intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE
 » 
 » 

Báo cáo " Xử lí tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng "

Chia sẻ: Phung Han | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:6

Thêm vào BST
Báo xấu
116
lượt xem 19
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Xử lí tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng Doanh nghiệp phải bảo đảm các biện pháp khử độc, khử trùng, vệ sinh cá nhân cho người lao động sau khi làm việc ở nơi có yếu tố gây nhiễm độc, nhiễm trùng. - Doanh nghiệp phải căn cứ vào sức khoẻ người lao động để bố trí công việc phù hợp.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Báo cáo " Xử lí tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng "

  1. nghiªn cøu - trao ®æi Ths. Do n Hång Nhung * T rong ®iÒu kiÖn kinh tÕ thÞ tr−êng, ®Ó ®¶m b¶o vèn cho nhu cÇu s¶n xuÊt kinh doanh, viÖc thÕ chÊp t i s¶n l gi¸ trÞ quyÒn sö dông cña tæ chøc. Theo kho¶n 11 §iÒu 1 NghÞ ®Þnh sè 79/2001/N§-CP ng y 1/11/2001 söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP ®Êt ®Ó vay vèn ng©n h ng v c¸c tæ chøc tÝn ng y 29/3/ 1999 vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi chuyÓn dông l ho¹t ®éng ® diÔn ra. Nh−ng vÊn ®Ò xö nh−îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö lÝ t i s¶n thÕ chÊp l gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt dông ®Êt v thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ ®Ó b¶o ®¶m thu håi vèn vay l vÊn ®Ò phøc t¹p quyÒn sö dông ®Êt th× ®iÒu kiÖn thÕ chÊp t i v cÇn cã sù ®iÒu chØnh cña ph¸p luËt. Ng−êi s¶n l gi¸ trÞ quyÓn sö dông ®Êt cña hé gia sö dông ®Êt cã quyÒn sö dông ®Êt theo ph¸p ®×nh, c¸ nh©n l : luËt d©n sù nh−ng khi thÕ chÊp hä ph¶i thÕ “1. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt v× nã l t i s¶n nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®−îc Nh n−íc giao cã gi¸ trong giai ®o¹n hiÖn nay ë n−íc ta. hoÆc do nhËn quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p Theo kho¶n 1 §iÒu 181 Bé luËt d©n sù n¨m ®−îc thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, t i 1995 vÒ bÊt ®éng s¶n th×: s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt ®ã “1. BÊt ®éng s¶n l c¸c t i s¶n kh«ng di, t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ®−îc phÐp ho¹t ®éng dêi ®−îc bao gåm: t¹i ViÖt Nam ®Ó vay vèn s¶n xuÊt kinh doanh. a. §Êt ®ai; 2. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt ®−îc b. Nh ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi Nh n−íc cho thuª m ® tr¶ tiÒn thuª ®Êt cho ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c t i s¶n g¾n liÒn víi nh ë, c¶ thêi gian thuª hoÆc ® tr¶ tr−íc tiÒn thuª c«ng tr×nh x©y dùng ®ã. ®Êt cho nhiÒu n¨m nÕu thêi h¹n thuª ®Êt ® c. C¸c t i s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai; ®−îc tr¶ tiÒn cßn l¹i Ýt nhÊt l 5 n¨m. Gi¸ trÞ d. C¸c t i s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh”. quyÒn sö dông ®Êt ®−îc thÕ chÊp trong tr−êng Theo ®ã th× ®Êt ®ai v t i s¶n g¾n liÒn víi hîp thuª ®Êt gåm tiÒn ®Òn bï thiÖt h¹i khi ®Êt ®−îc quy ®Þnh l bÊt ®éng s¶n. D−íi gãc ®−îc nh n−íc cho thuª (nÕu cã), tiÒn thuª ®Êt ®é d©n sù, ng−êi sö dông ®Êt ®−îc thùc hiÖn ® tr¶ cho Nh n−íc sau khi trõ ®i tiÒn thuª c¸c giao dÞch d©n sù vÒ quyÒn sö dông ®Êt ®Êt cho thêi gian ® sö dông v gi¸ trÞ t i s¶n nh−: ChuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, g¾n liÒn víi ®Êt ®ã (nÕu cã). Trong tr−êng hîp thõa kÕ, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thuª ®Ó vay sö dông ®Êt. Trong thÕ chÊp t i s¶n l gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, ®iÒu kiÖn thÕ chÊp cña hé * Gi¶ng viªn Khoa luËt gia ®×nh, c¸ nh©n kh¸c víi ®iÒu kiÖn thÕ chÊp §¹i häc quèc gia H Néi. 16 - T¹p chÝ luËt häc
  2. nghiªn cøu - trao ®æi vèn ng¾n h¹n m thêi h¹n thuª ®Êt ® ®−îc tr¶ 17/1999/N§-CP ng y 29/3/1999 vÒ thñ tôc tiÒn cßn l¹i d−íi 5 n¨m th× thùc hiÖn theo h−íng chuyÓn ®æi chuyÓn nh−îng, cho thuª, cho thuª dÉn cña Ng©n h ng nh n−íc ViÖt Nam. l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt v thÕ chÊp, gãp 3. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc Nh n−íc vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt quy ®Þnh: cho thuª ®Êt m tr¶ tiÒn thuª ®Êt h ng n¨m th× “Tæ chøc kinh tÕ ®−îc thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn ®−îc thÕ chÊp t i s¶n thuéc së h÷u cña m×nh sö dông ®Êt víi tæ chøc tÝn dông ®−îc phÐp g¾n liÒn víi ®Êt thuª t¹i tæ chøc tÝn dông ®−îc ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam khi cã mét trong c¸c phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam ®Ó vay vèn ph¸t ®iÒu kiÖn sau: triÓn s¶n xuÊt kinh doanh. 1. §Êt do Nh n−íc giao cã thu tiÒn; 4. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt ë 2. §Êt do nhËn chuyÓn nh−îng quyÒn sö ®−îc thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, t i dông ®Êt hîp ph¸p; s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt ®ã 3. §Êt do Nh n−íc cho thuª m tr¶ tiÒn t¹i c¸c tæ chøc kinh tÕ, tæ chøc tÝn dông ®−îc thuª ®Êt cho c¶ thêi gian thuª hoÆc ® tr¶ phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam v c¸ nh©n ViÖt tr−íc tiÒn thuª ®Êt cho nhiÒu n¨m m thêi h¹n Nam ë trong n−íc”. thuª ®Êt ® ®−îc tr¶ tiÒn cßn l¹i Ýt nhÊt l 5 QuyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt n¨m. Gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp trong l mét trong nh÷ng quyÒn quan träng cña tr−êng hîp thuª ®Êt gåm tiÒn ®Òn bï thiÖt h¹i ng−êi sö dông ®Êt trong c¬ chÕ thÞ tr−êng. Gi¸ khi ®−îc Nh n−íc cho thuª ®Êt (nÕu cã), tiÒn trÞ quyÒn sö dông ®Êt ® mang l¹i gi¸ trÞ t i thuª ®Êt ® tr¶ cho Nh n−íc sau khi trõ ®i s¶n ®Ých thùc cho ng−êi sö dông ®Êt ®ång thêi tiÒn thuª ®Êt cho thêi gian ® sö dông v gi¸ nã l nguån vèn ®Ó ng−êi sö dông ®Êt ®Çu t−, trÞ t i s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ã; trong tr−êng hîp ph¸t triÓn s¶n xuÊt, kinh doanh. thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thuª