Luận án Tiến sĩ Luật học: Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển

Chia sẻ: Phương Lan | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:315

Thêm vào BST

Báo xấu

302
lượt xem 86
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án Tiến sĩ Luật học: Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển làm rõ thực trạng hiện nay của hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam thông qua việc phân tích các quy định pháp luật điều chỉnh hệ thống và thực tế áp dụng các quy định này trong hoạt động đăng lý đất đai và đề xuất giải pháp.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Luật học: Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển

KHOA LU T TRƯ NG I H C LU T I H C LUND TP. H CHÍ MINH NG ANH QUÂN H TH NG ĂNG KÝ T AI THEO PHÁP LU T T AI VI T NAM VÀ TH Y I N LU N ÁN TI N SĨ LU T H C Chuyên ngành: Lu t Qu c t - So sánh Mã s : 62 38 60 01 Giáo sư hư ng d n Th y i n Giáo sư hư ng d n Vi t Nam Hans-Heinrich Vogel Ph m H u Ngh 2011
M CL C L I C M ƠN.................................................................................................................... 6 DANH M C CÁC T VI T T T.................................................................................. 8 CHƯƠNG 1. GI I THI U TÀI ............................................................................... 9 1.1. Cơ s c a tài ....................................................................................................9 1.2. M c ích nghiên c u ..........................................................................................14 1.3. Ph m vi nghiên c u ............................................................................................15 1.4. Phương pháp nghiên c u.....................................................................................18 1.4.1. Phương pháp pháp lý truy n th ng...............................................................18 1.4.2. Phương pháp so sánh...................................................................................19 1.4.3. Phương pháp lu n bi n ch ng duy v t và l ch s .........................................21 1.5. Tài li u s d ng ..................................................................................................23 1.6. K t c u c a tài................................................................................................25 CHƯƠNG 2. KHÁI QUÁT V H TH NG ĂNG KÝ T AI ......................... 27 2.1. S c n thi t c a h th ng ăng ký t ai............................................................27 2.2. Khái ni m và các y u t quan tr ng c a h th ng ăng ký t ai .......................31 2.2.1. Khái ni m ....................................................................................................31 2.2.2. Các y u t quan tr ng c a h th ng ăng ký t ai ....................................39 2.3. L i ích c a h th ng ăng ký t ai...................................................................51 2.3.1. i v i ch th s h u/s d ng t và các ch th liên quan........................53 2.3.2. i v i Nhà nư c.........................................................................................54 2.3.3. i v i xã h i ..............................................................................................57 2.4. Nh ng yêu c u i v i h th ng ăng ký t ai .................................................59 2.4.1. S chính xác và an toàn ...............................................................................60 2.4.2. S rõ ràng và ơn gi n ................................................................................62 2.4.3. S tri t , k p th i.......................................................................................63 2.4.4. S công b ng và d ti p c n.........................................................................64 2.4.5. Chi phí th p .................................................................................................65 2
2.4.6. S b n v ng và n nh ................................................................................67 K T LU N CHƯƠNG 2 ........................................................................................68 CHƯƠNG 3. H TH NG ĂNG KÝ T AI THEO PHÁP LU T TH Y I N - NGHIÊN C U VÀ ÁNH GIÁ -................................................................................ 70 3.1. Sơ lư c l ch s phát tri n c a h th ng ăng ký t ai Th y i n .....................72 3.1.1. Quá trình thi t l p h th ng ăng ký t ai.................................................72 3.1.2. Nh ng c i cách quan tr ng i v i h th ng ăng ký t ai Th y i n ......79 3.1.2.1. H p nh t, kh c ph c s manh mún t ai ............................................79 3.1.2.2. Tin h c hóa và ng d ng k thu t m i trong ăng ký t ai .................81 3.1.2.3. Th ng nh t cơ quan qu n lý ăng ký t ai .........................................86 3.2. T ch c h th ng ăng ký t ai Th y i n ...................................................88 3.2.1. B máy ăng ký và l c lư ng nhân s ..........................................................88 3.2.1.1. B máy ăng ký .....................................................................................88 3.2.1.2. L c lư ng nhân s ................................................................................92 3.2.2. Th t c ăng ký t ai ................................................................................94 3.2.3. Mô hình t ch c và n i dung thông tin t ai ã ư c ăng ký................. 101 3.3. ánh giá h th ng ăng ký t ai c a Th y i n ............................................ 107 K T LU N CHƯƠNG 3 ...................................................................................... 119 CHƯƠNG 4. H TH NG ĂNG KÝ T AI THEO PHÁP LU T VI T NAM - NGHIÊN C U VÀ ÁNH GIÁ -................................................................................ 121 4.1. Lư c s phát tri n h th ng ăng ký t ai t i Vi t Nam ................................. 122 4.1.1. ăng ký t ai t i Vi t Nam dư i các ch cũ ....................................... 123 4.1.1.1. Th i phong ki n................................................................................... 123 4.1.1.2. Th i Pháp thu c.................................................................................. 128 4.1.1.3. Giai o n 1954-1975 mi n Nam....................................................... 130 4.1.2. H th ng ăng ký t ai theo chính quy n cách m ng cho n nay........... 132 4.1.2.1. Trư c năm 1980 .................................................................................. 132 4.1.2.2. T 1980 n 1988................................................................................ 134 4.1.2.3. T năm 1988 n nay .......................................................................... 136 3
4.2. T ch c h th ng ăng ký t ai theo pháp lu t Vi t Nam............................... 141 4.2.1. B máy ăng ký và nhân s ........................................................................ 141 4.2.1.1. B máy ăng ký ................................................................................... 141 4.2.1.2. L c lư ng nhân s .............................................................................. 147 4.2.2. Th t c ăng ký t ai .............................................................................. 150 4.2.2.1. ơn v ăng ký .................................................................................... 150 4.2.2.2. Các trư ng h p ăng ký và ngư i ph i ăng ký quy n s d ng t ..... 151 4.2.2.3. Khái quát v th t c ăng ký t ai.................................................... 153 4.2.3. Xây d ng và qu n lý h th ng thông tin t ai sau khi ăng ký................. 159 4.2.3.1. N i dung thông tin t ai ................................................................... 159 4.2.3.2. Qu n lý thông tin t ai..................................................................... 164 4.2.3.3. Cung c p thông tin t ai .................................................................. 167 4.3. ánh giá h th ng ăng ký t ai t i Vi t Nam ............................................... 169 4.3.1. T ch c h th ng cơ quan ăng ký ............................................................. 169 4.3.1.1. S th ng nh t c a cơ quan qu n lý ho t ng ăng ký chưa th c s ư c m b o........................................................................................................... 169 4.3.1.2. T ch c và ho t ng c a cơ quan th c hi n ăng ký t ai chưa hoàn thi n và n nh ............................................................................................... 173 4.3.2. i ngũ cán b qu n lý, ăng ký t ai .................................................... 176 4.3.3. Th t c ăng ký và thông tin ăng ký ......................................................... 190 4.3.3.1. M t s v n v th t c ăng ký t ai ............................................. 190 4.3.3.2. H th ng thông tin t ai ................................................................... 195 4.4. ánh giá m t s ho t ng liên quan ăng ký t ai........................................ 201 4.4.1. Ho t ng quy ho ch s d ng t .............................................................. 201 4.4.2. Ho t ng c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t ................................... 214 4.4.3. Ho t ng nh giá t .............................................................................. 233 K T LU N CHƯƠNG 4 ...................................................................................... 245 CHƯƠNG 5. NH NG KINH NGHI M VÀ G I M CHO PHÁP LU T VI T NAM TRONG XÂY D NG H TH NG ĂNG KÝ T AI QUA NGHIÊN C U, SO SÁNH PHÁP LU T ĂNG KÝ T AI C A TH Y I N ............. 249 4
5.1. So sánh h th ng ăng ký t ai theo pháp lu t Vi t Nam và Th y i n ......... 249 5.2. M t s g i m c i ti n h th ng ăng ký t ai Vi t Nam ............................ 260 5.2.1. Nh ng lưu ý chung..................................................................................... 260 5.2.2. M t s g i m cho vi c ki n toàn h th ng ăng ký t ai ........................ 268 5.2.2.1. V cơ c u t ch c ................................................................................ 268 5.2.2.2. V l c lư ng nhân s ........................................................................... 273 5.2.2.3. Xây d ng cơ s d li u và h th ng thông tin t ai theo hư ng tin h c hóa .................................................................................................................. 280 5.2.3. Ch n ch nh m t s ho t ng có nh hư ng n ăng ký t ai ............... 289 5.2.3.1. Ban hành pháp lu t v ăng ký quy n s d ng t, quy n s h u b t ng s n................................................................................................................... 289 5.2.3.2. Ho t ng quy ho ch s d ng t ....................................................... 292 5.2.3.3. Ho t ng c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t............................. 299 5.2.3.4. Ho t ng nh giá t........................................................................ 302 K T LU N.................................................................................................................... 308 PH L C A........................................................................Error! Bookmark not defined.6 PH L C B .....................................................................Error! Bookmark not defined.49 PH L C C......................................................................Error! Bookmark not defined.71 PH L C D......................................................................Error! Bookmark not defined.77 DANH M C TÀI LI U THAM KH O........................Error! Bookmark not defined.85 5
L I C M ƠN Tôi chân thành g i lòng bi t ơn sâu s c n giáo sư Hans-Heinrich Vogel (Khoa Lu t, trư ng i h c Lund, Th y i n) và giáo sư Ph m H u Ngh (T ng Biên t p T p chí Nhà nư c và Pháp lu t, Vi n Nhà nư c và Pháp lu t, Vi t Nam), nh ng ngư i ã ch b o và hư ng d n tôi t n tình trong su t quá trình nghiên c u công trình này. L i khuyên h u ích c a các giáo sư, ngay t u ã giúp tôi có s i u ch nh k p th i, nh hư ng l i ph m vi nghiên c u công trình này có th hoàn thành trong th i gian phù h p. c bi t, i u mà tôi luôn trân tr ng và là m t trong nh ng ng l c giúp tôi c g ng hoàn thành vi c nghiên c u chính là s nh n n i, nhi t tình c a các giáo sư dành cho tôi v i nh ng l n g p g , trao i thư ng xuyên, nh ng góp ý ch nh s a c n th n t ng n i dung nghiên c u, dù các giáo sư r t b n r n v i công vi c và tr ng i v a lý. Tôi cám ơn t ch c SIDA (T ch c phát tri n qu c t c a Th y i n), trong khuôn kh d án “Tăng cư ng ào t o pháp lý Vi t Nam”, ã tài tr cho vi c nghiên c u c a tôi. Tôi chân thành cám ơn giáo sư Mai H ng Quỳ (Hi u trư ng trư ng i h c Lu t Thành ph H Chí Minh) ã t o r t nhi u i u ki n thu n l i tôi có th dành th i gian t p trung nghiên c u. S quan tâm, g n gũi và t o m i i u ki n thu n l i cho vi c nghiên c u c a m i nghiên c u sinh Vi t Nam t các giáo sư thu c Khoa Lu t, trư ng i h c Lund, Th y i n, cũng là i u mà tôi không th quên. c bi t, tôi mu n g i l i c m ơn n giáo sư Christina Moell, ngư i ã luôn l ng nghe, th u hi u và có l i khuyên úng n dành cho tôi, nh t là trong th i gian tôi có s dao ng, mu n ng ng vi c nghiên c u. Tôi cũng xin g i l i c m ơn n giáo sư Bengt Lundell, ngư i luôn theo sát và gi i áp k p th i nh ng th c m c v chương trình nghiên c u c a chúng tôi. 6
Cu i cùng, tôi cũng r t bi t ơn th y Philip Horowitz ã t n tình ch nh s a ngôn ng ti ng Anh c a nghiên c u này. Cám ơn Khoa Lu t, trư ng i h c ChiengMai, Thái Lan ã giúp trong th i gian tôi n nghiên c u và t p trung vi t tài t i Thái Lan. Cám ơn các ng nghi p ã cùng tôi chia s công vi c tôi có th dành nhi u th i gian t p trung vào công trình nghiên c u c a mình. Ngoài s tri ân trên ây, tôi cam oan nh ng n i dung ư c trình bày ây là công trình nghiên c u c a riêng tôi. Tôi r t bi t ơn và mong m i nh n ư c nh ng óng góp và ý ki n ph n h i i v i n i dung nghiên c u c a công trình này. Ngày …tháng….năm 2011. ng Anh Quân 7
DANH M C CÁC T VI T T T UNECE y ban Kinh t v Châu Âu c a Liên Hi p Qu c FIG Liên oàn Chuyên viên o c qu c t SEMLA Chương trình h p tác Vi t Nam – Th y i n v “Tăng cư ng năng l c qu n lý t ai và Môi trư ng” VP KQSD Văn phòng ăng ký Quy n s d ng t UBND y ban nhân dân TN-MT Tài nguyên và Môi trư ng CQ Cơ quan 8
CHƯƠNG 1 GI I THI U TÀI ------ 1.1. Cơ s c a tài Th c hi n chính sách m c a, hòa nh p vào n n kinh t th trư ng, kinh t nư c ta trong nh ng năm g n ây ã t ư c nhi u thành t u quan tr ng, tham gia vào th trư ng th gi i, i s ng xã h i không ng ng ư c c i thi n, nâng cao. Dư i tác ng c a quá trình công nghi p hóa – hi n i hóa, cơ c u s d ng các ngu n l c như v n, t ai, lao ng...v.v có s chuy n hư ng m nh m , t p trung vào công nghi p và d ch v . Chính sách m c a ư c ng và Nhà nư c Vi t Nam th c hi n t cu i năm 1986, trên cơ s ư ng l i ch oc a ng t i ih i i bi u toàn qu c l n th VI1. T i i h i này, bên c nh vi c nhìn th ng, nêu rõ s th t v nh ng sai l m, khuy t i m trong ch trương, chính sách, ng ã có s i m i tư duy mang tính bư c ngo t, trư c h t là tư duy kinh t , ra ư ng l i i m i toàn di n, phát tri n n n kinh t hàng hóa nhi u thành ph n và m r ng h p tác qu c t , c th như: “…coi n n kinh t có cơ c u nhi u thành ph n là m t c trưng c a th i kỳ quá ”, “… Phương hư ng i m i cơ ch qu n lý kinh t ã ư c kh ng nh là xóa b t p trung quan liêu, bao c p”, “…ph i có chính sách m r ng giao lưu hàng hóa, xóa b tình tr ng ngăn sông, c m ch , chia c t th trư ng”, “…m r ng và nâng cao hi u qu kinh t i ngo i…”, “…ph i tham gia s phân công lao ng qu c t ”, “…tranh th m mang quan h kinh t v i các nư c công nghi p phát tri n, các t ch c qu c t và tư nhân nư c ngoài trên nguyên t c bình ng, cùng có l i”, “…khuy n khích nư c ngoài u tư vào nư c ta dư i nhi u hình th c…, c n có chính sách và bi n pháp t o i u ki n thu n l i cho ngư i nư c ngoài và Vi t ki u vào nư c ta h p tác kinh doanh”2…v.v ã m ra th i kỳ i m i trong l ch s nư c ta. Ngày 28/7/1995, Vi t Nam chính th c tr thành thành viên th b y c a Hi p h i các qu c gia ông Nam Á (ASEAN). u tháng 3/1996, Vi t Nam tham gia Di n àn H p tác Á – Âu (ASEM) ngay t khi Di n àn này ư c thành l p. Ngày 14/11/1998, Vi t Nam tham gia Di n àn h p tác kinh t Châu Á – Thái Bình Dương (APEC). Và ngày 07/11/2006, ih i ng 1 i h i i bi u ng toàn qu c l n th VI di n ra t ngày 15 n ngày 18/12/1986. 2 Trích Văn ki n i h i i bi u ng toàn qu c l n th VI. 9
WTO ã thông qua Ngh nh thư WT/ACC/VNM/48 v vi c Vi t Nam gia nh p WTO, v i s nh t trí c a toàn th 149 thành viên WTO, hoàn t t quá trình 11 năm àm phán xin gia nh p k t tháng 01/1995. Ngày 29/11/2006, Qu c h i Vi t Nam ã phê chu n Ngh nh thư gia nh p Hi p nh thành l p T ch c Thương m i th gi i3. i s ng ngư i dân ư c c i thi n. Thu nh p bình quân u ngư i tăng t dư i 200 USD/ngư i năm 1990 lên 1024 USD/ngư i năm 2008. T l h nghèo theo chu n nghèo qu c gia t hơn 60% năm 1990 ã gi m xu ng còn 13,8% năm 20084. V i vai trò i u ti t các quan h có liên quan t ai, m t lo i tư li u s n xu t c bi t không th thi u i v i m i lĩnh v c, ngành ngh , chính sách, pháp lu t t ai qua nhi u l n s a i, b sung ã tr thành m t trong nh ng ng l c ch y u t o à cho nh ng chuy n bi n trên. Ngư i s d ng t ã g n bó hơn v i t ai. Quy n s d ng t và các b t ng s n g n li n trên t ã th c s tr thành ngu n v n l n mà Nhà nư c và ngư i dân s d ng u tư, phát tri n kinh doanh, m r ng quan h h p tác, thu hút u tư nư c ngoài vào Vi t Nam. Tuy nhiên, do chưa có nhi u kinh nghi m trong vi c qu n lý m t th trư ng còn m i m , nên dư i tác ng c a kinh t th trư ng, th trư ng b t ng s n nói chung và th trư ng quy n s d ng t nói riêng nư c ta phát tri n ch y u mang tính t phát, n m ngoài t m ki m soát c a Nhà nư c, mang l i nh ng tác ng tiêu c c i v i tình hình kinh t - xã h i. Nhi u bi n ng thư ng xuyên di n ra mà Nhà nư c chưa i u ch nh ư c. Trong vòng th i gian chưa n mư i lăm năm, th trư ng b t ng s n, mà ch y u là th trư ng nhà – t ã tr i qua nh ng t “nóng – l nh” th t thư ng: cơn s t t t năm 1993 n năm 1996, s óng băng th trư ng trong nh ng năm t 1997 n 1999; cơn s t t vào cu i năm 2000 n năm 2004, s óng băng th trư ng t cu i năm 2004 n năm 2006; cu i năm 2006, 3 Ngh quy t s 71/2006/QH11 ngày 29/11/2006 c a Qu c h i phê chu n Ngh nh thư gia nh p Hi p nh thành l p T ch c Thương m i th gi i. 4 Trích Báo cáo qu c gia ki m i m nh kỳ vi c th c hi n quy n con ngư i Vi t Nam, C ng thông tin Chính ph Vi t Nam, http://www.chinhphu.vn/pls/portal/docs/PAGE/VIETNAM_GOVERNMENT_PORTAL/NEWS_REP/HD _CUACHINHPHU/NAM2009/THANG04/BAO%20CAO%20NHAN%20QUYEN.HTM. Truy c p [20101018 20:11]. 10
