Một số vấn đề cần chú trọng trong sửa đổi Luật đất đai 2013

Chia sẻ: Huyết Thiên Thần | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:10

Thêm vào BST

Báo xấu

29
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết điểm qua những vấn đề cơ sở về việc hoàn thiện khung khổ phá lý về đất đai. Luận về một số vấn đề đang đặt ra với Luật Đất đai 2013, trong đó nhấn mạnh vấn đề giá đất và tích tụ đất đai, hai trong số những vấn đề trung tâm và có mối liên quan, ràng buộc với hầu hết các nội dung khác của vấn đề đất đai. Kiến nghị một số giải pháp liên quan đến sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 với hai vấn đề này... Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Một số vấn đề cần chú trọng trong sửa đổi Luật đất đai 2013

MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHÚ TRỌNG TRONG SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 PGS.TS. Trần Kim Chung Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Đặt vấn đề Sửa đổi Luật Đất đai đang là một nhiệm vụ quan trọng của không chỉ những bên liên quan đến đất đai, quản lý đất đai mà còn là nhiệm vụ và sự cần thiết của nền kinh tế. Trong bối cảnh thế giới hiện nay biến đổi không ngừng, việc sửa Luật Đất đai cần hướng đến tính hội nhập, thị trường và công nghiệ, hiện đại hóa và đô thị hóa của nền kinh tế. Tham gia một tiếng nói vào vấn đề này, nghiên cứu này, là một phần kết quả của KX.01.05/16-20: “Hoàn thiện các công cụ kinh tế thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững”, gồm 3 phần. Phần 1 điểm qua những vấn đề cơ sở về việc hoàn thiện khung khổ phá lý về đất đai. Phần 2 luận về một số vấn đề đang đặt ra với Luật Đất đai 2013, trong đó nhấn mạnh vấn đề giá đất và tích tụ đất đai, hai trong số những vấn đề trung tâm và có mối liên quan, ràng buộc với hầu hết các nội dung khác của vấn đề đất đai. Phần 3 kiến nghị một số giải pháp liên quan đến sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 với hai vấn đề này. I. Những vấn đề cơ sở về việc hoàn thiện khung khổ phá lý về đất đai Trong quản lý đất đai, các hoạt động liên kết nhau, bổ sung và hỗ trợ nhưng rất khó có thể tách bạch mỗi hoạt động. Tuy nhiên, để có thể nghiên cứu và pháp lý hóa, có thể có 5 nhóm vấn đề lớn, mà nghiên cứu mỗi vấn đề như nghiên cứu một bộ phận của hệ thống. Khi liên kết lại, có thể có một hệ thống pháp lý đất đai, một hệ thống quản lý đất đai: Một là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Vấn đề này của đất đai đã được xem xét, tích hợp trong tổng thể Luật Quy hoạch. Hiện tại, bản thân quy hoạch sử dụng đất còn có một số hoạt động riêng biệt. Đó là, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch đất cấp tỉnh và quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Các quy hoạch đất đai, ngoài thực hiện theo yêu cầu phát triển đất đai còn phải phù hợp với quy hoạch chung (tích hợp). Hai là, giao đất, cho thuê đất, thu hồi, đền bù giải tỏa. Đây là vấn đề trung tâm hiện nay của quản lý đất đai. Chỉ có thể đảm bảo giao, cho thuê được nếu thu hồi, đền bù, giải tỏa thỏa đáng. Liên quan đến nội dung này là vấn đề quy hoạch, định giá, áp giá, tiếp cận đất đai và đấu thầu tiếp cận quyền sử dụng đất. Ba là, đăng kí, thống kê. Mặc dù nội dung kinh tế hàm ý trong công tác định giá, áp giá còn nhiều vấn đề cần thảo luận nhưng việc đăng kí thống kê càng hoàn thiện thì công tác quản lý đất đai càng quy củ và thúc đẩy phát triển kinh tế cũng như các tác động khác như thuế, sử dụng hiệu quả đất đai. Bốn là, định giá, áp giá. Đây là vấn đề rất lớn hiện nay. Việc xác định giá của nhà nước luôn hướng đến giá thị trường nhưng đâu là giá thị trường lại đòi hỏi phải có hệ 57
thống thống kê, dữ liệu cũng như hệ thống theo dõi giá trị thị trường đủ khoa học, có tính thuyết phục và khả năng chế tài. Năm là, các vấn đề về giao dịch đất đai. Vấn đề này lại lan tỏa và hòa quyện với vấn đề giá trị bất động sản mà trong đó, giá đất, giá trị đất đai là một bộ phận. Rất khó có thể tách bạch giá trị đất và giá trị bất động sản. Rất khó tách bạch giá trị gia tăng của bất động sản do những yếu tố nào đóng góp bao nhiêu. Vì vậy, đặt vấn đề sửa Luật đất đai 2013 cần đặt trong bối cảnh chúng ta đã ban hành Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư (sẽ sửa đổi), Luật Đầu tư công (đã sửa đổi bổ sung năm 2018), Luật PPP (sẽ ban hành)…Trong rất nhiều vấn đề có liên quan, có 2 vấn đề cần được chú trọng trong bối cảnh công nghiệp hóa, thị trường và hội nhập hiện nay là: Giá đất và tích tụ ruộng đất. II. Một số vấn đề đang đặt ra với Luật Đất đai 2013 II.1. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là nguồn thu quan trọng của ngân sách địa phương Trong 02 năm 2017-2018, tình hình thu ngân sách từ đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có xu thế bị sụt giảm: (i) Năm 2017, thu ngân sách từ đất là 27.170 tỷ đồng, chiếm 11,75% tổng thu ngân sách. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 17.905 tỷ đồng, chiếm 66% tổng nguồn thu về đất. (ii) Năm 2018, tổng thu ngân sách thành phố Hồ Chí Minh là 378.543 tỷ đồng đạt 100,47% dự toán. Trong đó, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng thu về đất. (iii) Số thu ngân sách từ đất năm 2018 so với năm 2017, đã giảm khoảng 4.570 tỷ đồng, giảm 16,8%; Riêng số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng, giảm đến 22,5%. Tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã giảm 2,43% (Từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). Điều cần đặc biệt quan tâm là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản đã bị sụt giảm trong năm 2018 và có thể tiếp tục sụt giảm trong thời gian tới. Hai tháng đầu năm 2019, số thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất giảm đến 76% so với cùng kỳ năm trước. Các doanh nghiệp và hộ gia đình, cá nhân còn nợ ngân sách nhà nước thành phố về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, như sau: (1) Năm 2017: Tổng số nợ là 1.632,6 tỷ đồng, bao gồm: Nợ tiền thuê đất 677,4 tỷ đồng; Nợ tiền sử dụng đất 965,2 tỷ đồng; (2) Năm 2018: Tổng số nợ là 2.257,5 tỷ đồng, tăng 38,2% so với năm 2017, bao gồm: Nợ tiền thuê đất 1.526,6 tỷ đồng; Nợ tiền sử dụng đất 730,9 tỷ đồng. Tổng nợ thuế trong 02 tháng đầu năm 2019 trên địa bàn thành phố lên đến 10.110 tỷ đồng, tăng 13,5% so với thời điểm 31/12/2018. Trong đó, các khoản nợ liên quan tới đất là 1.370 tỷ đồng, chiếm 14%, và đã có đến 76 doanh nghiệp xây dựng bất động sản nợ thuế tổng số tiền sử dụng đất 794 tỷ đồng. II.2. Vấn đề khung và bảng giá đất II.2.1. Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Có một số vấn đề cho thấy: (i) Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã thống nhất với đề nghị của Liên Sở Tài chính - Tài nguyên Môi trường đề xuất tăng hệ số điều 58
chỉnh giá đất năm 2019 lên 0,4 lần so với năm 2018, trên cơ sở nhận định giá thị trường chuyển nhượng nhà đất hiện nay cao hơn gấp 4 đến 6 lần Bảng giá đất của thành phố và hệ số điều chỉnh giá đất đối với đất ở để tính bồi thường trên địa bàn thành phố hiện nay tính bình quân là 4,75. (ii) Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh đã thống kê hệ số điều chỉnh giá đất đối với đất ở để tính bồi thường theo 28 Quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố trong 09 tháng đầu năm 2018, tính bình quân là 4,75. Các Quyết định này nhằm điều chỉnh những bất cập của Bảng giá đất trong 28 trường hợp cụ thể, để đảm bảo nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá thị trường" theo quy định của Luật Đất đai, nên hệ số tính bình quân là 4,75 có giá trị về thống kê nhiều hơn. (iii) Liên Sở Tài chính - Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh đã căn cứ vào khảo sát thông tin của Cục Thuế thành phố tại Văn bản số 6450/CT-KTĐ ngày 04/07/2018 đã thống kê hệ số K bình quân theo các hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tự kê khai (Giá chuyển nhượng/Bảng giá) thì hệ số K này là 3,06 lần và nhận định giá thị trường chuyển nhượng nhà đất hiện nay cao hơn gấp 4 đến 6 lần Bảng giá đất của thành phố. Kết quả khảo sát về hệ số điều chỉnh giá đất thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2016- 2018 và dự kiến năm 2019 cho thấy: (i) Nhóm 1: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân: (1) Áp dụng hệ số 1 lần giá đất trong 02 năm 2016, 2017; (2) Áp dụng hệ số 1,1 lần giá đất trong năm 2018, tăng 10% so với 2016, 2017; (3) Dự kiến áp dụng hệ số 1,5 lần giá đất trong năm 2019, tăng 36,36% so với năm 2018. (2) Nhóm 2: Trường hợp được Nhà nước giao đất không qua đấu giá: (1) hệ số điều chỉnh giá đất đã được giữ ổn định trong 02 năm 2016, 2017, kể cả đối với nhóm 1, nhóm 2, nhóm 3, không điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất. (2) Hiệp hội nhận thấy, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 chỉ tăng từ 5% đến 8,33% so với năm 2017 tùy theo khu vực 1 đến khu vực 5. (3) Khu vực có giá đất cao hơn thì tỷ lệ tăng hệ số điều chỉnh giá đất thấp hơn, và ngược lại khu vực có giá đất thấp hơn thì tỷ lệ tăng hệ số điều chỉnh giá đất lại cao hơn, ví dụ: Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018, tại khu vực 1 chỉ tăng 5%; Khu vực 2 tăng 5,55%; Khu vực 3 tăng 6,25%; Khu vực 4 tăng 7,14%; Khu vực 5 tăng đến 8,33%. Dự kiến hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cũng theo xu hướng tương tự, như sau: Khu vực 1 chỉ tăng 19%; Khu vực 2 tăng 21%; Khu vực 3 tăng 23,5%; Khu vực 4 tăng 26,6%; Khu vực 5 tăng đến 30,7%. (iii) Nhóm 3: Trường hợp xác định đơn giá thuê đất hàng năm Bảng 1: Bảng giá đất 2019 tại Thành phố Hồ Chí Minh Mục đích sử dụng đất thuê làm Khu Khu Khu Khu Khu thương mại, dịch vụ, nhà cho vực vực vực vực vực thuê 1 2 3 4 5 - 2019 (dự kiến) 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 - Tăng so với năm 2018 19% 21% 23,5% 26,6% 30,7% - 2018 2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 - Tăng so với năm 2017 5% 5,55% 6,25% 7,14% 8,33% - 2017 2 1,8 1,6 1,4 1,2 - Tăng so với năm 2016 0% 0% 0% 0% 0% - 2016 2 1,8 1,6 1,4 1,2 Nguồn: Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 59
II.2.2. Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 của thành phố Hà Nội Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định mức giá đất ở tối đa là 162 triệu đồng/m2, và hai thành phố có thể quy định mức giá đất tối đa của Bảng giá đất được cao hơn, nhưng không quá tỷ lệ tăng 30%, như sau: Giá đất ở tối đa : 162 triệu đồng + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2. Trên thị trường hiện nay, giá đất ở cao nhất của hai thành phố cũng gần như tương đương nhau. Ủy ban nhân thành phố Hà Nội ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019, như sau: (i) 04 quận nội thành (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa) có hệ số điều chỉnh giá đất thương mại dịch vụ, đất ở ngoài hạn mức, cao nhất là 1,6; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có hệ số điều chỉnh giá đất là 1,3. (ii) Ba quận ven (Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân), các hệ số điều chỉnh giá đất lần lượt là 1,4 và 1,15. (iii) - Các quận còn lại có hệ số điều chỉnh giá đất lần lượt là 1,2 và 1,05. (iv) Các xã khu vực giáp ranh nội thành, thị trấn thuộc các huyện, các phường thuộc thị xã Sơn Tây có hệ số điều chỉnh giá đất lần lượt là 1,05 và 1. (v) Các xã còn lại có hệ số điều chỉnh giá đất là 1 với cả hai loại đất. So sánh với đề xuất của Liên Sở Tài chính - Tài nguyên Môi trường thành phố Hồ Chí Minh về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 (như bảng thống kê trên đây), nếu được thông qua, thì hệ số điều chỉnh giá đất của thành phố Hồ Chí Minh cao hơn khoảng gấp rưỡi so với thành phố Hà Nội. Chẳng hạn: So sánh hệ số điều chỉnh giá đất của 04 quận nội thành Hà Nội (1,6 lần) với Khu vực 1 thành phố Hồ Chí Minh (2,5 lần). II.3. Vấn đề tích tụ ruộng đất II.3.1. Tích rụ ruộng đất trong công nghiệp hóa, hiện đại hóa Bảng 1: Hộ có sử dụng đất sản xuất nông nghiệp theo quy mô, diện tích Chia theo quy mô đất đai Tổng số Từ 5 đến Từ 10 STT Đơn vị Từ 0,2 đến Từ 3 đến hộ dưới 10 ha trở dưới 3 ha dưới 5 ha ha lên Đồng bằng 1 1,322,345 1,322,345 647 202 43 Sông Hồng 2 Đông Bắc 1,179,804 1,179,804 5,342 1,317 201 3 Tây Bắc 359,692 359,692 19,632 3,548 135 4 Bắc Trung Bộ 1,192,675 1,192,675 6,821 1,948 319 Duyên hải 5 601,995 601,995 8,311 2,992 480 Nam Trung Bộ 6 Tây Nguyên 663,097 663,097 51,042 14,731 1,703 7 Đông Nam Bộ 607,160 607,160 49,183 19,583 3,985 Đồng bằng sông 8 1,684,383 1,684,383 76,577 18,123 2,008 Cửu Long Toàn quốc 7,611,151 7,611,151 217,555 62,444 8,874 Nguồn: Tổng cục Thống kê13 (không tính hộ sử dụng đất dưới 0,2 ha) Số liệu điều tra hộ có sử dụng đất sản xuất nông nghiệp theo quy mô, diện tích của 13 Tổng cục Thống kê (Trang điện tử: www.gso.gov.vn). 60
Nói chung, giải pháp cho vấn đề tích tụ, tập trung ruộng đất không phải là giải pháp một chiều như đối với các vấn đề kinh tế, xã hội khác, bởi tích tụ, tập trung ruộng đất, một mặt, có những tác động tích cực về kinh tế; mặt khác, luôn luôn có những tác động xã hội trái chiều (tác động tiêu cực). Do đó, chính sách và giải pháp tích tụ, tập trung ruộng đất phải kết hợp giữa thúc đẩy tích tụ, tập trung ruộng đất và giải quyết các vấn đề xã hội nảy sinh. Cả nước hiện nay có khoảng 3.500 doanh nghiệp tham gia đầu tư vào nông nghiệp, chiếm chưa đến 1% tổng số doanh nghiệp của cả nước và có đến 90% số doanh nghiệp đầu tư vào ngành này có quy mô vốn từ nhỏ đến rất nhỏ, trong đó số doanh nghiệp có vốn dưới 5 tỷ đồng chiếm tới 55%. Vùng đồng bằng sông Cửu Long và nổi bật là Kiên Giang phát triển khá mạnh với hơn 7.500 trang trại và quy mô trung bình mỗi trang trại gần 5ha. Trong đó có 5.000 trang trại trồng trọt, hơn 2.200 trang trại nuôi trồng thủy sản14. Thực tế, tổng diện tích đất nông nghiệp (không bao gồm đất lâm nghiệp) là hơn 10 triệu ha, với khoảng 70 triệu thửa đất và gần 14 triệu hộ nông dân, trung bình mỗi hộ có 5 thửa đất, mỗi thửa đất nông nghiệp có diện tích trung bình là 0,14 ha và có hơn 80% nông dân có diện tích dưới 1ha và trên 4 thửa/1 hộ. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đạt trên 90% và tổng số giấy chứng nhận đã cấp (kể cả cũ và mới) với trên 20 triệu giấy chứng nhận. Nếu thực hiện “dồn điền, đổi thửa” một cách hoàn hảo và lý tưởng nhất, mỗi hộ nông nghiệp khi đó có duy nhất 1 thửa ruộng thì thửa ruộng đó mới chỉ có diện tích là 0,7 ha. Đồng thời, nước ta đang có khoảng 100.000 trang trại, với tổng diện tích đất khoảng 500.000 ha; như vậy, diện tích bình quân mỗi trang trại là 5 ha. Muốn hình thành 1 trang trại thì trung bình phải gom đất ruộng của ít nhất 7 hộ gia đình15. Mặt khác cho thấy chỉ có hơn 60% nguồn lực xã hội dành cho nông nghiệp và chỉ chưa đầy 1% doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, số doanh nghiệp vốn hóa trên thị trường chứng khoán mới chỉ có 3% trên thị trường là quá thấp so với tiềm năng. II.3.2. Một số nhận định về tích tụ ruộng đất Thứ nhất, tích rụ ruộng đất trong công nghiệp hóa, hiện đại hóa đã đạt được một số kết quả nhất định: (i) tích tụ đất đai thông qua phát triển khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao đã đạt được một số kết quả bước đầu. (ii) vấn đề tài chính đất đai từng bước được hoàn thiện, làm cơ sở cho tích tụ đất nông nghiệp phù hợp với các yếu tố thị trường. Thứ hai, còn một số tồn tại của quá trình tích tụ ruộng đất: (i) các rào cản cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa được tháo gỡ, khiến doanh nghiệp khó tiếp cận đất đai để sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao với quy mô lớn. (ii) vấn đề tài chính đất đai vẫn là rào cản lớn với tích tụ đất đai trong phát triển nông nghiệp công nghệ cao. Thứ ba, một số vấn đề đặt ra cho tích tụ ruộng đất: (i) cần xem xét tích tụ ruộng đất gắn với phát triển nông nghiệp công nghệ cao theo 02 hướng: khu vực tích tụ ruộng đất có quy mô tích tụ lớn, trình độ cao, đáp ứng yêu cầu về năng suất, chất lượng, giá trị cạnh tranh; khu vực tích tụ theo kiểu canh tác tiểu điền của tiểu nông, trình độ sản xuất có hạn, 14 Dự án Hợp phần “Đề xuất sửa đổi, bổ sung chính sách pháp luật về tích tụ đất nông nghiệp”. Bộ Tài nguyên và Môi trường. 15 Báo điện tử VnEconomy.vn “Tích tụ ruộng đất theo hướng nào”. 61
kết cấu hạ tầng lạc hậu, thì cần xem xét cho phù hợp. (ii) sửa đổi những vướng mắc về hạn điền. (iii) quy trình cung cấp tín dụng còn phức tạp, chưa phù hợp với trình độ của người dân, đặc biệt là các thủ tục liên quan đến tài sản thế chấp là đất đai; không đáp ứng kịp thời vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và lãi suất các khoản cho vay thương mại đối với nông nghiệp - nông thôn còn ở mức rất cao16. (iv) nghiên cứu xem xét việc chính sách chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác, điều đó sẽ triệt tiêu đối với các đối tượng có năng lực tài chính, hiểu biết kỹ thuật, thị trường sẽ khó tiếp cận được loại đất này. (v) đảm bảo năng lực tài chính của các doanh nghiệp tham gia tích tụ ruộng đất để sản xuất nông nghiệp công nghệ cao. Bốn là, một số khó khăn trong vấn đề tích tụ ruộng đất phục vụ phát triển nông nghiệp công nghệ cao: (i) chính sách đất đai đã cho phép tích tụ ruộng đất nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp, đồng thời nghiêm cấm việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để bao chiếm, tích tụ đất đai không vì mục đích sản xuất. (ii) việc quy định thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn hơn nhưng không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp đã tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện về tài chính, kiến thức để thực hiện tích tụ ruộng đất. (iii) việc tăng thời hạn sử dụng đất nông nghiệp từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm, đất lâm nghiệp), đồng thời mở rộng hạn mức tích tụ không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp là điều kiện quan trọng, có ý nghĩa quyết định để đẩy nhanh và hình thành lên nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa quy mô lớn đáp ứng yêu cầu của thị trường trong nước và quốc tế. III. Giải pháp sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013 III.1. Những chủ trương, yêu cầu về sửa đổi Luật Đất đai 2013 III.1.1. Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ xem xét đồng bộ Có 7 vấn đề lớn, phải làm rõ hơn: Một là, nội hàm về quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, cũng như trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý, sử dụng đất công, đất giao cho cộng đồng và doanh nghiệp nhà nước. Hai là, cùng với đó sẽ hoàn thiện công cụ quy hoạch để phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai phù hợp với tiềm năng, thế mạnh, tạo không gian liên kết kinh tế, hỗ trợ thúc đẩy phát triển giữa các địa phương, vùng lãnh thổ. Ba là, công khai, minh bạch, mở rộng quyền tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế đảm bảo tài nguyên đất đai được giao cho các chủ thể có năng lực để sử dụng hiệu quả, gắn với giải quyết việc làm, nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội. Bốn là, tiếp tục đổi mới chính sách về kinh tế, tài chính đất đai theo các nguyên tắc thị trường, cải cách thủ tục hành chính tạo thuận lợi cho thực hiện các quyền của người sử dụng đất, Tạp chí ngân hàng "Tín dụng nông nghiệp, nông thôn Việt Nam th ực trạng và định 16 hướng phát triển sau khi gia nhập WTO" (Trang điện tử: http://www.sbv.gov.vn). 62
để các quan hệ đất đai vận hành theo các nguyên tắc, quy luật của thị trường, hạn chế tham nhũng, lãng phí đất đai. Năm là, hoàn thiện cơ chế khuyến khích hỗ trợ tích tụ, tập trung ruộng đất để phát triển nông nghiệp hàng hoá quy mô lớn, công nghệ cao, gắn với bảo đảm việc làm và thu nhập bền vững của nông dân, giữ vững ổn định chính trị - xã hội ở nông thôn. Sáu là, giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư trong công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tính toán một cách căn cơ, giải quyết từ gốc là trả đủ thu nhập, đảm bảo an sinh người có đất bị thu hồi cũng như cơ chế giải quyết chấm dứt tình trạng khiếu kiện kéo dài; tiếp tục thể chế rõ hơn vai trò giám sát của nhân dân và Mặt trận Tổ quốc Việt Nam. III.1.2. Sớm sửa đổi Luật Đất đai 2013 cho phù hợp nhằm thúc đẩy tích tụ, tập trung ruộng đất Việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai nhằm thúc đẩy tích tụ ruộng đất cần điều chỉnh theo hướng: Một là, công tác quy hoạch: bỏ quy hoạch quá chi tiết bằng quy hoạch "khung". Hai là, thời gian sử dụng đất: bỏ thời gian, để sử dụng ổn định lâu dài. Ba là, hạn mức sử dụng đất: bỏ hạn mức sử dụng đất hoặc nâng cao hạn mức đủ lớn để kích thích tích tụ, tập trung ruộng đất, đáp ứng yêu cầu quy mô kinh tế. Bốn là, quyền của người sử dụng đất: bỏ quy định "DN, hộ phi nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp". Năm là, hình thức giao, cho thuê đất: tăng cường mạnh hình thức cho thuê đất, bỏ giao cho thuê không thu tiền. Sáu là, cần có chính sách về tài sản gắn liền với đất. Bảy là, đưa công tác định giá cho bên thứ 3. Tám là, xem xét nội hàm tính đại diện sở hữu của nhà nước. Chín là, xem xét việc nhà nước thu hồi đất cho dự án phát triển kinh tế III.2. Giải pháp III.2.1. Điều chỉnh khung, bảng giá đất Đề nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần": Kiến nghị bãi bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và giao toàn quyền cho Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất" thì mới đảm bảo được nguyên tắc quy định tại Khoản (1.c) Điều 112 Luật Đất đai yêu cầu giá đất phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" và phải phù hợp với thực tế tình hình của địa phương. Đồng thời, kiến nghị giao quyền cho cấp tỉnh quyết định mức thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình khi làm"sổ đỏ", để phù hợp với khả năng tài chính của người dân, tạo điều kiện để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Một vấn đề cần lưu ý là phương thức tính tiền sử dụng đất hiện nay: bổ sung khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai: "2. Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc tỷ lệ % khác) Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành". Cũng như vậy, hiện cần thay đổi cách tính khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án, đảm bảo công bằng cho chủ đầu tư dự án. Bởi vì hiện nay, mức khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quá thấp, chỉ chiếm 63
khoảng 20% chi phí bồi thường thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Do vậy, doanh nghiệp gần như đã phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai khi nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước. Phần chi phí không được khấu trừ này không được tính vào chi phí doanh nghiệp nên doanh nghiệp lại phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Hơn nữa, cần bổ sung trường hợp được tính thời hạn sử dụng đất kể từ ngày dự án được nghiệm thu hoàn thành xây dựng, đưa vào sử dụng: Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định: "Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền". Đề nghị xem xét, sửa đổi, bổ sung trường hợp tính thời hạn sử dụng đất "kể từ ngày dự án được nghiệm thu hoàn thành xây dựng, đưa vào sử dụng" vào khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013, như sau: "8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc kể từ ngày dự án được nghiệm thu hoàn thành xây dựng, đưa vào sử dụng". Ngoài ra, cần bổ sung chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất" đối với các dự án chưa giải phóng mặt bằng, khi xem xét, sửa đổi Luật đất đai 2013: Chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất" đối với các dự án xen cài quỹ đất công và quỹ đất dân cư chưa giải phóng mặt bằng đã được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhưng không còn được quy định trong Luật Đất đai 2013 (Chế định này được quy định trong Luật Nhà ở 2014 và Luật Đấu thầu 2014). Hiệp hội kiến nghị bổ sung chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất" vào Luật Đất đai vì đây là Luật gốc. III.2.2. Các giải pháp về tích tụ đất đai Một là, nhóm giải pháp thúc đẩy tích tụ, tập trung ruộng đất. Quyền sử dụng đất là loại hàng hóa “đặc biệt” được pháp luật bảo hộ, là hàng hóa nên được trao đổi, mua, bán trên thị trường. Thị trường quyền sử dụng đất gồm các hoạt động như: chuyển quyền sử dụng đất, đi thuê và cho thuê quyền sử dụng đất, trao đổi đất và đấu thầu đất (gọi tắt là thị trường chuyển và thuê quyền sử dụng đất). Sự vận hành của thị trường quyền sử dụng đất sẽ góp phần phân bố đất đai một cách hiệu quả, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đó cũng chính là môi trường thuận lợi để tích tụ, tập trung ruộng đất. Tích tụ ruộng đất phải tuân theo quy luật thị trường, bảo đảm tính công khai, minh bạch và bình đẳng giữa các chủ thể (hộ gia đình, hợp tác xã, doanh nghiệp). Quy luật thị trường sẽ tự phân phối có hiệu quả nguồn lực đất đai và các nguồn lực khác, như vốn, lao động, công nghệ tương thích. Cần lưu ý rằng, xu hướng chung là người nông dân không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tâm lý giữ đất, coi đất như “của để dành” vẫn còn khá phổ biến, mặc dù nguồn thu phi nông nghiệp được bảo đảm, do đó tích tụ ruộng đất khó hiệu quả cả về mặt kinh tế lẫn mặt xã hội nếu không có sự can thiệp của Nhà nước. Hai là, nhóm giải pháp hoàn thiện các chính sách về đất đai. Luật Đất đai năm 2013 chính thức được áp dụng từ ngày 1-7-2014, đã có nhiều điểm mới khuyến khích tích tụ, tập trung ruộng đất, nhất là thời hạn giao đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chính sách hạn điền hiện vẫn được coi là yếu tố “cản trở” quá trình tích tụ, tập trung đất đai, cần được tháo gỡ. Bởi vậy đã có những kiến nghị bỏ hạn điền. Nếu không 64
thể bỏ hạn điền, vậy nên chăng là mở rộng thêm hạn điền ở quy mô kinh doanh hiệu quả (nới hạn điền): Có thể chỉ tính hạn điền đối với giao đất lần đầu, còn nhận chuyển quyền sử dụng đất thì không tính hạn điền, thậm chí xóa bỏ hạn điền. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cũng cần được nâng lên và dần tiến tới không có hạn mức, như Hàn Quốc, Nhật Bản đã làm. Ba là, bảo đảm mục đích của sản xuất nông nghiệp: Bên cạnh việc hoàn thiện chính sách hạn điền, Nhà nước cần có chính sách bảo đảm ruộng đất tích tụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, như: quy định về thời hạn để đất trống không sản xuất thì thu hồi quyết định cấp đất, cho thuê đất (nếu được Nhà nước giao và cho thuê), bắt buộc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (đối với đất mua). Cần đánh thuế đối với những đối tượng tích tụ ruộng đất không “trực canh” hoặc không được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp... Những biện pháp này để tránh tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp theo kiểu mua để đó chờ lên giá hoặc chờ dự án, hoặc tìm cách chuyển đổi mục đích sử dụng. Đồng thời triệt để thu thuế để tăng cường trách nhiệm sử dụng đất, doanh nghiệp nào không có khả năng đóng tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất thì phải có lộ trình và kế hoạch trả lại đất cho Nhà nước để giao cho các dự án nông nghiệp khác có hiệu quả hơn. Tóm lại Luật Đất đai 2013 có hai trong số rất nhiều nội dung cần sửa đổi bổ sung. Một là, vấn đề giá, trong đó, việc xác định khung giá, bảng giá và tính địa bàn của giá là những nội dung hết sức quan trọng. Năm 2020, việc các địa phương đồng loạt nâng mức giá lên từ 15-30% rất cần được xem xét trong bối cảnh thực tế hiện nay đang có xu hướng nâng lên một mặt bằng giá mới về đất đai và bất động sản. Hai là, vấn đê tích tụ ruộng đất. Việc đặt ra hạn điền và thời hạn sử dụng đất thấp và ngắn đang cần phải sửa đổi theo hướng nâng cao và mở rộng nhưng cũng cần có những luận cứ vững chắc để tránh những tác động hạn chế. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Cả nước còn trên 2 triệu hecta đất chưa sử dụng. Thứ Năm 14/11/2019 - 17:09. https://dantri.com.vn/xa-hoi/ca-nuoc-con-tren-2-trieu-hecta-dat- chua-su-dung-20191114161832950.htm. 2. Dự án Hợp phần “Đề xuất sửa đổi, bổ sung chính sách pháp luật về tích tụ đất nông nghiệp”- Bộ Tài nguyên và Môi trường. 3. Giá đất năm tới của Hà Nội có thể tăng đến 30%. VnEconomy. Fri Nov 08 10:36:20 ICT 2019. 4. Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (2019). Đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013. 5. Phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2018. http://www.monre.gov.vn/Pages/phe-duyet-va-cong-bo-ket-qua-thong-ke- dien-tich-dat-dai-nam-2018.aspx. 13/11/2019. 6. Số liệu điều tra hộ có sử dụng đất sản xuất nông nghiệp theo quy mô, diện tích của Tổng cục Thống kê (Trang điện tử: www.gso.gov.vn). 65
7. Tạp chí ngân hàng "Tín dụng nông nghiệp, nông thôn Việt Nam thực trạng và định hướng phát triển sau khi gia nhập WTO" (Trang điện tử: http://www.sbv.gov.vn). 8. Tạp chí ngân hàng "Tín dụng nông nghiệp, nông thôn Việt Nam thực trạng và định hướng phát triển sau khi gia nhập WTO" (Trang điện tử: http://www.sbv.gov.vn). 9. Tích tụ ruộng đất để phát triển nông nghiệp theo hướng bền vững. https://bnews.vn/tich-tu-ruong-dat-de-phat-trien-nong-nghiep-theo-huong- ben-vung/92018.html. 17:51 | 30-07-2018. 10. Tích tụ, tập trung ruộng đất ở Việt Nam thế nào trong điều kiện mới? http://- vietnamnet.-vn/-vn/-the-thao/aff-cup/bao-han-tuyen-viet-nam-nam-loi-the- sao-phai-lo-aff-cup-2018-494097.html. 16:00 | 27-04-2017. 11. Trần Kim Chung (2018). VẤN ĐỀ TÍCH TỤ RUỘNG ĐẤT TRONG KHUÔN KHỔ PHÁT TRIỂN NÔNG NGHIỆP CÔNG NGHỆ CAO. 12. Trần Kim Chung (2019). Hoàn thiện công cụ kinh tế thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững. Đề tài KX.01.05/16-21. 66