Luận văn Thạc sĩ Tài chính Ngân hàng: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:106

Thêm vào BST

Báo xấu

42
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá một cách tổng quan thực trạng và hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2011-2016. Qua đó đề tài đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cho Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Tài chính Ngân hàng: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng NGUYỄN ĐÌNH ĐÌNH Hà Nội, năm 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam Ngành: Tài chính - Ngân hàng - Bảo hiểm Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng Mã số: 60340201 Họ tên học viên: Nguyễn Đình Đình Người hướng dẫn: PGS, TS Đỗ Thị Kim Hảo Hà Nội, năm 2017
i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................ iv LỜI CẢM ƠN....................................................................................................................... v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................................. vi DANH MỤC BẢNG BIỂU ................................................................................................ vii DANH MỤC HÌNH VẼ ....................................................................................................viii TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN ....................................................... ix LỜI MỞ ĐẦU....................................................................................................................... 1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ........................ 4 1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản .............................................................4 1.1.1. Bất động sản..................................................................................................4 1.1.2. Thị trường bất động sản ................................................................................5 1.1.2.1. Khái niệm Thị trường bất động sản .......................................................5 1.1.2.2. Đặc điểm của Thị trường bất động sản .................................................6 1.1.2.3. Vai trò của Thị trường bất động sản ....................................................10 1.2. Hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của NHTM ............................12 1.2.1. Khái niệm cho vay kinh doanh bất động sản ..............................................12 1.2.2. Các hình thức cho vay kinh doanh bất động sản ........................................13 1.2.3. Nguyên tắc cho vay kinh doanh bất động sản ............................................13 1.2.4. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh BĐS .......................................14 1.2.5. Vai trò của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ........................................15 1.2.5.1. Đối với nền kinh tế - xã hội .................................................................15 1.2.5.2. Đối với các ngân hàng .........................................................................16 1.2.5.3. Đối với các nhà kinh doanh BĐS ........................................................16 1.3. Hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của NHTM ..........................16 1.3.1. Khái niệm ....................................................................................................16 1.3.2. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ..........17 1.3.2.1. Nhóm các chỉ tiêu phản ánh quy mô tín dụng .....................................17 1.3.2.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng ......................................18 1.3.2.3. Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời ....................................................20 1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS20 1.3.3.1. Nhân tố khách quan .............................................................................21 1.3.3.2. Nhân tố chủ quan .................................................................................23 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2011-2016 ..................................................................................................... 26 2.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay .....................26 2.1.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam ..................................26 2.1.1.1. Môi trường kinh tế xã hội ....................................................................26 2.1.1.2. Tình hình pháp lý trên thị trường BĐS Việt Nam ...............................27 2.1.1.3. Cấu trúc ngành và khả năng sinh lời ngành BĐS Việt Nam ...............28
ii 2.1.1.4. Phân tích SWOT ngành BĐS Việt Nam .............................................29 2.1.2. Triển vọng kinh doanh bất động sản Việt Nam trong thời gian tới ............32 2.1.2.1. Sự thay đổi của cung - cầu ..................................................................32 2.1.2.2. Các dòng tiền đang quay lại thị trường BĐS ......................................32 2.1.2.3. Dân số trẻ và Quá trình đô thị hóa nhanh ............................................34 2.1.2.4. Làn sóng M&A và sự hiện diện ngày càng lớn của các doanh nghiệp ngoại mua bán dự án là xu hướng trở nên rõ rệt trong vài năm trở lại đây ......35 2.1.2.5. BĐS vẫn là kênh đầu tư quen thuộc của người dân Việt Nam ...........36 2.2. Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank36 2.2.1. Khái quát về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam ...........................36 2.2.2. Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ..........................42 2.2.2.1. Nhóm các chỉ tiêu phản ánh quy mô tín dụng .....................................42 2.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng ......................................48 2.2.2.3. Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời ....................................................54 2.2.3. Đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank ...55 2.2.3.1. Những kết quả đạt được ......................................................................55 2.2.3.2. Những mặt còn hạn chế, thách thức ....................................................56 2.2.3.3. Nguyên nhân ........................................................................................58 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI................................................................................................ 61 3.1. Định hướng chung nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam ..............................................................................61 3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cho VietinBank trong thời gian tới ........................................................................64 3.2.1. Xây dựng các loại hình cho vay kinh doanh BĐS có hiệu quả ..................64 3.2.2. Xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, hiệu quả .........................................65 3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá phù hợp ..................................................69 3.2.4. Hoàn thiện mô hình kiểm soát rủi ro theo chuẩn mực quốc tế ...................69 3.2.5. Tạo lập và khai thác nguồn dữ liệu về tín dụng BĐS .................................71 3.2.6. Xây dựng đội ngũ nhân sự có chất lượng ...................................................72 3.3. Kiến nghị đến Chính phủ các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS................................................................................................73 3.3.1. Hoàn thiện chính sách quản lý vĩ mô..........................................................73 3.3.1.1. Ban hành các văn bản luật, tạo hành lang pháp lý thuận lợi ...............73 3.3.1.2. Chính sách thuế phí .............................................................................74 3.3.1.3. Chính sách định giá BĐS ....................................................................75 3.3.2. Tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền lợi chủ nợ của ngân hàng ..................76 3.3.3. Thúc đẩy thị trường BĐS chuyên nghiệp ...................................................76 3.4. Kiến nghị NHNN các giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS .........79 3.4.1. Tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm soát rủi ro từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS .............................................................................................79 3.4.2. Xây dựng chính sách tiền tệ hiệu quả .........................................................80
iii 3.4.2.1. Chính sách lãi suất ...............................................................................80 3.4.2.2. Chính sách tỷ lệ dự trữ bắt buộc ..........................................................81 3.4.2.3. Chính sách tín dụng BĐS ....................................................................82 KẾT LUẬN ......................................................................................................................... 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 85 PHỤ LỤC 01.......................................................................................................................... i PHỤ LỤC 02........................................................................................................................ iv
iv LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ hình thức, công trình nào khác. Các thông tin và số liệu trình bày trong luận văn là trung thực, và có nguồn trích dẫn rõ ràng. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này. Hà Nội, ngày 03 tháng 05 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Đình Đình
v LỜI CẢM ƠN Trong quá trình nghiên cứu luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự động viên và giúp đỡ từ phía thầy cô, gia đình và bạn bè. Sự động viên và giúp đỡ này đã là động lực và là cơ sở giúp cho tôi hoàn thành luận văn một cách tốt nhất. Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS. Đỗ Thị Kim Hảo, Phó Giám đốc Học viện Ngân hàng, người đã luôn tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn này, từ việc chọn đề tài, đến xây dựng đề cương, tìm kiếm tài liệu và hoàn thành nội dung. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc, các chuyên gia và các bạn đang công tác tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Hoàn Kiếm đã hỗ trợ, giúp đỡ, đóng góp ý kiến trong suốt thời gian tôi thực hiện luận văn thạc sĩ chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng. Đồng thời, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại học Ngoại thương Hà Nội đã tạo điều kiện học tập và nghiên cứu hiệu quả cho sinh viên. Tôi xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô trong trường đã tận tình dạy bảo giúp tôi có được những kiến thức cơ bản để hoàn thành luận văn này. Mặc dù, tôi đã hoàn thiện luận văn với toàn bộ sự nỗ lực và khả năng của bản thân, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn. Hà Nội, ngày 03 tháng 05 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Đình Đình
vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Từ được viết tắt BCTC Báo cáo tài chính BĐS Bất động sản GDP Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) IMF Quỹ tiền tệ quốc tế (International Monetary Fund) NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TMCP Thương mại cổ phần USD Đô la Mỹ VietinBank Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam VND Đồng Việt Nam
vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô của Việt Nam giai đoạn 2011-2016 ...............26 Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu chủ yếu phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh của VietinBank giai đoạn 2011-2016 ..............................................................................39 Bảng 2.3: Tỷ lệ nợ quá hạn /Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các ngân hàng giai đoạn 2011-2016 ...................................................................48 Bảng 2.4: Chi tiết các nhóm nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS theo nhóm của một số ngân hàng tính đến hết 31/12/2016 .........................................................50 Bảng 2.5: Cơ cấu nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank và hệ thống NHTM giai đoạn 2011-2016 .....................................................................................52
viii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1. Tình hình cho vay kinh doanh BĐS của Việt Nam từ 2004 đến nay........33 Hình 2.2. Dòng vốn FDI được giải ngân và Kiều hối giai đoạn 2010-2016.............33 Hình 2.3. Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank và của cả nền kinh tế ..43 Hình 2.4. Doanh số cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank ................................45 Hình 2.5. Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của một số ngân hàng .............46 Hình 2.6. Tỷ trọng dư nợ /tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank ................................................................................................................47 Hình 2.7. Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank giai đoạn 2011-2016 ..............................................................................51 Hình 2.8. Tỷ lệ sinh lời từ cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank giai đoạn 2011- 2016 ...........................................................................................................................54
ix TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN Nâng cao hiệu quả cho vay kinh doanh bất động sản trong điều kiện toàn ngành ngân hàng đang phải đối mặt với vấn nạn nợ xấu, thị trường bất động sản vừa mới thoát khỏi đóng băng đang trong quá trình phục hồi và chủ trương kiểm soát chặt chẽ hoạt động tín dụng trên thị trường của Ngân hàng Nhà nước là vấn đề đã và đang nhận được sự quan tâm sâu sắc của Ban lãnh đạo và các bộ phận của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Luận văn nghiên cứu chuyên sâu về lĩnh vực cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng. Tuy nhiên phạm vi và đối tượng nghiên cứu là khá rộng, đồng thời có nhiều vấn đề mới và phức tạp về mặt lý luận cũng như thực tiễn nghiên cứu. Trong quá trình nghiên cứu đề tài “Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam”, Luận văn đã làm rõ được các nội dung quan trọng sau: Luận văn đã trình bày một cách có hệ thống các lý luận về hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường bất động sản và hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại; trình bày một cách logic và có phương pháp khoa học về đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản, các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại. Trên cơ sở nhận thức rõ các vấn đề lý luận, đặc biệt là việc đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại, tác giả đã tiến hành xem xét, nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam thông qua việc nghiên cứu, đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản dựa trên một số chỉ tiêu về quy mô tín dụng, chất lượng tín dụng và khả năng sinh lời. Từ các nghiên cứu đánh giá đó, tác giả đã rút ra được các vấn đề còn hạn chế, thách thức cùng các nguyên nhân cơ bản của những hạn chế đó trong hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam. Những vấn đề trình bày ở trên đã tạo lập cơ sở cho việc xây dựng các giải pháp cho việc nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam trong tương lai.
x Trên cơ sở thực trạng về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam, tác giả đã đưa ra định hướng, các quan điểm với các nhóm giải pháp cùng những kiến nghị lên Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam. Theo nhận xét của tác giả, các định hướng, quan điểm và giải pháp và kiến nghị đó là phù hợp và có tính khả thi với Ngân hàng Công Thương Việt Nam trong định hướng phát triển tới năm 2020.
1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm gần đây, nền kinh tế các quốc gia đang phát triển ở Châu Á đã có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển của nền kinh tế thế giới, trong đó không thể không nhắc đến bước phát trìển của nền kinh tế Việt Nam. Bằng những nỗ lực chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đã khẳng định được vị thế của mình trên trường quốc tế. Điều này mở ra một giai đoạn phát triển mới khi Việt Nam trở thành đối tác tin cậy của các quốc gia trên toàn thế giới, đồng thời khẳng định công cuộc hội nhập của nước ta với bạn bè trên khắp năm châu. Trong xu thế kinh tế thế giới phát triển mạnh mẽ đó, nhu cầu nguồn vốn để đầu tư và phát triển nền kinh tế trở thành nhu cầu cấp thiết. Nhu cầu đó càng trở nên quan trọng hơn đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) khi đây là một ngành yêu cầu số vốn vay khổng lồ nhằm đáp ứng những nhu cầu khách quan ngày một tăng lên cả về số lượng và chất lượng. Tuy nhiên, kinh doanh BĐS mặc dù có thể mang lại lợi nhuận cao nhưng cũng tiềm ẩn yếu tố rủi ro rất lớn. Điều này khiến lĩnh vực kinh doanh BĐS gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình vay vốn, và cũng gây ra cho các ngân hàng nhiều rắc rối trong quá trình cho vay các dự án kinh doanh BĐS. Mối quan hệ giữa kinh doanh BĐS và hoạt động cho vay của các ngân hàng có tác động vô cùng lớn đối với các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế cả về cường độ và phạm vi ảnh hưởng. Nắm được các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay kinh doanh BĐS sẽ giúp các ngân hàng hạn chế được rủi ro, mở rộng quy mô và gia tăng lợi nhuận trong hoạt động tín dụng. Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam là một trong những ngân hàng đang dẫn đầu về hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản trên thị trường Việt Nam, do đó việc nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản rất được quan tâm bởi ban lãnh đạo và và các đơn vị chức năng trong ngân hàng. Xuất phát từ quan điểm đó, tôi lựa chọn đề tài “Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam” để nghiên cứu trong luận văn thạc sĩ của mình.
2 2. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá một cách tổng quan thực trạng và hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2011-2016. Qua đó đề tài đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cho Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong thời gian tới. 3. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại. 4. Phạm vi của đề tài Phạm vi nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2011-2016, đồng thời tìm ra các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong thời gian tới. 5. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nghiên cứu và tìm được đối tượng nghiên cứu, đề tài tự xác định cho mình những nhiệm vụ sau đây cần giải quyết:  Nghiên cứu cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng thương mại;  Phân tích, đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2011 - 2016;  Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong thời gian tới. 6. Giả thuyết khoa học Nếu tìm ra các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam thì sẽ làm tăng được quy mô, chất lượng tín dụng và tăng khả năng sinh lời từ hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản.
3 7. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện được mục đích nghiên cứu đề tài sẽ sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau đây:  Nhóm các phương pháp nghiên cứu lý thuyết: Phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết; phương pháp phân loại, hệ thống hóa lý thuyết.  Nhóm các phương pháp nghiên cứu thực tiễn: thống kê, điều tra thu thập số liệu và xử lý số liệu. 8. Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục chữ viết tắt, mục lục và các phụ lục, nội dung chính của luận văn được thể hiện ở ba chương sau đây: Chương I: Cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng thương mại; Chương II: Thực trạng về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2011 - 2016; Chương III: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong thời gian tới.
4 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1.1. Bất động sản Hiện nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại Tài sản thành “Động sản” và “Bất động sản”. Theo đó, Bất động sản được hiểu là đất đai, của cải trong lòng đất và công sức lao động của con người gắn liền với đất đai. Tuy nhiên hệ thống pháp luật của từng nước lại có những cách diễn đạt khác nhau về Bất động sản, tạo ra các cách hiểu khác nhau về loại tài sản này. Ở Việt Nam, theo Bộ Luật Dân sự năm 2015, tại điều 107 chương VII có quy định: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật” 1. Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những tài sản khác như tính cố định về địa lý và không di dời được; tính lâu bền, tính khan hiếm, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng… Trong đó, tính cố định là đặc trưng khác biệt giữa Bất động sản và các tài sản khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch bất động sản khác với các thị trường giao dịch tài sản khác. Với các động sản, các bên giao dịch có thể dễ dàng đem tài sản đến địa điểm giao dịch, nhưng đối với bất động sản thì bên mua phải đến nơi có BĐS và BĐS không thể đem đến thị trường để trưng bày như các loại tài sản khác mà phải giới thiệu nó thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh hoặc bản vẽ thiết kế. Đặc điểm cố định còn tạo ra cho BĐS tính cá biệt rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. Với BĐS có cùng quy mô, chất lượng như nhau, nhưng do có vị trí khác nhau nên giá trị của chúng sẽ có sự 1 Bộ luật Dân sự số 91.2015/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015.
5 khác nhau. Tương tự như vậy, cùng một loại BĐS nhưng BĐS ở đô thị lớn có giá trị cao hơn nhiều so với BĐS ở các đô thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa. Tính cố định và cá biệt của BĐS đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị trường khác. Với tài sản bình thường có thể điều chỉnh cung - cầu bằng cách chuyển hàng hoá từ những nơi dư thừa đến nơi thiếu. Nhưng với BĐS phải điều chỉnh cung - cầu thông qua công tác dự báo và lập kế hoạch phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương, khu vực. Ngoài ra, Bất động sản còn có những đặc điểm khác, như: tính bền lâu; tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý; chịu sự chi phối của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội… 1.1.2. Thị trường bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm Thị trường bất động sản Thị trường là một phạm trù kinh tế tổng hợp, ra đời gắn liền với nền sản xuất hàng hoá. Nó là môi trường để tiến hành các hoạt động giao dịch mang tính chất thương mại của mọi chủ thể trong nền kinh tế. Trong một xã hội phát triển, thị trường không nhất thiết là địa điểm cụ thể giao dịch trực tiếp giữa bên mua và bên bán mà các bên có thể chỉ giao dịch, thoả thuận với nhau thông qua các phương tiện thông tin viễn thông hiện đại. Thị trường bất động sản là một thị trường, ở đó thể hiện tổng các quan hệ giao dịch BĐS hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại một thời điểm xác định. Tuy nhiên hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về Thị trường bất động sản. Có ý kiến cho rằng Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. Bên cạnh đó, có khái niệm cho rằng Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa bất động sản hoặc thị trường bất động sản là nơi thực hiện các giao dịch về bất động sản, bao gồm các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ khác.
6 Dựa trên những quan niệm trên về thị trường bất động sản, có thể khái quát khái niệm Thị trường bất động sản như sau: “Thị trường bất động sản là một thị trường, trong đó diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường. Ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản.” 1.1.2.2. Đặc điểm của Thị trường bất động sản Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, do đó thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng khác với các loại thị trường khác. Thứ nhất, Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. Bất động sản có đặc điểm là cố định, không thể di dời được. Nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố điều kiện tự nhiên, tập quán, thị hiếu và kinh tế của từng vùng, từng khu vực, mà các điều kiện này ở mỗi vùng, mỗi khu vực lại khác nhau, không thể di chuyển tập quán, thị hiếu… từ nơi này sang nơi khác được. Bên cạnh đó, quy mô và trình độ phát triển kinh tế - xã hội của các vùng là khác nhau dẫn đến cung cầu bất động sản của từng nơi sẽ khác nhau về lượng, độ co dãn theo giá và mức độ dịch chuyển khi các yếu tố khác trên thị trường thay đổi. Có thể nhận thấy trên thực tế, thị trường bất động sản ở các đô thị lớn thường có quy mô lớn hơn, hoạt động sôi nổi hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi… Đặc điểm này của thị trường bất động sản cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra trong từng khu vực; quan hệ cung - cầu, giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng đến thị trường BĐS ở các khu vực khác. Đồng thời, việc nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực và gắn chúng với các điểu kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực đó. Không thể lấy quan hệ cung - cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
7 Thứ hai, thị trường bất động sản có tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. Trên thị trường hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi có sự hiện diện của hàng hóa giao dịch. Còn trên thị trường BĐS, do tính cố định, không thể di dời và không tập trung của của BĐS nên địa điểm giao dịch thường cách biệt với hàng hóa BĐS. Hoạt động giao dịch BĐS có thể được tiến hành ở các trung tâm giao dịch lớn (sàn giao dịch BĐS) hay là một địa điểm bất kỳ (nhà riêng, quán café, qua mạng internet…) mà không cần có sự hiện diện của hàng hóa BĐS đang giao dịch. Do tính cách biệt giữa hàng hóa BĐS và địa điểm giao dịch, các hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trường cần phải trải qua một số bước nhằm kiểm soát rủi ro, đảm bảo sự quản lý của nhà nước đối với BĐS thì mới có thể hoàn thành giao dịch. Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy đủ các bước giao dịch như sau: - Tìm kiếm hoặc cung cấp thông tin trên các sản giao dịch bất động sản, phương tiện thông tin đại chúng… nhằm đưa cung đến gặp cầu; - Kiểm tra thực địa, tình trạng của BĐS và kiểm tra độ chính xác của thông tin về BĐS; - Thực hiện các thủ tục pháp lý và các nghĩa vụ phải nộp cho Nhà nước. Các bước giao dịch trên có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS chính thức, có kiểm soát của Nhà nước. Thứ ba, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn và không mất đi, người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi ích mà đất đai mang lại. Vì vậy, khi tính giá cả của đất đai, người ta không thể tính giá của nó như hàng hóa thông thường mà chỉ có thể xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
8 Thứ tư, Cung về BĐS phản ứng chậm hơn khi có biến động về cầu và giá cả BĐS. Đối với hàng hóa thông thường, quan hệ cung - cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật: khi có yếu tố tác động làm tăng cầu hàng hóa trên thị trường, lượng cung hàng hóa đó sẽ tăng lên tương ứng với mức giá cân bằng mới của thị trường. Tuy nhiên đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng lên thì lượng cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Nguyên nhân bởi thời gian để hình thành tài sản là bất động sản thường là lâu, cần trải qua nhiều bước từ tìm hiểu thông tin, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công... Cung BĐS có giới hạn và phản ứng chậm của cung không theo kịp sự gia tăng của cầu dẫn đến biến động của giá cả theo chiều hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Chính vì vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung - cầu về BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐS không chính đáng (như đầu cơ, tạo sự khan hiếm ảo về cung bất động sản). Thứ năm, Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo. Xuất phát từ đặc trưng riêng của từng vùng, từng khu vực đều có các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội, văn hóa tập quán, thị hiếu… là khác nhau dẫn đến thông tin về hàng hóa BĐS trong thị trường là không đầy đủ và ít phổ biến hơn các loại hàng hóa khác. Hơn nữa, do BĐS có tính cá biệt nên trên thị trường, người ta chỉ có thể xếp BĐS thành những phân khúc nhỏ bao gồm những BĐS cùng loại, có những yếu tố tương đồng nhau để giao dịch và việc so sánh giữa hai BĐS trong cùng một phân khúc không phải lúc nào cũng chính xác. Bên cạnh đó, sự kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản là một yếu tố khiến cho thị trường này trở nên không hoàn hảo. Đặc điểm này dẫn đến những hệ quả như sau: - Giá cả BĐS hình thành trên thị trường không hoàn toàn là theo cơ chế cung - cầu. Thậm chí trong nhiều trường hợp, do tính cá biệt của BĐS nên người bán có lợi thế độc quyền trong giao dịch. - Khi có những yếu tố tác động làm tăng giá cả BĐS, những người có được thông tin là bên có lợi thế, có thể trục lợi không chính đáng trong giao dịch