Luận văn: Bàn về chế độ hạch toán bất động sản đầu tư

Chia sẻ: Nguyen Bao Ngoc | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:31

Thêm vào BST

Báo xấu

91
lượt xem 23
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nền kinh tế thị trường Việt Nam đang ở giai đoạn đầu phát triển với tính đa dạng về loại hình hoạt động , về quy mô tổ chức , về sở hữu vốn và phong phú về các dạng hoạt động. Bên cạnh đó, Việt Nam đang hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực ngày càng sâu rộng với việc đã và đang là thành viên của các tổ chức kinh tếthương mại thế giới ( WTO). Việt Nam được đánh giá là nền kinh tế có tốc độ phát triển đứng thế hai tại Đông...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Bàn về chế độ hạch toán bất động sản đầu tư

Luận văn Bàn về chế độ hạch toán bất động sản đầu tư
LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế thị trường Việt Nam đang ở giai đoạn đầu phát triển với tính đa d ạng về loại hình hoạt động , về quy mô tổ chức , về sở hữu vốn và phong phú về các dạng hoạt động. Bên cạnh đó, Việt Nam đang hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực ngày càng sâu rộng với việc đã và đang là thành viên của các tổ chức kinh tế- thương mại thế giới ( WTO). Việt Nam đ ược đánh giá là nền kinh tế có tốc độ phát triển đứng thế hai tại Đông Nam Á, với mục tiêu trở thành nước phát triển vào năm 2020 , đang trở thành điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư nước ngo ài. Cùng với xu hướng phát triển đó , sự h ình thành và phát triển của thị trư ờng tài chính nói chung và bất động sản nói riêng là một tất yếu khách quan . Thị trường Bất Động Sản có ý nghĩa rất lớn với nền kinh tế nói chung đóng góp đáng kể và GDP , theo GDP . Nền kinh tế nước ta phát triển theo cơ ch ế thị trường đang hội nhập từng bước với các thông lệ quốc tế và kế toán. Vì vậy, việc hoàn thiện chế độ kế toán doanh nghiệp theo hướng h òa nhập với chuẩn mực kế toán quốc tế đồng thời thỏa m ãn yêu cầu của cơ ch ế quản lý kinh tế tài chính nh ằm nâng cao chất lượng thông tin kế toán là rất cần thiết. Chế độ kế toán doanh nghiệp đ ã được ban hành , công bố đ ến hết năm 2005. Một trong số đó là chuẩn mực kế toán số 05 “ Bất Động Sản đầu tư” được ban hành theo quyết định số 234/2003/QĐ- BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính. Chuẩn mực kế toán n ày được xây dựng nhằm mục đích quy đ ịnh và hướng dẫn các nguyên tắc và phương pháp kế toán đối với bất động sản đầu tư đế làm cơ sở ghi sổ và lập báo cáo tài chính. Việc nghiên cứu chuẩn mực kế toán số 05 “ Bất động sản đầu tư” giúp cho sinh viên có cái nhìn sâu hơn về BĐSĐT nói riêng cũng như môn học kế toán tài chính nói chung , đồng thời có sự hiểu biết thêm về thực trạng BĐSĐT tại Việt Nam. Tuy nhiên trong lĩnh vực này việc h ướng dẫn kế toán còn sơ sài , chưa được Nhà nước hướng dẫn một cách cụ thể, do đó đã gây không ít khó khăn cho các doanh nghiệp trong công tác h ạch toán kế toán. Vì vậy e lựa chọn đề tài “ Bàn về chế độ hạch toán bất động sản đầu tư” cho đề tài nghiên cứu của m ình với mong
muốn là đóng góp một số ý kiến để nhằm hoàn thiện chế độ kế toán hiện hành về b ất động sản đầu tư. I. Chế độ kế toán hiện hành của Bất động sản đầu tư 1. Khái quát chung về Bất động sản đầu tư và kế toán Bất động sản đầu tư 1 .1 Khái niệm Bất động sản đầu tư Bất động sản đầu tư là bất động sản do doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không ph ải đ ể: + Sử dụng trong sản xuất , cung cấp hàng hóa , d ịch vụ sử dụng cho các mục đ ích quản lý ; hoặc + Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường - Bất động sản đầu tư phải thỏa mãn đ ồng thời 2 điều kiện sau: + Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai + Nguyên giá của Bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy. Bất động sản đầu tư bao gồm:  Quyền sử dụng đất : do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá ; hoặc ch ưa xác đ ịnh rõ mục đích sử dụng trong tương lai.  Nhà hoặc một phần của nhà , hoặc cả nh à và đất cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng cho thuê hoạt động.  Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu ( hoặc ngư ời đi thu ê tài sản theo hợp đồng thu ê tài chính) cho thuê theo một hay nhiều hợp đồng cho thu ê hoạt động. 1 .2 Phân loại Bất động sản Bất động sản sử dụng : là bất động sản đang sử dụng trong hoạt động kinh doanh . Bất động sản tồn kho : là hàng hóa bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường. Bất động sản đầu tư : là bất động sản chờ tăng giá hoặc cho thuê. Nguyên giá của Bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp đến việc mua, như : phí d ịch vụ tư vấn về pháp luật liên quan , thu ế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác…
Bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm , nguyên giá của b ất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Kho ản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kì hạn thanh toán . Bất động sản đầu tư xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của Bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng. Bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận là Bất động sản đầu tư thì nguyên giá của bất động sản đầu tư đó tại th ời điểm bắt đầu thuê. 1 .3 Kế toán Bất động sản đầu tư 1 .3.1 Điều kiện ghi nhận Bất động sản đầu tư Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa m ãn đồng thời hai đ iều kiện sau: (a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và (b) Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy. Khi xác định một bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ nhất để được ghi nhận là tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắc chắn gắn liền với việc thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai mà chúng có thể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận. Điều kiện thứ hai để ghi nhận một bất động sản đầu tư là tài sản thường dễ đư ợc thoả mãn vì giao d ịch mua b án, trao đổi chứng minh cho việc h ình thành b ất động sản đ ã xác định giá trị của b ất động sản đầu tư. 1 .3.2 . Xác định giá trị Bất động sản đầu tư Xác định giá trị ban đầu  Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.
 Nguyên giá của bất động sản đầu tư đư ợc mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp, như: Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác... Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đ ến ngày hoàn thành công việc xây dựng. Từ khi bắt đầu xây dựng cho đến ngày hoàn thành công việc xây dựng doanh nghiệp áp dụng Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình” và Chu ẩn mực kế toán số 04 “Tài sản cố định vô h ình”. Tại ngày tài sản trở thành b ất động sản đầu tư thì áp dụng chuẩn mực n ày . * Nguyên giá của một bất động sản đầu tư không bao gồm các chi phí sau: - Chi phí phát sinh ban đ ầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa b ất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động); - Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi b ất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; - Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư. * Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm, n guyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời đ iểm mua. Khoản ch ênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá b ất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16 “Chi phí đi vay”. Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu * Chi phí liên quan đ ến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho b ất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá b ất động sản đầu tư.
* Việc hạch toán các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào từng trường hợp có xem xét đến việc đánh giá và ghi nhận ban đầu của khoản đầu tư liên quan. Chẳng hạn, trường hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ của doanh n ghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đ ưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng ho ạt động thì chi phí đó cũng được tính vào nguyên giá. Ví dụ: Mua một n gôi nhà với yêu cầu phải nâng cấp thì chi phí nâng cấp phát sinh được ghi tăng n guyên giá của bất động sản đầu tư. Xác đ ịnh giá trị sau ghi nhận ban đầu * Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư được xác đ ịnh theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại. 2 . Thực trạng kế toán Việt Nam hiện hành về Bất Động Sản đầu tư 2.1 Tài khoản sử dụng Tài khoản kế toán sử dụng – TK 217 - Bất động sản đầu tư Tài khoản n ày dùng đ ể phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm b ất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá. Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 217 - Bất động sản đầu tư Bên Nợ: Nguyên giá b ất động sản đầu tư tăng trong kỳ. Bên Có: Nguyên giá b ất động sản đầu tư giảm trong kỳ. Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư của doanh nghiệp cuối kỳ 2 .2 Phương pháp hạch toán 2 .2.1 Hạch toán các trường hợp tăng Bất động sản đầu tư 2 .2.1.1 Hạch toán các nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền ngay - Trường h ợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi: Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Có các TK 111, 112, 331.
- Trường h ợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trự c tiếp trên GTGT, ghi: Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư Có các TK 111, 112... 2 .2.1.2 Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm  Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đ ầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay chưa có thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay và thuế GTGT đầu vào). Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Có TK 331 - Phải trả cho người bán.  Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay đ ã có thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay đã có thu ế GTGT) Có TK 331 - Phải trả cho người bán. - Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về vi ệc mua b ất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài chính Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn. - Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi: Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán Có TK 515 - Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn - nếu có) Có các TK 111, 112,…
2 .2.1.3 . Trường h ợp bất động sản đầu tư h ình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao: - Khi mua b ất động sản về đ ưa vào xây dựng cơ b ản, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Có các TK 111, 112, 331,… - Khi phát sinh các chi phí đ ầu tư xây dựng b ất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Có các TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,… - Khi quá trình xây dựng cơ b ản bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện là BĐS đầu tư) Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567- Hàng hoá BĐS) (Nếu không đủ điều kiện đ ể h ình thành BĐS đầu tư) Có TK 241 - XDCB dở dang. - Kế toán các chi phí liên quan đến b ất động sản đầu tư sau ghi nh ận ban đ ầu: + Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu xét th ấy chi phí đó không ch ắc ch ắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu ho ặc không bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh đ ể đưa b ất động sản tới trạng thái sẵn sàng ho ạt động thì được ghi nh ận vào chi phí kinh doanh BĐS đầu tư trong kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi: Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn) Có các TK 111, 112, 152, 153, 334,… + Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí đó có khả năng chắc chắn làm cho b ất động sản đ ầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều h ơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vụ củ a doanh
n ghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đ ưa bất động sản đ ầu tư tới trạng thái sẵn sàng ho ạt động thì được ghi tăng nguyên giá b ất động sản đầu tư:  Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo b ất động sản đầu tư thự c tế phát sinh, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Có các TK 111, 112, 152, 153, 331,...  Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo b ất động sản đ ầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá bất động sản đ ầu tư, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 241 - XDCB dở dang. 2 .2.1.4 . Bất động sản đầu tư tăng do chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bấ t động sản đầu tư. - Khi chuyển từ b ất động sản chủ sở hữu sử dụng thành b ất động sản đầu tư, căn cứ vào h ồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc Có TK 213 - TSCĐ vô hình. - Đồng th ời kết chuyển số h ao mòn lu ỹ kế (Đối với những b ất động sản chủ sở hữu sử dụng đ ã trích khấu hao), ghi: Nợ TK 2141, ho ặc 2143 Có TK 2147 - Hao mòn b ất động sản đầu tư. 2 .2.1.5 Bất động sản đầu tư tăng do chuyển hàng tồn kho thành BDS đầu tư: Khi chuyển từ h àng tồn kho thành b ất động sản đ ầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổ i mụ c đích sử dụng, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá bất động sản).
2 .2.1.6 Bất động sản đầu tư tăng do thuê tài chính. - Khi đi thuê tài chính với mụ c đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chu ẩn là b ất động sản đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có các TK 111, 112, 315, 342. - Kế toán thanh toán tiền thuê khi nh ận hóa đơn thuê tài chính  Trường hợp nợ gốc phải trả về thuê tài chính xác đ ịnh theo giá mua chưa có thuế GTGT m à bên cho thuê đã trả khi mua Bất động sản đầu tư để cho thuê. - Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế. + Nếu trả tiền ngay: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này) Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ n ày) Nợ TK 133: Thu ế GTGT được khấu trừ (1332) Có TK 111, 112 + Nếu chưa trả tiền ngay: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê k ỳ này) Nợ TK 133: Thu ế GTGT được khấu trừ Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) - Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp + Khi xuất tiền trả nợ gốc, tiền lãi thuê và thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ n ày) Có TK 111, 112 - Nếu chưa trả tiền ngay: Nợ TK 635: Chi phí thu ê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này) Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này) Có TK 315: Nợ d ài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)
 Trường hợp nợ gốc phải trả về cho thuê tài chính xác đ ịnh theo giá mua có thuế GTGT m à bên cho thuê đã trả khi mua bất động sản đầu tư đ ể cho thuê. - Khi trả tiền nợ gốc và tiền lãi thuê tài sản cho đơn vị tho thuê, ghi: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính Nợ TK 315: Nợ dài hạn phải trả (Nợ gốc phải trả kỳ n ày có cả thuế GTGT) Có TK 111, 112….. - Khi nhận được hóa đ ơn thanh toán tiền thuê tài chính nhưng doanh nghiệp chưa trả tiền ngay. Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính Có TK 315: Tiền lãi thuê phải trả kỳ này + Căn cứ vào hóa đơn thanh toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT ph ải thanh toán cho bên thuê trong kỳ, ghi: Nợ TK 133, hoặc Nợ TK 632: Thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp Có TK 138: Phải thu khác Có TK 2147 2 .2.2 Kế toán các trường hợp giảm Bất động sản đầu tư 2 .2.2.1 . Bất động sản đầu tư giả m khi hết hạn thuê tài chính - Nếu trả lại BĐS thuê tài chính đang phân lo ại là b ất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mòn b ất động sản đầu tư Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đ ầu tư thuê và số khấu hao lu ỹ kế) Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá). - Nếu mua lại bất động sản đ ầu tư thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đ ầu tư để tiếp tụ c đ ầu tư, ghi tăng nguyên giá b ất động sản đầu tư số phải trả thêm, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có các TK 111, 112,…
- Nếu mua lại b ất đ ộng sản thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư chuyển thành b ất động sản chủ sở hữ u sử dụng, ghi: Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình Có TK 217 - Bất động sản đầu tư Có các TK 111, 112 (Số tiền ph ải trả thêm). Đồng th ời kết chuyển số hao mòn lu ỹ kế, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mòn b ất động sản đầu tư Có TK 2141 hoặc 2143. 2 .2.2.2 Bất động sản đầu tư giảm do thanh lý, nh ượng bán  Ph¶n ¸nh doanh thu tõ ho¹t ®éng thanh lý nhîng b¸n nÕu thu tiÒn ngay. - Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ, ghi Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán) Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh b ất động sản đầu tư (Giá bán chưa có thuế GTGT) Có TK 3331 - Thuế GTGT (33311- Thuế GTGT đầu ra). - Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán) Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh b ất động sản đ ầu tư  Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, trả góp: * Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ: - Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp th ì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT ghi vào tài khoản “Doanh thu chưa th ực hiện”, ghi: Nợ các TK 111, 112, 131: Tổng giá thanh toán Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Giá bán trả ngay chưa có thuế GTGT) Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
(Số ch ênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT) Có TK 333 - Thu ế và các kho ản phải nộp Nhà nước (3331 – thu ế GTGT) - Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp trong kỳ, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện Có TK 515 - Doanh thu ho ạt động tài chính. - Khi th ực thu tiền bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay, ghi: Nợ các TK 111, 112. Có TK 131 - Ph ải thu của khách hàng. * Đối với BĐS đầu tư bán trả chậm, trả góp không thuộc diện chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp: - Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp th ì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay (có cả thuế GTGT) ghi nhận là doanh thu chưa thực hiện, ghi: Nợ các TK 111, 112, 131 Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Giá bán trả ngay có cả thuế GTGT) Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện - Cuối kỳ, xác định số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (TK 3331-Thu ế GTGT ph ải nộp) - Định kỳ, tính, xác đ ịnh và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán hàng trả chậm, trả góp, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện Có TK 515 - Doanh thu hoạt độ ng tài chính.
- Khi th ực thu tiền bán hàng trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần lãi bán h àng trả ch ậm, trả góp, ghi: Nợ các TK 111, 112 Có TK 131- Phải thu của khách h àng.  Kế toán giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý, ghi: Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147 - Hao mòn BĐS đầu tư) Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại củ a BĐS đ ầu tư) Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá của BĐS đầu tư)  Các chi phí bán (thanh lý) BĐS đ ầu tư phát sinh, ghi: Nợ TK 632- Giá vốn h àng bán (Chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có) Có các TK 111, 112, 331. 2 .2.2.3 Kế toán chuyển bất động sản đầ u tư thành hàng tồn kho Việc chuyển đổ i mụ c đích sử dụng giữa b ất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổ i giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển và không làm thay đ ổi nguyên giá của BĐS đầu tư trong việc xác đ ịnh giá trị ghi sổ hay lập báo cáo tài chính. Trường hợp bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở h ữu có quyết đ ịnh sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán: - Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán kế toán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của bất động sản đầu tư vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi: Nợ TK 156 (TK 1567 - Hàng hoá BĐS): Giá trị còn lại của BĐS đầu tư Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147): Số kh ấu hao lu ỹ kế Có TK 217 - Bất động sản đầu tư: Nguyên giá - Khi phát sinh các chi phí sử a chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích b án: Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở d ang Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có) Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…
- Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích b án, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất độ ng sản ch ờ bán, ghi: Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567 ) Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang 2 .2.2.4 . Kế toán chuyển bấ t động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng Khi chuyển bất động sản đ ầu tư thành b ất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: Nợ TK 211 hoặc 213 Có TK 217 - Bất động sản đầu tư; Đồng th ời, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Có TK 2141 hoặc 2143. 2 .2.3 Kế toán khấu hao Bấ t động sản đ ầu tư 2 .2.3.1 Kết cấu và nộ i dung phả n ánh của TK 2147 - Hao mòn BDS đầu tư Tài khoản này ph ản ánh giá trị hao mòn bất động sản đầu tư trong quá trình n ắm giữ ch ờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp. Bên Nợ: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư giảm. Bên Có: Giá trị h ao mòn bất động sản đầu tư tăng do trích khấu hao hoặc do chuyển số khấu hao lũy kế của bất động sản chủ sở h ữu sử dụng thành bất động sản đ ầu tư. Số dư bên Có : Giá trị hao mòn của bất động sản đầu tư hiện có của doanh n ghiệp 2 .2.3.2 Kế toán trích khấu hao bấ t động sản đầu tư - Định kỳ tính, trích kh ấu hao b ất động sản đầu tư đang nắm giữ chờ tăng giá, đ ang cho thuê hoạt động, ghi: Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 2147 - Hao mòn b ất động sản đầu tư.
Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đ ầu tư). - Trư ờng hợp giảm giá B§S đầu tư thì đồng thời với việc ghi giảm nguyên giá b ất động sản đầu tư ph ải ghi giảm giá trị hao mòn lu ỹ kế củ a bất động sản đ ầu tư. 2 .2.4 Kế toán cho thuê Bấ t động sản đầu tư 2 .2.4.1 Đối với Doanh nghiệp tính thu ế GTGT ph ải nộp theo phương pháp khấu trừ. 2 .2.4.1.1 Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư  Trường hợp cho thuê ho ạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ, doanh thu củ a kỳ kế toán được xác định b ằng tổng số tiền cho thuê ho ạt động bất động sản đầu tư đã thu chia cho số k ỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động b ất động sản đầu tư. - Khi nhận tiền của khách hàng trả trư ớc về hoạt độ ng cho thuê hoạt động b ất động sản đầu tư cho nhiều kỳ, ghi: Nợ TK 111, 112 (Tổng số tiền nh ận được) Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (giá chưa có thu ế GTGT) Có TK 333 - Thu ế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331). - Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thực hiện, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh b ất động sản đ ầu tư. - Sang kỳ kế toán tiếp sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh b ất động sản đ ầu tư (Doanh thu của kỳ kế toán). - Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì h ợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động b ất động sản đ ầu tư không được thực hiện (nếu có), ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Giá chưa có thu ế GTGT) Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (Trường h ợp đ ã ghi doanh thu trong kỳ theo giá chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 3331 - Thu ế GTGT ph ải nộp (Số tiền thuế GTGT củ a hoạt động cho thuê tài sản không được thực hiện) Có TK 111, 112, 331… (Tổng số tiền trả lại).  Trường h ợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư và thu tiền cho thuê ho ạt động theo từng kỳ: - Khi phát hành hoá đơn thanh toán tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, Nợ TK 131 - Phải thu của khách hàng ghi: Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh b ất động sản đ ầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp. - Khi thu được tiền, ghi: Nợ các TK 111, 112 Có TK 131- Phải thu của khách hàng. II. Một số đánh giá về việc áp dụng chuẩn m ực kế toán Bất động sản đầu tư hiện hành tại Việt Nam. 1 . Chuẩn mực kế toán hạch toán BĐSĐT tại Việt Nam - VAS 05 Khi chu ẩn mực kế toán số 05- BĐS đầu tư đ ặc biệt là thông tư số 23/2005/tt- BTC ra đời , đầu tư kinh doanh BĐS đã được thừ a nhận như một hoạt động kinh doanh thông thường của doanh nghiệp. Sự thay đổ i này có ý nghĩa rất lớn, tránh đư ợc sự h iểu nhầm d ẫn đến việc đưa ra các quyết định kinh tế không chính xác của người đọc báo cáo tài chính. Việc hạch toán BĐS đ ầu tư như một kho ản đ ầu tư tài chính dài hạn củ a doanh nghiệp làm cho tính chất khoản đầu tư b ị sai lệch. Đầu tư dài hạn là khoản đ ầu tư của doanh nghiệp để nâng cao năng lự c sản xuất kinh doanh, các chi phí liên quan ph ải được vốn hóa và phản ánh trên bảng cân đố i kế toán, hay nói cách khác là nó phải trở thành một b ộ phận của khoản đầu tư dài h ạn đó. Mặt khác , ho ạt động đầu tư kinh doanh BĐS có những đặc thù riêng biệt so với ho ạt động đầu tư tài chính thông thường. Đầu tư BĐS có những đặc thù riêng b iệt so với ho ạt động đầu tư tài chính thông thư ờng. Đầu tư BĐS đòi hỏi quy mô vốn lớn, thời gian đầu tư tương đôi dài, mức độ rủi ro cao. Nó cũng ch ịu ảnh hưởng
lớn bởi các chính sách kinh tế- xã hội của Nhà nước cũng như sự đầu cơ của thị trường. Chính vì th ế, trước khi quyết đ ịnh đầu tư cần ph ải đánh giá , phân tích một cách kĩ lưỡng xu th ế b iến động và mức độ ảnh hưởng của dự án đầu tư đến sự phát triển kinh tế- xã hội củ a m ột khu vực. Trư ớc đây chỉ có một khái niệm là BĐS và được th ể hiện trên bảng cân đối kế toán là một khoản đầu tư tài chính khác khiến cho người đọ c báo cáo tài chính không hình dun g được thông tin. Sau khi chuẩn mực kế toán số 05, nh ất là Thông tư số 23/2005/TT-BTC ra đ ời, khái niệm BĐS đã được tách thành hai khái niệm mới là BĐS đầu tư ( hạch toán vào TK 217) và hàng hóa BĐS ( h ạch toán vào TK 1567). Như vậy , thông tin đã được cụ th ể hơn và người đọc báo cáo tài chính nhờ đó có th ể đưa ra các quyết đ ịnh kinh tế chính xác hơn. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp vẫn chưa đưa hai tài khoản là TK 217 và 1567 vào hệ thống tài kho ản củ a mình đ ể sử dụng. Bởi vì những người tham gia thị trường sẽ dựa vào tính chất các kho ản mục trên bảng cân đối kế toán củ a doanh nghiệp để đưa ra quyết định đầu tư dài hạn hay ngắn hạn. Nhăng cho đến nay nước ta chưa có mộ t quy định chính thức nào về tính ch ất dài h ạn và ngắn hạn. Ví dụ : Mộ t doanh nghiệp mua quyền sử dụng đất đ ẻ cho thuê trong thời gian là 5 năm nhưng m ới chỉ cho thuê được 2 năm doanh nghiệp đã quyết định bán quyền sử dụng đất đó. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyết đ ịnh của những người tham gia thị trường. Trong khi ở một số nước trên th ế giới, trong đó có Mỹ, khi doanh nghiệp mua mộ t BĐS về đầu tư phải đăng ký giao dịch trên thị trường BĐS. Doanh nghiệp chỉ được bán BĐS đó khi hết hạn đăng kí. Nếu doanh nghiệp vi phạm sẽ b ị sử ph ạt h ành chính. Như vậy mới đảm bảo được tính ổn định của thị trường BĐS và những n gười tham gia thị trường mới có cơ sở chắc chắn cho quyết định đ ầu tư của mình. Chuẩn mực kế toán số 05 – BĐS đầu tư đã mang lại một sắc thái m ới , một cách nhìn m ới về ho ạt động đầu tư kinh doanh BĐS trong các doanh nghiệp. Tuy nhiên cho đ ến nay nó vẫn chưa th ực sự đi vào cuộ c sống bởi vẫn còn thiếu những
quy định ch ặt chẽ và đồng bộ. Điều đó gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt đ ộng củ a th ị trường BĐS nước ta. Trong những năm qua, th ị trường BĐS nước ta nói chung cũng như nhà đ ất tại đô thị và những khu vực phát triển đô thị đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vự c sản xuất kinh doanh, d ịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất, kinh doanh, mức sống củ a nhân dân và làm thay đ ổi bộ mặt đô th ị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Qua thự c tiễn hoạt động của thị trường BDDS ở nước ta, môi trư ờng đầu tư cũng như cơ sở pháp lý được hình thành theo hướng phát triển n ền kinh tế th ị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường BĐS thời gian qua cũng bộ c lộ những mặt yếu kém : do chưa nh ận thức đầy đủ về vai trò, vị trí của thị trường BĐS đố i với yêu cầu phát triển kinh tế- xã hộ i , tài sản nhà đ ất chưa được khai thác , sử dụng có hiệu quả , lãng phí , th ất thoát lớn; Nhà nư ớc chưa có biện pháp hữ u hiệu trong qu ản lý và đ iều tiết thị trường BĐS ; tình trạng đ ầu cơ nhà đất, kích cầu ảo đ ể n âng giá BĐS diễn ra khá phổ biến ; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy đ ịnh , mua bán “ trao tay” và xây dựng tự phát... Tất cả nh ững điều đó đều gây ảnh hưởng không tố t tới hoạt động đầu tư cũng như quản lý xây d ựng theo quy hoạch , giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu đến tâm lý và đời sống nhân dân nhất là các đố i tượng có thu nhập thấp, những hộ bị thu hồ i đất và làm cho sự phát triển đô thị thiếu b ền vững. Mục tiêu phát triển của thị trường BĐS nước ta trong thời gian tới, đó là: - Khai thác, sử dụng có hiệu quả các lo ại BĐS , đặc biệt là BĐS nhà đất , phát huy tối đa nguồn lực từ đ ất đai, nhà và các công trình trên đất để phát triển kinh tế- xã hội, phụ c vụ sự n ghiệp công nghiệp hóa, hiện đ ại hóa đất nước. - Thu hút các nguồn lực củ a xã hội, khuyến khích các thành ph ần kinh tế tham gia đ ầu tư phát triển hàng hóa BĐS , đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh,các công trình kỹ thuật, hạ tầng xã hộ i.
- Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể ch ế phù hợp với kinh tế th ị trường định hư ớng xã hôi chủ ngh ĩa và hội nhập quố c tế. - Nhà nước chủ động đ ịnh hường, điều tiết và kiểm soát đ ể ổn định th ị trường BĐS , khắc phụ c tình trạng tự phát , đ ầu cơ BĐS. Để thực hiện được những mục tiêu này, đòi hỏi phải có mộ t hệ thống các giải pháp đồng bộ. 2 . Liên hệ với chuẩn mực kế toán quốc tế Các chuẩn mực kế toán qu ốc tế về kế toán các khoản đầu tư Chuẩn mự c kế toán quốc tế ( IAS) do hộ i đồng so ạn thảo chuẩn mực quốc tế ( IAS) ban hành. Từ n ăm 1986 cho đ ến năm 1999, trên thế giới cũng như Việt Nam đ ểu áp dụng chuẩn mực kế toán quố c tế số 25 – kế toán các khoản đầu tư ( IAS 25- accounting for investments). Đến đ ầu năm 2000, IASC đã ban hành chuẩn mực kế toán quố c tế số 40 – BĐS đầu tư ( IAS – investment property) thay thế cho chuẩn mực số 25. - Tháng 10/1984: Bản thảo đ ầu tiên của IAS25 ra đời - Tháng 3/1986 : IAS 25 chính thứ c được thông qua và có hiệu lực từ 01/01/1999: Bản thảo của IAS 40 xuất hiện . - Tháng 12/1999 : Bản thảo của IAS xu ất hiện. - Tháng 4/2000 : IAS chính thứ c được thông qua thay th ế cho IAS 25 và có h iệu lực từ 01/01/2005. - Ngày 18/12/2003 : Bản sửa đổi của IAS do IASC phát hành và có hiệu lực từ 01/01/2005. 3 . So sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 với chuẩn mực kế toán quố c tế số 40. Giống nhau: Hai chuẩn mực này hoàn toàn giống nhau ở những điểm sau:  Ph ạm vi chuẩn mực  Xác định giá ban đầu (Đoạn 18, VAS 05 và đoạn 20, IAS 40): theo n guyên giá của bất động sản đầu tư các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban