Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:89

Thêm vào BST

Báo xấu

16
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa điểm nghiên cứu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Huế, ngày 20 tháng 5 năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Trung Nhân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp. Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn cô giáo, PGS.TS Hoàng Thị Thái Hòa, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để hoàn thành Luận văn này. Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới UBND thành phố Hội An, phòng Tài nguyên & Môi trường; các phòng ban, đơn vị trên địa bàn thành phố, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Quảng Nam, Công ty Cổ phần Tư vấn tài chính và giá cả Quảng Nam, cán bộ và nhân dân các xã, phường trên địa bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu. Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, cơ quan, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này. Huế, ngày 20 tháng 5 năm 2015 Nguyễn Trung Nhân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..............................................................................v DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................................vi DANH MỤC HÌNH VẼ ............................................................................................... vii MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................1 2. Mục đích nghiên cứu ...................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................4 1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ............................................................................................4 1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường đất đai .................................................................4 1.1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới ...............................6 1.1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản những năm qua ở nước ta .............15 1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài .......................................................................................22 1.2.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất .............................22 1.2.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam .........................................27 1.2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam........................................30 1.3. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài .....................................................33 CHƯƠNG 2 MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........35 2.1. Mục tiêu cụ thể .......................................................................................................35 2.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................35 2.2.1. Phạm vi không gian .............................................................................................35 2.2.2. Phạm vi thời gian .................................................................................................35 2.3. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................35 2.4. Nội dung nghiên cứu ..............................................................................................35 2.5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................35 2.5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ....................................................35 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv 2.5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ......................................................36 2.5.3. Phương pháp chuyên gia .....................................................................................36 2.5.4. Phương pháp phân tích tổng hợp .........................................................................36 2.5.5. Phương pháp xử lý số liệu ...................................................................................36 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................37 3.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và thực trạng quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Hội An ...............................................................................37 3.1.1. Khái quát chung về thành phố Hội An ................................................................37 3.1.2. Hiện trạng sử dụng và khái quát tình hình quản lý đất đai tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam.............................................................................................................44 3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An .............................47 3.2.1. Tóm tắt các dự án nghiên cứu .............................................................................47 3.2.2. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại thành phố Hội An .........48 3.2.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Nam ....................................50 3.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã đấu giá tại thành phố Hội An ...........................................................................................................................56 3.3. Phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An ....................................................................................................................66 3.3.1. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An ........66 3.3.2. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An ..........70 3.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An .......................................................................................................................................71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................73 1. Kết luận......................................................................................................................73 2. Kiến nghị ...................................................................................................................74 TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................75 PHỤ LỤC ......................................................................................................................78 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp GCN Giấy chứng nhận GKĐ Giá khởi điểm GTT Giá thị trường MNCD Mặt nước chuyên dùng NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QH Quốc hội QSDĐ Quyền sử dụng đất TCĐC Tổng cục Địa chính TĐG Trúng đấu giá Trđ Triệu đồng TTLB Thông tư liên Bộ UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. So sánh diện tích các loại đất ........................................................................19 Bảng 3.1. Dân số, đất đai theo xã, phường của Hội An năm 2013 ...............................42 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hội An tháng 01 năm 2014 ....................44 Bảng 3.3. Khái quát đặc điểm các dự án .......................................................................47 Bảng 3.4. Văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại thành phố Hội An .........48 Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở phường Tân An .................................57 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KDC Sơn Phô 1 ............................59 Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở xen cư tại phường Cẩm Phô .............61 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu dân cư Thanh Hà ..................63 Bảng 3.9. Tổng hợp thực trạng đấu giá QSDĐ ở tại thành phố Hội An .......................64 Bảng 3.10. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá .........................67 Bảng 3.11. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá .......................67 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá BĐS tại Nhật Bản ..................................................12 Hình 3.1. Vị trí địa lý thành phố Hội An .......................................................................37 Hình 3 2. Cơ cấu các ngành kinh tế của Hội An năm 2013 ..........................................41 Hình 3.3. Lao động theo xã, phường của Hội An năm 2013 ........................................43 Hình 3.4. Thực trạng đấu giá QSDĐ ở tại thành phố Hội An .......................................65 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, của con người, đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, là điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Đất đai là thước đo sự giàu có của một quốc gia, là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước ngoài ra đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi…Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi măng, gốm sứ… Trên thực tế, ở các nước phát triển do hoạt động của thị trường bất động sản có hiệu quả thông qua nguồn tài nguyên đất đai đã mang lại nhiều lợi ích thiết thực đó là lợi ích chung của toàn xã hội, nó chiếm tỷ trọng cao trong hoạt động của nền kinh tế. Có được hiệu quả đó là do Chính phủ các nước sớm nhận biết được tầm quan trọng của đất đai và đưa ra những biện pháp phù hợp. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã được một số thành quả, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Việc sử dụng nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế trong đó việc bán đấu giá quyền sử dụng đất mang lại một nguồn thu đáng kể cho ngân sách. Chính sách này đã, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 đang và sẽ là kỳ vọng tạo nguồn lực kinh tế cho việc xây dựng cơ sở vật chất, đầu tư cho xây dựng cơ sở hạ tầng đang được thực hiện tại nhiều địa phương. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác, nó thực sự là một hướng đi đúng cho việc khai thác quỹ đất của Nhà nước và sự phát triển của thị trường bất động sản. Giá đất quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai. Tuy nhiên trong quá trình triển khai, bên cạnh mặt tích cực thì đã nảy sinh những bất cập làm ảnh hưởng tới giảm hiệu quả của chính sách, đặc biệt là ảnh hưởng tiến độ triển khai thực hiện các chương trình xây dựng cơ sở hạ tầng ở địa phương. Những năm gần đây, để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam thực hiện chủ trương của Nhà nước “sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng” với hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và ổn định thị trường bất động sản. Đây là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất được chính quyền địa phương thường xuyên tổ chức thực hiện để giao đất cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn còn một số hạn chế như việc điều tra để xây dựng giá khởi điểm chưa khoa học và mang nặng tính hành chính, quy trình đấu giá còn một số nội dung chưa hợp lý, hiện tượng thông thầu của người tham gia đấu giá xảy ra khá phổ biến.... Xuất phát từ những vấn đề trên, nhằm đánh giá lại hiệu quả, đề xuất được phương pháp tổ chức và thực hiện hợp lý, góp phần tăng hiệu quả và đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam”. 2. Mục đích nghiên cứu Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa điểm nghiên cứu. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. Góp phần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ phản ánh đúng thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hội An. Nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, có phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá quyền sử dụng đất cho các địa phương khác. Thông qua nghiên cứu này để khẳng định tính đúng đắn và hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần giúp các nhà quản lý có cách nhìn khách quan và sát thực để tổ chức những đợt đấu giá lần sau đạt hiệu quả hơn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường đất đai 1.1.1.1. Đất đai Về mặt thuật ngữ khoa học đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ, dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)". Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối tượng được trao đổi mua bán. Ngoài ra đất đai còn là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội. Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên đòi hỏi cần phải định giá. Đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…; do chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định và thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất. 1.1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó. Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Sự không hoàn hảo của thị trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị trường của các tư liệu sản xuất khác. Trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa BĐS phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa BĐS phức tạp, tốn nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công…Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá cả đòi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để ổn định thị trường. Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động đó đều ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trường. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luât. Việc quản lý Nhà nước đối với BĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm BĐS có giá trị hơn. BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dich các quyền lợi chứa đựng trong BĐS. 1.1.1.3. Một số khái niệm khác - Giá cả: là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nghĩa là số lượng tiền phải trả cho hàng hóa đó. Về nghĩa rộng đó là số tiền phải trả cho một hàng hóa, một dịch vụ, hay một tài sản nào đó. Giá cả của hàng hóa nói chung là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị. Khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản ăn khớp với nhau thì giá cả phản ánh và phù hợp với giá trị của hàng hóa đó, trường hợp này ít khi xảy ra. Giá cả của hàng hóa sẽ cao hơn giá trị của hàng hóa nếu số lượng cung thấp hơn cầu. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị của hàng hóa đó. - Định giá: là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. - Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. - Đấu giá: Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần bán, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm của chủ sở hữu tài sản. Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi. Trong một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự ra giá không đạt đến được giá sàn, món hàng sẽ không được bán. 1.1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới 1.1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường” [6] . PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 1.1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản trên thế giới Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá đất nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…Định giá BĐS sẽ góp phần điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ, tích lũy. Định giá đất và BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước [36]. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ mày Nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây: * Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước Nhờ có hệ thống định giá BĐS hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị tài sản quốc gia; ở Thụy Điển, tổng giá trị thị trường của BĐS là 580 tỷ USD (trong đó có 350.000 BĐS nông lâm nghiệp trị giá 50 tỷ; 2.285.000 BĐS là nhà ở riêng trị giá 200 tỷ; 115.000 nhà chung cư trị giá 130 tỷ; 166.000 BĐS công nghiệp trị giá 70 tỷ và 94.580 BĐS được miễn thuế trị giá 130 tỷ). Ngoài ra, thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo quy định của pháp luật. * Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Về chế độ định giá BĐS: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và BĐS thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng; việc định giá đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tùy theo quy định của mỗi nước. Trong trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS được tiến hành đột xuất theo yêu cầu. Về phương pháp định giá đất và BĐS: Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống đó là + Phương pháp so sánh: Sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá. + Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao. .+ Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai. + Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà nước của cơ quan định giá Nhà nước. Tổ chức định giá Nhà nước: có chức năng xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý Nhà nước về công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá đất và BĐS được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tùy theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều Bộ, Ngành của Chính phủ và đại đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương do các tổ chức định giá tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra tòa để giải quyết, quyết định của tòa sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật. Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và BĐS như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 BĐS của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức Công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật. Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Tòa án) nhưng đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có những nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS [6], [36]. 1.1.2.3. Các hình thức đấu giá Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua từ hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế. Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chung hay riêng đối với những người tham gia. Một vật thể có thể chỉ có giá trị (riêng) nếu nó rơi vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm đồ cổ chẳng hạn. Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì không khác gì vật bỏ đi nhưng đối với nhà sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài. Vật mang giá trị chung nếu nó có cùng giá trị tương đương đối với tất cả mọi người tham gia đấu giá. Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng cuộc có thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai). Việc đấu giá có thể được tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong. Đấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu giá và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu người thắng cuộc là người thắng thầu, là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó. Trên thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan. Đấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng cuộc phải chi trả tiền ở mức giá thấp nhất liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 cao hơn liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức thứ hai thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh. Đấu giá niêm phong: đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín không cho người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng. Người thắng có thể trả giá theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ 2). Đấu giá kiểu Hà Lan: người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Phương thức này áp dụng rộng rãi trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan. Đấu giá kiểu Anh: người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho người trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mời phải cao hơn giá cũ một khoảng cho trước. Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá khá hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. Đấu giá kiểu Anh được coi là đấu giá mức hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức thứ hai (hoặc hơn mức giá thứ hai một chút). Đấu giá mức thứ hai còn gọi là đấu giá Vickrey, lấy theo tên của William Vickrey, giải Nobel năm 1996. Ông là người đầu tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người chơi không cần quan tâm tới những gì mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác. Phần chênh lệch giữa mức giá thứ nhất và mức giá thứ hai theo ông khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà họ sẵn sàng trả. Đấu giá nhượng quyền: đây là hình thức đầu giá dài vô hạn định, dành cho các sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc…), người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý. Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm. Đấu giá duy nhất: trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc. Ví dụ, nếu một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất. Hình thức này phổ biển trong các cuộc đấu giá trực tuyến. Đấu giá mở: đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khoán và trao đổi hàng hóa. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá bằng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở nơi khác nhau trong sàn mua bán. Hình thức này dần được thay thể bởi hình thức thương mại điện tử. Đấu giá trần: hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này. Mức giá này do người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá trần. Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả mức giá cao nhất. Đấu giá tổ hợp: trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp). Ví dụ, nếu bánh xe đạp và khung xe đạp được bán rời ra trong cuộc đấu giá thì đối với người ra giá một tổ hợp gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng có giá trị gì cả. Tình thế này có thể được giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng. Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá trả cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp. Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lô, đặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động. Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán. Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao hơn [15]. 1.1.2.4. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới a. Nhật Bản Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của tòa án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế. Các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và tòa án đều tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi tòa án địa phương tịch thu BĐS của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ. Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản thể hiện ở hình 1.1. Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được. Trong những năm qua, các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12 TÒA ÁN NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ QUẢNG CÁO LỰA CHỌN BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN ĐIỀU TRA BẤT ĐỘNG SẢN LÀM THỦ TỤC THAM GIA ĐẤU GIÁ BỎ GIÁ CHO BẤT ĐỘNG SẢN MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ -Trường hợp đấu giá thành công mà không trúng đấu QUYẾT ĐỊNH giá thì người tham gia sẽ CHO PHÉP BÁN được trả lại tiền. - Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử XÁC NHẬN BÁN lý tài sản cụ thể riêng. THÔNG BÁO HẠN NỘP TIỀN TIẾN HÀNH NỘP TIỀN ĐĂNG KÝ (chuyển nhượng quyền sở hữu) YÊU CẦU GIAO BĐS (Trong trường hợp có người chiếm dụng) RA LỆNH GIAO NHÀ GIAO BẤT ĐỘNG SẢN Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá BĐS tại Nhật Bản b. Trung Quốc Từ ngày 01 tháng 7 năm 1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông). Luật quản lý BĐS của Trung Quốc được Quốc hội khóa VIII, kỳ họp thứ 8 ngày 5 tháng 7 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13 năm 1994 thông qua và được Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 1995. Theo quy định của lệnh này Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu Nhà nước cho người sử dụng trong một số năm nhất định. Việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là “xuất nhượng QSDĐ”. Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng QSDĐ của UBND cấp huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh và phải báo cáo với Chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của Chính phủ. Khi xuất nhượng QSDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp để hình thành phương án theo quy định của Chính phủ. Sau đó trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn. Dựa trên kết quả được phê chuẩn cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị tổ chức thực hiện theo phương án. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình. Hình thức xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương. Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể. Khi phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải thực hiện đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng QSDĐ, nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDĐ mà không được bồi thường, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ, cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công. Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây: + Đã thanh toán hết tiền xuất nhượng QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận QSDĐ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma