Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính

Chia sẻ: Na Na | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:115

Thêm vào BST

Báo xấu

64
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu: Đánh giá được sự biến động của giá đất ở trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội; đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Thị Thu Hà NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI, TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Hà Nội – 2015 2
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Thị Thu Hà NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI, TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
Hà Nội – 2015
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Đề tài “Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều có xuất xứ, nguồn gốc cụ thể. Việc sử dụng các thông tin này trong quá trình nghiên cứu là hoàn toàn hợp lệ. Hà Nội, ngày 15 tháng 12 năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thu Hà
LỜI CẢM ƠN Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, ủng hộ nhiệt tình của cơ quan, bạn bè và đồng nghiệp. Nhân dịp này tôi xin gửi lời cảm ơn trân thành về sự quan tâm quý báu đó. Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn Đình Bồng đã hết lòng hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn. Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn. Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo và cán bộ thuộc Phòng sau đại học – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi thực hiện Luận văn. Tôi xin cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài; xin cảm ơn các anh, chị đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn bạn bè, gia đình đã luôn cổ vũ, động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này. Hà Nội, ngày 15 tháng 12 năm 2015 Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Thu Hà MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................................3 LỜI CẢM ƠN.................................................................................................................................4 LỜI MỞ ĐẦU.................................................................................................................................1 1.Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................1 2. Mục đích nghiên cứu .............................................................................2 3. Nhiệm vụ nghiên cứu.............................................................................2 4. Phạm vi nghiên cứu................................................................................2 5. Phương pháp nghiên cứu......................................................................3 6. Kết quả nghiên cứu:..............................................................................4 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT .............................................5 1.2 Giá đất ở và định giá đất ở Việt Nam ...........................................18 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRƯỚC .........................................................39 VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH...............................................................39 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Thanh Oai..........39 2.1.2.1. Phát triển kinh tế........................................................................45 Hình 2.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 2014..................................................................................................46 Bảng 2.1 Đánh giá kết quả thực hiện các ngành kinh tế........................................................46 giai đoạn 2010 2014 (Theo chỉ tiêu đánh giá nhiệm kỳ 2010 2015).....................................46
2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội................................................................54 Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất huyện Thanh Oai.........................................54 TP Hà Nội năm 2014.....................................................................................................................54 Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014...........................................................................54 2.3. Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP Hà Nội ban hành.....................................................................57 Bảng 2.3. Khung giá đất ởở tại nông thôn................................................................................59 Bảng 2.4. Khung giá đất ởở tại đô thị.......................................................................................59 Bảng 2.6: Khung giá đất ở tại khu vực giáp ranh thuộc huyện Thanh Oai..........................61 Bảng 2.7. Giá đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014......................................62 2.4 Biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai trước và sau khi sát nhập vào thành phố Hà Nội....................................................................63 Bảng 2.9 : Khung giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2009 2014.........................................64 Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ởgiai đoạn 2007 – 2014.................................................74 Bảng 2.14 Giá đất ở xã Cự Khê giai đoạn 2007 2009..............................................................77 Bảng 2.15 Giá đất ở của đường phố nhóm giáp ranh thành phố Hà Nội ............................77 (xã Cự Khê)...................................................................................................................................77 Bảng 2.16: Giá đất ở tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai.........................................81 (xã Xuân Dương)..........................................................................................................................81 Bảng 2.17: Giá đất ở thị trường tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai.....................81 (xã Xuân Dương)..........................................................................................................................81 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ .......................85 NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN H. THANH OAI ...............................................85 THÀNH PHỐ HÀ NỘI.................................................................................................................85 3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội....................................................85 3.2 Định hướng quản lý đất và thị trường bất động sản huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 20162020.............................86 3.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.............................................89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................................................97 1. Kết luận ................................................................................................97
2. Kiến nghị ..............................................................................................98 TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................................100
DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 1 Bảng 1.1 Đặc điểm của các phương pháp định giá đất 14 2 Bảng 2.1 Đánh giá kết quả thực hiện các ngành kinh tế giai 42 đoạn 2010 2014 (Theo chỉ tiêu đánh giá nhiệm kỳ 2010 2015) 3 Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 49 4 Bảng 2.3 Khung giá đất ở tại nông thôn 53 5 Bảng 2.4 Khung giá đất ở tại đô thị 53 6 Bảng 2.5 Khung giá đât ở tại khu vực trung tâm huyện Thanh 54 Oai 7 Bảng 2.6 Khung giá đất ở tại khu vực giáp ranh thuộc huyện 55 Thanh Oai 8 Bảng 2.7 Gía đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 56 2014 9 Bảng 2.8 Giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 20072008 58 10 Bảng 2.9 Giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2009 2014 58 11 Bảng 2.10 Giá đất ở theo quy định các khu vực điển hình tại thị 61 trấn Kim Bài 12 Bảng 2.11 Giá đất ở thị trường tại thị trấn Kim Bài năm 2007 62 2014 13 Bảng 2.12 Giá đất ở thị trường trở các khu vực điển hình tại Thị 63 trấn Kim Bài 14 Bảng 2.13 Giá đất ở khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài 65 15 Bảng 2.14 Giá đất ở xã Cự Khê giai đoạn 2007 2009 70 16 Bảng 2.15 Giá đất ở của đường phố nhóm giáp ranh TP Hà Nội 70 (xã Cự Khê) 17 Bảng 2.16 Giá đất ở tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai 73 (xã Xuân Dương) 18 Bảng 2.17 Giá đất ở thị trường tại khu vực xa trung tâm huyện 74 Thanh Oai (xã Xuân Dương)
DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 1 Hình 1.1 Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở 24 2 Hình 2.1 Bản đồ hành chính huyện Thanh Oai Thành phố Hà Nội 36 3 Hình 2.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 41 2010 – 2014 Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất H Thanh Oai, TP Hà 48 4 Nội năm 2014 Hình 2.4 Biểu đồ biểu diễn giá đất ở các khu vực điển hình 61 5 Hình 2.5 Biểu đồ biểu diễn giá đất ở thị trường các khu vực điển 64 6 hình 7 Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ở giai đoạn 2007 – 2014 67
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết đầy đủ CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam BĐS Bất động sản BHYT Bảo hiểm y tế GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HHBĐS Hàng hóa bất động sản HTXNN Hợp tác xã nông nghiệp KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất NN Nhà nước MTTQ Mặt trận tô quốc TT Thị trường TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất VT Vị trí
LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia. Khi xã hội ngày càng phát triển kinh tế ngày càng tăng, nhu cầu sinh sống của con người ngày càng lớn, thì giá trị mà đất đai mang lại ngày càng cao và đất đai ngày càng trở nên có giá trị. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Quỹ đất có hạn mà nhu cầu sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội ngày càng cao, mặc dù hệ thống chính sách pháp luật đất đai đã ban hành tương đối đầy đủ và đồng bộ để điều tiết việc quản lý và sử dụng đất đai; song quản lý đất đai vẫn còn nhiều bất cập và là vấn đề nóng bỏng hiện nay. Giá đất ở là thước đo kinh tế của đất, phản ánh đúng giá đất ở sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung – cầu. Mặt khác, giúp nhà nước đưa ra các quyết định quan trọng trong việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản. Luật Đất đai 2003 đã xác định đất có giá và giá đất ở Nhà nước là căn cứ để tính thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa và phát triển các quy định về giá đất ở của Luật Đất đai 2003. Từ ngày 01/8/2008 theo Nghị quyết của Quốc Hội, toàn bộ tỉnh Hà Tây (trong đó có huyện Thanh Oai) đã được sát nhập về thủ đô Hà Nội. Việc mở rộng ranh giới thủ đô Hà Nội sẽ tạo không gian phía Tây Nam Thủ đô có điều kiện địa hình, địa chất phù hợp, môi trường cảnh quan đẹp, đáp ứng nhu cầu đất đai để phát triển một số khu chức năng quan trọng của thủ đô, các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, các dự án mang tầm quốc gia, quốc tế. Việc nắm bắt được giá đất ở và biến động giá đất ở ở tại địa bàn huyện 1
là rất cần thiết, phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển Thị trường bất động sản của địa phương. Trong bối cảnh đó, học viên đã thực hiện đề tài “ Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” để tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của địa bàn nghiên cứu. 2. Mục đích nghiên cứu Đánh giá được sự biến động của giá đất ở trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, thực tiễn về giá đất ở; chính sách, pháp luật liên quan đến giá đất ở như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính xác định giá đất ở và khung giá đất; Quyết định của UBND thành phố Hà Nội về giá đất ở và tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và công tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai Thành phố Hà Nội từ năm 2007 đến năm 2014. Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trường tại các khu vực nghiên cứu từ năm 2007 đến năm 2014 và tìm ra các yếu tố biến động của giá đất ở trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính tại huyện Thanh Oai Thành phố Hà Nội. Đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. 4. Phạm vi nghiên cứu Đối tương nghiên cứu: giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. 2
Phạm vi không gian: Trong phạm vi địa giới hành chính huyện Thanh Oai, Tp Hà Nội. 5. Phương pháp nghiên cứu 5.1) Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp : Thu thập các tài liệu điều tra cơ bản về kinh tế, xã hội, quản lý đất đai của huyện Thanh Oai. Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất ở do Nhà n ước, UBND thành phố Hà Nội quy định. 5.2) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Xác định các điểm điều tra giá đất ở theo các xã, thị trấn đại diện của huyện Thanh Oai, cụ thể như sau: Khu I: Thị Trấn Kim Bài, huyện Thanh Oai (Khu vực trung tâm huyện) Khu II: Xã Cự Khê, huyện Thanh Oai (Khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội) Khu III: Xã Xuân Dương, huyện Thanh Oai (Khu vực xa trung tâm) 5.3) Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp : Điều tra thu thập các số liệu về giá đất ở liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2007 2014 trên địa bàn huyện Thanh Oai tại: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai. Các trung tâm môi giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản. Người dân và cán bộ Địa chính tại các điểm nghiên cứu trên địa bàn huyện. 5.4) Phương pháp thống kê, tổng hợp: Các số liệu thứ cấp, sơ cấp được thống kê, tổng hợp trong các bảng, biểu theo nội dung nghiên cứu. 5.5) Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích, so sánh sự chệnh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định với giá đất ở thị trường. Đánh giá sự biến động giá trong từng khu vực và trong các thời kỳ khác nhau, các nguyên nhân gây nên sự biến động đó. 5.6) Phương pháp xử lý số liệu: 3
Số liệu được xử lý bằng phần mềm Microsof Excel. 6. Kết quả nghiên cứu: Ngoài phần mở đầu và kết luận luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan về giá đất ở và định giá đất. Chương 2: Thực trạng giá đất ở và biến động giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính. Chương 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội. 4
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận về giá đất ởvà định giá đất 1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai, địa tô và giá đất 1.1.1.1 Đất đai và bất động sản a. Đất đai Trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên cứu là đất đai (land) “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)” (West Publisihing, 1991). Trong lĩnh vực khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tự nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng, thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ các sinh vật sống và phát triển. (Vũ Ngọc Tuyên, 1994). Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam); đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn Điều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng 5
không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu” Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng: “... Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong mọi thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy...” (Tôn Gia Huyên, 2009). b. Bất động sản Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS). Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được. Tại nhiều nước trên thế giới (Thái Lan, Malaysia, Singapore, Anh), chế định bất động sản được thể chế hoá riêng trong một ngành luật Luật về bất động sản (Tổng cục Địa chính, CPLAR 1999, Định giá bất động sản) Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật dân sự) Hàng hóa bất động sản Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai: * Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu; 6
* Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; * Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung; * Những tính chất khác với các loại hàng hoá khác; * Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; * Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; * Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ; * Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá. (Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản) 1.1.1.2. Sở hữu đất đai Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu trong tay, quyền sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử dụng nó, quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của thửa đất. Sự thống nhất và tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng gắn liền với việc mua bán qua lại bằng hai loại giá cả đất đai là giá mua bán quyền sở hữu và giá mua bán chỉ quyền sử dụng. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu vì thế giá mua bán ở đây chỉ là giá mua bán quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt về thị trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và việc hình thành giá đất ởnói riêng. 1.1.1.3. Địa tô và giá đất a) Địa tô 7
Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Địa tô chênh lệch có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt của nông phẩm trên ruộng đất trung bình và tốt. Có hai loại địa tô chênh lệch là: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. + Ðịa tô chênh lệch I tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu tự nhiên giữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch. + Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh hay sự chênh lệch về độ phì nhân tạo do đầu tư trực tiếp của con người vào đất đai hình thành lợi nhuận siêu ngạch. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước. Địa tô được hình thành theo công thức: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt Trong đó, giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trường xác định. Giá cả sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể. Lợi nhuận siêu ngạch được hiểu là độ chênh giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt. Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sở hữu. Đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông sản trên loại đất xấu. Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai 8