Khóa luận tốt nghiệp: Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: thực trạng và giải pháp

Chia sẻ: Mhvghbn Mhvghbn | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:83

Thêm vào BST

Báo xấu

290
lượt xem 82
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Khóa luận tốt nghiệp: Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: thực trạng và giải pháp nhằm khái quát về bất động sản và môi trường đầu tư bất đông sản; thực trạng và một số giải pháp nhằm hoàn thiện môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp: Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: thực trạng và giải pháp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI -------***------ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Sinh viên thực hiện : Nguyễn Quốc Hoàng Lớp : Anh 3 Khoá : 44 Giáo viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Hoàng Ánh Hà Nội, tháng 05/2009
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1 Chương 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ......................................................................... 3 1.1 Khái quát về bất động sản.................................................................... 3 1.1.1 Định nghĩa................................................................................... 3 1.1.2 Phân loại bất động sản ................................................................ 4 1.1.3 Đặc điểm của hàng hóa bất động sản .......................................... 5 1.2 Thị trường bất động sản ...................................................................... 8 1.2.1 Khái niệm .................................................................................... 8 1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản ......................................... 9 1.3 Môi trường đầu tư bất động sản ........................................................ 10 1.3.1 Môi trường đầu tư ..................................................................... 10 1.3.2 Môi trường đầu tư bất động sản ................................................ 12 1.3.3 Các yếu tố cấu thành môi trường đầu tư bất động sản ............... 12 1.4 Môi trường đầu tư bất động sản ở một số quốc gia ........................... 18 1.4.1 Môi trường đầu tư bất động sản Australia ................................. 18 1.4.2 Môi trường đầu tư bất động sản Malaysia ................................. 20 Chương 2: THỰC TRẠNG MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ........................................................................................ 23 2.1 Tình hình đầu tư bất động sản Việt Nam những năm vừa qua ........ 23 2.1.1 Dòng vốn đầu tư vào thị trường................................................. 23 2.1.2 Giá cả bất động sản................................................................... 25 2.1.3 Phương thức giao dịch bất động sản ......................................... 27 2.2 Tình hình môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam ....................... 28 2.2.1 Các yếu tố về tự nhiên và nhân khẩu ......................................... 29
2.2.2 Các yếu tố chính trị, pháp luật................................................... 31 2.2.3 Các yếu tố về văn hóa ................................................................ 40 2.2.4 Các yếu tố về kinh tế .................................................................. 43 2.3 Đánh giá môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam ........................ 49 2.3.1 Những mặt tích cực ................................................................... 49 2.3.2 Những mặt tiêu cực ................................................................... 51 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ................................ 58 3.1 Triển vọng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam...................... 58 3.1.1 Triển vọng và dự báo về thị trường bất động sản....................... 58 3.1.2 Một số xu hướng đầu tư ............................................................. 59 3.2 Một số giải pháp từ phía chính phủ .................................................. 60 3.2.1 Đẩy mạnh các hoạt động xúc tiến đầu tư .............................. 60 3.2.2 Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật ............................ 61 3.2.3 Hoàn thiện chính sách tín dụng bất động sản........................ 63 3.2.4 Các chính sách về kinh tế ...................................................... 66 3.2.5 Cải cách thủ tục hành chính .................................................. 70 3.2.6 Các giải pháp khác ............................................................... 72 3.3 Các giải pháp từ phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ......... 75 KẾT LUẬN ................................................................................................. 78
LỜI MỞ ĐẦU Sau hơn 20 năm đổi mới và tiến hành quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, Việt Nam đã trở thành một trong những nền kinh tế mới nổi có tốc độ tăng trưởng duy trì ở mức cao và bền vững, trong đó, đầu tư BĐS luôn là một trong những yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của nhân dân, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Dù mới hình thành nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã từng bước được hoàn thiện, môi trường đầu tư kinh doanh ngày càng thuận lợi hơn cho cả các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Môi trường đầu tư BĐS Việt Nam đang phát triển và ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới với những mặt mạnh và mặt yếu của nó. Tuy thị trường bất động sản đã có những bước tăng trưởng và phát triển tốt, chính sách đầu tư tạo thêm nhiều nhân tố cho nền kinh tế tăng trưởng nhưng hiệu quả đạt được còn thấp và thiếu bền vững, môi trường đầu tư thiếu minh bạch và mới chỉ phát triển ở cấp độ thấp, chưa hoàn thiện. Quản lý nhà nước đã có nhiều cải hiện song còn nhiều hạn chế, nhất là về điều hành. Do vậy, tác giả quyết định chọn đề tài “Môi trường đầu tư bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và Giải pháp” nhằm giải quyết những vấn đề trên. Ngoài mục lục, lời nói đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, khóa luận được kết cấu bao gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan về bất động sản và môi trường đầu tư bất động sản 1
Chương 2: Thực trạng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Chương 3: Một số kiến nghị nâng cao chất lượng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Do hạn chế về kiến thức của bản thân, khó khăn trong việc thu thập tài liệu cũng như sự hạn chế về thời gian nghiên cứu nên khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót. Vì thế, tác giả rất mong nhận được ý kiến nhận xét, đóng góp của các thầy cô giáo để khóa luận hoàn thiện hơn. Em cũng mong được bày tỏ lòng biết ơn tới các thầy cô giáo khoa Kinh tế và Kinh doanh quốc tế nói riêng và các thầy cô giáo của trường Đại học Ngoại thương nói chung đã cung cấp cho sinh viên chúng em những kiến thức bổ ích trong suốt bốn năm học tập tại trường. Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo –TS Nguyễn Hoàng Ánh đã tận tình hướng dẫn để em có thể hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp. 2
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về bất động sản 1.1.1 Định nghĩa Bất động sản là một khái niệm được dùng phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Theo định nghĩa của Wikipedia: “Về mặt luật pháp, Bất động sản là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với nó với quyền sở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này”1 Bất động sản (BĐS) không đơn thuần là đất đai mà còn là tất cả những của cải được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với các công trình xây dựng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định và bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm theo đó. Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ Luật dân sự 2005, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, người ta thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định. Chỉ đến khi Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2005 ban hành, người ta mới phân chia phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành động sản và bất động sản. Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất 1 http://en.wikipedia.org/wiki/Realestate 3
đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định”2 . Khái niệm này nhấn mạnh tính chất cố định là tính chất đặc biệt của bất động sản. Ngoài ra, khái niệm này còn liệt kê thứ tự các yếu tố không thể di dời được như nhà xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với các tài sản cố định khác do pháp luật qui định bởi vì trong BĐS còn chứa tài sản cố định. 1.1.2 Phân loại bất động sản Tùy theo mục đích nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS: Căn cứ về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành ba nhóm: • BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,… Trong nhóm này, BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan, khách quan. Nhóm này chiếm đa số các giao dịch trên thị trường ở tất cả các nước trên thế giới. • BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này thường là đất nông nghiệp bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản… còn gọi là đất dưới dạng tư liệu sản xuất. • BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang,… nhóm này có đặc điểm là khả năng thị trường rất thấp. Căn cứ về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực: 2 Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 4
• Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi trú ngụ cho các gia đình, cá nhân • Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước… • Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng thủy sản,… • Bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi thể thao,… • Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, đền chùa, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng… 1.1.3 Đặc điểm của hàng hóa bất động sản Bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt so với những hàng hóa khác trong đó nổi bật nhất là tính cố định và giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng.  Tính cố định: Không giống các hàng hóa khác, người bán và người mua có thể di chuyển hàng hóa tùy ý, hàng hóa BĐS không thể đem đi trưng bày ở nơi khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các tài liệu, hình thức mô tả khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng hóa khác như việc giao dịch thông qua chứng từ về quyền sử dụng và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm quản lý chặt chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tính cố định còn làm cho hàng hóa BĐS mang tính địa điểm và tính địa phương. Một mảnh đất, một căn nhà, về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự và cùng một loại BĐS nhưng những địa điểm khác nhau có giá trị rất khác nhau. 5
 Tính giá trị cao: BĐS thường là các tài sản có giá trị lớn và có thể gia tăng giá trị thông qua đầu tư, đầu cơ, kinh doanh. Với rất nhiều người, căn nhà là tài sản lớn nhất của mọi gia đình. Loại kinh doanh này bao giờ cũng đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào của nhà đầu tư. Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng. Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói một cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.  Tính hữu hạn: Đất đai là loại tài sản hầu như không thể gia tăng về mặt số lượng. Diện tích bề mặt trái đất có hạn, do đó diện tích đất đai giới hạn từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Bản thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các công trình được xây trên đất. Quỹ đất và việc xây dựng đều là có giới hạn cho nên việc xây dựng cũng không thể là vô hạn. Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở nên khan hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo. Tính hữu hạn thường được xem nặng với những nơi có mật độ dân số cao, còn những nước đất rộng, người thưa như Australia thì người ta không quá đề cao tính chất này của bất động sản.  Tính bền lâu: Tính chất này có được là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại từ hàng trăm năm và hơn thế nữa. Hàng hoá gì cũng hư hỏng và có lúc hết hạn sử dụng riêng bất động sản thì không. 6
Việc sinh lãi của đất có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng bản thân đất đai thì tồn tại vĩnh viễn. Các công trình xây dựng trên nó, như nhà ở, cửa hàng…, nếu bảo trì tốt có thể sử dụng hàng trăm năm. Do đó các bất động sản sinh lợi (nhà cho thuê, cửa hàng…) thì gần như có thể tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn.  Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của một miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung quanh. Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem như hỏng. Một cao ốc đẹp lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ chuột lụp xụp thì cũng chẳng còn mấy ý nghĩa. Cho nên, những cái xung quanh một bất động sản nhiều lúc tạo ra giá trị cho nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra.  Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.  Tính phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐSLợi ích của BĐS được sinh ra trong 7
quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất- kinh doanh và các hoạt động khác.  Tính dài hạn trong kinh doanh: Khi quyết định đầu tư địa ốc cần có những cam kết dài hạn vì, dù rằng sự nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho cái lợi trước mắt cũng quan trọng, nhưng tính đường dài mới thật sự là bản chất của loại kinh doanh này. Chẳng hạn, đầu tư vào một khách sạn bên đường xa lộ cần xem xét liệu trong thời gian tới người ta có xây một con đường khác ngắn hơn và bỏ qua tuyến xa lộ này hay không. Nếu tính xây chợ hay siêu thị, thì không phải xây nơi đông dân cư vì ở đó đất đai đắt, cạnh tranh cao mà phải xây đón đầu ở khu vực kế cận còn hoang vắng, nhưng dự đoán là sẽ dần phát triển lan ra. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm Trong phạm vi bài viết này, “Thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS”. Có thể nói cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội và nhu cầu sử dụng đất, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa. Thị trường nhà đất là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ 8
gắn liền với hàng hóa đó, và là thị trường vận hành sôi động nhất, có thể coi là thành phần cơ bản của thị trường bất động sản. Bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, liên quan trực tiếp đến khối lượng tài sản lớn: quy mô, tính chất, giá trị (thường chiếm 30- 40% tổng tài sản quốc gia), có tác động trực tiếp đến các thị trường khác như thị trường tài chính, thị trường lao động. Qua kênh bất động sản có thể huy động nguồn vốn nội tại: địa phương, quốc gia nhờ đó góp phần phát triển sản xuất, kinh doanh các ngành khác. Ở các nước phát triển, cho vay thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng cho vay của các ngân hàng3. Thị trường bất động sản đồng thời cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu ngày mỗi tăng về nhà ở ở cả thành thị lẫn nông thôn. 1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản Giống như thị trường các loại hàng hóa khác, thị trường BĐS cũng phải chịu tác động của các quy luật thị trường như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và chịu ảnh hưởng của các nhân tố như cung, cầu về BĐS, số lượng các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của nhà nước và chính quyền địa phương. Bên cạnh đó, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo vệ. Việc giao dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu sự minh bạch, công khai. Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt do vậy, thị trường bất động sản cũng có những đặc trưng riêng.  Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: do quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS không bị tách rời nhau nên khi mua bán, chuyển nhượng hàng hóa BĐS, phải có cơ chế để quyền sở hữu được thực hiện về mặt kinh tế. Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS luôn kèm theo hợp đồng, chứng thư. 3 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/TT- bat-dong-san/Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/ 9
 Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS luôn có các chi phí giao dịch BĐS chỉ có trong giao dịch bất động sản như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho môi giới, thông tin,… Trong việc định giá BĐS, thuế sử dụng đất cũng được xem là một yếu tố giúp định giá BĐS chính xác hơn. Các cơ quan chức năng nhà nước thực hiện định giá khung tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế.  Địa điểm chuyển nhượng: Các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Các sản giao dịch mới hình thành chưa phát huy hết tác dụng và vẫn chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ trong giao dịch bất động sản. Các công ty kinh doanh và môi giới bất động sản đã bắt đầu hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn.  Các giao dịch BĐS thường có trị giá lớn, tài sản có tính chất cố định, có khả năng thế chấp cao cho nên thị trường bất động sản thường có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS. Bởi vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển thì phải có cơ chế tín dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay đầu tư dài hạn… Ở các nước có thị trường BĐS càng phát triển thì khối lượng tín dụng BĐS lại càng cao và các ngân hàng chuyên nghiệp về tín dụng BĐS trong nền kinh tế dần được hình thành. 1.3 Môi trường đầu tư bất động sản 1.3.1 Môi trường đầu tư Theo Báo cáo Phát triển Thế giới của World Bank 2005, môi trường đầu tư được định nghĩa: “là tập hợp các nhân tố hình thành nên cơ hội và chính sách ưu đãi với các doanh nghiệp nhằm đầu tư hiệu quả, phát triển mở rộng 10
và tạo công ăn việc làm”4 Trên cả phương diện lý thuyết lẫn thực tiễn, phạm vi và bản chất của các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh và các thị trường nhân tố - môi trường đầu tư và kinh doanh – có thể ảnh hưởng đáng kể theo hướng bất lợi hoặc có lợi đến năng suất, mức tăng trưởng của hoạt động kinh tế. Cũng theo World Bank , “Môi trường đầu tư của một nước là môi trường dành cho hoạt động kinh tế tư nhân. Chất lượng của môi trường đầu tư được quyết định dựa vào mức độ rủi ro và chi phí giao dịch của việc đầu tư và vận hành kinh doanh mà trước tiên được quy định bởi khung pháp lý, các rào cản và các điều kiện cho thị trường lao động, tài chính, công nghệ thông tin, cơ sở hạ tầng và các đầu vào sản xuất. Chính phủ tác động đến môi trường đầu tư thông qua các chính sách, pháp chế và mối quan hệ với thành phần kinh tế tư nhân.”5 Ở định nghĩa này, môi trường đầu tư được nhìn nhận với góc độ mối quan hệ giữa các tác động của chính phủ và thành phần kinh tế tư nhân, đây là yếu tố quan trọng nhất và có ảnh hưởng lớn đến các yếu tố còn lại như thị trường lao động, cơ sở hạ tầng. Như vậy, chúng ta có thể hiểu môi trường đầu tư là tổng thể các môi trường thành phần như môi trường luật pháp, môi trường kinh tế, chính trị, môi trường văn hóa, tài chính, tiền tệ, công nghệ, tự nhiên, cụ thể hơn đó là các vấn đề liên quan đến chính sách như tài chính, tín dụng, chính sách thương mại, chính sách thị trường lao động, các quy định, cơ sở hạ tầng, các vấn đề liên quan đến thu mua và tiêu thụ, chính sách thuế, chính sách phát triển các khu công nghiệp và các vấn đề liên quan đến hỗ trợ kỹ thuật và tài chính khác. Chúng có tác động và chi phối mạnh mẽ đối với các hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh của các nhà đầu tư buộc nhà đầu tư phải tự điều chỉnh mục đích, hình thức, lĩnh vực và sản phẩm cho thích ứng nắm bắt và xử 4 World development report 2005: A Better Investment Climate for Everyone 5 An Evaluation of World Bank – Invesment Climate Activities 11
lý kịp thời trước các cơ hội đầu tư và đạt hiệu quả cao trong lĩnh vực lựa chọn. Môi trường đầu tư tốt khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư, giảm thấp chi phí và rủi ro, mang lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động trên phạm vi toàn xã hội. 1.3.2 Môi trường đầu tư bất động sản Hiện tại chưa có khái niệm chính tắc về môi trường đầu tư bất động sản nhưng trong phạm vi bài viết này, môi trường đầu tư bất động sản được xem xét “là sự tổng hợp và tác động lẫn nhau giữa các tác nhân kinh tế chính trị, văn hóa xã hội, tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới các hoạt động kinh doanh của nhà đầu tư bất động sản”. Bất động sản là một ngành đặc thù trong đó những yếu tố liên quan đến môi trường văn hóa, chính trị, thể chế tác động trực tiếp và nhạy cảm đối với quyết định của nhà đầu tư cũng như biến động của thị trường. Một môi trường đầu tư bất động sản hấp dẫn góp phần quan trọng để phát triển thị trường bất động sản và tăng trưởng kinh tế của mỗi quốc gia 1.3.3 Các yếu tố cấu thành môi trường đầu tư bất động sản a) Các yếu tố về tự nhiên, nhân khẩu Yếu tố tự nhiên bao gồm yếu tố về khí hậu, thuỷ văn, địa chất, địa hình, hệ sinh thái và các điều kiện tự nhiên khác là yếu tố quan trọng cấu thành nên môi trường đầu tư bất động sản của mỗi quốc gia. Trong đó cụ thể bao gồm: • Vị trí địa lý: Những quốc gia nằm trong khu vực có nền kinh tế thịnh vượng, năng động sẽ có giá trị lớn hơn những nước nằm ở các vùng xa xôi hẻo lánh. Những vùng nằm ven biển, khí hậu ôn hòa thì thường có giá trị cao hơn nằm ở vị trí khác vị trí đồi núi hiểm trở. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định mức độ sinh lời của bất động sản. • Khí hậu, phong cảnh thiên nhiên: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS và mức độ 12
thu hút phát triển các dự án đầu tư. Khí hậu ổn định, ôn hòa không quá lạnh hay quá nóng, cảnh quan thiên nhiên đẹp cũng làm cho môi trường bất động sản hấp dẫn hẫp hơn so với những vùng có khí hậu khắc nghiệt. • Mật độ và mức gia tăng dân số: Với mỗi quốc gia, mật độ dân số càng cao thì giá cả bất động sản càng cao vì cung giữ nguyên trong khi cầu thường có xu hướng gia tăng. Với những quốc gia đất chật người đông như Nhật Bản, bất động sản luôn là một mặt hàng quan trọng, trong khi với những đất nước có mật độ dân cư thưa thớt như Australia thì người ta ít quan tâm đến vấn đề này hơn. Sự gia tăng dân số cũng dẫn tới tăng nhu cầu về nhà ở. Khi dân số gia tăng lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng theo với việc phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, kéo theo sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu học hành, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải trí… Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là nhu cầu về đất đai làm đường giao thông, bất động sản cho các trường học, bệnh viện, các công viên, các trung tâm thương mại, dịch vụ dân cư. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp làm cho thị trường bất động sản hoạt động ngày càng sôi động và phát triển và là nguyên nhân dẫn đến sự tăng giá của bất động sản. b) Các yếu tố chính trị, pháp luật • Sự ổn định chính trị xã hội: Các nhà đầu tư xem xét đầu tiên yếu tố ổn định về chính trị, yếu tố này luôn ý nghĩa quyết định đến việc thu hút đầu tư nước ngoài. Họ chỉ muốn đầu tư vào những khu vực, những quốc gia có sự ổn định về chính trị - xã hội, có đủ năng lực và điều kiện thực hiện đầy đủ các cam kết của mình với độ tin cậy cao. Hơn nữa, việc giữ vững ổn định về chính trị - xã hội có ý nghĩa hết sức quan trọng với sự phát triển của ngành kinh doanh BĐS, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thu hút đầu tư, du lịch, tới hoạt 13
động lưu trú, hoạt động sản xuất kinh doanh. Nhà nước cần có những biện pháp nhằm đảm bảo ổn định chính trị - xã hội. Ví dụ như tình hình chính trường bất ổn khiến cho nền kinh tế Thái Lan trong năm 2008 vừa qua tụt dốc, các nhà đầu tư đi tìm những môi trường đầu tư khác có cục diện chinh trị ổn định hơn. • Các chính sách pháp luật: Pháp luật là một trong những yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Hệ thống pháp luật của một quốc gia thông thường sẽ quy định các vấn đề về quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản… và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai. Cùng với các quy định trong luật đất đai, các sắc thuế sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp Nhà nước quản lý được đất đai, thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản chính thức, điều tiết cung, cầu bất động sản trên thị trường góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển. Có thể nói hệ thống pháp luật nói chung cùng với những sắc thuế trong lĩnh vực đất đai tạo ra hành lang pháp lý góp phần đẩy mạnh hoạt động của thị trường bất động sản. • Công tác quy hoạch: Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất là việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể, cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai và thị trường bất động sản nói chung. Điều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận. Về vấn đề này có thể dễ dàng nhận thấy khi mà tiến trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phát triển sẽ có một bộ phận đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển công nghiệp, nhà ở cũng như các công trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh và đô thị phát triển đến đâu, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của khu đô thị phát triển đến đấy. Tất cả những điều này sẽ làm tăng các giao dịch mua 14
bán, thuê mướn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở. Cùng với chính sách phát triển kinh tế và quy hoạch sử dụng đất đai, Chính phủ cũng như chính quyền các cấp còn có thể có chính sách về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, điều này cũng một phần tác động đến cung và cầu về nhà ở, đất đai. c) Các yếu tố về văn hóa Tập quán, truyền thống và thị hiếu có thể nói là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Đối với thị trường bất động sản sự ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu quan trọng hơn nhiều so với các thị trường khác như thị trường hàng hóa thông thường, thị trường lao động hay thị trường vốn. Yếu tố tập quán ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp… trên thị trường bất động sản, giúp đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch trên các phương diện như đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bên bán, cho thuê và đi thuê v.v… mặt khác, lại tác động đến việc sử dụng các phương tiện, các hình thức thanh toán, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ và độ chính xác của quá trình thanh toán. Chẳng hạn như ở Việt Nam trong một thời gian dài theo phong tục, tập quán ở một số vùng việc mua bán bất động sản chỉ cần giấy tờ viết tay, một số vùng chỉ làm giấy tờ có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã (phường) nơi cư trú là hợp lệ. Trong khi đó, ở một số nước, thói quen hóa đơn chứng từ trong các giao dịch mua bán là không thể thiếu nên bất kỳ một người nào mua bất động sản cũng phải đến kiểm tra mọi giấy tờ đầy đủ thì các giao dịch mới được tiến hành và việc giao dịch cũng đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật. Thị hiếu và thói quen cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên các phương diện chủ yếu như: thói quen về nhà ở, đất ở. Nếu mọi người đều có thói quen ở nhà chung cư thì thị trường nhà chung cư trở nên sôi động, nếu 15
thói quen ở nhà biệt thự độc lập là phổ biến thì thị trường nhà, đất biệt thự ở khu ven đô lại nhộn nhịp v.v… Kiểu dáng về kiến trúc, nội thất cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Nếu những công ty kiến trúc xây dựng nhà phù hợp với thị hiếu của người dân thì người mua sẽ nhiều hơn và ngược lại. Khi dự án đặt ra nhằm hướng vào khách thuê người Nhật thì sẽ không trang trí nội thất kiểu Âu. Về màu sắc nội thất, nếu người Châu Âu thích những màu tươi sáng thì người Nhật thường thích màu lạnh, trầm. Trong kinh doanh bất động sản, phong thủy cũng là một trong những yếu tố quan trọng có tác dụng lớn trong việc thuyết phục khách hàng đặc biệt là đối với người Trung Quốc. Phong thủy ngôi nhà là xác định vị trí và phương hướng của nó phù hợp với hướng tốt nhất của mình để chọn hướng nhà phù hợp, những ảnh hưởng xấu đến từ bên trong cũng như bên ngoài của căn nhà. Khách hàng mua nhà cũng rất quan tâm đến phong thủy của ngôi nhà, cách bài trí nội thất vật dụng bên trong ngôi nhà đó như thế nào để mang lại lợi ích cho đời sống hay công việc của họ. Người Châu Á thường xem phong thủy trước khi quyết định xây nhà trong khi phần lớn người Phương Tây cho rằng công năng và mức độ tiện ích của căn nhà là yếu tố hàng đầu. d) Các yếu tố về kinh tế Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như đường sá, bưu chính viễn thông, các khu thương mại v.v… kéo theo sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai cho các ngành này và đòi hỏi phải chuyển dịch một số diện tích đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp đang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch… Điều này đã làm gia tăng các giao dịch đất đai và các bất động sản khác trong nền kinh tế hay thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Bên cạnh đó, sự phát triển của khoa học kỹ 16
thuật và công nghệ trong nền kinh tế nói chung hay của ngành Công nghệ và Vật liệu nói riêng lại tạo thành những yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra những bất động sản mới phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ cũng như đời sống. Tuy chu kỳ đổi mới của các bất động sản chậm hơn so với nhiều hàng hóa khác nhưng đây cũng là một nhân tố vô cùng quan trọng thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản ngày càng gia tăng khi nền kinh tế phát triển. Trên phương diện quốc gia, việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, sân bay, bến cảng v.v… Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch chung của Chính phủ. Các địa phương lại dựa trên quy hoạch tổng thể quốc gia cũng có những kế hoạch riêng cho địa phương mình cùng với các chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư. Trên thực tế, cơ sở hạ tầng phát triển đến đâu thì các khu công nghiệp phát triển đến đó và kéo theo nó là thay đổi dân số và các khu dân cư. Như vậy, các chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước đã dẫn đến sự gia tăng cầu hoặc tình trạng về bất động sản. Đô thị hóa là một xu hướng tất yếu của mọi quốc gia trong quá trình phát triển kinh tế. Đó cũng chính là quá trình tập trung dân số và mật độ dân số cùng với sự phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các cơ sở sản xuất iikinh doanh thuộc các ngành Công nghiệp, Thương mại, Dịch vụ, các cơ sở vui chơi giải trí theo sự phát triển của các cơ sở hạ tầng. Do đó, quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị sẽ làm tăng cầu về bất động sản cả về số lượng lẫn cơ cấu bất động sản. Sự phát triển của kinh tế xã hội đã tạo ra một năng suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều đó cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất động sản nên các giao dịch về bất động sản trên thị trường cũng tăng theo. Như vậy, sự khác nhau về điều kiện tự nhiên như địa lý, lãnh thổ, khí hậu, khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, trình độ nhận thức tập quán, 17