zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Luận Văn - Báo Cáo

» Báo cáo khoa học

Báo cáo " Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hoà liên bang Đức "

Chia sẻ: Nguyen Nhi | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:8

Báo xấu

97
lượt xem 20
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Khái quát về quan hệ sở hữu, quan hệ đất đai ở CHLB Đức Từ đế chế Phổ đến nay, ở CHLB Đức tồn tại đa hình thức về sở hữu đất đai trong đó có sự ngự trị lâu dài của hình thức sở hữu tư nhân. Nhà nước Đức cho phép doanh nghiệp và người dân được sở hữu, sử dụng dưới các hình thức pháp lí cụ thể. Trong công trình nghiên cứu về bất động sản, khi so sánh các yếu tố luật pháp của thị trường bất động sản, Giáo sư Ulf Jensen cho...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Báo cáo " Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hoà liên bang Đức "

Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức TS. TrÇn Quang Huy * 1. Khái quát về quan hệ sở hữu, quan ngay khi không còn nhu cầu sử dụng đất. hệ đất đai ở CHLB Đức Mối quan hệ đặc trưng này thể hiện quan Từ đế chế Phổ đến nay, ở CHLB Đức hệ giữa chủ sở hữu đất với người đi thuê tồn tại đa hình thức về sở hữu đất đai trong đất và các bên cam kết với nhau bằng hợp đó có sự ngự trị lâu dài của hình thức sở đồng thuê đất, trong đó điều quan trọng hữu tư nhân. Nhà nước Đức cho phép doanh nhất là người đi thuê sẽ thuê đất trong thời nghiệp và người dân được sở hữu, sử dụng hạn nhất định và trả tiền thuê cho chủ sở dưới các hình thức pháp lí cụ thể. Trong hữu đất để trên cơ sở đó quyền sở hữu đất công trình nghiên cứu về bất động sản, khi được thực hiện trên thực tế. so sánh các yếu tố luật pháp của thị trường Thứ hai, hình thức cấp đất (land grant) bất động sản, Giáo sư Ulf Jensen cho rằng có phần nào tương tự như thoả thuận thuê vấn đề hình thức sử dụng đất ở nơi này hay 99 năm. Tuy nhiên, người chủ đất (land nơi khác có sự tác động rất lớn của vấn đề owner) là chính phủ. Hình thức này ra đời sở hữu đất đai, nơi đó là sở hữu tư nhân hay trong xu thế không chấp nhận sở hữu tư bất cứ hình thức nào khác với sở hữu tư nhân về đất. Đất được chính phủ cấp miễn nhân. Theo đó, ông đưa ra khái niệm sở hữu phí cho người sử dụng và bản thân người tuyệt đối (freeholds) và thuê (leases).(1) sử dụng chỉ phải trả khoản phí hàng năm Từ việc phân biệt sở hữu tuyệt đối hay cho nhà nước. Hình thức sử dụng đất này không tuyệt đối, người sử dụng đất sẽ tìm tạo điều kiện cho người nghèo có thể sở cơ hội của mình khi sở hữu đất hay thuê hữu đất trong điều kiện đất thuộc sở hữu đất. Từ đó có thể phân định các hình thức tư nhân. Quan hệ đất đai này dựa trên các sở hữu, sử dụng đất tại CHLB Đức như sau: quyết định hành chính của người đại diện Thứ nhất, sở hữu tuyệt đối là kiểu sở cho chính phủ trong việc cấp đất cho hữu mang đậm tính chất đặc trưng ở CHLB người sử dụng và không phải người sử Đức cũng như nhiều nước châu Âu khác, dụng nào cũng có thể nhận đất từ chính theo đó thời hạn của việc cho thuê đất có phủ. Thông thường để được cấp đất, người thể kéo dài hàng ngàn năm, gần như sở sử dụng phải thoả mãn một số điều kiện hữu tuyệt đối nhưng phổ biến hơn cả vẫn nhất định, ví dụ như nông dân nghèo không là các thoả thuận khoảng 99 năm hay 999 có đất và tất nhiên những trường hợp xảy ra năm. Trong thời hạn thuê, người đi thuê phải trả khoản tiền thuê và có thể huỷ * Trường Đại học Luật Hà Nội 104 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức như vậy phải gắn liền với những biến đổi dụng đất phụ thuộc rất lớn vào hình thức sở sâu sắc về mặt xã hội, khi ở quốc gia đó hữu áp dụng ở mỗi quốc gia. Ở hình thức sở đang tiến hành những cải cách nhất định với hữu tuyệt đối (full ownership), người chủ xu hướng dân chủ, quan tâm đến cải cách đất dĩ nhiên luôn tìm thấy cơ hội của mình ruộng đất. trong việc khai thác đối tượng sở hữu khi Thứ ba, hình thức thuê đất vĩnh viễn thấy việc khai thác đó mang lại nhiều lợi (perpetual land lease) tồn tại nhiều ở Đức ích cho bản thân. và các nước Bắc Âu. Hình thức thuê đất Việc nghiên cứu cụ thể các chính sách vĩnh viễn có đặc trưng tương tự như hình và pháp luật đất đai ở CHLB Đức có thể khái thức sở hữu tuyệt đối (full ownership) quát lại trên một số nét chủ yếu sau đây: nhưng hàng năm họ phải trả khoản phí cho Thứ nhất, ở Cộng hoà Liên bang Đức chính quyền địa phương. Tại CHLB Đức, có nhiều hình thức sở hữu đất đai, tuy chỉ có chính quyền cấp thành phố mới có nhiên có thể quy về 2 hình thức chủ yếu, quyền cho thuê kiểu này và ấn định mức phí đó là: (1) Sở hữu của nhà nước; (2) Sở hữu hàng năm là 3,75% giá trị phần đất thuê. tư nhân. Điều 14 Luật cơ bản khẳng định, Người đi thuê có thể mua đứt phần đất thuê, sở hữu tài sản được nhà nước bảo vệ, mọi tuy nhiên mong muốn đó có thực hiện được sự tịch thu, trưng thu, trưng mua chỉ được hay không còn phụ thuộc vào quyết định phép để phục vụ lợi ích công cộng và trên của chính quyền thành phố.(2) cơ sở một luật do cơ quan nhà nước có Thứ tư, hình thức thuê đất có thời hạn thẩm quyền ban hành. Điều 15 quy định giữa các bên tư nhân với nhau tồn tại một thêm, đất và các nguồn tài nguyên có thể bị cách đáng kể ở CHLB Đức. Thực chất đây quốc hữu hoá hoặc xã hội hoá trên cơ sở là những thoả thuận giữa người có đất và một đạo luật quy định rõ về phạm vi và người có nhu cầu thuê theo một thời hạn mức độ bị tịch thu, trưng thu.(3) Cuốn thứ nào đó. Thời hạn này không nhất thiết phải ba của Bộ luật dân sự của CHLB Đức đã là 99 năm hay hàng ngàn năm trong trường đề cập các giao dịch về đất và các lĩnh vực hợp thuê đất mang đậm dấu ấn của người có liên quan đến bất động sản. Các hình Đức hay thuê đất vĩnh viễn từ chính phủ. thức sở hữu và các giao dịch về đất được Họ thoả thuận theo nhu cầu, sở thích với nói tới trong Bộ luật này. thời hạn vừa phải nhằm thoả mãn các nhu Đối với đất thuộc sở hữu nhà nước, các cầu về sử dụng đất, mang lại các lợi ích doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng làm mặt cho người thuê và tất nhiên là lợi ích đầy bằng sản xuất, kinh doanh được Chính phủ đủ cho chủ đất. bán hoặc cho thuê. Đối với đất thuộc sở hữu Từ việc khái lược quan hệ sở hữu đất tư nhân thì doanh nghiệp và chủ sở hữu đai ở CHLB Đức trong điều kiện đất thuộc thoả thuận với nhau về việc mua bán đất sở hữu tư nhân có thể thấy rằng việc sử theo các nguyên tắc của kinh tế thị trường, TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 105
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức Nhà nước không can thiệp vào vấn đề này. thủ tục pháp lí nên thuộc trách nhiệm của Việc quản lí đất đai của các doanh nghiệp cơ quan tư pháp. Sổ đăng kí đất được quản được thực hiện thông qua hệ thống địa lí bởi toà án cấp sơ thẩm.(4) chính được xây dựng rất chặt chẽ, chi tiết Thứ ba, mặc dù phần lớn đất ở Đức đến từng thửa đất. Trong quá trình sử dụng, thuộc sở hữu tư nhân nhưng nhà nước quản mỗi doanh nghiệp đều được cấp giấy chủ lí đất rất chặt chẽ thông qua hệ thống địa quyền đối với mảnh đất mà họ sử dụng và chính. Hệ thống này lưu giữ đầy đủ các phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng thông tin ban đầu về đất như: nguồn gốc đất cho nhà nước. Doanh nghiệp được thế thửa đất; hiện trạng sử dụng; vị trí địa lí, chấp tài sản là đất để vay vốn tại ngân hàng. hình thể và các giấy tờ pháp lí về chủ sở Mọi diễn biến trong quá trình sử dụng đất hữu đất v.v. và thường xuyên nắm bắt các đều được phản ánh thông qua hệ thống địa thông tin về biến động của thửa đất đó. Các chính của nhà nước. điều khoản liên quan về thủ tục đăng kí các Thứ hai, ở Đức tất cả bất động sản đều quyền đối với đất được đề cập tại Quy chế phải được đăng kí trong sổ địa chính. Nhìn đăng kí địa chính. chung, hơn 95% đất của Đức đều được đăng Thứ tư, thông qua việc xây dựng được kí, những ngoại lệ có thể xảy ra trong một hệ thống địa chính quy củ, chặt chẽ mà trường hợp đất do chính quyền địa phương nhà nước kiểm soát được các giao dịch về quản lí, đất nhà thờ, đường xe lửa, đất núi đất; góp phần tích cực cho việc phát triển đá và đất thuộc các dòng sông. Trong thị trường vốn thông qua việc thế chấp, bảo trường hợp có thay đổi nhất định về vị trí lãnh đất. Hơn nữa, việc xác lập hệ thống địa pháp lí của đất, chủ sở hữu đất phải đăng kí chính khoa học, hiện đại còn tạo cơ sở để vào sổ địa chính. Toàn bộ nước Đức chỉ áp xây dựng hệ thống thuế đất, thuế bất động dụng một hệ thống đăng kí địa chính duy sản thích hợp… để nhà nước quản lí chặt nhất, trong sổ địa chính, người dân được chẽ thị trường đất. khẳng định quyền sở hữu và các quyền Thứ năm, cũng như mọi chủ thể sử dụng pháp lí liên quan đến đất đã đăng kí. Tuy đất khác, doanh nghiệp sử dụng đất của nhà nhiên, cần phân biệt 2 loại cơ quan khi làm nước hoặc của chủ sở hữu tư nhân thông các thủ tục đăng kí đất, đó là cơ quan đo qua việc mua hoặc thuê đất. Nhà nước bảo đạc và cơ quan địa chính. Cơ quan địa hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong sử dụng chính của Đức khác với Việt Nam không đất của các doanh nghiệp; các doanh nghiệp phải là cơ quan hành chính mà là một phần không bị phân biệt, đối xử trong sử dụng của hệ thống toà án. Ở Đức, hoạt động địa đất. Trong quá trình sử dụng, mọi biến động chính chủ yếu hỗ trợ cho việc tính thuế về đất của các doanh nghiệp và người dân thuộc về ngành tài chính trong khi việc đều được nhà nước quản lí chặt chẽ thông đăng kí chủ quyền về đất và bất động sản là qua hệ thống địa chính. 106 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức 2. Các quy định về kinh doanh bất trọng. Quyền này thể hiện ở các trường động sản theo pháp luật CHLB Đức hợp cụ thể sau: 2.1. Khung pháp lí về kinh doanh bất - Đối với hợp đồng cho thuê đất để xây động sản dựng, quyền của chủ đầu tư sẽ bị ràng buộc Ở CHLB Đức, bất động sản bao gồm bởi các điều khoản về việc đầu tư xây dựng đất và công trình xây dựng trên đất. Do đó, trên mặt đất và chiều sâu được phép sử khung pháp lí cho việc sở hữu, sử dụng và dụng dưới lòng đất. kinh doanh bất động sản bao gồm hàng loạt - Người thu hoa lợi có quyền sử dụng các văn bản pháp lí sau đây: Bộ luật dân sự tài sản. Điều này cũng mở rộng ra đối với Đức, Quy chế đăng kí địa chính, Bộ luật việc thu lợi nhuận như những trường hợp xây dựng, Nghị định về việc sử dụng các thuê đất. Tuy nhiên, đối với các quyền về công trình xây dựng và Luật quy hoạch khu tài sản khác, nó không chỉ giới hạn đối với vực năm 1997. Trong các văn bản quy đất mà còn liên quan đến các động sản và phạm pháp luật nêu trên, Bộ luật dân sự các quyền được pháp luật quy định. đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc - Quyền sử dụng trên bất động sản được xác định tài sản là bất động sản. Theo quan phân biệt tuỳ thuộc vào chủ thể có quyền sở niệm về bất động sản của luật pháp Đức, bất hữu đất, ví dụ, vì lợi ích của chủ sở hữu động sản không chỉ bao gồm đất mà còn hoặc người đang chiếm hữu đối với bất bao gồm các công trình xây dựng gắn liền động sản liền kề. Điều đó dẫn tới đối với với đất kể cả các bộ phận thiết yếu được bất động sản được hưởng quyền địa dịch và đưa vào công trình xây dựng. Công trình bất động sản bị chịu quyền địa dịch. Tài sản xây dựng trong trường hợp này được coi là chịu địa dịch có thể bị hạn chế bởi một bộ phận cấu thành quan trọng của mảnh đất đó. Quyền sở hữu tài sản được mở rộng đến trong 3 trường hợp sau đây: tất cả các tài sản trên đất, ngoại trừ một số Thứ nhất, người chủ sở hữu tài sản chỉ ngoại lệ nhất định trong trường hợp tài sản có thể sử dụng mảnh đất trong một số gắn liền với đất chỉ nhằm phục vụ mục đích trường hợp nhất định. tạm thời, ví dụ thuê đất để phục vụ cho hội Thứ hai, người chủ sở hữu không được chợ hoặc các công trình tạm thời trên đất phép thực hiện một số hành vi nhất định đối trong thời gian ngắn. với tài sản phải chịu địa dịch. 2.2. Hệ thống quyền đối với đất và bất Thứ ba, không được thực hiện một động sản quyền nảy sinh từ tài sản chịu địa dịch. 2.2.1. Quyền sử dụng bất động sản Các ví dụ phổ biến là quyền sử dụng (Nutzungsrechte) đường đi, quyền địa dịch đối với các công Trong số các quyền về bất động sản trình cấp thoát nước, quyền địa dịch đối thì quyền sử dụng đóng vai trò rất quan với nơi đỗ xe. TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 107
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức 2.2.2. Quyền bảo đảm đối với bất 2.3. Các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản động sản Theo quy định của Bộ luật dân sự thì Ở CHLB Đức, các hợp đồng chủ yếu loại quyền bảo đảm chính trong các giao trong mua bán, kinh doanh bất động sản dịch về bất động sản là quyền thế chấp. Đây gồm: hợp đồng mua bán bất động sản, hợp là quyền phụ thuộc vào sự tồn tại của các đồng trao đổi bất động sản, hợp đồng cho khoản nợ. Tuy nhiên, vì ra đời vào cuối thế thuê bất động sản, hợp đồng thế chấp bất kỉ XIX và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 động sản. năm 1900 nên Bộ luật chỉ đề cập các giao 1) Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán bất dịch thế chấp cá nhân thông dụng chứ động sản là loại hợp đồng chuyển nhượng không nói tới các giao dịch tín dụng ngân quyền sở hữu bất động sản giữa các bên, hàng trong xã hội hiện đại. Do đó, các sửa theo đó, bên bán chuyển giao quyền sở hữu đổi, bổ sung sau này đối với Bộ luật dân sự bất động sản cho bên mua, trên cơ sở phải trả một khoản tiền cho người bán theo thoả năm 1896 hướng tới các giao dịch thế chấp thuận hoặc theo quy định của pháp luật. liên quan nhiều đến các tổ chức kinh tế. Theo quy định tại Điều 311b Bộ luật dân 2.2.3. Quyền ưu tiên mua trước sự, hợp đồng mua bán bất động sản bắt Đối với việc bán bất động sản chuẩn buộc phải được hoàn tất bằng chứng từ hoặc mảnh đất, chính quyền địa phương có công chứng và phải được đăng kí vào sổ quyền ưu tiên mua trước. Quyền ưu tiên đăng bạ, nếu không hợp đồng sẽ không có mua trước không áp dụng đối với mua bán hiệu lực pháp lí. Khi hợp đồng mua bán các căn hộ, chủ yếu là áp dụng trong mua chính thức vô hiệu, thiếu sót về mặt hình bán các mảnh đất. Tuy nhiên, đối với các thức sẽ được khắc phục nếu việc chuyển mảnh đất việc chuyển nhượng được đăng kí nhượng được tuyên bố và đăng kí. Việc trừ khi chính quyền địa phương xác nhận chuyển nhượng phải được tuyên bố trước không có quyền ưu tiên mua trước hoặc công chứng viên hoặc được tuyên bố trước chính quyền địa phương không áp dụng sự hiện diện của 2 bên có mặt cùng một lúc. quyền đó. Về mặt thực tế, những quyền này Lời đề nghị và chấp thuận đề nghị phải ít khi được áp dụng trong các vụ mua bán được chứng thực một cách riêng biệt. Tuy về bất động sản, tuy nhiên nó vẫn là quyền nhiên, việc đăng kí hợp đồng không có tiềm tàng để chính quyền địa phương sử nghĩa sẽ thay đổi những thiếu sót quan dụng trong một số trường hợp nhất định, trọng từ nội dung của hợp đồng mua bán. Ở đặc biệt đó là mảnh đất phục vụ cho lợi ích CHLB Đức, hầu hết các hợp đồng mua bán của chính quyền hoặc cho các lợi ích công bất động sản không chỉ được chứng thực cộng khác. bởi các công chứng viên mà còn do các 108 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức công chứng viên dự thảo. Hợp đồng sơ bộ ấn định về thời gian từ 5 năm đến 10 năm cũng cần được công chứng nếu nó dẫn đến và trong đó bao gồm cả việc cho phép lựa trách nhiệm phải loại bỏ hoặc yêu cầu tiếp chọn sự kéo dài thêm 5 năm đến 10 năm nhận bất động sản. Nếu không, hợp đồng nữa. Hợp đồng về nhà ở được kí kết không mua bán bất động sản sẽ vô hiệu. xác định thời hạn. Đối với việc mua bán các căn hộ, Tuy nhiên, điều cần lưu ý là nếu hợp những người đồng sở hữu, theo quy định đồng được kí kết ấn định cho giai đoạn nhất có thể yêu cầu sự đồng ý của người quản lí định, cả hai bên đều không có quyền đơn căn hộ hoặc của người đồng sở hữu khác phương kéo dài hay chấm dứt hợp đồng đối với mọi hành vi chuyển nhượng quyền thuê. Luật pháp CHLB Đức quy định quyền sở hữu bất động sản. Chỉ sau khi có sự được chấm dứt hợp đồng vì lí do thực tế đồng ý nói trên, hợp đồng chuyển nhượng theo một số điều kiện nhất định. Các bên có quyền sở hữu bất động sản mới có hiệu lực quyền chấm dứt hoặc kéo dài thời hạn hợp pháp lí. Do đó, công chứng viên sẽ kiểm đồng nếu có thoả thuận. Trong trường hợp tra xem cần phải có sự đồng ý của những hợp đồng kí kết không xác định thời hạn, cả đồng sở hữu bất động sản hay không để hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp qua đó yêu cầu các đồng sở hữu cho biết ý đồng nếu như được thông báo trước. kiến của mình. Đối với hợp đồng thuê nhà, chủ sở hữu 2) Hợp đồng về trao đổi bất động sản nhà sẽ liệt kê tất cả các phí tổn về bất động cũng được nói tới nhiều trong các giao dịch sản mà người thuê nhà phải trả. Các điều về bất động sản ở CHLB Đức. Thực chất khoản bắt buộc người thuê nhà thanh toán của việc trao đổi bất động sản cũng là bao gồm cả chi phí cho việc nâng cấp và chuyển giao quyền sở hữu bất động sản sữa chữa nhà. Tuy nhiên, những thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên kí kết đồng ý này được thể hiện ở các điều khoản hoặc việc trao đổi bất động sản cho nhau. Việc văn bản riêng biệt (phụ lục hợp đồng). trao đổi về bất động sản chỉ hoàn thành sau Người thuê nhà thường trả cho việc tu bổ, khi các bên đăng kí vào sổ đăng bạ. sửa chữa nhỏ và người sở hữu nhà trả cho 3) Hợp đồng cho thuê bất động sản là các khoản sửa chữa lớn khi nâng cấp ngôi một thoả thuận trong đó các bên cam kết nhà. Trong các hợp đồng thương mại, chủ trao quyền sử dụng hoặc quyền chiếm hữu sở hữu nhà có quyền tăng giá cho thuê theo bất động sản trong khoảng thời gian xác mức độ mà căn nhà đã được nâng cấp với định hoặc không xác định cho bên thuê, còn điều kiện nó phải được ghi rất rõ ràng trong bên thuê phải trả khoản tiền theo thoả hợp đồng thuê nhà. thuận. Đối với các thoả thuận liên quan đến 4) Hợp đồng thế chấp bất động sản là đất thương mại thường có các điều khoản thoả thuận giữa hai bên, theo đó chủ sở hữu TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 109
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức bất động sản dùng bất động sản của mình để 2) Nhà nước xác lập các cơ quan có bảo đảm cho việc trả khoản nợ cho bên thẩm quyền trong việc quản lí bất động sản nhận thế chấp (chủ nợ), chủ nợ có quyền gồm cơ quan đo đạc địa chính và cơ quan yêu cầu toà án cho bán bất động sản để đăng kí bất động sản. Các loại cơ quan này thanh toán khoản nợ quá hạn của bên thế có sự phân biệt rõ ràng về chức năng và chấp. Vì tất cả bất động sản ở Đức đều phải nhiệm vụ, qua đó bảo vệ lợi ích nhà nước đăng kí, cho nên chỉ những bất động sản đã hoặc bảo hộ các quyền lợi của người sử đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền dụng khi có tranh chấp về bất động sản. mới có thể được thế chấp. Điều đó có nghĩa 3) Hệ thống địa chính ghi nhận đầy đủ là khi bất động sản được thế chấp phù hợp các dữ liệu gồm các bộ phận chủ yếu: các với quy định của pháp luật thì bất động sản thông tin về bất động sản; đăng kí chủ sở đó đã đăng kí đầy đủ tại sổ đăng bạ được hữu và chuyển nhượng tài sản; đăng kí lưu hồ sơ tại cơ quan địa chính. Việc thế trách nhiệm pháp lí đối với tài sản ngoài chấp không làm mất đi quyền sở hữu của quyền thế chấp thực sự; quyền thế chấp, các bên thế chấp đối với bất động sản, trừ khi khoản thuế và tiền thuê đất. chủ sở hữu không thể thanh toán các khoản 4) Quy định chặt chẽ các nhiệm vụ của nợ dẫn tới việc bán bất động sản cho người viên chức nhà nước trong việc quản lí sổ khác để trả nợ cho chủ nợ. đăng bạ. 2.4. Vai trò của nhà nước trong hoạt 5) Tác động mạnh mẽ đến việc đăng kí động kinh doanh bất động sản bất động sản trong các sổ đăng bạ. Qua đó, CHLB Đức là nhà nước pháp quyền xã nắm bắt chặt chẽ quá trình chuyển giao hội. Do đó, luật pháp là công cụ hữu hiệu để quyền sở hữu bất động sản, các biến động quản lí xã hội. Các đạo luật trong lĩnh vực về bất động sản và những thủ tục pháp lí có đất đai và bất động sản đề cập tại mục 2.1. liên quan. chính là khuôn khổ pháp lí để nhà nước 3. Một số gợi mở cho Việt Nam qua CHLB Đức quản lí chặt chẽ các nguồn vốn nghiên cứu các chính sách và pháp luật về và tài sản. Về cụ thể có thể đề cập vai trò kinh doanh bất động sản ở CHLB Đức của nhà nước ở những điểm sau: Việt Nam là nước đang phát triển, các 1) Tất cả đất và bất động sản đều phải thị trường còn hết sức sơ khai và chưa đăng kí và vào sổ địa chính. Qua đó Nhà đồng bộ, đặc biệt là thị trường bất động nước kiểm soát chính xác các loại tài sản và sản. Điều đó thể hiện ở hệ thống luật pháp, xác định trách nhiệm về thuế đối với người ở tín hiệu của thị trường trong những năm sử dụng đất. Đây cũng là cơ sở để mọi tài qua. Do đó, nghiên cứu các chính sách và sản được bảo đảm quyền thế chấp tiếp cận pháp luật về kinh doanh bất động sản ở các khoản tín dụng. CHLB Đức có thể gợi mở cho Việt Nam 110 TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011
Tìm hiểu hệ thống pháp luật Cộng hoà Liên bang Đức một số vấn đề sau: liền đăng kí tại cơ quan quản lí nhà nước về Thứ nhất, ở CHLB Đức có chính sách nông nghiệp. Mô hình đăng kí bất động sản về sở hữu đất và tiếp cận đất hết sức rõ ràng có thể là gợi ý tốt cho việc đăng kí bất động và minh bạch. Ở CHLB Đức tồn tại nhiều sản ở Việt Nam. hình thức sở hữu đất nhưng luật pháp bảo Thứ tư, các thủ tục về hợp đồng trong hộ đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp kinh doanh bất động sản được quy định hết của các doanh nghiệp và người dân trong sức chặt chẽ, công chứng viên trực tiếp soạn quá trình sở hữu, sử dụng đất. Trong khi đó thảo, chứng kiến quá trình thực thi hợp vấn đề sở hữu đất ở Việt Nam hiện tại đồng kinh doanh bất động sản. Qua đó cũng không rõ ràng. Hiến pháp năm 1992, Luật bảo đảm tính khả thi cho các giao dịch đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm trong kinh doanh bất động sản./. 2005 không thống nhất trong quy định về sở (1). Ulf Jensen, So sánh các yếu tố luật pháp của thị hữu. Do đó cần xem xét lại vấn đề sở hữu trường bất động sản, Trường Đại học Tổng hợp đất phù hợp với thực tế và quá trình hội Gottinggen, Tạp chí Luật Đức, năm 2002, tr. 49. nhập kinh tế quốc tế.(5) (2). Ulf Jesen, đã dẫn. Thứ hai, hệ thống địa chính nhà nước (3).Xem thêm Điều 14 và Điều 15 Luật cơ bản Cộng hoà Liên bang Đức. của CHLB Đức được quy định hết sức hoàn (4). Ở Việt Nam, người sử dụng đất phải đăng kí hảo, xác lập theo đúng chức năng của cơ quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng kí quyền sử quan hành chính hoặc cơ quan tư pháp. Đây dụng đất trong cả trường hợp đăng kí ban đầu và đăng là kinh nghiệm mà Việt Nam có thể tham kí biến động về quyền sử dụng đất. Loại cơ quan này thuộc cơ quan quản lí đất đai chuyên ngành, ở cấp khảo trong việc đo đạc đất, lập bản đồ địa huyện thuộc phòng tài nguyên và môi trường, ở cấp chính nhằm giúp cho các cơ quan nhà nước tỉnh thuộc sở tài nguyên và môi trường. Trong khi đó trong việc tính toán các nghĩa vụ tài chính ở Cộng hoà Liên bang Đức, cơ quan đăng kí địa chính của người sử dụng đất hoặc để giải quyết là một bộ phận hợp thành của hệ thống cơ quan tư pháp, có trách nhiệm và nghĩa vụ cung cấp các thông các tranh chấp về bất động sản. tin đất đai cho cơ quan tư pháp trong việc giải quyết Thứ ba, để thị trường phát triển một các tranh chấp về bất động sản. cách công khai và minh bạch, việc đăng kí (5).Xem: Điều 17 Hiến pháp năm 1992, khoản 1 Điều 5 các bất động sản tại các cơ quan nhà nước Luật đất đai năm 2003 và Điều 200 Bộ luật dân sự năm 2005. Trong khi Hiến pháp quy định đất đai thuộc có thẩm quyền là rất quan trọng. Tình trạng sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí, Luật đăng kí bất động sản và các quyền tài sản ở đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Việt Nam thực hiện tại nhiều cơ quan khác nước đại diện chủ sở hữu, Điều 200 BLDS lại quy định đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước. Như nhau, vừa chồng chéo vừa khó kiểm soát. vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân với tính cách là Đất được đăng kí tại văn phòng đăng kí chế độ sở hữu hay sở hữu đất đai với tính cách là hình quyền sử dụng đất, nhà ở được đăng kí tại thức sở hữu cụ thể? Đến nay vẫn còn các ý kiến và các cơ quan xây dựng, rừng và tài sản gắn quy định khác nhau. TẠP CHÍ LUẬT HỌC - ĐẶC SAN 9/2011 111

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.26: Bộ 320 Luận Văn Thạc Sĩ Y Học

320 tài liệu

1247 lượt tải

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.