Luận văn thạc sĩ Chính sách công: Thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ

…………/………… ……/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

LÊ THỊ THANH HIẾU

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

HÀ NỘI - NĂM 2017

2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ

…………/………… ……/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

LÊ THỊ THANH HIẾU

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

Chuyên ngành : Chính sánh công

Mã số : 60 34 04 02

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:PGS. TS. NGUYỄN HỮU HẢI

HÀ NỘI - NĂM 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan các nội dung nghiên cứu, số liệu, kết quả trong luận văn

này là trung thực và chưa công bố dưới bất kỳ hình thức nào. Những số liệu

trong luận văn, các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá

được tác giả thu thập từ các nguồn tư liệu khác nhau, có ghi rõ nguồn trích dẫn

trong phần tài liệu tham khảo.

Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm

về nội dung luận văn của mình.

Hà Nội, ngày 15 tháng 03 năm 2017

Học viên thực hiện

Lê Thị Thanh Hiếu

LỜI CÁM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS.Đỗ Phú Hải – Người đã trực tiếp

hướng dẫn, giúp tôi tiếp cận những tư liệu khoa học cần thiết để tôi thực hiện và

hoàn thành luận văn này.

Tôi xin cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo trong Khoa Chính sách công cùng

Tập thể các Thầy Cô Khoa Sau đại học – Học viện Hành chính Quốc gia đã

nhiệt tình giảng dạy và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập tại Trường.

Cuối cùng Tôi xin cảm ơn các bạn lớp CS1.B1 đã đồng hành cùng tôi trong

suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn tốt nghiệp này.

Hà Nội, ngày 15 tháng 03 năm 2017

Học viên thực hiện

Lê Thị Thanh Hiếu

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 Chương 1 ....................................................................................................................... 11 ............................... 11 NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP .................................................................. 11 ............................ 11

1.1.1. Khái niệm chính sách .......................................................................................... 11

1.1.2. Thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ......................................... 12

............................................... 16

.......................................................... 16

......................................................................... 19

............................... 22

thấp ................................................................................................................................ 22

thấp ................................................................................................................................ 23

thấp ................................................................................................................................ 25

nhập thấp ........................................................................................................................ 27 ......... 28

1.3.6. Giám sá

........................... 28

thấp ................... 29

thấp ................................................................................................................................ 31

1.5. .. Kinh nghiệm của một số địa phương về thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ........................................................................................................................ 33

1.5.1.Tỉnh Bình Dương thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp

....................................................................................................................................... 33

1.5.2.Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở thu nhập thấp tại Tỉnh Đà Nẵng ....................................................................................................................................... 34 1.5.3.Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở thu nhập thấp tại Tỉnh Hưng Yên ....................................................................................................................................... 35 1.5.4.Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh Quảng Ninh ............................................................................................................................... 36

1.6. Những bài học được rút ra để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp .. 37

Tiểu kết chương 1 .......................................................................................................... 38 Chương 2……………………………………………………………...………………47

THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .............................................................................. 40 2.1. Những đặc điểm kinh tế, xã hội có ảnh hưởng đến nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội ....................................................................................... 40

2.2. Đánh giá thực hiện chính sách và các giải pháp công cụ ở cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hà Nội ......................................................... 44

i thu nhập thấp ............................... 53

thấp ................................................................................................................................ 53

thấp ................................................................................................................................ 57

thấp ................................................................................................................................ 64

......... 66

nhập thấp ........................................................................................................................ 67

........................... 69

người thu nhập thấp ............. 71

2.4. Kết quả thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ................................ 72

thấp tại Thành phố Hà Nội ............................................................................................ 76

Tiểu kết chương 2 .......................................................................................................... 78

Chương 3 ....................................................................................................................... 79

THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI.................................... 79

thành phố Hà Nội ........................................................................................................... 79

3.1.1. Mục tiêu thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở nước ta ........... 79

3.1.2. Mục tiêu thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội ......... 80 ......... 82

Tiểu kết chương 3 .......................................................................................................... 91 KẾT LUẬN ................................................................................................................... 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................... 95

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần dây, nguồn dân cư lao động từ các tỉnh thành tập

trung sống, học tập và làm việc tại Thành phố Hà Nội ngày một đông và con số

này vẫn ngày một tăng cao. Mức độ gia tăng dân số quá nhanh, nhất là việc gia

tăng dân số cơ học khiến Thủ đô đang phải chịu áp lực lớn về chỗ ở, điều kiện

học tập, y tế, việc làm, môi trường. Điều này phần nào đã ảnh hưởng đến chất

lượng sống và giao thông đô thị của Thủ đô.

Để có nhà ở tại Thủ đô Hà Nội là điều vô cùng khó khăn đối với những

người chỉ có thu nhập từ tiền lương, tiền làm công. Số tiền ít ỏi họ kiếm được

chỉ đủ trang trải cuộc sống hàng ngày và tích lũy chút ít nhưng không thể nào dư

dả để mua được nhà ở. Nhận thấy tầm quan trọng và tính cấp thiết của vấn đề

thừa người thiếu đất thiếu nhà tại Thành phố Hà Nội trong những năm gần đây,

Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách thông qua các hình thức:

Luật, Nghị quyết, Thông tư, các chương trình liên quan đến vấn đề Nhà ở nhằm

tìm các giải pháp tháo gỡ việc gia tăng dân số quá nhanh ở khu vực đô thị, giảm

thiểu nạn thiếu nhà ở, đảm bảo đời sống cho người lao động đang sinh sống, học

tập và làm việc tại khu vực đô thị trên cả nước nói chung trong đó có Thủ đô Hà

Nội nói riêng.

Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã

xây dựng và thực hiện Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố để giải

quyết vấn đề ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn. Thời gian qua, công tác

phát triển nhà ở tại Thành phố đã có những bước tiến vượt bậc và vững chắc, tạo

lập được nhiều quỹ nhà ở để giải quyết cho các nhu cầu bức xúc về nhà ở của

Thành phố, nhất là nhà ở cho các đối tượng di dân, giải phóng mặt bằng Nhà

nước lấy làm dự án, người nghèo, người thu nhập thấp với các cơ chế, chính

sách đa dạng, linh hoạt và phù hợp với điều kiện thực tế của Thành phố.

1

Năm 2005, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở và Luật Nhà ở bổ sung, sửa

đổi năm 2014. Trên cơ sở các quy định của Luật, Chính phủ đã ban hành Quyết

định phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn

đến năm 2030 số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 của Thủ tướng

Chính phủ có nêu rõ quan điểm: “Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong

những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách

toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ

cho sự nghiệp phát triển đất nước. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà

nước, của xã hội và của người dân” trong đó đề cập đến “Phát triển nhà ở là

một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội;

Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời

có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho người thu nhập thấp nhằm góp phần ổn

định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo

hướng văn minh hiện đại” để từ đó:“Giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp

tại khu vực đô thị theo hướng ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến

khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để

bán, cho thuê, thuê mua” theo phương thức xã hội hóa.

Kể từ khi Quyết định số 2127/QĐ-TTg được thực thi, đã phần nào giải quyết

được nhu cầu nhà ở cho người dân lao động ngoại tỉnh tại các khu vực đô thị

trên địa bàn cả nước. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện chính sách còn gặp

nhiều bất cập và khó khăn, đã gây ra không ít những vướng mắc cho người dân

khi làm thủ tục đăng ký mua nhà và bộ máy quản lý thực hiện chính sách. Cụ

thể:

Với mức chi phí bình quân để mua được nhà ở tại các đô thị có mức giá dao

động khoảng từ 12 triệu đồng/m2 đến 15 triệu đồng/m2, có diện tích từ 40 –

50m2 cho một gia đình thì người dân phải bỏ ra mức vốn từ 500 đến 700 triệu

đồng. So với mức thu nhập làm công ăn lương hiện nay chưa đảm bảo được mức

sống sinh hoạt tối thiểu, chưa nói đến việc tích lũy thì việc người thu nhập thấp

có một căn hộ để ở là một việc khá là khó khăn.

2

Việc xét duyệt đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách phải được thông qua

nhiều thủ tục hành chính rườm rà phức tạp.

Giá nhà ở còn quá cao so với thu nhập của người dân lao động.

Nhiều doanh nghiệp né tránh, ngại đầu tư vào các công trình nhà ở dành cho

người thu nhập thấp bởi lợi nhuận thấp, cơ chế chính sách ưu đãi khi đầu tư giữa

người mua và doanh nghiệp chưa tương xứng, số lượng dự án không nhiều vì

còn phụ thuộc vào quỹ đất từng địa bàn các khu vực đô thị.

Quan điểm và nhận định về Người lao động thu nhập thấp giữa các cơ quan

hành chính thực hiện chính sách thiếu sự đồng nhất. Theo Thông tư số

17/2014/TT-BXD ngày 18 tháng 11 năm 2014 của Bộ Xây dựng có nêu: “Người

lao động có thu nhập thấp là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh

nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có

mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo quy định của pháp

luật về thuế thu nhập cá nhân” như vậy theo nội dung công văn này thì tổng thu

nhập của người có thu nhập thấp phải ở mức không phải đóng thuế thu nhập cá

nhân. Tuy nhiên, đại diện phía các Ngân hàng lại cho rằng người có tổng thu

nhập dưới mức thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân thì không đủ điều kiện về

chứng minh khả năng tài chính để trả nợ vay khi tham gia gói tín dụng ưu đãi.

Trong những năm gần đây việc thực hiện chính sách nhà ở cho người thu

nhập thấp đã được triển khai thực hiện, bước đầu đã có những kết quả nhất định.

Tuy nhiên theo thực tế đặt ra, chính sách khi đưa vào vận dụng chưa đáp ứng

được nhu cầu và mong mỏi của đại đa số người dân có thu nhập thấp bởi: chính

sách khó tiếp cận, nhiều thủ tục mang tính đối phó, người có thu nhập cao vẫn

mua được nhà dành cho người thu nhập thấp và ngược lại người có thu nhập

thấp lại khó tiếp cận mua được nhà điều này gây ra bất cập trong xã hội. Bên

cạnh đó lãi suất vay ưu đãi vẫn còn quá cao, điều này gây ra một khó khăn lớn

cho thủ tục vay mua đối với người thu nhập thấp cũng như việc giải ngân đối với

các khoản vay dở dang bởi lãi xuất sẽ chuyển sang tính mức thương mại, người

dân phải xoay sở tài chính để hoàn tất khoản vay cộng lãi. Thứ nữa việc triển

3

khai và thực thi chính sách thiếu đồng bộ, bất cập trong công tác quản lý. Bên

cạnh đó các nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp không mặn mà

đối với các dự án nhà ở thu nhập thấp bởi cơ chế về ưu đãi thuế, đất đai, thủ tục

đầu tư chưa thực tiễn. Nhận thấy những tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện

chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp cũng là lý do em xin lựa chọn đề tài

luận văn “Thực hiện chính sách nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn

Thành phố Hà Nội” nhằm làm rõ những vấn đề lý luận thực hiện chính sách

nhà ở cho người thu nhập thấp. Thực trạng việc thực hiện chính sách nhà ở cho

người thu nhập thấp hiện nay qua nghiên cứu trường hợp Thành phố Hà Nội đã

giải quyết được đến đâu, còn vướng mắc khó khăn và tồn đọng những gì để từ

đó đưa ra những giải pháp tăng cường thực hiện chính sách nhằm mang lại hiệu

quả tối ưu cho việc thực hiện chính sách những năm tới đây.

Để đẩy mạnh phát triển nhà ở thu nhập thấp đáp ứng yêu cầu của hàng triệu

người lao động thu nhập thấp tại các khu vực đô thị trên cả nước nói chung và

Thủ đô Hà Nội nói riêng, cần có các cơ chế chính sách ổn định, lâu dài, từng

bước triển khai thực hiện các giải pháp một cách đồng bộ, nhất quán, hiệu quả.

Giảm thiểu việc tăng dân số quá nhanh, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội

của Thủ đô trong những năm tới đây cần xem xét một cách nghiêm túc các vấn

đề đang tồn tại hiện nay và cần có những giải pháp tháo gỡ để đảm bảo người

thu nhập thấp có nhà ở, các doanh nghiệp tích cực phối hợp với chính sách đầu

tư xây dựng, cơ chế chính sách hoàn thiện hơn đảm bảo phù hợp, đáp ứng

nguyện vọng của người dân, giúp cho nền kinh tế Thành phố ổn định phát triển.

2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp luôn là vấn đề được

Đảng, Nhà nước và xã hội quan tâm để kiện toàn hơn nữa vấn đề an sinh xã hội

trong giai đoạn hiện nay và những năm tiếp theo.

Để thực hiện được những nhiệm vụ đó, cần có sự phối hợp từ nhiều phía

trong đó bao gồm: Nhà nước, cộng đồng xã hội và người dân có thu nhập thấp

để từ đó cùng tìm ra các giải pháp tối ưu nhất khắc phục những hạn chế, yếu

4

kém, những điểm chưa phù hợp của chính sách để từ đó có sự điều chỉnh hợp lý

nhằm nâng cao hiệu quả chính sách khi vận dụng vào thực tiễn.

Đã có rất nhiều các đề tài nghiên cứu, các bài báo viết về nhà ở cho người

thu nhập thấp, trong phạm vi luận văn này tác giả chỉ nêu một số đề tài nghiên

cứu tiêu biểu:

- Văn Tất Thu (2014), Năng lực thực hiện chính sách công – Những vấn đề

lý luận và thực tiễn, bài nghiên cứu cho rằng năng lực thực hiện chính sách của

cơ quan thực thi chính sách quyết định chất lượng thực hiện chính sách hiện nay.

Đây là luận điểm sẽ được sử dụng trong luận văn này trong phân tích các chủ thể

tham gia chính sách.

- Đỗ Phú Hải (2016), Những vấn đề lý luận và thực tiễn về năng lực xây

dựng và thực hiện chính sách công, Tạp chí Tổ chức Nhà nước, chuyên mục

nghiên cứu – trao đổi. Bài viết nghiên cứu năng lực xây dựng và thực hiện chính

sách công trong đó phân tích về năng lực quản lý và năng lực chính trị từ đó đưa

ra các tiêu chí về năng lực chính sách của đội ngũ cán bộ công chức phải được

thể hiện trên các mặt: năng lực thiết kế, soạn thảo, ban hành chính sách công;

năng lực xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện chính sách; năng lực phổ biến,

tuyên truyền chính sách; năng lực phân công, hợp tác trong xây dựng và thực

hiện chính sách; năng lực duy trì chính sách; năng lực theo dõi, đôn đốc, giám

sát, kiểm tra việc thực hiện chính sách; năng lực đánh giá, tổng kết rút kinh

nghiệm chính sách. Các tiêu chí này được tác giả vận dụng trong việc phân tích

luận văn này.

- Nhóm nghiên cứu Viện Nghiên cứu Kiến trúc, Các giải pháp đồng bộ phát

triển Nhà ở người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam.

Đề tài nghiên cứu: Việt nam đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, đô

thị hóa ngày càng tăng nhanh dẫn đến sự phân hóa giữa người nghèo và người

giầu tại các đô thị khá là rõ rệt. Người thu nhập thấp phải đương đầu với vấn đề

thiếu nhà ở hoặc ở trong các khu ở tồi tàn, chật chội, hệ thống hạ tầng quá tải do

họ không có khả năng về kinh tế để cải thiện được chỗ ở cho mình. Do vậy tìm

5

ra một giải pháp đồng bộ về chính sách, về thiết kế, xây dựng các khu ở, nhà ở

cho người thu nhập thấp hiện đang là một vấn đề bức xúc tại các đô thị Việt

Nam.

Đề tài đã đóng góp vào việc nghiên cứu và đề xuất các giải pháp đồng bộ từ

khâu quy hoạch sử dụng đất, các giải pháp kiến trúc, công nghệ xây dựng, vật

liệu xây dựng cho nhà ở đối với người thu nhập thấp. Đã đưa ra một số kiến nghị

về chính sách, cơ chế tài chính cho công tác đầu tư xây dựng tại các khu đô thị

tại Việt Nam.

- Đỗ Phú Hải (2015), Quy trình xây dựng chính sách công tại các nước đang

phát triển. Bài viết nghiên cứu đề cập đến thiết kế chính sách công và đưa ra các

giải pháp chính sách công dựa trên các phương diện: can thiệp thông qua lợi ích

kinh tế, thông qua quan hệ cộng đồng, thông qua giá trị xã hội, thông qua tâm lý

đám đông từ đó chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình hoạch định và thực

hiện chính sách công.

- Nhaoxahoihn.com, Eo hẹp quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại Thành phố

Hà Nội, Bài báo đề cập đến dự án khu đô thị phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở

xã hội nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư vi phạm quy định. Tình hình đáng lo khi

Hà Nội không còn quỹ đất ở những vị trí thuận lợi để xây dựng các dự án nhà ở

xã hội, nhà ở thu nhập thấp tại Thủ đô.

- Tonghoixaydungvn.vn (2015), “Chính sách và giải pháp về nhà ở cho

người thu nhập thấp tại đô thị và khu công nghiệp”

Bài báo chỉ ra: Để có thể đẩy mạnh phát triển nhà ở đáp ứng yêu cầu của

hàng triệu người lao động thu nhập thấp tại Đô thị và khu công nghiệp cần có

các cơ chế chính sách ổn định, lâu dài, từng bước triển khai giải pháp tổ chức

thực hiện. Tổng Hội Xây dựng Việt Nam phối hợp và được sự bảo trợ của Tổng

Liên đoàn Lao động Việt Nam, tổ chức cuộc hội thảo “Chính sách và giải pháp

về nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị và khu công nghiệp”. Với mong

muốn có những tổng kết thực trạng, yêu cầu của thực tế từ góc độ các nhà quản

lý, cơ quan hữu quan, các nhà khoa học, các doanh nghiệp, người dân và người

6

lao động để từ đó kiến nghị các giải pháp, sửa đổi, bổ sung các cơ chế chính

sách, tổ chức thực hiện nhằm đẩy mạnh công cuộc phát triển nhà ở nói chung và

nhà ở cho người lao động thu nhập thấp tại đô thị và khu công nghiệp nói riêng.

Mục tiêu chính bài báo hướng tới:

Các cơ chế chính sách quy định của pháp luật đối với phạm vi nhà ở thu

nhập thấp gồm: nguồn vốn phát triển, các cơ chế chính sách đối với nhà đầu tư

Về quy hoạch cấp công trình và tiêu chuẩn diện tích căn hộ cho nhà thu nhập

thấp gồm: quy hoạch đất phục vụ cho việc triển khai đầu tư nhà ở thu nhập thấp,

phân loại công trình và tiêu chuẩn căn hộ.

Đưa ra các giải pháp thực hiện:

Lập và tổ chức thực hiện kế hoạch hàng năm về nhà ở thu nhập thấp.

Đảm bảo việc quy hoạch đô thị phải trích quỹ đất để xây dựng nhà ở thu

nhập thấp.

Nguồn kinh phí đầu tư cần được rõ ràng và thông qua hàng năm.

Công tác phân cấp giao nhiệm vụ cho các cơ quan chức năng quản lý.

Tạo mọi điều kiện để người thu nhập thấp được tiếp cận chính sách.

Ban hành quy định pháp luật khuyến khích gửi tiết kiệm để mua nhà ở thu

nhập thấp.

- Nhóm nghiên cứu Trường Đại học Xây dựng (2016), Nghiên cứu các giải

pháp công nghệ nhằm tạo lập mô hình phát triển nhà ở xã hội.

Mục tiêu đặt ra đề tài là nghiên cứu các giải pháp công nghệ tiên tiến và

đồng bộ, tạo lập mô hình phát triển nhà ở xã hội phù hợp điều kiện thực tiễn Việt

Nam và xu hướng phát triển nhà ở xã hội trên thế giới; cụ thể hóa các quan

điểm, đường lối chính sách của Đảng, Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội; cung

cấp luận cứ khoa học phục vụ cho việc triển khai thực hiện hiệu quả chiến lược

phát triển nhà ở quốc gia và các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội.

Đề tài đã xây dựng được chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm để

xác lập mối tương quan giữa khả năng chi trả của người dân và giá thành sản

7

phẩm nhà ở xã hội – đây là công cụ quan trọng để đánh giá sự phù hợp của sản

phẩm nhà ở xã hội.

- Tạp chí kiến trúc (2016), Các giải pháp và cơ chế chính sách về nhà ở xã

hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Bài báo nghiên cứu đến các giải pháp về cơ

chế chính sách: Cần nhận rõ tầm quan trọng của nhà ở xã hội, nhà ở cho người

thu nhập thấp. Để có thể cân bằng lợi ích giữa người thu nhập thấp (người mua

nhà) và nhà đầu tư (đầu tư xây dựng bán nhà) và nhà nước, cần tính toán mức ưu

đãi đầu tư cho các bên đều có thể chấp nhận được trên cơ sở một mô hình thí

điểm trên thực tế chứ không phỉa chỉ tính toán trên lý thuyết để có cơ chế điều

chỉnh chính sách hiện hành, tạo ra chính sách đột phá.

Điểm nhấn trong bài: Cần chuyển hẳn từ cơ chế “xin - cho” sang cơ chế

“phục vụ”, cần “thân thiện với người dân” và “thân thiện với doanh nghiệp” để

cho người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận được với chính sách ưu đãi.

Bên cạnh đó, giải pháp về quy hoạch sử dụng đất, kiến trúc, giao thông cơ sở

hạ tầng và đồng bộ, hợp tác giữa nhà nước – tư nhân, tài chính và tổ chức triển

khai thực hiện chính sách. Đây cũng là những giải pháp có tính khả thi cao, tác

giả có vận dụng trong phân tích luận văn.

- Phí Thị Thu Hương (2008), Nhà ở cho người có thu nhập thấp: Một thị

trường cần thiết và đầy tiềm năng. Nghiên cứu có chỉ ra chênh lệch cung – cầu

về nhà ở cho người thu nhập thấp không ngừng gia tăng và việc giải quyết nhà ở

cho người thu nhập thấp phải trên cơ sở công bằng xã hội và nâng cao vai trò

trung tâm của Nhà nước. Luận văn có sử dụng những tư liệu được tác giả nghiên

cứu trong việc phân tích luận văn.

- Phạm Kiên Cường (2015), Chính sách nhà ở cho người lao động tại các

khu công nghiệp. Luận văn nghiên cứu nhà ở cho người lao động tại các khu

công nghiệp hiện nay. Mức lương của người lao động, nhu cầu sinh hoạt tối

thiểu, đánh giá nhu cầu nhà ở của người lao động đang làm việc tại khu công

nghiệp. Chỉ ra một số nguyên nhân, tồn tại trong việc giải quyết nhà ở cho người

lao động tại các khu công nghiệp. Định hướng chính sách phát triển nhà ở cho

8

công nhân, người lao động và đề ra các mục tiêu cần triển khai tốt để đảm bảo

người lao động tại các khu công nghiệp có nhà: hoàn thiện hệ thống văn bản quy

phạm pháp luật, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, cải thiện chế độ tiền

lương, xây dựng các chỉ tiêu phát triển nhà ở hướng đến.

- Đặng Thị Hằng (2013), Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu

nhập thấp ở Việt Nam,tác giả đã nghiên cứu và chỉ ra tài chính là vấn đề khiến

cho chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp chưa đạt hiệu quả như mong

muốn. Từ việc phân tích thực trạng về các giải pháp tài chính trong chính sách

nhà ở cho người thu nhập thấp ở các đô thị Việt Nam cũng như tham khảo của

một số nước trên thế giới, đã đưa ra một số giải pháp về tài chính giúp sử dụng

nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp một cách hiệu quả: chính sách

thuế, chính sách tín dụng, chính sách giá, thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở.

- Vũ Thị Minh (2015), Những bất cập trong chính sách nhà ở cho người thu

nhập thấp của Thành phố Hà Nội, tác giả tập trung nghiên cứu về thực trạng

chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp để chỉ ra những bất cập trong quá

trình triển khai thực hiện chính sách tại Thủ đô Hà Nội. Từ những kết quả

nghiên cứu đó tác giả đưa ra một số giải pháp giúp hoàn thiện chính sách và tháo

gỡ những bất cập mà chính sách đang mắc phải.

3. Mục tiêu nghiên cứu

+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thực hiện chính sách nhà ở cho người thu

nhập thấp và kinh nghiệm thực tiễn về thực hiện chính sách nhà ở cho người thu

nhập thấp ở nước ta hiện nay để hình thành khung nghiên cứu cho đề tài.

+ Đánh giá thực trạng thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp để

từ đó chỉ ra những kết quả đạt được và những tồn tại cần giải quyết về nhà ở cho

người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

+ Đề xuất các giải pháp tăng cường thực hiện chính sách nhà ở cho người

thu nhập thấp tại Hà Nội.

9

4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Bao gồm tổ chức thực

hiện chính sách và kết quả thực hiện các giải pháp công cụ thực hiện chính sách.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

+ Phạm vi không gian: Thành phố Hà Nội.

+ Phạm vi thời gian: Từ năm 2000 đến năm 2016.

5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn

5.1. Phương pháp luận

Luận văn vận dụng cách tiếp cận nghiên cứu chính sách qua tiếp cận đa

ngành, liên ngành khoa học xã hội và nghiên cứu chính sách công.

5.2. Phương pháp nghiên cứu

Thống kê, mô tả, so sánh, phân tích tổng hợp, thu thập dữ liệu.

6. Ý nghĩa của Đề tài

Đề tài: “Thực hiện chính sách nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trên địa

bàn thành phố Hà Nội” sẽ đóng góp phần nào những giải pháp tăng cường thực

hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp, giúp chính sách đi vào thực tiễn

đạt hiệu quả và người thu nhập thấp có nhà ở.

7. Bố cục của Luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung

chính của luận văn được chia thành 3 chương.

- Chương 1: Những vấn đề lý luận về chính sách nhà ở cho người thu nhập

thấp.

- Chương 2: Thực trạng thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp

tại Thành phố Hà Nội.

- Chương 3: Giải pháp tăng cường thực hiện chính sách nhà ở cho người thu

nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

10

Chƣơng 1

NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP

1.1.Khái niệm nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp

1.1.1. Khái niệm chính sách

Thuật ngữ Chính sách hiện nay được sử dụng rộng rãi trong đời sống kinh tế

- xã hội. Tuy nhiên, đã có khá nhiều các tài liệu, các nghiên cứu định nghĩa về

chính sách như sau:

Theo Jame Anderson (1984), đưa ra khái quát về chính sách: “Chính sách là

một chuỗi (tập hợp) những hành động có mục đích nhằm giải quyết một vấn đề

phát sinh hoặc vấn đề cần quan tâm” [36].

Theo Considine (1994), “Chính sách là một công việc được thực hiện liên

tục, bởi những nhóm hoạch định, nhằm sử dụng các thể chế công để kết nối,

phối hợp và biểu đạt giá trị họ theo đuổi” [37].

“Chính sách là đường lối cụ thể của một chính đảng hoặc một chủ thể quyền

lực về một lĩnh vực nhất dịnh cùng các biện pháp, kế hoạch thực hiện đường lối

ấy” [32, tr3].

Chính sách là những sách lược về kế hoạch cụ thể nhằm đạt một mục đích

nhất định, dựa vào đường lối chính trị chung và tình hình thực tế mà đề ra.

Chính sách được ban hành bao giờ cũng nhắm đến một mục đích nhất định

nhằm thực hiện một mục tiêu ưu tiên nào đó, chính sách được ban hành đều có

sự tính toán và chủ đích rõ ràng.

Từ điển Bách khoa Việt Nam đã đưa ra khái niệm về chính sách như sau:

“Chính sách là những chuẩn tắc cụ thể để thực hiện đường lối, nhiệm vụ. Chính

sách được thực hiện trong một thời gian nhất định, trên những lĩnh vực cụ thể

nào đó. Bản chất, nội dung và phương hướng của chính sách tùy thuộc vào tính

chất của đường lối, nhiệm vụ chính trị, kinh tế, văn hóa” [33, tr475].

11

Ở Việt Nam, thuật ngữ chính sách công còn khá mới mẻ, tuy nhiên những

năm gần đây chính sách công đã được coi trọng, vận dụng cụ thể hóa đường lối,

chiến lược và các định hướng chính sách của Đảng, Nhà nước nhằm phục vụ lợi

ích của toàn xã hội. Vì vậy chu trình chính sách công luôn được nhìn nhận như

một quá trình từ hoạch định đến thực hiện cho ra kết quả cuối cùng.

“Chính sách công là những hành động ứng xử của Nhà nước với các vấn đề

phát sinh trong đời sống cộng đồng, được thể hiện bằng nhiều hình thức khác

nhau nhằm thúc đẩy xã hội phát triển” [2, tr14].

Hay “Chính sách công là một tập hợp các quyết định chính trị có liên quan

nhằm lựa chọn các mục tiêu cụ thể với giải pháp và công cụ thực hiện nhằm giải

quyết các vấn đề của xã hội theo mục tiêu đã xác định của đảng chính trị cầm

quyền” [4, tr37].

Chính sách công bao giờ cũng được thể hiện trên một loại văn bản của nhà

nước, loại văn bản này gọi chung là văn bản quy phạm pháp luật gồm: Luật,

Nghị định, Quyết định, Thông tư.

1.1.2. Thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp

Trong các giai đoạn hình thành đến thực thi, đánh giá chính sách thì giai

đoạn thực thi chính sách là một khâu cấu thành chu trình chính sách, là toàn bộ

quá trình chuyển hóa ý chí của chủ thể chính sách thành hiện thực với các đối

tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu nhất định. Tổ chức thực thi chính sách là trung

tâm kết nối các khâu trong chu trình chính sách thành một hệ thống.

Có thể thấy “Thực hiện chính sách công là toàn bộ quá trình chuyển hóa ý

chí của chủ thể chính sách thành hiện thực, là bước đặc biệt quan trọng trong chu

trình chính sách: hiện thực hóa chính sách, đưa chính sách vào cuộc sống” [31,

tr31].

Chất lượng, hiệu quả thực hiện chính sách phụ thuộc nhiều vào năng lực của

đội ngũ cán bộ công chức trong quá trình thực thi chính sách. Nói cách khác,

12

năng lực thực hiện chính sách của đội ngũ cán bộ công chức tham gia thực hiện

chính sách quyết định chất lượng, hiệu quả của việc thực hiện chính sách.

Trong chu trình chính sách, việc hoạch định chính sách đúng, có chất lượng

là rất quan trọng nhưng thực hiện đúng chính sách còn quan trọng hơn. Có chính

sách đúng nếu không được thực hiện sẽ trở thành khẩu hiệu suông, không những

không có ý nghĩa mà còn ảnh hưởng đến uy tín của chủ thể hoạch định và ban

hành chính sách. Nếu chính sách không được thực hiện đúng sẽ dẫn đến sự thiếu

tin tưởng và sự phản ứng của nhân dân đối với Nhà nước. Điều này hoàn toàn

bất lợi về mặt chính trị và xã hội, gây những khó khăn, bất ổn cho Nhà nước

trong công tác quản lý.

Qúa trình thực hiện chính sách mới biết được chính sách có đúng, phù hợp

và đi vào cuộc sống hay không. Qúa trình thực hiện với những hoạt động thực

tiễn sẽ góp phần điều chỉnh, bổ sung và hoàn thiện chính sách cho phù hợp với

thực tiễn, đáp ứng yêu cầu của cuộc sống. Đồng thời việc phân tích, đánh giá

một chính sách chỉ có cơ sở đầy đủ mang tính thuyết phục cao sau khi đã được

thực hiện.

Thực tiễn luôn là chân lý, kết quả thực hiện chính sách là thước đo, là cơ sở

đánh giá một cách chính xác, khách quan chất lượng và hiệu quả của chính sách.

Việc đưa chính sách vào thực tiễn cuộc sống là một quá trình phức tạp đầy biến

động, chịu sự tác động của nhiều yếu tố giúp các Nhà hoạch định và tổ chức

thực hiện chính sách có kinh nghiệm để đề ra được các giải pháp hữu hiệu trong

thực hiện chính sách.

Một khi chính sách được triển khai thực hiện rộng rãi trong đời sống xã hội

thì tính đúng đắn của chính sách được khẳng định ở mức cao hơn, được cả xã

hội thừa nhận, nhất là các đối tượng thụ hưởng chính sách.

Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, đô thị hóa ngày càng

tăng nhanh dẫn đến sự phân hóa giữa người nghèo và người giầu tại các đô thị

khá rõ rệt. Những người thu nhập thấp ở đô thị đang phải đương đầu với vấn đề

thiếu nhà ở hoặc ở trong các khu ở tồi tàn, chật chội và hệ thống hạ tầng quá tải

13

do họ không có khả năng về kinh tế để tự cải thiện chỗ ở của mình. Do vậy tìm

ra một giải pháp đồng bộ về chính sách, về thiết kế, xây dựng các khu ở, nhà ở

cho người thu nhập thấp đang là một vấn đề bức xúc tại các độ thị Việt Nam.

Những năm 1960-1970, dù Nhà nước đã có chính sách nhằm đáp ứng nhu

cầu nhà ở cho người dân, trong đó tập trung việc phát triển các nhà ở thuộc sở

hữu Nhà nước cho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ, chính sách

bao cấp nhà ở này vẫn chưa được định danh chính thức. Trong thời gian đầu áp

dụng chính sách đổi mới sau năm 1986, do một số khó khăn về tài chính cũng

như những thay đổi căn bản về quan điểm phát triển, nhà ở được đầu tư bằng

ngân sách của Nhà nước không còn được chú trọng, thay vào đó các cấp chính

quyền đưa ra các chính sách khuyến khích việc tự xây nhà của người dân và sự

tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở thông qua việc thừa nhận

sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh

nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong

Luật đất đai năm 1993 cũng như những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của

Luật này năm 1998 và 2001. Tuy nhiên cũng vẫn phải khẳng định rằng trong

thập niên 1990 cho đến giữa những năm của thập niên 2000, Nhà nước vẫn

muốn giữ vai trò chủ đạo như là người xây dựng và cung cấp nhà ở cho những

đối tượng ưu tiên của mình và muốn hướng các thành phần kinh tế khác tham

gia vào phân khúc nhà ở này. Đến những năm đầu tiên của thế kỷ 21, đã xuất

hiện những thay đổi căn bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các

thành phần kinh tế khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở trong đó có

quan tâm đến nhà ở cho các đối tượng thu nhập không ổn định trong xã hội.

Khi ban hành Nghị định 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để

bán và cho thuê đã cho thấy đầu những năm 2000 khái niệm nhà ở được ưu đãi -

một khái niệm rất gần với nhà ở xã hội, tại các khu vực đô thị bao gồm tất cả các

loại hình nhà chung cư cao tầng. Nghị định cũng quy định rất rõ ràng căn hộ

thuộc chung cư cao tầng phải được ưu tiên bán và cho thuê đối với những đối

14

tượng như cán bộ, công nhân, viên chức nhà nước và sinh viên. Hướng tới đối

tượng có nguồn thu nhập thấp.

Từ hơn 10 năm nay, cùng với công cuộc đổi mới từ chủ chương đến chính

sách của Đảng và Nhà nước luôn tạo điều kiện thuận lợi cho mọi người có thể

xây dựng nhà ở, đã được triển khai ở hầu hết các tỉnh thành trên cả nước. Tuy

nhiên, việc xây dựng nhà ở hướng đến đối tượng thu nhập thấp vẫn chưa thực sự

được quan tâm nhiều, luôn là bài toán hết sức khó khăn trong vấn đề quy hoạch,

phân bổ quỹ đất dành riêng cho đối tượng thu nhập thấp.

Tại một số đất nước, để đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, đô thị

hóa cùng với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước thì vấn đề nhà ở

đặc biệt là nhà ở cho những người có mức thu nhập thấp phải được giải quyết

đúng đắn, kịp thời. Nhận thấy đối tượng có thu nhập thấp chiếm phần không hề

nhỏ trong xã hội, Đảng và Nhà nước đã cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều

kiện từng bước đáp ứng những yêu cầu bức xúc về nhà ở cho những người có

thu nhập thấp, đã có nhiều chương trình, chính sách, đề án cập nhật đến phát

triển nhà ở cho người thu nhập thấp và được xác định là vấn đề cần được ưu tiên

hàng đầu. Bởi vậy, chính sách khi thực hiện phù hợp sẽ đem lại hiệu quả cho

cộng đồng bền vững, đảm bảo chiến lược phát triển kinh tế - xã hội.

Như vậy có thể hiểu thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp là

một phần quan trọng trong công đoạn xây dựng quy trình chính sách. “Thực hiện

chính sách với mục đích đưa chính sách đến với thực tiễn, cụ thể hóa các đường

lối, chiến lược và các định hướng chính sách của Đảng và Nhà nước và hướng

tới đối tượng cụ thể đó là người thu nhập thấp, nguồn thu nhập tương đối ổn

định, trên ngưỡng nghèo và dưới mức tiệm cận nghèo với mức trung bình và có

khả năng tích lũy vốn để tự cải thiện điều kiện nơi ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của

Nhà nước. Thực hiện chính sách là các hoạt động triển khai giải pháp và công cụ

chính sách vào thực tiễn để đạt được mục tiêu chính sách” [5, tr36].

Thực hiện chính sách nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là các hoạt động

triển khai giải pháp và công cụ chính sách vào thực tiễn để đạt được mục tiêu

15

chính sách là tăng nguồn thu nhập ổn định và có khả năng tích lũy vốn để tự cải

thiện điều kiện nơi ở.

1.2.

Thiết kế chính sách công là nội dung chính của việc hoạch định, xây dựng

chính sách, bao gồm việc quyết định các mục tiêu ưu tiên, lựa chọn giải pháp

chính sách dựa trên phân tích các tiêu chí hiệu quả, chi phí lợi ích, công bằng và

các giá trị chính trị - xã hội của mỗi lựa chọn.

Việc “thiết kế chính sách công mở rộng cho cả hai phương diện hoặc cơ chế

mà qua đó mục tiêu chính sách được đưa ra có hiệu lực và những mục tiêu đó có

liên quan đến việc xem xét tính khả thi, tính thực tế có thể đạt được trong các

mối liên kết hoặc trường hợp sử dụng các công cụ chính sách công. Các chính

sách công là kết quả của những nỗ lực của nhà nước để thay đổi hành vi của xã

hội để thực hiện mục đích cuối cùng cải thiện vấn đề kinh tế xã hội hoặc sắp xếp

lại các mục tiêu chính sách, các giải pháp và công cụ chính sách công. Những nỗ

lực này có thể đạt được mục tiêu chính sách công có tính hệ thống và kết thúc

với kết quả đạt được trên diện rộng. Tất cả những nỗ lực này được coi là thể hiện

một thiết kế chính sách công có chủ ý. Trong hầu hết các trường hợp, ngay cả

khi những mục tiêu chính sách theo đuổi không được đồng thuận với việc sử

dụng tài nguyên không hiệu quả trong việc đạt được mục tiêu chính sách đều

liên quan đến nỗ lực thiết kế chính sách công. Điều này không có nghĩa là tất cả

các thiết kế chính sách công được bình đẳng hoặc tạo ra các kết quả tương

đương. Nghiên cứu một cách hệ thống thiết kế chính sách công và quy trình thiết

kế tại các ngành, lĩnh vực phản ánh sự thúc đẩy tiến bộ về chính sách công tại

các nước đang phát triển” [4, tr39].

1.2.1.

1.2.1.1. Vấn đề chính sách

Vấn đề chính sách được hiểu là các nhu cầu, các giá trị, hay các cơ hội cải

thiện nhưng chưa được thực hiện hóa.

16

Là những mâu thuẫn nảy sinh trong các lĩnh vực hoạt động cần được giải

quyết bằng chính sách để thỏa mãn những nhu cầu nhất định của xã hội.

Thông tin về những vấn đề chính sách đóng một vai trò then chốt trong phân

tích chính sách, bởi vì cách thức một vấn đề được định nghĩa sẽ định hình việc

tìm kiếm những giải pháp khả dĩ. Thông tin không đầy đủ hoặc sai có thể dẫn

đến sai lầm, việc đi tìm lời giải cho một vấn đề không đúng, trong khi đó yêu

cầu đầu tiên phải là xác định đúng vấn đề cần giải quyết.

Ở Việt Nam, với hoạt động quản lý, điều hành của Chính phủ trong nền kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì chính sách công là công cụ tiền đề,

không thể thay thế và chi phối các công cụ quản lý khác như pháp luật, kế

hoạch, phân cấp - phân quyền. Điều đó giải thích vì sao trong những năm gần

đây Đảng và Nhà nước ta luôn đặc biệt quan tâm tới việc nâng cao vai trò của

chính sách công như là một công cụ hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu quả quản lý

nhà nước nói riêng và đẩy mạnh chất lượng của sự nghiệp đổi mới nói chung.

Tuy nhiên, trước yêu cầu ngày càng cao và phức tạp của quản lý nhà nước thì

hoạt động hoạch định và thực thi chính sách công ở nước ta đang ở trong bối

cảnh nào và đặt ra những vấn đề gì cần giải quyết.

“Việc xác định vấn đề chính sách công là giai đoạn đầu tiên nằm trong chu

trình chính sách công, bao gồm từ bước phát hiện những vấn đề xã hội, mâu

thuẫn nảy sinh trong đời sống xã hội cần được giải quyết bằng chính sách cho

đến khi hoàn thành những mục tiêu của chính sách công” [4, tr40].

Để xác định đúng vấn đề chính sách, người cán bộ lãnh đạo cũng cần nắm

được các nguyện vọng của nhân dân, tận dụng được sự ủng hộ của thông tin đại

chúng và kiểm soát được nghị trình chính thức của chính quyền.

Trong vô số các vấn đề chính sách, để được đưa vào nghị trình và bàn luận

thực sự, một vấn đề cần thỏa mãn ba yêu cầu căn bản: tầm quan trọng của vấn

đề, hoàn cảnh chính trị và sự ủng hộ chính trị.

Xác định vấn đề chính sách công đúng bản chất, đúng thời điểm, đúng đối

tượng đóng vai trò quan trọng trong xây dựng chính sách công tại các nước đang

17

phát triển do nền kinh tế và hệ thống tài chính còn yếu kém. Nếu xác định vấn đề

của xã hội sai thì xử lý vấn đề chính sách sẽ sai và kéo theo nhiều hệ lụy khác.

Việc xây dựng chính sách công phải xác định đúng những bất hợp lý gây mâu

thuẫn, tạo mất cân bằng, mất ổn định, ngăn cản tăng trưởng, tạo khoảng cách

giữa tiềm năng và thực tế, trong đó sự tham gia thảo luận chính sách công của

các tổ chức xã hội và doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng. Việc tham vấn

chính sách công qua các tổ chức nhà nước và xã hội giúp làm rõ bản chất của

vấn đề xã hội, tránh việc đưa ra những chính sách công mơ hồ, không mang tính

khả thi.

Theo đề tài, vấn đề chính sách cần tập trung nghiên cứu là vấn đề nhà ở cho

người thu nhập thấp và việc thực hiện chính sách đó có hiệu quả hay không. Cần

nhận rõ tầm quan trọng của nhà ở dành cho đối thượng thu nhập thấp vô cùng

quan trọng, nhất là nhà ở thu nhập thấp tại các khu vực đô thị hiện nay khi mật

độ dân cư ngày một tập trung đông. Cần tổ chức khảo sát, lấy ý kiến đánh giá

của người dân, ghi nhận nguyện vọng của đối tượng chính sách hướng đến bằng

thực tiễn và có số liệu bằng chứng cụ thể mang tính thuyết phục cao.

“Theo tổng kết của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) thì có 07 trụ cột

cho chính sách phát triển nhà ở:

- Cải thiện quyền sở hữu;

- Phát triển tín dụng bất động sản;

- Triển khai hệ thống hỗ trợ có định hướng tốt;

- Mở rộng nguồn cung cấp đất đô thị;

- Cung cấp khung pháp lý cho việc phát triển đất và bất động sản;

- Làm nổi bật tính cạnh tranh của ngành kinh doanh bất động sản;

- Phát triển khung thể chế cho chính sách nhà ở cấp quốc gia” [30].

Có thể nói, chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp đã có cho đến nay thực

ra khá toàn diện. Nhưng chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở

đô thị vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc, chưa có sự đột phá và rất cần tìm ra những

nguyên nhân, những mặt hạn chế của cơ chế chính sách nhà ở cho người thu

18

nhập thấp. Vấn đề chính sách này lại một lần nữa cần được đánh giá lại nhằm

đưa ra những giải pháp mang lại hiệu quả tối ưu hơn.

1.2.1.2. Mục tiêu chính sách

Mục tiêu chính sách phản ảnh mong muốn của Nhà nước (cơ quan chủ thể

ban hành chính sách) về những giá trị kinh tế - xã hội cần đạt được trong tương

lai và phù hợp với yêu cầu phát triển chung của toàn xã hội.

“Mục tiêu chính sách là những giá trị hoặc kết quả mà Nhà nước mong muốn

đạt được thông qua thực hiện các giải pháp chính sách. Mục tiêu chính sách thể

hiện ý chí của Nhà nước trong việc giải quyết một vấn đề công, tuy nhiên mục

tiêu chính sách phải phù hợp với mục tiêu phát triển chung của đất nước” [3,

tr22].

“Mục tiêu chính sách được thể hiện ở nhiều cấp độ khác nhau, từ mục tiêu

chung đến mục tiêu cụ thể, từ định tính đến định lượng. Thông thường, mục tiêu

chính sách ban đầu hay còn gọi là mục tiêu chung mang yếu tố định tính, tức là

nó được thể hiện dưới dạng ngôn từ hay vì được thể hiện dưới dạng các con số.

Những mục tiêu chung này lại được cụ thể hóa thành các mục tiêu ở cấp độ cụ

thể hơn hay còn gọi là các chỉ tiêu. Các mục tiêu cụ thể này phản ánh những

khía cạnh cụ thể của mục tiêu chung cho một giai đoạn thời gian nhất định, phù

hợp với điều kiện thực thi cụ thể. Các mục tiêu cụ thể này cung cấp cơ sở cho

việc giám sát, đo lường và đánh giá mức độ đạt mục tiêu chung của chính sách”

[3, tr23].

Mục tiêu của chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp chính là việc người

thu nhập thấp có nhà ở.

1.2.2.

1.2.2.1. Giải pháp chính sách

Giải pháp là cách thức để giải quyết vấn đề nhằm đạt được mục tiêu chính

sách.

Giải pháp chính sách công là “việc tìm giải pháp cho các nguyên nhân của

vấn đề chính sách mang tính đồng bộ hay còn được gọi là giải pháp chính sách

19

đồng bộ, dựa trên nguyên nhân cốt lõi, bao gồm cả việc đo lường các nguyên

nhân về mức độ nghiêm trọng, tần suất xuất hiện, quy mô, tùy theo điều kiện cụ

thể” [4, tr41].

Giải pháp chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp

- Lập quỹ đất và quy hoạch bố trí quỹ đất.

Đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp phải gắn với quy hoạch phát

triển đô thị bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Việc quy hoạch các khu nhà ở cho người thu nhập thấp cần phải được sự hỗ

trợ từ phía Nhà nước vào công tác xây dựng cơ sở hạ tầng, thiết lập các khu đất

cho việc phát triển nhà ở, thu xếp các khu giải tỏa và di dời cho các dự án phát

triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Quy hoạch đô thị cần tính đến nhu cầu

nhà đất dựa trên số lượng thực tế để có sự tính toán về tỷ lệ quỹ đất dành cho

loại hình nhà ở thu nhập thấp này.

Miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp

dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở cho người thu nhập thấp do cơ quan

có thẩm quyền ban hành; được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành

trong tương lai trong phạm vi dự án làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho

dự án đó.

- Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Các dự án xây dựng nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng; được áp dụng thuế suất ưu

đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng; được

miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy

định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp nhằm tạo điều kiện khuyến

khích nhà đầu tư tham gia các dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.

- Huy động nguồn vốn phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.

Cần có một hệ thống tài chính đúng đắn để bảo đảm cung cấp đầy đủ vốn

cho nhà đầu tư, đồng thời tạo điều kiện cho người mua nhà ở có thể trả dần trong

một thời gian dài.

20

Thành lập các Quỹ tiết kiệm nhà ở với nguồn vốn được hình thành từ sự

đóng góp của người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định. Mục đích của

quỹ tiết kiệm nhà ở thu nhập thấp để đầu tư xây dựng nhà ở và cho người thu

nhập thấp mua vay ưu đãi.

- Miễn giảm các loại thuế như: giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập

doanh nghiệp, được vay kích cầu.

- Được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật

- Thủ tục xét đối tượng hưởng chính sách được tiết giảm, minh bạch. Mở

rộng đối tượng hưởng chính sách.

- Giá thành nhà giảm phù hợp với tài chính của người thu nhập thấp.

- Được vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp.

- Tiêu chuẩn, quy cách thiết kế nhà ở cho người thu nhập thấp đảm bảo theo

quy định và phù hợp với tài chính của người thu nhập thấp.

- Cải tiến công nghệ, vật liệu xây dựng đảm bảo chất lượng và tiến độ xây

dựng.

- Kêu gọi các dự án đã triển khai chuyển đổi từ dự án nhà thương mại sang

nhà ở thu nhập thấp, các dự án nhà ở sinh viên chuyển sang nhà ở thu nhập thấp

nhằm đáp ứng giải quyết được nhu cầu nhà ở, vừa tận dụng tối đa các công trình

trên địa bàn đang xây dựng dư thừa, khó bán.

- Cải cách về tổ chức thủ tục hành chính thực hiện chính sách.

1.2.2.2. Công cụ thực hiện chính sách

Để thực hiện tốt chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp, ngăn chặn các

hoạt động đầu cơ, quản lý sát sao quỹ đất dành cho các dự án nhà ở cho người

thu nhập thấp cần các cơ quan có các công cụ quản lý nhằm đảm bảo việc triển

khai thực hiện chính sách đi theo đúng định hướng, mục tiêu đề ra.

Các công cụ chính sách cho mỗi giải pháp trên: chính sách quy hoạch kiến

trúc đô thị – tạo lập quỹ đất, chính sách tài chính – tín dụng – thuế, chính sách

ưu đãi đối với đầu tư, chính sách quản lý đối tượng hưởng chính sách, chính

sách kêu gọi chuyển đổi loại hình dự án, chính sách thủ tục hành chính.

21

1. ngƣời thu nhập thấp

1.3.1.

người thu nhập thấp

Nhà ở cho người thu nhập thấp đã và đang trở thành đề tài nóng hổi của

những thành phố, đô thị do nhu cầu thiết yếu của cuộc sống, kết quả tất yếu của

sự phát triển kinh tế - xã hội. Để giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho một số lượng

dân cư lớn có thu nhập thấp sẽ kéo theo giải quyết được các vấn đề kinh tế - xã

hội cấp thiết khác.

Chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp đã trở thành một phần không

thể thiếu của quy hoạch nhà ở Quốc gia ở nhiều nước. Chiến lược trong giải

quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp cũng khác nhau tùy theo từng Quốc

gia do điều kiện về ngân sách, nhu cầu, khả năng tài chính của người dân. Khi

lập kế hoạch xây dựng những chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp, các

nhà hoạch định sẽ có những cách tiếp cận đối tượng của chính sách theo nhiều

cách trong đó cách tiếp cận theo nhu cầu (cung – cầu) sẽ hướng đến những đối

tượng có mục đích, có nhu cầu nhà ở đích thực. Trên cơ sở nhu cầu của người

thu nhập thấp trong việc mua nhà ở sẽ được tổ chức thu thập thông qua việc tiếp

cận, khảo sát của các cơ quan nhà nước có chức năng như: Cục thống kê, Trung

tâm nghiên cứu và phát triển dân số và môi trường, phòng kinh tế và dự báo

thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư từ đó Chính phủ sẽ thiết kế chương trình nhà ở

dành riêng cho người thu nhập thấp bao gồm các tiêu chí cơ bản đảm bảo nguồn

kinh phí đầu tư phù hợp như: kích thước căn nhà dành cho người thu nhập thấp,

vị trí đầu tư, cơ sở vật chất đi kèm, đơn giá phù hợp với đối tượng mua.

Chính sách có thể hàm chứa những tính toán, những định hướng dài hạn của

Chính phủ, Nhà nước, của Người lãnh đạo, thể hiện mối quan tâm đến toàn xã

hội, mọi người, mọi nhóm có liên quan, hoặc đến một số nhóm đối tượng nào

đó. Nhưng cũng có những chính sách chỉ được hiểu là những giải pháp có tính

chất tình huống để khắc phục một thực trạng cụ thể nào đó.

22

Giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp cần được thực hiện xây

dựng theo nhiều phương pháp và chia ra thành từng giai đoạn cụ thể.

Giai đoạn đầu khi mà nhu cầu nhà ở là rất cao từ một số lượng lớn dân số

nghèo, có thu nhập và tầng lớp nhập cư để tìm kiếm điều kiện sống tốt hơn. Số

lượng dân cư này chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số dân nói chung cũng như trong

tổng số có nhu cầu về nhà ở nói riêng. Về nhu cầu nhà ở thì nguyện vọng của đa

số số dân này khá đơn giản về nhu cầu nhà ở: chỉ cần nơi trú ngụ, an toàn, diện

tích đảm bảo đủ sinh hoạt, ổn định cuộc sống để tập trung công việc, chăm lo

bản thân và gia đình, bên cạnh đó chất lượng xây dựng cũng đảm bảo theo quy

định của pháp luật.

Giai đoạn hai khi nguồn quỹ đất đã bị thu hẹp do sử dụng vào giai đoạn đầu,

nguyện vọng của người thu nhập thấp đã có những nhu cầu khác biệt hơn: môi

trường sống tại các khu nhà ở cần có cảnh quan đô thị, có thêm dịch vụ tiện tích,

diện tích xây dựng mong muốn tăng hơn và nhu cầu tín dụng ưu đãi tăng.

Khuyến khích các nhà đầu tư tư nhân tham gia vào đầu tư xây dựng dự án với

những cơ chế ưu đãi thu hút hấp dẫn như: tiền giải phóng mặt bằng được khấu

trừ sang tiền thuê đất, tiền thuế đất được miễn giảm, hình ảnh cũng như năng lực

đầu tư của doanh nghiệp được công khai quảng bá hình ảnh và một số chính

sách ưu tiên khác.

1.3.

thu nhập thấp

Kế hoạch là một tập hợp những hoạt động, công việc được sắp xếp theo một

trình tự nhất định để đạt được mục tiêu đã đề ra.

Xây dựng kế hoạch là chức năng đầu tiên trong những chức năng của khâu

quản lý. Việc xây dựng kế hoạch khi thực hiện chính sách vô cùng quan trọng

bởi việc lựa chọn mục tiêu và định hướng hành động trong tương lai.

Cần xác định đúng mục tiêu, yêu cầu công việc, nội dung công việc mang

tính chi tiết như: địa điểm, không gian thực hiện kế hoạch, nơi bố trí, tập kết

23

nguồn nhân lực thực hiện kế hoạch, thời gian thực hiện kế hoạch, chủ thể đối

tượng thực hiện kế hoạch.

Cần xác định phương thức, cách thức tiến hành kế hoạch, tổ chức thực hiện,

phân bổ nguồn lực, kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện chính sách. Kế hoạch triển

khai thực hiện chính sách gồm:

- Lập kế hoạch tổ chức điều hành cần đảm bảo những dự kiến về hệ thống

các cơ quan chủ trì và phối hợp triển khai chính sách, số lượng và chất lượng

nhân sự tham gia tổ chức thực thi, những dự kiến về cơ chế trách nhiệm của cán

bộ quản lý và công chức thực thi, cơ chế tác động giữ các cấp thực hiện chính

sách.

- Xác định kế hoạch cung cấp các nguồn vật lực.

- Xác định thời gian triển khai thực hiện, tổ chức tuyên truyền chính sách

đến tổng kết rút kinh nghiệm.

- Lệ kế hoạch kiểm tra việc thực hiện chính sách là những dự kiến về tiến độ,

hình thức, phương pháp kiểm tra, giám sát tổ chức thực hiện chính sách.

- Xây dựng những nội quy, quy chế trong thực hiện chính sách: nội quy, quy

chế tổ chức, điều hành, trách nhiệm và quyền hạn của cán bộ công chức, khen

thưởng, kỷ luật.

Trên thực tế, có thể không có kế hoạch nào hoàn toàn đúng hoặc không khả

thi nhưng không hoạch định gì thì cũng không được. Kế hoạch là tiêu chuẩn, là

thước đo kết quả so với những gì đã đề ra. Việc phối hợp được mọi nguồn lực

của cá nhân, tổ chức để tạo nên một sức mạnh tổng hợp, có thể giữ vững mục

tiêu cuối cùng hướng tới. Đồng thời dễ dàng kiểm tra, giám sát hiệu quả thực

hiện dự án của cá nhân. Đặc biệt khi có kế hoạch chi tiết, cụ thể nó sẽ giúp tránh

được những việc bị động, đột xuất có thể làm mất thời gian.

Đối với chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp thì kế hoạch triển khai

thực hiện luôn được cơ quan chủ quản ban hành chính sách xây dựng một cách

chi tiết, đảm bảo khi triển khai thực hiện luôn nhận được sự đồng thuận từ xã hội

và đạt được những mục tiêu đề ra.

24

Khi xây dựng triển khai thực hiện chính sách luôn gắn kỳ vọng, nhu cầu của

đối tượng thụ hưởng chính sách với các nguồn lực có thể đáp ứng được. Xác

định rõ ràng mục tiêu, mục đích và đối tượng mục tiêu cho chương trình nhà ở

cho người thu nhập thấp một cách cụ thể. Cung cấp đủ nguồn lực để đảm bảo

khả năng đáp ứng, triển khai chính sách đi đúng mục tiêu đã đề ra.

Xác định và đưa ra những cảnh báo sớm về các khó khăn, vướng mắc có thể

sẽ gặp phải khi triển khai thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp.

nhà ở cho 1.3.

người thu nhập thấp

Khi triển khai thực hiện chính sách cần kêu gọi sự tham gia rộng rãi của toàn

xã hội và nhất là các đối tượng hưởng chính sách có liên quan để đảm bảo khả

năng, nhu cầu của người thu nhập thấp và chính sách ban hành cũng đáp ứng

theo đúng chương trình đưa ra.

Khi chính sách triển khai thực hiện nhưng lại thiếu năng lực tuyên truyền,

vận động thì chính sách sẽ đi lệch mục tiêu đề ra, không đúng theo kế hoạch đã

định sẵn, làm cho lòng tin của người dân vào chính sách bị giảm.

Phổ biến tuyên truyền chính sách được thực hiện thường xuyên liên tục,

bằng nhiều hình thức như trực tiếp bằng cách trao đổi giao lưu chia sẻ giữa

những đối tượng chính sách hướng đến và trao đổi gián tiếp thông qua các kênh

thông tin đại chúng. Phổ biến tuyên truyền chính sách tốt giúp cho các đối tượng

chính sách và người dân tham gia hiểu rõ hơn về mục đích chính sách hướng

đến, các yêu cầu của chính sách, tính đúng đắn của chính sách trong điều kiện

hoàn cảnh đất nước nhất định và cả về tính khả thi của chính sách để người dân

tự giác thực hiện theo quy định. Đồng thời giúp cho mỗi cán bộ công chức nhà

nước có trách nhiệm trong việc tổ chức thực hiện chính sách, nhận thức được

đầy đủ tính chất, trình độ, quy mô của chính sách đối với đời sống xã hội để chủ

động tích cực tìm kiếm các giải pháp thích hợp cho việc thực hiện mục tiêu

chính sách và triển khai thực hiện có hiệu quả theo đúng kế hoạch tổ chức được

giao.

25

Trên thực tế cũng có một số cơ quan do thiếu năng lực tuyên truyền, vận

động đã là cho chính sách không đi sâu đi sát và người dân khó tiếp cận chính

sách.

Có sự khảo sát thực tế để biết được ý nguyện của người dân, của toàn xã hội

đối với chính sách, để thấy được việc xây dựng chính sách là đúng, đáp ứng

được nguyện vọng và giải quyết được vấn đề an sinh xã hội, thúc đẩy phát triển

kinh tế - xã hội. Kêu gọi, vận động các tổ chức, cộng đồng người dân có nhu cầu

lớn về vấn đề nhà ở cùng tham gia vào quá trình triển khai, thực hiện chính sách.

Hỗ trợ cơ quan trực tiếp triển khai thực hiện chính sách về cải thiện, nâng cao

năng lực cũng như về truyền thông: hỗ trợ kỹ thuật, giám sát các chương trình, tạo

điều kiện để có cơ hội tuyên truyền thông tin, chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn có

hiệu quả và đưa ra các đề xuất của từng khu vực vào chính sách nhà nước.

Thường xuyên tổ chức các chương trình vận động chính sách để có sự cọ sát,

thăm dò ý kiến của người thu nhập thấp về chính sách có thỏa đáng với mong

muốn của người dân hay không để có sự điều chính sách cho chỉnh phù hợp.

Cần tổ chức tuyên truyền, vận động thực hiện chính sách thường xuyên kể cả khi

chính sách đang được thi hành để mọi đối tượng nhận được tuyên truyền luôn

củng cố lòng tin vào chính sách và tích cực thực hiện chính sách.

Việc phổ biến tuyên truyền vận động thực hiện chính sách được thực hiện

bằng nhiều hình thức như tiếp xúc trực tiếp với đối tượng hưởng chính sách, tiếp

xúc gián tiếp thông qua các phương tiện thông tin đại chúng. Tùy theo từng loại

hình chính sách để có thể xây dựng kế hoạch tuyên truyền, vận động cho phù

hợp.

Đối với việc phổ biến tuyên truyền vận động thực hiện chính sách nhà ở cho

người thu nhập thấp cũng không loại trừ hình thức tuyên truyền bằng hình thức

trực tiếp trao đổi về chính sách với người thu nhập thấp và hình thức gián tiếp

thông qua báo, đài phát thanh, truyền hình, báo điện tử để bằng mọi cách tiếp

cận để có thể đưa chính sách đến với người dân, người thu nhập thấp đang có

nhu cầu về nhà ở.

26

1.

cho người thu nhập thấp

Trách nhiệm giải trình là cốt lõi của quan hệ công việc giữa các cá nhân với

nhau, cũng như giữa một tổ chức với cơ quan quản lý và công chúng và đặc biệt

quan trọng trong những lĩnh vực có quan hệ tới lợi ích của số đông công chúng.

Thuật ngữ trách nhiệm giải trình là sự thừa nhận về trách nhiệm đối với mọi

hành động, mọi sản phẩm, mọi quyết định hay chính sách trong việc lãnh đạo,

quản lý và thực hiện công việc gắn với nghĩa vụ báo cáo, giải trình, biện minh

cho mọi việc đã xảy ra dù đúng hay sai, dù đạt kết quả hay không đạt kết quả.

Trách nhiệm giải trình là phương tiện để hướng đến sự công khai, minh bạch

của chính sách khi thực hiện để người dân biết được nội dung của chính sách,

đảm bảo tính dân chủ trong việc thực hiện chính sách của cơ quan nhà nước,

người dân có quyền được biết về các chủ chương, đường lối, chính sách. Bên

cạnh đó, các chính sách ban hành cần xuất phát từ thực tiễn, phản ánh đúng thực

trạng xã hội đang nói đến vì vậy cần có sự tham gia của người dân, chính điều

này sẽ là một công cụ hữu hiệu ngăn ngừa những tệ nạn có thể xảy ra bất kỳ lúc

nào trong bộ máy quản lý nhà nước.

Thông qua kết quả đạt được khi thực hiện chính sách cần nhận thấy có đáp

ứng được mục tiêu đề ra không, tiêu chí của chính sách hướng đến và phải

thường xuyên xem lại các mục tiêu đề ra để đảm bảo việc thực hiện đúng hướng

cũng như có thể báo cáo về tiến độ thực hiện.

Tổ chức phân công công việc cho các cơ quan quản lý thực hiện chính sách

cũng như đảm bảo tính khả thi, trách nhiệm phân công cho mỗi cơ quan quản lý

phải đảm bảo phân công đúng chức năng, đúng vai trò, có nguồn lực, năng lực

đảm bảo.

Xây dựng một bộ máy tổ chức chuyên giám sát, đánh giá kết quả khi triển

khai thực hiện chính sách. Việc rà soát, đánh giá này sẽ đem lại kết quả tốt mang

tính thực tiễn cao để hoàn chỉnh chính sách về sau.

27

1.

nhập thấp

Phân công phối hợp thực hiện chính sách là khả năng tổ chức điều hành thực

hiện chính sách một cách chặt chẽ, khoa học và hợp lý. Đó là việc phân công

trách nhiệm cụ thể cho các tổ chức, cá nhân có liên quan trong thực hiện chính

sách, xác định tổ chức, cá nhân chủ trì, chịu trách nhiệm chính, các cá nhân, tổ

chức tham gia phối hợp trong quá trình thực hiện chính sách. Thông qua việc

phân công, phối hợp thực hiện chính sách một cách khoa học hợp lý sẽ phát huy

được nhân tố tích cực, góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách.

Phân công nhiệm vụ cần đặc biệt chú ý đến khả năng, trình độ năng lực

chuyên môn và thế mạnh của từng tổ chức, cá nhân, hạn chế tình trạng trùng

chéo nhiệm vụ và không rõ trách nhiệm. Năng lực phân công, phối hợp thực

hiện chính sách còn được thể hiện qua việc tổ chức điều hành và phối hợp nhịp

nhàng, chặt chẽ hoạt động của các tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện

chính sách. Năng lực phân công, phối hợp trong tổ chức điều hành thực hiện

chính sách là năng lực của người lãnh đạo, người chỉ huy, người quản lý trong

triển khai thực hiện kế hoạch đưa chính sách vào thực tiễn cuộc sống.

Việc phân công phối hợp thực hiện chính sách được diễn ra theo tiến trình

một cách chủ động, sáng tạo để luôn duy trì chính sách được ổn định, góp phần

nâng cao hiệu lực, hiệu quả chính sách.

1.

Giám sát thực hiện chính sách được hiểu là việc theo dõi, kiểm tra xem việc

triển khai thực hiện có đúng những điều quy định hay không.

Giám sát thực hiện chính sách là hoạt động kiểm tra phù hợp, hiệu quả và tác

động của chính sách bởi các tiêu chí cụ thể nhằm cải thiện để xây dựng chính

sách để giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội. Đó là những quy định, luật, quy tắc,

nguyên tắc, thông lệ của một nhóm hoặc tổ chức sử dụng để thực hện các vấn đề

liên quan đế giám sát.

28

Việc giám sát thực hiện chính sách không phải là một hoạt động đơn thuần

không có chủ định nó còn là công cụ quan trọng mà các cơ quan Nhà nước, các

chủ thể có liên quan đến chính sách, các tổ chức xã hội và người dân sử dụng để

tham gia vào quá trình thực hiện chính sách thông qua việc theo dõi, đánh giá,

kết luận và đề xuất những giải pháp, những điều chỉnh về chính sách trong

trường hợp cần thiết. Như vậy, giám sát thực hiện chính sách vừa là một hoạt

động mang tính kỹ thuật của quá trình thực hiện chính sách vừa là một hoạt

động mang tính chính trị của các chủ thể khác nhau trong việc giám sát hoạt

động của nhau.

Trên thực tế khi triển khai thực hiện chính sách không phải bộ phận nào

cũng làm tốt các mục tiêu đề ra, đi đúng định hướng ban đầu, vì thế cần có việc

giám sát thực hiện chính sách để thúc đẩy các chủ thể nỗ lực nhiều hơn, nêu cao

ý thức trách nhiệm trong thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ, vừa phóng chống

những hành vi vi phạm quy định thực hiện chính sách.

Đối với việc giám sát thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp

cần có sự đồng bộ của các chủ thể tham gia, xây dựng kế hoạch giám sát một

cách chi tiết về các quy định tiêu chuẩn, điều kiện của đối tượng thuộc diện xem

xét giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, nhu cầu nhà ở cho người thu nhập

thấp từ nay đến năm 2020 và khả năng đáp ứng, nhìn nhận, đánh giá việc thực hiện

cơ chế, chính sách, đề xuất những cải tiến, bổ sung sửa đổi trong cơ chế, chính sách

nhằm thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp, tạo cơ hội để người

thu nhập thấp sớm có nhà, vai trò, trách nhiệm tham gia giải quyết nhà ở cho người

thu nhập thấp của các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và cộng đồng cùng chung tay

giám sát việc thực hiện chính sách để đem lại kết quả tốt nhất.

1.

Trong quy trình chính sách thì việc đánh giá chính sách là một khâu không

thể thiếu. Tuy nhiên trong thực tiễn, việc đánh giá chính sách hiện nay cũng

chưa thực sự được coi trọng bởi khi chính sách được ban hành và thực hiện vào

thực tiễn các chủ thế khó quay trở lại việc đánh giá, tìm hiểu chính sách ban

29

hành có đi đúng định hướng, có đạt mục tiêu đề ra hay không, có tạo được niềm

tin của cộng đồng xã hội không. Việc này hiện nay còn đang bị bỏ dỡ và không

được sát sao thực hiện.

Đánh giá tổng kết chính sách là việc xem xét, nhận định về giá trị các kết

quả đạt được khi ban hành và thực thi một chính sách. Để có thể đi vào cuộc

sống, chính sách cần được thể chế hóa thành các quy định pháp luật. Việc nhìn

nhận đánh giá chính sách do đó thường gắn với sự đánh giá những quy định

pháp luật này có phù hợp với những yêu cầu của cuộc sống hay không và chúng

được vận hành như thế nào trên thực tế.

Việc đánh giá tổng kết thực hiện chính sách là kết luận về sự chỉ đạo, điều

hành tổ chức thực hiện chính sách và việc chấp hành, thực hiện chính sách. Để

đánh giá, tổng kết, rút kinh nghiệm chính xác cần phải căn cứ vào các tiêu chí,

tiêu chuẩn và các nguyên tắc nhất định. Cơ sở để xây dựng tiêu chí đánh giá

công tác chỉ đạo, điều hành thực thi chính sách của các cơ quan nhà nước của

cán bộ công chức là bản kế hoạch và quy chế, nội quy ban hành kèm theo. Ngoài

ra còn phải sử dụng các văn bản liên tịch giữa các cơ quan nhà nước, các tổ chức

xã hội, các văn bản quy phạm pháp luật khác, các báo cáo kết quả thực hiện

chính sách của các cơ quan, tổ chức hữu quan, phải căn cứ vào các nguyên tắc

đã được xác định, thống nhất giữa các cơ quan hữu quan bảo đảm tính toàn diện,

công bằng và khách quan. Việc đánh giá, tổng kết rút kinh nghiệm phải chỉ ra

được chính xác ưu điểm, nhược điểm, kinh nghiệm thực hiện chính sách, các tổ

chức cá nhân thực hiện tốt hoặc không tốt.

Cùng với việc tổng kết, đánh giá kết quả chỉ đạo điều hành, thực hiện của

các cơ quan nhà nước, của đội cán bộ công chức còn phải xem xét, đánh giá kết

quả việc thực hiện của các đối tượng thụ hưởng trực tiếp và gián tiếp từ chính

sách. Thước đo, căn cứ để đánh giá kết quả thực hiện chính sách của các đối

tượng này là tinh thần hưởng ứng với mục tiêu chính sách, ý thức chấp hành

những quy định về cơ chế, biện pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban

hành để thực hiện mục tiêu và các quy định cụ thể của chính sách.

30

“Đánh giá, tổng kết rút kinh nghiệm là công việc khó, phức tạp trong quá

trình thực hiện chính sách, đòi hỏi các cơ quan, tổ chức và cán bộ công chức

tham gia vào công việc này phải có trình độ, năng lực, kiến thức và kỹ năng nhất

định. Không có trình độ, năng lực, kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm khó có thể

đánh giá được chính xác kết quả thực hiện và rút ra được các bài học kinh

nghiệm trong thực hiện chính sách” [5, tr39].

Bên cạnh việc đánh giá tổng kết thực hiện chính sách các cơ quan nhà nước,

còn cần xem xét đánh giá việc thực hiện của các đối tượng thụ hưởng chính sách

theo hướng trực tiếp hoặc gián tiếp. Cần đánh giá xem chính sách ban hành các

đối tượng này có hưởng ứng, ủng hộ với mục tiêu chính sách và ý thức chấp

hành những quy định về cơ chế, biện pháp do cơ quan Nhà nước ban hành để

thực hiện mục tiêu chính sách trong từng điều kiện về không gian và thời gian.

Xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp cần hướng tới tiêu chí giảm giá

thành để những người dân thu nhập trung bình và thấp có thể tiếp cận được

chính sách. Tuy nhiên, để nhà ở thu nhập thấp có thể phát triển bền vững, cần có

một hệ thống tiêu chí đánh giá sau thực hiện chính sách nhằm rà soát ý nguyện

của người thu nhập thấp về các chế độ ưu đãi khi mua nhà ở thu nhập thấp,

chính sách có đáp ứng được nguyện vọng, tiêu chí của người dân không. Bên

cạnh đó, đánh giá thực hiện chính sách giúp cho các chủ đầu tư, các nhà tư vấn

hiểu rõ và hoàn thiện hơn sản phẩm, người dân có thêm các công cụ kiến thức

trong việc lựa chọn nhà ở của mình. Quá trình phát triển nhà ở thu nhập thấp sẽ

ngày càng có tính cạnh tranh và minh bạch hơn.

1.4.

ngƣời thu nhập thấp

Qúa trình tổ chức thực hiện chính sách thường diễn ra trong thời gian dài và

liên quan đến nhiều tổ chức, cá nhân, vì thế kết quả tổ chức thực hiện chính sách

cũng sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Nắm chắc được các yếu tố tác động,

người chỉ đạo, điều hành có thể thúc đẩy những yếu tố tác động tích cực, ngăn chặn

hay hạn chế các yếu tố tác động tiêu cực đến việc tổ chức thực hiện chính sách.

31

Qúa trình thực hiện chính sách là một quá trình phức tạp, đòi hỏi chịu ảnh

hưởng của rất nhiều nhân tố của môi trương vi mô và vĩ mô, chủ quan và khách

quan, các yếu tố kinh tế - xã hội và môi trường đầu tư. Sự thay đổi của các nhân

tố này lúc tác động tiêu cực nhưng cũng có lúc tác động tích cực đến hoạt động

đầu tư. Có thể kể đến yếu tố khách quan và yếu tố chủ quan như sau:

- Yếu tố khách quan: là các yếu tố xuất hiện và tác động đến tổ chức thực

hiện chính sách từ bên ngoài, độc lập với ý muốn của chủ thể quản lý, các yếu tố

này vận động theo quy luật khách quan nên ít tạo sự biến đổi do đó cũng khó

gây sự chú ý của các nhà quản lý nhưng lại tác động lớn đến quá trình thực hiện

chính sách đó là các yếu tố: tính chất của vấn đề chính sách, môi trường thực

hiện chính sách, mối quan hệ giữa các đối tượng thực hiện chính sách, tiềm lực

của các nhóm đối tượng chính sách và đặc tính của đối tượng chính sách.

- Yếu tố chủ quan: là các yếu tố thuộc về cơ quan công quyền, do cán bộ

công chức chủ động chi phối đến quá trình thực hiện chính sách nên nó có ảnh

hưởng lớn đến việc thực hiện chính sách.

Cho đến nay, việc triển khai chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp đã

trải một chặng đường chưa phải là dài nhưng cũng không phải là ngắn. Trong

quá trình triển khai loại hình nhà ở đặc biệt này, Chính phủ và các địa phương

đều gặp nhiều vấn đề khó khăn, mà chủ yếu là những khúc mắc, khó khăn về cơ

chế và chính sách, chẳng hạn như cách tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà

đầu tư – tức nguồn cung của sản phẩm, hình thành cơ chế ưu đãi, ưu tiên cho

những đơn vị, cá nhân có quan tâm đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, quá trình triển

khai còn nhiều bất cập, lúng túng từ nhiều phía: Phía chính quyền các địa

phương chưa sẵn sàng chuẩn bị quỹ đất quy hoạch cho loại hình nhà ở cho người

thu nhập thấp – vốn chưa đem lại lợi nhuận nhìn thấy được. Phía người dân thì

mặc dù đã được phân loại đối tượng khá đầy đủ, nhưng trong thực tế các nhóm

đối tượng có khả năng tiếp cận chính sách không đều, đặc biệt là nhóm đối

tượng không có công ăn việc làm, không có hộ khẩu vẫn rất khó tiếp cận chính

sách nhà ở cho người thu nhập thấp. Như vậy, các lĩnh vực liên quan đến nhà ở

32

cho người thu nhập thấp đều gặp phải những khó khăn về chính sách, quản lý

vận hành và cả công tác quy hoạch xây dựng.

1.5. Kinh nghiệm của một số địa phƣơng về thực hiện chính sách nhà ở

cho ngƣời thu nhập thấp

Nền kinh tế nước ta trong những năm gần đây không ngừng tăng trưởng và

phát triển. Bên cạnh sự phát triển về văn hóa – giáo dục, khoa học kỹ thuật thì

vấn đề an sinh xã hội vẫn còn những tồn tại cần được quan tâm. Nổi cộm là vấn

đề nhà ở trong đó nhà ở cho người thu nhập thấp đang bức thiết tại các khu vực

đô thị bởi lượng dân lao động nhập cư đổ về học tập, sinh sống và tìm kiếm công

việc làm ngày một tăng cao dẫn đến nhu cầu về nhà ở cũng tăng. Việc ban hành

chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp đã phần nào giúp cho vấn đề nhà ở

cho người thu nhập thấp được cải thiện, người thu nhập thấp có nhà ở, yên tâm

công tác và sinh sống học tập. Có thể kể đến việc thành công thực hiện chính

sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại một số địa phương:

1.5.1. Tỉnh Bình Dương thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập

thấp

Bình Dương là tỉnh thành công trong việc triển khai thực hiện chính sách nhà

ở cho người thu nhập thấp. Trong năm 2016, tỉnh Bình Dương đã khánh thành

gần 5.000 căn nhà ở giá rẻ và tiếp tục khởi công 10.000 căn hộ mới. Những căn

hộ rộng 30m2 (trong đó diện tích sàn 20m2, gác 10m2) với giá chỉ 100-150 triệu

đồng, người lao động chỉ phải trả trước 20% và mỗi tháng trả thêm khoảng 2

triệu đồng.

Để đạt được những thành quả trên, Bình Dương đã triển khai và thực hiện tốt

chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua các giải pháp và công cụ

quản lý:

+ Đầu tư dự án với hạ tầng đồng bộ: Các dự án được xây dựng tại khu liên

hợp và dịch vụ, được quy hoạch bài bản, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoàn chính.

Chính yếu tố đồng bộ về hạ tầng giúp cho việc triển khai dự án được thuận lợi,

tiết kiệm thời gian và tiền bạc.

33

+ Qũy đất dồi dào, giá rẻ: Nguồn đất trống của tỉnh khá nhiều vì vậy là điều

kiện thúc đẩy cho việc triển khai dự án, thứ nữa giá đất khá rẻ, chỉ ở mức 2 triệu

đồng/m2. Đây được coi là điều kiện thuận lợi để Bình Dương thực hiện dự án

với chi phí dùng cho quy hoạch quỹ đất không nhiều.

+ Qúa trình xây dựng khép kín: Từ khâu quy hoạch đất, thiết kế dự án, triển

khai xây dựng đến hoàn thiện căn nhà đều được tỉnh tổ chức triển khai khép kín

các khâu, hạn chế được việc Chủ dự án phải lo trợ giá xây dựng nguyên vật liệu,

nhân công.

+ Không xây nhiều tầng: Quan điểm của Bình Dương là các khu chung cư

chỉ xây dưới 10 tầng để tiết kiệm các khoản chi phí như thang máy không lắp đặt

sẽ tối giản chi phí đầu tư và sau vận hành người dân cũng không phải trả phí cao

cho hạng mục này.

+ Mô hình căn hộ có nhiều sự lựa chọn: Việc đưa các thiết kế điển hình

trong đó có diện tích căn hộ 30m2 đã thu hút được lượng lớn người thu nhập

thấp quan tâm. Mặc dù diện tích không cao nhưng vẫn đảm bảo điều kiện sinh

hoạt.

+ Chính quyền nỗ lực đưa nhà ở thu nhập thấp đến tay người dân: Bình

Dương là tỉnh có nhiều khu công nghiệp, vì vậy lượng lao động tập trung tại tỉnh

khá cao do đó vấn đề nhà ở luôn bức thiết và cần được quan tâm. Các dự án nhà

ở cho người thu nhập thấp được tỉnh quan tâm hỗ trợ thông qua nhiều cơ chế

chính sách để dự án được triển khai một cách nhanh chóng và người thu nhập

thấp có nhà ở, ổn định kinh tế - xã hội của Tỉnh.

1.5.2. Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở thu nhập thấp tại Tỉnh

Đà Nẵng

Thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn

đến năm 2030 của Chính phủ, thời gian gần đây Đà Nẵng đã đẩy mạnh triển khai

chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Đối với nhà ở cho người có thu nhập thấp Đà Nẵng đã hoàn thành gần 8.000

căn, với kinh phí đầu tư khoảng 1.700 tỷ đồng, bước đầu đã giải quyết vấn đề

nhà ở trên địa bàn thành phố, góp phần thực hiện mục tiêu chương trình “có nhà

34

ở”, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, hưởng ứng chủ trương bảo đảm an sinh xã

hội, phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ. Mặc dù điều kiện về nhà ở của

người dân đã được cải thiện đáng kể, nhưng nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở cho

người thu nhập thấp nhất là tại các đô thị còn rất lớn.

1.5.3. Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở thu nhập thấp tại Tỉnh

Hưng Yên

Hưng Yên xuất phát là tỉnh thuần nông, ngay khi tái lập tỉnh – Hưng Yên xác

định phát triển kinh tế - xã hội tỉnh theo hướng công nghiệp hóa. Để thực hiện

điều đó, tỉnh đã tiến hành quy hoạch các Khu công nghiệp, cụm công nghiệp và

điểm quy hoạch phát triển công nghiệp gắn với quy hoạch phát triển các khu đô

thị. Việc phát triển các Khu công nghiệp đồng nghĩa với việc sẽ thu hút một lực

lượng lao động lớn trong và ngoài tỉnh, điều đó có ảnh hưởng đến vấn đề an sinh

xã hội tại tỉnh và vấn đề nhà ở được tỉnh quan tâm chú trọng gắn liền với phát

triển kinh tế - xã hội tỉnh.

Nhận thấy tình trạng công nhân trên địa bàn ngày một đông, Hưng Yên đã

chủ động nghiên cứu, khảo sát, lập dự án cải thiện môi trường sống cho công

nhân các Khu công nghiệp trên địa bàn.

Đến nay, trên địa bàn tỉnh đã quy hoạch 4 khu nhà ở công nhân với quy mô

trên 76,7ha; có 3 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp khu vực đô thị

đang được triển khai thực hiện.

Có thể thấy, để đạt được kết quả như trên tỉnh Hưng Yên đã cố gắng nỗ lực

không ngừng thông qua việc triển khai thực hiện chính sách đi đúng định hướng

đề ra và có những giải pháp mới để việc thực hiện chính sách đạt hiệu quả:

Mở cửa đón vốn đầu tư từ bên ngoài: Hưng Yên đã phối hợp với JICA – Cơ

quan hợp tác quốc tế Nhật Bản để cùng thống nhất việc lập dự án Cải thiện môi

trường sống cho công nhân các khu công nghiệp tỉnh Hưng Yên với quy mô diện

tích khoảng 15ha tại xã Phùng Chí Kiên (Mỹ Hào). Kết quả của dự án là cơ sở

để triển khai các bước tiếp theo như kêu gọi các nhà đầu tư thuộc các thành phần

kinh tế tham gia vào việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người người thu nhập thấp

tại các KCN của tỉnh Hưng Yên, góp phần bổ sung vào quỹ nhà ở và vấn đề về

an sinh xã hội, vệ sinh môi trường trong các KCN; tạo lập cơ sở hạ tầng công

35

cộng cần thiết để cụm công nghiệp có môi trường sống tốt hơn, góp phần nâng

cao chất lượng nguồn nhân lực và năng suất lao động.

1.5.4. Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập

thấp tại tỉnh Quảng Ninh

Quảng Ninh là tỉnh có nhiều nguồn tài nguyên thiên nhiên, số lượng công

nhân, nguồn lao động nhập cư khá lớn vì vậy nhu cầu về nhà ở vô cùng cần

thiết. Thời gian qua Quảng Ninh đã ban hành chương trình phát triển nhà ở với

mục tiêu phát triển nhà ở theo hướng đô thị hoá, đáp ứng nhu cầu nhà ở trong

quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Đồng thời quan tâm đến việc phát triển

nhà ở xã hội nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, trong đó có

lực lượng công nhân và người lao động có thu nhập thấp. Theo số liệu thống kê

trên địa bàn tỉnh có khoảng trên 10-15% hộ có thu nhập thấp và nhà ở chật hẹp

với diện tích bình quân sàn nhà ở dưới 10m2/người; khoảng 5% hộ có thu nhập

thấp và nhà ở chật hẹp với diện tích bình quân mặt sàn nhà dưới 5m2. Đây cũng

là động lực để tỉnh Quảng Ninh khẩn trương triển khai chính sách nhà ở cho

người thu nhập thấp.

Thành phố đã triển khai thành công một số dự án nhà ở cho người có thu

nhập thấp như: Dự án khu chung cư ngành Than của Công ty Than Hòn Gai, Dự

án nhà ở xã hội - Xí nghiệp 487 của Công ty Duyên Hải - Quân Khu 3, Dự án

Khu dân cư, chung cư cho người thu nhập thấp của Công ty CP Đầu tư, xây

dựng và thương mại Tân Thành tại phường Hà Khánh.

Để có được những thành công trên, Quảng Ninh đã nỗ lực không ngừng

trong việc:

+ Bố trí thăm dò địa chất nơi dự án có kế hoạch triển khai và quy hoạch quỹ

đất dành cho các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp bởi Quảng Ninh là vùng

đất có nhiều mỏ than tự nhiên, việc thăm dò bố trí quỹ đất phục vụ dự án cũng

mất khá nhiều thời gian.

+ Xây dựng đồng bộ để đảm bảo sinh hoạt cho người thu nhập thấp. Xây

dựng tính từ thấp đến cao – có nghĩa là xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp

mới đến trước để ổn định chỗ ăn ở sau đó sẽ xây dựng nhà ở cho người thu nhập

36

thấp đang làm việc lâu năm, đã có tích lũy, đã có gia đình và có nhà ở nhưng

không phải nhà kiên cố ở được lâu dài.

+ Khuyến khích nhiều đơn vị tham gia đầu tư xây dựng dự án bằng cách tiếp

tục đổi mới các cơ chế, chính sách và thủ tục để hỗ trợ doanh nghiệp góp phần

ổn định nguồn lao động phục vụ cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế và đảm bảo an

sinh xã hội trong quá trình phát triển, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực.

1.6. Những bài học đƣợc rút ra để giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời thu

nhập thấp

Qua những kinh nghiệm tại một số địa phương về thực hiện chính sách nhà ở

cho người thu nhập thấp có thể rút ra những bài học kinh nghiệm để giải quyết

vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay và trên địa bàn thành phố Hà Nội

trong những năm tiếp theo.

Thứ nhất: Sự hỗ trợ gián tiếp từ Nhà nước thông qua việc ban hành các cơ

chế chính sách và được áp dụng vào thực tiễn để chính sách mang tính khả thi,

tạo sức hút với Nhà đầu tư và người thu nhập thấp.

Thứ hai: Sự hỗ trợ trực tiếp từ Nhà nước bằng cách kêu gọi, huy động tạo

lập các quỹ tiết kiệm, quỹ nhà ở nhằm giải quyết cung – cầu nhà ở cho người thu

nhập thấp.

Thứ ba: Mở cửa đón vốn đầu tư từ ngoài tỉnh vào cũng tạo điều kiện để cho

việc triển khai dự án được xúc tiến nhanh hơn, cơ chế ưu đãi đầu tư sẽ có sự rõ

ràng bằng những cam kết thực sự.

Thứ tư: Tập trung xây dựng nhà cho những người lao động nhập cư trước

nhằm ổn định an sinh xã hội lại giữ được lực lượng lao động lớn cho tỉnh, thành

phố rồi đến phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp đang sinh sống lâu năm đã

có nhà nhưng không phải nhà kiên cố.

Thứ năm: Cải cách bộ máy quản lý thực thi chính sách nhằm đảm bảo chính

sách thực hiện đúng hướng, đúng mục tiêu đề ra.

37

Tiểu kết chƣơng 1

Thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp là việc đưa chính sách

đi vào thực tiễn, chuyển hóa những ý chí của chủ thể chính sách thành hiện thực

với các đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu nhất định. Tuy nhiên trong quá

trình triển khai thực hiện chính sách còn nhiều thiếu sót và bất cập. Việc nhận

thức về vấn đề chính sách, mục tiêu, vai trò, đặc điểm, tính chất của chính sách

chưa được đầy đủ, vẫn có những quan niệm hiểu thực hiện chính sách là thực

hiện các chủ trương của nhà nước ban hành và không đi sâu đi sát vào việc đánh

giá lại chính sách sau thực hiện để thấy chính sách có đi đúng định hướng, chủ

chương và đạt mục tiêu đề ra hay không. Chính vì vậy việc cần phải thiết kế

chính sách để chỉ ra các vấn đề chính sách cần phải làm, mục tiêu chính sách đề

ra hướng đến, tổ chức thực hiện chính sách trong đó lập các kế hoạch triển khai

thực hiện, phổ biến tuyên truyền để chính sách được tiếp cận với người dân từ

đó có những căn cứ từ số liệu thu thập thực tế, đưa ra những giải pháp và công

cụ hữu hiệu phục vụ cho việc thực hiện chính sách.

Bên cạnh đó, hiệu quả thực hiện chính sách công phụ thuộc vào năng lực

quản lý thực thi của đội ngũ cán bộ công chức tham gia thực hiện chính sách.

Hay việc tham gia thực hiện chính sách của đội ngũ cán bộ công chức có sức

ảnh hưởng tới quyết định chất lượng, hiệu quả của việc thực hiện chính sách.

Để góp phần thúc đẩy xã hội phát triển thì vấn đề nhà ở và giải quyết vấn đề

nhà ở cho người thu nhập thấp là hết sức quan trọng. Vấn đề đó không phải có

thể giải quyết một sớm một chiều được mà nó đòi hỏi phải có thời gian có những

phương án, xác định vấn đề chính sách ,kế hoạch tổ chức thực hiện chính sách,

mục tiêu chính sách phù hợp.

Cần nâng cao chất lượng, hiệu quả việc thực hiện chính sách nhà ở cho

người thu nhập thấp. Mỗi chủ thể tham gia cần nhận thức rõ vai trò của

mình.Nhà đầu tư cần triển khai xây dựng đảm bảo chất lượng, đúng tiêu chí đề

ra, hỗ trợ người dân mua nhà ở một cách thuận lợi về thủ tục. Người thu nhập

38

thấp được tiếp cận với chính sách, nắm rõ nguyên tắc thủ tục thực hiện để đảm

bảo việc mua bán diễn thuận lợi. Cán bộ công chức nâng cao năng lực quản lý,

hiểu rõ chính sách để truyền tải đủ đúng nội dung chính sách đến đối tượng thụ

hưởng. Khi thực hiện chính sách cần phải thành lập những đội ngũ cán bộ thanh

kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách để có cái nhìn khách quan được

chứng minh từ những con số thực tế, nguyện vọng thực sự của người dân, đánh

giá chính sách ban hành có phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội không để từ

đó có sự điều chỉnh chính sách phù hợp.

39

Chƣơng 2

NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1. Những đặc điểm kinh tế, xã hội có ảnh hƣởng đến nhà ở cho ngƣời

thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

Năm 2008 Hà Nội mở rộng địa giới hành chính với diện tích điều chỉnh tăng

lên 3.328,9 km2 tương ứng với dân số khoảng 7,5 triệu người. Theo ước tính có

khoảng 12 triệu m2 đất chiếm 15% quỹ đất toàn quốc. Trong đó, nhà ở thuộc sở

hữu Nhà nước chiếm khoảng 5 triệu m2 tương ứng với chiếm 40% quỹ đất nhà ở

toàn thành phố (bao gồm nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do ngành Địa chính).

Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp đồng thuê nhà ở,

nhà ở do các cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000 căn hộ). Nhà ở

thuộc sở hữu tư nhân và các sở hữu khác khoảng 7 triệu m2 chiếm gần 60% quỹ

nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 40% các nhà ở tư nhân có giấy tờ chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất hợp pháp.

Ngoài ra, theo số liệu thống kê hiện tại Hà Nội có khoảng gần 10 triệu m2

nhà trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước; trụ sở giao dịch, điều hành của

các doanh nghiệp, khách sạn văn phòng làm việc cho thuê của các dự án đầu tư

nước ngoài và đầu tư trong nước.

Trong toàn bộ quỹ nhà ở của Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 – 3

tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4 – 5 tầng). Những năm vừa qua, quỹ nhà

ở tư nhân do nhân dân tự đầu tư xây dựng nhà cao tầng (4- 5 tầng) khoảng 20%

quỹ nhà ở tư nhân. Phần lớn các khu nhà ở của Hà Nội không được xây dựng

đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá, thiếu niên nghi, thiếu công trình phúc lợi

công cộng, môi trường bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bổ không đồng đều quá

tải ở khu trung tâm.

Phát huy mọi tiềm năng, lợi thế của vùng ,Thủ đô Hà Nội nhằm phát triển trở

thành một Thủ đô có đủ chức năng và vị thế của một trung tâm đô thị hiện đại

40

trong khu vực Đông Nam Á và châu Á. Giải quyết những bất cập, mâu thuẫn đang

tồn tại ảnh hưởng tới quá trình phát triển chung cho cả vùng Thủ đô Hà Nội. Phát

triển hài hoà, nâng cao chất lượng hệ thống đô thị trong vùng nhằm giảm sự tập

trung vào Thủ đô Hà Nội trên cơ sở xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật diện

rộng cấp vùng, tạo điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, bảo vệ môi trường,

bảo đảm phát triển bền vững cho toàn vùng. Năm 2008, thực hiện Nghị quyết

15/2008/NQ-QH12 do Quốc Hội ban hành về điều chỉnh địa giới hành chính

Thủ đô. Tính đến nay Hà Nội hiện có 30 đơn vị hành chính cấp huyện – gồm 12

quận, 17 huyện, 1 thị xã – và 584 đơn vị hành chính cấp xã – gồm 386 xã, 177

phường và 21 thị trấn. Ngày 27/12/2013, Chính phủ ban hành nghị quyết

132/NQ-CP điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm để thành lập 2 quận

và 23 phường.

Theo các thống kê trong lịch sử cho thấy dân số Hà Nội tăng nhanh trong

nửa thế kỷ gần đây. Tính đến 31/12/2015 dân số Hà Nội là 7,5 triệu người chiếm

hơn 8% dân số cả nước. Mật độ dân số trung bình của Hà Nội là 1.979

người/km2. Trong đó mật độ dân số chiếm đông nhất là Quận Đống Đa của nội

thành, ngoại thành có những huyện như Sóc Sơn, Ba Vì, Mỹ Đức, Ứng Hòa mật

độ có ít hơn.

Lực lượng lao động của Thành Phố Hà Nội thuộc loại trẻ và liên tục được bổ

sung bởi số người đến tuổi lao động nhập cư từ các tỉnh lân cận, số lao động có

15 đến 34 tuổi chiếm tỷ lệ cao nhất, chiếm 57,7%; tiếp theo là nhóm có độ tuổi

từ 35 đến 55 tuổi, chiếm 37,8%; từ 56 đến 60 tuổi chiếm 3,3%; số còn lại là lao

động dưới 15 tuổi và từ 60 tuổi trở lên. Với độ tuổi lao động trẻ, Hà Nội có lợi

thế trong việc thu hút vốn đầu tư, phát triển kinh tế, đặc biệt là những ngành và

khu vực kinh tế mới hình thành.

Theo số liệu năm 2003, 30% dân số Hà Nội sống dưới mức 3 mét vuông một

người. Ở những khu phố trung tâm, tình trạng còn bi đát hơn rất nhiều. Nhà

nước cũng không đủ khả năng để hỗ trợ cho người dân. Chỉ khoảng 30% cán bộ,

công nhân, viên chức được phân phối nhà ở.

41

Việc chênh lệch về chi tiêu bình quân đầu người giữa Nhóm thu nhập cao

nhất so với Nhóm thu nhập thấp nhất theo giá hiện hành phân theo thành thị:

Bảng 2.1: Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội

2010

2012

2014

Khu vực

Nhóm thu nhập cao

Nhóm thu nhập thấp

Nhóm thu nhập cao

Nhóm thu nhập thấp

Nhóm thu nhập thấp

Nhóm thu nhập cao

Tỷ lệ giữa Nhóm thu nhập cao/Nhóm thu nhập thấp (lần)

Tỷ lệ giữa Nhóm thu nhập cao/Nhóm thu nhập thấp (lần)

Tỷ lệ giữa Nhóm thu nhập cao/Nhóm thu nhập thấp (lần)

769

3.318

1.117

3.737

1.286

4.066

Thành thị

4,3

3

3,2

(Nguồn: Cục thống kê thành phố Hà Nội)

Qua số liệu thống kê tại Bảng 1 có thể thấy Nhóm thu nhập cao so với tỷ lệ

chi tiêu bình quân gấp 3-4 lần nhóm thu nhập thấp. Điều này chứng tỏ việc chi

tiêu của Nhóm thu nhập cao tương ứng với nguồn thu nhập họ kiếm được và

ngược lại với Nhóm thu nhập thấp về mức độ thu nhập và chi tiêu. Tuy nhiên sự

chênh lệch này đang có dấu hiệu giảm dần qua các năm từ 2010 đến 2014.

Mỗi năm, thành phố xây dựng mới hàng triệu mét vuông nhà, nhưng giá vẫn

ở mức quá cao so với phần lớn người dân. Gần như 100% các gia đình trẻ ở Hà

Nội chưa có nhà ở, phải sống ghép chung hoặc thuê nhà ở tạm. Với giá từ 500

triệu tới 1,5 tỷ đồng một căn hộ chung cư, một người dân có thu nhập trung bình

chỉ có thể mua được sau nhiều năm tích lũy tài chính. Bên cạnh những khu

chung cư mới mọc thêm ngày càng nhiều, vẫn còn những bộ phận dân cư phải

sống trong những điều kiện hết sức lạc hậu. Điện, nước sinh hoạt không đảm bảo

đồng bộ, trường học và y tế còn sơ sài.

Theo Cục Thống kê Hà Nội, hiện tại ở Hà Nội có đến 70% hộ gia đình (số cụ

thể là 560.000 hộ) có thu nhập dưới mức trung bình 825.000 đồng/ người/tháng

– tức xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà

Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp dụng cho giai

đoạn 2006-2010 là 350.000đồng/người/tháng đối với khu vực thành thị và

270.000đồng/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2004 Hà Nội có

tới 10,6% dân số có thu nhập dưới mức nghèo này (trong đó thành thị là 4,3% và

42

nông thôn là 25,3% – tỷ lệ dân số nông thôn/thành thị của Hà Nội năm 2003 là

7/8).

Trong ba năm, từ 2013 đến 2015 diện tích, dân số và mật độ dân số của

Hà Nội có sự thay đổi đáng kể, nhất là về sự biến động dân số:

Bảng 2.2: Thống kê diện tích, dân số và mật độ dân số thành phố Hà Nội từ

2013 đến 2015

2013

2014

2015

DS

DS

DS

Mật độ

Mật độ

trung

Mật độ dân

Diện

trung

Diện

trung

Diện

dân số

dân số

bình

số

tích

bình

tích

bình

tích

(người/

(người/

(nghìn

(người/km2)

(km)

(nghìn

(km)

(nghìn

(km)

km2)

km2)

người)

người)

người)

Hà

3.324,3 6.977,0

2.098,8

3.324,5 7.095,9 2.134,0 3.324,5 7.216,0 2.171,0

Nội

(Nguồn: Tổng cục thống kê)

Theo số liệu tại Bảng 2 có thể thấy diện tích Thủ đô không tăng nhưng

dân số tăng lên đáng kể. Năm 2013 dân số Hà Nội có 6.977 nghìn người thì đến

năm 2014 tăng lên 7.095,9 nghìn người chênh lệch 118,9 nghìn người và so với

năm 2015 thì tăng lên 7.216 nghìn người chênh lệch giữa hai năm là 120,1 nghìn

người. Điều này dẫn đến mật độ dân số các năm theo đó cũng tăng lên.

Dân số tăng nhanh, nhà ở thiếu điều này đẩy Hà nội trở thành đô thị thiếu

nhà ở nghiêm trọng, nhất là nhà ở cho người thu nhập thấp. “Theo ước tính của

nhiều nguồn khác nhau Hà Nội đang thiếu nhà ở nghiêm trọng và cần ít nhất tới

hơn 7 triệu m2 nhà ở, tương đương khoảng 120.000 căn hộ cho các đối tượng có

nhu cầu nhà ở trên địa bàn.Theo báo cáo của Sở Tài nguyên môi trường và nhà

đất, thì chỉ riêng năm 2006 – 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà

tái định cư phục vụ các dự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo

được khoảng 5.000 căn. Thậm chí đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái

định cư của Thành phố dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành

phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ”

43

Như vậy có thể nhận thấy các hộ gia đình và người có thu nhập thấp chếm

đại đa số trong dân cư toàn Thành phố Hà Nội.Theo ước tính, có khoảng 70% số

hộ gia đình ở Hà Nội trong đó có khoảng 50% số hộ công nhân viên chức thành

phố và người lao động ngoại tỉnh không có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền

lương của mình để mua nhà, xây nhà. Bên cạnh đó sự gia tăng dân số cũng như

nhu cầu giải phóng mặt bằng để có quỹ đất triển khai thực hiện dự án đô thị hóa

và phát triển kinh tế, sự xuống cấp của quỹ nhà hiện có thì nhu cầu về nhà ở sẽ

càng trở nên bức thiết hơn cho những người dân đang sinh sống và làm việc tại

Hà Nội mà chưa có nhà ở.

2.2. Đánh giá thực hiện chính sách và các giải pháp công cụ

Tính đến hiện nay Hà Nội đã trải qua nhiều năm thực hiện chính sách nhà ở

cho người thu thấp, chính sách đã đi vào cuộc sống của người dân và phát huy

hiệu quả góp phần giải quyết chỗ ở cho hàng triệu người thu nhập thấp, góp

phần ổn định xã hội thành phố. Nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp được

cải thiện, điều này góp phần tạo nên một diện mạo mới cho thành phố. Tuy

nhiên trong quá trình triển khai thực hiện chính sách còn gặp nhiều khó khăn,

bất cấp, còn tồn tại nhiều thiếu sót, hạn chế trong khâu triển khai thông qua các

giải pháp công cụ thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa

bàn thành phố Hà Nội:

 Lập quỹ đất và quy hoạch bố trí quỹ đất

Tính đến nay chưa có một quy hoạch tổng thể quỹ đất giành riêng cho việc

xây dựng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp của thành phố.

Nguồn quỹ đất 20% có được hiện nay là do các doanh nghiệp phải nộp lại

cho thành phố khi triển khai các dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10ha.

Vì không có quy hoạch tổng thể nguồn quỹ đất nhà ở cho người thu nhập

thấp nên thành phố không quản lý được nguồn đất 20% thực tế các doanh nghiệp

đã trích lập và trả lại cho thành phố chưa, trả được bao nhiêu, trả vào thời điểm

nào, vị trí nguồn đất ở đâu.

44

Đối với thành phố Hà Nội thì có quy định, chủ đầu tư khi lập quy hoạch chi

tiết các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn Thủ đô có quy mô sử dụng trên

10ha phải trích dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để triển khai

nhà ở xã hội. Trong khi đó, quy định của Chính phủ lại chỉ cần dành 20% quỹ

đất của tổng diện tích đất trong đồ án quy hoạch. Chính quy định về quy hoạch

tạo lập quỹ đất giữa Chính phủ và thành phố Hà Nội đang không có sự thống

nhất dẫn đến các chủ đầu tư thiếu mặn mà đầu tư vào Hà Nội bởi tỷ lệ trích lại

quỹ đất cao hơn quy định Nhà nước.

Theo quy hoạch, các khu nhà cho người thu nhập thấp đều nằm trong tổng

thể khu đô thị, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nên cư dân được

hưởng toàn bộ các tiện ích như: giao thông, có trường học, khu thể thao, công

viên, chợ, bãi đỗ xe, dịch vụ an ninh, vệ sinh môi trường. Tuy nhiên khi thực tế

triển khai đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

vẫn còn có những khó khăn, vướng mắc dẫn đến tình trạng xây dựng nhà ở thu

nhập thấp không như quy hoạch ban đầu, nhiều dự án xây dựng xa trung tâm,

thiếu dịch vụ tiện ích cơ bản, giao thông đi lại không thuận điều này khiến cho

người thu nhập thấp vẫn còn băn khoăn và cân nhắc trước khi mua nhà. Điều

này gây ra khó khăn cho nhà đầu tư trong việc bán nhà, dù dự án có nhiều cơ chế

xong khó thu hút đầu tư.

Thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp của thành phố vẫn rườm rà,

nặng về cơ chế xin cho. Điều này dẫn đến việc người thu nhập thấp khó tiếp cận

với chính sách bởi thông tin về dự án, thông tin về quy hoạch thiếu minh bạch

làm nảy sinh các hiện tượng tiêu cực.

 Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế hoạt động đầu tư

Theo quy định của Chính phủ, khi thực hiện đầu tư xây dựng dự án nhà ở

cho người thu nhập thấp thì chủ đầu tư sẽ được hưởng mức thuế giá trị gia tăng

0%, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập

chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và

được áp dụng thuế suất thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt

45

động, giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra với căn hộ dưới 70m2 và giá bán

dưới 15 triệu đồng/m2 gia hạn nộp tiền trong thời hạn 12 tháng. Được miễn tiền

sử đụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án.

Tuy nhiên trên thực tế, các chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp

trên địa bàn thành phố Hà Nội chưa được áp dụng việc miễn giảm thuế giá trị

gia tăng, bắt buộc chủ đầu tư vẫn phải thu đủ 100% giá bán căn hộ. Điều này tạo

cho tâm lý người thu nhập thấp khi mua vẫn luôn mong mỏi được miễn giảm

thuế nhưng cuối cùng vẫn phải nộp và không biết khi nào mới được trả lại khoản

tiền này.

Việc áp dụng giảm thuế chưa linh hoạt dẫn đến nhiều dự án nhà ở thu nhập

thấp xây dựng xong vẫn bị khó bán: Dự án nhà thu nhập tấp Đại Mỗ (Từ Liêm)

tỷ lệ người đến ở 10/40 hộ đến ở tòa CT1, 20/84 hộ đến ở tòa CT2; Dự án nhà

thu nhập thấp Kiến Hưng (Hà Đông) chỉ đạt 70% hộ đến ở/850 căn mở bán; Dự

án nhà ở cho người thu nhập thấp Đặng Xá (Gia Lâm) đã hoàn thành, bàn giao

từ Qúy 3/2012 nhưng vẫn còn chưa bán được 100 căn mặc dù giá bán đã hạ rất

thấp (10,3 triệu đồng/m2). Theo tính toán của chủ đầu tư, khi chính sách ưu đãi

được áp dụng thì giá nhà tại dự án nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ có khởi sắc

hơn bởi giá thành bán sẽ giảm. Có thể tính toán dự án nhà ở thu nhập thấp Đặng

Xá sẽ giảm khoảng 15% so với giá hiện tại, như vậy dự án mới có khả năng bán

hết được những căn hộ còn tồn chưa bán.

 Việc hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật

chưa được quan tâm

Hiện nay thành phố đang thiếu sự quan tâm trong việc hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ

tầng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp: giao thông, cấp nước, thoát nước,

thông tin liên lạc và hệ thống thông tin phục vụ quản lý. Mặc dù trong chính

sách có nêu việc hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ

thuật cho doanh nghiệp khi triển khai dự án nhà ở cho người thu nhập thấp,

nhưng trên thực tế thì việc thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã

46

và đang tạo một khó khăn cho doanh nghiệp cũng như người thu nhập thấp quan

tâm mua nhà.

Điển hình phải kể đến dự án nhà ở thu nhập thấp Việt Hưng – Gia Lâm thời

gian đầu người dân vào ở thiếu nước trầm trọng, người dân phải khắc phục bằng

việc mua tạm nước bình về dùng nước ăn uống. Bên cạnh đó dự án nằm cách xa

trung tâm Hà Nội, việc đi lại vào nội thành gặp cản trở lớn về khoảng cách giao

thông.

Nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp rất cao, tuy nhiên cái mà người thu

nhập thấp cần không chỉ là nhà ở mà còn cần cả những tiện ích xung quanh như

điện, nước, cơ sở khám chữa bệnh, trường học, chợ. Mặc dù đơn vị đầu tư có

tính toán đến việc cần hoàn thiện cơ sở hạ tầng đồng bộ mới mong bán được

nhà, xong nguồn kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật khá lớn, nguồn vốn lại

hạn hẹp do đó mà sức hút mua nhà của người thu nhập thấp vẫn còn là bài toán

cần thành phố xem xét xúc tiến sớm.

 Huy động nguồn vốn phát triển nhà ở thu nhập thấp

Thành phố Hà Nội có Qũy đầu tư phát triển với số vốn điều lệ 5.000 tỷ, đây

được coi là nguồn vốn dồi dào cho các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp.

Tuy nhiên với mức lãi suất cho vay được tính bằng trần lãi suất cho vay của các

tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành tại thời điểm cho

vay lại khiến các nhà đầu tư phải cân nhắc vì mức ưu đãi lãi suất không nhiều

mà thủ tục vay vốn lại phức tạp, điều này tạo ra sự nghi ngại khi triển khai đầu

tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.

Tại Hà Nội có Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam là Ngân hàng duy

nhất ứng vốn cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp trên

địa bàn, tuy nhiên đối với nhà đầu tư thì chưa có bất kỳ một động thái nào từ

phía cơ quan quản lý tác động để nhà đầu tư được hưởng mức lãi suất ưu đãi vay

vốn đầu tư xây dựng.

Phải kể đến việc Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam cam kết giải ngân

cho Tổng Công ty Thủy tinh và Gốm xây dựng – Viglacerra – đơn vị ký hợp

47

đồng tín dụng 2.000 tỷ động với Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam cho

dự án Đặng Xá, đã có phản hồi đầu tiên về dòng vốn vay thương mại khó giảm

lãi suất. Việc phải dùng các tài sản khác để thế chấp, chứng minh khả năng

thanh khoản là điều khó đối với nhà đầu tư. Thứ nữa mức cho vay tại thời điểm

Viglacerra ký với Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam là 14,4%/năm giai

đoạn 2009-2012 là quá cao. Có thể làm một bài toán, nếu Viglacera vay 50% giá

trị dự án mới đảm bảo được tiến độ đề ra thì con số lãi phải trả bình quân một

tháng khoảng hơn 10 tỷ chưa kể gốc vay. Như vậy có thể thấy tiền gốc vay đã

chiếm quá nhiều so với lợi nhuận doanh nghiệp thu về.

 Thủ tục xét duyệt đối với người thu nhập thấp phức tạp, buông lỏng

Người dân muốn tham gia mua nhà ở cho người thu nhập thấp phải tiến hành

các thủ tục xác minh về hộ khẩu và tình trạng nhà ở hiện tại Uỷ ban nhân dân

phường, Quận, Huyện. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND

hướng dẫn xác minh đối tượng mua nhà và chỉ định các cơ quan chức năng thực

hiện công tác này. Nhưng khi thực hiện thì nhiều đơn vị còn tỏ ra lúng túng với

chính sách, không tạo điều kiện cho người dân đến làm thủ tục khiến cho người

dân bức xúc, thiếu niềm tin vào chính sách.

Việc yêu cầu người dân mua nhà phải nộp một khoản tiền đặt cọc cùng với

hồ sơ mua căn hộ khiến cho người dân bức xúc, phải nộp tiền khi nhà chưa xây.

Hơn nữa, chủ đầu tư nhận tiền cọc nhưng việc xét duyệt và chấm điểm hồ sơ phụ

thuộc vào nhiều cơ quan ban ngành khác.

Có thể kể đến dự án 143 Trần Phú, quận Hà Đông là một trong những dự án

nhà ở thương mại được phép chuyển sang nhà ở xã hội đầu tiên của Hà Nội. Do

có nhiều khách đến đặt cọc rồi sau xin rút, gây ra khó khăn cho Chủ đầu tư trong

việc nhận hồ sơ, lưu trữ hồ sơ trước khi thẩm định, vì vậy mới sinh ra việc thu

tiền đặt cọc trên cơ sở tự nguyện với mức từ 30 đến 70 triệu để đảm bảo việc mua

nhà và chủ đầu tư cũng không mất công đi xác minh hồ sơ trình Sở Xây dựng phê

duyệt. Tuy nhiên điều này đã gây ra sự bức xúc cho người dân vì theo quy định,

chưa cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được ký thỏa thuận đặt cọc của

48

khách. Đặc biệt là dự án 143 Trần Phú thời điểm đó chưa khởi công, chưa ký hợp

đồng thì việc chủ đầu tư huy động thu cọc là sai, gây rủi ro cho khách hàng.

Bên cạnh đó phải kể đến dự án Rice City – khu đô thị Tây Linh Đàm, Hoàng

Mai, Hà Nội đã để lọt nhiều đối tượng trong cùng một gia đình đăng ký mua nhà

ở xã hội. Dự án Ecohome 2 – Bắc Từ Liêm, Hà Nội có sự đầu cơ mua giá gốc 14

triệu/m2 nhưng khi bán ra giá đã lên đến 18 triệu/m2 và phục vụ đối tượng có

tiền. Vậy chỉ cần mua đi bán lại một căn hộ khoảng 50m2 thì người bán có thể

có giá trị chênh lệch gần 200 triệu đồng/căn.

 Giá thành nhà ở cho người thu nhập thấp còn quá cao

Do nhà đầu tư phải vay vốn đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp

bằng nguồn vốn vay thương mai, do vậy việc hạch toán chi phí lãi vay vào giá

thành nhằm bù đắp lại khiến cho việc đẩy giá thành căn nhà càng lên cao, người

thu nhập thấp khó tiếp cận với việc mua được nhà ở thu nhập thấp.

Gói tín dụng giữa doanh nghiệp và ngân hàng là một bước tiến nhưng việc

giải ngân dòng vốn vẫn chưa đáp ứng kịp thời tiến độ triển khai dự án, dẫn đến

đôi khi bị chậm tiến độ công trình, ảnh hưởng đến giá bán của căn hộ sau này.

Mặc dù tính toán để tránh những khó khăn từ nguồn vốn vay bị chậm, Chủ đầu

tư có tích lũy, nhập vật liệu ngay từ đầu tránh trượt giá tuy nhiên vẫn khó tránh

khỏi việc huy động vốn tự có quá nhiều, thâm hụt vào việc triển khai các công

việc khác của dự án bị đình trệ.

Rút kinh nghiệm từ dự án Đặng Xá 1, Viglacera đã động thổ xây dựng dự án

Đặng Xá 2, cam kết đưa ra thị trường diện tích căn hộ nhỏ (30-50m2/căn), đưa

tổng chi phí thực mua căn hộ xuống còn 300 – 500 triệu đồng phù hợp với tài

chính của người thu nhập thấp. Tuy nhiên dù Chủ đầu tư đã có nhiều nỗ lực

xoay sở nhưng thực chất đơn giá tính trên mét vuông của căn hộ dự án giai đoạn

2 Đặng Xá vẫn không hề rẻ hơn so với giai đoạn 1.

Nhìn thấy trước điều này, nhiều doanh nghiệp xây nhà thu nhập thấp trên địa

bàn Hà Nội đã đứng ngoài cuộc bởi không có khả năng thanh khoản với mức lãi

suất vay quá cao (14,4%/năm) của Ngân hàng.

49

So với mục tiêu 15.500 căn hộ dành cho người thu nhập thấp mà Hà Nội đề

ra trong giai đoạn 2011 – 2015 thì tính đến nay gần nửa chặng đường trôi qua,

thành phố mới đạt chưa đầy ¼ phần việc với kết quả là 6 dự án, tổng số 3.750

căn hộ chuẩn bị chào bán. Nếu tính cả các dự án đăng ký, được chấp thuận triển

khai thì mới đạt 77% tức 12.000 căn hộ. Con số 23% còn thiếu tương ứng với

3.500 căn hộ để đạt 100% ~ 15.500 căn hộ còn là áp lực lớn và rất khó khăn cho

thành phố.

 Được vay vốn Ngân hàng với lãi suất thấp

Thành phố chưa có những cơ chế rõ ràng, hiệu quả về tín dụng cho các dự án

nhà ở cho người thu nhập thấp. Bên cạnh việc ưu đãi hỗ trợ từ các Qũy phát triển

nhà ở, nguồn quỹ xã hội với quy mô vốn không nhiều thì việc tạo liên kết vay

giữa Ngân hàng - Người thu nhập thấp - Chủ đầu tư nhà gần như còn hạn chế.

 Tiêu chuẩn, quy cách thiết kế nhà ở cho người thu nhập thấp

Tính đến nay chưa có bất kỳ một văn bản nào quy định bắt buộc về thiết kế,

công nghệ xây dựng, quy mô dự án đối với nhà cho người thu nhập thấp ngoại

trừ việc quy định diện tích căn hộ không quá 70 m2.

 Áp dụng công nghệ xây dựng cải tiến, vật liệu xanh sạch nhưng tiến độ

còn chậm, chất lượng công trình chưa đảm bảo

Thẩm định chất lượng công trình của các dự án nhà ở cho người thu nhập

thấp thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, tuy nhiên việc thẩm định chất lượng

công trình chưa thực sự được coi trọng vì vậy gây ra tình trạng một số công trình

đưa vào sử dụng sớm đã bị xuống cấp như dự án nhà thu nhập thấp Ecohome 1 –

Bắc Từ Liêm, Hà Nội; Chung cư Ngô Thì Nhậm – nhà thu nhập thấp đầu tiên ở

Hà Nội cũng xuất hiện sơn bong chóc, loang lổ mặc dù nhà mới sử dụng được 5

năm; Chung cư thu nhập thấp Kiến Hưng đưa vào sử dụng từ cuối năm 2012

nhưng khu chung cư lại cách xa trung tâm, điều kiện đi lại gặp khó khăn; Khu

đô thị Đặng Xá 1 cũng đưa vào sử dụng từ 2012 đang bộc lộ dấu hiệu xuống cấp

về chất lượng.

50

Trên thị trường nhiều dự án nhà ở thu nhập thấp đang có tình trạng xuống

cấp nghiêm trọng chỉ sau một thời gian ngắn sử dụng. Như dự án Ecohome 1 –

Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội mới sử dụng được hơn 1 năm nhưng đã có hiện

tượng tường bị ngấm, rỉ nước, xuất hiện các vết nứt, hư hỏng cửa sổ. Tất cả

những tình trạng đang xảy ra tại các dự án nhà ở thu nhập thấp hiện nay là do sự

buông lỏng quản lý của nhà nước và đặt ra vấn đề trách nhiệm đối với chất

lượng từng dự án trên địa bàn thành phố hiện nay.

Đối với chủ đầu tư khi nộp hồ sơ triển khai thực hiện dự án nhà ở cho người

thu nhập thấp thì chủ đầu tư đã có sự tính toán cân nhắc kỹ lưỡng từng loại vật

liệu sử dụng và đảm bảo theo quy cách tiêu chuẩn quy định về nhà ở cho người

thu nhập thấp. Tuy nhiên trong quá trình triển khai, dòng vốn đầu tư bị chậm dẫn

đến tiến độ xây dựng không đạt, tại thời điểm hoàn thiện thì vật tư vật liệu theo

dự toán không còn trên thị trường, buộc chủ đầu tư phải thay thế với chất lượng

được cho là tương đương nhưng thực tế chưa có cơ quan nào đi thẩm định chất

lượng các loại vật tư vật liệu thay thế này.

 Chuyển đổi các dự án thương mại sang dự án nhà ở cho người thu nhập

thấp thiếu sức hút do cơ chế chưa rõ ràng

Hiện nay thành phố đang có một bất cập trong việc kêu gọi việc chuyển đổi

nhà ở dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đó là

giá thành bán nhà ở thương mại có phần thấp hơn nhà ở cho người thu nhập

thấp, cụ thể:

Dự án Kiến Hưng – Hà Đông được đầu tư xây dựng dành cho người thu

nhập thấp với mức giá bán công khai là 11,3 triệu đồng/m2. Trong khi đó dự án

nhà ở thương mại Thanh Hà – Cienco 5 gần đó lại có giá bán chỉ có 9,5 triệu

đồng/m2. Điều này khiến cho nhiều người dân trong đó có cả người thu nhập

thấp đang có ý định mua nhà ở cho người thu nhập thấp chuyển sang mua nhà ở

thương mại bởi vì giá rẻ, thủ tục mua đơn giản không phức tạp như thủ tục mua

nhà ở cho người thu nhập thấp phải thông qua nhiều khâu xét duyệt đối tượng,

chứng minh khả năng tài chính khi vay trả nợ.

51

Giá bán giữa nhà ở thương mại và nhà ở thu nhập thấp đã tạo ra sự do dự cho

người mua, trong đó có người thu nhập thấp bởi giá thành nhà ở thương mại rẻ,

khi về ở sẽ có nhiều dịch vụ tiện ích, thủ tục mua lại đơn giản không phức tạp

như mua nhà ở thu nhập thấp.

Khi chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở cho người thu nhập

thấp các chủ dự án nhà ở thương mại chỉ đồng ý chuyển đổi 55% quỹ nhà ở dành

cho đối tượng thu nhập thấp, 45% còn lại vẫn là thương mại. Theo tính toán của

các nhà đầu tư nhà ở thương mại thì khi đầu tư nhà ở thương mại họ hướng đến

đối tượng có tiền, căn hộ trung và cao cấp, không chú trọng đầu tư các căn hộ rẻ

tiền – người thu nhập thấp. Có tỷ lệ phân quỹ nhà ở thương mại sang nhà ở thu

nhập thấp như vậy nhằm đảm bảo cho dự án nhà ở thương mại tận thu các lợi ích

trước đó đã đầu tư.

Việc chuyển đổi sẽ phải thiết kế lại toàn bộ căn hộ, cần một nguồn vốn lớn,

tăng chi phí đầu tư, đẩy giá căn hộ lên cao. Thứ nữa khi sửa chữa sẽ ảnh hưởng

đến môi trường và hạ tầng xung quanh.

Lo ngại nữa đối với việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở cho

người thu nhập thấp là các cơ chế ưu đãi cho nhà ở thu nhập thấp thực tế chưa

đến với doanh nghiệp, thủ tục hành chính cũng phức tạp. Những điều này cần

thành phố có sự chỉ đạo rõ ràng để các dự án thương mại yên tâm khi chuyển

đổi.

 Cải cách thủ tục hành chính còn chậm

Mặc dù thành phố đã tích cực cải cách, đơn giản hóa các thủ tục hành chính

để hạn chế các phiền hà, khó khăn cho người dân, doanh nghiệp khi thực hiện

các thủ tục tham gia mua nhà ở thu nhập thấp, đầu tư xây dựng nhà ở cho người

thu nhập thấp nhưng vẫn chưa tạo được chuyển biến mạnh mẽ trong lĩnh vực

nhà ở, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn.

Chủ đầu tư khi triển khai thực hiện dự án nhà ở cho người thu nhập thâp phải

trải qua nhiều khâu dưới sự quản lý giám sát của cơ quan nhà nước: Sở Kế

hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch –

52

Kiến trúc, Sở Tư pháp, các cơ quan chính quyền tại địa bàn có dự án triển khai.

Hiện các cơ quan này chưa có sự kết nối trong quá trình giải quyết thủ tục.

Người mua nhà khi xác định mua cũng phải tiến hành thẩm định hồ sơ từ cấp

địa bàn quản lý đang ở và cấp quản lý theo hộ khẩu, xin thủ tục xác nhận tham

gia Bảo hiểm tại địa phương có dự án, chứng minh khả năng thu nhập với Ngân

hàng.

 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý về nhà ở thu nhập thấp còn yếu kém

Có thể nhận thấy sự yếu kém của bộ máy quản lý thành phố thông qua việc

quy hoạch đất và nhà ở, việc thu thập xử lý thông tin, xác minh đối tượng hưởng

chính sách còn buông lỏng dẫn đến nhiều đối tượng đầu cơ mua được nhà ở cho

người thu nhập thấp, thủ tục thẩm duyệt hồ sơ còn chậm, việc xét duyệt và triển

khai các cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư chưa thực hiện theo chính sách đề ra dẫn

đến sự thiếu mặn của các nhà đầu tư. Tất cả những điều đó là nguyên nhân gây

ra việc phát triển loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội.

2.3. T

2.3.1.

người thu nhập thấp

cho người thu nhập thấp

khu vực đô thị -

nơi thu hút và tập nhiều đối tượng dân nhập cư thu nhập thấp. Không thể phủ

nhận những lợi ích về mặt xã hội và kinh tế mà chính sách này mang lại, tuy

nhiên, vẫn còn nhiều băn khoăn đối với loại hình nhà ở này khi mà nhiều người

dân có nhu cầu thực lại không dễ dàng tiếp cận với chính sách, tiếp cận đến gói

vay tín dụng ưu đãi, nhiều chủ đầu tư vẫn còn e ngại khi đầu tư vào phân khúc

này, dẫn đến số lượng nguồn cung còn hạn chế so với nhu cầu rất lớn của người

dân.

Trong các năm 2014 - 2015, Thành phố Hà Nội đã có nhiều cố gắng để đẩy

mạnh việc phát triển loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Song để

người thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở thu nhập thấp, cần xây dựng quy chế

53

quy định rõ ràng, minh bạch và cụ thể từng khâu như công bố rộng rãi danh mục

dự án; công khai tiêu chuẩn đối tượng, danh sách đơn vị cá nhân có nhu cầu và

đúng tiêu chuẩn. Nơi tổ chức tiếp nhận nhu cầu, đăng ký nên là một đơn vị đầu

mối có trách nhiệm và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Việc đăng ký phải có xác nhận của đơn vị quản lý đối tượng để tránh tình

trạng một hộ gia đình hay tên một người lại được mua hay đăng ký nhiều lần,

nhiều nơi, hay đã và đang sở hữu nhiều loại hình ở, trong đó có cả vợ chồng, con

cái đã được hưởng các chế độ ưu đãi trước đây trong khi những đối tượng thật

không có mối quan hệ lại không thể biết khi nào đến lượt. Thứ nữa phải rà soát

các đối tượng đầu cơ, kiểm tra đối tượng có thu nhập cao nhưng vẫn khai mức

thu nhập thấp để thụ hưởng chính sách.

Đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Cần xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp và xây dựng các cơ chế cho

vay với lãi suất thấp, trả góp thời hạn dài và gắn trách nhiệm người sử dụng sức

lao động với người lao động. Công cuộc này nên có sự tham gia, góp sức của

các đơn vị ngân hàng, doanh nghiệp, tổ chức quốc tế. Có thể chia làm hai dạng

đầu tư: Lập Quỹ xây dựng nhà ở bằng nguồn ngân sách thành phố để đầu tư xây

dựng các công trình, cơ sở kỹ thuật hạ tầng khu nhà ở thu nhập thấp; Vốn đầu tư

huy động từ các doanh nghiệp để xây dựng nhà ở.

Việc thành phố thành lập Quỹ Phát triển nhà cho người có thu nhập thấp, tài

trợ các dự án nhà ở dành cho đối tượng này và giúp họ mua nhà với lãi suất thấp

cũng là để giải quyết bài toán giảm chi phí đầu tư xây dựng, tạo điều kiện cho

người có thu nhập thấp mua được nhà ở chất lượng.

Thiết kế căn hộ linh hoạt, phù hợp với tài chính, công năng sử dụng của

người thu nhập thấp.Việc thiết kế các căn hộ cũng nên xem xét trên cơ sở cùng

đối tượng sử dụng để tính tỷ lệ, tốt nhất là cùng đơn vị công tác hay cùng hoàn

cảnh. Không nên thiết kế có những căn hộ mà diện tích chênh lệch quá lớn sẽ

dẫn đến nhiều đối tượng có lối, cách và văn hóa sống khác nhau trong cùng một

tòa nhà.

54

Chất lượng công trình sử dụng là vấn đề đáng báo động nhất, đặc biệt là các

khu nhà ở cho người thu nhập thấp. Do vậy, để nâng cao tính chuyên nghiệp

trong xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, phải có đơn vị kiểm định chất

lượng công trình tại từng công đoạn, ký xác nhận đảm bảo chất lượng mới được

bàn giao. Các đơn vị tư vấn, đặc biệt là thi công phải cam kết đảm bảo chất

lượng công trình, thi công không đảm bảo chất lượng cũng sẽ gây ra việc thiếu

lòng tin và giảm giá trị ưu đãi đầu tư.

Cuối cùng, toàn xã hội cũng cần có quan điểm tiếp cận vấn đề: Xác định việc

xây dựng nhà ở xã hội là xuất phát trên cơ sở yêu cầu của xã hội, của thị trường

và phải được xây dựng theo đúng cấu trúc, tiêu chuẩn của một mô hình đơn vị ở

hoàn chỉnh. Vì vậy, cần hướng tới một khu ở đồng bộ các chức năng hạ tầng kỹ

thuật, hạ tầng xã hội để đảm bảo cuộc sống của cư dân văn minh và chất lượng.

Theo nhiều chuyên gia trong những năm tới đây thị trường nhà ở thu nhập

thấp tại Việt Nam sẽ phát triển theo hướng đẩy mạnh thị trường nhà ở cho người

thu nhập thấp và trung bình bởi:

- Đây là xu hướng tất yếu cho các quốc gia có thu nhập quốc dân ở mức

trung bình thấp như ở Việt Nam.

- Qúa trình công nghiệp hóa hiện địa hóa đã kéo theo quá trình đô thị hóa.

Qúa trình này tất yếu dẫn đến một luồng dân cư nông thôn ra thành thị làm ăn và

sinh sống.

- Nguồn thu nhập của công nhân, người lao động nhập cư, thậm chí của

phần lớn cán bộ công chức nhà nước đều ở mức thấp vì họ chỉ có thể chi phí cho

việc ăn ở cũng ở mức thấp.

- Hiện nay nguồn cung phần lớn là các biệt thự, các căn hộ cao cấp với giá

trị rất cao và xa rời thu nhập của phần lớn dân cư thành thị hiện nay. Bên cạnh

đó các dự án nhà ở thu nhập thấp hiện nay giá cũng khá cao so với thu nhập của

người dân. Việc tập trung quá nhiều nguồn lực vào các dự án nhà ở cao cấp mà

quên đi phân khúc thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, do đó thị trường

55

thiếu những sản phẩm nhà ở thật sự cho người thu nhập thấp, đây mới chính là

nguồn cầu cao và thực sự cần ở.

- Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp còn là thực hiện nhiệm vụ an

sinh xã hội, cải thiện đời sống cho người lao động, nhất là trong điều kiện kinh

tế Việt Nam đang lâm vào tình trạng lạm phát cao và kéo dài làm cho đời sống

của người lao động làm công ăn lương có thu nhập thấp bị tác động nặng nề.

Ví dụ: Giá một căn hộ dành cho người thu nhập thấp tại dự án Đặng Xá –

Gia Lâm – Hà Nội có giá 11triệu đồng/m2, như vậy với căn hộ khoảng 70m2 thì

người có thu nhập thấp phải trả 770triệu đồng mới có thể sở hữu căn hộ đó. Với

số tiền này là quá cao, quá sức tài chính của người thu nhập thấp với mức thu

nhập 2 – 4 triệu đồng/tháng. Bởi nó chỉ đủ trang trải các sinh hoạt đời thường

hàng ngày, không thể đủ dư dả tích lũy mua nhà.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại thực tế đó là trong khi các dự

án các căn hộ bán đang bị quá tải vì xây dựng khá nhiều, giá cao quá khả năng

của người thu nhập thấp trong khi đó người mua có tiền, người mua đầu cơ cũng

nhiều, loại nhà dành cho người thu nhập thấp lại ít. Lượng cung – cầu mất cân

đối cộng với thiếu công khai minh bạch trong quá trình quy hoạch, cấp phép dự

án khiến người nghèo ngày càng ít cơ hội tiếp cận thị trường loại hình nhà ở này.

Mặc dù Chính phủ đã có chủ trương phát triển nhà cho người thu nhập thấp

những vẫn chưa đem lại nhiều kết quả vì giá nhà cho người thu nhập thấp tỉ lệ

nghịch với tiền lương của đối tượng thụ hưởng chính sách.

Nhà cho người thu nhập thấp với diện tích 70 m2 đến 80 m2 thì người dân

khó có tiền trả. Vì vậy nhà ở cho người thu nhập thấp đang là phân khúc có triển

vọng nhất của thị trường bất động sản nếu doanh nghiệp biết đưa ra sản phẩm

phù hợp là những căn nhà diện tích chỉ khoảng 30 m2, nội thất đáp ứng nhu cầu

sinh hoạt tối thiểu.

Trên thực tế, bên cạnh những người may mắn được tiếp cận gói tín dụng 30

nghìn tỷ đồng thì vẫn còn một bộ phận không nhỏ người dân chưa thể mua được

56

nhà ở thu nhập thấp vì vẫn còn vướng mắc về thủ tục vay (chứng minh thu nhập,

khả năng trả nợ) từ ngân hàng.

Vì vậy việc tiếp cận thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp vô cùng quan

trọng bởi khi tiếp cận thực tế sẽ cho nhà hoạch định chính sách có cái nhìn rõ

ràng hơn, có sự đánh giá đúng đắn để đưa ra các phương thức xây dựng lập kế

hoạch chính sách sát với thực tiễn, đáp ứng mong mỏi của người dân trong đó

đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp là chủ yếu.

h nhà ở cho người 2.3.2.

thu nhập thấp

Kế hoạch nhằm cụ thể hóa việc thực hiện các mục tiêu phát triển nhà ở trên

địa bàn thành phố Hà Nội, đồng thời kiểm soát công tác phát triển nhà ở năm

2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016-2020) Hà Nội tích cực kêu gọi, huy

động các nguồn lực xã hội tham gia đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp đảm

bảo hệ thống an sinh xã hội toàn Thủ đô, nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ

đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan và đồng thời khẳng định trình độ quản lý của bộ

máy chính quyền làm việc tại Thủ đô.

Hà Nội là một trong những địa phương đi đầu cả nước xây dựng chương

trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Tại Quyết định số 6336/QĐ-

UBND ngày 28/11/2014 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội có phê duyệt

kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo giai

đoạn 2016-2020, cũng xác định mục tiêu đến năm 2015 xây mới 12,5 đến 15

triệu m2 nhà ở, đưa diện tích bình quân đầu người xấp xỉ đạt được 23,1

m2/người. Trong đó tập trung phát triển 15.500 căn hộ cho người thu nhập thấp.

Nội dung của việc xây dựng kế hoạch triển khai nhà ở cho người thu nhập

thấp phải được đưa vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội hàng năm của Thành

phố và phải cần quan tâm đến các vấn đề: dự báo số người có nhu cầu nhà ở thu

nhập thấp, số căn hộ, diện tích, đơn giá bán.

Quan điểm của thành phố là việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho các đối

tượng hiện nay là rất cần thiết nhưng phải được tiến hành theo một lộ trình xác

57

định, việc lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua phải hết sức thận trọng,

chất lượng nhà ở phải đáp ứng được những tiêu chuẩn về nhà ở xã hội do Nhà

nước ban hành. Với quan điểm đó thành phố cần phải:

- Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đáp ứng nhu cầu cải thiện

chỗ ở của người dân. Tạo động lực phát triển bền vững theo hướng công

nghiệp hóa, hiện đại hóa.

- Mở rộng khả năng huy động vốn đầu tư của các thành phần kinh tế và

của xã hội tham gia phát triển nhà ở.

- Tiếp tục thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

- Tổ chức khảo sát thu thập ý kiến người dân về dự án nhà ở thu nhập

thấp và phổ biến triển khai chính sách rộng rãi.

- Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân. Từ đó từng

bước phát triển kinh tế, hạ tầng, thay đổi bộ mặt đất nước.

Việc xây dựng kế hoạch triển khai chính sách được thực hiện qua các bước:

2.3.2.1. Quy hoạch bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở cho người

thu nhập thấp

Việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp phải gắn với quy hoạch

phát triển đô thị, đảm bảo tính đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Nhà ở

thu nhập thấp là loại căn hộ chung cư, có diện tích tối đa không quá 70m2, chỉ

tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy chuẩn xây dựng hiện hành.

Các chuyên gia cho rằng, trước khi nói đến bài toán tài chính, điều kiện thiết

yếu làm nền tảng để phát triển nhà ở xã hội thực sự hiệu quả là quỹ đất và một

tầm nhìn quy hoạch khả thi. Để làm được vấn đề này, trước hết cần các đơn vị

chức năng quản lý của Thành phố phải khảo sát, điều tra nhu cầu thực tế về nhà

ở thu nhập thấp, phân bố khoanh vùng từng khu vực để khảo sát, bố trí xây dựng

dự án hợp lý.

Theo kế hoạch, để đáp ứng quỹ nhà ở xã hội trong đó có nhà ở thu nhập

thấp, thành phố đã thống nhất thông qua chủ trương xây dựng 04 khu nhà ở thu

nhập thấp tập trung và hiện đã giao cho các nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết. Đó

58

là 2 khu Xã Tiên Dương, huyện Đông Anh (73,23ha), 1 khu tại xã Cổ Bi – Gia

Lâm (39,12ha), 1 khu tại xã Ngọc Hồi – Thanh Trì (41,52ha). Sau khi quy hoạch

được phê duyệt cụ thể, Thành phố sẽ tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, ban hành các

cơ chế, chính sách hỗ trợ thực hiện dự án.

Mới đây nhất, Uỷ Ban Nhân Dân thành phố Hà Nội đã phê duyệt đồ án điều

chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại

Thịnh 2, tại 6 ô đất được xác định để xây nhà ở xã hội với chiều cao công trình 9

tầng, nay được điều chỉnh giảm chiều cao xuống 6 tầng.

Khu vực điều chỉnh có diện tích khoảng 52.367m2, quy mô dân số 3.150 người.

Theo Uỷ Ban Nhân Dân thành phố Hà Nội, mục đích của việc điều chỉnh

quy hoạch này nhằm đảm bảo dự án khả thi phù hợp với nhu cầu về nhà ở tại

khu vực, tạo điều kiện tiếp cận sử dụng cho người có thu nhập thấp; đồng thời

đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, góp phần hoàn thiện cả khu đô thị.

Mặt khác, ở phân khúc nhà ở thương mại, Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố

danh sách 113 dự án bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa

vào kinh doanh theo quy định. Trong đó, có những dự án có quy mô lớn hàng

ngàn căn hộ, tập trung chủ yếu ở các quận như: Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm,

Hoàng Mai, Thanh Xuân, Ba Đình, Cầu Giấy.

Nguồn quỹ đất nhà ở cho người thu nhập thấp của Thành phố được trích từ

các dự án đô thị với mức tỷ lệ 20% (hoặc 25%). Tuy nhiên tình hình sử dụng đất

phục vụ cho nhà ở thu nhập thấp lại rất thấp. Cần rà soát, tổng hợp quỹ đất 20%

(hoặc quỹ đất 25%) trong các dự án phát triển nhà ở để đề xuất bố trí thực hiện

dự án phát triển nhà ở xã hội trong đó có nhà ở thu nhập thấp, tạo vốn xây dựng

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chỉ

tiêu phân bổ đất xây dựng thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở; kiên quyết thu

hồi hoặc dừng các dự án chậm triển khai, đã giao đất nhưng không sử dụng quá

thời gian quy định của pháp luật.

59

2.3.2.2. Nguồn vốn phát triển nhà ở cho người thu nhập nhấp

Nguồn vốn phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của thành phố được huy

động từ các nguồn sau:

- Qũy phát triển nhà ở thành phố Hà Nội

- Ngân hàng chính sách xã hội.

Tuy nhiên, với đặc thù nhà ở cho người thu nhập thấp thì thời gian thu hồi

vốn của các quỹ sẽ mất thời gian khá dài, trung bình từ 10 – 15 năm và có thể

còn lâu hơn nữa. Do vậy để duy trì và phát triển các quỹ này cần một lượng vốn

rất lớn, tuy nhiên về lâu dài thì cũng khó có thể duy trì quỹ. Vì vậy, cần thành

phố có những giải pháp huy động vốn từ các doanh nghiệp, các thành phần kinh

tế tham gia phát triển quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Trí Dũng cho biết, để chủ

động đáp ứng quỹ nhà ở xã hội , thành phố đã thống nhất thông qua chủ trương

xây dựng 4 khu nhà ở xã hội tập trung và hiện đã giao cho các nhà đầu tư lập

quy hoạch chi tiết. Đó là hai khu nhà ở tại xã Tiên Dương, huyện Đông Anh

(73,23ha); 1 khu tại xã Cổ Bi, Gia Lâm (39,12ha); 1 khu tại xã Ngọc Hồi, huyện

Thanh Trì (41,52ha).

Theo kế hoạch này, Hà Nội sẽ phát triển 4,6 triệu mét vuông nhà ở xã hội.

Kế hoạch cũng cho biết, nguồn vốn ngân sách thành phố dành đầu tư một phần

nhà ở thu nhập thấp, về cơ bản sẽ vẫn huy động ngoài ngân sách.

Kế hoạch về nguồn vốn vay: Trong năm 2017 và các năm tới đây, người thu

nhập thấp sẽ được tiếp cận với hai nguồn vốn vay từ Ngân hàng chính sách xã

hội và các Ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm cổ phần chi phối chỉ định

và không giới hạn quy mô, thời gian vay lãi suất thấp.

2.3.2.3. Quy mô thiết kế căn hộ phù hợp

Do khả năng tài chính hạn chế, người thu nhập thấp mong muốn diện tích

căn hộ 30-50 m2. Năm 2012, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ra quyết

định công bố bộ thiết kế cơ sở mẫu nhà ở dành cho người thu nhập thấp trên địa

bàn thành phố Hà Nội: Các căn hộ có diện tích từ 35 – 60m2. Trong đó, tỷ lệ căn

60

hộ có diện tích trung bình 50m2 chiếm 50% số lượng căn hộ trong mỗi đơn

nguyên. Các căn hộ có diện tích < 45m2 chiếm khoảng 30%. Số căn hộ được

giảm diện tích phòng ngủ tối thiểu từ 10m2 xuống còn 8m2, không có phòng

khép kín (dùng 1 khu vệ sinh chung cho căn hộ), sinh hoạt chung không tách

biệt chỗ ăn với tiếp khách (khi ăn thì không tiếp khách và ngược lại). Còn các

căn hộ có diện tích > 45m2 thiết kế theo các cấu trúc thông thường. Để giảm

thiết bị sử dụng (điện, nước) trong căn hộ, mỗi căn hộ có 2 mặt tiếp xúc với bên

ngoài nhằm luôn đảm bảo thông thoáng và chiếu sáng tự nhiên.

Khối sử dụng chung ở tầng 1 gồm phòng sinh hoạt cộng đồng, quản lý, dịch

vụ tại chỗ và để xe máy.

Giao thông tối thiểu có 2 thang bộ và hành lang rộng từ 1,8m÷2,4m. Sân

vườn có ít nhất 2 lối ra vào tòa nhà, 1 lối chính, 1 lối phụ có thể kết hợp với ra

vào để xe.

Chiều cao tầng 1 từ 3,6m÷3,9m.Tầng căn hộ cao từ 3,3÷3,5m.

Việc trang bị nội thất căn hộ được dựa trên nghiên cứu nhân chắc của người

Việt Nam, kết hợp với bố trí đồ đạc sao cho không gian sinh hoạt đủ tiện nghi,

thỏa mãn trạng thái hoạt động, đáp ứng yếu tố tâm lý, vật lý.

Để giảm diện tích căn hộ đến tối thiểu mà vẫn đáp ứng điều kiện ở văn minh

hiện đại, an toàn tiện nghi cho người có thu nhập thấp, các căn hộ dưới 50m2

nên chỉ có 1 khu vệ sinh chung có chậu rửa riêng ở ngoài. Như vậy vẫn có thể 2

người sử dụng khu vệ sinh cùng một lúc. Đối với các căn hộ có diện tích dưới

45m2, nên kết hợp chỗ ăn và tiếp khách là một. Thực tế khảo sát ở nhưng khu

nhà ở xã hội đã có hiện nay cho thấy đa số không gian sinh hoạt chung bao gồm

cả tiếp khách và cũng là nơi ăn uống.

Hà Nội đưa ra 18 thiết kế cơ sở mẫu nhà ở điển hình cho người thu nhập

thấp. Do vậy nhà ở cho người thu nhập thấp có diện tích lớn nhất là 70m2 và

nhỏ nhất là 30m2.

61

2.3.2.4. Xác định đúng đối tượng thụ hưởng chính sách

Theo quyết định 34/2010/QĐ-UBND ngày 16/08/2010 của UBND thành phố

Hà Nội về quy định đối tượng thụ hưởng chính sách:

Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách Nhà nước thuộc các

cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã

hội – nghề nghiệp, viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập, sĩ quan, quân

nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang.

Người lao động thuộc các sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các

thành phần kinh tế, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo quy định của pháp

luật, người lao động tự do, kinh doanh cá thể bảo đảm có thu nhập thấp để thanh

toán tiền mua nhà ở theo quy định.

Điều kiện đáp ứng mua nhà thu nhập thấp: chưa có nhà, là người có nhà ở

thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội. Có nhà ở là căn hộ chung

cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5 m2 sử

dụng/người. Chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức,

phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại Hà Nội. Có mức thu nhập

hàng tháng dưới mức bình quân theo quy định của Uỷ ban nhân dân thành phố.

2.3.2.5. Quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp

Việc quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp không thể thiếu vai trò của các

cơ quan chức năng.

62

Bảng 2.3: Cơ cấu, chắc năng, nhiệm vụ của bộ máy cơ quan quản lý TP Hà Nội

trong việc xây dựng – ban hành và thực thi chính sách nhà ở

STT Tên cơ quan Chức năng

1 UBND TP Hà Nội Đưa ra chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập

thấp

Tiếp nhận báo cáo của đơn ivj cấp dưới và ra quyết định

2 Sở Xây dựng Kêu gọi đầu tư, thẩm định các Hồ sơ xây dựng trình

UBND Thành phố phê duyệt

Hướng dẫn các cơ quan chức năng thực hiện chính sách

nhà ở cho người thu nhập thấp

Công bố các dự án nhà thu nhập thấp đến người dân

Thanh tra, kiểm tra các dự án nhà ở thu nhập thấp

3 Sở Tài chính Xây dựng quy định và thẩm tra giá trình UBND TP phê

duyệt

4 Ngân hàng Nhà Điều tiết nguồn vốn đầu tư và mức vay ưu đãi cho người

nước thu nhập thấp được tiếp cận vốn mua nhà

5 Sở lao động Xác minh đối tượng thụ hưởng chính sách

thương binh xã hội, liên đoàn lao động TP

6 UBND các cấp Xác nhận về hộ khẩu, tình trạng nhà ở tại địa phương

phường, khu phô nơi người thu nhập thấp cư trú

7 Cục thống kê Điều tra, khảo sát, xây dựng mức chuẩn thu nhập cho

đối tượng thụ hưởng chính sách

Điều tra thống kê các dự án được giao, triển khai và

hoàn thành

8 Thủ trưởng đơn vị Xác nhận mức thu nhập đang công tác tại đơn vị mình

người hưởng quản lý

chính sách

63

Để có thể triển khai tốt các kế hoạch đề ra, Hà Nội cần có một đội ngũ

cán bộ có kiến thức, hiểu biết chuyên môn, kỹ năng tác nghiệp và tinh thần, thái

độ, trách nhiệm làm việc trong xây dựng kế hoạch thực hiện chinh sách. Kế

hoạch thực hiện chính sách là cơ sở, là công cụ quan trọng triển khải đưa chính

sách vào thực tiễn cuộc sống. Thành phố đã cơ bản thực hiện sát các chỉ đạo,

quy định về nhà ở dành cho người thu nhập thấp của Trung ương đề ra. Thành

phố cũng đã chủ động ban hành các văn bản thực hiện, trong đó có nhiều văn

bản đi tiên phong để tháo gỡ các vướng mắc. Thành phố cũng đang tính toán,

khuyến khích chủ đầu tư tham gia tháo gỡ khó khăn để vừa đảm bảo kế hoạch

triển khai đầu tư được thông suốt và đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư.

ch nhà ở cho 2.3.3.

người thu nhập thấp

Kinh nghiệm cho thấy, để phát triển nhà ở thu nhập thấp thành công, bên

cạnh sự quyết tâm, vào cuộc của các cấp, các ngành, một chủ chương đúng còn

đòi hỏi thể chế tốt. Nhà ở dành cho người thu nhập thấp đang rất cần một hệ

thống thể chế, giải pháp đồng bộ mới có thể hiện thực hóa được giấc mơ sở hữu

nhà cho người thu nhập thấp.

Mặc dù đạt được những yêu cầu về hiệu quả xã hội, song quá trình triển khai

các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại Hà Nội cũng cho thấy những

sự khác biệt bởi cùng một đề bài nhưng lại có những đáp số khác nhau.

Lành mạnh hóa thị trường: Hà Nội được đánh giá là một trong những địa

phương dẫn đầu cả nước về phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp với

hàng nghìn căn hộ được đưa vào sử dụng. Tính đến hết tháng 11/2016, toàn

thành phố đã có 36 dự án được hoàn thành với 1.335.959 m2 sàn. Trong đó,

bằng nguồn vốn ngân sách, Hà Nội đã triển khai thí điểm 800 căn hộ để cho

thuê, cho thuê mua tại khu đô thị mới Việt Hưng; dành khoảng 20ha đất tại Khu

công nghiệp Bắc Thăng Long xây dựng 1 khu nhà ở cho hơn 10.000 công nhân

đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng.

64

Đặc biệt, sau khi có quy định của Chính phủyêu cầu các dự án nhà ở xã hội

phải có nhà xã hội cho thuê, một số chủ đầu tư đã dành 20% quỹ đất cho thuê như:

Dự án Đặng Xá (270 căn), dự án Ecohome 2 (120 căn), dự án Đồng Mô - Đại Kim

(137 căn). Thành phố cũng đã thực hiện chuyển đổi 12 dự án nhà ở thương mại

sang làm nhà ở xã hội với 8.883 căn hộ phục vụ cho đối tượng có thu nhập thấp.

Với hiệu quả xã hội lan tỏa, nhà ở thu nhập thấp là một minh chứng cụ thể

về tính đúng đắn trong việc thực hiện chủ trương của Đảng, Nhà nước hướng

đến tầng lớp người nghèo, người có thu nhập thấp.

Ngay tại Thủ đô Hà Nội, thông qua những đổi mới mang tính đột phá từ

quan điểm, cách thức tiếp cận cho đến giải pháp thực thi, chủ trương đã đem lại

những ý nghĩa xã hội quan trọng.

Sự lựa chọn của người dân: Thực tế cho thấy, đối với những doanh nghiệp

làm tốt, đảm bảo đúng tiến độ, chất lượng, giá cả hợp lý và nhất là có vị trí phù

hợp luôn được thị trường đón nhận kể cả với mức giá cao hơn. Song với những

dự án do quy hoạch không phù hợp, dù giá rẻ, số lượng nhiều, vẫn khó đưa đến

tay người mua. Vì vậy có thể thấy, chất lượng và sự phù hợp luôn là chiến lược

đi đầu đánh vào tâm lý của người có nhu cầu thực sự.

Đi đầu và triển khai thực hiện hiệu quả các dự án nhà ở thu nhập thấp tại Hà

Nội phải kể đến những dự án do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển

nhà Hà Nội số 5 (thuộc Handico) làm chủ đầu tư. Sức nóng từ những lần mở bán

các dự án tại Khu đô thị mới Sài Đồng (quận Long Biên), Đồng Mô - Đại Kim

(quận Hoàng Mai), ngõ 622 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng) cho thấy, khách

hàng rất tin tưởng đối với sản phẩm nhà ở xã hội do công ty xây dựng, đặc biệt

là tính công khai, minh bạch trong việc thông báo, tiếp nhận, xét duyệt hồ sơ.

Dự án nhà ở xã hội Đồng Mô - Đại Kim với tổng số 630 căn hộ (gồm 405

căn bán, 136 căn cho thuê và 89 căn nhà ở thương mại), chủ đầu tư đã rất vất vả

trong việc tiếp nhận, xét duyệt hồ sơ khi số lượng người đăng ký quá đông.

Không chỉ thu hút gần 700 người có nhu cầu mua, mà ngay cả với những căn

cho thuê, khách hàng cũng rất khó khăn mới sở hữu một căn hộ mong muốn.

65

Hay gần đây nhất là dự án nhà ở xã hội ngõ 622 Minh Khai, với tổng số căn

xây dựng là 101 căn hộ để bán nên gần 400 khách hàng phải toát mồ hôi xếp

hàng nộp hồ sơ, mong mỏi bốc trúng quyền được mua.

Điểm khác biệt ở chỗ, Công ty cũng là một trong những đơn vị đầu tiên của

thành phố hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho 100% cư dân

tại dự án nhà ở cho thu nhập thấp Sài Đồng ngay sau khi bàn giao, đưa vào sử

dụng hơn 400 căn hộ.

Chia sẻ bí quyết thành công trong việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã

hội, ông Trần Văn Can, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát

triển nhà Hà Nội số 5 cho biết, mục tiêu hàng đầu của doanh nghiệp là mang đến

những mái ấm ổn định, phù hợp cho người dân Thủ đô, xóa bỏ quan niệm của

nhiều người khi có suy nghĩ nhà ở thu nhập thấplà bình dân, dành cho người lao

động tay chân, từ quy trình, cách thức triển khai dự án, Công ty rất chú trọng đến

vấn đề chất lượng, tiến độ và tiện ích cộng đồng.

Cùng chung quan điểm “nhà thu nhập thấp, nhưng chất lượng không thấp”

cư dân vẫn hưởng đầy đủ các dịch vụ thiết yếu, 3 dự án tại khu đô thị Đặng Xá -

Gia Lâm do Viglacera làm chủ đầu tư cũng được đánh giá là khu nhà thu nhập

thấp giá rẻ nhất thị trường và chất lượng đảm bảo khá tốt.

Theo kinh nghiệm của doanh nghiệp này, để hạ giá thành sản phẩm, đẩy

nhanh thời gian thực hiện, Tổng công ty phải đưa ra các giải pháp thiết kế tối ưu

cùng với biện pháp thi công hợp lý. Nhờ lợi thế là nhà sản xuất vật liệu xây dựng

hàng đầu nên Viglacera đã sử dụng những bộ sản phẩm vật liệu xây dựng đồng

bộ, chất lượng tốt, giá phù hợp. Hiện Viglacera đã bàn giao cho khách hàng gần

3.500 căn hộ, đáp ứng nhu cầu ở cho hơn 12.000 người dân Thủ đô.

2.3.4.

nhập thấp

Để thực hiện tốt chủ trương đẩy mạnh phát triển nhà ở thu nhập thấp, thực

hiện Chiến lược nhà ở Quốc gia cũng như Chương trình phát triển nhà ở giai

đoạn 2012 – 2020 và định hướng 2030. Thành phố Hà Nội đã chỉ đạo các cơ

66

quan chức năng của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội tiếp tục phối hợp chặt

chẽ trong việc hoàn thiện thể chế, cơ chế chính sách phát triển nhà ở thu nhập

thấp, cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp làm nhà ở

thu nhập thấp.

Hà Nội tiếp tục rà soát Chương trình phát triển nhà ở, xác định rõ mục tiêu

và lộ trình thực hiện trong 5 năm, 10 năm để xây dựng kế hoạch cụ thể cho hàng

năm và từng giai đoạn; tiếp tục rà soát quy hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là

nhà ở xã hội gắn với quy hoạch giao thông công cộng, rà soát các dự án đã giao

và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở cho

người thu nhập thấp; nhà ở sinh viên sang nhà ở xã hội.

Các cơ quan quản lý được giao trọng trách thực hiện chính sách chưa có sự

phối hợp chặt chẽ trong khâu tổ chức triển khai thực hiện. Hiện nay quy trình

thủ tục được thực hiện rời rạc, thiếu thống nhất dẫn đến người dân còn khó khăn

trong quá trình hoàn thiện hồ sơ mua nhà.

2.3.5.

cho người thu nhập thấp

Trả lời chất vấn cử tri về nhà ở xã hội tại Kỳ họp thứ 3 của Hội đồng Nhân

dân thành phố Hà Nội mới đây, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Nguyễn

Đức Chung thừa nhận, qua dư luận phản ánh, thành phố đã cho kiểm tra và xác

định đúng là có đối tượng không đủ tiêu chuẩn vẫn được mua nhà ở xã hội, thậm

chí mua xong lại bán, cho thuê lại, đục thông hai căn hộ liền kề.

Hay việc tuân thủ pháp luật của một số chủ đầu tư vẫn còn hạn chế như: chậm

tiến độ, không chấm dứt hợp đồng đối với các trường hợp sử dụng không đúng mục

đích, chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư, không có đầu mối thực hiện cụ thể

để kiểm tra, giám sát các hộ dân sau khi ký hợp đồng mua nhà.

Cũng theo Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội, quy định về nhà ở

xã hội sau 5 năm người mua nhà mới được bán cũng không phù hợp cần được

xem xét lại, vì theo Luật Dân sự quy định, tài sản của cá nhân, thì cá nhân được

quyền sử dụng.

67

Ngoài ra, một số quy định từ việc đơn giản hóa thủ tục xác nhận cho người

dân khi mua nhà ở xã hội đã gây nên tình trạng buông lỏng việc thẩm định hồ

sơ. Thực tế, có những người mua nhà ở xã hội nhưng lại đi xe ô tô.

Cụ thể, theo Thông tư hướng dẫn của Nghị định 100/2015/NĐ-CP, người có

nhu cầu mua nhà ở xã hội chỉ cần xác nhận chưa có nhà của lãnh đạo nơi công

tác (kể cả công ty cổ phần, trách nhiệm hữu hạn) kèm theo quyết định bổ nhiệm,

hợp đồng lao động thời hạn 1 năm trở nên là xong thủ tục được đánh giá là khó

hoàn thiện nhất khi làm hồ sơ.

Đây chính là kẽ hở để các đối tượng đầu cơ, lợi dụng làm khống nhiều bộ hồ

sơ và khi được xét duyệt đủ điều kiện mua nhà thì ngay lập tức chuyển nhượng

kiếm lời khiến chủ đầu tư không thể kiểm soát được.

Còn trước đây, theo quy định, ngoài xác nhận về thu nhập của cơ quan,

người mua bắt buộc phải xin xác nhận chưa có nhà của Ủy ban Nhân dân

phường nơi cư trú, nên hạn chế được rất nhiều tình trạng có nhà rồi nhưng vẫn

đăng ký mua nhà.

Song hành cùng những tồn tại, bất cập trên, Hà Nội vẫn còn những khó

khăn, vướng mắc về nguồn vốn, quỹ đất sạch, đặc biệt là chưa điều tra sát thực

tế cung - cầu để đưa ra định hướng, quy hoạch phát triển khả thi nhằm giúp

người dân thu nhập thấp có cơ hội được mua nhà giá thấp.

Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội yêu cầu xác minh làm rõ thông tin về

việc mua bán nhà ở thu nhập thấp trái quy định và cần sự phối hợp giữa các cơ

quan quản lý như Công an Thành phố, Sở Xây dựng kiểm tra rà soát các dự án

nhà ở thu nhập thấp hiện nay của Thành phố.

Theo công văn 2416/UBND-XD vừa được Uỷ ban nhân dân thành phố Hà

Nội ban hành, Công an Thành phố phối hợp với Sở Xây dựng kiểm tra, xác minh

sự việc nêu trên đối với dự án nhà ở thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm quận Hà

Đông và báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố kết quả xác minh và đề xuất giải

quyết theo đúng nội dung văn bản số 70-CV/TU của Thành ủy trước ngày

15/4/2011.

68

Sở Xây dựng có trách nhiệm nghiên cứu, tổ chức rút kinh nghiệm việc quản

lý nhà ở thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm quận Hà Đông, đối chiếu Quyết định

34/2010/QĐ-UBND ngày 16/8/2010 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về

việc ban hành quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà

ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, đề xuất bổ sung quy định nhằm

đảm bảo quản lý chặt chẽ quỹ nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội và đảm bảo

công bằng, đúng đối tượng.

Uỷ ban nhân dân thành phố giao Sở Xây dựng làm tốt công tác tuyên truyền,

công khai về đối tượng, tiêu chí, quyền và nghĩa vụ của người được mua, thuê

nhà ở chính sách để nhân dân thực hiện, tham gia giám sát việc thực hiện chủ

trương của thành phố.

Theo kế hoạch, thành phố Hà Nội sẽ cơ bản giải quyết chỗ ở cho người thu

nhập thấp trong giai đoạn 2010 – 2015 với khoảng 15.500 căn hộ tương ứng với

1,5 triệu m2 sàn. Đến nay đã có 5 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đã và

đang xây dựng gồm dự án nhà ở CT1-CT2 Ngô Thị Nhậm (Hà Đông) gồm 328

căn hộ sẽ bàn giao trong tháng 4/2011; dự án tại khu đô thị Sài Đồng (quận Long

Biên), Đặng Xá (huyện Gia Lâm), Kiến Hưng (quận Hà Đông), Khu nhà ở tại

Đại Mỗ (huyện Từ Liêm) sẽ cung ứng cho thị trường 124 căn hộ. Trong thời

gian tới, thành phố sẽ tiếp tục khởi công một số dự án như khu nhà ở cho người

thu nhập thấp tại Đại Thịnh II (huyện Mê Linh), Đông Anh, cung cấp cho thị

trường hơn 4.000 căn hộ

2.3.6.

Để đảm bảo mục tiêu phát triển gần 3,6 triệu m2 nhà ở xã hội trong đó có

nhà ở dành cho người thu nhập thấp, theo đó Sở Xây dựng Hà Nội đã yêu cầu

các chủ đầu tư kiểm tra, rà soát tất cả các dự án nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn,

các đơn vị liên quan cần nâng cao hiệu quả quản lý. Cần tổ chức xét duyệt danh

sách mua nhà, thanh tra, kiểm tra, giám sát các cơ quan chức năng cũng như giải

bài toán đẩy nhanh nguồn cung nhà giá rẻ phục vụ nhu cầu bức thiết về nhà ở.

69

Hiện nhiều người mua nhà tại dự án Đại Kim, Quận Hoàng Mai đã phản ảnh

về hiện tượng 2 đơn vị có liên quan đến dự án này cùng bán một căn hộ cho

nhiều người và xuất hiện sự giao dịch ăn chia chênh lệch. Một người dân đang

trong cảnh này cho biết, đã mất 80 triệu đồng cho môi giới, 20% giá trị căn hộ

tương đương hơn 200 triệu đồng, sau gần 1 năm mới biết căn hộ mình mua tại

dự án nhà ở xã hội Đại Kim thuộc diện cho thuê: “Trong danh sách 90 người thì

có những người đã góp vốn từ năm 2011. Theo hợp đồng thì vẫn cam kết có thể

vay được tín dụng ưu đãi nên mọi người mới tập trung vào mua, vì thực tế người

mua những căn hộ đấy đều thuộc diện thu nhập thấp và không đủ điều kiện để

mua trọn gói”.

Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở có mức giá rẻ, được vay vốn ưu đãi rất lớn,

nhưng nguồn cung lại ít nên mới có tình trạng người thì lợi dụng chính sách để

kiếm lời, người vì mong giải quyết nhu cầu nhà ở trước mắt mà cuối cùng phải

chịu thiệt.Trong khi đó, việc điều tra, xử lý các trường hợp sai phạm, sai đối

tượng của các cơ quan chức năng còn khoảng trống khá lớn. Bên cạnh đó, cơ

quan quản lý nhà nước chưa phát hiện, xử lý được những sai sót trong việc xác

định đối tượng mua nhà của chủ đầu tư và việc sử dụng căn hộ nhà ở xã hội, dẫn

đến nhiều trường hợp sử dụng sai mục đích, đối tượng nhưng chưa bị xử lý.

Theo nhiều chuyên gia, bên cạnh việc tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát,

cần thay đổi cách làm hiện nay là giao toàn quyền xét duyệt hồ sơ cho chủ đầu

tư, dễ tạo điều kiện cho việc sai đối tượng ngay từ đầu. Đồng thời, cần nhanh

chóng có giải pháp thúc đẩy phát triển chương trình nhà ở cho người thu nhập

thấp, người nghèo đô thị.

Ngoài việc dùng công cụ giám sát là cơ quan quản lý chức năng, chính sách

có thể được minh bạch hơn nữa bằng cách kêu gọi người dân cùng tham gia

giám sát việc thực hiện chính sách, danh sách những người được quyền mua nhà

phải được niêm yết công khai tại Uỷ ban nhân dân phường, Tổ dân phố, nơi

những người này có hộ khẩu gốc và nơi cư trú. Người dân theo dõi sẽ xác định

70

chính xác nhất những trường hợp nào là đúng đối tượng, những trường hợp nào

chưa đúng đối tượng.

Việc Công ty cổ phần Xây dựng Hà Nội 3 – Chủ đầu tư xây dựng dự án nhà

thu nhập thấp Sài Đồng – Long Biên đã tổ chức việc bốc thăm quyền được mua

căn hộ, tất cả quá trình bốc thăm, công bố kết quả đều được ghi hình, thu âm để

lưu trữ cùng các biên bản xác nhận kết quả trúng quyền mua căn hộ của khách

hàng. Chính điều này đã tạo tâm lý yên tâm cho người thu nhập thấp, việc bốc

thăm sẽ minh bạch hơn, căn hộ bán ra được lựa chọn theo lá phiếu bốc thăm,

tránh tình trạng có chân trong chân ngoài ưu ái giữ những căn đẹp cho người

thân quen, làm cho những người có nhu cầu ở thực sự cảm thất thị thiệt thòi.

Vinaconex Xuân Mai cũng vì căn cứ vào xác nhận của chính quyền địa

phương nên mới xảy ra vụ việc lợi dụng chính sách nhà thu nhập thấp để trục lợi

như vừa rồi. Nếu tất cả các dự án khác cũng vẫn làm như thế, dư luận sẽ luôn

phải đặt câu hỏi: liệu nhà thu nhập thấp đã được bán cho đúng đối tượng. Khi sự

việc xảy ra, Sở Xây dựng Hà Nội đã tổ chức họp liên ngành cùng các chủ đầu tư

để đưa ra những giải pháp nghiên cứu thống nhất phương án triển khai, tránh

tình trạng để người dân bức xúc.

2.3.7. i thu nhập

thấp

Khi triển khai thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa

bàn thành phố Hà Nội còn gặp nhiều bất cập, nhiều khó khăn nhưng Hà Nội

cũng đã thu được những kết quả nhất định trong việc giải quyết nhà ở cho người

dân Thủ đô, đặc biệt là người thu nhập thấp.

Hà Nội đã dành và bố trí nguồn quỹ đất để thực hiện phát triển nhà ở thu

nhập thấp bằng nhiều hình thức khác nhau. Đến nay trên địa bàn Thành phố đã

đưa vào sử dụng 44 dự án nhà ở thu nhập thấp, với khoảng 3.815.792 m2 sàn

nhà ở xây mới, tương đương 37.800 căn hộ.

Với sự quan tâm và sát sao chỉ đạo việc thực hiện chính sách, Hà Nội ban

hành chính sách luôn bám sát các quy định do Trung ương đề ra và Thành phố

71

cũng chủ động ban hành các văn bản thực hiện, trong đó có nhiều văn bản mang

tính đột phá nhằm tháo gỡ những khó khăn vướng mắc tồn đọng của vấn đề nhà.

Thành phố luôn khuyến khích các Chủ đầu tư đẩy mạnh phát triển nhà ở thu

nhập thấp nhằm đáp ứng nguyện vọng của người dân và giải quyết vấn đề an

sinh trên địa bàn thành phố.

Tuy đạt được những thành tích đáng mừng là vậy, song thành phố cũng gặp

không ít khó khăn bởi chính sách thực hiện còn bộc lộ nhiều điểm bất cập, chưa

thực sự đạt được trọn vẹn mục tiêu đề ra như:

- Doanh nghiệp chưa mặn mà với nhà thu nhập thấp: do cơ chế chính sách

chưa thỏa đáng, ưu đãi về thuê đất, ưu đãi về thuế, ưu đãi về lãi suất cho vay đầu

tư.

- Qũy đất dành cho các dự án nhà ở thu nhập thấp còn ít, chưa có quy hoạch

cụ thể, cách xa trung tâm đô thị, hạ tầng chưa còn thiếu đồng bộ.

- Đối tượng được hưởng chính sách thì khó tiếp cận chính sách, đối tượng

đầu cơ thì nhiều khó kiểm soát.

- Ưu đãi về vốn vay cho người thu nhập thấp chưa rõ ràng.

- Giá bán căn hộ còn cao, chưa thực sự phù hợp với người thu nhập thấp,

không có khả năng thanh toán. Mặc dù đã có nhiều cuộc khảo sát, điều chỉnh

đơn giá bán nhưng tính theo thị trường và mức thu nhập chi tiêu bình quân của

người thu nhập thì vẫn là cao.

- Các cấp quản lý chưa thực hiện tốt và đúng vai trò của mình dẫn đến

chính sách triển khai chưa đi sâu đi sát vào cuộc sống người dân: đánh giá chưa

đúng đối tượng đủ điều kiện mua nhà, chất lượng công trình chưa đảm bảo, dự

án liên tục chậm tiến độ bàn giao. Thanh kiểm tra không thường xuyên nên

không thể có sự đánh giá đúng của việc thực hiện chính sách. Chưa kêu gọi được

đông đảo quần chúng nhân dân đồng lòng tham gia thực hiện chính sách.

Tất cả những bất cập trên có sự đánh giá sau thực hiện để có sự điều chỉnh chính

sách cho phù hợp, áp dụng vào thực tiễn đem lại kết quả cao, đạt mục tiêu đề ra.

2.4. Kết quả thực hiện chính sách nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp

72

Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề nhà ở trong đó phát triển nhà ở cho

người thu nhập thấp là chủ trương lớn của Chính phủ, Bộ Xây dựng. Thành phố

Hà Nội cũng không ngoại trừ và đã đạt được những kết quả nhất định trong quá

trình triển khai thực hiện chính sách:

- Đáp ứng được nguyện vọng và nhu cầu thực về nhà ở của người thu nhập

thấp.

- Thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp được coi là chủ

chương có ý nghĩa nhân văn, góp phần từng bước tạo lập chỗ ở cho các đối

tượng khó khăn trong xã hội, xây dựng chính sách nhà ở cho người thu nhập

thấp là việc đáp ứng ý nguyện, đáp ứng nhu cầu ở thực của thị trường cũng là

giải pháp có ý nghĩa tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản,

khắc phục mất cân đối cung – cầu.

- Xây dựng nhiều dự án nhà ở cho người thu nhập thấp còn thu hút một

lượng lớn nhân lực lao động góp phần thúc đẩy, triển khai các dự án mang tính

xã hội.

- Thu hút vốn đầu tư của các thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát

triển nhà ở.

- Quy hoạch quỹ đất hợp lý và kiến trúc đô thị phù hợp, chấm dứt tình trạng

xây dựng tự phát.

- Việc công bố 18 mẫu thiết kế căn hộ điển hình áp dụng với nhà ở cho

người thu nhập thấp đã tạo ra sự chuẩn hóa các mẫu thiết kế kiến trúc, phù hợp

với nhu cầu sinh hoạt cũng như nguồn tài chính của người thu nhập thấp. Đồng

thời hoàn thiện quy trình quản lý chất lượng công trình và công tác vận hành

quản lý công trình sau khi bàn giao.

- Thành công kêu gọi chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở thu

nhập thấp. Tính đến nay Hà Nội đã có 7 dự án chuyển đổi thành công từ dự án

nhà ở thương mại sang dự án nhà ở cho người thu nhập thấp trên tổng số 21 dự

án nhà ở thương mại đăng ký xin chuyển đổi:

73

+ Dự án Khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị Sông Đà tại 143 đường Trần

Phú, Hà Đông

+ Dự án Tổ hợp văn phòng cho thuê dịch vụ thương mại và nhà ở để bán tại

số 30 Phạm Văn Đồng , Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy

+ Dự án AZ Thăng Long – Lai Xá, Kim Chung, Hoài Đức

+ Dự án Khu đô thị mới thuộc lô đất CC1 – Khu đất N1+N3 Quốc Oai

+ Dự án NO1, NO2, NO3, NO4, NO6 Khu đô thị mới Đặng Xá 2, Gia Lâm

+ Dự án Khu đô thị cao tầng thuộc xã Ngọc Hồi, Thanh Trì

+ Dự án Khu đô thị mới Trung Văn.

- Tiếp tục kêu gọi chuyển đổi nhà ở sinh viên sang nhà ở cho người thu

nhập thấp cụ thể: 2 tòa A2, A3 thuộc Dự án Nhà ở sinh viên Pháp Vân – Tứ

Hiệp, quận Hoàng Mai. Việc chuyển đổi nhằm giải quyết các khó khăn trong

quá trình đầu tư xây dựng cũng như khai thác sử dụng dự án hiệu quả, đảm bảo

nguồn vốn đã đầu tư. Đặc biệt, căn cứ vào tình hình thực tế, sự phù hợp quy

hoạch và chương trình phát triển nhà ở của thành phố, việc chuyển đổi 2 hạng

mục nhà A2, A3 là hoàn toàn phù hợp nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở ngày càng

cao của thành phố.

- Hà Nội đang dự kiến chuyển đổi tiếp các dự án nhà ở thương mại sang dự

án nhà ở thu nhập thấp, với tổng số 3.787 căn hộ thương mại thành 9.587 căn hộ

phụ vụ cho người thu nhập thấp.

- Hà Nội hiện có 58 dự án phát triển nhà ở thu nhập thấp đã và đang triển

khai, với khoảng 4,48 triệu m2 sàn xây dựng, tương đương khoảng 26.119 căn

hộ. Trong đó, 17 dự án đã hoàn thành, 41 dự án dự kiến hoàn thành đưa vào sử

dụng trong giai đoạn 2016 – 2020 với khoảng 15.804 căn hộ.

- Hà Nội đã cải cách một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển

nhà cho những người có thu nhập thấp như khu nhà ở Sài Đồng, Long Biên, Khu

đô thị mới Đặng Xá - Gia Lâm, dự án khu dân cư Ngô Thì Nhậm và gần đây dự

án nhà ở cho người thu nhập thấp tại phường Kiến Hưng, quận Hà Đông gồm

năm tòa nhà 19 tầng với hơn 1.500 căn hộ, mỗi căn hộ có diện tích trung bình

74

khoảng 70 m2, giá bán dự kiến khoảng 8 triệu đồng/m2. Tổng mức đầu tư 950 tỷ

đồng, dự kiến hoàn thành sau 18 tháng.

- Thành phố cũng triển khai chủ trương đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật.

Trong đó, chú trọng đầu tư xây dựng đường giao thông, y tế, trường học và công

trình hạ tầng đầu mối, đi trước một bước so nhằm thu hút nguồn lực lao động xã

hội, thực hiện xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp

vừa có công việc vừa có nhà ở yên tâm làm ăn, vừa giảm gánh nặng cho ngân

sách Nhà nước, vừa tạo điều kiện cho các đối tượng được thuê, mua, thuê mua,

được hưởng những tiện ích hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hiện đại đồng bộ.

- Sau năm 2016, Thành phố phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu xây dựng khoảng

0,6 triệu m2 nhà ở xã hội trong đó có nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong đó

tập trung phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết để xác định quỹ đất

xây dựng nhà ở thu nhập thấp theo quy định dựa trên cơ sở Quy hoạch chung

xây dựng Thủ đô đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, kiểm soát các dự án

nhà ở thu nhập thấp, xây dựng các cơ chế chính sách nhằm kêu gọi nguồn vốn

đầu tư trung và dài hạn, thu hút nguồn lực xã hội, tìm kiếm nguồn vốn đầu tư đài

hạn trong và ngoài nước để phát triển quỹ đất nhà ở xã hội trong đó có nhà ở thu

nhập thấp, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững, đảm bảo ổn định an

ninh chính trị, xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội những năm tới đây.

- Giai đoạn 2016-2020, sẽ cơ bản giải quyết nhà ở cho đối tượng hưởng

lương từ ngân sách có nhà ở dưới 5m²/người; phấn đấu đạt mức bình quân

20m²/người đối với đối tượng có nhà ở bình quân dưới 20m²/người. Quỹ đất để

xây nhà thu nhập thấp được lấy từ quỹ đất 20% chủ đầu tư các dự án khu đô thị

mới, khu nhà ở bàn giao lại thành phố. Mỗi căn hộ sẽ có diện tích từ 50-120m²

để người mua có điều kiện chọn lựa. Đề án cũng đưa ra các giải pháp về tài

chính, tín dụng, cơ chế ưu đãi về thuế để khuyến khích các thành phần kinh tế

tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho ngườithu nhập thấp.

75

2.5. ở cho

ngƣời thu nhập thấp tại Thành phố Hà Nội

Từ những phân tích trên có thể thấy chính sách nhà ở cho người thu nhập

thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội khi triển khai thực hiện chính sách có những

ưu điểm và hạn chế sau:

- :

Hà Nội là Thủ đô, trung tâm văn hóa, kinh tế chính trị của cả nước nên dân

số đông khó tránh khỏi. Việc ban hành và thực hiện chính sách nhằm phát triển

kinh tế - xã hội của Thủ đô luôn nhận được sự quan tâm, ủng hộ từ Trung ương.

Mục tiêu đưa Thành phố Hà Nội trở thành một thủ đô văn minh, hiện đại, giàu

đẹp địa diện là hình ảnh của Quốc gia cũng như thu hút được du khách quốc tế

thăm quan đòi hỏi Thành phố không ngừng nỗ lực và cố gắng.

Khi triển khai thực hiện chính sách nhà ở dành cho người thu nhập thấp

Thành phố còn nhiều bất cập nhưng Thành phố Hà Nội đã thu được nhiều kết

quả nhất định trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân trong đó chủ yếu là

người thu nhập thấp. Với mật độ dân số lớn không ngừng tăng lên hàng năm

nhưng đó cũng là đầu vào cho nguồn lao động phục vụ hoạt động đầu tư xây

dựng thuận lợi, đầu tư phát triển nhận được nhiều sự hướng dẫn, hỗ trợ thiết

thực từ các cấp và người dân.

Hà Nội có vị trí địa lý thuận lợi, tiếp giáp nhiều tỉnh thành lại là thủ đô lớn

của cả nước nên có nhiều doanh nghiệp chọn Hà Nội là nơi đầu tư phát triển. Số

lượng doanh nghiệp có trụ sở, văn phòng ở Hà Nội không ngừng tăng lên hàng

năm, điều này cũng thúc đẩy gia tăng một nguồn thu thuế vào ngân sách. Bên

cạnh đó việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng là một lợi thế của Thủ

đô, đến nay lượng dự án nước ngoài đầu tư vào thành phố luôn ổn định và trở

thành nguồn lực quan trọng trong việc phát triển Thủ đô.

Về cơ bản thành phố đã thực hiện sát các chỉ đạo, quy định về nhà ở thu

nhập thấp do Trung ương đề ra. Thành phố cũng đã chủ động ban hành các văn

bản thực hiện, trong đó có nhiều văn bản đi tiên phong để tháo gỡ các vướng

76

mắc đang tồn đọng. Việc Thủ tướng phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở của

Thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 – 2020 và định hướng đến 2030 làm căn cứ

triển khai thực hiện các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được quy định cụ

thể hơn và cũng là động lực thúc đẩy sự phát triển nhà ở trong tương lai.

- :

Mặc dù có nhiều ưu điểm thuận lợi nhưng khó khăn mà Hà Nội gặp phải

cũng không ít.

Hà Nội là thủ đô với lịch sử hình thành và phát triển lâu dài (gần 1000 năm),

phần lớn diện tích nằm trong vùng đồng bằng sông Hồng và diện tích không

rộng. Khí hậu Hà Nội nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa nóng lạnh thất thường

cùng với độ ẩm cao đã tác động nhiều đến kết cấu xây dựng là một nguyên nhân

làm hư hai, chóng xuống cấp của các công trình xây dựng.

Dân cư tập trung chủ yếu ở nội thành, tập quán sinh sống lâu đời khiến cho

việc di dời dân gặp khó khăn, các khu nhà cũ cũng khó giải tỏa để triển khai xây

dựng nhà mới.

Vấn đề giao thông đô thị luôn tắc nghẽn, khó khăn cho việc di chuyển làm

cho người dân ngại di chuyển nơi ở, xa nơi làm việc.

Nguồn dân cư Hà Nội là nơi tập trung của nhiều nguồn lao động các tỉnh

thành dồn về dẫn đến nguồn dân cư ngày một tăng nhanh, sự chênh lệch mức

sống giữa dân nội thành và dân ngoại thành. Điều này làm cho nhu cầu về nhà ở

tăng lên, hình thành nhiều khu dân cư nghèo. Vấn đề an sinh xã hội cũng trở nên

phức tạp hơn.

Hà Nội luôn là địa phương được đánh giá dẫn đầu cả nước về phát triển nhà ở

xã hội trong đó có nhà ở dành cho người thu nhập thấp nhưng thành phố vẫn chưa

hút mạnh các doanh nghiệp đầu tư thực hiện. Thực tế cho thấy nguồn cung nhà ở

cho người thu nhập thấp chưa đáp ứng đủ nhu cầu và giá còn khá cao.

77

Tiểu kết chƣơng 2

Từ những nghiên cứu trên có thể thấy quá trình thực hiện chính sách nhà ở

cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm vừa

qua đã đạt được những thành công nhất định. Việc bám sát chủ trương, định

hướng và mục tiêu chính sách đề ra cùng với kế hoạch triển khai được vạch ra kĩ

lượng đã giúp thành phố giảm được lượng dân nhập cư thiếu nhà ở, cơ bản hoàn

thành mục tiêu đề ra. Tuy thời gian thực hiện chính sách nhà ở cho người thu

nhập thấp trên địa bàn thành phố chưa phải là dài nhưng với từng đó thời gian

thành phố đã tạo dựng được rất nhiều ngôi nhà cho những người nghèo, những

người thu nhập thấp, giải quyết được vấn đề an sinh toàn thành phố, đảm bảo ổn

định phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiện việc thực hiện chính sách còn nhiều hiện chế, nhà ở thu nhập

thấp chưa thực sự đến tay người thu nhập thấp. Thực hiện chính sách gặp nhiều

vướng mắc, thiếu sự đánh giá, khảo sát để có cái nhìn thực tế hơn về nguyện

vọng của người thu nhập thấp, tình trạng quy hoạch sử dụng đất cho dự án, chưa

có sự linh hoạt khi thực hiện.

Để có thể đáp ứng được ý nguyện của người thu nhập thấp cũng như đảm

bảo thực hiện mục tiêu đề ra, thành phố cần linh hoạt hơn nữa trong quá trình

thực hiện chính sách để có thể đáp ứng những tình huống xảy ra trong quá trình

triển khai chính sách.

78

Chƣơng 3

CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

ở 3.1.

nƣớc ta và tại thành phố Hà Nội

3.1.1. Mục tiêu thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở

nước ta

Tính đến hết năm 2016, cả nước đã hoàn thành 179 dự án nhà ở xã hội, trong

đó có 82 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp. Theo Bộ Xây dựng,

cả nước đang triển khai 121 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. (Xây

dựng 191 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, 2017, baomoi.com)

Kế hoạch mục tiêu thực hiện chính sách nhà ở xã hội những năm tiếp theo:

- Phấn đấu giai đoạn 2016 – 2020 thực hiện đầu tư tối thiểu khoảng 12,5

triệu m2 nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại các khu vực đô thị.

- Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25 m2 sàn/người, trong đó

tại đô thị đạt 29 m2 sàn/người và tại nông thôn đạt 22 m2 sàn/người, phấn đấu

đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8 m2 sàn/người.

- Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 70% trong đó tại đô thị đạt trên

75%, nông thôn đạt 65%, xóa hết nhà ở đơn sơ trên phạm vi toàn quốc.

- Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc

biệt như Hà Nội và Hồ Chí Minh đạt trên 90%, đô thị từ loại 1 đến loại 2 đạt trên

60%, đô thị loại 3 đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới.

- Đến năm 2030: Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 30 m2

sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12 m2 sàn/người.

- Xây dựng các cơ chế, chính sách kêu gọi, khuyến khích đầu tư từ các thành

phần kinh tế tư nhân tham gia.

79

- Tiếp cục thực hiện cải cách thủ tục hành chính tạo thuận lợi cho người thu

nhập thấp được tiếp cận với chính sách.

- Tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với nhà ở cho người thu nhập

thấp. Cần xác định chế độ trách nhiệm cá nhân trong công tác quản lý theo đó

mọi cán bộ nhân viên phải chịu trách nhiệm trong phạm vi thẩm quyền được

phân công để tính trách nhiệm trong công việc được nâng cao.

- Mở rộng các hình thức hỗ trợ vốn vay, ngoài Ngân hàng chính sách xã hội

thì các Ngân hàng thương mại có cổ phần Nhà nước cũng sẽ tham gia với mức

lãi suất ưu đãi nhất.

- Việc quy hoạch hợp lý và dành một phần tỷ lệ quỹ đất phục vụ nhu cầu nhà

ở của người thu nhập thấp.

3.1.2. Mục tiêu thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại

Hà Nội

Trên cơ sở những chủ trương, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập

thấp trên địa bàn, Thành phố đã xây dựng các chương trình, kế hoạch phát triển nhà

ở trên địa bàn Thủ đô trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Thành phố sẽ luôn coi

việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp là một trong những nhiệm vụ

quan trọng mà Thành phố cần phải can thiệp và tìm cách tháo gỡ.

Tại Quyết định số 6336/QĐ-UBND ngày 28/11/2014 về việc phê duyệt Kế

hoạch phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo giai

đoạn (2016-2020). Điểm nhấn của Quyết định khi ban hành: Thành phố luôn

tuân thủ các quan điểm, chủ trương, định hướng, mục tiêu về phát triển nhà ở

theoquy định tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011. Để

đảm bảo mục tiêu đến năm 2020 đạt 26,3 m2 sàn/người theo Chương trình phát

triển nhà ở Thành phố Hà Nội, tránh đầu tư lãng phí, dư thừa hàng tồn kho, trên

cơ sở rà soát thực trạng công tác phát triển nhà ở và nhu cầu thực tế về nhà ở cho

người thu nhập thấp, Thành phố xác định:

80

+ Về nhu cầu nhà ở thực tế giai đoạn 2016 - 2020

Để bổ sung lượng nhà ở còn đang thiếu hụt trên địa bàn, thành phố đã lên

kế hoạch giai đoạn 2016 – 2020 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội dựa trên

nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội là 6.023.000m2, tăng gần 50% so với dự kiến

(4.023.000m2).

Uỷ ban nhân dân Thành phố cũng đã thông báo các dự án Phát triển nhà ở xã

hội dự kiến đến năm 2020, trong đó nêu rõ có 22 dự án với tổng diện tích sàn

khoảng 3.124.000m2, ước tính đạt 52% nhu cầu thực tế, và đạt 78% so với mục

tiêu Chương trình phát triển nhà ở Thành phố đề ra.

Trong 22 dự án nhà ở xã hội dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2016-2020,

đáng chú ý phải kể đến Dự án Đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp

tại Khu đô thị mới Bắc An Khánh do liên doanh Vinaconex và Tổng Công ty

đầu tư Phát triển nhà Hà Nội (Handico) làm chủ đầu tư với tổng diện tích sàn

551.600m2, được UBND TP Hà Nội ký vào ngày 24/7/2012. Dự án có tổng diện

tích đất khoảng 185.500m, tại huyện Hoài Đức, Hà Nội; Quy mô diện tích theo

quy hoạch được duyệt là 182.466m2; Quy mô dân số là 17.485 người. Diện tích

đất ở là 65.740m2 với tổng số 5.196 căn hộ; Diện tích đất cho hạ tầng xã hội là

41.042m2 bao gồm 3 trường học và công trình công cộng.

Ngoài ra, còn có Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại Khu đô thị Thanh

Hà do Công ty cổ phần phát triển địa ốc CIENCO 5 làm chủ đầu tư, tại địa bàn

xã Thanh Oai và Hà Đông, Hà Nội có diện tích sàn xây dựng lên đến

998.769m2.

+ Kế hoạch phát triển nhà trong những năm tiếp theo - Diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố là 26,3m2/người (diện tích nhà ở tối thiểu 8,5 m2/người), trong đó khu vực đô thị 29,1 m2/người, khu vực nông thôn 22,1 m2/người.

- Nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn thành phố lên thành 91,2%; hoàn thành việc

xóa nhà tạm, nhà ở đơn sơ.

81

+ Nguồn vốn ngân sách thực hiện:

Vốn đầu tư từ ngân sách Thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khoảng

6.968,2 tỷ đồng (chiếm 1,69% tổng vốn đầu tư xây dựng đến năm 2020)

Tiếp tục khuyến khích, huy động nguồn vốn ngoài xã hội (ngoài ngân sách)

để đầu tư phát triển nhà ở cho người thu nhập thâp.

+ Định hướng đến năm 2030

Tiếp tục nâng cao chất lượng nhà ở, thỏa mãn nhu cầu về nhà ở cho các đối

tượng.Thành phố đề xuất những cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xanh sạch,

hiện đại, bền vững, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành

phố.

- Diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố là 31,5m2/người (diện tích nhà ở tối thiểu 12,6 m2/người), trong đó khu vực đô thị 33,8 m2/người, khu vực nông thôn 27,1 m2/người; tiếp tục thực hiện cải tạo, chỉnh trang nhà ở đã có.

- Nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn thành phố lên thành 93,2%.

- Tỷ lệ nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị đạt 90%; tỷ lệ

nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội đạt 30%.

- Vốn đầu tư từ ngân sách địa phương khoảng 9.505,8 tỷ đồng (chiếm 1,12%

tổng vốn đầu tư xây dựng đến năm 2030);

- Quỹ đất ở đô thị và nông thôn tăng thêm 5.534,2 ha.

3.2.

nhập thấp

Vấn đề giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp vừa mang tính trước mắt

vừa mang tính lâu dài ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững của Thành phố. Giải

quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp là trách nhiệm của mọi cấp, mọi

ngành, mọi tổ chức và cá nhân trong toàn thành phố dưới sự lãnh đạo thống nhất

của Đảng và Chính quyền Thành phố. Mặc dù trong quá trình triển khai thực

hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp còn gặp nhiều khó khăn, bất cập

tuy nhiên việc ban hành chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp lại là một

chính sách được đông đảo cộng đồng xã hội quan tâm và đánh giá cao. Tuy

82

nhiên việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp cần có lộ trình cụ

thể, không thể một sớm một chiều có thể giải quyết xong và cần xác định cụ thể

đối tượng thụ hưởng chính sách phải đáp ứng đủ và đúng tiêu chuẩn Nhà nước

ban hành. Hà Nội cần có những giải pháp cụ thể:

Giải pháp 1: Lập quỹ đất, quy hoạch kiến trúc đô thị và đánh giá quy mô

đầu tư dự án trước khi triển khai

Thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ góp phần thúc đẩy

phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố theo hướng công nghiệp hóa,

hiện đại hóa. Bởi vậy ngay khi có kế hoạch xây dựng chính sách cần chuẩn bị

các phương án quy hoạch, tạo lập quỹ đất hợp lý.

- Bố trí quỹ đất: Ngoài quy định mỗi dự án thương mại phải dành 20% (hoặc

25%) diện tích đất ở, hoặc 20% (hoặc 25%) diện tích sàn nhà ở để xây dựng nhà

ở cho người thu nhập thấp thì với số lượng di dân từ các tỉnh thành tập trung vào

Thành phố ngày một tăng, nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp ngày một lớn

thì 25% quỹ đất xây nhà cho người thu nhập thấp là khó đáp ứng đủ nhu cầu thị

trường hiện nay. Điều này cần Thành phố Hà Nội thực hiện nghiêm minh quy

định của pháp luật để phát triển, dự trữ quỹ đất, có kế hoạch sử dụng đất, phân

bổ đất xây dựng hợp lý của thành phố.

Thường xuyên tổ chức kiểm tra, rà soát việc sử dụng quỹ đất vào các dự án

nhà ở cho người thu nhập thấp và cần có lộ trình quản lý để việc sử dụng quỹ đất

hiệu quả. Kiên quyết thu hồi hoặc dừng các dự án chậm triển khai, trích nguồn

quỹ đất không đủ.

- Quy hoạch đô thị: Để đẩy mạnh phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

trên địa bàn, Hà Nội đang đồng thời triển khai nhiều giải pháp đồng bộ liên quan

đến quy hoạch. Ngoài vấn đề quy hoạch cơ sở hạ tầng cho các khu nhà ở mới

cho người thu nhập thấp thì việc quy hoạch nâng phân cấp cải tạo môi trường

sống hiện tại ở các khu nhà ở của người thu nhập thấp đã và đang sử dụng cần

được quan tâm.

83

Bên cạnh việc tập trung đầu tư quy hoạch nhà ở cho người thu nhập thấp thì

các đối tượng di dân giải phóng mặt bằng do Nhà nước lấy đất làm việc

kháccũng cần được quan tâm. Tuy nhiên, với đối tượng này thì mức đầu tư

không quá cao, chỉ cần đảm bảo trả đủ số nhà cho cơ số di dân.

Nghiên cứu thiết kế các mẫu nhà ở cho người thu nhập thấp với nhiều hình

thức đa dạng và dễ áp dụng cho nhiều khu nhà ở khác nhau cho nhiều đối tượng

khác nhau.

Áp dụng các công nghệ xây dựng tiên tiến của các nước trên Thế giới nhằm

tiết kiệm thời gian xây dựng và vẫn đảm bảo chất lượng căn nhà, phù hợp với

nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Hiện nay tại thị trường Việt Nam có hai

đơn vị tiên phong đi đầu trong việc cải tiến vấn đề xây dựng hiện đại và vật liệu

xây dựng “xanh” đó là: Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai và Công

ty CP Đầu tư Sông Đà Việt Đức.Với việc áp dụng công nghệ bê tông dự ứng lực

bán tiền chế (công nghệ PC) và công nghệ sản xuất tấm thường Acotex. Tốc độ

thi công xây dựng nhanh hơn gấp 5 lần so với xây gạch truyền thống và gấp 2

lần so với tường gạch bê tông. Rút ngắn thời gian thi công, tiết kiệm chi phí

nhân công, đảm bảo tiến độ xây dựng dự án đề ra.

- Đánh giá quy mô đầu tư: Cần khảo sát, đánh giá thực tiễn tại địa bàn nơi có

kế hoạch triển khai dự án để có cái nhìn tổng thể từ đó đánh giá cơ cấu hiện

trạng sử dụng đất, mức độ đầu tư, công suất thiết kế, diện tích đất, mặt bằng dự

kiến sử dụng, quy mô kiến trúc xây dựng để phù hợp với nhu cầu và đối tượng

người thu nhập thấp.

Nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng vẫn cần đảm bảo đạt các tiêu chuẩn kỹ

thuật về nhà ở hiện hành của Nhà nước nhất là cơ sở hạ tầng (đường điện, nước

sinh hoạt, khu thu gom rác thải tránh gây ô nhiễm, thông tin liên lạc, các khu

tiện ích khác và đô thị cảnh quan);

Đảm bảo các dịch vụ thiết yếu (trường học, bệnh viện, chợ, giao thông đi

lại…) được quy hoạch bố trí hợp lý, tránh việc đầu tư quá xa trung tâm, người

84

thu nhập thấp vốn đã không có điều kiện tiếp xúc nay lại càng khó khăn giao

thương hơn mặc dù đã mua được nhà.

Phát triển đa dạng các loại diện tích nhà, mức độ tiện nghi để người thu nhập

thấp có nhiều sự lựa chọn và phù hợp với điều kiện thu nhập của các tầng lớp

dân cư.

Bên cạnh việc xem xét quy mô đầu tư thì việc lựa chọn địa điểm đầu tư cũng

vô cùng quan trọng bởi nếu địa điểm dự án đáp ứng được các nhu cầu hiện tại và

trong tương lai khả năng kết nối với các địa bàn dự án lân cận, thuận tiện cho

người dân đi lại, giao thông chung chuyển giao thương, các dịch vụ tiện ích

không quá xa trung tâm thành phố đó cũng là điểm mấu chốt thu hút sức mua

của người thu nhập thấp.

Giải pháp 2: Hỗ trợ tài chính và gia tăng vốn Qũy tiết kiệm nhà ở

Vốn vay đầu tư: Đổi mới cơ chế cho vay mua nhà, ngoài Qũy Đầu tư phát

triển nhà ở thành phố, Ngân hàng chính sách xã hội phụ trách việc cho vay nhà ở

cho người thu nhập thấp thì cần các Ngân hàng thương mại có cổ phần Nhà

nước cùng tham gia để lượng người thu nhập thấp không bị tập trung quá đông

vào một Ngân hàng, thứ nữa thúc đẩy khả năng dàn vốn vay giữa các Ngân hàng

với nhau, tỷ lệ lãi suất cho vay có tính cạnh tranh như có thể ưu đãi năm nhất

mức lãi vay 0%, ân hạn nợ gốc từ 12 tháng đến 24 tháng nhằm kích cầu vay.

- Đối với chủ đầu tư: cần tạo cơ chế ưu đãi về nguồn vốn vay đầu tư xây

dựng với mức lãi suất phù hợp, thủ tục đơn giản, linh hoạt, đảm bảo khả năng

thanh khoản với mục đích giúp chủ đầu tư đảm bảo tiến độ xây dựng cũng như

việc hạ giá thành bán căn hộ.

- Đối với người thu nhập thấp: ưu đãi mức lãi suất và mức vay tối đa tăng từ

70% lên đến 80%, nguồn vốn tự có giảm từ 30% xuống còn 20%, gia tăng thời

hạn vay từ 10 – 15 năm lên đến 20 năm. Thủ tục vay đơn giản, linh hoạt. Xem

xét mức lãi xuất 1 – 2 năm đầu mức 0% và ân hạn nợ gốc 12 tháng để người thu

nhập thấp được linh động về nguồn vốn tự có và chủ động tài chính trả nợ khi

mua nhà.

85

Vốn huy động ngoài: Thành phố cần khuyến khích các thành phần kinh tế

tham giá đầu tư phát triển nhà ở, đồng thời tạo cơ chế cho các doanh nghiệp huy

động một cách hợp lý nguồn từ người dân, tạo nhiều quỹ tín dụng khác.

Gia tăng vốn Qũy tiết kiệm nhà ở: Khuyến khích, huy động việc tham gia

quỹ nhằm gia tăng vốn quỹ tạo một khoản vốn lớn, đảm bảo thời gian cho vay

được lâu dài, phục vụ cho những người thu nhập thấp được tiếp cận vốn vay

mua nhà đồng thời giúp doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ

người thu nhập thấp.

Việc điều tiết nguồn vốn vay đầu tư cùng mức lãi suất ưu đãi cho doanh

nghiệp cũng có sự ảnh hưởng rất lớn đến giá thành bán của căn hộ.

Giá thành nhà giảm hợp lý: Cần có sự khảo sát và lên phương án tính toán

kỹ lưỡng giá thành bán nhà để đảm bảo không quá cao, phù hợp với mức thu

nhập của người thu nhập thấp có thể mua được nhà ở. Cần triển khai các cơ chế

chính sách cho các doanh nghiệp đầu tư dự án để khoản chi phí đầu tư không bị

đưa vào giá bán của sản phẩm dẫn đến giá nhà cao, người thu nhập thấp khó tiếp

cận mua nhà.

Giải pháp 3: Xác minh đối tượng hưởng chính sách thông qua kênh hai chiều và

minh bạch

Việc kiểm soát và đánh giá đúng đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách

hiện nay vẫn còn có những kẽ hở để những đối tượng đầu cơ lách luật và mua

được nhà ở thu nhập thấp. Vì vậy cần có chế tài xử lý nghiêm cho những sự vụ

như vậy. Có thể sử dụng cách đối chiếu chéo thông tin hai chiều trên hệ thống

điện tử giữa nơi cư trú trước đây của người thu nhập thấp và nơi tạm trú hiện

nay để có cơ sở đánh giá sát đối tượng.

Đảm bảo mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở thu nhập

thấp một lần theo quy định và tuyệt đối không có sự trùng lặp về giải quyết đối

tượng trong cùng một gia đình hoặc giải quyết đối tượng cá nhân hai lần.

Xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ nhằm đảm bảo việc sát hạch đối tượng

hưởng chính sách đi đúng theo quy định của pháp luật Nhà nước.

86

Hà Nội hiện là thành phố thu hút một lượng lao động lớn từ các tỉnh thành

trên cả nước tập trung về. Vì vậy vấn đề nhà ở luôn là nỗi lo của toàn thành phố.

Tuy nhiên, bên cạnh nỗi lo đó thì thành phố lại thu hút một lượng lớn người dân

lao động các tỉnh, tạo ra một nguồn lực lao động dồi dào, vận dụng vào sự phát

triển kinh tế - xã hội của Thủ đô.

Cần minh bạch khi đánh giá đối tượng chính sách cũng như khi tổ chức triển khai

dự án để người thu nhập thấp cảm thấy an tâm vì quyền lợi của họ được bảo đảm.

Giải pháp 4: Cơ chế ưu đãi và đảm bảo quỹ đất, ứng vốn, giảm lãi suất vay

thu hút Nhà đầu tư

Việc hình thành và đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ giúp thành

phố thu hút một lượng lớn Nhà đầu tư cùng với khả năng huy động vốn của các

thành phần kinh tế khi tham gia đầu tư.

Thành phố có các cơ chế ưu đãi đối với nhà đầu tư: miễn tiền thuê đất, tiền

giải phóng mặt bằng, áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng – thuế thu

nhập, ưu đãi vốn vay huy động đầu tư với mức lãi suất thấp, các thủ tục thẩm

định thiết kế cơ sở được miễn, cho phép chủ dự án được cân đối tài chính thông

qua việc sử dụng quỹ đất ở mức 20% để đầu tư hạ tầng vừa phục vụ nhu cầu nhà

ở cho người thu nhập thấp vừa phát triển kinh doanh thương mại bù đắp các

khoản chi phí đầu tư khác. Các cơ chế đều đã được thể hiện bằng văn bản nhưng

nhà đầu tư cần thành phố cho triển khai áp dụng ngay các cơ chế ưu đãi này

nhằm tạo động lực, niềm tin và khuyến khích đầu tư.

Cần thành phố bố trí được quỹ đất sạch, mở rộng quỹ đất vượt trên mức quy

định và nguồn vốn vay đầu tư, có như vậy mới có khả năng thu hút nhà đầu tư

đầu tư vào các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phô Hà

Nội trong tương lai.

Giải pháp 5: Đồng bộ đầu tư xây dựng nhằm khuyến khích nhà đầu tư và thu

hút người thu nhập thấp mua nhà

Đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp không chỉ quan tâm đến vấn đề

gia tăng số lượng nhà ở mà bên cạnh đó cũng cần thành phố Hà Nội quan tâm

87

đến việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật bởi các tiện ích đi kèm này đánh

dấu một phần quan trọng không nhỏ trong quyết định mua nhà của người thu

nhập thấp.

Nếu dự án nhà ở cho người thu nhập thấp hình thành nhưng thiếu các tiện

ích liên quan đến hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: giao thông, điện, nước, hệ

thống thông tin liên lạc, cảnh quan cây xanh, hệ thống gom rác, thoát nước thải

thì rất khó có sức hút người thu nhập thấp mua dù giá bán có thấp.

Cần thành phố triển khai đồng bộ các hạng mục khi triển khai xây dựng dự

án nhà ở cho người thu nhập thấp. Dù là nhà ở dành cho người thu nhập thấp

nhưng về chất lượng và tiện ích chung vẫn cần đảm bảo như các dự án nhà ở

thương mai, không có sự phân biệt đối tượng, giá bán để thiếu sự đầu tư.

Các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp khi triển khai cần có sự khảo sát,

đánh giá và quy hoạch hợp lý. Nên lựa chọn đầu tư triển khai dự án nhà ở cho

người thu nhập thấp đan xen tại một số dự án nhà ở thương mại, các dự án trước

đó đã hình thành có đầy đủ cơ sở hạ tầng nhằm giảm thiểu việc phải đầu tư tiếp

và tiết kiệm thời gian hoàn thành vẫn đảm bảo dự án có đủ các tiêu chí đi kèm

khi đưa vào sử dụng.

Giải pháp 6: Kêu gọi các dự án nhà ở thương mại, nhà ở sinh viên chuyển

đổi sang mô hình dự án nhà ở cho người thu nhập thấp

Cần thành phố có những chính sách, cơ chế ưu đãi nhằm khuyến khích việc

chuyển đổi, bởi tính đến nay cơ chế cho hình thức này thành phố vẫn chưa

“mở”.

Có thể bù đắp cho các dự án nhà ở thương mại khi đồng ý chuyển đổi sang

nhà ở cho người thu nhập thấp bằng khoản thuế thuê đất, bởi đây là khoản chi

phí lớn trong quá trình triên khai dự án. Nếu dự án thương mại đồng ý chuyển

đổi sang dự án nhà ở cho người thu nhập thấp cần có cơ chế hoàn thuế đất như

nào thế nào? hình thức hoàn thuế có thể bù trừ vào khoản thuế doanh thu hoạt

động kê khai.

88

Việc kêu gọi chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở cho người thu

nhập thấp thành công sẽ giúp Thành phố Hà Nội tiết kiệm được thời gian đầu tư

triển khai mới các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, bài toán về quỹ đất sẽ

được tiết giảm, nhân lực - vật lực đầu tư dự án cũng hạn chế phải chi. Dự án

thương mại đã hình thành sẽ đồng bộ hơn về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thu hút

người thu nhập thấp mua nhà.

Giải pháp 7: Cải cách thủ tục hành chính

Thành phố cần cải cách thủ tục hành chính để tiết giảm cả về thủ tục và thời

gian, hạn chế các phiền khó khăn cho người dân, doanh nghiệp.

Tập trung thủ tục tại bộ phận một cửa của Sở Xây dựng thành phố để hạn

chế việc người dân, doanh nghiệp phải đi đến nhiều nơi, rút ngắn thời gian trình

duyệt.

Cần quy định một thời gian cụ thể cho việc thẩm định hồ sơ xét duyệt để

đảm bảo doanh nghiệp triển khai dự án đúng tiến độ.

Cải tiến quy trình thẩm định hồ sơ, công khai trong đấu giá, đấu thầu các quỹ

đất triển khai dự án nhà ở cho người thu nhập thấp một cách minh bạch.

Giải pháp 8: Tăng cường công tác tổ chức thực hiện chính sách, quản lý

chính sách và đánh giá sau thực hiện chính sách

Thủ tục hành chính cần đơn giản, tiết giảm một số thủ tục rườm rà trước đây

để người thu nhập thấp được tiếp cận chính sách.

Cần có sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan chức năng khi triển khai thực hiện

chính sách, tránh hiện tượng nhiều đối tượng bỏ vốn đầu cơ mua nhà dành cho

người thu nhập thấp sau đó bán lại với giá trị gấp hai gấp ba lần.

Nâng cao tinh thần và trách nhiệm cá nhân trong công tác quản lý để từ đó

mọi cán bộ đều phải tự chịu trách nhiệm trong phạm vi thẩm quyền được giao.

Tăng cường sự đối thoại giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan

đến việc xây dựng, ban hành và thực thi chính sách cùng với người dân để có sự

đánh giá đúng và thực tiễn hơn.

89

Đối với các Chủ dự án, nếu thực hiện đầu tư xây dựng không đảm bảo tiến

độ cần có các chế tài xử phạt nghiêm để đảm bảo tính công bằng so với những

cơ chế ưu đãi mà Chủ dự án nhận được khi đảm nhận thực hiện đầu tư xây dựng.

Cần tổ chức một đội ngũ cán bộ chuyên làm các công tác đánh giá sau thực

hiện chính sách để cho thấy chính sách thực hiện có đi đúng theo định hướng,

mục tiêu, kế hoạch đề ra hay không và có cái nhìn thực tế hơn khi chính sách đi

vào cuộc sốngđể sự điều chỉnh phù hợp, đáp ứng đúng ý nguyện của người thu

nhập thấp.

90

Tiểu kết chƣơng 3

Thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố

Hà Nội là rất cần thiết nhằm đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội, phát triển kinh tế -

xã hội trên toàn Thành phố.

Sau nhiều năm triển khai thực hiện chính sách, không chỉ riêng Hà Nội mà

khắp các tỉnh thành địa phương trên cả nước đã đồng loạt triển khai. Chính sách

ra đời đã thúc đẩy và góp phần ổn định an cư cho người thu nhập thấp. Ngoài

các mục tiêu đã đạt được, Hà Nội còn phấn đấu trong những năm tiếp theo đến

2020, định hướng 2030 nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn sẽ giải quyết triệt để

vấn nạn nhà ở đang thiếu hiện nay của người dân, trong đó lượng người dân có

thu nhập thấp chiếm số đông.

Quy hoạch dự án, xác định quỹ đất để phát triển nhà ở cho người thu nhập

thấp và xác định đúng đối tượng, điều kiện được mua cần được niêm yết công

khai minh bạch, tạo niềm tin cho người dân. Bên cạnh đó, phát triển đa dạng các

loai nhà ở với những diện tích, mức độ tiện nghi khách nhau để phục vụ cho

nhiều đối tượng có nhu cầu khác nhau.

Khi đưa ra các giải pháp tăng cường thiện chính sách nhà ở cho người thu

nhập thấp có vận dụng và nghiên cứu trên nhiều phương diện khác nhau để

nhằm tìm ra những giải pháp tối ưu, phù hợpvới xu thế nhà ở thu nhập thấp hiện

nay nhằm đóng góp vào việc giải quyết những bất cập của chính sách.

91

KẾT LUẬN

Thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp luôn được coi là những

nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội của mỗi Quốc

gia.Việc tạo lập chỗ ở thích hợp, an toàn là nhu cầu thiết yếu bậc nhất, là quyền

cơ bản của con người và là điều kiện tiên quyết để phát triển nguồn nhân lực

Quốc Gia.

Cho đến nay, việc triển khai thực hiện chương trình nhà ở xã hội trên cả

nước đã trải qua ít nhất 12 năm. Trong quá trình triển khai loại hình nhà ở đặc

biệt này, Chính phủ và các địa phương trong đó có Thủ đô Hà Nội đã phần nào

giải quyết được nạn thiếu nhà ở, góp phần ổn định an sinh xã hội.

Triển khai thực hiện chính sách nhà ở cho người thunhập thấp được toàn thể

xã hội quan tâm và đánh giá cao. Việc xây dựng loại hình nhà ở này luôn đảm

bảo phù hợp với đông đảo đối tượng lao động thu nhập thấp đang tập trung ngày

một nhiều tại Thủ đô luôn là một vấn đề cấp thiết, đặc biệt trong điều kiện hiện

nay, phát triển là ở cho người thu nhập thấp đang được ưu tiên trong chính sách

phát triển nhà ở của toàn Thành phố.

Một số điều được tổng hợp trong quá trình nghiên cứu đề tài:

Thứ nhất: Nhu cầu về nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội ngày một nhiều,

vậy nên rất cần có những chính sách liên quan đến lĩnh vực Nhà ở, trong đó nhà

ở cho người thu nhập thấp cần được đặt lên hàng đầu bởi hàng năm Hà Nội đón

nhận hàng triệu người đổ về tìm kiếm việc làm, sinh sống, học tập làm cho quỹ

đất thành phố đã ít lại càng eo hẹp, vấn đề nhà ở chưa khi nào trở nên bức thiết

như vậy. Chính điều này đã khiến cho thành phố quyết tâm thực hiện chính sách

nhà ở cho người thu nhập thấp bằng việc đầu tư mạnh mẽ cho việc phát triển nhà

ở, thực hiện nhiều chính sách ưu đãi để chính sách đạt hiệu quả cao.

Thứ hai: Vấn đề về quỹ đất dành cho các dự án nhà ở cho người thu nhập

thấp cần thành phố chỉ định rõ trong vấn đề quy hoạch đô thị. Tỷ lệ ưu tiên phục

vụ cho các dự án nhà ở thu nhập thấp thành phố hiện đang để là 25% và con số

92

này so với lượng người nhập cư tập trung vào thành phố sẽ còn tăng hơn thế. Vì

vậy đồi hỏi thành phố cần tăng lượng đất cho các dự án phục vụ đối tượng này.

Thứ ba: Vai trò của tín dụng ngân hàng trong việc phát triển nhà ở thu nhập

thấp chưa được đánh giá cao. Sau khi kết thúc gói vay 30.000 tỷ đồng người dân

mặc dù được Ngân hàng chính sách xã hội hỗ trợ vay vốn nhưng với điều kiện

người thu nhập thấp mua nhà phải có 30% vốn tự có nộp ngay khi làm thủ tục

vay, điều này tạo ra một khó khăn lớn cho việc xoay sở tài chính.

Thứ tư: Công tác thực hiện chính sách còn chưa triệt để. Việc quản lý, đánh

giá đối tượng hưởng chính sách còn buông lỏng, tạo nhiều kẽ hở cho những đối

tượng có điều kiện lách luật để mua nhà ở thu nhập thấp.

Trong tương lai để có thể thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập

thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội đạt hiệu quả, cần:

Thành phố phải có sự chỉ đạo thống nhất, chặt chẽ bằng một tổ chức đủ

mạnh, huy động sự tham gia của mọi thành phần kinh tế với co chế chính sách

phù hợp, linh hoạt theo phương châm Nhà nước và Nhân dân cùng làm để huy

động được mọi nguồn lực trong xã hội cùng tham gia thực hiện chính sách.

Về chính sách, cần có sự điều chỉnh hợp lý để vận dụng vào thực tiễn, đáp

ứng được ý nguyện của người có thu nhập thấp và thúc đẩy hơn nữa việc phát

triển nhà ở cho người thu nhập thấp, góp phần cải thiện môi trường sống của

người dân trên địa bàn Thành phố.

93

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng Việt

1. Phạm Kiên Cường (2015), Chính sách nhà ở cho người lao động tại các

khu công nghiệp, Luận văn thạc sĩ, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội.

2. Nguyễn Hữu Hải (2008), Hoạch định và Phân tích chính sách công, Nxb

Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội.

3. Nguyễn Hữu Hải (2013), Đại cương về chính sách công, NXB Chính trị

Quốc gia, Hà Nội.

4. Đỗ Phú Hải (2014), Quá trình xây dựng chính sách công tại các nước

đang phát triển, Tổ chức nhà nước, Bộ Nội vụ.

5. Đỗ Phú Hải (2015), Những vấn đề lý luận và thực tiễn về năng lực xây

dựng và thực hiện chính sách công, Tổ chức Nhà nước, Bộ Nội vụ.

6. Đặng Thị Hằng (2013), Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người

thu nhập thấp ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Kinh tế, Đại học

Quốc gia Hà Nội.

7. Phí Thị Thu Hương (2008), Nhà ở cho người có thu nhập thấp - Một thị

trường cần thiết và đầy tiềm năng, Tạp chí kinh tế và dự báo, Số tổng quan kinh

tế - xã hội Việt Nam Tháng 9.

8. Ngọc Long (2013), Bộ Xây dựng và Đà nẵng ký kết Chương trình phối

hợp hành động triển khai thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở đến 2020, tầm

nhìn đến 2030, Đồng hành cùng doanh nghiệp, < http://www.ictdanang.vn/chi-

tiet?articleId=19963>.

9. Luật nhà ở ngày 29/11/2005 do Quốc Hội ban hành.

10. Luật nhà ở sửa đổi ngày 25/11/2014 do Quốc Hội ban hành.

11. Luật đất đai ngày 29/11/2013 do Quốc Hội ban hành.

12. Luật xây dựng 18/06/2014 do Quốc Hội ban hành.

13. Luật kinh doanh bất động sản 29/06/2006 do Quốc Hội ban hành.

14. Vũ Thị Minh (2015), Những bất cập trong chính sách nhà ở cho người

thu nhập thấp của thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ, Chuyên ngành Khoa học

Quản lý khoa học, Trường Đại học Khoa học Xã hội và Nhân Văn.

15. Ngô Lê Minh (2016), Vấn đề nhà ở xã hội tại Việt Nam, Tạp chí kiến trúc.

16. Nhóm nghiên cứu Viện Nghiên cứu Kiến trúc, Nghiên cứu các giải pháp

đồng bộ phát triển Nhà ở người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam, Đề tài

nghiên cứu khoa học.

17. Nhóm nghiên cứu Đại học xây dựng Hà nội (2016), Nghiên cứu các giải

pháp công nghệ nhằm tạo lập mô hình phát triển nhà ở xã hội, Đề tài nghiên cứu

khoa học.

18. Nghị quyết số 490/QĐ-TTg ngày 05/05/2008 của Thủ tướng Chính phủ về

việc phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 và tầm

nhìn đến năm 2050.

19. Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 03/7/2013 của Hội đồng nhân

dân Thành phố Hà Nội về việc thông qua Chương trình phát triển nhà ở Thành

phố Hà Nội đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030.

20. Nghị quyết số 07/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của Hội Đồng nhân dân

Thành phố Hà Nội về chính sách ưu tiên đầu tư và huy động các nguồn lực đầu tư

xây dựng các khu đô thị, nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ,

hiện đại thuận tiện, ở ngoại thành.

21. Nghị quyết số 17/2013/NQ-HĐND ngày 23/7/2013 của Hội Đồng nhân

dân Thành phố Hà Nội về một số biện pháp cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhà

cũ xuống cấp, cải tạo, khôi phục nhà cổ, biệt thự cũ.

22. Nghị quyết ố 6336/QĐ-UBND ngày 28 tháng 11 năm 2014 của Uỷ ban

Nhân dân Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở Thành

phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016-2020).

23. Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính Phủ về Phát triển

và Quản lý nhà ở xã hội.

24. Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011), Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở

thành phố Đà Nẵng, Luận văn thạc sỹ, Chuyên ngành kinh tế phát triển, Trường

Đại học Đà Nẵng.

25. Quyết định 76/2004/QĐ-TTg ngày 06/05/2004 của Thủ tướng Chính phủ

phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020.

26. Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ

về phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn

đến năm 2030.

27. Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ

tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở cho người

có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

28. Quyết định số 996/QĐ-TTg ngày 19/06/2014 của Thủ tướng Chính phủ về

việc phê duyệt Chương trình phát triển Nhà ở Thành phố Hà Nội đến năm 2020

và định hướng đến năm 2030.

29. Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND ngày 16/08/2010 của Uỷ ban nhân dân

Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua

và quản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

30. Nguyễn Đăng Sơn (2016), Các giải pháp và cơ chế chính sách về nhà ở

xã hội, nhà ở thu nhập thấp, Tạp chí kiến trúc.

31. Văn Tất Thu (2014) , Năng lực thực hiện chính sách công – những vấn đề

lý luận và thực tiễn, Tổ chức nhà nước, Bộ Nội vụ.

32. Nguyễn Minh Thuyết (2012), Bài giảng Phân tích chính sách.

33. Từ điển Bách khoa Việt Nam (1995), Nxb. Khoa học xã hội, Hà Nội.

34. Thông tư số 10/2009/TT-BXD ngày 15/6/2009 của Bộ Xây dựng về việc

Hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu

công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp.

35. Worldbank.org (2015), “Chìa khóa nhà ở giá hợp lý nhằm giải quyết các

mục tiêu của Việt Nam về tăng năng suất và tăng trưởng đô thị cho mọi

người”,

release/2015/12/14/affordable-housing-key-to-vietnams-goals-of-increased-

productivity-and-inclusive-urban-growth-wb-report>.

Tiếng nƣớc ngoài

36. Michael Howlett and M. Ramesh (1995), Studying Public Policy: Policy

Cycles and Policy Subsystems, Oxford University Press, p.6.

37. Considine (1994), Public policy A critical approach