Pháp luật về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch liên quan đến đất đai

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:7

Thêm vào BST

Báo xấu

18
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết Pháp luật về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch liên quan đến đất đai trình bày thực trạng pháp luật về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch liên quan đến đất đai; Nguyên nhân của việc cần phải bảo vệ người thứ ba ngay tình khi tham gia vào các giao dịch; Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch liên quan đến đất đai.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Pháp luật về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch liên quan đến đất đai

PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI Ngô Thị Hồng Nhung Khoa Luật, Trường Đại học Công nghệ TP. Hồ Chí Minh GVHD: TS. Nguyễn Xuân Bang TÓM TẮT Trong giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình được hiểu là người chiếm hữu không có căn cứ pháp lý đối với tài sản nhưng không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật. Bộ luật Dân sự 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng không đưa ra định nghĩa chung về sự ngay tình trong giao dịch, nhưng có thể hiểu, sự ngay tình chính là việc người thứ ba căn cứ vào việc tài sản đã được xác lập chủ quyền sở hữu (được đăng ký đối với tài sản phải đăng ký) nên mới tin rằng, người chuyển giao tài sản cho mình là người sử dụng hay chủ sở hữu hợp pháp của tài sản và do đó mới xác lập, thực hiện giao dịch. Đặc biệt, trong giải quyết dân sự tại các vụ án hình sự, việc áp dụng các quy định cho người thứ ba ngay tình cũng ngày càng nhiều, nhằm đưa ra những phán quyết công minh, khách quan. Mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 đã có những bổ sung, sửa đổi theo hướng bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người thứ ba ngay tình, tuy nhiên, quy định về bảo vệ bên thứ ba ngay tình trong Bộ luật Dân sự năm 2015 còn khá sơ lược và thiếu rõ ràng gây ra sự khó khăn trong việc hiểu và vận dụng quy định. Từ khóa: Người ngay tình, pháp luật, giao dịch đất đai, luật dân sự. 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Người ngay tình tham gia giao dịch cần được hiểu là người tại thời điểm giao dịch người này không có cơ sở để biết và không buộc phải biết việc tham gia vào giao dịch là không phù hợp với quy định pháp luật. Điều đó có nghĩa là khi tham gia vào giao dịch, người này hoàn toàn tin rằng người giao dịch là người có quyền giao dịch và giao dịch đáp ứng các điều kiện để giao dịch có hiệu lực. Trong trường hợp ngược lại, người này biết hoặc buộc phải biết người tham gia giao dịch không có quyền giao dịch thì không được coi là người ngay tình và không được bảo vệ trước chủ sở hữu tài sản ban đầu (Người không có quyền giao dịch là người giao dịch không phải chủ sở hữu hay được chủ sở hữu tài sản cho phép). Người ngay tình tham gia giao dịch được bảo vệ theo quy định chung của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất được bảo vệ nếu việc nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp quy định pháp luật đất đai. 2433
Rủi ro mà chủ sở hữu tài sản thường gặp và có thể lường trước được là rủi ro tài sản có thể bị mất hoặc chuyển giao cho người khác không theo ý chí của chủ sở hữu, nhưng người nhận là người ngay tình. Tuy nhiên, chủ sở hữu tài sản có thể tránh rủi ro này bằng cách mua bảo hiểm cho tài sản và trên thực tế, các tài sản có giá trị lớn thường được bảo hiểm. Trong khi đó, khi tham gia giao dịch, do người ngay tình hoàn toàn có cơ sở thuyết phục để tin rằng người giao dịch là người có quyền giao dịch. Như vậy, trong hoàn cảnh này, rủi ro mà người ngay tình có thể nghĩ đến không thể là rủi ro về việc người tiến hành giao dịch không có quyền giao dịch. Rủi ro mà người ngay tình có thể dự đoán thường là các rủi ro về giao kết, thực hiện các nghĩa vụ, nhất là nghĩa vụ giao tài sản. Chính vì vậy, trên thực tế, biện pháp bảo đảm mà người ngay tình áp dụng không hướng đến việc phòng tránh rủi ro do việc bên tiến hành giao dịch không có quyền giao dịch. Chính bởi lẽ đó, khi rơi vào rủi ro này, quyền lợi của người ngay tình không được đảm bảo, mà chỉ có thể trông cậy vào sự tự nguyện của bên tiến hành giao dịch. 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI Theo Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015, người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu được bảo vệ trong các trường hợp sau: “1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này. 2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. 3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”. Như vậy, so với Bộ luật dân sự năm 2005, quy định về người thứ ba ngay tình trong Bộ luật dân sự năm 2015 có một số điểm mới30: Một là, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định rộng hơn về đối tượng giao dịch, thay thế cụm từ “động sản không phải đăng ký” bằng cụm từ “tài sản không phải đăng ký”. 30 Tưởng Duy Lượng (2018), Quy định của Bộ luật Dân sự về bảo vệ người thứ ba ngay tình và thực tiễn giải quyết, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 3, trang 14-15. 2434
Hai là, Bộ luật dân sự năm 2015 bổ sung thêm quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp giao dịch dân sự trước đó vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Đây là quy định hoàn toàn mới so với Bộ luật dân sự năm 2005. Theo Bộ luật dân sự năm 2005, đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì tất cả các giao dịch với người thứ ba ngay tình đều không có hiệu lực trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa. Quy định này dẫn đến thực trạng giao dịch dân sự trước đó bị vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký quyền sở hữu và chuyển giao cho người thứ ba ngay tình, người này căn cứ vào việc tài sản đã đăng ký quyền sở hữu đã thiết lập giao dịch, nhưng khi các đồng sở hữu tài sản khởi kiện thì tòa án vẫn yêu cầu người thứ ba phải trả lại tài sản. Quy định này không những không bảo vệ cho những người tham gia giao dịch một cách ngay thẳng, trung thực mà còn không bảo đảm tính ổn định trong các giao dịch dân sự. Từ những phân tích trên cho thấy, quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về bảo vệ người thứ ba ngay tình là có lý, có tình. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các quy định trên vẫn còn nhiều bất cập, vướng mắc cần phải nghiên cứu để hoàn thiện. Vướng mắc liên quan đến việc nhận diện người thứ ba ngay tình. Xét về bản chất, pháp luật bảo vệ người thứ ba ngay tình là nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho các chủ thể tham gia giao dịch trên tinh thần ngay thẳng, trung thực, bảo đảm tính ổn định trong các giao dịch dân sự. Nhưng thế nào được xem là người thứ ba ngay tình? Trên thực tế, có những chủ thể lợi dụng quy định của pháp luật nhằm hợp pháp hóa quyền sở hữu tài sản từ một giao dịch dân sự vô hiệu ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu. Nghĩa là ngay sau khi chiếm hữu tài sản từ một giao dịch vô hiệu, người này tiến hành đăng ký tài sản và ngay sau đó giao dịch với người thứ ba31. Căn cứ vào khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015, giao dịch với người thứ ba được chấp nhận. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp giao dịch với người thứ ba cũng chỉ là giả tạo. Vì vậy, nếu không xác định được bản chất của giao dịch thì quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự đã tạo điều kiện cho các chủ thể trục lợi. Ví dụ: Đầu năm 2018, bà Phan Thị Ngọc Anh (ngụ quận Phú Nhuận, TP.HCM) mua của ông N. một căn nhà trên đường Đào Duy Anh, quận Phú Nhuận với giá hơn 10 tỉ đồng. Sau khi công chứng và hoàn thành nghĩa vụ thuế, bà Anh thấy giấy hồng cũ của căn nhà bị rách gáy nên đi làm hồ sơ đăng bộ và đổi giấy hồng mới. Sau 31 Nguyễn Thị Linh (2020), Một số vấn đề về chế định bảo vệ người thứ ba ngay tình theo Bộ luật Dân sự năm 2015, thực tiễn và giải pháp hoàn thiện, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 22, trang 44 - 47. 2435
đó, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Phú Nhuận viết giấy hẹn bà Anh vào 22-11-2018 đến nhận giấy mới. Bất ngờ vào sáng 20-11-2018, Ủy ban nhân dân quận Phú Nhuận gửi thông báo cho bà Anh là căn nhà bà mua đã bị cơ quan thi hành án ra quyết định tạm dừng việc chuyển quyền sở hữu vì người chủ cũ đang phải thi hành một bản án với người khác. Lúc mua nhà bà hoàn toàn không biết thông tin gì về căn nhà, trong khi việc công chứng hợp đồng mua bán nhà diễn ra bình thường, không bị ngăn chặn. Tương tự, tháng 8-2019, anh Nguyễn Chiến Thắng mua của anh H. một căn nhà ba tầng ở Thành phố Bắc Ninh (nhà đang được thế chấp tại một ngân hàng). Anh Thắng đã cùng anh H. đến ngân hàng thanh toán nợ, được ngân hàng thanh lý hợp đồng, trả lại giấy tờ nhà. Sau đó, anh Thắng mang giấy tờ đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để xin xóa thế chấp và đã được xác nhận. Cùng ngày, hai bên ra phường làm thủ tục mua bán và được phường xác nhận. Tuy nhiên, gần một năm sau, Chi cục Thi hành án dân sự Thành phố Bắc Ninh lại kê biên căn nhà trên với lý do để đảm bảo việc thi hành án của người bán. Trong hai vụ việc trên, bà Anh và anh Thắng đều căn cứ vào giấy đăng ký quyền sử dụng đất để xác lập giao dịch. Họ vốn không biết và không thể biết được tài sản mình mua đã bị cơ quan Thi hành án kê biên. Trong trường hợp này ta thấy nếu áp dụng khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch của bà Anh và anh Thắng là vô hiệu, có nghĩa là họ không được giữ lại căn nhà họ đã mua. Nếu muốn bảo vệ quyền lợi của mình bà Anh và anh Thắng chỉ có thể khởi kiện người bán nhà cho mình yêu cầu bồi thường thiệt hại. Việc bồi thường thiệt hại không phải là mục đích mà bà Anh và anh Thắng hướng đến, họ muốn mua nhà sở hữu ngôi nhà, căn cứ vào việc đăng ký mà không biết về việc nhà bị kê biên. Có thể thấy quyền lợi của bà Anh và anh Thắng không được đảm bảo nếu áp dụng quy định của pháp luật hiện hành đối người người thứ ba ngay tình. Những vụ việc trên cho thấy khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 hiện hành thì sẽ đẩy người mua, nhận chuyển nhượng, nhận thế chấp hoặc thuê nhà đất, ô tô, xe máy… phải đối mặt với rủi ro pháp lý rất cao32. Vì khi thực hiện giao dịch, người dân thường chỉ biết tin vào các giấy tờ của cơ quan nhà nước, tin vào cơ quan công chứng chứng nhận tính hợp pháp của giao dịch. Họ không thể biết các tranh chấp, rắc rối liên quan đến tài sản đó nhưng khi có rủi ro thì họ lại phải gánh chịu. 3. NGUYÊN NHÂN CỦA VIỆC CẦN PHẢI BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI THAM GIA VÀO CÁC GIAO DỊCH Thứ nhất, xét về yếu tố lỗi, như trên đã trình bày, người ngay tình khi tham gia giao dịch không có cơ sở và không buộc phải biết người giao dịch không có quyền giao dịch. Như vậy, người ngay tình hoàn toàn không có lỗi khi tham gia vào giao dịch. 32 Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, trang 46 - 47. 2436
Thứ hai, xét về mức độ thiệt hại, khi cân nhắc việc lựa chọn giữa quyền lợi của chủ sở hữu tài sản ban đầu và người ngay tình thì việc xem xét xem mức độ thiệt hại giữa các bên là yếu tố quan trọng. Rủi ro mà chủ sở hữu tài sản thường gặp và có thể lường trước được là rủi ro tài sản có thể bị mất hoặc chuyển giao cho người khác không theo ý chí của chủ sở hữu, nhưng người nhận là người ngay tình. Tuy nhiên, chủ sở hữu tài sản có thể tránh rủi ro này bằng cách mua bảo hiểm cho tài sản và trên thực tế, các tài sản có giá trị lớn thường được bảo hiểm. Trong khi đó, khi tham gia giao dịch, do người ngay tình hoàn toàn có cơ sở thuyết phục để tin rằng người giao dịch là người có quyền giao dịch. Như vậy, trong hoàn cảnh này, rủi ro mà người ngay tình có thể nghĩ đến không thể là rủi ro về việc người tiến hành giao dịch không có quyền giao dịch. Rủi ro mà người ngay tình có thể dự đoán thường là các rủi ro về giao kết, thực hiện các nghĩa vụ, nhất là nghĩa vụ giao tài sản33. Thứ ba, xét về lợi ích mang lại cho xã hội, nếu xem xét theo hướng đáp ứng yêu cầu của chủ sở hữu tài sản ban đầu, buộc người ngay tình trả lại tài sản cho người này sẽ dẫn đến sự không công bằng cho người ngay tình. Hơn thế, cách tiếp cận này gây tâm lý e ngại từ phía người tham gia giao dịch. Điều này làm giảm khả năng lưu thông dân sự của tài sản, gây sự bất ổn cho các giao dịch, tác động không tốt đến sự phát triển của kinh tế – xã hội, nhất là trong nền kinh tế thị trường. Do vậy, việc công nhận quyền lợi của người ngay tình có được từ giao dịch, từ chối yêu cầu đòi lại tài sản từ chủ sở hữu tài sản là biện pháp nhằm khắc phục tình trạng này, tạo sự ổn định cho các giao dịch, bảo đảm sự phát triển kinh tế – xã hội. Vì những lý do vừa phân tích, tôi cho rằng, việc cho phép người ngay tình trở thành chủ sở hữu tài sản như là phương thức bảo vệ người ngay tình khi tham gia giao dịch nhằm mục đích thúc đẩy và tạo sự ổn định cho các giao dịch. 4. KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI Thứ nhất, bổ sung người ngay tình trong các giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất vào các trường hợp được bảo vệ và loại bỏ các trường hợp nhận tặng cho, nhận thừa kế ra khỏi các trường hợp được bảo vệ. Bộ luật dân sự 2015 cần sớm bổ sung khái niệm thế nào là người thứ ba ngay tình, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cần có hướng dẫn giải thích rõ về thuật ngữ “ngay tình”, những điều kiện, dấu hiệu để nhận diện chính xác người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự, tránh trường hợp các chủ thể lợi dụng quy định của pháp luật về bảo vệ người thứ ba ngay tình nhằm tạo ra các giao dịch giả tạo để trục lợi. Thứ hai, đối với các loại đất mà quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch thì giao dịch của người ngay tình không được công nhận, trừ trường hợp tại thời điểm xem xét quyền lợi của người ngay tình, đất này được phép chuyển mục đích sử dụng sang loại đất mà quyền sử dụng được phép tham gia vào giao dịch. Trong trường hợp người ngay tình không được công nhận giao dịch, người ngay tình phải trả lại đất cho Nhà nước để đất được sử dụng 33 Ths. Nguyễn Thị Hồng Thúy (2021), Bảo vệ người thứ ba ngày tình theo Bộ luật dân sự 2015 và thực tiễn áp dụng, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, số 28, trang 18 - 20. 2437
đúng mục đích. Người ngay tình trong trường hợp này không được công nhận giao dịch, nhưng được bồi thường thiệt hại. Thứ ba, những người ngay tình trong các giao dịch đối với cùng một thửa đất cần được bảo vệ như nhau ngay cả trong trường hợp những người này tham gia vào các giao dịch khác nhau. Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cần có hướng dẫn cụ thể về trường hợp người mua được tài sản từ bán đấu giá trong trường hợp việc bán đấu giá vi phạm thủ tục đấu giá để có sự thống nhất về đường lối giải quyết. Thứ tư, pháp luật cần có những hướng dẫn cụ thể về việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng khi tham gia giao dịch với người thứ ba ngay tình như tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khoán, vàng bạc có giá trị lớn để từ đó có những giới hạn nhất định cho các bên tham gia giao dịch nhằm bảo đảm quyền lợi của vợ (chồng) cũng như quyền lợi của các thành viên khác trong gia đình. Đối với các loại đất mà quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch thì giao dịch của người ngay tình không được công nhận, trừ trường hợp tại thời điểm xem xét quyền lợi của người ngay tình, đất này được phép chuyển mục đích sử dụng sang loại đất mà quyền sử dụng được phép tham gia vào giao dịch. Trong trường hợp người ngay tình không được công nhận giao dịch, người ngay tình phải trả lại đất cho Nhà nước để đất được sử dụng đúng mục đích. Người ngay tình trong trường hợp này không được công nhận giao dịch, nhưng được bồi thường thiệt hại. KẾT LUẬN Những người ngay tình trong các giao dịch đối với cùng một thửa đất cần được bảo vệ như nhau ngay cả trong trường hợp những người này tham gia vào các giao dịch khác nhau. Luật Đất đai cần thể hiện rõ ràng về điều kiện, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất chỉ được bảo vệ nếu ngay tình khi tham gia giao dịch quyền sử dụng đất. Việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản mua được từ phiên bán đấu giá. Trên thực tế, có nhiều tranh chấp liên quan đến tài sản bán đấu giá. Mặc dù khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 có quy định đối với tài sản chưa đăng ký quyền sở hữu nhưng nếu người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá thì giao dịch với người thứ ba có hiệu lực. Tuy nhiên trên thực tế, người mua được tài sản bán đấu giá rất khó khăn trong việc đăng ký quyền sở hữu tài sản do chủ sở hữu tài sản đấu giá khởi kiện về sai phạm trong thủ tục bán đấu giá. Về phía các tòa án lại có quan điểm giải quyết không giống nhau. Có tòa án thì cho rằng phải xem xét việc bán đấu giá có đúng thủ tục hay không mới giải quyết bảo vệ người thứ ba ngay tình. Có tòa án lại cho rằng dù bán đấu giá không đúng thủ tục thì vẫn bảo vệ người thứ ba ngay tình. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 2. Nguyễn Thị Linh (2020), Một số vấn đề về chế định bảo vệ người thứ ba ngay tình theo Bộ luật Dân sự năm 2015, thực tiễn và giải pháp hoàn thiện, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 22. 2438
3. Tưởng Duy Lượng (2018), Quy định của Bộ luật Dân sự về bảo vệ người thứ ba ngay tình và thực tiễn giải quyết, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 3. 4. Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân sự 5. Quốc hội (2013), Luật Đất đai 6. Quốc hội (2015), Bộ Luật Dân sự 7. Ths. Nguyễn Thị Hồng Thúy (2021), Bảo vệ người thứ ba ngày tình theo Bộ luật dân sự 2015 và thực tiễn áp dụng, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, số 28. 2439