Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở theo luật đất đai năm 2013 tại huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

38
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Sơn, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai trong định giá đất. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học nông nghiệp: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở theo luật đất đai năm 2013 tại huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Huế, ngày 01 tháng 8 năm 2015 Tác giả luận văn Hồ Thị Thúy Dương PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp. Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Huỳnh Văn Chương, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để hoàn thành Luận văn này. Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới UBND huyện Bình Sơn, Phòng Tài nguyên & Môi trường; các phòng ban, đơn vị trên địa bàn huyện, cán bộ và nhân dân các xã, thị trấn trên địa bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu. Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, cơ quan, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này. Huế, ngày 01 tháng 8 năm 2015 Hồ Thị Thúy Dương PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................ iii DANH MỤC BẢNG ............................................................................................ vi DANH MỤC HÌNH ............................................................................................ vii MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1 2. Mục đích của đề tài ........................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ............................................. 2 3.1. Ý nghĩa khoa học........................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................ 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 3 1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu ....................................................... 3 1.1.1. Khái niệm giá đất, định giá đất đai ............................................................. 3 1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ................................................................. 5 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................. 13 1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu .................................................. 20 1.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới ................................................................. 20 1.2.2. Thị trường đất đai Việt Nam ..................................................................... 22 1.2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ...................................... 26 CHƯƠNG 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1. Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................... 34 2.2. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu .................................................................... 34 2.2.1. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 34 2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 34 2.4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 34 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ....................................................... 35 2.4.2. Chọn điểm nghiên cứu .............................................................................. 35 2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu ......................... 36 2.4.4. Xử lý số liệu .............................................................................................. 36 2.4.5. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .................................. 36 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 37 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn ......................................................................... 37 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 37 3.1.2. Các nguồn tài nguyên ................................................................................ 39 3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội .......................................................... 42 3.1.4. Tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Bình Sơn ................................. 51 3.2. Công tác định giá đất và giá đất ở huyện Bình Sơn trong những năm qua . 54 3.2.1. Công tác định giá đất trên địa bàn huyện Bình Sơn.................................. 54 3.2.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Bình Sơn ...................................... 55 3.2.3. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất tại huyện Bình Sơn ............ 59 3.3. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở theo luật đất đai 2013 trên địa bàn huyện Bình Sơn ............................................................................................ 60 3.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số ............................................. 60 3.3.2. Ảnh hưởng của loại đường đến giá đất ..................................................... 61 3.3.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ..................................................... 69 3.3.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất....................... 71 3.3.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất................... 72 3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất ở tại huyện Bình Sơn ........................................................................................... 74 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................................. 77 1. Kết luận ........................................................................................................... 77 2. Đề nghị ............................................................................................................ 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 79 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắc Ý nghĩa 1 BĐS Bất động sản 2 HTXNN Hợp tác xã nông nghiệp 3 NĐ – CP Nghị định Chính phủ 4 QĐ – UB Quyết định ủy ban 5 QSDĐ Quyền sử dụng đất 6 TNMT Tài nguyên Môi trường 7 UBND Ủy ban nhân dân 8 XHCN Xã hội chủ nghĩa PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Tổng hợp tình hình chuyển dịch cơ cấu GTSX theo khối ngành huyện Bình Sơn giai đoạn 2008 – 2012 .............................................................................. 43 Bảng 3.2. Dân số và lao động huyện Bình Sơn giai đoạn 2008-2012 ..................... 47 Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Sơn năm 2013 .......................... 52 Bảng 3.4 : Giá đất ở huyện Bình Sơn áp dụng cho địa bàn nghiên cứu [18] ........... 57 Bảng 3.5: Giá đất của các đường nhóm I ................................................................. 62 Bảng 3.6: Giá đất của các đường nhóm II ................................................................ 64 Bảng 3.7: Giá đất của các đường nhóm III .............................................................. 66 Bảng 3.8: Giá đất của các đường nhóm IV .............................................................. 67 Bảng 3.9: Giá đất của các đường nhóm V................................................................ 68 Bảng 3.10: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ................................................ 70 Bảng 3.11: Ảnh hưởng của mặt tiền đến giá đất ..................................................... 71 Bảng 3.12: Đặc điểm của một số khu dân cư ........................................................... 