BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA-VŨNG TÀU
-------------------------
NGUYỄN THI ̣ LINH CHÂU
NHỮ NG YẾ U TỐ Ả NH HƯỞ NG ĐẾ N QUYẾ T ĐI ̣NH MUA NHÀ Ở CHUNG CƯ CỦ A KHÁ CH HÀ NG TẠI THÀ NH PHỐ NHA TRANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh
Mã số ngành: 8340101 Mã số sinh viên: 18110120
NGƯỜ I HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Nguyễn Quang Vinh
Bà Rịa-Vũng Tàu, tháng 3 năm 2021
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn đối với TS. Nguyễn Quang Vinh đã tận
tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Thầy không
những đã hướng dẫn tôi về kiến thức và phương pháp luận khoa học mà cò n giú p
tôi học hỏi được thái độ làm việc nghiêm túc.
Tôi xin chân thành cảm ơn Khoa Quản trị kinh doanh và Viện Đào tạo quốc
tế và Sau đại học – Trườ ng Đa ̣i ho ̣c Bà Ri ̣a–Vũng Tàu đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi
trong quá trình học tập và thực hiện luận văn. Tôi cũng xin cảm ơn tất cả đồng
nghiệp, bạn bè và người thân đã động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình tìm kiếm tài
liệu để bổ sung kiến thức trong quá trình thực hiện luận văn.
Trong quá trình thực hiện, mặc dù đã cố gắng hoàn thiện luận văn một cách
tốt nhất, trao đổi và tiếp thu ý kiến đóng góp của quý Thầy, Cô và đồng nghiệp;
tham khảo nhiều tài liệu song cũng không thể tránh khỏi sai sót. Rất mong nhận
được sự đồng cảm từ mọi người.
Xin chân thành cảm ơn!
Người thực hiện luận văn
Nguyễn Thi ̣ Linh Châu
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Kết quả và các số liệu nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa được công bố
trong bất kỳ công trình nào khác. Các thông tin và tài liệu trình bày trong luận văn
có ghi rõ nguồn gốc trích dẫn.
Thành phố Nha Trang, ngày 22 tháng 03 năm 2021
Tác giả luận văn
Nguyễn Thi ̣ Linh Châu
-i-
TÓM TẮT
Nghiên cứu “Những yếu tố ảnh hưở ng đến quyết định mua nhà ở chung cư của
khá ch hà ng tại thà nh phố Nha Trang” được thực hiện nhằm xác định các yếu tố ảnh
hưở ng đến quyết định mua nhà ở chung cư từ đó đánh giá mức độ quan trọng của
các yếu tố đến quyết định mua củ a khách hàng ta ̣i thành phố Nha Trang. Căn cứ vào
cơ sở lý thuyết và kết quả các nghiên cứu có liên quan, nghiên cứu đề xuất mô hình
lý thuyết với 5 giả thuyết đo lường quyết định mua nhà ở chung cư củ a khách hàng
ta ̣i thành phố Nha Trang (từ H1 đến H5).
Nghiên cứu sử dụng thang đo Likert 5 mức độ gồm có 6 thang đo lý thuyết
với 30 biến quan sát (18 biến độc lập và 03 biến phụ thuộc), cụ thể là: thang đo
Đặc điểm (5 biến quan sát); thang đo Tài chính (3 biến quan sát); Thang đo Vi ̣ trí (3 biến quan sát); thang đo Môi trườ ng xung quanh (4 biến quan sát); thang đo Tín ngưỡng (3 biến quan sát); thang đo Quyết định mua nhà (3 biến quan sát). Dữ liệu
thu thập được làm sạch và phân tích bằng phần mềm SPSS với một số phương pháp
phân tích: Thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số
Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy.
Kết quả nghiên cứu đã đạt được mục tiêu đề ra, cụ thể là: Xác định và đo
lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác đô ̣ng đến quyết định chọn nhà ở chung
cư của khách hàng, qua đó đề xuất một số kiến nghị rút ra từ kết quả nghiên cứu nhằ m giú p các doanh nghiê ̣p kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở cải thiê ̣n chiến lươ ̣c kinh doanh củ a mình để đáp ứ ng tố t hơn nữa nhu cầu củ a khách hàng và nâng cao hiê ̣u quả kinh doanh, gia tăng lơ ̣i nhuâ ̣n. Cụ thế, kết quả phân tích cho thấy cả 5 yếu
tố trong mô hình nghiên cứu đề xuất giả thuyết ảnh hưởng đến quyết định mua nhà
của khách hàng tại thành phố Nha Trang đều gây ảnh hưởng cù ng chiều tới quyết
định mua nhà của khách hàng với mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định
mua nhà lần lượt là Vị trí nhà (0,279), Đă ̣c điểm (0,275), Tài chính (0,210), Môi trườ ng xung quanh (0,165) và Tín ngưỡng (0,144).
-ii-
MỤC LỤC
MỤC LỤC .............................................................................................................. ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................... v
DANH MỤC HÌNH VẼ ......................................................................................... vi
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU...................................................................................... 1
1.1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu ............................................................. 1
1.1.1. Xuất phát từ vấn đề thực tiễn ................................................................... 1
1.1.2. Khoảng trống lý thuyết trong nghiên cứu liên quan ................................. 3
1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu ...................................................... 4
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................ 4
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu.................................................................................. 5
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 5
1.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 6
1.4.1. Phương pháp nghiên cứu định tính .......................................................... 6
1.4.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng ....................................................... 6
1.4.2.1. Nghiên cứu định lượng sơ bộ ......................................................... 6
1.4.2.2. Nghiên cứu định lượng chính thức ................................................. 7
1.5. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ........................................................................... 7
1.5.1 Đóng góp về mặt thực tiễn....................................................................... 7
1.5.2 Đóng góp về mặt lý thuyết ....................................................................... 7
1.6. Kết cấu của đề tài ............................................................................................. 8
Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨ U ........................... 9
2.1. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng .................................................................... 9
2.2. Một số khái niệm và định nghĩa trong nghiên cứu ........................................... 12
2.2.1. Khái niệm về chung cư, căn hộ .............................................................. 12
2.2.2. Khái niệm về Hành vi ............................................................................ 13
2.2.3. Khái niệm về Quyết định ....................................................................... 13
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ ................................. 13
2.3. Lược khảo các nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước ............................... 14
-iii-
2.3.1 Nghiên cứ u trong nướ c ........................................................................... 14
2.3.2. Các nghiên cứ u ngoài nướ c ................................................................... 16
2.4. Các giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu .......................................... 19
2.4.1. Tóm tắ t các giả thuyết ........................................................................... 19
2.4.2. Mô hình nghiên cứu .............................................................................. 20
2.4.2.1. Mối quan hệ giữa đặc điểm nhà và quyết định mua chung cư ....... 20
2.4.2.2. Mố i quan hê ̣ giữa tình hình tài chính và quyết định mua chung cư21
2.4.2.3. Mố i quan hê ̣ giữa vi ̣ trí nhà và quyết định mua chung cư ............. 22 2.4.2.4. Mố i quan hê ̣ giữa môi trườ ng xung quanh và quyết định mua chung
cư ............................................................................................................. 23
Chương 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................ 25
3.1. Quy trình nghiên cứu ...................................................................................... 25
3.1.1. Nghiên cứu sơ bộ .................................................................................. 25
3.1.2. Nghiên cứu chính thức .......................................................................... 25
3.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 27
3.2.1. Nghiên cứu định tính ............................................................................. 27
3.2.1.1. Phương pháp tiến hành nghiên cứu định tính ................................ 27
3.2.1.2. Kết quả nghiên cứu định tính ....................................................... 27
3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng ..................................................... 31
3.2.2.1. Phương pháp chọn mẫu ................................................................ 31
3.2.2.2. Phương pháp thu thập dữ liệu ....................................................... 31
3.2.2.3. Tiêu chí chọn mẫu ........................................................................ 32
3.2.2.4. Phương pháp xử lý dữ liệu phân tích ............................................ 32
3.3. Mẫu nghiên cứu chính thứ c............................................................................. 33
3.4. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ ............................................................. 34
3.4.1. Kết quả kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha .................................... 34
3.4.2. Phân tích yếu tố khám phá EFA ............................................................ 35
3.4.2.1. Phân tích EFA cho các biến độc lập ............................................. 35
3.4.2.2. Phân tích EFA cho biến phụ thuộc ............................................... 37
-iv-
Chương 4: KẾ T QUẢ PHÂN TÍCH DỮ LIỆU ...................................................... 39
4.1. Đặc điểm mẫu nghiên cứu .............................................................................. 39
4.2. Phân tích độ tin cậy của thang đo .................................................................... 40
4.3. Phân tích nhân tố khám phá EFA .................................................................... 42
4.3.1. Phân tích EFA cho các biến độc lập....................................................... 42
4.3.2. Phân tích EFA cho biến phụ thuộc ......................................................... 44
4.4. Phân tích tương quan giữa các biến ................................................................. 45
4.5.Kiểm định mô hình hồi quy bội ....................................................................... 46
4.5.1. Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình ............................................... 46
4.5.2. Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến ..................................................... 47
4.5.3. Kiểm định hiện tượng tự tương quan ..................................................... 47
4.5.4. Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi ............................................ 47
4.5.5. Kiểm định tính phân phối chuẩn của phần dư ........................................ 48
4.6. Kiểm định giả thuyết nghiên cứu .................................................................... 49
4.7. Thảo luận kết quả nghiên cứu ......................................................................... 51
Chương 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ .................................................. 54
5.1. Kết luận .......................................................................................................... 54
5.2. Hàm ý quản trị ................................................................................................ 55
5.2.1. Cải thiện yếu tố vi ̣ trí nhà ...................................................................... 55 5.2.2. Cải thiện yếu tố đă ̣c điểm nhà ................................................................ 56 5.2.3 Cải thiện yếu tố Tài chính....................................................................... 57 5.2.4 Cải thiê ̣n yếu tố Môi trườ ng xung quanh ................................................ 58 5.2.5 Cải thiê ̣n yếu tố Tín ngưỡng ................................................................... 59 5.3. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo .......................................................... 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 61
PHỤ LỤC 1: Câu hỏi thảo luận phỏng vấn ............................................................ 64
PHỤ LỤC 2: Kết quả nghiên cứu định tính sơ bộ .................................................. 67
PHỤ LỤC 3: Bảng câu hỏi khảo sát chính thức ..................................................... 68 PHỤ LỤC 4: KẾ T QUẢ XỬ LÝ DỮ LIỆU ............................................................. 71
-v-
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. Dân số Nha Trang phân theo khu vực giai đoa ̣n 2016-2019 ..................... 1
Bảng 1.2. Diê ̣n tích sàn xây dựng hoàn thành phân theo loa ̣i nhà 2016-2019 ........... 2 Bảng 2.1: Đặc điểm về hành vi người tiêu dùng theo Philip Kotler 2009 ............... 10
Bảng 2.2: Tóm tắt một số nghiên cứu liên quan trước đây ..................................... 18
Bảng 3.1. Tiến độ thực hiện đề tài nghiên cứu ....................................................... 26
Bảng 3.2: Thang đo yếu tố Đặc điểm căn hộ ......................................................... 29
Bảng 3.3: Thang đo yếu tố Tài chính ..................................................................... 30
Bảng 3.4: Thang đo yếu tố Vị trí ............................................................................ 30
Bảng 3.5: Thang đo yếu tố Môi trường xung quanh ............................................... 30
Bảng 3.6: Thang đo yếu tố Tín ngưỡng .................................................................. 31
Bảng 3.7: Thang đo yếu tố Quyết định mua nhà .................................................... 31
Bảng 3.8. Kiểm định sơ bộ độ tin cậy các thang đo................................................ 34
Bảng 3.9 Kết quả EFA của thang đo các yếu tố ảnh hưở ng .................................... 36
Bảng 3.10. Kết quả EFA của thang đo “Quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư”. ............ 37
Bảng 4.1. Đặc điểm mẫu khảo sát .......................................................................... 39
Bảng 4.2. Kiểm định độ tin cậy các thang đo các yếu tố ảnh hưở ng ....................... 40
Bảng 4.3 Kết quả EFA của các thang đo về các yếu tố ảnh hưở ng ......................... 43
Bảng 4.4. Kết quả EFA của thang đo quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư ................... 44
Bảng 4.5. Kết quả tương quan giữa các biến trong mô hình đề xuất (N=200) ........ 45 Bảng 4.6. Bảng tó m tắ t mô hình ............................................................................ 46 Bảng 4.7. Bảng phân tích ANOVA ........................................................................ 46 Bảng 4.8. Bảng kết quả phân tích hồ i quy .............................................................. 47
Bảng 4.9. Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu ............................................... 50
Bảng 5.1. Thống kê mô tả yếu tố Vi ̣ trí .................................................................. 56 Bảng 5.2. Thống kê mô tả yếu tố Đă ̣c điểm ........................................................... 57
Bảng 5.3. Thống kê mô tả yếu tố Tài chính ........................................................... 58 Bảng 5.4. Thống kê mô tả yếu tố môi trườ ng xung quanh ...................................... 58
-vi-
Bảng 5.5. Thống kê mô tả yếu tố tín ngưỡng ......................................................... 59 DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Các bước thông qua quyết định mua sản phẩm củ a ngườ i tiêu dù ng ...... 11
Hình 2.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất .................................................................. 24
Hình 3.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu của đề tài ............................................... 26
Hình 4.1. Đồ thị phân tán Scatterplot ..................................................................... 48 Hình 4.2. Biểu đồ tần số Histogram ....................................................................... 48 Hình 4.3. Biểu đồ Normal P-P ............................................................................... 49
-1-
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
Chương 1 giới thiệu cơ sở nền tảng của vấn đề nghiên cứu liên quan đến luận
văn. Bố cục trình bày của chương 1 bao gồm: (1) Sự cần thiết của vấn đề nghiên
cứu, (2) Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu, (3) Phương pháp nghiên cứu,
(4) Đối tượng và phạm vi nghiên cứu; (5) Ý nghĩa, đóng góp mới của kết quả
nghiên cứu và (6) Kết cấu của luâ ̣n văn.
1.1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Xuất phát từ vấn đề thực tiễn
Đố i vớ i con ngườ i, nơi ăn chố n ở là mô ̣t nhu cầu cấp thiết, có thể nó i “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Xã hô ̣i ngày mô ̣t phát triển, nhu cầu này lại càng trở nên cấp
thiết hơn nữa khi dân số tăng nhanh, đặc biệt là ở những khu vực đông dân cư và có
kinh tế phát triển ta ̣i các thành phố lớ n như thành phố Nha Trang. Số liê ̣u thống kê
về dân số thành phố Nha Trang phân theo khu vực giai đoa ̣n 2016 -2019 như sau:
Bảng 1.1. Dân số Nha Trang phân theo khu vực giai đoa ̣n 2016-2019
Năm
% tăng/giảm
Khu vực
2016
2017
2018
2019
2017
2018
2019
267.043
272.164
277.566
286.074
101,92
101,98
103,07
Thành thi ̣
Nông thôn
144.057
143.300
141.588
136.819
99,47
98,81
96,63
Tổ ng
411.100
415.464
419.154
422.893
101,06
100,89
100,89
(Đơn vị tính: Người)
(Nguồn: Niên giá m Thố ng kê Khánh Hò a, 2019)
Số liê ̣u thố ng kê Bảng 1.1 cho thấy dân số thành phố Nha Trang tăng xấ p xỉ
1% qua các năm. Tuy nhiên dân số ta ̣i khu vực nông thôn la ̣i giả m qua các năm
2017, 2018, 2019 lần lươ ̣t là 0,53%; 1,19%; 3,37%. Thống kê này cho thấy có sự
-2-
di ̣ch chuyển dân cư từ khu vực nông thôn đến thành thi ̣, khiến tỷ lê ̣ dân số ta ̣i thành thi ̣ tăng cao qua các năm 2017, 2018, 2019 cu ̣ thể là 2,92%; 1,98% và 3,07%.
Quỹ đất không phát triển nhưng dân số lại gia tăng, nên phát triển quỹ nhà ở
theo chiều cao là xu thế phù hợp hiện nay. Nhà chung cư hình thành từ đó. Nhà chung cư là sản phẩm củ a sự kết tinh giữa kiến trúc công trình, các yếu tố kỹ thuật,
chất lượng dịch vụ và quản lý của mỗi khu chung cư. Mô hình chung cư được kết nối hoàn hảo trong một không gian chung của toà nhà bao gồ m những công trình
tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm đồ ng thờ i vừ a có tính độc lập và riêng biệt về sở
hữu. Từ các giá tri ̣ riêng biê ̣t đó , nhà ở chung cư ngày càng phù hơ ̣p với đời sống
cộng đồng dân cư đô thị và trở thành nhu cầu phổ biến đối với người tiêu dùng. Đáp
ứ ng nhu cầu và thi ̣ hiếu ngày càng đa da ̣ng củ a khách hàng, các chung cư, toà nhà
cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều hơn vớ i sự đa da ̣ng về kiến trú c, tiê ̣n nghi
cũng như tầ m giá.
Bảng 1.2. Diê ̣n tích sàn xây dựng hoàn thành phân theo loa ̣i nhà 2016-2019
Năm
% tăng/ giảm
Nhà ở
2016
2017
2018
2019
2017
2018
2019
Chung cư
93.472
198.522
319.910
384.021 212,39 161,15 120,04
1.288.619 1.497.102 1.688.350 2.047.072 116,18 112,77 121,25
Riêng lẻ
1.214.523 1.415.175 1.663.611 1.897.987 116,52 117,56 114,09
Tự xây
(Đơn vị tính: m2)
(Nguồn: Niên giá m Thố ng kê Khánh Hò a, 2019)
Số liê ̣u ta ̣i Bảng 1.2 cho thấy nhà ở riêng lẻ và nhà tự xây củ a hô ̣ dân cư tăng
nhe ̣ qua các năm (từ 14% - 21%). Đố i vớ i loa ̣i hình nhà ở chung cư la ̣i có sự tăng trưở ng ma ̣nh 112,39% trong năm 2017; 61,15% trong năm 2018, tuy nhiên tố c đô ̣
tăng trưở ng su ̣t giả m chỉ cò n tăng 20% trong năm 2019. Điều này là do kể từ sau tác
đô ̣ng củ a di ̣ch bê ̣nh Covid-19, thị trường bất động sản nói chung, thị trường căn hộ
nói riêng đã rơi vào thời kỳ đóng băng, ế ẩm, liên tục giảm giá. Để tháo gỡ khó
-3-
khăn, khơi thông thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường căn hộ, đề tài đi sâu
nghiên cứ u những yếu tố tác đô ̣ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư củ a khách
hàng ta ̣i thành phố Nha Trang, từ đó đưa ra hàm ý quản tri ̣ giú p các doanh nghiê ̣p
kinh doanh bất đô ̣ng sản cải thiê ̣n tình hình kinh doanh hiê ̣n ta ̣i.
1.1.2. Khoảng trống lý thuyết trong nghiên cứu liên quan
Mặc dù hiện nay trên thế giới đã có nhiều nghiên cứu khoa học được công bố
về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư nhưng việc áp dụng
những mô hình lý thuyết đó vào hoàn cảnh Việt Nam có thể không phù hợp do mỗi
quốc gia có các đặc thù riêng về kinh tế, văn hoá, xã hội. Ngoài ra, dựa trên cơ sở
tìm kiếm được của người thực hiện, thì đến nay trong nước vẫn chưa đủ các nghiên
cứu về quyết đi ̣nh mua căn hô ̣ chung cư củ a khách hàng cũng như các yếu tố chính
ảnh hưởng đến quyết định đó.
Theo số liê ̣u về lê ̣ phí trướ c ba ̣ đố i vớ i nhà chung cư đươ ̣c thố ng kê ta ̣i Chi cu ̣c Thuế thành phố Nha Trang thì số m2 sàn xây dựng đã đươ ̣c chuyển nhươ ̣ng trong năm 2018 là 150.955 m2, năm 2019 là 115.206 m2, tương ứ ng vớ i tỷ lê ̣ tồ n kho trong 2 năm 2018, 2019 là 53% và 79%. Mă ̣c dù tố c đô ̣ xây dựng nhà ở chung
cư ta ̣i thành phố Nha Trang không ngừ ng tăng qua các năm (số liê ̣u bảng 1.2)
nhưng tỉ lê ̣ tiêu thu ̣ la ̣i chưa tương xứ ng trong khi nhu cầu nhà ở ta ̣i đi ̣a phương ngày càng cao. Nguyên nhân có thể kể đến là do thành phố Nha Trang tâ ̣p trung phát triển các căn hô ̣ du li ̣ch là những căn hô ̣ cao cấp vớ i tầ m giá cao đang ngày càng dư nguồ n cung trong khi các căn hô ̣ chung cư tầ m trung và bình dân la ̣i đang thiếu hu ̣t. Từ đó có thể thấy, trên cơ sở các nghiên cứ u cù ng đề tài trong và ngoài nướ c đã thực hiê ̣n vẫn chưa giú p cho các doanh nghiê ̣p hoa ̣t đô ̣ng trong lĩnh vực bất đô ̣ng sản ta ̣i thành phố Nha Trang ứ ng du ̣ng tố t vào thực tế ta ̣i thành phố .
Căn cứ vào những cơ sở trên, đề tài “Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết
định mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang” được lựa chọn
để nghiên cứu, phân tích từ đó góp phần đưa ra cái nhìn chi tiết hơn về việc lựa
chọn căn hộ chung cư của người dân, từ đó đưa ra thêm những kiến nghị để giúp
-4-
các công ty bất động sản đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, giải phóng nhanh
lượng hàng tồn kho, vượt qua được những khó khăn của cuộc khủng hoảng kinh tế
ngày nay, và làm cơ sở để xây dựng những căn hộ khác trong tương lai.
Trong bối cảnh hiê ̣n nay, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư
gặp trình trạng khó khăn, khủng hoảng dẫn đến phá sản do không tìm được đầu ra
trong khi nhu cầu về nhà ở tại thành phố Nha Trang là khá lớn. Do đó, việc nghiên
cứu quyết định mua nhà của khách hàng trong lĩnh vực căn hộ là vô cùng bức thiết,
giúp doanh nghiệp hiểu được các yếu tố, yêu cầu củ a khách hàng để từ đó có được
chiến lược kinh doanh, marketing tốt hơn, phù hợp hơn trong bối cảnh hiện nay.
Mô ̣t số nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước đã thực hiện có thể kể đến
như nghiên cứu “House-buyers’ expectations with relation to corporate social
responsibility for Malaysian housing” của Lee và McGreal (2010), nghiên cứu
“Housing environment preference of young consumers in Guangzhou, China Using
the analytic hierarchy process” của Fan (2010), nghiên cứu “House Purchasing
Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley, Malaysia” của Shyue và
cô ̣ng sự (2011), nghiên cứu “Key factors affecting house purchase decision of
customers in Vietnam” của Phan Thanh Sĩ (2012), nghiên cứu về “Những yếu tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh cho ̣n mua căn hô ̣ chung cư trung cấp, bình dân củ a ngườ i mua nhà lần đầu ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh” của Nguyễn Công Phương (2013),
nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua căn hô ̣ chung cư củ a khách hàng ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh” của Nguyễn Thi ̣ Ngo ̣c Vương (2015).
1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu tổng quát: Nghiên cứu này tiến hành xây dựng và kiểm
định mối quan hệ giữa các yếu tố có ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh quyết định mua nhà
ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang. Từ kết quả đạt được, nghiên
cứu đưa ra các hàm ý quản trị để các doanh nghiê ̣p kinh doanh bất đô ̣ng sản có
-5-
những biê ̣n pháp tác đô ̣ng có hiê ̣u quả vào các yếu tố ảnh hưở ng lớ n đố i vớ i quyết
đi ̣nh mua nhà củ a khách hàng.
Mục tiêu nghiên cứu cụ thể:
Mục tiêu 1: Xác định được những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định quyết
định mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang, qua đó hiểu
được bản chất của quyết định đó.
Mục tiêu 2: Đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định
quyết định mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang.
Mục tiêu 3: Từ kết quả nghiên cứu, rút ra được những gợi ý, phương án cho
chiến lược marketing, chiến lược kinh doanh định hướng khách hàng.
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu
Theo các mục tiêu nghiên cứu đã nêu ở trên, luận văn đưa ra các câu hỏi
nghiên cứu như sau:
Câu hỏi 1: Các yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh quyết định mua nhà ở
chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang?
Câu hỏi 2: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết đi ̣nh quyết định mua
nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang như thế nào?
Câu hỏi 3: Hàm ý quản trị nào cải thiện các yếu tố nhằm nâng cao quyết đi ̣nh
quyết định mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang?
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở
chung cư, quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư và mối quan hệ giữa các yếu tố nà y vớ i
quyết đi ̣nh quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang.
Đối tượng khảo sát: Các khách hàng ta ̣i thành phố Nha Trang đã từ ng mua
nhà ở chung cư tại thành phố Nha Trang.
-6-
Pha ̣m vi không gian nghiên cứu: Nghiên cứu khảo sát khách hàng đã mua
nhà ở chung cư trên đi ̣a bàn thành phố Nha Trang từ 01/2018 đến 12/2019.
Phạm vi thời gian nghiên cứu: Năm 2020
Giới hạn phạm vi nghiên cứu: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh
mua nhà ở chung cư củ a khách hàng là hướng nghiên cứu rộng. Quyết đi ̣nh mua nhà ở
chung cư củ a khách hàng phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nghiên cứu này chỉ xem xét tác động của mô ̣t số yếu tố qua khảo sát được xem là yếu tố chính tác đô ̣ng vào quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư của khách hàng ta ̣i thành phố Nha Trang.
1.4. Phương pháp nghiên cứu
1.4.1. Phương pháp nghiên cứu định tính
Nghiên cứu định tính bằng cách phỏng vấn một số khách hàng đã mua căn
hộ chung cư ta ̣i thành phố Nha Trang. Kết quả đa ̣t đươ ̣c từ nghiên cứu này được
dùng để hoàn chỉnh mô hình nghiên cứu và hiệu chỉnh các thang đo đã đươ ̣c sử
dụng từ những nghiên cứu trước.
1.4.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng
Thực hiện nghiên cứu định lượng vớ i cách thứ c thu thâ ̣p dữ liê ̣u thông qua
bảng câu hỏi khảo sát. Nội dung bảng câu hỏi gồm hai phần chính: (1) Khảo sát các
yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ lần đầu với một số câu hỏi, sử dụng
thang đo Likert với 5 mức độ; (2) Một số câu hỏi phụ về căn hộ chung cư mà người
phỏng vấn mong muốn.
1.4.2.1. Nghiên cứu định lượng sơ bộ
Nghiên cứu sơ bộ (n =50): Mẫu nghiên cứu sơ bộ được nhập liệu và phân
tích sơ bộ bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha và nhân tố khám phá EFA nhằm kiểm
định giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của các biến quan sát trong thang đo. Các biến
quan sát của thang đo không thỏa mãn điều kiện trong bước này sẽ bị loại và các
biến quan sát còn lại được sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính thức.
-7-
1.4.2.2. Nghiên cứu định lượng chính thức
Nghiên cứu chính thức (N =150): Luận văn tiến hành khảo sát bằng bảng câu
hỏi chính thức. Dữ liệu nghiên cứu được xử lý: Các thang đo sẽ được kiểm định độ
tin cậy Cronbach’s Alpha và phân tích EFA một lần nữa. Tiếp theo, thang đo sẽ
được đánh giá bằng phân tích tương quan, phân tích hồi quy để xác định yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang
và kiểm định giả thuyết nghiên cứu.
1.5. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
1.5.1 Đóng góp về mặt thực tiễn
Kết quả nghiên cứu đem lại giá trị thực tiễn cho các đối tượng liên quan bao
gồm các doanh nghiệp hoa ̣t đô ̣ng kinh doanh trong lĩnh vực mua bán nhà ở và cá c khách hàng quan tâm đến viê ̣c lựa cho ̣n nhà ở chung cư thích hơ ̣p.
Đối với các doanh nghiệp mua bá n nhà ở : Doanh nghiệp nhâ ̣n biết đươ ̣c các
yếu tố nào có ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư củ a khách hàng và
mứ c đô ̣ tác đô ̣ng củ a các yếu tố đó ra sao. Từ đó , các doanh nghiệp có những chiến lươ ̣c kinh doanh cu ̣ thể, phù hơ ̣p nhằ m làm tăng kết quả hoạt động kinh doanh.
Đối với khá ch hà ng đang tìm kiế m mua nhà ở : Kết quả nghiên cứu giúp các khách hàng đang có nhu cầu tìm nhà ở chung cư có cơ sở để tìm hiểu, tiếp câ ̣n các thông tin liên quan, từ đó tìm ra đươ ̣c sản phẩm đáp ứ ng cao nhất nhu cầu củ a bản thân.
1.5.2 Đóng góp về mặt lý thuyết
Thứ nhất, nghiên cứu kiểm nghiệm mô hình của một số nghiên cứu liên quan
trước đây, từ xây dựng đến hoàn thiện mô hình nghiên cứu đề xuất về các yếu tố
ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư tại của khách hàng tại thành phố
Nha Trang.
Thứ hai, nghiên cứu đồng thời phát triển hệ thống thang đo cho các yếu tố
ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư tại của khách hàng tại thành phố
-8-
Nha Trang, bổ sung vào hệ thống thang đo cơ sở tại thị trường đất đai và nhà ở tại
thành phố Nha Trang. Mô hình nghiên cứ u đươ ̣c xây dựng ta ̣i đề tài này là cơ sở dữ liê ̣u để những nhà nghiên cứu cùng lĩnh vực tham khảo, kế thừ a và thực hiện mở
rô ̣ng các đề tài nghiên cứu tiếp theo.
1.6. Kết cấu của đề tài
Chương 1. Giới thiệu tổng quan đề tài nghiên cứu: Bao gồm sự cần thiết của
vấn đề nghiên cứu, mục tiêu, phương pháp nghiên cứu, đối tượng, phạm vi, ý nghĩa củ a nghiên cứ u, kết cấu của luận văn.
Chương 2. Cơ sở lý thuyết: Trình bày lý thuyết nền và các khái niệm nghiên
cứu làm xây dựng thành mô hình nghiên cứu về mối quan hệ giữa các khái niệm
trong mô hình.
Chương 3. Phương pháp nghiên cứu: Trình bày phương pháp và quy trình
nghiên cứu, cách thức chọn mẫu, các bước xử lý dữ liệu, phương pháp kiểm định
mô hình, kiểm định giả thuyết để phân tích mối quan hệ và mức độ ảnh hưởng giữa
các khái niệm nghiên cứu.
Chương 4. Phân tích dữ liệu: Trình bày đặc điểm củ a mẫu nghiên cứu, phân
tích độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, đánh giá mô
hình đo lường và mô hình cấu trúc. Cuối cùng, là kiểm định các giả thuyết nghiên
cứu được đề xuất ban đầu và thảo luận kết quả nghiên cứu.
Chương 5. Kết luận và hàm ý quản trị: Trình bày các hàm ý quản trị giúp các
doanh nghiệp kinh doanh nhà ở chung cư có thể cải thiê ̣n kết quả kinh doanh cùng
một số hạn chế và đề xuất một số hướng nghiên cứu tiếp theo trong tương lai.
-9-
Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨ U
Chương 1 đã giới thiệu khái quát về đề tài nghiên cứu. Chương 2 giới thiệu
lý thuyết nền củ a nghiên cứ u là lý thuyết về hành vi ngườ i tiêu dù ng và các nghiên
cứu có liên quan làm cơ sở cho thiết kế nghiên cứu. Chương 2 bao gồm 3 phần: (1)
Tóm tắt lý thuyết về hành vi người tiêu dùng. (2) Phân tích khái niê ̣m nghiên cứ u và tổng quan các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà từ các nghiên cứu trước.
(3) Xây dựng mô hình nghiên cứu.
2.1. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng
Tiêu dùng là mô ̣t hành vi rất quan trọng đố i vớ i con ngườ i. Tiêu dù ng là
hành động nhằm thỏa mãn những nguyện vọng, ướ c muố n cũng như các nhu cầu về
tình cảm, vật chất của một cá nhân hoặc hộ gia đình bằ ng việc mua sắ m và sử du ̣ng
các sản phẩm (Kotler, 2009).
Người tiêu dùng là một cá nhân với những tính chất riêng biệt của bản thân
mua hàng hóa sản phẩm, dịch vụ để sử du ̣ng, đáp ứng các nhu cầu củ a mình. Mục tiêu của người tiêu dùng là cù ng mô ̣t khoả n ngân sách để mua sắ m là m sao có thể
đa ̣t lơ ̣i ích sử du ̣ng cao nhất. Trong nghiên cứu này, căn hô ̣ chung cư là sản phẩm được nghiên cứu và những người đã từ ng mua nhà ở chung cư là những ngườ i tiêu
dù ng đươ ̣c nghiên cứ u.
Người tiêu dùng luôn có những hình thái mua sắ m khác biê ̣t trong quá trình đưa ra các quyết định mua cho nhu cầu của cá nhân hay gia đình. Các vấn đề liên quan đến viê ̣c mua sắ m củ a khách hàng mà các doanh nghiê ̣p phát triển sản phẩm luôn nỗ lực để nắ m rõ như họ là ai, họ mua như thế nào, họ mua ở đâu, khi nào và
tại sao họ lại mua, v.v… Đã có rất nhiều các nghiên cứu marketing diễn ra vớ i mu ̣c đích tìm hiểu các yếu tố liên quan đến quyết đi ̣nh mua sắ m củ a khách hàng.
-10-
Bảng 2.1: Đặc điểm về hành vi người tiêu dùng theo Philip Kotler 2009
Kích thích Marketing Các yếu tố Môi trường Đặc điểm người mua Quá trình ra quyết định mua Các đáp ứng của người tiêu dùng
Sản phẩm Kinh tế Văn hóa Nhận thức vấn đề Lựa chọn sản phẩm
Giá cả Công nghệ Xã hội Tìm kiếm thông tin Lựa chọn nhãn hiệu
Vị trí Pháp luật Cá nhân Đánh giá Lựa chọn nơi mua
Chiêu thị Văn hóa Tâm lý Quyết định Định thời gian mua
Hành vi mua Lượng, tần suất mua
(Nguồn: Kotler, 2009)
Theo Kotler (2009), ý thứ c củ a ngườ i tiêu dù ng bi ̣ tác đô ̣ng bở i các yếu tố
marketing và các yếu tố môi trườ ng. Sự tác đô ̣ng củ a hai nhó m yếu tố này sẽ chuyển thành những đáp ứ ng cần thiết củ a ngườ i mua. Hơn nữa mỗi ngườ i mua cò n có đă ̣c điểm và quá trình ra quyết đi ̣nh mua khác nhau từ đó mỗi ngườ i mua sẽ có những đáp ứ ng và hành vi mua khác nhau.
Cũng theo Kotler, các bước của quá trình thông qua quyết định mua sản
phẩm củ a ngườ i tiêu dù ng diễn ra qua 5 giai đoạn như sau:
1) Nhận thứ c vấn đề, tứ c là nhâ ̣n da ̣ng đươ ̣c nhu cầu củ a bản thân từ các yếu tố kích thích bên trong hoă ̣c bên ngoài. Trong nghiên cứ u này Nhận thứ c vấn đề chính là nhu cầu về nhà ở của khách hàng ở thành phố Nha Trang.
2) Tìm kiếm thông tin về sản phẩm mà ngườ i mua đang có nhu cầu: Những thông tin này đươ ̣c ngườ i mua tìm hiểu từ nhiều nguồ n khác nhau mà có thể chia thành bố n nhó m chủ yếu, bao gồ m: nguồ n thông tin cá nhân có đươ ̣c từ những
ngườ i thân quen xung quanh như gia đình, ba ̣n bè, v.v…; nguồ n thông tin thương ma ̣i nhâ ̣n đươ ̣c qua hoa ̣t đô ̣ng marketing củ a ngườ i bán như quảng cáo, bao bì sản phẩm, giớ i thiê ̣u củ a nhân viên bán hàng, v.v…; nguồ n thông tin công cô ̣ng nhâ ̣n
đươ ̣c qua các phương tiê ̣n thông tin đa ̣i chú ng; nguồ n thông tin thực nghiê ̣m có đươ ̣c qua sự trải nghiê ̣m thực tế về sản phẩm như sờ mó , sử du ̣ng. Mỗi nguồ n thông
-11-
tin thực hiê ̣n mô ̣t chứ c năng khác nhau trong viê ̣c tác đô ̣ng đến quyết đi ̣nh mua ở mô ̣t mứ c đô ̣ nào đó , ví du ̣ như nguồ n thông tin cá nhân sẽ thực hiê ̣n chứ c năng đá nh giá, nguồ n thông tin thương ma ̣i thườ ng thực hiê ̣n chứ c năng thông báo.
3) Đá nh giá cá c lựa chọn: Từ những thông tin đã thu thâ ̣p đươ ̣c, ngườ i tiêu dù ng sẽ có sự so sánh, đánh giá giá tri ̣ sản phẩm giữa các nhãn hiê ̣u ca ̣nh tranh. Sản phẩm củ a nhãn hiê ̣u nào có thể tố i đa hó a những thuô ̣c tính mà ngườ i tiêu dù ng đang quan tâm sẽ đươ ̣c lựa cho ̣n. Tuy nhiên, kết quả đánh giá nà y cũng chi ̣u sự tá c đô ̣ng củ a điều kiê ̣n tâm lý và bố i cảnh cu ̣ thể diễn ra hành vi mua củ a ngườ i tiêu dù ng. Đô ̣i ngũ nghiên cứ u marketing phải hiểu đươ ̣c cách thứ c mà ngườ i tiêu dù ng thực hiê ̣n đánh giá về sản phẩ m để làm cơ sở thiết kế la ̣i sản phẩm củ a mình đáp ứ ng tố t hơn thi ̣ hiếu củ a ngườ i mua; đồ ng thờ i tìm cách thay đổi những tin tưởng
của người tiêu dùng về những đặc tính quan trọng của sản phẩm mà họ đánh giá sai.
4) Ra quyết định mua sản phẩm. Ngườ i tiêu dù ng sẽ đi đến ý đi ̣nh mua sau
khi đã có sự đánh giá về các lựa cho ̣n. Ngườ i mua có xu hướ ng ý đi ̣nh mua những sản phẩm mà có đánh giá cao nhất. Ngoài ra, ngườ i tiêu dù ng cò n có thể bi ̣ tác đô ̣ng bở i hai yếu tố trướ c khi đi đến quyết đi ̣nh mua đó là thái đô ̣, ý kiến của những ngườ i xung quanh như ba ̣n bè, gia đình và các yếu tố hoàn cảnh cảnh như hy vọng về thu nhập gia tăng, mức giá dự tính, sản phẩm thay thế. Quyết đi ̣nh mua có thể bi ̣ hai yếu tố này tác đô ̣ng thay đổ i thành không mua hoă ̣c mua một sản phẩm khác mà
không phải là sản phẩm tốt nhất như đã đánh giá (Hình 2.1).
Thái đô ̣ củ a ngườ i khác
Quyết đi ̣nh mua sản phẩm Đánh giá các lựa cho ̣n Ý đi ̣nh mua sản phẩm
Các yếu tố hoàn cảnh
Hình 2.1. Các bước thông qua quyết định mua sản phẩm củ a ngườ i tiêu dù ng
(Nguồn: Philip Kotler, 2009)
-12-
5) Đá nh giá sản phẩm sau mua. Hầu hết ngườ i tiêu dù ng đều sẽ cả m thấy hài lò ng hay không hài lò ng vớ i mô ̣t mứ c đô ̣ nào đó sau khi mua sản phẩm. Vì vâ ̣y, công viê ̣c củ a ngườ i làm marketing ở giai đoa ̣n này là nghiên cứ u điều gì đã khiến ngườ i mua hài lò ng và chưa hài lò ng. Mứ c đô ̣ hài lò ng củ a ngườ i mua phu ̣ thuô ̣c vào những kỳ vo ̣ng củ a ngườ i mua ở sản phẩm và những tính năng, lơ ̣i ích nhâ ̣n đươ ̣c khi sử du ̣ng sản phẩ m. Khách hàng sẽ không hài lò ng nếu tính năng sử dụng của sản phẩm không tương xứng với những kỳ vọng đă ̣t ra trướ c khi mua. Ngươ ̣c la ̣i ngườ i mua sẽ rất hài lòng nếu sản phẩm đáp ứ ng đươ ̣c hoă ̣c nhiều hơn kỳ vo ̣ng củ a ho ̣. Sẽ có hai trườ ng hơ ̣p xảy ra tương ứ ng vớ i thái đô ̣ sau mua củ a khách hàng.
Trườ ng hơ ̣p hài lò ng, khách hàng sẽ tiếp tu ̣c mua sản phẩm đó và nói tốt cho nó.
Nếu không cả m thấy hài lò ng, ho ̣ sẽ có ý kiến không tố t về sản phẩm đó với người khác. Mô ̣t sản phẩm cho dù đã đươ ̣c lựa chọn kỹ càng nhất thì vẫn có một sự không
ưng ý nào đó củ a khách hàng sau khi mua. Bô ̣ phâ ̣n nghiên cứ u marketing cần nắm
được đầy đủ tất cả những cách mà người tiêu dùng xử lý trường hợp không hài lòng
của mình, từ đó cố gắ ng giảm đến mức tối thiểu số người tiêu dùng không hài lòng
sau khi mua vớ i những biện pháp phù hơ ̣p.
2.2. Một số khái niệm và định nghĩa trong nghiên cứu
2.2.1. Khái niệm về chung cư, căn hộ
Điều 70 Luâ ̣t Nhà ở 2005 đã nêu khái niê ̣m nhà chung cư, theo đó, nhà
chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có cầu thang, lối đi, và hệ thống công trình
hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư gồ m phần
thuô ̣c sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần thuô ̣c sở hữu chung của
tất cả các hộ gia đình, cá nhân. Phần sở hữu riêng củ a hô ̣ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ tính cả diện tích lô gia, ban công gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công
nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Ngoà i ra cò n có hệ thống trang
thiết bị kỹ thuật gắn liền với các căn hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng.
-13-
Như vâ ̣y phần sở hữu chung củ a những ngườ i sử du ̣ng nhà ở chung cư bao
gồm: Phần diện tích căn hô ̣ còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở
hữu riêng; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực cù ng vớ i trang thiết bị kỹ thuật
dùng chung trong nhà chung cư gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi
nhà, tường phân chia các căn hộ, thang máy, cầu thang bộ, sàn, mái, hành lang, sân
thượng, v.v… Thêm vào đó cò n có hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được
kết nối với nhà chung cư đó.
2.2.2. Khái niệm về Hành vi
Là một loạt các hành động và tính cách của cá nhân, sinh vật, các hệ thống
hoặc các tổ chức nhân tạo kết hợp với bản thân hay môi trường của họ, trong đó bao
gồm các hệ thống khác hoặc các sinh vật xung quanh cũng như đặc điểm của môi
trường sống. Góc độ sinh học cho rằng "hành vi là trong nội bộ phối hợp phản ứng
(hành động hoặc không hành động) của các sinh vật sống toàn bộ (hoặc cá nhân
nhóm) với các kích thích bên trong và bên ngoài. Hành vi có thể được coi là bất kỳ
hành động của một sinh vật thay đổi mối quan hệ của nó với môi trường. Dưới góc
độ nhân khẩu học, hành vi con người được cho là bị ảnh hưởng bởi hệ thống nội tiết
và hệ thần kinh. Nó là một chuỗi các hoạt động (phản ứng, cách ứng xử) của cơ thể,
có mục đích cụ thể là nhằm đáp ứng lại kích thích bên ngoài.
2.2.3. Khái niệm về Quyết định
Theo từ điển tiếng Việt, quyết định là một động từ chỉ việc có ý kiến dứt
khoát về việc làm cụ thể nào đó, là kết quả lựa chọn một trong các khả năng, sau khi
đã có sự cân nhắc. Có thể hiểu một cách chung thì quyết định chọn nhà ở chung cư của khách hàng là kết quả của sự lựa chọn các sản phẩ m nhà ở chung cư đáp ứng yêu cầu của người dù ng thông qua viê ̣c tìm hiểu và bi ̣ tác đô ̣ng bở i các nguồn thông tin
khác nhau.
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
Mua một căn hộ là một trong những quyết định kinh tế quan trọng nhất mà
con người thực hiện trong đời, và nó đòi hỏi phải thu thập rất nhiều thông tin liên
-14-
quan đến đặc điểm của nó (Garasky, 2007). Theo Saunders (1990), con người có sở
thích tự nhiên đối với việc được sở hữu nhà của mình. Quyết định sở hữu một ngôi
nhà có thể bị ảnh hưởng bởi một mong muốn có một tài sản của chính mình, mong
muốn cho sự ổn định và niềm tự hào về quyền sở hữu (Haurin et al., 2002). Có rất
nhiều bằng chứng rằng động cơ đã là một lý do quan trọng trong việc giải thích về
việc sở hữu nhà (Tan, 2009). Theo lý thuyết động lực của nhà tâm lý học Abraham
Maslow, việc sở hữu một ngôi nhà có thể đáp ứng nhiều hơn nhu cầu hộ gia đình.
Ví dụ, một ngôi nhà cung cấp một nơi cư trú và một sự bảo vệ khỏi những đe doạ từ
bên ngoài. Lợi ích từ việc sở hữu nhà đố i vớ i người sở hữu và xã hội có thể được
tìm thấy trong nhiều bài nghiên cứu về nhà ở từ lợi ích xã hội đến lợi ích kinh tế.
Theo Haurin 2002 đã chứng minh rằng việc sở hữu một căn nhà sẽ cải thiện môi
trường gia đình, trong đó có đời sống đứa trẻ, cải thiện khả năng nhận thức và làm
giảm các vấn đề về hành vi.
Các yếu tố chính ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua căn hô ̣ chung cư củ a khách
hàng đươ ̣c đú c kết quả các nghiên cứ u trướ c đây như:
- Yếu tố 1: Đă ̣c điểm củ a căn hô ̣;
- Yếu tố 2: Tình hình tài chính;
- Yếu tố 3: Vi ̣ trí củ a căn hô ̣;
- Yếu tố 4: Môi trườ ng số ng xung quanh căn hô ̣.
2.3. Lược khảo các nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước
2.3.1 Nghiên cứ u trong nướ c
Theo kết quả nghiên cứu củ a đề tài “Key factors affecting house purchase decision of customers in Vietnam” của Phan Thanh Sĩ (2012) thì các yếu tố tác đô ̣ng đến quyết định mua nhà gồm có : Đặc điểm củ a nhà (thiết kế bên trong và bên ngoài,
cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, loại nhà, trạng thái pháp lý), Tình hình tài
chính (cu ̣ thể là giá nhà, thời gian thanh toán, khả năng thế chấp, khả năng thanh
toán, lãi suất vay, thu nhập, lệ phí trước bạ), Khoảng cách (các yếu tố liên quan tới
-15-
vị trí củ a nhà như vị trí gần nơi làm việc, gần trường học, gần nơi đang sống, gần
tuyến đường chính, gần trung tâm thương mại, gần bệnh viện, gần chợ), Không gian
sống riêng tư củ a nhà (số lượng phòng ngủ, số lượng phòng tắm, diện tích nhà bếp,
diện tích phòng khách), Môi trường sống (đó là các yếu tố chất lượng của cơ sở hạ
tầng, hàng xóm xung quanh, cảnh quang, tiếng ồn xung quanh, ô nhiễm của môi
trường xung quanh và tình hình an ninh khu vực). Nghiên cứu đã thực hiê ̣n khảo sát
263 người. Kết quả là "khoảng cách" và "không gian sống" là hai yếu tố ảnh hưở ng
ma ̣nh nhất đến quyết định mua nhà ở của khách hàng. Các yếu tố "đặc điểm nhà", "môi trường sống" và "tình hình tài chính" cũng có sự ảnh hưở ng tích cực nhưng có phần yếu hơn đố i vớ i quyết đi ̣nh mua. Đồ ng thờ i tác giả cũng khẳ ng đi ̣nh rằng nhân tố nhân khẩu học củ a khách hàng cu ̣ thể như giới tính, tuổi tác, tình trạng hôn nhân và trình độ học vấn không có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.
Nghiên cứu “Cá c yếu tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua căn hộ chung cư của khá ch hà ng tại thà nh phố Hồ Chí Minh” của Nguyễn Thi ̣ Ngo ̣c Vương (2015) đề xuất và trình bày 5 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: đă ̣c điể m
(diê ̣n tích, tính pháp lý, chất lươ ̣ng căn hô ̣), Môi trường sống (các tính năng bảo mật, an ninh, không gian xanh, tình tra ̣ng ô nhiễm), Vị trí nhà (khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, siêu thị), không gian số ng (thiết kế và cấu trú c), tài chính (thờ i gian thanh toán, lãi suất ngân hàng, giá căn hô ̣). Kết quả nghiên cứu cho thấy
yếu tố vi ̣ trí hầu như không ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà, đồ ng thờ i 4 yếu tố cò n la ̣i thực sự có ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà củ a khách hàng ta ̣i thà nh phố
Hồ Chí Minh.
Đố i vớ i nghiên cứ u “những yếu tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh cho ̣n mua căn hô ̣ chung cư trung cấp, bình dân củ a ngườ i mua nhà lần đầu ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh” củ a Nguyễn Công Phương (2013) đã chứ ng minh sự ảnh hưở ng ma ̣nh củ a yếu tố đă ̣c điểm nhà (thiết kế, diê ̣n tích, chất lươ ̣ng xây dựng, trang thiết bi ̣, tính pháp lý) đến quyết đi ̣nh mua căn hô ̣ chung cư củ a khách hàng ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra nghiên cứ u cũng khẳ ng đi ̣nh đươ ̣c sự ảnh hưở ng củ a 3 yếu tố cò n la ̣i
như tài chính (giá căn hô ̣, tỷ lê ̣ lãi suất, thờ i gian thanh toán), vi ̣ trí (khoảng cách tớ i
-16-
nơi làm viê ̣c, trườ ng ho ̣c, trung tâm; đô ̣ cao và hướ ng căn hô ̣), môi trườ ng xung
quanh (hàng xó m, ô nhiễm, cảnh quan, an ninh).
Mô ̣t nghiên cứ u khác về “các yếu tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua chung cư
trung cấp củ a ngườ i dân thành phố Hồ Chí Minh” củ a Nguyễn Thi ̣ Khánh Vân (2013) la ̣i chứ ng minh đươ ̣c sáu yếu tố ảnh hưở ng cù ng chiều đến quyết đi ̣nh mua
nhà đó là tài chính, thiết kế, vi ̣ trí, tiê ̣n nghi cơ bản, tiếp thi ̣ và chất lươ ̣ng dịch vu ̣. Nghiên cứ u cũng chỉ ra rằ ng mứ c thu nhâ ̣p có ảnh hưở ng khác biê ̣t đáng kể trong viê ̣c ra quyết đi ̣nh mua nhà, tuy nhiên các yếu tố về giớ i tính, đô ̣ tuổ i, nghề nghiê ̣p, trình đô ̣ hầu như không ảnh hướ ng đến quyết đi ̣nh cho ̣n mua.
Gần đây nhất là nghiên cứ u “các nhân tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua căn hô ̣ chung cư để ở củ a khách hàng cá nhân ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh” củ a Võ Phương Vy (2019) đã chứ ng minh đươ ̣c năm yếu tố ảnh hưở ng cù ng chiều đến
quyết đi ̣nh mua nhà đó là pháp lý (chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý, công ty xây dựng), cấu trú c (diê ̣n tích, số lươ ̣ng phò ng ngủ , hướ ng căn hô ̣, đô ̣ cao căn hô ̣, trang thiết bi ̣), tài chính (hỗ trơ ̣ vay vố n, chiết khấu, thanh toán, lãi suất, thế chấp), tiê ̣n ích (không gian xanh, công viên, siêu thi ̣, hầm gử i xe, an ninh,…), đi ̣a lý (gần trung tâm thành phố , gần nơi làm viê ̣c, gần trườ ng ho ̣c, gần trung tâm hành chính,…). Điểm nổ i bật củ a nghiên cứ u là chỉ ra rằ ng yếu tố pháp lý là yếu tố tác đô ̣ng ma ̣nh nhất đến quyết
đi ̣nh mua nhà củ a khách hàng.
2.3.2. Cá c nghiên cứ u ngoài nướ c
Nghiên cứu “Factors influencing house buyers' purchasing decision” của
Kueh và Chiew (2005) khẳ ng đi ̣nh rằng quyết định của người mua nhà chịu ảnh
hưởng bởi các yếu tố 4 yếu tố là tình hình tài chính, vị trí nhà, tiện nghi công cộng và an ninh khu vực. Kết quả phân tích cho thấy “Tình hình tài chính” ảnh hưở ng đáng kể đến quyết đi ̣nh mua củ a khách hàng, trong đó giá nhà là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Mă ̣t khác Kueh và Chiew cho rằ ng nhân tố
dân số học không có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.
-17-
Lee và McGreal (2010) vớ i đề tài nghiên cứu “House-buyers’ expectations
with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing” đã đưa ra
mô hình nghiên cứ u về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm 5 yếu tố : Môi trường sống (đo lườ ng qua các biến quan sát: an ninh, không gian xanh, các tính năng bảo mật), Đặc điểm nhà (nghiên cứ u biến thiết kế và loại nhà), Vị trí
nhà (vị trí là một tiêu chí quan trọng chủ yếu là do tắc nghẽn giao thông, bao gồm vị
trí gần nơi làm việc, siêu thị, trường học), Tiện nghi công cộng (biến quan sát là
công viên, các cơ sở vui chơi giải trí, các tiện nghi thể thao, câu lạc bộ thể dục thể
thao), Danh tiếng người bán (những yếu tố liên quan đến ý thức của khách hàng về
trách nhiệm xã hội, về đạo đức của doanh nghiệp). Kết quả nghiên cứu cho thấy yếu
tố về môi trườ ng số ng ảnh hưở ng ma ̣nh đến quyết đi ̣nh mua nhà; phần lớn khách
hàng mong muốn những phát triển nhà ở cung cấp các tính năng như không gian
xanh hơn, tính năng bảo mật và cơ sở hạ tầng tốt, có công viên giải trí và đầy đủ
tiện nghi. Tuy nhiên giá nhà la ̣i nha ̣y cảm hơn đố i vớ i những người không giàu có.
Thêm vào đó , Opoku and Abdul (2010) vớ i đề tài nghiên cứu “Housing
preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi
Arabia” cũng khẳ ng đi ̣nh các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm:
vị trí nhà, không gian sống riêng tư, tình hình tài chính, thiết kế bên trong, thiết kế
bên ngoài, không gian bên ngoài.
Shyue và cộng sự (2011) vớ i đề tài “House Purchasing Decisions: A Case
Study of Residents of Klang Valley, Malaysia” đã nghiên cứ u những yếu tố
marketing 7Ps đến quyết định mua nhà bao gồm sản phẩm (đươ ̣c mô tả vớ i 3 biến là
đặc điểm nhà, môi trường sống xung quanh và không gian sống riêng tư), giá cả
(đánh giá qua các biến quan sát như giá nhà, chi phí vay, lãi suất vay, khả năng
thanh toán trả góp), vị trí nhà (vớ i biến quan sát là vị trí gần nơi làm việc, gần
trường học, gần chợ, gần trung tâm thương mại, gần tuyến đường chính, gần bạn bè
và gia đình), bố n yếu tố cò n la ̣i là quy trình, khuyến mãi, bằng chứng thực tế và con
người. Kết quả cho thấy rằng 4/7 yếu tố đươ ̣c nghiên cứ u có ảnh hưởng ma ̣nh đến
quyết định mua nhà gồ m có quy trình, bằng chứng thực tế, sản phẩm (nội thất của
-18-
ngôi nhà, tính năng bên ngoài, không gian sống riêng tư và môi trường sống xung
quanh) và vị trí nhà.
Ngoài những nghiên cứu trên, mô ̣t số nghiên cứ u liên quan khác cũng được
thực hiện. Bảng 2.2 trình bày tóm tắt một số nghiên cứu liên quan.
Tác giả
Năm
Tên đề tài
Kết quả nghiên cứ u
2003
Daly và cộng sự
Tình hình tài chính (thời gian thanh toán, lãi suất, thế chấp tối đa, thanh toán tối đa hàng tháng)
Consumer behaviour in the valuation of residential property: A comparative study in the UK, Ireland & Australia
Kupke
2008
Factors important in the decision to buy a first home
Tình hình tài chính (giá nhà, lãi suất) và vị trí nhà.
Ratchatakulpat và cộng sự
2009
Residential Real Estate Purchase Decisions in Australia: Is It More Than
Location?
khả năng chi trả; hàng xó m thân thiê ̣n; bảo dưỡng và thiết kế nội thất; sự sung túc và chất lượng số ng của khu vực, nước, cảnh quan và đường giao thông, các tiê ̣n nghi căn hô ̣
Alaghbari và cộng sự
2009
Đặc điểm nhà chẳng hạn như loại nhà, thiết kế bên trong, bên ngoài
Developing affordable housing design for low income in Sana‟a, Yemen
Media‟s Influences On Purchasing Of Real Estate -
Lai
2009
Đặc điểm nhà, giá nhà, vị trí nhà, môi trường sống xung quanh, danh tiếng và uy tín người bán
Case Of Guangzhou, China
Lee và
2010
McGreal
House-buyers‟ expectations with elation to corporate social responsibility for Malaysian housing
Đặc điểm nhà, giá cả, vị trí nhà, môi trường sống xung quanh, uy tín và danh tiếng củ a người bán, tiện nghi, trách nhiệm xã hội
Fan
2010
Vị trí nhà, môi trường sống xung quanh
Housing environment preference of young consumers in Guangzhou, China Using the analytic hierarchy process
Bảng 2.2: Tóm tắt một số nghiên cứu liên quan trước đây
Opoku and
2010
Abdul
Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia
Vị trí nhà, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế bên trong và bên ngoài, không gian bên ngoài nhà
Mwfeq và
2011
cộng sự
Factors Affecting Buying Behavior of an Apartment an Empirical Investigation in Amman, Jordan
Đặc điểm nhà, vị trí, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, cảnh quan xung quanh nhà, uy tín và danh tiếng người bán
2011
Shyue và cộng sự
House Purchasing Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley, Malaysia
Đặc điểm nhà, môi trường sống xung quanh, vị trí nhà, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư và bằng chứng thực tế.
Phan Thanh Sĩ 2012
Key factors affecting house purchase decision of customers in Vietnam
Đặc điểm nhà, tình hình tài chính,vị trí củ a nhà, môi trường sống xung quanh nhà, không gian sống riêng tư.
-19-
(Nguồn: Tổng hợp từ các tài liệu tham khảo)
Như vâ ̣y qua thống kê tóm tắt một số nghiên cứu liên quan giúp có thể đưa
ra nhận xét cho thấy có 4 yếu tố chung nhất trong các kết quả nghiên cứu và được
kết luận là có ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà củ a khách hàng là: 1) đặc điểm
nhà, 2) tình hình tài chính, 3) vị trí nhà, và 4) môi trườ ng xung quanh.
2.4. Các giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu
2.4.1. Tó m tắ t các giả thuyết
Xuất phát từ cơ sở lý thuyết về hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler,
đồ ng thờ i kết hợp với kết quả tổng hợp từ các nghiên cứu trước đây về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư củ a khách hàng, nghiên cứu đề xuất
các yếu tố giả thuyết gây ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư củ a khách
hàng tại thành phố Nha Trang, bao gồm: Đặc điểm nhà, tình hình tài chính, vị trí
nhà, và môi trườ ng xung quanh. Các giả thuyết đi kèm mô hình nghiên cứu đề xuất
cụ thể như sau:
Giả thuyết H1: Đặc điểm nhà ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua nhà
ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang.
-20-
Giả thuyết H2: Tình hình tài chính ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định
mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang.
Giả thuyết H3: Vị trí nhà ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua nhà ở
chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang.
Giả thuyết H4: Môi trườ ng xung quanh ảnh hưởng cùng chiều đến quyết
định mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang.
2.4.2. Mô hình nghiên cứu
Nghiên cứu kế thừ a phần lớ n các biến đô ̣c lâ ̣p ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua
nhà từ nghiên cứ u “Key factors affecting house purchase decision of customers in Vietnam” của Phan Thanh Sĩ (2012) bao gồ m đă ̣c điểm căn hô ̣, tình hình tài chính, vi ̣ trí căn hô ̣ và môi trườ ng xung quanh căn hô ̣. Đây là các yếu tố cơ bản và quan tro ̣ng đã đươ ̣c chứ ng minh thực sự có tác đô ̣ng cù ng chiều vớ i quyết đi ̣nh cho ̣n mua nhà ở nhiều nghiên cứ u trong và ngoài nướ c. Cu ̣ thể nghiên cứ u “Những yếu tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà củ a khách hàng ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh” củ a Võ Pha ̣m Thành Nhân (2013) đã kế thừ a cơ bản mô hình nghiên cứ u củ a Phan Thanh Sĩ (2012) vớ i kết quả bố n yếu tố nêu trên thực sự có ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà củ a khách hàng, đồ ng thờ i nghiên cứ u củ a Võ Pha ̣m Thành Nhân cò n bổ sung
vào mô hình nghiên cứ u thêm hai yếu tố khác là tiê ̣n nghi công cô ̣ng và bằ ng chứng thực tế. Do vậy, nghiên cứu này cũng giả thuyết có bố n biến đô ̣c lâ ̣p ảnh hưởng đến
quyết đi ̣nh mua nhà củ a khách hàng ta ̣i thành phố Nha Trang là: đă ̣c điểm căn hô ̣, tình hình tài chính, vi ̣ trí căn hô ̣ và môi trườ ng xung quanh căn hô ̣.
2.4.2.1. Mối quan hệ giữa đặc điểm nhà và quyết định mua chung cư
Nghiên cứ u củ a Sengul và cộng sự (2010) đã chứ ng minh đặc điểm nhà có ảnh hưởng tích cực đến quyết định của người mua nhà. Đặc điểm nhà bao gồm “cấu trúc xây dựng“, "chất lượng xây dựng", "thiết kế" và "kích thước" là những
yếu tố liên quan đến việc ra quyết định mua nhà (Opoku & Abdul-Muhmin, 2010).
Tùy khả năng chi trả, khách hàng xem xét căn nhà trong những điều kiện như: nhà ở được xây dựng nhiều tầng như hệ thống căn hộ, chung cư hay được xây dựng
-21-
chung hoặc riêng các bức tường (Alaghbari, Salim, Dola và Ali, 2010). Cấu trúc
xây dựng là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của hộ gia đình
cư trú. Hiê ̣n nay, ta ̣i Nha Trang có nhiều dự án căn hô ̣ có tố c đô ̣ tiêu thu ̣ cò n châ ̣m,
lươ ̣ng hàng tồ n kho cao như Khu dân cư Bắ c Vĩnh Hải, dự án Gold Coast, Panorama, v.v… Từ đây, giả thuyết H1 đươ ̣c đề xuất như sau:
Giả thuyết H1: Đặc điểm nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở
chung cư của khá ch hà ng tại thành phố Nha Trang.
2.4.2.2. Mố i quan hê ̣ giữa tình hình tài chính và quyết định mua chung cư
Theo Kueh và Chiew (2005) thì tình hình tài chính là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến lựa chọn của người mua nhà. Yếu tố tài chính của
bất động sản là đòi hỏi phải có một lượng vốn tương đối lớn, đồ ng thờ i cũng có thể
phải bao gồm chi phí lãi vay (Xiao & Tan, 2007). Ngoài ra, cũng phải xem xét tình
hình tài chính dựa trên sự kết hợp với giá nhà, thu nhập, thời hạn thanh toán và cho
vay thế chấp (Opoku & Abdul-Muhmi, 2010). Mwfeq và cộng sự (2011) còn chỉ ra
các yếu tố kinh tế bao gồm năm biến đo lườ ng đó là: thu nhập, lãi suất, tỉ giá, thuế và địa khu. Đố i vớ i Daly và cộng sự (2003) thì phát hiện ra nhóm "lãi suất", "thế chấp tối đa", "thanh toán tối đa hàng tháng" và "thời gian thanh toán" là điều mà
ngườ i mua quan tâm. Tại Việt Nam, 87,9% người được hỏi cho rằ ng họ mong muốn giá nhà nên thấp hơn 20 triệu/m2 (Phan Thanh Sĩ, 2012). Từ đó cho thấy đố i vớ i khả năng chi trả củ a khách hàng thì giá nhà đóng một vai trò rất quan trọng. Giảm giá nhà có thể ta ̣o ra sự thay đổ i lớ n, theo đó, phát triển nhà ở với giá hợp lý hơn là một
sự thay thế để giảm thiểu các vấn đề khả năng chi trả mua nhà tại Trung Quốc
(Kuang và Li, 2012). Nó i đến yếu tố tài chính mà cu ̣ thể mố i quan tâm hàng đầu là về giá cả có ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở có thể nhâ ̣n thấy rõ nét ta ̣i thành
phố Nha Trang. Đó là các căn hô ̣ nhà ở xã hô ̣i ta ̣i thành phố Nha Trang có tố c đô ̣
tiêu thu ̣ rất cao và hầu như không có lươ ̣ng hà ng tồ n kho do có tầ m giá thấp hơn các
chung cư thương ma ̣i từ 30% - 50%. Từ đây, giả thuyết H2 đươ ̣c đề xuất như sau:
-22-
Giả thuyết H2: Tình hình tài chính có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở
chung cư của khá ch hà ng tại thành phố Nha Trang.
2.4.2.3. Mố i quan hê ̣ giữa vi ̣ trí nhà và quyết định mua chung cư
Kết quả nghiên cứ u củ a Kueh và Chiew (2005) thì vị trí của nhà là một trong những yếu tố quan trọng nhất sau giá nhà ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Vi ̣ trí nhà mang lại những tiện nghi về khoảng cách cho người sống trong ngôi nhà đó
(Kaynak và Stevenson, 2010). Vị trí để lựa chọn nhà có thể bị ảnh hưởng bởi các
yếu tố "khoảng cách đến trường", "khoảng cách đến nơi làm việc", "khoảng cách tới
trung tâm thương mại", ”Khoảng cách đến chợ hoặc siêu thị” (Adair và cộng sự,
1996; Shyue và cộng sự, 2011), “khoảng cách đến khu vui chơi giải trí" và "khoảng
cách đến các tuyến đường chính" (Iman và các cộng sự, 2012), khoảng cách từ nhà
đến nhà người thân.
Theo quan điểm marketing hiện đại, giá trị trao đổi của sản phẩm là giá trị
hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí,
giá thành sản xuất hàng hóa đó. Giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị
hiếu của con người. Giá trị hữu hình của nhà ở phụ thuộc vào những Đặc điểm của
nhà. Giá trị vô hình thì phụ thuộc vào vị thế nơi ở. Vị trí nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại
diện cho của cải, văn hoá, giáo dục, chất lượng môi trường và phụ thuộc vào hệ
thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định. Theo nghĩa đó, nó liên quan chặt
chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể, có thể coi đó là chiều thời gian. Thực tế cũng
cho thấy, không có người chỉ có nhu cầu về chất lượng hay về vị thế, tất cả mọi
người đều có nhu cầu cả hai yếu tố thuộc tính này trong một tổ hợp nhất định. Vì
vậy, sự hấp dẫn của từng khu vực hoă ̣c giá trị vô hình của khu vực đó cũng ảnh
hưởng đến quyết định của người mua nhà. Qua thố ng kê về thông tin các căn hô ̣ chung cư ta ̣i thành phố Nha Trang có thể rú t ra mô ̣t điểm chung đó là hầu hết các
tò a nhà chung cư đều đươ ̣c xây dựng ta ̣i trung tâm thành phố là nơi tâ ̣p trung các sở
ban ngành, doanh nghiê ̣p, trườ ng ho ̣c, bê ̣nh viê ̣n, chơ ̣, trung tâm thương ma ̣i…có
-23-
tru ̣c giao thông thuâ ̣n tiê ̣n cho viê ̣c di chuyển, cu ̣ thể là Khu đô thi ̣ Phướ c Long, Phướ c Hải, Vĩnh Điềm Trung, chung cư Bình Phú …Từ đó , giả thuyết H3 đươ ̣c đề xuất như sau:
Giả thuyết H3: Vị trí nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư
của khá ch hà ng tại thành phố Nha Trang.
2.4.2.4. Mố i quan hê ̣ giữa môi trường xung quanh và quyết định mua
chung cư
Môi trường xung quanh căn hô ̣ có thể kể đến như sự ô nhiễm, tội phạm, an ninh, tiếng ồ n. Theo Tan (2012), một căn hộ nằm trong khu vực có môi trường xung
quanh tốt sẽ được yêu thích hơn và khách hàng sẽ sẵn lòng trả thêm một khoản tiền
cho căn hộ có môi trường như vậy. Đồ ng thờ i khách hàng cũng sẽ sẵn lòng trả thêm
cho căn hộ để sống trong môi trường với tỷ lệ tội phạm thấp và những vấn đề an
ninh khác (Wang và Li, 2006). Goh và cộng sự (2007) cũng nhâ ̣n đi ̣nh rằng những
chủ đầu tư căn hộ nên cân nhắc yếu tố an ninh để phát triển dự án xây dựng của
mình. Ngoài ra theo Tan (2012) cũng tiết lộ thêm rằng những khu vực có cổng bảo
vệ có thể tăng giá nhà lên thêm khoảng 18%. Ta ̣i thành phố Nha Trang các căn hô ̣
chung cư to ̣a la ̣c gần trung tâm thành phố sẽ có tầm giá cao hơn so vớ i các tò a nhà
chung cư vù ng ven. Điều này ngoài do tác đô ̣ng củ a yếu tố vi ̣ trí thuâ ̣n lợi như đã trình bày ở mu ̣c 2.4.1.3 cò n có sự tác đô ̣ng củ a yếu tố về môi trườ ng xung quanh căn hô ̣ như an ninh, tình tra ̣ng tiếng ồ n và ô nhiễm. Các căn hô ̣ gần trung tâm thành phố , nơi đã có mâ ̣t đô ̣ công trình dày đă ̣c nên sẽ ha ̣n chế tình tra ̣ng tiếng ồ n do xây dựng công trình. Trung tâm thành phố là nơi thể hiê ̣n mỹ quan đô thi ̣, do đó hầu như không có tình tra ̣ng ô nhiễm môi trườ ng số ng do rác thải. Do vậy, giả thuyết H4 đươ ̣c đề xuất như sau:
Giả thuyết H4: Môi trườ ng xung quanh nhà có ảnh hưởng đến quyết định
mua nhà ở chung cư của khá ch hà ng tại thành phố Nha Trang.
-24-
Như vậy, nghiên cứu đề xuất mô hình nghiên cứu thể hiện mối quan hệ giữa
4 biến độc lập (bao gồm: đặc điểm nhà, tình hình tài chính, vị trí nhà và môi trườ ng
xung quanh) và một biến phụ thuộc (quyết định mua nhà) được thể hiện ở Hình 2.2:
+
+
Đặc điểm nhà
+
Tình hình tài chính
+
Vị trí nhà
Quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang
Môi trường xung quanh
Hình 2.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất
Kết luận Chương 2:
Chương 2 đã trình bày lý thuyết về hành vi người tiêu dùng, tổng hợp kết quả
của một số nghiên cứu trước đây về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà
của khách hàng. Dựa trên những cơ sở này, nghiên cứu đã đề xuất và biện luận về
sự ảnh hưởng của các yếu tố: tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian sống
riêng tư, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, và môi trường sống xung quanh với các
minh chứng nghiên cứu thực tế; sau cùng là đề xuất mô hình nghiên cứu. Chương 3
sẽ trình bày cách thứ c thiết kế nghiên cứu và phân tích dữ liệu khảo sát.
-25-
Chương 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Chương 3 trình bày quy trình nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu được sử
dụng trong luận văn. Kết quả nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng sơ bộ
cũng được trình bày chi tiết ở chương này. Ngoài ra, phương pháp xử lý dữ liệu
định tính, định lượng và phương pháp chọn mẫu cũng được trình bày ở Chương 3.
3.1. Quy trình nghiên cứu
Nghiên cứu này được tiến hành theo hai giai đoạn chính: (1) nghiên cứu sơ
bộ bằng phương pháp định tính và định lượng sơ bộ, (2) nghiên cứu chính thức
bằng phương pháp định lượng.
3.1.1. Nghiên cứu sơ bộ
Nghiên cứu sơ bộ định tính: Từ mục tiêu nghiên cứu, một số cơ sở lý thuyết
bao gồm lý thuyết nền, khái niệm nghiên cứu và các nghiên cứu trước có liên quan
được tổng hợp. Trên cơ sở đó, mô hình nghiên cứu, các giả thuyết và biến quan sát
đo lường thang đo của các khái niệm nghiên cứu được hình thành. Thang đo của các
khái niệm nghiên cứu ở giai đoạn này gọi là thang đo nháp 1. Thông qua phương
pháp phỏng vấn những khách hàng đã từ ng mua căn hô ̣ chung cư ta ̣i thành phố Nha
Trang, mô hình nghiên cứu được đánh giá để chuẩn hóa mô hình lý thuyết, khám
phá yếu tố mới và điều chỉnh/bổ sung thang đo cho rõ ràng, phù hợp với ngữ cảnh
nghiên cứu. Kết quả phỏng vấn được ghi nhận, phát triển và điều chỉnh trở thành
thang đo nháp 2 để hỗ trợ cho nghiên cứu sơ bộ định lượng.
Nghiên cứu sơ bộ định lượng: Thang đo nháp 2 được dùng để khảo sát thử
50 ngườ i theo phương pháp lấy mẫu thuận tiện. Nghiên cứu sơ bộ định lượng nhằm
đánh giá hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha và phân tích EFA. Sau bước này, thang đo
được hoàn chỉnh và sử dụng cho nghiên cứu định lượng chính thức.
3.1.2. Nghiên cứu chính thức
Dữ liệu nghiên cứu được thực hiện bằng phương pháp khảo sát trực tiếp, gửi
bảng câu hỏi qua email, và qua kênh mạng xã hội sau khi đối tượng khảo sát chấp
-26-
nhận tham gia. Mục đích của phương pháp này đánh giá mức độ phù hợp của mô
hình đo lường. Quy trình nghiên cứu được thể hiện trong Hình 3.1.
Giai đoạn
Phương pháp
Bư ớc
Kĩ thuật thu thập dữ liệu
Cỡ mẫu
Địa điểm
n
Định tính
Phỏng vấn tay đôi với những khá ch hàng đã từ ng mua căn hô ̣
1
Nghiên cứu sơ bộ
Định lượng sơ bộ
n = 50
Gửi bảng khảo sát trực tiếp, qua email hoă ̣c qua mạng xã hội
=10 Thàn h phố Nha Tran g
2
Nghiên cứu chính thức
Định lượng chính thức
n = 150
Gửi bảng khảo sát trực tiếp, qua email hoă ̣c qua mạng xã hội
Bảng 3.1. Tiến độ thực hiện đề tài nghiên cứu
Thang đo nháp1
Cơ sở lý thuyết
Mục tiêu nghiên cứu
Xác định vấn đề nghiên cứu
Thang đo nháp 2
Nghiên cứu định tính
(Nguồn: Đề xuất của tác giả)
Cronbach’s Alpha: (1) Đánh giá hệ số tương quan biến - tổng, (2) Kiểm tra hệ số tin cậy Cronbach alpha
Nghiên cứu định lượng sơ bộ (n =50)
EFA: (1) Kiểm tra hệ số tải, (2) yếu tố, (3) phần trăm phương sai trích
Định lượng chính thức (n = 150)
Thang đo chính thức
Phân tích Cronbach’s Alpha
Phân tích EFA
Phân tích hồi quy
Hình 3.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu của đề tài
-27-
3.2. Phương pháp nghiên cứu
3.2.1. Nghiên cứu định tính
3.2.1.1. Phương pháp tiến hành nghiên cứu định tính
Mô hình lý thuyết và Thang đo nháp 1 chủ yếu được xây dựng dựa trên tổng
quan lý thuyết. Vì vậy, để khám phá, đánh giá chuẩn hóa mô hình lý thuyết và
thang đo của các khái niệm nghiên cứu, luâ ̣n văn tiến hành nghiên cứu định tính
thông qua phương pháp phỏng vấn tay đôi với các khách hàng đã từ ng mua nhà ở
chung cư. Mục tiêu của nghiên cứu định tính là khám phá các thành phần và hiệu
chỉnh thang đo các thành phần nghiên cứu sơ bộ để phục vụ nghiên cứu định lượng.
Hoạt động phỏng vấn tay đôi với 10 khách hàng đã từ ng mua căn hô ̣ chung cư được
thực hiện với bảng câu hỏi nghiên cứu định tính cù ng vớ i phần cơ sở lý thuyết được
chuẩn bị trước để phỏ ng vấn. Nội dung thảo luận đề cập đến những yếu tố ảnh
hưởng đến và cùng với đó là quyết định mua nhà ở chung cư củ a khách hàng ta ̣i
thành phố Nha Trang. Trình tự tiến hành bao gồm các bước như sau:
Bướ c 1: Tiến hành thảo luận tay đôi giữa người nghiên cứu với từng đối
tượng được chọn tham gia nghiên cứu định tính theo dàn bài đươ ̣c soa ̣n sẵn (Phu ̣
lu ̣c 1) để thu nhận dữ liệu liên quan;
Bướ c 2: Sau khi phỏng vấn hết các đối tượng, dựa trên dữ liệu thu thập được,
quyết đi ̣nh loa ̣i, giữ hay bổ sung thêm biến, tiến hành hiệu chỉnh bảng câu hỏi;
Bướ c 3: Dữ liệu hiệu chỉnh được trao đổi lại với các đối tượng tham gia một
lần nữa. Quá trình nghiên cứu định tính kết thúc khi các câu hỏi thảo luận đều cho
các kết quả lặp lại với các kết quả trước đó mà không tìm thấy sự thay đổi gì mới.
3.2.1.2. Kết quả nghiên cứu định tính
Kết quả nghiên cứu định tính cho thấy hầu hết những người tham gia thảo
luận đều đồng tình với nội dung của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư (Phụ lục 2). Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứ u đi ̣nh tính cũng dẫn đến
-28-
việc bổ sung thêm thang đo về Tín ngưỡng để nghiên cứ u về sự ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư của khách hàng.
Thang đo yếu tố Đặc điểm căn hộ
Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về
đặc điểm căn hộ đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ hơn
80% và đồng thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung vào
thang đo này. Thang đo này không thay đổi so với ban đầu.
Thang đo yếu tố Tài chính
Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về tài
chính đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ hơn 80% và đồng
thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung vào thang đo này.
Thang đo này không thay đổi so với ban đầu.
Thang đo yếu tố Vị trí
Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về vi ̣
trí đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ cao trên 70% và đồng thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung vào thang
đo này. Thang đo này không thay đổi so với ban đầu.
Thang đo yếu tố Môi trường xung quanh
Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về
Môi trườ ng xung quanh đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ
hơn 80% và đồng thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung
vào thang đo này. Thang đo này không thay đổi so với ban đầu
Thang đo yếu tố Tín ngưỡng
Yếu tố tín ngưỡng không nằ m trong mô hình nghiên cứ u đề xuất ban đầ u. Tuy nhiên qua kết quả nghiên cứu định tính thì những người tham gia phỏng vấn đề
-29-
xuất sự ảnh hưở ng củ a yếu tố tín ngưỡng với tỷ lệ hơn 75% vớ i các biến quan sá t đươ ̣c tổ ng hơ ̣p là số tầng số phò ng, hướ ng căn hô ̣ và đô ̣ cao căn hô ̣.
Như vậy, so với những yếu tố mà luâ ̣n văn đề xuất ban đầu, những người
tham gia thảo luận nhóm đã đề xuất thêm yếu tố tín ngưỡng. Theo thố ng kê kết quả củ a các nghiên cứ u cù ng nô ̣i dung trong và ngoài nướ c thì mố i quan hê ̣ giữa yếu tố tín ngưỡng và quyết đi ̣nh mua chung cư chưa đươ ̣c khẳ ng đi ̣nh. Tuy nhiên tín ngưỡng đó ng mô ̣t vai trò quan tro ̣ng trong cuô ̣c số ng củ a ngườ i Viê ̣t Nam nó i
chung và ngườ i dân thành phố Nha Trang nó i riêng, đă ̣c biê ̣t là đố i vớ i các vấn đề cần nhiều sự cân nhắ c để ra quyết đi ̣nh như mua nhà. Do đó đa số khách hàng đươ ̣c phỏ ng vấn lựa cho ̣n bổ sung thêm yếu tố này là mô ̣t biến đô ̣c lâ ̣p để nghiên cứ u.
Các bảng bên dưới trình bày tổng hợp thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến
quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng ở thành phố Nha Trang.
Bảng 3.2: Thang đo yếu tố Đặc điểm căn hộ
Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo
dacdiem1 Diện tích căn hộ phù hợp với nhu cầu
dacdiem2 Thiết kế, kiến trú c căn hộ phù hợp vớ i phong cách
dacdiem3 Đặc điểm căn hộ Shyue và cô ̣ng sự (2011); Phan Thanh Sĩ (2012); Hong (2012) Chất lươ ̣ng xây dựng căn hộ đảm bảo
dacdiem4 Nô ̣i thất và các tiê ̣n ích công cô ̣ng căn hộ đáp ứng nhu cầu
dacdiem5 Tính pháp lý của căn hộ đảm bảo
-30-
Bảng 3.3: Thang đo yếu tố Tài chính
Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo
Giá căn hộ phù hợp taichinh1
Tài chính Thời gian thanh toán phù hợp taichinh2
Shyue và cô ̣ng sự (2011); Phan Thanh Sĩ (2012); Hong (2012) Lãi suất vay ngân hàng phù hợp taichinh3
Bảng 3.4: Thang đo yếu tố Vị trí
Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo
vitri1 Khoảng cách tới nơi làm việc phù hợp
vitri2 Khoảng cách tới trường học phù hợp Vị trí Shyue và cô ̣ng sự (2011); Phan Thanh Sĩ (2012); Hong (2012)
vitri3
Khoảng cách tới trung tâm thành phố và các di ̣ch vu ̣ tiê ̣n ích (bê ̣nh viê ̣n, chơ ̣, trung tâm thương ma ̣i, khu vui chơi, …) phù hợp
Bảng 3.5: Thang đo yếu tố Môi trường xung quanh
Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo
moitruong1 Hàng xóm xung quanh căn hộ phù hợp
moitruong2 Tiếng ồ n xung quanh căn hô ̣ không đáng kể
Shyue và cô ̣ng sự (2011); Phan Thanh Sĩ (2012); Hong (2012) moitruong3 Môi trường xung quanh An ninh ta ̣i căn hô ̣ đảm bảo
moitruong4 Môi trường xung quanh căn hô ̣ không bị ô nhiễm
-31-
Bảng 3.6: Thang đo yếu tố Tín ngưỡng
Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo
tinnguong1 Số tầng, số phò ng căn hộ phù hợp
tinnguong2 Hướ ng căn hộ phù hợp Tín ngưỡng Shyue và cô ̣ng sự (2011); Phan Thanh Sĩ (2012); Hong (2012) Độ cao căn hộ phù hợp tinnguong3
Bảng 3.7: Thang đo yếu tố Quyết định mua nhà
Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo
quyetdinh1 Tin rằ ng quyết đi ̣nh lựa cho ̣n căn hô ̣ là phù hơ ̣p
quyetdinh2 Hài lò ng và sẽ giớ i thiê ̣u về căn hô ̣ đã cho ̣n vớ i mo ̣i ngườ i xung quanh Quyết định mua nhà Phan Thanh Sĩ (2012); Võ Pha ̣m Thành Nhân (2013)
quyetdinh3 Sẽ đề nghi ̣ về căn hô ̣ khi đươ ̣c hỏ i ý kiến về loa ̣i hình nhà ở
(Nguồn: Kết quả định tính)
3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng
3.2.2.1. Phương pháp chọn mẫu
Do hạn chế về thời gian và kinh phí nghiên cứu, nghiên cứu đã sử dụng
phương pháp chọn mẫu thuận tiện khi thực hiện khảo sát. Các khách hàng được phân loại theo tiêu chí như diê ̣n tích, giá, thờ i ha ̣n thanh toán mua căn hô ̣ theo mong muố n. Nghiên cứu sử du ̣ng mẫu nghiên cứu khảo sát sơ bộ cỡ 50 để đánh giá sơ bộ
thang đo.
3.2.2.2. Phương pháp thu thập dữ liệu
Bảng nghiên cứu định lượng yêu cầu khách hàng đánh giá về quyết định mua
nhà của họ và 5 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Thang đo về sự ảnh
hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà gồm đặc điểm của nhà, tình hình tài
-32-
chính, vị trí nhà, môi trườ ng xung quanh và tín ngưỡng dựa trên thang đo Likert 5 điểm (thay đổi từ 1= Hoàn toà n không đồ ng ý, 2 = Không đồ ng ý, 3 = Ý kiến trung lập, 4 = Đồ ng ý và 5 = Hoàn toàn đồ ng ý). Thang điểm từ 1 đến 5 thể hiện mức độ
quan tâm tăng dần, điểm càng cao càng quan tâm đến vấn đề đó. Nghiên cứu thực
hiện vừa bằng hình thức khảo sát trực tiếp vừa bằng hình thức gửi bảng câu hỏi trực
tuyến nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người tham gia khảo sát. Sau khi nhận
lại được toàn bộ bảng câu hỏi cần thiết, dữ liệu được mã hóa và được xử lý với sự
hỗ trợ của phần mềm SPSS 20 bằng các phương pháp phân tích bao gồm: đánh giá
độ tin cậy cùng giá trị thang đo và kiểm định các giả thuyết trong mô hình nghiên
cứu đề xuất.
3.2.2.3. Tiêu chí chọn mẫu
Đối tượng được đưa vào mẫu khảo sát thu thập dữ liệu liên quan là những
người dân sinh sống ở thành phố Nha Trang và đã từ ng mua căn hô ̣ chung cư.
3.2.2.4. Phương pháp xử lý dữ liệu phân tích
Bước 1: Phân tích độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s alpha
- Hệ số tương quan biến tổng: > 0,3
- Hệ số Cronbach’s Alpha: > 0,6
Nếu thang đo thỏa mãn 2 tiêu chí trên thì thang đo đạt độ tin cậy.
Bước 2: Phân tích yếu tố khám phá EFA
- Hệ số KMO thuộc (0,5;1)
- Giá trị Sig < 0,05
- Giá trị Eigenvalue: > 1
- Tổng phương sai trích: > 50%
- Hệ số tải: > 0,5
Nếu thỏa mãn các tiêu chí trên, các thang đo đảm bảo tính hội tụ và riêng biệt
-33-
Bước 3: Phân tích hệ số tương quan
- -1 < rX,Y < 1:
Khi giá trị Sig của X và Y < 0,05: Giữa X và Y thực sự có mối quan hệ
Bước 4: Phân tích hồi quy
- Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình: Giá trị Sig của F < 0,05: Mô
hình ước lượng là phù hợp.
- Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư: Giá trị trung bình bằng 0,
phương sai của phần dư gần 1: phần dư tuân theo luật phân phối chuẩn.
- Kiểm định hiện tươ ̣ng đa cộng tuyến: Giá trị phóng đại phương sai < 5;
mô hình không bị hiện tươ ̣ng đa cộng tuyến.
- Kiểm định hiện tươ ̣ng tương quan: d: giá trị Dubin Watson
1 < d < 3: Mô hình không bị hiện tượng tự tương quan
- Kiểm định giả thuyết nghiên cứu: Nếu giá trị Sig của các hệ số ước lượng
< 0,05: Biến độc lập ảnh hưởng đến biến phụ thuộc
3.3. Mẫu nghiên cứu chính thứ c
Kích cỡ mẫu phụ thuộc vào phương pháp phân tích, nghiên cứu này có sử
dụng phân tích nhân tố khám phá (EFA). Phân tích nhân tố cần có mẫu ít nhất 200
quan sát (Gorsuch, 1983); còn Hachter (1994) lại cho rằng kích cỡ mẫu bằng ít nhất
5 lần biến quan sát (Hair và cộng sự, 1998). Dựa vào số biến quan sát trong nghiên
cứu này thì số lượng mẫu cần thiết có thể là 105 trở lên. Những quy tắc kinh
nghiệm khác trong xác định cỡ mẫu cho phân tích nhân tố EFA là thông thường thì
số quan sát (kích thước mẫu) ít nhất phải bằng 4 hay 5 lần số biến trong phân tích
nhân tố (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005). Có 21 biến quan sát
được dùng trong phân tích Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố, vì vậy số lượng
mẫu cần thiết phải lớn hơn 105. Vì vậy, số lượng mẫu cần thiết phải đạt được trong
nghiên cứu này ít nhất là 105 quan sát. Tuy nhiên trong thống kê, số quan sát càng
-34-
nhiều càng tốt, đồng thời nhằm tránh những sai sót trong quá trình phỏng vấn và
nhập liệu cũng như xử lý dữ liệu, luâ ̣n văn đã chọn mẫu để thu thập dữ liệu phục vụ
nghiên cứu định lượng với cỡ mẫu là 200 người tại khu vực thành phố Nha Trang.
Nghiên cứu đã sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện để thu thập dữ liệu.
3.4. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ
3.4.1. Kết quả kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha
Kiểm định sơ bộ độ tin cậy của các thang đo Đă ̣c điểm căn hộ, tài chính, vi ̣
trí, môi trườ ng xung quanh và tín ngưỡng đươ ̣c trình bày trong Bảng 3.8.
Bảng 3.8. Kiểm định sơ bộ độ tin cậy các thang đo
Biến quan sát Trung bình thang đo nếu loại biến Phương sai thang đo nếu loại biến Tương quan biến tổng Cronbach’s Alpha nếu loại biến
14,48 14,34 14,24 14,48 14,78 14,132 16,515 15,860 14,989 17,114 0,916 0,634 0,724 0,865 0,610 0,835 0,900 0,880 0,849 0,903
6,54 6,78 6,44 4,172 4,257 3,639 0,761 0,653 0,726 0,740 0,835 0,769
3,933 3,612 3,236 0,783 0,695 0,743 0,772 0,837 0,798
6,010 6,122 5,976 6,717 0,610 0,631 0,549 0,508 0,696 0,687 0,732 0,748
Đặc điểm: = 0,898 dacdiem1 dacdiem2 dacdiem3 dacdiem4 dacdiem5 Tà i chính: = 0,843 taichinh1 taichinh2 taichinh3 Vi ̣ trí: = 0,858 5,84 vitri1 5,98 vitri2 5,78 vitri3 Môi trườ ng xung quanh: = 0,771 7,30 moitruongxq1 7,20 moitruongxq2 7,06 moitruongxq3 moitruongxq4 6,76 Tín ngưỡng: = 0,898 tinnguong1 tinnguong2 tinnguong3 6,04 5,96 6,00 5,672 5,713 5,714
0,849 0,806 0,829 0,831 0,887 0,763 (Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)
-35-
Thang đo “Đă ̣c điểm” gồm có 5 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha (lần
1) = 0,898 > 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát đo lường
thang đo này dao động từ 0,610 đến 0,916, tất cả đều lớn hơn 0,3 nên Thang đo
“Đă ̣c điểm” đáp ứng độ tin cậy và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo.
Thang đo “Tài chính” gồm có 3 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha (lần 1) là 0,843 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát đo lường thang đo
nằm trong khoảng từ 0,653 đến 0,761 và đều lớn hơn 0,3 nên Thang đo “Tài chính” và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo.
Thang đo “Vi ̣ trí” gồm có 3 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha (lần 1) = 0,858> 0,6. Các biến quan sát đo lường thang đo này có hệ số tương quan biến tổng
dao động từ 0,695 đến 0,783 và đều > 0,3 nên thang đo “Vị trí” đáp ứng độ tin cậy
và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo.
Thang đo “Môi trườ ng xung quanh” gồm có 4 biến quan sát. Hệ số
Cronbach’s Alpha (lần 1) = 0,771> 0,6. Các biến quan sát đo lường thang đo này có
hệ số tương quan biến tổng dao động từ 0,508 đến 0,631 và đều > 0,3 nên Thang đo
“Môi trườ ng xung quanh” đáp ứng độ tin cậy và có thể sử dụng trong các phân tích
tiếp theo.
Thang đo “Tín ngưỡng” gồm có 3 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha (lần 1) = 0,898> 0,6. Các biến quan sát đo lường thang đo này có hệ số tương quan
biến tổng dao động từ 0,763 đến 0,806 và đều > 0,3 nên Thang đo “Tín ngưỡng” đáp ứng độ tin cậy và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo.
3.4.2. Phân tích yếu tố khám phá EFA
3.4.2.1. Phân tích EFA cho các biến độc lập
Kết quả phân tích EFA các thang đo “Đă ̣c điểm căn hộ”, “Tài chính”, “Vi ̣
trí”, “Môi trườ ng xung quanh”, và “Tín ngưỡng” được trình bày trong Bảng 3.9.
-36-
Bảng 3.9. Kết quả EFA của thang đo các yếu tố ảnh hưở ng
Yếu tố Biến quan sát 2 3 4 5 1
dacdiem1 0,881
dacdiem2 0,646
dacdiem3 0,758
dacdiem4 0,896
dacdiem5 0,606
taichinh1 0,828
taichinh2 0,767
taichinh3 0,867
vitri1 0,847
vitri2 0,696
vitri3 0,795
moitruongxq1 0,754
moitruongxq2 0,845
moitruongxq3 0,745
moitruongxq4 0,693
tinnguong1 0,881
tinnguong2 0,835
tinnguong3 0,821
Giá trị Eigenvalue 6,745 2,875 1,597 1,218 1,032
% phương sai trích 37,475 15,970 8,873 6,768 5,732
Phương sai trích lũy kế 37,475 53,445 62,318 69,086 74,817
Giá trị KMO 0,752
580,231 Chi–bình phương (2)
Kiểm định Barlett Bậc tự do (df) 153
Sig. 0,000
(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)
-37-
Bảng 3.9 cho thấy giá trị KMO = 0,752 > 0,5 và giá trị Sig. = 0,000 < 0,05.
Kết quả EFA cho thấy có 5 yếu tố được trích tại Eigenvalue là 1,032 > 1 và phương
sai trích lũy kế 74,817% > 50% đưa đến kết luận là phương sai trích đạt yêu cầu.
Các biến quan sát có trọng số đạt yêu cầu (đều lớn hơn 0,5). Kết quả này đưa đến
kết luận các thang đo “Đă ̣c điểm căn hộ”, “Tài chính”, “Vi ̣ trí”, “Môi trườ ng xung quanh”, và “Tín ngưỡng” đều đạt giá trị hội tụ và riêng biệt.
3.4.2.2. Phân tích EFA cho biến phụ thuộc
Kết quả EFA của thang đo quyết đi ̣nh mua nhà được trình bày ở Bảng 3.10
Bảng 3.10. Kết quả EFA của thang đo “Quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư”.
Yếu tố Biến quan sát 1
quyetdinh1 0,868
quyetdinh2 0,874
quyetdinh3 0,883
Giá trị Eigenvalues 2,298
% phương sai trích 76,601
Phương sai lũy kế 76,601
Giá trị KMO 0,730
59,671 Chi–bình phương (2)
Kiểm định Barlett Bậc tư do (df) 3
Sig. 0,000
(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)
Bảng 3.10 cho thấy giá trị KMO = 0,730 > 0,5 và giá trị Sig. = 0,000 < 0,05.
Kết quả EFA cho thấy có 1 yếu tố được trích tại eigenvalue là 2,298>1 và phương
sai trích lũy kế 76,601% > 50%. đưa đến kết luận là phương sai trích đạt yêu cầu.
Các biến quan sát đo lường thang đo “quyết đi ̣nh mua chung cư” có trọng số tải đạt
yêu cầu (đều lớn hơn 0,5). Như vậy, thang đo “Quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư” đạt
yêu cầu về giá trị hội tụ và phân biệt và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo.
-38-
Kết luận Chương 3
Chương 3 trình bày phương pháp nghiên cứu thực hiện với quy trình nghiên
cứu 2 giai đoạn: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức. Nghiên cứu định tính
thực hiện qua thảo luận nhóm với 10 khách hàng đã từ ng mua nhà ở chung cư.
Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng nghiên cứu định lượng dựa trên dữ
liệu thu thập với cỡ mẫu là 50. Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua
nhà gồm 5 thành phần được dựa trên 18 biến quan sát. Sau khi thu thập dữ liệu,
tiến hành mã hóa, nhập dữ liệu vào chương trình phân tích số liệu thống kê SPSS
để phân tích thông tin và kết quả nghiên cứu. Các phương pháp phân tích thống kê
để xử lý dữ liệu gồm đánh giá độ tin cậy của thang đo qua hệ số Cronbach’s Alpha
và đánh giá giá trị của thang đo qua phân tích nhân tố khám phá EFA.
-39-
Chương 4: KẾ T QUẢ PHÂN TÍCH DỮ LIỆU
Chương 4 trình bày về kết quả nghiên cứu gồm thông tin về mẫu khảo sát,
kết quả đánh giá độ tin cậy của các thang đo, kết quả phân tích nhân tố EFA và kết
quả phân tích hồi quy và giải thích mô hình hồi quy, kiểm định các giả thuyết
nghiên cứu. Chương này cũng trình bày kết quả thống kê mô tả đánh giá của khách
hàng về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.
4.1. Đặc điểm mẫu nghiên cứu
Bảng 4.1. Đặc điểm mẫu khảo sát
Tần số Tỷ lê ̣ (%)
16 8,0% từ 50 m2 trở xuố ng
Diện tích trên 50 m2 đến 100 m2 143 71,5%
trên 100 m2 41 20,5%
Tổ ng 200 100%
16 8,0% từ 1 tỷ đồ ng trở xuố ng
132 66,0% trên 1 tỷ đồ ng đến 3 tỷ đồ ng Giá mua mong muốn
52 26,0% trên 3 tỷ đồ ng
Tổ ng 200 100%
136 68,0% dướ i 5 năm
52 26,0% từ 5 năm đến 10 năm Thời hạn thanh toán
trên 10 năm 12 6,0%
Tổ ng 200 100%
(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)
-40-
Kết quả phân tích mẫu khảo sát ở bảng 4.1 bên trên cho thấy có 200 người
tham gia khảo sát, cu ̣ thể:
- Quyết đi ̣nh mua chung cư diê ̣n tích trên 50 m2 đến 100 m2 chiếm tỷ lê ̣ cao nhất là 71,5%, trong khi số lươ ̣ng ngườ i quyết đi ̣nh mua chung cư có diê ̣n tích từ 50 m2 trở xuố ng chỉ chiếm 8% trên mẫu khảo sát.
- Tầm giá đươ ̣c lựa cho ̣n nhiều nhất là trên 1 tỷ đồ ng đến 3 tỷ đồ ng (chiế m
tỷ lê ̣ 66%), phân khú c giá từ 1 tỷ đồ ng trở xuố ng và trên 3 tỷ đồ ng có tỷ lệ thấp hơn đáng kể, lần lươ ̣t ở mứ c 8% và 26%.
- Đố i vớ i thờ i ha ̣n thanh toán, lựa cho ̣n củ a khách hàng chủ yếu là dướ i 5
năm (tỷ lê ̣ 68%), thờ i ha ̣n thanh toán từ 5 năm đến 10 năm có tỷ lê ̣ thấp hơn (26%),
trong khi tỷ lê ̣ khách hàng cho ̣n thờ i ha ̣n thanh toán trên 10 năm chỉ có 6%
Kết quả phân tích đă ̣c điểm mẫu khảo sát cho thấy khách hàng hầu như không mong muố n kéo dài thờ i ha ̣n thanh toán trên 10 năm và không quan tâm nhiều đến các chung cư có diê ̣n tích nhỏ (dướ i 50 m2).
4.2. Phân tích độ tin cậy của thang đo
Bảng 4.2. Kiểm định độ tin cậy các thang đo các yếu tố ảnh hưở ng
Biến quan sát Trung bình thang đo nếu loại biến Phương sai thang đo nếu loại biến Tương quan biến tổng Cronbach’s Alpha nếu loại biến này
Thang đo Đặc điểm: = 0,887
dacdiem1 14,99 12,045 ,842 ,836
dacdiem2 14,92 13,024 ,639 ,883
dacdiem3 14,74 12,706 ,746 ,858
dacdiem4 15,05 12,309 ,797 ,846
dacdiem5 15,11 13,103 ,623 ,887
-41-
Thang đo Tà i chính: = 0,869
taichinh1 7,05 3,324 ,786 ,783
taichinh2 7,10 3,353 ,762 ,805
taichinh3 6,99 3,553 ,704 ,858
Thang đo Vi ̣ trí: = 0,806
vitri1 5,73 3,304 ,663 ,733
vitri2 5,62 3,091 ,653 ,735
vitri3 5,66 2,617 ,663 ,736
Thang đo Môi trườ ng xung quanh: = 0,850
moitruongxq1 8,31 7,331 ,698 ,806
moitruongxq2 8,10 7,276 ,747 ,784
moitruongxq3 8,02 7,165 ,698 ,806
moitruongxq4 7,88 8,257 ,619 ,838
Thang đo Tín ngưỡng: = 0,862
tinnguong1 5,06 3,961 ,716 ,830
tinnguong2 4,98 3,577 ,792 ,758
tinnguong3 5,06 3,258 ,724 ,831
(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)
Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha của các thang đo của các yếu tố ảnh
hưở ng đến quyết đi ̣nh mua chung cư được trình bày trong Bảng 4.2, cụ thể như sau:
Thang đo “Đă ̣c điểm”gồm có 5 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha=
0,887> 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát >0,3 nên đảm bảo
độ tin cậy. Thang đo “Đă ̣c điểm” đáp ứng độ tin cậy và đủ điều kiện phân tích EFA.
-42-
Thang đo “Tài chính”gồm có 3 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha= 0,869> 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát >0,3 nên đảm bảo
độ tin cậy. Thang đo “Tài chính” đáp ứng độ tin cậy và đủ điều kiện phân tích EFA.
Thang đo “Vi ̣ trí”gồm có 3 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha= 0,806> 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát >0,3 nên đảm bảo độ tin
cậy. Thang đo “Vi ̣ trí” đáp ứng độ tin cậy và đủ điều kiện phân tích EFA.
Thang đo “Môi trườ ng xung quanh”gồm có 3 biến quan sát. Hệ số
Cronbach’s Alpha= 0,850> 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát
>0,3 nên đảm bảo độ tin cậy. Thang đo “Môi trườ ng xung quanh” đáp ứng độ tin
cậy và đủ điều kiện phân tích EFA.
Thang đo “Tín ngưỡng” có 3 biến quan sát. Hệ số Cronbach’s Alpha= 0,862 > 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát >0,3 nên đảm bảo độ tin
cậy. Thang đo “Tín ngưỡng” đáp ứng độ tin cậy và đủ điều kiện phân tích EFA.
4.3. Phân tích nhân tố khám phá EFA
Các thang đo quyết định mua của khách hàng và thang đo 5 yếu tố ảnh
hưởng đến quyết định mua sau khi được đánh giá độ tin cậy thang đo được tiếp tục
đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA bằng phương pháp quay Varimax và
phương pháp trích Principle Components để đo lường giá trị hội tụ và giảm bớt dữ
liệu nghiên cứu với các kiểm định KMO, mức ý nghĩa của kiểm định Bartlett, Eigen
value và hệ số tải nhân tố (Factor Loading).
4.3.1. Phân tích EFA cho các biến độc lập
-43-
Bảng 4.3 Kết quả EFA của các thang đo về các yếu tố ảnh hưở ng
Yếu tố Biến quan sát 2 3 4 5 1
dacdiem1 0,861
dacdiem2 0,678
dacdiem3 0,766
dacdiem4 0,872
dacdiem5 0,742
taichinh1 0,863
taichinh2 0,827
taichinh3 0,835
vitri1 0,812
vitri2 0,784
vitri3 0,825
moitruongxq1 0,813
moitruongxq2 0,833
moitruongxq3 0,837
moitruongxq4 0,772
tinnguong1 0,827
tinnguong2 0,897
tinnguong3 0,854
Giá trị Eigenvalue 6,082 2,384 2,071 1,484 1,280
% phương sai trích 33,787 13,244 11,507 8,245 7,112
Phương sai trích lũy kế 33,787 47,031 58,538 66,783 73,895
Giá trị KMO 0,849
1953,768 Chi–bình phương (2)
Kiểm định Barlett Bậc tư do (df) 153
Sig. 0,000
(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)
-44-
Bảng 4.3 cho thấy giá trị KMO = 0,849 > 0,5 và giá trị Sig. = 0,000 < 0,05.
Kết quả EFA cho thấy có 5 yếu tố được trích tại eigenvalue là 1,280 > 1 và phương
sai trích lũy kế 73,895% > 50% đưa đến kết luận phương sai trích đạt yêu cầu. Các
biến quan sát có trọng số tải đạt yêu cầu ( đều lớn hơn 0,5). Như vậy, các thang đo “Đă ̣c điểm căn hộ”, “Tài chính”, “Vi ̣ trí”, “Môi trườ ng xung quanh”, và “Tín ngưỡng” đều đạt giá trị hội tụ và riêng biệt.
4.3.2. Phân tích EFA cho biến phụ thuộc
Bảng 4.4. Kết quả EFA của thang đo quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư
Yếu tố Biến quan sát
1
quyetdinh1 0,856
quyetdinh2 0,896
0,782 quyetdinh3
Giá trị Eigenvalues 2,147
% phương sai trích 71,559
Phương sai lũy kế 71,559
0,667 Giá trị KMO
Chi–bình phương (2) 204,972
Bậc tư do (df) Kiểm định Barlett 3
Sig 0,000
(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)
Bảng 4.4 cho thấy giá trị KMO = 0,667 > 0,5 và giá trị Sig = 0,000 < 0,05.
Kết quả EFA cho thấy giá trị eigenvalue là 2,147>1 và phương sai trích lũy kế
71,559%> 50%. Như vậy, phương sai trích đạt yêu cầu. Các biến quan sát đo lường
-45-
thang đo “quyết đi ̣nh mua chung cư” có trọng số tải đạt yêu cầu (>0,5).Như vậy,
thang đo này đạt yêu cầu về giá trị hội tụ và phân biệt.
4.4. Phân tích tương quan giữa các biến
taichinh
vitri moitruong
tinnguong
quyetdinh dacdiem
quyetdinh Pearson 1
0,584**
0,502**
0,539**
0,374**
0,407**
0,000
0,000
0,000
0,000
0,000
Sig. (2- tailed)
dacdiem
Pearson 0,584**
0,477**
0,415**
0,308**
0,296**
1
0,000
0,000
0,000
0,000
0,000
Sig. (2- tailed)
taichinh
Pearson 0,502**
0,477**
1
0,312**
0,271**
0,199**
0,000
0,000
0,000
0,000
0,005
Sig. (2- tailed)
vitri
Pearson 0,539**
0,415**
0,312**
1
0,149*
0,394**
0,000
0,000
0,000
0,035
0,000
Sig. (2- tailed)
moitruong Pearson 0,374**
0,308**
,271**
0,149*
1
0,181*
0,000
0,000
0,000
0,035
0,010
Sig. (2- tailed)
tinnguong Pearson 0,407**
0,296**
0,199**
0,394**
0,181*
1
0,000
0,000
0,005
0,000
0,010
Sig. (2- tailed)
Bảng 4.5. Kết quả tương quan giữa các biến trong mô hình đề xuất (N=200)
(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)
Hệ số tương quan giữa biến Quyết đi ̣nh và các biến Đặc điểm, Tà i chính, Vi ̣ trí, và Tín ngưỡng lần lươ ̣t là 0,584; 0,502; 0,539; 0,407 thuộc khoảng (0,4 ; 0,6),
-46-
mức độ mối quan hệ trung bình. Giá trị Sig. giữa chúng bằng 0 < 1%, tại độ tin cậy
99%. Do đó, giữa các biến trên thực sự có tồn tại mối quan hệ.
Hệ số tương quan giữa biến Quyết đi ̣nh và biến Môi trườ ng xung quanh là
0,374 thuộc khoảng (0,2 ; 0,4), mức độ mối quan hệ yếu. Giá trị Sig. giữa chúng
bằng 0 < 1%, tại độ tin cậy 99%. Do đó, giữa hai biến trên thực sự có tồn tại một
mối quan hệ.
4.5.Kiểm định mô hình hồi quy bội
4.5.1. Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình
Bảng 4.6. Bảng tó m tắ t mô hình
R R2 R2 hiê ̣u chỉnh Sai số ướ c lươ ̣ng Tri ̣ số Durbin-Watson Mô hình
1 0,733a 0,537 0,525 0,63376 1,708
(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy mô hình hồi quy có hệ số R2 là 0,537 và
hệ số R2 hiệu chỉnh là 0,525 cho thấy sự tương quan khá chặt chẽ giữa biến độc lập và biến phụ thuộc (0,5 < R2 < 0,8). Hệ số R2 hiệu chỉnh cho thấy 5 biến độc lập
trong mô hình hồi quy đã giải thích được 52,5% sự biến thiên của biến phụ thuộc,
có nghĩa là kết hợp của các biến hiện có trong mô hình có thể giải thích được thay
đổi của Quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư.
Bảng 4.7. Bảng phân tích ANOVA
Tổ ng các bình phương Bâ ̣c tự do (df) Mean Square Giá tri ̣ F Sig. Mô hình
1 Hồ i quy 90,300 5 18,060 44,964 0,000b
Phần dư 77,920 194 0,402
Tổ ng 168,220 199
(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)
-47-
Bảng phân tích ANOVA của mô hình hồi quy cho thấy giá trị Sig. = 0,000
< 5%, đưa đến kết luận mô hình nghiên cứu đề xuất là phù hợp với bộ dữ liệu thu
thập hiện có.
4.5.2. Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến
Bảng 4.8. Bảng kết quả phân tích hồ i quy
Mô hình Hê ̣ số chưa chuẩn hó a Hê ̣ số chuẩn hó a t Sig. Hê ̣ số VIF
B Sai số chuẩn Beta
1 (Hằ ng số ) -0,202 0,243 -0,835 0,405
dacdiem 0,289 ,063 0,275 4,566 0,000 1,521
taichinh 0,216 00,058 0,210 3,699 0,000 1,351
vitri 0,309 0,063 0,279 4,886 0,000 1,361
moitruong 0,170 0,054 0,165 3,162 0,002 1,139
tinnguong 0,144 0,054 0,144 2,664 0,008 1,226
(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)
Căn cứ vào Bảng 4.8 cho thấy giá trị phóng đại phương sai (VIF) đều nhỏ
hơn ngưỡng cho phép (< 5). Vì vậy, các biến đô ̣c lâ ̣p không có quan hê ̣ chă ̣t chẽ vớ i
nhau nên không bị hiện tượng đa cộng tuyến. Mức độ giải thích của biến độc lập
lên biến phụ thuộc là đáng tin cậy.
4.5.3. Kiểm định hiện tượng tự tương quan
Theo số liê ̣u ta ̣i Bảng 4.6, giá tri ̣ Durbin-Watson là 1 < 1,708 < 3. Do đó mô
hình không bi ̣ hiê ̣n tươ ̣ng tự tương quan.
4.5.4. Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi
Kiểm tra hiện tượng phương sai thay đổi bằng sử dụng đồ thị phân tán
Scatterplot như sau:
-48-
Hình 4.1. Đồ thị phân tán Scatterplot
Mật độ phân tán của phần dư phân bố đồng đều xoay quanh giá trị trung bình
(đường đi qua tung độ 0) và không tạo ra hình dạng nào nên mô hình không bị hiện
tươ ̣ng phương sai sai số thay đổi.
4.5.5. Kiểm định tính phân phối chuẩn của phần dư
Kiểm tra giả định các phần dư phân phối chuẩn bằng sử dụng biểu đồ tần số
Histogram và biểu đồ Nomal P-P như sau:
Hình 4.2. Biểu đồ tần số Histogram
-49-
Hình 4.3. Biểu đồ Normal P-P
Biểu đồ tần số Histogram cho thấy một đường cong phân phối chuẩn có
da ̣ng hình chuông đặt chồng lên biểu đồ tần số, giá trị trung bình rất nhỏ gần bằng 0 (Mean = -2,41E-16) và độ lệch chuẩn (Std. Dev=0.987) gần bằng 1. Đồ ng thờ i các chấm trò n trong biểu đồ hình 4.3 tâ ̣p trung sát đườ ng chéo. Điều này cho thấy phân phối của phần dư xấp xỉ chuẩn nên có thể kết luận rằng giả thuyết phần dư có
phân phối chuẩn không bị vi phạm.
4.6. Kiểm định giả thuyết nghiên cứu
-50-
Bảng 4.9. Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu
Giả thuyết đề xuất Sig. Kết luận
0,000 Chấp nhận
0,000 Chấp nhận
0,000 Chấp nhận Giả thuyết H1: Đă ̣c điểm nhà ở ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang. Giả thuyết H2: Tình hình tài chính ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư củ a khách hàng thành phố Nha Trang. Giả thuyết H3: Vi ̣ trí nhà ở ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang.
0,002 Chấp nhận Giả thuyết H4: Môi trườ ng xung quanh nhà ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang.
0,008 Chấp nhận Giả thuyết H5: Tín ngưỡng ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang.
(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)
Đồ ng thờ i từ dữ liê ̣u kiểm đi ̣nh hồ i quy, luâ ̣n văn xây dựng đươ ̣c hà m hồ i
quy theo hê ̣ số Beta chuẩn hó a như sau:
Quyết đi ̣nh mua nhà = 0,279 x Vi ̣ trí + 0,275 x Đă ̣c điểm + 0,210 x Tài
chính + 0,165 x Môi trườ ng xung quanh + 0,144 x Tín ngưỡng
Yếu tố “Vi ̣ trí” là thành phần có hệ số hồi quy chuẩn hóa cao nhất (hệ số Beta = 0,279, giá trị Sig.= 0,000 < 0,01), nghĩa là thành phần này có mức độ tác động mạnh nhất đến quyết định mua nhà của khách hàng. Kết quả nghiên cứu phù
hợp với thực tế là do nhà là nơi ăn ở cố đi ̣nh củ a con ngườ i. Vi ̣ trí nhà thuâ ̣n lơ ̣i cho công viê ̣c, trườ ng ho ̣c và các di ̣ch vu ̣ thiết yếu khác củ a cuô ̣c số ng như bệnh viê ̣n, siêu thi ̣, v.v… sẽ đươ ̣c ưu tiên lựa cho ̣n. Đồ ng thờ i vi ̣ trí cũng là yếu tố phản ánh và đầu tư về giá tri ̣ củ a căn hô ̣.
Yếu tố tác động mạnh thứ 2 là “Đă ̣c điểm” nhà (hệ số Beta = 0,275, giá trị
Sig. = 0,000 < 0,01). Kết quả này mang tính hơ ̣p lý cao so vớ i thực tế. Nhà ở là nơi chiếm phần lớ n thờ i gian sinh hoa ̣t củ a mỗi ngườ i, là nơi làm viê ̣c, nghỉ ngơi, sinh số ng. Do đó diê ̣n tích nhà phù hơ ̣p, thiết kế kiến trú c theo sở thích và chất lươ ̣ng xây dựng nhà đả m bảo là những tác đô ̣ng ma ̣nh mẽ đến quyết đi ̣nh cho ̣n mua củ a
-51-
khách hàng. Quan tro ̣ng hơn hết, trong yếu tố đă ̣c điểm cò n có thành phần về tính chất pháp lý củ a căn hô ̣. Điều này đảm bảo về giá tri ̣ và tính sở hữu chắ c chắ n củ a khách hàng nên nhâ ̣n đươ ̣c sự quan tâm rất lớ n từ ngườ i mua nhà.
Yếu tố tác động mạnh thứ 3 là tình hình “Tài chính” (hệ số Beta = 0,210, giá trị Sig. = 0,000 < 0,01). Theo hàm hồ i quy nêu trên, sự tác đô ̣ng củ a yếu tố tài chính có phần thấp hơn tuy nhiên không đáng kể so vớ i hai yếu tố vi ̣ trí và đă ̣c điểm. Điều này có nghĩa là mô ̣t căn hô ̣ có sự ưu đãi về giá, thờ i gian thanh toán, lãi suất hơn
các căn hô ̣ khác sẽ đươ ̣c ưu tiên trong lựa cho ̣n củ a khách hàng.
Yếu tố tác động mạnh thứ 4 là “Môi trường xung quanh” (hệ số Beta =
0,165, giá trị Sig. = 0,002 < 0,01). Điều này có nghĩa là vấn đề ô nhiễm của môi
trường xung quanh, tiếng ồn xung quanh, tình hình an ninh khu vực và hàng xóm
xung quanh ngôi nhà cũng ảnh hưởng đến quyết định của người mua.
Yếu tố tác động mạnh thứ 5 là vấn đề “Tín ngưỡng” (hệ số Beta = 0,144, giá trị Sig. = 0,008 < 0,01). Kết quả củ a phương trình hồ i quy cho thấy các thành phần củ a yếu tố tín ngưỡng như số tầng, số phò ng, đô ̣ cao và hướ ng căn hô ̣ cũng có sự tác đô ̣ng nhất đi ̣nh đến quyết đi ̣nh cho ̣n mua nhà củ a khách hàng.
4.7. Thảo luận kết quả nghiên cứu
Kết quả kiểm đi ̣nh giả thuyết nghiên cứ u cho thấy giả thuyết H1 “Đă ̣c điểm nhà sẽ tác động cùng chiều đến quyết đi ̣nh mua nhà củ a khách hàng” được chấp
nhận (Bảng 4.9). Kết quả nghiên cứu này giống với nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2012), cu ̣ thể yếu tố đă ̣c điểm nhà có tác đô ̣ng tích cực đến quyết đi ̣nh mua củ a khách hàng. Nghiên cứu của Shyue và cô ̣ng sự (2011) phát hiện số lươ ̣ng phò ng và kích thướ c là những đă ̣c điểm rất quan tro ̣ng mà ngườ i mua cân nhắ c trong quyết đi ̣nh sở hữu. Do đó các nhà phát triển dự án cần điều chỉnh các sản phẩm nhà ở củ a ho ̣ để đáp ứ ng tố t hơn nhu cầu này củ a khách hàng.
Đố i vớ i giả thuyết H2 “Tình hình tài chính tác đô ̣ng cù ng chiều vớ i quyết đi ̣nh mua nhà” cũng đươ ̣c chấp nhâ ̣n (Bảng 4.9). Viê ̣c chấp nhâ ̣n giả thuyết về yếu
-52-
tố tài chính củ a luâ ̣n văn cũng đã đươ ̣c khẳ ng đi ̣nh ta ̣i nghiên cứ u củ a Phan Thanh Sĩ (2012). Nghiên cứ u củ a Phan Thanh Sĩ (2012) đã đề nghi ̣ tâ ̣p trung phát triển chương trình nhà ở dành cho công dân có thu nhâ ̣p trung bình thấp. Trong nghiên cứ u củ a Shyue và cô ̣ng sự (2011) thì yếu tố tà i chính cho thấy sự liên quan tích cực đến đầu tư bất đô ̣ng sản.
Tiếp theo, giả thuyết H3 “Vị trí nhà có ảnh hưở ng cù ng chiều vớ i quyết định mua nhà” đươ ̣c chấp nhâ ̣n (Bảng 4.9). Theo Shyue và cô ̣ng sự (2011) thì đi ̣a điểm đươ ̣c coi là yếu tố quan tro ̣ng đố i vớ i quyết đi ̣nh mua. Về yếu tố vi ̣ trí trong nghiên cứ u củ a Fan (2010) cũng đã đề xuất chính phủ và các nhà nghiên cứ u lựa cho ̣n vi ̣ trí gần cơ sở công cô ̣ng như cơ sở y tế và giáo du ̣c.
Giả thuyết H4 “Môi trườ ng xung quanh có ảnh hưở ng cù ng chiều đến quyết
đi ̣nh mua nhà” cũng đươ ̣c chấp nhâ ̣n (Bảng 4.9). Môi trườ ng số ng xung quanh nhà
có tác đô ̣ng tích cực đến quyết đi ̣nh mua nhà củ a ngườ i dân (Phan Thanh Sĩ, 2012). Nghiên cứ u củ a Fan (2010) cũng đã nhắ c nhở chính phủ và các nhà phát triển nhà ở về vấn đề an ninh xung quanh căn hô ̣.
Cuố i cù ng, giả thuyết H5 “Tín ngưỡng có ảnh hưở ng cù ng chiều đến quyết đi ̣nh mua nhà” đã đươ ̣c chấp nhâ ̣n (Bảng 4.9). Khẳ ng đi ̣nh này chưa đươ ̣c xây dựng
và chứ ng minh trong các nghiên cứ u trướ c đó . Tuy nhiên cù ng đề tài nghiên cứu này đươ ̣c thực hiê ̣n ta ̣i thành phố Nha Trang đã khẳ ng đi ̣nh rằ ng yếu tố tín ngưỡng thực sự có tác đô ̣ng đến hành vi mua củ a khách hàng. Điều này là phù hợp với thực tế là bở i xuất phát từ quan niê ̣m “có thờ có thiêng, có kiêng có lành”. Yếu tố tín ngưỡng có ảnh hưở ng đáng kể trong đờ i số ng củ a ngườ i dân Viê ̣t Nam nó i chung và ngườ i dân ta ̣i thành phố Nha Trang nó i riêng, đă ̣c biê ̣t đố i vớ i các quyết đi ̣nh cần nhiều sự cân nhắ c và hao phí tài chính vô cù ng lớ n như quyết đi ̣nh mua nhà ở .
Kết luận Chương 4
Chương 4 đã trình bày các kết quả phân tích của nghiên cứu như: phân tích
mô tả mẫu khảo sát, kết quả kiểm định thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach’s
Alpha các yếu tố giả thuyết ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của
-53-
khách hàng tại thành phố Nha Trang, phân tích nhân tố khám phá (EFA). Kết quả
phân tích cho thấy cả 5 yếu tố trong mô hình nghiên cứu đề xuất giả thuyết ảnh
hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại thành phố Nha Trang đều gây
ảnh hưởng cù ng chiều tới quyết định mua nhà của khách hàng với mức độ ảnh
hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà lần lượt là Vị trí nhà (0,279), Đă ̣c
điểm (0,275), Tài chính (0,210), Môi trườ ng xung quanh (0,165) và Tín ngưỡng (0,144). Kết quả kiểm định các giả thuyết đưa ra gồm H1, H2, H3, H4, H5 là phù
hợp với dữ liệu mẫu thu thập được.
-54-
Chương 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ
Chương 5 trình bày kết luận về kết quả nghiên cứu trong đó một số hàm ý
quản trị được đề xuất nhằm nâng cao sự tác động tích cực củ a các yếu tố ảnh hưở ng
đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang dựa
trên kết quả phân tích dữ liệu khảo sát và kiểm định các giả thuyết theo mô hình
nghiên cứu đề xuất trình bày trong các chương trước. Cùng với đó, nghiên cứu cũng
đưa ra một số hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo trong tương lai.
5.1. Kết luận
Từ dữ liê ̣u tổ ng hơ ̣p về các kết quả nghiên cứ u cù ng đề tài trướ c đó và hiểu biết hiê ̣n có , luâ ̣n văn đã đề xuất mô hình lý thuyết nghiên cứ u đo lườ ng mứ c đô ̣ ảnh hưở ng củ a 04 yếu tố tương ứ ng vớ i bố n thang đo đó là đă ̣c điểm nhà, tình hình tài chính, vi ̣ trí nhà và môi trườ ng xung quanh đến quyết đi ̣nh mua nhà củ a khách hàng ta ̣i thành phố Nha Trang. Tiếp theo, ở giai đoa ̣n thực hiê ̣n nghiên cứ u đi ̣nh tính, luâ ̣n văn đã bổ sung thêm 01 thang đo là yếu tố về tín ngưỡng. Sau khi thực hiê ̣n kiể m đi ̣nh đô ̣ tin câ ̣y Cronbatch’s Alpha, phân tích nhân tố khá m phá, phân tích tương quan và phân tích hồ i quy thì 5 giả thuyết phát biểu theo mô hình nghiên cứu đều đươ ̣c chấp nhâ ̣n, cu ̣ thể là 5 yếu tố : Đă ̣c điểm nhà, Tình hình tài chính, Vi ̣ trí nhà, Môi trườ ng xung quanh, và Tín ngưỡng đều có tác đô ̣ng cù ng chiều vớ i quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư củ a khách hàng ta ̣i thành phố Nha Trang.
Kết quả nghiên cứ u cũng đã trả lờ i đươ ̣c các câu hỏ i nghiên cứ u và đáp ứ ng đươ ̣c mu ̣c tiêu nghiên cứ u đã nêu ta ̣i Chương 1. Cu ̣ thể, kết quả nghiên cứ u đã khẳ ng đi ̣nh có 5 yếu tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư củ a khách
hàng (mu ̣c tiêu 1 - câu hỏ i 1). Mứ c đô ̣ ảnh hưở ng củ a các yếu tố đươ ̣c đánh giá qua
các biến quan sát chi tiết. Các yếu tố tác đô ̣ng cù ng chiều vớ i quyết đi ̣nh mua tăng dần theo thứ tự lần lươ ̣t là vi ̣ trí, đă ̣c điểm, tài chính, môi trườ ng xung quanh và tín ngưỡng (mu ̣c tiêu 2 - câu hỏ i 2). Từ đó nghiên cứu đưa ra các hàm ý quản tri ̣ phù hơ ̣p để thú c đẩy hiê ̣u quả kinh doanh đố i vớ i các nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh
-55-
trong lĩnh vực bất đô ̣ng sản trong viê ̣c đáp ứ ng tố t hơn mong muố n củ a khách hàng (mu ̣c tiêu 3 - câu hỏ i 3).
Về tổ ng thể củ a mô hình nghiên cứ u đươ ̣c đánh giá qua hê ̣ số xác đi ̣nh R2. Hê ̣ số này cho biết mức độ giải thích của biến độc ảnh hưởng đến biến phụ thuộc là
bao nhiêu phần trăm. Theo Hair & cộng sự (2017) thì biến đô ̣c lâ ̣p ảnh hưở ng vừ a đến biến phu ̣ thuô ̣c khi R2 = 25%, biến đô ̣c lâ ̣p ảnh hưở ng ma ̣nh đến biến phụ thuô ̣c khi R2 = 50% và biến đô ̣c lâ ̣p ảnh hưở ng rất ma ̣nh đến biến phu ̣ thuô ̣c khi R2 = 75%. Ta ̣i bảng tó m tắ t mô hình nghiên cứ u củ a luâ ̣n văn, hê ̣ số R2 là 0,525, tứ c là 5 biến đô ̣c lâ ̣p tương ứ ng vớ i 5 yếu tố vi ̣ trí, đă ̣c điểm, tài chính, môi trườ ng xung quanh và tín ngưỡng có tác đô ̣ng ma ̣nh đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư củ a khách hàng.
5.2. Hàm ý quản trị
Dựa vào kết quả nghiên cứu, nghiên cứu đề xuất các hàm ý quản tri ̣ nhằ m
nâng cao mứ c đô ̣ ảnh hưở ng tích cực từ các yếu tố đã xác đi ̣nh đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang. Các đề xuất về hà m ý
quản tri ̣ chủ yếu là cải thiện biến độc lập có ảnh hưởng ma ̣nh nhất đến biến phụ
thuộc (căn cứ và hê ̣ số Beta) và ưu tiên cải thiê ̣n các biến quan sát có giá tri ̣ đo
lườ ng trung bình thấp nhất trong mỗi biến đô ̣c lâ ̣p.
5.2.1. Cải thiện yếu tố vi ̣ trí nhà
Theo kết quả nghiên cứu cho thấy rằng vị trí nhà là yếu tố quan trọng nhất
(hê ̣ số Beta trong phương trình hồ i quy là 0,279) vì nó mang la ̣i nhiều tiê ̣n ích và nâng cao chất lươ ̣ng cuô ̣c số ng củ a khách hàng. Thờ i gian ngày càng đá ng giá đố i
với con ngườ i trong cuô ̣c số ng đô thi ̣ hó a hiê ̣n đa ̣i, do vâ ̣y nếu nơi ở gần vớ i nhà
trườ ng, công sở , chơ ̣, trung tâm thương ma ̣i sẽ giú p cho khách hàng tiết kiê ̣m thờ i gian di chuyển, có nhiều thờ i gian để sinh hoa ̣t gia đình, thư giãn, nghỉ ngơi. Ngoài ra, nơi ở gần vớ i bê ̣nh viê ̣n, cơ quan hành chính cũng mang la ̣i cho khách hàng sự thuâ ̣n lơ ̣i trong ứ ng phó vớ i các rủ i ro về sứ c khỏ e và an ninh trong cuô ̣c số ng. Vi ̣
trí nhà lý tưở ng cũng sẽ giú p khách hàng tiết kiê ̣m tài chính khi giá xăng ngày càng cao. Trong ba biến quan sát để đo lườ ng mứ c đô ̣ tác đô ̣ng củ a yếu tố vi ̣ trí đến biến
-56-
phu ̣ thuô ̣c thì biến quan sát về “khoảng cách đến nơi làm viê ̣c” có giá tri ̣ trung bình thấp hơn so vớ i hai biến quan sát cò n la ̣i. Do đó, kiến nghị các doanh nghiệp bất
động sản nên ưu tiên lựa chọn vị trí phù hợp vớ i nhu cầu củ a khách hàng mục tiêu.
Vị trí phù hợp có thể là vị trí gần vớ i trườ ng ho ̣c, gần chợ, gần trung tâm thành phố thuận tiện cho những công việc hàng ngày của khách hàng mục tiêu và đă ̣c biê ̣t là các doanh nghiê ̣p nên cân nhắ c yếu tố vi ̣ trí nhà gần vớ i nơi làm viê ̣c để đáp ứ ng tố t hơn nữa mong muố n củ a khách hàng mua nhà ta ̣i thành phố Nha Trang.
Bảng 5.1. Thống kê mô tả yếu tố Vi ̣ trí
Nội dung biến quan sát Trị trung bình
2,78 1. “Khoảng cách tới nơi làm việc” phù hợp
2,89 2. “Khoảng cách tới trường học” phù hợp
2,85 3. “Khoảng cách tới trung tâm thành phố và các di ̣ch vu ̣ tiê ̣n ích (bê ̣nh viê ̣n, chơ ̣, trung tâm thương ma ̣i, khu vui chơi…)” phù hợp
5.2.2. Cải thiện yếu tố đă ̣c điểm nhà
Từ kết quả nghiên cứu củ a luâ ̣n văn cho thấy yếu tố đă ̣c điểm nhà có mức ảnh hưởng mạnh thứ hai đến quyết đi ̣nh mua nhà. Chú ng ta có thể thấy nhà ở là nơi mỗi
ngườ i dành thờ i gian sinh hoa ̣t gia đình và nghỉ ngơi sau thờ i gian là m viê ̣c căng thẳ ng bên ngoài. Nhà ở có diê ̣n tích hơ ̣p lý, thiết kế, kiến trú c phù hơ ̣p vớ i sở thích ngườ i dù ng, nô ̣i thất và các tiê ̣n ích công cô ̣ng đáp ứ ng các nhu cầu sinh hoa ̣t sẽ gó p phần nâng cao chất lươ ̣ng cuô ̣c số ng củ a khá ch hàng. Về chất lươ ̣ng xây dựng và tính chất pháp lý củ a nhà cũng rất quan tro ̣ng. Nhà ở là nơi sinh số ng lâu dài củ a mỗi ngườ i, hơn nữa phải tiêu tố n tài chính rất lớ n mà đươ ̣c tích gó p từ nhiều năm để sở hữu, do vâ ̣y chất lươ ̣ng nhà phải đảm bảo đươ ̣c xây dựng đú ng chuẩn quy đi ̣nh,
đa ̣t đươ ̣c đô ̣ bền theo thờ i gian; đồ ng thờ i hồ sơ pháp lý phải rõ ràng, đả m bảo.
Những căn nhà có đầy đủ giấy tờ hợp pháp luôn được khách hàng ưu tiên lựa chọn
hơn. Theo kết quả khảo sát, kiến nghị các doanh nghiệp bất động sản nên quan tâm phát triển nhà ở chung cư có quy mô vừa phải phù hợp cho một gia đình cơ bản, cụ
-57-
thể là diện tích nhà trong khoảng trên 50-100m2 (71,5%). Về tính chất pháp lý củ a nhà ở , các doanh nghiê ̣p bất đô ̣ng sản cần xây dựng danh tiếng và uy tín tốt cho
doanh nghiệp thông qua chất lượng công trình, tiến độ hoàn thành theo kế hoạch
của dự án, giao nhà theo đúng cam kết. Hơn nữa, đi cùng với sự phát triển đa dạng
của cuộc sống thì tính thẩm mỹ của khách hàng ngày càng cao. Do đó, kiến nghị các
doanh nghiệp bất động sản nên khảo sát về thi ̣ hiếu củ a khách hàng ta ̣i thờ i điểm hiê ̣n ta ̣i để đưa vào phương án xây dựng.
Bảng 5.2. Thống kê mô tả yếu tố Đă ̣c điểm
Nội dung biến quan sát Trị trung bình
3,71 1. “Diện tích” căn hộ phù hợp với nhu cầu
3,78 2. “Thiết kế, kiến trú c” căn hộ phù hợp với phong cách cá nhân
3,97 3. “Chất lươ ̣ng xây dựng” căn hộ đảm bảo
3,66 4. “Nô ̣i thất và các tiê ̣n ích công cô ̣ng” căn hộ đáp ứng nhu cầu
3,60 5. “Tính pháp lý” của căn hộ đảm bảo
5.2.3 Cải thiện yếu tố Tài chính
Kết quả nghiên cứu cũng cho thấy tình hình tài chính có sự ảnh hưởng thứ ba
đến quyết định mua nhà, trong đó: giá nhà, thờ i ha ̣n thanh toán, lãi suất là những yếu tố hàng đầu ảnh hưởng tới việc quyết định mua nhà. Nhà ở là mô ̣t sản phẩm có giá thành rất cao, thực tế là có phầ n lớ n khách hàng không đủ tài chính để chi trả mô ̣t lần ta ̣i thờ i điểm mua, do đó khách hàng rất quan tâm đến thờ i ha ̣n thanh toán và tỷ lê ̣ lãi suất cho vay củ a các tổ chứ c tín du ̣ng để lên kế hoa ̣ch về khả năng chi trả cu ̣ thể. Vay thế chấp là một trong những giải pháp giúp khách hàng có thể mua được nhà. Do đó, kiến nghị các doanh nghiệp bất động sản nên giới thiệu một cách
đầy đủ những giải pháp vay mua nhà cho khách hàng nhằm đơn giản hóa thủ tục, hồ
sơ vay mua nhà, từ đó giúp khách hàng giải quyết khó khăn về vấn đề tài chính.
Thêm vào đó nếu doanh nghiê ̣p có thể xây dựng phương án kinh doanh hiê ̣u quả
-58-
nhằ m giả m giá thành sản phẩm, từ đó có sự ca ̣nh tranh về giá bán so vớ i mă ̣t bằ ng chung sẽ tác đô ̣ng vô cù ng tích cực đến quyết đi ̣nh cho ̣n mua củ a khách hàng.
Bảng 5.3. Thống kê mô tả yếu tố Tài chính
Nội dung biến quan sát Trị trung bình
3,52 1. “Giá” căn hộ phù hợp
3,47 2. “Thời gian thanh toán” phù hợp
3,58 3. “Tỷ lệ lãi suất vay ngân hàng” phù hợp
5.2.4 Cả i thiê ̣n yế u tố Môi trườ ng xung quanh
Môi trường sống xung quanh là yếu tố tác đô ̣ng thứ tư đến quyết đi ̣nh mua
nhà củ a khách hàng. Kết quả nghiên cứu này cho thấy người mua nhà có sự quan
tâm nhất đi ̣nh đến tình hình an ninh khu vực và mong muốn một môi trườ ng số ng an toàn. Do đó, các doanh nghiệp phát triển và kinh doanh nhà ở cần chú ý cung cấp
dịch vụ an ninh cho khách hàng tại các dự án nhà ở của mình. Hàng xóm, tiếng ồn và ô nhiễm của môi trường xung quanh cũng là những yếu tố ảnh hưởng đến quyết
định của người mua nhà. Các doanh nghiê ̣p nên chú ý phát triển các căn hô ̣ nhà ở có môi trườ ng lân câ ̣n không bi ̣ ô nhiễm ví du ̣ như về nguồ n nướ c và rác thải để nâng cao tác đô ̣ng tích cực đến quyết đi ̣nh cho ̣n mua củ a khách hàng.
Bảng 5.4. Thống kê mô tả yếu tố môi trườ ng xung quanh
Nội dung biến quan sát Trị trung bình
2,46 1. “Hàng xóm” nơi căn hộ phù hợp
2,67 2. “Tiếng ồ n xung quanh” căn hô ̣ không đáng kể
2,75 3. “An ninh” tại căn hô ̣ đảm bảo
2,89 4. Môi trường xung quanh căn hô ̣ “không bị ô nhiễm”
-59-
5.2.5 Cả i thiê ̣n yế u tố Tín ngưỡng
Kết quả nghiên cứ u đã chứ ng minh yếu tố về tín ngưỡng có tác đô ̣ng cù ng chiều đến quyết đi ̣nh mua nhà vớ i mứ c đô ̣ ảnh hưở ng thứ năm so vớ i các yếu tố đã
trình bày trướ c đó . Đây là yếu tố đươ ̣c khai thác nghiên cứ u mớ i củ a luâ ̣n văn. Mă ̣c dù khía ca ̣nh tín ngưỡng chưa đươ ̣c đề câ ̣p và chứ ng minh ta ̣i hầu hết các nghiên cứ u khác trong và ngoài nướ c (theo các kết quả nghiên cứ u mà luâ ̣n văn tổ ng hợp đươ ̣c), nhưng kết luâ ̣n tín ngưỡng có ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà củ a khách hàng là phù hơ ̣p vớ i thực tế ta ̣i không gian nghiên cứ u là thành phố Nha Trang. Thực tế cho thấy hầu hết các chung cư đươ ̣c xây dựng đều không để số tầng là con số 13 mà thay vào đó là số 12A (nếu tầng 12 go ̣i là tầng 12) hoă ̣c 12B (nếu tầng 12
go ̣i là tầng 12A). Số phò ng cũng đươ ̣c thiết kế tương tự theo nguyên tắ c đó. Đồ ng thờ i khách hàng cũng có xu hướ ng cho ̣n căn hô ̣ ở tầng cao để phù hơ ̣p viê ̣c thờ cú ng, cho ̣n hướ ng căn hô ̣ theo tuổ i và ma ̣ng củ a bản thân. Do đó khuyến nghị cá c doanh nghiê ̣p phát triển dự án nhà ở chung cư cần quan tâm đến các yếu tố về tín ngưỡng như phân tích nêu trên để có sản phẩm phù hơ ̣p vớ i khách hàng ở khu vực.
Bảng 5.5. Thống kê mô tả yếu tố tín ngưỡng
Nội dung biến quan sát Trị trung bình
2,49 1. “Số tầng, số phò ng” căn hộ phù hợp
2,57 2. “Hướ ng căn hộ” phù hợp
2,50 3. “Độ cao” căn hộ phù hợp
5.3. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo
Bên cạnh những đóng góp về lý thuyết và kết quả nghiên cứu thực tiễn,
nghiên cứu này cũng tồn tại một số hạn chế nhất đi ̣nh. Cu ̣ thể, nghiên cứu chỉ được
thực hiện trên mẫu thuận tiện, tập trung vào đối tượng là những khách hàng đã từ ng
mua nhà ở , không gian nghiên cứ u được giới hạn tại khu vực thành phố Nha Trang,
loại nhà được nghiên cứu là nhà chung cư. Ngoài ra, nghiên cứ u chỉ ứng dụng chủ
-60-
yếu từ lý thuyết marketing để nghiên cứu thị trường nhà ở . Do đó, nghiên cứu này
chưa khái quát hóa kết quả nghiên cứu cho tổng thể. Vì vậy, có thể tồn tại sự khác
biệt về các yếu tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở những tỉnh thành khác, khu
vực khác do khác biệt về địa điểm, đối tượng khảo sát, nhu cầu thị trường.
Kiến nghị các nghiên cứu tiếp theo nên tiến hành cuộc khảo sát tại các khu
vực khác nhau với cỡ mẫu và tính đại diện tốt hơn, mở rộng nghiên cứ u về đặc điểm nhân khẩu học như về giớ i tính, đô ̣ tuổ i, nghề nghiê ̣p... Ngoài ra, các nghiên cứ u trong tương lai có thể mở rộng nghiên cứu về các yếu tố khác ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư chẳng hạn như yếu tố về đă ̣c điểm tự nhiên, yếu tố kinh tế, yếu tố về chính sách củ a nhà nướ c, v.v.... Trong đó, các yếu tố tự nhiên như là đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên.
Các yếu tố kinh tế như là khả năng mang lại thu nhập từ bất đô ̣ng sản. Các yếu tố về
chính sách củ a nhà nướ c như là chính sách thuế.
Nghiên cứu này đã góp phần vào việc nghiên cứu thị trường nhà ở , cung cấp
cái nhìn sâu sắc về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của
khách hàng tại khu vực thành phố Nha Trang. Kết quả nghiên cứu này chứ ng minh
rằng có 5 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng lần
lượt là: “Vị trí nhà”, “Đă ̣c điểm nhà”, “Tình hình tài chính”, “Môi trườ ng xung quanh” và “Tín ngưỡng” Có 18 biến quan sát chính được sử dụng để đo lường mức độ ảnh hưởng của 5 yếu tố trên. Kết quả nghiên cứu này cũng cho thấy rằng khách
hàng có nhu cầu mua nhà với tầm giá trên 1-3 tỷ đồ ng (tỷ lê ̣ 66%) vớ i diê ̣n tích trên 50-100 m2 (tỷ lê ̣ 71,5%) và thờ i ha ̣n thanh toán là dướ i 5 năm (tỷ lê ̣ 68%). Do đó, nhu cầu nhà ở cho khách hàng có thu nhập thấp và trung bình là rất lớn. Như vậy,
nghiên cứu này đã cung cấp cho các nhà phát triển nhà ở và các nhà tiếp thị những
hiểu biết về hành vi của người mua nhà và những gì thị trường nhà ở thực sự mong
muốn. Nhà tiếp thị và phát triển nhà ở có thể sử dụng kết quả của nghiên cứu này
như là những tiêu chí cho việc lập kế hoạch phát triển nhà ở và chiến lược tiếp thị.
-61-
TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. Tiếng việt
Cu ̣c Thố ng kê tỉnh Khánh Hò a. (2020). Niên giá m thống kê Khá nh Hò a 2019. Nhà xuất bản Tổ ng hơ ̣p thành phố Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh.
Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc. (2005). Phân tích dữ liệu nghiên cứu với
SPSS. Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội.
Nguyễn Thi ̣ Ngo ̣c Vương. (2015). Cá c yếu tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua căn hộ chung cư của khá ch hà ng tại thà nh phố Hồ Chí Minh.
Nguyễn Công Phương. (2013). Những yếu tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của ngườ i mua nhà lần đầu tại thành phố Hồ Chí Minh.
Nguyễn Thi ̣ Khánh Vân. (2013). Cá c yếu tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua chung cư trung cấp của ngườ i dân thà nh phố Hồ Chí Minh.
Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam. (2005). Luật Nhà ở 2005 (Luật số
56/2005/QH11 ngày 29/11/2005).
Võ Pha ̣m Thành Nhân. (2013). Những yếu tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà của khá ch hà ng tại thà nh phố Hồ Chí Minh.
Võ Phương Vy. (2019). Cá c nhân tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua căn hộ chung cư để ở của khá ch hà ng cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh
B. Tiếng anh
Wa‟el, A. Azizah, S. & Kamariah, D. (2009). Housing shortage for low-income in
Yemen: causes and suggestions. International Journal of Housing Markets and
Analysis, 2(4), 363-372.
Daly, J., Gronow, S., Jenkins, D., & Plimmer, F. .(2003). Consumer behaviour in
the valuation of residential property: A comparative study in the UK, Ireland and
Australia. Property Management, 21(5), 295-314.
-62-
Fan Wu. (2010). Housing environment preference of young consumers in
Guangzhou, China. Property Management, 28(3), 174-192.
Garasky, S., Donald, R., Haurin & Kiefer, H. (2007). Locational Choice Upon First
Exit from the Parental Household: Understanding the Influences of Race, Ethnicity
and Assimilation.
Goh, A. T. & Ahmad, Y. (2007). Public low-cost housing in malaysia: case studies
on ppr low-cost flats in Kuala Lumpur.
Haurin, D. R. & Gill, H. L. (2002). The Impact of Transaction Costs and The
Expected Length of Stay on Homeownership. Journal of Urban Economics, 51,
563-584.
Iman, N., Ahmad, S., & Ahmadreza, V. .(2012). Housing valuation model: An
investigation of residential properties in Tehran. International Journal of Housing
Markets and Analysis, 5(1), 20-40.
Weida, K. & Li, Xiaowei. (2012). Does China face a housing affordability issue?
Evidence from 35 cities in China. International Journal of Housing Markets and
Analysis, 5(3).
Kotler, P. (2009). Principles of Marketing a globbal perspective”, Pearson
Education South Asia Pte Ltd, 117-132.
Kueh Chiok Choo & Chiew Fei Ha. (2005). Factors influencing house buyers'
purchasing decision.
Kupke (2008). Factors important in the decision to buy a first home.
Lai Ying & Xin Janet Ge. (2009). Media’s Influences on Purchasing of Real Estate
--- Case of Guangzhou, China. Proceedings of the PRRES Conference 2009.
Lee Hong Sharon Yam & McGreal W. Stanley. (2010). House-buyers’ expectations
with relation to corporate social responsibility for Malaysian.
-63-
Mwfeq Haddad Mahfuz Judeh & Shafig Haddad. (2011). Factors Affecting Buying
Behavior of an Apartment an Empirical Investigation in Amman, Jordan. Research
Journal of Applied Sciences, Engineering and Technology, 3(3), 234-239.
Opoku Robert A & Abdul-Muhmin Alhassan G (2010). Housing preferences and
attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia. Habitat
International, 34(2), 219-227.
Phan Thanh Sĩ (2012). Key factors affecting house purchase decision of customers in Vietnam.
Ratchatakulpat et al., (2009). Residential Real Estate Purchase Decisions in
Australia: Is it more than location?
Saunders, P. (1990). A nation of home owners. London, Unwin Hyman.
Shyue Chuan, Chong, Bik Kai, Sia, Wah Wan, Cheong , Soo Sung, Hng (2011).
House Purchasing Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley, Malaysia.
Sengul, H., Yasemin, O., & Eda, P. (2010). The assessment of the housing in the
theory of Maslow’s hierarchy of needs. European Journal of Social Sciences, 16(2),
214-219.
Tan, T. H. (2009). Home Owning Motivation in Malaysia. Journal of Accounting,
Business and Management, 16(1), 93 – 112.
Tan, T. H. (2012). Meeting first-time buyers’ housing needs and preferences in
greater Kuala Lumpur.
Xiao, Q., & Tan, G. (2007). Signal extraction with kalman filter: A study of the
Hong Kong property price bubbles. Urban Studies, 44(4), 865-888.
-64-
PHỤ LỤC 1: Câu hỏi thảo luận phỏng vấn
A. Phần giới thiệu
Kính chào Quý Anh/Chị,
Tôi tên Nguyễn Thi ̣ Linh Châu, là học viên cao học – Trường Đại học Bà
Ri ̣a – Vũng Tàu. Hiện tại, tôi đang thực hiện đề tài “Nghiên cứu những yếu tố ảnh
hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư củ a khách hàng ta ̣i thành phố Nha
Trang”. Rất mong Quý Anh/Chị dành chút thời gian để trả lời một số câu hỏi sau
đây. Tôi xin cam đoan những thông tin mà Quý Anh/Chị cung cấp sẽ được bảo mật
và chỉ sử dụng cho mục đích nghiên cứu trong đề tài này mà thôi.
Xin chân thành cám ơn Quý Anh/Chị!
B. Nội dung thảo luận
I. Phần nội dung khái quát liên quan đến yếu tố quyết định mua căn hộ
1. Theo Anh/Chị các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của Anh/Chị
sẽ là gì: .......................................................................................................................
2. Anh/Chị có cho rằng “Đặc điểm căn hộ” là yếu tố ảnh hưởng đến quyết
định mua căn hộ của Anh/Chị không? .......................................................................
3. Anh/Chị có cho rằng “Tài chính” là yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua
căn hộ của Anh/Chị không? .......................................................................................
4. Anh/Chị có cho rằng “Vị trí” là yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn
hộ của Anh/Chị không? ..............................................................................................
5. Anh/Chị có cho rằng “Môi trườ ng xung quanh” là yếu tố ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ của Anh/Chị không? .............................................................
II. Phần nội dung về đánh giá thang đo
Anh/Chị cho biết các yếu tố sau có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
không?
-65-
1. Đặc điểm căn hộ: Những đặc điểm của căn hộ dưới đây có ảnh hưởng
đến quyết định mua của Anh/Chị không?
a. Diện tích không có
không b. Thiết kế, kiến trú c có
c. Chất lượng xây dựng không có
không có d. Nô ̣i thất và các tiê ̣n ích công cô ̣ng (hê ̣ thố ng phò ng chá y chữa cháy, bãi đỗ xe, di ̣ch vu ̣ bảo trì…)
Anh/Chị có cần bổ sung và/hoặc loại bỏ yếu tố nào không?
….................................................................................................................................
2. Tài chính: Những yếu tố tài chính dưới đây có có ảnh hưởng đến quyết
định mua căn hộ của Anh/Chị không?
không a. Giá căn hộ có
b. Thời gian thanh toán không có
c. Tỷ lệ lãi suất ngân hàng không có
Anh/Chị có cần bổ sung và/hoặc loại bỏ yếu tố nào không?
…..................................................................................................................................
3. Vị trí: Những yếu tố liên quan tới vị trí dưới đây có có ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ của Anh/Chị không?
không a. Khoảng cách tới nơi làm viê ̣c có
b. Khoảng cách tới trường học không có
không có d. Khoảng cách tới trung tâm thành phố và cá c di ̣ch vu ̣ tiê ̣n ích (bê ̣nh viê ̣n, chơ ̣, trung tâm thương ma ̣i, khu vui chơi…)
-66-
Anh/Chị có cần bổ sung và/hoặc loại bỏ yếu tố nào không?
….................................................................................................................................
4. Vị trí: Những yếu tố liên quan tới môi trườ ng xung quanh dưới đây có
ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của Anh/Chị không?
a. “Hàng xóm” nơi căn hộ X phù hợp với tôi không có
không b. “Tiếng ồ n xung quanh” căn hô ̣ X không đáng kể có
không c. An ninh ta ̣i căn hô ̣ X là đảm bảo có
không d. Môi trường xung quanh căn hô ̣ X “không bị ô nhiễm” có
Anh/Chị có cần bổ sung và/hoặc loại bỏ yếu tố nào không?
….................................................................................................................................
5. Ngoài 4 yếu tố ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư đã nêu ở
trên, theo Anh/Chi ̣ cò n có yếu tố nào ảnh hưở ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung
cư củ a khách hàng và liê ̣t kê mô tả những yếu tố chi tiết liên quan đến yếu tố đó ?
-67-
PHỤ LỤC 2: Kết quả nghiên cứu định tính sơ bộ
Khái niệm Biến quan sát Tỷ lệ đồng ý Ghi chú
Diện tích căn hộ 100%
80% Thiết kế, kiến trú c căn hô ̣
90% Chất lươ ̣ng xây dựng căn hộ Đặc điểm căn hộ
90% Nô ̣i thất và các tiê ̣n ích công cô ̣ng
Tính pháp lý của căn hộ 100%
Giá căn hộ 100%
Tài chính Thời gian thanh toán 80%
Tỷ lệ lãi suất 100%
100% Khoảng cách tới nơi làm việc
Khoảng cách tới trường học 100%
Vị trí
70%
Khoảng cách tới trung tâm thành phố và các di ̣ch vu ̣ tiê ̣n ích (bê ̣nh viê ̣n, chơ ̣, trung tâm thương ma ̣i, khu vui chơi…)
Hàng xóm 80%
Tiếng ồ n 80%
Môi trườ ng xung quanh An ninh 90%
Ô nhiễm 90%
80% Số tầng, số phò ng
80% Hướ ng căn hộ Tín ngưỡng
80% Độ cao Được phát hiện khi phỏng vấn tay đôi
-68-
PHỤ LỤC 3: Bảng câu hỏi khảo sát chính thức
KHẢO SÁT: Quyết định mua nhà ở chung cư
Tôi tên là Nguyễn Thi ̣ Linh Châu. Hiện nay tôi đang làm đề tài nghiên cứu
về những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư củ a khách hàng ta ̣i
thành phố Nha Trang”. Rất mong Anh/ Chị dành chút thời gian quý báu để trả lời
nô ̣i dung bảng câu hỏi bên dưới. Tất cả thông tin trong bảng câu hỏi này được giữ bí
mật và chỉ được sử dụng cho mục đích nghiên cứu. Sự trả lời khách quan của
Anh/Chị chính là những dữ liệu quý giá cho đề tài của tôi.
Xin chân thành cảm ơn Quý Anh/Chị đã hợp tác!
PHẦN GẠN LỌC
Anh chị đã từng mua nhà lần nào chưa?
Rồi Chưa
(Tiếp tu ̣c trả lời những câu hỏi tiếp theo) (Ngừ ng )
PHẦN KHẢO SÁT
Anh/Chị cho biết mức độ đồng ý của Anh/Chị về các phát biểu dưới đây bằng cách chọn thang điểm từ 1 đến 5 theo quy ước: (1): Hoàn toàn không đồ ng ý; (2): Không đồ ng ý; (3): Ý kiến trung lâ ̣p; (4): Đồng ý; (5): Hoàn toàn đồng ý
Stt Các phát biểu về Căn hộ X mà Anh/Chị đã xem Mức độ đồng ý
Đă ̣c điểm căn hô ̣
1 1 2 3 4 5 “Diện tích” căn hộ X này phù hợp với nhu cầu của tôi
2 1 2 3 4 5 “Thiết kế, kiến trú c” căn hộ X này phù hợp phong cách củ a tôi
1 2 3 4 5 3 “Chất lươ ̣ng xây dựng” căn hộ X là đảm bảo
4 1 2 3 4 5 “Nô ̣i thất và các tiê ̣n ích công cô ̣ng” căn hộ X đáp ứng nhu cầu của tôi
5 “Tính pháp lý” của căn hộ X là đảm bảo 1 2 3 4 5
-69-
Tài chính
6 “Giá” căn hộ X là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5
7 “Thời gian thanh toán” là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5
8 “Tỷ lệ lãi suất vay ngân hàng” là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5
Vi ̣ trí
9 “Khoảng cách tới nơi làm việc” là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5
10 “Khoảng cách tới trường học” là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5
1 2 3 4 5 “Khoảng cách tới trung tâm thành phố và các di ̣ch vu ̣ tiê ̣n ích (bê ̣nh viê ̣n, chơ ̣, trung tâm thương ma ̣i, khu vui chơi…)” là phù hợp với tôi 11
Môi trườ ng xung quanh
12 “Hàng xóm” nơi căn hộ X phù hợp với tôi 1 2 3 4 5
1 2 3 4 5
1 2 3 4 5 13 “Tiếng ồ n xung quanh” căn hô ̣ X không đáng kể 14 “An ninh” ta ̣i căn hô ̣ X là đảm bảo
Môi trường xung quanh căn hô ̣ X “không bị ô nhiễm” 15 1 2 3 4 5
Tín ngưỡng
1 2 3 4 5
1 2 3 4 5
16 “Số tầng, số phò ng” căn hộ X là phù hợp với tôi 17 “Hướ ng căn hộ” là phù hợp với tôi 18 “Độ cao” căn hộ X là phù hợp với tôi 1 2 3 4 5
Quyết đi ̣nh mua nhà
19 1 2 3 4 5
20 1 2 3 4 5
21 1 2 3 4 5 Tôi tin rằ ng quyết đi ̣nh lựa cho ̣n căn hô ̣ củ a tôi là phù hơ ̣p Tôi hài lò ng và sẽ giớ i thiê ̣u về căn hô ̣ tôi cho ̣n vớ i mo ̣i ngườ i xung quanh Tôi sẽ đề nghi ̣ về căn hô ̣ khi đươ ̣c hỏ i ý kiến về loa ̣i hình nhà ở
Thông tin thêm
1. Diện tích căn hộ Anh/Chị dự tính mua?
từ 50 m2 trở xuố ng
trên 50 m2 đến 100 m2
-70-
trên 100 m2
2. Anh/Chi ̣ dự tính mua căn hô ̣ trong tầ m giá nào? từ 1 tỷ đồ ng trở xuố ng
trên 1 tỷ đồ ng đến 3 tỷ đồ ng
trên 3 tỷ đồ ng
3. Anh/Chi ̣ mong muố n thanh toán mua căn hô ̣ trong bao nhiêu năm? dướ i 5 năm
từ 5 năm đến 10 năm
trên 10 năm
-71-
PHỤ LỤC 4: KẾ T QUẢ XỬ LÝ DỮ LIỆU
1. Phân tích hệ số tin cậy Cronbach Alpha
1.1. Thang đo Đă ̣c điểm nhà
Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 5 ,887
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Deleted Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted
1.2. Thang đo Tài chính
Scale Variance if Item Deleted 12,045 13,024 12,706 12,309 13,103 14,99 14,92 14,74 15,05 15,11 dacdiem1 dacdiem2 dacdiem3 dacdiem4 dacdiem5 ,842 ,639 ,746 ,797 ,623 ,836 ,883 ,858 ,846 ,887
Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 3 ,869
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Deleted Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted 3,324 3,353 3,553 7,05 7,10 6,99 ,786 ,762 ,704 ,783 ,805 ,858 taichinh1 taichinh2 taichinh3
1.3. Thang đo Vi ̣ trí nhà
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha
N of Items 3 ,806
-72-
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Deleted Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted 3,304 3,091 2,617 5,73 5,62 5,66 ,663 ,653 ,663 ,733 ,735 ,736 vitri1 vitri2 vitri3
1.4. Thang đo Môi trườ ng xung quanh
Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 4 ,850
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Deleted Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted 7,331 7,276 7,165 8,257 8,31 8,10 8,02 7,88 moitruongxq1 moitruongxq2 moitruongxq3 moitruongxq4 ,698 ,747 ,698 ,619 ,806 ,784 ,806 ,838
1.5. Thang đo Tín ngưỡng
Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 3 ,862
Item-Total Statistics
Scale Mean if Item Deleted Corrected Item- Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted 3,961 3,577 3,258 5,06 4,98 5,06 ,716 ,792 ,724 ,830 ,758 ,831 tinnguong1 tinnguong2 tinnguong3
2. Phân tích nhân tố khám phá EFA 2.1. Phân tích nhân tố khám phá EFA đố i vớ i biến đô ̣c lâ ̣p
-73-
KMO and Bartlett's Test
,849
Approx. Chi-Square
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. Bartlett's Test of Sphericity
df Sig. 1953,76 8 153 ,000
Extraction Sums of Squared
Initial Eigenvalues
Loadings
Rotation Sums of Squared Loadings
Compon
% of
Cumulative
% of
Cumulative
% of
Cumulative
%
%
%
Total
Total
Variance
Variance
Total Variance Explained
19,256 34,818 48,233 61,582 73,895
Total Variance 6,082 33,787 33,787 6,082 33,787 33,787 3,466 19,256 2,384 13,244 47,031 2,384 13,244 47,031 2,801 15,563 2,071 11,507 58,538 2,071 11,507 58,538 2,415 13,415 8,245 66,783 2,403 13,349 1,484 7,112 73,895 2,216 12,313 1,280 ,597 ,556 ,502 ,471 ,403 ,374 ,349 ,305 ,294 ,253 ,251 ,204 ,141
ent 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Extraction Method: Principal Component Analysis.
8,245 66,783 1,484 7,112 73,895 1,280 3,316 77,210 3,088 80,298 2,790 83,088 2,617 85,705 2,237 87,941 2,078 90,019 1,941 91,960 1,693 93,653 1,634 95,287 1,404 96,690 1,394 98,085 1,134 99,218 ,782 100,000
-74-
Rotated Component Matrixa
Component 3 2 4 5
,863 ,827 ,835
1 ,861 ,678 ,766 ,872 ,742 ,812 ,784 ,825
,813
,833
,837
,772
,827 ,897 ,854
dacdiem1 dacdiem2 dacdiem3 dacdiem4 dacdiem5 taichinh1 taichinh2 taichinh3 vitri1 vitri2 vitri3 moitruongx q1 moitruongx q2 moitruongx q3 moitruongx q4 tinnguong1 tinnguong2 tinnguong3 Extraction Method: Principal Component Analysis. Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization. a. Rotation converged in 6 iterations. 2.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA đố i vớ i biến phu ̣ thuô ̣c
KMO and Bartlett's Test
,667
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. Bartlett's Test of Sphericity
Approx. Chi-Square 204,972 3 df ,000 Sig.
-75-
Total Variance Explained
Initial Eigenvalues
% of Variance Extraction Sums of Squared Loadings % of Variance Total
2,147 71,559 Cumulative % 71,559
Cumulative % 71,559 90,163 100,000 Total 2,147 ,558 ,295 71,559 18,604 9,837
Compone nt 1 2 3 Extraction Method: Principal Component Analysis.
Component Matrixa
Component 1
,856 ,896 ,782
quyetdinh1 quyetdinh2 quyetdinh3 Extraction Method: Principal Component Analysis. a. 1 components extracted.
3. Phân tích tương quan
Correlations DACDI EM TAICH INH quyetdi nh MOITRUON GXQ TINNGU ONG
quyetdinh Pearson 1 ,584** ,502** ,374** ,407**
200 ,000 200 ,000 200 ,000 200
,584** 1 ,477** ,308** ,296** DACDIE M
,000 200 200 ,000 200 ,000 200
,502** ,477** 1 ,271** ,199** TAICHIN H
Correlation Sig. (2-tailed) N Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N ,000 200 ,000 200 VIT RI ,539* * ,000 ,000 200 200 ,415* * ,000 ,000 200 200 ,312* * ,000 200 200 ,000 200 ,005 200
-76-
VITRI ,539** ,415** ,312** 1 ,149* ,394**
,000 200 ,000 200 ,000 200 200 ,035 200 ,000 200
,374** ,308** ,271** ,149* 1 ,181* MOITRU ONGXQ
,000 200 ,000 200 200 ,010 200
,407** ,296** ,199** ,181* 1 TINNGU ONG
Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N ,000 200 ,000 200 ,035 ,000 200 200 ,394* * ,000 ,005 200 200 ,010 200 200
**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed). *. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed).
4. Phân tích hồi quy
Variables Entered/Removeda
Variables Removed Method
Mode l 1
. Enter
Variables Entered TINNGUONG, MOITRUONGXQ , TAICHINH, VITRI, DACDIEMb
a. Dependent Variable: quyetdinh b. All requested variables entered.
Model Summaryb Adjusted R Square Durbin- Watson
R ,733a R Square ,537 Std. Error of the Estimate ,63376 ,525 1,708
Mode l 1 a. Predictors: (Constant), TINNGUONG, MOITRUONGXQ, TAICHINH, VITRI, DACDIEM b. Dependent Variable: quyetdinh
-77-
ANOVAa
Sum of Squares df Mean Square F Sig.
Model 1 90,300 5 18,060 44,964 ,000b
,402 Regressio n Residual Total 77,920 168,220 194 199
a. Dependent Variable: quyetdinh b. Predictors: (Constant), TINNGUONG, MOITRUONGXQ, TAICHINH, VITRI, DACDIEM Coefficientsa
Standardize d Coefficients Collinearity Statistics
Unstandardized Coefficients Std. Error Beta Toleranc e VIF
B -,202 ,289 ,216 ,309 t -,835 ,275 4,566 ,210 3,699 ,279 4,886 Sig. ,405 ,000 ,000 ,000 ,243 ,063 ,058 ,063 ,657 ,740 ,735 1,521 1,351 1,361
,170 ,054 ,165 3,162 ,002 ,878 1,139
,144 ,054 ,144 2,664 ,008 ,816 1,226 Model 1 (Constant) DACDIEM TAICHINH VITRI MOITRUON GXQ TINNGUON G
a. Dependent Variable: quyetdinh
-78-