Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Thực trạng và đề xuất giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:114

Thêm vào BST

Báo xấu

20
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là nghiên cứu này nhằm mục đích đưa ra được các đề xuất hợp lý, bổ sung, hoàn thiện quy trình đấu giá quyền sử dụng đất cho thành phố Đồng Hới nói riêng và tỉnh Quảng Bình nói chung, góp phần làm cho công tác này những năm tiếp theo thu được hiệu quả cao hơn.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Thực trạng và đề xuất giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn này, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo PGS.TS. Huỳnh Văn Chương đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình viết luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô trong Phòng Sau đại học Khoa Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp Trường Đại học Nông Lâm Huế đã tận tình truyền đạt kiến thức trong suốt quá trình, đó không chỉ là nền tảng cho quá trình nghiên cứu khóa luận mà còn là hành trang quý báu để tôi bước vào đời một cách vững chắc và tự tin. Tôi xin cảm ơn Lãnh đạo, cán bộ nhân viên trong Trung Tâm phát triển quỹ đất thành phố Đồng Hới, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Quảng Bình, Phòng Tài chính và kế hoạch Thành phố Đồng Hới, Văn phòng Đăng kí quyền sử dụng đất thành phố, phòng Tài nguyên & Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Bình, sở Xây dựng Quảng Bình, Phòng Thống kê thành phố Đồng Hới đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Cuối cùng em kính chúc quý Thầy, Cô dồi dào sức khỏe và thành công trong sự nghiệp./. Huế, ngày … tháng … năm 2015 Tác giả Phan Thị Tố Nga PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ............................................................ vii DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................... viii DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH ...............................................................................x MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................................. 1 2. Mục đích: ......................................................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ....................................................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................2 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ..............................................................................2 4.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................... 2 4.2. Phạm vi nghiên cứu..............................................................................................2 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................4 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ......................................................................... 4 1.1.1. Khái niệm chung về đất đai và bất động sản.....................................................4 1.1.1.1. Khái niệm chung về đất đai.................................................................................. 4 1.1.1.2. Khái niệm chung về bất động sản ....................................................................... 4 1.1.1.3. Thị trường bất động sản ........................................................................................ 5 1.1.2. Khái niệm chung về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ......................5 1.1.2.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................................. 5 1.1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ...................................................................... 6 1.1.3. Khái niệm chung về đấu giá quyền sử dụng đất .............................................10 1.1.3.1. Giá đất trong đấu giá QSDĐ .............................................................................. 10 1.1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ..... 10 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv 1.1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay............................................................................................................................... 11 1.1.4. Ý nghĩa của việc đấu giá quyền sử dụng đất...................................................13 1.1.4.1. Đấu giá QSDĐ là nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ..................................................................................................... 13 1.1.4.2. Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản. ............ 14 1.1.4.3. Đấu giá QSDĐ là cơ sở, căn cứ để điều chỉnh giá đất của Nhà nước sát với giá thi trường. ..................................................................................................................... 14 1.1.4.4. Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất. ............... 15 1.1.4.5. Đấu giá quyền sử dụng đất tạo thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương .......................................................................................................... 15 1.2. Cơ sở thực tiển của vấn đề nghiên cứu ................................................................... 16 1.2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất của một số nước. .................................................16 1.2.1.1. Trung Quốc .......................................................................................................... 16 1.2.1.2. Đài Loan ............................................................................................................... 17 1.2.1.3. Nhật Bản ............................................................................................................... 18 1.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..........................................................20 1.2.2.1. Những văn bản, chính sách đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............ 20 1.2.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội ........................................ 24 1.2.2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đà Nẵng ..................................... 25 1.2.2.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh ............................ 26 1.3. Lịch sử các công trình nghiên cứu liên quan .......................................................... 26 Chương 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....29 2.1. Mục tiêu nghiên cứu. ................................................................................................. 29 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................................. 29 2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................................... 29 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................29 2.3.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................... 29 2.3.1.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................. 29 2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................30 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích ...................................................................30 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................31 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 31 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................31 3.1.1.1. Vị trí địa lý ........................................................................................................... 31 3.1.1.2. Đặc điểm địa hình ............................................................................................... 32 3.1.1.3. Khí hậu.................................................................................................................. 32 3.1.1.4. Thuỷ văn ............................................................................................................... 33 3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................... 33 3.1.1.6. Thực trạng môi trường ........................................................................................ 35 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng .....................................................35 3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................... 35 3.1.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng ...................................................................................... 39 3.1.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn..............................41 3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .42 3.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đồng Hới ................................ 44 3.2.1. Khái quát chung ..............................................................................................44 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất ........................................................47 3.2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................................ 47 3.2.2.2. Tình hình biến động các loại đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới trong năm 2013 cụ thể như sau: ................................................................................................. 51 3.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình giai đoạn từ năm 2010-2014 ...................................................................... 52 3.3.1. Các văn bản về đấu giá Quyền sử dụng đất ở áp dụng tại địa bàn thành phố Đồng Hới ...................................................................................................................53 3.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng tại địa bàn TP Đồng Hới .....54 3.3.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng tại thành phố Đồng Hới. .......56 3.3.3.1. Đối tượng tham gia đấu giá ................................................................................ 56 3.3.3.2. Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá ................................................... 56 3.3.3.3. Đăng ký tham gia đấu giá ................................................................................... 56 3.3.3.4. Giá khởi điểm đấu giá ......................................................................................... 57 3.3.3.5. Bước giá................................................................................................................ 57 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.3.3.6. Ký Hợp đồng thuê tổ chức bán đấu giá: ........................................................... 57 3.3.3.7. Hình thức và trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất ........... 59 3.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình qua các năm 2010 - 2014 ......................................................................60 3.3.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010. ................................................ 63 3.3.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 ................................................. 66 3.3.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 ................................................. 70 3.3.4.4. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2013 .. 74 3.3.4.5. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2014 .. 75 3.3.4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất các lô lẽ xen kẽ trong khu dân cư......... 80 3.4. Đánh giá hiệu quả, tồn tại hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. .... 82 3.4.1. Hiệu quả về kinh tế. ........................................................................................82 3.4.1.1. Đối với Nhà nước ................................................................................................ 82 3.4.1.2. Đối với người sử dụng đất .................................................................................. 83 3.4.2. Hiệu quả về xã hội...........................................................................................84 3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ....................................85 3.4.4. Những mặt tồn tại, hạn chế trong đấu giá quyền sử dụng đất ở. ....................86 3.5. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất tại thành phố Đồng Hới ................. 90 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................92 1. Kết luận .......................................................................................................................... 92 2. Kiến nghị ........................................................................................................................ 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................94 PHỤ LỤC .................................................................................................................97 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT Cụm từ viết tắt Chú giải QSDĐ Quyền sử dụng đất KDC Khu dân cư CSHT Cơ sở hạ tầng KTXH Kinh tế xã hội SDĐ Sử dụng đất PGS.TS Phó giáo sư, tiến sỹ QH Quốc hội BĐS Bất động sản NĐ-CP Nghị định Chính phủ UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Giá trị sản xuất các ngành trên địa bàn thành phố Đồng Hới ......................... 35 Bảng 3.2. Các khoản thu từ đất đai vào ngân sách Thành phố từ năm 2010-2013 ........ 45 Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu các loại đất tại thành phố Đồng Hới năm 2013 .................. 48 Bảng 3.4. Văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng tại TP. Đồng Hới ............. 53 Bảng 3.5. Chi phí dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất trả cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp ..................................................................................................................... 58 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới giai đoạn từ 2010 – 2014 ..................................................................................................................................... 61 Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2010 ... 63 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá khu dân cư Nam đường Nguyễn Hữu Cảnh phường Đồng Phú ....................................................................................................................................... 64 Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2011 ... 66 Bảng 3.10. Kết quả đấu giá đất khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo - Phường Nam Lý................................................................................................................................ 68 Bảng 3.11. Kết quả đấu giá đất dãy L khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo - Phường Nam Lý ................................................................................................................. 69 Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2012 . 71 Bảng 3.13. Kết quả đấu giá đất Khu kỹ thuật hạ tầng sau Sở Giáo dục và Đào tạo phường Nam Lý.................................................................................................................. 72 Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2013 . 74 Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đồng Hới năm 2014 . 76 Bảng 3.16. Kết quả đấu giá đất dự án Khu vực đất ở mới phía Bắc đường Trần Hưng Đạo đợt 1 ............................................................................................................................. 77 Bảng 3.17. Tổng hợp kết quả đấu giá các khu đất nhỏ lẻ tại TP Đồng Hới từ năm 2010 - 2014................................................................................................................................... 81 Bảng 3.18. Thống kê các lô đất lẻ trên địa bàn thành phố Đồng Hới ............................. 82 Bảng 3.19. Chênh lệch số tiền thu được giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm ......... 82 Bảng 3.20. Các dự án điều chỉnh giá sàn tại TP Đồng Hới từ năm 2010 - 2014 ........... 86 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix Bảng 3.21. Kết quả điều tra về hiện tượng thông thầu và Người thân cùng nộp hồ sơ tại thành phố Đồng Hới năm 2014 ......................................................................................... 87 Bảng 3.22. Kết quả điều tra về giá khởi điểm và thu tiền đặt trước (tiền kí quỹ) tại thành phố Đồng Hới năm 2014 ......................................................................................... 88 Bảng 3.23. Kết quả điều tra việc nắm bắt thông tin của cá nhân tham gia đấu giá tại thành phố Đồng Hới năm 2014 ......................................................................................... 88 Bảng 3.24. Tổng hợp ý kiến về mục đích đấu giá QSDĐ tại TP Đồng Hới năm 2014 . 90 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai ...........................................................................8 Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá ...........................................................9 Hình 1.3. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản .................................19 Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Đồng Hới ...................................................31 Hình 3.2. Các khoản thu từ đất vào ngân sách Thành phố năm 2010 - 2013 ...........46 Hình 3.3. Cơ cấu các loại đất thành phố Đồng Hới năm 2013 .................................49 Hình 3.4. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2013..................................................50 Hình 3.5. Sơ đồ đấu giá khu hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía nam đường Nguyễn Hữu Cảnh, thành phố Đồng Hới ...............................................................................65 Hình 3.6. Sơ đồ đấu giá khu đất ở Nam đường Trần Hưng Đạo, phường Nam Lý ..67 Hình 3.7. Sơ đồ đấu giá Khu kỹ thuật hạ tầng sau Sở Giáo dục và Đào tạo phường Nam Lý ......................................................................................................................73 Hình 3.8. Sơ đồ đấu giá Khu vực đất ở mới phía Bắc đường Trần Hưng Đạo .........80 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu thế tất yếu là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Đất nước đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt. Vì vậy, vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học. Đặc biệt, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào trong các mục đích sử dụng đang được Đảng, nhà nước, các ngành các cấp hết sức quan tâm. Đất đai ngày càng trở nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao của con người. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn, tồn tại, như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ,... Để khắc phục những hạn chế do việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng gây ra. Trong những năm gần đây nhà nước đã thay đổi theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó đấu giá quyền sử dụng đất ở là một hướng đi đúng cho thị trường BĐS. Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đồng Hới. Việc đưa đất vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết được quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ. Cũng như các địa phương khác trong cả nước, công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đồng Hới đã đạt được nhiều hiệu quả to lớn về kinh tế, xã hội và PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 hiệu quả về quản lý, sử dụng đất đai song cũng bộc lộ một số hạn chế tồn tại trong công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở. Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng và đề xuất giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” 2. Mục đích: Nghiên cứu này nhằm mục đích đưa ra được các đề xuất hợp lý, bổ sung, hoàn thiện quy trình đấu giá quyền sử dụng đất cho thành phố Đồng Hới nói riêng và tỉnh Quảng Bình nói chung, góp phần làm cho công tác này những năm tiếp theo thu được hiệu quả cao hơn. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học - Hoàn thiện về lý luận của công tác đấu giá quyền sử dụng đất được quy định trong các văn bản chính sách pháp luật. - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là những dẫn liệu cụ thể, có cơ sở khoa học, làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp trong đấu giá quyền sử dụng đất và trong công tác quản lý đất đai. - Làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu liên quan 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Kết quả nghiên cứu sẽ đánh giá đúng thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình, giúp cho các cơ quan chuyên môn của thành phố Đồng Hới có những giải pháp phù hợp trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Đưa ra những đề xuất, giải pháp hợp lý nhằm đảm bảo tính công khai, dân chủ, tăng hiệu quả trong đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. Đây là cơ sở để địa phương tổ chức thực hiện những đợt đấu giá quyền sử dụng đất tiếp theo đạt hiệu quả cao hơn. 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là Công tác đấu giá QSDĐ ở và toàn bộ quỹ đất đưa vào đấu giá trên thành phố Đồng Hới tỉnh Quảng Bình từ tháng 1/2010 – tháng 12/2014. 4.2. Phạm vi nghiên cứu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 - Về không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. - Về thời gian: + Tiến hành thu thập số liệu thứ cấp về công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn tháng 1/2010 – tháng 12/2014. + Thời gian thực hiện đề tài: từ tháng 9/2014 đến tháng 7/2015. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Khái niệm chung về đất đai và bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm chung về đất đai Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Theo Brinkman và Smyth: “đất đai là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được trong khu vực sinh quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật, động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và tương lai”[29]. Đất thuộc tài nguyên phục hồi, tài nguyên đất được hiểu theo quan điểm kinh tế học (Đất đai = Lands) và quan điểm phát sinh học thổ nhưỡng (Đất = Soils) theo quan điểm này đất (Soils) là thể tự nhiên đặc biệt, hình thành do tác động tổng hợp của các yếu tố: đá mẹ, khí hậu, địa hình, sinh vật, thời gian và tác động của con người. Đây là định nghĩa của nhà thổ nhưỡng học lỗi lạc người Nga V.V. Đacutraev (1879)[30]. Tuy nhiên đến năm 1993, trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, (1993) thì đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng thì xác định đất đai là “diện tích có thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường sá, nhà cửa,...) (UN, 1994; FAO, 1993)[29]. Việc phân loại đất ở Việt Nam theo hai cách: phân loại đất theo thổ nhưỡng (theo khoa học đất) và phân loại theo mục đích sử dụng đất, Luật đất đai 2013 quy định, đất đai được chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng[23]. 1.1.1.2. Khái niệm chung về bất động sản Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [19]. Bất động sản là tài sản đất đai và những tài sản gắn liền với đất mà không thể di dời được. 1.1.1.3. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không di chuyển được nhưng có thể mang lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập vào thị trường thì thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm: - Thị trường cấp I: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai). - Thị trường cấp II: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp III: Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc thuê [6]. 1.1.2. Khái niệm chung về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1.2.1. Khái niệm về giá đất Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế. Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa khác. Do PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền KTXH, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất do nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; Giá đất do nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất được quy định là giá trị quyền sử dụng đất. Tại điều 3, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”[23]. 1.1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong CNTB, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong CNTB có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong CNXH, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 về bản chất với địa tô chênh lệch dưới CNTB. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Như vậy, địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. *Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này người mua đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển KTXH thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là: Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại. Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất. Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et. Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn. * Quan hệ cung cầu. Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. P S P0 E P1 E' D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai Theo hình 1.1 đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo: Lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trên thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trên thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư... Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: Giá do nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ). Giá S D1 G1 D G Số lượng đất đai Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Vì vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất[6]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 1.1.3. Khái niệm chung về đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Giá đất trong đấu giá QSDĐ Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Vì vậy giá đất cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước thực hiện điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó. Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên giá đất bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như vị trí thửa đất, hệ thống cơ sở hạ tầng, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, thị hiếu xã hội,.... Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật. Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Để được nhà nước giao đất, cho thuê đất người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất (đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất). Như vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định"[26]. 1.1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Việc xác định giá đất để thực hiện đấu giá phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước và người tham gia đấu giá. Giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất. Do đó khi xác định giá đất để thực hiện đấu giá cần dựa vào các yếu tố sau: * Vị trí của khu đất Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố vị trí chủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Bao gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất[27]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma