn. (mong mu n có ngư i môi gi i giúp gi i thi u hay công ty kinh doanh B S có cung ng nhà) TS. PHAN THANH LÂM 42
  6. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn Mong mu n có ư c nh ng s n ph m c th và có kh năng, s C u = Demands s n lòng mua s n ph m ó. (căn h hay nhà phù h p túi ti n) Ngư i môi gi i B t ng s n không t o ra nhu c u. Nhu c u t n t i trư c nh ng ngư i làm môi gi i B t ng s n Ngu i làm môi gi i B t ng s n tác ng n mong mu n. B t c th gì có th cung c p cho m t ngu i nào ó th a mãn S n ph m = m t nhu c u hay mong mu n. Products/Service Ngư i làm môi gi i B t ng s n bán các l i ích và d ch v k t h p trong s n ph m. .. . Giá tr = ánh giá c a ngư i tiêu dùng v kh năng th a mãn nhu c u c a s n ph m. Trao i = Hành vi có ư c s n ph m mong mu n t ngu i khác b ng cách i m t cái gì ó. Th trư ng = Nơi ngu i bán và ngu i mua t p trung trao i hàng hóa. C p s n ph m = t t c thu s n ph m trong ngành hàng, ngành, công ty, dòng s n ph m, s n ph m. C p không gian = th gi i, qu c gia, khu v c, vùng lãnh th , khách hàng. C p th i gian = ng n h n, trung h n, dài h n. Hình th c th trư ng = th t, o Nhà môi gi i Ti n Bên c u Bên cung Giá tr khách hàng C. Cung veà baát ñoäng saûn 1. Khaùi nieäm Cung veà baát ñoäng saûn laø soá löôïng veà baát ñoäng saûn maø ngöôøi baùn saün saøng cung öùng vaø coù khaû naêng baùn ôû caùc möùc giaù khaùc nhau trong moät khoaûng thôøi gian nhaát ñònh. TS. PHAN THANH LÂM 43
  7. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn Löôïng cung veà baát ñoäng saûn ñeà caäp ñeán soá löôïng baát ñoäng saûn ñöôïc cung öùng ôû töøng möùc giaù cuï theå. Cung veà baát ñoäng saûn ñeà caäp ñeán toaøn boä moái quan heä giöõa löôïng cung vaø giaù caû cuûa baát ñoäng saûn . .... .... TS. PHAN THANH LÂM 44
  8. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn 2. Ñöôøng cung veà baát ñoäng saûn Ñöôøng cung veà baát ñoäng saûn laø moät ñöôøng bieåu dieãn moái quan heä giöõa soá löôïng baát ñoäng saûn cung öùng vaø giaù cuûa baát ñoäng saûn ñoù. Quan heä giöõa giaù caû vaø soá löôïng cung ñöôïc bieåu dieãn ôû (hình 2) P S P1 P0 Q0 Q1 Q Hình 2 : Ñöôøng cung veà baát ñoäng saûn Vôùi ñieàu kieän caùc nhaân toá khoâng thay ñoåi, neáu giaù trò baát ñoäng saûn taêng leân thì khaû naêng cung öùng baát ñoäng saûn cuõng taêng leân vaø ngöôïc laïi. Vì vaäy, soá löôïng cung veà baát ñoäng saûn coù quan heä tyû leä thuaän vôùi giaù caû cuûa baát ñoäng saûn ñoù treân thò tröôøng. Ñöôøng cung veà baát ñoäng saûn töông ñoái doác, phaûn aùnh khaû naêng thay ñoåi soá löôïng baát ñoäng saûn khoâng deã daøng. Rieâng ñoái vôùi ñaát ñai, toång soá löôïng cung öùng trong moät phaïm vi nhaát ñònh laø coá ñònh (hình 3) P S Q Hình 3: Ñöôøng cung veà ñaát ñai TS. PHAN THANH LÂM 45
  9. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn Ñöôøng cung veà taát caû caùc loaïi ñaát ñai laø moät ñöôøng thaûng ñöùng . Song cung ñaát ñai ñoái vôùi töøng muïc ñích söû duïng coù theå thay ñoåi tuyø thuoäc vaøo giaù cuûa ñaát theo muïc ñích söû duïng 3 Caùc nhaân toá aûnh höôûng ñeán cung baát ñoäng saûn − Giaù cuûa caùc yeáu toá ñaàu vaøo (Pi) − Caùc chính saùch vaø luaät leä cuûa Chính Phuû (G) − Caùc kyø voïng (E) Coù theå bieåu dieãn taát caû caùc nhaân toá coù aûnh höôûng ñeán cung baát ñoäng saûn baèng moät coâng thöùc toång quaùt sau: QSXT = F( PXT, GT, PIT, NT, E) Ngoài ra còn có nh ng nhaân toá aûnh höôûng n cung b t ng s n như sau : Chu kỳ dao ng c a th trư ng : Trong m i c p phát tri n c a th trư ng B t ng s n, quá trình v n ng c a th trư ng u có chu kỳ dao ng tương t như nhi u th trư ng khác, g m có 4 giai o n : ph n vinh (sôi ng), suy thoái (có d u hi u ch ng l i), tiêu i u ( óng băng) và ph c h i (nóng d n lên có th gây “s t”). o Ch ng h n như th trư ng B t ng s n nư c M trong kho ng 1 th k (1870- 1973) tr i qua 6 chu kỳ dao ng, bình quân m i chu kỳ kho ng 18 năm; o th trư ng B t ng s n nư c Nh t t năm 1956 n nay tr i qua 4 chu kỳ, m i chu kỳ kho ng 10 năm; th trư ng o B t ng s n H ng Kông t sau chi n tranh th gi i th II n nay ã có 8 chu kỳ dao ng, chu kỳ ng n h n là t 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. o Th trư ng B t ng s nTrung Qu c tuy hình thành chưa lâu nhưng t năm 1978 n nay cũng ã có 4 chu kỳ dao ng, trong ó áng chú ý có chu kỳ c c ng n (1992-1994), tăng trư ng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 r i suy s p r t nhanh trong năm 1994. Th trư ng B t ng s n mang tính a phương. B t ng s n là m t lo i hàng hoá c nh và không th di d i v m t v trí và nó ch u nh hư ng c a các y u t t p quán, tâm lý, th hi u. Trong khi ó, tâm lý, t p quán, th hi u c a m i vùng, m i a phương l i khác nhau. Chính vì v y, ho t ng c a th trư ng B t ng s n mang tính a phương sâu s c. M t khác, th trư ng B t ng s n mang tính không t p trung và tr i r ng m i vùng mi n c a t nư c. S n ph m hàng hoá B t ng s ncó “dư th a” vùng này cũng không th em bán vùng khác ư c. Bên c nh ó, m i th trư ng mang tính ch t a phương v i quy mô và trình khác nhau do có s phát tri n không u gi a các vùng, các mi n, do i u ki n t nhiên và trình phát tri n kinh t -văn hoá-xã h i khác nhau d n n quy mô và trình phát tri n c a th trư ng B t ng s n khác nhau. TS. PHAN THANH LÂM 46
  10. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn Th trư ng B t ng s n các ô th có quy mô và trình phát tri n kinh t cao thì ho t ng sôi ng hơn th trư ng B t ng s n nông thôn, mi n núi v.v.. Th trư ng B t ng s n là m t d ng th trư ng không hoàn h o. c i m này xu t phát t nh ng c trưng riêng c a m i vùng, ch u s chi ph i c a i u ki n t nhiên cũng như truy n th ng và t p quán, th hi u, tâm lý xã h i trong quá trình s d ng B t ng s n. Th m chí, ngay trong b n thân các th trư ng a phương, s hi u bi t v các giao d ch cũng không hoàn h o, ngư i mua và ngư i bán thư ng thi u thông tin liên quan n nh ng giao d ch trư c. S tác ng c a Nhà nư c là m t trong các y u t t o nên tính không hoàn h o c a th trư ng B t ng s n. B t kỳ Nhà nư c nào cũng u có s can thi p vào th trư ng B t ng s n các m c khác nhau, trong ó ch y u là t ai th c hi n các m c tiêu phát tri n chung. B t ng s n có tính d bi t, tin t c th trư ng h n ch , t ai trên th trư ng sơ c p ph thu c vào quy t nh c a Nhà nư c nên th trư ng B t ng s nlà th trư ng c nh tranh không hoàn h o. M t khác, th trư ng B t ng s n không hoàn h o còn do tính ch t không tái t o ư c c a t, nên th trư ng B t ng s n mang tính c quy n, u cơ nhi u hơn các th trư ng hàng hoá khác Th trư ng B t ng s n có m i liên h m t thi t v i th trư ng v n - tài chính và tác ng t i nhi u lo i th