Luận văn: Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội

Luận văn

Một số vấn đề định giá đất giải

phóng mặt bằng qua dự án

nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học

viện Quốc phòng ở Quận Cầu

Giấy - thành phố Hà Nội

1

lời mở đầu

Đất đai là tài nguyên có hạn, nhưng vô cùng quan trọng, đặc biệt đối với thủ đô Hà Nội. Để trở thành một thành phố, xanh, sạch, đẹp trong tương lai, nhu

cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở rộng phát triển đô thị, khu dân cư, xây

dựng các cụm công nghiệp, du lịch, dịch vụ và hạ tầng cơ sở sẽ tăng cao. Việc

bố trí đất đai đáp ứng được những nhu cầu trên đòi hỏi phải có một phương án QH sử dụng đất đai thống nhất. Khi các phương án QH sử dụng đất đai đã được

phê duyệt và ban hành thì các chủ dự án, các cơ quan có thẩm quyền liên quan

tiến hành giải phóng mặt bằng (GPMB) để làm cơ sở tiền đề cho việc xây dựng

các dự án QH đó. GPMB phải trải qua nhiều giai đoạn. Trong giai đoạn bồi

thường thiệt hại cho dân, cho các đơn vị cơ quan bị thu hồi đất thì khâu định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một vấn đề gây nhiều khó khăn nhất.

Bởi vì việc này nó liên quan tới quyền lợi của một hoặc nhiều hộ dân, của một

hoặc nhiều đơn vị bị thu hồi đất, liên quan đến quyền lợi, lợi ích lâu dài của

cộng đồng, của các thế hệ hôm nay và mai sau.

Để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, qua quá trình thực hiện và

qua thực tiễn. Ngày 24-4-1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998-

NĐ-CP và thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 20/1998 ngày 30-6-

1998 trên cơ sở phân cấp của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi

ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá các

loại đất áp dụng chung cho cả nước trong cả một thời gian dài. Trên thực tế, việc

ban hành khung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng ở nước ta và càng không thể đáp ứng được sự thay đổi liên tục diễn ra trên địa

bàn. Theo quy định của Nghị Định 22, giá đất để tính đền bù thiệt hại do Chủ

tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định trên cơ sở giá được

quy định trong khung giá của Chính Phủ nhân với hệ số K. Việc xác định hệ số K cả về lý thuyết và thực tế rất khó khăn, phức tạp.

Để hiểu rõ thêm về công việc định giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi

đất để GPMB. Em nghiên cứu đề tài:

“Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội

2

”.

Luận văn gồm 3 chương:

Chương I : Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thương GPMB.

Chương II :Thực trạng công tác định giá đất để GPMB trên địa bàn

Quận Cầu Giấy - Hà Nội.

Chương III: Phương hướng và một số giải pháp cơ bản hoàn thiện định

giá đất bồi thường GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy -

Hà Nội.

* Mục tiêu của đề tài: + Trình bày những kiến thức cơ bản về các quy định, công tác tiến hành

định giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.

+ Kiểm tra đánh giá thực trạng, tiềm năng của đất đai để có cơ sở và

phương pháp định giá các loại đất cho phù hợp với giai đoạn hiện nay.

+ Làm cơ sở để quản lý thống nhất đất đai theo quy định của pháp luật,

bảo vệ tài nguyên đất, nhằm phát triển và sử dụng đất lâu bền.

* Giới hạn của đề tài.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là toàn bộ diện tích đất tự nhiên của

Quận Cầu Giấy, được tính toán và phân bổ cho các mục đích sử dụng. Đặc biệt

chú trọng tới phần diện tích đất đai để xây dựng, nâng cấp, cải tạo Học viện

Quốc phòng.

Do tính chất phức tạp của công việc định giá đất bồi thường GPMB và nhiều khó khăn thực tế trên địa bàn, đòi hỏi phải chi tiết cụ thể nên dự án HVQP

được thực hiện từ năm 1997 đến nay.:

Đề tài này tổng hợp những kết quả nghiên cứu về điều kiện tự nhiên kinh

tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất và thực trạng về định giá đất bồi thường GPMB

trên địa bàn Quận Cầu Giấy - Hà Nội trong thời gian qua. Chủ trương của Đảng

và Nhà nước, phương hướng nhiệm vụ trong thời gian tới của Quận Cầu Giấy.

* Phương pháp nghiên cứu. Đề tài này được trình bày trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác Lê-nin và

những quan điểm của Đảng, nhà nước ta đối với việc GPMB khi Nhà nước thu

hồi đất.

Những phương pháp vận dụng chủ yếu:

3

+ Phương pháp duy vật biện chứng.

+ Phương pháp thống kê. + Phương pháp toán.

4

+ Phương pháp phân tích.

CHƯƠNG I Cơ sở lý luận về định giá đất

bồi thường giải phóng mặt bằng

I. Tính tất yếu của định giá đất bồi thường

Có rất nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá tài sản đất. Thông thường

1. Khái niệm về định giá và định giá đất bồi thường. người ta sử dụng khái niệm sau:

- Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị một mục đích cụ

thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc tới tất cả đặc

điểm của tài sản cũng như xem xét tới tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn.

- Định giá bất động sản là một công việc phức tạp nó không chỉ mang tính

khoa học mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có

kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp và nhạy cảm tốt với thị trường.

Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, ở Việt nam đất đai thuộc sở hữu

toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, gia đình, hộ cá nhân sử dụng lâu

dài, vì vậy định giá đất có thể hiểu như sau:

Định giá đất là sự ước tính giá trị của lợi ích có được từ quyền sử dụng

đất dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất nhất định.

Định giá đất bồi thường là một mục đích của việc định giá đất đó là sự

thay thế các tài sản bị thu hồi bằng tiền hoặc bằng hiện vất (đất,..)

2. Sự cần thiết phải định giá bồi thường.

2.1. Sự cần thiết phải định giá.

Trên thực tế có rất nhiều lý do khác nhau đòi hỏi phải định giá tài sản. Có

thể có những giá trị khác nhau cho một tài sản ở mỗi thời điểm cụ thể, điều này

phụ thuộc vào mục đích định giá.

Với mục đích xác định giá đất như hiện nay cần phải giải quyết, điều hoà

hai lợi ích luôn có tính đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu Ngân

sách Nhà nước như tính thuế, tiền giao đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ... xác

định giá đất để đền bù cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi, khi thế chấp,

khi bán đấu giá quyền sử dụng đất để trả nợ và để thi hành án.... Đó là hai mặt

đối lập nhau về lợi. Từ đó dẫn đến tình trạng, cùng một thửa đất của một người

sử dụng đất, nhưng nếu họ làm nghĩa vụ thì chỉ muốn giá đất càng thấp càng tốt,

nhưng để hưởng quyền như đền bù, kê khai tài sản... thì giá đất càng cao càng có

5

lợi.

Trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới các khu đô thị trên phạm vi cả nước có quy mô và tốc độ đầu tư - đô thị khá cao. Các dự án mở rộng

không gian thành phố, cải tạo các nút giao thông, xây dựng các tuyến đường, di

chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng các khu đô thị mới, phát triển

nhà...liên quan mật thiết với giải phóng mặt bằng. Định giá đền bù giải phóng

mặt bằng liên quan nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, pháp luật và các tổ chức, gia đình và các thành viên trong cộng đồng, do đó việc định giá là rất quan trọng.

Nó góp phần đảm bảo công bằng xã hội khi mà Nhà nước tiến hành đền bù và

góp phần hoàn thiện luật pháp nhất là Luật đất đai. Như vậy có sự khác nhau

giữa gía cả ở từng địa phương, vì giá cả thị trường là biểu hiện tổng hợp các nhân tố hình thành giá đất như: vị trí đất, địa hình đất, quan hệ tự nhiên, quan hệ

cung cầu, các chính sách điều tiết của Nhà nước... đất đai ở Việt nam có sự khác

nhau giữa các vùng và mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất ở đô thị, đất ở

nông thôn...). Vì vậy khi xác định giá đất cần xác định giá cho từng loại đất cụ thể theo những phương pháp riêng sao cho phù hợp với mục đích sử dụng các

loại đất đó và phải tuân theo những nguyên tắc định giá nhất định.

Mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi

đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch, dự án đã được Nhà nước phê duyệt.

Giá đất do Chính phủ quy định nhằm phục vụ 3 mục đích:

- Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và các loại thuế khác theo luật

định.

- Để thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. - Để tính giá đền bù khi Nhà nước thu hồi.

Do đặc điểm là phải ổn định, dễ thu, dễ làm và dễ kiểm tra nên trong 3

mục đích trên thì công tác định giá phục vụ việc tính thuế và tiền khi giao đất

hoặc cho thuê đất thường không được sát với giá thực tế, điều này làm cho

những người phải nộp các khoản tiền trên dễ dàng chấp nhận vì họ sẽ càng có

lời khi định giá tài sản cần đóng thế chấp. Nhưng ngược lại việc đền bù là phục

vụ việc thu hồi đất tức chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng sang Nhà

nước. Chính vì vậy đối với mục đích đền bù nếu định giá không bằng thực tế thì

những người trong diện được đền bù sẽ không thoả mãn vì định giá thấp sẽ

không đủ điều kiện vật chất để tái tạo tư liệu sản xuất. Đây cũng là nguyên nhân

chính dẫn đến tình trạng chậm trễ trong việc đền bù giải phóng mặt bằng hiện

6

nay.

2.2.Giải phóng mặt bằng là một giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu

quả.

Khi thu hồi đất Nhà nước thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng tiền. Đền

bù bằng tiền được xác định dựa trên cơ sở định giá đền bù và trên những quy định hướng dẫn của Chính Phủ. Đền bù bằng đất là việc dùng đất đai đền bù cho

người có đất bị thu hồi. Nguồn đất để đền bù gồm: quỹ đất chưa sử dụng, đất

được khai hoang bằng vốn ngân sách, đất mới được tạo lập, đất dùng để xây

dựng cơ sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ những người sử dụng đất không đúng quy định và đất công ích.

Việc thu hồi đất được dựa trên quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt,

các dự án xây dựng kinh tế, phát triển đất nước. Do vậy việc đền bù đất cũng

được dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể của đất nước, của địa phương, mỗi khu vực, nên đền bù đất đai khi thu hồi đất là một cách tốt để sử dụng đất đai hợp lý

và hiệu quả hơn. Chúng ta biết mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu

hồi cho người bị thu hồi đất để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế

hoạch, dự án đã được Nhà nước phê duyệt. Trong mỗi một dự án, một quy hoạch, kế hoạch đều xác định rõ vị trí và mức đất để đền bù thiệt hại khi thu hồi

đất. Đây là phần đất hiện chưa có mục đích sử dụng. Vậy khi đền bù bằng đất

này ta đã làm tăng tổng diện tích đất đưa vào sử dụng, tuy nhiên cần phải nghiên

cứu kỹ vấn đề này để tránh làm lãng phí tiền của của Nhà nước và nhân dân,

tránh việc sử dụng đất đai không hợp lý, làm năng suất sử dụng đất bị giảm.

Như vậy đền bù đất yêu cầu phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được

phê duyệt và quy hoạch đó phải được xây dựng trên cơ sở nghiên cứu kỹ lưỡng,

có khoa học về mục đích sử dụng sao cho có hiệu quả nhất. Bởi vì quỹ đất của

chúng ta là có giới hạn, rất đa dạng cho vấn đề sử dụng, nhất là quỹ đất nông

nghiệp rất hạn chế. Do đó khi thu hồi đất cần phải cân nhắc và nghiên cứu thật

kỹ trên cơ sở quỹ đất hiện có.

Thu hồi đất và thực hiện đền bù đất sẽ giúp Nhà nước thực hiện việc

thanh tra, kiểm tra vấn đề sử dụng đất đai. Khi đền bù đất thì dựa trên nguyên

tắc đất sử dụng đúng mục đích, có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định trong Nghị

định 22/1998/NĐ- CP của Chính Phủ thì khi Nhà nước thu hồi đất mới được đền

bù đất. Như vậy đất không đủ giấy tờ hợp lệ thì Nhà nước có thể lấy lại phần đất

7

đó mà không cần phải bồi thường thiệt hại. Mặt khác, hiện nay vấn đề sử dụng

đất đai sai mục đích còn xảy ra ở nhiều nơi. Do đó, khi đền bù đất thì phần đất đó được sử dụng theo đúng mục đích của Nhà nước và Nhà nước có thể dễ dàng

quản lý đất đai. Điều này giúp sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn.

II. Cơ sở khoa học và thực tiễn của việc định giá đất bồi thường GPMB A. Cơ sở khoa học của công tác định giá đất bồi thường.

1. Vấn đề giá đất và các nhân tố ảnh hưởng.

a. Giá đất. Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thể

được hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành chính ý chí. Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng

ta mới có thể xây dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và có được cách

thức tác động vào đất theo các mục tiêu kinh tế- xã hội.

* Bản chất của giá đất: Khi tiến hành mua bán, trao đổi, chuyển nhượng đất đai hay chuyển dịch

quyền sử dụng đất đai. Nghĩa là khi đất đai tham gia vào thị trường, nó như một

loại hàng hoá đặc biệt. Mà mức giá cả đất đai dựa vào mức địa tô đã xác định.

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu ruộng đất. Nó là hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế tức là

đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó.

Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải

trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền đó được hình

thành một cách khách quan không phụ thuộc riêng vào ý muốn của chủ ruộng hay chủ tư bản theo mặt bằng chung về lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Như

vậy, về mặt bản chất kinh tế địa tô là một khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho

chủ ruộng đất. Vì vậy, đó chính là cái giá phải trả cho sử dụng đất. Trong chế độ

sở hữu tư nhân về ruộng đất địa tô thuộc về chủ ruộng đất, bởi chủ ruộng là chủ

sở hữu ruộng đất và người sử dụng phải trả cho chủ ruộng.

Địa tô mà người sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ ruộng được quy định

bởi độ phì nhiêu và vị trí của đất đai, theo Mác đó là địa tô chênh lệch I. Đây là

cơ sở đầu tiên cho việc quy định mức địa tô mà người sử dụng đất phải trả cho

chủ sở hữu ruộng đất.

Khác với địa tô chênh lệch I là hình thái của địa tô có được trên cơ sở

những điều kiện tự nhiên thuận lợi. Địa tô chênh lệch II là hình thái địa tô có

8

được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh, tức là do những

khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có. Những khoản đầu tư ấy đều làm tăng sản lượng của ruộng đất và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn

thuần thành ruộng đất tư bản. Do đó, địa tô II thuộc về người sử dụng đất.

Địa tô I và địa tô II đều là sự chênh lệch về lợi nhuận trong việc kinh

doanh đất đai ở những khu khác nhau. Về bản chất hai loại địa tô này khác nhau

vì có nguồn gốc khác nhau, nhưng có mối liên hệ mật thiết có thể chuyển hoá cho nhau.

Dù bất kỳ một chế độ sở hữu nào, người sử dụng ruộng đất cũng phải trả

một khoản tiền vào việc sử dụng đất đó là một tất yếu. Trong điều kiện sở hữu

ruộng đất là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện thì việc người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền về việc sử dụng đất là lẽ đương nhiên. Nhà

nước sử dụng khoản tiền đóng góp này của người sử dụng đất để điều tiết thu

nhập của những người sử dụng đất ở các điều kiện khác và có thể có những đầu

tư cải tạo đất đối với các vùng gặp khó khăn.

Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình công cộng

vì lợi ích công cộng thì những đơn vị cơ quan phải nộp một khoản tiền cho Nhà

nước để sử dụng đất đai. Số tiền này dùng để bù đắp những thiệt hại về đất và tài

sản cho những người bị thu hồi đất.

Việc thu hồi đất trong trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền

sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng đây là hành vi chuyển

quyền sử dụng đất đặc biệt, không phải là sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc

phần bất lợi không mong muốn lại thuộc về người bị thu hồi. Bởi vậy việc giải

quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiện ở việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi.

Như chúng ta biết theo lý luận địa tô của Mác thì độ phì nhiêu và vị trí

của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất bị thu

hồi. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân

tạo tức là vị trí của mảnh đất đang được sử dụng. Như vậy, để tính mức phải trả

ta phải căn cứ vào các yếu tố sau:

- Loại đất bị thu hồi: dựa trên phân loại theo mục đích sử dụng hiện hành

như đất nông nghiệp, đất đô thị, đất ở...

- Căn cứ vào loại công trình xây dựng trên đất đó.

b. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất: - Mục đích sử dụng: tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng của mỗi loại đất mà

9

chúng mang giá trị khác nhau và khi thay đổi mục đích sử dụng thì giá trị của

đất cũng bị thay đổi. Ví dụ như đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp khi có sự thay đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì lập tức giá đất sẽ tăng lên rất

nhanh vì khả năng sinh lợi từ đất ở cao hơn rất nhiều lần so với đất nông nghiệp.

- Độ màu mỡ của ruộng đất: Nhân tố này thường dùng để xác định giá cho

đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ

sản. Với cùng một vị trí cùng làm điều kiện canh tác nhưng thửa đất nào có chất đất tốt hơn, cho năng suất cao hơn thì sẽ có giá thành cao hơn các thửa khác.

Đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị thì nhân tố chất đất là khả năng kết cấu

của đất, độ bền vững của các tầng đất đai.

- Vị trí: đây là điều kiện không thể thiếu hay nói một cách khác là điều kiện cơ bản trong việc xác định giá của bất kỳ loại đất nào và đặc biệt là đối với

đất đô thị. Vị trí của thửa đất có ý nghĩa rất lớn trong việc xác định giá trị của

một mảnh đất. Đất ở vị trí đẹp, có khả năng sinh lợi cao sẽ có giá hơn rất nhiều

mảnh đất có cùng diện tích nhưng ở vị trí khác, xấu hơn, khả năng sinh lợi không cao.

- Địa hình: Giá trị của một thửa đất cũng phụ thuộc vào điều kiện địa

hình, đương nhiên ở vùng đồng bằng giá đất cao hơn ở vùng trung du và miền

núi.

- Chính sách điều tiết của Nhà nước: Điều chủ yếu trong vấn đề này là các

chính sách về sử dụng đất, các chính sách về kinh tế, tài chính và giá các loại đất

(thời hạn giao đất, cho thuê đất; diện tích đất theo hạn định, mức thu các loại

thuế...) và chương trình quy hoạch đất đai của Nhà nước (chương trình quy

hoạch phát triển tổng thể, quy hoạch chi tiết từng khu vực, theo từng mục đích sử dụng...).

Trong tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến công tác định giá đền

bù đất nhưng trong bài viết này đề tài đi sâu vào phân tích những yếu tố đặc biệt

quan trọng sau:

- Quan hệ cung cầu về đất đai.

Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt. Do vậy, nó cũng như các loại hàng hoá

khác cũng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế cụ thể là: quy luật cạnh

tranh, quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Trong các yếu tố tác động đến giá cả

đất, có những yếu tố có thể lượng hoá được và có những yếu tố không thể lượng

hoá được. Nhân tố cung cầu về đất khó lượng hoá song lại là nhân tố tác động

rất mạnh đến giá đất, làm cho giá đất luôn biến động. Cũng như cung cầu của

10

các loại hàng hoá khác, cung cầu về đất đai trên thị trường cũng mang tính

không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng mang tính đặc thù. Xét về mặt nhu cầu, kể cả nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu có khả năng thanh toán mang tính

chất ổn định tương đối theo vùng, hình thành các quan hệ về đất theo vùng mang

tính ổn định không thể chuyển hoá cung cầu giữa các vùng. Đặc điểm này ảnh

hưởng rất lớn đến giá đất, gây chênh lệch giá đất giữa các địa phương, các vùng

khác nhau.

Thông thường, do nhu cầu đất của các thành phố lớn và khả năng của quỹ

tiền tệ dân cư dùng để mua đất cũng lớn nên tương quan cung cầu về đất ở thành

phố, đô thị cũng chênh lệch nhau lớn. Để đảm bảo yêu cầu của quy luật cung

cầu thì tất yếu giá đất cũng phải tăng cao hơn ngay trong một thành phố, nhu cầu đất đai giữa các quận cũng khác nhau, nên giá đất hình thành cũng khác nhau.

Ta có thể thấy giá đất tại các địa phương - vùng và ngay cả một khu vực

nhỏ cũng có sự chênh lệch khá lớn. Trong thực tế chúng ta thấy rõ đất đai ở các

đô thị bao giờ cũng cao hơn đất đai ở các vùng khác đó chính là do sự tác động lớn của quan hệ cung cầu. Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả thị trường và

như vậy cũng ảnh hưởng đến giá cả đền bù.

- Giá trị sinh lời.

Giá trị sinh lời là yếu tố khá quan trọng tác động đến giá cả đất đai, bởi ngoài việc quan tâm đến giá trị đất đai người ta còn quan tâm đến khả năng sinh

lời của mảnh đất.

Đối với đất nông nghiệp, giá trị sinh lời phụ thuộc chủ yếu vào độ phì của

đất, khả năng tưới tiêu và khả năng vận chuyển sản phẩm đến nơi tiêu thụ. Đất

càng tốt và vị trí thuận lợi gần nơi tiêu thụ thì giá cả càng cao.

Đối với đất đô thị, giá trị sinh lời lại phụ thuộc chủ yếu vào vị trí lô đất,

khả năng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nơi đó. Đất đô thị sử dụng vào mục đích

thương mại, dịch vụ, giá trị sinh lời phụ thuộc vào vị trí lô đất đo gần hay xa khu

trung tâm, vị trí mặt đường, điều kiện sinh hoạt và khả năng phát triển kinh tế ở

vùng đó.

- Mục đích sử dụng thích hợp nhất, đảm bảo có lợi nhất: bất kỳ loại đất

nào, ở bất kỳ vị trí nào thì việc sử dụng đất mang lại hiệu quả cao nhất cũng

được đặt lên hàng đầu. Vì khả năng sinh lợi của đất càng lớn thì giá đất càng

cao, chính vì vậy mọi điều kiện đều hướng tới việc sử dụng đất thích hợp nhất.

- Điều kiện tự nhiên của lô đất: vị trí, hình thể, chất lượng môi trường.

11

Khi chất lượng cuộc sống của con người ngày càng cao thì đòi hỏi về chất lượng

môi trường càng cần phải tốt hơn. Chất lượng nguồn nước, mức độ ô nhiễm của môi trường xung quanh.

- Điều kiện kinh tế- xã hội: Cơ sở hạ tầng, kỹ thuật và hạ tầng kinh tế.

Đây là yêu cầu đầu tiên của bất kỳ công trình xây dựng nào sau việc giải phóng

mặt bằng, vì nếu điều kiện hạ tầng không tốt sẽ dẫn đến toàn bộ công việc tiếp

theo bị trì trệ ảnh hưởng đến tiến độ thi công của dự án.

2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất cơ bản.

2.1 Nguyên tắc định giá đất

a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất Căn bản đối với khái niệm giá trị là lý thuyết sử dụng cao nhất và tốt nhất hoặc có lợi cao nhất. Hoặc nó có thể được định nghĩa là việc sử dụng tại thời

điểm định giá có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong một khoảng thời gian

cho trước. Nhưng điều quan trọng cần nhận thức điều này không chỉ được hiểu

trong giới hạn của đồng tiền. Đôi khi, thu nhập thực lại dưới dạng những tiện nghi

Cụm từ then chốt thứ 2 trong định nghĩa này là: "Trong khoảng thời gian

cho trước". Người định giá không thể dự báo trước rằng việc sử dụng để tạo ra

lợi nhuận thực lớn nhất đối với đất đai ở thời điểm định giá sẽ lại tiếp tục không xác định hoặc thậm chí trong một khoảng thời gian đã nói tới. Tuy nhiên, người

định giá không nên có tư duy giống như người mua cụ thể ở chợ (thị trường). Vì

vậy, quyết định trong một khoảng thời gian có thể, việc sử dụng cao nhất và tốt

nhất của mình sẽ tiếp tục đem lại hiệu quả, sẽ phản ánh qua quan điểm của

người mua.

b. Nguyên tắc dự báo trước: Giá thị trường là giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận tương lai có

thể có từ tài sản sở hữu mang lại. Những lợi ích này sẽ dưới dạng một nguồn thu

nhập hoặc những tiện nghi; Những lợi ích tương lai được dự báo là những lợi

ích dựa trên sự nghiên cứu trước thị trường. Người đánh giá không được phép

đưa ý kiến cá nhân làm ảnh hưởng đến việc xác định những lợi ích tương lai.

Việc mua bán tài sản sở hữu và thu nhập trước đây chỉ có tầm quan trọng khi

chúng cho thấy điều đó có thể được dự kiến trong tương lai. Nguyên tắc dự báo

luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi.

c. Nguyên tắc thay đổi: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường không bao giờ giữ nguyên bởi vì

12

lực lượng kinh tế xã hội luôn tác động làm thay đổi tài sản sở hữu và môi

trường của nó. Ngoài ra, bản thân tài sản sở hữu cũng thay đổi không ngừng. Ví dụ, chất lượng của đất trồng trọt có thể được thay đổi bởi lực lượng tự nhiên và

những tôn tạo làm thay đổi tuổi. Do sự thay đổi diễn ra liên tục nên việc ước

đoán giá thị trường chỉ có giá trị vào thời điển đó. Nguyên tắc thay đổi luôn vận

dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo.

d. Nguyên tắc cân đối: Khi áp dụng vào một vùng lân cận, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị

trường tối đa đạt tới khi sử dụng toàn bộ đất đai ở trạng thái thoả đáng. Ví dụ, một khu dân cư lân cận của một gia đình đòi hỏi các phương tiện thương mại

như các cửa hàng bách hoá, trạm xăng, cửa hàng tân dược. Nó cũng cần các

phương tiện đảm bảo cho dân chúng như nhà thờ, trường học, vui chơi.... khi

việc sử dụng hoàn hảo đạt đền sự cân đối thì các tài sản sở hữu riêng đạt tới giá thị trường tối đa. Khi nguyên tắc cân đối áp dụng cho vùng phụ cận, nó sẽ kết

hợp với nguyên tắc cạnh tranh.

e. Nguyên tắc cạnh tranh:

Nguyên tắc này cho rằng khi đạt được lợi nhuận cơ bản, việc cạnh tranh có sức hấp dẫn điều này dẫn tới cách ngôn là "Lợi nhuận có xu hướng trở thành

bánh mỳ của cạnh tranh". Một vùng lân cận có thể chỉ được đảm bảo với một số

lượng nhất định cửa hàng, trạm xăng, trạm dịch vụ, trạm trung tâm buôn bán....

