Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Hoại động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:107

Thêm vào BST

Báo xấu

24
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của luận văn là nghiên cứu, phân tích đánh giá hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội, từ đó đưa ra giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay nhà ở trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Hoại động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI ------------------- NGUYỄN LÊ HÒA HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội, Năm 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI ------------------- NGUYỄN LÊ HÒA HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH HÀ NỘI Chuyên ngành : Tài chính - Ngân hàng Mã số : 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thanh Phương Hà Nội, Năm 2017
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của tôi. Số liệu được nêu trong luận văn là trung thực và có trích nguồn. Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. TÁC GIẢ LUẬN VĂN
ii LỜI CẢM ƠN Luận văn thạc sỹ đề tài "Hoại động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội" đã được hoàn thành theo yêu cầu hướng dẫn của Trường đại học Thương mại. Bên cạnh sự nỗ lực cố gắng của bản thân trong quá trình học tập cũng như thực hiện luận văn, tôi đã được các thầy, cô Khoa Sau đại học Trường đại học Thương mại và lãnh đạo, trưởng phó các phòng và các đồng nghiệp đang công tác tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn công thương chi nhánh Hà Nội giúp đỡ tận tình. Nhân dịp này, tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm giúp đỡ của các thầy, cô Khoa Sau đại học Trường đại học Thương mại, trực tiếp là TS Nguyễn Thanh Phương , người hướng dẫn khoa học và các đồng nghiệp công tác tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Hà Nội, ngày 20 tháng 09 năm 2017 TÁC GIẢ LUẬN VĂN
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................ viii DANH MỤC BẢNG .......................................................................................... viii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH ................................................................. ix LỜI MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu ................................................................ 2 3. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3 3.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 3 3.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 4 5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 4 5.1. Phương pháp thu thập dữ liệu .................................................................... 4 5.2. Phương pháp xử lý dữ liệu ......................................................................... 4 6. Đóng góp của đề tài ....................................................................................... 4 7. Kết cấu của luận văn ..................................................................................... 5 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐÔNG CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ...................................................... 6 1.1. Hoạt động cho vay cá nhân của Ngân hàng thương mại ........................... 6 1.1.1. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ................................... 6 1.1.2. Hoạt động cho vay cá nhân của ngân hàng thương mại ..................... 7 1.2. Hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại ............................... 9 1.2.1.Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà ở của Ngân hàng thương mại 9 1.2.2. Đặc điểm hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại ........ 9 1.2.3. Đối tượng, phương thức và điều kiện cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại................................................................................................... 11
iv 1.2.4. Quy trình thẩm định khách hàng cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại................................................................................................... 16 1.2.5. Các nguyên tắc trong hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại................................................................................................... 17 1.3. Các chỉ tiêu đánh giá mức độ phát triển hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại .................................................................................... 18 1.3.1. Quan điểm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại................................................................................................... 18 1.3.2. Các chỉ tiêu đánh giá mức độ phát triển hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại ................................................................................ 19 1.4. Nhân tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại .............................................................................................. 26 1.4.1. Các nhân tố chủ quan ........................................................................ 26 1.4.2. Các nhân tố khách quan .................................................................... 30 1.5. Kinh nghiệm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của một số Ngân hàng thương mại và bài học cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương – chi nhánh Hà Nội............................................................................................. 34 1.5.1. Kinh nghiệm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của một số Ngân hàng thương mại .......................................................................................... 34 1.5.2. Bài học cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương – chi nhánh Hà Nội ......................................................................................................... 37 Tiểu kết Chương 1 ............................................................................................... 38 CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG- CHI NHÁNH HÀ NỘI ...................................................................................................................... 39 2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội ............................................................................................................. 39 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội ............................................................................ 39
v 2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội .............................................................................................. 41 2.1.3. Khái quát kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương- chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ....................... 43 2.2. Thực trạng hoạt cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội ................................................................................ 47 2.2.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội ...................... 47 2.2.2. Sản phẩm cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội ............................................................................ 51 2.2.3. Quy trình cấp tín dụng cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội .................................................................. 55 2.3. Thực trạng phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội .................................................... 58 2.3.1. Tốc độ tăng trưởng lượng khách hàng cá nhân có quan hệ cho vay nhà ở với ngân hàng ................................................................................... 58 2.3.2. Tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở.................................... 59 2.3.3. Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay nhà ở......................................... 61 2.3.4. Tốc độ tăng trưởng thu lãi từ cho vay nhà ở ................................... 64 2.3.5. Tốc đô tăng t lệ nợ quá hạn trong cho vay mua nhà ở .................. 66 2.3.6. Tốc đô tăng t lệ nợ quá hạn trong cho vay mua nhà ở .................. 67 2.4. Đánh giá hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hang TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội. ............................................................................... 68 2.4.1 Kết quả đạt được ................................................................................ 68 2.4.2 Những hạn chế ................................................................................... 66 2.4.3. Nguyên nhân của hạn chế ................................................................. 70 Tiểu kết chương 2 ............................................................................................ 74
vi CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH HÀ NỘI........................................................................................ 76 3.1. Dự báo nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Công thương Chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2017-2020 ................................................................ 76 3.1.1 Dự báo nhu cầu về nhà ở trong giai đoạn 2017-2020 tại Hà Nội ..................................................................................................................... 76 3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương Chi nhánh Hà Nội trong giai đoạn 2017-2020 ..................................................................................................................... 77 3.2. Giải pháp phát triển hoạt động cho vay mua nhà ở của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công Thương chi nhánh Hà Nội.................... 78 3.2.1 Bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm vay nhà ở ........................ 78 3.2.2 Đa dạng hóa phương thức cho vay nhà ở........................................... 79 3.2.3 Phát triển nền khách hàng bền vững ................................................. 81 3.2.4. Nâng cao công tác thẩm định khách hàng ...................................... 82 3.2.5. Nâng cao chất lượng và hiệu quả của hoạt động Marketing ngân hàng ..................................................................................................................... 85 3.2.6. Ưu tiên nguồn lực cho phát triển hoạt động bán lẻ ........................... 87 3.2.5. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực................................................ 88 3.3. Một số kiến nghị....................................................................................... 88 3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ ................................................................... 88 3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước ................................................. 89 3.3.3. Kiến nghị với Hội sở chính Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công Thương............................................................................................... 89 KẾT LUẬN ......................................................................................................... 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 95
vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CV: Cho vay BĐS: Bất động sản BIDV: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam GTCG: Giấy tời có giá HĐMB: Hợp đồng mua bán HTTTL: Hình thành trong tương lai HTTVV: Hình thành từ vốn vay MHB: Ngân hàng Nhà Hà Nội NH: Ngân hàng NHTM: Ngân hàng Thương mại SAIGONBANK: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công Thương NHNN: Ngân hàng Nhà nước SHB: Ngân hàng Tương mại Cổ phần Sài Gòn Hà Nội TCTD: Tổ chức tín dụng TECHCOMBANK: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Thương Việt Nam TSCĐ: Tài sản cố định TTK: Thẻ tiết kiệm VIETBANK: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thương Tín
viii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương tại Hà Nội giai đoạn 2014-2016.......................................................... 44 Bảng 2.2: Nguồn vốn huy động của Ngân hàng Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ................................................................ 45 Bảng 2.3: Tình hình doanh số cho vay của Ngân hàng Sài Gòn Công thương- chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 .......................................................... 47 Bảng 2.4: Quy chế cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương ............................................................................................................ 48 Bảng 2.5: Biến động số lương khách hàng vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ...................... 58 Bảng 2.6: Doanh số cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ........................................... 59 Bảng 2.7: Tình hình dư nợ cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 .................................... 61 Bảng 2.8: T trọng dư nợ cho vay nhà ở so với cho vay tiêu d ng và so với tổng dư nợ cho vay của chi nhánh giai đoạn 2014-2016 ................................ 63 Bảng 2.9: T trọng thu nhập cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 .................................... 65 Bảng 2.10: Tình hình nợ quá hạn cho vay nhà ở ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ............................ 66 Bảng 2.11: Tình hình nợ xấu cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 .................................... 67
ix DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH Sơ đồ 1.1: Cho vay trực tiếp với người mua theo quy trình cho vay thông thường.............................................................................................................. 13 Sơ đồ 1.2: Cho vay trực tiếp với người mua theo quy trình cho vay ba bên .. 14 Sơ đồ 1.3: Cho vay gián tiếp với người mua .................................................. 15 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ bộ máy tổ chức .................................................................... 41 Sơ đồ 2.2: Quy trình nghiệp vụ tín dụng cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương – chi nhánh Hà Nội ..................................................... 55
1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ở Việt Nam hiện nay, c ng với sự phát triển của nền kinh tế, đời sống của người dân ở các thành phố cũng ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở để “an cư lạc nghiệp” của đối tượng này ngày một tăng theo xu thế phát triển chung. Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân sô cao, hiện nay dân số Việt Nam đạt khoảng trên 90 triệu người, mật độ dân số là gần 280 người/km2 cao gấp 6-7 lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu nhập không ngừng được cải thiện; năm 2015 cả nước hiện tại có khoảng 1,7 triệu cán bộ, công chức và khoảng 900 nghìn công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Tại Hà Nội hiện nay mỗi năm có gần 300.000 lượt người lao động từ các tỉnh khác đến hoạt động, lao động, gần 11.000 người trong số đó có nhu cầu về vay mua nhà ở; hơn 15.000 cặp đôi kết hôn mỗi năm dẫn đến nhu cầu nhà ở mới cũng tăng theo thời gian. Như vậy có thể khẳng định rằng nhu cầu về nhà ở tại các đô thi Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng là rất lớn, cung cấp dịch vụ cho vay nhà ở đang được đánh giá là mảng hoạt động tiềm năng nhưng cũng đầy cạnh tranh và thách thức của hệ thống các NHTM ở Việt Nam. Không nằm ngoài xu hướng trên, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương nói chung và Chi nhánh Hà Nội nói riêng ngày càng phát triển hoạt động cho vay này nhằm đáp ứng nhu cầu vay ngày càng tăng của khách hàng và đa dạng hóa hình thức cho vay cũng như phân tán rủi ro, gia tăng thu nhập, phát triển mối quan hệ với khách hàng... Nhất quán mục tiêu phát triển của toàn hệ thống, nắm bắt được nhu cầu tín dụng của khách hàng trong hoạt động cho vay nhà ở, đặc biệt trong giai đoạn thị trường bất động sản đang dần phát triển ổn định như hiện nay, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương chi nhánh Hà Nội đang tập trung tìm mọi giải pháp để phát triển hoạt động cho vay nhà ở. Tuy nhiên, hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội vẫn còn nhiều hạn chế: Thời gian cho vay chưa linh hoạt, sản phẩm cho vay chưa đa dạng, hoạt
2 động cho vay tiêu d ng bán lẻ mới phát triển trong vài năm gần đây nên đã bị nhiều Ngân hàng thương mại bỏ xa… Trên cơ sở nhận thức tầm quan trọng của hoạt động cho vay nhà ở, xây mới và sủa chữa nhà, phân tích thực trạng với mục tiêu đưa ra các giải pháp phát triển hoạt động cho vay nhà ở, xây mới và sủa chữa nhà, xây dựng một hệ thống khách hàng ổn định của ngân hàng. Vì vậy, đề tài “Hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội” được chọn để nghiên cứu. 2. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu Trong thời gian qua đã có khá nhiều những công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài nghiên cứu, cụ thể: Nguyễn Việt Phương, Phát triển hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại và Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Hà Nội, Học viện Tài chính, Luận văn đã trình bày cơ sở lý luận cơ bản, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao phát triển hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại và Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Hà Nội. Nguyễn Thị Phương Thảo, Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay đối với hộ sản xuất tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh huyện Tuyên Hóa tỉnh Quảng Bình, Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đã hệ thống thống hóa được cơ sở lý luận về hoạt động cho vay hộ sản xuất, phân tích đánh giá thực trạng cho vay hộ sản xuất tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh huyện Tuyên Hóa từ đó đưa ra giải pháp nâng cao phát triển hoạt động cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh huyện Tuyên Hóa. B i Tiến H ng, Phát triển hoạt động cho vay nhà ở đất tại Ngân hàng TMCP quốc tế Việt Nam-Phòng Giao dịch Mỹ Đình, Đại học Quốc gia Hà Nội, Luận văn gồm 4 chương: Chương 1 hệ thống các vấn đề chung về cơ sở lý luận và tổng quan tình hình nghiên cứu, trong đó đã xây dựng khung lý thuyết về sản
3 phẩm cho vay tiêu d ng và đặc biệt là cho vay nhà ở đất. Bên cạnh đó luận văn đã khái quát quá trình nghiên cứu của các tác giả đi trước và tính kế thừa từ các luận văn này. Chương 2 trình bày các phương pháp nghiên cứu, thu thập, xử lý dữ liệu để giải quyết vấn đề đã đặt ra. Chương 3 trình bày các kết quả đã nghiên cứu được để mô tả bức tranh toàn cảnh về hoạt động cho vay nhà ở đất tại VIB Mỹ Đình, làm nổi bật thực trạng mà đơn vị đang phải đối mặt. Chương 4 đề xuất một số giải pháp và kiến nghị để phát triển hoạt động cho vay nhà ở đất tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Phòng giao dịch Mỹ Đình. Kết luận về các vấn đề đã thực hiện, trong đó bao gồm việc trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu của luận văn. 3. Mục tiêu của đề tài 3.1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu, phân tích đánh giá hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội, từ đó đưa ra giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay nhà ở trong thời gian tới. 3.2. Mục tiêu cụ thể - Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay nhà ở nói riêng tại các ngân hàng thương mại. - Hệ thống hóa những lý luận cơ bản về phát triển hoạt động cho vay nhà ở và hệ thống các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của hoạt động cho vay nhà ở - Phân tích hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội trong thời gian từ 2014 đén 2016 để tìm ra những kết quả đạt được và những hạn chế trong hoạt động cho vay nhà ở tại chi nhánh, đồng thời giải thích nguyên nhân gây ra những hạn chế đó. - Đề xuất những giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội trong giai đoạn 2017-2020.
4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại - Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi về thời gian: số liệu từ năm 2014 đến 2016. Phạm vi về không gian: Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội 5. Phương pháp nghiên cứu 5.1. Phương pháp thu thập dữ liệu Số liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo tài chính, báo cáo hoạt động kết quả sản xuất kinh doanh,... của ngân hàng, báo cáo ngành… 5.2. Phương pháp xử lý dữ liệu Trên cơ sở những thông tin đã thu thập được, tác giả sử dụng phương pháp thống kê đơn giản, phân loại dữ liệu, so sánh rồi phân tích, cụ thể như sau: Trong quá trình nghiên cứu, các thông tin báo cáo về tình hình hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội tác giả thu thập dưới dạng báo cáo tổng hợp được công bố. Trong đó các nội dung về hoạt động cho vay khách hàng nhà ở, xây mới và sửa chữa nhà. Các số liệu trên được tác giả chọn lọc, xử lý và đưa vào luận văn này dưới dạng các bảng biểu, biểu đồ. Nội dung phân tích các số liệu này bao gồm phân tích so sánh giá trị giữa các giai đoạn (theo từng năm). Ngoài ra tác giả còn sử dụng phương pháp thống kê số lượng chỉ tiêu liên quan đến vấn đề nghiên cứu phục vụ cho phân tích hoạt động hoạt động cho vay nhà ở, xây mới và sửa chữa nhà tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội. 6. Đóng góp của đề tài - Về lý luận: Luận văn góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động cho vay nhà ở và phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại các ngân hàng thương mại.