trư ng trong n n kinh t . B t ng s n là tài s n u tư trên t bao g m c giá tr t ai sau khi ã ư c u tư. Mà u tư t o l p B t ng s n thư ng s d ng m t lư ng v n l n v i th i gian hình thành B t ng s n cũng như thu h i ngu n v n dài. Khi B t ng s n tham gia lưu thông trên th trư ng B t ng s n, các giá tr cũng như các quy n v B t ng s n ư c em ra trao i, mua bán, kinh doanh v.v.. gi i quy t v n lưu thông ti n t , thu h i v n u tư và mang l i l i nhu n cho các bên giao d ch. i u này ch ng t th trư ng B t ng s n là u ra quan tr ng c a th trư ng v n. Ngư c l i, th trư ng B t ng s n ho t ng t t là cơ s huy ng ư c ngu n tài chính l n cho phát tri n kinh t thông qua th ch p và gi i ngân (Theo th ng kê, các nư c phát tri n lư ng ti n ngân hàng cho vay qua th ch p b ng B t ng s nchi m 80% trong t ng lư ng v n cho vay). Ngoài ra, th trư ng B t ng s n còn có quan h tr c ti p v i th trư ng xây d ng và qua ó mà b c c u t i các th trư ng v t li u xây d ng và n i th t, th trư ng lao ng v.v.. dao ng c a th trư ng này có nh hư ng lan to t i s phát tri n n nh c a n n kinh t qu c dân. 4. Nguoàn cung Caù nhaân : tham gia ngöôøi baùn, ngöôøi cho thueâ, ngöôøi ñem BÑS laø taøi saûn theá chaáp ñeå vay voán, duøng BÑS ñeå goùp voán lieân doanh TS. PHAN THANH LÂM 47
  11. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn Doanh nghieäp : DN KD & phaùt trieån nhaø – DN KD phaùt trieån nhaø haï taàng – DN PT Ñaát . . . Toå chöùc taøi chính II. XAÙC ÑÒNH ÑOÁI TÖÔÏNG VAØ CAÙC BIEÄN PHAÙP THAM GIA THÖÔNG VUÏ MOÂI GIÔÙI BAÁT ÑOÄNG SAÛN Caïnh tranh Bên c u Bên cung Nhà môi gi i Moâi tröôøng vó moâ Coâng Chính trò Kinh teá Vaên hoaù XH ngheä Vó moâ Haïn cheá Haønh vi Coâng ngheä Luaät phaùp/ Mua baùn ngöôøi Ñoåi môùi giaù trò môùi vaø liên doanh mua Nhu caàu khaùch haøng Phaân khuùc Söùc mua khaùch Bieán soá khaùch haøng haøng taâm lyù Nhu caàu tieàm naêng Theo khu Ngöôøi ñeà nghò Khaùch Ngöôøi tieâu duøng vöïc ñòa lyù Ngöôøi aûnh höôûng Loái haøng chính Taâm lyù xaõ Ngöôøi quyeát ñònh soáng Phaân loaïi nhu caàu hoäi mua Caù Taàm quan troïng cuûa Haønh vi Ngöôøi söû duïng tính nhu caàu TS. PHAN THANH LÂM 48
  12. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn Caïnh tranh Ñoäc quyeàn, Raøo caûn, Nguoàn lực, Ñieåm maïnh/ñieåm yeáu Coâng ty Thò phaàn, Thöông hieäu, Coâng ngheä, Phaùt trieån, Chi phí Phân tích 1. Công c qu n lý quan tr ng là kh năng phát hi n nh ng nguy cơ th t b i và khó khăn ph i gi i quy t (ngân haøng – bieán ñoäng tæ giaù USD – thò tröôøng vaøng – chöùng khoaùn . . ) 2. Nhaø MG ang ph i i di n v i s c nh tranh th c s và m nh m t các công ty tr c tuy n, k c nh ng công ty l n ã xâm nh p và ti p t c xâm nh p vào lĩnh v c kinh doanh này. S c nh tranh này ã làm gi m sút doanh thu c a Nhaø MG. 3. Môi trư ng pháp lý trong ngành kinh doanh d ch v B S cũng thay i nhi u tác ng n Nhaø MG và lĩnh v c kinh doanh mà Nhaø MG ang ho t ng. N u không có kh năng áp ng nh ng yêu c u m i do lu t pháp quy nh, Nhaø MG s b ình ch ho t ng hay thu h i gi y phép kinh doanh. Lu t kinh doanh b t ng s n s 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 qui nh : i u 6. Các lo i b t ng s n ư c ưa vào kinh doanh 1. Các lo i b t ng s n ư c ưa vào kinh doanh bao g m: a) Các lo i nhà, công trình xây d ng theo quy nh c a pháp lu t v xây d ng; b) Quy n s d ng t ư c tham gia th trư ng b t ng s n theo quy nh c a pháp lu t v t ai; c) Các lo i b t ng s n khác theo quy nh c a pháp lu t. 2. Căn c vào tình hình phát tri n kinh t - xã h i, th trư ng b t ng s n và l trình h i nh p kinh t qu c t , Chính ph quy nh c th danh m c các lo i b t ng s n quy nh t i kho n 1 i u này ư c ưa vào kinh doanh. i u 7. i u ki n iv ib t ng s n ưa vào kinh doanh 1. Nhà, công trình xây d ng ưa vào kinh doanh ph i có các i u ki n sau ây: a) Thu c i tư ng ư c phép kinh doanh; b) i v i nhà, công trình xây d ng m i ph i b o m ch t lư ng theo quy nh c a pháp lu t v xây d ng; i v i nhà, công trình xây d ng ã qua s d ng thì yêu c u v ch t lư ng do các bên th a thu n trong h p ng; c) Không có tranh ch p v quy n s h u; TS. PHAN THANH LÂM 49
  13. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn d) Không b kê biên thi hành án ho c ch p hành quy t nh hành chính c a cơ quan nhà nư c có th m quy n; ) Không n m trong khu v c c m xây d ng theo quy nh c a pháp lu t v xây d ng; e) Có h sơ bao g m gi y ch ng nh n quy n s h u nhà, công trình xây d ng và quy n s d ng t ho c gi y t h p pháp ch ng minh quy n s h u, quy n s d ng theo quy nh c a pháp lu t i v i nhà, công trình xây d ng ã có s n; gi y phép xây d ng ho c h sơ d án và thi t k b n v thi công ã ư c phê duy t i v i nhà, công trình ang xây d ng; thi t k b n v thi công, h sơ hoàn công và biên b n nghi m thu bàn giao ưa vào s d ng i v i nhà, công trình xây d ng thu c d án khu ô th m i, d án khu nhà , d án h t ng k thu t khu công nghi p chưa có gi y ch ng nh n quy n s h u, quy n s d ng; h sơ d án, thi t k b n v thi công và ti n xây d ng nhà, công trình xây d ng ã ư c phê duy t i v i nhà, công trình xây d ng hình thành trong tương lai. 2. Quy n s d ng t ưa vào kinh doanh ph i có các i u ki n sau ây: a) Thu c i tư ng ư c phép kinh doanh; b) Có gi y t h p pháp ch ng minh quy n s d ng t theo quy nh c a pháp lu t; c) Không có tranh ch p; d) Trong th i h n s d ng t; ) Không b kê biên thi hành án ho c ch p hành quy t nh hành chính c a cơ quan nhà nư c có th m quy n; e) Trư ng h p chuy n như ng, cho thuê quy n s d ng t thu c d án khu ô th m i, d án khu nhà , d án h t ng k thu t khu công nghi p thì ph i có các công trình h t ng tương ng v i n i dung và ti n c a d án ã ư c phê duy t. 3. Các b t ng s n khác theo quy nh t i i m c kho n 1 i u 6 c a Lu t này ư c ưa vào kinh doanh ph i có i u ki n theo quy nh c a Chính ph . Ví d : B t ng s n áp ng tiêu chu n ch t lư ng k t c u v ng ch c và có th ư c, có h th ng cung c p nư c u ng ư c có y các ch c năng, an toàn, có h th ng sư i, c p nư c, i n và thoát nư c và ch t th i; tho mãn các tiêu chu n maùy laïnh an toàn – có nghĩa không gây nguy hi m n s c kho và s an toàn c a ngư i cư trú. TS. PHAN THANH LÂM 50
  14. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn C n c bi t quan tâm n nh ng B S : • ã rao bán ư c 3 tháng hay lâu hơn và chưa ký ư c h p ng mua bán, và • ã ký h p ng hơn 30 ngày nhưng chưa k t thúc. III. LAÄP HOÀ SÔ THÖÔNG VUÏ MOÂI GIÔÙI Khi ñôn vò hoaëc caù nhaân moâi giôùi baát ñoäng saûn nhaän ñöôïc yeâu caàu cuûa khaùch haøng veà moät thương vuï moâi giôùi baát ñoäng saûn cuï theå thoâng qua moät hôïp ñoàng moâi giôùi, ngay laäp töùc ngöôøi moâi giôùi laäp hoà sô moâi giôùi nhaèm quaûn lyù thöông vuï moâi giôùi naøy. HÔÏP ÑOÀNG MOÂI GIÔÙI BÑS (Ñi u 74 – Lu t KD B S) 1. Teâân, ñòa chæ cuûa beân moâi giôùi vaø beân ñöôïc moâi giôùi 2. Ñoái töôïng & noäi dung moâi giôùi 3. Yeâu caàu keát quaû dòch vuï moâi giôùi 4. Giôùi haïn thöïc hieän moâi giôùi 5. Thuø lao moâi giôùi, hoa hoàng moâi giôùi 6. Phöông thöùc, thôøi haïn thanh toaùn 7. Quyeàn vaø nghóa vuï cuûa caùc beân 8. Giaûi quyeát tranh chaáp 9. Caùc noäi dung khaùc do hai beân thoûa thuaän hoaëc do luaät phaùp qui ñònh Ñaây laø nhöõng cô sôû quan troïng ñeå ñôn vò moâi giôùi, ngöôøi moâi giôùi thöïc hieän coâng vieäc moâi giôùi Trong trư ng h p ch u tư d án kinh doanh B t ng s n và khách hàng th a thu n mua bán nhà, công trình xây d ng hình thành trong tương lai theo hình th c ng ti n trư c, vi c ng ti n trư c ph i ư c th c hi n nhi u l n, l n u ch ư c huy ng khi ch u tư ã b t u tri n khai xây d ng cơ s h t ng k thu t, các l n huy ng ti n ng trư c ti p theo ph i phù h p v i ti n xây d ng nhà, công trình ó.. Ñònh kyø laäp vaø xem xeùt : 1. H sơ s khách hàng n g i bán B S 2. H sơ khách hàng töïï ý mua và c n n xem b t ng s n 3. H sơ s v ã giao d ch qua sàn thành công 4. Xem xét i v i nh ng tài s n chưa bán ư c – phaân tích vì sao ñeå coù chieán löôïc “ñaåy” IV. THÔØI H N VAØ NHÖÕNG BÖÔÙC THÖÏC HIEÄN THÖÔNG VUÏ MOÂI GIÔÙI • Veà cô baûn hoaït ñoäng moâi giôùi baát ñoäng saûn bao goàm caùc böùôc : Cung : TS. PHAN THANH LÂM 51
  15. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn Khaùch haøng laäp phieáu ñaêng kyù dòch vuï moâi giôùi : chuyeån nhöôïng hoaëc cho thueâ baát ñoäng saûn Ñoàng thôøi giao cho nhaø moâi giôùi toaøn boä baûn sao giaáy tôø lieân quan tôùi baát ñoäng saûn. Khaùch haøng noäp phí khaûo saùt vaø thaåm ñònh ban ñaàu. Thoûa thuaän phí moâi giôùi (hôïp ñoàng moâi giôùi) Caàu : Nhaø moâi giôùi laøm caùc böôùc sau : Khaûo saùt thöïc ñòa BÑS Nghieân cöùu tính phaùp lyù giaáy tôø BÑS Nghieân cöùu giaù trò thöïc teá BÑS – thaûo luaän vôùi beân cung caáp Quaûng baù BÑS Khi tìm ñöôïc ngöôøi mua, nhaø moâi giôùi seõ thoâng baùo cho bên cung ñeå : Daãn ngöôøi mua xem thöïc ñòa (taïo moïi ñieàu kieän ñeå ngöôøi mua khaûo saùt) Thoûa thuaän giaù caû – giaáy tôø Tieán haønh thuû tuïc mua - baùn baát ñoäng saûn : Ti n t c c, sang teân, thanh toaùn tieàn mua baùn. Beân moâi giôùi thu phí moâi giôùi vaø phí sang teân (neáu coù) vaø thanh lyù hôïp ñoàng. Tröôøng hôïp heát haïn hôïp ñoàng moâi giôùi maø nhaø moâi giôùi chöa tìm ñöôïc ngöôøi mua cho khaùch haøng thì: Khaùch haøng coù theå gia haïn theâm thôøi gian moâi giôùi Trong tröôøng hôïp khaùch haøng khoâng ñöa ra giôùi haïn thôøi gian thì nghieãm nhieân coâng nhaän thôøi gian keát thuùc laø khi nhaø moâi giôùi giôùi thieäu baùn ñöôïc baát ñoäng saûn cho khaùch haøng. Ngöôøi mua vaø ngöôøi baùn tìm ñeán nhaø moâi giôùi ñeå thoâng qua nhaø moâi giôùi tieán haønh vieäc mua (baùn, cho thueâ) baát ñoäng saûn moät caùch coù hieäu quaû vaø nhanh choùng nhaát, nhaø moâi giôùi sau khi tìm hieåu kyõ caùc nguyeän voïng, yeâu caàu cuûa caùc beân seõ tieán haønh laøm caùc thuû tuïc caàn thieát ñeå thöïc hieän moät giao dòch, beân coù nhu caàu mua(baùn, cho thueâ…) seõ phaûi traû moät khoaûn chi phí nhaát ñònh goïi laø leä phí hôïp ñoàng moâi giôùi, Sau khi moâi giôùi ñaït ñeán keát quaû cuoái cuøng vaø giao dòch thaønh coâng thì nhaø moâi giôùi seõ ñöôïc höôûng tieàn hoa hoàng tính treân % giaù trò baát ñoäng saûn ñaõ thoûa thu än kyõ löôõng trong hôïp ñoàng cuûa hai beân TS. PHAN THANH LÂM 52
  16. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn V. K NĂNG MÔI GI I B T NG S N Ngh môi gi i òi h i nhà môi gi i ph i có ki n th c và các k năng sau : Ki n th c v c trưng th trư ng b t ng s n Ki n th c chuyên môn K năng giao ti p K năng àm phán thương lư ng Tâm lý khách hàng 1. Ki n th c v c trưng th trư ng b t ng s n : Th trư ng B t ng s n có nh ng c trưng : Tính c nh Tính b n v ng Tính khác bi t Tính khan hi m Tính có giá tr l n Tính nh hư ng h tương và ư c xác nh trên cơ s : giá tr và giá c trong quan h cung c u Tính c nh : v trí b t ng s n không ư c di d i, nên : o Giá tr và kh năng sinh l i c a b t ng s n g n li n v i t ng v trí c th như t i trung tâm thành ph thì giá cao o Giá tr và kh năng sinh l i c a b t ng s n còn ch u tác ng c a môi trư ng, như nh ng y u t t nhiên, i u ki n kinh t , môi trư ng xã h i khu v c.. . Tính b n v ng : b t ng s n c bi t là t ai có tính b n v ng cao trên góc v t lý và kinh t , nên : o Khi nghiên c u nh giá ph i tính n tu i th kinh t và tu i th v t lý, tu i th nào ng n hơn s quy t nh s t n t i c a b t ng s n ó o Khi u tư xây d ng ph i d tính tu i th kinh t quy t nh tu i th v t lý tránh u tư nhi u l n lãng phí TS. PHAN THANH LÂM 53
  17. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn Tính khác bi t : không có hai b t ng s n nào hoàn toàn gi ng nhau vì có s khác bi t v : v trí b t ng s n, ki n trúc và k t c u, phong th y, hư ng, qang c nh - v t ngo i c nh . . . . Tính khan hi m b t ng s n : ch y u là di n tích t ai t nhiên là có gi i h n, nên quan h cung c u thư ng m t cân i theo chi u hư ng cung nh hơn c u, qua ó mà tình tr ng u cơ x y ra, ngư i u cơ v lâu dài có l i vì giá c luôn có xu hư ng tăng lên Tính có giá tr l n : giá tr b t ng s n r t cao, cũng như chi phí xây d ng công trình là r t l n Tính nh hư ng h tương : các công trình b t ng s n thư ng có tác ng h tương v i các ngành ngh và các nh ch tài chánh trong xã h i Giá tr (value) ư c nh nghĩa là s ti n ư c tính hàng hóa và d ch v t i m t th i i m nh t nh, các thu t ng v giá tr ph bi n là : Giá tr hi n t i Giá tr th trư ng Giá tr thanh lý Giá tr h p ng Giá tr s sách Giá tr thay th Giá tr u tư Giá tr ròng Giá tr th ch p Giá tr kinh t Giá tr trao i Giá tr thu h i Giá tr cho thuê Giá tr còn l i Giá tr tương lai . . . . Qua b ng trên cho th y m i m t hàng hóa có th cho các lo i giá tr khác nhau, ch ng h n : Giá tr s d ng và giá tr u tư khác v i giá tr th trư ng b i vì nh ng ngư i s d ng – ch s hũu và nh ng ngư i u tư - ch s h u riêng l có nh ng m c ích khác nhau. Giá tr s d ng : m i m t tài s n có m t giá tr ch quan i v i m t ngư i nào ó ang n m quy n s h u và s d ng tài s n. Giá tr tài s n i v i m t ngư i s d ng c th là ch nó mang l i l i ích như th nào i v i ngư i ó Giá tr u tư : là nh ng gì mà nhà u tư hi n t i mong ch thu nh p tương lai c a tài s n, thư ng b nh hư ng b i kh năng tài chánh c a nhà u tư – lư ng v n và th i h n s d ng v n – chi phí cơ h i – tình tr ng thu má và các m c ích khác c a nhà u tư Ví d : Doanh nghi p Z v a u tư 1 tri u ô la l p m t nhà máy s n xu t mì ăn li n. M t nhà u tư X b ra 1 tri u 2 trăm ngàn ô la mua l i nhà máy này. M t h p ng b o hi m ư c th o ra v i s ti n b i thư ng là 8 trăm ngàn ô la n u ch ng may nhà máy b cháy hoàn toàn. Nhà âu tư X em nhà máy th ch p vay v n kinh doanh. Ông Giám c ngân hàng xét duy t cho vay không quá 100,000 ô la, vì Ông ta cho r ng ch có th thu ư c s ti n phát mãi kho n ó khi doanh nghi p không thanh toán cho các kho n n . Trên ây là m t ví d c th tình hu ng thư ng di n ra trong xã h i, cùng là m t tài s n nhưng nó có giá tr khác nhau i v i t ng cá nhân khác nhau. Vì v y giá tr tài s n là bi u hi n TS. PHAN THANH LÂM 54
  18. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn b ng ti n v nh ng l i ích mà tài s n mang l i cho ch th nào ó t i m t th i i m nh t nh trong t ng b i c nh giao d ch nh t nh. Giá c b t ng s n : Giá c b t ng s n ư c hình thành trên cơ s quan h cung c u v b t ng s n trên th trư ng. Tuy nhiên, b t ng s n là hàng hóa c bi t nên có m t s c trưng riêng như sau : Tính khu v c : m i b t ng s n g n li n v i m t a i m nh t nh, không th di d i, ph n ánh rõ nét s khác bi t v v trí a lý , nên do ó, cùng m t di n tích như nhau nhưng v trí khác nhau thì giá c có th chênh l ch nhi u hay ít Tính song trùng : b t ng s n bao gi cũng g n li n vói di n tích t ai nh t nh như công trình nhà c a, xây d ng, nhà máy . . .Do ó, giá c b t ng s n bao g m c gíá t và giá công trình g n li n v i t Tính a d ng c a giá c b t ng s n : có nhi u lo i giá khác nhau căn c vào công d ng c a b t ng s n, c th : Giá thuê : dùng trong giao d ch cho thuê Giá th trư ng : dùng trong giao d ch mua bán Giá n bù : dùng trong gi i phóng m t b ng Giá th ch p : dùng th ch p vay ti n Giá tính thu : dùng xác nh s thu ph i n p cho Nhà nư c Giá kh i i m u giá : dùng trong u giá Giá c b t ng s n ư c hình thành trong t ng giao d ch riêng l : vì th c ch t là giao d ch quy n l i mà b t ng s n ó mang l i, nên quy n l i không gi ng nhau thì giá c ph i khác nhau và nó cũng ph thu c vào tính cá bi t c a ngư i mua và ngư i bán. Trong dài h n, giá c b t ng s n luôn có khuynh hư ng tăng lên vì t ai là tài nguyên có h n M i quan h h u cơ giũa th trư ng tài chính và th trư ng b t ng s n : vì b t ng s n có giá tr l n – nhu c u v n r t l n –nhà u tư d a vào th trư ng tài chính có v n và ngư c l i lư ng v n huy ng ư c trên th trư ng tài chính cũng ư c u tư trên th trư ng b t ng s n. Do ó bi n ng c a th trư ng này s lôi kéo bi n ng c a th trư ng kia, nên trong cu c kh ng ho ng tài chính năm 1998 Châu Á và 2008 M cho th y nó g n li n vói kh ng ho ng c a th trư ng b t ng s n 2. Ki n th c chuyên môn : Nghiên c u th trư ng b t ng s n : i u tra th trư ng b t ng s n Nghiên c u nh lu t c u và cung b t ng s n trên th trư ng Nghiên c u v khách hàng trên th trư ng b t ng s n TS. PHAN THANH LÂM 55
