Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của dự án Kenton Residences

Chia sẻ: Conmeothayxao | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:126

Thêm vào BST

Báo xấu

26
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nghiên cứu này có các mục tiêu sau: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của người dân Việt Nam. Phân tích thực trạng sản phẩm căn hộ Kenton Residences. Đề xuất một số khuyến nghị hiệu chỉnh thiết kế căn hộ trong dự án Kenton Residences.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của dự án Kenton Residences

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHẠM MINH BẰNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA KENTON RESIDENCES LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ  Tp. Hồ Chí Minh, tháng 8/2013 
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHẠM MINH BẰNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA KENTON RESIDENCES Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số : 60.34.01.02 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. TRẦN ĐĂNG KHOA  Tp. Hồ Chí Minh, tháng 08/2013 
LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến Trường Đại học kinh tế Tp. HCM; Phòng Sau Đại học và Khoa Quản trị kinh doanh của tr ường đã tạo cơ hội cho tôi hoàn tất chương trình Sau đại học. Xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy hướng dẫn khoa học - Tiến sĩ Trần Đăng Khoa, người đã giúp đỡ, tận tình chỉ bảo và dìu dắt tôi hoàn thành luận văn này. Tôi vô cùng biết ơn và trân trọn g cảm ơn tấm lòng mà thầy đã dành cho tôi trong suốt thời gian qua. Xin ghi nhớ công ơn cha mẹ và gia đình của tôi, những người thân yêu của tôi, luôn động viên, khích lệ tôi trong suốt thời gian theo học, đặc biệt là vợ tôi – người luôn giúp đỡ và ủng hộ tôi hoàn thành luận văn này. Xin chân thành cám ơn Ban quản lý dự án Kenton; Sàn giao dịch bất động sản Tài Nguyên – Chi nhánh Nam Sài Gòn và xin bày ỏt lòng biết ơn đến các anh chị trong công ty TNHHXD-SX-TM Tài Nguyên đã giúp tôi tìm hiểu dự án Kenton và có được các số liệu phục vụ nghiên cứu. TP. Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 08 năm 2013 Tác giả Phạm Minh Bằng
LỜI CAM ĐOAN Kính thưa Quý thầy cô và Quý bạn đọc, Tôi tên là: Phạm Minh Bằng, học viên lớp Cao học Quản trị kinh doanh - Khóa K19 trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh. Tôi xin cam đoan toàn bộ nội dung bài Luận văn này là do tôi thực hiện. Những lý thuyết được trình bày trong Luận văn này đều có trích dẫn nguồn. Số liệu sử dụng trong nghiên cứu đều do tôi thu thập thông qua việc phát hành các bảng câu hỏi khảo sát đến các đối tượng đang sinh sống tại Tp.HCM. Toàn bộ quá trình xử lý và phân tích số liệu được tôi thực hiện thông qua phần mềm SPSS 16.0 và là người trực tiếp tổng hợp kết quả nghiên cứu thành Luận văn này. Tp. Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 8 năm 2013 Tác giả Phạm Minh Bằng
i MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề .............................................................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................2 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................2 1.4. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................2 1.5. Kết cấu báo cáo nghiên cứu..................................................................................4 Chương 1: Tổng quan các nghiên cứu đã thực hiện ....................................... 5 1.1. Giới thiệu ..............................................................................................................5 1.2. Các nghiên cứu đã thực hiện ................................................................................5 Chương 2: Cơ sở lý luận về hành vi mua đối với sản phẩm căn hộ .............. 9 2.1. Giới thiệu ..............................................................................................................9 2.2. Lý luận về hàng hóa bất động sản ........................................................................9 2.2.1. Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản....................................9 2.2.2. Các đặc điểm của hàng hóa BĐS.............................................................10 2.2.3. Thị trường BĐS .......................................................................................11 2.3. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng .....................................................................12 2.3.1. Đặc điểm hành vi mua sắm của người tiêu dùng.....................................14 2.3.2. Tiến trình quyết định mua của người tiêu dùng ......................................16 2.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua của người tiêu dùng .................19 2.4. Các giả thuyết và mô hình nghiên cứu ...............................................................27 2.5. Tóm tắt................................................................................................................32 Chương 3 Thiết kế nghiên cứu ...................................................................... 33 3.1. Giới thiệu ............................................................................................................33 3.2. Thiết kế nghiên cứu ............................................................................................33 3.2.1. Quy trình nghiên cứu ...............................................................................33 3.2.2. Mô hình nghiên cứu .................................................................................36
ii 3.2.3. Thiết kế thang đo .....................................................................................37 3.2.4. Mẫu nghiên cứu .......................................................................................38 3.2.5. Phương pháp nghiên cứu .........................................................................38 Chương 4: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ ................... 40 4.1. Giới thiệu ............................................................................................................40 4.2. Kết quả nghiên cứu sơ bộ ...................................................................................40 4.2.1. Qui trình thực hiện nghiên cứu sơ bộ ......................................................40 4.2.2. Kết quả nghiên cứu ..................................................................................41 4.2.3. Xây dựng thang đo nháp ..........................................................................46 4.2.4. Xây dựng thang đo chính thức.................................................................47 4.3. Kết quả nghiên cứu chính thức ...........................................................................47 4.3.1. Tóm lược dữ liệu khảo sát .......................................................................48 4.3.2. Kiểm định thang đo .................................................................................48 4.3.3. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ ...................49 4.4. Kiểm định sự khác biệt giữa các nhóm khách hàng về QĐM mua căn hộ ........52 4.4.1. Sự khác biệt về mức thu nhập..................................................................52 4.4.2. Sự khác biệt về mục đích mua căn hộ .....................................................53 4.5. Tóm tắt................................................................................................................53 Chương 5: Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu ........................................... 54 5.1. Giới thiệu ............................................................................................................54 5.2. Tổng quan về dự án Kenton Residences ............................................................54 5.3. Thực trạng sản phẩm căn hộ Kenton Residences ...............................................57 5.3.1. Sơ lược nguyên lý thiết kế căn hộ ...........................................................57 5.3.2. Thực trạng sản phẩm căn hộ ....................................................................61 5.4. Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu ....................................................................71 5.4.1. Khuyến nghị giải pháp hiệu chỉnh thiết kế căn hộ Kenton Residences...71 5.4.2. Khách hàng mục tiêu ...............................................................................79 5.5. Tóm tắt................................................................................................................79 KẾT LUẬN ........................................................................................................ 81 1. Đóng góp của nghiên cứu ......................................................................................81 2. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo ................................................................82
iii TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bảng câu hỏi lựa chọn đối tượng cho nghiên cứu định tính Phụ lục 2: Dàn bài thảo luận nhóm (khảo sát chuyên gia) Phụ lục 3: Dàn bài phỏng vấn sâu (đánh giá và hiệu chỉnh thang đo nháp) Phụ lục 4: Phiếu khảo sát Phụ lục 5: Sơ lược tình hình thị trường bất động sản Phụ lục 6a: Kiểm định phân phối của các biến quan sát Phụ lục 6b: Kết quả phân tích Cronbach Alpha Phụ lục 6c: Kết phân tích yếu tố khám phá EFA Phụ lục 6d: Kết quả phân tích hồi qui Phụ lục 6e: Kết quả phân tích ANOVA
iv DANH MỤC CÁC BẢNG BẢNG Trang Bảng 3.1 Kế hoạch thực hiện .................................................................... 35 Bảng 4.1 Giả thuyết mối quan hệ giữa các yếu tố đối với QĐM .............. 50 Bảng 4.2 Kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu............................ 51 Bảng 4.3 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến QĐM ............................ 51 Bảng 5.1 Diện tích tối thiểu một số phòng cơ bản trong căn hộ ............... 58 Bảng 5.2 Tình hình thi công các khối nhà ................................................ 61 Bảng 5.3 Diện tích các phòng chức năng của căn hộ 129m2 .................... 62 Bảng 5.4 Số lượng các căn hộ trong dự án Kenton Residences................ 63 Bảng 5.5 Giá căn hộ của một số dự án ...................................................... 63 Bảng 5.6 Các tuyến giao thông tiếp cận dự án .......................................... 65 Bảng 5.7 Diện tích sàn cảnh quan ............................................................. 67 Bảng 5.8 Số chỗ đỗ xe trong dự án ........................................................... 70
v DANH MỤC CÁC HÌNH HÌNH Trang Hình 1.1 Mô hình ra quyết định mua nhà ................................................. 7 Hình 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng nhiều đến quyết định mua căn hộ .......... 8 Hình 2.1 Mô hình hành vi người tiêu dùng ............................................... 13 Hình 2.2 Tiến trình quyết định mua của người tiêu dùng ......................... 16 Hình 2.3 Các yếu tố can thiệp giữa ý định mua và quyết định mua ......... 18 Hình 2.4 Mô hình hành vi người tiêu dùng ............................................... 20 Hình 2.5 Mô hình nghiên cứu ................................................................... 31 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu.................................................................. 35 Hình 3.2 Mô hình nghiên cứu ................................................................... 36 Hình 4.1 Mô hình nghiên cứu đã hiệu chỉnh ............................................. 45
vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản Cty Công ty HVNTD Hành vi người tiêu dùng Kenton Dự án Kenton Residences NTD Người tiêu dùng QĐM Quyết định mua Tp. HCM Thành phố Hồ Chí Minh
vii TÓM TẮT Sau 6 năm triển khai, thực tế cho thấy giải pháp thiết kế căn hộ của dự án Kenton Residences chưa phù hợp với yêu cầu của thị trường. Song song đó thị trường bất động sản cũng đang trải qua thời kỳ khó khăn với khối lượng hàng tồn kho lớn nhưng sức tiêu thụ rất thấp. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể tồn tại hay không phụ thuộc vào việc điều chỉnh sản phẩm của mình phù hợp với thị trường và nhanh chóng tiêu thụ số sản phẩm này. Nhưng việc điều chỉnh như thế nào thì phải có cơ sở nghiên cứu về khách hàng .mới đạt được hiệu quả cao. Đề tài nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của dự án Kenton Residences” được hình thành từ ý tưởng này. Nghiên cứu này được tiến hành theo phương pháp tiếp cận hỗn hợp bao gồm cả nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng. Nghiên cứu được tiến hành qua bốn bước: (1) Xây dựng mô hình nghiên cứu: từ việc nghiên cứu lý thuyết hành vi người tiêu dùng và các đặc điểm của hàng hóa bất động sản cũng như các nghiên cứu khác có liên quan, tác giả đề xuất các giả thuyết nghiên cứu và từ đó xây dựng nên mô hình nghiên cứu , (2) Hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu và xây dựng thang đo: mô hình nghiên cứu cần được hiệu chỉnh cho phù hợp với điều kiện thị trường Việt Nam tương ứng với thang đo các khái niệm ,(3) Nghiên cứu hàn lâm: xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ và (4) Đề xuất một số hàm ý cho việc hiệu chỉnh thiết kế sản phẩm căn hộ Kenton Residences từ kết quả nghiên cứu hàn lâm. Mô hình nghiên cứu được xây dựng trên cơ sở lý thuyết hành v i người thiêu dùng, lý luận về hàng hóa bất động sản và kết quả các nghiên cứu trước đây có liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Mô hình này gồm 7 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ: Kiến trúc , Kinh tế , Dịch vụ hỗ trợ, Nhóm tham khảo , Vị trí, Marketing và Tâm lý. Kết quả phân tích hồi qui đã xác định được ả nh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua theo thứ tự giảm dần như sau: (1) Kinh tế, (2) Vị trí, (3) Kiến trúc, (4) Dịch vụ hỗ trợ, (5) Tâm lý, (6) Marketing và (7) Nhóm tham khảo.
viii Thực tế cho thấy các giải pháp thiết kế căn hộ chưa phù hợp với nhu cầu của khách hàng trong thời điểm hiện nay như: diện tích căn hộ quá lớn; khung nhìn từ phòng tắm giữa các căn hộ đối diện chưa hợp lý; diện tích hồ bơi và cây xanh quá nhiều dẫn đến không còn diện tích sân chơi cho trẻ em; thiếu dịch vụ nhà trẻ, ... Một số thiết kế lãng phí làm tăng chi phí xây dựng như sử dụng kính Low-E quá nhiều, sử dụng khung nhôm của hệ vách kính (Curtain wall) thay vì dùng ệh cửa sổ (Window), hệ thống thoát khói tầng hầm không hợp lý và thừa công suất, bãi đỗ xe thừa công suất, không cần thiết phải xây dựng bãi đáp trực thăng và bến du thuyền, … Ngoài ra, công nghệ thi công bê tông nhẵn mặt cũng chưa phù hợp với trình độ thi công ở Việt Nam nên cũng làm tăng chi phí xây dựng. Sau khi xác định được các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua và kết quả phân tích thực trạng sản phẩm căn hộ, tác giả đề xuất một số hàm ý nhằm hoàn thiện thiết kế sản phẩm căn hộ đồng thời bổ sung một số tiện ích nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm và đa dạng hóa sản phẩm để khách hàng dễ dàng lựa chọn. Kết quả nghiên cứu cho thấy có bảy yếu tố (Kinh tế, Vị trí, Kiến trúc, Dịch vụ hỗ trợ, Tâm lý, Marketing và Nhóm tham khảo ) có ảnh hưởng nhiều đến quyết định mua căn hộ. Trong bảy yếu tố này, yếu tố Kinh tế có ảnh hưởng nhiều nhất vì vậy các giải pháp sẽ tập trung vào yếu tố này. Nguyên tắc chủ đạo của các giải pháp hiệu chỉnh thiết kế là tập trung giải quyết vấn đề Kinh tế để tối thiểu hóa giá bán sản phẩm. Các giải pháp cho ba yếu tố Vị trí, Kiến trúc và Dịch vụ hỗ trợ cũng trên tinh thần tập trung vào khía cạnh tiết giảm chi phí xây dựng. Ngoài ra, các giải pháp đưa ra cũng phải đảm bảo không làm suy giảm quá nhiều chất lượng căn hộ cao cấp.
1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Nền kinh tế Việt Nam đã có nhiều biến chuyển tích cực từ sau khi đổi mới. Kinh tế phát triển kèm theo sự gia tăng mức sống của người dân, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hồ Chí Minh và Hà Nội nên nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành và nhanh chóng phát triển cung cấp hàng loạt các sản phẩm cho người dân. Tuy nhiên hiện nay bởi nhiều nguyên nhân, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ khó khăn. Tại thời điểm này nguồn cung sản phẩm còn khá nhiều với nhiều loại sản phẩm như nhà ở, biệt thự, đất nền, căn hộ, ... trong khi nhu cầu người dân lại cao. Mặt khác, việc phát triển ồ ạt của các dự án chung cư với giải pháp thiết kế chưa phù hợp với nhu cầu của khách hàng một phần đã dẫn đến việc khó tiêu thụ loại hàng hóa đặc biệt này. Để đón đầu khi thị trường bất động sản vực dậy, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần hiểu rõ nhu cầu khách hàng của mình vì vậy nghiên cứu hành vi người tiêu dùng có ý nghĩa rất quan trọng đối với sự thành công của các doanh nghiệp này. Ngoài ra, sự cạnh tranh trong phân khúc sản phẩm căn hộ cũng khá căng thẳng với nhiều dự án ở khu đô thị mới Nam Sài Gòn như dự án Kenton Residences của Cty Tài Nguyên, khu phức hợp Lacasa của Công ty Vạn Phát Hưng, Himlam Riverside của C ông ty Him Lam, Sunrise City của C ông ty Nova Land … Thế chủ động tìm hiểu nhu cầu khách hàng sẽ là một lợi thế cho các doanh nghiệp khi thị trường bất động sản vực dậy. Sau 6 năm triển khai dự án, thực tế cho thấy giải pháp thiết kế sản phẩm căn hộ của dự án Kenton Residences có nhiều vấn đề chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường. Song song đó thị trường BĐS cũng đang trải qua thời kỳ khó khăn với khối lượng hàng tồn kho lớn và sức mua giảm. Việc doanh nghiệp kinh doanh BĐS có còn tồn tại hay không phụ thuộc vào việc điều chỉnh sản phẩm phù hợp với thị
2 trường và nhanh chóng tiêu thụ số sản phẩm này. Đề tài nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của dự án Kenton Residences” được hình thành từ ý tưởng này. Nghiên cứu này tiến hành phân tích ý kiến đánh giá của những đối tượng có nhu cầu và có ý định mua căn hộ để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ và từ đó đề xuất một số hàm ý hiệu chỉnh thiết kế sản phẩm căn hộ trong dự án Kenton Residences . Việc chủ động điều chỉnh sản phẩm theo nhu cầu thực tế của khách hàng sẽ có tác dụng tích cực trong chiến lược kinh doanh của công ty Tài Nguyên. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu này có các mục tiêu sau: a. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của người dân Việt Nam. b. Phân tích thực trạng sản phẩm căn hộ Kenton Residences. c. Đề xuất một số khuyến nghị hiệu chỉnh thiết kế căn hộ trong dự án Kenton Residences. 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của người dân Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu: Thị trường căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh (nghiên cứu được thực hiện từ tháng 4/2012 đến tháng 8/2013). 1.4. Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu này được tiến hành theo phương pháp tiếp cận hỗn hợp bao gồm cả nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng: (1) Nghiên cứu định tính : Nghiên cứu định tính được dùng để khám phá, điều chỉnh và bổ sung các biến quan sát dùng để đo lường các khái niệm trong nghiên cứu. Cụ thể, bước nghiên cứu này nhằm điều chỉnh lại mô hình nghiên và xây dựng thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ .
3 Phương pháp thảo luận nhóm tập trung được áp dụng trong giai đoạn hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu; phương pháp phỏng vấn sâu được áp dụng trong giai đoạn hoàn chỉnh thang đo. (2) Nghiên cứu định lượng: Để tìm hiểu sâu hơn về nhu cầu sản phẩm căn hộ nhìn từ phía khách hàng, nghiên cứu định lượng được thực hiện để kiểm định mô hình nghiên cứu thông qua khảo sát ý kiến đánh giá từ khách hàng. Khách hàng được phỏng vấn trực tiếp thông qua bảng câu hỏi chi tiết và sau đó dữ liệu khảo sát này sẽ được xử lý bằng phần mềm SPSS để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ. Phương pháp thu thập dữ liệu: Dữ liệu trong nghiên cứu này gồm dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp. (1) Dữ liệu sơ cấp: Nguồn dữ liệu này cần thiết cho nghiên cứu định lượng trong Chương 4. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp khách hàng bằng bảng câu hỏi chi tiết đã lập sẵn. Đối tượng khảo sát là cá nhân hoặc hộ gia đình đang cư trú tại địa bàn Tp. HCM. (2) Dữ liệu thứ cấp: Nguồn dữ liệu này cần thiết để thực hiện phân tích thực trạng sản phẩm căn hộ Kenton Residences trong Chương 5. Dữ liệu thứ cấp được thu thập và tổng hợp từ nguồn dữ liệu của Cty Tài Nguyên, Hiệp hội bất động sản Tp. HCM, các tiêu chuẩn thiết kế, văn bản do nhà nước Việt Nam ban hành ... Phương pháp xử lý và biện luận: (1) Dữ liệu sơ cấp: Dữ liệu này được xử lý và phân tích bằng phần mềm SPSS trong bước nghiên cứu định lượng. Phương pháp hệ số tin cậy Cronbach Alpha và phương pháp phân tích ếu y tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis) được dùng để đánh giá và hiệu chỉnh thang đo. Phương pháp phân
4 tích hồi qui Logistic được áp dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ. (2) Dữ liệu thứ cấp: Dữ liệu này được xử lý bằng phương pháp phân tích và thống kê để có cái nhìn tổng quan về các sản phẩm căn hộ Kenton Residences. Ngoài ra, phương pháp so sánh cũng được sử dụng để đánh giá sản phẩm này so với các tiêu chuẩn thiết kế căn hộ để thấy được các thế mạnh và điểm yếu của sản phẩm này. 1.5. Kết cấu báo cáo nghiên cứu Nội dung đề tài nghiên cứu gồm 4 chương như sau: Chương 1: Tổng quan các nghiên cứu đã thực hiện Chương 2: Cơ sở lý luận về hành vi mua đối với sản phẩm căn hộ Chương 3: Thiết kế nghiên cứu Chương 4: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ Chương 5: Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu
5 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU ĐÃ THỰC HIỆN 1. Tổng quan các nghiên cứu đã thực hiện 1.1. Giới thiệu Chương này giới thiệu tổng quan các nghiên cứu trước đây về lĩnh vực bất động sản như một phần của cơ sở lý luận cho nghiên cứu. Trên cơ sở lý luận này sẽ xây dựng các giả thuyết nghiên cứu và đề xuất mô hình nghiên cứu . Các nghiên cứu có liên quan gồm các nghiên cứu ở nước ngoài và nghiên cứu trong nước. Nghiên cứu trong nước được VietNam Real Estate thực hiện vào năm 2007 để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư. Các nghiên cứu ở nước ngoài có thể kể đến: Quigley (1976), Friedman (1980), Nechyba và Strauss (1997), Nghiên cứu của Hua Kiefer (2007), Mateja Kos Kokliˇc và Irena Vida (2011) và đặc biệt là nghiên cứu của Mwfeq Haddad (2011). Nghiên cứu của Haddad có ưu điểm là mô hình nghiên cứu rõ ràng và dễ thực hiện nhưng cũng tồn tại những khuyết điểm lớn. 1.2. Các nghiên cứu đã thực hiện Nghiên cứu của Quigley (1976) [33] phát hiện ra rằng những tiện ích vốn có của căn hộ sẽ là một yếu tố quan trọng giúp hộ gia đình quyết định chọn mua. Khi lựa chọn mua một căn hộ, người ta thường có xu hướng xem xét các “tiện ích kèm theo”. Các “tiện ích kèm theo” được hiểu là các tiện ích vốn có của một căn hộ như: thang máy, dịch vụ vệ sinh, thiết bị thoát hiểm và cứu sinh, … Friedman (1980) [25] đánh giá vai trò của các dịch vụ công cộng địa phương vào sự lựa chọn vị trí nơi cưu trú. Nghiên cứu này phát hiện ra rằng dịch vụ công cộng (y tế, giáo dục, giao thông, …) trong khu vực và các các đặc điểm cộng đồng chỉ đóng vai trò nhỏ trong quyết định lựa chọn nơi ở. Nechyba và Strauss (1997) [31] phát hiện ra rằng chi phí dịch vụ, thuế, tỷ lệ phạm tội, các hoạt động thương mại là các yếu tố ảnh hưởng đến QĐM. Đồng thời,
6 họ cũng thấy rằng quyết định nơi ở của người dân bị ảnh hưởng bởi dịch vụ công cộng trong khu vực và chi phí gia nhập vào cộng đồng mới. Nghiên cứu của Morel và các đồng sự (2000) [28] mô tả qui trình lựa chọn vật tư, thiết kế và thi công các khu nhà ở dạng nhỏ ở miền nam nước Pháp. Nghiên cứu này phát hiện ra rằng các nguồn nguyên liệu tại chỗ sẽ giảm thiểu tác động cho môi trường sống có ảnh hưởng đến các khu nhà mới xây, quá trình lựa chọn vật tư và phương pháp thi công. Lenzen và Treloar (2006) [29] đã phân tích việc t hiết kế kết cấu gỗ và kết cấu bê tông cho tòa nhà Walludden về khả năng tiết kiệm năng lượng. Nghiên cứu này mô tả kết cấu bên trong và bên ngoài của tòa nhà ảnh hưởng đến khả năng tái sinh năng lượng sử dụng của tòa nhà. Kết quả của nghiên cứu này làm cơ sở cho việc thiết kế kết cấu các tòa nhà trong việc tiết kiệm năng lượng và bảo vệ môi trường. Nghiên cứu của Hua Kiefer (2007) [26] cho thấy số lượng các dịch vụ nhà mà người ở nhận được đóng vai trò quan trọng. Các dịch vụ bổ sung cho một căn hộ bao gồm: siêu thị, phòng tập thể dục, câu lạc bộ, hồ bơi, dịch vụ vệ sinh, dịch vụ bảo vệ … Căn hộ có càng nhiều các dịch vụ bổ sung sẽ được khách hàng chú ý nhiều hơn. Có nhiều nghiên cứu trong lĩnh vực xã hội học và tâm lý học về những lợi ích của sự tương tác xã hội. Sự tương tác xã hội sẽ thúc đẩy sức khỏe tinh thần và thể chất (Diose và Mugny (1984), Sampson và cộng sự (1997) ). Mức độ quan hệ xã hội giữa hai cá nhân được xác định bởi chi phí và thành quả dự kiến nhận được từ tương tác đó (Mithraratne và Vale 2004). Nghiên cứu của Mateja Kos Kokliˇc và Irena Vida (2011) [27] được thực hiện tại Slovenia về hành vi mua nhà gồm hai nhóm yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua là Yếu tố bên ngoài (External Factor) và Yếu tố bên trong (Internal Factor). Nghiên cứu này dựa trên lý thuyết hành vi người tiêu dùng. Kết quả của nghiên cứu này là xây dựng được mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.
7 Hình 1.1 Mô hình ra quyết định mua nhà Nguồn: Mateja Kos Kokliˇc và Irena Vida, A Strategic Household Purchase: Consumer House Buying Behavior, 2011. Mwfeq Haddad (2011) [30] tiến hành nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến QĐM căn hộ tại nhiều địa điểm khác nhau trong thành phố Amman, Jordan. Nghiên cứu này xác định được năm nhóm yếu tố ảnh hưởng QĐM căn hộ là Kinh tế, Thẩm mỹ, Marketing, Xã hội và Địa lý. Tuy nhiên, nghiên cứu này còn có mặt hạn chế là: biến QĐM chỉ nhận được hai giá trị là Có hoặc Không nhưng trong nghiên cứu này Haddad lại sử dụng thang đo Likert 5 bậc là chưa phù hợp . Ngoài ra, nghiên cứu
8 này được thực hiện ở Jordan nên nếu áp dụng ở Việt Nam thì cần phải cần hiệu chỉnh cho phù hợp vì điều kiện văn hóa – xã hội giữa các quốc gia là khác nhau. Tại Tp. HCM, VietRees - Vietnam Real Estate (2007) [23] cũng đã thực hiện các nghiên cứu sơ bộ về thị trường BĐS. Báo cáo kết quả nghiên cứu “Nhu cầu mua căn hộ chung cư để ở tại Tp. Hồ Chí Minh” vào năm 2007 với số mẫu khảo sát là 150 mẫu đã xác định các yếu tố ảnh hưởng nhiều đến QĐM căn hộ là: Thiết kế thông thoáng; Ngập tràn nắng, gió; Bố trí phòng ốc phù hợp; Ít bị giá ảo; Gần trung tâm; Có cho vay thời gian dài. Nghiên cứu của VietRees dùng phương pháp thống kê mô tả và chưa có cơ sở lý luận cũng như mô hình nghiên cứu mang tính hàn lâm nên cần thiết phải có các nghiên cứu bổ sung. Hình 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng nhiều đến quyết định mua căn hộ (Nguồn: Nhu cầu mua căn hộ để ở tại Tp. Hồ Chí Minh, VietRees, 2007 [23])