5 - Về thực tiễn: Luận văn sẽ là tài liệu tham khảo có giá trị cho các Ngân hàng thương mại nói chung và Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội nói riêng để đưa ra các giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 3 chương. Chương 1. Tổng quan về phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng thương mại Chương 2. Thực trạng hoạt động phát triển cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội Chương 3. Giải pháp phát triển cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội
6 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Hoạt động cho vay cá nhân của Ngân hàng thương mại 1.1.1. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Trên cơ sở định nghĩa về “hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại” Theo Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 17/06/2010 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của Tổ chức tín dụng, Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng quy định như sau: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Như vậy có thể thấy: cho vay phản ánh quan hệ kinh tế, trong quan hệ này người cho vay (ngân hàng thương mại) chuyển giao quyền sử dụng tiền trong một thời gian nhất định cho người đi vay (khách hàng vay vốn). Khi đến hạn trả nợ người đi vay có nghĩa vụ hoàn trả số tiền gốc và lãi vay. Trong nghiệp vụ cho vay của các ngân hàng thương mại luôn có hai nguyên tắc: - Nguyên tắc quản lý mục đích tiền vay: Theo nguyên tắc này mặc d người đi vay phải thế chấp tài sản để được vay tiền, nhưng người cho vay (ngân hàng thương mại) có quyền kiểm tra việc sử dụng vốn vay đối với người vay. Người vay phải xây dựng dự án, phương án xin vay vốn và phải có trách nhiệm thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết với ngân hàng. Mục đích của việc đề ra nguyên tắc này là đảm bảo tính hoàn trả của đồng vốn đồng thời quản lý vốn đầu tư theo đúng định hướng và cơ cấu đầu tư. Quản lý vốn đầu tư đúng định hướng từ đó đảm bảo tính cân đối trong nền kinh tế. - Nguyên tắc hoàn trả: Vốn vay phải được hoàn trả cả gốc và lãi cho
7 ngân hàng sau thời gian vay vốn. Thời gian vay vốn là khoảng thời gian kể từ khi người vay lĩnh tiền vay lần đầu tiên đến khi trả hết nợ gốc và tiền lãi. Nguyên tắc hoàn trả thể hiện ở hai khía cạnh: số lượng hoàn trả sẽ bằng tổng số tiền gốc của khoản vay và số lãi phát sinh trong quá trình vay vốn. Thời gian hoàn trả phải thực hiện theo thoả thuận giữ hai bên được ghi trong hợp đồng vay tiền. Cho vay là một trong số những hoạt động quan trọng nhất của các Ngân hàng, đem lại cho ngân hàng những khoản lợi nhuận rất lớn. Khoản mục cho vay thường chiếm t trọng lớn trong tài sản của ngân hàng. Như vậy, cho vay ảnh hưởng rất nhiều đến chiến lược hoạt động của ngân hàng. Cho vay cũng là hoạt động kinh doanh chủ yếu của ngân hàng thương mại để tạo ra lợi nhuận. Doanh thu từ hoạt động cho vay mới b đắp nổi chi phí tiền gửi, chi phí dự trữ, chi phí kinh doanh và quản lý, chi phí thuế các loại và các chi phí rủi ro đầu tư. 1.1.2. Hoạt động cho vay cá nhân của ngân hàng thương mại Trên cơ sở định nghĩa về “hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại” và trong phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào đối tượng khách hàng cá nhân. Vì vậy, “hoạt động cho vay cá nhân của ngân hàng thương mại” có thể hiểu: là hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng thương mại đóng vai trò là người chuyển nhượng quyền sử dụng vốn của mình cho khách hàng cá nhân sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định theo nguyên tắc phải hoàn trả cả gốc và lãi với mục đích phục vụ đời sống hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh cá thể. Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay, các khoản vay khách hàng cá nhân được phân loại thành hai hình thức chính: vay tiêu d ng và vay sản xuất kinh doanh - Vay tiêu dùng: Là hình thức cấp tín dụng của ngân hàng cho các khách hàng là cá nhân nhằm tài trợ cho các nhu cầu chi tiêu như: mua sắm, sửa chữa, cải tạo nhà ở, mua sắm các phương tiện đi lại, trang thiết bị và các nhu cầu chi
8 tiêu cho y tế, giáo dục… nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của các cá nhân. - Vay sản xuất kinh doanh: Là các khoản vay phục vụ mục đích bổ sung vốn cho sản xuất kinh doanh, đầu tư của cá nhân. Đối với cả hai hình thức cho vay trên, thời gian cho vay có thể là ngắn hạn (thời hạn cho vay dưới 12 tháng), trung hạn (thời hạn cho vay từ 12 tháng đến 60 tháng) và dài hạn (thời hạn cho vay từ 60 tháng trở lên). Phương thức cho vay khách hàng cá nhân có thể là: - Cho vay từng lần: Là phương thức cho vay mà mỗi lần vay vốn khách hàng và ngân hàng làm các thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng. - Cho vay trả góp: Khi vay vốn ngân hàng và khách hàng thoả thuận xác định số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời gian cho vay. - Cho vay theo hạn mức thấu chi: Là việc cho vay mà ngân hàng thoả thuận bằng văn bản chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền tự có trên tài khoản khách hàng ph hợp với các quy định của Chính phủ và Ngân hàng nhà nước Việt Nam về hoạt động thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán. - Cho vay theo hạn mức tín dụng: thường được sử dụng đối với các nhu cầu vay bổ sung vốn lưu động thường xuyên trong hoạt động sản xuất kinh doanh theo phương thức như sau: ngân hàng và khách hàng xác định và thoả thuận một mức dư nợ vay tối đa duy trì trong một khoảng thời gian nhất định, hình thức này được sử dụng khá phổ biến. Các biện pháp đảm bảo khoản vay là yếu tố quan trọng trong việc xét duyệt cho vay của ngân hàng với khách hàng. Hiện tại các ngân hàng xem xét cho vay với khách hàng dựa trên hai hình thức: cho vay có tài sản đảm bảo, cho vay không có tài sản đảm bảo (tín chấp).
9 1.2. Hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại 1.2.1. Khái niệm hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại Mục 2, điều 3, Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN về quy chế cho vay của TCTD với khách hàng quy định: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi”. “Hoạt động cho vay nhà ở là việc ngân hàng thương mại cho khách hàng sử dụng một số tiền của ngân hàng vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở với cam kết trả cả gốc và lãi đầy đủ cho ngân hàng”. Cho vay nhà ở thường có thời hạn dài và hoàn nợ theo phương thức trả góp bằng thu nhập. Cho vay nhà ở thuộc cho vay bất động sản nên đối tượng vay có thể là người tiêu d ng, người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà tuy nhiên trong luận văn này chỉ nghiên cứu đối tượng vay là người tiêu d ng, tức chỉ nghiên cứu khía cạnh cho vay nhà ở như là một hình thức của cho vay tiêu d ng. Cho vay nhà ở thực chất là các khoản vay d ng để nhà ở hoặc tu sửa nơi cư trú cá nhân. Thông thường việc mua các bất động sản dưới hình thức nhà cửa hoặc khu căn hộ cho nhiều gia đình thường làm tăng nhu cầu vay vốn dài hạn và các khoản vay này thường sẽ được đảm bảo bằng chính bất động sản đó. Những khoản vay này bao gồm cả loại mang lãi suất cố định hoặc loại mang lãi suất thả nổi được điều chỉnh định kỳ theo một mức lãi suất cơ sở có thể là lấy lãi suất huy động 12 tháng cộng với một phần b rủi ro hoặc theo mức lãi suất cho vay nhà ở quốc gia. 1.2.2. Đặc điểm hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại * Đặc điểm về rủi ro cho vay Rủi ro từ hoạt động cho vay nhà ở là rất lớn do thời gian cho vay dài có thể kéo dài đến 15, 20 năm dẫn đến nhiều vấn đề có thể xảy ra. Khả năng xảy ra rủi ro của cho vay nhà ở nói chung có thể đến từ ba phía: rủi ro từ khách hàng vay vốn, rủi ro từ bản thân ngân hàng và rủi ro từ thị trường.