Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp tài chính góp phần phát triển thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:101

Thêm vào BST

Báo xấu

22
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích chính của đề tài là tập trung nghiên cứu thực trạng thi trường bất động sản, những nhân tốc tác động đến thị trường bất động sản. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp tài chính góp phần phát triển thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH    NGUYỄN TĂNG ĐÔNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh – Năm 2010
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH    NGUYỄN TĂNG ĐÔNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 Chuyên Ngành: Kinh tế Tài chính – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN VĂN SĨ TP. Hồ Chí Minh - Năm 2010
LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn này do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn là hoàn toàn trung thực và được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo TP.HCM, tháng 10 năm 2010 Tác giả luận văn: Nguyễn Tăng Đông Học viên cao học khóa 16 Chuyên ngành: Kinh tế-tài chính-ngân hàng Trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh
MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU ......................................................................................... 1 1. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN: ................................................................. 1 2. MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI: ................. 2 3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:........................................ 2 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: ......................................................... 3 5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN: ............................................................... 3 6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU: ............................................................................................................................ 4 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................................... 5 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN. ................................ 5 1.1.1 Khái niệm bất động sản theo Bộ luật Dân sự. ............................... 5 1.1.2 Khái niệm bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ................................................................................................................. 7 1.1.3 Đặc điểm của bất động sản. .......................................................... 8 1.2 PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN......................................................... 12 1.3 HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN ......................................................... 13 1.4. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ......................... 15 1.4.1 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản. ......................... 15 1.4.2 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản: .................... 17 1.4.3 Vai trò của thị trường bất động sản: ........................................... 19 1.5 VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................................................... 22
1.6 NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN) ................................................................................. 25 1.6.1 Khái niệm tín dụng bất động sản................................................. 25 1.6.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản.......................... 26 1.6.3 Các sản phẩm tín dụng bất động sản........................................... 27 1.7 MỘT SỐ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRONG VIỆC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ..................................... 30 1.7.1 Tín dụng bất động sản tại Singapore........................................... 30 1.7.2 Kinh nghiệm phát triển REIT của Mỹ .......................................... 31 1.7.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ............................................. 33 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .......................................................................................... 34 2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM........ 34 2.1.1 Quá trình phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng: ........................................................................................ 34 2.1.2 Tình hình thị trường BĐS TPHCM từ năm 2008 đến nay: ........... 36 2.1.3 Các loại hình BĐS chủ yếu tại TPHCM: ..................................... 42 2.2 THỰC TRẠNG CÁC KÊNH THU HÚT VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ............................................................................... 48 2.2.1 Vốn vay ngân hàng ..................................................................... 48 2.2.2 Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu............................. 53 2.2.3 Huy động từ khách hàng: ............................................................ 55 2.2.4 Tình hình nguồn vốn ngoại: ........................................................ 56 2.2.5 Hình thức huy động khác ............................................................ 58 2.3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 62 2.4 ĐÁNH GIÁ NHỮNG THÀNH TỰU VÀ NHỮNG TỒN TẠI CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TPHCM ............................................................... 68 2.4.1 Thành tựu: .................................................................................. 68 2.4.2 Những tồn tại về cơ chế, chính sách tài chính đối với thị trường BĐS ................................................................................................................ 72 2.4.3 Những mặt hạn chế của thị trường BĐS ...................................... 74
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 ...................................................................................................................... 76 3.1 QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ĐẾN NĂM 2015............................................................. 77 3.1.1 Quan điểm phát triển dịch vụ bất động sản ................................. 77 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ bất động sản ............................... 77 3.2 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM ĐẾN NĂM 2015 ............................ 78 3.2.1 Hoàn thiện chính sách tín dụng ngân hàng liên quan đến thị trường bất động sản ....................................................................................... 78 3.2.2 Tiếp tục thử nghiệm, đi đến hình thành các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản ................................................................................................................. 80 3.2.3 Hình thành và phát triển hệ thống thế chấp-cầm cố thứ cấp để tài trợ cho thị trường bất động sản. ..................................................................... 83 3.2.4 Huy động tối đa các nguồn vốn trong dân thông qua các kênh trái phiếu bất động sản, cổ phiếu bất động sản, tiết kiệm bất động sản ................. 85 3.3 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ ................................................................ 87 3.3.1 Hoàn thiện các yếu tố đảm bảo phát triển bền vững thị trường bất động sản ......................................................................................................... 87 3.3.2 Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường bất động sản.... 88 3.3.3 Tăng cường các thành tố thị trường bất động sản. ...................... 89 KẾT LUẬN ............................................................................................... 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................. 92
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore Bảng 2.1: Các chỉ tiêu cơ bản của thị trường Việt Nam qua các năm Bảng 2.2: Số lượng căn hộ qua các năm tại TPHCM Bảng 2.3: Diện tích bán lẻ qua các năm tại TPHCM Bảng 2.4: Căn hộ dịch vụ cho thuê qua các năm tại TPHCM Bảng 2.5: Dự báo số lượng khách sạn tăng thêm trong thời gian tới trên địa bàn TPHCM Bảng 2.6: Dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn TPHCM qua các năm
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản CK: Chứng khoán CĐT: Chủ đầu tư ĐTM: Đô thị mới FDI: Đầu tư trực tiếp FII: Đầu tư gián tiếp NHNN: Ngân hàng nhà nước NĐ: Nghị định TTBĐS: Thị trường bất động sản TCTD: Tổ chức tín dụng TPHCM: Thành phố Hồ Chí Minh REIT: Real Estate Investment Trust - Quỹ tín thác đầu tư bất động sản VN: Việt Nam WTO: Tổ chức thương mại thế giới
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN: Qua hơn hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế. Thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới "sốt" hoặc quá "lạnh" dẫn tới "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước. Trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống các văn bản pháp quy được ban hành và sửa đổi bổ sung ngày một hoàn thiện như: Luật Dân sự; Luật Đầu tư trong nước; Luật Đầu tư ngoài nước; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước và thể chế kinh tế thị trường được hình thành hoàn thiện từng bước để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đồng thời là trung tâm thương mại kinh tế lớn nhất của cả nước nên thành phố đã thu hút lượng dân cư rất lớn ở các tỉnh, thành khác về sinh sống và làm việc, nên nhu cầu về nhà ở rất lớn. Thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ 13 khu vực châu Á- Thái Bình Dương về triển vọng đầu tư bất động sản, một trong những địa điểm có cơ hội cao nhất tại khu vực Đông Nam Á theo Báo cáo về "Xu hướng mới nổi trong thị trường bất động sản tại khu vực châu Á-Thái Bình Dương" năm 2010 do Viện Quản Lý Đất Đô Thị tại Mỹ (ULI) và công ty PricewaterhouseCoopers thực hiện. Tiềm năng là thế, tuy nhiên, cũng như thị trường bất động sản cả nước, thị trường
2 bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua cũng diễn biến thất thường. Các kênh về vốn cho thị trường bất động sản còn hạn chế, tình trạng đầu cơ, giá cả biến động mạnh, quá trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, sức lực, chi phí giao dịch cao; thị trường bất động sản thiếu công khai, minh bạch Vấn đề bức thiết đặt ra là, phải nhanh chóng khắc phục những hạn chế, nhất là những hạn chế về vốn cho thị trường bất động sản hiện nay, tăng khả năng thu hút các nguồn lực của xã hội. Thị trường bất đông sản (đất đai và tài sản gắn liền với đất) là một trong ba nguồn lực đầu vào của nền kinh tế, ngoài thị trường lao động và thị trường vốn, để chủ đạo quá trình đầu tư làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Vì thế tác giả chọn nghiên cứu đề tài “GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015”. 2. MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI: Mục đích chính của đề tài là tập trung nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản TPHCM, những nhân tố tác động đến thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh nói riêng, thị trường bất động sản cả nước nói chung Để đạt mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ của đề tài là phải giải quyết các công việc sau: - Xem xét, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh - Đưa ra những giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh. 3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
3 Thị trường bất động sản là một thị trường rất rộng, hơn nữa các vấn đề của thị trường bất động sản diễn biến rất đa dạng và phức tạp, nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay. Vì vậy đề tài chỉ tập trung nghiên cứu những khía cạnh pháp luật về bất động sản, vốn cho thị trường bất động sản mà theo tác giả hiện nay đang diễn biến phức tạp ở TP. Hồ Chí Minh. Thời gian nghiên cứu: phân tích và đánh giá thị trường BĐS tại TPHCM từ năm 2007 đến 06/2010 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: Đề tài được nghiên cứu dựa trên: - Phương pháp thống kê số liệu - Phương pháp tổng hợp - Phương pháp phân tích số liệu thực tế - Phương pháp so sánh tương quan 5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN: Đề tài được sắp xếp như sau: - Nội dung gồm 3 chương: + Phần mở đầu + Chương 1: Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản + Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh + Chương 3: Giải pháp tài chính góp phần phát triển thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh đến năm 2015 + Kết luận
4 + Danh mục tài liệu tham khảo 6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU: Đóng góp của luận văn là nghiên cứu một cách có hệ thống, tổng quan về thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, phân tích những bất cập, khuyết tật của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh, xác định nguyên nhân và đề xuất những giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho các đối tượng có liên quan.
5 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1.1 Khái niệm bất động sản theo Bộ luật Dân sự. Tài sản là một chế định quan trọng được quy định trong Bộ luật Dân sự. Trong đó, việc phân loại tài sản có ý nghĩa rất lớn. Hầu hết các nước đều chia tài sản thành động sản và bất động sản. Cơ sở của việc phân loại này xuất phát từ tính chất của bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời được. Ngày nay, pháp luật của nhiều quốc gia vẫn dựa vào yếu tố tự nhiên không di dời được của tài sản để xác định tài sản đó là bất động sản và cơ bản thống nhất xem bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai như Luật Dân sự Pháp, Luật Dân sự Nhật Bản... Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản như Luật Dân sự Pháp xem mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản, tương tự quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản. Trong khi đó, Luật Dân sự Thái Lan quy định bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng về khái niệm bất động sản, cũng như những tiêu chí để đánh giá, phân loại chúng. Có một số quốc gia quan niệm rằng bất động sản không hoàn toàn dựa trên thuộc tính tự nhiên mà còn dựa trên mục đích sử dụng hoặc giá trị của tài sản gắn với đất đai như Luật Dân sự Pháp có quy định những vật tuy không gắn liền với đất đai nhưng vẫn được coi là bất động sản khi chúng được chủ sở hữu đưa vào phục vụ hoặc khai thác cùng với ruộng đất bao gồm: súc vật gắn với canh tác; nông cụ; hạt giống giao cho người thuê đất canh tác; dụng cụ cần thiết cho việc khai thác cơ sở
6 rèn, cơ sở làm giấy và các nhà xưởng khác… Khi những tài sản này không còn được chủ sở hữu sử dụng cho việc khai thác ruộng đất nữa thì chúng sẽ trở thành động sản1. Ở Việt Nam, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản cũng đã thể hiện ngay trong Bộ luật Dân sự năm 1995. Theo đó, “Bất động sản là các tài sản không di dời được2”, tính chất không di dời của các loại tài sản là bất động sản được hiểu là tài sản đó không thể dịch chuyển một cách cơ học trong không gian. Ngoài ra, các tài sản là bất động sản không phải là đất đai có một đặc điểm chung là tài sản đó trực tiếp hay gián tiếp với đất đai. Các tài sản là bất động sản trực tiếp gắn với đất đai là nhà, công trình xây dựng, cây cối gắn với đất. Các tài sản là bất động sản gián tiếp gắn với đất đai là tài sản gắn với nhà ở và công trình xây dựng. Đến khi Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995 cũng có sự phân chia như vậy. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không nêu khái niệm cụ thể thế nào là “bất động sản” mà chỉ sử dụng phương pháp liệt kê để định nghĩa bất động sản, theo đó “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Ðất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định3”. Như vậy, cả hai Bộ luật Dân sự năm 1995 và năm 2005 của nước ta đều không đưa ra khái niệm cụ thể thế nào là “bất động sản” mà chỉ dùng phương pháp liệt kê để chỉ ra các loại tài sản là bất động sản mà thôi. 1 Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2005, tác giả PGS.TS Hoàng Thế Liên. 2 Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995. 3 Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005.
7 1.1.2 Khái niệm bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Thị trường bất động sản nước ta chính thức được hình thành kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đến năm 1996 thuật ngữ thị trường bất động sản mới được đề cập trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII "Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật đất đai; bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai…". Đây được xem như là một bước tiến lớn trong quan niệm của chúng ta về việc xác lập các giao địch về đất đai trong đời sống xã hội. Trong giai đoạn này, hoạt động thị trường bất động sản đang hình thành và phát triển. Tuy nhiên, nhiều giao dịch bất động sản thông qua thị trường ngầm, phi chính chức, tình trạng đầu cơ vẫn diễn ra thường xuyên. Mãi đến năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản mới được ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 đã điều chỉnh kịp thời, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản ngày càng hoạt động tốt hơn. Có thể thấy rằng Luật Kinh doanh bất động sản ra đời là một bước ngoặc lớn, góp phần duy trì trật tự, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không nêu khái niệm “bất động sản”. Tuy nhiên, trong phần Dự thảo của Luật Kinh doanh bất động sản Ủy ban soạn thảo luật của Quốc Hội cũng có đề cập đến khái niệm “bất động sản” và sử dụng phương pháp liệt kê để nêu khái niệm “bất động sản”. Theo đó, “Bất động sản là các tài sản bao gồm: quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất4”. Như vậy, chúng ta có thể thấy rằng khái niệm về “bất động sản” trong Bộ luật dân sự năm 2005 và Dự thảo Luật Kinh doanh bất đồng sản năm 2006 có nhiều điểm tương đồng về việc xem và phân loại các tài sản là bất động sản. Tuy nhiên có một điểm khác biệt được 4 Điều 4 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.
8 xem là khá cơ bản là Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản xem quyền sử dụng đất chính là bất động sản trong khi đó Bộ luật nguồn - Bộ luật Dân sự 2005 chưa thể hiện cụ thể quyền sử dụng đất là bất động sản, do đó trong thực tế có nhiều ý kiến tranh luận khác nhau. Thêm vào đó, các Đại biểu Quốc hội có ý kiến không đồng tình với khái niệm “bất động sản” như trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất đồng sản năm 2006 và đề nghị sử dụng khái niệm “bất động sản” theo như Bộ luật Dân sự năm 2005 là đầy đủ và phù hợp nhất, cụ thể: Khái niệm bất động sản, theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản là tài sản bao gồm quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất. Quy định này vừa không đầy đủ, vừa thiếu chính xác và đề nghị nên giải thích khái niệm bất động sản trên cơ sở đối chiếu với Bộ luật Dân sự để có quy định về bất động sản một cách khái quát hơn, đầy đủ hơn bởi theo quy định của Bộ luật Dân sự bất động sản là tài sản cố định gắn liền với đất, không di dời được5. Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời không đưa ra khái niệm “bất động sản” cũng như không đưa ra các tiêu chí để phân loại, đánh giá bất động sản, mà chỉ trực tiếp điều chỉnh các loại bất động sản được phép đưa vào hoạt động kinh doanh trên thị trường, bao gồm “các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật6”. 1.1.3 Đặc điểm của bất động sản. Do bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên chúng có những đặc điểm như sau: 5 Ý kiến phát biểu của Đại biếu Quốc hội Bùi Thị Trung Hà - Đại biểu tỉnh Hà Nam. 6 Khoản 1, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản.
9 - Tính cố định và không thể di dời: Bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên có địa điểm và vị trí cố định, không có khả năng di dời, dịch chuyển, cũng như tăng thêm về diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Các bất động sản khác như nhà, công trình xây dựng và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Vì vậy, giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí không chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá bởi khoảng cách đến trung tâm thương mại, dịch vụ. Do bất động sản có tính cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. - Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và sự khan hiếm của đất đai. Sự khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Thêm vào đó, diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài diện tích đất đai có chiều hướng bị thu hẹp bởi nhiều nguyên nhân như tốc độ tăng dân số nhanh, việc phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp, nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
10 - Tính bền lâu: Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thể được, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để "chứa" được mấy lần tuổi thọ kinh tế. - Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất nhiều, giá trị của một bất động sản có thể bị tác động bởi bất động sản khác. Điển hình là trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản sẽ làm tô thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất lớn giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các dự án bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng đến các công trình khác, khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sẽ ra đời. Chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến các
11 hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản. - Tính chịu ảnh hưởng của chính sách pháp luật: Bất động sản có vị trí, vai trò quan trọng, các giao dịch về bất động sản thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật về bất động sản. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho sự phát triển Nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành các chủ trương, chính sách pháp luật nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản. - Thời gian mua bán, giao dịch dài; chi phí giao dịch cao: Do bất động sản là tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, thường phải thông qua sự giới thiệu, môi giới nên phải mất thêm chi phí. Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm cho chi phí mua bán, giao dịch bất động sản tăng thêm. - Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua bán không nhanh như hàng hóa khác. Vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp, đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể bán một phần và có tiền ngay mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
12 - Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Cung bất động sản thường kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả. Do đó, có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai để phù hợp với những mục tiêu riêng biệt của các chủ thể. Bên cạnh đó, các vấn đề về quỹ đất không thay đổi, những hạn chế về mặt tự nhiên, quy hoạch, phân bổ đất đai cũng làm cho cung của bất động sản cũng kém linh hoạt. - Bất động sản có sự thích ứng, sự can thiệp và quản lý của nhà nước: Bất động sản thường là các công trình nên trong quá trình sử dụng con người có thể thiết kế theo đặc trưng riêng hoặc theo nhu cầu của người sử dụng. Ngoài ra, bất động sản có vai trò quan trọng với nền kinh tế, xã hội nên Nhà nước cần phải có những chủ trương, chính sách để điều tiết và quản lý chặt chẽ việc sử dụng, mua bán… bất động sản. 1.2 PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.