cơn s t t l i ti p t c di n ra, và t gi a năm 2008, do kh ng ho ng kinh t th gi i, th trư ng t m th i óng băng. Dù giao d ch b t ng s n luôn di n ra trên ph m vi c nư c, nhưng ph n l n không qua con ư ng chính quy h p pháp, hình thành nên m t th trư ng ng m vư t kh i s i u ti t c a Nhà nư c. i u này xu t phát t nhi u nguyên nhân như: ph n l n b t ng s n chưa i u ki n pháp lý tham gia giao d ch (không có gi y ch ng nh n quy n s d ng t); năng l c t ch c qu n lý c a h th ng cơ quan có th m quy n còn y u kém, chưa áp ng ư c ch c năng, nhi m v ư c giao, th m chí có s ch ng chéo trong th m quy n d n n ùn y trách nhi m, buông l ng qu n lý; quy ho ch s d ng t – m t công c qu n lý cũng là thông tin quan tr ng nh t cho vi c t o l p b t ng s n và tác ng n s phát tri n c a th trư ng – thì thi u tính kh thi, không có t m nhìn xa, mang tính ch p vá, thi u n nh, l i không ư c ho c ch m công khai nên t o cơ h i cho tiêu c c, tham nhũng, u cơ t ai xu t hi n kh p nơi. Hơn n a, các chính sách tài chính v giá t, v nghĩa v tài chính c a ngư i s d ng t cũng chưa có tác d ng i u ti t, h tr k p th i và h u hi u cho s phát tri n c a th trư ng, chưa áp ng ư c nhu c u b t ng s n so v i t c tăng dân s , nh t là nhà cho ngư i có thu nh p th p…v.v. T t c nh ng th c tr ng ó ã v nên m t b c tranh loang l v th trư ng b t ng s n hi n nay Vi t Nam. Tuy ang giai o n sơ khai, nhưng ã có nhi u b t n, gây xáo tr n trong i s ng nhân dân và tác ng tiêu c c ns phát tri n c a n n kinh t . Chính vì v y, làm th nào qu n lý ư c th trư ng b t ng s n, phát huy ư c ngu n n i l c và ngu n v n to l n c a qu c gia, nh hư ng s phát tri n c a nó ngay t bu i u tr thành m t v n c p thi t không th không chú tr ng. Nhi u gi i pháp ã ư c ng và Nhà nư c v ch ra trong ư ng l i, chính sách c a mình v i nh ng tư tư ng ch o cơ b n như: 11
“…Xây d ng cơ ch , quy trình ăng ký b t ng s n th ng nh t, công khai, minh b ch, t o i u ki n lành m nh hóa và b o m an toàn pháp lý cho các giao d ch b t ng s n, qua ó thúc y kinh doanh, u tư…”5; “…Ti p t c hoàn thi n h th ng pháp lu t, cơ ch , chính sách các quy n v t ai và b t ng s n ư c v n ng theo cơ ch th trư ng, tr thành m t ngu n v n trong s n xu t, kinh doanh… Hi n i hóa h th ng qu n lý h sơ a chính, b t ng s n. Phát tri n ng b các d ch v tư v n pháp lu t, công ch ng, th m nh, u giá, ăng ký giao d ch …t o môi trư ng thu n l i, an toàn cho các giao d ch trên th trư ng t ai, b t ng s n…”6…v.v. Theo ó, m t trong nh ng công c ư c c p chính là ăng ký t ai và gi i pháp c n ti n hành là hi n i hóa h th ng ăng ký và cung c p thông tin v t ai, b t ng s n. Th c hi n t t ho t ng ăng ký t ai, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ts m b o i u ki n pháp lý cho t ai, b t ng s n ư c ưa vào giao d ch, tr thành hàng hóa chính th c, h p pháp trên th trư ng. Xây d ng thành công h th ng ăng ký t ai và h th ng cung c p thông tin b t ng s n trên cơ s ng d ng hi n qu công ngh thông tin có ý nghĩa quan tr ng trong vi c gi m b t th t c hành chính; công khai quy n s d ng t, quy n s h u tài s n g n li n trên t; giúp th trư ng b t ng s n tr nên minh b ch v i nh ng thông tin rõ ràng v b t ng s n; góp ph n m b o an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao d ch, h n ch các tranh ch p t ai, b t ng s n; giúp nhà nư c qu n lý, ki m soát ư c th trư ng b t ng s n và ch ng th t thu thu . C th hóa các ch trương c a ng, nhà nư c Vi t Nam ã có nhi u hành ng c th trong vi c c i cách và hi n i hóa h th ng ăng ký t ai, 5 Trích Ngh quy t 16/2007/NQ-CP ngày 27/02/2007 c a Chính ph ban hành chương trình hành ng c a Chính ph th c hi n Ngh quy t h i ngh l n th 4 Ban Ch p hành Trung ương ng Khóa 10 v m t s ch trương, chính sách l n n n kinh t phát tri n nhanh và b n v ng khi Vi t Nam là thành viên c a T ch c Thương m i th gi i. 6 Trích M c II.2 và II.3 Ngh quy t 21-NQ/TW ngày 31/01/2008, H i ngh l n 6 Ban Ch p hành trung ương ng Khóa 10 v ti p t c hoàn thi n th ch kinh t th trư ng nh hư ng xã h i ch nghĩa. 12
cũng như c i ti n công tác ăng ký, n i b t nh t là vi c thí i m ng d ng công ngh thông tin, s d ng các ph n m m qu n lý ho t ng ăng ký, c p nh t bi n ng và cung c p thông tin t ai t i m t s a phương. Qua ó, ánh giá, rút kinh nghi m chu n b cho nh ng c i cách sâu, r ng sau này. L t t nhiên, s i u ch nh, b sung các quy nh pháp lu t nh m t o hành lanh pháp lý cho vi c xây d ng và v n hành c a h th ng ăng ký t ai là v n quan tr ng ư c lưu tâm. Nhi u quy nh ã ư c ban hành liên quan ns px p l i t ch c, ch c năng, nhi m v c a b máy ăng ký t ai v i s thành l p Văn phòng ăng ký quy n s d ng t; th ng nh t m t m u gi y ch ng nh n cho c quy n s d ng t, nhà và tài s n khác g n li n trên t; quy nh vi c s hóa các d li u a chính ang ư c lưu tr dư i d ng gi y t trong th t c ăng ký và c p nh t bi n ng t ai, nghiên c u quy nh th ng nh t vi c ăng ký b t ng s n v i d th o Lu t ăng ký b t ng s n...v.v. Tuy nhiên, nh ng thay i này v n chưa th t s phát huy tác d ng. M t s quy nh ư c d th o ho c ban hành v n còn mang hơi hư ng b o v l i ích c c b c a ngành, ch chưa th t s vì l i ích chung c a nhà nư c và nhân dân. S t n t i c a nhi u quy nh v i trình t , th t c khác nhau trong ho t ng ăng ký t ai do chưa có quy nh chung th ng nh t d n n s ch ng chéo, mâu thu n và cát c v th m quy n qu n lý gi a các cơ quan qu n lý liên quan, kéo theo ó là s r i r c, không y c a h th ng thông tin t ai, b t ng s n ư c xây d ng. Ho t ng ăng ký t ai, b t ng s n v i h sơ lưu tr ư c quy nh c ba c p hành chính làm cho b máy ăng ký tr nên c ng k nh, nhưng nhi u n i dung ăng ký c n thi t v n chưa ư c i u ch nh (như ăng ký quy n s d ng h n ch b t ng s n li n k , quy n a d ch…v.v). Chưa có nh ng thông tin c n thi t v quy ho ch s d ng t, v giá t và v xác l p tính pháp lý cho t ai, b t ng s n. Thi u quy nh pháp lu t v quy trình c th cho vi c xây d ng h th ng thông tin t ai; x lý, c p nh t d li u, qu n lý và cung c p thông tin b t ng s n theo hư ng k thu t s hóa…v.v. 13
Nh ng v n này cho th y nhi u h n ch chưa ư c kh c ph c v n ang t n t i trong h th ng ăng ký t ai c a Vi t Nam do quy nh i u ch nh nó v n còn ang ư c xây d ng d dang. Trư c th c t ó, có th ti n hành c i cách, hi n i hóa h th ng ăng ký t ai theo ch trương c a ng, c n thi t ph i có s nghiên c u, ánh giá v th c tr ng c a h th ng, nh n th c nh ng h n ch nh m t o cơ s cho các gi i pháp ư c ban hành và th c thi. Nhi u công trình nghiên c u ã ư c th c hi n. Tuy nhiên, ph n l n t p trung vào nh ng gi i pháp k thu t cho vi c tin h c hóa s qu n lý và v n hành i v i ho t ng ăng ký t ai. Nh ng nghiên c u v phương di n pháp lý thì hư ng m c tiêu vào th trư ng b t ng s n, trong ó m t ph n nh có c p n ho t ng ăng ký t ai. Nh ng tài, công trình nghiên c u pháp lý v i tr ng tâm là h th ng ăng ký thì ch y u chú tr ng v n s h ub t ng s n nói chung, chưa quan tâm n khía c nh c thù t ai thu c s h u toàn dân Vi t Nam t tr ng tâm qu n lý t ai làm n n t ng cho vi c qu n lý các b t ng s n khác; ng th i cũng chưa xác nh nh ng y u t c n thi t t ó có th nh hình xây d ng m t h th ng ăng ký t ai ho t ng hi u qu , nh t là khía c nh cung c p thông tin. Vì v y, ánh giá t ng quan v h th ng ăng ký t ai c a Vi t Nam, nh n th c nh ng v n không th thi u khi xây d ng h th ng ăng ký, tìm hi u nh ng bài h c, kinh nghi m h u ích cho vi c xây d ng h th ng là nh ng gì tác gi t p trung nghiên c u. Theo ó, tài có tên là: “H th ng ăng ký t ai theo pháp lu t t ai Vi t Nam và Th y i n”. 1.2. M c ích nghiên c u Xu t phát t nhu c u hi n i hóa h th ng ăng ký t ai và h th ng thông tin b t ng s n giúp nhà nư c qu n lý và minh b ch hóa ho t ng c a th trư ng b t ng s n, tài hư ng n hai m c ích. 14
Th nh t, xác nh m t s v n cơ b n c a h th ng ăng ký t ai: nêu b t nh ng l i ích mà m t h th ng ăng ký t ai ho t ng hi u qu có th mang l i và nh ng yêu c u ư c t ra, cũng như nh ng y u t ư c xem là tr c t không th thi u trong h th ng ăng ký t ai. ây s là v n c n lưu tâm i v i các nhà l p pháp khi ban hành pháp lu t i u ch nh vi c c i cách h th ng ăng ký, nh m m b o tính hi u qu cho ho t ng c a h th ng mu n xây d ng. Th hai, làm rõ th c tr ng hi n nay c a h th ng ăng ký t ai Vi t Nam thông qua vi c phân tích các quy nh pháp lu t i u ch nh h th ng và th c t áp d ng các quy nh này trong ho t ng ăng ký t ai. ây s là cơ s tác gi , và có th là nh ng nhà nghiên c u khác, ưa ra nh ng g i ý góp ph n vào vi c xây d ng pháp lu t t o hành lang pháp lý hi n i hóa h th ng ăng ký t ai. V i m c ích này, tài c g ng xác nh: (i) cách hi u v h th ng ăng ký t ai, s c n thi t và l i ích mà h th ng ăng ký t ai mang l i; (ii) nh ng yêu c u, y u t và m i quan h gi a các y u t khi xây d ng h th ng ăng ký t ai; (iii) m t b c tranh toàn c nh v h th ng ăng ký t ai theo quy nh pháp lu t hi n hành, v i nh ng thành công mà Vi t Nam ã t ư c và nh ng h n ch ang t n t i c n kh c ph c; (iv) tìm hi u kinh nghi m nư c ngoài và i chi u v i th c tr ng Vi t Nam; (v) nh ng bài h c và nh ng g i ý góp ph n cho s thay i mà Vi t Nam ang hư ng t i i v i h th ng ăng ký t ai. 1.3. Ph m vi nghiên c u Trong tài, ho t ng ăng ký t ai ư c hi u bao g m hai ho t ng chính: m t mang tính k thu t là a chính, và ho t ng còn l i mang tính pháp lý là ăng ký quy n. C hai u là ho t ng nghi p v chuyên môn ư c ti n hành thông qua nh ng thao tác th công, ho c s d ng các ph n m m x lý v i nh ng quy trình c th và nh ng b n v , h sơ, gi y t ư c l p theo nhi u m u mã khác nhau. Tuy nhiên, tài không hư ng n nh ng khía c nh k thu t v n hành h th ng ăng ký t ai. Khía c nh này cũng không ph i là lĩnh v c chuyên ngành mà tác gi có th phân tích. tài hư ng n phân tích quy nh pháp lu t i u 15
ch nh h th ng ăng ký t ai, lo i ra kh i ph m vi nghiên c u các quy trình, quy ph m hư ng d n nhi m v c a cơ quan chuyên ngành, mà t p trung vào các quy nh còn r i rác v t ch c b máy ăng ký t ai; v trình t , th t c ăng ký và qu n lý thông tin ăng ký, cũng như cơ s pháp lý cho vi c s hóa các h sơ a chính. tài cũng xác nh, liên quan h th ng ăng ký t ai, không th không c pv n qu n lý d li u ăng ký, c p nh t bi n ng và cung c p thông tin t ai, vì ây chính là m t trong nh ng m c ích quan tr ng khi xây d ng h th ng ăng ký và là m t trong nh ng ho t ng òi h i c n ph i có iv ih th ng. Vì v y, vi c phân tích các quy nh pháp lu t i u ch nh v n xây d ng h th ng thông tin t ai cũng ư c t ra. Trong ph m vi này, ngoài nh ng thông tin a chính thu ư c t ho t ng ăng ký t ai và ho t ng a chính c a cơ quan qu n lý t ai ã ư c nêu lên t phân tích t ch c và ho t ng c a b máy ăng ký, tài hư ng n nghiên c u quy nh liên quan ho t ng quy ho ch s d ng t, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t và ban hành giá t c a nhà nư c. ây là nh ng ho t ng mà k t qu c a nó s là ngu n d li u c c kỳ c n thi t i v i h th ng thông tin t ai, và là nh ng y u t không th thi u khi xây d ng h th ng ăng ký t ai. Theo ó, s nghiên c u c a tác gi ph n nhi u hư ng t i b n y u t hình h c, pháp lý, s d ng và giá tr c a i tư ng ăng ký trong h th ng ăng ký t ai ã xác nh trong tài trên phương di n pháp lý. Hơn n a, xu t pháp t th c tr ng i u ki n k thu t, trang thi t b hi n t i trong h th ng ăng ký t ai c a Vi t Nam chưa phù h p và chưa áp ng ư c nhu c u tin h c hóa ho t ng ăng ký và s hóa các d li u, h sơ, theo ó, pháp lu t cũng chưa d li u ư c nhi u v n c n ư c i u ch nh trong quá trình chu n b và th c hi n hi n i hóa h th ng ăng ký t ai, vì v y, m t ph n n i dung trong tài ư c tác gi c p là vi c tìm hi u kinh nghi m xây d ng h 16
th ng ăng ký t ai i n t , nh m ánh giá và rút ra bài h c có th v n d ng t i Vi t Nam. tài gi i h n s t p trung nghiên c u i v i h th ng ăng ký t ai c a Th y i n vì ây là qu c gia ã thành công trong vi c ưa h th ng ăng ký c a mình tr thành m t trong nh ng h th ng ư c ánh giá là hi n i và ho t ng hi u qu trên th gi i, nh t là v phương di n k thu t. Vi c ban hành, áp d ng và n i dung c a các quy nh pháp lu t tác ng n quá trình c i cách cũng như v n hành hi n t i c a h th ng ăng ký t ai Th y i n là nh ng kinh nghi m mà Vi t Nam có th h c h i. Bên c nh ó, còn có m t s g n gũi gi a hai h th ng ăng ký c a hai qu c gia khác nhau này là cho n th i i m hi n nay, m ts a phương c a Vi t Nam ang thí i m ng d ng công ngh thông tin và nh ng ph n m m qu n lý ăng ký, c p nh t bi n ng và cung c p thông tin t ai dư i s h tr , hư ng d n c a Th y i n, trư c khi nhân r ng nh ng gi i pháp k thu t này. Như v y, ph m vi nghiên c u c a tài ư c gi i h n trong quy nh pháp lu t v t ch c và ho t ng c a b máy ăng ký t ai; các quy nh liên quan vi c xây d ng h th ng thông tin ăng ký và các y u t c n thi t ph i xây d ng trong h th ng. Vi c nghiên c u kinh nghi m nư c ngoài, tuy t p trung ch y u vào h th ng ăng ký t ai c a Th y i n, nhưng trong nhi u v n có nhi u quan i m và c n ư c làm rõ, kinh nghi m c a m t s qu c gia cũng ư c c p. L t t nhiên, v n còn nhi u khía c nh không kém ph n quan tr ng, như tranh ch p t ai, có liên quan n h th ng ăng ký t ai, cũng như ngoài Th y i n, v n còn có nh ng h th ng ăng ký ư c ánh giá hi u qu trên th gi i có th nghiên c u, nhưng do gi i h n th i gian, tác gi không th và cũng không tham v ng gom t t c trong m t tài. Thay vào ó, tác gi có th t p trung làm rõ nh ng v n ã gi i h n t ư c m c ích nghiên c u ã t ra. 17
1.4. Phương pháp nghiên c u Như ã c p, m c ích c a tài là xác nh m t s v n cơ b n trong h th ng ăng ký t ai, làm rõ th c tr ng và ưa ra nh ng g i ý cho vi c xây d ng h th ng ăng ký t ai và thông tin i n t c a Vi t Nam, vì v y, phương pháp nghiên c u ư c s d ng trong tài là s k t h p c a các phương pháp pháp lý truy n th ng, phương pháp so sánh và phương pháp lu n duy v t bi n ch ng và duy v t l ch s . Tùy t ng chương, m i m t phương pháp s ư cs d ng k t h p v i các phương pháp khác ho c ư c s d ng v i vai trò ch o phù h p n i dung nghiên c u. 1.4.1. Phương pháp pháp lý truy n th ng Có s khác nhau trong cách hi u v tên g i c a phương pháp pháp lý truy n th ng gi a Vi t Nam và các nư c. ây là phương pháp ph bi n ư c s d ng trong vi c nghiên c u pháp lu t c a nhi u nư c trên th gi i, v i tên g i “legal dogmatics” khá xa l i Vi t Nam khi phiên d ch ra ti ng Vi t. Phương pháp này hư ng n vi c phân tích, gi i thích và ánh giá các quy nh pháp lu t hi n hành trong m t h th ng nh t nh nh m ưa ra d oán ho c g i ý cho hư ng phát tri n ho c c i ti n các quy nh ư c nghiên c u. V i ý nghĩa này, th c ch t, phương pháp pháp lý truy n th ng không ph i là phương pháp m i i v i các nhà nghiên c u pháp lu t Vi t Nam. Nó là tên g i chung, t ng h p nh ng ho t ng phân tích, ánh giá, t ng h p, h th ng hóa…v.v ư c ti n hành trong quá trình nghiên c u, thư ng ư c nêu thành t ng phương pháp c th trong các tài khoa h c c a Vi t Nam. Nghĩa là, nghiên c u tài, tác gi s d ng k t h p các phương pháp c th như phương pháp phân tích, phương pháp t ng h p, phương pháp li t kê, phương pháp i u tra, phương pháp ch ng minh…v.v. Vi c tác gi s d ng phương pháp pháp lý truy n th ng trong tài là nh m m c ích t ng h p các quy nh pháp lu t hi n hành còn r i rác trong m t h th ng nh t nh, mô t v h th ng ăng ký t ai c a Vi t Nam, t cơ c u t ch c, b máy n trình t , th t c ăng ký t ai, xây d ng h th ng thông tin t 18
ai và các ho t ng liên quan. Trên cơ s ó, ưa ra nh ng phân tích, ánh giá xa hơn v vi c áp d ng các quy nh này trong th c t và ch ng minh nh ng thi u sót, h n ch c a pháp lu t d n n h qu là nhi u b t c p ang t n t i trong h th ng ăng ký t ai c a Vi t Nam như: nh ng mâu thu n khi có nhi u cơ quan qu n lý, nhi u ho t ng ăng ký v i th t c khác nhau; s r i r c c a thông tin t ai và b t ng s n; nh ng tranh cãi v v n qu n lý; nh ng b t bình c a ngư i dân i v i h th ng ăng ký t ai…v.v. Phương pháp này còn giúp tác gi tìm hi u c th v h th ng ăng ký t ai c a Th y i n, mô t m t b c tranh toàn c nh v quá trình phát tri n, v s p x p t ch c b máy và nh ng c i cách quan tr ng mà Th y i n th c hi n iv i h th ng ăng ký t ai. Nh ng ánh giá bư c u ã ư c nêu lên giúp ích cho s so sánh, i chi u c a tác gi khi liên h tình hình Vi t Nam. Phương pháp pháp lý truy n th ng ư c s d ng ch y u trong Chương 3 và Chương 4, khi tác gi nghiên c u v h th ng ăng ký t ai c a Vi t Nam và Th y i n, ã t o cơ s cho nh ng g i ý mà tác gi trình bài Chương 5. L t t nhiên, nó cũng ư c s d ng trong Chương 2 và Chương 5, khi tác gi tìm hi u nh nghĩa h th ng ăng ký t ai, các y u t , yêu c u hay l i ích c a h th ng và ưa ra g i ý c a mình. 1.4.2. Phương pháp so sánh V i kinh nghi m l p pháp còn non tr theo ư ng l i xã h i ch nghĩa trong n n kinh t th trư ng chưa y b n mươi năm tr l i ây so v i các nư c có kinh nghi m l p pháp hàng trăm năm, cũng như v i n n t ng công ngh thông tin còn l c h u và trang b còn thi u th n, v n tin h c hóa h th ng ăng ký t ai và i u ch nh ho t ng này c a Vi t Nam ch y u là t mày mò và t i u ch nh. Vì th , Vi t Nam r t c n và luôn quan tâm h c h i kinh nghi m c a các nư c trên th gi i, sàng l c nh ng cái hay, phù h p v n d ng vào hoàn c nh Vi t Nam. Theo ó vi c nghiên c u, so sánh gi a quy nh pháp lu t Vi t Nam v i pháp lu t m t s nư c ư c ch n l c là v n c n thi t. 19
Hơn n a, trong xu hư ng toàn c u hóa, Vi t Nam ã và ang gia nh p vào nhi u sân chơi chung trên th gi i nên các quy nh pháp lu t ư c ban hành cũng ph i theo khuynh hư ng phù h p v i quy nh và thông l qu c t nh m chu n b s n sàng cho s h i nh p c a Vi t Nam. Do ó, n u ch ánh giá pháp lu t Vi t Nam mà không t trong m i liên h so sánh v i nh ng h th ng pháp lý khác, thì không th nào t ư c m t k t qu nghiên c u toàn di n, áp ng yêu c u i u ch nh pháp lu t. Xu t pháp t nh ng lý do này mà phương pháp so sánh ư c s d ng trong tài. Trong Chương 2, quan ni m như th nào v ăng ký t ai, ăng ký quy n ho c a chính ư c c p trên cơ s s phân tích, i chi u nh ng nh nghĩa ph bi n nh t mà các qu c gia ho c t ch c qu c t s d ng, cũng như so sánh i tư ng ăng ký ư c xác nh trong các h th ng ăng ký t ai, t ó ưa ra m t cách hi u bao quát. S so sánh còn ư c ti n hành khi phân tích nh ng l i ích, nh ng òi h i t ra i v i h th ng ăng ký t ai. i u này giúp tác gi có s nhìn nh n, ánh giá nh ng yêu c u chung nh t mà các nư c hư ng t i cho h th ng ăng ký t ai và nh ra yêu c u cho vi c xây d ng h th ng ăng ký t ai c a Vi t Nam. Chương 4, phương pháp so sánh ư c s d ng thông qua s i chi u gi a quy nh pháp lu t v i th c tr ng áp d ng pháp lu t c a Vi t Nam làm rõ nh ng mong mu n c a pháp lu t và k t qu th c t c a s i u ch nh pháp lu t. B ng cách này, nh ng thành công c a h th ng ăng ký t ai hi n t i Vi t Nam và nh ng h n ch c n kh c ph c c a nó ư c tài th hi n rõ. ây s là cơ s xác nh nh ng ưu i m c n phát huy và nh ng v n c n i u ch nh cho vi c s hóa d li u ăng ký và hi n i hóa h th ng thông tin t ai c a Vi t Nam. Vi c so sánh ư c chú tr ng phát huy Chương 5. tài hư ng ns i chi u gi a h th ng ăng ký t ai c a Vi t Nam và Th y i n, t nh ng i u ki n t nhiên, kinh t , xã h i nh hư ng vi c xây d ng h th ng n t ch c 20