Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:11

Thêm vào BST

Báo xấu

32
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết trình bày thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang. Kết quả nghiên cứu tại 3 dự án thực hiện trong giai đoạn 2018 - 2021 cho thấy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên được thực hiện đầy đủ theo quy định của pháp luật, thu hút được nhiều người tham gia đấu giá, mức độ chênh lệch trung bình giữa giá khởi điểm với giá trúng đấu giá từ 1,14 đến 2,92 lần.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VIỆT YÊN, TỈNH BẮC GIANG Nguyễn Văn Bài1, Nguyễn Thị Khuy2 1 Trường Đại học Nông - Lâm Bắc Giang 2 Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Tóm tắt Huyện Việt Yên nằm ở phía Tây Nam tỉnh Bắc Giang, có tổng diện tích tự nhiên là 171,01 km2, bao gồm 17 đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc. Những năm gần đây, đáp ứng nhu cầu của người dân về đất ở, huyện Việt Yên đã quy hoạch nhiều khu dân cư để đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương. Giai đoạn 2018 -2021, huyện Việt Yên đã tổ chức 64 phiên đấu giá, 3.770/4.225 lô đã đấu giá thành công, với tổng diện tích đất 1.509.340,2 m2, thu về cho ngân sách địa phương 5.670.060 triệu đồng. Kết quả nghiên cứu tại 3 dự án thực hiện trong giai đoạn 2018 - 2021 cho thấy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên được thực hiện đầy đủ theo quy định của pháp luật, thu hút được nhiều người tham gia đấu giá, mức độ chênh lệch trung bình giữa giá khởi điểm với giá trúng đấu giá từ 1,14 đến 2,92 lần. Từ khóa: Dự án; Đấu giá; Giá đất; Khu dân cư; Quyền sử dụng đất. Abstract Situation of land use rights auction in Viet Yen district, Bac Giang province Viet Yen district is located in the southwest of Bac Giang province, with a total natural area of 171,01 km2, including 17 commune - level administrative units. In recent years, Viet Yen district has planned several residential zones to auction land use rights, helping to raise money for the local budget and addressing people’s needs for residential land. In the period 2018 - 2021, Viet Yen district held 64 auctions of land use rights, 3.770/4.225 lots were successfully auctioned, with a total land area of 1.509.340,2 m2, collected 5.670.060 million VND for a local budget. Research results in 3 projects in the period 2018 - 2021 show that the auction of land use rights in Viet Yen district is fully implemented following the law, attracting many people to participate in the auction. The average difference between the starting price and the winning bid is from 1,14 to 2,92 times. Keywords: Auction; Land price; Land use right; Project; Residential area. 1. Đặt vấn đề Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng [1, 3]. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần khai thác hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách qua các năm, tạo nguồn vốn để phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị và thực hiện thành công chương trình xây dựng nông thôn mới, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp; Góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu sử dụng đất được tiếp cận đất đai. Tuy nhiên trong quá trình tổ chức thực hiện còn có một số khó khăn, vướng mắc từ khâu thiết lập hồ sơ đấu giá đến chuẩn bị các thủ tục thực hiện đấu giá theo quy định, dẫn đến chậm tiến độ một số dự án đầu tư [6]. 142 Hội thảo Quốc gia 2022
Huyện Việt Yên nằm ở phía Tây Nam tỉnh Bắc Giang, có tổng diện tích tự nhiên là 171,01 km , bao gồm 17 đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc (15 xã và 2 thị trấn - thị trấn Bích Động và 2 thị trấn Nếnh). Trên địa bàn huyện có Khu công nghiệp Đình Trám, Vân Trung và Quang Châu, cùng với nhiều Cụm công nghiệp nhỏ và vừa như Tăng Tiến, Việt Tiến, Vân Hà, Hoàng Mai đã được đưa vào sử dụng, thu hút hàng chục nghìn lao động trong tỉnh và các tỉnh lân cận. Đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân về đất ở, huyện Việt Yên đã chủ trương quy hoạch nhiều khu dân cư mới để đấu giá quyền sử dụng đất. Đây cũng là nguồn lực chính nhằm tái đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị và thực hiện các chương trình mục tiêu phát triển. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên đã đạt được kết quả nhất định, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước và đáp ứng được nhu cầu của người tham gia đấu giá. Bên cạch đó công tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc huy động nguồn tài nguyên đất, nguồn tài chính từ đất nhằm góp phần đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương. 2. Phương pháp nghiên cứu 2.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp - Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất của huyện Việt Yên tại Chi cục Thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Việt Yên. - Thu thập tài liệu, số liệu về đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Việt Yên giai đoạn 2018 - 2021; Các số liệu kết quả đấu giá đất tại 3 dự án nghiên cứu tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Phát triển Quỹ đất và Cụm công nghiệp, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và UBND xã, thị trấn nơi có dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Việt Yên. 2.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Căn cứ vào đặc điểm của địa bàn nghiên cứu, thời điểm thực hiện dự án, quy mô của từng dự án, tính hiệu quả và những hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đề tài lựa chọn 03 dự án trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang để nghiên cứu: Dự án khu dân cư Đồng Hòn, thôn Đức Liễn, xã Hồng Thái (sau đây gọi là Dự án 1); Dự án khu dân cư Dộc Đề Dưới, tổ dân phố Tự, thị trấn Bích Động (sau đây gọi là Dự án 2); Dự án khu dân cư thôn Râm, xã Tự Lạn (sau đây gọi là Dự án 3). 2.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp Đề tài thực hiện điều tra 2 nhóm đối tượng gồm người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu và công chức, viên chức liên quan bằng phiếu điều tra soạn sẵn. - Điều tra 80 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu (Dự án 1 và Dự án 2 mỗi dự án 30 phiếu; Dự án 3 là 20 phiếu). Các thông tin điều tra bao gồm: Tính công khai thông tin về đấu giá, hình thức đấu giá, các khoản phí, lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm. - Điều tra 30 cán bộ, công chức, viên chức liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất (Bảng 1). Các thông tin điều tra bao gồm: Hình thức đấu giá và giá khởi điểm. Bảng 1. Số lượng phiếu điều tra cán bộ, công chức, viên chức TT Đơn vị công tác Số phiếu 1 Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Việt Yên 5 2 Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Việt Yên 5 3 Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai huyện Việt Yên 5 Hội thảo Quốc gia 2022 143
Cán bộ, công chức tại các xã, thị trấn có dự án nghiên cứu (cán bộ địa chính - 02 4 12 người; chủ tịch, phó chủ tịch UBND xã, thị trấn) 5 Trung tâm dịch vụ và bán đấu giá tài sản tỉnh Bắc Giang 3 Tổng cộng 30 2.4. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu Được sử dụng để thống kê, xử lý các số liệu về kết quả đấu giá giai đoạn 2018 - 2021 và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang. Các số liệu được tổng hợp, xử lý bằng ứng dụng Microsoft Excel. 2.5. Phương pháp so sánh Được sử dụng để so sánh giá trúng đấu giá và giá đất khởi điểm, so sánh với giá trúng đấu giá với giá đất do Nhà nước quy định để xác định sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá đất trên địa bàn huyện Việt Yên. 3. Kết quả và thảo luận 3.1. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên giai đoạn 2018 - 2021 Giai đoạn 2018 - 2021, huyện Việt Yên đã tổ chức 64 phiên đấu giá quyền sử dụng đất, 3.770 lô đã đấu giá thành công, với tổng diện tích đất 1.509.340,2 m2, thu về cho ngân sách Nhà nước 5.670.060 triệu đồng. Một số dự án đấu giá có vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng đồng bộ nên đã thu hút được sự tham gia của nhiều khách hàng và tỷ lệ chênh lệch mức giá cao so với mức giá khởi điểm như: Dự án khu dân cư Đồng Nội, Yên Ninh tại thị trấn Nếnh đấu giá năm 2021 chênh lệch 124.394 triệu đồng; Dự án khu dân xư Đồng Hòn, xã Hồng Thái đấu giá năm 2020 chênh lệch 39.983 triệu đồng. Ngược lại cũng có một số dự án gần như không có sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với mức giá khởi điểm (như dự án khu dân cư thôn 2, thôn 4, xã Việt Tiến đấu giá năm 2018 chênh lệch 280 triệu đồng) [4]. Năm 2021, diện tích đấu giá quyền sử dụng đất là lớn nhất (823.912,9 m2), cũng là năm đấu giá quyền sử dụng đất sôi động nhất. Tuy nhiên, đây cũng là năm có một số dự án đấu giá tại nhiều phiên không thành công (trong đó có khu dân cư Đồng Vân, Bắc Quang Châu, xã Quang Châu đấu giá 02 phiên; Khu dân cư thôn Thượng Phúc, xã Tăng Tiến phải đấu giá 2 phiên; Khu dân cư thôn 3 và thôn 6 xã Việt Tiến đấu giá 02 phiên) [4]. Số liệu Bảng 2 cho thấy, mức chệnh lệch trung bình giữa giá trúng đấu giá với giá khởi điểm tại các phiên đấu giá quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2018 - 2021 là 38,92 %, trong đó thấp nhất là năm 2019 là 25,43 %, cao nhất năm 2020 mức độ chệnh lệch là 55,15 %. Bảng 2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Việt Yên giai đoạn 2018 - 2021 Diện Diện Diện tích hủy Giá trúng Chênh Số phiên Giá khởi Năm tích đấu giá tích trúng kết quả trúng đấu giá lệch đấu giá điểm (Tr.đ) (m2) đấu giá (m2) đấu giá (m2) (Tr.đ) (%) 2018 11 174.713 173.633 1.080 518.330 691.963 33,50 2019 28 353.424,1 349.803,1 3.621 1.375.721 1.725.524 25,43 2020 8 173.481,2 173.391,2 90 314.400 487.791 55,15 2021 17 823.912,9 812.512,9 11.400 1.952.269 2.764.782 41,62 Cộng 64 1.525.531,2 1.509.340,2 16.191 4.160.720 5.670.060 38,92 (Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2022) 144 Hội thảo Quốc gia 2022
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu 3.2.1. Khái quát về dự án nghiên cứu * Dự án 1: Khu dân cư Đồng Hòn, thôn Đức Liễn, xã Hồng Thái: - Đặc điểm: Giao thông thuận lợi, gần đường Tỉnh lộ 295B, gần các Khu công nghiệp (Khu Công nghiệp Đình Trám; Khu Công nghiệp Việt Hàn). - Quy mô: 75 lô với tổng diện tích 7.876,9 m2. - Thời điểm đấu giá: Đấu giá 02 phiên năm 2020. * Dự án 2: Khu dân cư Dộc Đề Dưới, tổ dân phố Tự, thị trấn Bích Động. - Đặc điểm: Giao thông thông thuận lợi, ở khu vực trung tâm huyện Việt Yên, có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển nhanh. - Quy mô: 95 lô với tổng diện tích 10.333 m2. - Thời điểm đấu giá: Đấu giá 02 phiên năm 2020. * Dự án 3: Khu dân cư thôn Râm, xã Tự Lạn. - Đặc điểm: Trên địa bàn xã, cách xa trung tâm huyện, có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển trung bình, người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp. - Quy mô: 38 lô với tổng diện tích 4.321,5 m2. - Thời điểm đấu giá: Đấu giá 01 phiên năm 2019. Bảng 3. Một số thông tin về các dự án nghiên cứu Tên dự Thời gian Số phiên Diện tích khu Số lô Đơn vị tổ chức đấu giá án thực hiện đấu giá đất đấu giá (m2) đấu giá Dự án 1 Công ty cổ phần đấu giá và đầu tư DHL 2020 02 7.876,9 75 Dự án 2 Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Bắc Giang 2020 02 10.333,0 95 Dự án 3 Công ty TNHH đấu giá Hùng Dương Bắc Giang 2019 01 4.321,5 38 (Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2021) 3.2.2. Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu 3.2.2.1. Khu dân cư Đồng Hòn, thôn Đức Liễn, xã Hồng Thái Đây là khu dân cư được UBND huyện Việt Yên đầu tư cơ sở hạ tầng đầy đủ, cạnh đường Tỉnh lộ 295B đi Lạng Sơn, Bắc Ninh; gần các khu công nghiệp (KCN) lớn của tỉnh (KCN Đình Trám, KCN Vân trung, KCN Việt Hàn); giáp thành phố Bắc Giang. Dự án đã tổ chức đấu giá tại 02 phiên (phiên thứ 1 ngày 18 tháng 7 năm 2020, phiên thứ 2 ngày 15 tháng 8 năm 2020) với tổng số hồ sơ tham gia đấu giá tương ứng là 421 và 328 hồ sơ. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án khu dân cư Đồng Hòn được thể hiện ở Bảng 4. Bảng 4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Đồng Hòn, thôn Đức Liễn, xã Hồng Thái, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang Giá khởi Giá trúng đấu giá Chênh lệch Diện tích/ Phiên đấu giá Số lô điểm (Tr. đồng) (lần) lô (m2) (Tr. đồng) Thấp nhất Cao nhất Thấp nhất Cao nhất 14 102 561 1009,80 1245,40 1,80 2,22 02 105,4 579 1042,20 1065,90 1,80 1,84 Phiên thứ 1 02 109,4 656 1.065,90 1.462,80 1,62 2,23 18 110,5 607 1.062,20 1.335,40 1,75 2,20 Hội thảo Quốc gia 2022 145
Giá khởi Giá trúng đấu giá Chênh lệch Diện tích/ Phiên đấu giá Số lô điểm (Tr. đồng) (lần) lô (m2) (Tr. đồng) Thấp nhất Cao nhất Thấp nhất Cao nhất 34 102 714 1.249,50 1.592,20 1,75 2,23 01 99,2 992 2.093,10 2,11 Phiên thứ 2 01 99,3 695,1 1.362,40 1,96 01 99,4 695,8 1.530,00 2,20 01 99,8 698,6 1.334,30 1,91 (Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2021) Kết quả sau 2 phiên 75 lô đất đã đấu giá thành công, 51 người trúng đấu giá. Tổng số tiền thu được về ngân sách Nhà nước là 95.093,42 triệu đồng, cao hơn mức giá khởi điểm là 45.771,92 triệu đồng. Số liệu Bảng 4 cho thấy mức chệnh lệch trung bình giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm đạt 1,93 lần, mức độ chênh lệch cao nhất là 2,23 lần và mức độ chênh lệch thấp nhất là 1,62 lần. Lô được đấu giá cao nhất với giá 2.093 triệu đồng (giá khởi điểm là 992 triệu đồng, lô 02 mặt tiền), lô đấu giá thấp nhất với giá 1.042,2 triệu đồng (giá khởi điểm là 579 triệu đồng, ở vị trí làn 2 và “đường đâm”). So với giá theo bảng giá của tỉnh là 1,5 triệu VND/m2 và 950.000 VND/m2. Kết quả so sánh giữa giá trúng đấu giá tại dự án cao hơn so với đơn giá Nhà nước quy định từ 4,6 đến 11,8 lần, mức độ chênh lệch trung bình là 7,8 lần. 3.2.2.2. Khu dân cư Dộc Đề Dưới, tổ dân phố Tự, thị trấn Bích Động Khu dân cư Dộc Đề Dưới, tổ dân phố Tự được quy hoạch thành nhiều làn ở các vị trí khác nhau, là dự án có giá khởi điểm đa dạng (nhiều mức giá khác nhau), khu đất được đầu tư cơ sở hạ tầng cơ bản đồng bộ với hệ thống điện chiếu sáng, hệ thống thôn tin liên lạc đều được hạ ngầm, cũng vì lý do đó mà giá trúng đấu giá khá cao so với giá khởi điểm. Sau 02 phiên, dự án đã đấu giá thành công với 95 lô đất, 56 người trúng đấu giá. Tổng số tiền thu được về ngân sách Nhà nước là 119.809 triệu đồng. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án khu dân cư Dộc Đề Dưới được cụ thể: Bảng 5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Dộc Đề Dưới, thị trấn Bích Động, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang Giá khởi điểm Giá trúng đấu giá Chênh lệch (lần) Số Diện tích/ (triệu đồng) (triệu đồng) Phiên đấu giá lượng lô lô (m2) Thấp Thấp Thấp Cao Cao nhất Cao nhất nhất nhất nhất nhất 39 108 648 1.134 738 2.288 1,14 2,02 02 103 618 721 1.368 1.468 2,04 2,21 02 94,9 569,4 664,3 1.180 1.568 2,07 2,36 08 109 654 763 1.168 1.342 1,76 1,79 04 113,4 793,8 1.336 1.380 1,68 1,74 Phiên thứ 1 02 109,2 764,4 1.568 1.808,3 2,05 2,37 01 130 910 1.870,5 2,06 01 126 882 1.470,5 1,67 01 110,1 660,6 1.385,6 2,10 01 147,4 958,1 1.388,8 1,45 146 Hội thảo Quốc gia 2022
Giá khởi điểm Giá trúng đấu giá Chênh lệch (lần) Số Diện tích/ (triệu đồng) (triệu đồng) Phiên đấu giá lượng lô lô (m2) Thấp Thấp Thấp Cao Cao nhất Cao nhất nhất nhất nhất nhất 23 108 702 1.340 1.228 2.389,5 1,75 1,78 02 102 714 2.028 2.086 2,84 2,92 01 102,1 1.336,7 1.868,9 1,40 01 127,3 1.336,7 2.417,9 1,81 Phiên thứ 2 01 156,9 1.019,9 1.904 1,87 01 103,8 1.089,9 1.555 1,43 01 106,8 1.121,4 1.590,9 1,42 01 94,3 990,2 1.486,9 1,50 01 81,3 853,7 1.351 1,58 (Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2021) Qua bảng số liệu trên cho thấy, tổng số tiền thu được cho Nhà nước là 109.809 triệu đồng, tổng số tiền vượt giá khởi điểm lên tới 41.911 triệu đồng. Giá trúng đấu giá của các lô đất cơ bản cao, lô được đấu giá cao nhất với giá trúng đấu giá là 2.417,9 triệu đồng, chênh 1,81 lần so với giá khởi điểm; lô đấu giá thấp nhất với giá 738 triệu đồng, chênh 1,14 lần so với giá khởi điểm. Mức chênh lệch trung bình giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm là 1,8 lần, dao động từ 1,14 lần đến 2,92 lần. Giá trúng đấu giá tại khu dân cư Dộc Đề Dưới cao hơn so với giá Nhà nước quy định trung bình là 2,8 lần, trong đó mức chênh lệch thấp nhất là 1,4 lần, cao nhất là 4,5 lần. 3.2.2.3. Khu dân cư thôn Râm, xã Tự Lạn Khu dân cư thôn Râm, xã Tự Lạn nằm trên trục đường từ Quốc lộ 37 đi vào thôn Đồng Niên. Khu đất bao gồm 38 lô được quy hoạch dọc trục đường bê tông nhựa liên xã, vị trí giáp với khu dân cư cũ, có không gian thoáng đãng. Khu đất được san lấp mặt bằng và xây dựng hệ thống mương thoát nước đầy đủ. Tuy nhiên, so với 2 dự án trên thì dự án khu dân cư thôn Râm, xã Tự Lạn có giá khởi điểm thấp nhất, khách hàng đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu là người địa phương, giá trúng đấu giá chênh lệch không nhiều so với giá khởi điểm, tiền thu nộp ngân sách Nhà nước không cao. Dự án đã tổ chức đấu giá 01 phiên ngày 5 tháng 5 năm 2019, với tổng số hồ sơ tham gia đấu giá là 56 hồ sơ. Kết quả đấu giá 38 lô đất thành công với 29 người trúng đấu giá, tổng số tiền thu được về ngân sách Nhà nước là 11.539 triệu đồng. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án được thể hiện ở Bảng 6. Bảng 6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư thôn Râm, xã Tự Lạn Giá khởi điểm Giá trúng đấu giá (triệu Số lượng Diện tích/lô Chênh lệch (lần) TT (triệu đồng) đồng) lô (m2) Cao nhất Thấp nhất Cao nhất Thấp nhất Cao nhất 1 33 110 275 286 450 1,04 1,64 2 04 121 302 308 415 1,04 1,37 3 01 207,5 518 538 1,04 (Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Việt Yên, 2021) Số liệu Bảng 6 cho thấy, giá trúng đấu giá của các lô không biến động nhiều so với giá khởi điểm, lô có giá trúng đấu giá cao nhất là 450 triệu đồng, chênh 1,64 lần so với giá khởi điểm; Lô có giá trúng đấu giá thấp nhất là 286 triệu đồng, chênh 1,04 lần so với giá khởi điểm. Giá trúng Hội thảo Quốc gia 2022 147
đấu giá tại dự án cao hơn so với giá Nhà nước quy định trung bình là 3,1 lần, trong đó thấp nhất là 2,7 lần, cao nhất là 4,5 lần. 3.2.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu 3.2.3.1. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất Kết quả đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu như sau: Bảng 7. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu Dự án 1 Dự án 2 Dự án 3 Tổng TT Chỉ tiêu Tỷ lệ (%) (Phiếu) (Phiếu) (Phiếu) (Phiếu) Công khai thông tin về đấu giá 30 30 20 80 100 1 Niêm yết công khai 30 30 20 80 100 Không niêm yết - - - - - Hình thức đấu giá đang áp dụng 30 30 20 80 100 2 Phù hợp 30 28 19 77 96,25 Không phù hợp - 2 1 3 3,75 Phí đấu giá 30 30 20 80 100 Cao 1 2 1 4 5 3 Phù hợp 29 28 19 76 95 Thấp - - - - - Khoản tiền đặt trước 30 30 20 80 100 4 Cao 4 4 2 10 12,50 Phù hợp 26 26 18 70 87,50 Giá khởi điểm 30 30 20 80 100 Cao 22 20 12 54 67,50 5 Phù hợp 8 10 8 26 32,50 Thấp - - - - - (Nguồn: Tổng hợp kết quả điều tra, 2022) - Về tính công khai thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất: Kết quả điều tra cho thấy 100 % số người trúng đấu giá cho rằng việc niêm yết công khai thông tin về thửa đất đấu giá đã được thực hiện đầy đủ và phù hợp. Thông tin về dự án được niêm yết công khai tại trụ sở của tổ chức được giao thực hiện đấu giá, Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện, UBND cấp xã nơi có đất đấu giá, nhà văn hóa thôn, xóm tại khu vực có đất đấu giá, đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. - Về hình thức đấu giá đang được áp dụng tại huyện Việt Yên là bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng và được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Tổ chức đấu giá rộng rãi cho cả khu đất công khai cho đến khi xác định được người trúng đấu giá. Kết quả điều tra cho thấy có 96,25 % người trúng đấu giá chọn hình thức bằng cách bỏ phiếu kín; Có 3,75 % người trúng đấu giá chọn hình thức và đấu giá trực tiếp bằng lời nói trả giá từng lô. - Đánh giá của người trúng đấu giá về phí đấu giá, khoản tiền đặt trước và giá khởi điểm tại các dự án nghiên cứu cho thấy, có 5 % người trúng đấu giá cho rằng phí tham gia đấu giá cao, 95 % người trúng đấu giá cho rằng phí đấu giá là phù hợp. 148 Hội thảo Quốc gia 2022
3.2.3.2. Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất Kết quả tổng hợp ý kiến đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu được thể hiện qua Bảng 8 cho thấy, có 100 % số ý kiến của cán bộ đều đánh giá là hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đang áp dụng trên địa bàn huyện là phù hợp; Về giá khởi điểm: 47,7 % số ý kiến đánh giá của cán bộ cho rằng giá khởi điểm là cao và 52,3 % ý kiến cho rằng giá khởi điểm của các dự án là phù hợp. Bảng 8. Tổng hợp ý kiến đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu Dự án 1 Dự án 2 Dự án 3 Tổng TT Nội dung đánh giá Tỷ lệ (%) (Phiếu) (Phiếu) (Phiếu) (Phiếu) Hình thức đấu giá đang áp dụng 30 30 30 90 100 1 Phù hợp 30 30 30 90 100 Không phù hợp - - - - - Giá khởi điểm 30 30 30 90 100 2 Cao 17 14 12 43 47,70 Phù hợp 13 16 18 47 52,30 Thấp - - - - - (Nguồn: Tổng hợp kết quả điều tra, 2022) 3.2.4. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu 3.2.4.1. Thuận lợi - Sự quan tâm chỉ đạo của các cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản có nhiều chuyển biến tích cực. - Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án đạt được hiệu quả kinh tế - xã hội nhất định, góp phần khai thác hợp lý quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo nền tảng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. - Các tổ chức đấu giá được lựa chọn tổ chức các cuộc đấu giá trên địa bàn huyện Việt Yên đều là những tổ chức có năng lực, nắm chắc các quy định pháp luật về đấu giá tài sản, cơ bản các đơn vị này đã bám sát và thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Luật Đấu giá tài sản và Quyết định số 13/2018/QĐ-UBND, góp phần vào việc bảo đảm an toàn pháp lý trong việc xử lý tài sản; Phòng ngừa tranh chấp, vi phạm pháp luật trong hoạt động đấu giá. - Sau khi đấu giá, cơ sở hạ tầng tại khu vực đấu giá được xây dựng tốt hơn so với trước, đời sống của các hộ gia đình được nâng lên. 3.2.4.2. Tồn tại, hạn chế * Tồn tại trong công tác tổ chức: - Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá có quá nhiều khâu, bước; Từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá đã mất rất nhiều thời gian. - Hình thức đấu giá bằng cách bỏ phiếu kín một lần được áp dụng trên địa bàn có ưu điểm là người tham gia không bị áp lực họ được bình tĩnh suy nghĩ trả giá và có đông người tham gia. Tuy nhiên, khi các cuộc đấu giá có ít người tham gia (số hồ sơ bằng hoặc ít hơn số lô đất) thì rất dễ có sự thỏa thuận, thông đồng giữa những người tham gia đấu giá. - Quá trình đấu giá một số dự án xảy ra hiện tượng mất an ninh trật tự, vi phạm trong việc gia hạn nộp tiền, hủy kết quả trúng đấu giá, tình trạng “bỏ cọc”, hiện tượng “cò mồi” đẩy giá làm nhiễu loạn thị trường bất động sản. Hội thảo Quốc gia 2022 149
- Công tác phối hợp trong giám sát các cuộc đấu giá có lúc chưa được tốt, công tác thanh tra, kiểm tra còn chưa được thường xuyên, việc xử lý vi phạm trong đấu giá tính răn đe chưa cao. - Quy định về việc xác định phiếu đấu giá hợp lệ, phiếu không hợp lệ trong quy chế đấu giá của mỗi tổ chức đấu giá khác nhau lại khác nhau dẫn đến tình trạng thắc mắc, so sánh của người tham gia đấu giá. * Tồn tại về các loại phí và giá khởi điểm: - Phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước có một số người đánh giá là cao và điều đó cũng có tác động làm giảm số người đăng ký hồ sơ tham gia đấu giá. - Một số vị trí của các dự án xác định giá khởi điểm chưa phù hợp (phải xác định lại giá khởi điểm thấp hơn giá khởi điểm đã xác định lần đầu để tiếp tục tổ chức đấu giá), điều này ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án. - Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất thật sự thành công thì sau đó sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất. - Thời gian phải nộp tiền kể từ khi trúng đấu giá rất dài (khoảng 45 đến 50 ngày) ảnh hưởng đến tiến độ thu tiền sử dụng đất, một số nhà đầu tư đất lấy đủ các lý do để xin gia hạn, khi được gia hạn xong lại không nộp. 3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên 3.3.1. Giải pháp về cơ chế, chính sách Xây dựng quy chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan chặt chẽ hơn nữa để công tác từ khi triển khai dự án đến khi đấu giá được diễn ra nhanh nhất và nhằm rút ngắn thời gian làm các thủ tục liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, hạn chế việc người trúng đấu giá đi lại nhiều lần. Có chính sách và quy định để người dân sau trúng đấu giá đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng đúng mục đích và đúng thời gian quy định. Áp dụng linh hoạt các hình thức đấu giá giúp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế việc thông đồng dìm giá, kết quả đấu giá khách quan hơn. Chú trọng tới công tác quy hoạch sử dụng đất, đây được coi là điều kiện tiên quyết để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Việc quy hoạch các khu đất đưa ra đấu giá phải mang tầm nhìn dài hạn, tránh tình trạng điều chỉnh quy hoạch trong quá trình triển khai như trong một số dự án hiện nay. Có cơ chế sử dụng các nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch và hiệu quả để tạo lòng tin đối với người tham gia đấu giá, góp phần thúc đẩy công tác đấu giá quyền sử dụng đất phát triển. Xem xét điều chỉnh mức giá khởi điểm và khoản tiền đặt trước đối với từng dự án, từng lô đất cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương nhằm khuyến khích người dân tham gia đấu giá. 3.3.2. Giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất Thực hiện tốt công tác thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá để người dân nắm bắt sớm về quy hoạch, kế hoạch đấu giá. Quan tâm vấn đề bảo mật thông tin của người đăng ký tham gia đấu giá; Với các khu đất có giá trị nên áp dụng mức tiền đặt trước với tỷ lệ cao nhất được phép; Tại nơi diễn ra cuộc đấu giá, 150 Hội thảo Quốc gia 2022
phải đảm bảo chỗ ngồi cho các thành phần tham gia đúng vị trí quy định theo đúng thứ tự, không được đổi chỗ, không được đi lại lộn xộn, bàn tán hoặc thảo luận để dàn xếp mức giá, chỉ được đi ra ngoài phòng đấu giá khi được sự đồng ý của Ban tổ chức. Bố trí lực lượng đảm bảo an ninh trật tự tại các cuộc đấu giá để tránh tình trạng đe dọa đấu giá viên hoặc người tham gia đấu giá gây ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của các đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá và tạo dư luận không tốt trong xã hội. 3.3.3. Giải pháp về kỹ thuật Công tác xây dựng dự án, đo đạc khảo sát và xây dựng quy hoạch chi tiết tại các khu dân cư đấu giá cần chú trọng công tác khảo sát thực tế để xây dựng phương án đo đạc chuẩn xác, phân lô hợp lý. Quan tâm đến việc đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội một cách đồng bộ, có liên kết đối với các khu vực xung quanh để nâng cao giá trị của khu đất đấu giá, thuận lợi cho khách hàng trúng đấu giá muốn đưa đất vào sử dụng sớm. Xây dựng dự án phải được khảo sát, điều tra và xác định, đánh giá được nhu cầu sử dụng đất của khu vực đó để có phương án quy hoạch, thu hút người tham gia đấu giá. Nâng cao hiệu quả của công tác xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. 3.3.4. Giải pháp về nguồn nhân lực Quan tâm đào tạo nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn, kỹ năng nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp về lĩnh vực định giá cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất, thẩm định giá đất và đấu giá đất đáp ứng nhu cầu của công tác này trong thời gian tới. Chú trọng vấn đề về thái độ phục vụ, xử lý công việc, giải đáp những thắc mắc của khách hàng của cán bộ thuộc các cơ quan, đơn vị có liên quan trong quá trình tổ chức đấu giá tạo được sự thân thiện với khách hàng. 4. Kết luận Huyện Việt Yên nằm ở phía Tây Nam tỉnh Bắc Giang, có tổng diện tích tự nhiên là 171,01 km , bao gồm 17 đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc (15 xã và 2 thị trấn). Huyện có vị trí địa lý 2 thuận lợi, giáp thành phố Bắc Giang và thành phố Bắc Ninh, có nhiều khu công nghiệp trên địa bàn, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển. Giai đoạn 2018 - 2021, huyện Việt Yên đã tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất được 64 phiên với tổng diện tích 1.509.340,2 m2, thu về cho ngân sách Nhà nước 5.670.060 triệu đồng. Tổng số tiền thu được qua các cuộc đấu giá vượt mức giá khởi điểm là 1.659.047 triệu đồng. Số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất nộp 100 % vào ngân sách Nhà nước, sau khi trừ đi chi phí cho giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng được phân bổ vào nguồn ngân sách của các cấp và được sử dụng để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu cho thấy: Tổng số hồ sơ gia đấu giá Dự án 1 là 742 hồ sơ, 51 người trúng đấu giá; Dự án 2 tổng số hồ sơ tham gia đấu giá là 556 hồ sơ, 56 người trúng đấu giá; Dự án 3 số hồ sơ tham gia đấu giá là 56 hồ sơ, 29 người trúng đấu giá. Cả 3 dự án giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đều vượt cao hơn so với giá khởi điểm, mức độ chênh lệch trung bình giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá tương ứng với mỗi dự án là 1,93 lần (Dự án 1); 1,8 lần (Dự án 2) và 1,3 lần (Dự án 3). Kết quả điều tra ý kiến của người tham gia đấu giá và cán bộ thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy: 100 % người trúng đấu giá cho rằng thông tin về dự án công khai minh Hội thảo Quốc gia 2022 151
bạch; 67,50 % người trúng đấu giá cho rằng việc xác định giá khởi điểm là cao; 96,25 % cho rằng phí đấu giá là phù hợp; 77,50 % cho rằng khoản tiền đặt trước là phù hợp. Điều tra cán bộ tham gia đấu giá 47,7 % cho rằng giá khởi điểm cao. Để khắc phục những tồn tài, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tới, huyện Việt Yên cần thực hiện đồng bộ một số nhóm giải pháp: Giải pháp về cơ chế, chính sách; Giải pháp về tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; Giải pháp về kỹ thuật; Giải pháp về nguồn nhân lực. TÀI LIỆU THAM KHẢO [1]. Nguyễn Đình Bồng (2005). Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước. [2]. Chính phủ (2017). Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản. [3]. Trần Tiến Hải (2015). Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay. Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh. [4]. Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Việt Yên (2022). Báo cáo kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2018 - 2021. [5]. UBND tỉnh Bắc Giang (2018). Quyết định số 13/2018/QĐ-UBND ngày 07 tháng 6 năm 2018 của UBND tỉnh Bắc Giang ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. [6]. Bùi Duy Việt (2015). Đánh giá thực trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội. BBT nhận bài: 29/9/2022; Chấp nhận đăng: 31/10/2022 152 Hội thảo Quốc gia 2022