Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (Quyển 2): Phần 2

Chương IX<br /> NHŨNG QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN q u y ề n SỬDỤNG đất<br /> I. Q U Y Ề N SỬ D Ụ N G Đ Ẩ T<br /> 1. K hái niệm về quyền sử dụng đất<br /> Quyền sử dụng đất cũng giống như quyền sử dụng các tài sản nói chung, là<br /> một trong ba quyén nãng của chủ sờ hữu đối với tài sản của họ. Đất đai là một loại<br /> tài sản đặc biệt, là loại tư liệu sản xuất quan trọng nên trong ch ế độ công hữu về tư<br /> liệu sản xuất, nó thuộc sở hữu Nhà nước.<br /> Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư cách là chù sở hữu đối<br /> với đất đai trên phạm vi toàn bộ lãnh thổ cùa mình nên có đầy đủ ba quyền nãng:<br /> quyền chiếm hữu đất, quyền sử dụng đất và quyền định đoạt đất.<br /> Như vậy, hiểu theo góc dộ này thì quyền sử dụng đất là một trong ba yếu tố<br /> cấu thành nội dung quyền sở hữu đất đai.<br /> Trong thực tế, Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu, quyền sừ dụng đất đai<br /> cũng như các tài sản khác của mình bằng cách chuyển giao các quyền năng đó cho<br /> các cá nhân, tổ chức và thông qua hoạt động của các chù thể đó để thục hiện công<br /> cuộc phát triển kinh tế - xã hội. Các chù thê được chuyển giao q uyền sử dụng đất,<br /> thõng qua việc thực hiện quyền này đáp ứng cho m ình các nhu cầu về sản xuất,<br /> kinh doanh và các nhu cầu khác về đời sống.<br /> Q uyền sứ dụng đất tổn tại ở các chú thể khác (ngoài N hà nước) là m ột quyền<br /> phái sinh. Đối với đất đai, các chủ thể này khống có quyền định đoạt và chi được<br /> chiếm hữu, sử dụng trong phạm vi N hà nước cho phép, đổng thời phải thực hiện<br /> các nghĩa vụ trong quá trình chiếm hữu và sù dung đất.<br /> N hư vậy, ờ góc độ này thì quyển sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ<br /> gia đình, cá nhân trong việc khai thác công dụng, hường hoa lợi. lợi tức từ đất theo<br /> quy định của pháp luật về đất đai.<br /> 2. C ă n cứ xác láp , c h ấ m d ứ t q u y ền sứ d ụ n g đ ấ t<br /> Cũng giông như các quyền dân sự khác, quyền sử dụng đâì cùa các tổ chức,<br /> hộ gia đình, cá nhân chi được coi là hợp pháp nếu được hình thành Iheo những cãn<br /> cứ m à pháp luật đã quy định. Theo quy định tại Đ iều 688 Bộ luật dàn sự nám 2005<br /> thì quyền sử dụng đãt được xác lập thòng qua m ột trong các căn cứ sau đây:<br /> 198<br /> Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên<br /> <br /> http://www.lrc-tnu.edu.vn<br /> <br /> - Được Nhà nước giao đất.<br /> - Được Nhà nước cho thuê đất.<br /> - Được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ<br /> luật dân sự và pháp luật về đất đai.<br /> Bên canh việc xác lập thì quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt khi có một trong<br /> những căn cứ sau:<br /> - Thời hạn sử dụng đối với đ ất được Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình<br /> đã hết.<br /> Đê’ các cá nhân, hộ gia đình yên tâm đầu tư sản xuất trên diện tích đất được<br /> giao, Luật đất đai năm 1993 đã quy định cho phép người được giao đất dược<br /> quyền sử dụng đất m ột cách lâu dài và ổn định. Theo Đ iều 20 của luật này, thời<br /> hạn sử dụng đất được N hà nước giao như sau:<br /> + Đối với đất được giao đê trồng cây hằng nãm, nuôi trổng thuỷ sản là 20<br /> năm.<br /> + Đôi với đất được giao để trổng cày lâu năm là 50 năm.