Tài liệu: Vai trò của sự đầu cơ trong các chu kỳ bất động sản

Chia sẻ: Ngo Ngoc Minh Chau | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:40

Thêm vào BST

Báo xấu

448
lượt xem 233
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nền kinh tế vốn đã chịu đưng cảnh suy thoái do nạn thất nghiệp, giá cả leo thang, nay laị coǹ phaỉ gánh chịu thêm sư đâù cơ bất động sản. Sư bùng nô ̉ của đâù cơ bât́ đôṇ g san̉ là một quyền lưc ghê ghơm có khả năng phá hủy nhưng tín hiệu lạc quan về sư hồi phục kinh tế.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tài liệu: Vai trò của sự đầu cơ trong các chu kỳ bất động sản

VAI TRÒ CUA SƯ ĐÂU CƠ TRONG CAC ̉ ̀ ́ CHU KỲ BÂT ĐÔNG SAN ́ ̣ ̉ Stephen Malpezzi* và Susan M. Wachter† Bản thảo được duyệt ngày 26/06/2002 *Trung Tâm Nghiên Cứu Kinh Tế Đất Đô Thị Khoa Kinh Doanh Đại học Wisconsin 975 University Avenue Madison, WI 53705 smalpezzi@bus.wisc.edu http://www.bus.wisc.edu/realestate †Giáo Sư Bất Động Sản và Tài Chính Khoa Kinh Doanh Wharton Phòng Lauder-Fischer Đại học Pennsylvania Philadelphia, PA 19104 wachter@wharton.upenn.edu
Stephen Malpezzi là môt giao sư và cung là môt hoc giả nghiên cứu cua khoa ̣ ́ ̃ ̣ ̣ ̉ kinh tế bât đông san và đât đai cua trương đai hoc Wisconsin – Madison. Susan ́ ̣ ̉ ́ ̉ ̣ ̣ Wachter là giao sư về bât đông san và tai chinh cua trương Wharton thuôc Đai hoc ́ ́ ̣ ̉ ̀ ́ ̉ ̣ ̣ ̣ Pennsylvania. Bai viêt nay được thưc hiên vao thang 7/2002 để tham dư Hiêp hôi Kinh tế đât ̀ ́ ̀ ̣ ̀ ́ ̣ ̣ ́ đai và Bât đông san Mỹ và Hiêp hôi bât đông san Châu Á được tổ chức tai Seoul, ́ ̣ ̉ ̣ ̣ ́ ̣ ̉ ̣ Han Quôc. Bai viêt trươc được thưc hiên vao thang 3/2002 cho hôi thao về sư đâu cơ ̀ ́ ̀ ́ ̣ ̀ ́ ̣ ̉ ̀ diên ra dươi sư tai trợ cua Hoc viên chinh sach đât đai Lincoln, Cambridge, Mass. ̃ ̀ ̉ ̣ ̣ ́ ́ ́ Chung tôi xin cam ơn nhưng ngươi tham gia hôi nghị nay, đăc biêt là nhưng ngươi tổ ́ ́ ̣ ̀ ̣ ̣ chức, Roz Greenstein, Mark Gottdiener, Michael Ball và Bertrand R enaud. Tuy nhiên đây chỉ là cac ý kiên riêng cua cac tac gia, không phai cua bât cứ cơ quan, tổ chức ́ ́ ̉ ́ ́ ̉ ̉ ̉ ́ chức nao. Bai viêt nay mơi là sư đanh giá sơ bộ và nó sẽ được xem xet lai. Đưng ̀ ̀ ́ ̀ ́ ́ ̣ trich dân bai viêt nay nêu chưa được sư cho phep cua tac gia. Chung tôi cung rât hoan ́ ̃ ̀ ́ ̀ ́ ́ ̉ ́ ̉ ́ ̃ ́ nghênh cho bât cứ sư phê binh nao cua quý vi. ́ ̀ ̀ ̉ ̣ Lời giới thiệu Cach đây không lâu, giáo sư Lee Phil Sang của trương đại học Hàn Quốc đã ́ phát biểu quan điểm cua minh về vai trò của việc đầu cơ trong thị trương bất động ̉ ̀ sản như sau: Nền kinh tế vốn đã chịu đưng cảnh suy thoái do nạn thất nghiệp, giá cả leo thang, nay lai con phai gánh chịu thêm sư đâu cơ bất động sản. Sư ̣ ̀ ̉ ̀ bùng nổ của đâu cơ bât đông san là một quyền lưc ghê ghơm có khả năng phá ̀ ́ ̣ ̉ hủy nhưng tín hiệu lạc quan về sư hồi phục kinh tế. Ơ vung Kangnam, phía ̀ nam sông Han, nhưng luật lệ rõ ràng về quyền đầu cơ căn hộ chung cư cao cấp đã phải gánh chịu nhưng sư trùng lắp vô trách nhiệm, hỗn độn giống như một canh bạc sống động. Nhưng ngươi buôn ban và nhưng ngươi chủ ́ đang thông đồng vơi nhau để mua toan bộ quyền mua nhưng căn hộ mơi xây ̀ dưng để sau đó nâng giá căn hộ lên, tư viêc kinh doanh nay họ dễ dang có ̣ ̀ ̀ được nhưng khoan lợi nhuân không lô. (Lee 2002). ̉ ̣ ̉ ̀
Giá cả thị trương bất động sản có xu hương theo chu kỳ1, có nghia là giá cao ̃ đên đinh điêm rôi lai xuông đên đay rôi lai lên đên đinh điêm (chu kỳ hinh Sin). Trong ́ ̉ ̉ ̀ ̣ ́ ́ ́ ̀ ̣ ́ ̉ ̉ ̀ khi theo bao cao băng bai viêt cua giao sư Lee là bao gôm trong viêc giá cả lên nhanh, ́ ́ ̀ ̀ ́ ̉ ́ ̀ ̣ thì nhiêu nhà quan sat ơ nhiêu quôc gia đã chỉ rõ sư đâu cơ vao thị trương đât đai và ̀ ́ ̀ ́ ̀ ̀ ́ bât đông san được xem như là ngươi khơi xương cua nhưng chu kỳ như vây2. Đang ́ ̣ ̉ ̉ ̣ ́ chú ý là gân đây, Bộ trương Bộ Xây Dưng Han Quôc đã noi, viêc tăng giá nhà ơ băt ̀ ̀ ́ ́ ̣ ́ nguôn tư viêc kêt hợp cac nhân tố như lai suât thâp, quá nhiêu ngươi đâu cơ bât đông ̀ ̣ ́ ́ ̃ ́ ́ ̀ ̀ ́ ̣ san và thiêu nguôn cung câp nhà ơ. ̉ ́ ̀ ́ Trong khuôn khổ bai viêt nay, chung tôi tâp trung vao viêc giai thich cho viêc ̀ ́ ̀ ́ ̣ ̀ ̣ ̉ ́ ̣ giá nhà ơ leo thang và sư bât ôn cua no. Chung tôi sẽ trinh bay tai sao chung tôi tin ́ ̉ ̉ ́ ́ ̀ ̀ ̣ ́ răng nhưng nhân tố nay là chia khoa cua sư lý giai cho nguôn cua cac chu ky. Đâu tiên ̀ ̀ ̀ ́ ̉ ̉ ̀ ̉ ́ ̀ ̀ bai viêt nay sẽ thao luân về cac đinh nghia khac cua sư đâu cơ. Tiêp theo, chung tôi ̀ ́ ̀ ̉ ̣ ́ ̣ ̃ ́ ̉ ̀ ́ ́ phat triên môt mô hinh khai niêm về cách thức vận hành thị trương bất động san đia ́ ̉ ̣ ̀ ́ ̣ ̉ ̣ phương có thể là nguyên nhân liên quan đên cac nguyên tăc cơ ban cua nhân khâu hoc ́ ́ ́ ̉ ̉ ̉ ̣ và kinh tế hoc, cac điêu kiên tai chinh và cac chinh sach cua ngân hang, và cac điêu ̣ ́ ̀ ̣ ̀ ́ ́ ́ ́ ̉ ̀ ́ ̀ kiên nguôn cung câp, giông như đia lý tư nhiên và cac quy đinh luât lệ cho sư phat ̣ ̀ ́ ́ ̣ ́ ̣ ̣ ́ triên3. Kế đên, chung tôi phat triên môt mô hinh mô phong để kiêm tra viêc đâu cơ đât ̉ ́ ́ ́ ̉ ̣ ̀ ̉ ̉ ̣ ̀ ́ có phai là môt nguyên nhân chủ yêu hay là dâu hiêu cua chu kỳ bât đông san. Đăc biêt ̉ ̣ ́ ́ ̣ ̉ ́ ̣ ̉ ̣ ̣ là mô hinh giup giai thich sư đâu cơ bât đông san có liên quan đên sư thay đôi đôt ngôt ̀ ́ ̉ ́ ̀ ́ ̣ ̉ ́ ̉ ̣ ̣ giá đât và tac đông ngược trơ lai sư co dan cua cung (cung câp đât). Sư nhân manh ́ ́ ̣ ̣ ̃ ̉ ́ ́ ́ ̣ đăc biêt nay được dưa trên nên tang viêc vân dung cac quy đinh luât lệ cho viêc phat ̣ ̣ ̀ ̀ ̉ ̣ ̣ ̣ ́ ̣ ̣ ̣ ́ triên và anh hương đên độ co gian cung câu ̉ ̉ ́ ̃ ̀ Môt điêm đang chú ý là sư khung hoang tai chinh kêt hợp vơi sư suy thoai trong ̣ ̉ ́ ̉ ̉ ̀ ́ ́ ́ chu kỳ kinh doanh là nhưng anh hương nghiêm trong nhât. Đâu tiên nên kinh tế ̉ ̣ ́ ̀ ̀ thương trai qua sư sụp đổ giá bât đông san và hâu quả tât nhiên là keo theo sư suy yêu ̉ ́ ̣ ̉ ̣ ́ ́ ́ cua hệ thông ngân hang trươc khi trai qua sư khung hoang về tỷ giá hôi đoai, sư khung ̉ ́ ̀ ̉ ̉ ̉ ́ ́ ̉ 1 Tham khao cac trường hợp Goetzmann và Wachter (1997), Abraham và Hendershott (1996), Wheaton (1999) và ̉ ́ Borio, Kennedy và Prowse (1994) 2 ̉ Tham khao Atterhog (1995), Feagin (1986), Korea Herald (2002), Korea Times (2002), Nguyen Hong (2002), Suiter (2000), và Tan (2002), và nhiêu nguôn khac ̀ ̀ ́ 33 Tham khao Pollakowski và Wachter (1990), Malpezzi (1999) và Case (2000). ̉
hoang tai chinh và phá san chu kỳ kinh doanh4. Măc dù chuôi sư kiên nay không ngụ ý ̉ ̀ ́ ̉ ̣ ̃ ̣ ̀ là môt măt xich nguyên nhân tât yêu, nhưng viêc sup đổ giá đât rõ rang có tâm quan ̣ ́ ́ ́ ́ ̣ ̣ ́ ̀ ̀ trong chủ yêu đên sư khung hoang tai chinh Châu Á gân đây, đăc biêt là ơ Nhât, ̣ ́ ́ ̉ ̉ ̀ ́ ̀ ̣ ̣ ̣ Indonesia và Thai Lan5. Ví dụ như nêu hệ thông ngân hang ơ cac quôc gia nay không bị ́ ́ ́ ̀ ́ ́ ̀ thiêt hai bơi sư bung nổ đâu cơ trong thị trương đât đai keo theo sư sup đổ về giá đât, ̣ ̣ ̀ ̀ ́ ́ ̣ ́ thì cac cuôc khung hoang ngoai hôi sẽ phá huy it hơn và khả năng phuc hôi nên kinh tế ́ ̣ ̉ ̉ ̣ ́ ̉ ́ ̣ ̀ ̀ ơ Nhât sẽ sang sua hơn bây giơ rât nhiêu. Khung khai niêm trong bai viêt nay có thể ̣ ́ ̉ ́ ̀ ́ ̣ ̀ ́ ̀ được sư dung để giai thich cho nhưng ví dụ về viêc bung nổ giá đât gân đây và dân đâu ̣ ̉ ́ ̣ ̀ ́ ̀ ̃ ̀ sư phá san cua cac chu kỳ kinh doanh trong nươc. ̉ ̉ ́ Trên môt khia canh nao đó cua luât lê, mô hinh cua chung tôi giai thich biên độ ̣ ́ ̣ ̀ ̉ ̣ ̣ ̀ ̉ ́ ̉ ́ cua chu kỳ và môi quan hệ giưa chu kỳ và sư đâu cơ bị anh hương bơi độ co dan cua ̉ ́ ̀ ̉ ̃ ̉ viêc cung câp bât đông san6. Điêu nay sẽ có vai yêu tố quyêt đinh mà vai yêu tố trong số ̣ ́ ́ ̣ ̉ ̀ ̀ ̀ ́ ́ ̣ ̀ ́ đó (như là sư kiêm chế tư nhiên) sẽ rât khó để đinh hinh băng viêc thay đôi chinh sach ̀ ́ ̣ ̀ ̀ ̣ ̉ ́ ́ cua chinh phu. Nhưng môi trương luât lệ được thể hiên băng yêu tố căn ban quyêt đinh ̉ ́ ̉ ̣ ̣ ̀ ́ ̉ ́ ̣ khac cua điêu kiên cung câp nhà đât, và kêt quả cua chung ta có thể được sư dung để ́ ̉ ̀ ̣ ́ ́ ́ ̉ ́ ̣ phân tich tac đông cua khung luât lệ về thị trương nhà ơ7. ́ ́ ̣ ̉ ̣ Những nguyên tắc cơ bản của việc định giá tài sản Nhà ơ là môt tai san mà tư đó luôn phat sinh ra hang loat dich vụ tiên ich kem ̣ ̀ ̉ ́ ̀ ̣ ̣ ̣ ́ ̀ theo và kiêm tiên tư nhưng dich vụ nay8. Điêu nay đưa chung ta đên khai niêm cơ ́ ̀ ̣ ̀ ̀ ̀ ́ ́ ́ ̣ ban về Vôn (stock) và Dong tiên (Flows). Nhưng ví dụ về vôn và dong tiên tương ̉ ́ ̀ ̀ ́ ̀ ̀ ứng cua nó là nhiêu vô số kê. ̉ ̀ ̉ 4 ̉ Tham khao Herring và Wachter (1999) và Renaud, Zhang và Koeberle (1998) 5 Mera và Renaud (2000) 6 ̉ Tham khao Malpezzi (1999, sư chỉ dân) ̃ 7 Nhiêu bai bao đề câp đên thị trương nhà ơ, nhưng nhưng khai niêm chung mà chung tôi thao luân được ap ̀ ̀ ́ ̣ ́ ́ ̣ ́ ̉ ̣ ́ dung cho cac hinh thức khac cua bât đông san (văn phong, ban le, công nghiêp, nông trai,…). Chung tôi tâp ̣ ́ ̀ ́ ̉ ́ ̣ ̉ ̀ ́ ̉ ̣ ̣ ́ ̣ trung vao phân nhà ơ bơi vì nó chiêm phân lơn trong trong thị trương bât đông san tai tât cả cac nươc, và môt ̀ ̀ ́ ̀ ́ ̣ ̉ ̣ ́ ́ ̣ phân bơi vì có nhiêu cuôc nghiên cứu, đăc biêt là chung tôi dưa vao kinh nghiêm để có nhưng đanh giá về thị ̀ ̀ ̣ ̣ ̣ ́ ̀ ̣ ́ trương nhà ơ hơn cac hinh thức bât đông san khac. ́ ̀ ́ ̣ ̉ ́ 8 Phân nay được lây tư Green và Malpezzi (sư chỉ dân) ̀ ̀ ́ ̃
Vôń ̀ ̀ Dong tiên ̀ ̉ Tai san Lợi tức Nợ Nhà nươc Số tiên thiêu hut ̀ ́ ̣ Giá trị nhà Thuê nhà Sư khác biệt giưa nhà cho thuê và giá cả bất động sản ơ một vài khía cạnh. Ví dụ như thỉnh thoảng thị trương nhà cho thuê và giá cả bât đông san biên thiên cai ́ ̣ ̉ ́ ́ trươc cai sau, thinh thoang chung biên đông theo chiêu hương khac nhau (tham khao ́ ̉ ̉ ́ ́ ̣ ̀ ́ ̉ DiPasquale và Wheaton 1992, Renaud, Pretorius và Pasadilla 1997). Để nghiên cứu chinh xac sư tương tac hỗ tương giưa chung vơi nhau là môt vân đề lơn cua nguôn ́ ́ ́ ́ ̣ ́ ̉ ̀ nhà ơ (Green và Malpezzi; Blackley và Follain 1996). Cac nhà kinh tế rât cân thân khi sư dung tư “gia”. Tiên thuê nhà không thưc sư ́ ́ ̉ ̣ ̣ ́ ̀ là giá mà là phí tôn, bao gôm giá và số lượng, ví dụ như R=PQ. Cai mà nhưng ngươi ̉ ̀ ́ đinh giá bât đông san goi là “giá ban”, noi đung ra nó không thưc sư là gia, mà là giá ̣ ́ ̣ ̉ ̣ ́ ́ ́ ́ trị thị trương cua môt đơn vị (nha), hoăc là giá trị hiên tai cua số tiên thuê thưc thu ̉ ̣ ̀ ̣ ̣ ̣ ̉ ̀ (khai niêm “vôn” và “tai san”. Thêm vao đo, khi chung ta phân tich về nhà ơ, chung ta ́ ̣ ́ ̀ ̉ ̀ ́ ́ ́ ́ nhăc đên (1) giá thuê trên môt đơn vị dich vụ nhà ơ và (2) số lượng dich vụ nhà ơ ́ ́ ̣ ̣ ̣ được san sinh tư môt đơn vị thuê. Kêt quả cua nhưng điêu nay là giá thuê nhà9. ̉ ̣ ́ ̉ ̀ ̀ Tiên thuê nhà được coi là giá trị thuê hay giá tai san được sư dung cho khai ̀ ̀ ̉ ̣ ́ niêm giá trị hiên tai. Môi liên hệ giưa tiên thuê nhà và giá trị là dễ hiêu. ̣ ̣ ̣ ́ ̀ ̉ T E[R t − Ct] V= ∑t=0 (1 + i ) t Nêu V là giá trị hiên tai (khai niêm vôn), R t là tiên thuê nhà (khai niêm dong ́ ̣ ̣ ́ ̣ ́ ̀ ́ ̣ ̀ 9 (1) Nêu chung ta có thể hay sẽ giả đinh răng tât cả cac đơn vị trong sư phân tich nay là giông nhau – tât cả cac ́ ́ ̣ ̀ ́ ́ ́ ̀ ́ ́ ́ khoan lợi nhuân sinh ra là giông nhau Q – giá thuê có thể được hiêu như gia. (2) Nêu chung ta không lam môt sư ̉ ̣ ́ ̉ ́ ́ ́ ̀ ̣ giả đinh nhu vây, chung ta có thể sư dung cac chỉ số “tiêu chuân” cua cac dich vụ nhà ơ. ̣ ̣ ́ ̣ ́ ̉ ̉ ́ ̣
tiên), Ct là chi phí bao quan đinh ky, thuế tai san, …, i là tỷ lệ giam gia, và t là tuôi thọ ̀ ̉ ̉ ̣ ̀ ̀ ̉ ̉ ́ ̉ cua tai san. Đơn gian hơn, nhiêu sư phân tich về bât đông san sư dung “tiên thuê” ̉ ̀ ̉ ̉ ̀ ́ ́ ̣ ̉ ̣ ̀ như môt tư đông nghia cua “thu nhâp rong”, hoăc giá thuê được đo lương so vơi chi ̣ ̀ ̃ ̉ ̣ ̀ ̣ phí vận hành10. Có lẽ quan trong nhât, E là môt yêu tố vân hanh mong đợi, nhưng nhà ̣ ́ ̣ ́ ̣ ̀ đâu tư bât đông san không phai là nhưng ngươi thông thai, và phai ân đinh môt giá trị ̀ ́ ̣ ̉ ̉ ́ ̉ ́ ̣ ̣ nao đó cho tai san dưa trên cơ sơ “mong đợi” theo thơi gian cua giá trị thuê rong ̀ ̀ ̉ ̉ ̀ trong tương lai. Hâu hêt cac sach về bât đông san noi về “sư mong đợi” như là môt ̀ ́ ́ ́ ́ ̣ ̉ ́ ̣ cai gì đó mông lung, thoang qua. Nhưng như chung ta đã thây “sư mong đợi” là sư ́ ́ ́ ́ tâp trung vao giá và vao chứng tư. ̣ ̀ ̀ Trong trương hợp đăc biêt, nêu tiên thuê nhà là giá trị rong, giá trị thuê rong là ̣ ̣ ́ ̀ ̀ ̀ không thay đôi theo thơi gian và thơi gian là vô tân. ̉ ̣ E[R] V≅ i Điêu gì sẽ xay ra nêu giá thuê mong đợi thay đôi theo thơi gian? Chung ta hay ̀ ̉ ́ ̉ ́ ̃ ươc đoan môt cach nghiêm tuc, nhưng hay giả đinh răng giá trị thuê mong đợi phat ́ ̣ ́ ́ ̃ ̣ ̀ ́ triên theo môt tỷ lệ cố đinh nao đo. Nêu i là tỷ lệ giam giá cho giá thuê không thay ̉ ̣ ̣ ̀ ́ ́ ̉ đôi, và tỷ lệ g là giá trị thuê rong, giá trị sẽ xâp xi: ̉ ̀ ́ ̉ E[R] E[R] V≅ = i-g c Khi chung ta sư dung chư c ơ dang chư in hoa hay là tỷ lệ phong lơn chư11. Chung ta ́ ̣ ̣ ́ ́ cung môt lân nưa noi rõ răng hâu hêt cac sach noi về bât đông san đêu noi về yêu tố vân ̃ ̣ ̀ ́ ̀ ̀ ́ ́ ́ ́ ́ ̣ ̉ ̀ ́ ́ ̣ hanh mong đợi E nhưng lai không noi gì đên yêu tố mong đợi. ̀ ̣ ́ ́ ́ 10 Theo sau đây, chung tôi sư dung nhưng ký hiêu đơn gian để chỉ R có nghia là NOI hay giá thuê rong, và C là ́ ̣ ̣ ̉ ̃ ̀ chi phí vân hanh ̣ ̀ 11 Môi quan hệ đơn gian c = (i-g) là môt phep tinh xâp xỉ không đang kể khi g là môt con số rât lơn hoăc rât ́ ̉ ̣ ́ ́ ́ ́ ̣ ́ ̣ ́ nho; và rõ rang là khi g gân băng i thì môi quan hệ nay sẽ sup đô. A =0 hoăc tỷ lệ âm là không thể châp nhân ̉ ̀ ̀ ̀ ́ ̀ ̣ ̉ ̣ ́ ̣
Đinh nghia sư đâu cơ và cac thuât ngữ liên quan ̣ ̃ ̀ ́ ̣ Sư đâu cơ là gi? ̀ ̀ Môt đinh nghia hai hươc cua sư đâu cơ la: khi Tôi đâu tư vao bât đông san ̣ ̣ ̃ ̀ ̉ ̀ ̀ ̀ ̀ ́ ̣ ̉ luc thị trương đang lên, nó sẽ bao vệ tôt cho tai chinh cua tôi và bao đam chu câp đây ́ ̉ ́ ̀ ́ ̉ ̉ ̉ ́ ̀ đủ cho tôi khi về hưu và gia đinh. Nhưng khi môt vai ngươi khac cung thưc hiên ̀ ̣ ̀ ́ ̀ ̣ như vây, thì nó là sư đâu cơ. Vì vây thuât ngư sư đâu cơ, được sư dung phổ biên ̣ ̀ ̣ ̣ ̀ ̣ ́ nhât có thể được xem xet như môt tư đông nghia cua “sư đâu tư”. Tuy nhiên, có môt ́ ́ ̣ ̀ ̃ ̉ ̀ ̣ vai ngư canh khac mà thuât ngư nay cung được sư dung trong đo. ̀ ̉ ́ ̣ ̀ ̃ ̣ ́ Thinh thoang, thuât ngư “sư đâu cơ” được sư dung để bao hiêu môt điêu gì đó ̉ ̉ ̣ ̀ ̣ ́ ̣ ̣ ̀ về tâm nhin cua nhà đâu tư. Trong vai trương hợp, thuât ngư được sư dung để chỉ ̀ ̀ ̉ ̀ ̀ ̣ ̣ nhưng nhà đâu tư ngăn han, đung hơn họ là nhưng ngươi mua và năm giư. Nó cung ̀ ́ ̣ ́ ́ ̃ được sư dung để nhân biêt nhưng nhà đâu tư, nhưng ngươi mua ban (hoăc có quyên ̣ ̣ ́ ̀ ́ ̣ ̀ mua/ ban, hoăc quyên kiêm soat khac) môt lô đât nhưng ngươi năm giư nó bỏ không ́ ̣ ̀ ̉ ́ ́ ̣ ́ ́ (hoăc hiên tai chưa cân sư dung) thây trươc được cơ hôi khuêch trương lợi nhuân ̣ ̣ ̣ ̀ ̣ ́ ̣ ́ ̣ trong tương lai (Colwell 1999). Sư đâu cơ trong ngư canh nay liên quan chăt chẽ tơi ̀ ̉ ̀ ̣ vân đề lưa chon thơi gian tôt nhât để phat triên ( Titman 1985; Mayo và Shephard ́ ̣ ́ ́ ́ ̉ 2001; Capozza 1976). Sư đâu cơ cung có nghia là sư buôn chứng khoan. Thị trương vơi nhiêu ̀ ̃ ̃ ́ ̀ nhà đâu tư, nhiêu ngươi mua ban là thị trương day đăt và thanh khoan cao, nơi ̀ ̀ ́ ̀ ̣ ̉ mà nêu giá cả có thể được khao sat trươc, ngươi tham gia sẽ có thông tin tôt, it ́ ̉ ́ ́ ́ nhât là về giá ca. Măt khac, thị trương yêu và không thanh khoan cao thì giá cả sẽ ́ ̉ ̣ ́ ́ ̉ cao và thưc tế giá cả có thể thay đôi. (Barkham và Geltner 1996; Lin và Vandell ̉ 2001 a và b). Thêm nhiêu ngươi tham gia vao thị trương thì thông thương được nghĩ là sư ̀ ̀ ôn đinh, dươi môt sư giả đinh nao đo, nhưng ngươi mơi tham gia vao thị trương ̉ ̣ ̣ ̣ ̀ ́ ̀ cung được thông bao tôt như nhưng ngươi trươc. Nhưng cung phai thưa nhân răng ̃ ́ ́ ̃ ̉ ̣ ̀ nêu nhà đâu tư mơi không có được nhưng thông tin kip thơi và hợp lý thì họ sẽ đâu ́ ̀ ̣ ̀ tư sai và có xu hương rut khoi thị trương sơm, ví dụ như nhưng nhà đâu tư nươc ́ ̉ ̀ ̀ ngoai.
Thứ hai, sư đâu cơ có thể được sư dung để diên tả môt thế giơi mà trong đó ̀ ̣ ̃ ̣ sư mong đợi cua nhà đâu tư được hinh thanh theo nhiêu cach không đung 12. Ví du, ̉ ̀ ̀ ̀ ̀ ́ ́ ̣ nhiêu mô hinh cua bong bong đâu cơ được dưa vao suy đoan mong đợi hay ap dung ̀ ̀ ̉ ́ ̀ ̀ ́ ́ ̣ phương phap ngoai suy dưa vao nhưng xu hương phat sinh gân nhât. Khi giá cả tăng, ́ ̣ ̀ ́ ̀ ́ ngươi đâu cơ bươc vao thị trương và nhu câu tăng lên. Khi giá cả ha, chung cân tai ̀ ̀ ̀ ̣ ́ ̀ ̀ trợ. Môt mô hinh khac cua sư đâu cơ phai là sư đâu cơ theo hinh thức suy đoan ̣ ̀ ́ ̉ ̀ ̉ ̀ ̀ ́ mong đợi. Trong trương hợp nay, nhu câu sẽ tăng trong dP t. ̀ ̀ Trong khi chúng ta không thể tạo ra một mô hình đầu cơ có khả năng phán đoán chu kỳ của bất động sản, thì hình thức đầu cơ có liên quan đến khả năng thanh toán bằng tiền mặt và do đó bao gồm cả tính tuyệt đối. Khi hình thức đầu cơ chứng khoán xâm nhập vào thị trương, cộng vơi khả năng thanh toán bằng tiền mặt, việc cho rằng hầu hết các nhà đầu tư là các nhà đầu tư ngắn hạn vì bản chất của các nhà đầu tư chứng khoán là mua và bán nhanh chóng hơn nhưng nhà đầu tư khác là hợp lý. Một định nghĩa chính xác và hưu ích cần phải có thêm nhưng ý kiến về các khái niệm khác bao gồm năng lưc của thị trương, cách thức nhìn nhận về tiềm năng tương lai của thị trương như thế nào và giá “bong bóng” đầu cơ. Như thế nào là một thị trường có hiệu quả? Xét về mặt định nghĩa, các nhà kinh tế học thương ưa chuộng quy giá thị trương của bất động sản theo giá trị thật của nó. Theo định nghĩa, giá của một bất động sản thì bằng vơi giá của một ngươi làm kinh tế sẵn sàng chi trả để mua nó. Nhưng liệu thị trương và nhưng ngươi làm kinh tế định giá đúng một bất động sản hay không? “Một thị trương chính yếu được tiên đoán là có hiệu quả nếu nó phản ánh đầy đủ và chính xác tất cả nhưng thông tin có liên quan trong việc xác định giá đúng… Trươc tiên, thị trương được tiên đoán sẽ có hiệu quả nếu nó tôn trọng các thông 12 Không đung không có nghia là “không hợp ly”, trong trương hợp chung ta đinh nghia sư mong đợi có lý ơ ́ ̃ ́ ́ ̣ ̃ trên (sư mong đợi dưa trên tât cả cac thông tin có giá tri). Nêu cac thông tin có giá trị chỉ là sư thay đôi giá gân ́ ́ ̣ ́ ́ ̉ ̀ đây, sư suy đoan mong đợi sẽ hợp lý ngay cả khi nó sai. Viêc nhin thây trươc tôt nhât (tôt nhât hiên nay) thât ́ ̣ ̀ ́ ́ ́ ́ ́ ̣ ̣ sư là môt điêu kiên hợp ly. ̣ ̀ ̣ ́
tin đã đặt ra …có nghĩa là không thể tạo ra lợi nhuận kinh tế bằng cách dưa vào nhưng điều cơ bản của nhưng thông tin đã được định sẵn.” Lợi nhuận kinh tế thể hiện sư vượt quá giơi hạn hoặc bất thương. Tiền thu được vượt quá lợi nhuận trong thị trương chính yếu có nghĩa là lợi nhuận tích lại cao hơn tỷ lệ thu vào. Một thị trương có hiệu quả là thị trương mà trong đó lợi nhuận kinh tế không tồn tại. Bơi vì nhưng thông tin này được tổng hợp vào giá bán, nhà đầu tư không thể thu được lợi nhuận bằng cách dưa vào nhưng thông tin này. Có ba định nghĩa phổ biến về thị trương có hiệu quả, mỗi phần định nghĩa dưa vào nhưng thông tin về giá. Trươc tiên, được biết như là hình thức không vưng chắc (weak form), cho rằng sư biến động của giá cả trong tương lai không thể dư đoán trươc được bằng cách dưa vào nhưng thông tin đã được thiết lập chứa đưng nhưng thông tin trong quá khứ. Hình thức khá vưng chắc (semi – strong form) cho rằng giá phải phản ánh công khai được tất cả các thông tin có sẵn, nhưng thông tin đó không chỉ bao gồm tất cả nhưng thông tin về giá trong quá khứ mà còn tất cả các thông tin tài chính công khai và nhưng thông tin khác có thể ảnh hương đến giá của bất động sản. Điểm thứ ba, đó là hình thức vưng chắc, cho rằng cả thông tin về nguyên vật liệu, thông tin không công khai cũng được tính giá trong giá trị của bất động sản. Vì thế mỗi định nghĩa đều mô tả các điều kiện mà theo đó thị trương có thể được tiên đoán là có hiệu quả trong trương hợp này hoặc nhưng trương hợp khác. Bây giơ, hầu hết các nhà kinh tế dưa vào các định nghĩa weak form (hình thức không vưng chắc), cụ thể là có thể dư đoán được giá trong tương lai dưa vào các thông tin về giá trong quá khứ. Điều này dẫn đến các khái niệm có liên quan của “đột biến” về giá, mà giá của tài sản sẽ thay đổi theo các kiểu mẫu không cố định. Do đó nếu sư hình thành của giá bất động sản theo hình thức “đột biến” về giá, thì sẽ không thể có được lợi nhuận đầu tư vượt mức, và sẽ không có động cơ cho việc đầu cơ. Tuy nhiên, chúng ta sẽ thấy, sẽ có nhiều bằng chứng – và lý thuyết có tính thuyết phục – cho thấy rằng thị trương bất động sản thì không thể có hiệu quả
tuyệt đối. Có phải nhà đầu tư bất động sản định giá bất động sản dưa vào xu thế giá cả trong quá khứ? Nếu như vậy thì nhưng thay đổi bất thương sẽ không còn, chúng ta có thể dư đoán giá dưa vào các xu hương trong quá khứ và các nhà đầu tư có thể thu được các lợi nhuận vượt mức và không biết được các nhà đầu tư khác sẽ tính giá bất động sản như thế nào? Vì thế vấn đề này phụ thuộc rất nhiều vào cách các nhà đầu tư bao gồm cả chủ sơ hưu định giá cho bất động sản trong tương lai. Nếu sư dư đoán giá cho tương lai được hình thành dưa vào các yếu tế như ảnh hương của thị trương, cung và cầu, bất động sản ảnh hương lên giá thị trương như thế nào; thì sẽ không hình thành nên nhưng “đột biến” về giá. Mặt khác, giả thuyết về một thị trương có hiệu quả của phương thức dư đoán giá phải dưa trên dư đoán hợp lý về giá. Ví dư: một dư đoán về giá bất động sản trong tương lai sẽ hình thành dưa vào sức ảnh hương của thị trương, cung và cầu, thậm chí cũng tác động lên giá thị trương. Có thể hiểu rằng tất cả nhưng yếu tố đó tác động lên giá mà không phải thiên về sư ươc tính, do đó không ai có thể thu được lợi nhuận tư nhưng thông tin trong quá khứ (thông tin công khai có sẵn). Các nhà nghiên cứu bất động sản đã tìm ra các bằng chứng thiết thưc trong việc dư đoán giá trong việc định giá bất động sản. Các nghiên cứu cũng hổ trợ trong việc phát hiện ra rằng thị trương bất động sản thương trái vơi nguyên tắc “đột biến” về giá và các giả thuyết dư đoán hợp lý. Tại sao dự đoán giá lại quan trọng? Giá bất động sản và dư đoán sư tăng giá của giá thuê là trọng tâm trong việc định giá có hiệu quả bất động sản. Ví dụ: nếu chúng ta mong muốn gia tăng mức cầu của thị trương và tăng giá bất động sản thì giá bất động sản sẽ cao hơn nhiều lần so vơi giá cho thuê. Cách thức định hương hoặc “đầu cơ” về xu hương giá thuê trong tương lai thì rất cần thiết trong việc định giá bất động sản. Điều này không hiệu quả và cũng không như mong muốn. Mặc khác, nếu giá mong muốn dưa vào giá tăng bất thương trong quá khứ, việc này có khả năng dẫn đến đầu cơ
bong bong. Các nhà đầu tư đang đầu cơ theo định giá vơi tỷ lệ cao trong quá khứ. Chúng tôi cho rằng phương thức định giá dưa vào phép ngoại suy, đầu cơ và thể hiện việc đầu cơ dẫn đến chu kỳ bất động sản thậm chí không có chu kỳ trong nhưng nguyên tắc cơ bản dươi mức cung cầu. Tuy nhiên, chúng tôi không cho rằng việc định giá không có hiệu quả khi lợi nhuận kinh doanh thấp hơn nhưng trương hợp này. Một khái niệm có liên quan đến một thị trương không hiệu quả và thị trương “bong bóng” đầu cơ là “đột biến” về giá, tăng vượt quá giơi hạn là gì?Trái vơi việc cho rằng việc thay đổi là một bằng chứng của khả năng có thể xảy ra của lợi nhuận, việc định giá có thể tiếp tục vì việc kinh daonh dưa vào “đột biến” về giá thì không khả thi. Herring và Watcher trình bày một mô hình trong đó cung cấp nhưng lý luận hợp lý tại sao sư thay đổi đột biến và bong bong có thể xảy ra trong thị trương bất động sản và lợi nhuận trong kinh doanh là không thể thưc hiện được. Theo như thảo luận bên dươi, mô hình sẽ dưa vào giá phổ biến được định ra bơi :ngươi lạc quan” lại thuộc vào nhóm “ngươi cận thị” trong cách định giá của họ.Vì nhưng nhà đầu tư như thế không thể nhìn thấy được yếu điểm của họ trong kinh nghiệm đầu tư và họ cho rằng nhưng sư kiện như thế sẽ không xuất hiện và giá cả của các đầu tư dài hạn sẽ tăng dưa vào việc không ngưng tăng giá theo nhu cầu của thị trương bằng cách hạn chế cung là cố chấp. Vơi hình thức không kinh doanh ngắn hạn, “nhưng ngươi lạc quan” vơi giá định ra cao hơn giá trị thưc sẽ ảnh hương mạnh đến giá mua bán. Họ hi vọng có thể giư được lâu dài tình trạng kinh doanh theo chiều hương tiến triển, giá tiếp tục tăng cao thậm chí nếu định hương kinh doanh của họ không được hình thành bằng các phân tích về giá trị cơ bản của bất động sản. Mặc dù nhưng nhà đầu tư thu về lợi nhuận thấp, họ thương có xu hương vay tiền miễn là ngươi cho vay dưa vào cơ sơ suy đoán có được qua thị trương giá cả khi họ cân nhắc giá trị của bất động sản khi cầm cố thế chấp. Các định chế tài chính, các quy trình cho vay đã góp phần hình thành nên nhưng bong bóng đầu cơ thông qua sư suy đoán giá cả. Mặc dù nhưng nhà đầu tư thu về lợi nhuận thấp, họ thương có xu hương vay tiền miễn là ngươi cho vay dưa vào cơ sơ suy đoán có được qua thị trương giá cả khi họ cân nhắc giá trị của bất
động sản khi cầm cố thế chấp. Các nhà môi giơi có thể gây ra cho nhưng nhà cung cấp tin đúng sư định giá sai về giá trị theo như các thảo luận của Allen (2001), Nhưng nhà quản trị tài chính cho vay ơ giá trị mà cảm thấy có lãi để đảm bảo nền kinh tế được ổn định, vì nhưng nhà quản trị tài chính dài hạn mất việc làm vì đã không cho vay theo giá trị đúng để có lãi nhằm ổn định nền kinh tế. Pavlov và Wachter (2002) Ngay khi cho vay vơi giá trị đúng ơ thị trương bất động sản thì giá không đúng (thấp hơn giá trị thật)bản than nó cũng tư điều chỉnh trên giá gốc để có lãi Pavlov và Wachter (2002) . Hơn nưa nhưng giá trị thấp như thế này có thể là giá cả của bất động sản đúng trong quá trình cho vay, khi giá cả trong tương lai được ươc đoán sẽ là hạ xuống, suy đoán này cũng không được khẳng định, nhưng bản chất của nó phải là như vậy để ra quyết định cho vay. Cả hai cách dư đoán sai của giá cả trong tương lai được hoan nghênh thì không biết rằng nó sẽ tạo ra một thị trương tài sản hay thị trương vốn vay tư thổi bong bong đầu cơ. Vì thị trương vốn vay được giải phóng và kích cầu vào cùng thơi điểm lạm phát như là một phần của hệ quả của việc phát triển dư trư vốn của ngân hàng, điều này là trầm trọng thêm ích lợi của nhà cho vay vốn làm ảnh hương đến giá cả và xói mòn dư phòng tín dụng quá mức. (Herring and Wachter 1999,2002). “Bong bóng” là gì? Hành vi đầu cơ giá có khả năng thích nghi và đối mặt sau này được mô tả ơ trên sẽ chi phối nhưng quyết định cũng như giá cả đầu tư thưc tế. Thơi gian qua, giá cả như cao hơn, gia tăng nguồn cung, giá cả này không thể chịu đưng được nưa. Tình trạng bong bóng, còn hơn hòa tan, nổ, khi các nhà đầu tư lạc quan bị thất bại và không còn vốn để hoạt động trong thị trương bất động sản nưa, mà cũng không có ngươi đi vay cầm cố tài sản của họ vì hiện tại chúng có giá trị thấp hơn nhưng khoản nợ của họ. Kết quả là sư sụp đổ tín dụng và “sư khuếch đại tai họa” vơi nhưng cuộc tháo chạy trong hậu quả của sư sụp đổ giá bất động sản. Một cách chính thức hơn, gọi lại mô hình giá trị hiện tại của chúng tôi ơ trên:
T E[ R] V= ∑ (1 + i) t =0 t đã được ghi chú ơ trên, R là số thuê ròng và chúng tôi sư dụng thuật ngư V* để chỉ ra một giá trị hiện tại gốc đặc biệt được tính dưa vào sư thuê ròng mà không có bong bóng. Trong một tạp chí có tranh cãi giưa các bên, Blanchard (1979) đưa ra thuyết bong bóng “lý trí”. Blanchard chỉ ra rằng V* không chỉ là giải pháp lý trí có thế chấp nhận được. Giá thiết ngoài nhưng yếu tố cơ bản (thuê ròng) chúng tôi định nghĩa thành phần bong bóng theo chu kỳ là b, sau đó bất cứ Vt của công thức sau đây cũng sẽ thỏa mãn nhưng điều kiện bất kỳ và là “lý trí”: Vt = V*t + bt, vơi Et[bt + 1] = (1 + i)bt Vì thế, nếu tại một thơi gian t một tài sản được định giá cao bằng một lượng bt, một nhà đầu tư có lý trí sẽ mua tài sản đó, nếu mức độ của việc định giá cáo được kỳ vọng tăng bằng hoặc cao hơn tỷ suất chiết khấu hợp lý. Lần lượt, điều này hàm ý rằng điều kiện cần thiết để bong bóng hình thành là sư tương quan tuần tư trong biến động giá cả. Tuy nhiên, đến vơi kết quả dư đoán trươc dươi đây, trong mô hình của chúng tôi bong bóng sẽ tư giơi hạn bơi nguồn cung mơi đang được hình thành. Một số nghiên cứu đã đảm nhận thư nghiệm (1) sư tồn tại của tương quan tuần tư trong sư biến động giá nhà ơ, và (2) sư tồn tại của “bong bóng”. Trong khi cả hai cuộc thư nghiệm đều đưa ra nhưng vấn đề thuộc về toán kinh tế và lý thuyết, nhưng cuộc thư nghiệm bong bóng trưc tiếp thì đặc biệt khó hiểu, bơi vì lý thuyết cung cấp rất ít hương dẫn về quá trình chính xác liên quan đến việc hình thành bong bóng. Trong lúc nhiều nghiên cứu chứng minh sư tương quan tuần tư về giá cả, bằng chứng về việc chúng có dẫn đến bong bóng hay không thì cò phần khó hiểu. Một vài bài báo cung cấp bằng chứng của sư tương quan tuần tư trong sư biến động giá cả nhà ơ tại Bắc Mỹ, như Case và Shiller (1989), Hamilton và Schwab (1985) và Malpezzi (1999), Englund và Ionnides (1997) tìm thấy sư tương quan tuần tư mạnh mẽ trong giá nhà ơ qua 15 nươc thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD – Organisation for Economic Co-operation and Development). Kim và Suh
(1993) đã khảo sát dư liệu giá nhà cưa Nhật Bản và Hàn Quốc, và tìm ra một hình thành đặc biệt của mô hình bong bóng được bắt nguồn được bắt nguồn ơ tinh thần của Blanchard và Kahn (1980). Ơ Nhật Bản, họ đã tìm thấy bằng chứng của tình trạng bong bóng danh nghĩa và thưc, nhưng ơ Hàn Quốc họ đã không thể phủ nhận bong bóng trong giá cả nhà ơ thưc. Kim và Kim (1999) thấy rằng giá đất ơ Hàn Quốc gắn liền vơi GDP và giá cổ phiếu, đưa ra giả thiết rằng ít nhất giá bất động sản trong dài hạn bị ràng buộc đến nhưng nguyên tắc cơ bản. Nhưng tài liệu khác tập trung vào nguyên nhân tiềm tàng của bong bóng. Một số bài báo như Ortalo-Magne và Rady (2001) tập trung phía cầu. Nhưng bài báo khác như Malpezzi (1999) bao gồm nhưng yếu tố phía cung, sư ràng buộc tư nhiên đáng kể và vai trò của môi trương điều tiết. Môi trường điều tiết phải làm gì với việc đầu cơ? Một đề tài trong bài báo của chúng tôi đưa ra là trong khi việc đầu cơ thương được cho là do hiện tượng phía cầu, liệu rằng nhưng trương hợp phía cầu dẫn đến tình trạng bong bóng sẽ phụ thuộc nhiều vào tình trạng cung ứng và sẽ quyết định việc đầu cơ phải được xem xét, có phải bong bóng giá sẽ hình thành. Nhưng điều chỉnh quá mức không thích hợp sẽ làm “cung không co giãn” và làm gia tăng giá bất động sản. Giá cả cao hơn, biến động tăng, giảm và ảnh hương bất lợi đến tính lành mạnh của hệ thống tài chính, dẫn đến sư kiểm soát tín dụng làm khuếch đại sư suy thoái kinh tế. Tất nhiên nhiều yếu tố bên cạnh nhưng điều chỉnh ảnh hương đến cung, sư ràng buộc tư nhiên mặc định. Honolulu và San Francisco sẽ có thể là nhưng thị trương đắt đỏ, thậm chí không có sư điều tiết chặt chẽ. Điều đó có nghĩa rằng, nhiều nghiên cứu đã giải thích sức mạnh mối quan hệ giưa môi trương điều tiết và giá bất động sản, nhà ơ. Nhưng nghiên cứu ơ Mỹ bao gồm cả Pollakowski và Wachter (1990), Segal và Srinavisan (1985), Black và Hoben (1985), Rose (1989), Shilling, Sirmans và Guidry (1991), Malpezzi (1996), Malpezzi, Chun và Green (1998) và Malpezzi (1999 a). Nhưng nghiên cứu quốc tế bao gồm cả Angel (2000), Evans (1999) và Monk và Whitehead (1995) cũng như Bramley (1993), Angel và
Mayo (1996), Malpezzi (1990) và Malpezzi và Ball (1991). Mươi lăm năm trươc đây, trong bài phê bình của nhưng nghiên cứu cung cầu nhà ơ, giáo sư Edgar Olsen đã viết: “Nhưng nghiên cứu thưc nghiệm của việc cung ứng dịch vụ nhà ơ gây hoang mang lo sợ cũng như cầu quá nhiều. Thật vậy, không có đủ nghiên cứu về bất kỳ tham số quan trọng nào để thảo luận về khuynh hương chính của nhưng ươc lượng. Thật quá rõ ràng rằng lợi ích tư nghiên cứu nguồn cung nhà ơ thì nhiều hơn lợi ích tư nghiên cứu nhu cầu nhà ơ”. Tất nhiên, lúc bấy giơ Olsen đã viết, có nhiều nghiên cứu quan trọng về phía cung của thị trương bất động sản, như Muth (1960), Ozanne và Struyk (1978) và Follain (1979). Nhưng trong thập kỷ qua hoặc số nghiên cứu thưc nghiệm về nguồn cung nhà ơ bao gồm nhưng ươc lượng của tham số quan trọng, sư co giãn giá của cung (β) đã tăng mạnh. Theo ghi chú của Malpezzi và Mayo (1997), nhưng tham số nhu cầu nhà ơ thì ổn định và có thể tiên đoán được qua nhiều quốc gia và khu vưc; nhưng tham số cung thay đổi nhiều hơn. Nhưng cuộc điều tra chi tiết hơn có thể được tìm thấy ơ Bartlett (1989), DiPasquale (1999), Malpezzi và Macleman (2001). Ơ đây chúng tôi tóm tắt ngắn gọn một số điểm chính, nó sẽ quan trọng đối vơi sư nổ lưc xây dưng mô hình của chúng tôi dươi đây. Đầu tiên, một số nghiên cứu về thị trương nhà ơ của Mỹ như Follain (1979), Muth (1960), Stover (1986), Smith (1976), Malpezzi và Macleman (2001) cho rằng sư co giãn cung dài hạn ơ Mỹ là cao; thật vậy, Muth và Follain không thể phủ nhận giả thiết nhưng đương cung dài hạn thì hoàn toàn thẳng (phẳng). Nhưng nghiên cứu khác được trích dẫn ơ đây cho thấy sư co giãn cung theo thứ tư hoặc 10 hoặc cao hơn. Thứ hai, nhiều nghiên cứu khác như Topel và Rosen (1988) và Poterba (1991) nhận thấy sư co giãn ít hơn rõ rệt theo trật tư 2-3. Malpezzi và Macleman trình bày một số bằng chứng rằng cả (a) sư co giãn của Follain và của Muth và (b) sư co giãn ít của Topel và của Poterba có thể bơi vì khoảng thơi gian đặc biệt được chọn để phân tích. Malpezzi và Macleman chỉ rằng không có khuynh hương dài hạn trong giá nhà ơ vị trí Chiến tranh thế giơi lần thứ II, nhưng lại có chu kỳ dài hạn. Nhưng nghiên cứu về sư co giãn thấp hương đến việc sư dụng dư liệu mà nó bắt đầu ơ
vùng lõm và kết thúc gần đỉnh, trong khi nhưng nghiên cứu về sư co giãn cao chọn nhưng khoảng thơi gian giá giảm của một chu kỳ. Theo cách đó, Malpezzi và Macleman tranh luận (nhưng ươc lượng hiện tại phù hợp) sư phản ứng cung dài hạn, nhưng họ cũng chỉ ra rằng sư điều chỉnh đầy đủ có thể mất một thập kỷ hoặc hơn nưa. Cho đến bây giơ sư điều chỉnh quá mức làm cho giá cao thì được chứng minh rõ ràng. Malpezzi chứng minh rằng thị trương bị điều chỉnh chặt chẽ hơn thì cũng không ổn định hơn. Tiếp theo Malpezzi, chúng tôi có thể minh họa quá trình trong một cách tĩnh so sánh đơn giản vơi hình 1 và 2. Ơ hình 1, một thị trương điều chỉnh mạnh vơi cung hoàn toàn không co giãn có cú sốc cầu ban đầu được mô tả bơi đương cầu dịch chuyển tư D1 đến D2. Đưa ra cú sốc cầu này trong nguồn cung trung và ngắn hạn không co giãn, sư phản ứng cung được quan sát và giá tăng một cách đáng kể tư P0 đến P1. Nhưng qua thơi gian dài, tính co giãn trong nhưng thị trương trơ nên phức tạp nhất. Cuối cùng, thị trương và chính phủ phản ứng lại sư tăng giá bất thương làm cung dịch chuyển. Điều này dẫn đến sư sụt giảm giá nhà ơ tư P1 sang P2. Trái vơi hình 2, ít nhiều cũng giống nhau ngoại trư thị trương co giãn nhiều hơn. Sư gia tăng ban đầu đã làm giá tăng cao hơn kỳ hạn trung bình, nhưng quá trình tăng nhỏ dần. Vì thế, sư bùng nổ và chu kỳ suy thoái giảm bơt đi. Chúng được minh họa bơi sư thay đổi tư P0’ đến P1’ và giảm xuống P2’. Nhưng quá trình này không chỉ đơn thuần là sư hiểu biết lý thuyết. Lấy ví dụ Hàn Quốc, một quốc gia vơi môi trương điều tiết vô cùng chặt chẽ có cung không co giãn. Nhiều nghiên cứu như Kim (1993), Hannah, Kim và Mills (1990), và Green, Malpezzi và Vandell (1992) đã chứng minh hệ thống điều tiết của Hàn Quốc đặc biệt phức tạp, Malpezzi và Mayo (1997) đã cho thấy điều này dẫn đến cung nhà ơ không co giãn. Nhưng tại một điểm nào đó, giá tăng cao và sư thiếu hụt rõ ràng hơn, chính phủ Hàn Quốc đã đối phó bằng chương trình 2 triệu ngôi nhà vào năm 1990. Việc này có kết quả làm dịch chuyển đương cung không co giãn sang phải.
Hình 3 mô tả. Sau sư sụt giảm tư P1’’ xuống P2’’, quá trình lại bắt đầu tăng lên. Bơi vì cầu tăng hơn, giá cả lại tăng đến P3’’. Như vậy, một quốc gia mà ơ đó chính phủ đối phó vơi việc giá nhà ơ đang tăng bằng nhưng chương trình nhất quán để làm cho thị trương dịch chuyển, như chính sách 2 triệu ngôi nhà ơ Sri Lanka’s và Hàn Quốc, có thể được mô tả bằng sư thay đổi đương cung không co giãn sang phải. Điều này tất nhiên dẫn đến sư bùng nổ và chu kỳ sụp đổ. Các biện pháp cải cách giải quyết nhưng nguồn gốc sâu xa của cung không co giãn có tác dụng làm phẳng đương cung và điều hòa chu kỳ bùng nổ và sụp đổ, làm giảm rủi ro cho nhưng nhà đầu tư. Hình 4 và 5 trình bày vài bằng chứng về mối liên hệ giưa sư điều chỉnh và các biến thứ cấp của giá nhà ơ sư dụng dư liệu khu vưc thành phố của Mỹ. Biến độc lập là độ lệch chuẩn của sư thay đổi hàng năm trong sư thay đổi hàng năm trong sư thay đổi giá “Agency” (lặp lại doanh thu tư Fannie Mae, Freddie Mac), 1979-96. Nhưng biến độc lập là độ lệch chuẩn của sư biến động hàng năm ơ Cục Phân Tích Kinh Tế MA thu nhập thưc trên vốn, 1978-94, và độ lệch chuẩn của sư biến động hàng năm ơ Cục Phân Tích Kinh Tế MA việc làm, 1978-94. Đơn vị đo lương điều tiết của chúng tôi là tư Malpezzi-Chun-Green (Kinh tế bất động sản, 1998). Càng cao thì càng chặt chẽ. Cả đồ thị và đương hồi quy cho thấy sư điều tiết làm tăng rủi ro. Cho đến nay, thảo luận của chúng tôi là tĩnh. Nhưng hiện tượng đầu cơ là một hiện tượng động. Một mô hình động giản đơn của thị trường nhà ở Mô hình của chúng tôi là một sư cải biến của nhưng mô hình đã được trình bày trong Malpezzi và Mayo (1997) và được mơ rộng trong Malpezzi và Maclennan (2001). Đặc biệt, xuất phát điểm của chúng tôi là sư xem xét lại mô hình điều chỉnh tích lượng trong một bài báo gần đây. Mô hình điều chỉnh tích lượng được yêu cầu để nghiên cứu động lưc học và thích hợp trên nhưng nền tảng khác như trạng thái tư nhiên lau bền của nhà ơ, sư chậm trể của việc xây dưng và nhưng chi
phí giao dịch quan trọng. Theo Malpezzi và Maclennan, chúng tôi bắt đầu bằng cách viết: Tất cả nhưng biến số loga và hệ số tư nhiên trên được biến đổi ươc chưng; nhưng công thức này chỉ ra nhưng mặt phẳng bị chắn. Nhưng biến số được định nghĩa như sau: QD = Số lượng cầu nhà ơ QS = Số lượng cung nhà ơ P = Giá liên quan trên 1 đơn vị nhà ơ Y = Thu nhập N = Dân số Tại K1 là tích lượng của nhà ơ trong khoảng thơi gian trươc, K* là tích lượng mong muốn và δ là sư điều chỉnh trong một khoảng thơi gian. Tiếp theo, chúng tôi làm đơn giản hóa ký hiệu một chút. Bơi vì mục đích của chúng tôi ơ đây là sư mô phỏng, chúng tôi có thể lưa chọn tùy ý giá trị cho biến và giả định rằng mối quan hệ giưa tích lượng mong muốn, thu nhập và dân số đã được biết và lượng cầu thì tách biệt ra để chúng tôi có thể gộp Y và N thành một tổng cầu cho tích lượng D, tại D thì số lượng của cầu phụ thuộc vào thu nhập và dân số nhưng trên giá đơn vị, có nghĩa là chúng tôi định nghĩa D như sau: K* = D + α1P, α1 < 0. Sư mơ rộng khác của chúng tôi là đưa ra thơi gian rõ ràng bao gồm độ trễ thơi gian trong cung một cách đặc biệt. Làm chắn mặt phẳng và xem sơ qua nhưng ký hiệu, chúng tôi viết lại hàm cung như sau: QSt = β0Pt + β1Pt-1 + β2Pt-2 + … + βnPt-n
Để thuận tiện, giả sư rằng hàm cung của chúng tôi bao gồm: QS = …… Khi đó thay thế biểu thức K* thành biểu thức QD, làm cân bằng cung cầu, và giải thích Pt, như sau: Như chúng ta sẽ thấy dươi đây, độ trễ của cung sẽ cần thiết và đủ để tạo ra sư thay đổi giá nhà ơ, nhưng trọng tâm của bài báo này là việc đầu cơ và đầu cơ thương được nghĩ như là một hiện tượng phá cầu. Chúng tôi đi theo sư thảo luận ơ trên bằng cách giả định rằng nhưng kỳ vọng của nhưng nhà đầu cơ thì có khả năng thích nghi, nghĩa là phụ thuộc vào nhưng biến động giá cả trong thơi gian gần đây. Vì thế, chúng tôi làm tăng phía cầu của mô hình lên để cầu là một hàm mang dấu âm của mức giá (như trươc đây), nhưng hiện tại cầu cũng là một hàm mang dấu dương của nhưng biến động giá cả gần đây. Nghĩa là, chúng tôi sẽ nghiên cứu một mô hình thay thế, tại đó K* = D + α1P + α4dP, α1 < 0, α4 > 0 Bây giơ chúng tôi đã sẵn sàng viết mô hình mô phỏng của chúng tôi ra. D là biến ngoại sinh và trong hầu hết mô phỏng sẽ phụ thuộc vào một cú sốc trươc đây hoặc đang và sẽ tăng lên (như thu nhập và dân số tăng lên trong hầu hết nhưng thị trương nhà ơ). Tích lượng vốn tăng lên bơi số lượng nhà ơ mơi được cung ứng (tức là chúng tôi quên đi sư giảm giá vì tính đơn giản công thức). Vì thế mô hình mô phỏng của chúng tôi có thể được diễn tả như sau: Việc xây dưng mô hình của chúng tôi sẽ tập trung vào 2 tham số lãi suất đặc biệt và sư tác động lẫn nhau của chúng. Sư co giãn giá của cung (βi) và sư co giãn của cầu đối vơi sư thay đổi của giá α4
Những kết quả mô phỏng Để đạt được mục đích mô phỏng, chúng tôi đưa ra nhưng giả định ban đầu trươc. Giá nhà ban đầu ơ thơi điểm t =0 là cố định tại 1, vì thế nhưng thay đổi về biến giá P= 0.0, số lượng nhà ơ cân bằng là 1000 cái. Nhưng giả thiết được đưa ra đầu tiên là chúng ta đặt D = K = K* = 1000 cái. Sau đó chúng tôi tác động vào D để đạt được lượng nhà ơ mong muốn, K*, tăng 20% và đạt sản lượng 1200; trong giả thiết đầu tiên, D còn lại ơ mức trên trong nhưng giai đoạn kế tiếp. Trươc tiên chúng ta đặt độ co giãn của cầu theo giá nhà ơ là α1 tại -0.8, như nhưng bài báo được khảo sát ơ Mayo (1981) và Olsen (1986). Biến số về số lượng được xác định là δ được cho ban đầu ơ mức cân bằng là 0.5. Trong nhưng giả thiết trên, chúng ta nghiên cứu hai giả định khác là độ co giãn của cung (βi), và giả định thứ hai là độ co giãn của cầu đối vơi sư thay đổi của giá , α4. Như đã nói ơ trên, chúng ta bắt đầu vơi nhưng mô hình và giả định đơn giản như: cung của nhưng kiến trúc mơi phụ thuộc vào hai yếu tố là β i, β0 (độ co giãn chéo) và β1 (tại giai đoạn chậm tiến). Trong khi nhưng bài viết về tình hình cung cấp nhà ngày càng gia tăng, cách nghiên cứu tốt nhất của chúng ta là ươc lượng sư thay đổi ngắn hoặc dài của độ co giãn của cung, ít ngươi biết về nhưng kết cấu chậm trễ. Ươc lượng độ co giãn của cung tư nhưng thống kê phức tạp tư zero (trong nhưng thị trương bị giơi hạn chặt chẽ như Hàn Quốc và Malaysia, như mô tả trong Malpezzi và Mayo năm 1997) đến nhưng thống kê tơi con số vô cùng ( trong một thơi gian dài ơ Mỹ, chẳng hạn Muth 1960, Follain 1979, Malpezzi và Maclennan 2001). Green, Malpezzi and Mayo (2000) tìm thấy một cách ươc lượng rộng hơn của độ co giãn, tư dươi 3 đối vơi nhưng khu vưc nội thành như San Francisco, San Jose, Boston, Albany, Boston, New Orleans, Pittsburgh, và Honolulu – đây là nhưng thành phố vùng ven, khu vưc đông đúc và không phát triển. Nhưng khu vưc nội thành khác, độ co giãn của cung được ươc lượng là lơn hơn 10 ví dụ như: Dallas, Atlanta, Phoenix, Charlotte, Columbus, Kansas City, Indianapolis, Tampa-St. Petersburg, Grand Rapids, và Houston. Trong giả thiết ban đầu, chúng ta chỉ đưa ra hai giá trị ơ hai cưc- một là tổng độ co giãn