Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1, thành phố Hồ Chí Minh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN DUY TOÁN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC

GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN DUY TOÁN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

Thái Nguyên - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung

thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Nội dung đề tài này là những

kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ công trình nghiên

cứu, các công tác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi trực tiếp thực hiện.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn

và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

TP.HCM, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nguyễn Duy Toán

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận

được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của

bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và

biết ơn sâu sắc tới thầy TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều

công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện

đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đào

tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo

mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ nhân viên Văn phòng Đăng ký

đất đai thành phố Hồ Chí Minh, phòng Tài nguyên và Môi trường quận 1, Chi

nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận 1 đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt

thời gian học tập và hoàn thiện luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND quận 1, UBND

phường Bến Thành, Bến Nghé, Tân Định đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và

thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn.

Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp

đỡ, động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn này./.

TP.HCM, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nguyễn Duy Toán

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii

MỤC LỤC ................................................................................................................. iii

DANH MỤC VIẾT TẮT .......................................................................................... vi

DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ vii

MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1

1. Sự cần thiết của đề tài ............................................................................................. 1

2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................ 2

3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................. 2

3.2. Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................................. 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3

1.1. Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ............................. 3

1.1.1. Khái niệm về đất đai ......................................................................................... 3

1.1.2. Khái quát về quỹ đất của các tổ chức ................................................................ 4

1.1.3. Phân loại các tổ chức quản lý, sử dụng đất ....................................................... 4

1.1.4. Khái niệm tổ chức kinh tế ................................................................................. 5

1.1.5. Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất .......... 6

1.2. Cơ sở pháp lý của giao đất, cho thuê đất ............................................................. 6

1.2.1. Luật đất đai ........................................................................................................ 7

1.2.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai ................................................... 8

1.3. Tổng quan quản lý đất đai trên Thế giới và ở Việt Nam ..................................... 9

1.3.1. Trên Thế giới ..................................................................................................... 9

1.3.2. Ở Việt Nam ..................................................................................................... 15

1.4. Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất ............................................................................................................... 26

1.4.1. Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2017 ............................................... 26

1.4.2. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước năm 2017..................... 27

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

1.4.3. Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước ................... 29

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯƠNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU ......................................................................................................... 33

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 33

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 33

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 33

2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 33

2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 33

2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................. 33

2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 34

2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu ............................. 34

2.3.4. Phương pháp đánh giá ..................................................................................... 34

2.3.5. Phương pháp so sánh ....................................................................................... 34

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 35

3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................... 35

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 35

3.1.2. Các nguồn tài nguyên ...................................................................................... 37

3.1.3. Kinh tế - xã hội ................................................................................................ 38

3.1.4. Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.............................................................. 45

3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận 1 ....................................... 48

3.2.1. Công tác quản lý đất đai .................................................................................. 48

3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai ................................................................................ 55

3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn Quận 1 ...... 62

3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất Quận 1 phân theo đối tượng sử dụng ........................ 62

3.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ................................... 67

3.3.4. Đánh giá chung tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế điều tra ..... 81

3.3.5. Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế ......................................................... 82

3.4. Đánh giá hiệu quả công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1

giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................................................ 83

3.4.1. Các loại hình sản xuất của các tổ chức kinh tế ............................................... 83

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3.4.2. Đánh giá công tác giao đất cho thuê đất từ phía các doanh nghiệp ................ 85

3.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức

kinh tế trên địa bàn quận 1 ........................................................................................ 87

3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật .................................................................. 87

3.5.2. Giải pháp về kinh tế ........................................................................................ 88

3.5.3. Giải pháp về khoa học kỹ công nghệ .............................................................. 89

3.5.4. Các giải pháp khác .......................................................................................... 90

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 92

1. Kết luận ................................................................................................................. 92

2. Kiến nghị ............................................................................................................... 93

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 94

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

PHỤ LỤC

DANH MỤC VIẾT TẮT

GPMB : Giải phóng mặt bằng

BTNMT : Bộ tài nguyên và môi trường

BVMT : Bảo vệ môi trường

CNXH : Chủ nghĩa xã hội

CTR : Chất thải rắn

CTSN : Công trình sự nghiệp

DTM : Đánh giá tác động môi trường

DTTN : Diện tích tự nhiên

FAO : Tổ chức lương nông của Liên hiệp quốc

GCN : Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND : Hội đồng nhân dân

HNK : Hàng năm khác

KCN : Khu công nghiệp

MNCD : Mặt nước chuyên dung

NĐ- CP : Nghị định - chính phủ

NN : Nhà nước

QĐ : Quyết định

SXKD : Sản xuất kinh doanh

TCKT : Tổ chức kinh tế

TN&MT : Tài nguyên và Môi trường

TS : Tiến sỹ

UBND : Ủy ban nhân dân

VPĐKĐ&N : Văn phòng đăng ký Đất và Nhà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

WTO : Tổ chức nông lương thế giới

vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2017 ............................................... 26

Bảng 1.2. Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng năm 2017 ..................... 27

Bảng 3.1. Giá trị sản xuất và doanh thu ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

theo loại hình doanh nghiệp qua các năm 2015 - 2017 ............................ 39

Bảng 3.2. Các ngành sản xuất trong lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

năm 2017 .................................................................................................. 40

Bảng 3.3. Thống kê số cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ tư nhân cá thể ......... 41

Bảng 3.4. Thống kê số lượng doanh nghiệp ngoài nhà nước phân theo từng năm ....... 42

Bảng 3.5. Dân số, mật độ dân số quận 1 (tính tới thời điểm 31/12/2017) ................ 43

Bảng 3.6. Dân số biến động tự nhiên ........................................................................ 44

Bảng 3.7. Tình hình mức sống dân cư Quận 1 qua các năm (2015 - 2017) ............. 45

Bảng 3.8. Thống kê số lượng và diện tích được giao đất giai đoạn 2015 -2017 ...... 50

Bảng 3.9. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 ............................................................. 61

Bảng 3.10. Số lượng các tổ chức kinh tế chia theo thành phần kinh tế trên địa bàn

Quận 1 ....................................................................................................... 64

Bảng 3.11. Hiện trạng sử dụng đất Quận 1 phân theo đối tượng sử dụng và quản lý ...... 65

Bảng 3.12. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại quận 1 ..................... 67

Bảng 3.13. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị

hành chính ................................................................................................. 67

Bảng 3.14. Tình hình giao đất của các tổ chức kinh tế tại quận 1 ............................ 68

Bảng 3.15. Tình hình thuê đất của các tổ chức kinh tế tại Quận 1 ........................... 69

Bảng 3.16. Tình hình công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế Quận 1 ...... 69

Bảng 3.17. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, cho thuê của các tổ

chức kinh tế .............................................................................................. 70

Bảng 3.18. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của

các tổ chức kinh tế .................................................................................... 71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Bảng 3.19. Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức kinh tế .... 73

viii

Bảng 3.20. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh

tế tại quận 1............................................................................................... 73

Bảng 3.21. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tổng hợp từ số liệu

điều tra ...................................................................................................... 76

Bảng 3.22. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được

điều tra ...................................................................................................... 77

Bảng 3.23. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế

được điều tra ............................................................................................. 78

Bảng 3.24. Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất của các tổ chức

kinh tế điều tra .......................................................................................... 79

Bảng 3.25. Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác của tổ chức kinh tế điều tra ...... 80

Bảng 3.26. Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức kinh tế

được điều tra ............................................................................................. 81

Bảng 3. 27. Đánh giá hiệu quả kinh tế của các tổ chức thuê đất .............................. 83

Bảng 3.28. Số lao động trực tiếp và gián tiếp tại các tổ chức kinh tế ....................... 84

Bảng 3.29. Kết quả điều tra công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1 giai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đoạn 2015 -2017 ....................................................................................... 85

1 MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết của đề tài

Đất đai trước hết là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu

thành tài sản chung của cộng đồng. Đối với bất cứ quốc gia nào, đất luôn là nguồn

tài nguyên vô cùng quý giá. Sử dụng có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh

tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài. Vì vậy việc

quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế xã hội một cách

khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.

Ở nước ta, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống

nhất quản lý” (Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013),“Đất đai là tài nguyên đặc biệt

của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp

luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử

dụng đất.

Quận 1 là trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh, phát triển mạnh mẽ về dịch

vụ, thương mại, du lịch. Được xem là trọng điểm kinh tế, có mức sống cao nhất,

nhiều cơ quan chính quyền, các lãnh sự quán các nước và nhà cao tầng đều tập

trung khu vực này. Vì vậy để giải quyết vấn đề sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý và thúc

đẩy kinh tế phát triển, cần phải đánh giá được hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp

nói chung và đất các tổ chức kinh tế nói riêng trên địa bàn Quận 1. Đảm bảo sử

dụng đất bền vững có hiệu quả trên một đơn vị đất đai. Tạo điều kiện cho các tổ

chức sử dụng đất dưới hình thức giao đất, thuê đất được chuyển quyền sử dụng đất

trong địa bàn Quận 1, thực hiện các quyền và nghĩa vụ đúng theo quy định của luật.

Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (Theo Điều 54 Hiến pháp nước Cộng

hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013).

Hiện nay quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất

lớn. Tuy nhiên nếu diện tích này quản lý không chặt chẽ sẽ xảy ra nhiều tiêu cực

như: bỏ hoang không sử dụng trong thời gian dài, sử dụng không đúng diện tích,

không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép, hoặc chưa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sử dụng,…

Trong việc quản lý đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê

đất Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007

về kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò

quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung

và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.

Để Quận 1 luôn gắn liền với sự phát triển của TP. Hồ Chí Minh, xứng đáng

là trung tâm của cả vùng đất nam bộ, phát triển khu vực bền vững trong sử dụng tài

nguyên đất đai. Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài “Đánh

giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1, thành phố Hồ Chí Minh” là rất cần thiết.

2. Mục tiêu nghiên cứu

- Thực trạng của công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế tại

quận 1 giai đoạn 2015-2017

- Đánh giá hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

trên địa bàn quận 1, thành phố Hồ Chí Minh;

- Đề xuất các giải pháp quản lý nhằm sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đối với

quỹ đất đã giao cho các tổ chức kinh tế.

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học

- Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của người

sử dụng đất về giao đất, cho thuê đất.

- Đánh giá tình hình giao đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện tốt quyền sử

dụng đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp

luật về đất đai.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn

- Góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc công tác quản lý đất đai cho các tổ chức

kinh tế ở được hiệu quả.

- Giúp cho địa phương thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai đối

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối với các tổ chức này.

3 CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

1.1.1. Khái niệm về đất đai

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là

yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật

khác trên Trái đất.

Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh

tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản của

nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì thì không có bất kỳ một ngành

sản xuất nào, con người không tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc

sống và duy trì nòi giống đến nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người

chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng

đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu

sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa

bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và

quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu

mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.

Tại Điều 53 Chương III Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt

Nam năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định: “Đất đai, tài

nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên

thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở

hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Có thể thấy

việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả,

bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai,

góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá,

hiện đại hoá.

Theo Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013),

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

các khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc

Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có

nhu cầu sử dụng đất.

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất)

là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử

dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng

đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người

này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,

tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất

của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử

dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

1.1.2. Khái quát về quỹ đất của các tổ chức

Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính

trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội -

nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ

chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007) hướng dẫn thực hiện

thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của

các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không

thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.

1.1.3. Phân loại các tổ chức quản lý, sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nam, 2013), tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý

5 đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà

nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao

đất để quản lý bao gồm:

- Các tổ chức trong nước gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức

chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã

hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công,

đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây

gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại

giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại

giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên

hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên

chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư

được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.

- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà

nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện

các hoạt động dịch vụ công do ngân sách Nhà nước chi trả.

1.1.4. Khái niệm tổ chức kinh tế

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây

dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007):

Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam

định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê

đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp

tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp,

dịch vụ. Theo Khoản 1 Điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 nhà đầu tư được đầu tư để

thành lập các tổ chức kinh tế sau đây:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;

b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các

tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;

c) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.

d) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch

vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;

Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 22 Luật Đầu tư năm

2005, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác

xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của

pháp luật.

1.1.5. Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con

người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của

một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số

tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với

đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng

tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và

giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền

vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết.

Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc

quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống

pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có

vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể

và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên

nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản

lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản

lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.

1.2. Cơ sở pháp lý của giao đất, cho thuê đất

Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều

7 thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến

sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế

quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển

đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện.

Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất

đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các

ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước

hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất

đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan.

1.2.1. Luật đất đai

Luật Đất đai năm 1993 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993) quy định

hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi

nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông

nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước

sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng

như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 (Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam, 1998), có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh

tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng

quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.

Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003), quy

định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước

ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với

chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật

Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các

tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ

8 quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không

có mục tiêu lợi nhuận.

Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) vẫn quy

định cụ thể về hình thức cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là

được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính

sách giao đất không thu tiền sử đụng đất, Điều 54, chương V của Luật Đất đai năm

2013 quy định 05 trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử đụng đất,

trong đó tập trung vào các đối tượng: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong

hạn mức; Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là

rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh

1.2.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản

hướng dẫn cụ thể như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 do Chính phủ ban hành

về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của chính phủ ban hành ngày 25/5/2007 quy định

bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục, bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

- Nghị định số 88/ 2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 của chính phủ về việc

cấp GCN.

- Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển

và quản lý nhà ở xã hội; Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây

dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP.

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành luật đất đai.

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về việc sử dụng đất.

- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của bộ Tài nguyên và

Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC.

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về GCNQSD đất và QSH tài

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sản gắn liền với đất.

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính.

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ

quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử

dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn

chiếm, chiếm dụng,...

Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ

tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất

đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với

mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng

hiệu quả hơn đối với quỹ đất này (Chính phủ, 2007).

1.3. Tổng quan quản lý đất đai trên Thế giới và ở Việt Nam

1.3.1. Trên Thế giới

Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của

chính quyền Nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai

của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất

đai, ở mỗi quốc gia, Nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong

việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Một trong những chính sách lớn

được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất

nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công

bằng trong xã hội, cụ thể tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế

giới như sau:

* Liên bang Nga

Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công

cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với

sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế

hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí quản

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc

10 giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài” cho các Tổ chức dùng để

xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi

xã hội,...tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không

tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất

đặc biệt đối với đất ở đô thị (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

* Trung Quốc

Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân

nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất

kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở

Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để

họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một

cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với

quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được

hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi

đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” -

còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung

Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình

cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực

hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này.

Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ

thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý

của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến

theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân

phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính

thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa. Luật Quản lý nhà nước về

đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù,

từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. Vào tháng 11/1987, Hội

đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành

phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Vào

11 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm, 44

doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và người chiến thắng đã

phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSD đất tham gia vào thị

trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng

cho việc chuyển giao QSD đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá.

Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung

quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm

cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã

ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại

đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu

thầu và đấu giá (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

* Hàn Quốc

Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông

nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình đô

thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX.

Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian.

Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề

khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất

đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ

đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản

trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc

gia. Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành

công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được

Chính phủ ban hành gồm:

- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ

thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là

cơ sở để tính thuế lô đất đó.

- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu

(dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm

nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và

12 do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị

trường đất đai.

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:

+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung cho

hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất

thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân

cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2). Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị

bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai

quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 - 11% trong giá trị thị trường của diện tích

đất thừa đó. Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất

thừa đó.

+ Phí phát triển đất đai

Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ

đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì vậy

nhà nước ban hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát

triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho

phép. Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2)

trừ đề án của Chính phủ. Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền

trung ương hay địa phương được giảm 50 %.

+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn).

Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu

cơ. Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu

vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ

việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc

tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đai

buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất

động sản phát triển (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

* Hungary

Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan đến

tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp

và mở cửa cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân.

Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài

thông qua việc miễn giảm thuế.

Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân. Để tách biệt quyền

lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước.

- Các hình thức sở hữu đất:

Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp.

Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công cộng, xã

hội và những vùng quan trọng. Quyền sở hữu đất công cộng được thực hiện trên các

vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích của toàn xã hội

hoặc cộng đồng địa phương. Một số loại đất được xác định rõ quyền sở hữu nhà

nước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khu

vực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối, đường giao thông, các toà nhà công

cộng... Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất

nông nghiệp.

- Thời hạn sử dụng đất:

Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: Đất

thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước có thời

hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tượng đất cụ

thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước cũng có quy đinh cụ thể về quyền và

nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất.

- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất

Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông

nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp sau

khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua.

Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuy

nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây tổn hại

hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác. Công dân Hungary có thể

được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Các phương thức bán đất, cho thuê đất:

+ Phương thức bán đất của nhà nước: Thực hiện theo phương thức bán đấu

giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua

cổ phiếu.

+ Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng cho

thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá

nhân và tổ chức nước ngoài (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

* Ôxtraylia (Úc)

Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng nhìn

chung Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh.

Luật Anh không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này

đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối.

- Các hình thức sở hữu đất:

Ở nước Úc quy định 03 hình thức sở hữu về đất: Sở hữu nhà nước; sở hữu

đất đai tư nhân và Quyền đất đai của người bản xứ.

Chế độ sở hữu nhà nước: Đất vương quyền theo luật Anh - Úc nghĩa là nhà

vua có toàn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất vương quyền. Trong khi lịch sử

phát triển luật BĐS ở Úc lại dựa trên giả định ngay từ ban ban đầu rằng đất đai sẽ là

đối tượng của sở hữu tư nhân, đất đai phải được sử dụng có hiệu quả nhất thong qua

thị trường và thực tế đã khẳng định xu hướng này.

Chế độ sở hữu đất đai tư nhân: Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lập tương

ứng với khái niệm về tài sản mà học thuyết về tài sản thì tài sản là khái niệm trừu

tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất. Như vậy nhiều người có thể có lợi

trên cùng một mảnh đất. Hơn nữa các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó

có những loại tài sản khác nhau được thiết lập. Theo phương thức này thì chủ thể

được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn Vương quyền chỉ là danh

nghĩa, tài sản không được thừa kế và các tài sản khác theo phương thức thuê.

Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ ban

hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của tòa án tối cao Úc tại Mabo công nhận

quyền của người bản xứ đối với đất đai phù hợp với pháp luật của họ như các quyền

cư trú trên đất, quyền bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên, quyền duy trì, sử dụng,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

quản lý đất đai...

- Quyền của người sử dụng đất: Các chủ sở hữu về đất đai đều có quyền

chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp

dụng đối với đất tư.

Úc đưa ra hệ thống Torrens nhằm đảm bảo cho những người tham gia các

giao dịch về đất đai hoàn toàn được bảo đảm và có thể tiếp cận được những thông

tin đầy đủ và chính xác (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

Nhìn chung, việc quản lý sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh

tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ

mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường. Nhờ có giá đất sát

giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất

đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu

thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính

toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường. Nhờ

đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có

hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường

nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước.

1.3.2. Ở Việt Nam

Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá trình

đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực hiện bằng

hình thức giao đất, cho thuê đất. Đối với chính sách giao đất cho các đối tượng sử

dụng đất có hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền

sử dụng đất. Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời

gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm.

Tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn

chiếm, chiếm dụng,... Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên

đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với

quy hoạch sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhân lấn chiếm, chiếm dụng,.

Ngày 14/12/2007 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-

TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử

dụng quỹ đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Chính phủ, 2007). Qua kết quả

thực hiện Chỉ thị 31/2007/CT-TTg có một số vấn đề chung nhất còn tồn tại trong

việc sử dụng đất của các tổ chức sau khi được Nhà nước giao, cho thuê như sau: Sử

dụng không đúng mục đích được giao, được thuê, cho thuê, chuyển nhượng trái

phép, sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không sử dụng

hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng,... Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước cũng

còn những điều bất cập như: diện tích đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất

không trùng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức,

tỷ lệ cấp GCN quyền sử dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu để quản

lý hệ thống đất đai bằng các phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,...

* Chính sách giao đất

- Căn cứ giao đất

Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành

chính cho người có nhu cầu sử dụng đất. Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo

Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

như sau:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất.

- Đối tượng giao đất

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất

không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các đối

tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan Nhà nước, tổ chức

chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề

nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.

Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo

lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,... Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình

17 thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công

cộng,... thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu

ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,

2013) quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp

sau đây:

+ Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng

thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129

của Luật đất đai 2013;

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là

rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh;

đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản Điều 55

của Luật đất đai 2013;

+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng

công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án

của Nhà nước;

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi

nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật đất đai 2013;

Theo Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam, 2013), Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp

sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để

bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán

kết hợp cho thuê;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,

nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thời hạn giao đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia

theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có

thời hạn.

Theo Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,

2013), người được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều

131 của Luật đất đai 2013;

+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

+ Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia

đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có

thời hạn, cho thuê;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này;

đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài

chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật đất đai 2013;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;

+ Đất tín ngưỡng;

+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng

cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2

Điều 128 của Luật đất đai 2013.

Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam, 2013) quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau:

+ Thời hạn giao đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản

xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và

khoản 5 Điều 129 của Luật đất đai 2013 là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá

nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

theo thời hạn quy định tại khoản này.

+ Thời hạn giao đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để

sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ

chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được

xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá

50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào

địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội

đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không

quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê

hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời

hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất

ổn định lâu dài.

+ Thời hạn giao đất được tính từ ngày có quyết định giao đất của cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền.

* Chính sách cho thuê đất

- Căn cứ cho thuê đất

Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối

tượng có nhu cầu sử dụng đất. Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ theo Điều 52

của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) như sau:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất.

- Đối tượng cho thuê đất

Theo quy định của Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước

CHXHCN Việt Nam, 2013) thì việc Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức cho

thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cả thời gian thuê, trong các trường hợp sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,

nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn

mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật đất đai 2013;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho

hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản

xuất phi nông nghiệp;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có

mục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp,

lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông

nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực

hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây

dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ

sở làm việc.

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang

nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm

muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp

với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

- Thời hạn cho thuê đất

Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam, 2013) quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau:

+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá

50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nước xem xét tiếp tục cho thuê đất;

+ Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất

nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông

nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại

Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất,

thuê đất nhưng không quá 50 năm;

+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào

địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc

biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm;

+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có

chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn

hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.

+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích

công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm;

+ Thời hạn cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết

định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

* Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Theo Điều 59 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam, 2013) quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất trong các trường

hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức;

+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật đất đai 2013;

+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Luật này;

+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất trong các

trường hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia

đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ

với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào

mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử

dụng đất.

Theo Điều 173 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam, 2013) quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không

thu tiền sử dụng đất như sau:

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và

nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai 2013;

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp,

góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu

hồi đất.

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Theo Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam, 2013) quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê

đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai 2013;

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê

đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định

tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

++ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

liền với đất;

++ Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với

đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại

quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường

hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

++ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất

cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng

đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

++ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền

với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

++ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của

pháp luật.

+ Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất

trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có

nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và

khoản Điều đất đai 2013; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng

văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

++ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây

dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì

có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

++ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà

được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định

của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

++ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà

được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định

của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất

hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng

đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng

đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được quy định tại Điều 175 (Quốc hội nước

CHXHCN Việt Nam, 2013) như sau:

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất

thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

++ Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất

đai 2013;

++ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất cho thuê tại các

chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

++ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều

kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục

cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

++ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người

nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã

được xác định;

++ Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm

đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có

các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

1.4. Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất

1.4.1. Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2017

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2017 (Bộ Tài nguyên và Môi trường,

2017), diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.097.200 ha.

Trên địa bàn cả nước, diện tích đất đang được khai thác sử dụng vào các mục

đích nông nghiệp và phi nông nghiệp là 30.148.900 ha, chiếm 91,09% diện tích đất

tự nhiên; đất chưa sử dụng còn 2.948.300 ha, chiếm 8,91% tổng quỹ đất.

Nước ta có 3/4 diện tích lãnh thổ là đồi núi, được phân bố ở các tỉnh phía

Bắc khoảng 11,6 triệu ha, (2,10 triệu ha ở đồng bằng, tập trung tại hạ lưu các dòng

sông, các dải đất ven biển). Các tỉnh phía Nam có khoảng 6,3 triệu ha diện tích đất

tự nhiên với 4,0 triệu ha đất bằng chủ yếu ở Đồng bằng sông Cửu Long.

Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2017

STT Loại đất Cơ cấu (%) Diện tích (ha)

Đất ở Đất chuyên dùng Đất tôn giáo, tín ngưỡng Đất nghĩa trang, nghĩa địa Đất sông suối và MNCD Đất phi nông nghiệp khác

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Tông diện tích các loại đất Diện tích đất nông nghiệp I Đất sản xuất nông nghiệp Trong đó: 1 Đất trồng cây hàng năm Đất trồng cây lâu năm Đất lâm nghiệp 2 Đất nuôi trồng thuỷ sản 3 Đất làm muối 4 Đất nông nghiệp khác 5 II Đất phi nông nghiệp 1 2 3 4 5 6 III Đất chưa sử dụng 33.097.200 26.371.500 10.210.800 6.422.800 3.788.000 15.405.800 710.000 17.900 27.000 3.777.400 695.300 1.884.400 15.100 101.500 1.076.900 4.200 2.948.300 100 79,68 30,85 19,4 11,45 46,55 2,15 0,05 0,08 11,41 2,1 5,69 0,05 0,31 3,25 0,01 8,91

Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017)

Bảng 1.2. Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng năm 2017

Diện tích Tỷ lệ STT Vùng (ha) (%)

1 Đồng bằng sông Hồng 2.105.900 6,36

Trung du và miền núi phía Bắc 2 9.527.500 28,79

3 Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung 9.583.400 28,96

4 Tây Nguyên 5.464.100 16,51

5 Đông Nam bộ 2.359.100 7,13

6 Đồng bằng sông Cửu Long 4.057.200 12,25

Tổng 33.097.200 100

Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017)

1.4.2. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước năm 2017

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng trên toàn quốc là

7.833.142,70 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất sử dụng vào mục đích nông

nghiệp 6.687.695,59 ha (chiếm 85,38%), sử dụng mục đích phi nông nghiệp

845.727,62 ha (chiếm 10,80%), diện tích đất chưa sử dụng 229.719,49 ha (chiếm

3,83%), đất mặt nước ven biển được giao, cho thuê là 0,23% (Bộ Tài nguyên và

Môi trường, 2016).

- Tình hình giao đất

Theo kết quả kiểm kê đối với diện tích được Nhà nước giao (có giấy tờ về

giao đất) thì diện tích đất giao cho các loại hình tổ chức sử dụng trên phạm vi toàn

quốc 2.254.803,11 ha, chiếm 65,74% tổng diện tích của các các loại hình tổ chức

kinh tế sử dụng trong đó giao đất không thu tiền 597.118,91 ha và giao đất có thu

tiền 1.657.685,2 ha. Như vậy, diện tích sử dụng đất của các tổ chức chủ yếu được

Nhà nước giao đất (giao đất có thu tiền), trong đó giao không thu tiền phần lớn là tổ

chức kinh tế vốn đầu tư Nhà nước hay các nông trường quốc doanh. Phần lớn giao

có thu tiền là giao thu tiền hàng năm.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Tình hình thuê đất

Diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn quốc

113.076,14 ha, chiếm 3,8% tổng diện tích đất của các tổ chức, trong đó thuê đất trả

tiền một lần 88.457,04 ha chiếm 78% và thuê đất trả tiền hàng năm 24.619,10 ha

chiếm 22%. Trong tổng diện tích sử dụng 88.457,04 ha của hình thức thuê đất trả

tiền một lần thì diện tích sử dụng tập trung chủ yếu là Tây Nguyên 20.062,40 ha.

Đồng bằng sông Hồng 19.002,86 ha, Đông Nam bộ 18.063,24 ha và Duyên hải

Nam Trung bộ 10.020,24 ha. Trong tổng diện tích sử dụng 24.619,10 ha của hình

thức thuê đất trả tiền hàng năm thì diện tích tập trung chủ yếu ở các nông - lâm

trường 20.460,14 ha, chiếm 83% (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016).

- Công nhận quyền sử dụng đất

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức sử dụng đất được công nhận

QSDĐ là 1.684.476,66 ha, chiếm 49,74% tổng diện tích của các hình thức do các

loại hình tổ chức kinh tế sử dụng, trong đó được công nhận QSDĐ không thu tiền

626.231,49 ha và được công nhận QSDĐ có thu tiền 1058.245,17 ha.

Trong tổng diện tích được công nhận QSDĐ không thu tiền 626.231,49 ha

thì diện tích được cấp tập trung chủ yếu ở các nông, lâm trường 444.028,02 ha,

chiếm 70,90%, diện tích tổ chức kinh tế có vốn đầu tư Nhà nước được cấp

GCNQSDĐ đạt 109.408,07 ha, chiếm 17,50%, các loại hình tổ chức còn lại chiếm

tỷ lệ 11,6%.

Diện tích được công nhận QSDĐ có thu tiền 1.058.245,17 ha tập trung chủ

yếu ở các công ty cổ phần, TNHH xin đất để lấy mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất

kinh doanh, trụ sở và giới thiệu sản phẩm... chiếm 952.926,90 ha, chiếm 90,87%,

diện tích được công nhận QSDĐ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016).

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách

Nhà nước

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức chuyển nhượng QSDĐ và tiền trả

có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước là 34.298,02 ha, chỉ chiếm khoảng 10% tổng

diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng. Trong đó,

chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu do các công ty TNHH, cổ phần, tập đoàn được giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất rồi không sử dụng đến hoặc không có khả năng đầu tư rồi chuyển nhượng lại

29 QSDĐ cho công ty khác đầu tư để nhận tiền chênh lệch hoặc giảm thiệt hại do đã

chi các khoản chi phí để nhận QSDĐ. Trong năm 2010, kết quả kiểm kê quỹ đất

cho thấy có đến 3.311 tổ chức sử dụng đất không đúng với mục đích được giao,

được thuê với diện tích 25.587,82 ha với các hình thức vi phạm chuyển nhượng trái

phép (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016).

- Hình thức sử dụng khác

Hình thức sử dụng khác là những hình thức do các loại hình tổ chức đang sử

dụng đất mà chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc

nhận chuyển nhượng QSDĐ. Tổng diện tích hình thức sử dụng khác do các loại

hình tổ chức đang sử dụng đất trên phạm vi cả nước là 302.515,61 ha, chiếm 8,82%

tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng. Trong đó,

lớn nhất là nông - lâm trường 105.237,28 ha, chiếm 49,69%, tổ chức, hợp tác xã

53.000 ha, các loại hình tổ chức kinh tế đầu tư khác.. (Bộ Tài nguyên và Môi

trường, 2016).

1.4.3. Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước

- Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê

Cả nước có 121.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê

với diện tích 3.130.108,49 ha, chiếm 91,26%. Trường hợp tổ chức sử dụng đất để

cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ

2,74%, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn trái pháp luật (diện tích

đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của

cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31% tổng số diện tích đất cho mượn của

cả nước).

- Sử dụng vào mục đích khác

Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các

loại hình tổ chức, cả nước có 23.377 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được

giao, được thuê với diện tích là 299.272,82 ha, trong đó chủ yếu là các vi phạm về

chuyển nhượng, cho thuê trái thẩm quyền, tự chia đất xây nhà hoặc không sử dụng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán

30 bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế đạt 57,98%, không sử dụng hoặc chỉ sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

dụng một phần (32,67%), cho thuê trái thẩm quyền (5,34%).

- Tình hình tranh chấp, lấn chiếm

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là 13.969,2

ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích 34.232,63 ha, đất lấn

chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21 ha và đất bị lấn, bị chiếm có 3.915 tổ chức

với diện tích 254.033,19 ha (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016).

Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình

tổ chức như tổ chức kinh tế vốn đầu tư Nhà nước, nông lâm trường, các công ty cổ

phần, HTX. Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tích đất đang

tranh chấp có số lượng không nhỏ. Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất

cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốc giới

không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng

các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn. Do vậy

khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn.

Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng

chưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần

diện tích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức

kinh tế như: doanh nghiệp Nhà nước được giao đất, nông lâm trường, hợp tác xã.

Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chức không được

kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theo dõi, quản lý

không được quan tâm đúng mức. Mặt khác các mốc ranh giới khu đất đã được giao

không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc căm mốc giới để phân

định với đất của người dân. Thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không

đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để

tiếp tục quản lý,... Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử

dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có tổ chức không biết

ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó

khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao.

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không

hết,... Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hoàn thành đã đưa vào sử dụng nhưng sau một thời gian vì nhiều lý do phải dời đi

32 nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo để cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏ hoang không sử dụng, từ đó người

dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở.

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp

lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường.

- Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức

nhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích

đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức

quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức

quản lý (tập trung chủ yếu là án phát triển khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu

công nghiệp,... các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư

nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng

mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,... Một số dự án

tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện).

- Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức

Cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp GCNQSDĐ, đạt 35,99% số tổ chức

cần cấp giấy, số lượng GCNQSDĐ đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là

1.684.476,66 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy (Bộ Tài nguyên và Môi

trường, 2016).

Phần lớn diện tích đất đã được cấp GCNQSDĐ là của các tổ chức kinh tế có

vốn đầu tư Nhà nước, các công ty TNHH, công ty cổ phần và hợp tác xã.

Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tố chức kinh tế

trong thời gian qua cho thấy: nhiều trường hợp các tổ chức được cấp GCNQSDĐ

nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tích giữa quyết định giao, GCNQSDĐ và

hiện trạng đang sử dụng đất. Đây cũng là một trong những khó khăn cần phải có

biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chức kinh tế để quản lý đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ngày một tốt hơn.

33 CHƯƠNG 2

ĐỐI TƯƠNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu

- Quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên

địa bàn quận 1.

- Các tổ chức kinh tế sử dụng đất trên địa bàn quận 1.

- Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ

chức kinh tế.

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu

- Thời gian nghiên cứu được tiến hành trong thời gian từ tháng 10 năm 2017

đến tháng 10 năm 2018.

- Địa điểm nghiên cứu: quận 1, thành phố Hồ Chí Minh

2.2. Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn quận 1

- Tình hình quản lý và sử dụng đất ở quận 1

- Tình hình giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế

- Đánh giá hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn

quận 1.

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ

chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1.

2.3. Phương pháp nghiên cứu

2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình sử dụng đất

của các tổ chức kinh tế của quận 1 tại: phòng Tài nguyên và Môi trường; phòng

Quản lý đô thị; Chi cục thuế; Chi cục Thống kê;

Thu thập số liệu về kết quả giao đất, cho thuê đất, thanh tra …. cho các tổ

chức kinh tế trên địa bàn quận 1, giai đoạn 2015-2017 tại Sở Tài nguyên và Môi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trường thành phố Hồ Chí Minh; Sở Xây dựng; Sở Quy hoạch kiến trúc;...

2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp từ

các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn Quận 1 thông

qua bộ câu hỏi soạn sẵn và điều tra bổ sung ngoài thực địa. Tiêu chí điều tra gồm:

thông tin chung về tổ chức, diện tích đất tổ chức sử dụng, nguồn gốc đất sử dụng,

mục đích sử dụng các loại đất, về việc cấp GCNQSDĐ của các tổ chức đó, hiệu quả

kinh tế, xã hội mà tổ chức đem lại.

Đề tài điều tra 50 tổ chức.Trong đó: Tổ chức có vốn nước ngoài (10 tổ chức);

Tổ chức kinh tế có 100% vốn đầu tư Nhà nước (10 tổ chức); Tổ chức kinh tế có vốn

đầu tư Nhà nước (10 tổ chức); Tổ chức kinh tế có vốn tư nhân, cổ phần (20 tổ chức).

2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu

Trên cơ sở số liệu tài liệu thu thập được, tôi tiến hành tổng hợp trình bày kết

quả: các số liệu được thu thập, tính toán, phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với

phần thuyết minh. Sử dụng phần mềm Excel để xử lý và tổng hợp dữ liệu phục vụ

cho xây dựng báo cáo tổng hợp.

2.3.4. Phương pháp đánh giá

Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất trên địa bàn huyện, được đánh giá theo một số tiêu chí sau: Hiện trạng sử

dụng đất của các loại hình tổ chức theo mục đích sử dụng đất; Nguồn gốc sử dụng

đất của các tổ chức: giao đất, thuê đất, chuyển nhượng QSDĐ và tiền trả có nguồn

gốc từ ngân sách Nhà nước, công nhận QSDĐ; Tình hình cấp GCNQSDĐ của các

tổ chức kinh tế; Tình hình sử dụng đất theo mục đích được giao đất, được thuê đất

của các tổ chức kinh tế; Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ

chức kinh tế.

2.3.5. Phương pháp so sánh

Sau khi dùng phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu hiện có, tiến hành

đánh giá bằng cách so sánh với các quy định pháp lý về tổ chức sử dụng đất từ đó

tìm ra những ưu điểm và những tồn tại trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

kinh tế trên địa bàn quận 1.

35 CHƯƠNG 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1. Vị trí địa lý

Quận 1 nằm ở trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích tự

nhiên 772,62 ha, được bao bọc bởi sông Sài Gòn, rạch Thị Nghè và rạch Bến Nghé.

Ranh giới hành chính được xác định như sau:

Phía Bắc giáp quận Bình Thạnh, quận Phú

Nhuận;

Phía Đông giáp quận 2;

Phía Đông Nam giáp quận 4;

Phía Tây Nam giáp quận 5;

Phía Tây giáp quận 3;

Với vị trí là trung tâm của Sài Gòn -

Thành phố Hồ Chí Minh, Quận 1 có mạng

lưới giao thông bộ và giao thông đường thủy

khá thuận lợi, là nơi tập trung các đầu mối

giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, chính trị

của vùng, trong nước và quốc tế. Tất cả đã

tạo cho Quận 1 có nhiều ưu thế trong kinh tế

phát triển, đặc biệt là lĩnh vực dịch vụ,

thương mại. Hình 1.1: Sơ đồ hành chính quận 1

3.1.1.2. Địa hình, địa chất công trình

Quận 1 có một địa hình cao hơn mặt nước biển từ 2 - 6 m, là vùng tương đối

thấp của một nền móng đất nén dẽ, giàu đá ong gọi là phù sa cổ Đồng Nai, có tới

mấy vạn năm tuổi.

Địa chất công trình, theo các tài liệu về địa chất công trình, tại khu vực trung

tâm Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và Quận 1 nói riêng cấu trúc nền có đặc điểm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chung là: bên dưới là các phức hệ thạch học cát tuổi Pleistoxen trên nằm ở độ sâu

36 thay đổi từ 3,0m tới 20,0m, bề dày thay đổi từ 5,0m tới 40,0m, trạng thái chặt vừa đến

chặt xen kẹp cát pha phân bố ngay trên lớp sét, sét pha trạng thái nửa cứng đến cứng

thuộc phức hệ amCMQ2-3 ở độ sâu thay đổi từ 19.0m tới 56.0m, bề dày thay đổi từ

5,0m tới 25,0m. Trong lớp cát tuổi Pleistoxen trên (amSQl3) đôi chỗ xen kẹp lớp

mỏng cát pha, trạng thái nửa cứng đến cứng có bề dày trung bình từ l,0m tới 3,0m.

Với những đặc điểm địa chất công trình nêu trên, khi xây dựng công trình

trên địa bàn Quận 1 cần lưu ý xử lý nền móng.

3.1.1.3. Khí hậu

Quận 1 nằm trong đới khí hậu gần ven biển hướng gió mát từ Cần Giờ về.

Trong năm có 2 mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12

đến tháng 4 năm sau.

- Chế độ nhiệt: Nhiệt độ cao và điều hòa trong năm, trung bình cả năm

khoảng 280C, cao nhất đạt 300C (tháng 4) thấp nhất là 25,80C (tháng 12). Lượng

bức xạ dồi dào(trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm) nhưng có sự khác biệt về cấu

trúc mùa. Mùa khô có bức xạ mặt trời cao, thời kỳ có bức xạ cao vào tháng 4 và 5

(đạt 400 - 500 cal/cm2/ngày). Mùa mưa có bức xạ mặt trời thấp hơn, cường độ bức

xạ cao nhất đạt 300 - 400 cal/cm2/ngày.

- Nắng: Số giờ nắng cả năm là 1.892 giờ, tháng 5 có số giờ nắng nhiều nhất

204 giờ (6 - 7 giờ/ngày), tháng 11 có số giờ nắng ít nhất 136 giờ (4 - 5giờ/ngày).

- Độ ẩm không khí: Trung bình đạt 76%, nhìn chung không ổn định và có

sự biến thiên theo mùa, cao nhất vào tháng 8 (mùa mưa) lên đến 82%, thấp nhất

vào tháng 2 (mùa khô) là 70%, Sự chênh lệch độ ẩm không khí giữa 2 mùa khoảng

10 - 15%.

- Lượng mưa: Lượng mưa trung bình năm đạt 1.800 mm, đây là một trong

vài khu vực của Thành phố được hưởng sự thông thoáng, ẩm mát quanh năm. Song

lượng mưa phân bố không đều, tập trung chủ yếu từ tháng 5 đến tháng 11, lớn nhất

thường xảy ra vào tháng 7 hoặc tháng 10.

- Gió: Quận 1 nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của 2 hướng gió mùa chủ yếu:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

từ Biển Đông thổi vào theo hướng Đông Nam - Tây Bắc (chủ yếu từ tháng đến

37 tháng 4); từ Ấn Độ Dương thổi vào theo hướng Tây Nam - Đông Bắc (chủ yếu từ

tháng 06 đến tháng 10).

3.1.2. Các nguồn tài nguyên

3.1.2.1. Tài nguyên đất

Toàn quận có tổng diện tích tự nhiên là 772,62 ha (trong đó có khoảng 7,22%

là sông, mặt nước). Theo kết quả thăm dò địa chất cho thấy nền địa chất của quận 1

còn mang nhiều dấu vết của rừng già, giàu cây dầu, sao, bằng lăng. Bên dưới lớp

rừng này là một chiều dày hơn 200 m phù sa cổ do hệ thống sông Đồng Nai bồi đắp

suốt nửa triệu năm. Dưới lớp phù sa cổ là móng đá phiến sét không thấm, nó ngăn

nước không cho tụt sâu hơn nữa.

Đất có kết cấu chặt, tương đối thuận lợi cho việc bố trí xây dựng các công

trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của một

khu vực đô thị.

3.1.2.2. Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt: Phụ thuộc chủ yếu vào lượng nước mưa tự nhiên hàng

năm (bình quân 1.800 mm/năm) và lưu lượng nước của sông Sài Gòn thông qua

kênh Bến Nghé -Thị Nghè. Chất lượng nước mặt tại các tuyến kênh trong thời gian

qua đã được cải thiện đáng kể do thành phố đầu tư các dự án cải tạo các tuyến kênh

Nhiêu Lộc - Thị Nghè và kênh Bến Nghé - Thị Nghè, từng bước nâng cao chất

lượng môi trường, xây dựng mỹ quan đô thị thành phố, đồng thời nâng cao đời sống

tinh thần của người dân.

- Nguồn nước ngầm: Quận 1 có nguồn nước ngầm phong phú. Kết quả khảo

sát cho thấy có 3 tầng chứa nước: ở tầng trên, độ sâu từ 30 - 40 m; tầng giữa ở độ

sâu từ 80 - 100 m; tầng cuối ở độ sâu từ 100 - 200 m. Tuy nhiên, lượng nước ngầm

biến động theo mùa và thường hạ xuống thấp vào mùa khô.

3.1.2.3. Tài nguyên nhân văn

Quận 1 là một trong những quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh có

lịch sử phát triển từ lâu đời với nhiều công trình kiến trúc mang tính di tích lịch sử,

văn hoá xã hội và nơi tập trung các trung tâm khoa học kỹ thuật, kinh tế của thành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

phố và cả nước như: Nhà hát Lớn, Nhà thờ Đức Bà, Bưu điện trung tâm, Trụ sở

38 UBND Thành phố, Dinh Độc Lập (Hội trường Thống Nhất),...Ngoài ra, trên địa bàn

quận có nhiều dân tộc và tôn giáo cùng chung sống: Kinh, Hoa, Chăm, Khơme,...,

Phật giáo, Thiên chúa giáo, Tin lành, Cao đài, Hòa hảo,...tạo nên nền văn hoá phong

phú, đa dạng và đặc sắc.

Lực lượng lao động của quận 1 dồi dào (chiếm khoảng 62% tổng số dân),

được thừa hưởng những điều kiện cơ sở vật chất khá đầy đủ, được đào tạo khá bài

bản, đủ năng lực tiếp thu nền khoa học kỹ thuật tiên tiến. Đây là một trong những

động lực chính thúc đẩy phát triển kinh tế của quận theo hướng thương mại, dịch vụ.

Trong thời kỳ hội nhập và phát triển kinh tế, với sự năng động và nhạy bén,

người dân quận đã mở rộng các lĩnh vực kinh doanh thương mại, dịch vụ, góp phần

thúc đẩy phát triển kinh tế của quận trong thời gian qua.

Với lợi thế của một quận trung tâm thành phố Hồ Chí Minh có lịch sử phát

triển lâu đời, hệ thống hạ tầng tương đối hoàn chỉnh, tập trung đông dân cư tỷ lệ dân

có trình độ nhận thức và chất xám cao quận 1 có tiềm năng để phát triển kinh tế - xã

hội, giao lưu văn hoá.

3.1.3. Kinh tế - xã hội

3.1.3.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Trong giai đoạn 2015-2017, kinh tế trên địa bàn quận 1 tăng trưởng đều,

đóng góp vào ngân sách luôn đạt chỉ tiêu và năm sau cao hơn năm trước. Mức tăng

trưởng về dịch vụ bình quân hàng năm là 38,61%; Mức lưu chuyển hàng hóa tăng

bình quân hàng năm là 29,88%; Vốn đầu tư tăng bình quân hàng năm là 25,02%.

Kinh tế đã có sự chuyển dịch theo hướng thương mại, dịch vụ và du lịch với

mức tăng trưởng về dịch vụ, luân chuyển hàng hóa khá cao, tạo môi trường thuận

lợi, thu hút các doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư lâu dài.

3.1.3.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

Là trung tâm của một đô thị lớn, kinh tế quận 1 gồm hai khu vực là công

nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và thương mại, dịch vụ. Trong đó, các ngành kinh tế

thuộc khu vực thương mại dịch vụ có doanh thu lớn hơn so với các ngành thuộc khu

vực kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và được xác định là thế mạnh của

Quận 1, đặc biệt là các ngành thương mại, dịch vụ cao cấp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

a. Khu vực kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

Giá trị sản xuất ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp tăng bình quân

hàng năm giai đoạn 2015 - 2017 là 6,50% (tính theo giá cố định 1994). Tuy nhiên,

trong giai đoạn này có sự tăng giảm theo từng năm do di dời các cơ sở sản xuất

công nghiệp gây ô nhiễm môi trường, đồng thời đáp ứng phương án quy hoạch cụ

thể của quận. Các ngành truyền thống tiếp tục khôi phục và phát triển mạnh như sơn

mài, giày da, đồ gỗ, may thêu, máy tính văn phòng...

Bảng 3.1. Giá trị sản xuất và doanh thu ngành công nghiệp - tiểu thủ công

nghiệp theo loại hình doanh nghiệp qua các năm 2015 - 2017

ĐVT: triệu đồng

Năm NỘI DUNG 2016 2015 2017

I/. GIÁ TRỊ TỔNG SẢN LƯỢNG (giá số 992.096 1.028.581 1.125.123 định năm 1994)

1. Doanh nghiệp ngoài nhà nước 939.056 980.749 1.027.962

- Công ty cổ phần 253.548 259.263 273.386

- Công ty trách nhiệm hữu hạn 661.223 697.522 729.146

- Doanh nghiệp tư nhân 24.285 23.964 25.430

2. Hợp tác xã 1.419 1.239 1.316

3. Cá thể 51.621 46.593 95.845

II/. DOANH THU 1.583.534 1.665.499 1.919.962

1. Doanh nghiệp ngoài nhà nước 1.493.233 1.582.362 1.764.183

- Công ty cổ phần 393.237 370.311 416.977

- Công ty trách nhiệm hữu hạn 1.062.124 1.172.393 1.305.202

- Doanh nghiệp tư nhân 37.872 39.658 42.004

2. Hợp tác xã 6.025 7.070 9.478

3. Cá thể 84.276 76.067 146.301

Nguồn: Chi cục Thống kê quận 1 (2017)

Về giá trị sản xuất, trong các loại hình doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng

bình quân cao là loại hình Công ty trách nhiệm hữu hạn. Cụ thể, giá trị sản xuất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

năm 2015 là 1.062.124 triệu đồng, tăng lên 1.305.202 triệu đồng năm 2017. Loại

40 hình sản xuất cá thể có mức độ tăng trưởng nhanh, năm 2015 giá trị sản xuất là

84.276 tăng lên 146.301 triệu đồng năm 2017.

Tính đến năm 2017, toàn quận có 465 cơ sở sản xuất Công nghiệp - Tiểu thủ

công nghiệp, giảm hơn 100 cơ sở so với năm 2017. Chính sự giảm về số lượng các cơ

sở đã kéo giảm số lao động làm việc trong lĩnh vực này, cụ thể là giảm từ gần 23.000

lao động năm 2015 xuống còn khoảng 18.800 lao động năm 2017 (khoảng 18,26%).

Bảng 3.2. Các ngành sản xuất trong lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

năm 2017

Số lao Số cơ sở TT Ngành sản xuất động (cơ sở) (người)

1 Sản xuất thực phẩm và đồ uống 6.529 75

2 Dệt 156 4

3 Sản xuất trang phục và nhuộm da lông 173 6.881

4 Thuộc sơ chế da sản xuất vali 11 21

5 Chế biến gỗ và sản phẩm từ gỗ 7 464

6 Sản xuất giấy và sản phẩm từ giấy 17 361

7 Xuất bản, in sao bản ghi 9 17

8 Sản xuất than cốc và dầu mỏ tinh chế 1 179

9 Sản xuất hoá chất và sp hoá chất 15 2.397

10 Sản xuất các sản phẩm từ cao su và plastic 19 314

11 Sản xuất các sản phẩm từ chất khoáng phi kim loại 5 43

12 Sản xuất các sản phẩm từ kim loại trừ máy móc thiết bị 39 233

13 Sản xuất máy móc thiết bị chưa phân vào đâu 28 214

14 Sản xuất thiết bị văn phòng và máy tính 6 438

15 Sản xuất máy móc thiết bị điện chưa phân vào đâu 4 210

16 Sản xuất radio, tivi và thiết bị truyền thông 8 141

17 Sản xuất dụng cụ y tế chính xác 3 64

18 Sản xuất xe có động cơ, rơ móc 20 58

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

19 Sản xuất phương tiện vận tải khác 10 20

20 Sản xuất giường tủ bàn ghế 7 17

21 Tái chế 4 27

Nguồn: Chi cục Thống kê quận 1 (2017)

Về ngành nghề sản xuất, theo kết quả thống kê trên địa bàn quận 1 có 21

ngành ghề công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp, cụ thể như sau:

Trong đó, ngành sản xuất trang phục và nhuộm da lông có số cơ sở lớn nhất

với 173 cơ sở, thu hút hơn gần 6.900 lao động.

b. Khu vực kinh tế dịch vụ

Trong những năm qua, thực hiện việc đổi mới phát triển kinh tế theo cơ chế

thị trường đã thúc đẩy các hoạt động thương mại - dịch vụ, sản xuất kinh doanh

tăng khá nhanh. Theo báo cáo của UBND quận 1, tổng doanh thu ngành thương -

dịch vụ - khách sạn - nhà hàng - du lịch trong tháng 12/2017 đạt 15.568,18 tỷ đồng.

Trong đó: Các doanh nghiệp ngoài Nhà nước: 14.127,71 tỷ đồng; Các hợp tác xã:

2,94 tỷ đồng; Các đơn vị cá thể: 1.437,53 tỷ đồng.

Bảng 3.3. Thống kê số cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ tư nhân cá thể

ĐVT: cơ sở

Năm Loại hình TT 2016 2015 2017

Thương nghiệp, sửa chữa đồ dùng cá nhân 1 8.337 8.638 8.101 và gia đình

2 Khách sạn, phòng trọ 203 218 205

3 Nhà hàng, ăn uống, công cộng 2.345 2.187 2.046

4 Giao thông vận tải, du lịch 459 406 235

5 Dịch vụ 4.415 4.071 3.142

Tổng cộng 15.759 15.520 13.729

Nguồn: Chi cục Thống kê quận 1 (2017)

Tính chung trong cả năm 2017, doanh thu ngành thương mại - dịch vụ quận 1

đạt 165.358,64 tỷ đồng. Trong đó: Các doanh nghiệp ngoài Nhà nước: 148.150,15

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tỷ đồng; Các hợp tác xã: 21,41 tỷ đồng; Các đơn vị cá thể: 17.187,08 tỷ đồng.

Kết quả cho thấy số lượng các cơ sở kinh doanh, thương mại dịch vụ cá thể

có xu hướng giảm trong vòng 05 năm trở lại đây. Số lượng cơ sở năm 2017 đã giảm

gần 2.500 cơ sở so với thời điểm năm 2015, trong đó giảm mạnh nhất là loại hình

dịch vụ (giảm gần 1.000 cơ sở). Nguyên nhân được xác định là do tác động của

cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới làm cho những cơ sở có quy mô nhỏ phải chuyển

đổi ngành nghề sản xuất.

Khác với loại hình cơ sở tư nhân cá thể, các doanh nghiệp ngoài nhà nước

tham gia lĩnh vực kinh tế thương mại, dịch vụ trên địa bàn quận 1 đã tăng đều qua

các năm. So với năm 2015, số lượng doanh nghiệp đã tăng 1.319 doanh nghiệp,

trong đó tăng mạnh nhất là nhóm ngành dịch vụ với gần 1.200 doanh nghiệp.

Tuy tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp trong năm 2017 đã có dấu

hiệu hồi phục và tăng trưởng khá (mức tăng doanh thu năm 2017 là 35,36%, trong

đó doanh thu bán lẻ tăng 27,84%) nhưng nhìn chung còn gặp nhiều khó khăn: chi

phí kinh doanh tăng mạnh, thiếu vốn và phải huy động với lãi suất cao, mức độ

cạnh tranh trong nước lẫn nước ngoài ngày càng khốc liệt hơn dẫn đến nhiều doanh

nghiệp kinh doanh bị thua lỗ, ngưng hoạt động hoạt giải thể.

Bảng 3.4. Thống kê số lượng doanh nghiệp ngoài nhà nước phân theo từng năm

Năm TT Loại hình 2016 2017 2015

261 228 230 1 Công nghiệp

360 457 326 2 Xây dựng

2.072 2.187 2.519 3 Thương nghiệp

332 397 310 4 Vận tải và dịch vụ vận tải

238 248 217 5 Khách sạn

338 373 305 6 Nhà hàng

129 180 118 7 Du lịch

1.688 1.688 2.195 8 Dịch vụ

19 20 7 9 Khác

Tổng 5.285 5.553 6.604

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nguồn: Chi cục Thống kê quận 1 (2017)

Doanh thu bán buôn ngành thương mại - dịch vụ quận 1 tăng chủ yếu ở các

nhóm mặt hàng: lương thực - thực phẩm; hàng may mặc; đồ dùng, dụng cụ, trang

thiết bị gia đình; vật phẩm văn hóa giáo dục; nhiên liệu khác; hàng hóa khác; dịch

vụ tư vấn và kinh doanh bất cộng sản. Doanh thu bán lẻ tăng chủ yếu ở các nhóm

mặt hàng: lương thực - thực phẩm; hàng may mặc; đồ dùng, dụng cụ trang thiết bị

gia đình; gỗ và vật liệu xây dựng; phương tiện đi lại; nhiên liệu khác; hàng hóa

khác; dịch vụ giáo dục - đào tạo; dịch vụ y tế; dịch vụ cá nhân và cộng đồng; hoạt

động khách sạn và nhà hàng.

3.1.3.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

a. Dân số

Tính đến ngày 31/12/2017, dân số của Quận 1 là 184.186 người (trong đó nữ

là 97.177 người, chiếm tỷ lệ 52,76%), được phân bố đều trên 10 phường của quận,

tập trung đông nhất ở các phường Nguyễn Cư Trinh (26.998 người), Tân Định

(25.857 người), Đa Kao (20.710 người).

Bảng 3.5. Dân số, mật độ dân số quận 1 (tính tới thời điểm 31/12/2017)

Dân số Mật độ STT Đơn vị hành chính (Người) (người/km2)

1 Tân Định 25.857 40.809

2 Đa Kao 20.710 20.820

3 Bến Nghé 15.266 6.160

4 Bến Thành 14.558 15.659

5 Nguyễn Thái Bình 13.585 27.528

6 Cầu Ông Lãnh 13.534 58.804

7 Phạm Ngũ Lão 19.884 39.849

8 Nguyễn Cư Trinh 26.998 35.158

9 Cô Giang 16.038 44.948

10 Cầu Kho 17.756 51.859

23.839 Toàn quận 184.186

Nguồn: Chi cục Thống kê quận 1 (2017)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Mật độ dân số toàn quận là 23.893 người/km2, song lại có sự phân bố không

44 đồng đều trong 10 phường và có sự chênh lệch khá lớn giữa các khu vực, cao nhất

là phường Cầu Ông Lãnh khoảng 58.084 người/km2, thấp nhất là phường Bến Nghé

chỉ có 6.160 người /km2.

Trong năm 2017, tổng số người chuyển đi là 10.617 người, tổng số người

chuyển đến là 4.415 người.

Bảng 3.6. Dân số biến động tự nhiên

Năm TT Tỷ lệ (%) 2015 2016 2017

1 Sinh 1,59 1,44 1,76

2 Tử 0,62 0,7 0,75

3 Tăng tự nhiên 0,97 0,74 1,01

Nguồn: Chi cục Thống kê quận 1 (2017)

Trên địa bàn quận có nhiều dân tộc sinh sống trong đó người Kinh có chiếm

89,48%, người Hoa có chiếm 10,28%; các dân tộc khác chiếm 0,24%. Tôn giáo tín

ngưỡng trên địa bàn quận khá phong phú, với các giáo: Phật giáo chiếm 36,82%

tổng số dân, Thiên chúa giáo chiếm 8,40% tổng số dân, Tin lành chiếm 0,56% tổng

số dân, tôn giáo khác chiếm 1,76% tổng số dân. Còn lại khoảng 52,46% tổng số dân

không theo tôn giáo. Biến động dân số tự nhiên, theo kết quả thống kê, tỷ lệ tăng tự

nhiên năm 2017 của quận là 1,01%, tăng so với các năm trước đây. Nguyên nhân là

do tỷ lệ sinh tăng cao.

b. Lao động việc làm và thu nhập.

+ Về lao động: Tính đến ngày 31/12/2017, số người trong độ tuổi lao động

trên địa bàn quận là 115.338 người, chiếm tỷ lệ 62,62% tổng dân số. Dân số trong

độ tuổi lao động tập trung phần lớn ở những phường có dân số đông như: Tân Định

(16.192 lao động), Nguyễn Cư Trinh (16.906 lao động), Đa Kao (12.969 lao động).

Qua đó cho thấy lực lượng lao động của Quận 1 khá dồi dào, đặc biệt là lao động có

trình độ chuyên môn cao, đủ sức tiếp thu những tiến bộ khoa học kỹ thuật tiên tiến

trên thế giới, đây là nguồn lực rất quan trọng, có đóng góp to lớn vào quá trình phát

triển kinh tế xã hội chung của toàn quận.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

+ Về việc làm: Vấn đề giải quyết việc làm cho lao động: Năm 2017, trung

45 tâm dạy nghề quận 1 đã đào tạo cho 2.282 học viên; trong đó toàn bộ là lao động

đào tạo theo hệ ngắn hạn là 2.282 học viên (tin học: 774 học viên, điện và điện tử:

11 học viên, uốn tóc và trang điểm: 415 học viên, các nghề khác: 1.082 học viên).

+ Về thu nhập: Những năm qua, cùng với sự phát triển kinh tế, đời sống của

đại bộ phận nhân dân ngày càng được cải thiện. Thu nhập ngày càng cao khiến cho

cơ cấu chi tiêu của người dân chuyển dịch theo hướng tích cực, chi cho ăn uống

ngày càng giảm và tương tự là sự gia tăng phần chi tiêu cho các hoạt động mua sắ

m, học hành, vui chơi giải trí khác. Tỷ lệ hộ có tiện nghi sinh hoạt tăng đáng kể

như: tỷ lệ hộ gia đình có xe máy tăng từ 90 % năm 2015 lên 92,00% năm 2017; tỷ

lệ gia đình có viddeo tăng từ 64,05% năm 2015 lên 70,00% năm 2017.

Bảng 3.7. Tình hình mức sống dân cư Quận 1 qua các năm (2015 - 2017)

TT Nội dung 2015 2016 2017

1 Tỉ lệ gia đình có xe gắn máy 90 90,02 92

2 Tỉ lệ gia đình có ti vi (%) 95,06 97,08 97,2

3 Tỉ lệ gia đình có Viddeo (%) 64,05 65 70

4 Tỉ lệ gia đình có tủ lạnh (%) 75,1 75,15 76

5 Chi tiêu bình quân/ người/tháng (1.000đ) 2.000 2.800 2.900

Nguồn: Chi cục Thống kê quận 1 (2017)

3.1.4. Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật

3.1.4.1. Hệ thống giao thông

Hệ thống giao thông của quận tương đối hoàn chỉnh; các tuyến đường bộ liên

kết với nhau và nối kết với khu vực lân cận của thành phố, gần bến cảng Sài Gòn.

Vì vậy, Quận 1 rất thuận lợi và có điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội cũng như

giao lưu văn hoá trong khu vực và quốc tế.

- Giao thông đường bộ: Mạng lưới giao thông đường bộ của quận có 133

tuyến đường đã được bê tông, nhựa hóa, chiều rộng mặt đường bình quân là 10m,

trong đó có các tuyến đường quan trọng như: Nguyễn Thị Minh Khai, Điện Biên

Phủ, Võ Thị Sáu, Cách Mạng Tháng Tám, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Đinh Tiên Hoàng,

Tôn Đức Thắng, Lê Duẩn,...Tỷ lệ đường phố được chiếu sáng đạt trên 100%. Đặc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

biệt là khi Đại lộ Võ Văn Kiệt và hầm vượt sông Sài Gòn được đưa vào sử dụng đã

46 góp phần kết nối giao thông của Quận 1 với các quận khác trên địa bàn thành phố.

Ngoài ra, trong những năm gần đây, thực hiện chủ trương Nhà nước và nhân dân

cùng làm một số hẻm đã được cải tạo nâng cấp bê tông và nhựa hoá tạo điều kiện

cải thiện đời sống, đi lại của nhân dân.

Tuy nhiên, hệ thống giao thông bộ của Quận 1 đang có dấu hiệu quá tải trong

những năm gần đây, chưa theo kịp tốc độ phát triển kinh tế, xã hội của quận; đặc

biệt vấn đề bãi đỗ xe cho khu vực trung tâm thành phố chưa được bố trí, đang là bài

toán nan giải cho các cơ quan quản lý Nhà nước của quận 1 và thành phố, tác động

đến sự phát triển chung của quận. Do đó, trong thời gian tới, quận 1 và thành phố

cần có những giải pháp căn cơ để giải quyết bài toán này.

- Giao thông đường thủy: Bên cạnh hệ thống giao thông đường bộ, Quận 1

còn có ưu thế lớn với giao thông thủy cũng thuận tiện cho việc mở cửa, giao lưu

phát triển kinh tế - văn hóa xã hội. Nằm bên bờ sông Sài Gòn, tiếp cận với các đầu

mối giao thông đường thủy thông qua các cảng Sài Gòn, Khánh Hội,... Hệ thống

kênh rạch Bến Nghé - Thị Nghè tạo điều kiện dễ dàng cho việc vận chuyển hàng

hóa, hành khách từ Thành phố đi các nơi khác và ngược lại. Dọc bờ sông, kênh có

nhiều cảng nhỏ, cầu tàu, công xưởng sửa chữa, đóng tàu, xà lan,...tạo thành những

yếu tố mở trong giao thương dịch vụ, hải cảng. Bên cạnh đó, trên cơ sở các tuyến

giao thông thủy, quận 1 có thể phát triển loại hình du lịch trên sông, góp phần thúc

đẩy phát triển ngành du lịch của quận nói riêng và thành phố nói chung.

3.1.4.2. Công trình bưu chính viễn thông

Xác định bưu chính viễn thông là chìa khóa trong hội nhập Quốc tế và là một

tiền đề tăng khả năng cạnh tranh, thu hút đầu tư. Là trung tâm của thành phố, mạng

lưới bưu chính viễn thông, bưu điện của quận 1 ngày càng được hiện đại hoá với kỹ

thuật tiên tiến, góp phần quan trọng trong việc trao đổi thông tin trên địa bàn. Tỷ lệ

sử dụng điện thoại bàn tăng dần qua các năm. Trong thời gian qua, với sự phát triển

ồ ạt của mạng lưới điện thoại di động đã làm cho bưu chính viễn thông trên địa bàn

quận 1 ngày càng phát triển với số lượng thuê bao di động ngày càng tăng.

3.1.4.3. Cơ sở giáo dục - đào tạo

Theo số liệu thống kê, đến năm 2017, toàn quận có 58 trường với 58.567 học

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sinh các cấp, trong đó: Bậc mẫu giáo, mầm non có 25 trường, bao gồm: 15 trường

47 công lập và 10 trường ngoài công lập; Bậc tiểu học có 20 trường, trong đó có 16

trường công lập, 04 trường ngoài công lập; Bậc trung học cơ sở có 13 trường, trong

đó có 10 trường công lập, 03 trường ngoài công lập;

Tuy có sự quan tâm đầu tư xây dựng sửa chữa trường lớp thường xuyên

nhưng do hạn chế về quỹ đất giáo dục ở quận 1 nên khả năng đáp ứng chuẩn về

diện tích đất của thành phố là 4 m2/ học sinh là rất khó thực hiện.

3.1.4.4. Cơ sở y tế

Các hoạt động về y tế, chăm sóc sức khỏe cộng đồng tiến triển khá tốt, đảm

bảo hoàn thành và vượt các chỉ tiêu theo Chương trình y tế Quốc gia và các chỉ tiêu

do Đại hội Đảng bộ đề ra. Khống chế tỉ lệ phát triển dân số tự nhiên dưới 1% và tỉ

lệ sinh con thứ 3 dưới 3%. Với nhiều nỗ lực, Quận 1 đã góp phần ngăn chặn, hạn

chế được dịch bệnh (SARS, HIV - AIDS, dịch cúm gia cầm, sốt xuất huyết)... Các

cơ sở y tế của Quận và 10 phường được tăng cường cơ sở vật chất kỹ thuật. Đảm

bảo chất lượng cho các hoạt động khám chữa bệnh, phòng chống dịch và chăm sóc

sức khỏe ban đầu cho người dân tại địa bàn.

3.1.4.5. Đất chợ

Tổng diện tích đất chợ của quận 1 là 2,37 ha, chiếm tỷ lệ 0,62% tổng diện

tích đất phát triển hạ tầng toàn quận.

Chợ truyền thống là một trong những nét văn hóa của người dân Nam bộ nói

chung và vùng đất Sài Gòn nói riêng. Hiện nay, mỗi phường của quận 1 đều có 01

chợ truyền thống để phục vụ nhu cầu mua bán, trao đổi hàng hóa của người dân,

trong đó có những chợ đã có bề dày lịch sử lâu đời như chợ Bến Thành, chợ Tân

Định, chợ Thái Bình.Đặc biệt chợ Bến Thành được xem là biểu tượng của Sài Gòn -

thành phố Hồ Chí Minh. Nhiều chợ được hình thành từ lâu đời nên đã cũ kỹ hoặc

xuống cấp, không đáp ứng được những tiêu chuẩn về an toàn, đặc biệt là công tác

phòng cháy chữa cháy tại các chợ. Do vậy, trong thời gian tới cần quan tâm cải tạo,

nâng cấp hoặc di dời các chợ truyền thống trên địa bàn quận nhằm đáp ứng nhu cầu

trao đổi hàng hóa của người dân.

3.1.4.6. Hệ thống cấp điện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nhu cầu tiêu thụ điện của quận 1 tương đối lớn, trong đó bên cạnh nhu cầu

48 điện sử dụng cho sản xuất kinh doanh, điện phục vụ cho tiêu dùng dân cư cũng rất

cao. Mạng lưới điện được phát triển rộng khắp trên toàn Quận với nguồn cung cấp

điện từ lưới điện các trạm biến áp 110/15KV và 66/15KV; mạng lưới điện trung áp

trên không 15KV và 15KV/0,4KV, các trạm biến áp này phần lớn đặt ở ngoài trời

hoặc treo trên trụ cao làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị và kém an toàn. Nhìn

chung về cơ bản nguồn điện đã cung cấp đủ điện năng cho sinh hoạt gia đình (100%

hộ sử dụng điện) cũng như hệ thống chiếu sáng công cộng và sản xuất. Công tác

tuyên truyền nhằm nâng cao ý thức trong việc sử dụng tiết kiệm điện năng được đẩy

mạnh trên toàn quận trong thời gian vừa qua.

Ngoài nguồn năng lượng điện, trên địa bàn quận còn có mạng lưới các trạm

xăng dầu cung cấp nhiên liệu cho các hoạt động phương tiện giao thông, đáp ứng

được nhu cầu trong nhân dân.

3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận 1

3.2.1. Công tác quản lý đất đai

Kể từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (từ ngày 01/7/2014), được sự quan

tâm chỉ đạo của Đảng bộ, UBND quận cùng với sự hỗ trợ về chuyên môn, nghiệp

vụ của Sở Tài nguyên và Môi trường, công tác quản lý nhà nước về đất đai theo

thẩm quyền của quận 1 về cơ bản đã từng bước đi vào nề nếp, có hiệu quả hơn. Kết

quả thực hiện các nội dung quản lý nhà nước của quận trong thời gian qua như sau:

3.2.1.1. Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

UBND Quận thường xuyên tiếp nhận các văn bản quy phạm pháp luật về

quản lý, sử dụng đất đai của các cơ quan trung ương như Luật Đất đai 2013, Nghị

định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai của Chính phủ, trong đó chủ yếu là các quy

định có liên quan đến việc quy định trình tự, thủ tục thuộc thẩm quyền của cấp quận

như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu hồi đất;

chuyển mục đích sử dụng đất; góp vốn, xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đăng

ký biến động sử dụng đất,...cho các đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân.

Ngoài ra, quận cũng nhận được nhiều thông tư hướng dẫn thực hiện của các Bộ Tài

nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính cùng với các văn bản quy phạm pháp luật của

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

HĐND, UBND thành phố Hồ Chí Minh (với hơn 100 văn bản, gồm 11 nghị quyết,

49 10 chỉ thị, 95 quyết định điều chỉnh đầy đủ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai

trên địa bàn thành phố).

UBND Quận đã giao phòng, ban và UBND của 10 phường triển khai thực

hiện nghiêm túc các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất. Đây được

xem là những cơ sở pháp lý quan trọng để Quận và các phường trên địa bàn thực

hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai.

3.2.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập

bản đồ hành chính.

Thực hiện Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1994 của Chủ tịch Hội đồng Bộ

trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) và sự chỉ đạo của UBND thành phố Hồ Chí

Minh, UBND quận 1 đã tổ chức đo vẽ, xác định địa giới hành chính của quận và

của các phường trên địa bàn quận. Địa giới hành chính của các phường được đo

đạc, cắm mốc giới và bàn giao cho UBND các cấp quản lý hồ sơ, kết quả được nộp

lưu trữ, quản lý sử dụng theo đúng quy định pháp luật. Năm 2011, UBND Quận 1

kế hoạch số 15/KH-UBND ngày 09/02/2011 để kiểm tra, khảo sát, điều chỉnh ranh

địa giới hành chính trên địa bàn quận.

Bản đồ hành chính toàn quận được xây dựng ở tỷ lệ 1/5.000 và các phường ở

tỷ lệ 1/2000.

3.2.1.3. Khảo sát đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ

hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.

Quận đã và đang thực hiện nhiều hoạt động điều tra, khảo sát, đánh giá đất

theo hướng địa chất công trình. Trên cơ sở đó xây dựng chương trình mục tiêu phát

triển kinh tế - xã hội.

Công tác lập bản đồ địa chính được triển khai thực hiện bằng phương pháp

và phương tiện kỹ thuật tiên tiến. Toàn bộ 10 phường đã được đo đạc và lập bản đồ

địa chính tỷ lệ 1/200; 1/500; 1/1.000. Đây là cơ sở để quận tiến hành cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đảm bảo quyền và lợi ích của người

sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập

theo mỗi kỳ kiểm kê đất đai (định kỳ 5 năm) ở cả 04 cấp (cả nước, cấp tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ương, cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh và cấp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

xã, phường, thị trấn). Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của 10 phường được

50 lập trên cơ sở bản đồ địa chính số được đo vẽ chính quy năm 2003, sau đó tổng hợp

thành bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận 1 theo đúng quy trình xây

dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

3.2.1.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng

trong quản lý Nhà nước về đất đai, là cơ sở để thực hiện giao đất, cho thuê đất và

đặc biệt là cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Năm 2010, UBND quận 1 đã

xây dựng QHSDĐ đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2011-2015) của

quận. Đến năm 2013, UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số 3291/QĐ-

UBND ngày 31/07/2013 phê duyệt các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm

2020 của Quận 1. Song song đó, UBND Thành phố cũng đã ban hành 10 quyết định

phê duyệt các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất của 10 phường thuộc quận 1. Sau khi

quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt, UBND quận đã giao phòng Tài nguyên và

Môi trường chủ trì, phối hợp với các phòng, ban và UBND của 10 phường tổ chức

công khai quy hoạch, đồng thời thực hiện việc quản lý và sử dụng đất theo đúng

theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được UBND thành phố xét duyệt, góp

phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của quận trong những năm qua.

Tuy nhiên, việc quản lý và sử dụng đất theo quy hoạch trên địa bàn Quận 1

gặp nhiều khó khăn do có sự chồng chéo giữa các loại quy hoạch, đặt biệt là tồn tại

song song 02 loại quy hoạch là quy hoạch chung xây dựng và quy hoạch sử dụng

đất với hệ thống chỉ tiêu khác nhau.

3.2.1.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận được triển khai theo đúng

trình tự, thủ tục được quy định trong Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn

thi hành Luật.

Theo báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận 1, kết quả giao đất,

cho thuê đất trên địa bàn quận 1 trong giai đoạn 2015 - 2017 như sau:

Bảng 3.8. Thống kê số lượng và diện tích được giao đất giai đoạn 2015 -2017

Số lượng TT Mục đích sử dụng (công trình)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

1 Dự án nhà ở 18 Diện tích (m2) 62.691

2 Dự án sản xuất kinh doanh 36 185.835

3 Dự án công trình công cộng 5 26.089

Tổng cộng 59 274.615

Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận 1 (2017)

+ Thống kê theo tiến độ giải phóng mặt bằng:

Số dự án giải phóng mặt bằng được từ 80% - 100% là 03 dự án, gồm:

- Dự án nhà ở: 01 dự án, diện tích 14.000 m2;

- Dự án công trình công cộng: 02 dự án, tổng diện tích là 73.974 m2;

Số dự án giải phóng mặt bằng dưới 50% là công trình, cụ thể:

- Dự án nhà ở: 05 công trình, tổng diện tích 14.517 m2;

- Dự án công trình công cộng: 01 công trình, diện tích 3.198 m2.

+ Thống kê số lượng dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa đầu tư xây

dựng: 13 dự án, tổng diện tích là 101.455 m2, chủ yếu là các dự án cơ sở sản xuất

kinh doanh;

+ Thống kê số lượng dự án đã thu hồi quyết định do chậm hoặc không triển

khai thực hiện: 05 dự án, tổng diện tích là 14.517 m2, chủ yếu là các dự án ở đô thị;

Nguyên nhân của việc chậm triển khai hoặc không triển khai thực hiện các

dự án tại trên địa bàn quận 1 được xác định như sau:

- Đối với các dự án do Nhà nước đầu tư (tiền bồi thường có nguồn gốc từ

ngân sách Nhà nước): Người sử dụng đất không đồng ý giá bồi thường theo quy

định hiện hành vì thấp hơn nhiều so với giá thị trường các khoản hỗ trợ khác thấp

hơn các dự án của các nhà đầu tư tư nhân, mặt khác quận 1 thiếu quỹ đất để bố trí

tái định cư cho những hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi để thực hiện dự án dẫn

đến việc kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện

của dự án;

- Đối với các dự án do tư nhân đầu tư (tiền bồi thường từ nguồn vốn của chủ

đầu tư): Năng lực tài chính để thực hiện dự án của một số nhà đầu tư bị suy giảm do

ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới.Ngoài ra, một số nhà đầu tư chưa xác

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

định được mục đích sử dụng chính của dự án (làm căn hộ để bán hay làm văn phòng

cho thuê,...) dẫn đến việc một số dự án bị chậm tiến độ theo quy định.

- Công tác thu hồi đất để thực hiện dự án theo chủ trương của Ủy ban nhân

dân Thành phố, chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có nhiều thay

đổi trong các năm qua, ngày càng chặt chẽ hơn theo hướng bảo đảm quyền lợi chính

đáng của người bị thu hồi đất. Mỗi lần thay đổi chính sách là thay đổi quy trình thủ

tục, cũng như các văn bản áp dụng có liên quan nên có những khó khăn nhất định,

phần nào đã làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án trên địa bàn quận.

3.2.1.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất.

Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền của quận đã được quận ủy, UBND

quận quan tâm chỉ đạo thực hiện nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của

người sử dụng đất.

Hồ sơ địa chính được UBND quận chỉ đạo UBND các phường trên địa bàn

lập, quản lý và sử dụng có hiệu quả. Nguyên nhân là do các phường thuộc quận 1 đã

được đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy, đảm bảo phục vụ tốt công tác quản lý

nhà nước về đất đai trên địa bàn quận;

Thực hiện chỉ đạo của UBND thành phố về việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy

trên địa bàn quận, UBND quận 1 đã chỉ đạo phòng Tài nguyên và Môi trường theo

chức năng, nhiệm vụ của mình tham mưu cho UBND quận cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của

người sử dụng đất. Tính đến ngày 31/12/2017, toàn Quận đã cấp giấy chứng nhận

được cho 26.360 nhà, đất/23.005 thửa đất.

Trong thời gian tới, quận 1 tiếp tục đẩy mạnh hơn nữa công tác cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn

quận theo đúng quy định của pháp luật đất đai, góp phần ổn định việc sử dụng và

quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận.

3.2.1.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai

Thực hiện Chỉ thị số 21/CT-TTg ngày 17/9/2009 của Thủ tướng Chính phủ,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

53 trường, Chỉ thị số 22/2014/CT - UBND ngày 14/12/2014 của UBND thành phố Hồ

Chí Minh về kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014,

UBND quận 1 đã tổ chức kiểm kê đất đai trên toàn địa bàn quận dựa trên bản đồ số

với chất lượng được nâng cao, hạn chế được tình trạng sai lệch về số liệu, bản đồ

với thực tế giữa các đợt thống kê, kiểm kê, phục vụ đắc lực trong công tác quản lý

Nhà nước về đất đai trên địa bàn.

Giữa hai kỳ kiểm kê đất đai từ năm 2010 đến năm 2014, UBND quận chỉ đạo

UBND các phường kết hợp với phòng Tài nguyên và Môi trường theo dõi, chỉnh lý

biến động, tổ chức thống kê đất đai tính đến ngày 01/01 hàng năm, báo cáo UBND

thành phố đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng.

Nhìn chung, công tác thống kê, kiểm kê đất đai trên địa bàn quận 1 trong thời

gian qua được tiến hành thường xuyên đúng theo quy định pháp luật.

3.2.1.8. Công tác quản lý tài chính về đất đai

Công tác quản lý tài chính về đất đai được thực hiện đúng theo quy định của

pháp luật hiện hành.

Theo số liệu thống kê từ Chi cục thuế quận 1, tiền thu từ đất giai đoạn 2015 -

2017 tăng đều qua các năm. Tổng mức thu từ đất năm 2017 là 313.007 triệu đồng,

tăng 654% so với năm 2015.

Số thu từ đất tăng đều qua các năm, về các nội dung thu, tiền thu đất của Nhà

nước có tỷ trọng lớn nhất với tỷ lệ 36,12% (tương ứng với 494.644 triệu đồng), kế

đến là tiền thu từ phí trước bạ và tiền thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất

động sản.

3.2.1.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất

động sản.

Trong những năm trước đây, công tác quản lý Nhà nước về giá đất nhìn

chung còn nhiều vấn đề bất cập, chưa đạt hiệu quả cao do phụ thuộc chủ yếu vào

khả năng cung - cầu trên thị trường. Đến nay, cơ chế vận hành, quản lý và phát triển

thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản với vai trò quản lý Nhà

nước về giá đất và thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. Mặc dù vậy

nhưng công tác này đã được UBND Quận thực hiện khá tốt trên cơ sở quản lý chặt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chẽ việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

54 3.2.1.10. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai

và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

Trong những năm qua, công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy

định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đã được thực

hiện thường xuyên dưới nhiều hình thức như thanh tra, kiểm tra theo kế hoạch hoặc

đột xuất... Hiện nay, quận đang kết hợp với các cơ quan chức năng của Thành phố

triển khai thực hiện Chỉ thị 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ

về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được

nhà nước giao đất, cho thuê đất, Chỉ thị 06/2010/CT- UBND ngày 26/02/2010 của

Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh về tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với

quỹ đất do các tổ chức đang quản lý, sử dụng.

3.2.1.11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Thi hành các quy định pháp luật về đất đai hiện nay, quận luôn quan tâm, bảo

đảm thực hiện ngày càng đầy đủ và tốt hơn các quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất như: Các thủ tục hành chính liên quan đất đai được hướng dẫn cụ thể và

công khai hóa nơi công sở, kết hợp với tinh thần trách nhiệm và thái độ phục vụ của

cán bộ chuyên môn nên quận đã góp phần giải quyết hành chính theo yêu cầu của

nhân dân kịp thời, hạn chế phiền hà cho nhân dân.

Tuy nhiên, còn một số trường hợp người sử dụng đất được cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, nhưng sử dụng không theo quy hoạch có ảnh hưởng không

nhỏ đến hiệu quả của công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ

của người sử dụng đất.

3.2.1.12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm

trong quản lý và sử dụng đất đai.

Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi

phạm trọng quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn Quận được thực hiện theo Luật

khiếu nại, tố cáo 1998 (bổ sung năm 2004 và 2005) và các văn bản hướng dẫn cụ

thể như Quyết định số 132/2006/QĐ-UBND ngày 05/9/2006 của UBND TP. Hồ

Chí Minh về ban hành quy định tiếp công dân, xử lý đơn, giải quyết tranh chấp,

khiếu nại, tố cáo trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số 16/2012/QĐ-

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

UBND ngày 18/4/2012 của UBND TP. Hồ Chí Minh về việc ban hành quy trình về

55 tiếp công dân và xử lý đơn khiếu nại, tố cáo, đơn phản ánh, kiến nghị liên quan đến

khiếu nại, tố cáo trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.

3.2.1.13. Xây dựng hệ thống thông tin về đất đai

UBND quận 1 đã tiến hành rà soát, kiểm tra cơ sở dữ liệu đất đai của quận,

cung cấp cho UBND thành phố để tổ chức xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống

thông tin đất đai trên toàn thành phố. Làm cơ sở để Bộ Tài nguyên và Môi trường

cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.

3.2.1.14. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

Quận 1 đã triển khai công tác phổ biến Luật Đất đai và các văn bản quy định

chi tiết thi hành Luật đến các tổ chức, cá nhân bằng nhiều hình thức khác nhau. Tập

trung triển khai cụ thể đến các đối tượng là cán bộ cấp phường được UBND thành

phố và dư luận nhân dân đánh giá cao. Qua đó đã góp phần nâng cao nhận thức, ý

thức chấp hành pháp luật đất đai của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.

Nhìn chung, công tác tuyên truyền pháp luật đất đai của huyện đã được triển

khai rộng rãi đến mọi đối tượng với những nội dung thiết thực và hình thức.

3.2.1.15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Thời kỳ trước Luật đất đai năm 2003, việc quản lý các hoạt động dịch vụ

công về đất đai gặp rất nhiều khó khăn do chưa có bộ phận chuyên trách trong tổ

chức bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, những năm gần đây,đặc biệt

với việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 công tác này đã có những chuyển biến

tích cực khi quận triển khai thực hiện cơ chế “một cửa” và điều chỉnh thực hiện

công khai các thủ tục về đất đai. Với cơ chế này, người dân được hướng dẫn thực

hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, được tư vấn và giải thích

rõ mọi thắc mắc về Luật đất đai.

3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai

Quận 1 là trung tâm của đô thị đặc biệt TP. Hồ Chí Minh nên toàn bộ quỹ đất

của quận đều được đưa vào khai thác sử dụng chủ yếu với mục đích phi nông nghiệp.

Theo kết quả thống kê đất đai từ ngày 1/1/2017, tổng diện tích tự nhiên của Quận 1 là

772,62 ha, chiếm tỷ lệ 0,38% diện tích tự nhiên của toàn thành phố. Quận 1 không có

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng, đất phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ 100%.

Trong nhóm đất phi nông nghiệp, đất phát triển hạ tầng chiếm tỷ lệ lớn nhất

với khoảng 42%, đất ở đô thị chiếm tỷ lệ hơn 25 %, đất cơ sở sản xuất kinh doanh

chiếm hơn 10%, còn lại là các loại đất khác. Hiện trạng sử dụng các loại đất phi

nông nghiệp cụ thể như sau:

3.2.2.1. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

Quận 1 là trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh, nên ngoài các trụ sở của

cấp quận và phường còn có nhiều trụ sở của các cơ quan cấp thành phố trú đóng

như trụ sở UBND TP, các sở, ban ngành, các công ty nhà nước. Bên cạnh đó, trên

địa bàn Quận còn có nhiều trụ sở các cơ quan Đảng, Nhà nước của Trung ương. Do

vậy, diện tích đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp trên địa bàn Quận 1

được thống kê là 28,98 ha, chiếm tỷ lệ 3,75% tổng diện tích tự nhiên toàn quận,

được phân bố đều ở các phường, tập trung nhiều nhất ở phường Bến Nghé với diện

tích 15,99 ha.

3.2.2.2. Đất quốc phòng

Diện tích đất quốc phòng trên địa bàn quận 1 tương đối lớn hơn, gồm các

doanh trại của Hải Quân nhân dân Việt Nam, xí nghiệp Ba Son, trụ sở của các đơn

vị quân đội như Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, Bộ chỉ huy Bộ đội Biên phòng

Thành phố, Ban chỉ huy quân sự quận 1 và nhiều cơ quan quân sự khác. Đến năm

2017, diện tích đất quốc phòng trên địa bàn quận là 38,73 ha, chiếm tỷ lệ 5,01 %

tổng diện tích tự nhiên toàn quận, được phân bố ở các phường Đa kao, Bến Nghe,

Phạm Ngũ Lão, Cô Giang, Nguyễn Cư Trinh, trong đó phường Bến Nghé có diện

tích đất quốc phòng lớn nhất với 30,35 ha.

3.2.2.3. Đất an ninh

Trên địa bàn quận 1 có nhiều diện tích đất do lực lượng công an nhân dân

quản lý, đặc biệt là trụ sở các cơ quan Bộ Công an phía Nam (thuộc phường

Nguyễn Cư Trinh). Đến ngày 01/01/2017, đất an ninh của Quận 1 có diện tích 24,78

ha, chiếm tỷ lệ 3,21 % tổng diện tích tự nhiên toàn quận, được phân bố ở hầu hết

các phường của quận (trừ phường Bến Nghé), trong đó phường Nguyễn Cư Trinh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

có diện tích đất an ninh lớn nhất với 20,81 ha.

3.2.2.4. Đất cơ sở sản xuất kinh doanh

Là trung tâm của một đô thị loại đặc biệt với nền kinh tế chủ yếu là thương

mại, dịch vụ cao cấp như các nhà hàng, khách sạn hay trụ sở giao dịch của các công

ty, ngân hàng,... nên nhu cầu đất đai phục vụ sản xuất kinh doanh trên địa bàn Quận

1 tương đối lớn. Tính đến ngày 01/01/2017, đất cơ sở sản xuất kinh doanh trên địa

bàn Quận 1 có diện tích 80,06 ha, chiếm tỷ lệ 10,36% tổng diện tích tự nhiên toàn

quận, được phân bố đều ở các phường, tập trung nhiều nhất ở phường Bến Nghé với

diện tích 30,42 ha.

3.2.2.5. Đất di tích, danh thắng

Theo kết quả thống kê đất đai năm 2017, diện tích đất di tích, danh thắng của

quận 1 là 0,2950 ha, chiếm tỷ lệ 0,04% tổng diện tích tự nhiên toàn quận, chủ yếu

tập trung ở phường Tân Định (gồm Đình Nam Chơn và Đền thờ Trần Hưng Đạo).

Tuy nhiên, trên địa bàn Quận 1 có một công trình di tích lịch sử đặc biệt đó là Dinh

Thống nhất (phường Bến Thành). Đây là công trình đã được Bộ Văn hóa công nhận

là di tích lịch sử quốc gia từ năm 1976 (Quyết định số 77/VHQĐ ngày 25/6/1976

của Bộ trưởng Bộ Văn hóa). Thủ tướng đã ban hành quyết định số 1272/QĐ-TTg

ngày 12/8/2009 xếp hạng Di tích lịch sử Dinh Độc lập là một trong 10 di tích quốc

gia đặc biệt. Do vậy, Ủy ban nhân dân Quận 1 đề xuất điều chỉnh mục đích sử dụng

đất của Dinh Độc lập trong số liệu đầu kỳ 2011 cho đúng với thực tế, tạo điều kiện

thuận lợi cho việc quản lý và khai thác công trình phù hợp với Luật Di sản. Như

vậy, tính đến ngày 01/01/2017, diện tích đất di tích của Quận 1 là 12,99 ha, chiếm

1,68%, được chu chuyển từ đất văn hóa.

3.2.2.6. Đất tôn giáo, tín ngưỡng

Là địa bàn có nhiều dân tộc và nhiều tôn giáo nên hệ thống cơ sở thờ tự của

các tôn giáo cũng như của phong tục tập quán, tín ngưỡng dân gian trên địa bàn

Quận 1 rất phong phú và đa dạng, với các công trình nổi tiếng như Nhà thờ Đức Bà

(Bến Nghé), Chùa Ngọc Hoàng (Đa Kao), Chùa Miên (Bến Thành), Đền thờ Trần

Hưng Đạo, Đình Nam Chơn (Tân Định), Miếu Bà Thiên Hậu (Cầu Ông

Lãnh),...Tính đến năm 2017, đất tôn giáo, tín ngưỡng của Quận 1 có diện tích 10,93

ha, chiếm tỷ lệ 1,41% tổng diện tích tự nhiên toàn quận, được phân bố đều ở các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

phường, tập trung nhiều nhất ở phường Bến Nghé với diện tích 5,80 ha.

3.2.2.7. Đất nghĩa trang, nghĩa địa

Có diện tích 0,0033 ha, chiếm tỷ lệ 0,0004% tổng diện tích tự nhiên toàn

quận, được phân bố ở phường Tân Định (0,0008 ha) và phường Cô Giang (0,0025

ha). Đây là những ngôi mộ cổ, có từ rất lâu đời, nằm xen lẫn trong các khu dân cư

hiện hữu, không ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị của quận.

3.2.2.8. Đất sông, rạch

Quận 1 tiếp giáp với kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè ở phía Bắc (tiếp giáp với

quận Phú Nhuận và quận Bình Thạnh), sông Sài Gòn ở phía Đông (tiếp giáp với

quận 2) và kênh Bến Nghé ở phía Đông - Nam (tiếp giáp với quận 4). Theo kết quả

thống kê năm 2017, diện tích đất sông, rạch của Quận 1 là 12,30 ha, phân bố ở các

phường Tân Định, Nguyễn Thái Bình và Cầu Kho. Trong khi đó, trên thực tế, các

phường Bến Nghé, Đa Kao, Cầu Ông Lãnh, Cô Giang có đất sông, suối như không

được thống kê do đã đưa vào chỉ tiêu đất giao thông. Do đó, để tạo điều kiện thuận

lợi cho công tác quản lý, Ủy ban quận 1 kết hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường,

bổ sung diện tích đất sông, rạch của các phường Bến Nghé, Đa Kao, Cầu Ông Lãnh,

Cô Giang, làm cho diện tích đất sông, rạch của Quận 1 tăng thêm 43,47 ha, có diện

tích là 55,78 ha, chiếm tỷ lệ 7,22% tổng diện tích tự nhiên toàn quận.

Hệ thống sông, rạch trên đóng vai trò tích cực trong việc tiêu thoát nước vào

mùa mưa của quận, tạo cảnh quan môi trường. Trong thời gian qua, UBND Thành

phố đã đầu tư xây dựng hệ thống bờ kè kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, Bến Nghé,

đồng thời cải tạo, nạo vét lòng kênh nhằm làm trong sạch nguồn nước, góp phần

nâng cao chất lượng môi trường sống trên địa bàn Quận 1 nói riêng và Thành phố

nói chung.

3.2.2.9. Đất phát triển hạ tầng

Theo Thông tư 29/2009/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường về việc quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, đất phát triển hạ tầng là đất để xây dựng các công trình giao

thông, thuỷ lợi, năng lượng, bưu chính viễn thông, cơ sở văn hóa, cơ sở y tế, cơ sở

giáo dục - đào tạo, cơ sở thể dục - thể thao, cơ sở nghiên cứu khoa học, cơ sở dịch

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

vụ về xã hội và chợ. Theo kết quả thống kê đất đai năm 2017, đất phát triển hạ tầng

59 của Quận 1 có diện tích 322,80 ha, chiếm tỷ lệ 41,78% tổng diện tích tự nhiên toàn

quận, được phân bố đều ở các phường, tập trung nhiều nhất ở phường Bến Nghé với

diện tích 112,13 ha. Diện tích hiện trạng của các loại đất phát triển hạ tầng như sau:

- Đất giao thông: Hệ thống giao thông của quận 1 được đánh giá là khá hoàn

thiện với mạng lưới dày đặc với các tuyến đường lớn, nhỏ và các tuyến hẻm đi sâu

vào các khu dân cư. Hệ thống giao thông vừa có nhiệm vụ kết nối Quận 1 với các

quận khác cũng như các khu vực trong quận 1 với nhau, hình thành thế giao thông

liên hoàn, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của quận.

Theo kết quả thống kê năm 2016, đất giao thông của Quận 1 có diện tích

202,43 ha, chiếm tỷ lệ 62,71% diện tích đất phát triển hạ tầng, được phân bố đều ở

các phường, tập trung nhiều nhất ở phường Bến Nghé với diện tích 56,77 ha.

- Đất công trình năng lượng: Công trình năng lượng trên địa bàn quận chủ

yếu là các trạm biến điện, trạm hạ thế, nơi làm việc của công ty điện lực,....Diện tích

đất công trình năng lượng được thống kê là 1,80 ha, chiếm tỷ lệ 0,56% diện tích đất

phát triển hạ tầng, được phân bố đều ở các phường, tập trung nhiều nhất ở phường

Cầu Kho với diện tích 1,05 ha.

- Đất công trình bưu chính, viễn thông: Công trình bưu chính, viễn thông trên

địa bàn quận 1 gồm các công trình như: bưu điện Thành phố, bưu điện quận 1, bưu

cục tại các phường; trụ sở của các đơn vị viễn thông thuộc Tập đoàn Bưu chính,

viễn thông. Theo kết quả thống kê, diện tích công trình bưu chính, viễn thông của

quận 1 là 4,21 ha, chiếm tỷ lệ 1,31% diện tích đất phát triển hạ tầng, được phân bố

đều ở các phường (trừ 3 phường là Phạm Ngũ Lão, Cô Giang và Nguyễn Cư Trinh),

tập trung nhiều nhất ở phường Đa Kao với diện tích 2,22 ha.

- Đất cơ sở văn hóa: diện tích 60,65 ha, chiếm tỷ lệ 18,79% diện tích đất

phát triển hạ tầng, được phân bố đều ở các phường, tập trung nhiều nhất ở phường

Bến Nghé với diện tích 28,83 ha. Diện tích bình quân đất cơ sở văn hóa của quận là

khoảng 3,29 m2/người, cao hơn so với định mức của Bộ Tài nguyên và Môi trường

(được quy định là 1,84 - 2,79 m2/người đối với cấp quận), do trên địa bàn quận có

nhiều công trình văn hóa cấp thành phố.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Đất cơ sở y tế: diện tích 12,83 ha, chiếm tỷ lệ 3,97% diện tích đất phát triển

60 hạ tầng, được phân bố đều ở các phường, tập trung nhiều nhất ở phường Bến Nghé

với diện tích 8,81 ha. Diện tích bình quân đất cơ sở y tế của quận là khoảng 0,70

m2/người, thấp hơn so với định mức của Bộ Tài nguyên và Môi trường (quy định

1,34 - 1,71 m2/người đối với cấp quận, chưa tính các công trình y tế cấp trung ương

trên địa bàn).

- Đất cơ sở giáo dục và đào tạo: diện tích 27,31 ha, chiếm tỷ lệ 8,46% diện

tích đất phát triển hạ tầng, được phân bố đều ở các phường, tập trung nhiều nhất ở

phường Bến Nghé với diện tích 12,77 ha. Diện tích bình quân đất cơ sở giáo dục và

đào tạo của quận là khoảng 1,48 m2/người, thấp hơn so với định mức của Bộ Tài

nguyên và Môi trường (được quy định là 4,54 - 6,09 m2/người đối với cấp quận).

- Đất cơ sở thể dục, thể thao: Có diện tích 6,92 ha, chiếm tỷ lệ 2,14% diện

tích đất phát triển hạ tầng, được phân bố ở các phường Tân Định, Đa Kao, Bến

Nghé, Bến Thành, Cô Giang, tập trung nhiều nhất ở phường Bến Thành với diện

tích 3,19 ha. Diện tích bình quân đất cơ sở thể dục, thể thao của quận là khoảng 38

m2/người, thấp hơn so với định mức của Bộ Tài nguyên và Môi trường (được quy

định là 2,17-2,89 m2/người đối với cấp quận).

- Đất cơ sở nghiên cứu khoa học: Có diện tích 4,28 ha, chiếm tỷ lệ 1,33% diện

tích đất phát triển hạ tầng, được phân bố đều ở các phường (trừ 2 phường là Cầu Ông

Lãnh và Cầu Kho), tập trung nhiều nhất ở phường Bến Nghé với diện tích 2,00 ha.

- Đất chợ: Có diện tích 2,37 ha, chiếm tỷ lệ 0,73% diện tích đất phát triển hạ

tầng, được phân bố đều ở các phường (trừ 3 phường là Bến Nghé, Cầu Ông Lãnh và

Nguyễn Cư Trinh), tập trung nhiều nhất ở phường Bến Thành với diện tích 1,29 ha.

3.2.2.10. Đất phi nông nghiệp khác

Có diện tích 0,08 ha, chiếm tỷ lệ 0,01% tổng diện tích tự nhiên toàn quận,

được phân bố ở các phường Đa Kao, Bến Nghé, Cô Giang và Nguyễn Cư Trinh, tập

trung nhiều nhất ở phường Cô Giang với diện tích 0,05 ha.

3.2.2.11. Đất ở tại đô thị

Là trung tâm của đô thị có bề dày lịch sử hơn 300 năm, quận 1 là nơi định cư

lâu đời của nhiều người dân và có mức độ thu hút dân cư rất cao trong thời kỳ mở

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cửa hội nhập phát triển kinh tế. Tuy trong những năm gần đây, diện tích đất ở đô thị

61 trên địa bàn quận 1 có giảm để chuyển sang các loại đất sản xuất kinh doanh, phát

triển hạ tầng, xây dựng trụ sở,...nhưng diện tích đất ở của quận vẫn còn khá lớn.

Theo kết quả thống kê năm 2016, toàn quận có 197,49 ha đất ở đô thị, chiếm tỷ lệ

25,56% tổng diện tích tự nhiên toàn quận, được phân bố đều ở các phường, tập

trung nhiều nhất ở phường Đa Kao với diện tích 33,66 ha. Diện tích đất ở bình quân

tính theo đầu người của Quận 1 là 10,72 m2/người, thấp hơn so với định mức của

Bộ Tài nguyên và Môi trường (quy định diện tích đất ở trung bình của đô thị loại

đặc biệt là 16-18 m2/người).

Hiện nay, một phần lớn diện tích đất ở tại đô thị có vị trí mặt tiền các tuyến

giao thông trên địa bàn quận đã chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất để

hoạt động sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như cửa hàng, văn phòng giao dịch,

khách sạn,... nhưng không chuyển mục đích sử dụng đất.

Bảng 3.9. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017

Diện tích Cơ cấu Mã STT Chỉ tiêu (ha) (%)

Tổng diện tích đất tự nhiên 772,62 100

1 Đất nông nghiệp NNP

2 Đất phi nông nghiệp 100 772,62 PNN

2.1 Đất XD trụ sở cơ quan, CTSN 3,75 28,98 CTS

2.2 Đất quốc phòng 5,01 38,73 CQP

2.3 Đất an ninh 3,21 24,78 CAN

2.4 Đất cơ sở sản xuất kinh doanh 10,36 80,06 SKC

2.5 Đất di tích danh thắng 0,04 0,3 DDT

2.6 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 1,41 10,93 TTN

2.7 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 0 0 NTD

2.8 Đất sông, suối 7,22 55,78 SON

2.9 Đất phát triển hạ tầng 41,78 322,8 DHT

- Đất giao thông 62,71 202,43 DGT

0,56 1,8 DNL - Đất công trình năng lượng

1,31 4,21 DBV - Đất công trình bưu chính viễn thông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

DVH - Đất cơ sở văn hóa 60,65 18,79

- Đất cơ sở y tế DYT 12,83 3,97

- Đất cơ sở giáo dục - đào tạo DGD 27,31 8,46

- Đất cơ sở thể dục - thể thao DTT 6,92 2,14

- Đất cơ sở nghiên cứu khoa học DKH 4,28 1,33

- Đất cơ sở dịch vụ về xã hội DXH

- Đất chợ DCH 2,37 0,73

2.10 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,08 0,01

2.11 Đất ở ODT 197,49 25,56

3 Đất đô thị DTD 772,62 100

3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn Quận 1

3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất Quận 1 phân theo đối tượng sử dụng

Tổng diện tích tự nhiên được đưa vào sử dụng và quản lý của quận 1 là

771,81ha, chiếm 100% diện tích của quận, trong đó được phân theo đối tượng cụ

thể được thể hiện ở bảng 3.10.

Tính đến tháng 12/2017, toàn Quận có 1.831 tổ chức kinh tế đăng ký hoạt

động, chia làm 4 nhóm: Tổ chức kinh tế có 100% vốn Nhà nước; Tổ chức kinh tế có

vốn đầu tư Nhà nước; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; Tổ chức kinh tế có

vốn tư nhân, cổ phần.

Sự phát triển của nền kinh tế nhiều thành phần đã kéo theo sự thay đổi về tỷ

trọng giữa các loại hình TCKT. Sau gần 30 năm thực hiện đường lối đổi mới, doanh

nghiệp Nhà nước đã bộc lộ những yếu kém cần phải tổ chức, sắp xếp lại. Khu vực

kinh tế tư nhân, cổ phần trong và ngoài nước ngày càng phát triển và thể hiện được

vai trò của mình trong tổng thể nền kinh tế quốc dân, TCKT vốn đầu tư Nhà nước

không còn giữ vai trò như thời kỳ trước. Rất nhiều lĩnh vực trước đây do TCKT vốn

đầu tư Nhà nước độc tôn, độc quyền như xuất khẩu, kinh doanh tiền tệ, luyện kim,

cơ khí chế tạo, vận tải, viễn thông... nay đã có sự tham gia của nhiều thành phần

kinh tế. Như vậy, xu hướng phát triển mạnh của các loại hình TCKT tất yếu dẫn đến

sự giảm dần của tỷ trọng, vai trò TCKT vốn đầu tư Nhà nước. Tuy nhiên, việc giảm

tỷ trọng và vai trò của TCKT vốn đầu tư Nhà nước hoàn toàn không ảnh hưởng đến

việc thực hiện vai trò chủ đạo của Nhà nước vì Nhà nước sẽ tăng cường sử dụng các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hình thức tác động gián tiếp (điều tiết, hỗ trợ, kích thích) bằng các công cụ khác

63 nhau vừa phù hợp với cơ chế thị trường vừa đảm bảo tính hiệu quả và hiệu lực tác

động của Nhà nước.

Từ số liệu thống kê các TCKT trên địa bàn Quận 1 nêu ở trên, có thể thấy xu

hướng phát triển của quận đã theo đúng xu hướng chung của xã hội với việc giảm

dần các TCKT có vốn đầu tư Nhà nước: 190 TCKT có 100% vốn Nhà nước, 318

TCKT có vốn đầu tư Nhà nước và tăng mạnh các TCKT có vốn tư nhân, cổ phần:

1.258 tổ chức và 65 TCKT có vốn đầu tư nước ngoài. Số lượng tổ chức kinh tế cụ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thể như sau:

64 Bảng 3.10. Số lượng các tổ chức kinh tế chia theo thành phần kinh tế

trên địa bàn Quận 1

Được Nhà Được Nhà Tổng số TT Chia theo thành phần kinh tế nước giao nước cho tổ chức đất thuê đất

1 TCKT có 100% vốn đầu tư Nhà nước 190 190 0

2 TCKT có vốn đầu tư Nhà nước 318 312 6

3 TCKT có vốn đầu tư nước ngoài 65 0 65

4 TCKT có vốn tư nhân, cổ phần 1.258 0 1.258

- Công ty TNHH tư nhân 872 872

- Công ty cổ phần 290 290

- Doanh nghiệp tư nhân 96 96

- HTX 0

Tổng cộng 1.831 502 1.329

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

65 Bảng 3.11. Hiện trạng sử dụng đất Quận 1 phân theo đối tượng sử dụng và quản lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

Diện tích các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn quận được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất là 315,01 ha với 1.831 tổ chức. Trong tổng số 315,01 ha đất do các

TCKT sử dụng, chủ yếu là diện tích đất của TCKT có vốn tư nhân, cổ phần: 150,79

ha, chiếm 47,87 %.

Bảng 3.12. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại quận 1

TT Loại hình tổ chức kinh tế

1 TCKT có 100% vốn đầu tư Nhà nước 2 TCKT có vốn đầu tư Nhà nước 3 TCKT có vốn đầu tư nước ngoài 4 TCKT có vốn tư nhân, cổ phần

Tổng cộng Tổng số tổ chức 190 318 65 1.258 1.831 Diện tích (ha) 18,27 91,13 54,82 150,79 315,01 Tỷ lệ (%) 5,80 28,93 17,40 47,87 100

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

Như vậy, trên địa bàn quận 1 số TCKT có vốn cổ phần, tư nhân có số lượng

lớn nhất (1.258 tổ chức, chiếm 68,71% tổng số TCKT) và là tổ chức sử dụng diện

tích chiếm tỷ lệ cao nhất: 150,79 ha, chiếm 47,87% tổng diện tích quỹ đất TCKT sử

dụng. Các TCKT có vốn đầu tư nước ngoài có số lượng thấp (65 tổ chức, chiếm

3,55% tổng số tổ chức) và sử dụng lượng diện tích là: 54,82 ha, chiếm 17,40 % tổng

diện tích quỹ đất các TCKT sử dụng.

Bảng 3.13. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị

hành chính

TT Đơn vị hành chính

Phường Tân Định Phường Bến Thành Phường Cầu Kho Phường Cô Giang Phường Đa Kao Phường Cầu Ông Lãnh Phường Nguyễn Thái Bình Phường Nguyễn Cư Trinh Phường Phạm Ngũ Lão

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Phường Bến Nghé

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Tổng cộng Tổng số tổ chức 131 241 95 114 222 78 265 161 121 403 1.831 Diện tích (ha) 6,66 46,40 6,89 8,26 39,64 3,85 11,37 35,49 19,20 137,25 315,01 Tỷ lệ (%) 2,11 14,73 2,19 2,62 12,58 1,22 3,61 11,27 6,10 43,57 100

68 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

Quận 1 gồm 10 đơn vị hành chính trực thuộc. Các tổ chức kinh tế được giao

đất, cho thuê đất phân bố trên các phường trực thuộc. Cụ thể số lượng các TCKT,

tổng diện tích chiếm đất của các tổ chức được thể hiện chi tiết tại bảng 3.13.

Từ bảng trên có thể thấy số lượng TCKT tập trung nhiều nhất tại 03 phường

Bến Nghé (403 tổ chức), Nguyễn Thái Bình (265 tổ chức) và Bến Thành (241 tổ

chức). Đây chính là 03 phường trung tâm của quận 1.

3.3.2.1. Tình hình giao đất

Tình hình giao đất cho các tổ chức trên địa bàn huyện xét trên hai hình thức

giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền được tổng hợp và được thể hiện trong

bảng 3.14.

Bảng 3.14. Tình hình giao đất của các tổ chức kinh tế tại quận 1

Giao đất Giao đất Diện tích TT Loại hình tổ chức kinh tế không thu tiền có thu tiền (ha) (ha) (ha)

1 TCKT có 100% vốn đầu tư Nhà nước 22,15 22,15 0

2 TCKT có vốn đầu tư Nhà nước 5,42 4,67 0,75

3 TCKT có vốn đầu tư nước ngoài 0 0 0

4 TCKT có vốn tư nhân, cổ phần 0 0 0

Tổng cộng 27,57 26,82 0,75

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

Qua bảng 3.14 cho thấy đối với diện tích được Nhà nước giao cho các loại

hình tổ chức kinh tế sử dụng trên phạm vi toàn quận là 27,57 ha chiếm 8,75% tổng

diện tích đất của các TCKT, trong đó giao đất không thu tiền 26,82 ha chiếm

97,28%, và giao đất có thu tiền 0,75 ha chiếm 2,72%.

3.3.2.2. Tình hình thuê đất

Theo kết quả điều tra cho thấy diện tích đất do các loại hình TCKT thuê sử

dụng trên phạm vi toàn huyện là 287,44 ha, chiếm 91,25% tổng diện tích đất của

các TCKT. Trong đó, hầu hết các tổ chức đều chọn phương thức thuê đất trả tiền

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hàng năm. Cụ thể, số tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm 283,29 ha (chiếm tỷ lệ

69 98,56% tổ chức thuê), số tổ chức thuê đất trả tiền một lần 4,15 ha (chiếm tỷ lệ

1,44% tổ chức thuê). Các TCKT đang sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền

một lần và trả tiền hàng năm chủ yếu tập trung vào các tổ chức có vốn cổ phần, tư

nhân. Chi tiết được thể hiện tại bảng 3.15.

Bảng 3.15. Tình hình thuê đất của các tổ chức kinh tế tại Quận 1

Tổng Thuê đất Thuê đất trả diện tích trả tiền TT Loại hình tổ chức tiền một lần thuê đất hàng năm (ha) (ha) (ha)

1 TCKT có 100% vốn đầu tư Nhà nước 0 0 0

2 TCKT có vốn đầu tư Nhà nước 70,74 0 70,74

3 TCKT có vốn đầu tư nước ngoài 46,39 4,15 42,24

4 TCKT có vốn tư nhân, cổ phần 170,31 0 170,31

Tổng cộng 287,44 4,15 283,29

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

3.3.2.3. Tình hình công nhận quyền sử dụng đất

Theo số liệu tổng hợp cho thấy, tổng diện tích đất các loại hình TCKT sử

dụng đất được công nhận QSDĐ là 1,37 ha, chiếm 0,43% tổng diện tích của các loại

hình TCKT sử dụng, trong đó được công nhận QSDĐ không thu tiền là 100%. Số

liệu chi tiết được thể hiện tại bảng 3.16. Diện tích đất được công nhận QSDĐ chủ

yếu là của các loại hình tổ chức kinh tế có yếu tố vốn Nhà nước.

Bảng 3.16. Tình hình công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

Quận 1

Công nhận Công nhận Diện TT Loại hình tổ chức QSDĐ không QSDĐ có tích (ha) thu tiền (ha) thu tiền (ha)

1 TCKT có 100% vốn đầu tư Nhà nước 0,25 0,25 0

2 TCKT có vốn đầu tư Nhà nước 1,12 1,12 0

3 TCKT có vốn đầu tư nước ngoài 0 0 0

4 TCKT có vốn tư nhân, cổ phần 0 0 0

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Tổng cộng 1,37 1,37 0

70 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

3.3.2.4. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

a. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, được thuê của các loại

hình TCKT

Từ bảng 3.17 cho thấy năm 2017, toàn quận có 1.831 tổ chức với 1.786 tổ

chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích 312,75 ha, chiếm

99,28% tổng diện tích đất được giao, được thuê của các tổ chức.

Bảng 3.17. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, cho thuê của các

tổ chức kinh tế

Tổng Tổng Diện

số tổ chức sử diện tích đang tích sử dụng TT Loại hình tổ chức kinh tế Tổng số tổ Tỷ lệ (%) dụng quản đúng chức đúng lý, sử mục

mục

dụng (ha) đích (ha) đích

1 TCKT có 100% vốn đầu tư Nhà nước 190 190 18,27 18,27 100

2 TCKT có vốn đầu tư Nhà nước 318 318 91,13 91,13 100

3 TCKT có vốn đầu tư nước ngoài 65 65 54,82 54,82 100

4 TCKT có vốn tư nhân, cổ phần 1.258 1.213 150,79 148,53 98,50

Tổng cộng 1.831 1.786 315,01 312,75 99,28

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

- TCKT có 100% vốn Nhà nước có 190 tổ chức đều thực hiện đúng mục đích

với diện tích sử dụng đúng mục đích 18,27 ha, đạt 100%;

- TCKT có vốn đầu tư Nhà nước có 318 tổ chức với với diện tích sử dụng

đúng mục đích 91,13 ha, đạt 100%;

- TCKT có vốn đầu tư nước ngoài có 65 tổ chức đều thực hiện đúng mục

đích với diện tích sử dụng đúng mục đích 54,82 ha, đạt 100% tổng diện tích đất

được giao, được thuê;

- TCKT có vốn tư nhân, cổ phần có 1.258 tổ chức với 1.213 tổ chức thực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hiện đúng mục đích với diện tích sử dụng đúng mục đích 148,53 ha, đạt 98,50%

tổng diện tích đất được giao, được thuê.

Như vậy, các TCKT sử dụng đất đúng mục đích được giao đất, cho thuê đất

trên địa bàn huyện tương đối cao. Một phần do công tác quản lý Nhà nước về đất

đai được thực hiện tương đối tốt với việc theo dõi, cập nhật tình hình sử dụng đất

của các tổ chức một cách thường xuyên. Mặt khác, do diện tích giao đất, cho thuê

đất cho từng tổ chức hầu hết không lớn nên được sử dụng đúng mục đích, phục vụ

nhu cầu thực tế của từng đơn vị.

b. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của các

loại hình tổ chức kinh tế

Quận 1 là quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh với tốc độ phát triển

tương đối cao, cùng với sự hình thành của các cụm kinh doanh lớn và nhỏ. Các hình

thức sử dụng đất không đúng mục đích của các TCKT chủ yếu là cho các tổ chức,

cá nhân thuê lại một phần diện tích đất được giao, cho thuê. Một số khác thì do

chính tổ chức sử dụng đất được giao, cho thuê đất không đúng mục đích... Số liệu

chi tiết các TCKT sử dụng đất sai mục đích được thể hiện tại bảng 3.18.

Bảng 3.18. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê

của các tổ chức kinh tế

Số tổ chức

Tổng diện tích

Diện tích sử dụng

Tổng

TT

Loại hình tổ chức kinh tế

Tỷ lệ (%)

sử dụng

đang quản

không đúng

số tổ chức

lý, sử dụng (ha)

mục đích (ha)

sai mục đích

18,27

1 TCKT có 100% vốn đầu tư Nhà nước

190

91,13

2 TCKT có vốn đầu tư Nhà nước

318

54,82

3 TCKT có vốn đầu tư nước ngoài

4 TCKT có vốn tư nhân, cổ phần

1.258

150,79

2,26

1,50

Tổng cộng

1.831 2,26

0,72

45 315,01 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Qua bảng 3.18 cho thấy các TCKT được giao đất, cho thuê đất sử dụng đất

72 không đúng mục đích được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với diện tích 2,26 ha

chiếm 0,72% tổng diện tích đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất của các

TCKT. Với các loại hình TCKT được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì TCKT có

vốn tư nhân, cổ phần là nhóm tổ chức sử dụng sai mục đích lớn với diện tích 2,26

ha, chiếm 100% diện tích sử dụng sai mục đích của tất cả các tổ chức.

c. Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép diện tích đất được

giao, được thuê của các tổ chức kinh tế

Tình trạng cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép diện tích đất được

giao, được thuê chỉ xảy ra với loại hình TCKT có vốn tư nhân, cổ phần: 25 tổ chức

với tổng diện tích sai mục đích là 1,52 ha chiếm 0,48% tổng diện tích các TCKT

được giao, cho thuê.

d. Tình hình tranh chấp, lấn chiếm và bị lấn chiếm diện tích đất của các tổ

chức kinh tế

Theo số liệu tổng hợp cho thấy không có TCKT nào tranh chấp, lấn chiếm

hoặc bị lấn chiếm diện tích đất. Có được kết quả này do khi thực hiện giao đất cho

các tổ chức, hồ sơ lập đầy đủ, chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốc giới rõ ràng, cụ thể.

Cùng với việc phát triển các cụm công nghiệp nên các TCKT được xây dựng theo

quy hoạch, có ranh giới, diện tích rõ ràng. Các tổ chức quản lý sử dụng đất chặt chẽ,

diện tích đất được sử dụng tối đa. Việc kiên quyết trong xử lý các trường hợp lấn

chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường những năm

trước đó đã góp phần không nhỏ cho hiện tượng lấn chiếm đất không còn tái diễn.

đ. Tình hình sử dụng vào các mục đích khác

Tổng diện tích sử dụng vào mục đích khác là 0,19 ha, tập trung ở 03 TCKT

có vốn tư nhân, cổ phần. Trong đó, diện tích các tổ chức sử dụng sang mục đích đất

ở là 0,02 ha, sử dụng sang mục đích sản xuất kinh doanh là 0,17 ha.

e. Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức kinh tế

Việc TCKT đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chưa được lấp đầy là một

trong những tình trạng phổ biến. Nguyên nhân cho tình trạng này có thể là do các

nhà đầu tư xây dựng chậm, đầu tư cầm chừng rồi bỏ hoang để giữ quỹ đất hoặc do

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

khó khăn trong quá trình thực hiện. Theo điều tra, có 15 TCKT đã được giao đất,

73 cho thuê đất nhưng chưa được lấp đầy với diện tích là 0,81 ha chiếm 0,46% tổng

diện tích của các tổ chức (trong đó có 03 TCKT có vốn đầu tư Nhà nước và 12

TCKT có vốn tư nhân, cổ phần). Cụ thể, diện tích đất chưa được lấp đầy của các

TCKT được thể hiện trong bảng 3.19.

Bảng 3.19. Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức

kinh tế

Trong đó

Tổng

Tổng số diện

Diện tích

Tỷ lệ diện

Số tổ chức

TT

Loại hình tổ chức kinh tế

số tổ chức

tích được

tích (%)

chưa lấp đầy đất

giao

đất chưa được lấp đầy (ha)

được giao

0,11

0,12

1 TCKT có vốn đầu tư Nhà nước

318

91,13

0,70

0,46

2 TCKT có vốn tư nhân, cổ phần

1.258 150,79

Tổng cộng

0,81

1.576 241,92 15 0,33 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

3.3.2.5. Tình hình cấp giấy nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế

Đến năm 2017, trên toàn quận có 411 tổ chức kinh tế được cấp giấy chứng

nhận QSDĐ, đạt 22,45% số tổ chức cần cấp giấy, diện tích đã cấp là 17,52 ha, đạt

5,56% diện tích sử dụng của các tổ chức kinh tế. Tình hình cấp GCNQSDĐ của

từng loại hình tổ chức được thể hiện chi tiết tại bảng sau:

Bảng 3.20. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức

kinh tế tại quận 1

Tình hình cấp GCNQSDĐ

Tổng

Diện tích

Số

Tổng

Số tổ chức

Tỷ lệ (%)

TT

Loại hình tổ chức kinh tế

lượng GCN

đã cấp

số tổ chức

được cấp

TCKT được

diện tích (ha)

QSDĐ đã cấp

GCN QSDĐ

cấp giấy

GCN QSDĐ (ha)

0,00

1 TCKT có 100% vốn đầu tư Nhà nước 190 18,27

1,08

5,97

2 TCKT có vốn đầu tư Nhà nước

318 91,13

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3 TCKT có vốn đầu tư nước ngoài

54,82

0,75

18,46

4 TCKT có vốn tư nhân, cổ phần

1.258 150,79 380

380

15,69 30,21

74 65

Tổng cộng

411 1.831 315,01 411 17,52 22,45 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

Qua số liệu tổng hợp trên cho thấy, phần lớn diện tích đất đã được cấp

GCNQSDĐ là của TCKT có vốn tư nhân, cổ phần. Còn khối TCKT có yếu tố Nhà

nước có tỷ lệ cấp GCNQSDĐ còn thấp. Nguyên nhân do các tổ chức chưa quan tâm

lập hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ. Tỷ lệ diện tích đất được cấp giấy chứng nhận so với

tổng diện tích sử dụng là còn rất thấp (5,56%). Qua số liệu cấp GCNQSDĐ trên

chứng tỏ việc chấp hành pháp luật đất đai của các TCKT đang quản lý sử dụng đất

trên địa bàn quận 1 chưa tốt, các trường hợp lập thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ

yếu do liên quan đến công tác xây dựng hoặc sửa chữa trụ sở làm việc và một số

công trình khác hoặc chuyển nhường QSDĐ của các tổ chức.

3.3.2.6. Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

Như vậy, qua kết quả điều tra tổng hợp cho thấy trên địa bàn quận 1 có

1.831TCKT được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với tổng diện tích là 315,01ha.

Trong tổng số 1.831 tổ chức thì có 1.786 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao,

thuê đất chiếm 97,54% tổ chức; với diện tích 312,75ha, chiếm 99,28% tổng diện

tích đất được giao, được thuê của các tổ chức. Có 45 tổ chức được giao đất, cho

thuê đất sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

với diện tích 2,26ha, chiếm 0,72% tổng diện tích đất được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất của các tổ chức.

Qua đó cho thấy công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận tương đối tốt, hầu hết các TCKT chấp

hành đúng pháp luật về đất đai, sử dụng đúng mục đích và hiệu quả. Tuy nhiên, bên

cạnh những TCKT thực hiện hiệu quả, vẫn còn nhiều tổ chức quản lý và sử dụng sai

mục đích, cho thuê lại đất trái phép, đầu tư dự án chậm... Một số khác thì do chính

tổ chức sử dụng đất được giao, cho thuê đất không đúng mục đích. Qua số liệu phân

tích cho thấy tình hình quản lý sử dụng đất của các TCKT được Nhà nước giao, cho

thuê trên địa bàn quận vẫn còn một số tồn tại như sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

75 với diện tích 2,26 ha chiếm 0,72% tổng diện tích đất được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất.

- Cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép diện tích đất được giao,

được thuê của các tổ chức (25 tổ chức) với diện tích 1,52 ha chiếm 0,48% tổng diện

tích các TCKT được giao, cho thuê.

- Sử dụng vào các mục đích khác 0,19 ha, chiếm 0,06% tổng diện tích đất

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

- Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các TCKT là 0,81 ha,

chiếm 0,33% tổng diện tích đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

* Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước cũng còn những điều bất cập như: Tỷ

lệ cấp GCNQSDĐ còn rất thấp công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính không kịp

thời so với biến động sử dụng đất ngoài thực địa, ứng dụng công nghệ khoa học vào

công tác quản lý còn chưa được đồng bộ từ thành phố, quận, phường,...

- Việc quản lý sử dụng đất của UBND quận có lĩnh vực còn chưa tốt đặc biệt

là UBND các phường hầu như công tác theo dõi cập nhập biến động sử dụng đất

của các tổ chức chưa đề cập.

- Một số cán bộ địa chính phường chưa được chuẩn hóa về chuyên môn, nắm

bắt nghiệp vụ còn yếu; về tin học còn hạn chế nên đa phần số liệu phục vụ công tác

quản lý đất đai đều xử lý bằng thủ công.

- Nhiều TCKT đang quản lý, sử dụng đất chưa có quyết định giao đất, thuê

đất. Hầu như các tổ chức không lập thủ tục để được cấp GCNQSDĐ đúng quy định;

chủ yếu các tổ chức lập thủ tục hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ có liên quan đến công tác

xây dựng cơ bản hoặc sửa chữa nâng cấp hoặc thế chấp cho tổ chức tín dụng vay vốn.

* Về phía các TCKT sử dụng đất thì còn thiếu về ý thực, thậm chí còn cố

tình không chấp hành đúng quy định của pháp luật khi đã được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất.

- Nguyên nhân ở đây một phần là do người đứng đầu đơn vị được giao quản lý

đất chưa thực sự am hiểu những chính sách của pháp luật về đất đai. Nhiều tổ chức

cũng chưa chú trọng tới công tác quản lý nên đã để xảy ra tình trạng người dân lấn

chiếm lâu ngày mà không biết và khi phát hiện được thì lại giải quyết không dứt điểm...

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- Cho thuê lại đất kiếm tiền chênh lệch.

- Sử dụng không hết diện tích được giao, được thuê: chỉ xây dựng một số

hạng mục công trình diện tích còn lại không sử dụng vào mục đích kinh doanh theo

phương án sử dụng đất đã lập trước đó nhằm qua mặt các cơ quan quản lý.

3.3.3. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế điều tra

trên địa bàn quận 1

3.3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế điều tra

Tiến hành điều tra 50 TCKT (chiếm 2,73%) trong số 1.831 tổ chức được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1 theo tiêu chí: 15 tổ chức được Nhà

nước giao đất và chọn 35 tổ chức được Nhà nước cho thuê đất. Kết quả được thể

hiện chi tiết như sau:

Bảng 3.21. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tổng hợp từ số liệu

điều tra

Tổng diện

Tỷ lệ so

tích đang

Số tổ

với tổng

quản lý,

chức

TT

Hình thức sử dụng đất

số tổ chức

diện tích

sử dụng

điều tra

(%)

(ha)

1 Nhà nước giao đất

15 2,99

0,83

0,26

- TCKT có 100% vốn Nhà nước

5,26

0,61

0,19

- TCKT có vốn đầu tư Nhà nước

1,60

0,21

0,07

2 Nhà nước cho thuê đất

35 2,63

2,19

0,69

- TCKT có vốn đầu tư Nhà nước

1,60

0,25

0,08

- TCKT có vốn đầu tư nước ngoài

15,38

1,10

0,35

- TCKT có vốn tư nhân, cổ phần

1,59

0,84

0,27

Tổng số

50 2,73

3,02

0,96

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

Diện tích đất của 50 TCKT đang quản lý và sử dụng là 3,02 ha chiếm 0,96%

tổng diện tích đất của các TCKT trên địa bàn quận 1. Trong đó:

- Hình thức Nhà nước giao đất điều tra 15 tổ chức sử dụng đất thuộc 02 loại

hình TCKT gồm: TCKT có 100% vốn Nhà nước và TCKT có vốn đầu tư Nhà nước.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Có diện tích đất là 0,83 ha chiếm 0,26% tổng diện tích đất của các TCKT được giao

đất, cho thuê đất.

- Hình thức Nhà nước cho thuê đất điều tra 35 tổ chức sử dụng đất thuộc 03

loại hình TCKT gồm: TCKT có vốn đầu tư Nhà nước, TCKT có vốn đầu tư nước

ngoài và TCKT có vốn tư nhân cổ phần, có diện tích đất là 2,19 ha chiếm 0,69%

tổng diện tích đất của các TCKT được cho thuê đất.

3.3.3.2. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ chức

kinh tế điều tra

Từ bảng 3.22 cho thấy trong số 50 TCKT điều tra có 45 tổ chức (chiếm 90%

số tổ chức) sử dụng đất đúng mục đích với diện tích sử dụng đúng mục đích là 2,80ha

chiếm 92,87% tổng diện tích đất được giao, được thuê của các TCKT điều tra.

- TCKT có 100% vốn Nhà nước có 10/10 tổ chức (chiếm 100% số tổ chức)

điều tra sử dụng đất đúng mục đích có diện tích là 0,61 ha, chiếm 100% tổng diện

tích đất được giao của các tổ chức điều tra;

Bảng 3.22. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức

kinh tế được điều tra

Tổng diện

Diện tích

Số tổ

tích đang

sử dụng

chức

chức sử

Tỷ lệ

TT

Hình thức sử dụng đất

quản lý,

đúngmục

(%)

điều

dụng đúng

sử dụng

đích

tra

mục đích

(ha)

1 Nhà nước giao đất

15

100 0,83

- TCKT có 100% vốn Nhà nước

100

0,61

- TCKT có vốn đầu tư Nhà nước

100

0,21

90,18

2 Nhà nước cho thuê đất

35

30 1,97

2,19

- TCKT có vốn đầu tư Nhà nước

79,83

0,20

0,25

- TCKT có vốn đầu tư nước ngoài

1,10

100

- TCKT có vốn tư nhân, cổ phần

80,38

0,68

0,84

Tổng số

50

45 92,87

2,80

3,02

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

- TCKT có vốn đầu tư nước ngoài có 10/10 tổ chức (chiếm 100% số tổ chức)

điều tra sử dụng đất đúng mục đích có diện tích là 1,1 ha, chiếm 100% tổng diện

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tích đất được giao của các tổ chức điều tra;

- TCKT có vốn tư nhân, cổ phần có 16/20 tổ chức (chiếm 80,00% số tổ chức)

điều tra sử dụng đất đúng mục đích có diện tích là 0,68 ha, chiếm 80,38% tổng diện

tích đất được giao của các tổ chức điều tra;

3.3.3.3. Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế điều tra trên địa bàn quận 1

a. Tình hình sử dụng đất sai mục đích được giao, được thuê của các tổ chức

điều tra

Trong 50 tổ chức tiến hành điều tra có 05 tổ chức sử dụng đất khôngđúng

mục đích được giao, được thuê với diện tích 0,26 ha, chiếm 8,55% tổng diện tích

đất được giao, được thuê của các TCKT điều tra. Số liệu chi tiết được thể hiện trong

bảng 3.23.

Bảng 3.23. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế

được điều tra

TT

Tên tổ chức điều tra

Tỷ lệ (%)

Tổng diện tích đang quản lý, sử dụng (ha)

Diện tích sử dụng không đúng mục đích (ha)

Nhà nước cho thuê đất 1 Công ty Cổ phần Bông Sen 2 Công ty vật tư trang thiết bị TDTT 3 Công ty xây dựng & KD nhà Sài Gòn 4 Công ty điện tử Biên Hòa 5 Công ty kho bãi TP

0,05 0,03 0,04 0,02 0,12

21,66 100 100 100 33,07

0,01 0,03 0,04 0,02 0,04

Tổng số

0,26

54,59

0,14

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

Các TCKT sử dụng đất không đúng mục đích được giao, cho thuê đều thuộc

nhóm được Nhà nước cho thuê đất. Gồm:

- Công ty Cổ phần Bông Sen có diện tích đất sử dụng sai mục đích là 0,01 ha

chiếm 21,66% tổng diện tích đang quản lý sử dụng (0,05ha);

- Công ty vật tư trang thiết bị TDTT có diện tích đất sử dụng sai mục đích là

0,03ha chiếm 100% tổng diện tích đang quản lý sử dụng (0,03 ha);

- Công ty xây dựng & KD nhà Sài Gòn có diện tích đất sai mục đích là0,04

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ha chiếm 100% tổng diện tích đang quản lý sử dụng (0,04 ha);

- Công ty điện tử Biên Hòa có diện tích đất sai mục đích là 0,02 ha chiếm

100% tổng diện tích đang quản lý sử dụng (0,02 ha);

- Công ty TNHH Thành Phát có diện tích đất sử dụng sai mục đích là 0,02ha

chiếm 100% tổng diện tích đang quản lý sử dụng (0,02 ha);

- Công ty kho bãi TP có diện tích đất sử dụng sai mục đích là 0,04 ha chiếm

33,07% tổng diện tích đang quản lý sử dụng (0,12ha).

Trong phạm vi điều tra phát hiện có 8,55% diện tích đất được giao, cho thuê

của các TCKT sử dụng không đúng mục đích. Điều này thể hiện công tác lập quy

hoạch, kế hoạch sủ dụng đất của các đơn vị chưa được coi trọng, chưa đánh giá

được diễn biến nhu cầu sử dụng đất trong thực tế. Ngoài ra do trong thời gian vừa

qua tình hình kinh tế thế giới cũng như trong nước gặp nhiều khó khăn ảnh hưởng

rất lớn tới các doanh nghiệp vừa và nhỏ, do vậy rất nhiều diện tích đất sử dụng sai

mục đích so với mục đích ban đầu được giao, cho thuê.

b. Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất được giao, được thuê

của các tổ chức kinh tế điều tra

Qua điều tra phát hiện tình trạng cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất

được giao, được thuê xảy ra ở 03 tổ chức, cụ thể:

- Công ty vật tư trang thiết bị TDTTcho thuê lại 0,03 ha đất chiếm 100%

tổng diện tích đang quản lý sử dụng;

- Công ty xây dựng & KD nhà Sài Gòn cho thuê lại 0,04 ha đất chiếm 100%

tổng diện tích đang quản lý sử dụng;

- Công ty điện tử Biên Hòa cho thê lại 0,02 ha đất chiếm 100% tổng diện tích

đang quản lý sử dụng.

Số liệu chi tiết được thể hiện trong bảng 3.24.

Bảng 3.24. Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất của các tổ

chức kinh tế điều tra

Cho thuê lại

Tổng diện tích đang

TT

Tên tổ chức kinh tế

quản lý, sử dụng (ha)

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

Nhà nước cho thuê đất

1 Công ty vật tư trang thiết bị TDTT

0,03

100

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2 Công ty xây dựng & KD nhà Sài Gòn

0,04

100

3 Công ty điện tử Biên Hòa

0,02

100

Tổng số

0,09

100

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

Tình trạng cho cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất được giao, được

thuê của các TCKT đó là mặt trái của việc khi chính sách pháp luật mở rộng các

quyền cho đối tượng sử dụng đất. Khi các quyền này được lạm dụng dẫn đến các tổ

chức dễ dàng thực hiện các mục đích sai phạm, trái quy định. Mặt khác, các cơ quan

quản lý Nhà nước cũng có phần buông lỏng, tâm lý chung còn né tránh trách nhiệm

(cơ quan quản lý Nhà nước ở địa phương thường có tâm lý chung cho rằng việc xử

lý các sai phạm của tổ chức thuộc thẩm quyền của cấp thành phố). Do vậy, tiến tới

Pháp luật cần sửa đổi trao quyền mạnh hơn nữa để UBND quận đủ chế tài xử lý kịp

thời các sai phạm của tổ chức sử dụng đất nhằm ngăn chặn kịp thời các sai phạm,

đòng thời cũng quy trách nhiệm cụ thể cho người đứng đầu nếu để sai phạm xảy ra

trên địa bàn quản lý. Một vấn đề nữa cần đề cập mà từ trước tới nay pháp luật chưa

điều chỉnh là xử lý các đối tượng thuê đất trái phép. Thiết nghĩ cần có chế tài xử lý

các đối tượng này. Ngoài ra, văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn có những

điểm chưa phù hợp với thực tiễn cuộc sống nên một số tổ chức lợi dụng chính sách

này lập dự án xin đất sau đó sử dụng vào mục đích khác để thu lợi nhuận.

c. Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác của các tổ chức kinh tế điều tra

Bảng 3.25. Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác của tổ chức kinh tế điều tra

Trong đó

TT

Tên tổ chức kinh tế

Tỷ lệ (%)

Tổng diện tích được giao (ha)

Diện tích đất làm nhà ở (ha)

Diện tích đất sử dụng vào mục đích SXKD (ha)

Nhà nước cho thuê đất 1 Công ty Cổ phần Bông Sen 2 Công ty kho bãi TP

Tổng số

0,00 41,67 15,15

0 0,05 0,05

0,02 0 0,02

9,52 0,00 6,06

0,21 0,12 0,33 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Qua điều tra cho thấy có 02 TCKT sử dụng đất vào mục đích khác với diện

tích là 0,07 ha. Trong đó:

- Công ty Cổ phần Bông Sen sử dụng 0,02ha đất để sản xuất kinh doanh

chiếm 9,52% tổng diện tích đang quản lý sử dụng;

- Công ty kho bãi TP sử dụng 0,05ha đất để làm nhà ở chiếm 41,67% tổng

diện tích đang quản lý sử dụng.

Số liệu chi tiết được thể hiện trong bảng 3.25.

Nguyên nhân chủ yếu để xảy ra tình trạng này là do sự quản lý thiếu chặt chẽ

của các cơ quan chức năng để cho các tổ chức tự xây dựng và chuyển mục đích trái

phép đến khi đã hoàn thành công trình thì rất khó tháo dỡ và trả lại mặt bằng như cũ.

d. Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức kinh tế

điều tra

Bảng 3.26. Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức

kinh tế được điều tra

Trong đó

TT

Tên tổ chức kinh tế

Tỷ lệ (%)

Tổng diện tích được giao (ha)

Diện tích đất chưa được lấp đầy (ha)

Nhà nước cho thuê đất 1 Công ty xây dựng & KD nhà Sài Gòn 2 Công ty kho bãi TP

0,04 0,12

0,02 0,09

50,00 74,42

Tổng số

0,16

0,11

68,38

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra (2017)

Việc các TCKT đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chưa được lấp đầy là

một trong những tình trạng phổ biến. Nguyên nhân cho tình trạng này có thể là do

các nhà đầu tư xây dựng chậm, đầu tư cầm chừng hoặc do khó khăn trong quá trình

thực hiện. Theo kết quả điều tra, có 02 TCKT đã được giao đất, cho thuê đất nhưng

chưa được lấp đầy với diện tích là 0,11 ha chiếm 3,65% tổng diện tích của các tổ

chức điều tra.

3.3.4. Đánh giá chung tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

điều tra

Qua số liệu phân tích cho thấy tình hình quản lý sử dụng đất của các TCKT

được Nhà nước giao, cho thuê trên địa bàn quận 1 còn một số tồn tại như sau:

Có 05 tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất với diện tích 0,26 ha, chiếm 8,55% tổng diện tích đất được nhà nước

giao đất, cho thuê đất của các tổ chức được điều tra, trong đó:

- Diện tích cho thuê trái phép là 03 tổ chức với diện tích 0,09 ha, chiếm

100% tổng diện tích đất được giao, cho thuê.

- Diện tích sử dụng vào mục đích khác là 02 tổ chức với diện tích 0,07 ha,

chiếm 1,65% tổng diện tích đất điều tra được giao, cho thuê.

- Diện tích đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy là 02 tổ chức với diện tích

0,11 ha, chiếm 3,65% diện tích đất điều tra được giao, cho thuê.

Nhìn chung các tổ chức kinh tế sử dụng đất trên địa bàn quận 1 chấp hành tốt

quy định của pháp luật đất đai, sử dụng đất đúng mục đích được giao, được thuê và

hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước đối với diện tích được giao, được thuê

đã góp phần không nhỏ cho sự phát triển của thành phố. Tuy nhiên còn một số tổ

chức chưa chấp hành nghiêm túc pháp luật đất đai như sử dụng đất sai mục đích

được thuê, sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục giao đất, thuê đất, chưa đưa đất vào

sử dụng theo dự án đầu tư đã được phê duyệt; nhiều tổ chức chấp hành chưa tốt

Luật Đất đai do nguyên nhân chưa hiểu hết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất theo quy định của Luật Đất đai, nhưng cũng có tổ chức cố tình không chấp hành

các quy định của pháp luật trong việc quản lý sử dụng đất đai.

3.3.5. Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế

- Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn có những điểm chưa phù hợp

với thực tiễn cuộc sống nên một số TCKT lợi dụng chính sách này lập dự án xin đất

sau đó sử dụng vào mục đích khác để thu lợi nhuận.

- Theo Luật Đất đai 2003 và các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành thì

việc định giá đất là sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, nhưng tham khảo

đối chiếu bảng giá đất của nhiều địa phương bình quân giá đất Nhà nước quy định

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chỉ bằng 1/3 giá thị trường, cá biệt có trường hợp chỉ bằng 1/10 giá thị trường. Do

83 đó dẫn đến nếu thuê đất hoặc được giao đất của Nhà nước rồi cho thuê lại sẽ thu

được lợi nhuận.

- Chưa quy định người sử dụng đất phải đóng một khoản tiền chênh lệch giữa

giá trị QSDĐ trước và sau khi Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại.

- Những năm gần đây các TCKT tiếp tục gặp nhiều khó khăn và thách thức

do ảnh hưởng cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu. Với nỗ lực điều hành nền kinh tế của

Chính phủ đưa ra các biện pháp ngăn chặn suy thoái kinh tế thông qua các gói kích

cầu tín dụng, giảm thuế, giãn thuế… nhưng tình hình khủng hoảng kinh nền tế vẫn

chưa đến hồi kết, lạm phát, lãi suất ngân hàng tăng cao,… làm cho hoạt động sản

xuất kinh doanh, nhất là sức tiêu thụ hàng hoá sẽ giảm đáng kể ảnh hưởng rất lớn và

trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh của các TCKT. Việc sử dụng quỹ đất

này không phù hợp đã gây lãng phí trong việc sử dụng tài nguyên đất, thất thu cho

ngân sách Nhà nước, tạo nhiều tiêu cực trong quản lý sử dụng đất và gây khiếu kiện

trong nhân dân.

3.4. Đánh giá hiệu quả công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa bàn

quận 1 giai đoạn 2015 - 2017

3.4.1. Các loại hình sản xuất của các tổ chức kinh tế

a. Đánh giá hiệu quả

* Hiệu quả kinh tế

Công tác giao đất và cho thuê đất là hoạt động có ý nghĩa quan trọng trong

chiến lược phát triển kinh tế của quận 1 cũng như thành phố Hồ Chí Minh trong

thời gian qua, hoạt động giao đất và cho các tổ chức thuê đất để thực hiện các dự án

đầu tư trên địa bàn thành phố đã dần khắc phục được khó khăn tiếp cận đất đai của

các tổ chức, doanh nghiệp khi muốn đầu tư vào tỉnh. Hiệu quả của công tác giao đất

và cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh trong thời gian qua đã đem

lại hiệu quả to lớn về kinh tế, xã hội. Kết quả được thể hiện như sau:

Bảng 3. 27. Đánh giá hiệu quả kinh tế của các tổ chức thuê đất

Năm

Năm 2015

Năm 2016

Năm 2017

STT

Số dự án

137

124

130

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Số tiền thuê đất (triệu đồng)

11.970

12.175

84 12.750

(Nguồn: Phiếu điều tra)

Qua bảng 3.27 cho thấy hiệu quả kinh tế đáng kể của các dự án đầu tư xây

dựng trên địa bàn quận 1 mang lại trong giai đoạn 2015 - 2017. Giai đoạn 2015 -

2017 quận 1 đã cho 391 tổ chức thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư với tổng số

tiền cho thuê là 36.895 triệu đồng. Trong đó năm 2015 thu được 12.750 triệu đồng;

Năm 2016 thu được 11.970 triệu đồng; năm 2017 thu được 12.175 triệu đồng. Đây

là một trong những khoản thu đáng kể của ngân sách trong thời gian qua, tạo nguồn

lực để tỉnh thực hiện xây dựng các dự án công cộng, phục vụ mục đích công ích cho

người dân địa phương. Đồng thời việc cho các tổ chức thuê đất trên địa bàn tỉnh để

xây dựng các dự án, các công trình sự nghiệp, trụ sở, nhà máy, xí nghiệp sản xuất

cũng là một trong những điều kiện để tăng năng lực cạnh tranh của quận 1 cũng như

thành phố Hồ Chí Minh so với các tỉnh khác trên cả nước, là tiền đề để địa phương

ngày càng thu hút được nhiều nhà đầu tư.

* Hiệu quả xã hội

Các doanh nghiệp được giao đất, thuê đất không chỉ đóng góp cho kinh tế

của thành phố thông qua việc trả tiền thuê đất, đóng thuế doanh nghiệp mà còn góp

phần tạo công ăn việc làm cho người lao động. Số lao động tham gia vào các tổ

chức kinh tế bao gồm lao động trực tiếp và lao động gián tiếp do dự án tạo ra. Kết

quả điều tra về số lao động tham gia vào các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố

được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 3.18. Số lao động trực tiếp và gián tiếp tại các tổ chức kinh tế

Số lao động

Xây dựng

Sản xuất Khai thác

Xã hội

Thương mại

1.280

Lao động trực tiếp

3.250

1.475

4.674

327

Lao động gián tiếp

150

420

1.344

3.400

1.550

5.094

403

Tổng

(Nguồn: Phiếu điều tra)

Nhận xét: Qua bảng trên cho thấy tổng 11.791 lao động mới được tạo ra do

nhu cầu lao động của các tổ chức kinh tế. Từ trên ta thấy nhu cầu đào tạo của từng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhóm tổ chức kinh tế. Trong đó có tổ chức về xây dựng và khai thác có nhu cầu lớn

85 lần lượt là 3.400 và 5.094 lao động. Nhóm tổ chức xã hội có lao động ít hơn cả là

327 lao động trực tiếp và 76 lao động gián tiếp, tổng cộng có 403 lao động khi tổ

chức thực hiện dự án đầu tư đi vào hoạt động.

* Hiệu quả môi trường

Các tổ chức được giao đất, thuê đất trên địa bàn thành phố luôn tuân thủ các

quyết định của thành phố về mặt bảo vệ môi trường. Tuy vậy trong phụ lục báo cáo

tình hình thực hiện sự phát triển kinh tế xã hội 2017 thì cho thấy tỷ lệ chất thải rắn ở

đô thị được thu gom có tăng nhẹ. Tuy vậy qua điều tra các đợt thanh kiểm tra cho

thấy, không có tổ chức kinh tế nào vi phạm. Nguyên nhân dẫn tới việc tăng thải trên

là do dân số tăng lên, kéo theo các khu công nghiệp nên mức độ tỷ lệ xả thải cao

hơn so với những năm về trước.

3.4.2. Đánh giá công tác giao đất cho thuê đất từ phía các doanh nghiệp

Bảng 3.29. Kết quả điều tra công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1

giai đoạn 2015 -2017

Tổ chức có vốn nước ngoài

Tổ chức có vốn đầu tư CP, TN

Tổng

Nội dung

Số lượng

Tổ chức có vốn 100% đầu tư NN Tỷ lệ (%) 100 100 - - 90 10

10 10 - - 9 1

Tổ chức có vốn đầu tư Nhà nước Tỷ lệ (%) 100 100 100

10 10 10

Tỷ lệ (%) 100 100 - - 80 20

Tỷ lệ (%) 75 25 60 40

50 45 5 39 11

20 15 5 12 8

10 10 - - 8 2

100

Số doanh nghiệp được phỏng vấn 1. Tình hình bàn giao mặt bằng TCKT đã được giao mặt bằng TCKT chưa được giao mặt bằng 2. Tình hình cấp GCN QSD đất TCKT đã được cấp GCN QSD đất TCKT chưa được cấp GCN QSD 3. Tình hình sử dụng đất sau giao, cho thuê đất TCKT sử dụng đất đúng MĐSD TCKT sử dụng đất không đúng MĐSD 4. DN đánh giá thủ tục xin giao đất, cho thuê đất? Trình tự thủ tục rườm rà Chính sách pháp luật đất đai luôn thay đổi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

- 1 -

- 10 -

- 2 -

- 20 -

- -

3 -

15 -

3 3

Khó khăn trong công tác bồi thường, GPMB Quỹ đất hạn chế Quy hoạch không đồng bộ Cán bộ thụ lý hồ sơ gây khó khăn 5. DN đã bị thanh tra, kiểm tra bao nhiêu lần từ khi được giao đất, cho thuê đất? TCKT bị thanh, kiểm tra < 3 lần TCKT bị thanh, kiểm tra > 3 lần

2 -

20 -

3 4

30 40

5 3

25 15

12 7

(Nguồn: Phiếu điều tra)

Giai đoạn 2015 - 2018, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã giao đất và cho

thuê đất cho 455 trường hợp để thực hiện dự án đầu tư, trong các trường hợp được

giao và cho thuê đất có các các cơ quan, tổ chức Nhà nước và các doanh nghiệp tư

nhân. Đề tài tiến hành phát phiếu điều tra cho 50 doanh nghiệp trên địa bàn thành

quận 1 đã được giao đất và cho thuê đất trong giai đoạn 2015 - 2017, để có sự đánh

giá khách quan về công tác giao đất, cho thuê đất của tại quận 1 trong 3 năm qua.

Kết quả bảng 3.29 cho thấy trong tổng số 50 tổ chức kinh tế được điều tra

100,00% số tổ chức kinh tế đã được bàn giao mặt bằng sau khi có quyết định giao

đất và ký hợp đồng thuê đất.

Tuy nhiên, tổ chức kinh tế được giao đất mới chỉ 78% TCKT đã được cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, 22% số TCKT chưa được cấp giấy chứng nhận.

Mặc dù các các tổ chức kinh tế đều đánh giá không gặp khó khăn trong thủ

tục xin giao và xin cho thuê đất. Tuy nhiên, vẫn có 11 tổ chức kinh tế cho rằng thủ

tục xin giao đất còn rườm rà; 7 tổ chức đánh giá chính sách pháp luật đất đai luôn

thay đổi; 4 tổ chức kinh tế đánh giá khi được giao, cho thuê đất nhưng công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng để bàn giao cho các chủ đầu tư còn khó khăn; 3 TCKT

đánh giá quỹ đất trên địa bàn quận còn hạn chế nên các TCKT muốn đầu tư vào

quận 1 nhưng còn khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất của địa phương; 3 TCKT

đánh giá việc thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố chưa thật sự đồng bộ nên

công tác giao đất, cho thuê đất còn nhiều khó khăn.

- Theo các TCKT cho biết về công tác thanh tra, kiểm tra sử dụng đất sau

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

giao và cho thuê đất. Từ khi các đơn vị này được tỉnh giao, cho thuê đất để thực

87 hiện dự án đầu tư các cơ quan chuyên môn và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đều

đã tiến hành thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất đai của các doanh nghiệp. Có

12 TCKT bị thanh tra dưới 3 lần và 7 TCKT bị thanh tra trên 3 lần.

Từ kết quả trên cho thấy phần lớn các TCKT được điều tra đánh giá cao về

hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố. Mặc dù, việc

tiếp cận đất đai của các TCKT chưa cao, quá trình thực hiện các thủ tục xin giao và

thuê đất chưa thực sự suôn sẻ nhưng với cố gắng của các cấp các ngành và chính

quyền địa phương đang từng bước nâng cao hiệu quả công tác giao.

3.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ

chức kinh tế trên địa bàn quận 1

3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật

Qua kết quả nghiên cứu trên cho thấy việc quản lý và sử dụng đất của các

TCKT trên địa bàn quận 1 chưa thật chặt chẽ, vẫn còn có một số TCKT sử dụng đất

không đúng mục đích. Vì vậy để nâng cao hiệu quả quản lý việc sử dụng đất của

các tổ chức thì cần phải:

- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các TCKT

được giao, cho thuê trên địa bàn tránh sử dụng lãng phí và đặc biệt có tác động xấu

đến môi trường xung quanh. UBND thành phố Hồ Chí Minh và các sở ban ngành,

đặc biệt là Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố trong thời tới cần tăng cường

công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức, xử lý nghiêm những

trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, đồng thời tháo gỡ kịp thời các vướng mắc của

các tổ chức trong việc sử dụng đất.

- Xây dựng khung giá đất thực sự sát với giá thị trường, khi xây dựng khung

giá đất cần lấy ý kiến cụ thể của người dân và hướng đến sát giá thị trường. Đây là

công việc vô cùng khó khăn bởi xác định giá thị trường đòi hỏi công tác điều tra

khảo sát cũng như phân tích thị trường đất đai một cách chính xác và khách quan

song như vậy mới đáp ứng được một thị trường đất đai trong sạch và bền vững.

- Có chế tài mạnh hơn, thực hiện xử lý kiên quyết đối với các đơn vị vi phạm

luật đất đai, môi trường, kiên quyết thu hồi các diện tích sử dụng không hiệu quả,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tránh tình trạng các TCKT nhờ luật hoặc cố tình sai phạm vì thà vi phạm để trục lợi

88 rồi nộp phạt hơn làm đúng luật. Kiên quyết xử lý các trường hợp sử dụng đất trái

pháp luật, hiệu quả thấp theo hướng sau:

+ Thu hồi diện tích giao đất, cho thuê đất không đúng đối tượng, chuyển

nhượng trái phép, không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích, diện tích dư

thừa so với tiêu chuẩn, vi phạm quy hoạch, tiến độ đầu tư chậm, hiệu quả chưa được

phát huy gây lãng phí tài nguyên đất.

+ Thông báo cho các tổ chức hiện có diện tích cho thuê, cho mượn trái phép

cần đưa các diện tích đã cho thuê, cho mượn trái phép về sử dụng đúng mục đích.

Đối với các tổ chức không chấp hành cần kiên quyết thu hồi nhằm tạo quỹ đất cho

dự phòng phát triển hoặc giao cho các tổ chức, cá nhân khác có nhu cầu sử dụng.

- Tạo cơ chế tự chủ động cho TCKT trong quá trình sử dụng đất, đồng thời

cần tạo cho TCKT một hành lang pháp lý để hoạt động tồn tại cũng như khai thác

quản lý đất được giao phù hợp Pháp luật.

- Đẩy nhanh công tác đo đạc lập bản đồ địa chính và cấp GCNQSDĐ cho các

TCKT sử dụng đất đảm bảo đúng pháp luật. Gắn chặt công tác giao đất, cho thuê

đất với công tác cấp giấy chứng nhận, việc giao đất trên thực địa nên được xác định

định vị chi tiết, hướng tới đảm bảo quyền lợi cho các TCKT sử dụng đất, hướng tới

ổn định và bền vững thị trường đất đai và quá trình sản xuất kinh doanh của các

TCKT trên địa bàn quận.

- Xây dựng quy định cụ thể về trách nhiệm của người đứng đầu tổ chức đơn

vị (Chủ tịch UBND Quận, Trưởng phòng Tài nguyên & Môi trường, Ban quản lý

dự án…) nếu để xảy ra tình trạng đất đai bị lấn chiếm, sử dụng trái phép, bỏ hoang

hóa, sử dụng không có hiệu quả hoặc lấn, chiếm đất.

3.5.2. Giải pháp về kinh tế

Kết quả điều tra cho thấy trên địa bàn Quận các TCKT vi phạm về sử dụng

đất chủ yếu là do không đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án dẫn đến việc đất

đã giao nhưng chưa được lấp đầy (Công ty xây dựng & KD nhà Sài Gòn, Công ty

kho bãi TP...). Mặt khác việc đầu tư kinh phí cho công tác quy hoạch còn ít do đó

chưa lập được quy hoạch chi tiết đến từng phường để làm căn cứ cho công tác giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất, cho thuê đất. Do đó cần phải thực hiện các nội dung sau:

- Để hạn chế các trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án dở dang rồi chuyển

nhượng thu lợi hoặc thế chấp giao dịch về QSDĐ, khi thẩm định dự án của các tổ

chức kinh tế có sử dụng đất cần cân nhắc, điều tra xem xét kỹ về điều kiện và năng

lực thực hiện của chủ đầu tư, chỉ chấp nhận những chủ đầu tư có năng lực thật sự để

thực hiện dự án đầu tư và thực hiện ký quỹ đầu tư.

- Đầu tư kinh phí để thực hiện quy hoạch chi tiết đến phường cho kịp thời

giai đoạn. Vì có quy hoạch chi tiết vừa làm cơ sở pháp lý vừa là chuẩn để kiểm tra

đối chiếu trong quá trình quản lý, sử dụng đất.

- Phát huy tốt vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất trong việc thu hồi, giải

phóng mặt bằng, nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư sớm nhận được mặt bằng

để thực hiện dự án. Như đối với các diện tích có vi phạm củng cố cơ sở pháp lý để

lập thủ tục thu hồi và giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất, lập kế hoạch khai thác,

sử dụng hoặc để giao cho những tổ chức đơn vị có nhu cầu sử dụng; kiên quyết

không để các tổ chức tự khắc phục hậu quả.

- Việc tư vấn, giới thiệu, bố trí cho các đơn vị có nhu cầu sử dụng đất phải

dựa trên cơ sở ưu tiên phát triển vào các khu vực sản xuất kinh doanh tập trung để

dễ quản lý cũng như các vấn đề khác trong quá trình sử dụng đất.

- Xây dựng tiêu chí sử dụng đất hiệu quả thông qua tỷ lệ nộp ngân sách Nhà

nước/m2 đất được giao. Tiêu chí này làm cơ sở cho việc tiếp tục cho thuê, cho mở

rộng quy mô sử dụng của các TCKT, cũng như việc xem xét thu hồi toàn bộ hay

một phần diện tích đã giao cho các tổ chức.

3.5.3. Giải pháp về khoa học kỹ công nghệ

Qua kết quả nghiên cứu cho thấy công tác theo dõi việc sử dụng đất của các

tổ chức từ lâu nay còn bằng hình thức thủ công, chưa khoa học, việc theo dõi cập

nhật biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa kịp thời. Vì vậy để theo dõi quản lý

việc sử dụng đất của các tổ chức một cách thuận lợi, khoa học thì chúng ta cần phải:

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ và minh bạch, nhằm cung cấp

các thông tin đầy đủ và chính xác cho các nhà đầu tư. Đặc biệt là khu vực có quy

hoạch, các khu vực đã được giải phóng mặt bằng chờ đầu tư,...thiết lập được hệ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thống hồ sơ địa chính hoàn chỉnh tạo cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác quản lý,

90 điều tra, cập nhật thông tin của thửa đất được nhanh chóng chính xác. Tạo điều kiện

trong trao đổi thông tin giữa các cơ quan quản lý, giữa cơ quan quản lý với người

dân. Giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai được chính xác hiệu quả hơn.

- Đầu tư đủ trang thiết bị cần thiết phục vụ công tác quản lý đất đai; tổ chức

thực hiện về việc lập và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu

về đất tổ chức trên địa bàn quận để phục vụ tốt cho công tác quản lý Nhà nước về

đất đai cả trước mắt và lâu dài.

3.5.4. Các giải pháp khác

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc kiểm tra, thanh tra sử dụng đất của

các tổ chức chưa thường xuyên. Nhận thức về pháp luật đất đai của một số TCKT

còn hạn chế. Tiến độ cấp GCNQSDĐ còn chậm, nhiều tổ chức chưa được cấp

GCNQSDĐ. Trình độ chuyên môn nghiệp vụ của một số cán bộ còn hạn chế. Do đó

để quản lý sử dụng đất của các tổ chức đúng pháp luật thì ngoài các giải pháp nêu

trên thì cần phải có một số giải pháp sau:

- Đối với những TCKT hiện nay sử dụng đất mà chưa có giấy tờ chứng minh

QSDĐ (chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận

chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp) cần tiến hành rà soát lại về tính pháp lý, sự phù

hợp và quy mô sử dụng đất để hợp thức hoá hoặc thu hồi tránh lãng phí thất thoát

cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho TCKT trong quá trình hoạt động.

- Đội ngũ cán bộ, công chức phải thường xuyên được bồi dưỡng đào tạo,

tham quan học hỏi kinh nghiệm trao đổi thông tin giữa các địa phương nhằm nâng

cao năng lực về chuyên môn, chính trị cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất

đai. Đồng thời xây dựng hệ thống thông tin trong quản lý đất đai, thường xuyên cập

nhật, chỉnh lý biến động thông tin về đất đai kịp thời.

- Đẩy mạnh tính kịp thời và hiệu quả của công tác quy hoạch sử dụng đất ở

các xã để có cơ sở pháp lý cho công tác giao đất, cho thuê đất.

- Nâng cao vai trò giám sát của các cơ quan “đại diện” và các tổ chức xã hội

đối với việc quản lý đất đai của UBND các cấp và các cơ quan Nhà nước khác.

Thực hiện việc xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, phát huy hiệu quả sử dụng đối

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

với đất thu hồi, tránh tình trạng thu hồi rồi bỏ không trong khi người dân không có

đất sản xuất.

- Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật về đất đai

trong toàn xã hội nhằm tạo sự chuyển biến và nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

pháp luật, trách nhiệm của các TCKT trong việc quản lý sử dụng đất.

92 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

1) Quận 1 có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội theo hướng công

nghiệp hoá hiện đại hoá. Tổng diện tích tự nhiên của quận là 772,62 ha. Quận 1 có

1.831 TCKT sử dụng đất trong đó chủ yếu là doanh nghiệp, công ty và hợp tác xã.

2) Kết quả nghiên cứu thực trạng sử dụng đất của các TCKT được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận cho thấy:

- Tổng diện tích của các TCKT đang sử dụng trên địa bàn quận 315,01 ha,

đạt khoảng 40,77% tổng diện tích đất toàn quận. Diện tích đang sử dụng của các tổ

chức hiện nay chủ yếu là diện tích đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

đất theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.

- Nhìn chung các tổ chức sử dụng đất đúng mục đích được giao, tỉ lệ các tổ

chức sử dụng đất không đúng mục đích, cho mượn đất trái phép không nhiều. Cụ

thể có 45/1.831 TCKT (chiếm 2,46%) vi phạm.

- Trong 1.831 TCKT sử dụng đất có 411 tổ chức được cấp GCNQSDĐ, đạt

22,45% số tổ chức cần cấp giấy, diện tích đã cấp là 17,52 ha, đạt 5,56% diện tích sử

dụng của các tổ chức kinh tế.

- Ngoài ra, qua tổng hợp số liệu từ điều tra thực tế 50/1.831 tổ chức trên địa

bàn huyện. Đã phát hiện 05 tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích chiếm 10%

tổng số tổ chức điều tra.

3) Qua nghiên cứu và tổng hợp có thể thấy việc sử dụng đất của các TCKT

trên địa bàn quận 1 cơ bản chấp hành đúng pháp luật về đất đai. Chỉ còn một số ít tổ

chức sử dụng đất không đúng mục đích được giao. Để khắc phục tình trạng này thì

cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: Ban hành chính sách pháp luật phù

hợp với thực tiễn và có những quy định cụ thể để hướng dẫn các TCKT thực hiện;

Đầu tư kinh phí để thực hiện quy hoạch chi tiết, và thẩm định khả năng tài chính

của các nhà đầu tư; Đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hoàn thiện để đảm bảo

việc cung cấp thông tin kịp thời, chính xác nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản

lý Nhà nước về đất đai; Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra; công tác tuyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

truyền phổ biến chính sách pháp luật.

2. Kiến nghị

- Cần xây dựng khung pháp lý cụ thể đối với các tổ chức được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ được giao, thuê đất

nhằm hạn chế những tiêu cực trong sử dụng đất, đồng thời sử dụng có hiệu quả và

bền vững.

- Đối với những tổ chức sử dụng đất sai mục đích được giao sẽ bị thu hồi

đất, không cấp GCNQSDĐ và thu hồi cả những tài sản tạo ra từ việc chuyển

nhượng QSDĐ trái pháp luật.

- Cần xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hoàn thiện để đảm bảo việc cung cấp

thông tin kịp thời, chính xác nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất đai.

94 TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02

tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực

hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các

tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo

Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng

Chính phủ.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và

pháp luật đất đai.

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2016), Số liệu thống kê đất đai năm 2016.

5. Nguyễn Đình Bồng, Lê Thanh Khuyến, Vũ Văn Phúc và Trần Thị Minh

Châu(2012), Quản lý Đất đai ở Việt Nam 1945-2010, Nxb Chính trị Quốc gia.

6. Chính phủ (1996), Nghị định số 85/CP Quy định việc thi hành pháp lệnh về

quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996.

7. Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp

vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

8. Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ sửa đổi, bổ sung một số điều của

nghị định số 17/1999/NĐ- CP ngày 19/03/1999 của Chính phủ về thủ tục

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng

đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

9. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật

Đất đai, Hà Nội.

10. Chính phủ (2007), Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm kê quỹ đất đang quản lý

sử dụng của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

11. Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản gắn liền với đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

12. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1992), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội

chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia.

13. Quốc hội nước CHXHC Việt Nam (1993), Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia.

14. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1998), Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia.

15. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia.

16. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Đầu tư, Nxb Chính trị Quốc gia.

17. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội

chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia.

18. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia.

19. Đặng Thái Sơn (2004), Nghiên cứu thực trạng quỹ đất công ích và các giải pháp

nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất công ích, Đề tài khoa học cấp

Bộ, Viện Khoa học Đo đạc và Bản đồ.

20. UBND quận 1 (2008), Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang

quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số

31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ.

21. UBND quận 1 (2015), Báo cáo thống kê đất đai.

22. UBND quận 1 (2017a), Báo cáo thống kê đất đai năm 2017.

23. UBND quận 1 (2017b), Niên giám thống kê.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

24. UBND quận 1 (2017c), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế, xã hội năm 2017.

PHỤ LỤC

PHIẾU ĐIỀU TRA

Thực trạng và hiệu quả sử dụng đất của tổ chức

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

I. THÔNG TIN CHUNG VỀ TỔ CHỨC

- Tên tổ chức: .......................................................................................................

- Địa chỉ trụ sở chính: ..........................................................................................

- Thông tin liên hệ của người điền phiếu

- Họ tên: ………………………………….......………………...............

- Chức vụ: ……………………………………………………………….

II. THỰC TRẠNG VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT

1- Hình thức sử dụng đất:

NN cho thuê đất trả tiền NN giao đất không thu tiền

thuê đất hàng năm sử dụng đất

NN cho thuê đất trả tiền thuê NN giao đất có thu tiền sử

đất một lần cho cả thời gian thuê dụng đất

2- Diện tích đất đang sử dụng:..............................................................m2

3- Địa điểm: ........................................................................................................

4- Mục đích sử dụng:....................................................................................... ....

..............................................................................................................................

5- Thời gian được giao đất, thuê đất...................năm.

6- Đơn vị đã kí hợp đồng thuê đất (trường hợp được thuê đất) chưa?

Đã kí Chưa kí

7- Đơn vị đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chưa?

Đã được cấp Chưa được cấp

8- Tình hình sử dụng đất:

Không đúng mục đích Cho đơn vị khác thuê sử dụng toàn

được giao, cho thuê bộ hoặc một phần diện tích

Đúng mục đích được giao, Chưa đưa vào sử dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cho thuê

9- Đơn vị có gặp khó khăn trong việc thực hiện thủ tục xin giao đất hoặc

thuê đất không?

Rất khó khăn Có chút ít khó khăn

Khó khăn Không gặp khó khăn nào cả

10- Theo ông (bà), khó khăn của đơn vị trong việc xin giao đất, thuê đất là

do đâu?

Do trình tự, thủ tục rườm rà Do chính sách pháp luật về đất

đai luôn thay đổi

Do phải có sự phối hợp của nhiều Do khó khăn trong công tác bồi

ban, ngành thường GPMB

Do quỹ đất hạn chế Quy hoạch không đồng bộ

Do cán bộ thụ lý hồ sơ gây khó Khác (xin vui lòng nêu cụ thể)

Nguyên nhân khác: ..............................................................................................

..............................................................................................................................

11- Đơn vị ông (bà) có thực hiện đủ các quy định về bảo vệ môi trường khi

thực hiện dự án không ?

Đã có BC đánh giá tác động Thực hiện tốt

môi trường hoặc Đề án BVMT Thực hiện chưa tốt

chi tiết (ĐTM)

Đã có cam kết bảo vệ môi Thực hiện tốt

trường hoặc đề án bảo vệ môi Thực hiện chưa tốt

trường đơn giản(BVMT)

Chưa thực hiện các thủ tục về BVMT theo quy định

12- Đại diện UBND các cấp và Sở Tài nguyên và Môi trường có thường

xuyên kiểm tra, thanh tra việc sử dụng đất của đơn vị ông (bà) không?

Không bao giờ Thỉnh thoảng

Hiếm khi Thường xuyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Luôn luôn

13- Đơn vị ông (bà) đã bị thanh tra và kiểm tra về việc sử dụng đất bao nhiêu

lần trong giai đoạn 2013-2015 ?................lần

14- Ông (bà) hãy tự đánh giá hiệu quả sử dụng đất của đơn vị:

Rất hiệu quả Ít hiệu quả

Hiệu quả Không có hiệu quả

15- Theo ông (bà) hiệu quả sử dụng đất của đơn vị là:

Đạt được mục tiêu của dự án Tăng doanh thu cho đơn vị

Góp phần phát triển KT - XH Thu hút lao động địa phương

Đảm bảo các quy định về bảo Nâng cao đời sống cho cán bộ,

vệ môi trường công nhân viên

Sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả Khác (xin vui lòng nêu cụ thể)

Hiệu quả khác: .....................................................................................................

..............................................................................................................................

16- Theo ông (bà), Nhà nước nên ưu tiên làm gì để nâng cao hiệu quả của

công tác giao đất, cho thuê đất ?

Giảm bớt thủ tục hành chính Tạo quỹ đất sạch

Đào tạo, nâng cao chất lượng cán bộ Tăng cường công tác thanh, kiểm tra

Tuyên truyền phổ biến pháp luật Ổn định chính sách pháp luật

Lựa chọn, đánh giá kỹ năng lực của Tạo điều kiện để người dân tham gia

chủ dự án giám sát các dự án đầu tư

Tăng cường sự phối hợp giữa các cơ Quy hoạch đồng bộ

quan ban, ngành

Khác (xin vui lòng nêu cụ thể)

Phương án khác: .............................................................................................................

.........................................................................................................................................

17- Ngoài khu đất được nêu trên, đơn vị ông (bà) còn bao nhiêu khu đất đã

được Nhà nước giao, cho thuê ?....................khu.

18- Sắp tới đơn vị ông (bà) có kế hoạch xin giao, thuê thêm đất không?

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Không Chưa có kế hoạch Có

19- Ông (bà) đánh giá như thế nào về chính sách giao đất, cho thuê đất hiện

tại của tỉnh (thang điểm 1- 10 ; trong đó 1: rất hợp lý, 10: rất không hợp

lý )....................điểm

20- Theo ông (bà) thời gian giải quyết thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê

đất như thế nào (thang điểm 1- 10 ; trong đó 1: rất nhanh chóng, 10: rất

chậm)..........................điểm

Xin trân trọng cảm ơn Ông/ Bà đã cung cấp thông tin.

......ngày.......tháng......năm........

Tổ chức sử dụng đất Người điều tra

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

(ký, ghi rõ họ tên) (ký, ghi rõ họ tên)