Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Vận dụng mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn TP. Tân An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Nguyễn Tấn Thành

VẬN DỤNG MÔ HÌNH HỒI QUY

ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN

TP. TÂN AN - TỈNH LONG AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Nguyễn Tấn Thành

VẬN DỤNG MÔ HÌNH HỒI QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP. TÂN AN – TỈNH LONG AN

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá)

Mã số: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Trần Tiến Khai.

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi.

Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa

từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn

Nguyễn Tấn Thành

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... i

MỤC LỤC .............................................................................................................. ii

DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU ...................................................................... v

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ .................................................................... vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT........................................................................ vii

Chương 1. LỜI MỞ ĐẦU ...................................................................................... 1

1.1 Vấn đề nghiên cứu ............................................................................................. 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 3

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 3

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 3

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 3

1.4 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 4

1.5 Ý nghĩa của đề tài .............................................................................................. 4

1.6 Kết cấu của luận văn .......................................................................................... 4

Chương 2. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT .............................................................. 5

2.1 Đất đai và giá trị đất đai ..................................................................................... 5

2.1.1 Khái niệm về đất đai ............................................................................... 5

2.1.2 Vai trò và đặc điểm của đất đai ............................................................... 5

2.1.3 Giá trị đất đai ......................................................................................... 6

2.2 Quản lý nhà nước về đất đai ............................................................................ 10

2.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ................................................... 10

2.2.2 Các phương pháp định giá đất đai ......................................................... 11

2.2.3 Lý thuyết về mô hình hedonic .............................................................. 13

2.2.4 Mô hình hồi quy hedonic ...................................................................... 17

2.3 Tóm lược các nghiên cứu liên quan ................................................................. 18

2.3.1 Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới............................................. 18

2.3.2 Các nghiên cứu ở Việt Nam ................................................................. 22

Chương 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................... 26

3.1 Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 26

3.2 Khung phân tích .............................................................................................. 27

3.3 Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu ............................................. 28

3.3.1 Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 28

3.3.2 Phương tiện và tư liệu nghiên cứu ........................................................ 29

3.3.3 Mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An – tỉnh

Long An: ....................................................................................................... 29

Chương 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................... 33

4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu ........................................................................... 33

4.1.1 Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 33

4.1.2 Thực trạng phát triển đô thị và cơ sơ hạ tầng của thành phố Tân An- tỉnh

Long An ........................................................................................................ 37

4.1.3 Đánh giá chung .................................................................................... 39

4.2 Số liệu điều tra tại thành phố Tân An - tỉnh Long An ....................................... 40

4.3 Phân tích thực trạng công tác xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2010 - 2014 của

tỉnh Long An ......................................................................................................... 40

4.3.1 Tổ chức thực hiện xây dựng bảng giá đất: ............................................ 40

4.3.1 Quy trình xây dựng bảng giá đất hàng năm .......................................... 42

4.3.2 Những ưu điểm và hạn chế của bảng giá đất hàng năm ......................... 46

4.4 Xử lý số liệu điều tra tại thành phố Tân An - tỉnh Long An.............................. 48

4.5 Thống kê mô tả ................................................................................................ 50

4.6 Kết quả hồi quy mô hình .................................................................................. 57

4.6.1 Ma trận hệ số tương quan ..................................................................... 57

4.6.2 Kết quả hồi quy mô hình ...................................................................... 58

4.6.3 Mức độ giải thích của mô hình ............................................................. 59

4.6.4 Mức độ phù hợp của mô hình ............................................................... 59

4.6.5 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến .................................................... 60

iii

4.6.6 Kiểm định hiện tượng tự tương quan .................................................... 60

4.6.7 Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi ........................................... 61

4.7 Thảo luận kết quả mô hình ............................................................................... 61

Chương 5. KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ ................................................................ 64

5.1 Kết luận ........................................................................................................... 64

5.2 Kiến nghị ......................................................................................................... 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Phụ lục 1. Phiếu khảo sát

Phụ lục 2. Bảng tổng hợp kết quả khảo sát các thửa đất

Phụ lục 3. Ma trận hệ số tương quan

Phụ lục 4. Kết quả hồi quy

DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU

Bảng 4.1 Kết quả so sánh giá thị trường và giá do UBND tỉnh định giá ................. 49

Bảng 4.2 Thống kê mô tả ....................................................................................... 51

Bảng 4.3 Bảng tần suất .......................................................................................... 52

Bảng 4.4 Phân tích Anova đơn giá đất theo loại đường .......................................... 53

Bảng 4.5 Phân tích Anova đơn giá đất theo cấp hẻm ............................................. 54

Bảng 4.6 Phân tích Anova đơn giá đất theo loại hẻm ............................................. 55

Bảng 4.7 Phân tích Anova đơn giá đất theo hình dáng thửa đất.............................. 55

Bảng 4.8 Phân tích Anova đơn giá đất theo hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc ...... 56

Bảng 4.9 Phân tích Anova đơn giá đất theo địa bàn nơi thửa đất tọa lạc ................ 57

Bảng 4.10 Kết quả hồi quy mô hình....................................................................... 58

Bảng 4.11 Tóm tắt mô hình. .................................................................................. 59

Bảng 4.12 Phân tích ANOVA ................................................................................ 59

Bảng 4.13 Kiểm định đa cộng tuyến ...................................................................... 60

Bảng 4.14 Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey ...................................................... 61

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 2.1 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình .................................. 8

Hình 2.2 Bản đồ giá trị ............................................................................................ 9

Hình 3.1 Khung phân tích .................................................................................... 27

Hình 4.1 Bản đồ vị trí địa lý thành phố Tân An, tỉnh Long An ............................... 33

Hình 4.2 Sơ đồ tổ chức quản lý giá đất tại tỉnh Long An........................................ 42

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

HĐND

: Hội đồng nhân dân

UBND

: Ủy ban nhân dân

BĐS

: Bất động sản

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

vii

Chương 1

LỜI MỞ ĐẦU

1.1 Vấn đề nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc

biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố

các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc

phòng. Đất đai là một loại tài nguyên không thể thay thế được. Loại tài nguyên

này được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng

không tự mất đi. Trong sử dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển

đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác.

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng

quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc

tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất,

đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi xã

hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết,

trong khi đó đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên

giá trị của đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao.

Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán

loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường đất

đai thuộc thị trường bất động sản. Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá

trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến nay, các tác nhân tham gia thị

trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất

đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc

biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của

rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau

như: Chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất

đai...

Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và

nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã

hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với

thị trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý và

sử dụng đất. Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài do

không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất khi thu hồi đất, giải

phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, để khắc phục được những hạn

chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp là hết sức cần thiết. Ngoài

việc giải quyết những hạn chế trên, bảng giá đất này còn hỗ trợ cho việc tìm

kiếm cơ hội sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như cơ hội đầu tư phát

triển kinh tế - xã hội của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xây dựng một bảng giá

đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều các vấn đề, trong đó việc xác

định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là việc làm quan

trọng và cần thiết.

Thành phố Tân An là đô thị loại III, được công nhận là thành phố trực

thuộc tỉnh Long An vào tháng 8 năm 2009. Thành phố Tân An đang trên đà hội

nhập và phát triển, các hoạt động kinh tế - xã hội của thành phố Tân An ngày

càng phong phú và đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội,

nhất là phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây

áp lực lớn lên đất đai. Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử

dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho

giá đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập

do chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế.

Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên thị trường là vấn đề

quan trọng nhằm làm giảm chênh lệch giữa giá quy định của nhà nước và giá của

thị trường để phục vụ cho công tác thu hồi đất, giao đất và các công việc khác

liên quan đến lĩnh vực đất đai nói chung và đất ở nói riêng phù hợp với cơ sở

khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.

Để tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở phục vụ cho công tác quản

lý Nhà nước về đất đai, tác giả tiến hành nghiên cứu đề tài: “Vận dụng mô hình

hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An - tỉnh Long An”.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Mục tiêu tổng quát:

+ Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố

Tân An, Long An.

+ Ứng dụng kết quả nghiên cứu đề xuất chính sách trong quản lý đất đai

nói chung và đất ở nói riêng.

- Mục tiêu cụ thể:

+ Do có sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước định giá và giá thị trường,

tạo ra khó khăn trong việc thu hồi đất, và các vấn đề quản lý đất đai khác. Vì

vậy, đề tài đặt ra các mục tiêu cụ thể sau để giải quyết:

(1) Xác định phương pháp định giá đất của cơ quan Nhà nước tại thành

phố Tân An.

(2) Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố tác động đến giá thị trường của đất ở

tại thành phố Tân An.

(3) Rút ra bài học để điều chỉnh hợp lý cách tính giá đất của Nhà nước và

thu hẹp khoảng chênh lệch giữa giá nhà nước định và giá thị trường.

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Giá trị đất ở và các yếu tố đặc điểm đất đai ảnh hưởng đến giá đất ở.

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện trên phạm vi địa bàn thành phố

Tân An.

- Phạm vi thời gian: Số liệu và giá trị thị trường của giá đất ở được thu

thập vào tháng 01 năm 2014 đến tháng 12 năm 2014.

1.4 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện luận văn này, tác giả đã sử dụng phương pháp điều tra,

phương pháp so sánh và phương pháp bản đồ. Sau đó, các số liệu được tổng hợp

và tiến hành phân tích hồi quy để xây dựng mô hình nghiên cứu, xác định các

nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở và đề xuất chính sách.

1.5 Ý nghĩa của đề tài

- Về mặt lý luận, Nhà nước quản lý đất đai bằng các biện pháp hành chính

và biện pháp kinh tế. Tùy từng giai đoạn phát triển cụ thể của quốc gia, các biện

pháp này có vị trí khác nhau. Trong nền kinh tế thị trường, biện pháp kinh tế có

vị trí rất quan trọng, không thể thiếu, góp phần điều tiết nguồn tài chính từ đất

đai và thị trường bất động sản.

- Về mặt thực tiễn, đất đai là tài nguyên quốc gia có giá trị lớn, có ý nghĩa

quan trọng trong đời sống văn hóa, kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Do đó, Nhà

nước sử dụng chính sách tài chính đất đai là một trong những công cụ nhằm điều

tiết thị trường thông qua thuế và các loại phí, đảm bảo thu đúng, thu đủ cho ngân

sách, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất. Đây là vấn đề đổi mới

cơ chế chính sách đang được xã hội quan tâm.

với việc vận dụng phương pháp điều tra, thu thập dữ liệu, phương pháp so sánh

và phương pháp bản đồ

1.6 Kết cấu của luận văn

Luận văn được viết theo kết cấu 5 chương, trong đó:

- Chương 1: Lời mở đầu.

- Chương 2: Tổng quan lý thuyết.

- Chương 3: Nội dung và phương pháp nghiên cứu.

- Chương 4: Kết quả và thảo luận.

- Chương 5: Kết luận – kiến nghị.

Chương 2

TỔNG QUAN LÝ THUYẾT

2.1 Đất đai và giá trị đất đai

2.1.1 Khái niệm về đất đai

“Đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và không

gian tự nhiên của thực thể vật chất đó1”.

Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một

phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên

như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên

thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất2”.

Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái

niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai 1993 “Đất đai là tài nguyên quốc

gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng

đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng3”.

2.1.2 Vai trò và đặc điểm của đất đai

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền

với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn

tại của một quốc gia, một dân tộc. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao

động. Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế

hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt. Đất đai gắn bó với sự tồn tại và phát triển

của con người. Không chỉ theo nghĩa duy nhất là cần thiết cho sự tồn tại và phát

triển của con người mà trên phương diện kinh tế tạo ra của cải vật chất, đất đai

1Đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng

hợp lí quỹ đất đai”. 2Đại từ điển kinh tế thị trường, Viện nghiên cứu và phổ biến kiến thức bách khoa 1998, trang 1248. 3Luật Đất đai năm 1993.

có ý nghĩa cực kỳ quan trọng. Ngay từ khi loài người biết tổ chức quá trình lao

động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất rất quan trọng.

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có giới hạn của một quốc gia, nhưng lại

là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Trong bối cảnh

hiện nay, các tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai

hoàn toàn bị chi phối bởi các quy luật kinh tế - xã hội. Đất đai là sự vật địa lý -

kinh tế xã hội, nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả

năng của đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người.

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề

mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất,

địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị

đầu tư vào đất đai. Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là

hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất

định, là những thuộc tính phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan

hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế

đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã

hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử

dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị,

với những người láng giềng và với các đối tác khác…

2.1.3 Giá trị đất đai

2.1.3.1 Các quan điểm về giá trị đất đai

Trong thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung được hình thành thông

qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành

giá cả cân bằng thị trường của hàng hóa. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có

sự mất cân đối cung cầu, giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ

hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác là không thay đổi. Giá cả là hình thức

biểu hiện bằng tiền của giá trị.

Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng và được trao

đổi trên thị trường thì có giá trị trao đổi. Có thể thấy rằng, quan điểm về giá trị

đất đai này là khá đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính

đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức

biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn

và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).

Quan điểm giá trị trong các lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một

mức độ khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và

giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng

hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện

vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Giá trị đất

đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình

ứng với vị thế xã hội của đất đai.

Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lượng

tự nhiên (diện tích, độ phì,...), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ

tầng trên đất đai.

Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội.

Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm

tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân con người

nói riêng và xã hội nói chung.

Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay đổi

của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai. Nếu vị

thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị

hữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai.

Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những

mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị

sử dụng, trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn được đặc trưng

nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình

đầu tư được ưa chuộng, đó là giá trị trao đổi (Hình 2.1).

Hình 2.1 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình

Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000

2.1.3.1 Các hình thái của giá trị đất đai

Phạm trù giá trị chỉ có thể được hiểu rõ nghĩa trong một bối cảnh xác

định, ứng với mỗi tình huống cụ thể thì có một ý nghĩa nhất định nào đó. Trong

thực tế thường gặp các phạm trù giá trị như: Giá trị cảm nhận, giá trị tài chính,

giá trị trao đổi, giá trị thị trường. Và thường hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá

bán, giá mua, giá mua bán, giá thị trường, v.v...

Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: Giá trị cảm nhận và giá trị tài

chính. Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý

và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con người khi sử dụng

sản phẩm hàng hóa.Giá trị cảm nhận có các hình thức khác nhau, như giá trị tình

cảm, giá trị thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật hay giá trị nhận thức,...

Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người giữa tài chính

(tiền tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ

việc tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó. Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là

một hình thái của giá trị trao đổi. Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị

cảm nhận, mối quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị (Hình 2.2).

Hình 2.2 Bản đồ giá trị

Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000

Bản đồ giá trị thể hiện đường cân bằng VEL, mà tại mỗi điểm trên đường

này giá trị tài chính (tại các điểm A, D, E trên đồ thị) tương xứng với giá trị cảm

nhận, phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”.

Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả, như giá bán, giá mua,

giá mua bán và giá thị trường.

Thông thường giá bán (PB) thường xác lập cao hơn và giá mua (PC) lại

thấp hơn giá trị tài chính tại điểm cân bằng (PA) theo quy luật “mua rẻ bán đắt”.

Giá bán và giá mua được định hình từ các thông tin trên thị trường, từ người

hàng xóm, từ các nguồn tin trên báo chí, truyền hình và internet hay từ các trung

tâm tư vấn thẩm định giá.

Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang

tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh

nhất định.

Giá cả thị trường là giá trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, giá cả

thị trường mang tính phổ biến. Theo lý thuyết kinh tế thị trường, giá cả thị

trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường, hình thành thông

qua quan hệ cung cầu thị trường, là giá trung bình nằm giữa mức giá thấp nhất

và mức giá cao nhất trong các phân khúc thị trường.

2.2 Quản lý nhà nước về đất đai

2.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý đất đai là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước. Lịch sử

phát triển kinh tế xã hội ở các quốc gia khác nhau cho thấy công tác quản lý nhà

nước về đất đai là nhiệm vụ cần thiết, xuất phát từ yêu cầu khách quan của thực

tế, từ các lý do chính trị, xã hội, kinh tế và môi trường. Các hoạt động quản lý

nhà nước về đất đai được thể chế hóa tại Điều 22 của Luật Đất đai năm 2013, cụ

thể bao gồm 15 nội dung kết hợp với quy trình quản lý nhà nước nói chung, có

thể khái quát hóa quá trình quản lý nhà nước đối với đất đai như sau:

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành chính sách, pháp luật về đất

đai.

- Cơ quan nhà nước tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai.

- Cơ quan nhà nước tổ chức giám sát, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện

chính sách, pháp luật về đất đai.

Với cách hiểu khái quát như trên thì quản lý nhà nước về đất đai biểu hiện

như là một quy trình chính sách công, bao gồm các bước cơ bản: Hoạch định

chính sách, thực thi chính sách và đánh giá chính sách, hay nói một cách cụ thể

hơn, bao gồm các giai đoạn: Xây dựng chính sách, thể chế hoá chính sách, thông qua chính sách, đưa chính sách vào thực hiện và đánh giá chính sách4.

Chính sách đất đai: Được xem là sự cụ thể hóa các định hướng có tính

nguyên tắc trong các Luật Đất đai, các kế hoạch, chương trình và các biện pháp

tổ chức kinh tế khác nhằm điều chỉnh phân phối, sử dụng và bảo vệ quỹ đất đai

quốc gia phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội, hướng đến mục tiêu

sử dụng nguồn tài nguyên đất đai quốc gia một cách tiết kiệm và hiệu quả.

Chính sách đất đai được hoạch định bởi các cơ quan lập pháp và hành

pháp trong bộ máy Nhà nước, được đưa vào thực hiện bởi các cơ quan quản lý

4Ts. Lê Chi Mai, Những vấn đề cơ bản về chính sách và quy trình chính sách, NXB Đại học quốc gia

Tp.HCM, tr. 65-67.

hành chính nhà nước. Trong quá trình thực thi chính sách đất đai cơ quan quản lý

hành chính nhà nước sử dụng một số hình thức, phương pháp và công cụ tác

động lên đối tượng quản lý phù hợp với cơ chế kinh tế hiện hành.

Chính sách đất đai do cơ quan trung ương đề ra và được thể chế hoá thành

các quy phạm pháp luật bắt buộc phải thực thi trong cuộc sống ở các địa phương.

Trong giai đoạn này cũng cần phải tiến hành nghiên cứu áp dụng nó phù hợp với

thực tế của đất nước và của từng địa phương trong từng thời kỳ phát triển kinh tế

- xã hội. Chính vì vậy, trong khi thực thi lại có cả nội dung hoạch định và thông

qua chính sách. Những chính sách được hoạch định trong giai đoạn này được gọi

là những chính sách tác nghiệp. Chính sách tác nghiệp được thực hiện bằng các

cơ chế hành chính, kinh tế và tổ chức.

- Cơ chế hành chính: Là cách thức tổ chức thực hiện chính sách tác nghiệp

đã đề ra thông qua các biện pháp và công cụ hành chính, như lập và quản lý quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, giao đất và thu hồi đất đai, đăng ký đất đai, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, thống kê và kiểm kê đất đai, kiểm tra

việc sử dụng đất đai…

- Cơ chế kinh tế: Là việc sử dụng các biện pháp và công cụ kinh tế nhằm

tổ chức, thực hiện chính sách tác nghiệp đã đề ra, như xây dựng bảng giá đất đai,

hệ thống các loại thuế và nghĩa vụ tài chính đất đai.

- Cơ chế tổ chức: Là hệ thống cơ quan lập pháp và cơ quan quản lý hành

chính nhà nước về đất đai ở các cấp từ trung ương đến địa phương, thực hiện các

nội dung quản lý của cơ chế hành chính – kinh tế, đồng thời chịu sự tác động chi

phối của cơ chế pháp lý quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả hoạt động của cơ

chế tổ chức là hệ thống các văn bản dưới luật điều tiết hoạt động các đối tượng

sử dụng đất đai.

2.2.2 Các phương pháp định giá đất đai

Theo Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-

CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về đất và Thông tư số 36/2014/TT-

BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết

phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể

và tư vấn xác định giá đất thì các phương pháp chủ yếu được sử dụng để xác

định giá đất là:

a) Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp định giá đất thông

qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử

dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể,

tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển

nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định

giá của thửa đất cần định giá. Áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có

các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử

dụng đất.

b) Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền

với đất). Áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong

trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền

với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường,

trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

c) Phương pháp thu nhập: Là phương pháp định giá đất tính bằng thương

số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện

tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm

định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại

nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. Áp

dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ

việc sử dụng đất.

d) Phương pháp thặng dư: Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc

được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng

cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định

của bất động sản. Áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển

do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được

tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

e) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Là phương pháp định giá đất

bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá

đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. Áp dụng để định giá đất cho các trường

hợp thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá

đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ

đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn

lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá

thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử

dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đối với dự án

có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và

thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.

2.2.3 Lý thuyết về mô hình hedonic

Việc áp dụng mô hình hedonic cho thị trường nhà ở dựa trên một số giả

định quan trọng như (Dusse & Jones, 1988 cited by Chin and Chau, 2002):

Một giả định nền tảng là thị trường hoạt động cạnh tranh hoàn hảo, có rất

nhiều người mua và người bán. Không có người mua cá nhân nào hoặc các nhà

cung cấp nào có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá của tài sản. Người mua và người

bán được coi là có thể tự do để gia nhập và thoát khỏi thị trường.

Các giả định rằng người mua và người bán có thông tin hoàn hảo liên quan

đến sản phẩm nhà ở và giá là khá hợp lý. Vì ngôi nhà có giá trị lớn nên người

mua sẽ nỗ lực để tìm hiểu nhiều thông tin về các thuộc tính của các ngôi nhà mà

họ mong muốn trước khi quyết định mua. Hầu hết các thông tin có liên quan, như

giá cả và các thuộc tính của nó, có sẵn trên các tờ báo, hoặc có thể thu thập được

từ các nhà môi giới và các đại lý BĐS. Đối với người bán, hiểu hết chi tiết của họ

về lĩnh vực BĐS và giá thị trường giúp họ gia tăng lợi nhuận. Tuy nhiên, những

thồng tin hoàn hảo không bao giờ có trong thực tế.

Cuối cùng, mô hình hedonic chỉ áp dụng theo giả định của cân bằng thị

trường.

Thông thường, các thuộc tính nhà ở được phân loại vào các thuộc tính vị

trí (Locational – L), các thuộc tính cấu trúc (Structure – S) và các thuộc tính hạ

tầng (Neighborhood – N). Những thuộc tính này bao gồm cả hai thuộc tính định

tính và định lượng (Goodman, 1978).

Do đó giá thị trường (P) của tài sản có thể được thể hiện như sau:

P= f ( L, S, N )

Như đã trình, nhiều nghiên cứu trước đây sử dụng hedonic tập trung vào

các thuộc tính vị trí, cấu trúc và yếu tố hạ tầng.

2.2.3.1 Yếu tố vị trí

Yếu tố vị trí được xem xét ở hầu hết các nghiên cứu. Các yếu tố liên

quan đến vị trí được xác định trong mối quan hệ với toàn bộ khu vực đô thị. Yếu

tố vị trí dễ thực hiện nhất và được thực hiện phổ biến nhất là đo lường vị trí

khoảng cách từ ngôi nhà đến trung tâm và đã được các nhà nghiên cứu trước

chứng minh có một số ảnh hưởng đến giá nhà ở (Follain et al, 1985; So et al,

1996; Bajari and Kahn, 2007; Frew and Jud, 2003; Limsombunchai et al, 2004;

Keng, 2000). Frew và Jud (2003) đã sử dụng ô hình hedonic để kiểm tra mối

quan hệ giữa vị trí và gí trị nhà ở tại Portland, Oregon và các tác giả thấy rằng có

một mối quan hệ đáng kể giữa vị trí và giá trị tài sản.

Giao thông được xem xét như là sự dễ dàng trong việc đi lại và được đo

lường thời gian di chuyển, chi phí đi lại, sự thuận tiện và các phương thức vận tải

sẵn có khác (So et al, 1996). Người mua có xu hướng đánh đổi giữa chi phí nhà ở

với chi phí đi lại. Ảnh hưởng tích cực của các dịch vụ vận tải công cộng lên giá

nhà đã được kiểm tra thực nghiệm. So et al (1996) nghiên cứu tại Hồng Kông về

sự thuận tiện về giao thông, được đo bằng khoảng cách đến trạm vận tải công

cộng gần nhất (đường sắt, xe buýt) đã cho thấy giá nhà phụ thuộc nhiều vào

phương tiện giao thông công cộng trên lãnh thổ. Do đó, người mua sẵn sàng trả

nhiều hơn cho BĐS với khả năng tiếp cận dễ dàng đến nơi làm việc.

2.2.3.2 Yếu tố cấu trúc:

Giá tài sản thường liên quan đến các thuộc tính cấu trúc. Malpezzi (2002)

đã chỉ ra rằng nếu một ngôi nhà có các thuộc tính mong muốn nhiều hơn những

ngôi nhà khác, giá trị của những thuộc tính này sẽ được phản ánh trong giá thị

trường cao hơn.

Tuy nhiên, các nhà nghiên cứu khác đã lưu ý rằng các thuộc tính cấu trúc

ưa thích của người mua có thể không phải luôn luôn giống nhau. Chin and Chau

(2002) thấy rằng ý nghĩa của các thuộc tính cấu trúc có thể thay đổi theo thời

gian và có thể khác nhau giữa các quốc gia.

Nhiều nghiên cứu cho thấy số lượng phòng khách và phòng ngủ, số lượng

phòng tắm và diện tích sàn có mối quan hệ dương đến giá nhà (Nelson, 2003;

Limsombunchai et al, 2004; Kim, 2001). Điều này là bởi vì người mua sẵn lòng

trả nhiều hơn cho không gian nhà lớn hơn, đặc biệt là các không gian chức năng.

Ngôi nhà với diện tích sàn lớn hơn đáp ứng nhu cầu của những gia đình có nhiều

thành viên và những người có đủ khả năng chi trả cho một tiêu chuẩn sống tốt

hơn. Ví dụ, Limsombunchai et al (2004) đã nghiên cứu trên thị trường nhà ở New

Zealand thấy rằng tăng thêm một phòng ngủ làm tăng giá trị của một ngôi nhà

khoảng 0,08%.

Các nhà nghiên cứu cũng phỏng đoán rằng tuổi của ngôi nhà có mối quan

hệ nghịch biến đến giá nhà (Limsombunchai et al,2004; Few and Jud, 2003;

Bajari and Kahn, 2007; Kim, 2001). Nhà cũ có giá trị ít hơn vì phải chịu chi phí

bảo trì và sửa chữa, tuy nhiên tác động biên của yếu tố tuổi đến giá nhà thường

không cao do nhà ở có tính chất lâu bền. Ví dụ, nghiên cứu của Frew and Jud

(2003) cho thấy 1% tăng thêm trong tuổi của ngôi nhà chỉ làm giảm 0,0004% giá

rị ngôi nhà ở Portland, Oregon.

Ngoài ra diện tích đất lớn, có tầng hầm, nhà để xe, hệ thống sưởi ấm có

liên quan đến giá của nhà ở (Bajari and Kahn, 2007); Frew and Jud, 2003; Kim,

2001 Limsombunchai et al, 2004). Ví dụ, Kim (2001) lưu ý rằng thêm một trung

tâm sưởi ấm sẽ làm tăng khoảng 0,184% giá của ngôi nhà ở thành phố Seoul,

Hàn Quốc.

2.2.3.3 Yếu tố hạ tầng

Raymond (2002) lập luận rằng khi các thuộc tính hạ tầng không thể có giá

trị rõ ràng trên thị trường, giá trị các thuộc tính này có thể được xác định thông

qua giá hưởng thụ bằng cách so sánh nhiều nhà ở có các yếu tố hạ tầng khác

nhau. Nghiên cứu vào năm 2007 của Bajari and Kahn chứng minh rằng các hộ

gia đình thu nhập cao hơn thích sống trong các ngôi nhà chất lượng tương đối

cao nằm ở ngoại ô thành phố.

Gần khu mua sắm và kích thước của trung tâm mua sắm đều cho thấy ảnh

hưởng trên giá trị của tài sản dân cư xung quanh. Chin và Chau (2002) thấy rằng

việc có trung tâm mua sắm trong bán kính 2km so với ngôi nhà sẽ làm tăng thêm

khoảng 0,11% giá trị so với những ngôi nhà không có đặc điểm này tại Penang,

Malaysia.

Lợi ích bên ngoài, bao gồm cả cảnh quan đẹp, không gian yên tĩnh và sự

hiện diện mảng xanh đô thị đã được nghiên cứu thực nghiệm bởi Sander và

Polasky (2008) sử dụng dữ liệu tại thành phố Ramsey, Hoa Kỳ. Kết quả cho thấy

người dân đánh giá cao khu nhà ở có mảng xanh và khả năng tiếp cận đến các

khu vực vui chơi giải trí có cây xanh.

Ngoài ra, ô nhiễm không khí và ô nhiễm tiếng ồn cũng có tác động tiêu

cực đến giá nhà ở các nghiên cứu về yếu tố môi trường (Nelson, 1982; Nelson,

2003; Kim, 2001; Chau, 2004; Batalhone, 2002; Kim et al, 2007), Batalhone

(2002) đã tiến hành một nghiên cứu để dánh giá sự sẵn lòng trả của của việc cải

thiện ô nhiễm không khí từ một nhà máy xử lý rác ở thành phố Brasislia, Brazil.

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng biến môi trường có ảnh hưởng tiêu cực đến giá

nhà trong khu vực bị ô nhiễm. Đối với ô nhiễm tiếng ồn, Nelson (2003) đã có

nghiên cứu về tiếng ồn của máy bay có ảnh hưởng đến giá trị tài sản tại 23 sân

bay ở Cannada và Hoa Kỳ. Phân tích chỉ ra rằng ở Hoa kỳ giá nhà giảm khoảng

từ 0,5% đến 0,6% đối với một đơn vị cường độ âm thanh (decibel) và giá nhà ở

Cannada giảm từ 0,8% đến 0,9% giá trị.

2.2.4 Mô hình hồi quy hedonic

2.2.41 Một số vấn đề trong mô hình hedonic

Nhà nước không có quy định dùng phương pháp hedonic price vì để ứng

dụng được phương pháp hedonic price phải thỏa mãn điều kiện giả định của mô

hình hedonic price là các hộ gia đình có thông tin hoàn hảo về thửa đất và sẵn

lòng trả ở một mức giá mà họ thụ hưởng được những thuộc tính của hàng hóa –

dịch vụ (ở đây là đất ở) mà họ mong muốn. Ngoài ra, giá bất động sản không

điều chỉnh ngay lập tức khi những thay đổi trong cầu hoặc cung thị trường bất

động sản thay đổi. Trong thực tế, nhiều yếu tố như thông tin không hoàn hảo và

chi phí giao dịch sẽ cho kết quả sau quá trình điều chỉnh một thời gian. Thêm

vào đó, chi phí giao dịch trong thị trường bất động sản rất đa dạng, có giá trị

đáng kể và thị trường bất động sản là thị trường luôn biến động.

Một vấn đề nữa mà chúng ta cần quan tâm là hiện tượng các biến có liên

quan với nhau. Thông thường các đặc điểm môi trường sẽ có liên quan với nhau.

Chẳng hạn như: Tài sản gần đường giao thông sẽ có ô nhiễm tiếng ồn lớn hơn và

nồng độ các chất ô nhiễm không khí cao hơn. Điều này có nghĩa là rất khó khăn

để tách ra các biến độc lập của hai hình thức ô nhiễm trên khi tính giá của tài

sản. Quan trọng là phải giả định rằng thị trường bất động sản trong trạng thái cân

bằng. Vì ở trạng thái mất cân bằng, lúc này sẽ xuất hiện các biến động về giá, vì

vậy các ước tính về sự tác động đến giá bất động sản của các biến độc lập sẽ

không có ý nghĩa.

Nhưng thực tế không chắc rằng một thị trường bất động sản sẽ được ở

trong trạng thái cân bằng hoàn hảo ở bất kỳ một thời gian nào.

Phải tổng quan điều kiện của địa bàn nghiên cứu và tổng quan mô hình

hedonic price để xét xem điều kiện thị trường nơi nghiên cứu ứng dụng mô hình

hedonic price có thỏa các điều kiện giả định của mô hình không thì mới ứng

dụng được và mô hình mới cho kết quả chính xác và có ý nghĩa.

2.2.4.2 Dạng mô hình hedonic

Mô hình hedonic là một mô hình mở, với các biến được thu thập tuỳ thuộc

vào dữ liệu mà mô hình nghiên cứu. Có những mô hình chỉ sử dụng chủ yếu biến

đặc tính nhà để xác định giá bất động sản, nghiên cứu của Hasan Selim (2009).

Có mô hình lại sử dụng chủ yếu các yếu tố ngoại tác là biến xác định giá trị bất

động sản, như nghiên cứu gần đây của Gabriel.K.B (03/2011). Và nhiều những

nghiên cứu khác kết hợp cả yếu tố nội tác và ngoại tác ảnh hưởng tới giá bất

động sản như: Taylor, L.O (2002); Bernardo (2002); Ustaoglu.E. (2003)…

Mô hình hedonic cơ bản đầu tiên được Ridker (1967) trình bày, ông sử

dụng các biến như: Đặc điểm kết cấu nhà ở (gồm có: Kích thước diện tích nhà ở,

số lượng phòng, loại hình xây dựng); đặc điểm kết cấu khu dân cư (như: khoảng

cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học, trật tự xã hội...); môi trường

đặc trưng (gồm có: Chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn...)

2.3 Tóm lược các nghiên cứu liên quan

2.3.1 Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới

Hầu hết các nghiên cứu sử dụng phương pháp hedonic để tìm ra mối quan

hệ giữa thuộc tính xem xét và giá tài sản được ứng dụng trong thị trường nhà ở

tại phương Tây, Mỹ và Châu Âu. Một số ít nghiên cứu được thực hiện trong thời

gian gần đây ở một số nước phương Đông như Hồng Kông (Chang et al, 1999)

và Hàn Quốc (Chin, 2002).

Bajari và Kahn (2007) đã sử dụng mô hình hedonic để dự đoán nhu cầu

nhà ở và đánh giá lợi ích, chi phí của việc mở rộng đô thị.Tác giả đã sử dụng

thông tin dữ liệu về nhà ở tại thành phố Los Angeles từ năm 2000 đến năm

2003.Việc mở rộng đô thị có cả chi phí và lợi ích, chi phí là thời gian đi lại hàng

ngày từ nhà đến nơi làm việc xa hơn, lợi ích là người dân có thể mua được mảnh

đất hoặc ngôi nhà lớn hơn. Kết quả nghiên cứu cho thấy mức giá cao người dân

sẵn lòng trả để tránh đi lại hàng ngày xa hơn, ngược lại một mức giá thấp người

dân sẵn lòng trả để có một mảnh đất hoặc ngôi nhà lớn hơn. Tác giả cho thấy

rằng giá ẩn của việc tăng thêm một phút đi lại là -218,00 và ước tính chi phí cơ

hội của thời gian là $27,30 cho mỗi giờ.

Frew và Jud (2003) dùng kỹ thuật mô hình hedonic để dự báo giá trị căn

hộ tại Portland thuộc khu vực Oregon (Mỹ) trong thời gian từ năm 1996 đến năm

1999. Hàm số là hàm bao gồm các biến như vị trí, tuổi, các tiện ích và tỉ lệ vốn

hoá. Kết quả cho thấy rằng giá trị căn hộ giảm khi khoảng cách gia tăng so với

trung tâm thành phố. Giá trị tài sản giảm theo độ tuổi của dự án nhưng ảnh

hưởng của tuổi nhà lên giá nhà là tương đối khiêm tốn.

Sibel Selm (2008) nghiên cứu về yếu tố nội tại của căn nhà được thực hiện

tại Thổ Nhĩ Kỳ, ông xây dựng mô hình giá nhà như sau: Mô hình này chứa 46

biến, trong nghiên cứu này ông sử dụng hình thức bán logarit cho các mô hình.

Các biến bao gồm: Đặc điểm về vị trí (nông thôn, thành thị); loại nhà (tách rời,

tầng hầm, liền kề, căn hộ cao cấp, nhà ổ chuột, loại khác); tuổi của nhà; loại hình

xây dựng; số lượng phòng; diện tích nhà. Ngoài ra, còn có các biến: loại sàn

phòng khách, loại sàn phòng ngủ, loại sàn phòng tắm, hệ thống lò sưởi và một số

biến khác. Do đặc điểm của dữ liệu, các yếu tố môi trường không được xem xét.

Kết quả mô hình hồi quy hedonic của ông cho thấy diện tích nhà, số lượng

phòng, loại nhà, hệ thống nước, hồ bơi, đặc trưng về vị trí và kiểu của toà nhà là

các biến quan trọng nhất có ảnh hưởng tới giá nhà.

Mô hình này được tiếp tục và mở rộng bởi Hasan Selim (2009). Với hai

loại phương pháp tiếp cận mô hình được sử dụng trong phân tích: Mô hình hồi

quy hedonic và ANN. Các kết quả của mô hình giá thụ hưởng cho thấy hệ thống

nước, hồ bơi, loại nhà, số phòng, kích thước ngôi nhà, đặc trưng về vị trí và kiểu

của toà nhà là các biến số quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá nhà. Có thể thấy

rằng giá nhà tại khu đô thị cao hơn khu vực nông thôn 26,26%. Bằng cách so

sánh hiệu suất dự đoán giữa các hồi quy hedonic và mô hình ANN nghiên cứu

này chứng minh rằng ANN có thể là một thay thế tốt hơn cho các dự báo về giá

nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ.

Theo một nghiên cứu gần đây nhất của Gabriel Kayode Babawale

(03/2011), yếu tố ngoại tác tác động tới bất động sản cũng ảnh hưởng tới giá của

bất động sản đó, ông sử dụng mô hình hedonic xét các yếu tố như: Khoảng cách

từ BĐS tới nhà thờ, khoảng cách từ bất động sản tới nơi làm việc, an ninh, nơi

đậu xe,…Kết quả mô hình hồi quy cho thấy yếu tố ngoại tác nhà thờ ảnh hưởng

tiêu cực tới giá bất động sản, bất động sản càng xa nhà thờ thì giá càng tăng.

Wen (2005) bằng cách áp dụng phương pháp phân tích hồi quy hedonic,

tác giả đã xây dựng mô hình hồi quy nghiên cứu trên thị trường nhà ở tại khu vực

Hàn Châu, Trung Quốc. Với mô hình này, tác giả đã chọn ra 18 đặc điểm tương

ứng là các biến độc lập và xây dựng một mô hình giá tuyến tính với số liệu mẫu

khảo sát thực địa của 290 nhà ở. Thông qua kết quả nghiên cứu cho thấy diện

tích sàn, mức độ trang trí, tầng nhà ở, nhà để xe, tầng áp mái, môi trường, cộng

đồng quản lý, cơ sở vui chơi giải trí, điều kiện giao thông, thời gian giao dịch đã

có ảnh hưởng tích cực về giá nhà ở. Ngược lại, khoảng cách đến quận trung tâm

và Hồ Tây có ảnh hưởng tiêu cực đến giá nhà ở.

Bernardo (2002), trong một nghiên cứu ứng dụng mô hình hedonic để

đánh giá ảnh hưởng xấu của môi trường “mùi hôi” phát ra từ một nhà máy xử lý

nước thảy được gọi là (ETE/North) tại Brasilia (vốn là thành phố Brazil). Ông

xác định 20 biến và xây dựng 4 mô hình để phân tích ảnh hưởng của môi trường

không khí tới giá của các căn hộ. Mô hình giá hedonic cho ô nhiễm không khí đô

thị gồm các biến: Thu nhập bình quân đầu người của dân số sống ở khu vực

nghiên cứu; tổng diện tích của căn hộ/nhà; khoảng cách từ các căn hộ tới trung

tâm; tác động môi trường; số năm sở hữu căn hộ; số phòng ngủ của căn hộ; căn

hộ có nhà để xe, thang máy, nhà thuốc trong căn hộ, cửa hàng bánh trong khu

căn hộ, hiệu sách trong khu căn hộ, cửa hàng thịt trong khu căn hộ, trạm xăng

trong khu căn hộ, cửa hàng rau và trái cây trong khu căn hộ,nhà hàng trong khu

căn hộ, quán bar trong khu căn hộ, các cở sở dịch vụ công cộng (trường học, cơ

quan công an, trung tâm y tế, bưu điện và đền thờ tôn giáo) được đặt tại các khu

chung cư. Kết quả mô hình cho thấy “chất lượng không khí có ảnh hưởng tới giá

trị căn hộ”, biến môi trường là biến quan trọng (tác động mạnh nhất) trong mô

hình, kết quả cho thấy căn hộ càng nằm gần nhà máy xử lý nước thải thì có giá

trị càng thấp. Điều này được thể hiện rõ nét hơn ở biến diện tích, cho thấy căn

hộ có số phòng ngủ càng lớn thì giá càng cao. Bên cạnh đó mô hình cho thấy

căn hộ ở gần quán Bar thì thường ồn ào hơn do đó giá trị thấp hơn. Các biến ảnh

hưởng tiêu cực tới giá của căn hộ như: Nhà thuốc trong khu vực căn hộ; cửa hàng

bánh trong khu căn hộ; cửa hàng thịt trong khu căn hộ; hiệu sách trong khu căn

hộ.

Richard J. Cebula (2009) nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic Pricing

Model cho thị trường nhà ở của thành phố Savannah, Georgia. Khu Savannah

Historic Landmark nằm tiếp giáp với trung tâm thành phố Savannah. Mô hình

cho thấy giá của một ngôi nhà cho một gia đình ở thành phố Savannah được ảnh

hưởng tích cực bởi số lượng phòng tắm, lò sưởi, phòng ngủ, số tầng xây dựng,

không gian để xe ô tô. Ngoài ra, nhà thiết kế như là một di tích lịch sử quốc gia

có xu hướng làm cho giá căn nhà được nâng lên, cũng như tính năng mà chỉ đơn

giản là nằm trong khu Savannah Historic Landmark.

Qua cách tóm lược các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới về việc sử

dụng mô hình hedonic price để nghiên cứu các biến tác động lên giá của bất

động sản nói chung và giá nhà ở nói riêng gồm các biến sau: Biến vị trí, loại nhà,

các tiện ích do căn nhà mang lại, tuổi của căn nhà, kiểu dáng tòa nhà, khoảng

cách từ bất động sản đến trung tâm thành phố, khoảng cách từ căn nhà đến nơi

làm việc, an ninh, nơi đậu xe, diện tích sần xây dựng, mức độ trang trí, số tầng

nhà, nhà để xe, môi trường xung quanh, khu vui chơi giải trí, điều kiện giao

thông, thời gian giao dịch, chất lượng không khí,... đều có tác động tích cực lên

giá bất động sản nói chung và giá nhà nói riêng.

Các nghiên cứu thực nghiệm đều sử dụng mô hình hedonic price vì đây là

mô hình hồi quy với giả thiết là thay đổi môi trường. Kết quả của một chương

trình cải thiện môi trường sẽ ảnh hưởng đến lợi ích trong tương lai và do đó tác

động đến giá trị tài sản. Nói cách khác, cải thiện môi trường sẽ làm thay đổi giá

bất động sản. Với mô hình hedonic price có thể đo lường các ảnh hưởng của thay

đổi phúc lợi trong các tài sản và dịch vụ môi trường bằng cách ước lượng ảnh

hưởng của các thuộc tính môi trường lên giá trị của hàng hóa (Anil Markandya et

al, 2002). Để có một thước đo của thuộc tính môi trường ảnh hưởng như thế nào

lên phúc lợi của các cá nhân, mô hình hedonic price sẽ:

- Xác định sự chênh lệch giá trị tài sản là bao nhiêu do có sự khác biệt về

môi trường giữa các tài sản.

- Suy ra giá người ta sẵn lòng trả cho một sự cải thiện trong chất lượng

môi trường là bao nhiêu và giá trị xã hội của sự cải thiện này là gì.

2.3.2 Các nghiên cứu ở Việt Nam

Tại Việt Nam có rất ít nghiên cứu ứng dụng nào rõ ràng áp dụng mô hình

hedonic để đánh giá tác động của các yếu tố lên giá nhà ở.

Nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa (2013) về việc xây dựng hồi quy định

giá đất hàng loạt trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, kết quả nghiên cứu cho

thấy các biến khoảng cách đến trung tâm, hình dáng lô đất, lộ giới, môi trường

trong mô hình nghiên cứu có ý nghĩa thống kê.

Tác giả Lê Hoàng Việt Phương (2010) đã sử dụng bộ dữ liệu VHLSS

2006 (khảo sát mức sống hộ gia đình năm 2006 do Tổng Cục thống kê Việt Nam

điều tra) để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà tại Việt Nam. Mô hình

hồi quy bao gồm các yếu tố nội tại của nhà ở (diện tích, điện nước, nhà vệ sinh

và vị trí), yếu tố đặc điểm của hộ gia đình (chi tiêu của hộ gia đình) và các đặc

tính về cộng đồng (số hộ nghèo trong khu vực, khoảng cách đến trường học, chợ,

bệnh viện và tỷ lệ giáo viên trên học sinh). Kết quả cho thấy các hệ số hồi quy

đều có ý nghĩa thống kê. Tuy nhiên, việc sử dụng dữ liệu về giá nhà trên phạm vi

cả nước sẽ có sự khác nhau về các yếu tố ảnh hưởng theo vùng miền mà tác giả

đã không đề cập đến.

Bên cạnh đó Kim (2007) còn xem xét đến tác động pháp lý đến giá nhà tại

thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, tác giả xây dựng mô hình với các biến đại

diện cho pháp lý như giấy tờ pháp lý sổ hồng, sổ đỏ, các quyền pháp lý liên

quan.

Nghiên cứu của Lê Khương Ninh (2011) về các yếu tố ảnh hưởng đến giá

đất ven đô thị vùng đồng bằng sông Cửu Long tập trung vào đất ở và đất vườn.

Kết quả là đối với đất ở chịu tác động bởi các biến: Khoảng cách đến trung tâm

đô thị và đến trung tâm thương mại, mặt tiền, ô nhiễm nước, an ninh, kỳ vọng

giá, quy hoạch treo và loại đô thị. Đối với đất vườn thì giá đất chịu tác động bởi

khoảng cách đến trung tâm thương mại, mặt tiền, đến trục đường chính, nguồn

nước, quy hoạch treo và loại đô thị.

Nghiên cứu của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) về phân tích các yếu tố tác

động lên giá đất bằng mô hình Decision Tree, kết quả nghiên cứu thực nghiệm

tại thành phố Hồ Chí Minh là các biến khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị

trí khu vực, vị trí đất và môi trường kinh doanh có ý nghĩa thống kê lớn nhất.

Nhóm tác giả Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) ứng dụng mô

hình hedonic về các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí

Minh. Mô hình hedonic cho biết các yếu tố ảnh hưởng tới giá của bất động sản.

Các biến ảnh hưởng lớn nhất tới giá bất động sản bán là vị trí bất động sản, diện

tích đất, diện tích nhà, khoảng cách từ bất động sản tới trung tâm thành phố và

khoảng cách từ bất động sản tới mặt tiền đường.

Nhóm tác giả Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, Quách Tôn

Mộng Tuyền và Nguyễn Thị Hải Anh (2012) đã ứng dụng mô hình hedonic xác

định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê tại thành phố Cần Thơ. Nhóm

tác giả đã sử dụng mô hình hedonic để xác định các biến số ảnh hưởng đến giá

nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ là diện tích sàn cho thuê, vị trí toạ lạc, trục

chính, chi phí sinh hoạt của người thuê nhà, hình thức cho thuê và giá cho thuê

trước đây. Trong đó, giá cho thuê trước đây là yếu tố có tác động mạnh nhất đến

giá nhà cho thuê hiện tại.

Nghiên cứu của tác giả Nguyễn Văn Minh (2012) đã ứng dụng mô hình

hedonic price định lượng thành phần cấu tạo giá nhà tại thành phố Hồ Chí Minh

tác giả đã xác định các biến số ảnh hưởng đến giá nhà tại thành phố Hồ Chí

Minh là khoảng cách đến trung tâm, chiều rộng đường trước nhà, diện tích đất,

diện tích sàn, số phòng ngủ, số phòng vệ sinh, nhà để xe hơi, khu vườn, cấp nhà,

tiện nghi xung quanh ngôi nhà, khu vực trung tâm thành phố, khu vực phía Đông

thành phố, khu vực phía Tây thành phố, khu vực phía Nam thành phố, khu vực

phía Bắc thành phố. Kết quả cho thấy tất cả các biến đều có tác động lên giá nhà,

trong đó biến khoảng cách đến trung tam thành phó là tác động mạnh nhất.

Từ các nghiên cứu trên chúng ta có thể rút ra bài học là có thể ứng dụng

mô hình hedonic price để dự đoán giá bất động sản nói chung và giá đất ở nói

riêng nhưng phải đảm bảo các điều kiện giả định của mô hình như:

Các yếu tố tác động đến giá đất ở gồm: Yếu tố vị trí, yếu tố cấu trúc, yếu

tố hạ tầng xã hội. Các biến thường dùng là: Khoảng cách đến trung tâm thàn phố,

hình dáng lô đất, lộ giới, môi trường, diện tích thửa đất, điện, nước, vị trí thửa

đất, chi tiêu hộ gia đình, số hộ nghèo trong khu vực, khoảng cách đến trường

học, chợ, bệnh viện, tỷ lệ giáo viên trên học sinh, giấy tờ pháp lý sổ hồng, sổ đỏ,

chiều dài mặt tiền thửa đất, ô nhiễm nước, an ninh, kỳ vọng giá quy hoạch treo

và loại đô thị, môi trường kinh doanh, khoảng cách đến mặt tiền đường, chiều

sâu hẻm, loại đường....

Dựa theo các kết quả nghiên cứu nêu trên và xét thấy điều kiện thực tế của

thành phố Tân An- tỉnh Long An thõa điều kiện của mô hình hedonic price như

đã nêu ở trên. Nên có thể vận dụng mô hình hedonic price để định giá đất ở trên

địa bàn thành phố Tân An - tỉnh Long An.

Chương 3

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Đánh giá công tác định giá đất đai, xây dựng bảng giá đất

hàng năm tại thành phố Tân An- tỉnh Long An năm 2014. Qua đánh giá so sánh

bảng giá đất quy định với tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành

phố Tân An- tỉnh Long An sẽ thấy được những hạn chế của phương pháp định

giá đất ở.

Nội dung 2: Xác định các yếu tố tác động đến giá đất ở và đánh giá mức

độ ảnh hưởng của chúng đến giá đất ở chính là căn cứ để lựa chọn các tiêu chí

phân cấp vị trí đất và mức giá của từng vùng giá trị tương ứng với các vị trí đất

trong xây dựng bảng giá đất hàng năm. Đây là một nội dung quan trọng, quyết

định mức độ chính xác của bảng giá đất đai.

Nội dung 3: Đánh giá kết quả định giá thực tiễn và khả năng ứng dụng

phân tích hồi quy cho việc xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất ở và các tiêu

chí phân cấp vị trí đất làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy

trình định giá đất đai hiện nay.

3.2 Khung phân tích

Từ các mục tiêu nghiên cứu và cơ sở lý thuyết được nêu ở phần trên, tác

giả đề xuất khung phân tích cho luận văn như sau:

Hình 3.1 Khung phân tích

Nguồn: Tác giả đề xuất

3.3 Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu

Để tiến hành nghiên cứu các nội dung trên đề tài đã sử dụng tổng hợp các

phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu sau:

3.3.1 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1.1 Phương pháp điều tra

Tiến hành điều tra thu thập các thông tin số liệu, tài liệu về điều kiện tự

nhiên, kinh tế - xã hội, về hiện trạng sử dụng và biến động đất đai qua các năm,

về tình hình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất các cấp, về tình hình quản lý

giá đất tại thành phố Tân An- tỉnh Long An; thu thập các thông tin giá đất ở tại

các vị trí đất, giá cả chuyển nhượng đất đai trên thị trường thông qua các phiếu

điều tra được thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu.

Dùng phiếu điều tra để thu thập các thông tin liên quan đến giá đất ở đối

với các thửa đất có phát sinh biến động chuyển nhượng trong năm 2014.

3.3.1.2 Phương pháp so sánh

Sử dụng để so sánh các số liệu về kinh tế - xã hội, về hiện trạng sử dụng

đất qua các năm để đánh giá mức độ phát triển kinh tế trên địa bàn. So sánh mức

giá các loại đất ở quy định tại bảng giá do UBND thành phố Tân An - tỉnh Long

An ban hành hàng năm với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên thị

trường để đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá. So sánh các quy trình định giá

đất hàng loạt và đơn lẻ theo quy định của Pháp luật về giá với các quy trình định

giá đang vận dụng ở thành phố Tân An - tỉnh Long An để đánh giá công tác quản

lý giá đất của thành phố.

3.3.1.3 Phương pháp bản đồ

Phương pháp này được sử dụng trong quá trình chọn mẫu điều tra và xác

định vị trí thửa đất để thu thập thông tin về thửa đất phục vụ cho quá trình

nghiên cứu. Ngoài ra, dựa vào bản đồ hiện trạng của các thửa đất giúp ta thực

hiện đo khoảng cách từ các thửa đất đến trung tâm thành phố thông qua phần

mềm MicroStation SE.

Ngoài ra, phương pháp bản đồ còn được sử dụng để xây dựng bản đồ giá

các loại đất đai, là hiển thị không gian của bảng giá đất để phát hiện một cách

trực quan các bất cập trong công tác xây dựng bảng giá đất để từ đó đề xuất các

giải pháp khắc phục.

3.3.2 Phương tiện và tư liệu nghiên cứu

- Các phần mềm sử dụng: Excel, SPSS 16.0, MicroStation SE, Eview 8.0.

- Bản đồ địa chính tỉ lệ: 1:500, 1:1000, 1:2000.

- Bản đồ Hiện trạng sử dụng đất từ năm 2015-2019 đất tỉ lệ 1:10.000,

1:25.000.

- Bảng, biểu thống kê, kiểm kê diện tích đất đai trên địa bàn thành phố các

năm.

- Bảng giá đất của UBND tỉnh Long An ban hành từ năm 2015 đến năm

2019.

- Các tư liệu liên quan khác: Tập tài liệu tập huấn về định giá đất.

3.3.3 Mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An –

tỉnh Long An:

Trong quá trình phân tích chúng ta có thể nhận thấy giá đất ở chịu tác

động của nhiều nhân tố. Từ tổng quan các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới

và ở Việt Nam về vận dụng mô hình hedonic price để định giá đất và nhà ở nêu ở

chương 2 và xét điều kiện thị trường của thành phố Tân An - tỉnh Long An thỏa

mãn điều kiện áp dụng mô hình hedonic price tác giảvận dụng mô hình hồi quy

định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An - tỉnh Long An có dạng:

Y = β0 + β1X1 + β2X2 + β3X3 + β4X4 + β5X5 + β6X6 + β7X7 + β8X8 + β9X9+ εi

Giải thích ý nghĩa các biến:

*Biến phụ thuộc

Trong mô hình trên biến Y là biến phụ thuộc được đo lường bằng cách

chạy hồi quy theo các biến độc lập.

Y là biến chỉ giá đất ở (GIADAT): Đây là biến định lượng, đơn vị tính là triệu đồng/m2. Giá đất được tính bằng cách lấy giá giao dịch thành công của thửa

đất.

*Biến độc lập

X1 (KC_TT): Là biến chỉ khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố.

Đây là biến định lượng, đơn vị tính là kilomet. Khoảng cách được đo

tương đối chính xác từ vị trí của thửa đất cụ thể đến Bưu điện tỉnh bằng phần

mềm MicroStation SE. Trên thực tế, các thửa đất càng gần trung tâm thì khả

năng đáp ứng được các nhu cầu thiết yếu của con người càng cao, khả năng kinh

doanh buôn bán càng lớn nên giá sẽ cao hơn giá các lô đất ở xa trung tâm thành

phố. Tác giả kỳ vọng biến (KC_TT) tỷ lệ nghịch với biến (GIADAT), dấu kỳ

vọng là (-).

X2 (L_DUONG): Là biến chỉ loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc.

Đây là biến định tính, căn cứ vào thực trạng các tuyến đường tại thành phố

Tân An, ta có thể phân chia thành: Đường một chiều, đường 2 chiều.

Khảo sát thực tế: những thửa đất nằm trên đường trên đường 2 chiều và

đường có dãy phân cách hầu như không có sự khác biệt về giá. Do đó, biến này

được mã hóa thành thang đo định danh: Nhận giá trị 1 nếu đường 2 chiều và

đường có dãy phân cách và nhận giá trị 0 nếu là đường 1 chiều, dấu kỳ vọng là

dấu (+).

X3 (CAP_HEM): Là biến chỉ cấp hẻm.

Cấp hẻm được chia làm 3 loại theo:

Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường.

Hẻm cấp 2: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1.

Hẻm cấp còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2.

Đây là biến định tính, quan sát thực tế cho thấy giá các thửa đất tọa lạc tại

hẻm cấp 1 có giá cao hơn các thửa đất tọa lạc tại hẻm cấp 2 và hẻm cấp còn lại.

Vì vậy dấu của biến (CAP_HEM) tỷ lệ thuận với biến (GIADAT), biến này được

mã hóa bằngthang đo danh nghĩa sử dụng 2 biến giả: Biến giả 1 (H_CAP1) là

Hẻm cấp 1 = 1, loại khác = 0; Biến giả 2 (H_CAP2) là Hẻm cấp 2 = 1, loại khác

= 0. Như vậy, Hẻm cấp còn lại trở thành tính chất so sánh. Kết quả hồi quy ở

biến hẻm cấp 1 chỉ ra sự so sánh giá giữa hẻm cấp 1 và hẻm cấp còn lại. Kết quả

hồi quy ở biến hẻm cấp 2 chỉ ra sự so sánh giá giữa hẻm cấp 2 và hẻm cấp còn

lại.

X4 (D_TICH): Là biến chỉ diện tích thửa đất

Là biến định lượng, được tính bằng đơn vị mét, dấu kỳ vọng (+), diện tích

thửa đất càng lớn thì khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của con người càng

cao, đồng thời khả năng đầu tư phát triển thửa đất càng lớn, giá đất càng cao.

X5 (H_DANG): Là biến chỉ hình dáng của thửa đất.

Đây là biến định tính, tác giả dùng thang đo định danh để mã hóa biến này

với những giá trị như sau: Nhận giá trị 1 nếu thửa đất hình chữ nhật, nhận giá trị

là 0 nếu có hình dạng khác (hình vuông, hình bình hành, hình thang xuôi, hình

thang ngược...).

X6 (CR_MT): Là biến chỉ chiều rộng mặt tiền của thửa đất.

Đây là biến định lượng, được tính bằng đơn vị là mét, dấu kỳ vọng là (+).

Mặt tiền thửa đất càng rộng càng thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích xây

dựng nhà ở, kinh doanh, cho thuê… nên ảnh hưởng đến giá đất.

X7(L_HEM): Là biến chỉ loại hẻm (hẻm nhựa hay hẻm đất).

Đây là biến định tính, được mã hóa bằng thang đo định danh: Nhận giá trị

0 nếu hẻm làm bằng nhựa và nhận giá trị 1 nếu là loại hẻm đất, dấu kỳ vọng của

biến (L_HEM) là dấu (-).

X8 (HTXH): Là biến chỉ hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc.

Đây là biến định tính, nên được mã hóa bằng thang đo định danh như sau:

Nếu như vị trí thửa đất gần từ 2 hoặc hơn các tiện nghi như (trường học, bệnh

viện, chợ, siêu thị,..) từ 2km trở lại thì nhận giá trị 1, còn nếu thửa đất tọa lạc vị

trí cách (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) trên 2 km thì nhận giá trị 0, dấu

kỳ vọng của biến (HTXH) là dấu (+).

X9 (ANTT): Là biến chỉ tình hình an ninh trật tự nơi thửa đất tọa lạc.

Đây là biến định tính, biến này được mã hóa bằng thang đo danh nghĩa sử

dụng 2 biến giả: Biến giả 1 (AN_TOT) là An ninh tốt = 1, loại khác = 0; Biến giả

2 (AN_THUONG) là An ninh thường = 1, loại khác = 0. Như vậy, biến An ninh

xấu trở thành tính chất so sánh. Kết quả hồi quy ở biến An ninh tốt chỉ ra sự so

sánh giữa An ninh tốt và An ninh xấu. Kết quả hồi quy ở biến An ninh thường

chỉ ra sự so sánh giá giữa An ninh thường và An ninh xấu.

εi là sai số ngẫu nhiên.

Ngoài ra các yếu tố khác như: Tính pháp lý của thửa đất, yếu tố tâm lý,

tiếng ồn, ô nhiễm môi trường... Các yếu tố này cũng ảnh hưởng đến sự tăng,

giảm của giá đất. Tuy nhiên, trong vùng nghiên cứu không có sự khác biệt lớn

nên không được đưa vào mô hình.

Chương 4

KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Hình 4.1 Bản đồ vị trí địa lý thành phố Tân An, tỉnh Long An

Thành phố Tân An là một trong những khu vực phát triển kinh tế - xã hội trọng

điểm của tỉnh Long An, cách thành phố Hồ Chí Minh 47 km về phía Tây Nam theo

quốc lộ 1A.

Ranh giới hành chính được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Thủ Thừa.

- Phía Đông giáp huyện Tân Trụ và huyện Châu Thành.

- Phía Tây và Tây Nam giáp tỉnh Tiền Giang.

Qua nhiều lần thay đổi về địa giới hành chính, hiện nay thành phố Tân An có 9

phường và 5 xã với tổng diện tích tự nhiên 8.194,94 ha (theo thống kê, kiểm kê đất đai

năm 2011), dân số 133.848 người (dân số trung bình năm 2011). Trong đó phường 1 là

trung tâm kinh tế, chính trị văn hóa của thành phố. Năm 2009, Tân An được công nhận

là thành phố loại III theo Nghị quyết số 38/NQ-CP của Chính phủ.

Thành phố Tân An là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của tỉnh Long An; cửa

ngõ kinh tế của các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long với thành phố Hồ Chí Minh và các

tỉnh khác, có vị trí trọng yếu về an ninh quốc phòng với sự giao lưu thuận lợi bằng các

tuyến giao thông quan trọng như: Quốc lộ 1A, đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh -

Trung Lương, Quốc lộ 62 và sông Vàm Cỏ Tây.

Với vị trí địa lý như trên khả năng thu hút đầu tư vào Tân An rất thuận lợi, tạo

động lực thúc đẩy phát triển kinh - tế xã hội của thành phố nói riêng và của tỉnh Long

An nói chung. Tuy nhiên cũng sẽ nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý, sử

dụng đất đai trên địa bàn thành phố nhất là trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá

đất nước. Vì vậy, nhiệm vụ của công tác quy hoạch sử dụng đất đai phải chính xác, kịp

thời và hợp lý để vừa phát huy được lợi thế về vị trí địa lý, vừa điều chỉnh và khắc phục

những vấn đề sử dụng đất không đúng, phát sinh.

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình thành phố Tân An mang đặc điểm chung của vùng Đồng bằng sông

Cửu Long, được bồi đắp liên tục dẫn đến sự hình thành đồng bằng có bề mặt bằng

phẳng và nằm ngang khá điển hình. Độ cao tuyệt đối biến đổi từ 0,5-2m, trung bình là

1-1,5m. Đặc biệt lộ ra một giồng cát chạy từ Tiền Giang qua Tân Hiệp lên đến Xuân

Hoà I (phường 6) với độ cao thường biến đổi từ 1-3m.

Hầu hết diện tích đất của thành phố Tân An không bị ngập úng, rải rác có những

điểm trũng dọc hai bên bờ sông, rạch bị ngập nước về mùa mưa. Nhìn chung, địa hình

Tân An tương đối thấp, dễ bị tác động khi triều cường hoặc khi lũ Đồng Tháp Mười về.

Với dạng địa hình này, rất thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên,

có ảnh hưởng xấu đến công trình xây dựng nhưng mức độ ảnh hưởng không lớn vì đất

hầu hết là sét có hệ số thấm nước nhỏ.

4.1.1.3 Khí hậu

Thành phố Tân An nằm trong nền chung của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa

cận xích đạo, ít gió bão lớn, nền nhiệt cao và ổn định. Khí hậu chia làm 2 mùa rõ rệt,

mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.

Nhiệt độ không khí trung bình thấp nhất 23,40C, trung bình cao nhất 27,90C nhiệt độ trung bình năm 26,40C, chệnh lệch nhiệt độ giữa tháng nóng nhất và tháng lạnh nhất khoảng 40C. Tổng tích ôn 9.8180C, với tổng tích ôn cao cho phép gieo trồng

3 - 4 vụ cây ngắn ngày/năm. Số giờ nắng trung bình năm khoảng 2.200 - 2.300 giờ.

Lượng mưa trung bình hàng năm 1.485mm. Tuy nhiên lượng mưa phân bố

không đều theo thời gian trong năm, mùa mưa chiếm khoảng tới 85% lượng mưa cả

năm. Lượng mưa các tháng trong mùa mưa khoảng 130 - 300mm/tháng. Trong mùa

mưa thường có những đợt mưa ít hoặc không mưa liên tục từ 7 - 12 ngày vào các tháng

7, 8 gây ra những đợt hạn ngắn. Mùa khô rất ít mưa, nhất là các tháng 1, 2, 3, lượng

mưa trong các tháng này chỉ khoảng dưới 10mm/tháng.

Độ ẩm không khí tương đối ổn định trong năm, độ ẩm bình quân 87,6%, độ ẩm

trung bình tháng cao nhất: 91,0% (tháng 9), độ ẩm trung bình thấp nhất: 84,0% (tháng

4).

Với đặc điểm khí hậu của thành phố Tân An như trên, trong sản xuất nông

nghiệp cần để bố trí nhiều vụ cây trồng trong năm. Đồng thời để hạn chế bốc hơi nước

vật lý trong mùa khô, làm đất bốc hơi phèn và chai cứng cần bố trí hệ thống cây trồng

có độ che phủ quanh năm, giữ đất, giữ nước tốt, có vậy mới đảm bảo sử dụng đất được

bền vững.

4.1.1.4 Giao thông

Mạng lưới giao thông được đầu tư xây dựng góp phần tạo động lực phát triển

kinh tế - xã hội và đáp ứng nhu cầu đi lại của nhân dân. Hiện tại, thành phố Tân An có

133km đường nhựa; trên 90% hẻm nội thành được bê tông hoá, đường liên ấp được trải

sỏi đỏ. Thành phố Tân An hiện có 02 chi nhánh công ty Taxi và các tuyến xe buýt hoạt

động trong nội thành đến các vùng ven, đáp ứng vận chuyển hành khách công cộng.

Đặc biệt đã tập trung xây dựng hệ thống giao thông, thoát nước, chiếu sáng ở khu phố

4 - phường 2 và khu công viên Ao Quan - phường 1 góp phần quan trọng trong cải

thiện đời sống nhân dân và tạo vẻ mỹ quan đô thị.

Nói chung, mạng lưới giao thông của thành phố tương đối hoàn chỉnh. Tuy

nhiên cấp đường và chất lượng đường nhiều tuyến còn chưa đảm bảo. Vì vậy, để thực

hiện được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố cần phải dành một quỹ

đất thích hợp cho việc nâng cấp, mở rộng, làm mới một số tuyến nhằm chỉnh trang và

phát triển.

4.1.1.5 Y tế

Được sự quan tâm của các cấp chính quyền cùng sự nỗ lực của CBCNVC trong

ngành. Đến nay, trên địa bàn thành phố có 03 bệnh viện, 01 Trung tâm y tế và 14 trạm

y tế. Về cán bộ ngành y tế bao gồm 276 bác sỹ (cả trên đại học); 312 y sỹ; 432 y tá, hộ

lý; 24 dược sỹ đại học; 55 dược sỹ trung cấp; 11 dược tá. Bệnh viện có 930 giường

bệnh, trạm y tế xã, phường có 30 giường bệnh.

4.1.1.6 Chợ

Năm 2001 toàn thành phố Tân An có 5 chợ (chợ Tân An, chợ Dinh, chợ Rạch

Chanh, chợ phường 3, chợ Lê Văn Tạo). Đến 2014 trên địa bàn thành phố có 9 chợ, 3

cửa hàng tự chọn tiện ích, 1 siêu thị tổng hợp, 1 siêu thị chuyên dùng đây là trung tâm

mua sắm và trao đổi hàng hóa của nhân dân.

4.1.1.7 Quốc phòng, an ninh

Trong những năm qua, thành phố Tân An đã gắn phát triển kinh tế với quốc

phòng, xây dựng củng cố quốc phòng gắn liền với xây dựng thế trận an ninh nhân dân.

Các cấp chính quyền thành phố Tân An đã chỉ đạo xây dựng lực lượng dân quân, tự vệ,

lực lượng dự bị động viên đảm bảo chất lượng, xây dựng cơ quan quân sự vững mạnh

toàn diện sẵn sàng chiến đấu trong mọi tình huống. Duy trì và mở rộng cụm an ninh

nhân dân và ban bảo vệ dân phố. Tăng cường công tác phòng ngừa đấu tranh trấn áp tội

phạm có hiệu quả. Thường xuyên đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục chính trị

tư tưởng.

4.1.2 Thực trạng phát triển đô thị và cơ sơ hạ tầng của thành phố Tân

An- tỉnh Long An

4.1.2.1 Thực trạng phát triển đô thị

Ngày 24/08/2009, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 38/NQ-CP về việc thành

lập thành phố Tân An từ thị xã trực thuộc tỉnh Long An. Dân số khu vực đô thị năm

2010 khoảng 99.656 người, chiếm 74,12% dân số toàn thành phố.

Hạ tầng giao thông một số tuyến đường phố chính gần đây được nâng cấp, tuy

nhiên còn nhiều tuyến đang bị xuống cấp và bề rộng mặt đường nhỏ hẹp, chưa đảm bảo

an toàn giao thông đô thị, cần phải chỉnh trang lại. Hệ thống giao thông phát triển chưa

tương xứng so với yêu cầu, nói chung chỉ đáp ứng cho nhu cầu hiện tại. Hệ thống thoát

nước đô thị chậm cần có kế hoạch đầu tư cụ thể. Hệ thống điện chiếu sáng đô thị nhiều

nơi chưa đáp ứng được độ sáng và chưa đảm bảo an toàn.

Về các dự án phát triển đô thị, tính đến cuối năm 2011 có tất cả 19 dự án đã và

đang triển khai thực hiện, trong đó 03 dự án xin thu hồi giấy chứng nhận đầu tư (thuộc

thẩm quyền cấp tỉnh), 01 dự án đề nghị tự tìm vị trí khác, 05 dự án gia hạn bồi thường

và 10 dự án đang triển khai thực hiện.

Hiện nay, việc phát triển không gian đô thị theo quy hoạch chung trước đây đã

không còn phù hợp nữa. Vì vậy, UBND thành phố đã tiến hành lập điều chỉnh quy

hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2030 và tầm nhìn sau năm 2030 với lý do:

+ Cấu trúc không gian không còn phù hợp với thực tế hiện nay.

+ Chưa khai thác đúng các lợi thế về vị trí địa lý, tiềm năng về kinh tế, cảnh

quan, du lịch và tiềm năng về giao thông vận tải nội vùng và liên vùng của thành phố.

+ Tài nguyên thiên nhiên và các nguồn lực về phát triển kinh tế xã hội chưa

được sử dụng hợp lý, chưa gắn kết với các khu vực lân cận.

+ Hạ tầng kỹ thuật đầu tư chưa đáp ứng kịp nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và

đô thị hóa mạnh mẽ của thành phố.

+ Chưa khai thác không gian cảnh quan dọc sông Vàm Cỏ Tây và sông Bảo

Định.

4.1.2.2 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

Thời gian qua, các công trình kết cấu hạ tầng của thành phố được quan tâm đầu

tư bằng nhiều nguồn vốn (nhà nước, nhân dân và các tổ chức xã hội), đã tạo điều kiện

phát triển kinh tế - xã hội của Tân An có bước phát triển khá, thể hiện trên các mặt sau:

Các dịch vụ công ích như: Cấp điện, cấp nước, viễn thông, thoát nước, xử lý

chất thải rắn và nước thải sinh hoạt được dần được cải thiện. Tuy nhiên, ở khu vực

nông thôn tỷ lệ này vẫn còn thấp, cụ thể: Cấp nước đạt 15,9%; điện thoại đạt 76,1%;

thoát nước mưa đạt 14,4%; thu gom chất thải đạt 11,8%.

Mạng lưới giao thông được đầu tư xây dựng đáp ứng nhu cầu đi lại của nhân

dân. Hiện thành phố Tân An có 133km đường nhựa; trên 90% hẻm nội thành được bê

tông hoá, đường liên ấp được trải sỏi đỏ. Thành phố đang triển khai dự án cải tạo sửa

chữa đoạn quốc lộ 1A đi ngang qua trung tâm thành phố, dự kiến sẽ hoàn thành trong

năm 2015, điều này sẽ tạo điều kiện rất thuận lợi cho việc đi lại của người dân và phát

triển kinh tế xã hội.

Các công trình đô thị và cây xanh ngày càng được đầu tư hoàn thiện góp phần

tác động tích cực đến sự phát triển bền vững của thành phố.

Nhìn chung, cơ sở hạ tầng của thành phố Tân An đang từng bước được cải thiện

nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Tuy nhiên, để thực

hiện điều này thì cần phải thực hiện quy hoạch quỹ đất thích hợp cho việc nâng cấp,

mở rộng, làm mới một số tuyến đường nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị một cách

bền vững.

4.1.3 Đánh giá chung

4.1.3.1 Những thuận lợi

- Với vị trí địa lý thuận lợi, khả năng kết nối giao thông với các tỉnh và thành

phố Hồ Chí Minh chính là điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư, giao lưu kinh tế với

các tỉnh và thành phố. Thành phố Tân An tập trung nhiều nhà máy, công ty nên đã giải

quyết được vấn đề lao động tại địa phương cũng như lao động các huyện lân cận.

- Là trung tâm hành chính, chính trị của tỉnh, vai trò là đô thị trung tâm trong

vùng kinh tế trọng điểm và là đầu tàu trong phát triển kinh tế xã hội nên Tân An được

tỉnh quan tâm đầu tư, hỗ trợ và tạo mọi điều kiện để phát triển.

- Mặc dù có những khó khăn nhất định do ảnh hưởng kinh tế thế giới trong năm

2011. Nhưng hoạt động thương mại, dịch vụ phát triển ổn định, giá trị sản xuất công

nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tăng. Sản lượng lương thực đạt kế hoạch đề ra.

- Nhân dân thành phố Tân An cần cù sáng tạo, ý chí tự lực tự cường, biết khắc

phục khó khăn, kế thừa và phát huy truyền thống cách mạng, những kinh nghiệm,

thành quả đạt được, nguồn lao động dồi dào là điều kiện thuận lợi cho phát triển về mọi

mặt kinh tế - xã hội.

- Tốc độ phát triển kinh tế tăng nhanh, cơ sở hạ tầng phát triển, các cơ sở xã hội

đã và đang được quan tâm đầu tư xây dựng cơ bản về mọi mặt tạo điều kiện khai thác

các tiềm năng và lợi thế của thành phố.

4.1.3.2 Những hạn chế

- Việc xây dựng các khu công nghiệp, thương mại - dịch vụ, khu dân cư, khu

trung tâm hành chính, văn hoá, thể dục thể thao, các công trình công cộng và hệ thống

cơ sở hạ tầng... là một trong những vấn đề trọng tâm trong việc đầu tư phát triển của

thành phố trong thời gian tới. Điều đó đòi hỏi phải dành quỹ đất đai không nhỏ cho

những mục đích này.

- Trình độ nguồn nhân lực hạn chế, vẫn còn số lượng lớn lao động phổ thông ở

khu vực nông thôn chưa qua đào tạo, đang làm nông nghiệp là chủ yếu, việc chuyển

đổi sang các ngành nghề khác gặp khó khăn.

- Đầu tư cơ sở hạ tầng phát triển kỹ thuật, xã hội còn thấp và chưa đồng bộ, tốc

độ phát triển kinh tế tăng nhanh nhưng về mặt giá trị còn thấp, nguồn vốn còn hạn chế

chưa đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội.

- Tình hình trật tự đô thị có lúc, có nơi chưa tốt; tình trạng ngập nước, xả nước

thải sinh hoạt, chăn nuôi; việc lấn chiếm vỉa hè vẫn còn xảy ra ở một số tuyến đường,

làm ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị, an toàn giao thông và vệ sinh môi trường.

4.2 Số liệu điều tra tại thành phố Tân An - tỉnh Long An

Để có thể thu thập số liệu liên quan đến đất ở và các nhân tố tác động đến nó

trên địa bàn thành phố Tân An tôi đã tiến hành điều tra ở tất cả các đơn vị hành chính

cấp xã, gồm có14 đơn vị (trong đó có 9 phường và 5 xã).

Phiếu điều tra được thực hiện cho các trường hợp chuyển nhượng về đất ở trong

khoảng thời gian từ tháng 01/2014 đến tháng 12/2014. Các thông tin chủ yếu của phiếu

điều tra bao gồm: Giá chuyển nhượng của thửa đất; diện tích; chiều rộng mặt tiền của

thửa đất; khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm; loại hẻm; hình dáng thửa đất; hạ

tầng xã hội; an ninh trật tự nơi thửa đất tọa lạc, loại đường giao thông nơi thửa đất tọa

lạc; cấp hẻm.

Việc khảo sát điều tra thông tin về giá đất ở và các yếu tố đặc điểm đất đai ảnh

hưởng đến giá đất ở được thực hiện bởi 516 phiếu điều tra về đất ở (khảo sát tại 09

phường và 5 xã).

4.3 Phân tích thực trạng công tác xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2010 -

2014 của tỉnh Long An

4.3.1 Tổ chức thực hiện xây dựng bảng giá đất:

Công tác tổ chức thực hiện xây dựng bảng giá đất của tỉnh Long An trong

những năm qua thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BNV-

BTNMT ngày 02/02/2010 của Bộ Nội vụ và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn

nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Phòng Tài nguyên và Môi trường

thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh về công tác định giá

đất, xây dựng bảng giá đất hàng năm.

Trong đó, nhiệm vụ và quyền hạn của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh và

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện về công tác định giá đất được quy định cụ thể

như sau:

* Đối với Sở Tài nguyên và Môi trường:

- Tham mưu cho UBND tỉnh xây dựng các chương trình, đề án, dự án, ban hành

các văn bản hành chính về công tác quản lý giá đất và điều chỉnh bảng giá đất theo quy

định của pháp luật.

- Giải quyết các vướng mắc về xây dựng, điều chỉnh, thực hiện bảng giá đất.

- Hướng dẫn chuyên môn và tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ Phòng Tài nguyên

và Môi trường các huyện trực thuộc.

- Tiến hành điều tra, khảo sát, thống kê và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá các loại

đất.

- Cập nhật thông tin giá đất trong hệ thống thông tin đất đai và cung cấp thông

tin, dữ liệu về giá đất trong bảng giá đất của cấp tỉnh.

- Lập và gửi hồ sơ thẩm định bảng giá đất đến Sở Tài chính để thẩm định theo

quy định của pháp luật; phối hợp với Sở Tài chính và các cơ quan chuyên môn có liên

quan trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm

định.

- Thực hiện báo cáo UBND tỉnh và Bộ Tài nguyên và Môi trường theo định kỳ

hoặc đột xuất về tình hình thực hiện nhiệm vụ việc xây dựng và thực hiện bảng giá đất

tại địa phương.

* Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường:

- Tham mưu UBND huyện tổ chức thực hiện bảng giá đất trên địa bàn huyện.

- Phối hợp với tổ chức làm công tác định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi

trường thực hiện việc điều tra, khảo sát giá đất, thống kê giá các loại đất; xây dựng, cập

nhật thông tin giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất trên địa bàn cấp huyện.

- Phối hợp với Phòng Tài chính - Kế hoạch và các cơ quan chuyên môn có liên

quan về thực hiện bảng giá đất trên địa bàn cấp huyện.

- Báo cáo UBND huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường theo định kỳ hoặc đột

xuất về tình hình thực hiện bảng giá đất trên địa bàn cấp huyện.

UBND tỉnh

Sở Tài nguyên & Môi trường (Phòng Định giá đất & TĐC)

UBND huyện

Phòng Tài nguyên & Môi trường (Tổ Định giá đất)

Cán bộ địa chính xã

UBND xã

Hình 4.2 Sơ đồ tổ chức quản lý giá đất tại tỉnh Long An

4.3.1 Quy trình xây dựng bảng giá đất hàng năm

Bước 1: Công tác chuẩn bị

1. Khảo sát sơ bộ, xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu.

2. Chọn phương pháp xác định giá đất và xây dựng mẫu phiếu điều tra, mẫu

phiếu kiểm chứng kết quả định giá đất.

3. Xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập.

4. Xây dựng dự án, dự toán kinh phí thực hiện; trình thẩm định phê duyệt.

Bước 2: Điều tra thu thập thông tin chung, thông tin giá chuyển nhượng

quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường

1. Điều tra, thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu chung:

- Danh sách thống kê các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các

thừa đất từ năm 2009 đến thời điểm điều tra.

- Các thông tin về các trường hợp đã giao dịch thành công tại các sàn giao dịch

bất động sản trên địa bàn (nếu có).

- Tình hình triển khai thực hiện các dự án theo quy hoạch được duyệt trong năm

2009.

- Số liệu về các dự án, công trình đang thực hiện bồi thường giải phóng mặt

bằng; dự án đã công bố giá bồi thường giải phóng mặt bằng.

- Thu thập số liệu về hiện trạng mạng lưới giao thông, chợ, khu thương mại, khu

du lịch, khu công nghiệp, đầu mối giao thông.

- Điều tra giá đất cho thuê; giá giao đất có thu tiền sử dụng đất của các dự án

trên địa bàn; kết quả đấu giá quyền sử dụng đất các dự án đã thực hiện.

- Các tài liệu liên quan khác như: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa

chính; bản đồ địa hình.

2. Tổng hợp, xử lý các thông tin, tài liệu, số liệu điều tra.

3. Lựa chọn mẫu điều tra: Khoanh vùng sơ bộ các vị trí theo quy định của bảng

giá các loại đất giai đoạn trước (theo tuyến đường, khu vực, vị trí) lên bản đồ để phục

vụ công tác điều tra. Xác định số lượng mẫu điều tra và nguyên tắc phân bổ mạng lưới

điều tra.

4. Điều tra, khảo sát giá trị thị trường của các thửa đất tại mỗi điểm điều tra (đơn

vị hành chính xã, phường, thị trấn) trên toàn tỉnh. Đối với trường hợp thửa đất có tài

sản gắn liền với đất thì bóc tách riêng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn

liền với đất. Mỗi huyện, thành phố, thị xã trên phạm vi của tỉnh chọn từ 50% trở lên số

xã đại diện và 100% số phường, thị trấn của khu vực đô thị để tiến hành điều tra.

5. Kiểm tra tính đầy đủ của thông tin, dữ liệu thu thập và điều tra bổ sung kịp

thời.

Bước 3: Xử lý phiếu điều tra và ước tính giá đất

1. Phân loại, thống kê phiếu điều tra theo các dạng phiếu (phiếu chuyển nhượng,

phiếu thu nhập, khu vực, loại đất) theo Mẫu số 07 ban hành kèm theo Thông tư liên

tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài Nguyên và Môi

trường và Bộ Tài chính về hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và

điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương.

2. Sử dụng các phương pháp xác định giá đất để ước tính giá đất.

3. Nhập và tổng hợp dữ liệu của các phiếu điều tra vào hệ thống biểu.

Bước 4: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường và xây dựng báo cáo

tại mỗi điểm điều tra

1. Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường: Tổng hợp, phân nhóm giá các

loại đất đối với từng vị trí, tuyến đường, khu vực theo từng cấp hành chính theo mẫu

biểu từ Mẫu số 08 đến Mẫu số 13 ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số

02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và

Bộ Tài chính.

2. Tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng

cơ sở và phân nhóm theo cấp hành chính; rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ

tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực, tuyến đường.

3. Phân tích, đánh giá kết quả ước tính giá đất:

- So sánh kết quả ước tính giá đất với bảng giá đất giai đoạn trước theo từng vị

trí, tuyến đường, khu vực của từng loại đất.

- Đánh giá mức độ phù hợp giữa các mức giá đang áp dụng với thực tế, giữa

phân loại vị trí đang áp dụng với đặc điểm vị trí thực tế.

- Xác định các mức giá, phân loại vị trí chưa phù hợp thực tế của từng vị trí,

tuyến đường, khu vực theo từng loại đất.

4. Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân cấp vị trí

chưa phù hợp.

5. Xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại mỗi

điểm điều tra. Báo cáo tại mỗi điểm điều tra gồm các nội dung chủ yếu sau:

- Đánh giá tổng quan về điểm điều tra;

- Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, thu thập, tổng hợp giá đất thị trường tại

điểm điều tra; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị

trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

ban hành;

- Đề xuất mức giá đất cho các loại đất theo các khu vực, đường phố, đoạn

đường phố, vị trí tại mỗi điểm điều tra.

6. Hội thảo lấy ý kiến.

Bước 5: Xây dựng phương án giá các loại đất

1. Xác định giá cho các loại đất đã điều tra theo từng vị trí, tuyến đường, khu

vực bằng phương pháp so sánh trực tiếp trên cơ sở định vị từng thửa đất đã điều tra lên

bản đồ địa chính.

2. Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngoài

thực địa (các thửa đất liền kề có cùng điều kiện với thửa đất đã được điều tra và ước

tính giá đất ở bước 2, 3).

3. Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy

định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá ±20%.

4. Xây dựng phương án định giá đất theo mục tiêu đề ra.

5. Hội thảo lấy ý kiến.

Bước 6: Xây dựng dự thảo bảng giá các loại đất

1. Xây dựng dự thảo bảng giá các loại đất

- Tổng hợp, phân nhóm các mức giá của các loại đất đã điều tra theo khu vực,

tuyến đường, cấp hành chính và quy định phân cấp vị trí (đã được hiệu chỉnh);

- Xây dựng quy định giá đối với các loại đất không điều tra.

- Xây dựng các quy định liên quan khác theo quy định pháp luật.

2. Hội thảo lấy ý kiến về dự thảo bảng giá các loại đất.

3. Chỉnh sửa, hoàn thiện bảng giá đất dự thảo và viết báo cáo thuyết minh.

4. Tổ chức hội nghị để báo cáo toàn bộ kết quả xây dựng bảng giá đất và xin ý

kiến trước khi trình thẩm định.

Bước 7: Trình thẩm định, phê duyệt

1. Sở Tài chính thẩm định báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá các loại đất,

bảng giá các loại đất dự thảo năm 2010.

2. Sở Tư pháp thẩm định dự thảo Quyết định ban hành bảng giá các loại đất

năm 2010.

3. Hoàn thiện hồ sơ theo ý kiến thẩm định, trình Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét

báo cáo thuyết minh điều tra và xây dựng bảng giá các loại đất, dự thảo bảng giá các

loại đất năm 2010.

4. Ủy ban nhân dân tỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân tỉnh.

5. Chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành quyết định

bảng giá các loại đất năm 2010.

4.3.2 Những ưu điểm và hạn chế của bảng giá đất hàng năm

4.3.2.1. Ưu điểm

Giai đoạn từ năm 1994 đến 2003 quy định về giá đất tương đối ổn định một thời

gian dài, quy định về giá đất thống nhất trên địa bàn phạm vi của tỉnh.

Giai đoạn từ Luật Đất đai 2003 đến năm 2010 hàng năm UBND tỉnh giao cho

Sở Tài chính phối hợp với ngành Tài nguyên và Môi trường các cấp tiến hành xây

dựng bảng giá đất hàng năm phục vụ cho công tác quản lý tài chính đất đai tại tỉnh

Long An.

Đến năm 2014, khác với các năm trước đây, công tác điều tra xây dựng bảng giá

đất hàng năm được chuyển giao cho ngành Tài nguyên và Môi trường thực hiện,

UBND tỉnh cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường thuê đơn vị tư vấn có chức năng

trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện.

Bảng giá đất năm 2015 được triển khai thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài

nguyên và Môi trường, tuy nhiên giá trị của đất ở theo bảng giá đất do nhà nước định

giá vẫn chưa thật sự phù hợp với giá trị thị trường của chúng.

4.3.2.2. Hạn chế

Đối với giai đoạn từ năm 1994 đến 2003 quy định giá đất tồn tại một thời gian

dài là 10 năm, trong giai đoạn này có những năm 2000 đến 2003 nền kinh tế tỉnh phát

triển mạnh, nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế, xây dựng khu công nghiệp,

thương mại - dịch vụ, khu đô thị cao làm cho giá đất trên địa bàn tỉnh tăng theo nhất là

về đất ở tại các trung tâm thị xã Tân An nhưng bản thân mức giá đất quy định lại không

được điều chỉnh cho phù hợp.

Bảng giá đất tại tỉnh Long An từ năm 2005 đến 2009 UBND tỉnh giao cho

UBND cấp huyện tiến hành việc phân loại vị trí và loại đường phố căn cứ vào các

nguyên tắc xác định giá đất tại Luật đất đai và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

thực tế phổ biến trên thị trường để xây dựng bảng giá các loại đất cụ thể tại địa phương.

Do đó, giá đất được xây dựng mang tính hành chính và có tính cục bộ, chủ quan tạo

nên sự chênh lệch lớn giữa thị trấn và cấp xã, giữa ranh hành chính cấp huyện với cấp

huyện khác, giữa cấp huyện với thị xã mà UBND tỉnh chưa chủ trì thỏa thuận thống

nhất với các địa phương tạo ra sự chênh lớn.

Đặc biệt là quy hoạch phát triển công nghiệp trên địa bàn các huyện thị được Ủy

ban nhân dân tỉnh phê duyệt, giá đất tăng cao tại các vùng có dự án quy hoạch xây

dựng khu công nghiệp. Các vùng không có dự án thực hiện cũng bị ảnh hưởng vì đó là

vùng dữ trữ để những người có đất thu hồi trong các dự án quy hoạch tìm đến để mua

đất. Hơn nữa, lãnh đạo của UBND các huyện, thị xã có dự án thu hồi đất muốn đẩy

nhanh tiến độ thu hồi nên đã tự nâng giá đất lên cao hơn mặt bằng giá thị trường chung.

Qua kết quả áp dụng bảng giá đất năm 2015 cho thấy mức giá áp dụng cho các

loại đất theo từng vị trí là chưa thật sự phù hợp với mức giá thị trường.

4.4 Xử lý số liệu điều tra tại thành phố Tân An - tỉnh Long An

Số liệu điều tra tại thành phố Tân An được thu thập theo phiếu điều tra với 820

phiếu. Sau đó, tác giả tổng hợp và phân loại các phiếu theo phường, xã và thực hiện

loại bỏ các phiếu đột biến về giá trong cung một khu vực khảo sát. Trong quá trình điều

tra, có những phiếu không lấy được đầy đủ thông tin của các biến trong mô hình, do đó

tác giả tiếp tục loại bỏ các phiếu này và cuối cùng còn lại 516 phiếu đạt yêu cầu.

Kết quả điều tra được 516 phiếu thực hiện trên địa bàn 9 phường và 5 xã. Số

liệu khảo sát của từng thửa đất được tổng hợp và thống kê chính xác vào bảng biểu, sau

đó được mã hóa và đưa vào mô hình hồi quy để xử lý thông qua phần mềm xử lý thống

kê SPSS 16.0.

Kết quả so sánh giá thị trường và giá do UBND tỉnh định giá được thống kê qua

bảng sau:

Bảng 4.1 Kết quả so sánh giá thị trường và giá do UBND tỉnh định giá

Đơn vị tính: Triệu đồng/m2

GHI CHÚ

Giá thị trường

Giá theo bảng giá đất

Phường/xã

S T T

So sánh chênh lệch

Cao nhất

Thấp nhất

Cao nhất

Giá thị trường trung bình của các thửa đất quan sát

Giá trung bình do UBND tỉnh định giá

(1)

(2)

(3)

(4)

(5) = (3) - (4)

1 PHƯỜNG 1

17,034

10,68

0,064

34,003

2 PHƯỜNG 2

11,803

3,48

0,014

23,592

3 PHƯỜNG 3

11,550

9,97

0,380

22,719

4 PHƯỜNG 4

9,007

7,03

0,030

17,984

5 PHƯỜNG 5

4,636

3,46

0,025

9,247

6 PHƯỜNG 6

4,719

3,22

0,032

9,406

7 PHƯỜNG 7

2,422

1,37

0,327

4,516

8 KHÁNH HẬU

9,256

8,22

0,014

18,498

11,756

10,91

0,147

23,364

9 TÂN KHÁNH AN VĨNH NGÃI

16,187

15,64

0,057

32,316

11 BÌNH TÂM

4,487

3,59

0,107

8,866

6,35 8,325 1,575 1,975 1,175 1,5 1,05 1,035 0,85 0,55 0,9

11,230

10,58

0,268

22,191

5,397

4,65

0,142

10,652

HƯỚNG THỌ PHÚ LỢI BÌNH NHƠN NHƠN THẠNH TRUNG

4,742

4,19

0,086

9,398

0,65 0,75 0,55

0,70 1,65 0,65 0,65 0,55 0,40 0,60 0,50 0,50 0,35 0,50 0,40 0,50 0,30

12,00 15,00 2,50 3,30 1,80 2,60 1,50 1,57 1,20 0,75 1,30 0,90 1,00 0,80

Nguồn: Tính toán của tác giả

Qua bảng thống kê trên, ta thấy số liệu giá thị trường và giá do UBND tỉnh định giá của 516 lô đất ở có sự chênh lệch. Hầu hết các giá đất ở giao dịch trên thị trường có giá trị cao hơn giá đất ở do UBND tỉnh định giá. Khoảng chênh lệch này là tương đối lớn.

Riêng đối với các thửa đất nằm trên phường 5, phường 6 và phường 7 thì

khoảng chênh lệch này nhỏ so với giá đất được UBND tỉnh định giá. Tuy nhiên, trong

các thửa đất giao dịch tại các phường này lại xuất hiện giá trị chuyển nhượng của thửa

đất rất cao so với mức giá cao nhất theo bảng giá đất do UBND tỉnh định giá. Cụ thể:

- Giá thị trường cao nhất của các thửa đất tại phường 5 là 9,247 triệu đồng/m2

trong khi giá trị của các thửa đất cao nhất theo bảng giá đất do UBND tỉnh định giá tại đây chỉ có 1,8 triệu đồng/m2;

- Giá thị trường cao nhất của các thửa đất tại phường 6 là 9,406 triệu đồng/m2

trong khi giá trị của các thửa đất cao nhất theo bảng giá đất do UBND tỉnh định giá tại đây chỉ có 2,6 triệu đồng/m2;

- Giá thị trường cao nhất của các thửa đất tại phường 7 là 4,516 triệu đồng/m2

trong khi giá trị của các thửa đất cao nhất theo bảng giá đất do UBND tỉnh định giá tại đây chỉ có 1,5 triệu đồng/m2.

Điều này phản ánh được rằng giá trị của các thửa đất được quy định tại các một

số xã, phường trên địa bàn thành phố Tân An theo bảng giá đất do UBND tỉnh định giá

là chưa phù hợp với thị trường,

4.5 Thống kê mô tả

Mô hình nghiên cứu bao gồm 11 biến độc lập và 01 biến phụ thuộc, thống kê

mô tả các biến như sau:

Bảng 4.2 Thống kê mô tả

Chỉ tiêu

Số quan sát

Giá trị nhỏ nhất

Giá trị lớn nhất

Trung bình

Độ lệch chuẩn

516

0.121

8.953

2.91399

2.042159

516

12.3

3511

242.0988

381.6859831

516

1.5

6.463295

4.5616557

Khoảng cách đến trung tâm thành phố Diện tích thửa đất Chiều rộng mặt tiền của thửa đất

Đơn giá 1 m2

516

0.0138

34.003

2.88234

3.935765

516

Kích thước mẫu

Nguồn: Tính toán của tác giả.

Đơn giá đất được tính bằng đơn vị triệu đồng/m2. Thửa đất có đơn giá thấp nhất là 0,014 triệu đồng/m2, thửa đất có đơn giá lớn nhất là 34 triệu đồng/m2. Đơn gía đất trung bình trong mẫu nghiên cứu là 2,9 triệu đồng/m2.

Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố ngắn nhất là 0,121 km,

khoảng cách xa nhất là 8,953 km. Khoảng cách trung bình từ thửa đất đến trung tâm

thành phố là 2,913 km.

Trong mẫu nghiên cứu, thửa đất có diện tích nhỏ nhất là 12,3 m2, thửa đất có

diện tích lớn nhất là 3.511 m2. Trung bình các thửa đất có diện tích 242 m2.

Các thửa đất trong mẫu nghiên cứu có chiều rộng mặt tiền nhỏ nhất là 1,5 m,

rộng nhất là 50 m. Chiều rộng mặt tiền trung bình của thửa đất là 6,46 m.

Bảng 4.3 Bảng tần suất

Tần suất

Phần trăm

Loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc

Đường 1 chiều

370

71.7

Đường 2 chiều

146

28.3

Cấp hẻm

Cấp 1

439

85.1

Cấp 2

8.1

Cấp khác

6.8

Hình dáng của thửa đất

Hình dạng khác

191

Hình chữ nhật

325

Loại hẻm

Hẻm đất

276

53.5

Hẻm nhựa

240

46.5

Hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lac

186

330

Vị trí thửa đất gần từ 2 hoặc hơn các tiện nghi dưới 2 km Vị trí thửa đất cách các tiện nghi trên 2 km

An ninh trật tự nơi thửa đất tọa lạc

Tốt

401

77.7

Trung bình

10.1

Kém

12.2

Nguồn: Tính toán của tác giả

Trong mẫu nghiên cứu có 28% thửa đất nằm trên đường 2 chiều, 72% thửa

đất nằm trên đường 1 chiều.

Theo kết quả thống kê có 85% thửa đất trong mẫu nghiên cứu nằm trên hẻm

cấp 1,8% thửa đất nằm trên hẻm cấp 2,7% thửa đất nằm trên hẻm cấp còn lại.

Về hình dáng của thửa đất: 63% thửa đất trong mẫu nghiên cứu có hình chữ

nhật, 37% thửa đất trong mẫu nghiên cứu có hình dạng khác.

Về loại hẻm (hẻm nhựa hay hẻm đất): Các thửa đất trong mẫu nghiên cứu có

47% nằm trên hẻm đất, 53% nằm trên hẻm nhựa.

Về hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc: Có 36% thửa đất có vị trí thửa đất gần

từ 2 hoặc hơn các tiện nghi như (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) từ 2km trở

lại, còn lại 64% thửa đất có vị trí tọa lạc cách (trường học, bệnh viện, chợ, siêu

thị,..) trên 2 km.

Bên cạnh đó, thống kê mô tả cho thấy có 78% thửa đất tọa lạc trên địa bàn có

tình hình an ninh trật tự tốt, 10% thửa đất tọa lạc trên địa bàn có tình hình an ninh

trật tự trung bình, 11% thửa đất tọa lạc trên địa bàn có tình hình an ninh trật tự kém.

Tác giả tiến hành phân tích one-way ANOVA để thấy được các kết quả sâu

hơn về sự khác biệt của đơn giá đất theo loại đường, cấp hẻm, loại hẻm, hình dáng

thửa đất, hạ tầng xã hội.

 Sự khác biệt của đơn giá đất theo loại đường

Loại đường nơi thửa đất tọa lạc được chia làm 2 loại: Đường 2 chiều và

đường 1 chiều. Để tiến hành phân tích phương sai ANOVA điều kiện cần là phải

kiểm định giả thuyết H0: Phương sai của các loại đường là đồng nhất. Kết quả phân

tích được thể hiện trong bảng bên dưới.

Bảng 4.4 Phân tích Anova đơn giá đất theo loại đường

Sig.

Levene

Số thống kê Levene

0.125

2.367

Sig.

Kiểm định Anova

0.574

0.317

Nguồn: Tính toán của tác giả

Với trị số thống kê Levene có Sig. = 0.125 > 0.05, tức là chưa có cơ sở bác

bỏ giả thiết H0. Như vậy có thể nói phương sai giữa các thửa đất nằm trên loại

đường khác nhau là đồng nhất, thỏa mãn điều kiện để phân tích ANOVA.

Phân tích ANOVA được thực hiện thông qua kiểm định giả thiết H0: Đơn giá

đất của các thửa nằm trên các loại đường khác nhau là giống nhau. Kết quả kiểm

định ANOVA có F = 0.317 và giá trị Sig. = 0.574 > 0.05 nên chưa có cơ sở bác bỏ

giả thiết H0, hay không có sự khác biệt về đơn giá đất của các thửa nằm trên các loại

đường khác nhau.

 Sự khác biệt của đơn giá đất theo cấp hẻm

Cấp hẻm nơi thửa đất tọa lạc được chia làm 3 loại: cấp 1, cấp 2 và cấp khác.

Để tiến hành phân tích phương sai ANOVA điều kiện cần là phải kiểm định giả

thuyết H0: Phương sai giữa các thửa đất nằm trên các cấp hẻm khác nhau là đồng

nhất. Kết quả phân tích được thể hiện trong bảng bên dưới.

Bảng 4.5 Phân tích Anova đơn giá đất theo cấp hẻm

Levene

Sig.

Số thống kê Levene

7.225

0.001

Sig.

Kiểm định Anova

3.694

0.026

Nguồn: Tính toán của tác giả

Với trị số thống kê Levene có Sig. = 0.001< 0.05, tức là có cơ sở bác bỏ giả

thiết H0. Như vậy có thể nói phương sai giữa các thửa đất nằm trên các cấp hẻm

khác nhau là khác nhau, không thỏa mãn điều kiện để phân tích ANOVA.

 Sự khác biệt của đơn giá đất theo loại hẻm

Loại hẻm nơi thửa đất tọa lạc được chia làm 2 loại: Hẻm nhựa và hẻm đất.

Để tiến hành phân tích phương sai ANOVA điều kiện cần là phải kiểm định giả

thuyết H0: Phương sai giữa các thửa đất nằm trên loại hẻm khác nhau là đồng nhất.

Kết quả phân tích được thể hiện trong bảng bên dưới.

Bảng 4.6 Phân tích Anova đơn giá đất theo loại hẻm

Levene

Sig.

Số thống kê Levene

3.863

0.05

Sig.

Kiểm định Anova

3.826

0.051

Nguồn: Tính toán của tác giả

Với trị số thống kê Levene có Sig. = 0.05, tức là chưa có cơ sở bác bỏ giả

thiết H0. Như vậy có thể nói phương sai giữa các thửa đất nằm trên loại hẻm khác

nhau là đồng nhất, thỏa mãn điều kiện để phân tích ANOVA.

Phân tích ANOVA được thực hiện thông qua kiểm định giả thiết H0: Đơn giá

đất của các thửa nằm trên các loại hẻm khác nhau là giống nhau. Kết quả kiểm định

ANOVA có F = 3.826 và mức ý nghĩa Sig. = 0.051> 0.05 nên chưa có cơ sở bác bỏ

giả thiết H0, hay không có sự khác biệt về đơn giá đất của các thửa nằm trên các loại

hẻm khác nhau.

 Sự khác biệt của đơn giá đất theo hình dạng thửa đất

Hình dạng của thửa đất được chia làm 2 loại: Hình chữ nhật và hình dạng

khác. Để tiến hành phân tích phương sai ANOVA điều kiện cần là phải kiểm định

giả thuyết H0: Phương sai giữa các thửa đất có hình dáng khác nhau là đồng nhất.

Kết quả phân tích được thể hiện trong bảng bên dưới.

Bảng 4.7 Phân tích Anova đơn giá đất theo hình dáng thửa đất

Levene

Sig.

Số thống kê Levene

5.143

0.024

Sig.

Kiểm định Anova

4.687

0.031

Nguồn: Tính toán của tác giả

Với trị số thống kê Levene có mức ý nghĩa Sig. = 0.024 < 0.05, tức là có cơ

sở bác bỏ giả thiết H0. Như vậy có thể nói phương sai giữa các thửa đất có hình

dáng khác nhau là khác nhau, không thỏa mãn điều kiện để phân tích ANOVA.

 Sự khác biệt của đơn giá đất theo hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc

Hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc được chia làm 2 loại: Vị trí thửa đất gần

từ 2 hoặc hơn các tiện nghi từ 2 km trở xuống, vị trí thửa đất cách các tiện nghi hơn

2 km. Để tiến hành phân tích phương sai ANOVA điều kiện cần là phải kiểm định

giả thuyết H0: Phương sai giữa các thửa đất theo hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc

khác nhau là đồng nhất. Kết quả phân tích được thể hiện trong bảng bên dưới.

Bảng 4.8 Phân tích Anova đơn giá đất theo hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc

Levene

Sig.

Số thống kê Levene

186.839

0.000

Sig.

Kiểm định Anova

123.579

0.000

Nguồn: Tính toán của tác giả

Với trị số thống kê Levene có Sig. = 0.000 < 0.05, tức là có cơ sở bác bỏ giả

thiết H0. Như vậy có thể nói phương sai giữa các thửa đất theo hạ tầng xã hội nơi

thửa đất tọa lạc khác nhau là khác nhau, không thỏa mãn điều kiện để phân tích

ANOVA.

 Sự khác biệt của đơn giá đất theo địa bàn nơi thửa đất tọa lạc

Địa bàn nơi các thửa đất tọa lạc được chia làm 14 phường xã: Phường 1,

phường 2, phường 3, phường 4, phường 5, phường 6, phường 7, xã Bình Tâm, xã

Nhơn Thạnh Trung, Tân Khánh, Khánh Hậu, Lợi Bình Nhơn, Hướng Thọ Phú, An

Vĩnh Ngãi. Để tiến hành phân tích phương sai ANOVA điều kiện cần là phải kiểm

định giả thuyết H0: Phương sai của các thửa đất tọa lạc tại các địa phương khác

nhau là đồng nhất. Kết quả phân tích được thể hiện trong bảng bên dưới.

Bảng 4.9 Phân tích Anova đơn giá đất theo địa bàn nơi thửa đất tọa lạc

Levene

Sig.

Số thống kê Levene

35.635

0.000

Sig.

Kiểm định Anova

71.889

0.000

Nguồn: Tính toán của tác giả

Với trị số thống kê Levene có Sig. = 0.000 < 0.05, tức là có cơ sở bác bỏ giả

thiết H0. Như vậy có thể nói phương sai giữa các thửa đất theo hạ tầng xã hội nơi

thửa đất tọa lạc khác nhau là khác nhau, không thỏa mãn điều kiện để phân tích

ANOVA.

4.6 Kết quả hồi quy mô hình

4.6.1 Ma trận hệ số tương quan

Bảng ma trận hệ số tương quan (Phụ lục 3), cho thấy hầu hết các biến độc lập

có tương quan với nhau tương đối thấp, nhưng lại có tương quan cao với biến phụ

thuộc.

4.6.2 Kết quả hồi quy mô hình

Tác giả tiến hành hồi quy mô hình nghiên cứu bằng phần mềm SPSS 16.0.

Kết quả thu được như sau:

Bảng 4.10 Kết quả hồi quy mô hình

Hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa

Thống kê tương quan

t

Sig.

Mô hình

Hệ số hồi quy đã chuẩn hóa

Hệ số

Tolerance VIF

Sai số chuẩn

1 (Constant)

.681

.108

.159

.874

KC_TT

-.250

-.130 -3.418

.001

.506 1.975

.073

L_DUONG

.607

.070 2.060

.040

.640 1.563

.295

H_CAP1

-.030

-.003

-.062

.950

.393 2.547

.475

H_CAP2

.143

.010

.250

.803

.462 2.167

.571

D-TICH

.005

.507 13.632

.000

.527 1.899

.000

H_DANG

-.036

-.004

-.141

.888

.737 1.358

.256

CR_MT

.327

.379 10.830

.000

.596 1.678

.030

L_HEM

-.547

-.069 -2.186

.029

.722 1.384

.250

HTXH

.798

.097 2.392

.017

.439 2.278

.334

AN_TOT

-.045

-.005 -.129

.897

.536 1.866

.348

AN_THUONG -.088

-.007 -.164

.870

.429 2.330

.538

Nguồn: Tính toán của tác giả

Với mức ý nghĩa 5%, hệ số hồi quy của các biến (KC_TT), (L_DUONG),

(D_TICH), (CR_MT), (L_HEM), (HTXH) có ý nghĩa thống kê nên các biến

(KC_TT), (L_DUONG), (D_TICH), (CR_MT), (L_HEM), (HTXH) có ảnh hưởng

đến biến phụ thuộc giá đất (GIADAT).

4.6.3 Mức độ giải thích của mô hình Kết quả hồi quy cho thấy hệ số R2 = 0,633, tức là các biến độc lập trong mô

hình giải thích được 63,30% mức độ biến động của mô hình.

Bảng 4.11 Tóm tắt mô hình.

Mô hình

R

R2 R2 hiệu chỉnh Sai số ước lượng Durbin-Watson

.795a

.633

.625

2.411346

1.930

Nguồn: Tính toán của tác giả

4.6.4 Mức độ phù hợp của mô hình

Để đảm bảo mô hình là phù hợp, tác giả tiến hành kiểm định giả thiết.

H0: = = ⋯ = = 0

H1: ∃ ≠ 0

Phân tích Anova được sử dụng, kết quả cụ thể như sau:

Bảng 4.12 Phân tích ANOVA

Tổng bình

Bậc tự

Trung bình

Mô hình

F

Sig.

phương

do

bình phương

Hồi quy

5046.921

458.811

78.907

.000a

Sai số

2930.554

504

5.815

Tổng cộng

7977.475

515

Nguồn: tính toán của tác giả

Với mức ý nghĩa 5%, hệ số Sig. = 0,000 < 0,05 nên ta chấp nhận giả thiết H1,

tức là mô hình hồi quy là phù hợp.

Để đảm bảo các kết luận rút ra từ mô hình có độ tin cậy cao, tác giả tiến hành

các kiểm định cần thiết: Kiểm định tự tương quan, kiểm định phương sai thay đổi,

kiểm định đa cộng tuyến.

4.6.5 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Hiện tượng đa công tuyến trong mô hình xảy ra khi biến độc lập có hệ số

VIF > 10. Từ kết quả hồi quy mô hình cho thấy các biến độc lập đều có hệ số VIF <

10 nên mô hình không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến.

Bảng 4.13 Kiểm định đa cộng tuyến

Biến

Thống kê tương quan

Tolerance

VIF

KC_TT L_DUONG H_CAP1 H_CAP2 D-TICH H_DANG CR_MT

.506 .640 .393 .462 .527 .737 .596

1.975 1.563 2.547 2.167 1.899 1.358 1.678

L_HEM

.722

1.384

HTXH

.439

2.278

AN_TOT

.536

1.866

AN_THUONG

.429

2.330

Nguồn: tính toán của tác giả

4.6.6 Kiểm định hiện tượng tự tương quan

Hiện tượng tự tương quan trong mô hình được kiểm định thông qua hệ số

Durbin – Watson. Từ bảng 4.11, cho thấy hệ số Durbin – Watson là d = 1.930. Do 1

< d < 3 nên mô hình không xảy ra hiện tượng tự tương quan.

4.6.7 Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi

Hiện tượng phương sai thay đổi được kiểm định thông qua kiểm định

Breusch-Pagan-Godfrey, cụ thể:

H0: không có hiện tượng phương sai thay đổi

H1: có hiện tượng phương sai thay đổi

Việc kiểm định được thực hiện bằng phần mềm Eview 8.0, kết quả:

Bảng 4.14 Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey

F-statistic

1.542494 Prob. F(11,504)

0.1128

Obs*R-squared

16.80565 Prob. Chi-Square(11)

0.1138

Scaled explained SS

515.2404 Prob. Chi-Square(11)

0.0000

Nguồn: Tính toán của tác giả

Với mức ý nghĩa 5%, hệ số Prob. F(11,504) = 0,1128 > 5% nên ta chấp

nhận giả thiết H0, tức là mô hình không có hiện tượng phương sai thay đổi.

4.7 Thảo luận kết quả mô hình

Kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy khoảng cách từ thửa đất đến

trung tâm thành phố, loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc, diện tích thửa

đất,chiều rộng mặt tiền của thửa đất, loại hẻm, hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc

có ảnh hưởng đến giá đất ở. Cụ thể ảnh hưởng các yếu tố này như sau:

Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, hệ số hồi quy của biến

này có giá trị là -0,250, mang dấu (-) tức là khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm

thành phố tăng thì đơn giá đất sẽ giảm. Cụ thể khi khoảng cách từ thửa đất đến

trung tâm thành phố tăng 1km thì đơn giá BĐS sẽ giảm 0,25 triệu đồng, tức là

giảm 250.000 đồng. Giá sẽ cao hơn đối với các thửa đất gần trung tâm hơn, khi

các yếu tố khác không đổi, thửa đất xa trung tâm hơn sẽ mất lợi thế về kinh doanh

và giao thông đi lại hơn hẳn so với thửa đất gần trung tâm.

Loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc, hệ số hồi quy của biến này có

giá trị là 0,607, mang dấu (+) tức là thửa đất nằm trên đường 2 chiều sẽ có giá trị

cao hơn thửa đất nằm trên đường 1 chiều. Cụ thể, nếu thửa đất nằm trên đường 2

chiều thì sẽ có đơn giá cao hơn thửa đất nằm trên đường 1 chiều là 0,607triệu

đồng, tức là 607.000 đồng.

Diện tích thửa đất, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 0,005, mang dấu

(+) tức là diện tích thửa đất tăng thì giá đất sẽ cao hơn. Cụ thể, nếu diện tích thửa đất tăng 1 m2 thì đơn giá thửa đất sẽ tăng 0,005 triệu đồng, tức là tăng 5.000

đồng.Với các yếu tố khác không đổi, diện tích đất lớn sẽ giúp cho việc kinh

doanh, mở văn phòng, cho thuê... có nhiều cơ hội hơn.

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là

0,327, mang dấu (+) tức là chiều rộng mặt tiền của thửa đất tăng 1 m thì đơn giá

thửa đất sẽ tăng 0,327 triệu đồng, tức là tăng 327 ngàn đồng. Đây là một yếu tố

phù thợp với thực tế khách quan, vì thửa đất có chiều rộng mặt tiền lớn sẽ giúp

cho việc kinh doanh tốt hơn.

Loại hẻm, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là -0,547, mang dấu (-) tức

là nếu thửa đất nằm trên hẻm đất thì giá trị sẽ giảm so với thửa đất nằm trên hẻm

nhựa. Cụ thể, nếu thửa đất nằm trên hẻm đất thì đơn giá thửa đất sẽ giảm 0,547

triệu đồng, tức là giảm 547 ngàn đồng so với thửa đất nằm trên hẻm nhựa.

Hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là

0,798, mang dấu (+) tức là nếu thửa đất có vị trí gần từ 2 hoặc hơn các tiện nghi

như (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) từ 2km trở lại thì có đơn giá đất cao

hơn thửa đất có vị trí tọa lạc cách (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) trên 2

km. Cụ thể giá trị chênh lệch này là 0,798 triệu đồng, tức là 798 ngàn đồng.

Thông qua kết quả của mô hình nêu trên, tác giả đưa ra một số giải pháp

để làm tăng giá trị của đất ở nhằm điều tiết thị trường đất đai, đảm bảo thu đúng,

thu đủ cho ngân sách nhà nước, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người sử dụng

đất. Cụ thể:

- Quy hoạch mở rộng thành phố phát triển theo hướng đa trung tâm, hạn

chế thiết kế đường 1 chiều trong khu vực trung tâm, thay vào đó là thiết kế

đường 2 chiều, bề rộng mặt đường đủ lớn để xe lưu thông. Một mặt rút ngắn

khoảng cách từ các thửa đất đến trung tâm thành phố như hiện nay làm gia tăng

giá trị đất ở; mặt khác có thể khắc phục được bài toán về ùng tắc giao thông,

quy hoạch nhà ở, cải thiện môi trường kinh doanh góp phần phát triển đô thị bền

vững;

- Theo kết quả nghiên cứu thì biến loại hẻm có giá trị là -0,547, mang dấu

(-) tức là nếu thửa đất nằm trên hẻm đất thì giá trị sẽ giảm so với thửa đất nằm

trên hẻm nhựa. Vì vậy, tác giả đề xuất giải pháp về nhựa hóa các hẻm đất hiện

trạng đồng thời mở rộng tối đa bề rộng của hẻm góp phần làm tăng giá trị của

các thửa đất, thuận tiện cho việc đi lại của người dân và tạo mỹ quan cho đô thị;

- Có kế hoạch đầu tư phát triển mạng lưới trường học, bệnh viện, chợ

theo hướng chuẩn hóa tại các xã, phường vùng ven của thành phố để tạo điều

kiện cho các hộ dân được hưởng các phúc lợi tốt nhất từ giáo dục, y tế và sinh

hoạt đồng thời góp phần làm tăng giá trị của các thửa đất.

Tóm lại, kết quả của mô hình nghiên cứu phản ánh được sự tác động của

các biến đối với giá trị của đất ở tại địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An.

Từ việc phân tích các kết quả đạt được, tác giả đã đề xuất các giải pháp nhằm để

gia tăng giá trị đất ở theo kết quả mô hình nghiên cứu. Từ đó giúp chính quyền

địa phương nhận ra các nhân tố có tác động tích cực cũng như tiêu cực đến giá

đất ở để có những điều chỉnh trong việc định giá đất trong thời gian tới, góp

phần điều tiết thị trường đất đai ngày càng tốt hơn.

Chương 5

KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ

Qua kết quả nghiên cứu – thảo luận, đề tài rút ra một số kết luận, kiến nghị

5.1 Kết luận

(1) Đất đai là tài nguyên quan trọng, việc xác định giá đất để tính toán giá trị

quyền sử dụng đất khi nhà nước tiến hành trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng

sử dụng là cần thiết, tránh thất thoát, lãng phí tài nguyên quốc gia.

(2) Công tác xây dựng bảng giá đất hiện nay được tiến hành hàng năm mất

nhiều công sức và kinh phí tài chính, nhưng hiệu quả lại chưa cao do:

- Do bị giới hạn bởi khung giá trần của Chính phủ vì không được cập nhật

thường xuyên nên bảng giá đất không phù hợp với giá thị trường,;

- Bảng giá không tính công bằng giữa các các vùng và khu vực có sự tương

đồng về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội và chính trị của đất

đai, có nguyên nhân từ việc không xác định được các yếu tố vị thế đất đai và mức độ

ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá đất.

(3) Bảng giá bị giới hạn khung giá trần hiện nay không những gây thất thoát

ngân sách, mà còn gây ra sự mất công bằng khi thực hiện nghĩa vụ tài chính giữa các

người sử dụng đất với nhau.

(4) Kết quả của mô hình có hệ số tương quan cao, các biến độc lập mô tả được

63,30% sự thay đổi của mô hình. Các biến dự báo quan trọng phản ánh các yếu tố ảnh

hưởng giá của đất ở như: Khoảng cách đến trung tâm thành phố, diện tích thửa đất,

hình dáng thửa đất, loại hẻm, lộ giới, hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc. Kết quả này

nhằm phục vụ cho chính quyền địa phương tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

để tham khảo trong quá trình định giá đất.

(5) Kết hợp kinh nghiệm định giá của các định giá viên và kết quả phân tích

của mô hình, bảng giá sẽ được xây dựng với độ chính xác cao, khách quan và khoa

học.

5.2 Kiến nghị

(1) Đề nghị UBND thành phố Tân An xây dựng lộ trình quy hoạch mở rộng

thành phố phát triển theo hướng đa trung tâm; nhựa hóa các hẻm đất, đá hiện trạng;

có kế hoạch đầu tư để phát triển mạng lưới trường học, bệnh viện, chợ theo hướng

chuẩn hóa tại các xã, phường vùng ven đô thị để làm tăng giá trị của các thửa đất và

đảm bảo phát triển đô thị theo hướng bền vững.

(2) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai để phục vụ cho công tác quản lý đất

đai nói chung và công tác định giá đất thông qua phân tích các số liệu về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.

(3) Đề nghị điều chỉnh quy trình xây dựng bảng giá đất đai của các địa phương

theo đề xuất hoàn thiện quy trình của đề tài. Để bảng giá đất đai phục vụ tốt cho công

tác quản lý đất đai cũng như là tài liệu tham khảo hữu ích cho nhiều đối tượng khác

trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, quy trình định giá cần được xây dựng

khách quan, khoa học và đảm bảo giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng

trên thị trường trong điều kiện bình thường. Quy trình cụ thể gồm các bước cơ bản:

- Công tác chuẩn bị;

- Điều tra, thu thập số liệu từ thị trường;

- Phân tích, xử lý số liệu để xác định và định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến

giá đất ở bằng phương pháp phân tích hồi quy;

- Xây dựng phương án giá và bảng giá;

- Trình thẩm định và phê duyệt.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Danh mục tài liệu Tiếng Việt:

1. Báo cáo Quy hoạch tổng thể phát triển Kinh tế - Xã hội thành phố Tân An,

tỉnh Long An đến năm 2020.

2. Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, (2000). Vị thế - Chất lượng và sự lựa

chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị. Tạp chí đô thị

học xuất bản tại Vương quốc Anh (vol. 37, No. 1, January 2000).

3. Lê Hoàng Việt Phương, 2010. “Ứng dụng mô hình hồi quy và hệ thống thông

tin địa lý để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà tại Việt Nam”.

4. Lê Khương Ninh, (2011). Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở

đồng bằng sông Cửu Long. Tạp chí phát triển kinh tế số 254, trang 11-17.

5. Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003.

6. Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.

7. Mã Khắc Vỹ, 1995. Lý luận và phương pháp đánh giá đất đai. NXB Cải Cách,

Bắc Kinh. Dịch từ tiếng Trung Quốc. Người dịch: Tôn Gia Huyên và các cộng

sự.

8. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật

Đất đai năm 2003.

9. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy

định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

10. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết

thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013.

11. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về giá

đất.

12. Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa, (2012). Thẩm dịnh giá trị bất động

sản. Nhà xuất bản lao động xã hội.

13. Nguyễn Quốc Nghi và cộng sự, (2012). Ứng dụng mô hình HEDONIC xác định

các nhân tốt ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ. Kỷ yếu

khoa học, 186 – 194.

14. Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch, (2013). Định giá đất hàng loạt bằng mô

hình hồi quy. Tạp chí Phát triển kinh tế số 269, tháng 3/2013, trang 11 – 19.

15. Nguyễn Thị Mỹ Linh, (2011). Ứng dụng mô hình “DECISION TREE” trong

định giá đất tại Việt Nam. Tạp chí Tài chính số 8, năm 2013.

16. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính về hướng dẫn

việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo

giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số188/2004/NĐ-CP ngày

16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các

loại đất.

17. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 16/12/2007 của Bộ Tài chính về việc

hướng dẫn thực hiện Nghị định số188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của

Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

18. Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng

giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

19. Trần Tiến Khai, (2011). Nguyên lý bất động sản. Nhà xuất bản lao động xã hội.

20. Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005. Dấu ấn thương hiệu: Tài sản và giá trị. Nhà

xuất bản trẻ.

Danh mục tài liệu Tiếng nước ngoài:

1. Bajari. P, and M.Kahn, (2007). Estimating hedonic Models of Consumer

Demmand with an Application to Urban Sprawl. [pdf]. Available through: The

Federal Reserve Bank of Cleveland website .

2. Bernardo. P. M, et al, 2002. “Hedonic price model and smell consequences of

sewage treatmant plants in urban areas”. Economics of air pollution, No.234, pp

1-25.

3. Chin, T. L. and K. W. Chau, 2002. A Critical Review of Literature on the

Hedonic Price Model and Its Application to the Housing Market in Penang.

[pdf]. Available through: Korea Real Estate Analysis Association website

4. Frew, J., and G. D. Jud, 2003. Estimating the Value of Apartment Buildings. [e-

book]. Available

through: The Zicklin School of Business website

5. Hasan Selim, (2009). “Determinants of house prices in Turkey: Hedonic

regression versus artificial neural network”. Expert Systems with Applications

36, pp 2843-2852.

6. Keng, T. Y., 2000. An Hedonic Model for house prices in Malaysia. [pdf].

Available

through: Pacific Rim Property Research

Journal website

7. Kim, (2007). North versus South: The Impact of Social Norms in the Market

Pricing of Private Property Rights in Vietnam. Vol 35, pp.2079 – 2095.

8. Gabriel Kayode Babawale, (3/2011). The Impact of Neighbourhood Churches

on House Prices, Vol 4, pp 246-253.

9. Limsombunchai, V. et al., 2004. House Price Prediction: Hedonic Price Model

vs. Artificial Neural Network. Available through: Agecon Search website

10. Malpezzi, S., 2002. Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review.

[pdf]. Available

through: Omega Analytics website

analytics.com>.

11. Nelson, J. P., 2003. Meta-Analysis of airport noise and heonic property values:

Problems and prospects. [pdf]. Available through: Economics Department

Faculty website .

12. Raymond, Y. C. , 2002. Estimating Neighbourhood Effect in House Prices:

Towards a New Hedonic Model Approach. [pdf]. Available through: CiteSeerX

website .

13. Richard J. Cebula, 2009. The Hedonic Pricing Model Applied to the Housing

Market of the City of Savannah an Its Savannah Historic Landmark District.

The review of Regional Studies, 1, 9-12.

14. Ridker, R. G., 1967. “Economic Costs of Air Pollution: Studies and

Measuremant”. Praeger, NewYork.

15. Ridker, Ronald G., and John A Henning, 1967. “The Determinants of

residential Property Values with Special Reference to Air Pollution”. The

review of Economics and Statistics. Vol.49, No.2, pp 246-57.

16. Rosen. S, 1974. Hedonic Prices and Implicit markets: Product Diferentiation in

Pure Competition. Available

through: Texas A&M University website

17. Sander, H. A. and S. Polasky, 2008. The value of views and open space:

Estimates from a hedonic pricing model for Ramsey County, Minnesota, USA.

[pdf]. Available through: Cedar Creek Ecosysterm Science Reserve website

18. Wen, H. et al, 2005. Hedonic price analysis of urban housing: An empirical

research on Hangzhou, China. Available through: Zhejiang University website

Phụ lục 1. Phiếu khảo sát

PHIẾU KHẢO SÁT

(Áp dụng đối với đất ở đô thị)

Tên phường (thị trấn): ..........................................................................................................

Tên người sử dụng đất: .........................................................................................................

- Địa chỉ: ........................................................... Thời điểm chuyển nhượng: .......................... - Giá bất động sản chuyển nhượng: .................. triệu đồng/m2.

1. Các thông tin về thửa đất - Thửa đất số: … thuộc tờ bản đồ số: ……; diện tích ......................................................... m2.

- Vị trí thửa đất: .......................................................................................................................

- Kích thước mặt tiền thửa đất: ................................................................................................

- Hình dáng thửa đất: ......................... Chiều sâu thửa đất: .....................................................

- Cấp hẻm: ........................................... Khoảng cách đến đường phố liền kề: .........................

- Loại đường [1 chiều; 2 chiều]: ..............................................................................................

- Loại hẻm [hẻm nhựa, hẻm đất]:.............................................................................................

- Hạ tầng xã hội [gần bệnh viện, gần trường học, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cung

cấp điện, gần chợ]: ...................................................................................................................

.................................................................................................................................................

- An ninh trật tự khu vực: ........................................................................................................

2. Các thông tin về tài sản gắn liền với đất:

- Nhà ở: Loại nhà: .................................... Kết cấu: ........................ Năm xây dựng: ................. - Diện tích xây dựng: ............................... Số tầng: ........................ Diện tích sàn: ............... m2

- Giấy phép xây dựng: [ ] có; [ ] không có.

- Tài sản khác: ..........................................................................................................................

- Giá trị công trình xây dựng: ..................................................................................................

Ngày … tháng … năm 20…

Cán bộ điều tra (Ký và ghi rõ họ tên)

Người sử dụng đất (Ký và ghi rõ họ tên)

Xác nhận của UBND phường (Ký, ghi rõ họ tên và dóng dấu)

PHIẾU KHẢO SÁT

(Áp dụng đối với đất ở tại nông thôn)

Tên xã: ....................................................................................................................................

Tên người sử dụng đất: .........................................................................................................

1. Các thông tin về thửa đất - Thửa đất số: … thuộc tờ bản đồ số: ……; diện tích ......................................................... m2.

- Vị trí thửa đất: .......................................................................................................................

- Kích thước mặt tiền thửa đất: ................................................................................................

- Hình dáng thửa đất: ......................... Chiều sâu thửa đất: .....................................................

- Khoảng cách từ thửa đất đến:

+ Trục giao thông chính của khu dân cư: .......... m;

+ Trung tâm xã: ....................... m;

+ Đường giao thông liên nông thôn: .................. m;

+ Huyện lộ: ............................ km;

+ Tỉnh lộ: ......................................................... km;

+ Quốc lộ: .............................. km.

- Mục đích sử dụng theo quy hoạch: ........................................................................................

- Hạ tầng xã hội [gần bệnh viện, gần trường học, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cung

cấp điện, gần chợ]: ...................................................................................................................

.................................................................................................................................................

- An ninh trật tự khu vực: ........................................................................................................

2. Các thông tin về tài sản gắn liền với đất:

- Giấy phép xây dựng: [ ] có; [ ] không có.

- Tài sản khác: ..........................................................................................................................

- Giá trị công trình xây dựng: ..................................................................................................

Ngày … tháng … năm 20…

Cán bộ điều tra (Ký và ghi rõ họ tên)

Người sử dụng đất (Ký và ghi rõ họ tên)

Xác nhận của UBND phường (Ký, ghi rõ họ tên và dóng dấu)

Phụ lục 2. Bảng tổng hợp kết quả khảo sát các thửa đất

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

H T X H

CR mặt tiền (m)

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 1 0,880 0 41,5 1 1 5 0 1 1 1 0 1 Trần Thị Trang 192 10 0,351

Phường 1 1,323 0 309,0 1 1 12 0 1 1 1 0 2 Số 27, Nguyễn Trung Trực Số 5, Võ Công Tồn 10 19 13,077

Phường 1 1,327 0 42,8 1 1 6 0 1 1 1 0 3 140 7 Số 39, Lê Lợi 3,451

Phường 1 0,531 0 42,3 1 1 4 1 1 1 1 0 4 9 36 1,541

Phường 1 0,636 0 98,8 1 1 5 0 1 1 1 0 5 9 72 2,961

Phường 1 0,603 0 25,1 1 1 6 0 1 1 1 0 6 Nguyễn Thị Tuyết Lan Nguyễn Thanh Phong Hoàng Thị Thanh Xuân Lê Như Tiền - Nguyễn Thị Loan Nguyễn Thanh Phương Số 11/1, Hai Bà Trưng Số 21, Trương Định Số 25/9, Hai Bà Trưng 9 58 0,359

Phường 1 0,682 0 16,6 1 1 4 1 1 1 1 0 7 Lê Ngọc Trừ 188 1,224

Phường 1 0,576 0 69,0 1 1 4 1 1 1 1 0 8 Trần Thị Ngọc Lan 25 7 Số 6, Lê Lợi Số 11, Lãnh Binh Tiền 10 3,208

9 29 11 Phường 1 1,093 0 37,2 1 1 4 0 1 1 1 0 Số 42/20, Nguyễn Huệ 1,498 Nguyễn Thị Phương Yến/ Đỗ Thị Bích Thủy

Phường 1 0,987 0 82,0 1 1 4 1 1 1 1 0 0,495 Nguyễn Châu Lô - Nguyễn Thị Tiệp 10 10 11 Số 350, Nguyễn Đình Chiểu

1 1 Phường 1 1,113 0 123,8 4 0 1 1 1 0 0,144 Số 11, Nguyễn Huệ 11 Huỳnh Thị Ngân 54 6

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 1 1,227 1 1 0 20,3 1 2 1 1 1 0 2,260 12 Đặng Bá Tài 112 11

Phường 1 1,197 1 1 0 94,3 0 5 1 1 1 0 13 Nguyễn Thị Dung 84 6 1,315

Phường 1 1,285 1 1 0 36,1 0 2 1 1 1 0 14 68 11 2,590

Phường 1 1,291 1 1 0 41,6 0 4 1 1 1 0 15 66 11 2,260

Phường 1 0,959 1 1 0 45,8 0 4 1 1 1 0 Huỳnh Thị Thảo Khắc Huỳnh Thị Thảo Khắc Phạm Hoàng Thế Vũ 16 209 11 2,594

Phường 1 1,005 1 1 0 56,8 0 4 1 1 1 0 17 Đồng Tấn Đạt 186 11 1,524

Phường 1 1,110 1 1 0 64,0 1 4 1 1 1 0 Nguyễn Thị Hồng Phượng 18 109 16 3,286

Phường 1 1,033 1 1 0 45,1 0 5 1 1 1 0 56 16 1,288

Phường 1 1,046 1 1 0 64,0 1 4 1 1 1 0 20 125 16 3,252

Phường 1 1,075 1 1 0 64,0 1 4 1 1 1 0 21 118 16 3,077

Phường 1 1,070 1 1 0 64,0 1 4 1 1 1 0 19 Nguyễn Thị Ngoan Nguyễn Triệu Phương Thanh Nguyễn Thị Phương Thúy Nguyễn Thị Phương Thúy 22 119 16 2,968

Phường 1 1,010 1 1 0 64,0 1 4 1 1 1 0 Số 79/11, Thủ Khoa Huân Số 33, Nguyễn Huệ Số 48/12, Nguyễn Huệ Số 30A, Nguyễn Huệ Số 102/13, Thủ Khoa Huân Số 120, Thủ Khoa Huân Nguyễn An Ninh Hẻm 52, Thủ Khoa Huân Nguyễn An Ninh Nguyễn An Ninh Nguyễn An Ninh Nguyễn An Ninh 23 Trần Thị Ngọc Hà 134 16 2,902

Phường 1 1,030 1 1 0 64,0 1 4 1 1 1 0 2,782 Nguyễn Anh Vũ - Lương Thị Ngọc Bích 24 129 16 Nguyễn An Ninh

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 1 1,034 1 1 0 12,3 1 3 1 1 1 0 0,344 25 Nguyễn Ngọc Tấn 35 15

Phường 1 1,158 1 1 0 45,5 0 4 1 1 1 0 0,767 26 Huỳnh Thị Đúng 88 15

Phường 1 1,034 1 1 0 54,3 0 8 1 1 1 0 2,531 Nguyễn Thị Ngọc Yến 27 8 15

Phường 1 1,029 1 1 0 39,9 0 4 1 1 1 0 0,778 28 Võ Thị Thắm 32 15

1 Phường 1 1,211 0 132,0 1 1 6 1 1 1 0 3,373 Đoàn Văn Danh - Nguyễn Thị Kim Hồng 29 85 15

Phường 1 1,358 1 1 0 93,6 0 6 1 1 1 0 2,948 Nguyễn Thị Kiều Thu 30 437 12

Phường 1 1,675 1 1 0 19,8 1 3 1 1 1 0 31 Nguyễn Hiếu Hòa 351 12 0,064

Phường 1 1,460 1 1 0 73,7 0 4 1 1 1 0 1,084 32 Đỗ Ngọc Sáng 386 12

Phường 1 1,599 1 1 0 21,9 1 12 1 1 1 0 33 Dương Đức Long 322 12 4,046

Phường 1 1,467 1 1 0 156,1 0 33 1 1 1 0 34 Phan Thị Hiệp 257 12 15,678

Phường 1 1,626 1 1 0 56,9 0 4 1 1 1 0 Nguyễn Thị Kiều Trinh 35 121 12 Hểm 76, Thủ Khoa Huân Số 116/12/6, Nguyễn Đình Chiểu Số 116, Nguyễn Đình Chiểu Hẻm 76, Nguyễn Đình Chiểu Số 127, Nguyễn Đình Chiểu Số 139/5A, Nguyễn Đình Chiểu Số 85/2, Lê Anh Xuân Số 139/7B, Nguyễn Đình Chiểu Hẻm 46, Thủ Khoa Huân Hẻm 70, Thủ Khoa Huân Hẻm 46/2, Thủ Khoa Huân 0,832

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 1 1,174 41,9 0 3 1 1 1 0 1 1 0 36 Trần Thị Mai 314 11 Hẻm 46/2, Thủ Khoa Huân 1,592

Phường 1 1,287 210,0 0 18 1 1 1 0 1 1 0 7,142 37 Lê Văn Tự 439 11 Hẻm 148/15, Thủ Khoa Huân

Phường 1 1,567 0 101,3 1 1 1 0 0 6 1 1 0,898 Huỳnh Thị Kim Thoa - Vũ Thành Giang 349 12 Lê Anh Xuân 38

Phường 1 1,722 1 0 1 1 0 0 3 1 1 65,0 1,184 39 Hồ Ngọc Lễ - Đặng Thị Ái Xiêm 416 12

Phường 1 1,386 1 0 1 1 0 1 4 1 1 93,0 3,752 40 Nguyễn Thị Huệ 8 14

Phường 1 1,158 1 0 1 1 0 1 5 1 1 44,9 Nguyễn Thị Tường Vi 41 260 11 1,019

Phường 1 1,198 1 0 1 1 0 1 3 1 1 27,2 1,850 42 Trần Thị Yến Loan 351 11

Phường 1 1,143 1 0 1 1 0 0 3 1 1 36,5 43 Huỳnh Công Tâm 248 11 1,750

Phường 1 1,183 1 0 1 1 0 0 4 1 1 30,9 44 Võ Hữu Ngọc 301 11 1,404

Phường 1 1,163 1 0 1 1 0 1 3 1 1 33,0 Trần Thị Thanh Liên 45 318 11 1,532

Phường 1 0,777 1 0 1 1 0 1 4 1 1 44,1 46 Lê Kim Phụng 223 7 0,406

Phường 1 0,758 1 0 1 1 0 0 7 1 1 79,5 47 Lê Thị Mộng Điệp 186 9 Hẻm 70/35, Thủ Khoa Huân Hẻm 139, Nguyễn Đình Chiểu Số 144/13, Thủ Khoa Huân Số 121/10, Nguyễn Đình Chiểu Hẻm 144, Thủ Khoa Huân Số 148/7, Thủ Khoa Huân Số 144/20, Thủ Khoa Huân Số 2F, Bùi Thị Đồng Số 67/4A, Hai Bà Trưng 1,027

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

0 41,0 1 0 3 1 1 1 0 Phường 1 0,666 1 2,278 48 Nguyễn Thị Lời 214 10 Hẻm 22, Lý Công Uẩn

0 90,5 1 0 4 1 1 1 0 Phường 1 0,787 1 0,904 49 Cao Thanh Tiếp 406 10 Số 24, Cách mạng tháng tám

0 45,2 1 0 3 1 1 1 0 Phường 1 0,754 1 1,957 50 Trần Thị Nghĩa 324 10 Số 13, Thủ Khoa Huân

Phường 1 0,707 0 111,0 1 0 4 1 1 1 0 1 6,743 94 10 Số 4, Lý Công Uẩn

0 113,0 1 0 7 1 1 1 0 Phường 1 0,808 1 1,578 51 Vương Diệu Hòa Nguyễn Văn Nhựt - Nguyễn Thị Bích Phượng 52 445 10

0 55,0 1 0 3 1 1 1 0 Phường 1 0,873 1 4,003 53 Châu Ngọc Lượng 125 10

0 1 0 1 1 1 0 Phường 1 0,694 394,0 12 1 54 Lê Thị Thai 247 10 13,015

0 76,0 1 0 4 1 1 1 0 Phường 1 0,698 1 55 Lưu Y Vân 247 10 0,559

0 56,0 1 0 5 1 1 1 0 Phường 1 0,660 1 56 Nguyễn Ngọc Thảo 208 10 1,416

0 41,5 1 1 3 1 1 1 0 Phường 1 0,694 1 3,054 Châu Văn Thanh Phụng 57 456 10

1 0 4 1 1 1 0 Phường 1 0,844 0 118,3 1 3,155 58 Võ Văn Gọn 179 10 Cách mạng tháng tám Số 84, Cách mạng tháng tám Cách mạng tháng tám Cách mạng tháng tám Số 16C, Lý Công Uẩn Số 33/7, Cách mạng tháng tám Số 62, Cách mạng tháng tám

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 1 0,608 1 1 0 68,7 0 5 1 1 1 0 3,863 Nguyễn Cao Minh - Bùi Thị Thanh Thảo 59 116 10 Số 3, Nguyễn Trung Trực

Phường 1 0,568 1 1 0 172,3 0 4 1 1 1 0 34,003 Nguyễn Cao Minh - Bùi Thị Thanh Thảo 60 107 10 Số 60, Trương Định

0 4 1 1 1 Phường 1 1,545 0 85,1 1 1 0 0,822 Nguyễn Thành Tân - Nguyễn Kim Kiều 61 23 12 Số 40, Nguyễn Thái Bình

0 6 1 1 1 Phường 1 1,629 0 136,6 1 1 0 0,767 62 Đỗ Thị Kim Liên 159 12

1 3 1 1 1 0 16,1 Phường 1 1,578 1 1 0 0,226 63 Võ Thị Ngọc Hạnh 80 12

0 6 1 1 1 0 86,9 Phường 1 1,581 1 1 0 2,441 64 Lê Hoàng Vinh 64 12

1 7 1 1 1 0 116,5 Phường 1 1,499 1 1 0 127 5 Hẻm 46/3, Thủ Khoa Huân Số 40/20, Nguyễn Thái Bình Hẻm 40, Nguyễn Thái Bình Số 198, Thủ Khoa Huân 65 2,806

0 4 1 1 1 0 68,0 Phường 1 1,535 1 1 0 2,403 Trần Minh Tuấn - Đỗ Thị Kim Thoa Bùi Văn Muôn - Nguyễn Thị Thu Nga 66 28

0 3 1 1 1 0 20,2 Phường 1 1,568 1 1 0 0,187 67 Lê Văn Trung 420 12

0 3 1 1 1 0 27,8 Phường 1 1,564 1 1 0 68 Lê Văn Trung 74 12 Lê Anh Xuân Số 40/44, Nguyễn Thái Bình Hẻm 40, Nguyễn Thái 12 0,150

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Bình

Phường 1 1,588 1 1 0 70,4 0 5 1 1 1 0 Dương Thị Hồng Nhung 69 411 12 1,822

Phường 1 1,441 1 1 0 32,1 0 3 1 1 1 0 70 Nguyễn Tấn Hồng 167 5 0,606

Phường 2 0,391 1 1 0 87,4 0 8 1 1 1 0 Nguyễn Thị Anh Trang 71 384 13 3,563

Phường 2 0,642 1 1 0 91,5 0 3 1 1 1 0 72 Võ Trung Hiếu 145 10 2,912

Phường 2 0,424 1 1 0 301,0 1 8 1 1 1 0 73 Võ Thị Hoàng Anh 28 23 3,423

Phường 2 0,506 1 1 0 37,5 1 3 1 1 1 0 Hẻm 46, Thủ Khoa Huân Số 172/4, Lê Anh Xuân Đường vào Chợ phường 2 Số 104, Lê Văn Tạo Hẻm 55/9, Huỳnh Thị Mai Hẻm 28, Bạch Đằng Nguyễn Cao Sơn Trung 74 93 12 3,895

Phường 2 0,378 1 1 0 72,4 0 4 1 1 1 0 5,397 Nguyễn Thành Mười 75 265 25 Trà Quý Bình

Phường 2 0,531 1 1 0 111,0 0 5 1 1 1 0 146 15 Quốc lộ 62 0,275

Phường 2 0,372 1 1 0 67,4 0 5 1 1 1 0 76 Phạm Thành Năm Nguyễn Thành Mười 77 267 2,072

Phường 2 0,353 1 1 0 68,0 0 5 1 1 0 1 1,306 Nguyễn Thị Phương Loan 78 149 12

Phường 2 0,354 1 1 0 74,0 0 5 1 1 0 1 0,361 Trinh Thị Thu Thủy 79 149 25 Trà Quý Bình Hẻm 115, Hoàng Hoa Thám Hẻm 115, Hoàng Hoa Thám 12

Phường 2 0,376 1 1 0 165,0 0 11 1 1 1 0 80 Nguyễn Ngọc Mỹ 266 25 Trà Quý Bình 17,111 Phường 2 0,424 1 1 0 194,0 1 5 1 1 1 0 81 Nguyễn Văn 28 23 Hẻm 55/9,

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Nguyện Huỳnh Thị Mai 1,846

Phường 2 0,424 1 1 0 153,5 1 4 1 1 1 0 82 Trần Thị Hoa 28 23 1,139

Phường 2 0,617 1 1 0 193,5 0 7 1 1 1 0 6,880 83 Châu Văn An 194 9

Phường 2 0,899 1 1 0 29,6 0 4 1 1 1 0 84 Trần Văn Thanh 51 16 0,785

Phường 2 1,167 1 1 0 58,0 0 4 1 1 1 0 1,931 85 Phạm Văn Chung 64 17

Phường 2 0,341 1 1 0 78,3 1 4 1 1 1 0 2,415 86 Đỗ Thị Liên 83 13

Phường 2 0,350 1 1 0 26,0 1 5 1 1 1 0 87 Trần Thị Chí 57 13 Hẻm 55/9, Huỳnh Thị Mai Hẻm 130, Huỳnh Việt Thanh Số 3/21, Sương Nguyệt Ánh Hẻm 28, Sương Nguyệt Ánh Hẻm 40, Huỳnh Việt Thanh Số 67, Huỳnh Việt Thanh 1,914

Phường 2 0,722 1 1 0 128,7 1 8 1 1 1 0 2,510 289 9 Lê Thị Thôi

Phường 2 0,549 1 1 0 196,0 1 4 1 1 1 0 89 309 0,144

Phường 2 0,813 1 1 0 67,9 1 4 1 1 1 0 88 Trần Khắc Năm Nguyễn Trường Giang Nguyễn Thị Thu Thủy 90 157 8 1,319

Phường 2 0,699 1 1 0 113,3 1 4 1 1 1 0 91 Nguyễn Thị Thu 239 9 Hồ Văn Long Số 35, Lê Thị Thôi Số 42, Võ Thị Kế 9 0,944

Phường 2 0,122 1 1 0 48,8 1 3 1 1 1 0 90 21 Quốc lộ 1A 2,807

Phường 2 0,615 1 1 0 90,0 1 4 1 1 1 0 92 Lâm Trần Hiền Nguyễn Thị Thu Hà 93 67 19 Phạm Thị Đẩu 2,558

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 2 0,408 1 1 0 50,0 1 4 1 1 1 0 Nguyễn Hồ Huy Cường 94 28 13 Đường vào Chợ phường 2 0,014

Phường 2 0,376 1 1 0 262,2 1 6 1 1 1 0 95 Võ Văn Non 290 14 Lê Văn Tạo 4,508

Phường 2 0,779 1 1 0 78,9 1 3 1 1 1 0 2,379 96 Nguyễn Xuân Hậu 19 10

Phường 2 0,859 1 1 0 224,6 1 10 1 1 1 0 97 Đỗ Thị Cẩm Vân 54 4 4,521

Phường 2 0,764 1 1 0 64,0 1 4 1 1 1 0 Hẻm 96/20/23, Huỳnh Việt Thanh Huỳnh Việt Thanh Hẻm 68, Hùng Vương 238 19 2,525

Phường 2 0,779 1 1 0 357,8 1 4 1 1 1 0 98 Châu Văn Hoàng Nguyễn Thị Kim Em 99 149 15 Hùng Vương 23,592

Phường 2 0,552 1 1 0 37,2 1 4 1 1 1 0 100 Nguyễn Thị Khoa 169 10 Hẻm 80, Lê Văn Tạo 1,364

Phường 2 0,398 1 1 0 71,6 1 4 1 1 1 0 Nguyễn Trọng Cảnh 101 260 3,127

Phường 2 0,370 1 1 0 44,8 1 4 1 1 1 0 102 Lê Văn Hoàng 39 25 Trà Quý Bình Hẻm 25, Huỳnh Thị Mai 24 2,775

Phường 2 0,897 1 1 0 595,9 1 4 1 1 1 0 103 Hoàng Văn Sáu 17 12,031

Phường 2 0,728 1 1 0 63,7 1 4 1 1 1 0 27 Châu Văn Giác Số 68/39, Hùng Vương 19 104 Tạ Ngọc Phương 229 0,491

Phường 2 0,199 1 1 0 53,5 1 4 1 1 1 0 105 Đỗ Cao Trí 80 20 Quốc lộ 1A 2,087

Phường 2 0,222 1 1 0 78,8 1 4 1 1 1 0 106 Phan Thanh Hải 88 20 Hẻm 130/2/20 0,392

Phường 2 0,426 1 1 0 55,0 1 8 1 1 1 0 107 Trần Liên Sanh 93 22 Bạch Đằng 3,707

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 2 0,768 1 0 64,0 1 1 4 1 1 1 0 108 Phùng Văn On 239 19 1,578

Phường 2 0,246 1 0 55,1 1 1 4 1 1 1 0 109 Châu Văn Thọ 360 14 1,604

Phường 2 0,311 1 0 150,0 1 1 5 1 1 1 0 110 Bùi Thanh Hùng 412 20 2,658

Phường 2 0,347 1 0 68,1 1 1 5 1 1 1 0 20 20 Số 68/19, Hùng Vương Hẻm 68, Hùng Vương Số 170, quốc lộ 1A Số 134/3/6, quốc lộ 1A 2,775

Phường 2 0,480 1 0 75,2 1 1 4 1 1 1 0 2,123 111 Lý Thị Hạnh Bùi Mai Lý - Nguyễn Thị Hồng Thảo 112 262 19

Phường 2 0,567 1 0 79,8 1 1 5 1 1 1 0 113 Nguyễn Văn Đạo 269 15 2,307

Phường 2 0,164 1 0 40,1 1 1 3 1 1 1 0 114 Trương Thị Bé 375 21 Số 25A, Phạm Thị Đẩu Số 23, Phạm Thị Đẩu Phan Đình Phùng 2,762

Phường 2 0,121 1 0 162,1 1 1 4 1 1 1 0 0,734 Nguyễn Ngọc Hùng - Bùi Thị Kim Ngân 115 70 21 Phan Đình Phùng

Phường 2 0,221 1 0 37,5 1 1 3 1 1 1 0 0,396 116 Nguyễn Minh Tâm 376 21 Phan Đình Phùng

Phường 2 1,316 1 0 415,0 1 1 8 1 1 1 0 1,262 117 Phan Thị Liên 11 17

Phường 2 0,405 1 0 131,3 1 1 8 1 1 1 0 1,788 Nguyễn Thị Kim Dung 118 41 13

1 Phường 2 1,020 0 652,0 1 1 4 1 1 1 0 0,178 119 Nguyễn Thị Bông 13 4 Hẻm 197, quốc lộ 62 Số 48A, Huỳnh Việt Thanh Số 150/5, Huỳnh Văn Gấm

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 2 0,562 1 1 0 91,5 1 4 1 1 1 0 120 Nguyễn Thị Bé Ba 145 10 0,633

Phường 2 0,121 1 1 0 48,8 1 3 1 1 1 0 121 Lâm Tuấn Hiền 90 21 1,701

Phường 2 0,490 1 1 0 116,9 1 4 1 1 1 0 122 Bùi Thị Mười 316 10 2,746

Phường 2 0,979 1 1 0 400,0 16 1 1 1 1 0 8,173 123 Nguyễn Phú Hải 199 4 Đường vào Chợ phường 2 Số 128, quốc lộ 1A Đường vào Chợ phường 2 Số 48/62, Huỳnh Việt Thanh

Phường 2 0,412 1 1 0 52,0 1 4 1 1 1 0 124 Nguyễn Huy Quý 370 13 2,606

Phường 2 0,388 1 1 0 82,4 1 4 1 1 1 0 125 Lê Hà Thy Anh 54 24 2,953

Phường 2 0,461 1 1 0 86,1 1 4 1 1 1 0 126 Lê Thị Cẩm Thúy 154 10 2,971

Phường 2 0,803 1 1 0 138,0 0 6 1 1 1 0 1,057 127 Bùi Thị Loan 8 9 Số 55/9, Huỳnh Thị Mai Huỳnh Việt Thanh Hẻm 6, Nguyễn Thanh Cần

Phường 2 0,388 1 1 0 58,6 0 4 1 1 1 0 3,051 128 Huỳnh Anh Nhựt 54 24 Hẻm Huỳnh Thị Mai

Phường 2 0,711 1 1 0 64,0 0 4 1 1 1 0 1,355 129 Nguyễn Hoàng 135 19 Hểm 228, quốc lộ 1A

Phường 2 0,640 1 1 0 160,0 1 4 1 1 1 0 0,833 130 Lê Thị Tư 54 19 Phạm Thị Đẩu

Phường 2 0,236 1 1 0 22,9 0 4 1 1 1 0 Nguyễn Thị Lệ Thủy 131 229 20 Quốc lộ 1A 2,103

Phường 2 0,686 1 1 0 119,7 1 10 1 1 1 0 132 Võ Thiện Thuần 141 9 Võ Thị Kế 1,643

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 2 0,654 0 71,3 0 5 1 1 1 0 1 1 1,835 Số 96/5/17, Huỳnh Việt Thanh 218 10

Phường 2 0,370 0 25,1 0 4 1 1 1 0 1 1 134 268 25 Trà Quý Bình 2,489

Phường 2 0,376 0 72,5 1 4 1 1 1 0 1 1 135 266 1,611

Phường 3 1,994 0 56,0 1 8 1 1 1 0 1 1 133 Nguyễn Văn Lý Nguyễn Thành Mười Nguyễn Thành Mười Nguyễn Thành Quốc 136 343 0,589

Phường 3 1,982 0 150,0 1 5 1 1 1 0 1 1 1,166 137 Nguyễn Thị Ang 428 1- 13a

1 6 1 1 1 0 Phường 3 2,236 0 180,0 1 1 0,546 138 Trần Thị Nỉ 199 52

1 5 1 1 1 0 Phường 3 2,199 0 167,0 1 1 0,955 139 Cố Hy Minh 127 1- 29a

1 0 Phường 3 1,755 0 47,5 1 11 1 1 1 1 0,678 25 Trà Quý Bình Số 163, 1- Nguyễn Thông 18a Số 115/21, Nguyễn Thái Bình Số 141/3, Nguyễn Thái Bình Hẻm đan Nguyễn Đình Chiểu Hẻm 54, Huỳnh Văn Tạo 1- 24a 140 Trương Thị Bé 116

0 Phường 3 2,008 1 1 0 101,8 1 5 1 1 1 1,304 Phạm Anh Tuấn - Nguyễn Thị Bích Thủy 141 1- 2a 2

1 4 1 1 1 0 Phường 3 2,561 0 100,0 1 1 2,470 142 Hồ Minh Huệ 3105 1

1 5 1 1 1 0 Phường 3 2,884 0 87,2 1 1 Nguyễn Thị Kim Chi 143 493 47 Hẻm 115, Nguyễn Thái Bình Hẻm dan, Nguyễn Minh Trường Đường nội bộ KDC ADEC 1,135

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 3 2,028 1 1 0 272,1 1 9 1 1 1 0 Nguyễn Thị Hoàng Oanh 144 17 1,447

Phường 3 1,674 1 1 0 82,8 0 4 1 1 1 0 145 Lê Thị Chi Mai 106 1- 17a Hẻm nội bộ 1- 12a Hẻm 23 2,187

Phường 3 2,581 1 1 0 160,0 1 4 1 1 1 0 0,023 146 364 1- 30a Số 17, Huỳnh Hữu Thống

Phường 3 2,664 1 1 0 344,0 0 12 1 1 1 0 147 208 3,919

Phường 3 1,680 1 1 0 50,8 1 4 1 1 1 0 148 12 Hẻm công cộng 2,699

Phường 3 2,152 1 1 0 41,8 1 4 1 1 1 0 Nguyễn Mạnh Hùng - Nguyễn Thị Hồng Nga Nguyễn Hữu Thành Lê Thị Tiến - Ngô Hồng Như Ngọc Nguyễn Thị Mỹ Dung 149 133 2,396

Phường 3 1,951 1 1 0 183,5 1 6 1 1 1 0 0,434 150 Đỗ Thị Trúc Mai 885 71

Phường 3 1,554 1 1 0 97,5 0 4 1 1 1 0 1,750 151 Trần Quốc Khanh 78 51

Phường 3 1,540 1 1 0 200,0 1 9 1 1 1 0 152 Lê Thị Nga 68 2,955

Phường 3 2,333 1 1 0 87,0 1 5 1 1 1 0 153 Đoàn Văn Hùng 179 64 1- 25a 1,869

Phường 3 1,737 1 1 0 91,2 1 8 1 1 1 0 0,832 154 Nguyễn Thị Trí 227 1- 8a

Phường 3 1,846 1 1 0 86,0 1 4 1 1 1 0 2,198 155 Ngô Thị Kim Loan 119 52 Hẻm nội bộ 1- 8a 1- 30a Hẻm cư xá A Hẻm 23, Nguyễn Minh Trường Hẻm dan, Trương Thị Sáu Huỳnh Văn Tạo Hẻm 42, Trần Văn Nam Hẻm đan, Nguyễn Công Trung Hẻm đan, Nguyễn Công Trung 1- 12a

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

0 76,8 1 4 1 1 1 0 Phường 3 2,367 1 1 Nguyễn Trọng Hùng 156 61 3,384

0 158,3 0 4 1 1 1 0 Phường 3 1,797 1 1 201 1,167

0 82,5 1 4 1 1 1 0 Phường 3 1,612 1 1 157 Nguyễn Đỗ Quang Trần Lê Minh Trung 158 162 2,049

0 140,6 0 12 1 1 1 0 Phường 3 1,784 1 1 1,841 159 Nguyễn Thị Kỷ 311

0 56,0 1 8 1 1 1 0 Phường 3 2,004 1 1 1- 31a Đường cư xá A Hẻm 40, 1- Nguyễn Thông 19a Hẻm sau Công 1- an Phường 4 23a Hẻm 115, Nguyễn Thái Bình Đường trong Nguyễn Thông 1- 8a 1- 18a 160 Nguyễn Thành Tài 341 0,412

0 199,8 1 9 1 1 1 0 Phường 3 1,560 1 1 17 0,660

0 70,0 1 4 1 1 1 0 Phường 3 2,219 1 1 162 89 1,513

0 50,8 0 5 1 1 1 0 Phường 3 1,680 1 1 163 12 1,703

0 101,8 1 5 1 1 1 0 Phường 3 2,079 1 1 161 Lưu Hoàng Vũ Đoàn Thị Ngọc Sinh Nguyễn Thị Thu Hà Nguyễn Thị Xuân Loan 164 49 0,380

0 51,9 1 4 1 1 1 0 Phường 3 1,855 1 1 165 Nguyễn Thị Mừng 74 64 1- 30a 1- 8a 1- 7a 1- 8a 2,397

1 0 Phường 3 1,927 0 529,0 1 12 1 1 1 1 4,367 Trần Trung Tam Nguyễn Thái Bình Nguyễn Thái Bình Nguyễn Thái Bình Đường kênh nhỏ đối diện THPT Hà Long 166 Trần Hữu Vinh 670 2

0 Phường 3 1,356 1 1 0 73,0 1 5 1 1 1 1,646 167 Hồ Thị Trí 1- 11a Nguyễn Đình Chiểu 80

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 3 1,797 1 1 0 64,0 1 4 1 1 1 0 1,346 Nguyễn Huỳnh Khương, Trần Thị Mỹ 168 272

Phường 3 2,140 1 1 0 112,8 1 4 1 1 1 0 169 Nguyễn Chí Cường 88 1,368

Phường 3 2,322 1 1 0 57,3 0 5 1 1 1 0 2,038 170 Phạm Khắc Chung 419 1- 24a Hùng Vương Nguyễn Thái 1- Bình 7a Hẻm đan Huỳnh Hữu Thống

Phường 3 1,876 1 1 0 125,5 0 6 1 1 1 0 95 1- 30a 1- 18a Nguyễn Thông 0,428

Phường 3 2,529 1 1 0 450,0 1 9 1 1 1 0 146 2-2 Nguyễn Thông 171 Huỳnh Kim Tuyền Phan Thị Bích Phụng 172 4,570

Phường 3 2,147 1 1 0 100,0 1 4 1 1 1 0 1,872 173 Võ Thanh Nhàn 119 1- 14a

Phường 3 2,657 1 1 0 51,5 0 3 1 1 1 0 2,582 174 Huỳnh Hoàng Vinh 53 Hẻm 150, Nguyễn Thái Bình Hẻm 23, Nguyễn Minh Trường

Phường 3 2,044 1 1 0 182,6 1 6 1 1 1 0 175 Trần Mỹ Trang 183 1,438

Phường 3 1,296 1 1 0 186,9 1 7 1 1 1 0 Huỳnh Duy Khương 176 63 5,286

Phường 3 1,820 1 1 0 74,6 1 5 1 1 1 0 177 Trịnh Thị Thủy 256 1,672

Phường 3 1,873 1 1 0 145,0 1 4 1 1 1 0 178 Trần Văn Bé 334 1,469

Phường 3 2,450 1 1 0 531,2 1 14 1 1 1 0 179 Phan Thị Nhàn 44 70 1- 31a Châu Thị Kim Nguyễn Đình 1- Chiểu 11a Nguyễn Công 1- 8a Trung 1- 18a Nguyễn Thông 1- 26a Nguyễn Văn Rành 22,719

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 3 2,084 1 1 0 89,1 1 4 1 1 1 0 180 Dương Thị Năm 108 1,647

Phường 3 2,741 1 1 0 179,4 0 5 1 1 1 0 181 Đặng Văn Cẩm 1- 23a Võ Văn Mùi Nguyễn Đình Chiểu 73 51 0,492

Phường 3 3,131 1 1 0 85,2 1 4 1 1 1 0 182 Phạm Phú Quý 113 2-3 Trần Văn Hý 1,337

Phường 3 1,869 1 1 0 153,0 0 5 1 1 1 0 183 Trần Văn Hải 140 1,861

Phường 4 2,737 1 1 0 74,1 1 4 1 1 1 0 184 Nguyễn Thị Hạnh 21 4-9 1- 18a Nguyễn Thông Số 11, Nguyễn Cửu Vân 2,059

Phường 4 2,704 1 1 0 150,0 1 6 1 1 1 0 185 Bùi Sơn Hải 70 4-9 Lê Hữu Nghĩa 1,109

Phường 4 3,375 1 1 0 232,0 1 5 1 1 1 0 186 Phạm Xuân Đào 70 Hẻm 573, bờ kênh 0,657

Phường 4 3,390 1 1 0 186,2 1 8 1 1 1 0 187 Lê Thị Nga 68 0,505

Phường 4 1,126 1 1 0 117,2 0 6 1 1 1 0 87 Hẻm Trần Phong Sắc 0,935

Phường 4 1,248 1 1 0 73,1 1 6 1 1 1 0 188 Nguyễn Thị Điệp Nguyễn Thị Kim Hoàng 189 157 1,676

Phường 4 1,083 1 1 0 141,7 0 4 1 1 1 0 25 0,825

Phường 4 1,140 1 1 0 36,1 0 4 1 1 1 0 190 Trương Khắc Hồng Trần Thị Hồng Nhung 191 35 3,592

Phường 4 1,312 1 1 0 119,0 1 4 1 1 1 0 192 Thiệu Thiện Tháo 2 4- 12 4- 12 Hẻm QL1A 2- 3a 2- 4a Đường só 03 2- 9a Quốc lộ 1A 2- 9a Quốc lộ 1A 2- 9a 2,239

Phường 4 2,602 1 1 0 143,6 1 5 1 1 1 0 Phùng Thị Bích Chi 193 Hẻm Lưu Văn Tế Hẻm Nguyễn Cửu Vân 257 2-8 1,246 Phường 4 2,442 1 1 0 219,8 1 24 1 1 1 0 194 Phan Phát Huy 89 2-8 Nguyễn Cửu

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Thửa đất số

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

Tờ bản đồ

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Vân 10,278

Phường 4 2,533 1 0 81,5 1 5 1 1 1 0 1 1,681 171 2-8 Võ Văn Môn Nguyễn Duy Phương 195

Phường 4 2,667 1 0 64,9 1 4 1 1 1 0 1 1,370 182 2-8 Võ Văn Môn Nguyễn Hoài Thanh 196

Phường 4 2,653 1 0 91,2 1 6 1 1 1 0 1 0,380 Nguyễn Thị Kim Thoa 197

Phường 4 2,359 1 0 456,6 1 9 1 1 1 0 1 119 2-8 Võ Văn Môn Nguyễn Cửu Vân 46 2-8 198 Nguyễn Tập Như 5,328

