Bài giảng Địa chính - Chuyên đề 2: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Chia sẻ: Năm Tháng Tĩnh Lặng | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:41

Thêm vào BST

Báo xấu

162
lượt xem 35
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Chuyên đề 2 của bài giảng Địa chính trình bày đến người học các nội dung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây là tài liệu học tập cần thiết dành cho các học viên ngành Địa chính và các ngành liên quan. Mời bạn tham khảo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Địa chính - Chuyên đề 2: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Chuyên đề 2: QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT; GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT; THU HỒI ĐẤT VÀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1.1. Những quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1.1.1. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Theo Điều 35 - Luật Đất đai 2013 quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (QH,KHSDĐ) phải đảm bảo các nguyên tắc sau: - Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh. - Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã. - Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. - Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu. - Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh. - Dân chủ và công khai. - Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường. - Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. 1.1.2. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh. 1.1.3. Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm. - Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng 37
đất quốc phòng, đất an ninh là 05 năm. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm. 1.1.4. Trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì giúp Chính phủ trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. - UBND cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện chủ trì giúp UBND cùng cấp trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Bộ Quốc phòng tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; Bộ Công an tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 7 - Nghị định số 43/NĐ-CP quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện: Trách nhiệm xác định nhu cầu sử dụng đất trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện: - Các phòng, ban cấp huyện xác định nhu cầu sử dụng đất và đề xuất các dự án sử dụng đất thuộc danh mục chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện theo từng đơn vị hành chính phường, thị trấn; UBND phường, thị trấn xác định nhu cầu sử dụng đất của địa phương. - Các phòng, ban cấp huyện và UBND phường, thị trấn gửi nhu cầu sử dụng đất về Phòng Tài nguyên và Môi trường trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường về việc đề nghị đăng ký nhu cầu sử dụng đất. - Phòng Tài nguyên và Môi trường xác định các chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh và các dự án trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã phân bổ cho cấp huyện đến từng đơn vị hành chính phường, thị trấn; tổng hợp, cân đối nhu cầu sử dụng đất và dự kiến phân bổ các chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện đến từng đơn vị hành chính phường, thị trấn. Chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện gồm chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất và chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng. - Chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất gồm chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ cho cấp huyện và chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do cấp huyện, phường, thị trấn xác định. Chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do cấp huyện, phường, thị trấn xác định gồm đất nông nghiệp khác; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất phát triển hạ tầng cấp huyện, phường, thị trấn; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất tín ngưỡng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác. 38
- Chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng gồm khu vực chuyên trồng lúa nước; khu vực chuyên trồng cây công nghiệp lâu năm; khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất; khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu đô thị - thương mại - dịch vụ; khu du lịch; khu ở, làng nghề, sản xuất phi nông nghiệp nông thôn. 1.1.5. Lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Điều 43 - Luật Đất đai 2013 quy định việc lấy ý kiến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: - Cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 42 của Luật Đất đai 2013 có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Hình thức, nội dung và thời gian lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau đây: + Việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp tỉnh; việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được thực hiện thông qua hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện; + Nội dung lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các dự án công trình thực hiện trong kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; + Thời gian lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 30 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tổ chức lấy ý kiến. - Cơ quan có trách nhiệm lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtcó trách nhiệm xây dựng báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân và hoàn thiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm lấy ý kiến UBND cấp tỉnh trong quá trình tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tại Khoản 1, 2, Điều 8 - Nghị định số 43/NĐ-CP quy định chi tiết việc lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: - Hồ sơ lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện gồm: + Báo cáo tóm tắt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đó có các chỉ tiêu sử dụng đất, danh mục dự án, công trình dự kiến thực hiện trong kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; + Bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 39
- Báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với cấp quốc gia; trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và trên trang thông tin điện tử của UBND cấp huyện đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. 1.1.6. Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai. Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau: - Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường; - UBND cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh; - UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến phường, thị trấn tại trụ sở UBND phường, thị trấn. Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại Điều 48 - Luật Đất đai 2013: - Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; - Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tài liệu công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2, Điều 6 Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau đây gọi tắt là (Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT), bao gồm: - Nghị quyết hoặc quyết định phê duyệt; - Báo cáo thuyết minh tổng hợp; - Bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 1.1.7. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tại Điều Điều 49 -Luật Đất đai 2013 quy định việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: - Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng 40
đất cấp quốc gia. Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định. UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. UBND phường, thị trấn có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn phường, thị trấn. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh. - Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. - Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 49 - Luật Đất đai 2013. - Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. Tại Điều 11- NĐ 43/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định: - UBND cấp tỉnh và cấp huyện có trách nhiệm rà soát quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. 41
- UBND cấp tỉnh chỉ đạo, kiểm tra UBND cấp huyện; các phường, thị trấn xác định cụ thể diện tích, ranh giới đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ ngoài thực địa. UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm trước Thủ tướng Chính phủ về việc bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ về việc kiểm tra thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và giám sát các địa phương, các Bộ, ngành trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Trường hợp đến thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết và phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cùng cấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được phê duyệt nhưng trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất. 1.1.8. Lưu trữ hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Cơ quan lưu trữ hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 7 - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT như sau: + Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia được lưu trữ 01 bộ tại Văn phòng Quốc hội, 01 bộ tại Văn phòng Chính phủ, 02 bộ tại Bộ Tài nguyên và Môi trường; + Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được lưu trữ 01 bộ tại Văn phòng Chính phủ, 02 bộ tại Bộ Tài nguyên và Môi trường và 01 bộ tại UBND cấp tỉnh, 01 bộ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; + Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lưu trữ 01 bộ tại UBND cấp tỉnh, 01 Sở Tài nguyên và Môi trường, 01 UBND cấp huyện, 01 Phòng Tài nguyên và Môi trường. - Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để lưu trữ phải gồm bản in trên giấy và bản dạng số của các tài liệu: + Nghị quyết hoặc quyết định phê duyệt; + Báo cáo thuyết minh tổng hợp; + Bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; + Bản đồ chuyên đề. 1.2. Quy trình lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện 1.2.1. Quy trình lập quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất năm đầu cấp huyện Việc lập quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất năm đầu cấp huyện được thực hiện theo trình tự sau: 42
- Điều tra, thu thập thông tin, tài liệu; - Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường tác động đến việc sử dụng đất; - Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất; - Lập kế hoạch sử dụng đất năm đầu; - Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp và các tài liệu liên quan; - Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai. (Điều 51 - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường - sau đây gọi tắt là Thông tư số 29/2014/TT- BTNMT) (Nội dung cụ thể của quy trình được thể hiện chi tiết tại các Điều 5, 53, 54, 55, 56, 57 và 58 - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT) 1.2.2. Quy trình điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch cấp huyện được thực hiện theo trình tự sau: - Điều tra, thu thập bổ sung thông tin, tài liệu; Phân tích, đánh giá bổ sung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường tác động đến việc sử dụng đất; - Xây dựng phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; - Lập kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; - Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp và các tài liệu liên quan; - Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai. (Điều 59 - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT) (Nội dung cụ thể của quy trình được thể hiện chi tiết tại các Điều 60, 61,62,63 và 64 - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT) 1.2.3. Quy trình lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện Việc lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đối với các năm còn lại được thực hiện theo trình tự quy định tại Điều 65 - Thông tư số 29/2014/TT- BTNMT: - Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước; - Lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; - Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai. (Nội dung cụ thể của quy trình được thể hiện chi tiết tại các Điều 66, 67,68 và 69 - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT) 43
1.3. Trách nhiệm, quyền hạn của UBND phường, thị trấn trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - UBND phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp cung cấp các thông tin, tài liệu liên quan đến điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường tác động đến việc sử dụng đất; tình hình quản lý, sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tiềm năng đất đai của phường, thị trấn có liên quan đến lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. - UBND phường, thị trấn xác định nhu cầu sử dụng đất của địa phương (Điểm a, Khoản 3, Điều 7 - Nghị định 43/2014). UBND phường, thị trấn có trách nhiệm xác định nhu cầu sử dụng đất của địa phương trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện theo Hệ thống biểu trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện (Ban hành kèm theo Thông tư 29/2014/TT-BTNMT). Ủy ban nhân dân phường, thị trấn cần phải xác định được: + Nhu cầu diện tích đất cần phân bổ cho các mục đích sử dụng trong kỳ quy hoạch của phường, thị trấn. + Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong kỳ quy hoạch của phường, thị trấn (Đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp; chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp) để huyện, quận, thị xã, thành phố cân đối tổng hợp. + Diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp trong kỳ quy hoạch của phường, thị trấn. + Phối hợp với huyện, quận, thị xã, thành phố để đề xuất và thực hiện kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất, kế hoạch thu hồi đất, kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng hàng năm có liên quan đến địa bàn phường, thị trấn quản lý. + Phối hợp để xác định danh mục công trình, dự án; diện tích, cơ cấu các khu chức nằng thực hiện hàng năm trên địa bàn phường, thị trấn quản lý. - Chỉ tiêu sử dụng đất UND phường, thị trấn phải xác định trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện gồm chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất và chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng: + Chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất gồm chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do UBND phường, thị trấn xác định. Chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất do phường, thị trấn xác định gồm đất nông nghiệp khác; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất phát triển hạ tầng phường, thị trấn; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất tín ngưỡng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác. + Chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng do UBND phường, thị trấn xác định gồm khu vực chuyên trồng lúa nước; khu vực chuyên trồng cây công nghiệp lâu năm; khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất; khu 44
công nghiệp, cụm công nghiệp; khu đô thị - thương mại - dịch vụ; khu du lịch; khu ở, làng nghề, sản xuất phi nông nghiệp nông thôn (Điểm b, Khoản 3, Điều 7 - Nghị định 43/2014) - UBND phường, thị trấn xác định cụ thể diện tích, ranh giới đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ ngoài thực địa (Khoản 2, Điều 11 - Nghị định 43/2014). - UBND phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với cấp huyện thực hiện các nội dung: Lấy ý kiến đóng góp của nhân dân trên địa bàn phường, thị trấn về QH,KHSDĐ cấp huyện và công bố công khai QH,KHSDĐ có liên quan đến địa bàn phường, thị trấn để nhân dân được biết, thực hiện và kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện QH,KHSDĐ tại phường, thị trấn. - UBND phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức thực hiện QH,KHSDĐ trên địa bàn phường, thị trấn trong phương án QH,KHSDĐ cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xét duyệt (Khoản 1, Điều 49 - Luật Đất đai 2013). - UBND phường, thị trấn có trách nhiệm báo cáo hàng năm về kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn phường, thị trấn được quy định tại (Điểm a, Khoản 1, Điều 50 - Luật Đất đai 2013): UBND phường, thị trấn có trách có trách nhiệm gửi báo cáo kết quả thực hiện QH,KHSDĐ đến UBND cấp trên trực tiếp. - UBND phường, thị trấn có trách nhiệm quản lý đất chưa sử dụng theo QH,KHSDĐ (Điều 58 - Nghị định 43/2014) + Đất chưa sử dụng gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây. + Hàng năm, UBND phường, thị trấn có trách nhiệm báo cáo UBND cấp huyện về tình hình quản lý, khai thác quỹ đất chưa sử dụng tại địa phương. UBND phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức thực hiện, theo dõi việc thực hiện QH,KHSDĐ của phường, thị trấn; phát hiện, ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái với QH,KHSDĐ đã được công bố tại phường, thị trấn. Khi phát hiện những trường hợp sử dụng đất không đúng QH,KHSDĐ đã được công bố thì xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xử lý. Chủ tịch UBND, thị trấn chịu trách nhiệm chính về việc không ngăn chặn, không xử lý kịp thời, để xảy ra trường hợp sử dụng đất không đúng QH,KHSDĐ đã được xét duyệt tại phường, thị trấn. Như vậy, trong hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không còn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phường, thị trấn nữa, nhưng UBND phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện trong việc lập, điều chỉnh QH,KHSDĐ cấp huyện có liên quan đến địa bàn phường, thị trấn quản lý. 2. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 2.1. Những quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 45
2.1.1. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định tại Điều 52 - Luật Đất đai 2013 thì khi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào: - Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 2.1.2. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất * Giao đất không thu tiền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 54 - Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 - Luật Đất đai 2013; - Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 - Luật Đất đai 2013; - Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; - Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; - Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 - Luật Đất đai 2013. * Giao đất có thu tiền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 55 - Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; - Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. * Các trường hợp cho thuê đất 46
Theo quy định tại Điều 56 - Luật Đất đai 2013, Nhà nước cho thuê đất trong các trường hợp sau đây: - Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; + Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 - Luật Đất đai 2013; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; + Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; + Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; + Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc. - Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh. * Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định tại Điều 57 - Luật Đất đai 2013, Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: - Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: + Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; + Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; + Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; + Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; 47
+ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; + Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; + Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. - Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. 2.1.3. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư Tại Điều 58 - Luật Đất đai 2013 quy định: - Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: + Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; + Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. - Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan. - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây: + Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án; + Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; + Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. 2.1.4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 48
Theo quy định tại Điều 59 - Luật Đất đai 2013: - UBND cấp tỉnh quyết định: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: + Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; + Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; + Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai 2013; + Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai 2013; + Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. - UBND cấp huyện: quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: + Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định; + Giao đất đối với cộng đồng dân cư. - UBND phường, thị trấn: cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên không được ủy quyền. 2.2. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 2.2.1. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác * Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 - Điều 68 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ - sau đây gọi tắt là Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: - Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định quy định tại Khoản 1, Điều 68 - Nghị định 43/2014/NNĐ-CP; 49
- Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư quy định tại Khoản 1, Điều 68 - Nghị định 43/2014/NNĐ-CP; - Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. * Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư được quy định tại Khoản 2 - Điều 68- Nghị định 43/2014/NNĐ-CP như sau: - Cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn trình UBND cùng cấp để báo cáo UBND cấp trên hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường; - Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì thẩm định, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua trước khi UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất; Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trước khi UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất; - Sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có Nghị quyết về việc chuyển mục đích sử dụng đất, UBND cấp có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. * Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 - Điều 68 - Nghị định 43/2014/NNĐ-CP như sau: - Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; - Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất; - Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận cho người 50
được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. * Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì một số bước công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất được thực hiện đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định tại Khoản 4 - Điều 68 - Nghị định 43/2014/NNĐ-CP như sau: - Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì chủ đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng; cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất; - Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà không phải chờ đến khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. * Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 5 - Điều 68 - Nghị định 43/2014/NNĐ-CP như sau: - Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình UBND cùng cấp phê duyệt; - Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất; - UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá; - Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. 2.2.2. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định tại Điều 69 - Nghị định 43/2014/NNĐ-CP: - Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. - Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; 51
trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. - Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. 2.3. Trách nhiệm, quyền hạn của UBND phường, thị trấn trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất * Cho thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích tại phường, thị trấn - Theo quy định tại Khoản 2, Điều 8 - Luật Đất đai 2013, Chủ tịch UBND công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương. - Theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 68 - Luật Đất đai 2013 Đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai 2013 thì giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý, đấu giá quyền sử dụng đất để giao hoặc cho thuê đất. Trường hợp đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 - Luật Đất đai 2013 là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì giao cho UBND phường, thị trấn quản lý. Quỹ đất này được giao, cho thuê đối với hộ gia đình, cá nhân không có đất hoặc thiếu đất sản xuất theo quy định của pháp luật. Cụ thể: - Quy định về đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích tại phường, thị trấn theo quy định tại Điều 132 - Luật Đất đai 2013: Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương. + Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của phường, thị trấn. + Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau: (Khoản 2, Điều 132 - Luật Đất đai 2013) + Xây dựng các công trình công cộng của phường, thị trấn gồm công trình văn 52
hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của UBND cấp tỉnh; + Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 132 - Luật Đất đai 2013. + Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương. - Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều 132 - Luật Đất đai 2013 thì UBND phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm. Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do UBND phường, thị trấn quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của phường, thị trấn theo quy định của pháp luật. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của phường, thị trấn do UBND phường, thị trấn nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Theo Khoản 3, Điều 59 - Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì UBND phường, thị trấn chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của phường, thị trấn. * Phối hợp với cấp trên trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất UBND phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền tham gia thực hiện những nội dung sau: - Lập và tham gia hội đồng tư vấn giao đất. - Niêm yết công khai danh sách các trường hợp được giao đất tại trụ sở UBND phường, thị trấn trong thời hạn quy định và tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân; hoàn chỉnh phương án trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi trình UBND cấp huyện xét duyệt. - Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định tại Khoản 2, Điều 60 - NĐ 43/2014/NĐ-CP: + UBND phường, thị trấn có thể nhận hồ sơ là các đối tượng hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thẩm định, ghi ý kiến xác nhận vào đơn xin giao đất, thuê đất về nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư với trường hợp đủ điều kiện và gửi đến cơ quan tài và môi trường. + Sau đó nhận kết quả và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư. Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả gải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b, Khoản 5 - Điều 60 - NĐ 53
43/2014/NĐ-CP: + Trường hợp hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư không đủ điều kiện giải quyết thì UBND phương, thị trấn có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết cho của hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư theo quy định tại Điểm c, Khoản 5 - Điều 60 - NĐ 43/2014/NĐ-CP. - Thông báo về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư theo quy định tại Điều 61 - NĐ 43/2014/NĐ-CP. 3. Đấu giá quyền sử dụng đất 3.1. Những quy định về đấu giá quyền sử dụng đất 3.1.1. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 117 - Luật Đất đai 2013 như sau: - Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. - Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. 3.1.2. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 118 - Luật Đất đai 2013: - Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118: + Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; + Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; + Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; + Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; + Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; + Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; + Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; + Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. - Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, 54
cho thuê đất bao gồm: + Giao đất không thu tiền sử dụng đất; + Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai 2013; + Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật Đất đai 2013; + Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; + Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ; + Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền; + Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; + Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; + Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định. - Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 118 mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất. 3.1.3. Điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 119 - Luật Đất đai 2013: - Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất: + Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; + Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; + Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: + Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai 2013; + Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. 55
3.2. Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm các bước: - Thành lập Hội đồng đấu giá; - Thông báo tổ chức đấu giá; - Đăng ký tham gia đấu giá; - Giá khởi điểm và mức giá để đấu giá; - Tổ chức đấu giá; - Xem xét và phê duyệt kết quả đấu giá; - Giao đất, cấp GCN quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá; - Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ đấu giá. 3.3. Trách nhiệm, quyền hạn của UBND phường, thị trấn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất * Tổ chức đấu giá cho thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích - Theo Khoản 3, Điều 59 - Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì UBND phường, thị trấn có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của phường, thị trấn. - Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều 132 - Luật Đất đai 2013 thì UBND phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm. * Trách nhiệm phối hợp với cấp trên trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất để gia đất, cho thuê đất - UBND phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp tham gia việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong một số công tác: + Tham gia thành viên Hội đồng đấu giá. + Thông báo đấu giá quyền sử dụng đất: Phối hợp niêm yết công khai thông tin đấu giá, thông báo trên hệ thống loa truyền thanh về việc bán đấu giá quyền sử dụng đất (số hiệu, vị trí các lô đất) trên địa bàn phường, thị trấn. + Hướng dẫn người tham gia đấu giá đăng ký làm hồ sơ: Tạo điều kiện cho người tham gia đấu giá tham khảo hồ sơ và bán hồ sơ đấu giá. + Phối hợp hoàn thiện hồ sơ, thủ tục và bàn giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá. 4. Thu hồi đất 4.1. Những quy định về thu hồi đất 4.1.1. Mục đích thu hồi đất 56