  19. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn Nghiên c u v i th c nh tranh trên th trư ng b t ng s n Mix Marketing trong kinh doanh b t ng s n S n ph m Giá c Phân ph i Promotion : • Qu ng cáo • Khuy n mãi • PR • Xúc ti n bán hàng 3. K năng àm phán trong giao d ch b t ng s n Các hình th c (chi n lư c) àm phán 4. K năng giao ti p Kyõ naêng söû duïng caùc taøi lieäu tham khaûo Kyõ naêng nghe. Kyõ naêng noùi Kyõ naêng nhìn S d ng Internet 5. Tâm lý khách hàng VI. MARKETING BAÁT ÑOÄNG SAÛN I. Nghieân cöùu thò tröøông baát ñoäng saûn Nghieân cöùu thò tröôøng bao goàm taát caû nhöõng hoaït ñoäng giuùp moät toå chöùc thu thaäp thoâng tin caàn thieát ñeå ñöa ra quyeát ñònh lieân quan ñeán moâi tröôøng kinh doanh, marketing mix, khaùch haøng hieän taïi vaø tieàm naêng. Ñoù laø söï phaùt trieån, dieãn giaûi vaø trao ñoåi caùc thoâng tin lieân quan ñeán quyeát ñònh ñöôïc söû duïng trong taát caû caùc giai ñoaïn cuûa quaù trình marketing goàm : hoaïch ñònh, trieån khai, ñaùnh giaù, xaùc ñònh caùc vöôùng maéc, thu thaäp vaø phaân tích döõ lieäu, dieãn giaûi caùc keát quaû vaø trình baøy thoâng tin TS. PHAN THANH LÂM 56
  20. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn Th trư ng cung c p thoâng tin BÑS trêeân baùo chí – qua m ng Inernet cuûa caùc coâng ty Kinh doanh Ñòa oác lôùn ñang c g ng thu huùt khaùch haøng ñeán website c a h ñ tìm ki m thoâng tin v s n ph m vaø d ch v . Lôïi ích cuûa vieäc phaân tích thò tröôøng (Benefit Of A Market Analysis) Ñeå bieát veà saûn phaåm baát ñoäng saûn/dòch vuï moâi giôùi, chuûng loaïi Döï baùo döï aùn kinh doanh neáu thöïc hieän caàn ñieàu kieän gì, thöïc hieän theo keá hoaïch ra sao vaø thu ñöôïc lôïi nhuaän ñeán möùc naøo ? . . . . II. Nghieân cöùu ñieàu tra thò tröôøng : ñeå ñieàu tra thò tröôøng phaûi qua 6 giai ñoaïn nhö sau : 1. Xaùc ñònh vaán ñeà, muïc tieâu, thò tröôøng troïng ñieåm V í duï : Taïi sao baát ñoäng saûn chaäm tieâu thuï ? Muoán tung moät baát ñoäng saûn môùi ra thò tröôøng . Do thò tröôøng baát ñoäng saûn thöøông ñoøi hoûi moät löôïng voán khaù lôùn. Haàu heát khoâng coù moät nhaø kinh doanh baát ñoäng saûn naøo coù ñuû nguoàn löïc ñeå chieám lónh ñöôïc taát caû caùc phaân khuùc thò tröôøng khaùc nhau vôùi hieäu quaû cao. Ñeå naâng cao hieäu quaû trong kinh doanh, moãi nhaø kinh doanh caàn phaûi tìm ra nhöõng phaân khuùc thò tröôøng haáp daãn nhaát maø hoï coù khaû naêng phuïc vuï moät caùch coù hieäu quaû. Boä phaän thò tröôøng ñoù ñöôïc goïi laø thò tröôøng troïng ñieåm cuûa doanh nghieäp. Thò tröôøng troïng ñieåm laø boä phaän thò tröôøng phuø hôïp nhaát vôùi ñaëc ñieåm vaø khaû naêng kinh doanh cuûa doanh nghieäp, laø boä phaän thò tröôøng ñem laïi hieäu quaû kinh teá cao nhaát cho nhaø kinh doanh Ñeå xaùc ñònh ñöôïc thò tröôøng troïng ñieåm, tröôùc tieân doanh nghieäp caàn phaûi tieán haønh phaân khuùc thò tröôøng. Phaân khuùc thò tröôøng laø vieäc phaân chia thò tröôøng thaønh caùc boä phaän khaùc nhau theo caùc kyõ thuaät vaø tieâu thöùc phaân khuùc löïa choïn. Phaân khuùc thò tröôøng laø nhoùm khaùch haøng coù yeâu caàu töông töï nhau ñoái vôùi moät loaïi baát ñoäng saûn. Ñeå tìm kieám nhöõng khaû naêng phaân khuùc thò tröôøng moät caùch toát nhaát ñoái vôùi doanh nghieäp, nhöõng ngöôøi laøm Marketing phaûi thöû vôùi nhieàu tieâu thöùc raát khaùc nhau. Vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn, chuùng ta coù theå phaân khuùc thò tröôøng theo caùc tieâu thöùc cô baûn sau : o Phaân khuùc thò tröôøng theo thu nhaäp (theo naêng löïc taøi chính); o quy moâ gia ñình; o tuoåi taùc vaø giai ñoaïn cuûa chu kyø gia ñình; o khu vöïc ñòa lyù; o loái soáng; TS. PHAN THANH LÂM 57

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản