Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp phát triển cho vay bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:79

Thêm vào BST

Báo xấu

23
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu là nêu ra thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu, đánh giá hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu, so sánh với thực trạng toàn ngành, nêu ra những tồn tại, khó khăn trong hoạt động cho vay bất động sản. Từ đó kiến nghị những giải pháp nhằm phát triển cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu trong thời gian tới. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp phát triển cho vay bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH  NGUYỄN THỊ HẠNH GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS LẠI TIẾN DĨNH TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011
1 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................7 CHƯƠNG 1............................................................................................................... 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................................................................................... 1 1.1.Tổng quan về bất động sản..............................................................................1 1.1.1.Khái niệm về bất động sản...........................................................................1 1.1.2.Phân loại bất động sản..................................................................................2 1.1.3.Các thuộc tính của bất động sản...................................................................2 1.1.4.Các đặc điểm cơ bản của bất động sản.........................................................4 1.1.5.Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa trên thị trường......................5 1.2.Tổng quan về thị trường bất động sản.............................................................5 1.2.1.Khái niệm thị trường bất động sản...............................................................5 1.2.2.Đặc điểm của thị trường bất động sản..........................................................6 1.2.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ....................................8 1.2.4.Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế................................9 1.3.Tín dụng bất động sản ..................................................................................10 1.3.1.Khái niệm về tín dụng ngân hàng...............................................................10 1.3.2.Khái niệm về tín dụng bất động sản...........................................................10 1.3.3.Đặc điểm của tín dụng bất động sản...........................................................10 1.3.4.Vai trò của tín dụng bất động sản...............................................................11
2 1.3.5.Rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản.............................................12 1.4. Phát triển tín dụng bất động sàn...................................................................14 1.5. Phân biệt cho vay kinh doanh bất động sản và phi kinh doanh bất động sản. ............................................................................................................................ 16 1.6. Bài học kinh nghiệm rút ra cho các Ngân hàng thương mại Việt Nam trong hoạt động cho vay bất động sản từ thị trường quốc tế ........................................18 CHƯƠNG 2............................................................................................................. 20 THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU..........................................................................................20 2.1.Sơ lược vê hoat đông cho vay bât đông san tai cac NHTM...........................20 Nhân xet vê hoat đông cho vay bât đông san của cac NHTM Việt Nam...........25 2.2. Thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu ............................................................................................................................ 26 2.2.1.Qúa trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Á Châu.............26 2.2.2. Định hướng chiến lược phát triển của Ngân hàng TMCP Á Châu.............27 2.2.2.1. Kế hoạch hoạt động năm 2011...............................................................27 2.2.2.2.Định hướng chiến lược ACB giai đoạn 2010-2015.................................29 2.2.3.Tình hình huy động và cho vay tại ngân hàng TMCP Á Châu ( ACB )......30 2.2.4. Quy trình cho vay bất động sản tại NH TMCP Á Châu.............................35 2.2.5. Các sản phẩm cho vay bất động sản..........................................................36 2.2.6. Tình hình cho vay bất động sản tại ACB thời gian qua.............................38 2.3. Đánh giá về hoạt động cho vay BĐS tại NH TMCP Á Châu.......................47