73 Bảng 3.13: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án ............... 74 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai ........................................................................ 10 Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai – thời gian ngắn ............................................. 11 Hình 3.1. Bản đồ Khu dân cư Rộc Đình ................................................................. 72 Hình 3.2. Bản đồ Khu dân cư Vườn Quang ............................................................. 72 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được của các ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề nóng bỏng của mỗi quốc gia, mỗi địa phương và với mỗi cá nhân. Mà giải quyết những vấn đề này rất phức tạp, cần tới sự quan tâm của Nhà nước, các cấp, các ngành. Ngày nay, trong giai đoạn đất nước đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, Trung ương Đảng đã khẳng định "đất đai là hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc". Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đất đai được dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước ngoài... Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường... Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Huyện Bình Sơn thuộc vùng đồng bằng ven biển, nằm ở vùng phía Đông Bắc của tỉnh Quảng Ngãi vị trí của huyện còn là nơi hội tụ nhiều điều kiện và cơ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 hội để giao lưu, tiếp thu các thành tựu khoa học, kĩ thuật; thu hút vốn đầu tư cho phát triển các ngành kinh tế - xã hội, phát triển khu kinh tế với các công trình trọng điểm như Cảng, Khu lọc hóa dầu đầu tiên của đất nước trên địa bàn huyện đã thúc đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa. Các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Bên cạnh đó, thị trường nhà đất ở huyện Bình Sơn diễn ra khá sôi động và mạnh mẽ. Do đó, việc định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan trọng và cần thiết cho sự phát triển thị nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung. Vấn đề đặt ra ở đây là ở các địa phương khác nhau về kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên… thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất cũng khác nhau. Vì vậy, để xác định sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ra sao, thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính chính xác cao và đưa ra giá đất thích hợp cho địa phương.Trong sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Để tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở theo luật đất đai năm 2013 tại huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi” 2. Mục đích của đề tài Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Sơn, từ đó đề xuất những gải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai trong định giá đất. 3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sẽ đóng góp cơ sở khoa học để xây dựng các quy định về công tác quản lý đất đai đặc biệt là công tác định giá đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Thông qua nghiên cứu này tác giả muốn khẳng định vai trò quan trọng của công tác định giá đất đối với việc xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế. Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở cũng như các lạo đất khác trên địa bàn huyện Bình Sơn và là tài liệu tham khảo cho các địa phương có các điều kiện tương tự như thành phố Quảng Ngãi. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Khái niệm giá đất, định giá đất đai 1.1.1.1. Khái niệm giá đất Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của đất đai, đặc biệt là trong các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất… Giá của đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành, như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách khách quan trong một số quy luật nhất định. Thông thường thì giá đất được hình thành ở hai loại: Một là giá quy định của Nhà nước, hai là giá theo tâm lý và quy luật thị trường. Giá đất do nhà đất quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành, dựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này nhà nước quy định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất. Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện về chính sách và kinh tế trong nước cũng như ngoài nước, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá đất do nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường ở mức cao hơn giá nhà nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 1.1.1.2. Khái niệm định giá đất • Định giá tài sản: Theo GS. W. Sealrooke (Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh) “định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.” Theo GS. Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia Singapore) : “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.” [17] Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế. • Định giá đất Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt. Là một tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: là vật có thực có thể đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự. Đất đai là một tài sản đặc biệt vì: - Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích; - Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về thời gian sử dụng; - Có khả năng sinh lợi. Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, như trên đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. Với các đặc điểm nêu trên, có thể khái niệm về định giá đất như sau: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. [17] 1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. 1.1.2.1. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá của quốc gia. Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước ngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng. Tuy hình thức địa tô tuyệt đối không còn, nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả giá như là một loại địa tô. Người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở hữu đất đai mà có thu nhập không phải qua lao động, là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Trong chế độ tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao động thặng dư, bị người sở hữu đất đai chiếm không. Trong các xã hội khác nhau, quan hệ xã hội có tính chất, nội dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau. Địa tô dưới chủ nghĩa tư bản là bộ phận giá trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản địa tô đem đất đai sử dụng cho người sở hữu đất đai. Có hai loại địa tô là địa tô cấp sai và địa tô tuyệt đối, thể hiện quan hệ sản xuất mà người sở hữu đất đai và nhà tư bản địa tô cùng bóc lột công nhân làm thuê. Địa tô cấp sai là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa. Là lợi nhuận siêu ngạch mà nhà kinh doanh đất đai tương đối tốt thu được, chuyển quy về tiền thuê của người sở hữu đất đai chiếm dụng. Lượng địa tô này do đất đai tốt xấu khác nhau mà khác nhau, cho nên gọi là địa tô cấp sai. Giá cả sản phẩm nông nghiệp sản xuất trên đất tốt thì thấp, còn ở đất xấu thì cao, song giá thị trường hàng nông sản do giá cả sản xuất xã hội quyết định. Như vậy giá cả hàng nông sản ở vùng đất tốt và vừa do giá cả hàng nông sản vùng đất xấu quyết định nên khi hàng nông sản vùng đất tốt và vừa bán đi sẽ thu được lợi nhuận siêu ngạch. Loại lợi nhuận siêu ngạch này do quyền tư hữu đất đai chuyển vào tay người sở hữu đất đai, trở thành địa tô cấp sai. Địa tô cấp sai là do lao động thặng dư của công nhân làm thuê nông nghiệp tạo ra. Do điều kiện hình thành khác nhau nên địa tô cấp sai được PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 chia thành hai loại: Địa tô cấp sai I được hình thành do chênh lệch giữa độ phì nhiêu của đất đai với khoảng cách thị trường xa gần. Địa tô cấp sai II được hình thành do năng suất sản xuất khác nhau của đầu tư bổ sung thường xuyên trên cùng một khoảnh đất. [16] Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Trong nông nghiệp, do sản lượng thu được trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên cả những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu và không thuận lợi về vị trí. Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất. Do đó, những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.[16] Địa tô độc quyền khi giá cả bán ra của hàng hoá không do giá cả sản xuất hoặc giá trị quyết định mà là do nhu cầu của người mua và năng lực chi trả quyết định, điều này sẽ hình thành giá cả độc quyền đặc thù. Số chênh giá cả độc quyền này và giá trị bị người sở hữu đất đai lớn chiếm hữu, hình thành địa tô độc quyền. Địa tô độc quyền hình thành khi bán hàng theo giá cả độc quyền vượt quá giá trị của chúng. Địa tô độc quyền tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành phố. Địa tô độc quyền trong 26 nông nghiệp thu được trên những ruộng đất có tính chất đặc biệt cho phép sản xuất những sản phẩm hiếm hay PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 những loại sản phẩm đặc biệt có nhu cầu cao hơn rất nhiều so với khả năng sản xuất chúng. Địa tô độc quyền trong công nghiệp khai thác hình thành ở những vùng khai thác các kim loại và khoáng chất hiếm hay những khoáng sản khác có nhu cầu trên thị trường vượt xa khả năng khai thác chúng, do đó giá cả thị trường của chúng thường cao hơn giá trị. Trong tất cả các trường hợp đó, nhà tư bản thuê ruộng đất buộc phải trả cho chủ ruộng đất một khoản địa tô rất cao (gồm địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền). Địa tô độc quyền xuất hiện và phát triển ở các khu đất trong thành phố có vị trí đặc biệt về mặt xây dựng các trung tâm công nghiệp và thương mại, các tòa nhà buôn bán lớn và các căn nhà cho thuê; biểu hiện dưới hình thức khoản tiền trả rất cao về thuê nhà hay thuê đất xây dựng. Nhìn chung, những khu đất hiếm ngày càng có hạn, cho nên địa tô độc quyền có xu hướng tăng lên. [16] Địa tô tuyệt đối là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất. Trong thời kì lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản nông nghiệp cũng tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có thể thuê được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư. Bởi thế trong điều kiện đầu tư giống nhau, tỉ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối. Do sự độc quyền tư hữu đất đai gây trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào ngành nông nghiệp, giá trị thặng dư tương đối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không tham gia vào quá trình bình quân hóa lợi nhuận toàn xã hội, hàng nông sản vẫn có thể thường xuyên bán ra với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra địa tô tuyệt đối cho người sở hữu đất đai. Giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm ra là nguồn gốc của địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối. Cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu thành hữu cơ của tư bản bình quân xã hội là điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối. Trong các nước tư bản hiện đại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bản trong công nghiệp, thậm chí còn cao hơn trong công nghiệp, trong tình hình này, địa tô tuyệt đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất, mà là đến từ giá cả độc quyền của hàng nông sản. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung chính là địa tô tuyệt đối. Nguồn gốc của địa tô tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng dư do lao động không công của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến đời sống của những người lao động. Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối. Ở nước ta để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp có thể căn cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Đối với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau. Tổng hợp lại của cả 5 yếu tố đó sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất. Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. 1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của yếu tố cá biệt. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là: Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại. Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất. Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et. Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức này được giải thích như sau: nhà kinh doanh đất đai coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.[16] 1.1.2.3. Quan hệ cung - cầu Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 Theo hình 1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm từ P0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp. Hình 1 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn. Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1. Giá G1 G D1 D Số lượng đất đai Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai – thời gian ngắn Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích sang mục đích làm khu dân cư đô thị. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12 Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục từ phía cầu, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn, và vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho gia đình một hộ. Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm. Điều đó dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng. Nhìn chung ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Trước hết là đất đai của Việt Nam tuy không rộng nhưng mới chỉ sử dụng được trên một nửa (69,3 %) tính đến năm 2000. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư mới ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên, tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, cộng thêm với số lao động đi học tập hợp tác lao động ở các nước hết hạn trở về mà Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp thì cũng tạo lên những yếu tố làm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13 mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động. Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác. Những quy định đó là: - Hạn mức tối đa được giao đất: đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm của mỗi hộ gia đình là không quá 3 ha, đất khu dân cư nông thôn mỗi hộ gia đình 2 không được giao tối đa quá 400 m . - Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cho thuê đất: hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đất lâm nghiệp để trồng rừng chỉ được chuyển nhượng trong các trường hợp sau: chuyển đi nơi khác; chuyển sang làm nghề khác; không có khả năng trực tiếp lao động. - Đối với đất ở chỉ được chuyển nhượng khi chuyển đi nơi khác hoặc không có nhu cầu để ở. - Những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn, do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định hoặc thiếu sức lao động thì được cho người khác thuê với thời hạn không quá 3 năm. 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Giá đất tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ôc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma