Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp nâng cao sô thu thế từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

__________________

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

TRẦN THỊ THANH HẢO

GIẢI PHÁP NÂNG CAO SỐ THU THUẾ

TỪ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

CỦA VIỆT NAM

Chuyên ngành: Chính sách công

Mã số: 60.31.14

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VŨ THÀNH TỰ ANH

Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2011

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan những nội dung trong luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các tham

chiếu, trích dẫn, lược trích, lược dịch và số liệu được sử dụng trong từng ngữ cảnh cụ thể

đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết tốt nhất của tôi.

Những phân tích và quan điểm thể hiện trong luận văn này là của cá nhân tác giả màkhông

nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh hay

của Chương Trình Giảng Dạy Kinh Tế Fulbright.

Tác giả luận văn

LỜI CẢM ƠN

Tác giả luận văn xin gửi lời cám ơn chân thành đến những người thầy, người bạn trong

suốt thời gian qua đã hỗ trợ và giúp đỡ tôi trong việc thu thập thông tin, phân tích, phê

bình, góp ý và phản biện nhằm hoàn thiện luận văn này. Tôi xin gửi lời cám ơn chân thành

đến Tiến sĩ Vũ Thành Tự Anh, người trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện

luận văn này. Xin cám ơn những góp ý, phê bình mang tính phản biện của Tiến sĩ Vũ

Thành Tự Anh về từng nội dung chi tiết được thể hiện trong luận văn này. Tôi xin gửi lời

cám ơn chân thành đến Tiến sĩ Phan Hiển Minh về những góp ý mang tính thực tiễn cao,

giúp tôi nắm bắt sâu sắc hơn các vấn đề về thực tiễn hành thu thuế cũng như công tác

chuẩn bị cho việc thi hành Luật thuế Sử dụng Đất phi Nông nghiệp ở Việt Nam. Tôi xin

gửi lời cám ơn chân thành đến Tiến sĩ Jay K. Rosengard đã giới thiệu cho tôi những nguồn

tài liệu quý báu cũng như những gợi ý của Tiến sĩ Jay K. Rosengard về các vấn đề chính

sách mà Việt Nam cần quan tâm trong quá trình cải cách hệ thống thuế bất động sản. Tôi

xin cám ơn Tiến sĩ Đinh Công Khải, người đã tổ chức các buổi thảo luận và đã có những

góp ý quý báu giúp tôi hoàn thiện đề cương của luận văn này. Cuối cùng, tôi xin cám ơn

những người bạn đã góp ý và giúp tôi chỉnh sửa, hoàn thiện từng nội dung của bản luận văn

này.

TÓM TẮT

Trong bối cảnh các nguồn thu chính từ dầu mỏ, ngoại thương và doanh nghiệp nhà nước

của Việt Nam có xu hướng giảm sút, từ năm 2004, Chính phủ Việt Nam đã có những cải

cách mang tính toàn diện hệ thống thuế quốc gia nhằm tìm kiếm những nguồn thu ổn định

hơn cho ngân sách nhà nước. Theo đó, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được chọn là giải

pháp giúp bù đắp các khoản chi của chính quyền địa phương nhằm không chỉ cung cấp các

dịch vụ công địa phương tốt hơn mà còn giúp giảm gánh nặng ngân sách trung ương.

Về lý thuyết, thuế đánh vào bất động sản có khả năng mang lại nguồn thu tương đối ổn

định cho ngân sách địa phương và có độ nổi cao do sự tăng giá của nhà, đất cùng với sự

phát triển của nền kinh tế. Song, khác với thông lệ quốc tế, Việt Nam chỉ đánh thuế đất

nguyên thổ mà không đánh thuế công trình trên đất.Không chỉ như vậy, so với các nước

được chọn trong nghiên cứu, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Việt Nam có cơ sở thuế

hẹp và thuế suất thấp.Điều này ngược với lý thuyết về thiết kế thuế vững chắc (thuế suất

thấp, cơ sở thuế rộng). Ngoài ra, cũng theo sắc thuế này, giá đất tính thuế được giữ ổn định

trong mỗi chu kỳ năm năm thay vì được điều chỉnh hàng năm theo giá thị trường. Những

hạn chế bên trên không chỉ khiến cho mục tiêu tăng nguồn thu cho ngân sách không đạt

được mà còn làm mất đi tính công bằng theo chiều dọc của sắc thuế.

Xuất phát lý do này, trên cơ sở lý thuyết về đánh thuế tối ưu và thuế đấtvà từ bài học kinh

nghiệm của một số nước, trong nghiên cứu này, tác giả đã đề xuất các phương án nâng cao

số thu thuế thông qua việc nâng cao thuế suất, mở rộng cơ sở thuế và nâng cao hiệu quả

hành thu thuế.

Việc thực hiện các phương án thuế này được chia thành hai giai đoạn: trong ngắn hạn, chú

trọng công tác hành thu, cụ thể là hoàn thiện hệ thống dữ liệu, định giá, ứng dụng công

nghệ thông tin và tuyên truyền;ngoài ra, đối với khu vực đô thị, giá đất tính thuế được áp

dụng theo giá thị trường điều chỉnh hàng năm theo hệ số CPI để vừa giúp tăng thu ngân

sách vừa kiềm chế tình trạng bong bóng bất động sản; trong dài hạn, khi công tác hành thu

đã được cải thiện, người dân đã thích ứngvới sắc thuế mới, Chính phủ sẽ từng bước nâng

cao thuế suất, mở rộng cơ sở thuế đối với công trình trên đất và điều chỉnh giá đất hàng

năm theo tỷ lệ tăng trưởng GDP nhằm đảm bảo đồng thời độ nổi và tính khả thi của sắc

thuế.

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................................... 1

LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................................................... 2

TÓM TẮT ........................................................................................................................................... 3

MỤC LỤC .......................................................................................................................................... 4

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................................................... 6

DANH MỤC HÌNH VẼ ...................................................................................................................... 7

I. GIỚI THIỆU ............................................................................................................................... 8

1.1

Bối Cảnh Nghiên Cứu ......................................................................................................... 8

1.2

Vấn Đề Nghiên Cứu .......................................................................................................... 10

1.3 Mục Tiêu và Phạm Vi Nghiên Cứu ................................................................................... 10

1.4

Cấu Trúc Của Nghiên Cứu ................................................................................................ 11

II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT, NGUỒN TÀI LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 12

2.1

Lý Thuyết Về Đánh Thuế Tối Ưu ..................................................................................... 12

2.2

Lý Thuyết Về Đánh Thuế Đất ........................................................................................... 13

2.3

Nguồn Tài Liệu Và Nghiên Cứu Trước ............................................................................ 14

2.4

Phương Pháp Nghiên Cứu ................................................................................................. 15

III.

KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC ĐANG PHÁT TRIỂN ......................................... 16

3.1

Cải Cách Thuế Bất Động Sản ởJamaica, Philippines, Chilê và Indonesia........................ 17

3.1.1

Cơ sở thuế ................................................................................................................. 17

3.1.2

Thuế suất ................................................................................................................... 18

3.1.3

Định giá ..................................................................................................................... 18

3.1.4

Hành thu .................................................................................................................... 19

3.1.5 Mục tiêu cải cách ...................................................................................................... 19

3.1.6

Hiệu quả .................................................................................................................... 20

3.1.7

Kết luận ..................................................................................................................... 20

3.2

Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam .............................................................................. 21

3.2.1 Mục tiêu cải cách ...................................................................................................... 22

3.2.2

Nguyên tắc cải cách .................................................................................................. 22

3.2.3

Quá trình cải cách...................................................................................................... 23

IV.

THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP CỦA VIỆT NAM ....................................... 25

4.1

Thiết Kế Thuế SD ĐPNN ................................................................................................. 25

4.1.1

Cơ sở thuế ................................................................................................................. 25

4.1.2

Thuế suất ................................................................................................................... 26

4.2

Dự Báo Số Thu Từ Thuế SD ĐPNN Của Việt Nam ......................................................... 27

4.2.1

Số Thu Thuế Theo PLTNĐ ....................................................................................... 27

4.2.2

Dự báo số thu từ Thuế SD ĐPNN ............................................................................. 29

4.3

Các phương án nâng cao số thu thuế ròng từ Thuế SD ĐPNN ......................................... 30

4.3.1

Phương án 1.Tăng thuế suất ...................................................................................... 30

4.3.2

Phương án 2. Mở rộngcơ sở thuế .............................................................................. 32

4.3.3

Phương án 3. Nâng cao hiệu quả hành thu ................................................................ 42

V. KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN................................................................................................... 46

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 50

PHỤ LỤC 1.

TÍNH SỐ THU THUẾ DỰ KIẾN THU ĐƯỢC ĐỐI VỚI ĐẤT Ở ...................... 53

TÍNH SỐ THU THUẾ DỰ KIẾN THU ĐƯỢC ĐỐI VỚI ĐẤT SẢN XUẤT,

PHỤ LỤC 2. KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP .............................................................................................. 55

PHỤ LỤC 3.

TÍNH SỐ THU THUẾ DỰ KIẾN THU ĐƯỢC ĐỐI VỚI NHÀ Ở ..................... 57

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Diễn giải

Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992

PLTNĐ

Pháp lệnh thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1992

PL Thuế ĐNN

Thuế SD ĐPNN hay Luật số 48 Luật

thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số

48/2010/QH12 do Quốc hội ban hành ngày 17/6/2010

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1 Cung – cầu đất khi có thuế .......................................................................................13

Hình 2 Bảng so sánh điều kiện kinh tế Việt Nam và các nước ............................................17

Hình 3 Bảng tổng kết cải cách thuế bất động sản của các nước ...........................................21

Hình 4 Bảng thuế suất Thuế SD ĐPNN ...............................................................................26

Hình 5 Bảng tổng kết số thu thuế theo PLTNĐ....................................................................27

Hình 6 Cơ cấu thu ngân sách nhà nước năm 2008 ...............................................................29

Hình 7 Bảng tóm tắt các đề xuất phương án tăng thuế suất .................................................32

Hình 8 Mối quan hệ giữa giá bất động sản và tăng trưởng GDP ..........................................38

Hình 9 Minh hoạ nguồn thu thuế từ nhà ở bị bỏ lỡ ..............................................................40

Hình 10 Minh hoạ người nghèo nộp thuế nhiều hơn người giàu ............................................41

Hình 11 Bảng tóm tắt các đề xuất mở rộng cơ sở thuế ...........................................................42

Hình 12 Bảng tóm tắt các đề xuất nâng cao hiệu quả hành thu thuế ......................................45

Hình 13 Bảng tổng hợp các kiến nghị tổng hợp các kiến nghị ...............................................48

I. GIỚI THIỆU

1.1 Bối Cảnh Nghiên Cứu

Việt Nam được biết đến là một trong những quốc gia có nguồn thu ngân sách phụ thuộc

nhiều vào thuế xuất nhập khẩu, dầu mỏ và doanh nghiệp nhà nước. Tuy nhiên, những nguồn thu này đang có xu hướng giảm sút.1 Do vậy, chính phủ Việt Nam đang nỗ lực tìm

kiếm các nguồn thay thế nhằm đảm bảo tính ổn định cho ngân sách nhà nước. Theo đó,

chương trình cải cách toàn diện hệ thống thuế đã được tiến hành với mục tiêu đảm bảo tỷ

lệ động viên về thuế vào ngân sách nhà nước bình quân hàng năm đạt từ 20-21% GDP nhưng vẫn đảm bảo công bằng xã hội và gây ra ít tổn thất xã hội nhất.2 Nằm trong

chương trình cải cách này, năm 2009 một sắc thuế mới về bất động sản theo hướng mở rộng đối tượng chịu thuế và đối tượng nộp thuế đã được đưa ra thảo luận.3

Từ góc độ kinh tế học về thuế và kinh nghiệm của các nước trên thế giới, thuế bất động sản4 là phương tiện hiệu quả để tài trợ cho ngân sách trong việc cung ứng hàng hóa công ở

địa phương. Ở Việt Nam, các khoản thu từ đất và tài nguyên (trừ dầu khí) là nguồn thu của chính quyền địa phương.5 Do vậy, các nhà tư vấn chính sách cho rằng nếu thuế bất

động sản được thiết kế phù hợp sẽ có khả năng tạo ra nguồn thu tương đối ổn định cho

ngân sách địa phương, bù đắp chi phí cung cấp các dịch vụ công tại địa phương, từ đó

Nhận định của tác giả dựa trên số liệu thống kê cơ cấu thu ngân sách nhà nước qua các năm của Tổng Cục Thống Kê, http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=389&idmid=3&ItemID=9885 (truy cập 22:00 ngày 6/4/2010).

Thủ tướng Chính phủ (2004), Quyết định số 201/2004/QĐ-TTg Về việc phê duyệt chương trình cải cách hệ thống thuế đến năm 2010 nhằm xây dựng một hệ thống chính sách thuế đồng bộ, có cơ cấu hợp lý phù hợp với nền kinh tế, Hà Nội.

Như trên, Điều 1.3 (a) và (c).

Thuế bất động sản bao gồm (i) thuế đánh trên đất nguyên thổ và (ii) thuế đánh trên trên đất và các công trình gắn liền với đất. Trong nghiên cứu này, tác giả phân biệt (1) thuế đất chỉ đánh trên đất nguyên thổ và (2) thuế bất động sản đánh trên đất nguyên thổ và công trình trên đất.

Quốc Hội (2002), Luật ngân sách số 01/2002/QH11, Hà Nội ngày 16/12/2002, Điều 32.1

giúp giảm gánh nặng cho ngân sách trung ương.6 Điều này phù hợp với xu hướng phi tập trung hóa mà Việt Nam đang theo đuổi.7

Năm 1992, với mục tiêu góp phần quản lý nhà nước về đất đai, khuyến khích tổ chức, cá

nhân sử dụng đất tiết kiệm và động viên sự đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, Việt Nam đã ban hành Pháp lệnh thuế nhà, đất (“PLTNĐ”).8 Đối tượng chịu

thuế theo Pháp Lệnh này là đất ở, đất công trình và nhà ở. Tuy nhiên, từ năm 1992 đến nay,

Việt Nam chỉ thực hiện thu thuế đối với đất mà không thu thuế đối với nhà ở. Song song

với PLTNĐ, Pháp lệnh thuế sử dụng đất nông nghiệp (“PL Thuế ĐNN”) cũng được ban

hành năm 1992. Dưới sự điều chỉnh của hai sắc thuế này, Việt Nam chỉ đánh thuế đối với

đất mà không đánh thuế đối với công trình trên đất.

Sau hơn 15 năm thực hiện PLTNĐ, ngày 17/6/2010, Quốc hội Việt Nam đã thông qua

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 (“Thuế SD ĐPNN” hay “Luật

số 48”) có hiệu lực từ 1/1/2012. Theo đó, nhà được loại ra khỏi đối tượng chịu thuế, đất

phi nông nghiệp là đối tượng chịu thuế theo sắc thuế mới này. Luật số 48 được ban hành với ba mục tiêu chính (trong số các mục tiêu khác):9

Khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả;

Động viên hợp lý sự đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước; và

Xây dựng một sắc thuế dễ thực hiện, dễ quản lý

Câu hỏi đặt ra là liệu Việt Nam có đạt được cả ba mục tiêu trên hay không và Luật số 48

có góp phần vào việc đạt được mục tiêu chung là tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách hay

không.

Tham khảo từ Rosengard (2010).

Việt Nam đang trong quá trình xây dựng hệ thống ngân sách theo hướng tăng cường phân cấp quản lý ngân sách, bảo đảm tính thống nhất của ngân sách nhà nước và vai trò chủ đạo của ngân sách trung ương; đồng thời phát huy tính chủ động, sáng tạo của ngân sách các cấp chính quyền địa phương trong quản lý và sử dụng ngân sách nhà nước (Thủ Tướng Chính Phủ (2010), Công văn số 278/TTg-PL về giao nhiệm vụ nghiên cứu, triển khai xây dựng dự án Luật Ngân sách nhà nước).

Chính Phủ (2010), Báo cáo tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện Pháp lệnh thuế nhà, đất.

Chính Phủ (2010), Thuyết minh chi tiết về dự án Luật thuế nhà, đất, Phần II, Mục tiêu, yêu cầu xây dựng Luật thuế nhà, đất.

1.2 Vấn Đề Nghiên Cứu

Theo lý thuyết về đánh thuế tối ưu, mọi sắc thuế đều nhắm tới việc đạt được số thu cao

nhất với mức độ biến dạng về kinh tế ít nhất, chi phí hành thu thấp nhất và gây ra ít sự

phản đối nhất. Ba mục tiêu mà Quốc hội đề ra thực chất là nhằm tối đa hóa số thu thuế

ròng mà vẫn đảm bảo công bằng xã hội và không gây ra những biến dạng về mặt kinh tế.

Vấn đề đặt ra là làm thế nào để đạt được số thu thuế cao nhất với thiết kế Thuế SD ĐPNN

hiện hành trong điều kiện kinh tế-xã hội của Việt Nam hiện nay.

Chính phủ, Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan đang tiến hành những chuẩn bị cần thiết

để đưa sắc thuế này vào thực thi. Mọi bước chuẩn bị đều xoay quanh câu hỏi cốt lõi giải

pháp nào để nâng cao số thuthuế từ Thuế SD ĐPNN trong điều kiện cụ thể của Việt Nam

hiện nay? Đây là vấn đề chủ chốt và duy nhất mà nghiên cứu này tập trung vào.

1.3 Mục Tiêu và Phạm Vi Nghiên Cứu

Nghiên cứu này không nhằm đề xuất một giải pháp tổng thể cho việc thực thi Luật số 48.

Nghiên cứu cũng không nhằm đưa ra dự báo về số thu thuế mà Thuế SD ĐPNN có thể đạt

được, hay tính toán số thu có thể đạt được nếu Việt Nam thực hiện đánh thuế bất động sản

thay vì đánh thuế đất. Nghiên cứu xoay quanh và tập trung vào việc phân tích ba yếu tố

quyết định số thu thuế của Thuế SD ĐPNN là cơ sở thuế, thuế suất và công tác hành thu,

nhằm:

••••

hiểu rõ hơn về thiết kế Thuế SD ĐPNN;

••••

tìm ra những điểm chưa hợp lý của thiết kế Thuế SD ĐPNN; và từ đó

••••

đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao số thu thuế.

Để làm rõ, nghiên cứu này chỉ tập trung vào các yếu tố có ảnh hưởng đến số thu từ Thuế

SD ĐPNN. Nghiên cứu không phân tích các yếu tố như tính công bằng về mặt xã hội hay

những biến dạng về mặt kinh tế. Những vấn đề này chỉ được đề cập cho mục đích đánh

giá số thu thuế tiềm năng hoặc tính ổn định của số thu thuế. Ngoài ra, để làm rõ hơn, thuế

sử dụng đất nông nghiệp theo PL Thuế ĐNN không phải là đối tượng của nghiên cứu này.

Việc dẫn chiếu đến PL Thuế ĐNN chỉ nhằm mục đích so sánh hoặc làm rõ hơn vấn đề

nghiên cứu trong từng ngữ cảnh cụ thể.

1.4 Cấu Trúc Của Nghiên Cứu

Nghiên cứu gồm sáu phần chính. Phần tiếp theo (Phần II) đề cập một cách ngắn gọn cơ

sở lý thuyết về đánh thuế tối ưu, đặc biệt phân tích lý thuyết về đánh thuế đất, làm cơ sở

cho các bước phân tích tiếp theo. Phần này cũng tóm tắt một số nghiên cứu trước, giải

thích phương pháp mà nghiên cứu này áp dụng, đồng thời giới thiệu một số nguồn tài liệu

mà nghiên cứu dẫn chiếu. Phần III phân tích kinh nghiệm đánh thuế đất ở một số nước

trên thế giới. Trong phần này, nghiên cứu sẽ giới thiệu hệ thống thuế bất động sản của

một số nước đang phát triển có điều kiện kinh tế khá tương đồng với Việt Nam, bao gồm

Indonesia, Jamaica, Philippines, Chile và nhưng bài học rút ra cho Việt Nam. Phần IV

phân tích thiết kế thuế và các phương án tăng số thu từ Thuế SD ĐPNN ở Việt Nam. Phần

này, sau khi phân tích từng yếu tố thuế suất, cơ sở thuế và phương án hành thu, sẽ tiến

hành phân tích các lựa chọn giúp tăng số thu thuế. Phần V, trên cơ sở kết quả phân tích

các phần trên, sẽ rút ra những gợi ý về mặt chính sách nhằm nâng cao số thu từ Thuế SD

ĐPNN.

II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT, NGUỒN TÀI LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

Phần này phân tích lý thuyết đã được thừa nhận rộng rãi trên thế giới làm nền tảng cho việc

thiết kế thuế đất, và giới thiệu một số nghiên cứu đi trước về thuế bất động sản ở các nước

đang phát triển và nghiên cứu về thuế nhà, đất của Việt Nam, đồng thời trình bày phương

pháp mà nghiên cứu sử dụng để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến số thu từ Thuế SD

ĐPNN.

2.1 Lý Thuyết Về Đánh Thuế Tối Ưu

Lý thuyết kinh tế học về thuế chỉ ra rằng không có một hệ thống thuế hoàn hảo và lý

tưởng duy nhất. Khi thiết kế bất cứ sắc thuế nào, các nhà làm chính sách đều phải hướng

đến việc trả lời bốn câu hỏi: (1) Hệ thống thuế có hiệu quả kinh tế hơn hay không? (2) Hệ

thống thuế có công bằng về mặt xã hội hơn không? (3) Hệ thống thuế có tạo nhiều thu ngân sách ròng hơn không? và (4) Hệ thống thuế có khả thi về mặt hành thu không?10

Trong điều kiện có thể, chính phủ các nước đều có xu hướng cố gắng thu được càng nhiều

thuế càng tốt. Tuy nhiên, nếu việc tuân thủ nghĩa vụ thuế trở thành một gánh nặng quá

lớn đối với người dân thì thuế không chỉ gây ra những biến dạng về mặt kinh tế mà còn có

nguy cơ tạo ra những biến động xã hội do sự phản kháng của người nộp thuế. Do vậy,

trong quá trình thiết kế các sắc thuế, chính phủ các nước luôn phải cân nhắc đồng thời các

mục tiêu trên. Lý thuyết về đánh thuế tối ưu chỉ ra rằng một cơ chế thuế vững chắc là cơ

chế thuế đảm bảo được yêu cầu: cơ sở thuế rộng, thuế suất thấp, thiết kế đơn giản.

Tóm lại, một hệ thống thuế được xem là phù hợp khi, trong điều kiện cụ thể của quốc gia, nó trả lời được bốn yêu cầu trên.11

Nâng cao số thu thuế từ Thuế SD ĐPNN trong phạm vi của nghiên cứu này là việc phân

tích và đề xuấtphương án thuế mà phương án này giúp đạt được số thu thuế cao nhất với

mức chi phí hành thu thấp nhất trong điều kiện cụ thể của Việt Nam hiện nay và phù hợp

với thông lệ quốc tế.

Tác giả tổng hợp và tóm tắt từ các bài giảng của giáo sư Jay K. Rosengard về thuế bất động sản đăng tải trên website: http://ocw.fetp.edu.vn/ và một số giáo trình về thuế tại thưviện của FETP.

Như trên.

2.2 Lý Thuyết Về Đánh Thuế Đất

Đặc điểm chung của hầu hết các loại thuế là gây ra biến dạng về mặt kinh tế. Tuy nhiên,

về mặt lý thuyết, điều này không xảy ra đối với thuế đất bởi vì loại thuế này đánh trên đất

nguyên thổ mà không phụ thuộc vào việc đất đó có được sử dụng hay không hoặc sử dụng

hiệu quả hay không hiệu quả. Do cung đất không co giãn nên thị trường đất đai phụ thuộc

nhiều vào mức sẵn lòng chi trả của bên thuê đất hơn là chi phí của bên cho thuê. Cũng do

cung đất không co giãn nên người cho thuê đất không thể trực tiếp chuyển gánh nặng thuế sang cho bên thuê đất (xem Hình 1dưới đây).12 Do đó, bên cho thuê đất (người chủ đất) là

người trực tiếp và cuối cùng phải chịu toàn bộ gánh nặng thuế đất, và như vậy, không gây

ra những tổn thất xã hội vô ích.

Hình 1. Cung – cầu đất khi có thuế

Thặng dư tiêu dùng

Giá thị trường

Thuế

Thặng dư sản xuất

(Tác giả trình bày dựa trên McCluskey, William J.; Franzsen, Riël C. D. (2005),nguồn Wikipedia)

Tuy nhiên, do thuế đất chỉ đánh trên đất nên so với thuế bất động sản (đánh trên đất và

công trình trên đất), cơ sở thuế của thuế đất bị thu hẹp. Điều này có nghĩa là, trong trường

hợp thuế đất được áp dụng thay vì thuế bất động sản, để đạt được số thu thuế tương đương,

thuế đất phải có mức thuế suất cao hơn so với thuế bất động sản. Vấn đề này dẫn chúng ta

trở lại bài toánvề thiết kế thuế vững chắc (cơ sở thuế rộng, thuế suất thấp). Câu hỏi đặt ra

(truy

Tác giả tóm tắt và lược dịch và vẽ biểu đồ minh họa dựa trên McCluskey, William J.; Franzsen, Riël (2005), Land Value Taxation: An Applied Analysis, Ashgate Publishing, Ltd.. C. D. cập 19:24 ngày p. 4.ISBN 0754614905từ http://en.wikipedia.org/wiki/Land_value_tax 27/11/2010).

Số thu thuế

là thuế suất phải cao hơn bao nhiêu để vẫn đảm bảo số thu thuế mà không làm cho người

sử dụng đất trốn tránh nghĩa vụ thuế hoặc từ bỏ quyền đối với đất đai của mình. Không có

một công thức chung cho vấn đề này, nhưng kinh nghiệm của các nước có thể là một nguồn tham khảo tốt.13

Ngoài ra, thực tiễn đã chứng minh rằng lý thuyết về cung đất không co giãn chỉ đúng trong

trường hợp xem xét tổng nguồn cung đất của quốc gia trong điều kiện các loại đất đã được

sử dụng ổn định, không có biến động đáng kể về mục đích sử dụng đất. Lý thuyết này sẽ

không còn đúng khiáp dụng vào việc xác định cung đất phi nông nghiệp ở Việt Namkhi mà

Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa. Như sẽ phân tích trong

Phần IV dưới đây, diện tích đất phi nông nghiệp chịu thuế của Việt Nam năm 2010 tăng

49% so với năm 2005 do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, khi Thuế SD

ĐPNNcao hơn Thuế SD ĐNN(ở mức độ đáng kể) có thể dẫn đến thay đổi hành vi của

người sử dụng đất. Họ có động cơ để không tiếp tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ

nông nghiệp sang phi nông nghiệp như xu hướng hiện tại. Ngược lại, người sử dụng đất có

động cơ kê khai gian dối về mục đích sử dụng đất để hưởng mức thuế thấp hoặc tự ý

chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp nhưng không đăng

ký để vẫn được hưởng mức thuế thấp. Trong trường hợp này, Thuế SD ĐPNNcó khả năng

gây ra những biến dạng về mặt kinh tế.

2.3 Nguồn Tài Liệu Và Nghiên Cứu Trước

Nghiên cứu này ngoài việc sử dụng các tài liệu về lý thuyết đánh thuế đất, về kinh nghiệm

cải cách thuế ở các nước, tài liệu về Thuế SD ĐPNN của Việt Nam, còn tham khảo các

nghiên cứu trước của các tác giả về thuế bất động sản. Cụ thể, nghiên cứu này được thực

hiện dựa trên các nghiên cứu của Giáo sư Jay K. Rosengard về Cải cách thuế bất động sản

tại các nước đang phát triển(Rosengard, 1998) và Cải cách thuế nhà, đất tại Việt Nam

(Rosengard, 2010). Trong đó, kinh nghiệm về cải cách thuế ở các nước đang phát triển có

điều kiện kinh tế tương đồng như của Việt Nam được sử dụng làm cơ sở để so sánh Thuế

SD ĐPNN. Đồng thời, kết quả nghiên cứu một số vấn đề chính sách đối với thuế nhà, đất

của Việt Nam cũng được sử dụng như là tiền đề cho nghiên cứu này.Nguồn số liệu mà

nghiên cứu này sử dụng được trích từ các báo cáo của Chính phủ và của Ủy Ban pháp luật

Nhận định này của tác giả dựa trên góp ý của giáo sư Jay K. Rosengard qua email ngày 12/7/2010.

Quốc hội trong quá trình soạn thảo Luật số 48. Ngoài ra, nghiên cứu cũng sử dụng các số

liệu thống kê từ trang thông tin điện tử của Tổng Cục thống kê và từ các nguồn khác.

2.4 Phương Pháp Nghiên Cứu

Phương pháp được vận dụng trong nghiên cứu là phương pháp phân tích và so sánh định

tính, kết hợp khung lý thuyết và kinh nghiệm của một số nước trên thế giới với việc phân

tích những thông tin và số liệu thu thập được trên thực tiễn ở Việt Nam nhằm đề xuất và

phân tích ưu và nhược điểm của từng giải pháp, từ đó kiến nghị giải pháp phù hợp nhất

giúp nâng cao số thu thuế. Các bước phân tích được tiến hành như sau:

Xác định khung lý thuyết;

Nghiên cứu kinh nghiệm đánh thuế bất động sản của các nước;

Phân tích Thuế SD ĐPNN của Việt Nam trên ba góc độ: cơ sở thuế, thuế suất và

khả năng hành thu; và

Phân tích và đề xuất phương án đánh thuế nhằm đạt được số thuthuế cao nhất.

III. KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC ĐANG PHÁT TRIỂN

Chương này được thiết kế dựa trên quan điểm cho rằng, về mặt thiết kế, thuế bất động sản

tại các nước có nhiều điểm khác nhau; tuy nhiên, khi đưa vào thực hiện, những điểm khác

biệt về luật định trở nên không đáng kể do có những tương đồng về điều kiện kinh tế,

phương thức quản lý và hành vi của con người. Kết quả thực thi trên thực tế cho thấy, hệ

thống thuế bất động sản tại các nước đang phát triển với điều kiện kinh tế tương đồng giống nhau nhiều hơn so với chủ định của các nhà thiết kế.14

Là một nước đang phát triển, Việt Nam có những đặc điểm tương đồng về điều kiện kinh

tế, phương thức quản lý và hành vi của con người so với các nước được chọn trong nghiên

cứu, bao gồm Indonesia, Malaysia, Chile và Jamaica. Bảng dưới đây cho thấy mặc dù Việt

Nam có GDP và tỷ lệ dân số thành thị thấp hơn nhưng có tốc độ tăng trưởng GDP cao nhất

trong số năm nước được so sánh. Điều này phù hợp với thực tiễn là các nước đã tiến hành

cải cách trước đó, trong khi Việt Nam đang ở giai đoạn đầu của quá trình đô thị hoá và

công nghiệp hóa. Do vậy, việc học hỏi và rút kinh nghiệm từ các nước đi trước là điều cần

thiết giúp Việt Nam đạt được những kết quả như mong muốn trong quá trình cải cách.

Rosengard (1998), Chương VI.

Hình 2. Bảng so sánh điều kiện kinh tế Việt Nam và các nước

GDP theo PPP

Tốc độ tăng GDP

Tỷ lệ dân số thành

Nước

(USD)

(%)

thị (%)

Mật độ dân số (người/km2)

Chile

13.250

3,16

Jamaica

7.370

1,27

333

Indonesia

3.600

6,06

128

Phillipines

3.900

3,8

307

Việt Nam

2.700 6,31

260

30

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ Tổng Cục Thống Kê, 2008)

Lập luận bên trên cho thấy việc nghiên cứu kinh nghiệm của các nước chắc chắn sẽ giúp

Việt Nam học hỏi và rút kinh nghiệm trong việc thiết kế cũng như trong công tác hành

thuThuế SD ĐPNN.Với mục tiêu đó, chương này sẽ gồm hai phần: phần thứ nhất so sánh

thuế bất động sản tại các nướcJamaica, Philippines, Chilê và Indonesia; vàphần thứ haibài

học kinh nghiệm cho Việt Nam.

3.1 Cải Cách Thuế Bất Động Sản ởJamaica, Philippines, Chilê và Indonesia15

3.1.1 Cơ sở thuế

Các nước Indonesia, Phillipines và Chile đều đánh thuế đối với đất và công trình trên đất,

trong khi Jamaica chỉ đánh thuế đối với đất nguyên thổ. Phillipines có cơ sở thuế danh

nghĩa rộng nhất vì ngoài đất đai và công trình còn đánh thuế đối với máy móc. Jamaica

đánh thuế trên 100% giá trị đất đai, song lại giảm 75% thuế cho đất nông nghiệp và 25%

thuế cho đất khách sạn, do vậy, làm cho cơ sở thuế hiệu dụng bị thu hẹp đáng kể. Tình

trạng tương tự cũng xảy ra đối với Phillipines khi tỷ lệ phần trăm giá trị đất bị đánh thuế

lũy tiến từ 15% đến 80%. Tỷ lệ phần trăm đất bị đánh thuế ở Chilê và Indonesia lần lượt là

80% và 20%.

Các thông tin và số liệu sử dụng trong phần này được tác giả lược trích và tóm tắt từ Rosengard (1998), Chương VI.Phần dẫn nguồn này được xem là dẫn chiếu cho toàn bộ các thông tin sử dụng từ nguồn nói trên trong Mục 3.1. Trường hợp một thông tin chi tiết trong Mục 3.1 này không được dẫn nguồn khác thì được coi là đã được trích nguồn như trên.

Các nước này đều miễn thuế cho hai nhóm đối tượng:

(i) Nhóm miễn thuế hoàn toàn: bất động sản sử dụng vào các mục đích phi lợi nhuận

như giáo dục, y tế, …Trừ Jamaica, ở các mức độ khác nhau, các nước còn lại còn

miễn thuế hoàn toàn đối với đất hoặc công trình có giá trị nhỏ, ví dụ như Indonesia

miễn thuế hoàn toàn đối với công trình xây dựng có giá trị nhỏ hơn 1.899 USD; Chile

miễn thuế hoàn toàn đối với đất phi nông nghiệp có giá trị nhỏ hơn 15.735 USD.

(ii) Nhóm miễn thuế một phần: đối với các trường hợp khó khăn, đầu tư mới và đầu tư

vào lâm nghiệp hoặc đối với đất nông nghiệp.

Việc miễn thuế giúp đạt được các mục tiêu về mặt xã hội và về mặt chính trị, nhưng về mặt

kinh tế làm giảm đáng kể số thu thuế do việc thu hẹp cơ sở thuế gây ra.

Ngoài ra, các cơ sở thuế cũng bị tổn hao nghiêm trọng do danh sách đối tượng nộp thuế

không đầy đủ và không chính xác, phân loại sai giá trị và công năng của bất động sản, và

công tác hành thu kém.

3.1.2 Thuế suất

Indonesia đánh thuế suất đồng nhất 0,5% cho cả đất và công trình. Tương tự, Chile cũng áp

dụng thuế suất đồng mức2% và 30% phụ phí. Ở Phillipines, thuế suất lũy tiến từ 0,5% đến

2% tùy theo mục đích sử dụng và loại bất động sản cộng với 1% quỹ giáo dục đặc biệt. Ở

Jamaica, mức thuế 5 đô Jamaica cho phần giá trị 6.000 đô Jamaica đầu tiên, sau đó thuế

suất lũy tiến từ 1% đến mức cao nhất là 3%. Thuế suất lũy tiến tại Jamaica có cùng tác

động giống như tỉ lệ bất động sản chịu thuế luỹ tiến tại Philippines làm tăng tình trạng định

giá và phân loại không đúng bất động sản để được nộp thuế thấp hơn, và do vậy làm cho

mức thuế suất hiệu dụng theo đó giảm đi.

3.1.3 Định giá

Jamaica sử dụng giá thị trường trực tiếp trong khi các nước khác cho phép người nộp thuế

tự kê khai và sử dụng bảng giá.Việc định giá được tiến hành ba năm một lần bởi cơ quan

thuế ở Indonesia và bởi chính quyền địa phương ở Phillipines. Trong khi đó, ở Jamaica Sở

địa chính định giá năm năm một lần, ở Chile cơ quan thuế định giá mười năm một lần. Mặc

dù có khoảng thời gian dài nhất giữa hai lần định giá, nhưng Chile có cơ sở thuế với độ nổi

nhiều nhất, bởi vì giá trị bất động sản tại Chilê được gắn với chỉ số giá tiêu dùng và được

tự động điều chỉnh sáu tháng một lần.

3.1.4 Hành thu

Indonesia thu thuế hàng năm, còn Chile thu thuế hàng quý và đều thông qua hệ thống ngân

hàng tự động. Jamaica và Phillipines cũng thu thuế hàng năm nhưng qua phòng thuế nội

địa và kho bạc địa phương.

Ưu điểm của việc sử dụng hệ thống ngân hàng và tự động hóa quá trình thu thuế ở

Indonesia và Chile là ngân hàng đã quen với việc xử lý các giao dịch bằng tiền mặt và để

lại những dấu tích rõ ràng để kiểm toán, do vậy có thể điều chỉnh việc nhận và báo cáo thuế

tương đối dễ dàng với mức chi phí tối thiểu. Điều này giúp hợp lý hóa quản lý, tăng tinh

thần trách nhiệm, giảm tình trạng tham nhũng và cải thiện dịch vụ. Do vậy, Chilê và

Indonesia đạt hiệu quả hành thu cao hơn hẳn so với Jamaica và Philippines.

3.1.5 Mục tiêu cải cách

Jamaica tạo ra một hệ thống thuế bất động sản hoàn toàn mới: cơ sở thuế chuyển từ giá trị

đã cải thiện sang đất nguyên thổ và công tác định giá chuyển từ tự kê khai sang định giá từ

bên ngoài. Indonesia hợp nhất bảy sắc thuế khác nhau đối với bất động sản thành một sắc

thuế chung, do đó tất cả các hệ thống quản lý đều chịu tác động của các hoạt động cải cách.

Trong khi đó, Philippines và Chilê chủ yếu tập trung vào thực thi tốt hơn luật lệ hiện có mà

không đưa ra những thay đổi cơ cấu quan trọng.

Đối với công tác hành thu, Chilê và Indonesia tập trung vào công tác định giá và hành thu

và chú trọng nhiều vào việc tạo ra sự cảnh báo đáng tin cậy để làm cho người đóng thuế tự

nguyện tuân thủ. Jamaica và Philippines tập trung cải thiện tính chính xác và đầy đủ của

danh sách đối tượng chịu thuế thông qua các hoạt động định giá lại và thu thập dữ liệu một

cách toàn diện.

Có sự khác nhau rõ ràng về mục đích cải cách giữa các nước: Indonesia và Philippines

nhắm tới việc tăng số tiền thuế thu được, hy vọng tăng hiệu quả và công bằng trong quá

trình thực hiện; Jamaica và Chilê chú trọng tái phân bổ gánh nặng thuế bất động sản một

cách công bằng hơn; cải thiện việc sử dụng đất là mục tiêu thứ hai của Jamaica trong khi

tăng hiệu quả quản lý là mục tiêu phụ của Chilê. Jamaica mơ hồ về tính trung lập ngân sách

của các nỗ lực của mình, còn Chilê đưa ra giới hạn rõ ràng đối với mức tăng của nguồn thu

thuế từ các hoạt động tái định giá tổng thể.

3.1.6 Hiệu quả

Số thu thuế bất động sản tại Jamaica sụt giảm với tốc độ trung bình năm 5,5% từ 1980 đến

1990, trong khi số thu thuế tại Indonesia tăng ở mức trung bình năm là 10,2% trong cùng

giai đoạn. Số thu thuế bất động sản tại Philippines vàChilê tăng trung bình hàng năm ở

mức xấp xỉ bằng nhau và lần lượt là 4,0% và 4,4%. So sánh xu thế của số thu thuế bất

động sản với tình hình hiệu quả kinh tế chung tạibốn nước này trong vòng thập kỷ vừa qua

thì hiệu quả của Indonesia là tốt nhất và Jamaica là xấu nhất, trong khi Philippines và Chilê

nằm giữa hai thái cực này. Số thu thuế bất động sản nông thôn và thành thị của Indonesia

tăng 19,3%, lớn hơn so với mức tăng của GDP (15,6%) cũng như của tổng thu ngân sách

(12,1%). Ngược lại, số thu thuế bất động sản của Jamaica chỉ tăng 10,5%bằng hơn một

nửa mức tăng GDP (17,9%) và tổng nguồn thu ngân sách (18,2%); tại Philippines và Chilê,

số thu thuế bất động sản tăng bằng mức tăng của GDP và nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên,

trong cả bốn trường hợp số thu thuế bất động sản vẫn chiếm tỉ trọng không đáng kể trong tổng nguồn thu ngân sách (xấp xỉ1% đến 3%) và tổng sản phẩm quốc nội (chưa đến 1%).16

3.1.7 Kết luận

Những phân tích bên trên cho thấy quy định pháp luật ở các nước khác nhau tương đối

nhiều về cơ sở thuế, các khoản miễn và giảm thuế, tỉ lệ bất động sản chịu thuế và thuế suất,

tần số và kỹ thuật định giá và hệ thống hành thu. Tuy nhiên, trong thực tế hệ thống thuế của

các nước trên hội tụ với nhau tại các điểm tương đồng trong vận hành, các cán bộ thuế phải

đương đầu với cùng một vấn đề, đó là tạo nguồn thu thuế một cách hiệu quả, công bằng và

bền vững. Một số hạn chế chung của các hệ thống thuế này là: áp lực chính trị mâu thuẫn,

vừa muốn tăng nguồn thu vừa muốn đạt được các mục tiêu khác; cơ sở thuế có khuynh

hướng thu hẹp theo thời gian; những người quản lý thuế có khuynh hướng làm tăng sự phức tạp; và tình trạng tham nhũng tràn lan.17

Resengard (1998), Chương VI.

Tham khảo Rosengard (1998), Chương VI.

Một cách tổng quát, quá trình cải cách thuế bất động sản tại bốn nước được đánh giá bằng

biểu đồ sau:

Hình 3. Bảng tổng kết cải cách thuế bất động sản của các nước

(Nguồn: Trích từ Resengard(1998), Chương VI)

3.2 Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam

Phần này tập trung vào những vấn đề mà Việt Nam có thể học hỏi và rút kinh nghiệm từ

các nước đi trước trong việc cải cách Thuế SD ĐPNN.

3.2.1 Mục tiêu cải cách

Trong số bốn nước, chỉ có Indonesia đề ra mục tiêu phù hợp đối với cải cách thuế và đã có

những tiến bộ đáng kể trong việc đạt được mục tiêu này. Các nhà cải cách của Indonesia

đã cố gắng tăng nguồn thu cho chính quyền địa phương, và kể từ năm 1986 số thu thuế bất

động sản ở tất cả các khu vực tăng rất mạnh. Tuy nhiên, việc giảm thuế tại phía Đông của

Indonesia không tạo ra tác động rõ ràng trong việc thúc đẩy đầu tư do vùng này có quá

nhiều điểm bất lợi quan trọng như thiếu cơ sở hạ tầng, thiếu lao động có tay nghề và nằm

xa các thị trường thành thị lớn mà mức thuế suất 0,1% giá thị trường không giúp cải thiện

tình hình. Trái lại, mức giảm thuế trên đã làm giảm nguồn thu quan trọng nhất của các

chính quyền địa phương ở những nơi khó khăn nhất của Indonesia, khi mất đi số thu thuế

đáng lẽ phải thu từ những dự án đầu tư được quyết định hoàn toàn không tùy thuộc vào chính sách thuế bất động sản.18

Việt Nam có thể học hỏi từ Indonesia trong việc đặt mục tiêu rõ ràng cho cải cách thuế bất

động sản; đồng thời rút kinh nghiệm từ Indonesia, ưu đãi thuế bất động sản không hẳn là

một phương án tốt để thu hút và thúc đẩy đầu tư vào các khu vực có điều kiện kinh tế khó

khăn mà trái lại còn làm giảm nguồn thu quan trọng của địa phương.

3.2.2 Nguyên tắc cải cách

Chú trọng đến tính đơn giản, phạm vi thu thuế và độ nổi nên Chilê đã phát triển được hệ

thống thuế bất động sản bền vững, công bằng và hiệu quả nhất trong số bốn trường hợp.

Bốn nguyên tắc cơ bản của Chile là:

(i)

Thu thập dữ liệu có tính chọn lọc cả về lượng thông tin đối với mỗi bất động sản và

số lượng bất động sản khi tiến hành các hoạt động cập nhật định kỳ.

(ii)

Lập bản đồ chính xác là yêu cầu tối thiểu cho mục đích đánh thuế.

(iii) Không định giá riêng lẻ, các nhà quản lý thuế dựa vào đánh giá đồng loạt trên máy

tính, gồm cả việc gắn giá trị của bất động sản theo chỉ số của giá tiêu dùng.

(iv) Hầu hết các chức năng hành thu được tự động hóa, phụ thuộc nhiều vào hệ thống

ngân hàng để thực hiện các chức năng thủ quỹ và kế toán.

Tham khảo Rosengard (1998), Chương VI.

Tại Chilê, tính bền vững được nâng cao khi xây dựng một nhóm chuyên xử lý vướng mắc,

nhóm này thường xuyên đến thăm các văn phòng thu thuế. Các chuyến đi như vậy nhằm

hai chức năng: cải thiện sự hiểu biết và chấp hành của địa phương đối với các chính sách

thuế của trung ương, và tạo ra một kênh để nắm được những vấn đề của những cấp trực tiếp, từ đó có tác động đến việc định hình các chính sách trong tương lai.19

Thuế suất và tỉ lệ bất động sản chịu thuế thống nhất của Indonesia làm giảm cơ hội quản lý

thuế một cách tùy tiện, việc miễn thuế đối với các công trình xây dựng có giá trị thấp làm

tăng tính lũy tiến của hệ thống, và việc gắn chỉ số thực tế trong thời gian ba năm là một phương pháp tạo độ nổi cho thuế.20

Việt Nam có thể ứng dụng kinh nghiệm từ hai trường hợp trên vào việc tạo ra thiết kế thuế

đơn giản và quản lý hệ thống thông tin về đất đai, giá cả, người nộp thuế một cách khoa

học.

3.2.3 Quá trình cải cách

Những nỗ lực của Chilê và Indonesia trong việc cân bằng các biện pháp khích lệ và răn đe

đối với người đóng thuế, quan chức thuế và cán bộ chính quyền địa phương đã làm tăng

mức độ tuân thủ tự nguyện của người đóng thuế và hiệu quả quản lý.

Cả Chilê và Indonesia cũng đã cố gắng răn đe trường hợp không tuân thủ bằng cách áp

dụng rộng rãi các biện pháp trừng phạt có đưa tin rầm rộ. Những biện pháp cải cách của

Chilê và Indonesia dành nhiều sự chú ý trong việc tạo ra chế độ thưởng theo năng lực cho

các cán bộ thuế và quan chức chính quyền địa phương, dựa trên sự công nhận và đền bù

xứng đáng đối với thành tích tốt, đồng thời phát hiện và xử phạt thích đáng trường hợp vi

phạm.

Các bài học được rút ra từ quá trình cải cách thuế bất động sản của các nước mà Việt Nam có thể học hỏi là:21

Tham khảo Rosengard (1998), Chương VI.

Như trên

Tóm lược từ Rosengard (1998), Chương VI.

Thứ nhất, mục đích của cải cách thuế bất động sản cần phải nhằm bảo đảm việc tạo đủ

nguồn thu dài hạn cho chính quyền địa phương sử dụng;

Thứ hai, các nguyên tắc cơ bản của cải cách thuế bất động sản là hiệu quả quản lý và phân

bổ, công bằng theo chiều dọc và chiều ngang, và tính bền vững của hệ thống;

Thứ ba, giảm thiểu chi phí và tối đa hóa tuổi thọ cải cách bằng cách tăng phạm vi thu thuế,

tăng độ nổi, và chú trọng tính đơn giản;

Thứ tư, cần cải thiện các chính sách thuế và hệ thống quản lý hiện hữu theo hướng hiệu

quả, hợp nhất và theo giai đoạn;

Thứ năm, cải cách thuế bất động sản không thể thành công mà không sử dụng các biện

pháp khuyến khích cần thiết dành cho tổ chức và cá nhân để kích thích sự thay đổi căn bản

về hành vi của người nộp thuế, của các nhà hoạch định chính sách, và của quan chức địa

phương;

Thứ sáu, cần chú ý dành nguồn lực đáng kể cho các chiến dịch thông tin tuyên truyền rộng

khắp nhắm vào cả cộng đồng nộp thuế và được miễn thuế, các quan chức cao cấp, các quan

chức được bầu và được chỉ định, các công chức của các ban ngành.

IV. THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP CỦA VIỆT NAM

Phần này giới thiệu thiết kế Thuế SD ĐPNN, bao gồm các yếu tố về đối tượng chịu thuế,

các trường hợp miễn thuế, giá tính thuế và thuế suất; tiếp đó, phân tích số thu thuế và các

yếu tố ảnh hưởng đến số thu thuế của PLTNĐ và phân tích dự báo số thu thuế từ Thuế SD

ĐPNN của Chính phủ trình Quốc hội. Những phân tích này làm căn cứ cho việc so sánh

các phương án nâng cao số thu thuế từ Thuế SD ĐPNN được thảo luận trong những mục

tiếp theo.

4.1 Thiết Kế Thuế SD ĐPNN

Phù hợp với tên gọi, Thuế SD ĐPNN chỉ đánh trên đất phi nông nghiệp mà không đánh

trên đất nông nghiệp và công trình trên đất.

4.1.1 Cơ sở thuế

Cơ sở thuế để tính Thuế SD ĐPNN được xác định dựa diện tích đất bị đánh thuế và giá tính

thuế.

Đối tượng chịu thuế

Thuế SD ĐPNN đánh trên các loại đất sau đây:

(i)

Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; và

(ii)

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp;

đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến

khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Miễn thuế

Các loại đất sau đây không thuộc đối tượng chịu thuế, trừ khi được sử dụng vào mục đích

kinh doanh:

(i)

Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây

dựng công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích

công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công

trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

(ii)

Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;

(iii) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

(iv) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

(v)

Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

(vi) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục

đích quốc phòng, an ninh; và

(vii) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, cho các mục tiêu xã hội, đối tượng được miễn thuế theo Luật số 48 còn bao gồm

các gia đình chính sách, người có công với cách mạng, người già, người tàn tật không nơi

nương tựa.

Cho mục tiêu khuyến khích đầu tư, Luật số 48 miễn thuế đối với các dự án đầu tư vào các

địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn và các ngành, lĩnh vực khuyến khích đầu tư

như y tế, giáo dục.

Giá tính thuế

Giá đất để tính Thuế SD ĐPNN là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân cấp tỉnh

ban hành và được ổn định theo chu kỳ năm (5) năm.

4.1.2 Thuế suất

Thuế suất đối với đất ở áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần được quy định như sau:

Hình 4. Bảng thuế suất Thuế SD ĐPNN

Bậc thuế

Diện tích đất tính thuế (m2)

Thuế suất (%)

Diện tích trong hạn mức

0,03

Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức

0,07

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

0,15

Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở theo quy định của Uỷ ban nhân

dân cấp tỉnh. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới

mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng

mức thuế suất 0,03%. Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy

định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký

của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa

sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và

không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng

đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.

4.2 Dự Báo Số Thu Từ Thuế SD ĐPNN Của Việt Nam

4.2.1 Số Thu Thuế Theo PLTNĐ

Theo báo cáo của Chính phủ, thuế nhà, đất có số thu bình quân khoảng 500 tỷ mỗi năm và

tốc độ tăng bình quân hàng năm 13%. Đây là nguồn thu ổn định và đã góp phần thực hiện các nhiệm vụ chi ngân sách địa phương.22 Số thu thuế đạt được qua các năm như sau:23

Hình 5. Bảng tổng kết số thu thuế theo PLTNĐ

Năm

Bìnhquân

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Chỉ tiêu (tỷ đồng)

2002-2008

Tổng thunội địa

61.376 78.686 104.577 119.825 132.000 151.800 189.300

119.652

Tổng các khoản thu liên quan đến

7.590 12.514 20.201 20.065 19.935 21.974 27.068

18.567

đất

Số tuyệt đối

336

359

438

515

490

584

698

489

Năm sau so năm trước

106,85% 122,01% 117,58% 95,15% 119,18% 119,52% 113,38%

Số thu

thuế

So với tổng thu nội địa

0,55% 0,46% 0,42% 0,43% 0,37% 0,38% 0,37%

0,43%

đất

So với tổng các khoản thu

4,43% 2,87% 2,17% 2,57% 2,46% 2,66% 2,58%

2,82%

liên quan đến đất

(Nguồn: Chính phủ (2010), Tài liệu phục vụ xây dựng Dự án Luật thuế nhà, đất)

So sánh kết quả này với kết quả thực hiện thuế bất động sản của các nước như đã phân

tích trong Phần III bên trên cho thấy:

Chính phủ (2010), Tài liệu phục vụ xây dựng Dự án Luật thuế nhà, đất.

Như trên, trích từ: QĐ của Bộ Tài chính công bố quyết toán, dự toán ngân sách nhà nước.

(i) Số thu từ thuế nhà, đất của Việt Nam tăng bình quân trên 10%/năm, xấp xỉ mức tăng

trung bình của Jamaica. Tuy nhiên, kết quả này chưa hẳn do công tác hành thu thuế

được cải thiện. Theo PLTNĐ, số thu thuế được tính toán dựa trên diện tích đất nhân

với mức thuế. Mức thuế được tính bằng kilôgam thóc trên một héc-ta của từng hạng

đất căn cứ vào mục đích sử dụng và khả năng thu hoa lợi trên đất. Mức thuế thường thay đổi rất ít qua các năm.24 Do vậy, có thể suy đoán, kết quả tăng số thu thuế này

chủ yếu do tăng diện tích đất bị đánh thuế mà không phải do độ nổi của cơ sở thuế.

Sở dĩ có điều này là do quá trình đô thị hóa và chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất

nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp làm tăng diện tích đất phi nông nghiệp bị đánh thuế.25

(ii) So với tổng thu nội địa, thuế nhà, đất đạt 0,43%, nằm dưới ngưỡng 1% (mức thấp

nhất của các nước bên trên). Nếu cộng thêm thu từ các nguồn ngoại thương và viện

trợ không hoàn lại vào trong tổng thu ngân sách thì con số này còn nhỏ hơn nữa.

(iii) So với tổng các khoản thu từ đất, số thu thuế nhà, đất trung bình đạt 2,82%, trong

khi các khoản thu từ nhà, đất chiếm một tỷ trọng đáng kể (9,17%) trong tổng thu

ngân sách nhà nước (Hình 6). Điều này có nghĩa là nguồn thuchủ yếu của ngân sách

địa phương không phải từ thuế nhà, đất (nguồn thu ổn định và có độ nổi cao) mà từ

nguồn tiền do Nhà nước giao đất và cho thuê đất.

Hạng đất được xác định căn cứ vào các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu...; từ đó tính ra mức thuế (số kilogram thóc) mà người nộp thuế phải nộp cho phần diện tích đất cụ thể. Mức thuế tính bằng kilogram thóc này thường không thay đổi qua các năm. Thay đổi thường do thay đổi giá danh nghĩa của thóc.

Theo quy hoạch đến năm 2010 diện tích đất phi nông nghiệp chịu thuế đất tăng khoảng 49% so với thời điểm kiểm kê đất năm 2005 (nguồn: Chính phủ (2010), báo cáo tình hình thực hiện PLTNĐ của Chính phủ trình Quốc Hội).

Hình 6. Cơ cấu thu ngân sách nhà nước năm 2008

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ Tổng Cục Thống Kê)

4.2.2 Dự báo số thu từ Thuế SD ĐPNN

Theo tính toán của ban soạn thảo dự án Luật số 48, số thu thuế ước tính từ Thuế SD ĐPNN đạt khoảng 1.696 tỷ đồng (gấp hơn hai lần số thu thuế theo PLTNĐ), bao gồm:26

Từ đất ở: 1.258 tỷ

Từ đất sản xuất kinh doanh: 438 tỷ

Trong đó, giá đất tính thuế được tính theo bảng giá đất của Chính phủ27 tại thời điểm năm 2008; diện tích đất tính thuế được tính theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2005.28

Theo số liệu của Tổng Cục thống kê, tổng thu ngân sách nhà nước năm 2008 đạt 416.783 tỷ đồng,29 nghĩa là mức đóng góp dự kiến của Thuế SD ĐPNN vào trong tổng thu ngân

sách nhà nước, tính theo số liệu năm 2008, đạt khoản 0,41%. Nếu so với các khoản thu từ

nhà, đất năm 2008 (38.202 tỷ đồng) thì số thu dự kiến của Thuế SD ĐPNN đạt 4.44%, tăng

Chính phủ (2010), Báo cáo đánh giá tác động của Chính Phủ - Tờ trình dự thảo Luật thuế sử dụng

đất phi nông nghiệp, Hà Nội.

Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ – CP, Hà Nội.

Thủ tướng Chính phủ (2007), Quyết định số 272/QĐ-TTg ngày 27/2/2007 về việc phê duyệt kết quả kiểm kê đất đai năm 2005, Hà Nội.

Tổng Cục Thống Kê, http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=389&idmid=3&ItemID=9885 (truy cập 10PM, ngày 26/2/2011).

gần gấp đôi so với số thu bình quân của thuế nhà, đất qua các năm từ 2002 đến 2008. Tuy

nhiên, nếu so với mức đóng góp 4,5% vào tổng thu ngân sách của Australia30 và 15,7%

vào tổng thu ngân sách địa phương của thành phố Jakarta, Indonesia, một trong những thành phố đạt kết quả thực thi thuế bất động sản tốt nhất của Indonesia,31 thì các con số bên

trên còn quá nhỏ. Nếu trừ đi chi phí hành thu thì con số này có thể nhỏ hơn nữa.

Như vậy, mặc dù thiết kế Thuế SD ĐPNN mới có thể sẽ giúp mang lại nguồn thu lớn hơn

cho ngân sách nhà nước so với sắc thuế cũ, nhưng thiết kế thuế này vẫn cần được cải thiện

để không chỉ góp phần tăng số thu ròng mà còn giúp tạo ra nguồn thu ổn định cho ngân

sách điạ phương.

4.3 Các phương án nâng cao số thu thuế ròng từ Thuế SD ĐPNN

Công thức tính số thu thuế bao gồm hai biến số, thuế suất và cơ sở thuế (giá trị đất đai bị

đánh thuế). Do vậy, để đạt được số thu ròng cao nhất, về lý thuyết, chính phủ cần tăng

thuế suất và/hoặc mở rộng cơ sở thuế, đồng thời nâng cao hiệu quả hành thu thuế. Phần

này sẽ thảo luận lần lượt từng phương án giúp tối đa hóa số thu thuế ròng từ Thuế SD ĐPNN: (1) tăng thuế suất, (2) mở rộng cơ sở thuế, và (3) nâng cao hiệu quả hành thu.32

4.3.1 Phương án 1.Tăng thuế suất

Theo thiết kế thuế hiện tại, mức thuế suất cơ sở của Thuế SD ĐPNN là 0,03% và mức

thuế suất cao nhất là 0,2%, áp dụng đối với đất lấn chiếm. Các mức thuế suất này thấp

hơn rất nhiều so với mức mà các nước phân tích bên trên đang áp dụng, cụ thể mức thuế

suất 0,03% chỉ bằng xấp xỉ một phần mười bảy mức thuế suất 0,5% của Indonesia.

Nếu áp dụng mức thuế suất đồng nhất là 0,03% cho mọi loại đất thì số thuế thu được hàng

năm từ đất ở ước tính là 1.208.678.494.244 đồng (PHỤ LỤC 1) và từ đất sản xuất kinh

doanh là 384.556.916.520 đồng (PHỤ LỤC 2), tổng cộng số thuế thu được xấp xỉ 1.600 tỷ

đồng.

30 Wikipedia, http://en.wikipedia.org/wiki/Land_value_tax (truy cập 19:24 ngày 27/11/2010).

Tham khảo từ Rosengard (1998), Chương VI.

Các con số được tính toán trong từng phương án chỉ mang tính ước lượng để làm căn cứ so sánh các phương án thuế khác nhau mà không phải là con số chính xác tuyệt đối. Cho mục đích này, trong một số trường hợp tác giả tính toán các con số bằng phép ước lượng hoặc làm tròn nhằm thuận tiện cho việc so sánh giữa các phương án thuế khác nhau.

Tác giả tiến hành tính toán số thu thuế có thể đạt được với mức thuế suất đồng nhất 0,5%

tương tự như trường hợp của Indonesia cho tất cả các loại đất với giả định rằng việc thay

đổi mức thuế suất không làm thay đổi hành vi của người nộp thuế và do vậy, việc tuân thủ thuế vẫn được đảm bảo. Số thuế thu được lúc này là 26.667 tỷ đồng,33 tăng lên gần

25.000 tỷ đồng so với thiết kế thuế ban đầu. Theo đó, các khoản thu từ nhà, đất lúc này tăng lên 63.202 tỷ đồng34 và tỷ lệ số thu từ Thuế SD ĐPNN lúc này là 42%. Tổng thu ngân sách nhà nước tăng lên 441.783 tỷ đồng,35 trong đó Thuế SD ĐPNN đóng góp 6%.

Tuy nhiên, mức thuế suất 0,5% đánh trên 100% giá trị đất đai có thể vượt quá ngưỡng

chấp nhận đối với người nộp thuế đã quen với mức thuế rất thấp tính bằng kilogram thóc,

và do đó không đảm bảo tính khả thi của sắc thuế. Do vậy, bây giờ, tác giải giải bài toán

tương tự như Indonesia trong giai đoạn đầu cải cách, chỉ đánh thuế trên 20% giá trị đất

đai, có nghĩa là thuế suất hiệu dụng lúc này là 0,1%. Số thu thuế từ Thuế SD ĐPNN lúc này đạt được 5.333 tỷ đồng,36 tăng lên 3.733 tỷ đồng so với số thu theo thiết kế ban đầu,

chiếm 12,72% các khoản thu từ nhà đất và chiếm 1,3% tổng thu ngân sách nhà nước. Nếu

so sánh số thu này với số thu của các nước như bên trên đã phân tích thì đây không phải là

con số nhỏ, đặc biệt là trong giai đoạn đầu thực hiện cải cách thuế bất động sản.

Kinh nghiệm của các nước đã chỉ ra rằng, trong giai đoạn đầu của cải cách, các chính sách

khuyến khích là một trong những yếu tố quyết định sự thành công của sắc thuế. Khi

người dân đã quen với sắc thuế mới, chính phủ sẽ tiến hành tăng dần tỷ lệ giá trị đất đai bị

đánh thuế lên đến 80% hoặc 100% theo mức gia tăng ngưỡng chấp nhận của người nộp

thuế. Khi đó, ngân sách nhà nước sẽ dần đạt được số thu cao hơn, đồng thời vẫn đảm bảo

khích lệ người dân tuân thủ thuế tốt.

Một phương án khác mà chính phủ có thể lựa chọn, đó là ngay trong giai đoạn đầu cải

cách, vẫn đánh thuế đối với 100% giá trị đất đai nhưng ở mức thuế suất 0,1% thay vì

0,5%. Một cách trực quan, người nộp thuế thường quan tâm đến thuế suất mà họ phải nộp

hơn là phần trăm giá trị đất đai bị đánh thuế, mặc dù kết quả cuối cùng về thuế suất hiệu 33

1.600 tỷ đồng x 0,5%/0.03% = 26.667 tỷ đồng

38.202 + 25.000 = 63.202 tỷ đồng

416.783 + 25.000 = 441.783 tỷ đồng

26.667 x 20% = 5.333 tỷ đồng

dùng là như nhau. Hơn nữa, cách thức này giúp cho công thức tính số thu thuế trở nên đơn giản và dễ hiểu hơn,37 do đó, giúp cho việc tuyên truyền và giải thích pháp luật về

Thuế SD ĐPNN dễ dàng hơn. Sau khi đã xây dựng được ý thức tuân thủ thuế tốt, tạo

được hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai và thông tin về người nộp thuế tốt, chính phủ cần

tiến hành từng bước nâng cao mức thuế suất lên ngang bằng với các quốc gia khác trong

khu vực để tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương mà vẫn không gây ra những phản

ứng tiêu cực từ phía người nộp thuế.

Hình 7. Bảng tóm tắt các đề xuất phương án tăng thuế suất

Mô hình cơ sở

Đề xuất 1

Đề xuất 2

Thuế suất đồng nhất 0,5%

Thuế suất đồng nhất 0,1%

Thuế suất cơ sở

0,03%

Ngắn hạn

Đánh trên 20% giá trị đất đai

Thuế suất 0,1% đánh

trên

Tăng

theo hạn

100% giá trị đất

mức

Dài hạn

Từng bước nâng tỷ lệ đánh

Từng bước nâng mức thuế suất

thuế lên 100% giá trị đất

lên 0,5%

4.3.2 Phương án 2. Mở rộngcơ sở thuế

Việc mở rộng cơ sở thuế có thể được tiến hành theo hai hướng: (1) tăng giá đất tính thuế

và/hoặc (2) mở rộng đối tượng chịu thuế đối với công trình trên đất, đồng thời thu hẹp đối

tượng miễn, giảm thuế.

4.3.2.1 Tăng giá đất tính thuế

Nhằm đạt được các mục tiêu ngân sách, một trong những biện pháp đơn giản mà chính

phủ các nước có thể thực hiện là tăng số thu thuế thông qua tăng giá tính thuế. Tuy nhiên,

chính phủ không thể tăng giá tính thuế một cách tùy tiện mà phải căn cứ vào điều kiện

kinh tế của quốc gia trong từng giai đoạn cụ thể. Tại các nước đã phân tích bên trên, giá

đất tính thuế do cơ quan nhà nước định giá ba năm hoặc năm năm một lần. Ở Việt Nam,

giá đất tính Thuế SD ĐPNN do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và được giữ ổn định

trong mỗichu kỳ năm năm.

Số thu thuế = 0,1% x giá trị đất (thay vì số thu thuế = 0,5% x 20% x giá trị đất)

Vấn đề đặt ra là làm sao để xác định được giá đất tính thuế mà theo đó các yếu tố sau

được đồng thời đảm bảo: (i) nhà nước tốn ít chi phí nhất cho việc định giá, (ii) đảm bảo độ

nổi của sắc thuế, theo đó, (iii) nhà nước đạt được số thu thuế cao nhất, và đảm bảo (iv) khả

thi về mặt hành thu.

Giá thị trường so với khả năng chi trả

Ở Việt Nam hiện nay, giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm dựa trên

khung giá của Chính phủ và không được cao hơn 20% so với mức giá tối đa của đất cùng loại được quy định trong khung giá.38 Điều này làm cho giá đất do Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh ban hành mặc dù được điều chỉnh hàng năm vẫn không phản ánh đúng giá thị trường

của đất đai. Ví dụ, tại Hà Nội, giá đất do UBND thành phố Hà Nội ban hành năm 2010 đối với khu vực Hàng Bài là 81 triệu đồng/m2 (cao hơn 20% so với mức cao nhất trong khung giá của chỉnh phủ).39 Năm 2011, mức giá này vẫn được giữ nguyên do đã đạt

ngưỡng cao nhất theo khung giá của chính phủ. Tuy vậy, năm 2011, khi một chủ đầu tư

tiến hành đền bù để triển khai dự án khu thương mại, người dân ở đây đòi bồi thường với mức giá một tỷ đồng/m2.40 Nếu mức giá yêu cầu trên được xem là giá thị trường thì tại

khu vực này, giá thị trường lớn hơn mười hai lần so với mức giá do nhà nước ban hành.

Song, nếu yêu cầu người chủ sử dụng đất này nộp thuế (giả sử ở mức 0,1%) theo giá thị

trường thì người đó phải nộp 1 triệu đồng tiền thuế sử dụng đất cho một mét vuông đất.

Với một trăm mét vuông đất, người đó phải trả 100 triệu đồng tiền thuế một năm. Điều

này có thể nằm ngoài khả năng chi trả của người nộp thuế do giá trị thực tế mà người đó

có được từ việc khai thác và sử dụng mảnh đất có thể không đủ để bù đắp số thuế phải nộp

hoặc người đó có thể giàu có về bất động sản nhưng chưa hẳn giàu về tiền mặt. Như vậy,

có sự mâu thuẫn giữa giá thị trường của bất động sản và khả năng chi trả của người sự

dụng đất do tình trạng bong bóng bất động sản gây ra. Tuy nhiên, thức tế cho thấy hiện

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, và Nghị định số 123/2007/NĐ – CP ngày 27/2/2007 sửa đổi bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

Theo khung giá quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ – CP, mức giá cao nhất đối với đất ở đô thị là 67,5 triệu đồng/m2.

Báo Pháp Luật Online, http://www.phapluatvn.vn/batdongsan/201104/Chuyen-1-ty-dong-moi-met- vuong-co-thanh-tien-le-2043654/ (truy cập 5:00 PM ngày 12/4/2011).

tượng bong bóng này hầu như chỉ diễn ra cục bộ ở các đô thị lớn và các vùng ven đô thị

đang trong quá trình đô thị hóa. Trong khi đó, tại nhiều địa phương khác, đặc biệt là các

tỉnh vùng sâu vùng xa, giá đất biến động hầu như không đáng kể, thậm chí không có giao

dịch diễn ra để có thể tiến hành xác định giá thị trường. Do vậy, việc xác định giá đất theo

giá thị trường có thể khả thi đối với khu vực có giao dịch diễn ra thương xuyên, nhưng sẽ

không khả thi đối vớicác khu vực khác. Thêm vào đó, để đảm bảo tính khả thi của sắc

thuế, việc xác định giá đất tính thuế nên căn cứ vào giá trị thực tế mà việc sử dụng hiệu

quả đất đai mang lại cho người sử dụng.

Như vậy, chính phủ phải đối mặt với một bài toán gồm hai biến, một mặt đối phó với tình

trạng bong bóng bất động sản, một mặt đảm bảo tính khả thi của sắc thuế. Để giải bài

toàn này, trong ngắn hạn, chính phủ có thể tiến hành song song hai hệ thống định giá như

Thứ nhất, đối với khu vực đô thị, nơi các giao dịch bất động sản diễn ra thường xuyên, giá

đất tính thuế nên được xác định theo giá thị trường thay vì áp dụng khung giá do chính

phủ ban hành. Phương án này không chỉ giúp gia tăng số thu thuế mà còn có tác động làm

giảm tình trạng đầu cơ đất, một trong những nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản.

Chẳng hạn, đối với trường hợp người sử dụng đất ở ví dụ minh họa bên trên, nếu người đó

không chịu bất kỳ sức ép nào đối với việc giữ đất, người này sẽ tiếp tục nắm giữ đất và đòi

bồi thương với giá cao hơn. Hệ quả tất yếu là tình trạng bong bóng bất động sản tiếp tục

gia tăng do giá bất động sản tiếp tục bị đẩy lên cao. Tuy nhiên, nếu việc nắm giữ đất

khiến người đó phải gánh chịu một gánh nặng thuế cao hơn ngưỡng chấp nhận như trên đã

phân tích, họ sẽ sẵn sàng chuyển nhượng để rời đi nơi được quy hoạch cho khu dân cư mà

ở đó họ phải chịu gánh nặng thuế thấp hơn. Như vậy, trong trường hợp này, Thuế SD

ĐPNN đã có tác dụng tốt trong việc bình ổn giá bất động sản, đồng thời giúp nhà nước đạt

được các mục tiêu về quy hoạch sử dụng đất và, theo đó, giúp cho việc sử dụng đất đai

hiệu quả hơn.

Trên thực tế, Chính phủ Việt Nam đã có những nỗ lực để xác định giá đất đai theo giá thị

trường thông qua việc ưu tiên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong số các phương

pháp xác định giá đất được áp dụng ở Việt Nam. Theo đó, giá đất được xác định thông

qua việc phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị

trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh và xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.41

Thứ hai, tại các vùng nông thôn, nơi giá đất biến động không đáng kể hoặc không có giao

dịch diễn ra để có thể tiến hành xác định giá thị trường, khung giá của chính phủ vẫn được

tiếp tục sử dụng. Theo đó, giá đất được xác định bằng các phương pháp: (i) phương pháp thu nhập,42 (ii) phương pháp chiết trừ43 và (iii) phương pháp thặng dư.44 Các phương

pháp này giúp cho giá đất được xác định phù hợp với mức thu nhập tiềm năng mà thửa đất

có khả năng tạo ra cho người sử dụng nhờ việc khai thác hiệu quả thửa đất, và do đó, phù

hợp hơn với khả năng chi trả của họ, giúp đảm bảo tính khả thi của sắc thuế.

Trong dài hạn, khi quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa dần ổn định, tình trạng bong

bóng bất động sản giảm đi, giá đất tính thuế (bất kể đối với khi vực thành thị hay nông

thôn) cần được xác định gần với giá trị thực tế mà nó tạo ra hơn là giá thị trường do tình

trạng bong bóng tạo ra. Chỉ có như vậy, tính bền vững và khả thi của sắc thuế mới được

đảm bảo.

Điều chỉnh giá đất theo CPI so với GDP

Việc quy định chu kỳ định giá năm năm một lần giúp tiết kiệm chi phí thu thập thông tin

và chi phí định giá, phù hợp với thông lệ quốc tế, song không đảm bảo độ nổi của Thuế

SD ĐPNN. Do vậy, để đảm bảo số thu thuế sẽ tăng lên cùng với sự phát triển của nền

kinh tế đòi hỏi giá đất tính thuế cần được điều chỉnh phù hợp với sự phát triển của nền

kinh tế. NĐ 188/2004/NĐ – CP. 41

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (NĐ 188/2004/NĐ – CP).

Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) (NĐ 123/2007/NĐ – CP).

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản (NĐ 123/2007/NĐ – CP).

Chilê đã áp dụng thành công việc điều chỉnh giá đất theo chỉ số CPI, theo đó, giá đất được

tự động điều chỉnh mỗi sáu tháng một lần giúp bảo đảm độ nổi của hệ thống thuế. Ở Việt

Nam, trong thời gian gần đây, một số công ty kinh doanh bất động sản cũng áp dụng mô

hình điều chỉnh giá này cho các sản phẩm địa ốc của mình và nhận được sự đồng thuận

của người mua nhà khi mà tính trạng giá vật liệu xây dựng ngày một leo thang. Một số

chuyên gia cho rằng đây là giải pháp hay, nhưng cần lưu ý trong rổ hàng hóa tính CPI có

mười một nhóm hàng, việc điều chỉnh theo cả mười một nhóm hàng là không phù hợp vì

ngoài nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng, mười nhóm còn lại không liên quan đến bất động

sản. Do vậy, chỉ nên lấy chỉ số giá của nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng để phản ánh bản

chất của sự tăng giá địa ốc. Ngoài ra, lấy CPI của cả nước để tính điều chỉnh giá cho bất

động sản của một khu vực là không hợp lý bởi mỗi khu vực (thành thị và nông thôn) có tốc độ tăng trưởng khác nhau.45

Ưu điểm của phương pháp điều chỉnh theo CPI là đảm bảo duy trì ổn định số thu ròng

thực cho ngân sách, chống lại tình trạng lạm phát. Tuy nhiên, trong tình trạng tỷ lệ lạm

phát chênh lệch quá cao so với tỷ lệ tăng GDP như của Việt Nam trong giai đoạn hiện nay,46 việc điều chỉnh giá đất tính thuế theo CPI sẽ làm cho gánh nặng thuế trở nên nặng

nề hơn và có thể dẫn đến vượt ngưỡng chấp nhận của đa số người nộp thuế khi mà mức

tăng thu nhập của họ không đủ để bù đắp mức độ lạm phát. Ngoài ra, như bên trên đã

phân tích, ngoại trừ các đô thị và các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, tại các vùng

nông thôn, vùng sâu, vùng xa, giá đất đai biến động hầu như không đáng kể. Việc điều

chỉnh giá đất theo chỉ số CPI có thể không phù hợp với mức độ gia tăng giá trị thực tế của

đất đai tại các khu vực đó. Hơn nữa, trong dài hạn, mục đích cần đạt tới là giá đất nên

được điều chỉnh phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế nhằm không chỉ đảm bảo độ nổi

của sắc thuế mà còn đảm bảo tính khả thi của sắc thuế.

Ý kiến của Ông Đặng Hùng Võ cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sử dụng chỉ số CPI để điều chỉnh giá bán căn hộ của Công Ty Cổ Phần Đầu Tư và Phát Triển Đô Thị Việt Hưng (Báo Tin Tức Thị Trường Online, http://tinthitruong.batdongsan.com.vn/dieu-chinh-gia-mua-ban-nha- theo-chi-so-cpi-HkEKLfetNUA1.html truy cập 9:15AM ngày 17/4/2011.)

Theo Báo cáo của Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư, GDP năm 2010 của Việt Nam đạt 6,78% (Báo Vneconomy, http://vneconomy.vn/2010122901294195p0c9920/tang-truong-gdp-nam-2010-dat- 678.htm, truy cập ngày 17/4/2011.). Trong khi đó, theo Báo cáo của Tổng Cục Thống Kê, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của mặt hàng nhà ở và vật liệu xây dựng tính trung bình năm 2010 so với năm 2009 là 14,68%, cao gấp đôi so với mức độ tăng trưởng GDP năm 2010.

Một thực tế khác là sự đánh đổi giữa tính khả thi của sắc thuế và việc bỏ lỡ một nguồn thu

đáng kể do tình trạng tăng giá bất động sản quá nóng tại các đô thị lớn. Tương tự như

trên, có thể giải bài toán hai biến này bằng cách áp dụng song song hai hệ thống điều

chỉnh giá:

Trong ngắn hạn, đối với khu vực đô thị và các vùng ven đô thị, nơi mà quá trình đô thị

hóa đang diễn ra với tốc độ cao, nên áp dụng kết hợp phương pháp xác định giá đất theo

giá thị trường và điều chỉnh giá đất tính thuế theo chỉ số CPI của nhóm nhà ở và vật liệu

xây dựng do Tổng Cục Thống Kê công bố hàng năm. Phương án này vừa giúp ngân sách

nhà nước đạt được số thu đáng kể từ tình trạng tăng giá bất động sản quá nóng vừa đánh

mạnh vào các đối tượng đầu cơ bất động sản; từ đó tác động ngược trở lại giúp bình ổn thị

trường bất động sản.

Trong dài hạn, với giả định cung đất ổn định,47 không có bất cứ thay đổi nào về thuế suất,

và công tác hành thu thuế được tiến hành hiệu quả tại mọi thời điểm, tỷ lệ tăng số thu thuế

sẽ phụ thuộc chủ yếu vào tỷ lệ tăng giá trị của đất đai mà tốc độ tăng giá trị thực của đất

đai phụ thuộc vào tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế. Bằng chứng thực tế tại các nước đã

phân tích bên trên cho thấy tỷ lệ tăng số thu thuế qua các năm tương đương hoặc xấp xỉ tỷ

lệ tăng GDP của quốc gia.

Chưa tìm thấy một nghiên cứu nào ở Việt Nam chứng minh rằng tốc độ tăng giá trị đất đai

có mối quan hệ tỷ lệ thuận với tỷ lệ tăng GDP. Ngoài ra, Việt Nam chưa xây dựng được

hệ thống dữ liệu về giá đất trên toàn quốc, trong khi giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh

ban hành không phản ánh đúng tình hình thị trường bất động sản. Do vậy, không có căn

cứ để so sánh tỷ lệ tăng giá đất đai với tỷ lệ tăng GDPcủa Việt Nam trong những năm qua.

Tuy nhiên, một nghiên cứu tại Hồng Kông trong vòng 18 năm từ 1990 đến 2008 cho thấy

trong dài hạn giá bất động sản phụ thuộc chặt chẽ vào tốc độ tăng trưởng GDP thực theo quan hệ tỷ lệ thuận.48

Trong giai đoạn hiện nay, khi mà Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa với tốc độ cao, nguồn cung đất phi nông nghiệp đang gia tăng do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, trong dài hạn, nguồn cung này sẽ dần ổn định cùng với sự phát triển ổn định của nền kinh tế.

Nguồn: Frank Leung, Kevin Chow and Gaofeng Han (2008), “Long-term and short-term determinants of property prices in Hong Kong”,Working Paper 15/2008 dated 20/10/2008, Research Department, Hong Kong Monetary Authority.

Hình 8. Mối quan hệ giữa giá bất động sản và tăng trưởng GDP

(Nguồn: Trích từ Frank Leung, Kevin Chow and Gaofeng Han (2008), C&SD và R&VD)

Những bằng chứng trên đây kết hợp với lập luận cho rằng giá trị của đất đai phụ thuộc vào

việc khai thác và sử dụng hiệu quả đất đai, trong điều kiện đất đai cùng với lao động và

vốn tạo nên yếu tố đầu vào của nền kinh tế, tạo cơ sở cho việc đề xuất điều chỉnh giá đất

tính thuế theo tỷ lệ tăng trưởng GDP. Điều này không chỉ đảm bảo độ nổi mà còn đảm

bảo tính khả thi của của Thuế SD ĐPNN trong điều kiện mức độ gia tăng số tiền thuế phải

nộp tương xứng với mức độ gia tăng thu nhập của người dân.

Như vậy, trong dài hạn, để toàn bộ bốn yếu tố như ban đầu đã đề ra được đảm bảo, việc

định giá đất tính thuế nên được giữ nguyên theo chu kỳ năm năm một lần, nhưng trong

chu kỳ đó, giá đất được điều chỉnh hàng năm theo tỷ lệ tăng trưởng GDP do Tổng cục

thống kê công bố hàng năm.

Riêng đối với các vùng nông thôn, do đặc điểm giá đất đai ít biến động, ngay từ giai đoạn

này, giá đất tính thuế hàng năm nên được điều chỉnh theo chỉ số tăng trưởng GDP thay vì

áp dụng chỉ số CPI như các vùng đô thị. Điều này giúp đảm bảo khả năng chi trả của

người nộp thuế tại các vùng nông thôn và, đồng thời, vẫn đảm bảo gia tăng số thu thuế

theo tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế.

4.3.2.2 Mở rộng đối tượng chịu thuế

Trong quá trình soạn thảo Luật số 48, Dự thảo Luật thuế nhà, đất đã nhiều lần được đưa ra

lấy ý kiến nhân dân. Tuy nhiên, tại kỳ họp thứ 7 ngày 17/6/2010, Quốc hội đã quyết định

không thông qua Luật thuế nhà, đất mà thông qua Luật Thuế SD ĐPNN. Theo đó, nhà ở

được loại ra khỏi đối tượng chịu thuế của Luật số 48.

Việc thu hẹp đối tượng chịu thuế này đã làm giảm đi một số lượng đáng kể số thu thuế

tiềm năng có được từ việc đánh thuế nhà ở. Cụ thể, nếu mức thuế suất đồng nhất 0,03%,

bằng với thuế suất đất ở trong hạn mức theo Luật số 48, được áp dụng cho tổng diện tích

nhà ở cả nước thì con số thu thuế ước tính đạt khoảng 1,100 tỷ (PHỤ LỤC 3), tương

đương gần 70% số thu thuế từ đất. Ngoài ra, nếu mức thuế suất hiệu dụng 0,1% như bên

trên đã phân tích được áp dụng thì số thu thuế từ nhà ở lúc này đạt được 3.667 tỷ. Tổng số

thu từ thuế nhà, đất bây giờ là 9.000 tỷ đồng một năm. Như vậy, việc thu hẹp cơ sở thuế

từ thuế nhà, đất thành đất phi nông nghiệp đã góp phần loại bỏ hơn 40% số thu thuế từ

nguồn thu vốn được xem là ổn định và giúp bù đắp các chi phí dịch vụ công ở địa phương.

Với thiết kế thuế suất thấp, cơ sở thuế hẹp, Việt Nam đang đi ngược lại nguyên tắc cơ bản

của một hệ thống thuế vững chắc (thuế suất thấp, cơ sở thuế rộng); đồng thời, bỏ lỡ cơ hội

khu vực công tham gia vào nguồn lợi của khu vực tư nhân do sự gia tăng ngoạn mục của giá trị và diện tích nhà đất tại các vùng đô thị và ngoại vi đô thị.49 Cụ thể, hình vẽ dưới

đây minh họa một trong những khu đô thị mới điển hình của Việt Nam nơi mà một căn hộ

có giá từ một đến vài tỷ đồng và những người sống trong các căn hộ đó phần đông là

người có thu nhập cao, có khả năng chi trả. Sắc thuế hiện hữu chỉ đánh thuế đối với đất

mà không đánh thuế đối với công trình trên đất nên những người này chỉ phải nộp một

khoản thuế đất rất nhỏ tính theo tỷ lệ diện tích căn hộ của mình trong tổng diện tích xây

dựng của tòa nhà chia cho diện tích đất, trong khi giá trị căn hộ lên đến vài tỷ đồng không

bị đánh thuế. Rõ ràng với tốc độ gia tăng nhanh chóng của các khu đô thị mới như hiện

nay, ngân sách sẽ thu được một khoản không nhỏ nếu chính phủ tiến hành đánh thuế nhà.

Như vậy, từ góc độ kinh tế học về thuế, việc loại bỏ nhà ra khỏi đối tượng chịu thuế đã bỏ

lỡ một nguồn thu đáng kể từ những người vốn có khả năng chi trả.

Tham khảo từ Rosengard (2010).

Hình 9. Minh hoạ nguồn thu thuế từ nhà ở bị bỏ lỡ

(Nguồn: Tác giả sưu tập từ Google Picture)

Thêm vào đó, vấn đề đặt ra là ai được hưởng lợi từ việc thu hẹp đối tượng chịu thuế?

Những người có khả năng sở hữu nhiều nhà ở và có khả năng sử dụng nhiều dịch vụ công

thường là người giàu. Tiền thuế dùng để tài trợ cho các hàng hóa công không chỉ phục vụ

những người có đất phải nộp thuế mà trong nhiều trường hợp những người có các công

trình trên đất được hưởng lợi nhiều hơn. Chẳng hạn như chủ của một cao ốc văn phòng

hoặc chung cư được hưởng lợi từ việc nâng cấp con đường chạy qua trước cao ốc của ông

ta nhiều hơn so với một cá nhân có nhà ở riêng lẻ kế bên với cùng diện tích đất, do công

trình cao ốc có diện tích sàn xây dựng lớn gấp nhiều lần diện tích sàn xây dựng của căn

nhà và, do đó, giá trị của tòa cao ốc tăng lên gấp nhiều lần so với giá trị của căn nhà. Rõ

ràng trong trường hợp này tính công bằng theo chiều dọc và nguyên tắc lợi ích bị vi phạm.

Hình 10 dưới đây minh họa hiện tượng phổ biến tại các đô thị của Việt Nam, đó là những

ngôi nhà lụp xụp nằm ngay bên cạnh những tòa nhà cao tầng khang trang trên các đại lộ

hiện đại. Với thiết kế thuế chỉ đánh trên đất mà không đánh trên công trình như hiện nay,

những người sinh sống trong những ngôi nhà lụp xụp thậm chí còn phải nộp thuế cao hơn

chủ của toà nhà cao tầng hiện đại phía sau, do đất của họ là đất mặt tiền được định giá cao

hơn.

Hình 10. Minh hoạ người nghèo nộp thuế nhiều hơn người giàu

(Nguồn: Tác giả sưu tập từ Google Picture)

Việc loại bỏ đa số người giàu, đáng lẽ phải nộp thuế nhiều hơn và có khả năng chi trả cao

hơn, ra khỏi đối tượng chịu thuế làm mất đi tính công bằng theo chiều dọc của sắc thuế.

Khi cả nguyên tắc công bằng và cơ sở thuế đều bị vi phạm, mục tiêu tạo ra đủ nguồn lực

cho hoạt động của địa phương trong dài hạn khó có thể đạt được. Do vậy, để giải quyết

vấn đề này, cơ sở thuế của Luật số 48 cần được mở rộng bao gồm không chỉ đất nguyên

thổ mà cả công trình xây dựng trên đất. Điều này không những phù hợp với thông lệ thực hành phổ biến trên thế giới mà còn dễ giải thích và phản ánh tốt các giao dịch thị trường.50

Ngoài ra, kinh nghiệm của Indonesia cho thấy việc miễn giảm thuế đối với các vùng có

điều kiện kinh tế xã hội khó khăn không những không giúp thu hút đầu tư tốt hơn mà còn

làm mất đi nguồn thu quan trọng nhất phục vụ cho cải cách các dịch vụ công ở địa

phương. Thực tiễn ở Việt Nam đã chứng minh rằng, ưu đãi thuế không phải là chính sách

khuyến khích hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nếu các điều kiện về hạ tầng giao thông, lao

động và các tiện ích khác không đáp ứng được các yêu cầu của nhà đầu tư. Do vậy, thay vì

dùng chính sách miễn thuế như một biện pháp khuyến khích đầu tư, nhà nước nên đánh

thuế và dùng chính nguồn thu từ Thuế SD ĐPNN để cải tạo các dịch vụ công ở các địa

phương nhằm thu hút các nhà đầu tư.

Tham khảo từ Rosengard (2010).

Hình 11. Bảng tóm tắt các đề xuất mở rộng cơ sở thuế

Yếu tố

Mô hình cơ sở

Đề xuất

Ngắn hạn

Dài hạn

Xác định giá

UBND cấp tỉnh

Giá trị thực do việc

Đô thị

Nông thôn

ban hành

khai thác và sử dụng

đất

Giá thị trường

Khung giá

của

hiệu quả đất đai mang

chính phủ

lại

chỉnh

Ổn định mỗi chu

Điều chỉnh

theo

Điều chỉnh theo tỷ

Điều chỉnh theo tỷ lệ

Điều

kỳ 5 năm

CPI hàng năm

lệ tăng GDP

tăng GDP

giá đất

tượng

Đất phi nông

Toàn bộ đất và công trình trên đất

nghiệp

Đối chịu thuế

Không nên dùng chính sách miễn giảm thuế để thực hiện các

Đối tượng chính

Miễn giảm

mục tiêu xã hội và khuyến khích đầu tư, thay vào đó, dùng tiền

sách và vùng khó

thuế thu được để cung cấp các dịch vụ và tiện ích công nhằm

khăn

khuyến khích đầu tư và thực hiện các mục tiêu xã hội

4.3.3 Phương án 3. Nâng cao hiệu quả hành thu

Những vấn đề quan trọng nhất của công tác hành thu là: (i) xác địnhvà mô tả đất, (ii) định giá đất, (iii) xác địnhgiá trị định giá và tính toán nghĩa vụ thuế, (iv) lập và phát hoá đơn

thuế, (v) thanh toán và thu thuế, và (vi) cưỡng chế thi hành những trường hợpkhông tự nguyện tuân thủ.51 Đối với bước (i) và (ii), thông tin và số liệu là yếu tố có vai trò quan trọng nhất, từ bước (iii) đến bước (vi), công tác thu thuế đóng vai trò quyết định. Điều này có nghĩa là để công tác hành thu đạt hiệu quả cao, yếu tố có vai trò tiên quyết là thông tin

và số liệu về đất đai.

Hiện tại, Tổng Cục Quản Lý Đất Đai thuộc Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đang trong quá trình xây dựng hệ thống ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai và xây dựng

cơ sở dữ liệu đất đai. Theo cơ quan này, đây là một trong những nhiệm vụ cơ bản nhất

Tham khảo từ Rosengard (2010).

trong năm 2011.52 Nếu như việc xây dựng hệ thống này hoàn thành trong năm 2011 thì

năm 2012 khi Luật số 48 có hiệu lực thi hành, Việt Nam sẽ có một hệ thống cơ sở dữ liệu

về đất đai thống nhất trên cả nước.

Để đảm bảo tính thống nhất và liên tục của hệ thống thông tin, nên chăng cần học hỏi từ

Chile những nguyên tắc sau:

(i) Thu thập dữ liệu có tính chọn lọc cả về lượng thông tin đối với mỗi bất động sản và

số lượng bất động sản, đồng thời phải tiến hành các hoạt động cập nhật định kỳ; và

(ii) Lập bản đồ chính xác là yêu cầu bắt buộc và tiên quyết nhằm bảo đảm tính chính xác

trong việc định giá đất.

Theo đó, công tác kiểm kê, đo đạc và thống kê đất đai phải được tiến hành đồng loạt trên

cả nước với những quy chuẩn và tiêu chuẩn về yêu cầu thông tin được quy định rõ ràng, chi

tiết và áp dụng đồng bộ cho toàn hệ thống, tránh tình trạng mỗi địa phương đưa ra một hệ

quy chuẩn riêng, sau đó không thể hợp nhất được với toàn hệ thống. Ngoài ra, hệ thống

thông tin về người sử dụng đất cũng cần được số hóa và liên kết với thông tin về đất đai

của họ. Điều này không chỉ giúp giảm thiểm tình trạng khai gian dối mà còn giúp kiểm

soát tốt các đối tương nộp thuế.

Hiện nay, theo Luật Đất Đai năm 2003, thông tin về từng thửa đất và những biến động

trong quá trình sử dụng đất được theo theo dõi dựa trên hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính,

bản đồ hiện trạng, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai và sổ theo dõi biến động đất đai. Các tài

liệu này được lập và lưu trữ tại các phường, xã trên toàn quốc. Mỗi khi có biến động đất

đai, các địa phương sẽ tiến hành cập nhật hô sơ đất đai đối với từng thửa đất. Tuy nhiên,

công tác quản lý hiện nay được thực hiện một cách rời rạc, theo từng phường, xã mà chưa

có một hệ thống kết nối và đồng bộ hóa toàn bộ các thông tin về hồ sơ đất đai và biến động

đất đai trên toàn quốc. Do vậy, mỗi năm năm, Chính phủ phải tiến hành kiểm kê đất đai

một lần trên toàn quốc. Công tác kiểm kê như vậy vừa tốn chi phí mà không đạt hiệu quả

khi chỉ thu được các con số tĩnh tại một thời điểm. Để việc xử lý thông tin nhanh chóng và

hiệu quả, chính phủ cần phải nhanh chóng xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai trên

(truy cập

Nguồn: http://www.gdla.gov.vn/index.php?option=com_content&task=view&id=1414 10PM ngày 17/4/2011).

toàn quốc, theo đó hồ sơ của từng thửa đất được cập nhật vào hệ thống ngay khi có biến

động.

Ở giai đoạn định giá, kinh nghiệm của Chilê cho thấy không nên tiến hành định giá riêng

lẻ, mà phải dựa vào đánh giá đồng loạt trên máy tính, gồm cả việc gắn giá trị của bất động

sản với chỉ số CPI và GDP. Cách làm này không chỉ giúp tăng cường độ chính xác mà còn

giúp tiết kiệm thời gian và giảm thiểu số lượng nhân sự cần thiết cho công tác định giá.

Với hệ thống thông tin thống nhất, các chức năng hành thunhư lập và phát hành hóa đơn

cần được tự động hóa để tăng cường tính chính xác và giảm thiểu số lượng nhân sự tham

gia vào công tác thu thuế. Ngoài ra, cơ quan thuế cầnliên kết chặt chẽ và dựa vào hệ thống

ngân hàng để thực hiện các chức năng thu, chức năng thủ quỹ và kế toán. Điều này không

chỉ giúp tiết kiệm chi phí hành thu mà còn làm giảm cơ hội tiếp xúc trực tiếp với người nộp

thuế của các cán bộ thu thuế, theo đó làm giảm cơ hội thỏa thuận giữ người nộp thuế và

cán bộ thuế và do vậy giúp giảm tình trạng tham nhũng. Hơn nữa, các giao dịch ngân hàng

có chứng từ rõ ràng là bằng chứng xác đáng cho công tác thanh tra, kiểm tra và cưỡng chế

đối với các trường hợp gian lận hoặc trốn thuế.

Ngoài ra, quá trình cải các thuế bất động sản của các nước cũng chỉ ra rằng, cải cách thuế

bất động sản không thể thành công mà không sử dụng các biện pháp khuyến khích cần thiết

dành cho tổ chức và cá nhân để kích thích sự thay đổi căn bản về hành vi của người nộp

thuế, của các nhà hoạch định chính sách, và của quan chức địa phương. Đồng thời, Nhà

nước cũng cần chú ý dành nguồn lực đáng kể cho các chiến dịch thông tin tuyên truyền

rộng khắp nhắm vào cả cộng đồng nộp thuế và được miễn thuế, các quan chức cao cấp, các

quan chức được bầu và được chỉ định, các công chức của các ban ngành. Khi ý thức tuân

thủ thuế của người nộp thuế được nâng cao, các chi phí cho việc thu thuế và cưỡng chế

thuế sẽ giảm đi.

Hình 12. Bảng tóm tắt các đề xuất nâng cao hiệu quả hành thu thuế

Quản lý thông tin và định giá

Thu thuế

Tuyên truyền và cưỡng chế

(i) Ứng dụng công nghệ thông

(i) Tổ chức các chiến dịch

(i) Lập và cập nhật hồ sơ từng

tin để quản lý thông tin về

thông tin tuyên truyền về

thửa đất

thửa đất và người nộp thuế

Thuế SD ĐPNN

(ii) Kết nối đồng bộ hệ thống

(ii) Tự động hóa công tác lập

(ii)Thực hiện các biện pháp

trên toàn quốc

và phát hành hóa đơn

khuyến khích nhằm làm thay

(iii)Định giá đồng loạt trên máy

đổi hành vi của người nộp

(iii) Dựa vào hệ thống ngân

tính, không định giá riêng lẻ

thuế

hàng để thực hiện các chức

(iv) Gắn giá trị đất đai với chỉ số

năng thu, kế toán và thủ

(iii) Cưỡng chế đối với các

CPI và GDP

quỹ

trường hợp vi phạm

V. KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN

Để nâng cao số thu thuế từ Thuế SD ĐNN, tác giả cho rằng không thể ngay lập tức tiến

hành đồng thời nhiều phương án mà cần phải thực hiện theo từng bước, bắt đầu từ việc xây

dựng hệ thống dữ liệu về đất đai và người nộp thuế. Cụ thể, chính phủ nên tiến hành cải

cách hệ thống thuế bất động sản theo hai giai đoạn như sau:

Trong ngắn hạn

Luật số 48 mới được ban hành và chưa có hiệu lực thi hành nên việc đề xuất sửa đổi sắc

thuế này ngay trong ngắn hạn là không thực tế. Do vậy, trước mắt chính phủ cần tập trung

chủ yếu vào việc nâng cao hiệu quả công tác hành thu. Cụ thể, ngay trong năm 2011, Bộ

Tài Nguyên Môi Trường và Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố cần tập trung vào công tác

thống kê, kiểm kê và hoàn thiện hệ thống dữ liệu về đất đai và người sử dụng đất, đồng

thời hoàn thiện các tiêu chí định giá đất đai để làm cơ sở cho việc định giá. Việc thu thập

thông tin và định giá đất phải đảm bảo tính chính xác về thông tin của thửa đất và giá đất

tính thuế được định phù hợp nhất với giá trị tiềm năng mà thửa đất có thể tạo ra với giả

định rằng thửa đất được khai thác và sử dụng tốt nhất phù hợp với mục đích sử dụng đã

quy hoạch.

Chu kỳ năm năm đầu tiên nên được xem là chu kỳ thử nghiệm để giúp người nộp thuế quen

với sắc thuế mới, và cơ quan thuế và cơ quan tài nguyên môi trường hoàn thiện công tác

tạo lập hệ thống dữ liệu, xây dựng và ứng dụng hệ thống công nghệ thông tin trong công

tác quản lý và thu thuế cũng như xây dựng các mối liên kết với các ngân hàng và các cơ

quan liên quan nhằm tối ưu hóa công tác hành thu và ngăn ngừa tình trạng trốn thuế.

Riêng đối với việc xác định và điều chỉnh giá đất, ngay trong ngắn hạn, ở các vùng đô thị,

giá đất nên được xác định theo giá thị trường và điều chỉnh theo chỉ số CPI nhằm không

chỉ giúp gia tăng nguồn thu cho chính quyền địa phương mà còn giúp kiềm chế tình trạng

bong bóng bất động sản. Đối với các vùng nông thôn, khung giá của chính phủ có thể vẫn

được áp dụng, nhưng việc điều chỉnh giá đất theo tỷ lệ tăng GDP hàng năm là cần thiết,

nhằm đảm bảo độ nổi của sắc thuế.

Cũng ngay trong giai đoạn này, chính phủ cần chuẩn bị các bước cần thiết cho việc sửa đổi

Luật số 48 theo hướng nâng cao thuế suất và mở rộng cơ sở thuế.

Trong dài hạn

Để đảm bảo nguồn thu ổn định và bên vững cho ngân sách nhà nước ở địa phương, trong

dài hạn, khi mà công tác hành thu đã được cải thiện đáng kể và người dân cũng đã quen với

sắc thuế mới, chính phủ Việt Nam cần hướng đến thực hiện đồng thời các giải pháp sau:

(i) Từng bước tăng thuế suất lên ngang bằng với mức thuế suất của các nước trong khu

vực;

(ii) Mở rộng cơ sở thuế theo hướng đánh thuế đối với cả đất và công trình trên đất. Điều

nay không chỉ giúp tăng tính công bằng theo chiều dọc của sắc thuế mà còn giúp gia

tăng đáng kể số thu thuế, đặc biệt trong điều kiện những người sở hữu nhiều nhà

thường là những người giàu, có khả năng chi trả và có ngưỡng chấp nhận cao;

(iii) Khi quá trình đô thị hóa đã đi vào giai đoạn ổn định, nên điều chỉnh giá đất tính thuế

đồng loạt theo tỷ lệ tăng trưởng GDP của nền kinh tế và việc xác định giá đất theo giá

thị trường cần được ưu tiên áp dụng.

Khi số thu thuế tăng lên, chính quyền địa phương sẽ có thêm nguồn ngân sách để quay trở

lại cung cấp các dịch vụ công và các tiện ích công cộng tốt hơn cho người dân cũng như

cho quá trình phát triển kinh tế của địa phương. Theo đó, địa phương không cần sử dụng

các chính sách miễn giảm thuế để thực hiện các mục tiêu xã hội và mục tiêu khuyến khích

đầu tư mà chính bản thân những dịch vụ công mà chính quyền địa phương cung cấp cho

người dân sẽ trở thành nguồn khuyến khích đầu tư và đồng thời giúp Nhà nước đạt được

các mục tiêu xã hội.

Hình 13. Bảng tổng hợp các kiến nghị

Yếu tố

Kiến nghị

Ngắn hạn (năm năm đầu)

Dài hạn

Hành thu

Tiếp tục hoàn thiện công tác hành

(i) Tạo lập hồ sơ đất đai thống nhất trên

thu

toàn quốc

(ii) Ứng dụng công nghệ thông tin vào công

tác thu thập thông tin và định giá

(iii) Ứng dụng công nghệ thông tin trong việc

thu thuế

(iv) Dựa vào hệ thống ngân hàng để thực

hiện công tác thu, kế toán và thủ quỹ

(v) Tuyên truyền phổ biến sắc thuế mới

(vi) Các biện pháp khuyến khích

Cơ sở thuế

Đánh thuế đất nguyên thổ

Mở rộng cơ sở thuế gồm cả công

trình trên đất

Loại bỏ các trường hợp miễn

giảm

Giá trị thực do việc khai thác và

Giá đất

Đô thị

Nông thôn

sử dụng hiệu quả đất đai mang lại

Giá thị trường

Khung giá của chính phủ

Điều chỉnh

theo

Điều chỉnh theo tỷ lệ tăng

Điều chỉnh theo tỷ lệ tăng GDP

CPI

GDP

Thuế suất

Triển khai mức thuế suất hiện tại trong chu kỳ

Nâng dần mức thuế suất để nâng

năm năm đầu

cao số thu

Kết luận

Nghiên cứu này được thực hiện trong bối cảnh chỉnh phủ Việt Nam đang nỗ lực tìm kiếm

nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước thông qua hệ thống thuế sử dụng đất phi nông

nghiệp. Về lý thuyết, thuế bất động sản giúp tạo ra nguồn thu ổn định cho ngân sách địa

phương, từ đó giúp giảm gánh nặng cho ngân sách trung ương. Tuy nhiên, với thiết kế

thuế hiện hành, Việt Nam có xu hướng đi ngược với lý thuyết về một hệ thống thuế bền

vững (thuế suất thấp, cơ sở thuế rộng).So với các nước trong khu vực và trên thế giới, thuế

sử dụng đất phi nông nghiệp của Việt Nam có thuế suất thấp và cơ sở thuế hẹp. Điều này

không chỉ khiến cho mục tiêu tăng thu ngân sách không đạt được mà còn có khả năng gây

ra những biến dạng về kinh tế và không đảm bảo tính công bằng xã hội. Trong nghiên cứu

này, tác giả đã đề xuất các phương án tăng số thu thuế thông qua việc tăng thuế suất, mở

rộng cơ sở thuế và nâng cao hiệu quả hành thu. Tuy nhiên, về mặt thực tiễn, tác giả cho

rằngkhông thể tiến hành đồng thời nhiều phương án mà phải thực hiện từng bước, bắt đầu

từ công tác thu thập thông tin và lập cơ sở dự liệu, kết hợp công tác tuyên truyền phổ biến

với việc ứng dụng công nghệ thông tin vào trong công tác hành thu. Trong dài hạn, Quốc

hội tiến tới xây dựng một sắc thuế với thuế suất phù hợp, cơ sở thuế rộng và đảm bảo độ

nổi cao.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tài liệu tiếng Việt

Chính phủ (2010), Báo cáo đánh giá tác động của Chính Phủ - Tờ trình dự thảo

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Hà Nội.

Chính phủ (2010), Báo cáo tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện Pháp lệnh thuế

nhà, đất, Hà Nội.

Chính phủ (2010), Tài liệu phục vụ xây dựng Dự án Luật thuế nhà, đất, Hà Nội.

Chính phủ (2010), Thuyết minh chi tiết về dự án Luật thuế nhà, đất, Phần II, Mục

tiêu, yêu cầu xây dựng thuế nhà, đất, Hà Nội.

Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung

Nghị định số 188/2004/NĐ – CP, Hà Nội.

Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 về phương pháp

xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội.

Quốc hội (2010), Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiêp 2010, Hà Nội.

Quốc hội (2003), Luật Đất Đai năm 2003, Hà Nội.

Rosengard (2010), Bài giảng 20 Thiết kế các hệ thống thuế phù hợp Môn kinh tế

học khu vực công MPP2, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright.

10.

Rosengard (2010), Bài giảng 22 Thuế bất động sản Môn kinh tế học khu vực công

MPP2, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright.

11.

Rosengard (2010), Bài giảng 23 Cải cách thuế nhà, đất ở Việt Nam Môn kinh tế học

khu vực công MPP2, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright.

12.

Rosengard (1998), Cải cách thuế bất động sản tại các nước đang phát triển –

Chương I. Giới thiệu tổng quan, bài đọc đăng trên học liệu mở FETP của Chương

trình giảng dạy kinh tế Fulbright.

13.

Rosengard (1998), Cải cách thuế bất động sản tại các nước đang phát triển –

Chương VI. So sánh hiệu quả thuế bất động sản, bài đọc đăng trên học liệu mở

FETP của Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright.

14.

Thủ tướng Chính phủ (2010), Công văn số 278/TTg-PL ngày 9/2/2010 về giao

nhiệm vụ nghiên cứu, triển khai xây dựng dự án Luật Ngân sách nhà nước, Hà Nội.

15.

Thủ tướng Chính phủ (2007), Quyết định số 272/QĐ-TTg ngày 27/2/2007 về việc

phê duyệt kết quả kiểm kê đất đai năm 2005, Hà Nội.

16.

Thủ tướng Chính phủ (2004), Quyết định số 201/2004/QĐ-TTg ngày 16/2/2004 về

việc phê duyệt chương trình cải cách hệ thống thuế đến năm 2010 nhằm xây dựng

một hệ thống chính sách thuế đồng bộ, có cơ cấu hợp lý phù hợp với nền kinh tế, Hà

Nội.

17.

UBTV Quốc hội (1992), Pháp lệnh sử dụng đất nông nghiêp năm 1992, Hà Nội.

18.

UBTV Quốc hội (1992), Pháp lệnh thuế nhà, đất 1992, Hà Nội.

Tài liệu tiếng Anh

19. Frank Leung, Kevin Chow and Gaofeng Han (2008), “Long-term and short-term

determinants of property prices in Hong Kong”,Working Paper 15/2008 dated 20/10/2008, Research Department, Hong Kong Monetary Authority.

20.

Rosengard (2010), Advice regarding the selection of thesis topic, FETP dated 12

July 2010.

21. Wikipedia, http://en.wikipedia.org/wiki/Land_value_tax (truy cập 19:24 ngày

27/11/2010).

Trang tin điện tử

22.

Báo Pháp Luật Online, http://www.phapluatvn.vn/batdongsan/201104/Chuyen-1-ty-

dong-moi-met-vuong-co-thanh-tien-le-2043654/

(truy

cập 5:00 PM ngày

12/4/2011).

23.

Báo Tin Tức Thị Trường Online, http://tinthitruong.batdongsan.com.vn/dieu-chinh-

gia-mua-ban-nha-theo-chi-so-cpi-HkEKLfetNUA1.html truy cập 9:15AM ngày

17/4/2011.

24.

Báo Vneconomy, http://vneconomy.vn/2010122901294195p0c9920/tang-truong-

gdp-nam-2010-dat-678.htm, truy cập ngày 17/4/2011.

25.

Tổng Cục Thống Kê, http://www.gso.gov.vn, (truy cập 10:00 PM ngày 6/4/2010).

26. Tổng Cục Thống Kê,

http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=389&idmid=3&ItemID=9885 (truy cập

10PM, ngày 26/2/2011).

27. Tổng Cục Thống Kê,

http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=389&idmid=3&ItemID=9886 (truy cập

12 AM ngày 27/2/2011).

28.

Tổng Cục Quản Lý Đất Đai – Bộ TN&MT,

http://www.gdla.gov.vn/index.php?option=com_content&task=view&id=1414 (truy

cập 10PM ngày 17/4/2011).

PHỤ LỤC 1. TÍNH SỐ THU THUẾ DỰ KIẾN THU ĐƯỢC ĐỐI VỚI ĐẤT Ở53

(áp dụng thuế suất 0,03% chung cho các loại đất ở)

Diện tích đất tính thuế Giá đất trung bình

Số thuế dự kiến thu các địa phương ban hành Thuế suất được dự kiến TT Tỉnh Nông thôn Thành Thị Nông Đô thị thôn

Đồng Đồng Đồng m2 m2 %

(1) (2) (8) (5) (6) (4) (3) (7)

53 Chính phủ (2010), Tài liệu phục vụ xây dựng Dự án Luật thuế nhà, đất, Hà Nội.Số liệu đính kèm.

307.533 2.916.000 3.809.190 84.554.736 Bắc Giang 1 11.133.299.355 0,03 430.000 1.375.000 1.567.272 8.284.710 Bắc Cạn 2 1.715.227.290 0,03 508.200 3.845.400 3.966.522 36.006.726 Bắc Ninh 3 10.065.444.556 0,03 135.600 5.227.000 1.901.886 18.067.098 Cao Bằng 4 3.717.316.983 0,03 121.200 2.720.500 2.759.568 10.699.458 Điện Biên 5 2.641.253.716 0,03 28.690 476.500 2.603.118 22.676.892 Hà Giang 6 567.295.728 0,03 1.432.452 135.040 2.066.900 18.504.948 Hà Nam 7 1.637.892.965 0,03 34.651.344 19.151.454 631.000 16.965.000 104.030.824.552 Hà Nội 8 0,03 4.316.382 251.733 2.607.640 66.705.744 Hà Tây 9 8.414.288.894 0,03 2.972.592 30.600 1.860.000 28.638.876 Hà Tĩnh 10 1.921.611.218 0,03 6.662.460 483.000 6.430.000 51.198.042 Hải Dương 11 20.270.481.626 0,03 39.029.760 12.332.082 Hải Phòng 12 560.000 7.080.000 32.750.341.848 0,03 34.658.442 Hưng Yên 13 848.000 3.350.000 12.558.390.995 3.722.670 0,03 80.849.580 Hoà Bình 14 82.400 2.830.000 6.119.454.046 4.853.772 0,03 11.229.078 Lào Cai 15 48.800 2.845.000 2.111.172.578 2.280.936 0,03 19.748.736 Lạng Sơn 16 110.000 2.695.200 3.625.373.657 3.677.730 0,03 9.053.982 Lai Châu 17 201.800 539.000 757.921.208 1.297.422 0,03 37.941.960 Nam Định 18 904.000 4.436.000 16.740.204.566 4.846.968 0,03 63.697.452 Nghệ An 19 430.600 2.145.000 11.567.974.050 5.189.646 0,03 19.975.116 Ninh Bình 20 284.000 3.863.000 4.154.503.991 2.116.338 0,03 32.403.882 Phú Thọ 21 494.167 1.476.000 6.674.738.274 4.225.074 0,03 22 Quảng Ninh 20.700.918 18.414.144 335.400 5.081.000 30.151.606.068 0,03 25.487.658 Sơn La 23 252.000 1.940.200 3.065.121.363 1.955.562 0,03 50.269.506 Thái Bình 24 230.000 5.105.000 6.780.265.569 2.162.370 0,03 31.645.656 Thái Nguyên 25 141.900 5.163.600 11.781.436.247 6.735.792 0,03 26 Thanh Hoá 181.985.958 243.000 4.317.067 22.857.764.186 7.405.482 0,03 20.180.160 Tuyên Quang 27 243.000 944.000 1.889.435.923 1.477.056 0,03 30.811.998 Vĩnh Phúc 28 536.333 2.376.667 8.156.991.280 4.487.154 0,03 14.700.504 Yên Bái 29 243.600 2.498.667 3.614.282.959 3.388.434 0,03 24.417.330 Bình Định 30 7.561.292.439 65.700 3.954.000 5.968.662 0,03 31 8.368.300.026 Bình Thuận 20.581.344 8.702.736 404.200 2.249.333 0,03

Diện tích đất tính thuế Giá đất trung bình

Số thuế dự kiến thu các địa phương ban hành Thuế suất được dự kiến TT Tỉnh Nông thôn Thành Thị Nông Đô thị thôn

m2 m2 Đồng Đồng Đồng %

(1) (2) (3) (4) (8) (5) (6) (7)

Số thuế dự kiến thu được là 1.208.678.494.244 đồng.

Đà Nẵng 32 12.270.636 10.886.064 301.400 7.056.000 24.153.131.182 0,03 Đắk Lắk 33 45.106.362 9.350.754 269.000 4.545.000 16.389.836.492 0,03 Đắk Nông 34 13.627.026 1.280.370 166.000 1.118.000 1.108.061.993 0,03 Gia Lai 35 42.400.050 13.207.026 41.500 2.523.133 10.524.806.883 0,03 Khánh Hoà 36 15.249.990 9.209.802 264.300 3.297.067 10.318.771.061 0,03 Kon Tum 37 13.631.268 6.035.946 33.500 2.325.000 4.347.066.578 0,03 Lâm Đồng 38 20.067.726 8.624.784 330.400 3.223.200 10.328.934.138 0,03 Ninh Thuận 39 12.105.912 3.344.376 90.533 1.079.000 1.411.371.081 0,03 Phú Yên 40 19.148.514 5.018.034 312.000 1.927.000 4.693.226.366 0,03 Quảng Bình 41 17.041.248 26.167 1.657.200 2.352.966 1.303.574.373 0,03 Quảng Nam 42 75.856.704 9.397.962 440.333 1.643.500 14.654.335.763 0,03 Quảng Ngãi 43 33.537.168 4.919.544 268.733 1.632.000 5.112.375.227 0,03 Quảng Trị 44 27.727.476 6.190.296 84.267 1.556.800 3.592.066.437 0,03 Thừa Thiên Huế 45 53.675.874 9.708.216 30.500 5.716.000 17.138.783.044 0,03 50.304.408 14.467.236 An Giang 46 658.000 4.844.000 30.953.877.494 0,03 Bình Dương 47 22.081.374 8.273.916 660.000 4.780.000 16.236.907.596 0,03 Bình Phước 48 20.324.640 3.636.234 67.300 1.772.500 2.343.921.911 0,03 BRVT 49 11.213.538 8.605.842 922.800 4.083.867 13.647.889.245 0,03 Bạc Liêu 50 13.624.464 3.914.946 82.000 3.606.000 4.570.350.397 0,03 Bến Tre 51 29.051.736 1.951.404 120.000 4.250.000 3.533.902.596 0,03 Cà Mau 52 24.440.850 3.411.954 630.000 3.075.000 7.766.848.215 0,03 Cần Thơ 53 424.800 5.075.000 12.272.358 12.757.962 20.987.986.449 0,03 Đồng Nai 54 276.500 3.976.667 42.586.908 14.314.776 20.610.111.787 0,03 Đồng Tháp 55 252.800 3.754.000 52.442.670 5.643.204 10.332.628.438 0,03 56 TP Hồ Chí Minh 24.598.476 61.588.422 5.129.000 27.720.000 550.018.992.373 0,03 Hậu Giang 57 15.114.498 2.167.452 399.000 2.890.000 3.688.386.295 0,03 Kiên Giang 58 35.316.498 11.213.958 284.800 2.671.267 12.004.083.251 0,03 Long An 59 8.527.260 135.000 4.842.000 60.793.698 14.848.842.645 0,03 Sóc Trăng 60 96.000 3.360.000 19.216.554 3.210.858 3.789.981.619 0,03 Tây Ninh 61 1.845.500 31.241.616 5.142.438 215.333 4.865.319.192 0,03 Tiền Giang 62 5.615.667 32.165.154 2.587.284 774.000 11.827.546.114 0,03 Trà Vinh 63 4.380.000 12.808.992 2.359.896 624.000 5.498.746.646 0,03 Vĩnh Long 64 3.538.000 20.904.618 2.405.760 860.000 7.946.865.108 0,03 Tổng cộng 2.081.306.598 432.089.868 1.208.678.494.244

PHỤ LỤC 2. TÍNH SỐ THU THUẾ DỰ KIẾN THU ĐƯỢC ĐỐI VỚI ĐẤT SẢN

XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP54

(áp dụng mức thuế suất chung là 0,03%)

Số thuế Diện tích đất Giá đất Diện tích theo QĐ 272/QĐ-TTG Thuế Dự tính chịu thuế trung bình Số TT Địa phương suất m2 m2 đồng đồng Ha

(1) (2) (4=3x10,000) (5=4x70%) (6) (7) (8=5x6x7) (3)

1 Bắc Giang 1.448,81 14.488.100 10.141.670 1.099.350 0,03% 3.344.773.474

2 Bắc Kạn 1.980,06 19.800.600 13.860.420 1.302.500 0,03% 5.415.959.115

3 Bắc Ninh 2.239,59 22.395.900 15.677.130 427.000 0,03% 2.008.240.353

4 Cao Bằng 1.209,58 12.095.800 8.467.060 135.600 0,03% 344.440.001

5 Điện Biên 348,77 3.487.700 2.441.390 121.200 0,03% 88.768.940

6 Hà Giang 540,35 5.403.500 3.782.450 252.595 0,03% 286.628.387

7 Hà Nam 1.182,64 11.826.400 8.278.480 667.170 0,03% 1.656.946.050

8 Hà Nội 3.648,58 36.485.800 25.540.060 3.307.233 0,03% 25.340.081.330

9 Hà Tây 4.494,77 44.947.700 31.463.390 1.340.230 0,03% 12.650.453.754

10 Hà Tĩnh 2.292,02 22.920.200 16.044.140 174.487 0,03% 839.846.552

11 Hải Dương 3.410,89 34.108.900 23.876.230 2.078.400 0,03% 14.887.306.930

12 Hải Phòng 4.040,23 40.402.300 28.281.610 1.910.000 0,03% 16.205.362.530

13 Hưng Yên 1.381,57 13.815.700 9.670.990 655.000 0,03% 1.900.349.535

14 Hòa Bình 1.788,31 17.883.100 12.518.170 879.400 0,03% 3.302.543.609

15 Lào Cai 2.503,20 25.032.000 17.522.400 1.012.830 0,03% 5.324.163.718

16 Lạng Sơn 877,45 8.774.500 6.142.150 1.539.350 0,03% 2.836.475.581

17 Lai Châu 265,03 2.650.300 1.855.210 316.500 0,03% 176.152.190

18 Nam Định 1.418,50 14.185.000 9.929.500 214.800 0,03% 639.856.980

19 Nghệ An 3.819,30 38.193.000 26.735.100 1.922.410 0,03% 15.418.747.077

20 Ninh Bình 1.354,81 13.548.100 9.483.670 1.751.100 0,03% 4.982.056.361

21 Phú Thọ 2.192,19 21.921.900 15.345.330 373.167 0,03% 1.717.909.694

22 Quảng Ninh 8.660,95 86.609.500 60.626.650 987.500 0,03% 17.960.645.063

23 Sơn La 789,95 7.899.500 5.529.650 785.390 0,03% 1.302.879.544

24 Thái Bình 732,91 7.329.100 5.130.370 795.000 0,03% 1.223.593.245

25 Thái Nguyên 2.111,30 21.113.000 14.779.100 2.169.675 0,03% 9.619.753.138

26 Thanh Hóa 3.275,14 32.751.400 22.925.980 - 0,03% -

27 Tuyên Quang 1.434,67 14.346.700 10.042.690 132.780 0,03% 400.040.513

28 Vĩnh Phúc 3.195,07 31.950.700 22.365.490 884.333 0,03% 5.933.564.497

29 Yên Bái 937,36 9.373.600 6.561.520 1.084.805 0,03% 2.135.390.911

30 Bình Định 1.890,60 18.906.000 13.234.200 1.607.850 0,03% 6.383.582.541

54 Chính phủ (2010), Tài liệu phục vụ xây dựng Dự án Luật thuế nhà, đất, Hà Nội.Số liệu đính kèm.

31 Bình Thuận 2.955,03 29.550.300 20.685.210 876.560 0,03% 5.439.548.303

Số thuế Diện tích đất Giá đất Diện tích theo QĐ 272/QĐ-TTG Thuế Dự tính chịu thuế trung bình Số TT Địa phương suất m2 m2 đồng đồng Ha

(1) (2) (4=3x10,000) (5=4x70%) (6) (7) (8=5x6x7) (3)

32 Đà Nẵng 1.788,88 17.888.800 12.522.160 2.598.500 0,03% 9.761.649.828

33 Đắk Lắk 1.953,06 19.530.600 13.671.420 1.465.447 0,03% 6.010.421.060

34 Đắc Nông 393,20 3.932.000 2.752.400 514.024 0,03% 424.439.897

35 Gia Lai 1.464,07 14.640.700 10.248.490 1.599.600 0,03% 4.918.045.381

36 Khánh Hòa 4.003,04 40.030.400 28.021.280 894.842 0,03% 7.522.382.669

37 Kon Tum 719,25 7.192.500 5.034.750 243.000 0,03% 367.033.275

38 Lâm Đồng 1.066,64 10.666.400 7.466.480 211.400 0,03% 473.524.162

39 Ninh Thuận 563,21 5.632.100 3.942.470 - 0,03% -

40 Phú Yên 1.515,47 15.154.700 10.608.290 671.700 0,03% 2.137.676.518

41 Quảng Bình 1.026,51 10.265.100 7.185.570 700.250 0,03% 1.509.508.618

42 Quảng Nam 3.881,05 38.810.500 27.167.350 634.433 0,03% 5.170.761.726

43 Quảng Ngãi 1.502,58 15.025.800 10.518.060 153.920 0,03% 485.681.939

44 620,74 6.207.400 4.345.180 73.600 0,03% 95.941.574 Quảng Trị

45 1.494,36 14.943.600 10.460.520 2.100.090 0,03% 6.590.410.034 T.T. Huế

46 870,86 8.708.600 6.096.020 2.102.567 0,03% 3.845.186.535 An Giang

47 Bình Dương 15.370,68 153.706.800 107.594.760 198.000 0,03% 6.391.128.744

48 Bình Phước 5.577,50 55.775.000 39.042.500 - 0,03% -

49 Bà Rịa-V.Tàu 5.999,86 59.998.600 41.999.020 1.253.567 0,03% 15.794.571.451

50 116,62 1.166.200 816.340 1.315.600 0,03% 322.193.071 Bạc Liêu

51 283,22 2.832.200 1.982.540 42.000 0,03% 24.980.004 Bến Tre

52 591,46 5.914.600 4.140.220 747.500 0,03% 928.444.335 Cà Mau

53 1.374,32 13.743.200 9.620.240 2.044.500 0,03% 5.900.574.204 Cần Thơ

54 Đồng Nai 10.603,88 106.038.800 74.227.160 1.279.833 0,03% 28.499.518.082

55 Đồng Tháp 488,81 4.888.100 3.421.670 1.091.893 0,03% 1.120.829.599

56 H. C. Minh 9.603,58 96.035.800 67.225.060 4.375.000 0,03% 88.232.891.250

57 Hậu Giang 151,93 1.519.300 1.063.510 663.000 0,03% 211.532.139

58 Kiên Giang 1.607,85 16.078.500 11.254.950 1.057.000 0,03% 3.568.944.645

59 Long An 3.811,79 38.117.900 26.682.530 441.720 0,03% 3.535.862.145

60 Sóc Trăng 475,88 4.758.800 3.331.160 - 0,03% -

61 Tây Ninh 1.775,93 17.759.300 12.431.510 801.588 0,03% 2.989.482.907

62 Tiền Giang 527,34 5.273.400 3.691.380 2.963.100 0,03% 3.281.378.423

63 Trà Vinh 475,88 4.758.800 3.331.160 1.857.000 0,03% 1.855.789.236

64 Vĩnh Long 815,01 8.150.100 5.705.070 1.647.700 0,03% 2.820.073.152

Số thuế dự kiến thu được là 384.556.916.520 đồng.

384.556.916.520 Tổng 150.934,09 1.509.340.900 422.615.452 1.056.538.630

PHỤ LỤC 3. TÍNH SỐ THU THUẾ DỰ KIẾN THU ĐƯỢC ĐỐI VỚI NHÀ Ở55

(áp dụng thuế suất 0,03% chung cho các loại nhà ở)

Diện tích Giá trị trung Tổng diện tích Giá nhà tính Số hộ STT Nhà ở trung bình/hộ bình của nhà/hộ Tổng thu (đ) (m2) thuế (đ/m2) (m2) (đ) (6) (3) (1) (2) (4) (5=3/4) (7=5x6) 5,700,000 1 Tại đô thị 223,800,000 3,147,610 71 405,270,000 382,689,571,410 4,000,000 2 Tại nông thôn 598,320,000 9,819,052 61 243,600,000 717,576,320,160

Chính phủ (2010), Tài liệu phục vụ xây dựng Dự án Luật thuế nhà, đất, Hà Nội.Số liệu đính kèmvà tính toán của tác giả.

1,100,265,891,570 Tổng