3 2.3.1.Những kết quả đạt được ............................................................................47 2.3.2. Những mặt hạn chế và rủi ro trong cho vay bất động sản..........................50 2.3.3. Nguyên nhân của cac han chê trong cho vay bât đông san tai ACB..........52 2.3.4. Sư khac biệt vê cho vay bât đông san của ACB vơi cac NHTM khac.......53 CHƯƠNG 3: ........................................................................................................... 55 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU......................................................................................................55 3.1. Giai phap phat triên hoat đông cho vay bât đông san tai Ngân hang TMCP A Châu.................................................................................................................... 55 3.1.1. Giai phap đôi vơi nhom cho vay không kinh doanh bât đông san ...........56 3.1.1.1. Chú trọng cho vay bất động sản đối với khách hàng có thu nhập trung bình và có nhu cầu thực sự..................................................................................56 3.1.1.2. Phát triển hoạt động huy động vốn để cho vay bất động sản..................56 3.1.1.3.Xây dưng quy trinh thẩm định cho vay bât đông san riêng biệt...............58 3.1.1.4.Nghiên cứu thị trường cho vay bất động sản và phát triển nhiều sản phẩm cho vay bất động sản mới ...................................................................................58 3.1.1.5.Chính sách kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản..........................59 3.1.1.6.Đào tạo cán bộ nghiệp vụ chuyên ngành.................................................60 3.1.1.7.Ứng dụng công nghệ thông tin trong việc cho vay bất động sản.............60 3.1.1.8.Phát triển dịch vụ liên kết giữa ACB và các công ty con về bất động sản ............................................................................................................................ 60 3.1.1.9.Áp dụng lãi suất cho vay bất động sản có tính tỷ lệ lạm phát..................61 3.1.1.10.Phát triển hoạt động cho vay đồng tài trợ đối với các dự án bất động sản
4 lớn....................................................................................................................... 61 3.1.2. Giai phap đôi vơi nhom cho vay kinh doanh bât đông san........................62 3.2. Giai phap chung đôi vơi Cơ quan nha nươc.................................................62 3.2.1. Hoan thiện va tiêp tuc xây dưng cac luât liên quan đên thị trương bât đông san....................................................................................................................... 63 3.2.2. Xây dựng quy trình cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản..............63 3.2.3. Thông tin vê thị trương bât đông san được minh bach, công khai.............64 3.2.4. Tăng cương quan ly rủi ro va kiêm soat hiệu qua dong tin dung vao bât đông san..............................................................................................................64 3.2.5. Nâng cấp trang website của Trung tâm thông tin tín dụng CIC _ Ngân hàng nhà nước ............................................................................................................65 3.2.6.Ưu tiên giai ngân vôn cho cac dư an bo dơ dang........................................65 TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................68
5 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ HINH 2.1: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN GIAI ĐOAN 2003-2010...........21 HINH 2.2: TY TRONG CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TRONG HÊ THÔNG NGÂN HANG..................................................................................................................... 22 HÌNH 2.3: DƯ NỢ CHO VAY VÀ SỐ DƯ HUY ĐỘNG CỦA ACB ...................30 HINH 2.4: TY LÊ SƯ DUNG VÔN ĐÊ CHO VAY TAI ACB GIAI ĐOAN 2003- 2010......................................................................................................................... 31 HINH 2.5: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TAI ACB GIAI ĐOAN 2005- 2010......................................................................................................................... 38 HINH 2.6: TY TRONG CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TRÊN TÔNG DƯ NƠ TAI ACB......................................................................................................................... 39 HINH 2.7: CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO ĐIA BAN TAI ACB...................44 HINH 2.8: TY LÊ NƠ XÂU BÂT ĐÔNG SAN TAI ACB.....................................46
6 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU CAC CHI TIÊU TAI CHINH CUA ACB NĂM 2011.............................................28 BẢNG 2.1: TỶ LỆ SỬ DỤNG VỐN NGẮN HẠN CHO VAY TRUNG DÀI HẠN TẠI ACB GIAI ĐOẠN 2005-2009.........................................................................33 BANG 2.2: TY LÊ NƠ XÂU CUA ACB SO VƠI TOAN NGANH GIAI ĐOAN 2005-2010................................................................................................................ 34 BANG 2.3: CƠ CÂU CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TAI ACB GIAI ĐOAN 2008- 2011......................................................................................................................... 40 BANG 2.4: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO THƠI HAN VAY TAI ACB......................................................................................................................... 43 BANG 2.5: CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO ĐIA BAN TAI ACB..................43 TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................68
7 DANH MUC CAC CHƯ VIÊT TĂT ACB: Ngân hang Thương mai cô phân A Châu. TMCP: Thương mai cô phân. NHTM: Ngân hang thương mai. XHCN: Xa hôi chủ nghia. TP.HCM: Thanh phô Hô Chi Minh. Vôn FDI: Vôn đâu tư trưc tiêp. NHNN: Ngân hang Nha Nươc.