vay ViÖc quy ®Þnh thÕ chÊp ph¶i cã giÊy chøng vèn ng¾n h¹n m thêi h¹n thuª ®Êt ® ®−îc tr¶ nhËn quyÒn sö dông ®Êt tuy ®¶m b¶o tÝnh chÆt tiÒn cßn l¹i d−íi 5 n¨m th× thùc hiÖn theo h−íng chÏ cña ph¸p luËt song ch−a phï hîp víi thùc dÉn cña Ng©n h ng nh n−íc ViÖt Nam. tÕ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt 4. Tr−êng hîp tæ chøc kinh tÕ ®−îc Nh ®ang diÔn ra. Do lÞch sö ®Ó l¹i v do nhiÒu n−íc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt ®Ó nguyªn nh©n kh¸c, viÖc cÊp giÊy chøng nhËn s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång quyÒn sö dông ®Êt hiÖn cßn rÊt chËm. Trong thuû s¶n, l m muèi hoÆc ®−îc Nh n−íc cho khi ®ã, nhu cÇu vay vèn cña ng−êi sö dông ®Êt thuª ®Êt m tr¶ tiÒn thuª ®Êt h ng n¨m th× chØ ng y c ng cao ®ang trë th nh ¸p lùc ®èi víi ®−îc thÕ chÊp t i s¶n thuéc së h÷u cña m×nh c¸c ng©n h ng v c¸c tæ chøc tÝn dông ë ViÖt g¾n liÒn víi ®Êt ®ã”. Nam. §iÒu kiÖn ®Ó thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö Nh− vËy, ®Ó thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông dông ®Êt cña tæ chøc kinh tÕ ®−îc ph¸p luËt ®Êt, c¸c tæ chøc kinh tÕ, c¸ nh©n, hé gia ®×nh quy ®Þnh chÆt chÏ nh»m h¹n chÕ rñi ro cho cã thÓ tiÕn h nh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt ng©n h ng v c¸c tæ chøc tÝn dông ®−îc phÐp nh»m tho¶ m n c¸c ®iÒu kiÖn trªn. Tr−íc ®©y ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam. Theo kho¶n 14 §iÒu 1 ph¸p luËt d©n sù kh«ng quy ®Þnh b¶o l nh l NghÞ ®Þnh sè 79/2001/N§-CP ng y 1/11/2001 söa quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt nh−ng thùc tÕ l¹i ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña NghÞ ®Þnh sè cã t×nh tr¹ng gióp nhau, cho nhau m−în giÊy T¹p chÝ luËt häc - 17
  3. nghiªn cøu - trao ®æi chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thÕ chÊp, s¶n ®ã, trõ tr−êng hîp ph¸p luËt cã quy ®Þnh thùc chÊt l b¶o l nh cho ng−êi kh¸c b»ng viÖc kh¸c”.(3) Trong thùc tÕ, nÕu bªn cã t i s¶n thÕ thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. ChÝnh v× chÊp muèn ph¸t m¹i th× ng−êi mua t i s¶n gióp vËy, khi tiÕn h nh söa ®æi, bæ sung NghÞ ®Þnh cho viÖc gi¶i ng©n kh«ng thÓ mua nh ®Ó ë m sè 04/2000/N§-CP ng y 11/2/2000 vÒ thi l¹i kh«ng cã quyÒn sö dông ®Êt. ViÖc quy ®Þnh h nh LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña ®Êt thÕ chÊp cã t i s¶n g¾n liÒn trong tr−êng LuËt ®Êt ®ai, ChÝnh phñ quy ®Þnh t¹i kho¶n 3 hîp thÕ chÊp ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l m muèi, §iÒu 16 v ®iÓm a kho¶n 3 §iÒu 30 nh− sau: ®Êt nu«i trång thuû s¶n l t−¬ng ®èi khã v× vÊn “... thÕ chÊp hoÆc b¶o l nh b»ng gi¸ trÞ quyÒn ®Ò x¸c ®Þnh gi¸ trÞ t i s¶n g¾n liÒn víi c¸c lo¹i sö dông ®Êt thuª l¹i v t i s¶n thuéc së h÷u ®Êt n y. cña m×nh cã trªn ®Êt thuª t¹i tæ chøc tÝn dông Tæ chøc kinh tÕ, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc ®−îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam ®Ó vay vèn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®−îc quy s¶n xuÊt kinh doanh theo quy ®Þnh cña ph¸p ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 79/2001/N§-CP luËt”.(1) Nh− vËy, LuËt ®Êt ®ai ®−îc ho n thiÖn ng y1/11/2001 cña ChÝnh phñ còng ®−îc theo h−íng ng y c ng më réng quyÒn cho quyÒn b¶o l nh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ng−êi sö dông ®Êt. QuyÒn cña hé gia ®×nh, c¸ t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ®−îc phÐp ho¹t ®éng nh©n ®−îc Nh n−íc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn t¹i ViÖt Nam.(4) Trong LuËt söa ®æi, bæ sung sö dông ®Êt ®−îc bæ sung thªm quyÒn “... b¶o mét sè ®iÒu LuËt ®Çu t− n−íc ngo i t¹i ViÖt l nh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt theo quy Nam ® cho phÐp c¸c doanh nghiÖp cã vèn ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai...”.(2) Ph¸p luËt ®Çu t− n−íc ngo i ®−îc thÕ chÊp t i s¶n v cÇn ph¶i quy ®Þnh râ h¬n t i s¶n g¾n liÒn víi ®Êt quyÒn sö dông ®Êt t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông v c¬ chÕ qu¶n lÝ nh n−íc ®èi víi t i s¶n g¾n liÒn ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam.(5) ChÝnh v× vËy, LuËt víi ®Êt ®Ó ®¸p øng nhu cÇu thùc tÕ. NghÞ ®Þnh sè ®Êt ®ai söa ®æi, bæ sung n¨m 2001 ® bæ sung 165/1999/N§-CP ng y 19/11/1999 vÒ giao dÞch §iÒu 78g nh− sau: “Tæ chøc kinh tÕ, hé gia b¶o ®¶m kh«ng quy ®Þnh b¾t buéc viÖc thÕ chÊp ®×nh, c¸ nh©n cã quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn bÊt ®éng s¶n ph¶i kÌm theo giÊy chøng nhËn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai th× quyÒn sö dông ®Êt. T¹i NghÞ ®Þnh sè ®−îc thÕ chÊp hoÆc b¶o l nh b»ng gi¸ trÞ 178/1999/N§-CP ng y 29/12/1999 cña ChÝnh quyÒn sö dông ®Êt, t i s¶n thuéc quyÒn së h÷u phñ vÒ b¶o ®¶m tiÒn vay cña c¸c tæ chøc tÝn cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt ®ã t¹i tÊt c¶ c¸c tæ dông ® quy ®Þnh b¾t buéc khi thÕ chÊp t i s¶n chøc tÝn dông ®−îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt g¾n liÒn víi ®Êt thuª th× ph¶i kÌm theo quyÒn Nam”. Nh− vËy, Nh n−íc ta kh«ng ph©n biÖt sö dông ®Êt. §ã l quy ®Þnh thÝch hîp víi thùc tæ chøc tÝn dông ®ã l cña ViÖt Nam hay n−íc tr¹ng cña ho¹t ®éng thÕ chÊp ë n−íc ta hiÖn ngo i. ViÖc thèng nhÊt ®iÒu chØnh ho¹t ®éng nay. Nh−ng trong thùc tÕ nÕu ng−êi thÕ chÊp thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt trong c¸c t i s¶n chØ cã nhu cÇu thÕ chÊp t i s¶n cña v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt gióp cho viÖc ¸p m×nh cã trªn ®Êt th× ph¶i tu©n theo quy ®Þnh dông ph¸p luËt cã tÝnh kh¶ thi v ®¹t hiÖu qu¶ trªn mét c¸ch miÔn c−ìng v×: “Khi thÕ chÊp t i cao. s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, kh¸ch h ng vay ph¶i thÕ ViÖc sö dông gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh chÊp c¶ gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt cïng víi t i ban h nh theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ hiÖn 18 - T¹p chÝ luËt häc
  4. nghiªn cøu - trao ®æi nay l ch−a phï hîp. Gi¸ ®Êt do UBND c¸c ®Þa giao ®Êt, hîp ®ång thuª ®Êt, giÊy nép tiÒn sö ph−¬ng ban h nh ® ®−îc ®iÒu chØnh theo dông ®Êt ®Ó cho vay.(6) §©y chÝnh l nh÷ng tÝn NghÞ ®Þnh sè 17/1998/N§-CP ng y 21/3/1998 hiÖu tèt ®Ó quyÒn sö dông ®Êt thùc sù l t i s¶n cã v QuyÕt ®Þnh sè 302/TTg ng y 13/5/1996 cña gi¸ trong thùc tiÔn s¶n suÊt, kinh doanh ë n−íc ta. ChÝnh phñ nh−ng vÉn ch−a theo kÞp thùc tÕ T¹i Th«ng t− liªn tÞch sè 03/2001/TTLT-NHNN- chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt. Khi ng−êi BTP-BCA-BTC-TC§C ng y 23/4/2001 cña thÕ chÊp kh«ng tr¶ ®−îc nî th× ng©n h ng cã Ng©n h ng nh n−íc ViÖt Nam, Bé t− ph¸p, Bé quyÒn ph¸t m¹i gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt c«ng an, Bé t i chÝnh, Tæng côc ®Þa chÝnh ban th«ng qua b¸n ®Êu gi¸ ®Ó thu håi vèn. Trong h nh vÒ h−íng dÉn xö lÝ t i s¶n b¶o ®¶m tiÒn c¸c ®« thÞ lín, c¸c khu th−¬ng m¹i, khu du vay ®Ó thu håi nî cho c¸c tæ chøc tÝn dông ® lÞch hiÖn nay, nÕu kh¸ch h ng vay l m ¨n gióp cho c¸c tæ chøc tÝn dông chñ ®éng h¬n khi thua lç, kh«ng tr¶ nî ®−îc cho ng©n h ng c¸c xö lÝ t i s¶n b¶o ®¶m tiÒn vay. Khi xö lÝ t i s¶n kho¶n vay ®Õn h¹n th× ng©n h ng cã quyÒn b¶o ®¶m, c¸c tæ chøc tÝn dông cã thÓ b¸n t i ph¸t m¹i gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt th«ng qua s¶n hoÆc nhËn chÝnh t i s¶n b¶o ®¶m ®Ó thay b¸n ®Êu gi¸ ®Ó thu håi vèn. Gi¸ trÞ quyÒn sö thÕ cho viÖc thùc hiÖn nghÜa vô tr¶ nî. MÆt dông ®Êt trong tr−êng hîp n y chÝnh l gi¸ kh¸c, t i s¶n b¶o ®¶m ®−îc xö lÝ ngay khi bªn chuyÓn nh−îng ®Êt thùc tÕ. Sù tån t¹i hai c¬ b¶o ®¶m chÕt hoÆc v¾ng mÆt t¹i n¬i c− tró v o chÕ gi¸ nh− vËy cho cïng mét lo¹i t i s¶n l thêi ®iÓm xö lÝ t i s¶n b¶o ®¶m. Riªng ®èi víi kh«ng hîp lÝ. NghÞ ®Þnh sè 178/CP quy ®Þnh: tr−êng hîp t i s¶n b¶o ®¶m ch−a ®ñ giÊy tê “Tr−êng hîp tæ chøc tÝn dông (bªn nhËn thÕ hoÆc ch−a ho n thiÖn thñ tôc vÉn ®−îc xö lÝ. chÊp) ®−îc quyÒn thùc hiÖn xö lÝ t i s¶n ®Ó Khi tiÕn h nh xö lÝ t i s¶n cã sù phèi hîp chÆt ®¶m b¶o tiÒn vay b»ng c¸ch b¸n, nhËn chÝnh chÏ cña c¸c c¬ quan nh−: C«ng chøng nh t i s¶n b¶o ®¶m tiÒn vay hoÆc trùc tiÕp nhËn n−íc, UBND cÊp cã thÈm quyÒn, së ®Þa chÝnh, c¸c kho¶n tiÒn hoÆc t i s¶n tõ bªn thø ba l phßng c¶nh s¸t giao th«ng c«ng an tØnh, th nh ng−êi cã nghÜa vô tr¶ thay cho kh¸ch h ng phè, c¬ quan ®¨ng kiÓm ph−¬ng tiÖn vËn t¶i vay”. Nh−ng t¹i NghÞ ®Þnh n y kh«ng nªu cô thuû, Côc h ng kh«ng d©n dông ViÖt Nam... thÓ khi t i s¶n dïng ®Ó b¶o ®¶m tiÒn vay l gi¸ VÊn ®Ò xö lÝ t i s¶n b¶o ®¶m tiÒn vay l gi¸ trÞ trÞ quyÒn sö dông ®Êt th× ng©n h ng v c¸c tæ quyÒn sö dông ®Êt (thÕ chÊp cô thÓ t¹i ng©n chøc tÝn dông sÏ trùc tiÕp b¸n hoÆc nhËn chÝnh h ng v c¸c tæ chøc tÝn dông b»ng giÊy chøng diÖn tÝch ®Êt ®ã hay l ph¶i th«ng qua thñ tôc nhËn quyÒn sö dông ®Êt) v t i s¶n g¾n liÒn víi ®Æc biÖt kh¸c, v× ®Êt ®ai thuéc së h÷u to n d©n ®Êt cho thÊy cßn nhiÒu khã kh¨n. Khi bªn thÕ do Nh n−íc thèng nhÊt qu¶n lÝ. chÊp hoÆc bªn ®−îc b¶o l nh b»ng gi¸ trÞ Vèn phôc vô s¶n xuÊt, kinh doanh l vÊn quyÒn sö dông ®Êt kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc ®Ò c¸c doanh nghiÖp lu«n l−u t©m. §èi víi hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô tr¶ nî theo hîp doanh nghiÖp ®−îc giao ®Êt, thuª ®Êt cã ®ñ ®ång thÕ chÊp, hîp ®ång b¶o l nh th× quyÒn sö ®iÒu kiÖn thÕ chÊp vay vèn ng©n h ng theo quy dông ®Êt ® thÕ chÊp, ® b¶o l nh ®−îc xö lÝ ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai nh−ng ch−a ®−îc theo tháa thuËn trong hîp ®ång; tr−êng hîp cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt th× cho kh«ng xö lÝ ®−îc theo tho¶ thuËn ® ghi trong phÐp tæ chøc tÝn dông c¨n cø v o quyÕt ®Þnh hîp ®ång th× bªn nhËn thÕ chÊp, bªn nhËn b¶o T¹p chÝ luËt häc - 19
  5. nghiªn cøu - trao ®æi l nh cã quyÒn chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông håi nî sau khi ®−îc phÐp cña UBND cÊp cã ®Êt ® thÕ chÊp, ® b¶o l nh cho ng−êi kh¸c ®Ó thÈm quyÒn. thu håi nî (trõ tr−êng hîp ®Êt ® thÕ chÊp, ® NÕu viÖc n y khëi kiÖn ra to sÏ mÊt rÊt b¶o l nh cña hé gia ®×nh c¸ nh©n n«ng d©n) nhiÒu thêi gian. Ng−êi cã ý ®Þnh kiÖn cÇn ph¶i hoÆc yªu cÇu c¬ quan nh n−íc cã thÈm quyÒn chuÈn bÞ t− t−ëng l sù viÖc gi¶i quyÕt mÊt Ýt b¸n ®Êu gi¸ hoÆc khëi kiÖn t¹i to ¸n theo quy nhÊt tõ mét ®Õn hai n¨m trë lªn. Ngay c¶ khi ®Þnh cña ph¸p luËt(7). Nh− vËy, nÕu kh¸ch h ng tiÕn h nh thi h nh ¸n còng ph¶i tèn rÊt nhiÒu kh«ng trung thùc v thiÕu thiÖn chÝ tr¶ nî th× chi phÝ kh¸c, cho nªn vÒ t©m lÝ, ng©n h ng v viÖc thu håi nî rÊt khã kh¨n. Ng−êi vay v tæ c¸c tæ chøc tÝn dông còng kh«ng muèn liªn chøc tÝn dông kh«ng b n b¹c tho¶ thuËn ®−îc quan ®Õn c¬ quan c«ng quyÒn nhiÒu. Khi thÕ theo hîp ®ång tÝn dông hoÆc hîp ®ång b¶o chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt do ®−îc Nh l nh th× dÉn ®Õn viÖc c¸c tæ chøc tÝn dông n−íc cho thuª, nÕu x¶y ra ®Êu gi¸ nh−ng ®−îc quyÒn ®−a t i s¶n ra ®Êu gi¸ t¹i trung t©m kh«ng th nh th× bªn nhËn thÕ chÊp ®−îc tiÕp b¸n ®Êu gi¸ cña n−íc ta. tôc sö dông ®Êt v cã quyÒn chuyÓn nh−îng NÕu b¸n t i s¶n b¶o ®¶m t¹i trung t©m b¸n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. ®Êu gi¸ ph¶i ®−îc phÐp cña UBND cã thÈm V× vËy, khi ® xö lÝ xong t i s¶n ®Ó thu håi quyÒn míi ®−îc b¸n. Cô thÓ l UBND huyÖn vèn l gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt th× viÖc sö cho phÐp b¸n ®Êu gi¸ ®èi víi quyÒn sö dông dông, khai th¸c t i s¶n ra sao l¹i l vÊn ®Ò ®Êt cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n ® ®em thÕ chÊp. ph¸p luËt ch−a ®Ò cËp. Ng©n h ng kh«ng thÓ UBND tØnh cho phÐp b¸n ®Êu gi¸ ®èi víi ®a n¨ng l m ®−îc tÊt c¶ c¸c viÖc. Ng©n h ng quyÒn sö dông ®Êt ® thÕ chÊp cña tæ chøc. kh«ng thÓ ®øng ra ®iÒu h nh kh¸ch s¹n, chiÕu Trong thùc tÕ, t¹i trung t©m b¸n ®Êu gi¸, t i phim, ®iÒu h nh bÓ b¬i... Nªn ch¨ng, chóng ta s¶n cã b¸n ®−îc hay kh«ng l¹i phô thuéc v o cÇn c«ng khai quy ®Þnh quyÒn −u tiªn mua cho nhiÒu yÕu tè t¸c ®éng v o t i s¶n ®Æc biÖt n y: mét sè ®èi t−îng cã uy tÝn, kinh nghiÖm s¶n xuÊt, kinh doanh liªn quan tíi lo¹i t i s¶n m Thø nhÊt, b¸n t i s¶n qua trung t©m b¸n ng©n h ng v c¸c tæ chøc tÝn dông cÇn xö lÝ. ®Êu gi¸ tèn nhiÒu thêi gian, chi phÝ vÒ t i NÕu hä kh«ng mua th× chóng ta míi tiÕn h nh chÝnh. Gi¸ b¸n t i s¶n qua trung t©m ®«i khi c¸c thñ tôc theo luËt ®Þnh. Sè tiÒn nî ng©n cßn thÊp h¬n so víi gi¸ b¸n ra trªn thÞ tr−êng. h ng v c¸c tæ chøc tÝn dông còng cã thÓ trë Thø hai, kh¸ch mua t i s¶n Ýt nhiÒu cã th nh kho¶n ®Çu t− cña ng©n h ng trong c¸c quan ®iÓm kh«ng thÝch mua t i s¶n tõ ng−êi ® dù ¸n kh¶ thi sau khi c¸n bé thÈm ®Þnh, héi l m ¨n thua lç ®Ó tr¸nh “díp ®en”. PhÇn ®«ng ®ång thÈm ®Þnh t i s¶n cña ng©n h ng thËn ng−êi mua t i s¶n th−êng l ng−êi ®ang sinh träng xem xÐt v quyÕt ®Þnh ®¶o nî th nh vèn sèng, kinh doanh hoÆc canh t¸c liÒn kÒ víi t i ®Çu t− cho mét chñ vËn h nh míi ®èi víi t i s¶n. Nh− vËy, nªn ch¨ng kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i s¶n thÕ chÊp. C¸c dù ¸n kh¶ thi trong thùc tÕ, b¸n qua trung t©m b¸n ®Êu gi¸ khi xö lÝ t i ®ã chÝnh l nguån t i chÝnh cã thÓ tr¶ nî cho s¶n b¶o ®¶m b»ng tiÒn vay l gi¸ trÞ quyÒn sö ng©n h ng v c¸c tæ chøc tÝn dông. Bªn c¹nh dông ®Êt v t i s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. Ng©n h ng ®ã nã cßn ®em l¹i cho ng−êi ®i vay nh÷ng v c¸c tæ chøc tÝn dông cã quyÒn b¸n t i s¶n kho¶n t i chÝnh tiÕp theo, ®«i khi cßn nhiÒu b¶o ®¶m l gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu h¬n c¶ sè vay ban ®Çu. Ch¼ng h¹n, dù ¸n x©y 20 - T¹p chÝ luËt häc
  6. nghiªn cøu - trao ®æi cÇu X phôc vô giao th«ng ë n−íc ta. Khi cho Chóng ta cÇn ® o t¹o ®éi ngò l m c«ng t¸c vay vèn ®Ó x©y cÇu, ng©n h ng v c¸c tæ chøc thÈm ®Þnh t i s¶n thÕ chÊp cã chuyªn m«n s©u tÝn dông cã thÓ nhËn thÊy nguån t i chÝnh tr¶ vÒ nghiÖp vô, hiÓu râ ph¸p luËt, trung thùc, cã nî th«ng qua c¸c phÝ, lÖ phÝ giao th«ng.... Sau ®¹o ®øc trong s¸ng. Chóng ta cÇn x©y dùng quy thêi gian tr¶ nî xong, chñ c«ng tr×nh X vÉn cã tr×nh thÈm ®Þnh, ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt, gi¸ thÓ tiÕp tôc khai th¸c tõ nguån thu phÝ... §ã trÞ quyÒn sö dông ®Êt sao cho thÝch hîp ®Ó b¶o chÝnh l kh¶ n¨ng h×nh th nh t i s¶n tõ vèn vÖ quyÒn v nghÜa vô cña c¸c bªn tham gia. Cã vay hiÖn nay ë n−íc ta. nh− vËy, viÖc ®Þnh gi¸ t i s¶n thÕ chÊp cña c¬ Tãm l¹i, ng©n h ng v c¸c tæ chøc tÝn dông quan nh n−íc míi kh¸ch quan, tu©n thñ triÖt cÇn ®−îc chñ ®éng h¬n khi xö lÝ t i s¶n b¶o ®Ó nguyªn t¾c ®Êt ®ai thuéc së h÷u to n d©n do ®¶m tiÒn vay. §Æc biÖt l cÇn ph¶i nghiªn cøu, Nh n−íc thèng nhÊt qu¶n lÝ; tr¸nh nh÷ng thiÖt t×m hiÓu kh¶ n¨ng thanh to¸n cña kh¸ch h ng h¹i cho c¸c bªn tham gia thÕ chÊp lo¹i t i s¶n ®Ó quyÕt ®Þnh cho vay v nhËn t i s¶n thÕ ®Æc biÖt l gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. §©y l chÊp. Bëi v×, khi kh¸ch h ng kh«ng cã kh¶ vÊn ®Ò bøc xóc trong x héi ®ång thêi ®Æt ra n¨ng tr¶ nî th× viÖc ph¸t m¹i t i s¶n thÕ chÊp yªu cÇu ®iÒu chØnh ph¸p luËt vÒ b¶o ®¶m ®Ó thu håi vèn l c«ng viÖc khã kh¨n. Tr−êng tiÒn vay cña ng©n h ng v c¸c tæ chøc tÝn hîp ®Æc biÖt cã thÓ mÊt ®Õn h ng n¨m míi dông trong sù nghiÖp x©y dùng, ph¸t triÓn b¸n ®−îc t i s¶n, trong khi gi¸ trÞ rßng cña sè kinh tÕ thêi k× c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ tiÒn thu vÒ cã thÓ gi¶m nhiÒu. Ng©n h ng v ®Êt n−íc./. c¸c tæ chøc tÝn dông cÇn hÕt søc tr¸nh cho vay (1).Xem: Kho¶n 9 v 13 §iÒu 1 NghÞ ®Þnh sè chØ ho n to n dùa v o t i s¶n b¶o ®¶m trùc tiÕp 66/2001/N§-CP Ng y 28/9/2001 cña ChÝnh phñ vÒ söa hoÆc cña bªn thø ba. Khi xÐt kho¶n vay, nhÊt ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña NghÞ ®Þnh sè 04/2001/N§- thiÕt ph¶i n¾m ch¾c nguån thanh to¸n nî cña CP cña ChÝnh phñ vÒ thi h nh LuËt söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai. kh¸ch h ng. Trong kinh doanh, ng©n h ng v (2).Xem: Kho¶n 8 §iÒu 1 NghÞ ®Þnh sè 66/2001/N§-CP. c¸c tæ chøc tÝn dông ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam (3).Xem: Kho¶n 4 §iÒu 6 NghÞ ®Þnh sè 178/1999/N§- cÇn cã nhiÒu vèn, cã nhiÒu l i tõ tiÒn cho vay CP ng y 29/12/1999 vÒ b¶o ®¶m tiÒn vay cña c¸c tæ chøc tÝn dông. chø hä kh«ng muèn l chñ cña tÊt c¶ c¸c t i (4).Xem: Kho¶n13 v 16 §iÒu 1 NghÞ ®Þnh sè 79/2001/N§-CP s¶n thÕ chÊp kh«ng cã kh¶ n¨ng gi¶i ng©n. ng y 1/11/2001 söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP ng y 29/3/1999 vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi Bªn c¹nh ®ã, chóng ta cÇn tÝnh ®Õn kh¶ n¨ng chuyÓn nh−îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö sinh lîi v hÖ sè ®iÒu chØnh do t¸c ®éng cña dông ®Êt v thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö ®iÒu kiÖn t©m lÝ, kinh tÕ, chÝnh trÞ, x héi sÏ dông ®Êt. (5).Xem: Kho¶n 13 §iÒu 1 LuËt söa ®æi bæ sung mét sè ¶nh h−ëng ®Õn viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt v gi¸ trÞ ®iÒu cña LuËt ®Çu t− n−íc ngo i t¹i ViÖt Nam. (Ng y quyÒn sö dông ®Êt khi xö lÝ t i s¶n. ViÖc ®Þnh 9/6/2000). Nxb. CTQG, H. 2000; NghÞ ®Þnh sè 24/2000/N§-CP ng y 21/7/2000 vÒ thi h nh chi tiÕt gi¸ t i s¶n, tæng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ LuËt ®Çu t− n−íc ngo i t¹i ViÖt Nam. chÊp bao gåm: TiÒn ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt, (6).Xem: NghÞ quyÕt sè 11/2000/NQ-CP ng y 31/7/2000 tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt cÇn ph¶i ®−îc cña ChÝnh phñ vÒ mét sè gi¶i ph¸p ®iÒu h nh kÕ ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ x héi trong 6 th¸ng cuèi n¨m 2000 v x¸c ®Þnh c¸c yÕu tè cÊu th nh cho phï hîp Th«ng t− liªn tÞch sè 12/2000/TTLT-NHNN-BTP-BTC- nh»m hç trî cho ho¹t ®éng xö lÝ t i s¶n thÕ TC§C h−íng dÉn thùc hiÖn mét sè gi¶i ph¸p vÒ b¶o ®¶m tiÒn vay cña c¸c tæ chøc tÝn dông. chÊp hiÖn nay ë n−íc ta. (7).Xem: Kho¶n 18 §iÒu 1 NghÞ ®Þnh sè 79/2001/ N§-CP. T¹p chÝ luËt häc - 21
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.09: Bộ Luận Văn Tốt Nghiệp Chuyên Ngành Quản Trị Kinh Doanh
81 tài liệu
1641 lượt tải
THÔNG TIN
TRỢ GIÚP
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.

 

Đồng bộ tài khoản
7=>1