Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại Tỉnh Long An

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:134

Thêm vào BST

Báo xấu

43
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Long An; đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến ý định mua đất nền của khách hàng cá nhân tại tỉnh Long An; kết luận và hàm ý quản trị nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh đất nền tại tỉnh Long An.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại Tỉnh Long An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH --------------------- NGUYỄN THANH QUẾ ANH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TỈNH LONG AN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp. Hồ Chí Minh, Năm 2016
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH --------------------- NGUYỄN THANH QUẾ ANH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh (Hướng nghiên cứu) Mã số:60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LÊ VĂN HIỀN Tp. Hồ Chí Minh, Năm 2016
LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại Tỉnh Long An” là công trình nghiên cứu của riêng tôi và dưới sự hướng dẫn nghiên cứu khoa học của TS Lê Văn Hiền. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và chưa từng được công bố trong bất kì công trình nào khác. Tác giả Nguyễn Thanh Quế Anh
MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các từ viết tắt Danh mục các bảng biểu Danh mục các hình vẽ, sơ đồ Chương 1 : TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ...................................... 1 1.1 Lý do chọn đề tài ............................................................................................ 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 2 1.3 Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 3 1.4 Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 3 1.5 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 3 1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ............................................................................. 4 1.7 Kết cấu của đề tài ............................................................................................ 4 Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ...................... 5 2.1 Giới thiệu ........................................................................................................ 5 2.2 Bất động sản và các yếu tố liên hệ trực tiếp với bất động sản .......................... 5 2.2.1 Khái niệm về bất động sản .......................................................................... 5 2.2.2 Khái niệm về nhà ở thương mại .................................................................. 6 2.2.3 Các yếu tố liên hệ trực tiếp với bất động sản ............................................... 7 2.2.3.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên ....................................................................... 7 2.2.3.2 Nhóm các yếu tố kinh tế ......................................................................... 8 2.2.3.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường .............................................. 8 2.2.3.4 Nhóm các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản ......................... 8 2.2.3.5 Nhóm các yếu tố chung bên ngoài .......................................................... 9 2.3 Hành vi mua của người tiêu dùng .................................................................. 10 2.3.1 Định nghĩa hành vi mua của người tiêu dùng ............................................ 10
2.3.2 Mô hình hành vi người tiêu dùng .............................................................. 10 2.3.3 Quá trình ý định mua của người tiêu dùng ................................................ 11 2.4 Các nghiên cứu đã thực hiện ......................................................................... 14 2.4.1 Nghiên cứu của Opoku, Abdul-Mulmin và cộng sự (2010) ...................... 15 2.4.2 Nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011). ................................................ 16 2.4.3 Nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ tại trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh (2013) .................................................................................................... 17 2.4.4 Nghiên cứu của Võ Phạm Thành Nhân tại trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh: “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh” (2013) ............................................................................ 18 2.5 Mô hình nghiên cứu đề nghị và các giả thiết nghiên cứu ............................... 22 2.5.1 Đặc điểm sản phẩm ................................................................................... 