Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị tại quận Cầu Giấy theo tiếp cận vị thế - chất lượng

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:107

Thêm vào BST

Báo xấu

21
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy theo cách tiếp cận vị thế - chất lượng. Để hiểu rõ hơn mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết của Luận văn này.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị tại quận Cầu Giấy theo tiếp cận vị thế - chất lượng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------------------- Bùi Ngọc Tú NGHIÊN CỨU NHẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ THẾ ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN CẦU GIẤY THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội, 2019
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------------------- Bùi Ngọc Tú NGHIÊN CỨU NHẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ THẾ ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN CẦU GIẤY THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Quốc Bình XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS. Trần Quốc Bình PGS.TS. Trần Văn Tuấn Hà Nội, 2019
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Bùi Ngọc Tú
LỜI CẢM ƠN Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng nghiệp. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học PGS.TS. Trần Quốc Bình đã tận tình hƣớng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các giảng viên tại Bộ môn Công nghệ và Thông tin Đất đai, Khoa Địa lý, Trƣ ng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia à Nội đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Tôi cũng xin gửi l i cảm ơn tới các một số cán bộ và ngƣ i dân trên địa bàn quận Cầu Giấy đã hỗ trợ dữ liệu và các thông tin cần thiết cho luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣ i thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Bùi Ngọc Tú
MỤC LỤC MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 C ƢƠNG 1: CƠ SỞ K OA ỌC CỦA GIÁ ĐẤT TRONG MỐI QUAN Ệ VỚI VỊ T Ế - C ẤT LƢỢNG .................................................................................. 6 1.1. Khái quát về lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng ..................................................... 6 1.1.1. Vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở .............................................................. 6 1.1.2. Quan điểm cực vị thế ............................................................................... 8 1.1.3. Các hệ quả ứng dụng của lý thuyết vị thế - chất lƣợng ............................ 9 1.2. Cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với vị thế - chất lƣợng ......... 11 1.2.1. Tổng quan về giá trị và giá cả ................................................................ 11 1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của giá đất ........................................................ 12 1.2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất ........................................................ 13 1.3. Tổng quan về tình hình ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng trong nghiên cứu giá đất................................................................................................. 15 1.3.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới ......................................................... 15 1.3.2. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc ........................................................... 16 C ƢƠNG 2: QUY TRÌN N ẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ T Ế ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ T Ị ................................................................................................ 20 2.1. Vấn đề nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị ............................. 20 2.1.1. Cơ sở nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị ........................ 20 2.1.2. Phân loại các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị .................................... 22 2.2. Các phƣơng pháp và kỹ thuật sử dụng trong nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị .......................................................................................... 22 2.2.1. Phƣơng pháp phân tích tƣơng quan ....................................................... 22 2.2.2. Phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu A P ................................................ 24 2.2.3. Phƣơng pháp phân tích mạng Network Analyst .................................... 27 2.2.4. Phƣơng pháp nội suy giá đất trong GIS ................................................. 28 2.3. Đề xuất quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị ............. 30 2.3.1. Sơ đồ quy trình ....................................................................................... 30 2.3.2. Các bƣớc thực hiện quy trình ................................................................. 32
C ƢƠNG 3: T Ử NG IỆM N ẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ T Ế TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY ..................................................................... 36 3.1. Giới thiệu chung về khu vực nghiên cứu ...................................................... 36 3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên .................................................................. 36 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ....................................................................... 38 3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy ..... 39 3.2. Nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy ...................................................................................................... 42 3.2.1. Điều tra, thu thập, phân tích và xử lý dữ liệu ......................................... 42 3.2.2. Danh mục các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy .................................................................................................. 51 3.2.3. Phân tích tƣơng quan và xác định các yếu tố chính ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy .............................................. 54 3.2.4. Xác định trọng số của từng yếu tố ......................................................... 57 3.2.5. Xác định hệ số ảnh hƣởng của các yếu tố .............................................. 58 3.2.6. Nội suy giá đất ....................................................................................... 63 3.2.7. Nhận dạng sơ bộ các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị ........................ 64 3.2.8. Phân loại cực vị thế ................................................................................ 67 3.3. Kiểm thử thực tế và đánh giá kết quả ............................................................ 69 3.3.1. Khu vực công viên Cầu Giấy ................................................................. 69 3.3.2. Khu vực Khu đô thị mới Trung òa - Nhân Chính ............................... 74 3.3.3. Đánh giá kết quả..................................................................................... 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NG Ị .................................................................................. 81 TÀI LIỆU T AM K ẢO ........................................................................................ 83 P Ụ LỤC.................................................................................................................. 86
DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Trục Vị thế - Chất lƣợng và đƣ ng ngƣỡng trong không gian 2 chiều ...... 8 ình 2.1. Thang điểm so sánh các chỉ tiêu ............................................................... 25 Hình 2.2. Mức độ quan trọng của các chỉ tiêu và cách tính trọng số ....................... 26 Hình 2.3. Minh họa kết quả phân tích Closet Facility trong Network Analyst ........ 28 ình 2.4. Phƣơng pháp nội suy giá đất ..................................................................... 29 Hình 2.5. Sơ đồ quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị ........... 31 Hình 3.1. Sơ đồ địa giới hành chính quận Cầu Giấy ................................................ 36 ình 3.2. Phân bố của các mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu ............................. 43 ình 3.3. Dữ liệu thửa đất trên địa bàn quận Cầu Giấy sau chuẩn hóa .................... 47 ình 3.4. Dữ liệu về tim đƣ ng giao thông trên địa bàn quận Cầu Giấy ................. 48 ình 3.5. Vị trí các điểm quan trắc môi trƣ ng trên địa bàn nghiên cứu ................. 50 ình 3.6. Giá trị của một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trong SPSS ................... 56 Hình 3.7. Kết quả thực hiện phân tích tƣơng quan ................................................... 56 ình 3.8. Bảng thuộc tính của các thửa đất ở trên địa bàn sau khi đã gán các hệ số ảnh hƣởng.................................................................................................................. 63 ình 3.9. Kết quả tính toán giá thị trƣ ng đối với từng thửa đất ............................. 64 ình 3.10. Kết quả tính toán giá thị trƣ ng đối với từng thửa đất tại khu vực xung quanh công viên Cầu Giấy ............................................................................... 65 ình 3.11. Kết quả tính toán giá thị trƣ ng đối với từng thửa đất tại KĐT Trung Hòa - Nhân Chính .......................................................................................... 66 ình 3.12. Kết quả tính các hệ số vị thế cho từng thửa đất ...................................... 67 ình 3.13. ệ số vị thế tại khu vực công viên Cầu Giấy ......................................... 68 ình 3.14. ệ số vị thế tại khu vực KĐT Trung òa - Nhân Chính ........................ 69 ình 3.15. Một số hình ảnh hoạt động của ngƣ i dân tại công viên Cầu Giấy ........ 70 ình 3.16. Khu đô thị Trung òa - Nhân Chính ...................................................... 75
DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Giá trị RI ứng với từng số lƣợng chỉ tiêu n .............................................. 27 Bảng 2.2. ệ số phân khoảng khoảng cách đến khu đô thị lân cận.......................... 34 Bảng 3.1. Thống kê số lƣợng mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu ........................ 44 Bảng 3.2. Kết quả quan trắc phân tích một số mẫu không khí ven các trục giao thông chính quận Cầu Giấy năm 2018 .............................................................. 49 Bảng 3.3. Đề xuất các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị .................................. 52 Bảng 3.4. Thiết kế cơ sở dữ liệu trong SPSS ............................................................ 54 Bảng 3.5. Trọng số của nhóm vị thế và nhóm chất lƣợng ........................................ 57 Bảng 3.6. Trọng số các yếu tố trong nhóm vị thế ..................................................... 57 Bảng 3.7. Trọng số các yếu tố trong nhóm chất lƣợng ............................................. 58 Bảng 3.8. Ma trận trọng số chung của các yếu tố ..................................................... 58 Bảng 3.9. ệ số vị trí cho từng khu vực ................................................................... 59 Bảng 3.10. ệ số về diện tích cho từng khu vực ...................................................... 59 Bảng 3.11. ệ số về hình dáng ................................................................................. 60 Bảng 3.12. ệ số cấp đƣ ng ..................................................................................... 60 Bảng 3.13. ệ số đối với các yếu tố về khoảng cách ............................................... 61 Bảng 3.14. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá mức độ ảnh hƣởng của công viên Cầu Giấy tới giá đất tại khu vực lân cận ........................................... 71 Bảng 3.15. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá mức độ ảnh hƣởng của công viên Cầu Giấy tới cuộc sống ngƣ i dân địa phƣơng ................................. 72 Bảng 3.16. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá công viên Cầu Giấy là địa điểm mang tính biểu tƣợng về môi trƣ ng của quận ...................................... 73 Bảng 3.17. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân tại khu vực công viên Cầu Giấy về mong muốn chuyển tới một khu vực khác trên địa bàn quận để sinh sống ......... 74 Bảng 3.18. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá mức độ ảnh hƣởng của KĐT Trung òa - Nhân Chính tới giá đất tại khu vực lân cận .......................... 76 Bảng 3.19. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá mức độ ảnh hƣởng của KĐT Trung òa - Nhân Chính tới cuộc sống ngƣ i dân địa phƣơng ............... 77 Bảng 3.20. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá sức hút của KĐT Trung Hòa - Nhân Chính .......................................................................................... 78 Bảng 3.21. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân tại KĐT Trung òa - Nhân Chính về mong muốn chuyển tới một khu vực khác trên địa bàn quận để sinh sống ......... 78
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Quá trình đô thị hóa tại các địa phƣơng đang diễn ra ngày càng nhanh chóng và mạnh mẽ. Điều này làm cho đất đai biến động đáng kể và nhu cầu về giao dịch đất đai ngày càng tăng cao. Chính vì vậy, việc xác định giá đất nói chung hay đất ở đô thị nói riêng đang ngày càng đƣợc quan tâm tại nhiều khu vực trong đó có quận Cầu Giấy. Nằm ở phía tây của Thủ đô à Nội, sau hơn 20 năm trƣởng thành và phát huy tiềm năng vốn có, quận Cầu Giấy đã từng bƣớc chuyển mình và trở thành một trong những quận nội thành phát triển nhất thủ đô. Đây cũng là khu vực đô thị mới trọng yếu của thủ đô theo quy hoạch chung của thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đền năm 2050 [27]. Đô thị phát triển kéo theo dân số ngày càng tăng cao, đồng nghĩa với việc áp lực mua bán nhà đất của ngƣ i dân ngày càng lớn. Bên cạnh loại giá đất theo Khung giá Nhà nƣớc ban hành thì giá đất thị trƣ ng là một trong những nguồn thông tin đầu vào quan trọng cho các giao dịch cũng nhƣ trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Do vậy, việc xác định giá đất đóng vai trò quan trọng. Công tác định giá đất cần phải mang tính khách quan, trung thực và phản ánh đúng giá trị thị trƣ ng. Nhƣ vậy mới đảm bảo tính công bằng xã hội và quyền lợi chính đáng cho các bên liên quan. Hiện nay có nhiều cách tiếp cận khác nhau đối với công việc định giá. Dù theo cách tiếp cận nào thì các tác giả đều cần phải xác định, phân tích và định lƣợng các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất. Có rất nhiều các yếu tố ảnh hƣởng đến giá của một thửa đất nhƣ: vị trí, hình thể, diện tích, tình trạng pháp lý, các yếu tố về môi trƣ ng, quy hoạch,... Nhiều nghiên cứu trƣớc đây muốn tập trung đến cách xác định các hệ số ảnh hƣởng, mức độ tự động hóa trong việc định giá hàng loạt hoặc áp dụng một số mô hình toán học mà phổ biến là hàm hồi quy để xác định giá đất. Tại Việt Nam, việc định giá đất đôi khi vẫn bị ảnh hƣởng nhiều về các chỉ dẫn mang tính hành chính. Giá thị trƣ ng và giá do Nhà nƣớc quy định thƣ ng có sự chênh lệch khá lớn, dẫn đến nhiều bất cập, nhất là trong công tác giải phóng mặt bằng cũng nhƣ cản 1
trở sự hình thành của một thị trƣ ng bất động sản lành mạnh. Phƣơng pháp định giá bất động sản dựa theo hàm hồi quy tuy đã thể hiện đƣợc mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tới giá đất nhƣng vẫn còn hạn chế do thƣ ng mang tính cục bộ trong một vùng hay một tuyến đƣ ng giới hạn mà không gắn liền với các thông số đặc trƣng của cấu trúc đô thị cụ thể [8]. Do vậy, cần có những hƣớng tiếp cận mới nhằm phát triển những phƣơng pháp định giá truyền thống và nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất. Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đƣợc phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely từ năm 2000 tại Đại học tổng hợp London đã đƣa ra đƣợc những định hƣớng xây dựng cơ sở khoa học và phƣơng pháp định giá bất động sản phù hợp với cơ chế thị trƣ ng [21]. Lý thuyết này cho rằng giá trị của nhà ở/bất động sản bao gồm hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở. Vị thế nơi ở là tổ hợp thuộc tính, thƣ ng là phi vật thể, đƣợc dùng để thể hiện sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở một địa điểm xác định và thƣ ng đƣợc đo đếm một cách gián tiếp. Chất lƣợng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm đƣợc, tạo nên cơ sở cho việc sử dụng bình thƣ ng một nơi ở. Lý thuyết cũng khẳng định các đô thị có cấu trúc (đa) cực. Trong đó có một hay nhiều cực thể hiện những điểm cao nhất của một số loại vị thế xã hội nhất định, đƣợc công nhận bởi một phần nhất định của công chúng. Các khu dân cƣ trong thành phố tạo nên những vành đai đồng tâm lớn liên tục và ch m nhau xung quanh một hay nhiều cực vị thế. Xác định cực vị thế là một bƣớc quan trọng trong phƣơng pháp định giá đất theo tiếp cận Vị thế - Chất lƣợng. Chỉ ra đƣợc các cực vị thế sẽ giúp giải thích rõ hơn các yếu tố tác động đến giá đất cũng nhƣ làm tăng hiệu quả của công tác định giá đất truyền thống. Xuất phát từ những thực tiễn nêu trên, học viên đã lựa chọn đề tài luận văn thạc sĩ: “Nghiên cứu nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị tại quận Cầu Giấy theo tiếp cận vị thế - chất lượng”. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy theo cách tiếp cận vị thế - chất lƣợng. 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan về cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với vị thế - chất lƣợng. - Nghiên cứu cơ sở cho việc nhận dạng, phân loại các cực vị thế và đề xuất quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị; - Áp dụng thử nghiệm quy trình trên để nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy. 4. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Nghiên cứu đƣợc thực hiện trên phạm vi quận Cầu Giấy và một số khu vực tiếp giáp với quận Cầu Giấy, thành phố à Nội. Phạm vi khoa học: Đề tài nghiên cứu cơ sở khoa học giá đất trong mối quan hệ với vị thế - chất lƣợng. Luận văn tập trung nghiên cứu xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất theo tiếp cận vị thế chất lƣợng; đƣa ra một số tiêu chí cho việc nhận dạng các cực vị thế và từ đó đề xuất quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp tổng hợp, phân tích tài liệu: đƣợc áp dụng nhằm tổng hợp và phân tích các tri thức, các vấn đề có liên quan đến đề tài. Tài liệu đƣợc lấy từ nhiều nguồn khác nhau nhƣ các bài viết, bài báo, sách, tạp chí, giáo trình, mạng Internet,... - Phương pháp điều tra xã hội học: Nhằm thu thập các thông tin về giá đất giao dịch trên thị trƣ ng cũng nhƣ các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất. Các thông tin này đƣợc thu thập thông qua các mẫu phiếu điều tra với các câu hỏi liên quan đến đặc điểm thửa đất, nhà và các công trình gắn liền với đất; các thông tin về chủ sử dụng,... và đặc biệt là giá giao dịch trên thị trƣ ng. Phƣơng pháp điều tra đƣợc thiết kế theo các tuyến đƣ ng phố. Mỗi tuyến phố sẽ điều tra các thửa đất ở 4 vị trí: vị trí 1 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với đƣ ng, phố đƣợc quy định trong bảng giá đất do Nhà nƣớc quy định; vị trí 2 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng từ 3.5 m trở lên; vị trí 3 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng từ 2 m đến dƣới 3.5 m; vị trí 4 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với 3
ngõ có độ rộng dƣới 2 m. Ở mỗi loại vị trí điều tra tối thiểu 1-3 mẫu. Sau khi điều tra khảo sát và loại bỏ những phiếu có chất lƣợng thông tin thấp, tổng số mẫu phiếu điều tra đƣợc sử dụng để phân tích là 452 phiếu. Bên cạnh đó, công tác thực địa giúp thu thập thêm các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu. - Phương pháp phân tích tương quan: Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để xác định mối liên hệ của các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất là chặt chẽ hay không chặt chẽ, từ đó sẽ sàng lọc sơ bộ đƣợc các yếu tố chính ảnh hƣởng đến giá đất. Phân tích tƣơng quan đƣợc thực hiện trong phần mềm SPSS. Để có thể lựa chọn đƣợc những biến độc lập (các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất) nào có tƣơng quan chặt đến biến phụ thuộc (giá đất) cần căn cứ vào giá trị significant (độ tin cậy) của kiểm định Pearson. Nếu giá trị Sig. nhỏ hơn 5% thì có thể coi hai biến có tƣơng quan với nhau (tƣơng đƣơng độ tin cậy > 95%). - Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu: Sau khi xác định những yếu tố chính ảnh hƣởng chính đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu, phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu sẽ đƣợc sử dụng nhằm xác định trọng số cho các yếu tố. Các yếu tố này đƣợc phân thành 2 nhóm là nhóm yếu tố về vị thế và nhóm yếu tố về chất lƣợng. - Phương pháp phân tích mạng: Trong các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị, các yếu tố về khoảng cách từ thửa đất đến các đối tƣợng kinh tế - xã hội chiếm số lƣợng tƣơng đối lớn và thƣ ng có ảnh hƣởng đáng kể đến giá đất. Thông thƣ ng sẽ có hai loại giá trị khoảng cách là: Khoảng cách đo theo đƣ ng chim bay (khoảng cách Euclid) và khoảng cách đo theo mạng lƣới giao thông. Trong luận văn, một số yếu tố tác động đến giá của thửa đất là: khoảng cách đến trƣ ng học gần nhất, khoảng cách đến bệnh viện gần nhất, khoảng cách đến khu đô thị gần nhất,... Các yếu tố khoảng cách này đều đƣợc sử dụng kết quả đo lƣ ng theo đƣ ng giao thông. Để tính toán tự động các giá trị này, tác giả sử dụng công cụ Closet Facility trong phần mở rộng Network Analyst của phần mềm ArcGIS. - Phương pháp nội suy: Đây là phƣơng pháp ƣớc lƣợng giá trị chƣa biết dựa vào những giá trị đã biết. Trên thực tế, số lƣợng giao dịch thu thập đƣợc chỉ chiếm số lƣợng rất nhỏ so với tổng số lƣợng thửa đất giao dịch tại mỗi khu vực. Vì vậy, 4
muốn ƣớc tính đƣợc giá trị của các thửa đất còn lại, ta phải nội suy từ những thửa đã biết. Cơ sở logic của các phép nội suy là các giá trị tại các điểm gần nhau hơn trong không gian thì thƣ ng có khả năng giống nhau hơn là các điểm cách xa nhau trong không gian. - Phương pháp bản đồ và GIS: nhằm phân tích và trực quan hóa các dữ liệu không gian. Sau khi tính toán giá thị trƣ ng cho các thửa đất, việc trực quan hóa kết quả tính toán trên bản đồ sẽ giúp tác giả dễ dàng nghiên cứu sự phân bố các khoảng giá đất trên địa bàn nghiên cứu để từ đó có nhận định sơ bộ về cực vị thế đối với giá đất ở đô thị. - Phương pháp thử nghiệm thực tế đƣợc áp dụng nhằm kiểm chứng kết quả nghiên cứu. Trong quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị, sau khi đã có kết quả nhận dạng sơ bộ các cực vị thế, đề tài tham khảo các nguồn tài liệu có liên quan kết hợp điều tra, khảo sát ý kiến ngƣ i dân tại khu vực đƣợc cho là có yếu tố tạo cực vị thế để có nhận định chính xác hơn cũng nhƣ có đánh giá toàn diện hơn. 6. Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 03 chƣơng: Chƣơng 1: Cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với Vị thế - Chất lƣợng. Chƣơng 2: Quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị. Chƣơng 3: Thử nghiệm nhận dạng các cực vị thế trên địa bàn quận Cầu Giấy. 5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI VỊ THẾ - CHẤT LƢỢNG 1.1. Khái quát về lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đƣợc Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely phát triển và công bố vào năm 2000 tại Vƣơng quốc Anh trên tạp chí Đô thị học dƣới tiêu đề “Vị thế, chất lƣợng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cƣ đô thị”. Theo lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng, sự thay đổi trong các khu dân cƣ đô thị có thể đƣợc quan niệm nhƣ bao gồm một chuyển dịch đồng th i dọc theo hai chiều: Vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở. 1.1.1. Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở 1.1.1.1. Vị thế nơi ở Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, tôn giáo, chất lƣợng môi trƣ ng,... phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện th i của một xã hội nhất định, và theo đó, nó có liên quan chặt chẽ với các điều kiện lịch sử cụ thể, đó là chiều th i gian [21]. Vị thế nơi ở có bản chất vô hình vì nó tồn tại trong tâm tƣ, nguyện vọng, ƣớc muốn của con ngƣ i, làm cho vị thế rất khó định hình, thƣ ng chỉ đo đếm đƣợc thông qua các yếu tố vật thể hữu hình trung gian là biểu tƣợng của vị thế, mà trong mối quan hệ với các biểu tƣợng đấy có sự say đổi trong hành vi ứng xử của con ngƣ i. Theo lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng thì việc định lƣợng vị thế có thể đƣợc tiến hành, hoặc thông qua việc đại diện (proxy), bằng một quá trình sắp xếp thứ tự (thí dụ, với việc sử dụng các nhóm trọng điểm (focus groups) hoặc bằng cách ƣớc tính các giá cả “suy ra” (implicit) của các thuộc tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi quy khác nhau, nhƣ kỹ thuật hedonic (Griliches, 1969; Rosen, 1974; Megbolugbe, 1986). Khái niệm về vị thế bổ sung cho khái niệm về vị trí đất đai. Vị thế là nội dung văn hóa - xã hội và kinh tế ẩn chứa đằng sau vị trí và làm cho vị trí cho vai trò quyết định trong việc lựa chọn vị trí đầu tƣ phát triển bất động sản [21]. Cần phân biệt vị trí trong không gian tự nhiên, vị trí trong không 6
gian kinh tế - xã hội và vị trí trong không gian tâm lý. Vị thế ở đây chính là phản ánh các vị trí trong không gian tự nhiên và không gian kinh tế - xã hội và trong không gian tâm lý. Nhƣ vậy có thể nói, vị thế là khái niệm đầy đủ và rộng hơn vị trí. 1.1.1.2. Chất lượng nhà ở Chất lƣợng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý hữu hình đo đếm đƣợc, nhƣ diện tích sàn, số lƣợng phòng tắm, số tầng cao,... Thêm vào đó, có thể tính đến các chỉ số chất lƣợng sản phẩm nhƣ độ bền, tính tƣơng thích với một công nghệ xây dựng hiện có,... Các thành phần này tồn tại độc lập với thành phần vị thế của nhà ở. Thông thƣ ng, những đặc tính này hay đƣợc thống kê trong các số liệu về điều kiện nhà ở và có thể có các tiêu chuẩn nhất định. Các tiêu chuẩn vật lý của nhà ở tại mỗi địa điểm khác nhau có thể không giống nhau và có thể thay đổi qua mỗi giai đoạn phát triển của xã hội [21]. 1.1.1.3. Mối quan hệ giữa vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Có thể nói rằng mối quan hệ giữa vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở là quan hệ biện chứng. Chất lƣợng nhà ở đáp ứng nhu cầu vật chất, vị thế nơi ở đáp ứng nhu cầu tinh thần con ngƣ i. Tại mỗi địa điểm khác nhau thì tiêu chí vật lý về nhà ở và tiêu chí chủ quan về vị thế cũng khác nhau, nhƣng hai thành phần về vị thế và chất lƣợng thì luôn có mối quan hệ đặc trƣng không thể tách r i: có thể là đối nghịch nhau hay tƣơng thích với nhau. Hình 1.1 thể hiện mối quan hệ giữa Vị thế - Chất lƣợng và đƣ ng ngƣỡng. Trục O - CL thể hiện chất lƣợng nhà ở, trong khi trục O - VN thể hiện vị thế nơi ở. Tại các điểm trên trục O - VN, có một ngƣỡng, hoặc một mức độ chất lƣợng nhà ở chấp nhận đƣợc mà dƣới nó nhà ở có thể đƣợc xếp hạng là kém phẩm chất hay không mong muốn [21]. Quỹ tích những điểm đó tạo thành một đƣ ng gọi là đƣ ng ngƣỡng. Đƣ ng này chia toàn bộ quỹ nhà ở đang quan tâm ra làm 2 khu vực: khu vực phía trên ngƣỡng đƣợc gọi là “ vùng mong muốn”; khu vực phía dƣới đƣợc gọi là “vùng không mong muốn”. Mỗi tình huống nhà ở (của một đất nƣớc hay thành phố) có một đƣ ng ngƣỡng chất lƣợng mang tính đặc thù có thể đem so sánh với các đƣ ng ngƣỡng khác. 7
Hình 1.1. Trục Vị thế - Chất lượng và đường ngưỡng trong không gian 2 chiều Tại mức giá nhà thấp hơn, thì ngƣ i ta sẽ quan tâm nhiều đến chất lƣợng nhà ở mà ít quan tâm đến vị thế nơi ở và ngƣợc lại ở những mức giá nhà cao hơn, vị thế nơi ở lại là yếu tố đƣợc chú trọng quan tâm hơn. ơn nữa nhà và đất thƣ ng gắn liền với nhau, do đó ta có thể nói đối với những thửa đất có vị thế cao thì giá đất cũng sẽ cao, nhƣng có những khu vực mà yếu tố vị thế không đƣợc đánh giá cao thì ngƣ i ta quan tâm đến có thể là đặc tính vật lý của thửa đất hay các yếu tố môi trƣ ng xung quanh tác động đến giá đất. 1.1.2. Quan điểm cực vị thế Theo quan điểm của lý thuyết vị thế - chất lƣợng, các mẫu hình vị trí dân cƣ của hầu hết các thành phố tuân theo một cấu trúc (đa) cực. Trong đó một hay nhiều cực thể hiện những điểm cao nhất của một số loại vị thế xã hội nhất định, đƣợc công nhận bởi một phần nhất định của công chúng. Các khu dân cƣ trong các thành phố tạo nên những vành đai đồng tâm phần lớn liên tục và ch m nhau xung quanh một hay nhiều cực vị thế. Cấu trúc vành đai là kết quả của một sự lựa chọn giữa vị thế mong muốn và một mức độ chất lƣợng nhà ở chấp nhận đƣợc [21]. Ngoài ra, theo lý thuyết vị thế - chất lƣợng, cực vị thế không cố định, bất biến mà có thể thay đổi (hoặc dịch chuyển) theo th i gian. Khi các cực vị thế di chuyển, tuân theo (hoặc báo hiệu) sự chuyển đổi trong xã hội nói chung, chúng thay đổi những ranh giới không gian giữa các khu vực mong muốn và không mong 8
muốn. Từ đó, một số khu nhà ở thƣ ng rất đƣợc ƣa chuộng có thể trở nên ít đƣợc ƣa chuộng hơn hoặc ngƣợc lại. 1.1.3. Các hệ quả ứng dụng của lý thuyết vị thế - chất lượng Những hƣớng ứng dụng quan trọng đối với chính sách nhà ở và giá trị nhà ở/ bất động sản của lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng có thể đƣợc chia thành ba nhóm [10]: - Ở nhóm thứ nhất: Lần đầu tiên về mặt học thuật, cặp phạm trù về giá trị sử dụng và giá trị trao đổi của nhà ở và bất động sản, cũng nhƣ quan hệ hỗ trợ giữa chúng, đƣợc phân tích một cách đồng th i, với áp dụng những kỹ thuật đo lƣ ng kinh tế hedonic (heodnic price index). Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đã chứng minh rằng, các phân khúc thị trƣ ng nhà ở khác nhau có các thuộc tính tƣơng đồng với phạm trù giá trị khác nhau, và quá trình biến thiên đồng th i của hai phạm trù này là một quá trình phi tuyến. Quá trình biến thiên này có quy luật, với kết quả là có thể tính toán đƣợc đƣ ng (mặt) ngƣỡng của giá nhà và BĐS, cũng nhƣ xác lập quan hệ toán học giữa các thành phần vị thế và chất lƣợng của nhà ở/ BĐS. Các hiểu biết này sẽ dẫn đến các hệ quả quan trọng trong mặt chính sách đô thị, bao gồm: + Thay đổi và nâng cao hiệu quả của việc ứng dụng các phƣơng pháp thống kê để phân tích thị trƣ ng nhà ở, tạo cơ sở vững chắc cho việc đƣa ra các chính sách đô thị; + Nhận thức về tính tất yếu của việc đa tâm hóa các đô thị lớn, phát triển nhanh; + Xác định vị trí và thứ bậc mỗi đô thị trong hệ thống cạnh tranh đô thị toàn cầu; + Tính toán và dự báo chính xác giá trị của cả hai thành phần tạo nên giá nhà/BĐS, khi biết một trong hai thành phần. Ví dụ, có thể xác định rõ mức chất lƣợng phù hợp của một chƣơng trình nhà ở đƣợc hoạch định trên một địa điểm có giá trị vị thế cho trƣớc, hay ngƣợc lại, mức vị thế phù hợp với một chƣơng trình có các thông số chất lƣợng định trƣớc. - Ở nhóm kết quả thứ hai, việc nêu bật vai trò quyết định của hai phạm trù giá trị vị thế và chất lƣợng trong khi phân tích mô hình hóa sự hình thành giá nhà 9
ở/BĐS đã cho phép hình thành hai chiều kích (trục) của mô hình này, trong đó chiều kích vị thế, hay trục vị thế trùng hƣớng với khoảng cách ngắn nhất đến (các) trung tâm đô thị. Khi xoay quanh trục vị thế, ta có thể nhận đƣợc một không gian Cartesian ba chiều, với khoảng cách đến (các) trung tâm đô thị trùng với khoảng cách hiệu chỉnh vị thế. Bằng cách này, lần đầu tiên về mặt học thuật, cấu trúc không gian ba chiều trừu tƣợng của thị trƣ ng hà ở có thể đƣợc lồng ghép với cấu trúc không gian ba chiều (Cartesian) của các đô thị đơn cực hay đa cực, các hệ quá hữu ích dẫn đến các khả năng: + Xác định về mặt không gian các cực vị thế, phát huy tiềm năng vị thế, hay các giá trị phi vật thể vốn có trong cấu trúc không gian đô thị; + Chú trọng sự khác biệt trong tƣơng quan về Vị thế - Chất lƣợng các khu vực cũng nhƣ các phân khúc thị trƣ ng nhà ở đô thị (nhà ở thƣơng mại và nhà ở xã hội), nhằm tìm ra các mô thức phát triển thích hợp. - Ở nhóm kết quả thứ ba, trong hai phạm trù giá trị, phạm trù chất lƣợng liên quan đến các tính chất vật thể, và phạm trù vị thế liên quan đến các tính chất phi vật thể. Phạm trù giá trị vật thể (gồm các đại lƣợng đo đếm đƣợc, nhƣ diện tích sàn, số tầng cao,...) của nhà ở và BĐS bao gi cũng có quán tình lớn hơn so với phạm trù giá trị phi vật thể (thị hiếu và phong cách kiến trúc, khoảng cách đến hay sự lân cận đối với các trung tâm vị thế mới,...). Dựa trên lập luận này, có thể dễ dàng nhận thấy, khi giá nhà và BĐS thay đổi, phạm trù phi vật thể sẽ có xu hƣớng thay đổi nhanh hơn. Yếu tố này dẫn đến các ứng dụng quan trọng nhƣ: + Giải thích và dự báo hiện tƣợng bong bóng thị trƣ ng nhà ở, thể hiện sự bành trƣớng nhanh quá mức của giá trị vị thế trong khi giá trị chất lƣợng thay đổi chậm vì có quán tính quá lớn. Dự báo này có thể áp dụng cho các trƣ ng hợp bong bóng toàn cục hay bong bóng cục bộ. + Dự báo các điểm nguy hiểm về xuất hiện bong bóng nhà ở tại các khu vực nhất định (trong không gian thực hay trong phân khúc thị trƣ ng thứ bậc về chất lƣợng) của thị trƣ ng giá nhà ở khi các giá trị thuộc nhóm vị thế nhà ở bắt đầu tăng cao hơn các giá trị thuộc nhóm chất lƣợng nhà ở, và tỷ lệ giữa chúng vƣợt qua một giá trị nhất định. 10
1.2. Cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với vị thế - chất lƣợng 1.2.1. Tổng quan về giá trị và giá cả Giá trị là khái niệm có nhiều ý nghĩa khác nhau. Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động của con ngƣ i và xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu thị của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị [6]. Đất đai là một dạng hàng hóa đặc biệt. Theo quan điểm kinh tế thị trƣ ng, đất đai có giá trị sử dụng đƣợc trao đổi trên thị trƣ ng, nên nó có giá trị trao đổi. Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình [6]. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tƣ, chi phí, giá thành sản xuất hàng hoá đó, giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con ngƣ i. Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai đƣợc giải thích một cách thuyết phục hơn. Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lƣợng của thửa đất và giá trị vô hình ứng với vị thế của đất đai. Giá trị trao đổi của đất đai có hai thành phần: giá trị sử dụng (hữu hình) và giá trị (vô hình). Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình, là vị trí không gian (định vị) có các tính chất nhƣ diện tích phân bố, địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái cùng các quá trình sinh lý hóa tạo ra độ phì nhiêu của đất kết hợp với giá trị đầu tƣ trên đất đai tạo ra sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Giá trị sử dụng này thƣ ng đƣợc biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ [8]. Giá trị đất đai phụ thuộc vào vị thế của đất đai. Đây là đại lƣợng vô hình phụ thuộc vào thị hiếu, tƣ tƣởng và tâm lý của ngƣ i tiêu dùng trên thị trƣ ng. Quan điểm về vị thế của đất đai này có thay đổi theo từng giai đoạn phát triển của xã hội hay có thể phụ thuộc vào từng nhóm đối tƣợng khác nhau. Trong trƣ ng hợp vị thế đất đai là nhƣ nhau thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức là giá thành sản phẩm hay giá cả. Nhƣ vậy quan điểm này phù hợp với quan điểm kinh tế chính trị và kinh tế thị trƣ ng về giá trị. Những quan điểm này là trƣ ng hợp đặc biệt của lý thuyết vị thế - chất lƣợng [8]. 11
1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của giá đất 1.2.2.1. Khái niệm về giá đất Theo luật đất đai 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất đai [12]. Trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất thị trƣ ng. Giá đất thị trƣ ng đƣợc hình thành trên cơ sở thỏa thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thƣ ng là các giao dịch thành công trên thực tế); giá đất Nhà nƣớc quy định trên cơ sở giá thị trƣ ng nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nƣớc. Hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trƣ ng, trong đó giá đất Nhà nƣớc quy định thƣ ng ở trạng thái tĩnh tƣơng đối còn giá thị trƣ ng luôn ở trạng thái động. Giá đất thị trƣ ng chịu sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau và trong công tác định giá đất thƣ ng khó xác định đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất. 1.2.2.2. Đặc điểm của giá đất Do đất đai vốn có tính đặc thù không nhƣ các hàng hóa thông thƣ ng khác, vì vậy giá cả đất đai so với vật giá thông thƣ ng là có những đặc tính tự thân [14]. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trƣ ng có tính khu vực, giá cả thị trƣ ng của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trƣng khu vực rõ ràng: ngoài ra, trong cùng một thành phố, vị trí của đất khác nhau nên quyết định giá đất rất khó tiêu chuẩn hóa, tính cá biệt rất rõ ràng, vì vậy mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác nhau có giá cả rất khác nhau. - Không giống nhau về cơ sở giá cả: àng hóa thông thƣ ng có tính di động. Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa; đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của mảnh đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất đai. - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Các hàng hóa khác nhìn chung biểu thị bằng giá cả. Nhƣng giá đất, ngoài biểu thị bằng giá cả còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống nhƣ mối quan hệ 12