Những cảnh giác khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Những rủi ro, sai sót khi ký hợp đồng thường mang lại kết quả không tốt, do đó chúng ta cần phải cảnh giác khi ký hợp đồng. Mời quý bạn đọc cùng tham khảo ngay tài liệu "Những cảnh giác khi kí hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất" trên trang TaiLieu.VN để rút cho mình những kinh nghiệm cần thiết. Sau đây là phần nội dung tóm tắt của bài viết:

NHỮNG CẢNH GIÁC KHI KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT

I. Những điều cần phải biết khi mua nhà, đất

Nhu cầu mua nhà đất để ở, kinh doanh của người dân hiện rất lớn, nhưng để đảm bảo độ an toàn cho các giao dịch người mua nhà đất cần nắm rõ những quy trình cụ thể và một vài bí kíp để việc mua bán diễn ra thuận lợi. Thông thường, đối với một sản phẩm nhà, đất, nếu người mua tự tìm hiểu và tiến tới giao dịch, nên chú ý các điểm dưới đây:

1. Nhà và thổ cư

Đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải toả không; xem địa thế cụ thể của đất.
Đất đã có sổ đỏ chưa, nếu chưa, phải lưu ý giấy tờ đất với các điểm: mục đích sử dụng đất (thổ cư hay thổ canh); thời hạn sử dụng đất: nếu bỏ trống, thường là không hạn chế, nếu có số năm cụ thể (ví dụ 20 năm), là đất mượn của Nhà nước (sau 20 năm Nhà nước có quyền lấy lại), hoặc nếu đất nằm vào diện giải toả, quy hoạch thì không được đền bù hoặc đền bù rất thấp.
Phương pháp tốt nhất là tới Sở TN&MT xin trích lục phần đất muốn mua; nếu miếng đất đã lọt vào "tầm ngắm", chủ nhân nên tự lo khâu giấy tờ từ A – Z, không nên qua cò nhà đất; mua miếng đất sao cho thỏa mãn điều kiện tách thửa (tối thiểu 160m2, chiều ngang tối thiểu 4m), người mua tự ra văn phòng địa chính làm giấy tờ.

2. Các sản phẩm nhà đất khác:

• Nhà phố: phải xem bản vẽ nhà đất và photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà, sau đó đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng cũng như quy hoạch trên bản vẽ; nhà, đất đã từng sửa chữa, thay đổi kiến trúc, nếu có, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ; nhà có nằm trong khu quy hoạch, mốc lộ giới? (nên đến UBND phường để xác minh thông tin); tường nhà là tường chung hay tường riêng; điện, nước chung hay riêng; nhà có nằm trong khu xây dựng giới hạn chiều cao?
• Nhà trong ngõ: cần xác định lối vào nhà là chung hay riêng (nếu chung, khi mua nhà phải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung, hoặc tách đất làm lối đi riêng); ngoài ra, cần lưu ý nhà có nằm trong khu hay bị ngập khi mưa lớn, triều cường.
• Mua nhà đất để xây mới: cần tìm hiểu rõ đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay không; đất đã chuyển mục đích sử dụng chưa; đất thổ cư hay đất nông nghiệp; nếu là đất thừa kế, là tài sản chung của nhiều người, trước khi đặt cọc, tất cả người đồng thừa kế phải ký vào biên bản đồng thuận bán đất, nếu người bán đã có gia đình, tất cả thành viên trong gia đình phải ký tên (vợ, chồng và con cái trên 18 tuổi); cần đến UBND phường xác minh thông tin lô đất có nằm trong quy hoạch hay tranh chấp; trước khi đặt cọc, làm hợp đồng, đề nghị chủ sở hữu chỉ định ranh giới rõ ràng với các khu đất liền kề, để tránh tranh chấp về sau; nếu mua một phần đất trong khu đất lớn, do một người đứng tên sở hữu, phải lưu ý về quy định giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại; tìm hiểu chi phí tách thửa, do bên mua hay bên bán chịu,…
• Nhà chung cư, căn hộ dự án: nên xem các căn hộ mẫu trước khi quyết định; khi mua, nên hỏi rõ: mặt tiền nhà (thường là hướng ban công); không nên mua nhà gần thang máy; ban công riêng hay chung với hộ khác; khả năng cách âm của nhà? Nếu mua căn hộ chung cư đang xây dựng, nhà được giao vào thời điểm nào; nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, mức độ bồi thường cho người mua ra sao; trường hợp người mua trả tiền chậm tiến độ, hình thức phạt thế nào; khi chủ đầu tư giao nhà nhưng khách hàng đối chiếu hợp đồng liệt kê chi tiết các thiết kế thi công phát hiện không đúng với hiện trạng nhà thực nhận, phải xử lý thế nào; tốt nhất, nên yêu cầu chủ đầu tư có phụ lục hợp đồng, trong đó liệt kê chi tiết thiết kế, thi công và chủ đầu tư cam kết bồi thường khi xảy ra thay đổi.
Trước khi nộp tiền đặt cọc, cần đọc kỹ và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản chi tiết trong hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp sau này (tiền đặt cọc chỉ có ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ sau khi xây dựng xong toàn nhà, lúc này tính pháp lý mới được công nhận).
• Nhà chung cư: ngoài giấy tờ nhà hợp lệ, đã có sổ hồng chưa, hành lang hoặc ban công nào thuộc sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng (cần ghi rõ trong hợp đồng mua bán); có chỗ để xe hay không, nếu có thu phí, mức phí là bao nhiêu tiền/tháng…; chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà như thế nào, đóng theo quý hay năm; mức thu các loại phí sinh hoạt (bảo vệ an ninh, thang máy… cụ thể hàng tháng…; hỏi về tình hình nước, điện, an ninh; thời gian đóng mở cổng ra vào; hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm

II. Những Quy Trinh Cần Nắm Được Khi Giao Dịch Nhà Đất

1. Từ lầm tưởng về lý thuyết

Sơ lược một giao dịch mua bán nhà đất thường gồm các bước như sau: tìm và chọn BĐS phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng tài chính; tiến hành đặt cọc (tùy thuộc vào giá trị của hợp đồng và sự thỏa thuận của các bên mà tiền đặt cọc có thể khoảng 100 - 300 triệu đồng, thậm chí lên tới cả tỷ đồng); thanh toán nốt phần còn lại, chi trả các khoản phụ phí và thực hiện chuyển quyền sở hữu tại văn phòng công chứng tư nhân hoặc văn phòng công chứng Nhà nước. Với những người ít kinh nghiệp, chưa từng "va vấp" trong chuyện chuyển nhượng, sang tên nhà đất, nhất là tại Hà Nội, nơi thị trường BĐS sôi động nhất cả nước thì quy trình trên có thể kéo dài rất lâu, thậm chí đến cả năm dù rằng hai bên mua bán đều đã rất "ưng ý". Một phần nguyên nhân chính là do người trong cuộc hiểu sai về các thuật ngữ pháp lý BĐS.
Chuyện của gia đình ông Quang, người đang đau đầu nhiều tháng nay vì việc giao dịch nhà đất là một ví dụ. Gom được gần 2 tỷ đồng, gồm tiền tích góp để dành và vay mượn người thân, ông Quang quyết định "xuống tiền" mua mảnh đất 45m2 tại quận Bắc Từ Liêm với hi vọng vùng đất "mới lên quận" này rẻ hơn nơi khác. Sau khi thống nhất tất cả các vấn đề về giá cả, phương án sang tên với chủ nhà, ông tiến hành đặt cọc 50 triệu đồng làm tin. Sau đó, hai bên tiến hành làm hợp đồng đặt cọc với sự làm chứng của một sàn giao dịch BĐS tại địa bàn. Đến hẹn, ông cầm 1,5 tỷ đồng đến gặp gia chủ để tiến hành các bước tiếp theo thì mới ngỡ ngàng khi bên bán cho biết đã bán xong mảnh đất từ vài tuần trước.

2. Tới những phát sinh trong thực tế giao dịch nhà đất

Ngoài câu chuyện "quên" nội dung phạt trong trường hợp hủy đặc cọc trong giao dịch mua bán nhà đất, câu chuyện hậu thanh toán vẫn phải "dài cổ" chờ sổ đỏ vẫn là một bài học còn nguyên giá trị. Chúng ta đưa ra một tình huống điển hình như sau: Đến ngày hẹn trong hợp đồng đặt cọc viết tay, hai bên mua bán gặp nhau tại phòng công chứng và ký vào hợp đồng mua bán, có sự làm chứng là công chứng viên.
Sau khi thanh toán, theo thỏa thuận trong hợp đồng, người mua yên chí để chủ cũ giữ hồ sơ giấy tờ để làm thủ tục sang tên. Trường hợp này thường phát sinh rủi ro trên thực tế là bên bán đã nhận đủ tiền nhưng do nhiều lý do cá nhân (sức khỏe, phải di chuyển gấp,..) nên chưa thể làm thủ tục sang tên cho bên mua. Ngoài ra, nhiều người bán còn chủ động "gây khó dễ" cho bên mua khi làm thủ tục sang tên bằng mọi cách.

Các bạn đang xem một phần nội dung của tài liệu, mời bạn xem bài viết Những cảnh giác khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất  trực tiếp tại TaiLieu.VN hoặc download về máy tham khảo. Ngoài ra, chúng tôi xin giới thiệu một số tài liệu tham khảo hữu ích khác cho các bạn như: Những điều cần biết về thủ tục mua đất nông nghiệp, Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất.