Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại văn phòng đăng ký đất đai một cấp quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:122

Thêm vào BST

Báo xấu

27
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm phân tích, đánh giá thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp và hiện trạng hồ sơ địa chính làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại văn phòng đăng ký đất đai một cấp quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------------------- Phạm Văn Triệu ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2020 i
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------------------ Phạm Văn Triệu ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS. Phạm Quang Tuấn PGS.TS. Trần Văn Tuấn HÀ NỘI - 2020 i
LỜI CẢM ƠN Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ chức, nhân dân và các địa phương. Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS. Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn i
MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................................i MỤC LỤC ........................................................................................................................ii DANH MỤC HÌNH ẢNH ............................................................................................... v DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................................vi MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP..................................................................... 6 1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính ... 6 1.1.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính .......................................................................... 6 1.1.2. Khái niệm về đất đai ........................................................................................ 6 1.1.3. Vai trò của đất đai ........................................................................................... 9 1.1.4. Khái niệm về đăng ký đất đai ........................................................................ 11 1.1.5. Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất .............................................. 12 1.1.6. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. ................................................................................................. 16 1.1.7. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................... 18 1.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân ở nước ta .......................................................................................... 20 1.3. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp ............................................. 26 1.3.1. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu ........................................ 27 1.3.1.3. Trình tự, thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân... 29 1.3.2. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai .................................................. 43 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG. ......................................................................................... 49 2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội quận Ngô Quyền ..................................... 49 2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên.......................................................................... 49 2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội .............................................................................. 51 ii
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế, xã hội ................................ 54 2.2. Đặc điểm tình hình sử dụng và quản lý đất đai tại quận Ngô Quyền .................. 55 2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Ngô Quyền năm 2018 ................. 55 2.2.2. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất .......... 60 2.2.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng...... 61 2.2.4. Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........... 61 2.2.5. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................. 61 2.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ............................................................... 63 2.2.7. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo ........................... 64 2.2.8. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu................................................................................................... 64 2.3. Thực trạng hồ sơ địa chính quận Ngô Quyền ...................................................... 66 2.4. Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp tại Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến tháng 6 năm 2019 ................................................................ 69 2.4.1. Thực trạng nguồn nhân lực và cơ sở vật chất của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quận Ngô Quyền phục vụ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động ................................................................................................... 69 2.4.2. Công tác lập, cập nhật sổ sách hồ sơ địa chính ............................................. 76 2.4.3. Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhật bản đồ địa chính số ....... 76 2.4.4. Tính hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động trên địa bàn Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến hết tháng 6 năm 2019 ..................................... 77 2.5. Kết quả điều tra xã hội học về thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....................................................................................................................... 81 2.6. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác đăng ký biến động trên địa bàn Quận Ngô Quyền ..................................................... 87 2.6.1. Những thuận lợi ............................................................................................. 87 2.6.2. Những khó khăn và nguyên nhân .................................................................. 90 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG.................................................... 97 iii
3.1. Cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp ................................................................... 97 3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân. ............................................................ 99 3.2.1. Hoàn thiện hệ thống chính sách và pháp luật đất đai: ................................... 99 3.2.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ...................................... 101 3.2.3. Giải pháp: về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính ..................................... 102 3.2.4. Giải pháp về cơ sở vật chất kỹ thuật ........................................................... 106 3.2.5. Giải pháp về tài chính .................................................................................. 107 3.2.6. Giải pháp về ứng dụng công nghệ vào việc cấp giấy chứng nhận: ............. 108 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................... 109 iv
DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2. 1.Bản đồ ranh giới hành chính Quận Ngô Quyền ............................................. 49 Hình 2. 3. Biểu đồ cơ cấu đối tượng sử dụng đất Quận Ngô Quyền ............................. 59 Hình 2. 4. Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu từ năm 2015 đến hết ngày 31/6/2019 trên địa bàn Quận Ngô Quyền ........................................................................................................................................ 78 Hình 2. 5. Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả đăng ký biến động của Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến hết quý II năm 2019. ............................. 79 Hình 2. 6.Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm của Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến 31/6/2019. ................................ 80 Hình 2. 7. Biểu đồ thể hiện kết quả đăng ký cấp GCN theo kết quả điều tra thực địa. . 82 v
DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2. 1. Bảng tổng hợp phân bố dân số trên địa bàn quận ......................................... 51 Bảng 2. 2. Bảng cơ cấu các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp của Quận Ngô Quyền ............................................................................................................................. 56 Bảng 2. 3. Bảng cơ cấu các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp của Quận Ngô Quyền ........................................................................................................................................ 57 Bảng 2. 4. Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tượng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Quận Ngô Quyền ............................................................................................... 58 Bảng 2. 5. Bảng tổng hợp cơ sở vật chất chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quận Ngô Quyền ..................................................................................................................... 69 Bảng 2. 6.Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến hết tháng 6 năm 2019 ..................................................................................... 77 Bảng 2. 7. Kết quả đăng ký biến động từ năm 2015 đến hết ngày 31/6/2019 trên địa bàn Quận Ngô Quyền ..................................................................................................... 78 Bảng 2. 8.Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến 31/6/2019............................................................................................ 80 Bảng 2. 9.Kết quả điều tra việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ năm 2015 đến hết ngày 31/6/2019 trên địa bàn Quận Ngô Quyền.............................................................. 81 Bảng 2. 10. Kết quả điều tra theo tiêu chí cơ quan nhà nước tạo điều kiện .................. 82 Bảng 2. 11. Đánh giá theo tiêu chí thái độ cán bộ tiếp nhận ........................................ 83 Bảng 2. 12. Đánh giá kết quả điều tra theo một số tiêu chí ........................................... 84 vi
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực vô cùng quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Đồng thời, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó có trước lao động, là sản phẩm của tự nhiên, mọi hoạt động kinh tế và sinh hoạt của con người đều diễn ra trên đất. Đầu tiên, đất không phải là hàng hóa, song trong quá trình phát triển của xã hội, nhìn nhận được khả năng sinh lời của đất đai con người đã xác lập các quyền sử dụng về đất đai và đất đai trở thành hàng hóa, một thứ hàng hóa đặc biệt, đất cũng được chuyển nhượng, thế chấp, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho,… Chính vì vậy mà Điều 53 của Hiến pháp năm 2013 có quy định: Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [5]. Thống nhất quản lý của Nhà nước với tư cách là người đại diện sở hữu toàn dân về đất đai: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định chuyển mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết định giá đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai; quyết định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Việc xác lập chủ sử dụng hợp pháp của đất có vai trò rất quan trọng, có là cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai chi tiết đến từng thửa đất, là tiền đề để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với thửa đất đang sử dụng. Đất đai có tính cố định về mặt vị trí, nhưng đối với một thửa đất cụ thể thường có sự thay đổi về: diện tích, mục đích sử dụng, chủ sử dụng đất,...những sự thay đổi trên gọi là biến động về đất đai, nhằm nắm bắt được sự biến động đất đai chúng ta không chỉ thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa chính mà phải thường xuyên cập nhật kịp thời các thay đổi, biến động vào hồ sơ địa chính để hồ sơ địa chính luôn thể hiện đúng thực trạng sử dụng đất. Để quản lý chặt chẽ đất đai về số lượng (diện tích, thông qua việc xác định ranh giới hành chính đo đạc lập bản đồ, lập hồ sơ địa chính), về chất lượng (lý, hóa tính của đất), về việc sử dụng thông tin trong hồ sơ địa 1
chính và nhằm xác định mối quan hệ giữa người sử dụng đất với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo đúng quy định của Pháp luật. Nên việc đăng ký đất đai là rất quan trọng đó là cơ sở để Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất. Nhằm khắc phục tồn tại và đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai hoàn thiện, để hồ sơ địa chính thể hiện đúng với hiện trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Địa bàn Quận Ngô Quyền, thành phố Hải phòng có quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ đặc biệt vào những năm đầu của thế kỷ 21, quá trình phát triển kinh tế xã hội, dịch vụ thương mại rất cao dẫn đến việc chuyển dịch đất đai, mua bán, thế chấp, các hoạt động giao dịch về đất đai trên địa bàn là rất đa dạng, sôi động và không kém phần phức tạp. Đi đôi với sự phát triển đó dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa chính là vô cùng khó khăn, do đó vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản lý Nhà nước về đất đai. Theo thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, lưu trữ và cập nhập các biến động về đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền như: thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh...Nhu cầu sử dụng các quyền của người sử dụng đất là rất lớn và liên tục đòi hỏi phải có một cơ quan chuyên trách về các lĩnh vực này. Hệ thống văn phòng Đăng ký đất đai một cấp được thành lấp để giúp người dân thực hiện các quyền trên. Để bước đầu có những cơ sở để đánh giá những thuận lợi và khó khăn thực tế khi triển khai mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp để từ đó rút ra những giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả của công tác quản lý đất đai và quản lý những biến 2
động về quyền sử dụng đất khi triển khi theo cơ chế một cấp trên địa bàn quận Ngô Quyền, em chọn đề tài nghiên cứu : “Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại văn phòng đăng ký đất đai một cấp quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng”. 2. Mục tiêu nghiên cứu: Phân tích, đánh giá thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp và hiện trạng hồ sơ địa chính làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu: - Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính của quận Ngô Quyền. - Nghiên cứu cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp. - Thu thập các văn bản, tài liệu, số liệu, bản đồ về các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý Nhà nước về đất đai, hiện trạng và biến động sử dụng đất cũng như tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền giai đoạn từ 01/7/2015 đến nay. - Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền giai đoạn từ 01/7/2015 đến nay. - Xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quận Ngô Quyền giai đoạn 01/7/2015 đến nay. - Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai cũng như thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và hiện trạng hồ sơ địa chính tại địa bàn quận Ngô Quyền từ đó rút ra những điểm mạnh cũng như những tồn tại của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận khi triển khai theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp. 3
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp. 4. Phương pháp nghiên cứu: 4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu thứ cấp Là phương pháp thu thập các văn bản, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính khi có biến động về đất đai tại địa bàn quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng từ 01/7/2015 đến nay. 4.2. Phương pháp so sánh Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng từ đó rút ra được những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn quận. 4.3. Phương pháp phân tích tổng hợp Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu và làm rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân. 4.4. Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng Trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng. Nội dung điều tra thông qua hình thức phát mẫu phiếu điều tra với số lượng 150 phiếu chia đều cho 13 phường trực thuộc quận Ngô Quyền. Nội dung khảo sát về việc người được khảo sát ngẫu nhiên đã được cấp GCN chưa, mức độ phức tạp của thủ tục 4
hành chính, năng lực, trình độ chuyên môn của cán bộ và nhứng ý kiến riêng của người được khảo sát. 5. Phạm vi nghiên cứu: - Phạm vi không gian: Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng. - Phạm vi thời gian: Từ 01/7/2015 đến nay. - Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung đánh giá hiện trạng hồ sơ địa chính và nghiên cứu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng, cụ thể là đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp. 6. Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, cấu trúc luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận và tính pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp Chương 2. Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng. Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu qủa công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng. 5
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP 1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính 1.1.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản khác gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, các nhân có liên quan. 1.1.2. Khái niệm về đất đai Khái niệm về Quản lý Nhà nước về đất đai: Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước về đất đai, trong đó là hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất đai, trong việc phân bổ, khoanh vùng đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khi hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội vào các mục đích sử dụng theo chủ trương của nhà nước, trong việc kiểm tra và giám sát quá trình sử dụng đất. Chủ thể quản lý là Nhà nước, khách thể là hành vi của con người. Khái niệm về Luật đất đai: Là tổng hợp các quy phạm pháp luật hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai, ở đây Nhà nước là chủ sở hữu, có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt; còn người sử dụng trong quan hệ được thiết lập với Nhà nước thì thực hiện một cách trực tiếp và cụ thể quyền sử dụng đất. Vì có đối tượng điều chỉnh riêng là quan hệ đất đai, có phương pháp điều chỉnh riêng, đó là phương pháp bình đẳng và mệnh lệnh. Là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý đất 6
đai có hiệu quả và trên cơ sở đó để Nhà nước thiết chế mối quan hệ của mình với người sử dụng đất, xác lập cơ chế quản lý đất đai cho phù hợp. Khái niệm đăng ký đất đai: Là việc ghi vào sổ sách của đơn vị tổ chức việc đăng ký để chính thức được công nhận cho hưởng quyền lợi hay phải thực hiện nghĩa vụ nào đó theo mục đích đăng ký đặt ra. Trong một số trường hợp thuật ngữ đăng ký còn bao gồm cả việc ghi vào sổ sách của đơn vị tổ chức đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho đối tượng thực hiện việc đăng ký. Về cơ bản các loại hình đăng ký đều có những đặc điểm chung sau: Mọi loại hình đăng ký đều phải thực hiện theo trình tự các công việc nhất định (còn gọi là thủ tục đăng ký); và phải phù hợp với quy định của pháp luật của Nhà nước; Việc đăng ký chỉ được coi là hoàn thành khi đã được ghi vào sổ của đơn vị tổ chức thực hiện đăng ký. Trong phần lớn các trường hợp kết quả đăng ký có liên quan đến các giao dịch xã hội của đối tượng đăng ký thì đối tượng đăng ký được cấp giấy tờ có giá trị pháp lý về việc đăng ký đó (Sổ hộ khẩu, giấy CMND, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy phép kinh doanh…); Việc đăng ký có ý nghĩa xác lập mối quan hệ pháp lý giữa các bên liên quan nhằm bảo đảm quyền lợi và ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên. Các loại hình đăng ký có một số điểm khác biệt cơ bản sau: - Có những công việc đăng ký thực hiện bắt buộc với mọi người (như đăng ký hộ tich) hoặc với một nhóm người (đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký phương tiện, đăng ký pháp nhân đối với tổ chức); song cũng có công việc đăng ký chỉ thực hiện cho những người có nhu cầu (đăng ký lao động, đi lại, du lịch, đăng ký bảo hiểm nhân thọ...); - Việc tổ chức thực hiện đăng ký có thể do một cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan nhà nước khác, một tổ chức, cá nhân thực hiện. 7
Trường hợp đăng ký xuất phát từ yêu cầu quản lý của Nhà nước về một sự việc hoặc hiện tượng xã hội cho mục đích trước hết là phục vụ vì lợi ích chung của nhà nước và xã hội thì việc đăng ký sẽ do cơ quan quản lý của Nhà nước tổ chức thực hiện; dạng hình đăng ký này gồm có: đăng ký hộ tich, đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký pháp nhân, đăng ký kinh doanh, … Trường hợp đăng ký đăng ký xuất vừa xuất phát từ vai trò quản lý của nhà nước để phục vụ lợi ích chung của xã hội, vừa để bảo đảm lợi ích cho đối tượng thực hiện đăng ký thì việc đăng ký này thuộc loại hình dịch vụ công, sẽ do một cơ quan của nhà nước (thường là đơn vị sự nghiệp) tổ chức thực hiện; dạng hình đăng ký này có: đăng ký sở hữu tài sản (nhà cửa, phương tiện), đăng ký bản quyền, đăng ký bảo hiểm xã hội,… Trường hợp đăng ký xuất phát từ nhu cầu bảo vệ lợi ích cho đối tượng thực hiện đăng ký thì việc đăng ký trong trường hợp này thường do một tổ chức kinh tế hay cá nhân đứng ra tổ chức thực hiện, song cũng phải phù hợp với quy định của pháp luật nhà nước; các dạng hình đăng ký này có: đăng ký lao động, đi lại, du lịch, bảo hiểm nhân thọ... Khái niệm đất đai: Khác với “đất” (soil) thì “đất đai” (land) là một tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất , bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình , một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực vật… là đơn vị lãnh thổ của việc bố trí đối tượng sản xuất, định cư và là phương tiện sản xuất mà trước hết và rõ nhất là kinh tế nông-lâm-ngư nghiệp với dân cư và xây dựng dân dụng... Khi nói đến đơn vị đất đai có nghĩa là 1 bộ phận không gian lãnh thổ đó đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó. Như vậy đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng bao gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt( soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản dưới lòng đất. Theo chiều nằm ngang đất đai bao 8
gồm: Địa hình, thủy văn kết hợp với các thành phần khác tạo lên mối quan hệ trong chu trình vật chất và năng lượng giữa các hệ sinh thái trong tự nhiên hay hệ sinh thái nông nghiệp cận kề[7]. Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn về mặt không gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian với điều kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý. Theo Các Mác, đất đai là tài sản tồn tại mãi mãi với loài người, là yếu tố sống còn đối với sự tồn vong, phát triển của con người. Đất đai là điều kiện không thể thiếu được trong quá trình sản xuất của con người cũng như sự phát triển của các ngành kinh tế[6]. Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là một loại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với con người. Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai. Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử dụng đất, được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”[1]. 1.1.3. Vai trò của đất đai Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thường nói đến vai trò và giá trị sử dụng của đất đai. Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêu rõ: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật ”[2]. Vì vậy, vai trò của đất đai là không thể cân đo, đong đếm được, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai trò và ý nghĩa khác nhau. Cụ thể: Về mặt chính trị: Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc gia người ta nghĩ đến những bộ phần cấu thành lãnh thổ bao gồm : vùng trời , vùng biển và đất liền. Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước 9
tức là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó. Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng. Hàng ngàn năm lịch sử, thế hệ ông cha đã hi sinh xương máu, hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêng liêng của dân tộc. Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằm tranh giành quyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo. Nói như vậy, để thể hiện tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có, sự phồn thịnh cho con người mà nó còn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự tôn của bất kỳ dân tộc nào trên thế giới. Như vậy, việc sở hữu và sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định, hòa bình luôn là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng như nhân loại và hơn hết là từng cá nhân. Về mặt tự nhiên: Đất đai là món quà vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, được hình thành trước khi loài người xuất hiện. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào. Bởi mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều diễn ra trên đất. Trải qua hàng triệu năm tiến hóa từ khi tổ tiên của chúng ta là loài vượn cổ qua quá phát triển, thích nghi với môi trường sống, từ đi lại bằng bốn chi đến đi lại bằng hai chi và đứng thẳng trên mặt đất, từ nguồn cung thức ăn phụ thuộc vào tự nhiên, đến khi con người biết sử dụng đất đai để sản xuất, tạo ra nguồn cung thức ăn dồi dào mà không phải phụ thuộc vào những thứ có sẵn trong tự nhiên. Từ việc lấy các hang động làm nơi ở, đến việc dựng nhà ở tại những nơi thuận lợi cho việc đi lại và sản xuất. Tất cả các quá trình đó đều diễn ra trên đất đai. Không có đất đai, con người cũng sẽ không xuất hiện và phát triển như ngày này. Hay nói cách khác, không có đất đai thì sẽ không có loài người[6]. Về mặt kinh tế- xã hội: Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người: tất cả các hoạt động kinh tế, hoạt động xã hội của các thôn làng đến thành thị đều gắn liền với đất đai 10
và đều được xác định vị trí xác định . Đất đai còn là nguyên liệu, địa bàn cho nhiều ngành sản xuất nông - công nghiệp đặc biệt là trong ngành xây dựng. Đất đai kết hợp với các yếu tố khí hậu, thủy văn, địa hình, độ ẩm… hình thành nên các vùng với những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và tạo cho từng vùng những lợi thế riêng. Trên cơ sở những lợi đó những nhà quản lý sẽ tận dụng để quy hoạch, phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng. Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theo từng ngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trò của đất đai có vị trí khác nhau. Nhưng tất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn. Đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, vai trò của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống, địa bàn xây dựng các công trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng như cầu sống của mình. Đất đai là môi trường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả các loài thực vật trên trái đất. Cũng có thể nói rằng không có đất đai thì cũng không có ngành nông nghiệp. Mặt khác, đất đai còn là cái nôi của các bản sắc văn hóa của rất nhiều dân tộc. Tùy từng vị trí, đặc điểm đất đai của từng vùng mà hình thành các tập tục, văn hóa khác nhau từ quá trình sản xuất, sử dụng đất của người dân bản địa. Như vậy, đất đai mang tính địa phương, là đăc trưng của từng vùng miền, là đặc trưng kinh tế của vùng đó. Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia và trở thành một loại tài sản không thể thiếu , có giá trị to lớn đối với mỗi cá nhân và cộng đồng. Để làm cơ sở cho cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc thông tin và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, từ đó đưa ra những biện pháp quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của NSDĐ. 1.1.4. Khái niệm về đăng ký đất đai Khái niệm đăng ký đất đai và tài sản trên đất: 11
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính[5]. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo về quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Đăng ký quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản đối với Nhà nước. Theo xu thế phát triển kinh tế - xã hội dẫn tới những biến động liên tục về việc sử dụng đất như chuyển mục đích sử dụng, thay đổi người có quyền sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, thừa kế,...Do vậy công tác đăng ký đất đai là công việc thường xuyên và liên tục. Theo khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu [5]. 1.1.5. Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất Đối với Nhà nước Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý để dảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất[2]. Nhà nước đảm bảo và bảo vệ lợi ích hợp pháp của NSDĐ khi có tranh chấp, xâm phạm về đất đai, đồng thời giám sát họ 12