<br /> Tuy nhiên, quy định trên không có nghĩa là hết thời hạn dó thì N hà nước sẽ<br /> thu hồi đất. Để bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất, Đ iều 20 Luật đất đai<br /> còn quy định thêm: “Khi hết thời hạn nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử<br /> dụng đất và trong quá trình sừ dụng đất chấp hành đúng pháp luật về đất đai thì<br /> được Nhà nước giao đất đó để tiếp tục sứ dụng” .<br /> Như vây, đối với đất được Nhà nước giao để trồng cây hằng nãm , nuôi trồng<br /> thuỷ sán hoặc trổng câv lâu nãm thì thời hạn sừ dụng đất là lâu dài. Chỉ áp dụng<br /> thời hạn theo Đ iểu 20 cùa Luật đất đai làm căn cứ để chấm dứt quyển sử dụng đất<br /> trong hai trường hợp:<br /> T hứ nhất: Người sử dụng đất khòng có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất.<br /> T hứ hai: Người sứ dụng đãi vi phạm pháp luật về đất đai trong quá trình sứ<br /> dụng đất như sừ d une đất khống đúng mục đích, chuyển quyền sử d ụna đất trái<br /> quy định của pháp luật V.Y...<br /> - Người sử dung đất tự nguyện trá lại đất.<br /> Nhà nước giao đãi cho các chù thê sứ d u n s đe đáp ứng nhu cầu sàn xuất,<br /> kinh doanh cùa họ. nhưng nêu vì một lý do nào đó m à neười sứ d u n s đất lại tư<br /> nguyên trà lại đất thì Nhà nước thu hói đất đó đê giao cho người khác tiếp tue sử<br /> dung dế tránh lãn s phí dãt và bò hoang đất dai. Q uyén sứ d une đất cùa naười trá<br /> lại đất châm dứt ke từ khi L'ơ quan nhà nước có thám quyên đã thu lại đất.<br /> <br /> Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên<br /> <br /> 199<br /> http://www.lrc-tnu.edu.vn<br /> <br /> - Người sử dụng đất đã chết mà không có người thừa kế.<br /> Q uyển sử dụng đất được coi là m ột loại tài sản. K hi nguời có quyền sử dụng<br /> dất chết (người có tài sản) thì tài sản đó được dịch chuyển cho những người thùa<br /> kế của họ theo quy định của pháp luật vể thừa kế. Tuy nhiên, nếu không có người<br /> thừa kế hoặc có nhưng không đủ điều kiện để nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì<br /> kể từ thời điểm người có quyền sử dụng đất chết đã chấm đứt q uyền sử dụng đất<br /> của họ và N hà nước sẽ thu hồi lại diện tích đất đó.<br /> - Diện tích đất sử dụng không còn d o thiên tai.<br /> Trong thực tế, có thể do biến động của tự nhiên như động đất, hoạt động của<br /> núi lửa, lũ lụt làm cho m ột diện tích đất tự nhiên rơi vào tình trạng không thể sử<br /> dụng dược thì quyển sử dụng đối với đất đó đương nhiên chấm dứt. V í dụ: Do lũ<br /> lụt mà diện tích đất canh tác trở thành m ột biển hồ.<br /> - Có quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của cơ quan N hà nước có thẩm<br /> quyển.<br /> Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất chính là cơ quan có thẩm<br /> quyền cấp đất. N hững cơ quan này có quyẻn ra quyết định đê thu hồi dài nếu<br /> quyền sử dụng đất đó được xác lập không phù hợp với quy định cùa pháp luậl hoặc<br /> người sử dụng đất vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật vé đất đai. Kể<br /> từ thời điểm bị thu hồi, quyền sử dụng đất của họ bị coi là chấm dứt.<br /> - Ngoài những cãn cứ nêu trên, quyền sử dụng đất còn có thể bị châm dứt<br /> trong nhũng trường hợp khác do pháp luật quy định. V í dụ: H iến đất dể làm nhà<br /> tình nghĩa, hiến đất đế xây dựng lớp học v.v...<br /> <br /> II. C H U Y Ể N Q U Y Ể N s ử D ỤNG ĐẤT<br /> Luật đất đai đã ghi nhận “đất có giá trị" (Đ iều 12) là cơ sớ để xác định nguời<br /> được giao đất phái trá tiền sử dụng đát, mặt khác khi họ đã được giao dát và đâ<br /> phái trả mộl khoản tiền nhất định thi quyển sử dụng đất (giá trị q uyền sứ dung đất)<br /> là tài sản của họ. T rẽn cơ sớ đó, pháp luật về đất đai cũng như Bộ luâi dãn sư của<br /> N hà nước ta cho phép người có quyền sứ dụng dất được lưu ihòng “quyền sừ dụng<br /> đất" như lưu thòng m ột lài sán cùa m ình. Sự ghi nhận này cùa pháp luật nước ta đã<br /> tạo ra cơ sở pháp lý đè xác dịnh quyển và nghĩa vụ cho các chủ thê khi họ thiết lặp<br /> và thực hiện các giao dịch dãn sự có đối tuựng là quyền sử dụng đất.<br /> Nhu cầu lưu thòng quyền sử dụng đất như lưu thóng một tài sàn là nhu cầu<br /> tất yếu m ang tinh khách quan cúa mọi chê đ ộ xã hội. Trước dãy pháp luãt khóng<br /> ghi nhặn và không cho phép các chú the tiến hành các hơp đ ổ n a chuyén dổi.<br /> 200<br /> <br /> Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên<br /> <br /> http://www.lrc-tnu.edu.vn<br /> <br /> chuyển nhượng v .v ... liên quan đến đất dai, nhưng vốn là quy luật tất yếu nên các<br /> hiện tượng này vẫn cứ xuất hiện trong đời sống thực tế, và bị biến tướng thành các<br /> quan hệ khác. Điều đó làm cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thể<br /> kiểm soát được các giao dịch dân sự đó, đổng thời làm cho N hà nước m ất một<br /> khoản thu đáng kể do việc không thu được thuế từ các giao dịch chuyển quyển sử<br /> dụng đất.<br /> Để chấm dứt tinh trạng trên, để sự quy định của pháp luật phù hợp với quy<br /> luật tất yếu của đời sống xã hội, đồng thời để ghi nhận các quyền cơ bản của người<br /> có quyển sử dụng đất, pháp luật về đất đai và Bộ luật dân sự của nước ta đã ghi<br /> nhận: N goài quyển khai thác, người có quyền sử dụng đất còn có các quyển<br /> chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, th ế chấp và để lại Ihừa kế quyển sử dụng<br /> đất của mình. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một quyền liên quan đến đất đai<br /> - vốn là một tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng thuộc sở hữu toàn dân nên người<br /> có quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện các giao dịch trên theo những điều kiện,<br /> nguyên tắc và trong m ột khuôn khổ mà pháp luật đã quy định. Đ ây cũng là một<br /> đặc điểm cùa các giao dịch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng đất nếu so sánh<br /> nó với các giao dịch dân sự có đối tượng là các tài sản khác.<br /> 1. Điều kiện và nguyên tác chuvển quvền sừ dụng đất<br /> Đế bào đảm quyển cho các chù thê tham gia các giao dịch về chuyển quyền<br /> sử dụng đất, mặt khác, bảo đảm quyển sờ hữu vé đất đai cúa Nhà nuớc. ngăn chặn<br /> việc kinh doanh đấi trái phép, người có quyền sừ dụng đất chi được phép chuyển<br /> quyền sử dụng đất đó khi có đủ các điểu kiện sau đáy:<br /> - Có giấy chứng nhận quyển sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm<br /> quvển cấp theo quy định cùa pháp luật đất đai.<br /> - Trong thời hạn còn được sử dụng đất.<br /> Theo tinh thần chung của pháp luật vể đất đai thì thời han sứ dụng đối với<br /> các loại đất được giao và đất ớ là lâu dài (nếu khòng muôn nói là võ ihời hạn).<br /> Như vậy, chì xác dịnh còn thời han sứ dung đất hay không đối với đất thuê quyền<br /> sử dụng hoặc đối với các trường hợp được giao đất nhưng vi phạm quy định của<br /> Luậl đất đai trona quá trình sứ dụng.<br /> Nếu thời hạn sứ dung dát còn thì người có quvển sử dung dược chuycn giao<br /> quyền này cho người khác nhưng người được chuyến giao cũng chi được quyển sử<br /> dụng đất trong thời han còn lại.<br /> - Được phép chuyến quyền sử dung đất Iheo quy định cua Bộ luật dán sư và<br /> pháp luật vé đái đai.<br /> <br /> Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên<br /> <br /> 201<br /> http://www.lrc-tnu.edu.vn<br /> <br /> Một giao dịch vể chuyển quyển sử dụng đất ch ỉ đuợc co i là đáp úng điéti<br /> kiện này nếu cả hai bên chủ thể trong giao dịch đó đều c ó dủ điều kiện để chuyén<br /> cũng nha nhận quyền sử dụng đất. V í dụ: Trong thừa k ế quyền sử dụng đất nồng<br /> nghiệp trồng cây hằng năm thì người để lại thừa k ế phải là cá nhân được Nhà nước<br /> giao đất hoặc có được quyền sử dụng đất đó thông qua các giao dịch dân sự họp<br /> pháp. Người nhận thừa k ế phải là người có nhu cầu sử dụng đất đó, có điều kiện<br /> trực tiếp sử dụng và đang dưối hạn mức đất.<br /> —Đ ất chuyển quyền sử dụng phải là đất không có tranh chấp.<br /> T rong thực tế, việc tranh chấp đất đai có thể xảy ra (ngay cả khi người đang<br /> sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) bởi nhiều lý do khác nhau<br /> nhu đất đã bán, có sự sai lệch mốc giới giữa các diện tích đất liền kề v.v... Trong<br /> những trường hợp này, việc chuyển quyền sử dụng đất có nguy cơ ảnh hưởng đến<br /> quyền lợi của người được chuyển quyền hoặc của người thứ ba. Đ ể tránh nguy cơ<br /> đó nên chỉ khi nào giải quyết xong tranh chấp thì mới được thực hiện việc chuyển<br /> quyền sử dụng đất.<br /> Bén cạnh các điều kiện trên, việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo<br /> nguyên tắc được quy định tại Đ iều 695 Bộ luật dân sự.<br /> Theo điều luật trên, việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuàn theo nguyên<br /> tắc cơ bản của Luật dân sự là tự nguyện cam kết thoả thuận, đồng thời phải đáp<br /> ứng được các quy định khác của pháp luật về đất đai.<br /> 2. C ác phư ơ ng th ứ c c h u y ể n q u y ề n sử d ụ n g đ ấ t<br /> V iệc chuyển quyền sử dụng dất được thực hiện thòng qua các giao dịch dân<br /> sự sau đây:<br /> a. H ợ p đ ó n g c h u yể n đ ổ i q u yền sử d ụ n g đất<br /> Hợp đổng chuyến đổi quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, Iheo<br /> đó các bẽn chuvến giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau (xem Đ iều 693<br /> Bộ luật dân sự nãm 2005). v ề cơ bản, hợp đồng chuyển đổi quyền sứ dụng đất<br /> giông tính chát của hợp đồng trao dổi tài sản. Tuy nhiên, nếu đối tượng của hợp<br /> đổng trao đối tài sản chính là bản thân tài sàn thì đối tượng cùa hợp đổng chuyển<br /> đổi quyền sứ dụng chi là quyền sử dụng. N hư vậy, chuyên đổi q uyền sừ dụng đất<br /> nói riêng và các giao dịch dàn sự về chuyển quyển sử dụng đất nói chung là các<br /> giao dịch liên quan đến đất đai (m ột loại tài sản) nhưng bàn thán đất đai không<br /> phái là đối tượng của các giao dịch này. Đối tượng cùa hợp đổng chu y ển đổi<br /> quyền sứ dung đất gắn liền với đát đai - một loại tài sàn đăc biệt quan tro n a - nén<br /> 202<br /> Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên<br /> <br /> http://www.lrc-tnu.edu.vn<br /> <br />