LỜI MỞ ĐẦU 1.Lý do chọn đề tài Trong những năm gần đây, với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, quá trình đô thị hóa cũng diễn ra nhanh chóng. Sự chuyển dịch từ nông thôn ra thành thị khiến nhu cầu về nhà ở, các khu quy hoạch dân cư, các khu công nghiệp...ngày càng cao. Từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Việt Nam với vị thế là nước có nền kinh tế chính trị ổn định, nền kinh tế đang trên đà phát triển, chi phí thấp, từ năm 2004 dòng vốn nước ngoài đầu tư vào Việt Nam liên tục tăng. Đặc biệt, kể từ khi gia nhập WTO năm 2007, Việt Nam càng thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Vốn FDI chảy vào Việt Nam gia tăng nhanh chóng, trong đó lượng vốn đổ vào bất động sản luôn đứng đầu so với các thị trường khác. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn cho vay của hệ thống ngân hàng. Ngân hàng TMCP Á Châu với hoạt động chính là huy động vốn và cho vay, không ngừng tăng trưởng qua các năm, đã hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp có điều kiện mở rộng quy mô sản xuất, hỗ trợ các cá nhân có nhu cầu về nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển. Dư nợ cho vay bất động sản của Ngân hàng TMCP Á Châu liên tục tăng qua các năm, tiềm ẩn những rủi ro cho hoạt động tín dụng. Để kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng quá nhanh trong thời gian qua, đầu năm 2011 Ngân hàng nhà nước đã ban hành Chỉ thị 01/CT-NHNN là thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ và thận trọng, kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, giảm tỷ trọng cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản và chứng khoán. Trong môi trường kinh doanh gặp nhiều khó khăn và thách thức, dự báo thị trường bất động sản ở Việt Nam còn nhiều tiềm năng và thị trường sẽ dần phục hồi từ năm 2012. Với vị thế là Ngân hàng hoạt động năng động, sáng tạo và hiệu quả, học viên chọn đề tài: “ Giải pháp phát triển cho vay bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thực tiễn nhằm nắm bắt những cơ hội, vượt qua thách thức nhằm phát triển hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu. 2.Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu là nêu ra thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu, đánh giá hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á
Châu, so sánh với thực trạng toàn ngành, nêu ra những tồn tại, khó khăn trong hoạt động cho vay bất động sản. Từ đó kiến nghị những giải pháp nhằm phát triển cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu trong thời gian tới. 3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Hoạt động cho vay bất động sản có mối liên hệ với thị trường bất động sản. Nghiên cứu cho vay bất động sản cần nghiên cứu đến diễn biến của thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường. Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu. Phạm vi nghiên cứu: Thời gian lấy số liệu dùng trong nghiên cứu từ năm 2005-2010 4.Phương pháp nghiên cứu Trên cơ sở lý thuyết và thu thập tổng hợp các thông tin từ: báo chí, internet,...và số liệu thực tế về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu, đề tài sử dụng phương pháp định tính, định lượng để nghiên cứu. 5.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Đề tài nghiên cứu mang lại một số ý nghĩa thực tế: Hoạt động cho vay bất động sản được triển khai và đẩy mạnh tại các Ngân hàng thương mại trong thời gian qua. Lấy Ngân hàng TMCP Á Châu chọn mẫu để nghiên cứu. Qua đó, các Ngân hàng có thể xác định điểm mạnh và điểm hạn chế tại Ngân hàng mình, từ đó đề ra những giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay bất động sản. Qua kết quả nghiên cứu, các ngân hàng có cái nhìn tổng thể về hoạt động cho vay bất động sản trong hệ thống, làm cơ sở tham khảo để các ngân hàng đề ra định hướng chiến lược phát triển hoạt động cho vay bất động sản trong tương lai, góp phần làm gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng. Hoạt động cho vay bất động sản trong hệ thống ngân hàng tăng trưởng ổn định sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển, nâng cao đời sống vật chất cho nhân dân và thúc đẩy nền kinh tế xã hội phát triển.
6. Kết cấu của đề tài: Gồm 3 chương:  Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và cho vay bất động sản.  Chương 2: Thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu.  Chương 3: Giải pháp phát triển cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu.
1 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Tổng quan về bất động sản 1.1.1.Khái niệm về bất động sản Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với đất đai như nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, có tính không di dời được, gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Điều 181 quy định: “ Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” Khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Quy định về bất động sản trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở, chưa có quy định cụ thể. Về khía cạnh quyền đối với bất động sản, có hai loại quyền cơ bản là quyền sở hữu và quyền sử dụng. Theo pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định. Còn quyền sử dụng Luật cho phép người sử dụng đất thực hiện một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng
2 quyền sử dụng đất. 1.1.2.Phân loại bất động sản Bất động sản có thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ), bất động sản là trụ sở làm việc, đất sản xuất, đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng. Trong đó bất động sản nhà đất ( bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất ) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Nhóm bất động sản này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản. Bất động sản không đầu tư xây dựng: bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng. Bất động sản đặc biệt: đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, đất có công trình là đình, đền, miếu, nhà thờ họ, nghĩa trang...Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. 1.1.3.Các thuộc tính của bất động sản  Tính khan hiếm Đất đai là nguồn tài nguyên khan hiếm và không tái tạo được. Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số loài người, cụ thể là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ....Tính khan hiếm của bất động sản là một thuộc tính nổi bật, tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu. Cung về đất đai là không co dãn, do đó trong dài hạn giá bất động sản có xu hướng
3 tăng.  Tính cá biệt Tính cá biệt thể hiện trên thị trường bất động sản là không thể tồn tại hai bất động sản giống nhau một cách tuyệt đối. Dù bất động sản có thể giống nhau về hình dạng và vật chất nhưng chúng lại khác nhau về vị trí không gian, hướng và cấu trúc xây dựng.  Tính bất động Đây là thuộc tính để phân biệt sự khác biệt giữa bất động sản và các động sản khác, bất động sản không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Giá cả bất động sản gắn liền với địa điểm, vị trí cụ thể mà nó tọa lạc và mang tính chất địa phương.  Tính bền vững Đất đai là loại tài nguyên không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai. Các công trình xây dựng trên đất sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn. Vì vậy tính bền vững của bất động sản chỉ tuổi thọ của bất động sản. Do tính bền vững của bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú, đa dạng.  Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó.  Các tính chất khác
4 Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng mà vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Chi phí quản lý hàng hóa bất động sản cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau. Nó phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống khu vực đó. Yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản. 1.1.4.Các đặc điểm cơ bản của bất động sản  Độ co giãn của cung bất động sản kém Tổng cung về toàn bộ đất đai là gần như cố định, quỹ đất đai của một quốc gia hay một địa phương nào đó là cố định. Do đó, cung đối với bất động sản là ít co giãn so với sự thay đổi của giá cả. Việc sử dụng đất đai phải tuân thủ các quy định về quy hoạch sử dụng đất đai, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị hạn chế và phải tuân theo quy định.  Thời gian giao dịch dài và chi phí giao dịch cao Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị lớn nên người mua và người bán phải cân nhắc cẩn trọng trước khi mua. Do đó, thời gian giao dịch thường kéo dài so với các tài sản khác. Ngoài ra, Nhà nước kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng và trao đổi, mua bán, chuyển nhượng bất động sản và tạo ra các khuôn khổ pháp luật tương ứng. Để các giao dịch thành công cần phải tiến hành nhiều hoạt động khác nhau dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao.
5  Tính thanh khoản kém Do giá trị bất động sản lớn và thời gian giao dịch dài nên tính thanh khoản kém. Thực tế số người có nhu cầu bất động sản cao nhưng khả năng chi trả là thấp nên bất động sản không dễ bán và không nhanh chóng thu được tiền mặt trong thời gian ngắn.  Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước Bất động sản là tài sản đặc biệt, gắn chặt với chủ quyền quốc gia, thể chế chính trị, đời sống kinh tế xã hội nên Nhà nước thường có quy định và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển nhượng bất động sản. Ngoài ra, để bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động liên quan đến bất động sản. 1.1.5.Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa trên thị trường. Bất động sản được xem là hàng hóa trên thị trường khi đáp ứng các điều kiện sau: Bất động sản có chủ sở hữu cụ thể, được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng, không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong khu quy hoạch giải tỏa, không gây ô nhiễm môi trường. 1.2.Tổng quan về thị trường bất động sản 1.2.1.Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định
6 đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản là nơi mà lượng cung bất động sản và lượng cầu bất động sản tương tác với nhau, từ đó hình thành giá bất động sản, và là nơi phân phối hàng hóa bất động sản cho các người sử dụng khác nhau và được các dịch vụ bất động sản hỗ trợ. 1.2.2.Đặc điểm của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch: Người mua và người bán có thể giao dịch với nhau tại địa điểm bất kỳ, không nhất thiết phải giao dịch ở nơi bất động sản tọa lạc. Thông tin về đặc điểm bất động sản và bản chất pháp lý của bất động sản là yếu tố xem xét chủ yếu tại địa điểm giao dịch. Không có thị trường trung tâm: Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới kinh doanh bất động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp. Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động sản là loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Quan hệ cung cầu và giá cả bất động sản trên thị trường ở các vùng và khu vực khác nhau. Hàng hóa bất động sản dư thừa ở vùng này không thể đem bán ở vùng khác. Ngoài ra, tâm lý tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau nên hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi... Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập: do bất động sản có giá trị lớn, khó chuyển nhượng và bị rằng buộc về pháp lý nên người tham gia thị
7 trường phải có vốn lớn, có sự hiểu biết về các vấn đề pháp luật liên quan và kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, việc tham gia thị trường không dễ dàng. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: bất động sản là hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, có ý nghĩa kinh tế chính trị xã hội sâu sắc, do đó các vấn đề bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản. Yếu tố pháp lý của bất động sản luôn được đặt lên vị trí hàng đầu trong quan hệ giao dịch bất động sản. Thông qua đó, Nhà nước có thể huy động và sử dụng nguồn lực bất động sản một cách đúng đắn và có hiệu quả cho quốc gia. Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo: Sự hiểu biết về các giao dịch bất động sản không hoàn hảo, thông tin về bất động sản thường không cân xứng giữa hai bên giao dịch và các bên liên quan, thông tin về giá cả bất động sản không phổ biến. Bên cạnh đó, do không tái tạo hay tính khan hiếm của bất động sản nên thị trường mang tính độc quyền, biến động giá thường mạnh hơn nhiều so với các hàng hóa khác. Các thông tin về quy hoạch, về giá cả, về quản lý, về kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến nên thị trường bất động sản cạnh tranh không hoàn hảo. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính và tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế: Các giao dịch bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Khi bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh...giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng đầu tư là đầu tư vào tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tiền tệ.
8 1.2.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, xã hội, pháp lý, cung cầu bất động sản trong khu vực... Sự phát triển của nền kinh tế: nền kinh tế phát triển nhu cầu sử dụng đất cho các dự án xây dựng khu trung tâm thương mại, dịch vụ y tế, giáo dục đào tạo, nhà ở...tăng cao. Mặt khác, kinh tế phát triển, thu nhập của người dân tăng cao, nhu cầu nhà ở tăng cao, hình thành các khu đô thị lớn. Do đó, thị trường bất động sản sẽ có xu hướng phát triển. Thị trường tài chính: Thị trường tài chính phát triển mạnh mẽ thì lượng tín dụng vào lưu thông có xu hướng tăng cao. Thị trường bất động sản có nguồn cung lớn, làn sóng đầu tư vào các dự án bất động sản phát triển mạnh mẽ. Dân số: dân số tăng làm tăng nhu cầu về nhà ở, đất ở, các dịch vụ, trung tâm thương mại và khu vui chơi giải trí,...Những nhu cầu này làm tăng nhu cầu về bất động sản. Các yếu tố về pháp lý: Đường lối chính sách của nhà nước có tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản như: Luật thuế thu nhập cá nhân  Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam  Chính sách thuế đối với hoạt động bất động sản: thuế thu nhập cá nhân, thuế chuyển nhượng bất động sản... Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Đầu tư nhà nước: Nhà nước đầu tư vào giao thông, cơ sở hạ tầng sẽ làm cho thị trường bất động sản khu vực xung quanh đó sôi động hơn. Một số các yếu tố khác: tập quán truyền thống và thị hiếu của người dân
9 từng khu vực cũng ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. 1.2.4.Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế Thị trường bất động sản là thị trường quan trọng của nền kinh tế: Bất động sản là loại tài sản khan hiếm và có giá trị to lớn đối với mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp và từng hộ gia đình. Vì vậy, sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào tăng trưởng kinh tế quốc gia, tạo ra nhiều của cải cho xã hội. Thị trường bất động sản là thị trường huy động vốn lớn tại mỗi quốc gia: Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy phát triển các mục tiêu kinh tế xã hội. Khi thị trường phát triển, nó có tác động làm lưu chuyển nguồn vốn trong toàn xã hội. Việc huy động các nguồn lực bất động sản để phục vụ các mục tiêu đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng,...dễ dàng hơn, bảo đảm nhu cầu nhà ở cho cá nhân và gia đình, góp phần tạo ra công bằng xã hội. Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích các thị trường khác phát triển: Khi phát triển, thị trường bất động sản sẽ tạo ra cầu lớn cho thị trường vốn, thị trường tín dụng, thị trường vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị... tạo ra nhiều công ăn việc làm và đóng góp ngân sách cho Nhà nước. Thị trường bất động sản phát triển tạo ra nhu cầu về sử dụng lao động rất lớn: do sự liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường lao động, khi thị trường bất động sản phát triển tạo ra nhu cầu sử dụng lao động lớn trong lĩnh vực xây dựng, là cơ hội phát triển các nghề đòi hỏi nhân sự trình độ cao trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, quản lý, đầu tư, kinh doanh bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển góp phần tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước qua các nguồn thu từ thuế, phí mua bán chuyển nhượng bất động sản, phí dịch vụ, môi giới...theo quy định của pháp luật.