23 2.5.2 Vị trí dự án ............................................................................................... 23 2.5.3 Môi trường sống ....................................................................................... 24 2.5.4 Tình trạng tài chính ................................................................................... 25 2.5.5 Bằng chứng thực tế ................................................................................... 25 2.5.6 Tiếp thị (marketing) .................................................................................. 26 2.5.7 Tỷ suất sinh lời ......................................................................................... 27 2.5.8 Mô hình nghiên cứu đề xuất...................................................................... 28 Tóm tắt chương 2 .................................................................................................. 28 Chương 3: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU ............................................................. 29 3.1 Giới thiệu ......................................................................... .............................. 29 3.2 Thiết kế nghiên cứu.......................................................................................... 29 3.2.1 Nghiên cứu định tính.............................................................. .................... 29 3.2.2 Nghiên cứu định lượng.................................................................................30 3.3 Quy trình nghiên cứu .................................................................. ....................32 3.4 Thiết kế thang đo ....................................................................... ....................33 3.5 Kết quả nghiên cứu định tính ........................................................................ 35 3.6 Mẫu nghiên cứu định lượng chính thức ......................................................... 39
3.6.1 Kích thước mẫu ........................................................................................... 39 3.6.2 Phương pháp chọn mẫu ................................................................................. 40 3.6.3 Phương pháp phỏng vấn ................................................................................ 40 3.6.4 Xây dựng bảng câu hỏi.................................................................................. 40 Tóm tắt chương 3 .................................................................................................. 41 Chương 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KHẢO SÁT.............................................. 42 4.1 Giới thiệu .................................................................................................... 42 4.2 Mô tả mẫu điều tra khảo sát ................. .......................................................... 42 4.3 Kiểm định mô hình đo lường ....................................................................... 43 4.3.1 Đánh giá thang đo bằng Cronbach's Alpha ............................................... 43 4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA ...................................... .......................48 4.3.2.1 Thang đo các nhân tố tác động đến ý định mua ......................................... 48 4.3.2.2 Thang đo ý định mua ................................................................................. 51 4.3.3 Kiểm định mô hình và giả thiết nghiên cứu .............................................. 53 4.3.3.1 Phân tích hệ số tương quan Pearson ......................................................... 53 4.3.3.2 Đánh giá độ phù hợp mô hình hồi quy tuyến tính bội ................................ 54 4.3.3.3 Kiểm định lại mô hình .............................................................................. 56 4.3.3.4 Dò tìm các vi phạm các giả định cần thiết ................................................. 57 4.3.3.5 Kết quả phân tích hồi quy bội và đánh giá mức độ quan trọng của từng nhân tố ................................................................................................................. 57 4.4 Phân tích ảnh hưởng của các biến định tính đến ý định mua Anova.............. 61 4.4.1 Giới tính................................................................................................... 61 4.4.2 Độ tuổi .................................................................................................... 62 4.4.3 Mức thu nhập .......................................................................................... 63 4.4.4 Nghề nghiệp ............................................................................................ 64 4.4.5 Tình trạng hôn nhân ................................................................................ 65 4.4.6 Trình độ học vấn ...................................................................................... 66 4.4.7 Mục đích mua .......................................................................................... 67 Tóm tắt chương 4 .................................................................................................. 67
Chương 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH ......................................... 69 5.1 Kết luận ....................................................................................................... 71 5.2 Hàm ý chính sách cho doanh nghiệp ........................................................... .71 5.2.1 Hàm ý về tỷ suất sinh lời............................................................................. 72 5.2.2 Hàm ý về tình trạng tài chính ...................................................................... 72 5.2.3 Hàm ý về tiếp thị ........................................................................................ 72 5.2.4 Hàm ý về vị trí dự án .................................................................................. 73 5.2.5 Hàm ý về bằng chứng thực tế ...................................................................... 74 5.2.6 Hàm ý về đặc điểm sản phẩm...................................................................... 75 5.2.7 Hàm ý về môi trường sống.......................................................................... 75 5.3 Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo ............................. .76 Tài liệu tham khảo Phụ lục
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ANOVA Analysis of Variance – Phân tích phương sai BĐS Bất động sản EFA Explotratory Factor Analysic - Phân tích nhân tố khám phá MRL Multiple Regression Analysis - Hồi quy đa biến GDP Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU BẢNG TÊN BẢNG TRANG Tóm tắt các nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà Bảng 2.1 20 ở một số quốc gia Bảng 2.2 So sánh các nghiên cứu chính liên quan 22 Bảng 3.1 Kế hoạch thực hiện nghiên cứu 31 Bảng 3.2 Tóm tắt và mã hóa thang đo 38 Bảng 4.1 Kiểm định độ tin cậy Cronbach alpha trước khi loại biến 44 Bảng 4.2 Kiểm định độ tin cậy Cronbach alpha sau khi loại biến 47 Bảng 4.3 Phân tích nhân tố với các biến độc lập 50 Bảng 4.4 Hệ số tải của nhân tố ý định mua 51 Bảng 4.5 Điều chỉnh thang đo 52 Bảng 4.6 Ma trận tương quan giữa các biến trong mô hình hồi quy 1 54 Phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng ý định mua của khách Bảng 4.7 56 hàng về đất nền tại các dự án Long An Bảng 4.8 Phân tích ANOVA 56 Bảng 4.9 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến 59 Bảng 4.10 Kết quả phân tích hồi quy đa biến 59 Bảng 4.11 Sự khác biệt về ý định mua giữa các nhóm giới tính 62 Bảng 4.12 Sự khác biệt về độ tuổi khách hàng đối với ý định mua 63 Bảng 4.13 Sự khác biệt về thu nhập khách hàng đối với ý định mua 64 Bảng 4.14 Sự khác biệt về nghề nghiệp khách hàng đối với ý định mua 64 Bảng 4.15 Sự khác biệt về ý định mua giữa hai nhóm độc thân và kết hôn 65 Sự khác biệt về trình độ học vấn của khách hàng đối với ý định Bảng 4.16 66 mua Sự khác biệt về mục đích mua của khách hàng đối với ý định Bảng 4.17 67 mua
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ HÌNH TÊN HÌNH TRANG Hình 2.1 Mô hình hành vi người tiêu dùng 11 Hình 2.2 Năm giai đoạn quá trình ra ý định mua hàng 11 Hình 2.3 Quá trình đánh giá các phương án đến ý định mua hàng 13 Mô hình nghiên cứu của Opoku, Abdul-Mulmin và cộng sự Hình 2.4 16 (2010) Hình 2.5 Mô hình nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011) 17 Hình 2.6 Mô hình nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2013) 18 Hình 2.7 Mô hình nghiên cứu của Võ Phạm Thành Nhân (2013) 19 Hình 2.8 Mô hình nghiên cứu đề xuất 28 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu 32 Hình 4.1 Biểu đồ P – P plot của hồi quy phần dư chuẩn hóa 57 Hình 4.2 Biểu đồ tần số của phần dư chuẩn 58
1 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 Lý do chọn đề tài Thị trường bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân tác động trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, và giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội, góp phần nâng cao mức sống của người dân. Thị trường bất động sản phát triển kéo theo nhiều dự án được triển khai hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng hình thành, những khu nhà ở khang trang và tiện nghi hơn không những tạo nên diện mạo mới của các khu đô thị mà còn góp phần to lớn trong việc phát triển an sinh - xã hội cho cộng đồng. Với vị trí là một trong những vùng kinh tế trọng điểm của phía Nam, Long An được đánh giá là vùng kinh tế có nhiều tiềm năng. Định hướng không gian xây dựng đô thị theo quy hoạch thành phố Hồ Chí Minh được phê duyệt đến 2020 và tầm nhìn đến 2050 cho thấy Huyện Bến Lức, Đức Hòa và thành phố Tân An có vị trí quan trọng trong việc hình thành hành lang kinh tế, gắn kết chặt chẽ với không gian trung tâm thành phố Hồ Chí Minh. Với vị trí chiến lược của tỉnh Long An là điều kiện cơ bản đem lại tiềm năng to lớn trong việc phát triển bất động sản và nâng cao giá trị bất động sản nơi đây. Ngoài ra, do có lợi thế hạ tầng giao thông kết nối, các tuyến đường cao tốc TP.HCM - Trung Lương, đường cao tốc Long An - Tân Sơn Nhất, Đại lộ Đông - Tây, các tuyến đường vành đai 1, 2, 3, 4, các dự án nâng cấp đường tỉnh lộ, đường xuyên tâm… đã rút ngắn thời gian di chuyển từ Long An đến thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh thành lân cận như Tây Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu… Long An đang là đích nhắm cho nhiều mục đích đầu tư như: mở rộng nhiều tuyến đường lớn, quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp, phát triển thành đô thị loại 2,… Theo đó, nhu cầu về nhà cho công nhân trong các khu công nghiệp; văn phòng tổ chức hội nghị, nhà nghỉ, khách sạn phục vụ cho doanh
2 nghiệp nước ngoài sống và làm việc tại Long An; văn phòng cho thuê,… sẽ phát triển cao theo đà tăng trưởng của nền kinh tế - xã hội tỉnh Long An. Nhận diện được tiềm năng phát triển đó, Long An đang thu hút một lượng lớn vốn để đầu tư phát triển đô thị, phát triển khu nhà ở đặc biệt là các dự án đất nền, do sản phẩm đất nền vẫn là phân khúc được nhà đầu tư và người mua nhà ưa chuộng vì khách hàng có thể linh hoạt trong việc xây dựng. Hơn nữa, nhiều người Việt vẫn thích ở nhà riêng, với tâm lý ngôi nhà không chỉ là nơi để ở, mà còn là tài sản để dành do đó đất nền vẫn là ưu tiên lựa chọn của đa số khách hàng. Tuy nhiên theo báo cáo gần đây vào cuối năm 2015 của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An cho thấy, hiện nay tỉnh Long An có gần 50 dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở chiếm diện tích gần 3.000 ha. Bên cạnh một số dự án đầu tư hạ tầng hoàn thiện đã đưa vào sử dụng có lượng giao dịch, còn lại đa số dự án lượng hàng tồn kho vẫn còn rất lớn. Điều này làm cho các chủ đầu tư dự án gặp rất nhiều khó khăn. Nhiều nghiên cứu trước đây đã tập trung khám phá các yếu tố tác động đến quyết định mua nhà nói chung, nhà chung cư và nhà ở xã hội nói riêng tại Việt Nam. Tuy nhiên, vấn đề nghiên cứu liên quan đến ý định mua đất nền tại Long An vẫn chưa được đề cập trong các nghiên cứu trước đây. Đất nền được coi là tài sản có giá trị lớn nên khách hàng thường cân nhắc một cách cẩn thận trước khi mua. Vì vậy, hiểu biết về tiêu chí lựa chọn và các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền của khách hàng sẽ giúp cho các nhà kinh doanh phát triển các dự án khu đô thị tại Long An cung cấp các sản phẩm nhà ở phù hợp, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua nhà, giải quyết được lượng hàng tồn kho để nâng cao được lợi thế cạnh tranh và hiệu quả kinh doanh. Vì vậy, tác giả ý định chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Long An” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của đề tài như sau:
3 - Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Long An. - Đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến ý định mua đất nền của khách hàng cá nhân tại tỉnh Long An. - Kết luận và hàm ý quản trị nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh đất nền tại tỉnh Long An. 1.3 Đối tượng nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân ở Long An. - Đối tượng khảo sát: khách hàng cá nhân đang có ý định mua hoặc đã từng đi xem đất nền tại một số dự án khu dân cư hoặc khu đô thị trên địa bàn tỉnh Long An. 1.4 Phạm vi nghiên cứu - Không gian: địa bàn tỉnh Long An - Thời gian: Thời gian khảo sát và thu thập số liệu là từ tháng 06 năm 2016 đến tháng 08 năm 2016. Thời gian thực hiện phân tích, đề ra hàm ý và báo cáo kết quả đề tài là từ tháng 09 năm 2016 đến tháng 10 năm 2016. 1.5 Phương pháp nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành thông qua ba giai đoạn chính là: (1) nghiên cứu định tính nhằm xây dựng và hoàn thiện bảng khảo sát; (2) nghiên cứu định lượng nhằm thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát, cũng như ước lượng và kiểm định các mô hình; (3) đề xuất các hàm ý quản trị. Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng công cụ Cronbach Alpha để kiểm định độ tin cậy của các thang đo, công cụ EFA để kiểm định mối liên hệ tương quan trong tập hợp biến để nhóm lại thành các nhóm nhân tố, xây dựng phương trình hồi quy để xác định mối tương quan giữa các nhân tố trong mô hình nghiên cứu và dùng phân tích hồi quy bội (MLR) và phân tích phương sai (ANOVA) thông qua kết quả xử lý dữ liệu của phần mềm thống kê SPSS 20.0.
4 1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Đề tài cung cấp thông tin và những luận cứ khoa học với các kết quả định lượng để đề xuất các hàm ý giúp những nhà quản trị các dự án đất nền trên địa bàn tỉnh Long An cung cấp các sản phẩm, dịch vụ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh và đạt được lợi thế cạnh tranh. 1.7 Kết cấu của đề tài Đề tài nghiên cứu gồm 5 chương với nội dung như sau: Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu Nêu vắn tắt lý do chọn đề tài, đưa ra mục tiêu nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu cũng như ý nghĩa thực tiễn của đề tài mang lại. Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu Trình bày cơ sở lý thuyết về các khái niệm nghiên cứu chính và những nghiên cứu liên quan về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền của khách hàng cá nhân, đồng thời chương này cũng đưa ra mô hình lý thuyết nghiên cứu của đề tài. Chương 3: Thiết kế nghiên cứu Trình bày phương pháp nghiên cứu, giải thích cách thức và phương pháp xây dựng thang đo cũng như bảng khảo sát nhằm thu thập dữ liệu thực tế phục vụ cho phân tích và kiểm định mô hình nghiên cứu. Chương 4: Phân tích kết quả nghiên cứu Trình bày mô tả mẫu, đánh giá độ tin cậy, phân tích nhân tố khám phá và kiểm định mô hình và các giả thuyết nghiên cứu. Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị Trình bày và tóm tắt các phát hiện, kết luận và gợi ý quản trị, xác định những đóng góp, hạn chế của nghiên cứu nhằm định hướng cho những nghiên cứu tiếp theo trong tương lai.
5 Chương 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Giới thiệu Chương 2 trình bày cơ sở lý thuyết về các khái niệm nghiên cứu chính và giới thiệu tổng quan những nghiên cứu trước đây bao gồm trong nước và ngoài nước liên quan các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà như một phần cơ sở lý luận cho nghiên cứu. 2.2 Bất động sản và các yếu tố có liên hệ trực tiếp với bất động sản 2.2.1 Khái niệm về bất động sản Thuật ngữ bất động sản và động sản đã được ghi nhận và sử dụng rộng rãi trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới. Hầu hết các nước đều xem bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật mỗi nước lại có những đặc thù riêng thể hiện tiêu chí phân loại và quan điểm phân loại khác nhau. Điều 174, Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã xác định khái niệm bất động sản như sau: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây đựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Tuy nhiên, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở, cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Cách phân loại trên phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản. Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm xác định rõ quyền chủ thể, cũng như đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ
6 về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Tóm lại, bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó. Để một tài sản được coi là bất động sản phải hội tụ bốn điều kiện sau: (1) Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; (2) Được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc cộng đồng; (3) Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; (4) Không thể di dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâu dài. 2.2.2 Khái niệm về nhà ở thương mại Khái niệm nhà ở thương mại: Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở Việt Nam năm 2014, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Các loại nhà thương mại ở phổ biến như: đất nền, nhà phố đơn lập, nhà phố song lập, biệt thự độc lập, biệt thự song lập, căn hộ chung cư… Dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở Việt Nam năm 2014, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định. Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, dự án phát triển nhà ở bao gồm hai loại sau đây: Dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt (sau đây gọi chung là dự án phát triển khu nhà ở - dự án cấp I), trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I thực hiện đầu tư xây dựng; nhà ở và các công trình kiến trúc khác (dự án cấp II) do chủ đầu tư cấp I hoặc chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng; Dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ
7 thuật (dự án cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này hoặc trong khu đô thị mới) hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập trong khu đô thị cải tạo (sau đây gọi chung là dự án phát triển nhà ở độc lập).. Như vậy, tác giả đề xuất khái niệm về đất nền dự án là đất ở đô thị được phân lô, thuộc các dự án phát triển nhà ở, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt nhằm để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. 2.2.3 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 2.2.3.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm. Kích thước, hình thể, diện tích lô đất: kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. Kiến trúc bên ngoài của BĐS (đối với bất động sản là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
8 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) làm cho giá trị bất động sản bị sụt giảm và ngược lại. 2.2.3.2 Nhóm các yếu tố kinh tế Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng. 2.2.3.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường - Tính hữu dụng của bất động sản: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích. Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn. Xét về tính năng hiệu quả của một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. - Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: khi cầu lớn hơn cung thì giá bất động sản sẽ bị đẩy lên cao và ngược lại khi cầu thấp hơn cung thì giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. 2.2.3.4 Nhóm các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… hiện có. Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung.
9 2.2.3.5 Yếu tố chung bên ngoài Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:  Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng.  Các chính sách tác động trực tiếp như: - Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam. - Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. - Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. - Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. - Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: là các yếu tố kinh tế liên quan như tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực, các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực, hiện trạng vùng đất lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc), mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng. Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống.
10 2.3 Hành vi mua của người tiêu dùng 2.3.1 Định nghĩa hành vi mua của người tiêu dùng Các nghiên cứu về hành vi mua của người tiêu dùng rất đa dạng, và được xác định bằng nhiều cách khác nhau. Hành vi mua của người tiêu dùng là cách mà cá nhân, nhóm và tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng và định đoạt hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hay kinh nghiệm để đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ (Kotler & Keller, 2009, tr.150). Một định nghĩa rộng hơn và đầy đủ là: Hành vi mua của người tiêu dùng là "toàn bộ các quyết định của người tiêu dùng đối với việc mua sắm, tiêu dùng, định đoạt hàng hoá, dịch vụ, hoạt động, kinh nghiệm, con người, và những ý tưởng ra quyết định của con người theo thời gian" (Hoyer & MacInnis, 2010, tr. 3). Hành vi tiêu dùng là cơ sở quan trọng để giải thích việc ra ý định mua nhà của người tiêu dùng. Một số nghiên cứu trước đây đã thảo luận về sự lựa chọn của người mua nhà và đã xác định rằng người mua nhà được xem như là người tiêu dùng trong một số hoạt động tiêu thụ như lựa chọn, mua và sử dụng sản phẩm nhà ở. (Fierro et al, 2009; Huang Yi, 2010; Opoku & Abdul-Muhmin, 2010). Vì vậy trong nghiên cứu này, hành vi mua của người tiêu dùng được định nghĩa là cách cá nhân, nhóm và tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng và định đoạt hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hay kinh nghiệm để đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ. 2.3.2 Mô hình hành vi người tiêu dùng Mô hình hành vi người tiêu dùng được sử dụng để trình bày chi tiết về lý do một người tiêu dùng quyết định mua một hàng hóa hay dịch vụ cụ thể. Mô hình hành vi người tiêu dùng được sử dụng rộng rãi là mô hình kích thích phản ứng thể hiện trong Hình 2.1. Mô hình này giúp các nhà tiếp thị hiểu được những gì xảy ra trong tâm thức người tiêu dùng giữa sự xuất hiện của các tác nhân kích thích bên ngoài và quyết định mua cuối cùng của họ. Bốn giai đoạn tâm lý chính của người tiêu dùng (động cơ, nhận thức, tiếp thu học hỏi và ghi nhớ) và ba loại thuộc tính của người tiêu dùng (đặc điểm văn hóa, đặc điểm xã hội và đặc điểm cá nhân) ảnh hưởng đến phản ứng của người tiêu dùng (Kotler & Keller, 2009).