Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố Việt Trì-tỉnh Phú Thọ

Chia sẻ: Na Na | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:84

Thêm vào BST

Báo xấu

117
lượt xem 11
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn nhằm mục tiêu làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn trong việc phân phối giá trị tăng thêm từ đất trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; nghiên cứu thực trạng công tác điều tiết lợi ích tăng thêm từ đất tại một số dự án ở thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ; đề xuất giải pháp về cơ chế, chính sách, mô hình điều tiết giá trị tăng thêm từ đất.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố Việt Trì-tỉnh Phú Thọ

MỤC LỤC 1.2.2. Các văn bản dưới luật .................................................................................................... 16 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT AFTA Khu vực mậu dịch tự do ASEAN BĐS Bất động sản CD Chuyên dùng DA Dự án DN Doanh nghiệp DVTM Dịch vụ thương mại GPMB Giải phóng mặt bằng KCN Khu công nghiệp KĐT Khu đô thị KKT Khu kinh tế KTTT Kinh tế thị trường NĐCP Nghị định – Chính phủ NSNN Ngân sách nhà nước QĐCP Quyết định Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TĐC Tái định cư TNMT Tài nguyên môi trường TTCN Tiểu thủ công nghiệp UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa WTO Tổ chức thương mại thế giới
DANH MỤC BẢNG 1.2.2. Các văn bản dưới luật .................................................................................................... 16 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Cơ cấu các ngành kinh tế................................................................. ........................................................................................................................ ..........26 Biểu đồ 2.2: So sánh nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất ở thành phố Việt Trì.. ........................................................................................................................ ..........48
LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp. Việt Nam đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng (WTO, AFTA...), quá trình đô thị hóa đang diễn ra một cách nhanh chóng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế (tăng bình quân khoảng 7,5% trong suốt hơn 10 năm qua) đã mang lại nhiều thành quả cho xã hội. Tuy nhiên để có được những thành tựu như vậy đã có khoảng 2 triệu hecta đất (Nông nghiệp và phi nông nghiệp) bị thu hồi phục vụ cho việc xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia. Mỗi năm có khoảng 200.000 ha đất nông nghiệp bị thu hồi phục vụ các mục đích phi nông nghiệp [19]. Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, trước yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, việc thu hồi đất để phục vụ đô thị hóa là một yêu cầu khách quan mang tính tất yếu. Trong những năm qua cơ sở hạ tầng phục vụ đô thị hóa ngày càng được hoàn thiện và đồng bộ. Hàng triệu lao động được giải quyết việc làm với mức thu nhập ổn định góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động nhanh và ổn định. Theo đánh giá của các tổ chức quốc tế, Việt Nam có lợi thế hơn so với một số quốc gia khác trong khu vực nhờ vào giá thuê đất thấp, nguồn lao động trẻ và dồi dào, chi phí nhân công rẻ luôn hấp dẫn các các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước. Tuy nhiên, sự thay đổi và phát triển nhanh chóng của các KCN, KĐT, kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia đã nảy sinh 1
nhiều vấn đề mới trong quản lý đất đai. Giá trị gia tăng từ đất mang lại từ tiến trình đô thị hóa vẫn chưa được phân bổ hợp lý, mà theo nhận định của nhiều người, thường rơi vào “túi” của các nhà đầu tư, các hộ dân mua đất trước và trong quá trình đầu tư dự án hoặc có vị trí bám sát các trục đường giao thông mới mở rộng. Nguồn thu cho ngân sách nhà nước chưa tương xứng, lợi ích của người có đất bị thu hồi chưa được đảm bảo so với yêu cầu thực tế. Nếu như giá trị gia tăng từ đất trong trường hợp này được phân bổ trở lại cho nhà nước đúng mức, sẽ góp phần tái tạo vốn đầu tư cho các công trình hạ tầng khác và chi trả xứng đáng cho những hộ phải hy sinh ra đi, do giải tỏa di dời, cũng như dành một phần hỗ trợ các chương trình xã hội khác. Thành phố Việt Trì là trung tâm chính trị, văn hóa, kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của tỉnh Phú Thọ. Để đáp ứng nhu cầu phát triển thành phố Việt Trì trong những năm tới trở thành đô thị loại I, nhiều dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, kết cấu hạ tầng, các công trình công cộng đã và đang được triển khai với quy mô lớn, nhỏ khác nhau. Hàng trăm Hecta đất đã được thu hồi để phục vụ phát triển thành phố. Tuy nhiên, công tác điều tiết lợi ích tăng thêm từ đất vẫn đang là bài toán nan giải đối với các cấp lãnh đạo thành phố. Nhằm góp phần vào sự phát triển chung của thành phố, kịp thời đưa ra hướng giải quyết những bất cập nêu trên, đề tài “Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố Việt Trì tỉnh Phú Thọ” là rất cần thiết. 2
2. Mục tiêu nghiên cứu Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn trong việc phân phối giá trị tăng thêm từ đất trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nghiên cứu thực trạng công tác điều tiết lợi ích tăng thêm từ đất tại một số dự án ở thành phố Việt Trì tỉnh Phú Thọ. Đề xuất giải pháp về cơ chế, chính sách, mô hình điều tiết giá trị tăng thêm từ đất. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu 1. Tổng quan các vấn đề lý luận và thực tiễn về phân phối giá trị tăng thêm từ đất trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam. 2. Điều tra, khảo sát thực trạng thu hồi, bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, tái định cư tại một số dự án của thành phố Việt Trì. 3. Nghiên cứu thực trạng phân phối giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng phục vụ tiến trình đô thị hóa. (lấy ví dụ tại một số dự án) 4. Đề xuất giải pháp về cơ chế, chính sách, mô hình phân phối giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. 4. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp kế thừa: 3
Thu thập và nghiên cứu tài liệu trong nước liên quan tới vấn đề nghiên cứu. Kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, dự án, đề tài khoa học có liên quan. Phương pháp khao sat, đi ̉ ́ ều tra thực tế: Đề tài tiến hành điều tra khảo sát nhằm thu thập thông tin định lượng về thực trạng giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng tại một số dự án, kết quả thực hiện chính sách tài chính và thuế đối với đất đai. Phương pháp chuyên gia: + Trao đổi với các chuyên gia trong nước nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, các ý tưởng về giải quyết vấn đề thực tiễn đặt ra thuộc phạm vi nội dung nghiên cứu. Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích tổng hợp các kết quả điều tra khảo sát tại một số dự án, tổng hợp thực tiễn kết hợp với lý luận đề ra giải pháp hoàn thiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài được trình bày trong 71 trang báo cáo. Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 phần chính sau: Chương 1: Tổng quan chính sách của Nhà nước trong việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất khi thực hiện các dự án đầu tư phát triển. Chương 2: Nghiên cứu thực trạng công tác điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố Việt Trì. Chương 3: Đề xuất một số giải pháp điều tiết, phân phối giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại nhằm đảm bảo ổn định và công bằng xã hội. 4
Chương 1: TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC TRONG VIỆC ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN. 1.1. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam 1.1.1. Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam Ở nươc ta, l ́ ựa chọn mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ́ ừ nhân th xuât phat t ́ ̣ ưc, chu tr ́ ̉ ương đung đăn và v ́ ́ ận dụng xu thế vận động khách quan của kinh tế thị trường cua Đang ta. Đây là m ̉ ̉ ột kiểu kinh tế thị trường mới trong lịch sử phát triển của kinh tế thế giới, trong đo kinh t ́ ế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là đăc thu riêng đ ̣ ̀ ược vân dung ̣ ̣ ở nươc ta b ́ ởi no phù h ́ ợp với điều kiện và đặc điểm cụ thể của Việt Nam. No không ph ́ ải là kinh tế thị trường tự do 5
theo kiểu tư bản chủ nghĩa, cũng không phải là kinh tế kiểu kê hoach hoa tâp trung. ́ ̣ ́ ̣ ̀ ̣ ̣ ̣ Vi vây, hoat đông kinh doanh, th ương mai, dich vu, tai chinh, ngân hang.... ̣ ̣ ̣ ̀ ́ ̀ ở nươc ta ́ ̣ hiên đang được vân dung nh ̣ ̣ ưng đăc tinh ̃ ̣ ́ ưu việt cua cac nên kinh tê khac nhau trên ̉ ́ ̀ ́ ́ thế giới. Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa việc thực hiện công bằng xã hội không chỉ dựa vào chính sách điều tiết và phân phối lại thu nhập của các tầng lớp dân cư mà còn phải thực hiện tốt các chính sách phát triển xã hội, nhằm giải quyết hài hòa các mối quan hệ xã hội, phát huy sức mạnh của toàn dân tộc. Như vậy, trong điều kiện kinh tế thị trường thì đất đai trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành nên thị trường đất đai. Chủ trương phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là sự tiếp thu có chọn lọc thành tựu của văn minh nhân loại, phát huy vai trò tích cực của kinh tế thị trường trong việc thúc đẩy phát triển sản xuất, cải tiến kỹ thuật công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, tạo ra nhiều của cải, góp phần làm giàu cho xã hội và cải thiện đời sống nhân dân. Đại hội IX của Đảng Cộng sản Việt Nam chỉ rõ: Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam là một kiểu tổ chức kinh tế vừa tuân theo những quy luật của kinh tế thị trường vừa dựa trên cơ sở và được dẫn dắt, chi phối bởi các nguyên tắc và bản chất của chủ nghĩa xã hội, thể hiện trên cả ba mặt: sở hữu, tổ chức quản lý và phân phối. Nói cách khác, kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa chính là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước nhằm mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh. Đại hội lần thứ X của Đảng đã làm sáng tỏ thêm một bước nội dung cơ bản của định hướng xã hội chủ nghĩa trong phát triển kinh tế thị trường ở nước ta với 4 tiêu chí cơ bản sau: Thứ nhất, về mục tiêu của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta nhằm: thực hiện “dân giàu, nước mạnh, xã hội dân chủ, công bằng 6
văn minh”; giải phóng mạnh mẽ và không ngừng phát triển sức sản xuất, nâng cao đời sống nhân dân; đẩy mạnh xóa đói, giảm nghèo, khuyến khích mọi người vươn lên làm giàu chính đáng, giúp đỡ người khác thoát nghèo và từng bước khá giả hơn. [27] Thứ hai, về phương hướng phát triển, phát triển nền kinh tế nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo; kinh tế nhà nước cùng với kinh tế tập thể ngày càng trở thành nền tảng vững chắc của nền kinh tế quốc dân. [27] Thứ ba, về định hướng xã hội và phân phối: Phải thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội ngay trong từng bước đi và từng chính sách phát triển; tăng trưởng kinh tế phải gắn kết chặt chẽ và đồng bộ với phát triển xã hội, văn hóa, giáo dục và đào tạo... giải quyết tốt các vấn đề xã hội vì mục tiêu phát triển con người. Thực hiện chế độ phân phối chủ yếu theo kết quả lao động, hiệu quả kinh tế, đồng thời theo mức đóng góp vốn cùng các nguồn lực khác và thông qua phúc lợi xã hội. [27] Thứ tư, định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực quản lý: Phát huy quyền làm chủ xã hội của nhân dân, bảo đảm vai trò quản lý, điều tiết kinh tế của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa dưới sự lãnh đạo của Đảng. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, người lao động là người chủ xã hội. Người công nhân dù làm trong xí nghiệp tư nhân vẫn là người làm chủ đất nước, làm chủ xã hội. Vai trò quản lý, điều tiết nền kinh tế của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa dưới sự lãnh đạo của Đảng là sự thể hiện rõ rệt định hướng xã hội chủ nghĩa. [27] Định hướng xã hội chủ nghĩa là một tất yếu, là sự lựa chọn phù hợp với nội dung của thời đại thời đại quá độ từ chủ nghĩa tư bản lên chủ nghĩa xã hội trên phạm vi toàn thế giới. Định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta là nhằm mục tiêu độc lập dân tộc gắn liền với xã hội chủ nghĩa thể hiện trong toàn bộ các lĩnh vực 7
của đời sống xã hội. Đây không chỉ là một tất yếu về chính trị và nguyện vọng mong muốn của nhân dân ta, mà còn là một tất yếu kinh tế, văn hóa, xã hội. 1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam Hiến pháp và các văn bản pháp luật về đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Đối với quyền sử dụng, nhà nước không sử dụng toàn bộ đất đai mà giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào các mục đích khác nhau thông qua các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Quyền sử dụng đất là loại hàng hóa đặc biệt, được giao dịch trong khuôn khổ các quy định của pháp luật. Các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất từng bước được mở rộng và ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất. Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: + Thị trường sơ cấp: là thị trường Nhà nước cung đất cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất. + Thị trường thứ cấp: là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành chính mang tính bao cấp, “xin – cho” về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường sơ cấp có những cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất 8
thay mặt Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thoả thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án, v..v.. Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ảnh đầy đủ tính chất của hoạt động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp chưa phù hợp gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước không can thiệp vào các hoạt động của thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở. * Vai trò của thị trường QSDĐ trong nền KTTT định hướng XHCN: Thị trường QSDĐ có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường QSDĐ có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: Hoạt động của thị trường QSDĐ góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất. Thị trường QSDĐ hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng... tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý. 9
Tác động trực tiếp của thị trường QSDĐ tới phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. Phát triển thị trường QSDĐ một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường QSDĐ thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. Đối với các nước chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường thì thị trường QSDĐ còn đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị trường đất đai với các chính sách lớn của Nhà nước như cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê... các doanh nghiệp nhà nước. 1.1.3. Địa tô và quan hệ lợi ích kinh tế xã hội đối với Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi 1.1.3.1. Lý thuyết về địa tô và quyền năng đối với đất đai Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là hình thái dưới đó quyền sở hữu đất đai được thực hiện về mặt kinh tế tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu. Vì đất không được sinh ra, thị trường đất đai phản ứng đối với việc đánh thuế khác hẳn so với thị trường lao động và thị trường hàng hóa do con người sản xuất ra. Thuế giá trị đất hoàn thiện một cách lý tưởng có thể không ảnh hưởng tới chi phí cơ hội trong việc sử dụng đất, hơn thế, nó có thể làm giảm 10
giá trị của quyền sở hữu đất hợp pháp (chủ nghĩa George). Theo các nha kinh t ̀ ế học thi các chi phí ph ̀ ải thanh toán để sử dụng đất đai gọi là địa tô (ngày nay thông thường gọi là thuế sử dụng đất). Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển, địa tô là một dạng hình đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được. Theo C.Mác và Henry George thì địa tô được coi như là một hình thức của sự bóc lột. Chủ sở hữu đất đã có thể nhận “một cái gì đó từ hư không” chỉ bởi vì họ kiểm soát được những tài nguyên quan trọng đó. Đối với C.Mác, chủ sở hữu đất nhận được một phần lợi nhuận siêu ngạch (lợi nhuận là hình thái biểu trưng của giá trị thặng dư) được tái phân bổ từ khu vực công nghiệp. [16] Liên quan đến vấn đề địa tô, quyền sở hữu và quyền sử dụng phải được phân định rõ giữa các chủ thể (quy định trong các đạo luật như Bộ Luật Dân sự, Luật Sở hữu trong công nghiệp, có thể cả trong Hiến pháp...). Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Còn quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; quyền này chỉ là một trong ba quyền của chủ sở hữu. Đối với Viêt Nam, quy ̣ ền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước còn công dân, tổ chức, doanh nghiệp..v..v.. (thường gọi là người sử dụng đất) chỉ có quyền sử dụng trên mảnh đất được Nhà nước giao. Hiểu theo khái niệm trên thì những người đang có QSDĐ không có quyền trong việc thu địa tô hay địa tô thặng dư. Điều này trên thực tiễn đã và đang làm cho các chủ thể tham gia quan hệ đất đai gặp phải những vấn đề phức tạp từ việc sử dụng đất thực tế cho đến quản lý vĩ mô trong nền KTTT định hướng XHCN. Đặc biệt là việc xuất hiện tư tưởng và hành vi “độc quyền” trong việc giao đât, cho thuê đât, đ ́ ́ ịnh giá bồi thường khi thu hồi đất, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất…và khi những cơ chế, chính sách liên quan quy định bât h ́ ợp lý, tất yếu dẫn tới việc kìm hãm sự vân đông cua hàng hoá QSDĐ, th ̣ ̣ ̉ ị trường BĐS; đông ̀ 11
thơi nó còn làm phát sinh tiêu c ̀ ực cung nh ̃ ư nhưng ph ̃ ản ứng “bât th ́ ương” c ̀ ủa người SDĐ trong đơi sông xa hôi. ̀ ́ ̃ ̣ 1.1.3.2. Quan hệ lợi ích kinh tế xã hội đối với Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất Lợi ích kinh tế là một phạm trù kinh tế, nó phản ánh những điều kiện, phương tiện nhằm đáp ứng nhu cầu về vật chất của mỗi chủ thể do đó lợi ích kinh tế còn là hình thức biểu hiện của quan hệ sản xuất và do quan hệ sản xuất quyết định. Đối với lợi ích xã hội là cơ sở để đảm bảo công bằng thực sự, vững chắc cho sự phát triển đúng hướng và cho sự phát triển của các lợi ích khác. [16] Cho dù cách phân chia lợi ích có thể khác nhau nhưng các lợi ích kinh tế bao giờ cũng có mối quan hệ mật thiết với nhau. Có thể thấy một phần nguồn lực đất đai vẫn chưa được sử dụng có hiệu quả, tác động đến mục tiêu kinh tế xã hội, tăng trưởng kinh tế và gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà nguyên nhân chủ yếu còn chưa giải quyết được quan hệ lợi ích kinh tế xã hội trong các quan hệ đất đai. Quan hệ hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi (3 bên) nhằm đảm bảo sử dụng đất đai không chỉ chú trọng đến lợi ích trước mắt như lợi nhuận từ đất đai (do quy hoạch) mang lại các chủ thể cứ ra sức khai thác chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chuyển đổi nhiều diện tích đất đai màu mỡ sang các loại đất phi nông nghiệp dẫn đến người dân thiếu việc làm, chuyển đổi nghề nghiệp chưa được coi trọng. Thực tế quan hệ lợi ích giữa 3 bên hiện nay còn nhiều bất cập với người sử dụng đất bị thu hồi luôn mong muốn được bồi thường thỏa đáng, trong khi các nhà đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận bằng mọi cách, Nhà nước chỉ thực hiện thu các khoản thuế và lệ phí từ các giao dịch đất đai. Do vậy, vai trò của Nhà nước càng trở nên quan trọng trong điều tiết quan hệ lợi ích ba bên trong sử dụng đất đai bền vững. 12
Giải quyết lợi ích giữa 3 bên là động lực của sự phát triển và phải đạt mục tiêu hài hòa về lợi ích giữa các bên, không triệt tiêu bất cứ bên nào và lợi ích của các bên cần được tôn trọng và bảo vệ. Nếu giải quyết tốt lợi ích thì sẽ phát triển còn nếu giải quyết không tốt thì trở thành đối kháng và mâu thuẫn trong xã hội. Nhận thức rõ quan điểm phát triển kinh tế gắn liền với thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội, thống nhất chính sách kinh tế với chính sách xã hội trên cơ sở xem xét các yếu tố khách quan và chủ quan một cách khoa học, đánh giá đúng mức lợi ích giữa các bên từ đó tìm ra cách giải quyết hài hòa lợi ích, tăng sự đồng thuận, phù hợp với xu hướng của xã hội hiện đại. Cũng như các loại tài nguyên thiên nhiên khác, đất đai hàm chứa những giá trị khác nhau: giá trị sử dụng trực tiếp (ví dụ giá trị về quyền sử dụng đất trên thị trường…) giá trị sử dụng gián tiếp (giá trị sinh thái, duy trì và bảo vệ một hệ sinh thái nào đó…) và giá trị vô hình (giá trị mang tính tâm linh, đất thiêng …). Vì vậy, mức bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất như thế nào cho hợp lý và hài hòa lợi ích cần được giải quyết trong thực tế quản lý và sử dụng đất của chúng ta. Trên thực tế, nhiều trường hợp sau khi thu hồi đất của nông dân với giá bồi thường có khi chỉ vài chục ngàn đồng trên một m2, doanh nghiệp đầu tư xây dựng hạ tầng, khu đô thị, khu nhà ở dân cư và cho thuê hoặc chuyển nhượng có nơi lên đến vài triệu đồng trên một m2 mang lại lợi nhuận rất lớn. Tuy nhiên, cộng đồng dân cư bị mất đất chưa được hưởng lợi ích của sự phát triển này mà đúng ra, lợi ích của dự án phát triển kinh tế phải được phân chia một cách công bằng giữa ba nhà: Nhà nước, nhà đầu tư và nhà nông. Việc Nhà nước ban hành các chính sách bồi thường hợp lý sẽ buộc các doanh nghiệp sử dụng đất tiết kiệm phát triển theo hướng bền vững nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, đổi mới công nghệ theo hướng thân thiện môi trường. 13
Tuy nhiên, chúng ta cũng phải thừa nhận rằng một trong những mục đích cốt lõi của hoạt động sản xuất kinh doanh là lợi nhuận và đó cũng là cơ sở cho sự tồn tại, phát triển của doanh nghiệp. Chính vì vậy, để góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước các doanh nghiệp là những nhà đầu tư tiền của, công sức, trí tuệ để tạo ra giá trị thặng dư, tạo công ăn việc làm ổn định cho người lao động, góp phần đưa giá trị quyền sử dụng đất trở thành nguồn vốn, nguồn nội lực quan trọng cho đất nước. Do đó, việc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi cần được xác định rõ ràng trên cơ sở Nhà nước điều tiết lợi ích giữa nhà đầu tư với người bị thu hồi đất đảm bảo nhà đầu tư vẫn có lãi trong khi người bị thu hồi đất chấp thuận, ổn định đời sống. 1.2. Các chính sách của Nhà nước trong việc điều tiết và quản lý phần giá trị tăng thêm từ đất khi thực hiện các dự án đầu tư phát triển 1.2.1. Các văn bản luật Các văn bản luật là các văn bản do Quốc hội ban hành bao gồm: Hiến pháp, Luật Đất đai. + Hiến pháp là văn bản luật cao nhất của nhà nước ta, đã được ban hành lần thứ tư. Trong đó, hiến pháp lần thứ ba (quốc hội thông qua ngày 18/12/1980) và hiến pháp lần thứ tư (quốc hội thông qua ngày 15/4/1992) đã quy định về quyền sở hữu của nhà nước và nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Trong đó có quy định tại điều 18 hiến pháp 1992 là: “Tổ chức, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất, đươc nhà nước giao theo quy định của pháp luật” là nguyên tắc quan trọng và là căn cứ pháp lý để soạn thảo luật đất đai về giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, điều 23 Hiến pháp cũng quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc 14
trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường” [17] + Luật Đất đai: Nhà nước Việt Nam đã ban hành 3 văn bản Luật Đất đai vào các năm 1987, 1993, 2003. Trong đó, Luật Đất đai 2003 đã giải quyết được những vấn đề mà thực tiễn đặt ra, tháo bỏ những ách tắc ảnh hưởng đến phát triển kinh tế, ổn định chính trị xã hội. Luật đã quy định nhiều nội dung mới phù hợp với nền kinh tế thị trường như các vấn đề: kinh tế đất, thị trường bất động sản, về quyền của người sử dụng đất… Luật Đất đai 2003, được Quốc hội khoá 11 kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 bao gồm 7 chương 146 điều. Các điều luật có liên quan đến điều tiết và quản lý các nguồn lợi từ đất: Khoản 3 điều 5 Luật Đất đai 2003 đã chỉ rõ “Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại” [18] Để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội và lợi ích của người sử dụng, tùy thuộc vào đối tượng và mục đích sử dụng mà Nhà nước áp dụng các hình thức giao đất không thu tiền, có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (điều 33, 34). Các vấn đề liên quan đến thu hồi đất cũng được quy định rất rõ trong Luật Đất đai 2003, một số quy định đáng quan tâm là: + Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu 15
cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. (Điều 39) + Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. (Điều 40) + Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất (Điều 40). + Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi (Điều 42). 1.2.2. Các văn bản dưới luật Các văn bản dưới luật là các văn bản hướng dẫn thi hành luật do trung ương và địa phương ban hành. Trên cơ sở Nghị định 188/2004/NĐ CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Chính phủ ban hành Nghị định 123/2007/NĐ CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 có sửa đổi, bổ xung một số điều, trong đó có quy định UBND cấp tỉnh hàng năm phải điều chỉnh lại loại đất, loại đường phố và vị trí đất khi có những thay đổi do quy hoạch, đầu tư nâng cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm thay đổi loại đất, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất đã phân loại trước đó, cũng như là quy định cụ thể những trường hợp mà UBND cấp tỉnh phải điều chỉnh giá. Trên cơ sở Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 Chính phủ ban hành Nghị 16
định 197/2004/NĐCP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất gồm 7 chương, 51 điều. Nghị định 197/2004 và Nghị định 22/1998 có bố cục về cơ bản thống nhất với nhau, nhưng Nghị định 197 đã khắc phục được những tồn tại trong Nghị định 22, trong đó quy định “giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng” do UBND tỉnh quy định. Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Khắc phục những bất cập trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân bị thu hồi đất mới đây Nghị định 69/2009/NĐCP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ, quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư là một trong những chính sách được người dân mong mỏi, đón chờ nhất. Trong Nghị định còn chỉ rõ “Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi” quy định tại Điều 17 Nghị định này. Chi tiết các khoản hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi được quy định trong các Điều 18, 19, 20, 21, 22 và Điều 23. 1.3. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về việc chia sẻ lợi ích từ đất 1.3.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch xã hội chủ nghĩa, quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa. Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được 17
quản lý bởi nhà nước Trung Quốc – người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội. Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN. [16] Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải, Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. Cuộc cách mạng trong phân phối đất đai bắt đầu từ năm 1987 và kéo dài hơn một thập kỷ trải qua ba giai đoạn. Tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước của Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu… Đặc khu kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSDĐ của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu, đấu giá. Tháng 4/1988, Quốc vụ viện Trung Quốc sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật, hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất và ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu, đấu giá. Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không giới hạn thời gian SDĐ chuyển sang xác định thời hạn SDĐ, hệ thống SDĐ của Trung Quốc đã đạt được những thành tựu khả quan. Thời kỳ của Kế hoạch 5 năm lần thứ 9, việc cải cách hệ thống SDĐ được tiến hành sâu rộng hơn, từ nguyên tắc năng động cân bằng cho việc khai thác SDĐ nông nghiệp (năm 1996) đến những chính sách ổn định lâu dài trong việc tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai. Tất cả những cải cách nổi bật đối với hệ thống 18