Đề tài: CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chia sẻ: Thùy Linh Nguyễn | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:85

Thêm vào BST

Báo xấu

208
lượt xem 66
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợi nhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị trường bất động sản.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài: CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ----------------------------- TRẦN THỊ KIM ĐÀO CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2009
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRẦN THỊ KIM ĐÀO CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS. TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2009
LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ hình thức, công trình nào khác Các số liệu được trình bày trong luận văn là trung thực, và có nguồn trích dẫn rõ ràng. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 10 năm 2009 Tác giả luận văn Trần Thị Kim Đào
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN ---------- ---------- ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ........................................................................................................................... ............................................................................................................................. Tp.Hồ Chí Minh, ngày ….tháng .… năm 2009
DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Vốn FDI đầu tư vào bất động sản ............................................................Trang 27 Hình 2.2. Biểu đồ dư nợ bất động sản qua các năm ................................................Trang 30 Hình 2.3 Biểu đồ nợ xấu của các Ngân hàng thương mại qua các năm ..................Trang 34
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 1988-2008 .................................. 27 Bảng 2.2. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 2006-T7/2009............................. 28 Bảng 2.3 : Kết quả lợi nhuận một số doanh nghiệp ngành bất động sản...................... 29 Bảng 2.4 : Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại ............................... 31 Bảng 2.5 Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản ............................................................ 31 Bảng 2.6 Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các NHTM .............................. 32
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH............................3 BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................................................................3 1.1. Thị trường bất động sản .......................................................................................3 1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản....................................................................3 1.1.2. Phân loại thị trường bất động sản......................................................................3 1.1.3. Đặc điểm thị trường bất động sản .....................................................................5 1.1.4. Vai trò của thị trường bất động sản...................................................................9 1.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại.........10 1.2.1. Các hình thức phát triển của thị trường tín dụng bất động sản .......................10 1.2.1.1.Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp).....................................10 1.2.1.2. Thị trường cầm cố thứ cấp ...........................................................................11 1.2.1.3. Chứng khoán hóa các khoản tín dụng ..........................................................11 1.2.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại......13 1.2.2.1. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản............................13 1.2.2.2. Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản .........................................14 1.2.3. Rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản ..............................14 1.2.3.1. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân khách quan ...............................................14 1.2.3.2. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân chủ quan ...................................................15 1.3. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại ................................................................................................................19 1.3.1. Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản ...............................19 1.3.2. Các thủ tục kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản .............20 1.3.2.1. Xây dựng mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản phù hợp .....................20 1.3.2.2. Xây dựng các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản............20 1.3.2.3. Tổ chức quy trình nghiệp vụ tín dụng chặt chẽ............................................21 1.3.2.4. Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bất động sản...........................22 1.4. Khái quát về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với cho vay bất động sản và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam..................................................................................23 1.4.1. Khái quát về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản tại Mỹ ...............23 1.4.2. Các bài học kinh nghiệm về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản từ các ngân hàng Mỹ .....................................................................................................25
Kết luận Chương I.....................................................................................................26 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .........................26 2.1. Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam ..............................................26 2.1.1. Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam ..........................................26 2.1.2. Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản...........................28 2.2. Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh ...........................................................................................30 2.2.1. Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại ......30 2.2.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh........................................................................................................32 2.2.3. Thực trạng rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản.............35 2.2.3.1. Số liệu về nợ xấu của các ngân hàng thương mại........................................35 2.2.3.2. Rủi ro do thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp........................37 2.2.3.3. Rủi ro từ phía khách hàng vay .....................................................................38 2.2.3.4. Rủi ro từ phía ngân hàng thương mại ..........................................................39 2.2.4. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh........................................................................42 2.3. Đánh giá kiểm soát rủi ro của các Ngân hàng thương .......................................44 2.3.1. Ưu điểm...........................................................................................................44 2.3.2. Hạn chế............................................................................................................45 2.3.2.1. Liên quan đến góc độ quản trị tín dụng .......................................................45 2.3.2.2. Liên quan đến vấn đề tác nghiệp..................................................................46 2.3.3. Nguyên nhân ...................................................................................................47 2.3.3.1 Nguyên nhân từ phía doanh nghiệp đi vay ...................................................47 2.3.3.2. Các nguyên nhân từ phía ngân hàng thương mại.........................................47 Kết luận Chương II....................................................................................................50 CHƯƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .............50 3.1. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản...............................................50 3.2. Các giải pháp cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh........................................................................................................51 3.2.1. Phát triển các nghiệp vụ tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất động sản..............................................................................................................................51 3.2.1.1. Nghiệp vụ tín thác bất động sản...................................................................51
3.2.1.2. Xây dựng và phát triển thị trường tài chính nhà ở, thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản ........................................................................................................53 3.2.2. Tổ chức quy trình cho vay hiệu quả ................................................................54 3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá bất động sản phù hợp .................................58 3.2.4. Xây dựng đội ngũ cán bộ tín dụng có chất lượng ...........................................58 3.2.5. Xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả ............................................60 3.2.6. Quản lý cân đối thanh khoản...........................................................................61 3.3. Các giải pháp kiểm soát rủi ro của Ngân hàng Nhà nước..................................62 3.3.1. Tăng cường công tác quản lý, giám sát cho vay kinh doanh bất động sản.....62 3.3.2. Phát triển thị trường vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản .............64 3.4. Các giải pháp vĩ mô của Nhà nước đối với cho vay kinh doanh bất động sản ..64 3.4.1. Nhà nước cần tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng......64 3.4.2. Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản ....................65 3.4.3. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản .....................................................67 KẾT LUẬN CHƯƠNG III........................................................................................70 KẾT LUẬN ........................................................................................................................71
Trang 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợi nhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị trường bất động sản. Đối với các ngân hàng thương mại trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực bất động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản, nhìn chung là nghiệp vụ phổ biến. Ở Việt Nam, do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thương mại. Tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với cho vay trong lĩnh vực bất động sản và cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm đa số trong nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng thương mại. Do đó tác động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các ngân hàng thương mại. Đó cũng là lý do mà tác giả đã lựa chọn đề tài: “Cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh”. Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và đánh giá thực tế, tác giả đã đề xuất một số biện pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định hiệu quả hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại. 2. Mục tiêu nghiên cứu Thứ nhất: Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, những lý luận về việc cung cấp tín dụng và kiểm soát tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có nghiên cứu kinh nghiệm của các ngân hàng trên thế giới, điển hình là Mỹ Thứ hai: Đề tài phân tích thực tế hoạt động tín dụng; nhận diện và đánh giá rủi ro đối với tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Trang 2 Thứ ba: Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, và nghiên cứu những tồn tại, vướng mắc khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản, đề tài đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, góp phần nâng cao hiệu quả vốn tín dụng ngân hàng và góp phần phát triển thị trường bất động lành mạnh, bền vững. 3. Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi nghiên cứu, đề tài chỉ giới hạn ở: 1. Đối tượng nghiên cứu: Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi các Ngân hàng thương mại và thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. 2. Thời gian: Số liệu nghiên cứu được sử dụng từ năm 2006-tháng 06/2009 3. Đề tài giới hạn ở việc đề xuất những giải pháp để kiểm soát rủi ro mà không đi sâu vào nghiên cứu các công cụ, kỹ thuật phòng chống rủi ro. 4. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp luận theo chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử để nhìn nhận sự việc theo sự vận động và phát triển. - Phương pháp tổng hợp số liệu dựa trên: các báo cáo của các cơ quan chức năng, tài liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng: trên báo, tạp chí chuyên ngành, Internet… - Phương pháp thống kê so sánh: theo thời gian, theo chỉ tiêu… - Tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, ngân hàng; các công trình tài liệu được công bố trên báo chí. 5. Nội dung nghiên cứu Luận văn có khối lượng 70 trang, được trình bày với kết cấu như sau: Chương I: Cơ sở lý luận về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh bất động sản Chương II: Thực trạng kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM Chương III: Các giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, luận văn còn nhiều thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy cô và các bạn đọc quan tâm.
Trang 3 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản: Hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, dựa trên cơ sở nghiên cứu lý luận, các nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường bất động sản Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản. Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi”diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản. Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn. Như vậy, khái niệm về thị trường bất động sản có thể được khái quát như sau: Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản. 1.1.2. Phân loại thị trường bất động sản: Phân loại dựa vào hàng hoá trên thị trường, gồm: - Thị trường đất đai, nhà ở
Trang 4 - Thị trường bất động sản dịch vụ - Thị trường bất động sản văn phòng, cho thuê - Thị trường bất động sản công nghiệp - Thị trường bất động sản du lịch Phân loại theo trình tự tham gia thị trường - Thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho đất tạo nguồn cung đầu vào về đất đai bất động sản cho doanh nghiệp, người dân) - Thị trường thứ cấp (nơi diễn ra các giao dịch của các bên về mua bán…) Phân loại theo mức độ đầu tư - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v.. Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, mang tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhóm bất động sản này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. - Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Phân loại theo mục đích sử dụng: - Bất động sản xây dựng cơ sở hạ tầng: bao gồm đầu tư các hạng mục cầu đường.. - Bất động sản dự án nhà ở, bao gồm dự án đầu tư khu dân cư, khu căn hộ…
Trang 5 - Bất động sản sản xuất thương mại bao gồm đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… - Bất động sản du lịch bao gồm đầu tư nhà hàng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, resort… Việc phân chia bất động sản theo các hình thức trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội. 1.1.3. Đặc điểm thị trường bất động sản Thứ nhất, thị trường bất động sản mang tính khu vực một cách sâu sắc Bất động sản gắn liền với tình hình kinh tế xã hội tại một khu vực nhất định. Điều này thể hiện qua sự chênh lệch giá cả bất động sản rất rõ rệt giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một khu vực. Sự chênh lệch về giá của thị trường bất động sản được gắn liền với nhu cầu, tâm lý, thị hiếu, tập quán của người sở hữu; với tình trạng phát triển cơ sở hạ tầng và vệ sinh môi trường của khu vực có bất động sản muốn mua-bán; với hình dạng, khuôn khổ, quy mô bất động sản; thậm chí cả với các yếu tố tâm linh và tín ngưỡng khác của địa phương và cá nhân... Thứ hai, thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, và chính sách quản lý của Nhà nước Vì có giá trị lớn nên việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải nằm trong sự quản lý, giám sát của Nhà nước. Các hợp đồng giao dịch liên quan đến bất động sản phải tuân thủ các thủ tục pháp lý như công chứng, đăng ký giao dịch. Nhà Nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua cấp các giấy tờ về sở hữu, sử dụng bất động sản. Đối với thị trường bất động sản thì vai trò quản lý nhà nước có tác động lớn hơn nhiều so với nhiều thị trường khác và mang tính định hướng, thậm chí quyết định sự phát triển của thị trường, thị trường phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố do các cơ quan quản lý nhà nước quyết định như: hệ thống cơ sở hạ tầng: điện, đường, trường, trạm… ; các luật liên quan đến chuyển nhượng, thuế và các chính sách tiền tệ…
Trang 6 Nhà nước tạo hành lang pháp lý cho sự vận hành của thị trường, quản lý điều hành thị trường, điều tiết các chủ thể tham gia thị trường và định hướng phát triển thị trường bất động sản phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Ngoài ra, Nhà nước cũng có vai trò tham gia thị trường với tư cách là bên cung và bên cầu trên thị trường bất động sản. Nhà nước tham gia cung đất đai và một số bất động sản thiết yếu cho nhu cầu phát triển kinh tế mà thị trường không muốn hoặc không đủ sức tham gia như hạ tầng kỹ thuật, nhà ở cho người thu nhập thấp và cung ứng bất động sản để chủ động điều tiết thị trường... Nhà nước cũng đóng vai trò là bên cầu lớn của thị trường bất động sản như các công trình công cộng, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước… Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường bất động sản như công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch, dịch vụ công v.v.. nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường bất động sản cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế với giữ gìn môi trường sinh thái v.v.. Giá cả trên thị trường bất động sản còn có quan hệ chặt chẽ với việc lập quy hoạch của Nhà nước như: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch giao thông vận tải, quy hoạch cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết kiến trúc... Việc đầu tư cơ sở hạ tầng ở khu vực nào đó, chẳng hạn như phát triển giao thông, xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp….sẽ dẫn đến sự tăng giá trên thị trường bất động sản của khu vực có liên quan. Thứ ba, thị trường bất động sản liên quan mật thiết với thị trường vốn, và nhiều thị trường khác trong nền kinh tế Đất đai và bất động sản là hàng hoá đặc biệt do đây là nguồn tài nguyên đặc biệt, con người không thể sản xuất ra đất, không thể tái chế đất. Trong khi đó, đất lại tham gia vào tất cả mọi hoạt động kinh tế - nông nghiệp, công nghiệp, giao thông
Trang 7 vận tải, dịch vụ với tư cách là một yếu tố đầu vào quan trọng bậc nhất và không thể thay thế. Vì mọi hoạt động sinh sống và phát triển không thể thiếu đất mà đất lại rất khan hiếm nên bất động sản trở thành hàng hoá có hình thái vận động đặc biệt linh hoạt để có thể chuyển đổi hình thức sử dụng vào bất cứ mục đích gì. Do đó các ngân hàng có thể yên tâm cho vay có thế chấp bằng loại tài sản đặc biệt này. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Do đó thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Mặt khác, thị trường bất động sản phát triển là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp bất động sản (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ diễn ra trong giới đầu tư-đầu cơ-kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp. Các dòng sản phẩm tài chính cho bất động sản cũng linh hoạt, đa dạng hơn, cung cấp thêm lựa chọn tín dụng (theo các chi tiết kỹ thuật khác nhau) cho người vay. Bất động sản được xem như một phương tiện lưu trữ giá trị bên cạnh vàng và ngoại tệ mạnh. Xu hướng tăng giá bất động sản cũng là động lực quan trọng khiến thị trường này ngày một sôi động và lấn át các hình thức đầu tư và tiết kiệm truyền thống. Là ngành hàng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, bất động sản có thể được xem là hạ tầng của nền kinh tế, có tác động trực tiếp đến thị trường tài chính và chi phối mạnh mẽ đến thị trường vốn và đời sống. Hầu hết các khoản thế chấp vay vốn ngân hàng là bất động sản. Do đó thị trường bất động sản suy thoái sẽ là khởi đầu tác động đến các ngành hàng quan trọng khác của nền kinh tế như ngành vật liệu xây dựng: xi măng, thép, kính xây dựng, trang trí nội thất, đồ gỗ… và do đó có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân
Trang 8 Thứ tư, giống như các loại thị trường hàng hoá khác, sự phát triển của thị trường bất động sản cũng có tính chu kỳ Giống như các loại thị trường hàng hoá khác, thị trường bất động sản cũng có chu kỳ phát triển gồm 4 giai đoạn: hình thành, tăng trưởng, phát triển, suy thoái. Do nền kinh tế các nước phát triển không giống nhau nên tần suất dao động theo chu kỳ của thị trường bất động sản của mỗi nước cũng khác nhau. Thứ năm, xét tổng quát, thị trường bất động sản hình thành và phát triển qua 03 cấp độ: tập trung hoá, tiền tệ hoá, và tài chính hoá Cấp độ tập trung hoá: Là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, các doanh nghiệp xây dựng là nhân tố thúc đẩy sự hình thành và phát triển dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. Cấp độ tiền tệ hoá: Là giai đoạn của các ngân hàng thương mại. Với sự phát triển mạnh mẽ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng do hạn chế về năng lực tài chính, nên các doanh nghiệp bất động sản phải huy động vốn từ bên ngoài để phát triển các dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các ngân hàng thương mại, và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường bất động sản nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Tuy nhiên không nhất thiết bất kỳ nền kinh tế, bất kỳ thị trường bất động sản nào cũng tuần tự trải qua từng giai đoạn như trên. Cũng không nhất thiết, các cấp độ
Trang 9 phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. 1.1.4. Vai trò của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản góp phần kích thích sản xuất phát triển Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình, từng cá nhân. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở của gia đình, nơi tổ chức hoạt động kinh tế, mà còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Thị trường bất động sản phát triển góp phần huy động vốn đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, và tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước Ở các nước phát triển, nguồn vốn ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. Do đó Nhà nước cần có các giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá đúng tiêu chuẩn, từ đó tạo cho nền kinh tế có
Trang 10 nguồn huy động vốn để phát triển, và từ đó tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước. Thu Ngân sách Nhà nước từ thị trường bất động sản gồm các mảng sau: Thu thuế bất động sản gồm thuế thu nhập, thuế sử dụng đất, thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thu phí và lệ phí từ giao dịch bất động sản Các khoản thu từ giao đất, thuê đất, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người mua, người thuê Thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản, và là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” bất động sản hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở. 1.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại: 1.2.1. Các hình thức phát triển của thị trường tín dụng bất động sản 1.2.1.1.Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp) Đây là hình thức cho vay trực tiếp của tổ chức tín dụng đến người mua hoặc doanh nghiệp đi vay. Nghiệp vụ tín dụng này được bảo đảm bởi chính các tài sản là nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai nhằm tạo ra các nguồn tài chính phục vụ cho mục đích tiêu dùng, mua sắm, sửa chữa hoặc xây dựng, mua nhà ở (đối với cá nhân); hoặc cho các doanh nghiệp vay sản xuất kinh doanh đầu tư tài sản cố định, bổ sung vốn lưu động; hoặc cho vay để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong quá trình trả nợ, nếu người vay mất khả năng thanh toán, tổ chức tín dụng sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và lãi vay.
Trang 11 Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, khi đó tổ chức tín dụng sẽ bị thiếu tiền mặt. 1.2.1.2. Thị trường cầm cố thứ cấp Là thị trường mà tại đây, các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cho vay cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này theo hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào. 1.2.1.3. Chứng khoán hóa các khoản tín dụng: Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường cầm cố sơ cấp, và giao dịch các chứng khoán này trên thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố bất động sản. Chứng khoán hóa là một quá trình tài chính cơ cấu, tại đó các tài sản thế chấp khác nhau của những người đi vay được tập hợp làm đảm bảo để phát hành các trái phiếu (gọi chung là trái phiếu đảm bảo bằng tài sản). Tiền từ người mua các chứng khoán này sẽ được chuyển đến các tổ chức tài chính cho vay thế chấp để các tổ chức này cho người đem thế chấp tài sản vay tiền. Chứng khoán hóa chính là quá trình đưa các tài sản thế chấp sang thị trường thứ cấp nơi mà chúng có thể trao đi đổi lại. Nó đã biến các tài sản kém thanh khoản thành những chứng khoán thanh khoản cao Có 4 loại chủ thể kinh tế chủ yếu liên quan đến quá trình chứng khoán hóa, đó là: 1) người thế chấp và đi vay, 2) tổ chức tập hợp một nhóm các tài sản thế chấp rồi phát hành chứng khoán, 3) nhà đầu tư mua bán chứng khoán, và 4) tổ chức tín dụng cho vay. Với 4 loại chủ thể kinh tế thay vì 2 loại chủ thể là người thế chấp - đi vay và tổ chức tín dụng cho vay, rủi ro được chuyển từ tổ chức tài chính sang nhà đầu tư