Sự dư thừa bất kỳ một loại phương tiện nào cũng sẽ dẫn tới làm giảm giá của

phần lớn, nếu không muốn nói là của tất cả các cơ sở khác.

f. Nguyên tắc sự phù hợp: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt được khi mức độ chấp

nhận được về tính đồng đều kinh tế và xã hội dự kiến trong tương lai. Khi áp

dụng nguyên tắc này cho những tôn tạo, thì tính đồng đều có thể chấp nhận

mang ý nghĩa là tính tương đồng, không phải là sự đồng nhất đơn điệu. Khi áp

dụng cho những người dân, nó có ý nghĩa là sự tương đương về tuổi tác, thu

nhập, cơ sở giáo dục...

g. Nguyên tắc thống nhất. Nguyên tắc này phân chia toàn quốc thành nhiều vùng giá trị phù hợp với

nhà và đất. Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất.

Trong mỗi vùng lại phân chia thành nhiều vùng lãnh thổ nhỏ để các điều kiện

13

tác động đến giá trị được tính toán theo nguyên tắc thống nhất.

h. Nguyên tắc tương quan cung và cầu: Nguyên tắc này cho biết rằng giá thị trường được xác định bằng sự tương

tác của cung và cầu. Nếu dân số của một khu vực tăng đột biến thì thu nhập sẽ

tăng lên. Nếu như tỷ lệ lãi suất thế chấp cùng thời điểm tăng rất mạnh thì nó sẽ

giảm nhu cầu.

2.2. Phương pháp định giá đất bồi thường.

2.2.1. Các phương pháp truyền thống.

Khả năng sinh lời của đất chính là kết quả tác động tổng hợp của các yếu

tố tự nhiên, kinh tế, xã hội vào đất. Đánh giá đất về mặt tự nhiên được xây dựng

trên các yếu tố khách quan, quan trọng của đất đối với khả năng cho sản phẩm tự

nhiên. Phần lớn các tính chất ổn định như: địa hình, loại thổ nhưỡng, độ dày tầng đất, vị trí địa lý, điều kiện canh tác.

Yếu tố kinh tế ở đây được sử dụng chung như một yếu tố quan sát dùng

để so sánh, đánh giá kết quả phân hạng đất. Thường được dùng là năng suất bình

quân nhiều năm, mức thu nhập bình quân. Đánh giá kinh tế đất hợp lý là biểu hiện sự kết hợp chặt chẽ giữa giá trị tự nhiên và giá trị kinh tế của đất. Giá trị

kinh tế có 2 cách thể hiện: tương đối theo cấp hạng và theo tiền.

Giá tiền một thửa ruộng, một khoảnh đất là số tiền nếu gửi vào ngân hàng

sẽ thu được lợi tức ngang với địa tô thửa ruộng ấy thu được. Đó là những giai

đoạn cơ bản trong quá trình đánh giá đất nhằm xác định giá trị của thửa đất trên cơ sở giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của đất.

Theo lý luận của Mác "Nhà tư bản bỏ vốn vào kinh doanh nhằm mục đích

không những là để tái sản xuất ra số tư bản đã ứng ra mà còn để tái sản xuất ra

một giá trị thặng dư ra so với số tư bản ấy". Vì vậy người mua quyền sử dụng

đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp cũng phải tính đến sau một chu kỳ sản

xuất sẽ đưa lại bao nhiêu lợi nhuận, ít nhất bằng hoặc lớn hơn lãi xuất thu được

do gửi tiền vào ngân hàng. Như vậy giá cả ruộng đất đắt hay rẻ là do 2 nhân tố

quyết định:

1. Địa tô cao hay thấp

2. Tỷ xuất lợi tức tiền gửi ngân hàng.

Giá cả ruộng đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức

14

tiền gửi. Cho nên giá cả ruộng đất có thể được biểu thị bằng công thức:

Số lượng địa tô Giá cả ruộng đất = ---------------------------------------------

Tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng

2.2.2: Các phương pháp đã được áp dụng.

Nội dung các phương pháp đã được áp dụng đều thống nhất với nhau về

quan điểm chung. Nhưng giá cả ruộng đất ở đây chính là giá mua quyền sử dụng đất, còn sở hữu ruộng đất vẫn thuộc nhà nước. Vì vậy thời gian sử dụng đất ở

nhiều nước cũng được tính thành một yếu tố tác động đến giá cả ruộng đất. Thực

tế ở Việt nam cho thấy từ sau khi Luật đất đai ra đời năm 1993, thì giá đất ổn

định hơn trước rất nhiều. Nguyên nhân chính là ở chỗ Nhà nước quyết định giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với thời hạn cụ

thể như đất trồng cây hàng năm và đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản có thời gian

thuê là 20 năm, đất trồng cây lâu năm thì thời hạn là 50 năm, các cơ quan ngoại

giao, lãnh sự quán thì thời gian được quy định cụ thể cho từng đối tượng.

Thời gian sử dụng đất lâu dài đã giúp cho người sử dụng đất yên tâm hơn

và mong muốn đầu tư vào mảnh đất của mình nhiều hơn. Tránh được hiện tượng

cố gắng trong thời gian thuê của mình để vắt kiệt mọi khả năng của đất dẫn đến

tình trạng như thoái hoá, biến chất ảnh hưởng đến kết cấu, hình thể của đất.

Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức lương thực và nông nghiệp thế

giới phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội cũng đã giới

thiệu một công thức tính giá đất căn cứ từ thu nhập sử dụng đất với tỷ suất lợi

tức ngân hàng như sau:

Yt Giá đất = ------------

(1+i).t

Trong đó: Yt = Rr. Qt -Ct

Với: Y là thu nhập/1ha trong năm ( còn gọi là thu nhập kỳ vọng).

R là Giá sản phẩm.

Q là chi phí bỏ ra.

t là thời gian.

i là tỷ suất lợi tức ngân hàng.

Dựa trên những tư tưởng trên có một số ý kiến đưa ra công thức để tính

giá đất :

Lợi nhuận bình quân năm trong 5 năm tới

15

Giá đất = --------------------------------------------------------------------

Tỷ suất lợi nhuận bình quân năm trong 5 năm tới.

Thực ra công thức này cũng khó thực hiện được vì khó tính được năng

suất trong 5 năm tới, cũng như khó tính được chi phí sản xuất, lợi nhuận của 5

năm tới. Điều này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khách quan và quá trình phát

triển knh tế - xã hội của đất nước trong thời gian tới. Vì vậy phương pháp này

chỉ có ý nghĩa về mặt lý thuyết, là một phương pháp có tác dụng tham khảo thêm.

Hiện nay trên thế giới trong lĩnh vực định giá đất thường sử dụng những

phương pháp sau:

a. Phương pháp so sánh: Phương pháp này được áp dụng trong môi trường đô thị khá phát triển, có

nhiều mẫu đất được mua bán. Mảnh đất, khu đất có những tài sản được định giá

có những đặc điểm, điều kiện tương tự với những tài sản đã được bán. Phương

pháp này được sử dụng rộng rãi và dễ được chấp nhận. Song tài sản đất đai không bao giờ giống nhau tuyệt đối, cần xen xét kỹ về địa điểm, diện tích, cấu

trúc, đặc điểm đất đai... để hiệu chỉnh tài sản đất đai theo từng chi tiết, điều kiện

cụ thể.

Khi sử dụng phương pháp này đòi hỏi người đánh giá phải thu thập được càng nhiều thông tin càng tốt và phải đảm bảo được hệ thống thông tin sàng lọc

có hiệu quả và cập nhật, chứa đựng được các thông tin nhận được của từng giao

dịch trên thị trường.

b. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư):

Phương pháp này dựa trên tổng số kinh phí đã bỏ ra để đầu tư vào xây dựng hoặc cải tạo bất động sản. Phương pháp này thường dùng để tính giá cho

thuê đất, sau khi đã trừ đi phần kinh phí bỏ ra để xây dựng cơ sở hạ tầng và các

công trình khác có liên quan. Phương pháp này dễ tính toán, lượng thông tin thu

nhập không nhiều nhưng có một đặc điểm là độ chính xác của số liệu phụ thuộc

một phần vào chủ đầu tư nên khó kiểm tra.

c. Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Phương pháp này thường được áp dụng cho việc định giá đất nông

nghiệp, dựa vào khả năng sinh lợi của đất mà cụ thể là giá thành sản phẩm thu

nhập được để cá thể xác định được giá của mảnh đất cần phải định giá.

d. Phương pháp thặng dư: Giá trị của bất động sản được xác định trên lợi nhuận thu được từ bất

16

động sản đó sau khi đã trừ mọi khoản chi phí. Phương pháp này có liên quan tới

rất nhiều các lĩnh vực cần thu thập thông tin như các thuế, lãi xuất ngân hàng, tỷ xuất lãi ròng, mức thu hồi vốn.

Thông thường khi tiến hành định giá bất động sản cần áp dụng một vài phương

pháp để kiểm tra lẫn nhau, đảm bảo độ chính xác của giá trị bất động sản cũng

như mảnh đất cần định giá.

3. Phương pháp xác định hệ số K để định giá bồi thường thiệt hại. Theo Nghị định 87/CP của Chính phủ ngày 17/8/1994 quy định khung giá

các loại đất. Do biến động của giá đất trên thực tế nên Chính phủ đã có văn bản

thay đổi hệ số điều chỉnh giá (hệ số K) cho phù hợp với thực tế hơn đó là thông

tư 145/1998/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính Phủ.

3.1. Phạm vi và đối tượng áp dụng, căn cứ xác định hệ số K và giá đất tính

đền bù bồi thường thiệt hại:

a. Hệ số K, phạm vi và đối tượng áp dụng: Hệ số K quy định tại điều 8 của Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày

24/4/1998 của Chính phủ là hệ số quan hệ tỷ lệ giá đất tính theo khả năng sinh

lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đất do UBND tỉnh, thành

phố trực thuộc TƯ quy định. Hệ số K có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn 1 tuỳ thuộc vào sự chênh lệch giữa giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định với giá đất tính

theo khả năng sinh lợi hoặc giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hệ số K tại thông tư 145/1998/TT-BTC áp dụng để xác định giá đất tính

đền bù thiệt hại cho người bị thu hồi đất theo quy định tại điều 6 và tính khoản

tiền nộp ngân sách Nhà nước theo điều 14 của Nghị định 22/1998. Trong trường hợp người bị thu hồi đất chỉ được đền bù chi phí đầu tư vào đất thì giá trị chi phí

thực tế được tính theo giá các chi phí tại thời điểm thu hồi đất. Tổ chức, cá nhân

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất theo

giá đất được tính theo hướng dẫn tại Thông tư này cho toàn bộ diện tích đất

được giao, được thuê.

b. Căn cứ để xác định hệ số K: Hệ số K để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND cấp

tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài chính - Vật

giá có sự tham gia của các ngành liên quan, căn cứ để xác định gồm:

+ Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá theo Nghị

định 87/CP, thông tư 94/TTLB đã bao hàm hệ số K quy định trong Nghị định

17

17/1998 và Quyết định 302/Ttg ngày 13/5/1996 của Thủ Tướng Chính Phủ.

+ Giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là

giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đường

phố đối với đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã đối với đất nông nghiệp và

đất khu dân cư nông thôn tại thời điểm thu hồi đất tại địa phương. Trong trường

hợp khả năng sinh lợi của đất và giá chuyển tiền sử dụng đất (biến động trong phạm vi dưới 15%) thì UBND cấp tỉnh có thể quy định hệ số K một lần để áp

dụng tính đền bù thiệt hại cho nhiều dự án trong khoảng thời gian ổn định đó.

c. Giá đất để tính đền bù thiệt hại: Giá đất tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất do

UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính Phủ nhân với hệ số K

- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nước, nuôi trồng thuỷ sản, hệ

số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ số giữa giá đất tính theo khả năng

sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

- Đối với các loại đất khác, hệ số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ

giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá do UBND cấp tỉnh

quy định.

3.2. Phương pháp xác định hệ số K:

a. Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả

năng sinh lợi với giá đất do UBND tỉnh quy định. Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí và thu nhập

Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi

Thu nhập Giá đất theo = ----------------------------------------------------

khả năng sinh lời Lãi sất tiền gửi Ngân hàng Nhà nước

( %/ năm) không kỳ hạn.

Bước 3: Xác định hệ số K:

Giá đất theo

khả năng sinh lời

Hệ số K = ---------------------------------------------------------

Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

theo khung giá đất do Chính phủ quy định

b. Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển quyền sử

dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

18

Bước 1: Thu thập và xử lý thông tin số liệu

Bước 2: Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị thu hồi.

Bước 3: Xác định hệ số K:

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

thực tế ở địa phương

Hệ số K = ------------------------------------------------------------ Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo

khung giá đất do Chính phủ quy định.

Hệ số K, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp

tỉnh ban hành tại công thức trên được tính cho từng vị trí của từng loại đường phố theo từng loại đô thị hoặc theo từng hạng đất, đối với đất nông nghiệp, đất

lâm nghiệp, đât làm muối và đất khu dân cư nông thôn.

c. Xác định hệ số K và giá đất bồi thường cho một số trường hợp đặc

biệt

Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi

trồng thuỷ sản ở những nơi mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn

ra phổ biến và đã hình thành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể xác

định hệ số K bằng một trong 2 phương pháp trên, nhưng giá đất tính đền bù thiệt hại bằng giá đất đền bù tính theo khả năng sinh lợi, cộng thêm một khoản tiền

tối đa bằng 60 % phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nhượng

quyền sử dụng đất với giá đền bù tính theo khả năng sinh lợi của mảnh đất đó.

Đất ở những nơi mới đô thị hoá, (từ trước năm 1993 còn là nông thôn)

hoặc đất ở của hộ gia đình có khuôn viên rộng; trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì được đền bù theo mức diện tích đất ở được cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền cho phép dùng làm đất ở. Phần diện tích còn lại được đền bù theo

giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp và được cộng thêm một khỏan tiền tối đa bằng

30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở của khuôn viên đó với giá đất

đền bù đất nông nghiệp.

Đất nông nghiệp trong đô thị được đền bù theo giá đất nông nghiệp và

cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho

đất ở trong đô thị của khu đất ở liền kề với giá đất đền bù đất nông nghiệp.

B. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất bồi thường

1. Thực chất giá cả đền bù.

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí,

19

Nhà nước giao quyền sử dụng lâu dài cho mọi người dân và Nhà nước có thể thu

hồi trong các điều kiện cần thiết. Khi đó Nhà nước sẽ đền bù thiệt hại về đất là một khoản tiền hoặc tài sản đất Nhà nước trả cho người dân đang sử dụng đất

nằm trong quy hoạch. Giá đất đó chính là giá Nhà nước trợ cấp cho người di

chuyển đến chỗ khác, giá đất đó chính là giá ép buộc của Nhà nước nó tuỳ thuộc

vào vị trí địa hình và giá cả chung của đất tại địa phương cụ thể và có thể áp

dụng xê dịch chút ít theo hệ số quy định.

Như vậy, thực chất của giá cả đền bù là việc trả lại tài sản cho người bị

thu hồi đất. Việc đền bù đất giúp cho người sử dụng đất có điều kiện tiếp tục sản

xuất và bảo đảm đời sống. Vì thế việc đền bù đất có thể thực hiện tuỳ thuộc vào

điều kiện của mỗi địa phương và yêu cầu của người được đền bù đất. Tuy nhiên giá bồi thường thường là giá cứng và không sát với giá thị

trường.

2. Cơ sở của việc định giá đất đền bù.

* Đối với đất ở đô thị và khu dân cư nông thôn. Đất ở đô thị và khu dân cư nông thôn trong công tác đền bù thiết hại là

lĩnh vực phức tạp nhất trong tất cả các loại đất vì giá trị sử dụng mà nó mang lại

cao. Chính vì vậy mà việc xác lập giá đền bù thiết hại đất khi giải toả để thực hiện quy hoạch muốn đảm bảo được lợi ích của 3 phía: Nhà nước, chủ dự án và

người dân trong diện bị giải toả thì giá đền bù thiệt hại về đất phải được thực

hiên bằng phương pháp định giá đất, giá đất định giá phải sát với giá đất thực tế.

Đối với đất tại những vị trí có khả năng sinh lợi cao phải thực hiện đấu giá có

chú ý tới việc xét đầy đủ các nhân tố tác động đến việc lập giá đền bù thiệt hại.

Để xác định và đưa ra được các loại giá đền bù thiệt hại về đất tại đô thị

một cách hợp lý, ngoài việc tính toán, cân nhắc đầy đủ các yếu tố gây ảnh hưởng

đến công tác định giá đất đô thị, các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý.

Chúng ta hãy xem xét một cách khoa học hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào

các biến số cơ bản nào. Về cơ bản hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào các

biến số sau:

- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.

- Khả năng hình thành các công trình dịch vụ.

- Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau.

- Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý hành chính.

- Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống.

20

*Đối với đất nông nghiệp:

Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản thì người bị thu hồi đất được đền bù đất theo đúng

diện tích, hạng đất của đất bị thu hồi. Nếu không có đất để đền bù thì người có

đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền theo giá đất của điạ phương ban hành theo

quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù

hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương. Đối với cây trồng vật nuôi trên đất thì sẽ được đền bù theo mức thiệt hại thực tế.

Nếu đất đất bị thu hồi là đất do nhà nước giao để sử dụng tạm thời, đất

cho thuê, đất đấu thầu thì người bị thu hồi không được đền bù thiệt hại về đất

nhưng được đền bù về những chi phí đã bỏ ra để đầu tư cải tạo đất.

* Đền bù thiệt hại đối với đất chuyên dùng. Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị -xã hội, đơn vị sự

nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân. Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp các tổ

chức chính trị-xã hội, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh tế tập thể, doanh nghiệp tư nhân được nhà nước giao mà không phải nộp tiền sử

dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước thì

khi Nhà nước thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất, nhưng được Nhà

nước xem xét giao đất mới và được đền bù thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất, nếu tiền đó không thuộc nguồn vốn của Ngân sách Nhà nước.

Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp các tổ chức chính trị- xã hội, công

ty cổ phần công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh tế tập thể, doanh nghiệp tư

nhân khi bị nhà nước thu hồi đất, nếu đất đó đã nộp tiền sử dụng đất không

thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nước thì được đền bù thiệt hại về đất mà được Nhà nước xem xét giao và cho thuê đất mới. Việc giao đất cho thuê đất

mới phải phù hợp với dự án được cấp có thẩm quyền quyết định và phù hợp với

quy hoạch được duyệt.

3. Cơ sở pháp lý.

ở mỗi một chế độ xã hội khác nhau thì có các quan hệ đất đai khác nhau

và gắn liền với sự phát triển lịch sử của chế độ xã hội đó.

3.1. Quan hệ sở hữu.

Trong điều kiện cơ chế thị trường đất đai tham gia vào thị trường và trở

thành loại hàng hoá đặc biệt của loại thị trường đó. ở nước ta sở hữu đất đai

thuộc sở hữu Nhà nước do đó thị trường đất đai ở nước ta thực chất là thị trường

chuyển quyền sử dụng đất, nghĩa là thực hiện việc trao đổi chuyển nhượng

21

quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng với nhau.

Sở hữu là một phạm trù của quan hệ sản xuất xã hội. Quan hệ sản xuất bao gồm quan hệ sở hữu, quan hệ phân phối và quan hệ quản lí, trong đó quan

hệ sở hữu là cốt lõi nền tảng chi phối hai quan hệ kia. Trong quan hệ đất đai

quan hệ sở hữu là nền tảng, là cốt lõi. Nó được thể hiện cả trên phương diện

kinh tế và pháp lý. Trên phương diện kinh tế đó là hình thức kinh tế của mọi

người trong việc chiếm hữu đất đai trong điều kiện xã hội nhất định. Trên phương diện pháp lý đó là sự biểu hiện thành quyền sở hữu đất đai. Quyền sở

hữu đất đai là quyền lợi mang tính duy nhất thuộc về người sở hữu đất. ở nước

ta quyền này thuộc về Nhà nước và nó được xác định dựa trên cơ sở: ai được

làm chủ đất, sử dụng nó như thế nào và có thể được trao nó cho ai, đã được quy định theo Luật đất đai năm 1993. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, các

cơ quan, cá nhân sử dụng lâu dài và người sử dụng đất được hưởng những quyền

lợi và nghĩa vụ theo nghị định.

Quan hệ sở hữu đất đai thể hiện ở quyền sở hữu đất đai về phương diện pháp lý. Quyền sở hữu đất đai biểu hiện và quy định ở 3 quyền cơ bản đó là

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Các quyền này được xác

lập trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ trên

cơ sở đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta.

Khi xã hội phát triển sẽ xuất hiện sự chuyển giao quyền sở hữu hoặc

quyền sử dụng đất đai, việc chuyển giao này cơ bản có bồi thường (nó thể hiện

dưới việc mua, bán đất). Nhưng cũng có trường hợp không có bồi thường (biểu

hiện ở trường hợp cho hoặc tặng). Việc chuyển giao này biểu hiện quyền hạn

của người sở hữu đất đai. Như vậy nghiên cứu quan hệ sở hữu đất đai để hiểu được bản chất của

việc đền bù đất đó là việc chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đai

giữa các đối tượng với nhau.

3.2. Quan hệ sử dụng .

Quyền sử dụng đất đai là một phần trong quyền sở hữu đất đai đứng trên

phương diện pháp lý, đây là quyền của người sở hữu đất và quyền này có thể

được kết hợp hoặc có thể được phân tách ra, tức là chủ sở hữu đất đai có thể

chuyển giao quyền sử dụng đất đai cho một đối tượng khác. Khi tách rời cả

người sở hữu và người sử dụng đều phải căn cứ vào những điều kiện nhất định

để xác định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Khi việc phân tách được thực hiện

22

thì mặt kinh tế của sở hữu được thực hiện tức là xuất hiện quan hệ đất đai trên

phương diện kinh tế. Để thực hiện được điều này cần có sự can thiệp của nhà nước để bảo hộ quyền lợi cho các bên - người sở hữu và người sử dụng.

Quan hệ sở hữu và quan hệ sử dụng đất đai là hai quan hệ cơ bản trong

quan hệ đất đai được thể hiện dưới hình thức kinh tế và pháp lý có quan hệ rất

chặt chẽ với nhau. Trong đó quan hệ sở hữu đất đai là quan hệ quyết định và chi

phối quan hệ sử dụng.

3.3. Các văn bản pháp quy của nhà nước.

Luật đất đai năm 1993 của nước ta đã quy định rõ: "Nhà nước giao đất

cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức

chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền

sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất,

nhận quyền sử dụng đất từ người khác trong Luật này gọi chung là người sử

dụng đất. Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất". "Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, thừa kế thế chấp quyền sử dụng đất".

Luật đất đai 1993 là văn bản pháp quy cao nhất Nhà nước quy định đất

đai thuộc sở hữu toàn dân, sự chuyển nhượng đất đai trên thị trường thực tế là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng Nghị quyết TƯ (Đại hội Đảng lần

thứ 8) đã công nhận đất đai là một loại hàng hoá (bất động sản - tài sản) được

chuyển nhượng quyền sử dụng theo giá cả thị trường; thừa nhận sự hình thành

và phát triển của thị trường bất động sản. Đây là điều chưa thống nhất và là hạn

chế nhiều sự công khai hoá của thị trường đất đai làm cho ngân quỹ Nhà nước thất thu một khối lượng lớn.

Tại Điều 12 chương I Luật đất đai năm 1993 đã công nhận đất có giá trị:

"Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu

tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị khi giao đất, bồi thường thiệt hại

về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng

vùng và theo từng thời gian".

- Căn cứ vào Điều 12 của Luật đất đai, Chính phủ đã ra Nghị định 80/CP

ban hành khung giá đất.

- Nghị định 90/CP ngày 17/ 9/ 1994, quy định về việc đền bù thiệt hại khi

Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích An ninh quốc gia, Quốc

23

phòng, lợi ích Quốc gia và lợi ích công cộng.

- Tiếp đến ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP thay

thế cho Nghị định 80/CP.

- Thông tư liên bộ số 94/ TTLB ngày 14/11/1994 của liên bộ Tài chính -

Xây dựng- Tổng cục Địa chính- Ban vật giá Chính phủ, hướng dẫn thi hành

Nghị định 87/CP cũng hướng dẫn thêm hình thức xác định giá đất theo cơ chế

đấu thầu quyền sử dụng đất.

- Ngày 13/05/1996 Chính phủ đã ra Quyết định số 302/TTg bổ sung hệ số

K nhằm mở rộng khung giá đất đã quy định tại Nghị định 87/CP.

- Nghị định 22/1998/NĐ- CP ngày 24/4/1998, về việc đền bù thiệt hại khi

Nhà nước thu hồi đất thay thế Nghị định 90/CP nói trên. Trong đó một số điều cơ bản đã được đề nghị sửa đổi như xác định mức đất ở để tính đền bù, giá đất

đền bù, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di

chuyển đến nơi ở mới, chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của

khu tái định cư, hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng và thẩm định phương án đền bù giải phóng mặt bằng.

- Thông tư số 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành

Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội

dung và chế độ quản lý, phương án đền bù và một số nội dung khác.

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04 tháng 9 năm 1999 của Vụ quản lý

công sản - Bộ tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác đền

bù, giải phóng mặt bằng.

Đây là những văn bản pháp quy cao nhất của Nhà nước công nhận sự

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế sự mua bán đất đã hình thành. Đương nhiên khi thị trường bất động sản trong đó đất đai là một thành

phần cơ bản xuất hiện thì các quy luật kinh tế khách quan trên thị trường

nàycũng được hình thành để chi phối, điều tiết những hoạt động của giá cả đất

đai. Điều khẳng định là giá trị của đất là cơ sở hình thành và vận động của giá

đất.

III :Những quy định của nhà nước về định giá đất bồi thường GPMB

A: Những quy định chung

1. Phạm vi áp dụng.

Khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh,

lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng quy định tại điều 27 của luật Đất đai năm

1993 thì nhà nước quy định bồi thường đối với những loại đất sau:

24

- Đất sử dụng vào mục đích Quốc phòng An ninh.

- Đất sử dụng vào mục đích lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng gồm : 2. Đối tượng được bồi thường.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi ( gọi chung là

người bị thu hồi đất ) được đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất để sử

dụng vào mục đích Quốc phòng An ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng

Người sử dụng đất vào mục đích nào theo quy định của pháp luật thì khi nhà nước thu hồi được bồi thường bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử fụng.

Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về

giá trị thì phần chênh lệch được thanh toán bằng tiền.

Tuy nhiên người bị thu hồi đất được bồi thường về đất phải có một trong

các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về

đất đai

- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

- Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật

- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất ở theo quy định

của pháp luật

- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu nhà nước phù hợp

với quy định của pháp luật

- Có quyết định giao ( cấp) nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giao (cấp)

nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gắn liền với đất ở của cơ quan có thẩm quyền - Có bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật hoặc

quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã

có hiệu lực

- Có giấy tờ hợp lệ về nhà, đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ

cấp cho người sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ khi được

cấp giấy cho đến ngày đất bị thu hồi.

- Có giấy tờ thừa kế, tặng cho nhà đất theo quy định của pháp luật

- Có giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất.

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà đất đó không có tranh chấp

- Có giấy tờ mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của

25

luật đất đai năm 1988

- Trường hợp không có các giấy tờ quy định từ điều kiện 1- 12 nhưng đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà tại thời điểm sử dụng không vi

phạm quy hoạch, không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có

thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc không phải là đất lấn

chiếm trái phép và được UBND xã phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi xác

nhận đất đó không có tranh chấp.

- Trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán

nhà gắn liền với đất mà đất đó có một trong các điêù kiện quy định từ điều kiện

1-13 nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ, được UBND cấp xã nơi có đất bị

thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp.

- Người khai hoang sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp,

nuôi trồng thuỷ sản và làm muối phù hợp với quy hoạch, được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cho phép, phù hợp với quy định của pháp luật, được UBND cấp

xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp

Những người bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện trên thì

không được bồi thường về đất

Đất bị thu hồi nếu có đủ điều kiện thì đều được bồi thường 100% theo giá

quy định hiện hành của pháp luật. Giá đất để tính bồi thường tại thời điểm thu hồi đất là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính Phủ

đang có hiệu lực

Trường hợp giá đất để tính bồi thường của từng lô đất cụ thể bị thu hồi

không phù hợp với thực tế tại địa phương, thì được xác định lại cho phù hợp

B. Những quy định cụ thể về định giá đất bồi thường GPMB

1. Phân loại các loại đất cần phải định giá.

a. Đất nông nghiệp: - Đất trồng cây hàng năm: cày cấy được, cây hoa mầu.

- Đất trồng cây lâu năm: cây công nghiệp, cây ăn quả, đất vườn ươm cây

nông nghiệp lâu năm.

- Đất có mặt nước: các hồ, ao, đầm, sông cụt, thùng đào để cho động vật

uống nước, nguồn nước nuôi trồng thuỷ sản.

- Đất trồng cỏ chăn nuôi: đất trồng cỏ, đồng cỏ chuyên sử dụng để chăn

nuôi gia súc.

- Đất trồng vườn tạp: các vườn cây đất giành cho trồng hoa hay cây trang

26

trí.

b. Đất lâm nghiệp: Gồm đất rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng, đất

dùng cho nghiên cứu khoa học về lâm nghiệp.

c. Đất chuyên dùng: Đất xây dựng, đất giao thông, đất thuỷ lợi và mặt

nước chuuyên dùng, đất di tích lịch sử văn hoá, đất quốc phòng an ninh, đất khai

thác khoáng sản, đất làm nguyên vật liệu xây dựng, đất làm muối, đất nghĩa

trang, nghĩa địa và đất chuyên dùng khác.

d. Đất ở: Đất để làm nhà cửa và các công trình phục vụ sinh hoạt khác.

đ. Đất chưa sử dụng: Là đất có đủ điều kiện sử dụng nhưng chưa xác

định được mục đích sử dụng

2. Căn cứ định giá đất giải phóng mặt bằng

Khi định giá đền bù người làm công tác định giá phải dựa trên các căn cứ

về định giá tài sản nhà đất và các quy định của Chính phủ để có được khung giá

thích hợp.

Căc cứ vào cách phân hạng đất loại: Đô thị, loại đường phố, vị trí đất để xác định giá đất theo Điều 5 NĐ 80/CP ngày 6/11/1993 của Chính phủ. Liên bộ

Tài chính- Xây dựng- Tổng cục quản lý ruộng đất- Ban vật giá Chính phủ hướng

dẫn như sau:

a. Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: Hạng đất để xác định giá đất áp dụng theo hạng đất để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp

có thẩm quyền phê chuẩn theo quy định của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.

b. Đất khu dân cư ở nông thôn được xác định theo địa giới hành chính.

Hạng đất để xác định giá đất áp dụng theo quy định của Pháp lệnh thuế nhà đất (

phụ thuộc vào các yếu tố : khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phương).

c. Đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, thị trấn, đầu mối giao thông và

trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp

được xác định như sau:

- Đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị bao gồm các xã tiếp giáp với nội

thành, nội thị xã.

- Đất thị trấn áp dụng bảng giá đất đô thị theo NĐ 80/CP của Chính phủ.

- Đất khu thương mại, khu du lịch không nằm trong đô thị là toàn bộ diện

tích nằm trong khu thương mại, khu du lịch và khu dân cư gắn với khu thương

27

mại, khu du lịch theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Đất khu công nghiệp không nằm trong đô thị là đất có nhà máy, xí nghiệp và khu dân cư gắn với khu công nghiệp theo quyết định của cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền.

- Đất khu dân cư ở ven đầu mối giao thông và các trục đường giao thông

chính không nằm trong khu đô thị bao gồm: đất ngã ba, ngã tư... trục đường giao

thông, bến phà, bến cảng, sân bay do trung ương và tỉnh, hoặc thành phố trực thuộc trung ương quản lý.

Đối với khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục

đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp (không

bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp) được xác định theo 2 loại, mỗi loại chia làm 6 hạng như sau:

Loại I: áp dụng cho các vùng ven đô thị loại I theo quy định hiện hành

của Chính phủ.

Loại II: áp dụng cho các khu còn lại.

Hạng đất để xác định giá đất đối với khu dân cư ở các vùng ven đô thị,

đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du

lịch, khu công nghiệp phải căn cứ vào giá trị sử dụng, mức độ sinh lợi và giá đất

trên thị trường ở từng khu vực, từng vị trí. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định hạng đất để xác định mức giá đất cho phù hợp thực tế

ở từng địa phương. Việc xác định hạng đất theo quy định ở mục này không áp

dụng hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp.

d. Đất khu dân cư ở đô thị (đất đô thị):

+ Loại đô thị: đô thị phân thành 5 loại theo quy định hiện hành của Nhà nước. Thị trấn chưa có quyết định phân loại đô thị của cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền thì tạm thời xét vào nhóm đô thị loại 5.

+ Phân loại đường phố trong đô thị: Đường phố bao gồm các loại quốc lộ

qua đô thị, trục đường chính, đường khu phố, đường ô phố, các đường trong

(hẻm ngõ) dẫn đến các nhóm và từng ngôi nhà. Việc phân loại đường phố trong

đô thị để xác định giá đất phải căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, giá thị

trường và vào mức độ trang thiết bị cơ sở hạ tầng, cụ thể như sau:

- Đường phố loại I: là nơi có điều kiện sinh lợi đặc biệt cao, có vị trí đặc

biệt thuận lợi đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh

hoạt, có trang thiết bị cơ sở hạ tầng đồng bộ có giá đất thị trường cao nhất,

28

thường là đường quốc lộ qua đô thị và các trục đường chính của toàn đô thị.

- Đường phố loại II: Là nơi có điều kiện sinh lợi cao, có vị trí thuận lợi đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, du lịch, sinh hoạt; có trang thiết bị cơ

sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất thị trường trung bình thấp hơn giá đất

đường phố loại I và thường là loại đường phố chính của khu vực.

- Đường phố loại III: Là nơi có điều kiện sinh lợi tương đối cao, có vị trí

tương đối thuận lợi đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, du lịch, sinh hoạt, có trang thiết bị cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước và

thoát nước, có giá đất thị trường trung bình thấp hơn đường phố loại II và

thường là đường phố phân khu vực.

- Đường phố loại IV: là các đường phố còn lại, tuỳ thuộc vào đặc điểm của từng loại đô thị. Đường phố loại IV có thể phân thành 2 hoặc 3 loại cho phù

hợp với thực tế ở địa phương.

* Dựa vào vị trí đất trong từng loại đường:

Việc xác định vị trí đất trong từng loại đường phố căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá thị trường của từng vùng đất trong từng điều kiện đô thị cụ thể

như sau:

Vị trí 1: là những khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường phố

Vị trí 2: là những khu đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn

hoặc bằng 3,5 m.

Vị trí 3: là những khu đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2m

đến 3,5m

Vị trí 4: là những khu đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn

2m

Đối với các thửa đất ở các vị trí 3,4 mà nối trực tiếp với đường phố thì áp

dụng theo vị trí có mức giá đất cao hơn liền kề. Đối với các thửa đất ở các vị trí

2,3,4 mà nối thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo

giá đất của vị trí đường phố gần hơn.

Số lượng vị trí trong một đô thị không nhất thiết bằng tổng số vị trí của

các loại đường phố cộng lại mà có thể nhiều hơn hoặc ít hơn. Căn cứ vào thực tế

giá đất của từng khu vực đó để xác định các loại đường phố đi qua khu vực, các

vị trí có giá đất phù hợp với thực tế ở địa phương.

3.2. Những quy định về giá đền bù của Nhà nước.

Từ năm 1959 tại Nghị định 151/TTg của Hội đồng Chính phủ đã có quy

định tạm thời về trưng thu ruộng đất của nhân dân và quyết định bồi thường

29

thiệt hại cho người có ruộng đất bị trưng dụng.

Từ đó cho đến nay có nhiều quyết định, nghị quyết, thông tư của Chính phủ và Thủ tướng chính phủ quy định và hướng dẫn thực hiện phù hợp với tình

hình phát triển của nền kinh tế đất nước.

a. Đối với đất nông nghiệp. Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có

mặt nước nuôi trồng thuỷ sản thì người bị thu hồi đất được đền bù đất theo đúng diện tích trạng thái của đất bị thu hồi. Nếu không có đất để đền bù thì người bị

thu hồi đất được đền bù bằng tiền theo giá đất địa phương ban hành theo quy

định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp

với khả năng sinh lợi và giá chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương. Theo Nghị định 87/CP của Chính phủ đã đưa ra khung giá chuẩn cho đất nông nghiệp

Bảng 1: giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp

a. Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản

Đơn vị tính : đồng / m2

Hạng đất Các xã khác Nội thành và xã ven nội thành

1 19.300 15.400

2 16.100 12.100

3 13.000 9.700

4 9.800 7.400

5 4.700

6 1.300

b. Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp

30

Đơn vị tính : đồng / m2

Hạng đất Nội thành và Các xã khác xã ven nội thành

1 14.000 11.200

2 11.900 9.500

3 8.500 6.600

4 4.300 3.900

5 1.200 1.100

(Nguồn: Quyết định 3915/QĐ-UB ngày 12/9/1997 về khung giá các loại đất trên

địa bàn thành phố )

Nếu đất bị thu hồi là đất Nhà nước giao để sử dụng tạm thời đất cho thuê,

đất đấu thầu thì người bị thu hồi không được đền bù thiệt hại về đất nhưng được

đền bù thiệt hại chi phí đầu tư vào đất.

b. Đối với đất ở nông thôn (Khu dân cư ở nông thôn):

Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm đất để làm nhà và các công trình phục vụ cho đời sống gia đình. Người bị thu hồi đất được đền bù bằng đất

có mục đích sử dụng nhưng tối đa được đền bù bằng đất tại nơi ở mới là mức đất

quy định tại điều 54 Luật đất đai.

Bảng 2: Giá đất khu dân cư nông thôn

Đơn vị tính : 1000 đồng / m2

Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Loại Đất có Đất chưa Đất có Đất chưa Đất có cơ Đất chưa

xã cơ sở hạ có cơ sở cơ sở hạ có cơ sở sở hạ tầng có cơ sở

tầng hạ tầng tầng hạ tầng hạ tầng

1 38 29 24 17 14 10

2 32 24 19 13

3 26 20

(Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 quy định về khung giá các

31

loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội)

Bảng 3 : giá đất tại các thị trấn

Đơn vị tính : 1000 đồng / m2

Mức giá theo vị trí Loại thị trấn Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4

Loại I

1500 900 540 320 Đường Loại1

1250 750 450 270 Đường loại 2

Loại II

1100 660 400 240 Đường loại 1

850 510 306 185 Đường loại 2

(Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 quy định về khung giá các

loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội)

c. Đối với đất đô thị: Nếu đất được quy hoạch để xây dựng đô thị nhưng chưa có cơ sở hạ tầng

thì không được đền bù như đất đô thị mà đền bù theo giá đất đang chịu thuế sử

dụng hoặc tiền thuê đất nhân với hệ số K cho phù hợp. Theo Nghị định 87/CP đã

đưa ra bảng giá chuẩn cho đất đô thị theo Bảng sau

Bảng 4: giá đất tại các khu vực nội thành

Đơn vị tính : 1000 đ/ m2

Loại Mức giá theo vị trí đường phố

Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4

Loại I

Mức A 9800 3920 2350 1410

Mức B 7800 3120 1870 1150

Loại II

Mức A 6300 2520 1510 910

Mức B 5050 2020 1210 730

Loại III

32

Mức A 4040 1620 970 580

Mức B 3230 1300 780 470

Loại IV

Mức A 2200 880 530 320

Mức B 1540 620 370 225

(Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 quy định về khung giá các

loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội)

Nếu đất thu hồi là đất ở thì được đền bù bằng tiền hoặc nhà ở trong khu

định cư. Định mức đất ở đền bù cho hộ gia đình do UBND tỉnh quy định nhưng

không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi

d. Đối với đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, ven đầu mốc giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu

công nghiệp:

Giá đất được xác định cho từng hạng đất và được chia theo loại xã. Hạng

đất được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí đất ở địa

phương, và giá đất thực tế ở địa phương. Theo Nghị định 87/CP giá đất như sau:

Bảng 5 : giá đất khu dân cư các vùng ven đô thị, đầu

mối giao thông và các trục đường giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thương mại

khu du lịch, khu công nghiệp.

Xã ven nội thành, thị trấn khu du lịch,

Đất tại các đầu mối giao thông ven các trục

khu quy hoạch phát triển đô thị, khu

đường giao thông chính thuộc các huyện

Vị

thương mại, khu công nghiệp

ngoại thành

Trí

lô đất

Đoạn

Đoạn

Đoạn

Đoạn

Đoạn

Đoạn

Loại I

Loại II

Loại III

Loại I

Loại II

Loại III

33

Đơn vị : 1000 đồng / m2

Đất

Đất

Đất

Đất

Đất

Đất

Đất

Đất

Đất

Đất

Đất

Đất

có

chưa

có

chưa

có

chưa

có

chưa

có

chưa

có

chưa

cơ sở

có cơ

cơ

có cơ

cơ sở

có cơ

cơ sở

có cơ

cơ sở

có cơ

cơ sở

có cơ

hạ

sở

sở

sở

hạ

hạ

sở

hạ

sở

sở

hạ

sở

tầng

hạ

hạ

hạ

tầng

tầng

hạ

tầng

hạ

hạ

tầng

hạ

tầng

tầng

tầng

tầng

tầng

tầng

tầng

Vị trí 1 1.500 1350 1200 1080 960

870

880

790

520

470

310

280

Vị trí 2 900 810 720 650

570

520

525

470

310

280

190

170

Vị trí 3 540 485 430 390

340

310

290

260

170

155

105

90

Vị trí 4 320 290 260 235

200

190

140

125

85

75

50

45

Ngoài

phạm vi

220 210 200 190

180

170 Theo Giá

đất

vùng nông

thôn

200 m

(Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 quy định về khung giá các

loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội)

3. Quá trình định giá giải phóng mặt bằng.

Công tác giải phóng mặt bằng là một công việc vô cùng phức tạp và khó khăn. Để tạo được sự chuyển biến mạnh mẽ, tích cực trong công tác giải phóng

mặt bằng, thực hiện các dự án đầu tư, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, ổn

định kinh tế- xã hội Thủ đô. Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành

Quyết định số 72/2001/QĐ-UB quy định về trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Hà Nội.

Công tác giải phóng mặt bằng ở quận Cầu Giấy nói riêng và công tác giải

phóng mặt bằng ở Hà Nội nói chung đều phải thực hiện qua các bước sau:

a. Bước 1: Thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng.

Khi có quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân

quận huyện nơi có đất thu hồi cần giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án, đồng

thời báo cáo ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố để được chỉ đạo và

tổng hợp

Sau khi nhận hồ sơ giải phóng mặt bằng của chủ dự án, Chủ tịch Uỷ ban

nhân dân quận huyện kiểm tra các điều kiện và thủ tục hồ sơ (nếu không đủ thì

34

yêu cầu chủ đầu tư bổ sung), quyết định thành lập Hội đồng Giải phóng mặt

bằng trong thời gian không quá 07 ngày. Hồ sơ để thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng gồm:

- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền.

- Văn bản đề nghị thực hiện công tác giải phóng mặt bằng.

- Giải trình về phương án tái định cư các hộ dân, dự kiến số hộ dân phải di

chuyển, chuẩn bị nơi tái định cư, diện tích nhà, đất sử dụng.

- Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500. Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng được cơ quan

có thẩm quyền chấp thuận và Sở Địa chính Nhà đất xác nhận về diện tích và

ranh giới khu đất để thực hiện dự án.

Đối với dự án đầu tư trong nước không sử dụng vốn ngân sách, nên hai bên tự thoả thuận về phương án bồi thường thiệt hại theo khuôn khổ chính sách.

Nhà nước quy định thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng Giải phóng mặt

bằng. Khi đó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận huyện xác nhận và có văn bản

chấp thuận việc bồi thường thiệt hại và bàn giao đất giữa hai bên.

Trường hợp đặc biệt cần phải sớm giải phóng mặt bằng để thực hiện dự

án thì Uỷ ban nhân dân thành phố có văn bản chỉ đạo riêng về việc thành lập Hội

đồng Giải phóng mặt bằng trước khi có quyết định thu hồi đất.

* Thành phần Hội đồng Giải phóng mặt bằng.

Hội đồng Giải phóng mặt bằng hoạt động đến khi kết thúc công tác bồi

thường thiệt hại bà tái định cư. Khi đó, Chủ tịch UBND quận huyện ra quyết

định giải tán Hội đồng

* Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng.

- Hội đồng Giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tậ thể. Các quyết định của Hội đồng phải được quá nửa so với thành viên Hội đồng biểu

quyết tán thành. Trong trường hợp biểu quyết ngang nhau, thì thực hiện theo

phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng. Chủ dự án và người đại diện cho những

người được bồi thường thiệt hại không tham gia biểu quyết.

- Chủ tịch Hội đồng Giải phóng mặt bằng quyết định thành lập Tổ công

tác để giúp việc cho Hội đồng. Thành phần Tổ công tác gồm đại diện chủ đầu tư

( hoặc đơn vị tư vấn thay mặt chủ đầu tư), đại diện của Hội đồng và Uỷ ban

nhân dân phường xã.

* Nhiệm vụ của Hội đồng Giải phóng mặt bằng.

- Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra các thủ tục, điều kiện thực hiện giải phóng

35

mặt bằng

- Hướng dẫn chủ dự án ( hoặc đơn vị tư vấn) về các chế độ chính sách và các đặc điểm của việc giải phóng mặt bằng của địa phương, trách nhiệm của chủ

dự án khi nhận đất thực hiện dự án.

- Hướng dẫn các chế độ chính sách, quyền hạn và trách nhiệm của người

sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi; giới thiệu chủ dự án với người đang sử dụng

đất.

- Lập kế hoạch thực hiện trước, trong và sau khi bồi thường thiệt hại, tái

định cư.

- Hướng dẫn người đang sử dụng đất kê khai diện tích đất nguồn gồm:

ranh giới, tài sản hiện có trong khu đất và đề đạt nghuyện vọng khi Nhà nước thu hồi đất

- Hướng dẫn kiểm tra chủ dự án đo đạc, xác nhận những tài sản trên đất

do người đang sử dụng đất kê khai, tổ chức đưa dân vào khu tái định cư

- Xác nhận về mặt hành chính đất, nhà, tài sản mà 2 bên đã kê khai và xác

nhận để áp dụng bồi thường.

- Hướng dẫn khung giá đất do Nhà nước quy định và cách tính các loại tài

sản khác; yêu cầu để cơ quan thuế xác nhận hạng đất tính thuế sử dụng đất nông

nghiệp.

- Chỉ đạo chính quyền phường xã thông báo cho các tổ chức, hộ gia đình

và cá nhân biết để kê khai, thực hiện theo quy định, chỉ đạo chính quyền phường

xã căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được các cơ quan Nhà nước

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp và hồ sơ, tài liệu lưu trữ quản lý tại địa

phương để thẩm định, xác nhận bản kê khai của người đang sử dụng đất kê khai và lập hồ sơ báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng.

b. Bước 2: Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập

phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư.

* Tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận.

Uỷ ban nhân dân phường thẩm định, xác định tính pháp lý về tài sản cho

người đang sử dụng đất kê khai nguồn gốc, thời gian sử dụng đất, tình trạng sử

dụng đất, nhà báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng trong thời gian 7 ngày.

Tổ công tác trình bày nội dung về tài sản, đất đai và nguyện vọng của

người đang sử dụng đất, ý kiến của chủ dự án.

* Định giá tài sản để làm căn cứ bồi thường thiệt hại tái định cư.

- Sau khi xem xét ý kiến đề nghị của Tổ công tác, trong 10 ngày, Hội

36

đồng Giải phóng mặt bằng trình bày Uỷ ban nhân dân quận phương án giá đất

làm căn cứ bồi thường thiệt hại, giá đất, giá bán nhà ở khi tái định cư trên cơ sở khung giá đất, giá bán nhà ở do Nhà nước và Uỷ ban nhân dân thành phố quy

định.

- Sau 7 ngày nhận được phương án giá đất bồi thường của Uỷ ban nhân

dân quận. Giám đốc Sở Tài chính Vật giá có trách nhiệm chủ trì cùng Thường

trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố và các ngành liên quan tổ chức thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định phê duyệt về các nội

dung:

Giá bồi thường thiệt hại về đất theo thời điểm thu hồi đất tại khu vực thu

hồi đất . Giá nhà ở, đất ở tại nơi tái định cư phù hợp với giá bồi thường thiệt hại.

c. Bước 3: Lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư.

Căn cứ biên bản xác nhận tài sản, phương án giá bồi thường thiệt hại, tái

định cư được duyệt và chính sách quy định, chủ dự án có trách nhiệm xây dựng phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư, chủ dự án có thể tự làm hoặc thuê

tư vấn lập kế hoạch và phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư báo cáo Hội

đồng Giải phóng mặt bằng xem xét.

Phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được chủ dự án và đại diện Hội đồng Giải phóng mặt bằng xác nhận, được chuyển tới người sử dụng đất để

rà soát và thống nhất. Kết quả rà soát và thống nhất của hai bên được xử lý cụ

thể theo hai trường hợp quy định tại điều 6 của nghị định số 72/2001/QĐ-UB.

d. Bước 4: Phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư.

* Trường hợp hai bên đạt được sự thống nhất về phương án bồi thường

thiệt hại, tái định cư.

- Căn cứ vào những tài liệu, hồ sơ kê khai và nguyện vọng của người

đang sử dụng đất; biên bản kiểm kê thực tế của Tổ công tác, những tài liệu lưu

trữ và văn bản hành chính đã được Hội đồng Giải phóng mặt bằng xem xét từng

nội dung, tính pháp lý và thống nhất số liệu có xác nhận của Uỷ ban nhân dân

phường, phương án giá đất đã được phê duyệt, Hội đồng Giải phóng mặt bằng tổ

chức xét duyệt từng trường hợp cụ thể. Trường hợp nào không thống nhất thì

báo cáo Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố để xin ý kiến

chỉ đạo. Thời gian xem xét của Hội đồng Giải phóng mặt bằng không quá 20

ngày.

Trước khi trình Chủ tịch UBND quận quyết định phê duyệt, phương án

37

bồi thường thiệt hại và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban

nhân dân phường để người bị thu hồi đất rà soát và có ý kiến lần cuối cùng trong thời gian 3 ngày.

- Căn cứ vào nguồn vốn và cơ quan quyết định đầu tư phương án bồi

thường thiệt hại, tái định cư được phê duyệt như sau:

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận trực tiếp quyết định phê duyệt phương án

bồi thường thiệt hại đối với các chủ dự án thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách được phân cấp quản lý, các dự án do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận quyết định

phê duyệt, các dự án của các tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách mà

diện tích đất thu hồi không phải là đất ở, các chủ dự án được thực hiện bằng

nguồn vốn đóng góp, huy động của nhân dân.

Uỷ ban nhân dân thành phố uỷ quyền cho Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận

quyết định phê duyệt các phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư sau khi

có văn bản thoả thuận của Hội đồng thẩm định thành phố (do Sở Tài Chính Vật

giá thay mặt) đối với các trường hợp: Dự án được thực hiện bằng vốn ngân sách T.Ư và Thành phố, vốn tín dụng Nhà nước bảo lãnh, vốn vay tín dụng dự án

phát triển của Nhà nước do Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ tướng các Bộ

ngành T.Ư, Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định phê duyệt, các dự án có di

dân, tái định cư, các dự án thực hiện theo Luật Dân sự đầu tư nước ngoài.

Nếu có sự không thống nhất giữa Hội đồng Giải phóng mặt bằng và Hội

đồng thẩm định thành phố thì Thường trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng

tổng hợp, báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định.

- Sau khi phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư, Uỷ ban

nhân dân quận chỉ đạo Hội đồng Giải phóng mặt bằng phối hợp với Uỷ ban nhân dân phường và các tổ chức đoàn thể vận động, giải thích để các chủ đang sử

dụng đất thực hiện .

* Trường hợp hai bên không đạt được sự thống nhất về phương án bồi

thường thiệt hại, tái định cư.

- Về công tác kê khai: Sau khi đã vận động, thuyết phục nhưng chủ đang

sử dụng đất không tự giác chấp hành kê khai, không cho tổ công tác điều tra đất

đai, tài sản trong phạm vi giải phóng mặt bằng, để đảm bảo tính pháp lý và

khách quan, chủ dự án và UBND phường báo cáo UBND quận để chỉ định một

Tổ tư vấn bao gồm đại diện các cơ quan chuyên môn và bảo vệ pháp luật của

cấp quận, Uỷ ban nhân dân phường và đại diện chủ dự án tiến hành một trong 2

38

biện pháp sau.

Sử dụng tài liệu hồ sơ quản lý tại phường về địa chính nhà đất, hộ khẩu để

lập phương án bồi thương thiệt hại và tái định cư.

Thực hiện biện pháp cưỡng chế để tổ chức đo đạc, lập biên bản kiểm kê

đất đai, toàn bộ tài sản với sự giám sát và xác nhận của chính quyền phường về

tính chính xác thực của đất đai, tài sản được kiểm kê. Các tài liệu này là căn cứ

lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư.

- Về thủ tục xét duyệt: Hội đồng Giải phóng mặt bằng xét duyệt phương

án bồi thường thiệt hại và tái định cư do chủ dự án đề xuất, chuyển đến Hội

đồng Thẩm định thành phố để thẩm định về tính pháp lý của hồ sơ bồi thường

thiệt hại, giá bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất. Sau khi giá trị tài sản được xác định một cách khách quan, Hội đồng Giải

phóng mặt bằng tổ chức công bố công khai cho các bên liên quan và trình Chủ

tịch UBND quận phê duyệt theo quy định của nghị định này.

- Trong vòng 15 ngày sau khi có quyết định của Chủ tịch UBND quận phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, mỗi bên có thể trình bày kiến nghị của

mình nếu cho rằng quyết định chưa hợp lý, chưa công bằng. Hội đồng Giải

phóng mặt bằng, Chủ tịch UBND quận kiểm tra lần cuối cùng về quyết định của

mình, nếu quyết định đó là đúng mà mỗi bên còn có khiếu nại thì quyết định giải quyết theo hướng giữ nguyên phương án bồi thường thiệt hại được phê duyệt.

Trường hợp các bên liên quan phát hiện những nội dung sai sót về số liệu

hoặc áp dụng chính sách chưa hợp lý, chưa công bằng, Hội đồng Giải phóng mặt

bằng yêu cầu các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn hoặc cá nhân báo cáo trung

thực về trách nhiệm có liên quan đến những khiếu nại trên. Trên cơ sở đó Hội đồng Giải phóng mặt bằng thống nhất trình Chủ tịch UBND quận quyết định

phê duyệt bổ sung hoặc điều chỉnh; Đồng thời xử lý tập thể một cách công khai

đối với đơn vị, cá nhân vi phạm và yêu cầu các bên có nghĩa vụ thực hiện.

- Khi việc giải thích và kết luận, giải quyết đã hoàn thành đúng đắn mà

một bên nào đó cố tình không thực hiện thì Hội đồng Giải phóng mặt bằng báo

cáo Chủ tịch UBND quận và Ban chỉ đạo giải phóng mặt băngf thành phố để

thống nhất chỉ đạo thực hiện theo quy định tại nghị định này.

đ. Bước 5 : Thực hiện chi trả tiền bồi thường thiệt hại và tái định cư, tổ

chức bàn giao đất cho chủ dự án.

Trong thời gian 3 ngày sau khi phương án bồi thường thiệt hại và tái định

cư được phê duyệt, chủ dự án có trách nhiệm niêm yết công khai ( trong suốt

39

thời gian thực hiện) tại trụ sở Uỷ ban nhân dân phường và gửi đến các tổ chức,

đoàn thể ở địa phương, đồng thời thông báo thời gian nhận tiền, thời gian giao nhà, đất tái định cư.

Chủ dự án phối hợp với Hội đồng Giải phóng mặt bằng và UBND phường

tổ chức chi trả tiền bồi thường thiẹt hại, hỗ trợ đến từng đối tượng. Người đang

sử dụng đất có trách nhiệm ký biên bản xác định thời gian bàn giao mặt bằng

cho chủ dự án

Sau khi nhận tiền bồi thường thiệt hại, người sử dụng đất có trách nhiệm

có trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định cho chủ dự án để

thực hiện dự án.

- Uỷ ban nhân dân phường nơi tái định cư có trách nhiệm giải quyết các thủ tục về hành chính để các đối tượng tái định cư ổn định đời sống và sinh hoạt.

Q(cid:0) thu h(cid:0)i (cid:0)(cid:0)t

40

Sơ đồ thực hiện công tác bồi thường GPMB

H(cid:0) T(cid:0)nh, thành

L(cid:0)p H(cid:0) (cid:0)(cid:0)n bù

H(cid:0) Qu(cid:0)n

(cid:0)o (cid:0)(cid:0)c, th(cid:0)ng kê (cid:0)(cid:0)t, tài s(cid:0)n

Xác (cid:0)(cid:0)nh tính pháp lý

CS (cid:0)(cid:0)n d(cid:0) án

H(cid:0) - (cid:0)B L(cid:0)p ph(cid:0)(cid:0)ng án b(cid:0)i th(cid:0)(cid:0)ng, xem xét, thông qua

H(cid:0) - Th(cid:0)m (cid:0)(cid:0)nh

B(cid:0) tài chính

T(cid:0)nh, thành phê duy(cid:0)t

Phê duy(cid:0)t d(cid:0) án nh(cid:0)

Chủ đầu tư là người lập tờ trình trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Các bước tiến hành:

CHƯƠNG II : Thực trạng công tác định giá đất để GPMB

trên địa bàn quận Cầu Giấy - Hà Nội

I : Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Cầu

41

Giấy - Hà Nội

1. Điều kiện tự nhiên

Quận Cầu Giấy được thành lập ngày 1/9/1997 trên cơ sở một số xã và thị

trấn của huyện Từ Liêm, bao gồm phường : Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Mai Dịch,

Quan Hoa, Yên Hoà và Trung Hoà. Diện tích tự nhiên của quận là : 1204.05 ha

với dân số là : 132600 người, phân bố tương đối đều. Quận nằm ở cửa ngõ phía

Tây Hà Nội cách trung tâm khoảng 6 km, là một trong những khu phát triển đợt đầu của thành phố. Phía Bắc Quận giáp với Quận Tây Hồ, phía Nam giáp thị

trấn Cầu Diễn ( Từ Liêm) . Quận nằm trên quốc lộ 32 A nối Hà Nội - Tây Sơn,

đường vành đai 3 từ Hà Nội đến sân bay quốc tế Nội Bài.

2. Điều kiện tự nhiên.

Cầu Giấy là một quận mới được thành lập, điểm xuất phát về kinh tế thấp

so với các quận khác trong thành phố. Trong thời kỳ đầu mới thành lập quận đã

phải chịu tác động không thuận lợi của khủng hoảng tài chính khu vực và khó

khăn trong nước. Tuy nhiên được sự chỉ đạo của thành uỷ và uỷ ban nhân dân thành phố Hà nội và sự chỉ đạo trực tiếp của Quận uỷ và uỷ ban nhân dân quận

Cầu Giấy, sự nghiện phát triển kinh tế của

quận Cầu Giấy đã đạt được những thành tích quan trọng.

Cơ cấu kinh tế của quận đã chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp ( 65,24% ) và thương mại dịch vụ ( 35,37%) ngành nông

nghiệp chiếm tỷ trọng nhỏ ( 2,39% ) trong tổng giá trị các ngành kinh tế trong

toàn quận. Đây là sự chuyển hướng tích cực theo hướng CNH - HĐH phù hợp

với đặc điểm kinh tế xã hội của một quận nội đô

như Cầu Giấy.

Tốc độ tăng trưởng các ngành kinh tế đạt khá cao, sản xuất công nghiệp

ngoài quốc doanh thời kỳ 1997 -2001 đạt tốc độ tăng trưởng 28% năm. Giá trị

sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh đạthông tin 29 tỷ đồng ( năm 1997) và

51 tỷ đồng năm 2001. Giá trị sản xuất nông nghiệp giảm 0,2% năm ( thời kỳ

1997 - 2001), năm 1997 giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 12,3 tỷ đồng và năm

2001 giảm xuống 11,6 tỷ đồng.

Trong đó cơ cấu sản xuất trong nông nghiệp có sự chuyển dịch theo

hướng từ trồng lúa sang trồng hoa, rau, chăn nuôi, thuỷ sản đạt hiệu quả kinh tế

cao hơn. Về thương mại dịch vụ quận đã đầu tư 13 tỷ đồng xây dựng, cải tạo

mạng lưới chợ trong quận. Tổng giá trị hàng hoá luân chuyển do quận quản lý

đạthông tin 310,2 tỷ đồng năm 1997, năm 2001 đạt 745 tỷ đồng. Hệ thống giao

42

thông trong quận cũng có bước phát triển khá. Tổng chiều dài đường phố của

quận Cầu Giấy là 38,8 km, với tổng diện tích mặt bằng là 197440 m2. Các trục đường phố chính trong quận được phân loại như sau:

Bảng 6.

Bảng phân loại đường phố

Số

tên đường phố

đoạn đường

Mức

Ghi chú

Loại đường

Từ

Đến

TT

phố

1

Đường 32

Cầu Giấy

Đường Cao tốc

II

B

2

Đường 32

Đường Cao tốc Hết Quận Cầu Giấy

III

B

3

Hoàng Quốc Việt

Đường Bởi

Đường Cao tốc

A Sau mở

III

4 Nguyễn Phong Sắc

Đờng 32

Hoàng Quốc Việt

rộng

III

B

5

Đường Cao tốc

Đường 32

Hết Quận Cầu Giấy

III

B

6

Đường 69

Hoàng Quốc Việt Đường Cao tốc

IV

B

7 Đường vào Trung Hoà Cầu Trung Kính Hết xã Yên Hoà

IV

B

8 Láng Trung - Hoà Lạc

Trung Hoà

Hết Quận Cầu Giấy

III

B

Nguyễn Phong

Tạm

9 Đường Dịch Vọng 2

Sắc

Chùa Hà

III

B

đặt

10 Đường Dịch Vọng 1

Đư ờng 32

Đường Dịch Vọng 2

III

A

tên

Nguồn: Quyết định 3519/ QĐ - UB ngày 12/9/1997

Ngoài ra trên địa bàn quận còn có hệ thống liêh xã liên quận, liên thôn

(21920 km với 197440 m2 ) với 7 cây cầu có tổng chiều dài 350 m; 2bãi đỗ xe:

Ga ra Dich Vọng vơí diện tích 3,7 ha và bãi đỗ xe Dich Vọng với diện tích 11

ha, 6 điểm bán xăng.

Hệ thống cấp thoát nước trên địa bàn Quận đã và đang được từng bước được

cải tạo.Hệ thống thuỷ lợi, kênh mương của Quận đã đáp ớng được về cơ bản cho sản xuất nông nghiệp.

Hệ thống cấp điện đảm bảo được nhu cầu sản xuất sinh hoạt trên địa Quận.

Tuy nhiên các trạm biến thế công xuất nhỏ được xây dựng hầu như không theo

quy hoạch, chỉ đáp ứng được nhu cầu hiện tại củakhu vực. Hệ thống thông tin liên lạc mới được sử dụng 50% dung lượng phần lớn xây dựng chưa theo kế

hoạch.

Những thành tích mà đảng bộ và nhân dân Quận Cầu Giấy đạt được là rất

quan trọng, làm điều kiện tiền đề cho bước phát triển tiếp theo của Quận trong

43

thời gian tới. II : tổng quan về tình hình sử dụng đất trên địa bàn quận cầu giấy.

1. Thực trạng sử dụng đất

Quận Cầu Giấy được thành lập ngày 1/9/1997 gồm 7 phường, có khoảng

25.000 hộ dân và trên 166 tổ chức, cơ quan đơn vị sử dụng đất tại quận, trong đó

có các trường đại học và các đơn vị quân đội của Trung Ương đóng tại Quận.

Tổng diện tích đất theo địa giới hành chính toàn quận (theo thống kê diện

tích đất năm 2001) là : 1204,0548 ha.

Bảng 7: Cơ cấu các loại đất của quận

Loại đất 1999 2000 2001

Diện tích % so Diện % sovới Diện % sovới

(ha) với TDT tích TDT tích TDT

- TDT đất tự nhiên

1.204,0548

100

1.204,0548

100

1.204,0548

100

1- Đất nông nghiệp

37,8515

36,36

397,7310

33,03

339,4208

28,19

2- Đất lâm nghiệp

4,0157

0.33

3,5334

0,29

2,9618

0,25

3- Đất chuyên dùng

437,9412

36,37

465,8617

38,69

506,0023

42,02

4- Đất ở

293,5059

24,38

309,1186

25,67

332,0633

27,58

5- Đất chưa sử

30,7405

2,55

27,8101

2,31

23,6066

1,96

dụng

(%) (ha) (%) (ha) (%)

Nguồn : Báo cáo kết quả thống kê diện tích đất của quận 1999-2001.

Qua biểu số liệu trên ta có thể thấy Quận cầu giấy có diện tích đất nông

nghiệp và đất chuyên dùng chiếm tỷ lệ lớn trong tổng diện tích từ năm 1999- 2001. Trong khi đó đất chưa sử dụng và đất lâm nghiệp chiếm tỷ lệ nhỏ trong

tổng diện tích.

Bảng 8.Quỹ đất theo địa giới hành chính năm 2001.

Đơn vị tính: ha

Loại đất

44

Phường Đất LN Đất ở Đất nông nghiệp Đất chưa sử dụng Đất chuyên dùng

1. Mai Dịch 69,4112 0,6360 86,2572 47,7428 3,2747

2. Nghĩa Đô 25,0616 0,4589 57,7107 40,2374 4,3095

3. Nghĩa Tân 18,0389 37,1001 1,0012 0 0

4.Dịch Vọng 87,9507 0,8160 117,2484 50,2861 5,1086

5. Quan Hoa 39,4022 57,1403 2,0723 0 0

6. Yên Hoà 79,4932 0,3697 72,5208 50,7915 3,0101

7. Trung Hoà 77,5041 0,6812 114,8243 46,7650 4,8302

Nguồn: Báo cáo kết quả thống kê diện tích đất năm 2001.

Qua biểu trên ta thấy: Năm 2001 diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp và

đất chuyên dùng vẫn tập trung nhiều nhất ở 3 phường Dịch Vọng, Yên Hoà, Trung Hoà (hay nói cách khác 3 phường này có diện tích đất nông nghiệp, đất

lâm nghiệp, đất chuyên dùng nhiều nhất trên địa bàn quận cầu giấy). Trong khi

đó tính đến thời điểm này 2 phường Nghĩa Tân và Quan Hoa không còn đất

nông nghiệp và đất lâm nghiệp nó đã chuyển sang đất đô thị hết nghĩa là hai

phường này chủ yếu là đất đô thị. Điều này có thể nói lên rằng đô thị hoá diễn ra ở hai phường Nghĩa Tân và Quan Hoa diễn ra nhanh hơn các phường khác trên

địa bàn quận.

Bảng 9. Biến động đất đai

Đơn vị tính: ha

Năm Năm Năm Tăng , giảm so với Loại đất 1999 2000 2001 2000/1999 2001/2000

1. Đất nông nghiệp 437,8515 397,7310 339,4208 - 40,1205 - 58,3102

2. Đất lâm nghiệp 4,0157 3,5334 2,9618 - 0,4823 - 0,5716

3.Đất chuyên dùng 437,9412 465,8617 506,0023 + 27,9205 + 40,1406

4. Đất ở 293,5059 309,1186 332,0633 + 15,6127 + 22,9447

5. Đất chưa sử 30,7405 27,8101 23,6066 - 2,9304 - 4,2035

dụng

Nguồn: Báo cáo kết quả thống kê đất 1999-2001.

Qua bảng số liệu trên ta thấy đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất

chưa sử dụng giảm, còn đất ở và đất chuyên dùng tăng lên. Từ năm 1999 đến

45

năm 2000, đất nông nghiệp giảm từ 437,8515 ha xuống còn 397,7310 ha tức là giảm 40,1205 ha, đất lâm nghiệp giảm từ 4,0157 ha xuống còn 3,5334 ha (giảm

0,4823 ha), đất chưa sử dụng giảm từ 30,7405 ha xuống còn 27,8101 ha (giảm 2,9304 ha), trong khi đó đất chuyên dùng tăng từ 437,9412 ha lên 465,8617 ha,

đất ở tăng từ 293,5059 ha lên 309,1186 ha (tăng 15,6127 ha). Từ năm 2000 đến

năm 2001, đất nông nghiệp giảm từ 397,7310 xuống còn 339,4208 ha tức là

giảm 58,3102 ha, đất lâm nghiệp giảm từ 3,5334 ha xuống còn 2,9618 ha (giảm

0,5716 ha).vv.. Nguyên nhân của việc tăng, giảm trên là do cùng với quá trình đô thị hoá của Thành phố, quận cầu giấy mặc dù mới được thành lập nhưng

quận cũng đã nhanh chóng hoà nhập với quá trình phát triển của Thành phố. Vì

vậy, mà nhu cầu xây dựng những khu trung cư, khu du lịch, khu vui chơi giải trí,

khu đô thị, đường giao thông, cơ sở hạ tầng… ngày càng nhiều. Do đó, cần phải có đất đai để tiến hành các dự án đó, nhu cầu đó. Đất đai chủ yếu để phục vụ cho

những nhu cầu trên chủ yếu được lấy từ đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng. Cho

nên diện tích đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng giảm dần chuyển sang đất

chuyên dùng, đất ở làm cho diện tích đất ở, đất chuyên dùng tăng lên.

Với tổng diện tích 1.204,05 ha được phân bố cụ thể như sau:

a. Khu vực đất đã xây dựng : 671,39 ha. - Đất cơ quan, trường đào tạo : 158,55 ha.

+ Cơ quan : 55,9 ha + Trường đào tạo : 72,65 ha

- Đất công trình công cộng : 47,15 ha.

+ Bệnh viện : 11,3 ha

+ Khách sạn, dịch vụ thương nghiệp : 19,22 ha

+ Trường phổ thông trung học : 1,5 ha + Trường tiểu học, trung học cơ sở : 7,05 ha

+ Nhà trẻ : 2,05 ha

+ Trường dân lập : 6,03 ha

- Đất công nghiệp, kho tàng, công trình kỹ thuật : 32,72 ha

- Đất quốc phòng : 51,95 ha

- Đất ở : 339,47 ha ( không tính đất ở trong các cơ quan đơn vị )

- Đất làng xóm : 243,95 ha ( có 10,14 ha đất di tích )

- Đất ở đô thị : 95,62 ha

- Đất nghĩa trang Mai Dịch : 5,95 ha

46

- Đất cây xanh, sông hồ : 32,49 ha

- Đất đường : 42,11 ha : Chỉ tính đường 32, đường Cầu Giấy , Xuân Thuỷ, Hoàng Quốc Việt, Dịch Vọng, Nguyễn Phong Sắc, Nam Thăng Long, Trung

Kính - Vành đai 3, Nguyễn Văn Huyên, Nam Nguyễn Tuân, cánh đồng xa .

b. Đất chưa xây dụng : 538,68 ha.

- Nghĩa địa : 10,62 ha.

- Đất chuyên dùng : 8,9 ha ( trại giống nông nghiệp ) - Đất khác, nông nghiệp, kênh mương thuỷ lợi : 482,5 ha

- Đất hành lang cách ly : 21,66 ha

( Nguồn: Dự án quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội quận

Cầu Giấy giai đoạn 2001- 2005). 2 Chính sách và các phương án đền bù GPMB

2.1. Chính sách hỗ trợ.

Việc tính giá trị của đất và nhà để làm căn cứ tính đền bù thiệt hại khi thu

hồi, nhưng trên thực tế những bộ thuộc diện phải rời đi nơi khác thì không chỉ có vấn đề tài chính để xây dựng một ngôi nhà mới mà đi kèm theo đó là những

khó khăn về cả vật chất và tinh thần họ vấp phải khi di chuyển chỗ ở. Chính vì

vậy việc ban hành các chính sách hỗ trợ cho các đối tượng chính sách xã hội khi

bị giải toả là rất cần thiết để công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện đúng với yêu cầu tiến bộ, mặt khác giúp người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống.

Các hình thức trợ cấp khi di chuyển đến nơi ở mới bao gồm:

. Trợ cấp di chuyển.

. Trợ cấp ổn định cuộc sống nơi ở mới.

. Trợ cấp gia đình có công với cách mạng, gia đình được hưởng chế độ trợ

cấp xã hội.

. Trợ cấp tạm cư cho các hộ chờ vào chung cư.

. Trợ cấp cho các hộ tự giải quyết chỗ ở.

. Trợ cấp chênh lệch chỗ ở cho các hộ khi di chuyển sang nơi ở mới.

. Trợ cấp phá dỡ nhà xây dựng không phép trên đất không hợp lệ và đất

hợp lệ.

. Trợ cấp đào tạo chuyển nghề cho các nhân khẩu thường trú trong các hộ

di chuyển sang nơi ở mới.

Chế độ thưởng khuyến khích được dành cho các đối tượng chấp hành tốt

chính sách và thời gian di chuyển.

47

Các khoản chi khác để phục vụ cho công tác đền bù.

2.2. Công tác chuẩn bị: Tạo lập quỹ đất, quỹ nhà ở và quỹ tiền mặt để thực hiện công tác đền bù

là công việc quan trọng đầu tiên đảm bảo cho sự thắng lợi của nhiệm vụ giải

phóng mặt bằng, cụ thể là:

Quỹ đất: Uỷ ban nhân dân các cấp phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất cụ thể cho toàn bộ địa phương mình và quy hoạch chi tiết cho từng khu vực, trong đó chỉ ra được quỹ đất bao gồm:

. Khu vực đất chưa được sử dụng.

. Khu vực đất chưa sử dụng nhưng được xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ

đền bù. . Đất thu hồi theo quy định tại Điều 26 và Điều 27 của Luật đất đai.

. Đất công ích theo quy định tại Điều 45 của Luật đất đai.

. Đối với đô thị loại 1 và loại 2 không áp dụng hình thức đền bù bằng đất.

Chủ dự án hoặc chính quyền sở tại phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật cơ sở khu vực đất đó trước khi đưa dân cư khu vực giải toả đến.

Quỹ nhà: Việc chuẩn bị quỹ nhà là điều cần thiết đầu tiên để ổn định cuộc

sống của người dân có đất bị thu hồi. UBND nơi tiến hành giải phóng mặt bằng

phải chuẩn bị sẵn một quỹ nhà ở bao gồm các loại nhà ở chung cư cao tầng, chung cư thấp tầng, biệt thự gia đình... trong đó đảm bảo các điều kiện về các

tiện nghi phục vụ sinh hoạt để thực hiện mục đích: di dân nơi bị giải toả đến ở

tạm để chờ dự án phát triển nhà hoàn thành sẽ trở về; di chuyển hẳn hộ dân được

đền bù đến ở theo hình thức tái định cư; dành nhà ở để bán cho những người

được đền bù bằng tiền và có nhu cầu mua nhà ở.

Nguồn vốn để đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng khu tái định cư gồm:

1. Kinh phí đền bù cơ sở hạ tầng ở nơi thu hồi đất do tổ chức cá nhân được

giao đất, thuê đất trả.

2. Sử dụng quỹ đất tạo vốn.

3. Nguồn hỗ trợ của người được giao đất, thuê đất. Mức hỗ trợ cụ thể do

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định trên cơ sở đã thoả

thuận với người được giao đất, thuê đất.

4. Hỗ trợ của ngân sách nhà nước và các nguồn vốn khác.

Quỹ tiền tệ: UBND các cấp có thẩm quyền thành lập "Quỹ phát triển nhà

ở của địa phương" để phục vụ cho sự nghiệp phát triển nhà của địa phương mình

trong đó có dành một phần phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng dưới hình

48

thức cho các chủ dự án vay với lãi suất ưu đãi để chủ dự án hoặc chính quyền

tiến hành giải toản dân cư để thực hiện quy hoạch. Quỹ tiền tệ được lấy từ các nguồn sau đây theo quy định của nhà nước:

+ Tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo Nghị

định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ.

+ Nguồn thu từ tiền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở.

+ Nguồn trợ giúp của tổ chức và cá nhân nước ngoài dùng cho mục đích phát triển nhà ở và vay vốn nước ngoài.

+ Tiền gửi tiết kiệm của công dân có nhu cầu tạo lập nhà ở.

2.3. Lập và lựa chọn phương án đền bù thiệt hại.

Sau khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời căn cứ vào quy mô, đặc điểm, tính chất của từng dự án. UBND tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo thành lập đền bù thiệt hại ở cấp Quận,

huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh. Hội đồng đền bù thiệt hại, giải phóng

mặt bằng có trách nhiệm giúp UBND cùng cấp thẩm định phương án đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng trình Hội đồng thẩm định cấp tỉnh thẩm định, sau

đó trình Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt, tổ

chức thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng theo phương án đã được phê duyệt.

Phương án đền bù được lập thành hai phần:

1. Xác định mức đền bù do chủ dự án sử dụng đất phải chi trả trong phạm

vi quy định tại Điều 4 của nghị định 22/1998/NĐ-CP.

2. Xác định mức đền bù, đền bù cho từng chủ sử dụng đất bị thu hồi.

Có 4 phương án đền bù thiệt hại:

Phương án 1: Di chuyển hộ dân bị giải toả đến nơi tạm cư. Các địa phương xây dựng trước một số ngôi nhà chung cư với những điều

kiện tối thiểu về điện nước và các tiện nghi sinh hoạt để phục vụ việc đưa dân ở

vùng bị giải toả đến nơi ở tạm trong thời gian thực hiện dự án.

Phương án 2: Đền bù thiệt hại cho hộ dân bị giải toả bằng quỹ đất và tiền

mặt.

Các địa phương dành một số quỹ đất đã có cơ sở hạ tầng kỹ thuật để phục

vụ cho công tác đền bù thiệt hại về đất. Phần nhà được đền bù bằng tiền cùng

với các khoản tiền hỗ trợ khác.

Phương án 3: Đền bù thiệt hại cho hộ nông dân bằng quỹ nhà ở.

Các địa phương chuẩn bị trước quỹ nhà ở đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng

kỹ thuật để phục vụ cho công tác đền bù thiệt hại về đất ở. Phần nhà được dùng

49

để đền bù thiệt hại phải đảm bảo các điều kiện sinh hoạt tối thiểu.

Phương án 4: Đền bù thiệt hại cho hộ nông dân bằng quỹ tiền mặt. Trong điều kiện địa phương không có quỹ đất, quỹ nhà ở thì người dân bị

giải toả được đền bù bằng tiền mặt theo giá trị thực tế của đất tại thời điểm bị

thu hồi.

Phần nhà ở được đền bù thoả đáng bằng tiền mặt theo giá trị chất lượng

thực tế còn lại trên cơ sở kết quả đánh giá của hội đồng giám định chất lượng. Ngoài ra đối tượng phải đền bù còn phải hỗ trợ cho đối tượng được đền bù

khoản kinh phí hỗ trợ khác. Sau khi nhận đủ số tiền mặt bồi thường thiệt hại, các

hộ dân giải toả tự do nhà ở cho mình.

Căn cứ vào phương án đền bù đã được phê duyệt, tổ chức cá nhân được giao đất, thuê đất theo quy định tại Điều 1 của nghị định này có trách nhiệm chi

trả cho các đối tượng được đền bù, chi trả kinh phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ

tầng tại các khu tái định cư theo quy định của nghị định, nộp ngân sách nhà

nước phần đền bù thiệt hại về đất quy định tại. Điều 14 Nghị định 22/1998/NĐ- CP, hỗ trợ cho các chủ sử dụng đất bị thu hồi, trang trải các chi phí phục vụ trực

tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng.

Tóm lại. Muốn thực hiện đúng tiến độ triển khai dự án thì việc lập

phương án đền bù thiệt hại hợp lý đối với từng điều kiện cụ thể là quan trọng và cần thiết. Nó là nhân tố quyết định cho sự thành bại của dự án.

2.4. Xác định cụ thể các công việc phải đền bù thiệt hại.

Trước khi tiến hành nghiên cứu cơ sở khoa học của việc lập giá đền bù

thiệt hại đất và nhà ở khi giải toả để thực hiện quy hoạch, chúng ta cần phải xác

định cụ thể các công việc phải đền bù thiệt hại để không bỏ sót những hạng mục công việc nhất thiết phải được đền bù. Giá đền bù cho từng hạng mục công việc

phải đảm bảo sự công bằng và hợp lý hoá. Có như vậy chúng ta mới tập trung

được nguồn vốn đầu tư có hạn để đền bù thiệt hai đúng mục tiêu, đúng yêu cầu

của dự án và tránh được những thắc mắc không cần thiết của người dân khu vực

bị giải toả đối với chính sách đền bù thiệt hại của nhà nước và phương án đền bù

của chủ đầu tư. Các công việc được đền bù phải được đưa vào danh mục đền bù

thiệt hại đất cụ thể để làm cơ sở cho việc lập bảng giá đền bù thiệt hại không bị

bỏ sót. Không bị nhầm lẫn giữa những hạng mục với nhau. Cụ thể:

Đền bù thiệt hại bao gồm các phần sau:

* Đền bù thiệt hại về đất đối với các trường hợp có và không có giấy tờ

hợp lệ.

50

* Đền bù thiệt hại về các công trình, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

- San lấp mặt bằng - Hạ tầng kỹ thuật cơ sở

- Nhà ở:

. Xây dựng không hợp pháp trên đất không hợp pháp

. Đất lấn chiếm

. Đất ở không lấn chiếm nhưng không có giấy tờ hợp lệ . Xây dựng không phép trên đất ở hợp pháp

. Xây dựng có phép.

- Tiện nghi sinh hoạt.

- Hoa màu và vật nuôi cây trồng. - Mồ mả...

Do vậy Nhà nước cần xác định giá đất nói chung và giá đền bù nói riêng

một cách khoa học, chính xác, phản ánh đúng giá trị sinh lợi của đất.

Ngoài các biện pháp điều tiết, quản lý, thu thập thông tin từ thị trường sao cho nó vận động lành mạnh với đầy đủ tính chất và đúng mục đích, ý nghĩa đích

thực của nó cũng là một trong những yêu cầu cơ bản.

Iii : Thực trạng định giá đất và thực hiện định giá đất bồi thường khi

nhà nước thu hồi đất tại Học Viện Quốc Phòng.

Để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, qua quá trình thực hiện và

qua thực tiến. Ngày 24-4-1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998-

NĐ-CP và thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 20/1998 ngày 30-6-

1998 trên cơ sở phân cấp của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu

hồi đất trên địa bàn thành phố để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Trong luận văn này em xin trình bày cụ thể về dự án GPMB để xây dựng,

cải tạo, nâng cấp Học viện Quốc phòng trên địa bàn Quận Cầu Giấy trong thời

gian qua.

1. Đặc điểm công tác giải phóng mặt bằng ở Học Viện Quốc Phòng.

Ngày 12/9/1997 Thủ tướng Chính Phủ đã có quyết định số 760/TTg về

việc thu hồi 76.454 m2 đất để xây dựng Học Viện Quốc Phòng nhằm cải tạo,

xây dựng đồng bộ các hạng mục, công trình cơ bản thành chu trình khép kín, tạo

điều kiện bồi dưỡng kiến thức Quốc Phòng cho cán bộ cao cấp của Nhà nước,

của Đảng và quân đội. Từ đầu những năm 60, một phần diện tích trên nguyên là

Học Viện Quân Chính ( nay là HVQP), sau một thời gian sử dụng, với nhiều lý

51

do khác nhau đến năm 1989, UBND Thành phố có quyết định số 1998/QĐ-UB

thu hồi 8360 m2 để giao cho công ty Vật Tư Thiết Bị Toàn Bộ sử dụng ( trong đó có nhiều đơn vị thành viên). Trong tổng số diện tích phải thu hồi, có 3980 m2

của Viện Công Nghệ ( Bộ Công Nghiệp ), nhà máy cơ khí Hồng Nam và 1400

m2 của công ty Đông Đô ( Bộ Quốc Phòng).

Sau khi thống nhất với các ngành chức năng của Thành phố, Hội đồng

đền bù GPMB đã họp bàn với các thành viên làm đại diện cho UBND Quận Cầu Giấy, công ty Thiết Bị Toàn Bộ, Viện Công Nghệ, nhà máy cơ khí Hồng Nam

(đại diện cho các hộ dân là cán bộ công nhân viên của nhà máy cơ khí Hồng

Nam, Viện Công Nghệ, xí nghiệp Vật Tư (công ty Vật Tư Thiết Bị Toàn Bộ),

khu gia đình thuộc văn phòng Bộ Công Nghiệp, phường Nghĩa Đô, HVQP, Ban quản lý dự án để nghe phổ biến các văn bản, chế độ, chính sách đền bù cũng như

việc thống nhất kế hoạch để thực hiện các công việc GPMB. Qúa trình thực

hiện, công ty Vật Tư Thiết Bị Toàn Bộ cho biết; diện tích đất đơn vị đang quản

lý gồm 4 đơn vị thành viên đó là: trụ sở công ty có diện tích là 4834 m2, khu gia đình xí nghiệp Vật Tư 566 m2, khu gia đình thuộc văn phòng Bộ Công Nghiệp:

1290 m2, đội xe trực thuộc văn phòng: 1654 m2, các hộ dân Viên công nghệ,

nhà máy cơ khí Hồng Nam: 3890 m2 .

Từ tháng 12/1997 đến tháng 4/1998, tổ công tác Hội đồng đền bù GPMB đã thực hiện việc đo đạc diện tích đất, kê khai tài sản trên đất .... khi đo đạc, kê

khai xong, các gia đình ký nhận tại hiện trạng, sau đó Ban quản lý dự án về vẽ

lại sơ đồ và tiếp tục yêu cầu các hộ xác nhận lại, rồi mới lên phương án đền bù.

Việc đền bù được thực hiện theo Nghị định số 22/CP ngày 24/4/1998 của Chính

Phủ, Quyết định số 20/QĐ- UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố. Do đặc điểm sử dụng đất đai, Ban dự án đã chia việc đền bù thành 3 đợt:

Đợt 1: Thực hiện bồi thường cho 47 hộ dân gia đình của khu Viện Công

Nghệ và nhà máy cơ khí Hồng Nam.

Đợt 2: Đền bù cho 45 hộ gia đình và 3 đơn vị: công ty Thương Mại hoá

chất, công ty Đông Đô, đội xe con của Văn Phòng Bộ.

Đợt 3: Ban dự án tiến hành đền bù cho công ty Vật Tư Thiết Bị Toàn Bộ.

2. Tổ chức thực hiện công tác bồi thường GPMB ở Học viện Quốc phòng.

a. Hồ sơ pháp lý Căn cứ vào:

- Quyết định số 365/Ttg ngày 21-6-1995 của Thủ tướng Chính phủ về

52

việc đầu tư dự án Học viện Quốc phòng.

- Quyết định số 760/Ttg ngày 12-9-1997 của Thủ tướng Chính phủ về việc giao đất cho Học viện Quốc phòng để nâng cấp cải tạo, xây dựng lại.

- Quyết định số 3904/QĐ- UB ngày 1-10-1997 của UBND thành phố Hà

Nội về việc giao nhiêm vụ thực hiện QĐ 760/Ttg ngày 12-9-1997 của Thủ tướng

Chính phủ.

b. Thành lập hội đồng đền bù GPMB ở Học viện Quốc phòng. (Theo QĐ số 213/QĐ-UB ngày 10/11/1997 của UBND thành phố)

Có đầy đủ các thành phần ban ngành gồm: Đại điện của UBND Quận Cầu

Giấy, đại diện cho các phòng chức năng của Quận Cầu Giấy, đại diện UBND

phường Nghiã Đô, đại diện cho các đơn vị bị thu hồi đất là ông Nguyễn Quốc Hùng- phó giám đốc công ty Vật tư thiết bị toàn bộ, ông Dương Quảng Trung là

hộ dân ở khu tập thể viện Công nghệ đại diện cho các hộ nằm trong diện GPMB

có trách nhiệm giải phóng toàn bộ 76454m2 mà Thủ tướng có quyết định thu

hồi.

Tổ chức thực hiện nhiệm vụ: Thực hiện dân chủ, công khai trên cơ sở

phát huy dân chủ ở cơ sở. Tuyên truyền để các hộ dân bị thu hồi đất hiểu rõ chủ

trương, chính sách hiện hành của Nhà nước về đền bù GPMB. Thông báo công

khai trình tự các bước tiến hành của hội đồng đền bù. Phổ biến hướng dẫn các hộ dân chuẩn bị các hồ sơ pháp lý về đất về tài sản, về người có công với CM,

về hộ khẩu, phối hợp đo đạc diện tích đất, kê khai tài sản chính xác, đúng đủ có

chữ ký xác nhận của chủ sử dụng đất.

c. Trình chính sách về giá đất.

Hội đồng đền bù GPMB Quận Cầu Giấy trình Hội đồng thẩm định Thành phố phê duyệt các nội dung sau: Xác định vị trí các lô đất tính đền bù cho các hộ

dân được xác định theo QĐ số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành

phố Hà nội.

Trình hệ số K áp dụng để tính giá đên bù cho từng lô (hoặc những lô đất

có tính chất khác nhau).

Đưa ra giá đất trình duyệt = giá đất đền bù thiệt hại về đất /m2 x hệ số K.

* Hội đồng thẩm định và UBND thành phố ra quyết định phê duyệt giá

đất đền đất đền bù hỗ trợ nêu trên.

d. Xin đất tái định cư.

Việc lập khu đất tái định cư tập trung hay phân tán phải phù hợp với tình

53

hình thực tế của địa phương.

Ban quản lý dự án Học viện Quốc phòng xin đất tái định cư tại Yên Hoà -

Quận Cầu Giấy - Hà nội với diện tích là 1 ha.

đ. Đền bù về xây dựng tái định cư. Để tạo điều kiện giảm bớt khó khăn cho các hộ có diện tích nhà được

phân nhỏ hơn 60m2 (mức giao đất ở đô thị) đề nghị phần diện tích hỗ trợ được

tính theo diện tích đất thay cho diện tích nhà được phân như quy định trong NĐ22/1998 của Chính phủ. Cụ thể chính sách đề nghị được áp dụng như sau.

Những hộ có quyết định phân nhà với diện tích được phân lớn hơn 60m2

thì diện tích hỗ trợ đất bằng diện tích nhà được phân. Phần diện tích đất ở còn lại

được hỗ trợ công tôn tạo 39.300 đồng/m2.

e. Lập phương án đền bù cho các hộ dân và các cơ quan đồng thời

giao đất tái định cư.

Bảo đảm quyền lợi và ổn định đời sống cho các hộ dân có diện tích đất bị

thu hồi trong đó có:

Đền bù di chuyển. Sau khi giải quyết phần cứng (đúng với chính sách, chế

độ). Hội đồng đền bù xem xét thực tế để kiến nghị vận dụng chính sách nhằm hỗ

trợ cho người bị thu hôì đất trong phạm vi quy định, tháo gỡ những khó khăn

cho người dân phải di chuyển và đề xuất những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung, qua thực tế tổ chức thực hiện.

ở khu tái định cư, khi mà di chuyển dân đến, các ngành chức năng cần tạo

điều kiện giúp đỡ các hộ gia đình hoàn tất những thủ tục hành chính như;

chuyển hộ khẩu, chuyển trường học...

g. Lập phí án đền bù cho các hộ dân. Chi phí cho việc thực hiện đền bù GPMB và chi phí khác có liên quan do

Hội đồng đền bù GPMB lập dự toán báo báo GĐ sở Tài chính vật giá kiểm tra,

xem xét để đưa vào phương án đền bù. Bộ Tài chính hướng dẫn nội dung chi,

quản lý, sử dụng khoản khinh phí này.

h. Thẩm định và phê duyệt phương án đền bù. Hội đồng thẩm định thành phố là cơ quan giúp việc của nhà nước trong

việc xem xét quyền lợi của người bị thu hồi đất và chủ dự án trước khi nhà nước

ký các quyết định phê duyệt phương án đền bù để tổ chức thực hiện. Nừu các

khâu ở cơ sở đã làm chuẩn mực thì việc thẩm định lại chỉ còn là thủ tục hành

chính.

54

k. Thực hiện đền bù GPMB

Sau khi có quyết định phê duyệt phương án đền bù của cấp có thẩm quyền, hội đồng đền bù phải tổ chức thông báo công khai đến từng hộ dân kế

hoạch thực hiện. Các hộ dân xem xét kết quả tính toán, có quyền được kiến nghị

bổ xung sửa đổi nếu phát hiện sai sót. Khi đã chấp nhận phương án, các hộ phải

đăng ký thời gian nhận tiền đền bù, thời gian di chuyển giao mặt bằng, nhận đất

tái định cư, nhà mua (nhà thuê) nếu có. Hội đồng GPMB bổ sung những sai sót khi lập phương án đền bù để trình phê duyệt bổ sung.

3: Tổ chức quản lý đất và xác định giá đất GPMB ở dự án HVQP.

a. Đợt 1: Thực hiện bồi thường cho 47 hộ dân gia đình của khu Viện

Công Nghệ và nhà máy cơ khí Hồng Nam

Sau khi hoàn tất các thủ tục về đo đạc, kê khai tài sản, tháng 10/1998, các

phương án đền bù hỗ trợ đã được thông qua Hội đồng đền bù để trình Hội đồng

thẩm định của thành phố. Ngày 29/4/1999, UBND thành phố ra Quyết định số

1832/ QĐ - UB phê duyệt phương án bồi thường đợt 1. Với phương châm có đất cho các hộ tái định cư, có tiền xây nhà cấp 4 như các gia đình đang ở hiện tại,

đồng thời ổn định nhanh cuộc sống ở khu tái định cư

Bảng 10.

phương án đền bù đợt 1

T

Họ tên

D.T

D.T

Đất

Tiền

đền

bù

Tổng

T

Chủ hộ

đất

Hợp

Không

Đơn giá

Tỷ lệ

Thành tiền

số tiền

đang S.D

pháp

H.pháp

Đền bù

m2

m2

m2

đồng

%

đồng

đồng

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1 Ng.Quang Long 103,22 72,45

1.134.000 100% 82.158.300 110.072.844

30,77 1.134.000 80% 27.914.544

2 Ph. Ngọc Lực

45,57

45,57

1.134.000 100% 51.676.380 51.676.380

3 Đào Thuý Hương 70,99

18,1

1.067.000 100% 19.312.700 64.451.068

52,89 1.067.000 80% 45.138.368

4

Ph. Hữu Tuấn

48,5

48,5

1.067.000 100% 51.749.500 51.749.500

5 Ng. Tiến Mô

67,69

58,8

928.000 100% 54.566.400 61.167.821

8,892

928.000 80% 6.601.421

6 Ng. Tường Hạnh 44,58

44,58

928.000 100%

41.370.2410

55

...

........

....

....

....

.....

....

....

.....

47 Ng. Như Khôi

31,32

31,32

928.000 100% 29.064.960 29.064.960

2.619.184.517

Tổng

Nguồn: Báo cáo tổng hợp phương án đền bù hỗ trợ cho các hộ dân phải

di chuyển GPMB để xây dựng Học viện Quốc phòng đợt I

Sau 15 ngày xem xét kể từ khi Ban quản lý dự án công khai các phương

án đền bù đến từng nhà, 47 hộ trên đã nhận các khoản tiền hỗ trợ đền bù bao

gồm: Tiền đền bù hỗ trợ đất, hoa màu, tài sản, trợ cấp 6 tháng, trợ cấp di chuyển,

trợ cấp xã hội, thưởng tiến độ di chuyển trước thời hạn quy định ...

Theo sơ đồ mặt bằng hiện trạng ban quản lý dự án lập ngày 15/9/1998 và

bảng phân loại đường phố thì đường Hoàng Quốc Việt là đường phố loại A mức

III

-13 hộ dân ở khu đất cách đường Hoàng Quốc Việt 100m có ngõ rộng lớn hơn 3,5m thuộc vị trí loại 3. Đoạn đường này vào khu dân cư là đường đất, hạ

tầng kỹ thuật chưa đồng bộ, khu vực này mới chuyển từ huyện ngoại thành lên

Quận do vậy hội đồng thống nhất áp dụng hệ số k= 0.7 Theo QĐ3519/ QĐ-UB

ngày 12/9/697 giá đất của khu đất này là 1.620.000 đồng/m2. Vậy giá bồi

thường thiệt hại là: 1.620.000  0.7 = 1.134.000 đồng/m2.

- 21 hộ tiếp theo tiếp giáp ngõ rộng 2,5 m thuộc vị trí 3, có giá đất là

970.000 đồng/m2. Để đảm bảo tính khả thi và tương đối đồng đều trong khu vực, hội đồng thống nhất áp dụng hệ số k =1.1

Gía bồi thường thiệt hại là : 970.000  1.1 = 1.067.000 đồng/m2.

- 13 hộ gia đình còn lại tiếp giáp ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m, thuộc vị trí 4, có giá đất là: 580.000 đồng/m2. Để đảm bảo tính khả thi và tương đối đồng

đều trong khu vực, hội đồng thống nhất áp dụng hệ số k = 1.6 . Giá bồi thường

thiệt hại là: 580.000  1.6 = 928.00 đồng/m2

Để tránh thiệt hại cho người dân, theo quy định thì phần diện tích đất hợp

lệ được đền bù 100%, phần diện tích không hợp lệ thì được hỗ trợ 80% giá đất.

Ngày 29/7/1999 toàn bộ 47 hộ dân nói trên đã bàn giao mặt bằng cho Ban

quản lý dự án để di chuyển đến khu tái định cư tại phường Yên Hoà - Cầu Giấy trước thời gian quy định là một tháng nên tất cả các hộ đều được thưởng

3.000.000 đồng (tiền thưởng tiến độ)

56

Tổng số tiền đền bù của dự án là hơn 3 tỷ đồng.

b. Đợt 2: Đền bù cho 45 hộ gia đình khu công tư Vật tư thiết bị toàn bộ - Bộ công nghiệp và 3 đơn vị: công ty Thương Mại Hoá chất, công ty Đông Đô,

đội xe con của Văn phòng Bộ.

Đối với 45 hộ, Hội đồng đền bù đã nghiên cứu, xem xét kỹ thực tế của

từng gia đình về hồ sơ pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Tất cả

các căn hộ mà các gia đình trên đang sử dụng đều thuộc sở hữu của Nhà nước trong diện tự quản. Vì thế không có các điều kiện quy định trong Điều 6 của

Nghị định 22/CP nên không được hưởng chế độ đền bù thiệt hại đất mà chỉ được

hưởng chính sách hỗ trợ khi di chuyển để GPMB theo Điều 19 và 25 của Nghị

Định 22/CP. Hội đồng thẩm định đã họp nhiều lần, sau khi cân nhắc kỹ phương án hỗ trợ đền bù cho từng hộ dân, các doanh nghiệp. Hội đồng đã trình thành

phố phê duyệt. Ngày 3-8-1999 UBND Thành phố có quyết định số 3146/QĐ-

UB phê duyệt phương án đền bù đợt 2 cho 45 hộ và 3 đơn vị. Ngày 24-8-1999

Hội đồng đền bù mời các hộ dân đến nghe quyết định trên của thành phố và nhận phương án đền bù dưới sự chứng kiến của các nghành chức năng đại diện

cho phường quận, thành phố. Sau 7 ngày thông báo quyết định trên, có 5 hộ dân

đến nhận phương án đền bù, 4 hộ ký nhận tiền.

Phương án đền bù đợt hai.

Phần một: đền bù cho các hộ dân.

Bảng 11.

trợ 60% trị gía đất

Hỗ mức

stt Họ tên Chủ hộ DT thu hồi Đơn giá Thành tiền

m2 đồng đồng

1 Ng. Văn Thiều 22,04 4.040.000 53.424.960

2 Vũ Tiến Đạt 11,96 1.552.000 11.137.152

3 Trần Quang Việt 46,23 1.620.000 44.935.560

4 Lê Anh Linh 36,77 1.620.000 35.740.440

5 Dương Quang Trọng 60 1.067.000 38.412.000

6 Lê Thị Lư 46,23 1.620.000 44.935.560

... ... ... ... ...

45 Vũ Trọng Tá 18,81 1.620.000 18.283.320

57

Cộng 2.422,31 1.682.394.043

Nguồn: Báo cáo tổng hợp phương án đền bù hỗ trợ cho các hộ dân phải di chuyển GPMB để xây dựng Học viện Quốc phòng đợt II

Phần nộp tiền đất tái định cư

stt Họ tên Chủ hộ DT đất DT đất Đơn giá DT đất Đơn giá Thành tiền

dk cấp hệ số 1 hệ số 1,5

m2 m2 đồng m2 đồng đồng

1 Nguyễn Văn 40 22,044 372.000 17,956 558.000 18.219.816 Thiều

40 2 Vũ Tiến Đạt 11,960 372.000 28,04 558.000 20.095.440

50 3 Trần Quang Việt 46,23 372.000 3,77 558.000 19.301.220

40 4 Lê Anh Linh 36,77 372.000 3,23 558.000 15.480.780

60 5 Dương Q. Trọng 60 372.000 22.320.000

6 50 Lê Thị Lư 46,23 372.000 3,77 558.000 19.301.220

... ... ... ... ... ... ... ...

40 45 Vũ Trọng Tá 18,810 372.000 21,19 558.000 18.821.340

Cộng 1623,26 406.74 830.813.082

Nguồn: Báo cáo tổng hợp phương án đền bù hỗ trợ cho các hộ dân phải di

chuyển GPMB để xây dựng Học viện Quốc phòng đợt II

Ngày 29-4-1999 Thành phố ra quyết định số 1397/QĐ-UB phê duyệt giá đất

đền bù khi nhà nước thu hồi đất của 44 hộ gia đình thuộc công ty Vật tư thiết bị

toàn bộ và Văn phòng bộ công nghiệp tại phường Nghĩa Đô quận Cầu Giấy để

58

xây dựng Học viện Quốc phòng cụ thể như sau:

- 8 hộ có mặt tiền giáp với đường Hoàng Quốc Việt, thuộc vị trí loại 1. Theo Quyết định 3519/QĐ - UB ngày 12/9/1997 có giá đất là: 4.040.000

đồng/m2. Tại thời điểm lúc bấy giờ giá thực tế trên thị trường khoảng từ 4.5 đến

4.7 triệu đồng/m2. Vì đây là đất ở thuộc diện quản lý của nhà nước, để tránh

thiệt hại cho người dân, hội đồng thống nhất áp dụng hệ số k = 1. Gía bồi

thường thiệt hại là: 4.040.000  1 = 4.040.000 đồng/m2

- 20 hộ tiếp theo có ngõ thông ra đường Hoàng Quốc Việt rộng hơn 3.5 m

thuộc vị trí II, có giá 1.620.000 đồng/m2, hệ số k = 1.

Giá bồi thường thiệt hại là: 1.620.000  1 = 1.620.000 đồng/m2.

- 11 hộ tiếp theo tiếp giáp ngõ có chiều rộng 2m, thuộc vị trí loại III, có

giá 970.000 đồng/m2. Để đảm bảo tính khả thi và tương đối đồng đều trong khu vực, hội đồng thống nhất hệ số k = 1.1

Giá bồi thường thiệt hại là: 970.000  1.1 = 1.067.000 đồng/m2

- 5 hộ còn lại tiếp giáp ngõ có chiều rộng 2m, thuộc vị trí loại III, có giá 970.000 đồng/m2. Để đảm bảo tính khả thi và tương đối đồng đều trong khu

vực, hội đồng thống nhất hệ số k = 1.6 ( vì 5 hộ này là nằm liền kề với 5 hộ

thuộc vị trí loại I nên hệ k lớn hơn hệ số k của 11 hộ cùng loại trên)

Giá bồi thường thiệt hại là: 970.000  1.6 = 1.552.000 đồng/m2

(Giá đền bù bằng đơn giá này nhân với diện tích của các hộ đang thuê

của nhà nước)

Để tránh thiệt thòi cho các hộ, thành phố đã áp dụng triệt để các phương pháp nhằm “nới rộng” nghĩa là trị giá đất sẽ bằng đơn giá theo quy định số

1797/QĐ- UB nhân với diện tích đất thực tế các hộ đang sử dụng tại thời điểm

kê khai (có thể có cơi nới, lấn chiếm thêm vẫn được tính), nhưng diện tích

không quá 60 m2. Vì trên thực tế, các hộ chỉ được phân từ 18 đến 20m2 nhà, cá

biệt có hộ được phân đến 40 m2. Theo hội đồng đền bù GPMB, đơn giá để tính hỗ trợ đền bù cao nhất là 40.40.000 đồng/ m2, thấp nhất là 1.067.000 đồng/m2.

Tổng hỗ trợ đền bù đất đai của 45 hộ trên là 1,7 tỷ đồng. Đẩi với nhà cấp cấp

bốn, mức hỗ trợ chỉ được 60% giá trị nhà đang thuê, song trên thực tế, phương

án hỗ trợ đền bù là 100% giá trị nhà đang thuê theo đơn giá nhà mới xây. Nếu nhà cấp bốn xây tường đôi thì được hỗ trợ 606.000 đồng/m2. Nếu xây tường

đơn thì được hỗ trợ 531.000 đồng/m2 với tổng số tiền đền bù giá trị nhà là trên 1

tỷ đồng.

59

Mức giao đất cho các hộ tuỳ thuộc vào phần diện tích bị thu hồi :

+ Nếu nhỏ hơn hoặc bằng 40m2 thì được cấp 40m2 + Nếu lớn hơn 40m2, nhỏ hơn hoặc bằng 50m2 thì được giao 50m2.

+ Nếu trên 50m2 thì được xét giao 60 m2 .

Tiền sử dụng đất ở khu tái định cư được căn cứ theo QĐ3519/QĐ-UB của

UBND thành phố. Riêng đối với các hộ gia đình thuộc diện chính sách thì Ban

quản lý dự án báo cáo với các cấp có thẩm quyền xin miễn giảm tiền sử dụng đất. Phần diện tích được giao mới chênh lệch lớn hơn diện tích đất bị thu hồi

được hỗ trợ 60% giá trị đất phải nộp tiền sử dụng đất gấp 1,5 lần.

Cả 44 hộ trên bàn giao mặt bằng trước thời gian quy định nên đều được

hỗ trợ 5.000.000 đồng.

Tổng giá trị phương án đền bù của 45 hộ dân này là gần 3,2 tỷ đồng

Phần hai: đền bù cho 3 doanh nghiệp.

Bảng 12.

stt Tên doanh nghiệp DT đất Tiền đền bù Tổng giá trị

thu hồi m2 công trình đồng phương án đồng

1 Văn phòng Bộ Công nghiệp 1.135,13 391.753.880 397.556.880

2 C. Ty địch vụ VT và TM hóa hất 423,6 149.463.314 180.904.434

3 Công ty Đông Đô 1.406,00 552.970.074 702.325.148

Cộng 2964,73 1.094.187.268 1.280.786.462

Nguồn: Báo cáo tổng hợp phương án đền bù hỗ trợ cho các doanh

nghiệp phải di chuyển GPMB để xây dựng Học viện Quốc phòng đợt II

Ba doanh nghiệp này chỉ được đền bù thiệt hại tài sản ở trên đất và chi phí

di chuyển đến nơi mới. Vì cả ba doanh nghiệp này đều được nhà nước cấp đất

kinh doanh nên khi đền bù đều được cấp đất ở nơi tái định cư với diện tích đất

khoảng bằng 80% diện tích đất bị thu hồi

Ba doanh nghiệp đơn vị trên chấp nhận phương án đền bù và được cấp đất

ở nơi tái định cư (gồm diện tích mặt bằng xây dựng có cơ sở hạ tầng). Tổng giá

trị phương án đền bù của ba doanh nghiệp là gần 1,3 tỷ đồng.

Đợt hai đã giải quyết hết các hộ trên, riêng hộ ông Dương Văn Thái còn

60

tồn đọng vì ông chưa chấp nhận phương án đền bù.

c. Đợt 3: Ban dự án tiến hành đền bù cho công ty Vật tư Thiết bị Toàn

bộ.

Công ty Vật tư thiết bị toàn bộ là công ty thuộc Bộ Công nghiệp, là doanh

nghiệp nhà nước được giao đất để làm trụ sở và họ hoạt động từ năm 1988 đến

nay. Khi có quyết định phải di dời công ty đã nêu ra yêu cầu phải trả đất cho họ

tương xứng với diện tích đất hiện nay họ đang sử dụng và phải xây dựng cơ sở hạ tầng trên đó, trả đủ tiền bồi thường tất cả các tài sản trên đất đã xây dựng (Vì

đây đều bắt nguồn từ vốn tự có của công ty).

Về phía dự án: đã xem xét và xin được đất tái định cư có đủ điều kiện tại

Cổ Nhuế. Tổng giá trị phải đền bù cho công ty là 4 tỷ 6, ban dự án làm phương án đền bù và đã đền bù cho họ được 70% giá trị đền bù ( 3 tỷ 2).

Hiện nay Ban dự án tiếp tục phải di dời 9 hộ dân nữa và tiếp tục đền bù

cho công ty Vật tư thiết bị toàn bộ để họ bàn giao mặt bằng một cách nhanh nhất

cho mình.

Đặc biệt đối với hộ ông Dương Văn Thái còn tồn đọng từ đợt 2 đến nay

vẫn chưa giải quyết xong. Năm 1970, ông được Bộ Công Nghiệp cấp cho 2 gian

nhà cấp 4 với diện tích là 26 m2. Gian đầu hồi trong quá trình sử dụng ông đã

lấn chiếm đất và tổng diện tích ông sử dụng đã tăng lên là 241 m2. Trên khuôn viên đất này, có bản thân ông ở và con gái ông là Dương Nga lấy chồng cho ra ở

riêng. Cô Nga xây nhà và ăn ở ổn định từ năm 1989 cho đến nay. Khi tiến hành

kê khai đo đạc đền bù thì ông Thái chỉ tính ông là chủ sử dụng mảnh đất này,

ông đề nghị được đền bù 100 % diện tích đất.

Theo chính sách đền bù GPMB, ông ở trên nhà ở tập thể thuộc dạng tự quản. Theo điều 19 và 25 của Nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 và Quyết định số

20/QD-UB ngày 30/6/1998 thì ông chỉ được hỗ trợ 60% giá đất và nhà cấp 4

được đền bù 100%, ông được giao đất ở khu tái định cư là 60 m2. Sau khi có

chính sách đối với những người có công với Cách Mạng ( Quyết định số

118/Ttg ngày 27/2/1996 của thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ người có công

với cách mạng), ông đòi hỏi phải được hỗ trợ đất theo đúng tinh thần của Quyết

định. Theo điều 1 của Quyết Định số 118/ Ttg thì chỉ những người lão thành

Cách mạng mới được hưởng chính sách hỗ trợ đất. Ông Thái chỉ được miễn

giảm tiền sử dụng đất ở khu tái định cư là 80%. Ông không thoả mãn với kết quả

61

trên, ông đã khiếu kiện khắp nơi từ 1998 đến nay.

Phó chủ tịch UBND quận Cầu Giấy đã họp 2 phiên với những cán bộ, những người có liên quan và đưa ra kết luận: Nếu như vận dụng chính sách tại

khu đất này đã có 2 hộ gia đình ổn định thì nên tính là 2 hộ riêng biệt.

Ban chỉ đạo có quyết định:

- Gia đình có đơn báo cáo về việc tách 2 hộ ở riêng biệt và đền bù 2 hộ

riêng biệt. Ban quản lý dự án đã trình Hội đồng đền bù Quận xem xét đơn đề nghị của

hộ này. Chủ tịch UBND Quận yêu cầu phúc tra lại có đúng như thế không.

Sau khi tiến hành phúc tra lại, xem xét lại thực tế ngoài hiện trường đã

quyết định đề nghị Hội đồng lập 2 phương án đền bù cho ông Thái và cô Nga, trình Hội đồng thẩm định, phê duyệt lấy tại thời điểm chính sách đền bù là tháng

8 năm 1998.

Việc quy hoạch lại Học viện Quốc phòng với quy mô hiện đại, mang tầm

cỡ quốc gia và quốc tế là hết sức cần thiết, điều đó thể hiện đúng chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước về công tác quốc phòng trong giai đoạn hiện

nay

Nhận xét chung.

Qua thực tế ta thấy việc định giá bồi thường ở dự án này có đặc điểm riêng biệt so với các dự án khác. Các hộ dân ở đây đều thuộc dạng tự quản của

nhà nước, diện tích chủ yếu dùng làm nhà ở, chưa có buôn bán giao dịch gì nên

khi tính giá bồi thường ta không tính đến đến khả năng sinh lời mà mảnh đất

mang lại. Mặc dù ở khu tái định cư mới ( Yên Hoà) có giá đất tại thời điểm đó là

500.000 đồng/m2, để đảm bảo cho người dân khi được bồi thường tối thiểu phải đủ tiền để xây dựng được nhà cấp bốn tại nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn. Hồi đồng

đền bù thống nhất lấy theo giá thị trường lúc bấy giờ. Một đặc điểm khác biệt

nữa đó là càng xa đường Hoàng Quốc Việt thì hệ số k bồi thường lại càng cao

lên để làm giảm sự chênh lệch quá lớn giữa các hộ dân

Ưu điểm của dự án này là khi giải toả đã xin được đất tái định cư để di

chuyển các hộ dân, các đơn vị tới. Các hộ dân này được cấp đất để xây dựng

nhà ở, không phải ở các khu chung cư nhiều tầng

Nhược điểm của dự án. Mặc dù đã áp dụng chính sách ưu đãi khi bồi

thường nhưng so với thực tế giá cả thị trường thì giá bồi thường như thế là thấp.

Mỗi một hộ dân có số tiền bồi thường là từ 40 đến 70 triệu đồng

Với tổng số tiền bồi thường như thế thì tại thời điểm đó thì tiến hành

62

được. Còn bây giờ thì giá bồi thường tăng lên rất nhiều

iV : Đánh giá tình hình thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Cầu Giấy.

Quận cầu Giấy là một quận đang trong quá trình đô thị hoá, tốc độ đô thị

hoá rất nhanh so với địa bàn Thành phố, hiện có rất nhiều dự án được triển khai

hầu khắp các phường trong toàn quận.

Căn cứ quyết định thu hồi đất, quy định tại Nghị định 22/1998/NĐ - CP của Chính phủ. Quyết định số 20/1998/QĐ- UB của UBND thành phố Hà Nội.

Chủ tịch UBND Quận ra quyết định thành lập hội đồng đền bù GPMB Quận với

sự tham gia đại diện của các nghành có liên quan trong quận, chủ dự án, đại diện

MTTQ, đại diện những người được đền bù thiệt hại.

Hội đồng đền bù GPMB Quận có nhiệm vụ lập phương án đền bù thiệt hại

theo các chế độ chính sách hiện hành để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Trên địa bàn quận Cầu Giấy hiện nay còn khoảng 40 dự án các loại đã và

đang được Hội đồng đền bù GPMB Quận triển khai thực hiện công tác đền bù, hỗ trợ GPMB. Rất nhiều dự án đã được thực hiện và đưa vào phục vụ sự nghiệp

phát triển đô thị.

1. Kết quả đạt được.

Thời gian qua, Nhà nước, Thành phố đã tập trung đầu tư hàng loạt các dự án phục vụ lợi ích công cộng, các khu đô thị, các công trình kỹ thuật hạ tầng và

các nhu cầu sử dụng đất khác trên địa bàn quận Cầu Giấy. Mặc dù thời gian mới

trên ba năm hoạt động nhưng quận Cầu Giấy đã tiếp nhận từ Trung ương. Thành

phố và các chủ đầu tư trên 70 dự án với các quy mô khác nhau và tổng diện tích

thu hồi gần 200 ha. Công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án tuy mới mẻ, nhưng đã đạt được nhiều kết quả, hàng ngày bộ mặt đô thị đã hình thành và

phát triển. Các đường giao thông huyết mạch đã được xây dựng to đẹp, đàng

hoàng như Hoàng Quốc Việt, Trần Duy Hưng cùng các hệ thống đường phố trên

toàn Quận. Các khu phố mới đang định hình, đáp ứng nhiệm vụ chính trị và xây

dựng của Thành phố ( Công tác di dân giải phóng mặt bằng, giải toả các nút giao

thông ...) và xây dựng đô thị phía tây Thành phố. Hội đồng đền bù giải phóng

mặt bằng Quận đã giải phóng và bàn giao cho các chủ đầu tư được trên 100 ha,

có nhiều dự án phải dùng biện pháp cưỡng chế để giải phóng mặt bằng ( Đường

vào khu di dân tái định cư Trảng Hào, Khu đô thị mới Trung Yên, Cục Tần số

vô tuyến điện, Siêu thị Borubon - Thăng Long, Học viện Quốc phòng). Trong

năm 2000 - 2001, quận Cầu Giấy đã giải phóng xong toang bộ một số dự án như

63

: Khu đô thị mới Trung - Nhân : 19 ha, Siêu thị Bourbon - Thăng Long : 11 ha,

Cục tần số vô tuyến điện : 5000m2, Trụ sở Tổng cục V - Bộ Công an :11.000m2, Khu di dân 5,3 ha tại Dịch Vọng, Đường Tô Hiệu kéo dài, sân thể

thao Yên Hoà và nhiều dự án nhơ lẻ khác..

Tuy nhiên còn có rất nhiều dự án công tác đền bù giải phóng mặt bằng

đang cấp phải các trở ngại khi thực hiện. Một số dự án kế hoạch thời gian không

đảm bảo do nhân dân không bàn giao mặt bằng, không cho điều tra thống kê, không nhận tiền đền bù ( dự án khu đô thị Trung Yên, trụ sở Thời báo kinh tế

Việt Nam, dự án khu tái định cư Nam Trung Yên ... )

2: Những thuận lợi và khó khăn khi triển khai công tác đền bù GPMB.

a. Những thuận lợi. Khi triển khai thực hiện các dự án, công tác đền bù giải phóng mặt bằng

đã được quan tâm một cách đặc biệt. Được sự chỉ đạo, lãnh đạo của Quận uỷ,

Hội đồng nhân dân, UBND Quận, với sự tham gia của Mặt trận Tổ quốc cùng

các ban ngành đoàn thể trong Quận nên Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng Quận đã hoạt động một cách cụ thể và có hiệu quả.

Được sự quan tâm chỉ đạo của UBND Thành phố, Hội đồng thẩm định

Thành phố khi thực hiện các chính sách đền bù, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng.

- Có sự phối hợp gắn bó và thống nhất giưã các chủ đầu tư, Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng cùng UBND quận nên công tác đền bù giải phóng mặt

bằng của nhiều dự án được tiến triển tốt.

- Được sự quan tâm của bộ máy lãnh đạo phường cùng sự đồng tình ủng

hộ của đại bộ phận nhân dân trong công cuộc phát triển kinh tế, xã hội trong đó

có sự đô thị hoá thông qua các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn.

b. Những khó khăn:

- Do mới được thành lập từ xã lên nên nhận thức, trình độ dân trí chưa

đáp ứng được với đô thị hoá hiện nay. Phần lớn nhân dân đều xuất thân từ nông

dân bao đời nay, gắn bó với ruộng đất và có hộ sống bằng chính sản phẩm canh

tác nông nghiệp, do vậy người dân không muốn giao đất cho các chủ đầu tư thực

hiện dự án.

- Trong quá trình thực hiện dự án, chế độ chính sách không ổn định, luôn

thay đổi như đang thực hiện Quyết định 3528/QĐ-UB lại có nghị định

22/1999/NĐ-CP. Quyết định 20/1999/QĐ-UB về chính sách đền bù hỗ trợ giải

64

phóng mặt bằng.

- Các dự án thuộc nguồn vốn ngân sách, việc đền bù phải theo đúng quy định không có chế độ hỗ trợ thêm nên việc giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó

khăn hơn các dự án bằng nguồn vốn khác có hỗ trợ ngoài chính sách.

- Đối với đất ở, bất cập lớn nhất là giá bồi thường không phù hợp với giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế, thường là thấp hơn thậm trí là thấp

hơn nhiều. - Mặc dù thời gian ngắn, chính quyền nhiều phường có sự biến động thay

đổi lãnh đạo như Trung Hoà, Yên Hoà, Nghĩa Đô... nên việc quan tâm, lãnh đạo

chỉ huy thực hiện nhiệm vụ giải phóng mặt bằng cũng bị ảnh hưởng.

- Thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Quận không có lực lượng chuyên trách thường kiểm nghiệm, nhưng khối lượng công việc lại quá lớn

(thường xuyên trên dưới 50 dự án giải phóng mặt bằng ). Bộ phận thường trực

Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng. UBND Quận giao cho Phòng Địa Chính-

Nhà đất cùng phòng tài chính Vật đảm nhiệm: các phòng này phải hoàn thành nhiệm vụ chuyên môn theo phân cấp nhưng lực lượng cán bộ không được bổ

sung tăng cường.

3. Nguyên nhân tồn tại và vướng mắc.

a.Nguyên nhân khách quan. + Về chính sách : Nhà nước ban hành chính sách, Thành phố ra quyết

định phê duyệt cho phép áp dụng từng đơn giá, hệ số K sử dụng đất nông

nghiệp, đất ở.... Hội đồng thẩm định trình UBND Thành phố phê duyệt phương

án đền bù.

Trong Nghị định 22/1998/ NĐ- CP và Quyết định 20/1998/QĐ - UB có nhiều điều quy định chưa phù hợp, nhiều giá áp dụng đền bù chưa hợp lý, quy

định đối tượng đền bù chưa phù hợp với tình hình sử dụng đất. Cụ thể :

Phương pháp xác định giá đất còn chung chung, chưa cụ thể, chưa phù

hợp với thực tế hình thành giá đất trên thị trường.

- Người canh tác sản xuất nông nghiệp chỉ được đền bù loại đất nông

nghiệp trong khi thực trạng vẫn tồn tại loại đất 5 % - kinh tế phụ gia đình.

- Người lấn chiếm đất công, đất không rõ nguồn gốc nhưng ổn định không

tranh chấp trước năm 1988 được đền bù cao hơn đất hợp pháp thuộc diện hợp

đồng thuê, mướn.

- Nhà nước chưa có chế định cụ thể để điều tiết lợi ích đối với các trường

65

hợp bị giải toả một phần và phương thức đền bù còn hạn hẹp, không quy định

bồi thường bằng đổi đất nông nghiệp thành đất ở hoặc phương thác góp vốn bằng tiền bồi thường đất.

- Hiện nay Chính phủ chưa có quy định cho trường hợp giải toả nhiều giai

đoạn, trong khi giá thị trường thay đổi thường xuyên.

+ Còn có sự khác nhau trong việc thực hiện các dự án khi hỗ trợ ngoài

chính sách: Trong khu vực dự án giải toả, mặc dù nhiều người đủ điều kiện để chuyển

quyền sử dụng đất theo luật đất đai và luật dân sự. Nhưng trong thực tế họ

không được chuyển quyền sử dụng đất mà họ phải chấp nhận tiền bồi thường

theo quy định. Trong khi giữa giá chuyển nhượng thực tế với giá bồi thường theo quy định có sự chênh lệch nhau quá nhiều.

- Các dự án sử dụng vốn ngân sách thường khó khăn hơn vì không có

chính sách hỗ trợ

- Các dự án nguồn vốn tự có, vốn vay kinh doanh.... các chủ đầu tư tự cân đối nên có hỗ trợ ngoài chính sách, công tác giải phóng mặt bằng đỡ khó khăn

phức tạp.

- Các dự án sử dụng đất xây dựng nhà ở bán cho cán bộ công nhân viên do

nguồn vốn đóng góp, thường hỗ trợ cao hơn nên giải phóng mặt bằng nhanh hơn + Nguyên nhân lớn nhất mà nhiều dự án trọng điểm, các nút giao thông

thu hồi diện tích đất nhà ở nhưng chưa có đất tái định cư nên làm chậm rất nhiều

đến tiến độ giải phóng mặt bằng.

+ Công tác chỉ đạo hướng dẫn chưa thống nhất, chưa quy định rõ trách

nhiệm của các cơ quan liên quan. Việc quản lý giá đất chưa được thống nhất quản lý bởi một nghành chuyên môn nên chưa gắn kết được trách nhiệm của

người xác định giá

+ Một nguyên nhân nữa không kém phần phức tạp và khó khăn trong

công tác đền bù giải phóng mặt bằng là một bộ phận lớn người sử dụng đất

đang bị thu hồi đến diện tích đất cuối cùng, trong khi đó việc giải quyết chính

sachí xã hội, công ăn việc làm cho bà con nông dân không được quan tâm đảm

bảo một cách cụ thể trong chính sachs của Nhà nước. Bên cạnh đó, còn có sự

chênh lệch quá lớn về địa tô sau khi GPMB với gía đất đền bù khiến nhiều hộ

chống đối không nhận tiền đền bù và bàn giao mặt bằng.

b. Nguyên nhân chủ quan: - Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng cấp Quận chỉ được giao nhiệm vụ

66

và trách nhiệm thực hiện các quyết định của Thành phố và Nhà nước.

Nhiều Hội đồng không có quyền hạn chế về việc giải quyết mọi vấn đề liên quan như chính sách, giá đền bù, các vụ việc khiếu kiện đều phải chờ đợi

các cấp có thẩm quyền xem xét, kết luận. Hội đồng mới có cơ sở thực hiện.

- Việc thông báo, tuyên truyền, phổ biến các chủ trương chính sách của

Nhà nước về công tác đền bù giải phóng mặt bằng ở một số phường có lúc chưa

sâu rộng, chưa thường xuyên liên tục nên còn một bộ phận nhân dân chưa thông, chưa ủng hộ công tác đền bù giải phóng mặt bằng.

- Trình độ dân trí chưa được nâng cao đúng với tốc độ phát triển đô thị,

nhiều bộ phận nhân dân chưa hiểu và còn bị các lực lượng chống đối kích động

lôi kéo, không chấp hành các quyết định của Nhà nước, Thành phố... - Việc quản lý của các cấp chính quyền xã trước kia và phường thuộc

quận hiện nay còn lỏng lẻo nên việc tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây

nhà trên đất canh tác, mua bán trao tay.... vì vậy khi có quyết định thu hồi đất

thực hiện các dự án cũng rất khó khăn phức tạp trong công tác giải phóng mặt bằng.

4. Một số bài học rút ra qua công tác giải phóng mặt bằng.

Công tác giải phóng mặt bằng là một công tác vô cùng phức tạp và có tầm

quan trọng nhất trong toàn bộ quá trình thực hiện dự án. Qua kết quả thực hiện công tác đền bù GPMB quận Cầu Giấy và thành phố Hà Nội trong thời gian qua

đã rút ra một số bài học kinh nghiệm sau.

- Phải có sự chỉ đạo tập trung, thống nhất và hỗ trợ, tạo điều kiện cơ sở

vật chất của Đảng uỷ và chính quyền, nhất là của Thành phố. Đây là điều kiện

tiên quyết và mang tính bắt buộc để đảm bảo sự thành công của một dự án.

- Có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành, các cấp và các lực lượng, có

đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB, tái định cư có trình độ, am hiều, tận tuỵ và

tâm huyết.

- Khi thực hiện công tác đền bù GPMB phải có sự quán triệt thống nhất

đồng bộ của cấp uỷ Đảng, chính quyền, Mặt trận Tổ quốc cùng toàn thể các tổ

chức chính trị xã hội từ Quận tới các phường. Mọi người đều phải nắm chắc về

chủ trương chính sách cũng như mọi vấn đề có liên quan tới công tác đền bù giải

phóng mặt bằng.

- Đảm bảo nguyên tắc công khai, dân chủ, công bằng

+ Công tác thông tin, tuyên truyền sâu rộng tới mọi người dân, mọi tầng

67

lớp nhân dân hiểu rõ về sự nghiệp xây dựng thủ đô, phát triển đô thị và cùng

nhau thực hiện, cùng với chính sách đền bù hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố, tổ chức công khai, dân chủ thông báo cho mọi người dân biết, dân bàn, dân làm.

+ Có sự tuyên truyền về chủ trương đường lối, chính sách của cơ quan

ngôn luận và thông tin đại chúng như : truyền hình, báo chí thì công tác giải

phóng mặt bằng được tiến triển tốt.

+ Khi các phương án đền bù, hỗ trợ được cấp có thẩm quyền phê duyệt đúng các chính sách đền bù hỗ trợ, qua nhiều đợt tuyên truyền và được thuyết

phục mà chủ sử dụng đất vẫn cố tình chây ỳ, chống đối thì các cơ quan thực hiện

phải kiên quyết xử lý thu hồi đất .

- Chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc bồi thường thiệt hại, tái định cư. Ngoài vốn thì vấn đề chuẩn bị đầy đủ quỹ đất, quỹ nhà với hạ tầng

kỹ thuật và hạ tầng xã hội để chủ động tái định cư cho các đối tượng phải di

chuyển khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề cực kỳ quan trọng, quyết định tiến độ

GPMB, thực hiện dự án.

- Giải quyết nhanh chóng, dứt điểm những trường hợp khiếu nại, khiếu

kiện của nhân dân. Kiên quyết sử lý theo pháp luật

- Cần phải có một bộ máy thực hiện công tác đền bù GPMB, có trình độ,

nhiệt tình, kinh nghiêm, bảo đảm tổ chức và triển khai tốt nhiệm vụ được giao, dám chịu trách nhiệm trong công tác được giao.

Trên đây là một số nét về công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận

Cầu Giấy, trong thời gian tới, một loạt các dự án phát triển khu đô thị, các khu

di dân tái định cư, các công trình giao thông và phát triển hạ tầng sẽ tiếp tục thực

hiện công tác giải phóng mặt bằng. Do vậy công tác giải phóng mặt bằng là một công tác vô cùng quan trọng nhưng phức tạp. Các dự án có triển khai xây dựng

được thì phải triển khai giải phóng xong mặt bằng. Với sự quyết tâm của cấp uỷ

Đảng, chính quyền, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc, ban, nghành, đoàn thể cùng

mọi tầng lớp nhân dân với sự hỗ trợ của các ngành, các cấp Thành phố và sự

ủng hộ động viên tích cực của các cơ quan thông tấn báo chí thì công tác giải

phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh và hoàn thành tốt, phục vụ kịp thời cho sự

68

nghiệp xây dựng và phát triển đô thị của Hà Nội.

Chương III

phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện

công tác định giá

bồi thường giải phóng mặt bằng.

I : Chủ trương của Đảng và Nhà nước Trong những năm qua, Thành uỷ, HĐND, UBND Thành phố đã quan tâm

chỉ đạo các cấp, các ngành thực hiện có hiệu quả các chủ trương, chính sách của

Đảng và Nhà nước về công tác giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất để

69

thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế xã

hội Thủ đô. Đại bộ phận nhân dân vùng bị thu hồi đất đồng tình với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, tự giác thực hiện, nhiều người sẵn sàng chịu

một phần thiệt thòi vì lợi ích chung, giúp cho công tác giải phóng mặt bằng

được thuận lợi.

Để tạo sự chuyển biến mạnh mẽ, tích cực trong công tác giải phóng mặt

bằng, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, ổn định chính trị xã hội, Đảng và Nhà nước có chủ trương:

1. Về tư tưởng chỉ đạo

- Giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là một nhiệm vụ quan

trọng, nhưng hết sức khó khăn phức tạp, nhạy cảm. Các cấp uỷ Đảng, chính quyền đoàn thể phải coi đây là nhiệm vụ vừa cấp bách vừa lâu dài; có trách

nhiệm phối hợp chặt chẽ với các cơ quan Trung ương để vận động, thuyết phục

cán bộ, đảng viên gương mẫu và nhân dân tự giác thực hiện.

- Qúa trình tổ chức thực hiện phải bảo đảm công khai, công bằng, dân chủ trên nguyên tắc kết hợp giữa lợi ích của Nhà nước với lợi ích chính đáng hợp

pháp của người trong diện phải di chuyển.

- Phương pháp giải quyết phải trên cơ sở luật pháp và những quy định của

Thành phố, phù hợp với thực tiễn, có lý có tình; kết hợp chặt chẽ các biện pháp vận động, thuyết phục, kinh tế, hành chính và pháp luật.

2. Định hướng giải pháp chủ yếu.

- Tiến hành cắm mốc giới và công khai trước dân quy hoạch chi tiết các

quận, huyện, Thành phố; nhất là quy hoạch chi tiết mạng lưới hệ thống hạ tầng

kỹ thuật trọng điểm của Thành phố, quy hoạch các khu định cư mới. Đồng thời phải tổ chức bộ máy đủ mạnh, phân công phân cấp hợp lý chặt chẽ quy hoạch đã

phân bố.

- Rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành của Thành phố về giải

phóng mặt bằng theo đúng quy định của Chính phủ và hướng dẫn của Bộ, ngành

Trung ương, bao gồm cả việc hỗ trợ đào tạo chuyển nghề, hướng nghiệp đối với

người bị thu hồi đất.

- Đối với các tuyến đường mới, cần gắn việc làm đường và các công trình

kỹ thuật với xây dựng các tuyến phố mới theo quy hoạch để từng bước thu lại

vào ngân sách địa tô chênh lệch và giá trị tăng thêm do Nhà nước đầu tư mà có,

tạo sự công bằng chung.

- Huy động mọi nguồn vốn, trước hết sử dụng ngân sách phát triển hạ

70

tầng để đầu tư tạo quỹ nhà, quỹ đất xây dựng khu tái định cư mới phục vụ giải

phóng mặt bằng. Bảo đảm tạo lập chỗ ở mới cho người phải di chuyển có diện tích và điều kiện kỹ thuật hạ tầng tương đương nơi ở cũ. Có nhiều hình thức đền

bù khác nhau để nhân dân lựa chọn, như; bằng tiền, bằng đất...

- Khi đã bảo đảm các chính sách có tình có lý, cần kiên quyết áp dụng

hình thức xử lý thích đáng đối với những người cố tình chây ỳ, không chịu thực

hiện quyết định của chính quyền các cấp.

3. Tổ chức chỉ đạo thực hiện.

- Ban Cán sự Đảng UBND Thành phố chỉ đạo xây dựng đề án và quy chế

giải phóng mặt bằng để chỉ đạo và tổ chức thực hiện có hiệu quả công tác này.

- Ban Tổ chức Thành uỷ, Ban Tổ chức Chính quyền Thành phố tham mưu cho Ban Thường vụ và UBND Thành phố sớm thành lập Ban Chỉ đạo công tác

giải phóng mặt bằng cấp Thành phố, do đồng chí phó Chủ tịch phụ trách địa

chính nhà đất làm trưởng Ban, có sự tham gia của cấp uỷ, chính quyền Mặt trận

Tổ quốc, các đoàn thể nhân dân, cơ quan chuyên môn và cơ quan nội chính.

- Các cấp uỷ Đảng, chính quyền, đoàn thể nhân dân tổ chức, động viên

cán bộ, đảng viên, đoàn viên, hội viên gương mẫu thực hiện và vận động nhân

dân ủng hộ và tích cực thực hiện Nghị quyết này. Các cơ quan bảo vệ pháp luật

có kế hoạch tham gia công tác giải phóng mặt bằng khi có yêu cầu.

- Ban Cán sự Đảng UBND Thành phố, các Ban Đảng Thành uỷ có trách

nhiệm giúp Ban Thường vụ Thành uỷ theo dõi, kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện

nghị quyết đối với các cấp, các ngành thuộc Thành phố và định kỳ báo cáo với

Ban Thường vụ.

II : Triển khai thực hiện chủ trương của nhà nước đối với thành phố Hà

Nội

Căn cứ vào chủ trương của Đảng và Nhà nước, Hội đồng nhân dân Thành

phố Hà Nội đã đề ra một số phương hướng để triển khai chủ trương đó:

Công bố công khai các quy hoạch, các dự án, các mốc giới và hành lang

bảo vệ công trình đã hoặc sẽ xây dựng, để chính quyền cơ sở có trách nhiệm

quản lý và bảo vệ các công trình trên địa bàn, để nhân dân giám sát, thực hiện

nghĩa vụ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Thành phố xây dựng trước một bước các khu tái định cư mới dù có đủ cơ

71

sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải

phóng mặt bằng. Các dự án xây dựng khu tái định cư mới cần gắn với các khu đô thị mới và được sử dụng từ nhiều nguồn vốn, trong đó vốn ngân sách được

bố trí để xây dựng trước các công trình phục vụ cho công tác giải phóng mặt

bằng.

Khi nhà nước thu hồi đất phục vụ cho xây dựng và bảo vệ các công trình,

cho các dự án, căn cứ vào điều kiện cụ thể, áp dụng những hình thức đền bù như: Đền bù bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; bằng nhà ở trong các khu tái định cư

mới, bằng đất đối với các dự án định cư mới ở những nơi có điều kiện.

Giao UBND Thành phố xây dựng các quy chế và tổ chức bộ máy chuyên

trách thực hiện công tác giải phóng mặt bằng về các vấn đề sau:

+ Quy hoạch các tuyến đường mới cần tiến hành đồng thời với quy hoạch

xây dựng các tuyến đường phố mới hai bên đường để có thể thực hiện định cư

tại chỗ, tạo cảnh quan kiến trúc đô thị, từng bước thu lại vào ngân sách phần giá

trị tăng thêm do Nhà nước đầu tư mà có, tạo sự công bằng chung.

+ Có chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển nghề, hướng nghiệp, tạo việc làm

mới đối với các hộ dân bị thu hồi diện tích đất nông nghiệp với các mức phù hợp

Các dự án đầu tư, trong điều kiện cho phép, cần ưu tiên tuyển dụng lao động

tại nơi sử dụng đất.

+ Thành phố có chính sách ưu tiên hỗ trợ xây dựng kết cấu hạ tầng đối

với các làng xã bị thu hồi hầu hết đất canh tác.

+ Hình thành quỹ nhà ở và phát triển hạ tầng để xây dựng nhà ở, xây dựng

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ công tác giải phóng mặt bằng từ nhiều

nguồn vốn, trong đó có thu lại một phần giá trị ở điểm a, sử dụng 100% tiền sử dụng đất thu được khi giao đất định cư, sử dụng 100% tiền bán nhà ( thực thu)

theo Nghị định 61/CP. Trong năm 2002 , bố trí ngay một khoản ngân sách thoả

đáng cho công tác giải phóng mặt bằng.

Sự dụng 30% diện tích nhà ở (trong đó có tối thiểu 20% diện tích đất ) tại

các dự án phát triển nhà ở đã được giao đất để phục vụ công tác giải phóng mặt

bằng.

+ Có chính sách và bố trí vốn cần thiết để thu hồi diện tích đất của các

đơn vị cá nhân sử dụng sai mục đích, kém hiệu quả, vi phạm Luật đất đai .

Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động, giải thích các chính sách về

công tác quy hoạch phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, đền bù giải

72

phóng mặt bằng

Giải quyết khiếu lại kịp thời, đồng bộ xử lý kiên quyết các trường hợp cố tình vi phạm pháp luật trong quá trình tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt

bằng. Khi thực hiện phải đảm bảo công bằng, công khai, dân chủ, phối hợp

thống nhất từ thành phố đến các ngành, quận, huyện và cơ sở, kết hợp chặt chẽ

các biện pháp vận động, thuyết phục, kinh tế, hành chính và pháp luật.

Thành lập Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng thành phố có sự tham gia của Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể quần chúng và cơ quan nội chính,

có bộ phân chuyê trách giúp việc.

Kiện toàn các tổ chức làm công tác giải phóng mặt bằng các cấp, đặc biệt

chú trọng cấp phưỡng, xã; tăng cường cán bộ chuyên trách và cải tiến các thủ tục thẩm định dự án giải phóng mặt bằng thành phố.

III : Phương hướng thực hiện trong thời gian tới của quận Cầu Giấy Hà

Nội

1. Mục tiêu - phương hướng.

Với quỹ đất có hạn trong khi xã hội ngày càng phát triển với tốc độ rất

cao, nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều, thêm vào đó là tình hình sử dụng đất

còn thiếu hiệu quả, chưa theo đúng quy hoạch, kế hoạch của nhà nước và thực

trạng của việc đền bù đất khi thu hồi để sử dụng vào mục đích khác. Ta nhận thấy công tác đền bù đất chính là giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả,

theo đúng yêu cầu và quan điểm của Đảng và Nhà nước. Nó góp phần làm tăng

quỹ đất đưa vào sử dụng và tăng hiệu quả sử dụng đất lên. Với quan điểm đền

bù đất theo đúng quy hoạch tổng thể của Nhà nước và kế hoạch của từng dự án

được phê duyệt từ đó đảm bảo sử dụng quỹ đất đai hợp lý, hiệu quả, tạo điều kiện tăng trưởng kinh tế, người dân ổn định sản xuất , mở rộng quỹ đất canh tác,

giảm diện tích chưa sử dụng xuống mức thấp nhất. Đảng và Nhà nước ta đã xây

dựng nên được một hệ thống các quan điểm, luật pháp quy định và hướng dẫn

thi hành công tác đền bù đất đai tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh.

a. Xây dựng đồng bộ các chính sách về đền bù đất đai, khi thực hiện có

chỉnh sửa, bổ sung cho phù hợp với thực tế. Nghĩa là khi đề ra chính sách thì ta

cần phải có thời gian để kiểm tra chính sách , cũng giống như khi ta mua một

ngôi nhà mới thì phải kiểm tra xem môi trường khu nhà xung quanh đó như thế

nào và ta có thể sống được ở nơi đó hay không ? Chính sách đưa ra cũng vậy,

cần có thời gian thực hiện và phải xem xét và điều chỉnh cho phù hợp.

73

b. Liên tục tiến hành việc thanh tra, kiểm tra sự biến động đất đai, thống kê quỹ đất và tình hình sử dụng đất để sử dụng đất có hiệu quả. Công việc

này phải làm thường xuyên để điều chỉnh và nắm chắc tình hình biến động đất đai trong quá trình sử dụng và từ đó điều chỉnh các kế hoạch, chủ trương chính

sách cho hợp lý, phát hiện và giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định được

quỹ đất hiện có và từ đó có kế hoạch sử dụng đất đai cho hợp lý và hiệu quả cao,

xúc tiến thực hiện công tác đền bù đất đai được thuận tiện và nhanh chóng hơn.

c. Thực hiện đền bù đất đúng đối tượng, đúng mục đích sử dụng đã quy định, theo đúng yêu cầu của pháp luật. Điều này đòi hỏi người có đất bị thu

hồi phải có đủ điều kiện, sử dụng đất đúng luật và cũng đòi hỏi người cán bộ

làm công tác đền bù đất phải hiểu rõ công việc họ đang làm, xác định quỹ đất

hiện có để đưa vào đền bù. Khi tiến hành đền bù, xác định đúng đối tượng được đền bù và đối tượng không được đền bù để có những quyết định nhanh nhất.

d. Tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đây là công việc để làm bước đệm xúc tiến việc đền bù đất được nhanh

chóng, kịp thời và hiệu quả với cả người phải đền bù và người được đền bù. Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng từ pháp lý để quyết định xem

người sử dụng đất có được đền bù hay không được đền bù.

e. Tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai.

Do điều kiện ở nước ta là đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Vì vậy tăng cường quản lý Nhà nước là một vấn đề được đặt lên

hàng đầu, nếu công tác quản lý tốt thì sẽ hạn chế được tình trạng lấn chiếm đất

đai.

f. Thực hiện đào tạo cán bộ quản lý đất đai có năng lực và chuyên

môn cao.

Điều này giúp cho việc đền bù đất đai khi thực hiện thu hồi theo đúng quy

định của Nhà nước, đúng quy hoạch, kế hoạch đã định. Việc tiến hành được

nhanh chóng, thuận lợi hơn. Phương hướng này xuất phát từ thực tiễn hiện nay:

đội ngũ cán bộ quản lý đất đai không có trình độ hoặc trình độ kém, chuyên môn

không vững vàng, không am hiểu luật pháp do đó làm công tác đền bù đất gặp

nhiều khó khăn.

g. Tuyên truyền giáo dục quần chúng, tạo điều kiện cho họ thấy được

ý nghĩa công

Có thể nói rằng việc công nhận giá đất và Chính phủ ban hành khung giá

các loại đất quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định 87 CP

ngày 17/8/1996, Nghị định 22/CP ngày 24/41998 là một sự đổi mới quan trọng

74

của Nhà nước. Đây không chỉ là căn cứ tính thu các khoản thuế mà còn là điều

kiện để giao dịch về bất động sản phát triển. Cơ chế giá cả của Nhà nước đã có những đóng góp rất quan trọng vào việc quản lý đất đai vào bằng các biện pháp

kinh tế và làm định hướng cho thị trường bất động sản phát triển rộng khắp trên

cả nước chống được tình trạng mua bán ngầm và như vậy Nhà nước sẽ tăng

được nguồn ngân sách.

2: Một số giải pháp cơ bản hoàn thiện công việc định giá.

Xác định giá đền bù là một vấn đề nóng bỏng trong điều kiện hiện nay nó

gây ra nhiều tranh cãi, tác động đến mọi đối tượng. Để hoàn thiện hơn nữa các

chính sách về xác định giá cả đền bù chúng ta xem xét một số giảp pháp sau:

2.1. Thu thập thông tin.

Phương pháp định giá đền bù đang được Nhà nước tiến hành ngày một

hoàn thiện và được áp dụng trong giải phóng mặt bằng. Nhưng thực tế việc áp

dụng các khung giá trong đền bù còn rất nhiều tranh cãi, gây nhiều khó khăn

trong việc giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân do các chính sách đền bù và giải phóng mặt bằng, các văn bản, các điều khoản hướng dẫn còn chưa đầy đủ và

đồng bộ, gây khó khăn trong việc xác định và phân loại mức giá đền bù, giá đền

bù đất có những khu vực còn chưa hợp lý. Do vậy người làm công tác định giá

phải tìm hiểu kỹ các thông tin về vị trí, hạng đường phố, loại đường phố, cấp đô thị... để đưa ra các mức giá cho phù hợp với thực tế.

2.2 Về công tác tổ chức:

a. Thực hiện cấp giấy tờ pháp lý về đất và thực hiện chính sách hỗ trợ

thu hồi đất.

Hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn rất chậm ở các địa phương trong cả nước do việc người sử dụng đất không đủ điều kiện để cấp

giấy chứng nhận. Để công tác này được nhanh chóng cần tiến hành đăng ký cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại phạm vi cấp xã, phường, thị trấn.

Các đơn vị này phải tiền hành thành lập hội đồng đăng ký cấp xã và tiến hành

thực hiện công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối

tượng sử dụng đất đúng pháp luật.

Xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu

nhà để có cơ sở chính xác khi đền bù.

Để tiến hành định giá đất được chính xác và kết quả dễ dàng sử dụng

trong cuộc sống. Nhà nước cần có cơ quan chuyên trách thực hiện vấn đề này.

Có như vậy mới xây dựng được bảng giá đất và kịp thời điều chỉnh được giá đất

75

sát với thực tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.

Giá đất của tỉnh và Nhà nước nên xây dựng trên cơ sở giá thị trường. Tuỳ theo ý đồ khuyến khích hay kìm hãm việc chuyển đổi mà Nhà nước sẽ xác định

giá đất ở một mức độ nào đấy của giá thị trường cho mục đích sử dụng đất nhất

định. Và khi xác định giá đền bù nên bỏ hệ số K.

Khi thực hiện công tác đền bù đất đối với những người chưa có việc làm

mới tại nơi ở mới thì tạo được cho họ tìm kiếm việc làm hoặc thực hiện việc dạy nghề mới cho họ để họ có thể tự tạo lập cuộc sống ở nơi ở mới. Thực hiện chính

sách hỗ trợ tài chính cho người bị thu hồi đất. Thực hiện miễn giảm thuế trong

thời gian đầu (ba đến năm năm), cho họ vay vốn với mức lãi suất ưu đãi, tạo

điều kiện cho việc đầu tư công nghệ xây dựng cơ sở hạ tầng, kĩ thuật nơi ở mới. Với đất nông - lâm nghiệp cần thông báo sớm để người nông dân có kế hoạch sử

dụng cho hợp lý.

Trong đền bù nên có chính sách ưu tiên hơn nữa đối với hộ gia đình cá

nhân chuyển đi nơi khác sinh sống, hỗ trợ họ để chuyển ngành nghề làm quen với cuộc sống mới.

Mặt khác khi trưng dụng đất nên báo trước cho các đơn vị cá nhân hộ gia

đình để ổn định tinh thần, tuyên truyền sâu rộng đến từng người. Vấn đề đền bù

cần được công khai hoá hơn nữa đảm bảo vai trò dân làm chủ, dân kiểm tra.

b. Chuẩn bị cơ sở vật chất tiền khả thi khi thực hiện công tác đền bù

đất.

Tiến hành khảo sát địa bàn để xây dựng phương án đền bù xác định nơi

tiến hành đền bù và thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu tái định cư sau

khi đền bù. Từ đó chuẩn bị cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù, tái định cư, chuẩn bị quỹ đất để tiến hành đền bù, các phương án đền bù phải được xác

định thời gian thi công. Nếu thi công ngay thì tiến hành đền bù tổng số tiền đó,

còn nếu thu hồi chưa sử dụng ngay thì cần có biện pháp khai thác sử dụng đất

trong giai đoạn chưa sử dụng, có thể là để người dân tiếp tục khai thác đất đó

nhưng có thông báo để họ dừng đầu tư thêm vào đất.

c. Phát huy vai trò của tổ chức quần chúng, giáo dục, khuyến khích

quần chúng cùng tham gia công tác đền bù đất với chính quyền địa

phương.

Để làm được điều này cần tiến hành công khai hoá các nguyên tắc và

phương án thực hiện công tác đền bù đất cho mọi đối tượng liên quan đều biết

và thực hiện. Tiến hành điều tra ý kiến, nguyện vọng của người sử dụng đất đối

76

với dự án lớn khi tiến hành thu hồi đất để từ đó điều chỉnh nội dung công tác đền

bù cho phù hợp. Tạo niềm tin của quần chúng đối với chính sách đền bù của Nhà nước, giải quyết ngay và dứt điểm khiếu nại của nhân dân. Gắn việc đền bù

đất với nhiệm vụ chung của cơ quan các ngành, các cấp, các chính quyền địa

phương, tăng cường trách nhiệm của họ. Với mỗi phương án thành lập hội đồng

đền bù đất và thực hiện công việc này sao cho chính xác, công bằng và đúng

pháp luật. Thực hiện gắn kết hợp các cơ quan, các chính quyền địa phương, tổ chức kinh tế, tổ chức Đảng, Đoàn, Hội phụ nữ, các phòng, ban... để tạo nên một

sức mạnh tổng hợp trong quá trình thực hiện công tác đền bù đất. Tiến hành

tuyên truyền, giáo dục quần chúng và cán bộ quản lý hiểu và thực hiện đúng

theo quy định của pháp luật về công tác đền bù đất. Mở các lớp đào tạo, nâng cao trình độ cho cán bộ, giải thích và khuyến cáo cho người dân biết và chủ

động di dời khi công tác thu hồi đất được đưa ra.

2.3. Về tổ chức thực hiện:

Cần có một cơ quan chuyên định giá đất để giúp Chính phủ thực hiện các

chức năng quản lý của mình, cụ thể:

- Cấp Trung ương: thành lập Cục định giá đất (vừa làm nhiệm vụ quản lý

Nhà nước vừa là đơn vị sự nghiệp), Trực thuộc 1 Bộ hoặc trực thuộc Chính phủ

để làm chức năng định giá tổng quan cả nước và làm chức năng tổng quan từng vùng theo các giá trị và các yếu tố quyết định giá đất cho từng loại sử dụng đất.

Qua đó xây dựng được mặt bằng giá sát với giá thị trường cho từng vùng và cho

cả nước, tạo thế công bằng và dễ dàng sử dụng, nghiên cứu chung.

- Cấp tỉnh: Phòng định giá đất có chức năng định giá đất cho tới từng thửa

đất của từng loại đất trên cơ sở giá đất của vùng và các yếu tố quyết định tới giá đất của từng loại sử dụng, Cơ quan định giá đất cấp tỉnh trực thuộc một Sở hoặc

trực thuộc UBND tỉnh.

- Cơ quan định giá đất nên gắn với cơ quan đất đai vì: Bảng giá đất đai

gắn chặt với diện tích, loại hạng đất, loại sử dụng đất, chủ sử dụng và các chứng

thư pháp lý về đất đai...

- Những cơ quan này cần được tăng cường về số lượng và về cả chất

lượng. Cán bộ định giá đất cần được đào tạo cẩn thận sao cho ngoài kiến thức về

đất đai còn có kiến thức về kinh tế và sử dụng đất.

2.4. Về tổ chức cán bộ:

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP về định giá đền bù thiệt hại được nhà nước

đã được quy định đầy đủ, với trình tự thành lập hội đồng đền bù thiệt hại, thành

77

phần rõ ràng, có hội đồng thẩm định để trình UBND cấp tỉnh để trình phương án

đền bù mà giá đất đền bù là quan trọng nhất. Song, đa số các thành viên của hội đồng làm việc theo chế độ kiêm nhiệm, không chuyên trách. Đây cũng là những

hạn chế, thể hiện việc định giá có tính hành chính, chưa đi vào nội dung, bản

chất của tài sản. Thực tế giúp việc trực tiếp cho Hội đồng chuyên môn không ai

khác mà chính là một số chuyên viên trực tiếp làm nghiệp vụ chuyên môn thực

hiện, nhưng ngay cả các chuyên viên này cũng chưa đáp ứng yêu cầu, bởi số lượng công việc hàng ngày quá lớn so với thực tế cũng như đòi hỏi về nghiệp

vụ; họ cũng không được đào tạo chuyên môn về định giá, chủ yếu họ sử dụng

khả năng và kinh nghiệm nghề nghiệp, công việc. Qua kết quả 6 Đoàn công tác

đặc biệt của Chính phủ cuối năm 2000 vừa qua cho thấy giá đất đền bù không hợp lý là một nguyên nhân đáng kể dẫn đến tình trạng khiếu tố phức tạp hiện

nay.

Từ thực tế về tổ chức thực hiện xác định giá đất cho thấy, sự thay đổi

khung giá, bảng giá đất không theo kịp và quá xa biến động của thị trường bất động sản, đã tạo ra nhiều mâu thuẫn, khiếu kiện. Mặt khác, trong nền kinh tế thị

trường, thị trường bất động sản cũng là một thị trường rất nhạy cảm, đòi hỏi phải

có một tổ chức độc lập quản lý trong đó có việc định giá quyền sử dụng đất. Vấn

đề định giá không thể tách rời vấn đề đăng ký, theo dõi biến động và quy hoạch của Nhà nước.

2.5. Về phương pháp định giá đất và khung giá đền bù.

Hiện nay, còn có nhiều ý kiến khác nhau về giá đất tính đền bù thiệt hại.

Có ý kiến cho rằng, nên lấy giá đất do địa phương ban hành theo quy định của

Chính phủ làm giá đất để tính đền bù thiệt hại, vì khi Nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ phải nộp tiền sử

dụng đất theo giá này, đồng thời đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm

muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, Nhà nước giao đất không thu tiền sử

dụng đất đối với người trực tiếp làm nông nghiệp, nên khi thu hồi Nhà nước

cũng chỉ đền bù ở mức giá vừa phải và do Nhà nước quyết định. Trong thực tiễn

đền bù một số địa phương đã áp dụng giá này, nhưng phải có sự điều chỉnh lại

hoặc bù đắp bằng khoản hỗ trợ.

a. Phương pháp xác định giá đất Trên thế giới có nhiều cách định giá khác nhau, trong đó đối với bất động

sản họ sử dụng hai phương pháp chủ yếu: thu nhập và so sánh. Tuy nhiên, để

78

thực hiện được các phương pháp này đòi hỏi phải có một chuẩn mực định giá

thống nhất và có đội ngũ những tổ chức và chuyên gia định giá được đào tạo một cách bài bản.

Việc định giá đất ở nước ta cũng không thể thoát khỏi những quy tắc

chung mà các nước đang áp dụng, nhưng phải tính đến các điều kiện cụ thể của

nước ta. Các điều kiện cụ thể đó là:

- Thị trường bất động sản ở nước ta còn chưa phát triển, nên lượng thông

tin cần và đủ cho việc định giá còn hạn chế.

- Các nguyên tắc, phương pháp, chuẩn mực định giá chưa cụ thể và còn

thiếu.

- Quan niệm về giá đất thực tế còn chưa thống nhất.

Xuất phát từ thực tiễn trên về lâu dài Nhà nước cần có các biện pháp:

+ Nhà nước cần quy định cụ thể và công bố các nguyên tắc và phương

pháp định giá bất động sản làm cơ sở cho việc thực hiện. Bất kỳ tổ chức, cá

nhân nào khi tham gia vào việc định giá đều phải tuân theo những nguyên tắc và chuẩn mực đã được công bố.

+ Hình thành các tổ chức định giá độc lập để làm công tác định giá nhằm

đảm bảo tính khách quan về kết quả định giá của mình và được trả chi phí theo

quy định. Giá đất theo nghị định 87/ CP đã quá lạc hậu với tình hình thực tế hiện

nay không được điều chỉnh kịp thời mà phải xử lý bằng hệ số K với khung giá

quá rộng (từ 0,25 – 2,7) nên dễ dẫn đến tình trạng tuỳ tiện, chủ quan áp đặt giá

gây nhiều thắc mắc, khiếu kiện trong dân. Để khắc phục những tồn tại trong việc

xác định giá bồi thường về đất, Thành phố cần nghiên cứu đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định mới này, việc xác định giá bồi thường thiệt hại cần cụ

thể và rõ ràng, tránh trịnh trạng có thể hiểu khác nhau dễ phát sinh mâu thuẫn.

Hạn chế việc ra các văn bản, thông tư của các Bộ, ngành không phù hợp với

thực tiễn của cuộc sống gây khó khăn cho các cấp chính quyền Thành phố trong

thực hiện, không khả thi trong thời gian qua ( như Thông tư 145 của BTC).

Giá đất ban hành sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và việc vận dụng

hệ số K trong từng mục đích lại khác nhau. Hệ số K đã mất đi ý nghĩa ban đầu là

thể hiện khả năng sinh lợi. Thành phố cần sớm nghiên cứu hoàn thiện triển khai

khung giá đất mới cũng như cách áp giá mới cho phù hợp với tình hình thực tế

hiện nay.

Đối với đất nông nghiệp, việc xác định giá đất theo thông tư 145/BTC

79

trên cơ sở giá trị sản lượng, thu nhập, lãi suất ngân hàng là không khả thi, hệ số

K thường nhỏ hơn 1. Trong những trường hợp đất nông nghiệp ven đô, giá trị chuyển nhượng thực tế cao hơn nhiều lần so với khung giá quy định, việc áp

dụng hệ số K theo nhận định của nhiều chuyên gia là không hợp lý. Vì vậy,

Thành phố cần sớm nghiên cứu điều chỉnh hệ số K áp dụng vào giá bồi thường

đất nông nghiệp thay vì phải áp dụng nhiều biện pháp hỗ trợ phụ như hiện nay,

mà vẫn không đáp ứng được nguyện vọng của người dân trong diện bị thu hồi đất nhằm tránh tình trạng người dân chây ỳ, khiếu kiện, chậm bàn giao mặt bằng

do không được đáp ứng thoả đáng về giá cả bồi thường.

Thành phố sớm tổ chức khảo sát, điều tra việc sử dụng đất, tình hình thực

tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các điều kiện và căn cứ xác định giá đất tại Hà nội để sớm sửa đổi theo giá đất hiện hành theo quy định của Chính phủ.

- Quy định cụ thể thêm về phương pháp xác định giá đất theo khả năng

sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế. Để đơn giản cách tính,

giá đất tính theo khả năng sinh lợi được xác định cho từng vùng theo mức sản lượng, chi phí và thu nhập bình quân của 3 năm trước đó, có tham khảo năng

suất khi phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Đối với giá đất thực tế

chuyển nhượng, địa phương cần ban hành mức giá chuẩn cho từng loại vị trí,

từng loại đường phố..., đồng thời quy định cụ thể các yếu tố phải trừ đi hoặc được cộng thêm vào mức giá chuẩn, các yêu tố phải loại trừ khi định giá...

- Giá đất tính theo khả năng sinh lợi đối với đất nông nghiệp, đất lâm

nghiệp đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản và mức giá chuẩn đối

với các loại đất khác được UBND các cấp công bố vào tháng 1 hàng năm và

được áp dụng trong cả năm đó, chỉ điều chỉnh khi có biến động lớn (trên dưới 15%).

- Trường hợp giá đất do UB cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính

phủ đã phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng đất tại địa phương,

thì được sử dụng giá đất đó để làm giá để tính đền bù thiệt hại.

- Bộ Tài chính và các địa phương cần tổ chức tập huấn kịp thời đầy đủ

cho các đối tượng có liên quan đến công tác đền bù nói chung và công tác định

giá đền bù nói riêng; tăng cường công tác kiểm tra hướng dẫn thực hiện quy

định về đền bù thiệt hại, nhằm tránh cách hiểu và cách làm khác nhau trong thời

gian vừa qua.

b. Về khung giá đền bù: Tuy nhiên đa số các ý kiến cho rằng căn cứ vào mức quy định hiện hành

80

và thực tiễn đền bù trong thời gian qua, thì giá đất đền bù phải phù hợp với khả

năng đất đai có thể mang lại cho người được giao quyền sử dụng đất (khả năng cho thu nhập hoặc giá trị chuyển nhượng). Các căn cứ đó là:

Thứ nhất, Hiến pháp năm 1992 khẳng định khi trưng mua, trưng dụng

(thu hồi đất thực chất là hình thức trưng thu) vì mục đích an ninh, quốc phòng,

lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, thì Nhà nước bồi thường theo thời giá thị

trường. Tuy nhiên ở nước ta hiện nay mới thừa nhận thị trường bất động sản nhưng chưa thừa nhận thị trường đất đai; do đó giá thị trường chưa có, nhưng

Nhà nước cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên trong thực tế hình

thành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngay từ Nghị định số 87/CP ngày

17/8/1994, Nhà nước cũng thừa nhận có giá đất thực tế.

Thứ hai, giá đất quy định tại nghị định 87/CP áp dụng cho nhiều mục đích

khác nhau, nhưng cũng đồng thời cho phép ban hành khung giá đất riêng trong

trường hợp đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích

an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia.

Thứ ba, trong thực tế giá đất do các địa phương ban hành mặc dù Chính

phủ cho phép điều chỉnh khi giá đất thực tế có sự biến động, đồng thời mở rộng

khung giá thông qua hệ số K, nhưng việc điều chỉnh trong thức tế gặp nhiều khó

khăn và so với giá đất thức tế có sự chênh lệch đáng kể. Qua việc xác định hệ số K khi tính đền bù thiệt hại cho thấy điều đó.

Như vậy, việc quy định giá đất tính đền bù thiệt hại phải phù hợp với khả

năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là phù hợp cả về

mặt lý luận và thực tiễn. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là phương pháp xác định và tổ

chức thực hiện sao cho phù hợp với thực tế ở nước ta. 2.6. Về các chính sách của chính phủ:

Các chính sách của chính phủ trong việc giải phóng mặt bằng có tác động

rất lớn tới việc định giá đền bù. Bởi vì việc cấp giấy chứng nhận cũng như việc

phân loại hạng đất tiến hành còn chậm trễ chưa cụ thể, công tác quy hoạch còn

chưa quan tâm đúng mức đến tính phức tạp của công tác giải phóng mặt bằng,

làm cho việc định giá còn thụ động. Do vậy Nhà nước phải hoàn thiện các chính

sách đền bù, các chính sách giải phóng mặt bằng tạo bước tiến trong việc quản

lý, nâng cao năng lực quản lý của các cơ quan quản lý đất. Chính phủ cần phải

có chính sách hỗ trợ tài chính, xây dựng các khu tái định cư phục vụ cho các hộ

phải di dời. Đồng thời thực hiện chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp đối

81

với các đối tượng bị giải toả nơi đang sống và kinh doanh sản xuất khi bị thu hồi

đất, nhằm thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện cho kết quả định giá có tính thực tế cao hơn.

Để làm được giải pháp này cần:

- Kiến nghị với Chính phủ, đề xuất, sửa đổi, bổ xung... nhằm hoàn thiện các

chính sách về đền bù sao cho phù hợp với hoàn cảnh cụ thể của đất nước, từng

khu vực. Kiến nghị Chính phủ về việc điều chỉnh giá đền bù phù hợp với thị trường và sớm xây dựng luật hoặc pháp lệnh GPMB. Nguyên tắc để xây dựng

cơ chế chính sách kinh tế trong công tác GPMB là đền bù sát giá thị trường và

bán lại nhà ở tái định cư cũng phù hợp với giá thị trường nhưng được hưởng một

tỷ lệ ưu đãi (quy định rõ ràng về chuyển quyền sử dụng đất. Các hộ gia đình chính sách, thu nhập thấp có khung giá hỗ trợ cụ thể, vì đây là vấn đề xã hội cần

được chính quyền quan tâm giải quyết. Các hộ trong diện GPMB cần xác định là

đối tượng ưu tiên để đào tạo nghề, vay vốn ưu đãi giải quyết việc làm...

- Công tác GPMB có tác động quan trọng đến công tác đầu tư xây dựng của thành phố, đang là vấn đề nổi cộm cần giải quyết đồng bộ, vì vậy cần có

biện pháp chỉ đạo tích cực. Thành phố nên lập cơ quan chuyên trách gồm các tổ

công tác, có đại diện biệt phái của các ngành liên quan, thường xuyên chỉ đạo

triển khai giải phóng mặt bằng trên toàn địa bàn. Cơ quan này có trách nhiệm thống nhất và trực tiếp giúp, hướng dẫn triển khai các dự án giải phóng mặt

bằng, từ khâu khảo sát thẩm định giá trị đất, xây dựng khu tái định cư cho đến

khi hoàn tất yêu cầu GPMB của dự án.

- Các cơ quan chức năng, các cán bộ thực hiện phải thống nhất chính

sách, quan điểm và biện pháp tiến hành để tránh gây thắc mắc, so sánh, khiếu nại, khiếu kiện của dân trong diện giải phóng mặt bằng.

- Gắn kết nhiệm vụ giải phóng mặt bằng với nhiệm vụ chung của các

Quận, huyện, phân cấp rõ trách nhiệm của các cơ quan chức năng, xây dựng chế

độ phụ cấp hợp lý.

- Xúc tiến công tác quy hoạch chi tiết các Quận, huyện, phường, xã ...

- Chủ động và kiên quyết xử lý việc lấn chiến đất công rồi đòi đền bù,

nhằm trục lợi cá nhân và gây mất trật tự, cảnh quan đô thị, mất sự tôn nghiên

của pháp luật.

Để tăng cường vai trò quản lý thì nên lập cơ quan chuyên trách, các tổ

chức trên các địa phương, thường xuyên chỉ đạo công tác đền bù đất đai, các cơ

quan này hướng dẫn triển khai, giúp đỡ công tác đền bù đất từ khâu xác định giá

82

đất, xây khu tái định cư đến việc hoàn tất công tác này. Các cơ quan chức năng,

cán bộ thực hiện phải thống nhất quan điểm, mục tiêu, chính sách về công tác đền bù đất của Nhà nước, tạo lòng tin ở nhân dân. Thống nhất quan điểm chỉ

đạo và nhiệm vụ của các cơ quan từ trên xuống đảm bảo chỉ đạo nhịp nhàng

giữa quyền và nhiệm vụ mỗi cấp, mỗi ngành.

Thực hiện việc công khai và niêm yết quy hoạch, kế hoạch từng địa bàn,

từng vùng, từng địa phương đặc biệt là nơi chuẩn bị thu hồi đất để cho nhân dân biết và thực hiện. Tránh việc lãng phí tiền của của nhân dân khi họ biết và tiến

hành đầu tư dài hạn trên khu đất chuẩn bị thu hồi. Chủ động giải quyết việc lấn

chiếm đất công rồi đòi đền bù nhằm làm khó khăn cho công tác đền bù đất đai

83

(trường hợp này cần có cả những hành động kiên quyết để xử lý).

Kết luận

Quá trình đô thị hoá ngày càng diễn ra mạnh mẽ trên toàn quốc. Nó tác

động đến tất cả các lĩnh vực kinh tế văn hoá chính trị và môi trường. Quá trình

đô thị hóa luôn đi liền với quá trình công nghiệp hoá và như thế dẫn đến việc

phải mở rộng quy mô sản xuất. Nhất là trong điều kiện hiện nay, kinh tế thị

trường phát triển, vấn đề hợp tác giao lưu với quốc tế cũng được mở rộng. Điều này dẫn đến đầu tư dự án tăng đòi hỏi phải sử dụng nhiều đến tài nguyên đất.

Như vậy, việc Nhà nước trưng thu đất là một tất yếu khách quan.

Đất đai là tài nguyên quý của mỗi một quốc gia và nhất là đối với Việt

nam có diện tích trên đầu người nhỏ, là tư liệu sản xuất không thể thiếu được của các ngành, nó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống con người. Do vậy, việc xác

định giá đất để bồi thường thiệt hại về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất là rất cần

thiết. Có liên quan tới rất nhiều ban ngành nhằm mục đích bảo đảm tính công

bằng, đảm bảo lợi ích cho từng cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức khi Nhà nước thu hồi đất đai phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công

cộng. Trong quá trình đền bù đã có những chính sách phù hợp về đền bù thiệt

hại cho người dân ổn định cuộc sống, cũng như đã giúp Nhà nước nắm chắc

được tình hình biến động của đất, quỹ đất mỗi loại và đặc biệt là làm tăng quỹ đất đưa vào sử dụng, tăng quỹ đất sử dụng đúng mục đích, từ đó đảm bảo cho

đất đai sử dụng hợp lý và hiệu quả hơn Do vậy, đền bù đất đai cũng nhằm hoàn

thiện các chính sách về đất đai. Mặt khác còn góp phần làm tăng trưởng kinh tế

khi ta có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý và khoa học.

Cùng với nó, trong điều kiện hiện nay, kinh tế mở đã làm thay đổi toàn bộ bộ mặt kinh tế xã hội từng ngày, từng giờ, việc này đòi hỏi các chính sách liên

quan đến đất đai cũng được sửa đổi bổ sung và ngày càng hoàn thiện. Trong các

chính sách về quản lý đất đai thì vấn đề định giá đền bù vẫn là một vấn đề nóng

bỏng của thời đại, nó đòi hỏi các ngành các cấp phải hết sức quan tâm bởi liên

quan đến lợi ích của đất nước và quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.

Điều này đòi hỏi chúng ta phải hoàn thiện hơn nữa về các chính sách liên quan

84

đến đất đai.

Tài liệu tham khảo.

1. Giá đất - quản lý nông sản Bộ tài chính.

2. GS.TSKH Lê Đình Thắng - Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất - NXB Chính trị quốc gia 2000

- Giáo trình Quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở - NXB Chính trị quốc

gia 2000.

3. PGS.TS Ngô Đức Cát - Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất - NXB nông

nghiệp 2000.

4. GS.TS Nguyễn Thế Bá - Quy hoạch đô thị.

5. Các phương pháp thẩm định giá trị Bất Động Sản - Đoàn Văn Trường.

6. Nghị định 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Phủ thủ tướng. 7. Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993 của Chính phủ.

8. Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ.

9. Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ.

10.Nghị định 22/1998/NĐ - CP của Chính phủ. 11. Nghị định 151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ.

12. Luật đất đai năm 1993 và sửa đổi năm 1998.

13. Thông tư liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/07/1959 của Uỷ ban kế

hoạch Nhà nước.

14. Thông tư liên bộ 32/TTLB ngày 01/04/1994 của bộ Tài chính, bộ Xây

dựng, Tổng cục quản lí ruộng đất, ban Vật gía Chính phủ.

15. Thông tư liên bộ 145/1998/TT - BTC ngày 04/11/1998 của bộ Tài

chính.

16. Tạp chí Địa chính, tạp chí nghiên cứu kinh tế, tạp chí xây dựng, tạp

chí kinh tế phát triển, tạp chí thông tin tài chính và các tài liệu khác.

17. Mác- Anghen toàn tập - tập 25 phần II - NXB chính trị Quốc gia. Hà

nội 1994.

85

18. Của cải của các dân tộc - Adam Smith - NXB Giáo dục. Hà nội 1997.

Mục lục

Trang

Lời nói đầu ......................................................................................................... 1

Chương I: Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng ......................................... 4

I. Tính tất yếu của định giá đất bồi thường .............................................. 4

1. Khái niện về định giá và định giá đất bồi thường ...................................... 4

2. Sự cần thiết phải định giá bồi thường ....................................................... 4

II. Cơ sở khoa học và thực tiễn của việc định giá đất bồi thường

giải phóng mặt bằng ............................................................................. 7

A. Cơ sở khoa học của công tác định giá đất bồi thường ........................ 7

1. Vấn đề giá đất và các nhân tố ảnh hưởng .................................................. 7 2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất cơ bản ................................ 11

2.1 Nguyên tắc định giá đất .......................................................................... 11

2.2 Phương pháp định giá đất bồi thường ..................................................... 12

3. Phương pháp xác định hệ số K để định giá bồi thường thiệt hại ............... 15

3.1 Phạm vi và đối tượng áp dụng, căn cứ xác định hệ số K ........................ 15 3.2 Phương pháp xác định hệ số K ............................................................... 17

B. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất bồi thường ............................ 18

1. Thực chất giá cả đền bù ............................................................................ 18

2. Cơ sở của việc định giá đất đền bù ........................................................... 19 3. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 20

III. Những quy định của Nhà nước về định giá đất bồi thường GPMB .. 23

A. Những quy định chung .......................................................................... 23

1. Phạm vi áp dụng ....................................................................................... 23 2. Đối tượng được bồi thường ..................................................................... 23

B. Những quy định cụ thể về định giá đất bồi thường GPMB ................. 25

1. Phân loại các loại đất cần phải định giá .................................................... 25

2. Căn cứ định giá đất GPMB ....................................................................... 25

86

3. Quá trình định giá đất GPMB ................................................................... 32

chươngII: Thực trạng công tác định giá đất để GPMB ở dự án nâng cấp cải tạo và xây dựng

Học viện Quốc Phòng .......................................................... 39

I. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Cầu Giấy – Hà Nội ................................................................. 39

II. Tổng quan sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .......................... 41 1. Thực trạng sử dụng đất ............................................................................. 41

2. Chính sách và các phương án đền bù GPMB ............................................ 45

III. Thực trạng định giá đất và thực hiện định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Học viện Quốc Phòng................................. 49 1. Đặc điểm công tác GPMB ở Học viện Quốc Phòng.................................. 49

2. Tổ chức thực hiện công tác bồi thường GPMB Học viện Quốc Phòng .... 50

3. Tổ chức quản lý đất và xác định giá đất GPMB ở Học viện Quốc Phòng . 53

IV. Đánh giá tình hình thực hiện công tác đền bù GPMB trên địa bàn quận Cầu Giấy................................................................ 60

1. Kết quả đạt được ...................................................................................... 60

2. Những thuận lợi và khó khăn khi triển khai công tác đền bù GPMB ........ 61

3. Nguyên nhân tồn tại và vướng mắc .......................................................... 62 4. Một số bài học rút ra qua công tác GPMB ............................................... 64

chươngIII: Phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bồi thường GPMB ...................................... 67

I. Chủ trương của Đảng và Nhà nước ...................................................... 67

II. Triển khải chủ trương của Đảng và Nhà nước đối với thành phố Hà Nội ..................................................................... 69

III. Phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bồi thường GPMB quận Cầu Giấy........................................ 70

1. Mục tiêu và phương hướng ...................................................................... 70

2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá

bồi thường GPMB quận Cầu Giấy ............................................................ 72

2.1 Thu thập thông tin .................................................................................. 72

2.2 Về công tác tổ chức ................................................................................ 73

2.3 Về tổ chức thực hiện .............................................................................. 74

2.4 Về tổ chức cán bộ .................................................................................. 75

2.5 Về phương pháp định giá đất và khung giá đất đền bù............................ 75

87

2.6 Về các chính sách đền bù của chính phủ ................................................. 78

88

Kết luận ....................................................................................................... 81 Tài liệu tham khảo ..................................................................................... 82