Phường 4 2,744 1 0 151,0 1 6 1 1 1 0 1 199 Nguyễn Văn Tân 0,258

Phường 4 2,853 1 0 198,3 1 5 1 1 1 0 1 150 2-8 200 Lê Thị Tịnh 0,045

Phường 4 2,612 1 0 171,7 1 6 1 1 1 0 1 259 2-8 Nguyễn Lê Anh Thi 201 0,419

Phường 4 1,784 1 0 115,6 1 5 1 1 1 0 1 393 2-4 1,253

Phường 4 1,377 1 0 160,2 0 9 1 1 1 0 1 26 2-4 202 Lại Đăng Sương Võ Hồng Thanh Liêm 203 0,555

Phường 4 1,880 1 0 187,7 0 6 1 1 1 0 1 290 2-4 0,407

Phường 4 1,821 1 0 206,0 0 6 1 1 1 0 1 126 2-4 204 Phạm Văn Sơn Huỳnh Thị Bích Vân 205 0,460

Phường 4 1,792 1 0 123,0 1 4 1 1 1 0 1 2,353 179 2-8 Võ Văn Môn Nguyễn Minh Đường Hẻm Nguyễn Cửu Vân Nguyễn Minh Đường Hẻm Trần Phong Sắc Hẻm Nguyễn Minh Đường Hẻm Nguyễn Cữu Vân Hẻm 106, Nguyễn Cửu Vân 401 2-4 206 Trần Văn Út Phường 4 2,025 1 0 82,2 0 3 1 1 1 0 1 207 Phan Thị Thúy 75 2-4 Hẻm Nguyễn

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Diễm Minh Đường 2,592

Phường 4 1,992 1 1 0 203,7 0 9 1 1 1 0 208 326 2-4 0,791

Phường 4 2,624 1 1 0 139,4 1 4 1 1 1 0 Trần Thị Tuyết Linh Nguyễn Ngọc Đan Thanh 209 2- 07 295 1,743

Phường 4 3,022 1 1 0 338,4 0 10 1 1 1 0 121 2-7 2,019

Phường 4 2,766 1 1 0 185,9 0 6 1 1 1 0 211 Hẻm Nguyễn Cửu Vân Hẻm 32, Võ Văn Môn Hẻm Lê Hữu Nghĩa Hẻm Võ Văn Môn 346 2-7 0,373

Phường 4 3,051 1 1 0 182,0 0 6 1 1 1 0 210 Võ Thị Tuyết Lan Huỳnh Ngọc Thanh Nguyễn Trung Hoan 212 171 2-7 Lê Hữu Nghĩa 0,587

Phường 4 2,633 1 1 0 142,0 1 4 1 1 1 0 Hẻm 32, Võ Văn Môn 213 Trần Văn Thịnh 240 2-7 1,437

Phường 4 3,125 1 1 0 859,1 0 10 1 1 1 0 214 6,765

Phường 4 2,911 1 1 0 313,2 0 4 1 1 1 0 Bùi Thị Bạch Tuyết Đặng Thị Mai Hương 215 132 2-7 0,734

Phường 4 2,884 1 1 0 106,2 1 5 1 1 1 0 216 Trương Thị Thật 104 2-7 Lê Hữu Nghĩa Hẻm Lê Hữu Nghĩa Hẻm Võ Văn Môn 36 2-7 1,306

Phường 4 1,449 1 1 0 200,0 1 5 1 1 1 0 217 Nguyễn Thanh Hải 2589 2,015

Phường 4 3,817 1 1 0 510,6 1 15 1 1 1 0 218 Trần Văn Hoàng 60 66 7,677

Phường 4 1,192 1 1 0 110,7 1 6 1 1 1 0 Nguyễn Thái Khánh 219 27 69 1,494

Phường 4 1,240 1 1 0 89,3 1 5 1 1 1 0 7 74 2,135

Phường 4 1,257 1 1 0 54,0 1 4 1 1 1 0 220 Nguyễn Thị Hiếu Huỳnh Thị Tuyết Mai 221 9 2 Đất bên trong Nguyễn Cửu Vân Hẻm 78, Trần Phong Sắc Hẻm 73, Trần Phong Sắc Hẻm Trần Phong Sắc 74 2,685

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 4 2,067 1 0 207,1 1 6 1 1 1 0 1 0,632 2346; 2352 2

Phường 4 1,268 1 0 89,3 1 5 1 1 1 0 1 58 74 222 Trần Văn Kiệt Lê Thị Phương Thủy 223 1,883

Phường 4 1,291 1 0 64,0 1 4 1 1 1 0 1 63 74 1,234

Phường 4 1,287 1 0 64,0 1 4 1 1 1 0 1 31 74 224 Trần Thị Mộng Thi Nguyễn Thanh Phong 225 0,765

Phường 4 2,122 1 0 102,0 1 4 1 1 1 0 1 Hẻm 59, Trần Phong Sắc Hẻm 73, Trần Phong Sắc Hẻm đương số 62 Hẻm của Trần Phong Sắc Hẻm Nguyễn Cửu Vân 226 Hồ Thị Ngộ 280 3 2,216

Phường 4 1,293 1 0 65,8 1 4 1 1 1 0 1 227 Lê Đình Dục 155 0,443

Phường 4 1,504 1 0 112,0 1 5 1 1 1 0 1 0,030 Nguyễn Thị Thanh Tuyền 228 75 75

Phường 4 1,354 1 0 132,0 0 8 1 1 1 0 1 118 76 2,384

Phường 4 1,209 1 0 27,5 0 4 1 1 1 0 1 229 Nguyễn Thị Kiểu Nguyễn Thị Thúy Hằng 230 50 76 1,219

Phường 4 1,293 1 0 52,0 0 4 1 1 1 0 1 2,518 231 Trần Văn Tiên 117 75 Đường số 62 Hẻm của Nguyễn Cửu Vân Nguyễn Cửu Vân Nguyễn Cửu Vân Hẻm 22, Nguyễn Cửu Vân 76

Phường 4 1,330 1 0 58,8 1 4 1 1 1 0 1 28 76 Đất bên trong 2,679

Phường 4 1,334 1 0 58,8 1 4 1 1 1 0 1 232 Nguyễn Thị Xuyến Nguyễn Kim Kiều Oanh 233 29 76 Đất bên trong 2,678

Phường 4 1,898 1 0 194,4 1 8 1 1 1 0 1 0,761 234 Lê Tấn Phát 17 78 Hẻm 92, Trần Phong Sắc

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 4 1,480 0 1289,1 1 14 1 1 1 1 1 0 9,547 235 Trần Huỳnh Nga 9 78

Phường 4 1,871 1 1 0 79,1 0 8 1 1 1 0 0,624 236 Bùi Thanh Tâm 21 78

Phường 4 1,871 1 1 0 79,9 0 7 0 1 1 0 1,696 237 Ngô Thanh Toàn 21 78 Hẻm 92, Trần Phong Sắc Hẻm 96, Nguyễn Cửu Vân Hẻm 96, Nguyễn Cửu Vân

Phường 4 1,572 0 200,0 1 1 1 6 0 1 1 0 1,777 238 Kiều Văn Danh 44 79

Phường 4 0,982 1 1 0 49,2 1 4 0 1 1 0 3,433 Huỳnh Thị Tuyết Hồng 239 37 55

Phường 4 0,978 1 1 0 44,4 0 4 0 1 1 0 3,498 Hồng Thị Bích Thủy 240 25 55

Phường 4 0,995 1 1 0 54,2 1 5 0 1 1 0 3,221 241 Nguyễn Kim Hiểu 26 55

1 1 0 1 0 Phường 4 1,251 0 1332,1 29 0 1 17,984 Nguyễn Thị Ánh Tuyết 242 68 54

Phường 4 3,290 1 1 0 134,3 1 5 0 1 1 0 243 Nguyễn Thị Sem 103 65 1,785

Phường 4 2,334 1 1 0 124,7 1 5 0 1 1 0 244 Nguyễn Văn Lưu 104 50 2,464

Phường 5 4,207 1 1 0 173,0 1 10 0 1 1 0 245 Phan Văn Hoàng 470 2 Nguyễn Cửu Vân Hẻm 38, Sương Nguyệt Ánh Hẻm 38, Sương Nguyệt Ánh Hẻm 38, Sương Nguyệt Ánh hẻm 32, Nguyễn Văn Tạo Nguyễn Cửu Vân Nguyễn Kim Công Hẻm đan đường liên 0,783

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

huyện

Phường 5 4,007 1 1 0 199,0 1 7 0 1 1 0 246 Võ Văn Hiệp 513 2 0,436

Phường 5 4,035 1 1 0 113,0 1 6 0 1 1 0 247 Trịnh Huệ Nga 38 2 1,475

Phường 5 3,868 1 1 0 189,5 0 8 0 1 1 0 248 Lý Tài Hưng 1968 3 0,169

Phường 5 2,136 1 1 0 180,0 1 9 0 1 1 0 249 Trần Thị Anh Thư 1987 4 0,104

Phường 5 2,132 1 1 0 200,0 1 8 0 1 1 0 250 Nguyễn Quốc Lâm 2943 Khu phố Thọ Cang Khu phố Thọ Cang Lê Văn Khuyên hẻm, KDC phường 5 Lối đi công cộng 4 1,529

Phường 5 1,649 1 1 0 320,0 1 8 0 1 1 0 0,594 251 Đinh Thành Vũ 1308 Đường số 2, KDC phường 5 4

Phường 5 2,302 1 1 0 613,0 0 18 0 1 1 0 6,308 252 Huỳnh Thị Lập 378 4

Phường 5 2,526 1 1 0 100,0 1 13 0 1 1 0 Nguyễn Công Xang 253 3091 4 1,796

Phường 5 2,448 1 1 0 91,6 0 10 0 1 1 0 Lối đi công cộng Lối đi công cộng Đường số 2, KDC phường 5 4 254 Nguyễn Bảo Toàn 2019 0,025

Phường 5 3,998 1 1 0 276,0 1 6 1 1 1 0 Nguyễn Thị Kim Anh 255 10 2-1 Quốc lộ 1A 2,994

Phường 5 4,002 1 1 0 224,7 1 5 0 1 1 0 256 Đoàn Công Đức 9 2-1 Quốc lộ 1A 1,026

Phường 5 2,307 1 1 0 152,5 1 7 1 1 1 0 257 Nguyễn Văn Hòa 46 4-3 Quốc lộ 1A 2,269

Phường 5 1,877 1 1 0 124,5 0 8 1 1 1 0 2,187 258 Nguyễn Tấn Lợi 520 4-4 Số 3, đường số 8 KDC phường 5

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 5 1,889 1 1 0 66,6 1 4 0 1 1 0 259 Lương Tuấn Kiệt 419 4-4 Đường số 2, KDC phường 5 3,220

Phường 5 1,506 1 1 0 191,0 1 4 0 1 1 0 260 Trần Văn Út 86 4-4 Quốc lộ 1A 2,152

Phường 5 1,510 1 1 0 190,3 1 4 0 1 1 0 261 Nguyễn Văn Châu 2,171

Phường 5 1,721 1 1 0 64,0 1 4 0 1 1 0 262 Hồ Văn Sơn 572 4-4 0,577

Phường 5 2,046 1 1 0 64,8 1 4 0 1 1 0 263 Vũ Tân Phong 240 4-4 3,139

Phường 5 1,877 1 1 0 124,5 0 5 0 1 1 0 520 4-4 1,399

Phường 5 1,733 1 1 0 64,0 1 4 0 1 1 0 265 85 4-4 Quốc lộ 1A Đường số 3, KDC phường 5 Đường số 3, KDC phường 5 Đường số 3, KDC phường 5 Đường số 3, KDC phường 5 569 4-4 0,545

Phường 5 1,834 1 1 0 175,2 1 4 0 1 1 0 264 Trần Văn Chính Nguyễn Thị Lệ Huyền Nguyễn Thị Thu Thủy 266 47 4-4 Quốc lộ 1A 1,929

Phường 5 1,218 1 1 0 160,7 1 4 0 1 1 0 267 Lê Thị Vân Lê Văn Tưởng 13 2,716

Phường 5 1,427 1 1 0 674,8 0 15 0 1 1 0 268 Trần Văn Tiết Lê Văn Tưởng 7 6,721

Phường 5 1,802 1 1 0 94,4 1 4 0 1 1 0 269 Nguyễn Thị Lệ 14 1,494

Phường 5 1,389 1 1 0 323,6 1 18 0 1 1 0 270 Nguyễn Văn Ẩn 58 6,225

Phường 5 1,781 1 1 0 601,6 0 10 0 1 1 0 271 Hồ Văn Luôn 3 4,804

Phường 5 1,809 1 1 0 106,0 1 5 0 1 1 0 272 Nguyễn Y Văn 4- 2a 4- 3a 4- 6a Hẻm 81 4- 4a Hẻm đan 4- 7a 4- 9a Đường Cử Luyện Lối đi công cộng 63 2,753 Phường 5 1,360 1 1 0 121,1 1 5 0 1 1 0 273 Lê Tấn Phát 30 4- Lối đi công

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

12a cộng 1,267

Phường 5 1,422 1 0 107,9 1 5 0 1 1 0 1 Lối đi công cộng 221 274 Võ Xuân Đại 0,824

Phường 5 1,455 1 0 103,0 1 5 0 1 1 0 1 219 275 Võ Xuân Niên 2,050

Phường 5 2,539 1 0 89,3 1 6 0 1 1 0 1 4- 13a 4- 13a Hẻm đan 4- 14a 15 1,798

Phường 5 2,379 1 0 198,4 1 6 0 1 1 0 1 45 29 276 Bùi Văn Đen Nguyễn Thúy Phương 277 1,290

Phường 5 1,667 1 0 320,3 1 6 0 1 1 0 1 278 Nguyễn Bá Lộc 24 31 0,331

Phường 5 1,592 1 0 280,0 1 7 0 1 1 0 1 181 31 2,868

Phường 5 2,301 1 0 89,2 1 4 0 1 1 0 1 279 Đỗ Trọng Xuân Hồ Vũ Phương Bình 280 886 32 3,016

Phường 5 2,168 1 0 156,9 0 6 0 1 0 1 1 281 Trần Đức Lập 211 32 2,843

Phường 5 1,631 1 0 141,6 1 5 0 1 1 0 1 282 Lê Lạc Tuấn 1010 32 2,480

Phường 5 2,124 1 0 205,9 1 5 0 1 1 0 1 283 Mai Văn Bôi 824 32 1,620

Phường 5 2,170 1 0 80,8 1 4 0 1 0 1 1 284 Phạm Thị Sa 247 32 4,247

Phường 5 2,142 1 0 93,0 1 5 0 1 0 1 1 285 Phạm Thanh Hiền 562 32 0,409

Phường 5 2,638 1 0 1066,5 0 12 0 1 1 0 1 286 Mai Kim Dung 197 3 9,247

Phường 5 2,217 1 0 165,0 1 5 0 1 1 0 1 287 Nguyễn Văn Ưng 612 3 Nguyễn Quang Đại Nguyễn Văn Tiếp Nguyễn Văn Tiếp Lối đi công cộng Lối đi công cộng Lối đi công cộng Nguyễn Quang Đại Nguyễn Văn Tiếp Lối đi công cộng Lối đi công cộng Nguyễn Văn Tiếp Trần Minh Châu 0,932

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Thửa đất số

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

Tờ bản đồ

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 5 2,007 4 1 1 0 1 0 1 0 108,0 1 47 4- 13a Hẻm đan 1,142

Phường 5 1,971 12 0 1 0 1 0 1 0 360,5 1 289 239 5,284

Phường 5 1,351 6 1 1 0 1 0 1 0 162,8 1 288 Phạm Văn Đường Bạch Thị Phương Nhung Nguyễn Hoàng Sơn 290 25 0,253

Phường 5 1,239 4 1 1 0 1 0 1 0 64,0 1 291 Hồ Xuân Sơn 659 4-4 0,358

Phường 6 2,292 4 1 0 1 1 0 1 0 72,0 1 1,154 1061 2 292 Châu Thị Ba 3

Phường 6 2,630 5 1 0 1 1 0 1 0 90,0 1 2,542 293 Phan Huy Đức 7169 3

Phường 6 2,614 5 1 0 1 1 0 1 0 90,0 1 2,250 294 Trần Vĩnh Phúc 7172 3

1 0 1 1 0 1 0 1 Phường 6 3,195 1001,0 15 295 Dương Tấn Hiệp 593 4 7,298

Phường 6 2,536 4 1 0 1 1 0 1 0 57,0 1 296 Nguyễn Thị Duyên 1/560 4 3,264

Phường 6 2,763 4 1 0 1 1 0 1 0 93,6 1 2,247 297 Trần Kim Nga 1/150 2 7

Phường 6 2,825 5 1 0 1 1 0 1 0 100,0 1 1,342 298 Võ Chí Sáng 1/229 9 35 Đường 833 Lối đi công 4- cộng 9a Đường số 3, KDC phường 5 Đường nhựa 6m KDC Đồng Tâm Đường 9m KDC hành chính tỉnh Khu tái định cư hành chính tỉnh Khu phố Bình Cư 1 Khu phố Bình Cư 1 Đường Đinh Xuân Xanh, KP Xuân Hòa 2 Hẻm đá xanh, Huỳnh Châu Sổ 7 Phường 6 2,825 10 1 0 1 1 0 1 0 220,0 1 299 Đặng Văn Hiển 1/229 7 Đường đá

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Thửa đất số

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

Tờ bản đồ

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

9 0,517

Phường 6 2,825 1 0 80,0 1 5 0 1 1 0 1 3,946 1/229 9 7 300 Lê Thị Liên

Phường 6 4,149 1 0 114,0 1 5 0 1 1 0 1 1,978 7 301 Võ Hoàng Lý 1857

Phường 6 3,892 1 0 327,6 1 10 0 1 1 0 1 7 xanh, KP Xuân Hòa 2 Đường đá xanh, KP Xuân Hòa 3 Đường đan, KP Xuân Hòa 2 Huỳnh Châu Sổ 302 Nguyễn Thị Hết 1/312 1,925

Phường 6 2,651 1 0 77,0 1 5 0 1 1 0 1 303 62 3 Lê Văn Kiệt 2,475

Phường 6 2,754 1 0 131,0 1 5 0 1 1 0 1 6 304 1/48 2,307

Phường 6 2,754 1 0 155,0 1 6 0 1 1 0 1 4 Nguyễn Thị Thanh Thiện Nguyễn Thị Kim Dung Nguyễn Thị Kim Huyện 305 1/48 Hẻm 80, Phan Văn Lại Hẻm 80, Phan Văn Lại 1,706

Phường 6 2,300 1 0 249,4 1 8 0 1 1 0 1 306 Nguyễn Thị Út 73 0,193

Phường 6 2,270 1 0 83,6 1 5 0 1 1 0 1 307 Trịnh Minh Luân 1/56 6 2,979

Phường 6 2,270 1 0 80,5 1 5 0 1 1 0 1 Nguyễn Minh Tuyên 308 1/56 6 Lê Văn Kiệt Đường đan, KP Bình Cư 3 Đường đan, KP Bình Cư 4 6 2,998

Phường 6 1,183 1 0 55,0 1 4 0 1 1 0 1 309 Trần Thanh Toản 80 10 KP Bình Cư 2 1,456

Phường 6 1,268 1 0 76,8 1 4 0 1 1 0 1 Nguyễn Phước Thuận 310 1/144 10 Nguyễn Thị Hạnh 2,060

Phường 6 2,125 1 0 70,2 1 4 0 1 1 0 1 311 Trần Thị Thu Thủy 1/52 13 Phan Văn Lại 3,067 Phường 6 2,243 1 0 41,9 1 8 0 1 1 0 1 312 Đặng Quốc Thịnh 127 13 KP Bình Cư 3

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

1,362

Phường 6 1,513 1 0 196,5 1 13 0 1 1 0 1 313 Nguyễn Minh Thi 17 27 2,261

Phường 6 1,536 1 0 165,0 1 11 0 1 1 0 1 314 Lê Thị Ý Nhi 62 27 0,086

Phường 6 2,299 1 0 344,0 15 0 1 1 1 0 1 3,645 Nguyễn Duy Phương 315 35 30 Phạm Văn Chiêu Phạm Văn Chiêu Đường đá xanh vòng sân bóng tỉnh đội

Phường 6 2,167 1 0 570,7 1 10 0 1 1 0 1 316 Trần Văn Tám 5 30 QL62 5,348

Phường 6 3,089 1 0 113,7 1 10 0 1 1 0 1 317 Lê Thị Thu Nguyệt 157 33 0,100

Phường 6 2,891 1 0 113,7 1 10 0 1 1 0 1 318 Đặng Minh Thuyền 62 33 Đường đan KP Xuân Hòa 1 Huỳnh Châu Sổ 0,032

Phường 6 2,796 1 0 136,5 1 5 0 1 1 0 1 26 33 QL62 1,538

Phường 6 1,527 1 0 81,0 1 5 0 1 1 0 1 319 Nguyễn Văn Hải Nguyễn Thị Hồng Nga 320 5082 3 3,028

Phường 6 1,663 1 0 81,0 1 4 0 1 1 0 1 2,608 Lê Nguyễn Uyên Trâm 321 5421 3

Phường 6 1,572 1 0 90,0 1 5 0 1 1 0 1 322 Bùi Đắc Hướng 4923 3 1,896

Phường 6 2,563 1 0 90,0 1 5 0 1 1 0 1 1,256 323 Thái Văn Hiền 7732 3

Phường 6 2,912 1 0 787,8 1 20 0 1 1 0 1 324 Lâm Thị Nga 1527 KDC Đồng Tâm Đường số 3, KDC Đồng Tâm KDC Đồng Tâm Đường số 2, KDC hành chính KDC Bình Cư 1 3 9,406 Phường 6 2,876 1 0 178,0 1 6 0 1 1 0 1 325 Nguyễn Hồng Lĩnh 1 1 KP Nhơn Bình

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

1,571

Phường 7 3,775 0 136,3 1 4 1 1 1 0 1 1 326 Phan Thị Mỹ Lan 108 3-2 1,206

Phường 7 4,329 1 158,0 1 5 0 1 1 0 0 1 Huỳnh Thị Kim Phượng 327 57 2-1 Số 39, Nguyễn Văn Trưng Lối đi công cộng 2,457

Phường 7 3,655 0 89,2 1 4 1 1 1 0 1 1 328 Đỗ Trần Nghĩa 0,767

Phường 7 3,705 0 100,0 1 5 0 1 1 0 1 1 329 Phan Văn Vinh 1132 3 1,082

Phường 7 3,687 0 130,6 0 4 0 1 1 0 1 1 1,764 40 3-2

Phường 7 3,696 0 56,3 1 4 0 1 1 0 1 1 1303 3 330 Phạm Văn Phái Trương Thị Thu Hồng 331 2,702

Phường 7 2,655 0 367,1 1 9 0 1 1 0 1 1 10 1- 34a 332 Lưu Thị Kim Anh 2,281

Phường 7 2,959 1 80,0 0 3 0 1 1 0 0 1 2,585 39 10 Nguyễn Thị Diễm Trinh 333

0 5 0 1 1 0 0 1 Phường 7 3,085 1 200,0 1,325 465 25 334 Phan Đăng Phu

1 5 0 1 1 0 0 1 Phường 7 2,801 1 176,0 2,767 26 26 335 Nguyễn Thị Sang

1 7 0 1 1 0 0 1 Phường 7 2,470 1 98,0 2,140 104 3-2 Châu Thị Kim Số 32, Nguyễn Văn Trưng Nguyễn Văn Trưng, KP An Thạnh 1 Huỳnh Hoàng Hiển Nguyễn Văn Rành Hẻm 76, đường tỉnh 827, KP Bình An1 Đinh Thiếu Sơn, KP Bình An 1 Hẻm 14, tỉnh lộ 827, KP Bình An 2 Hẻm 83, Nguyễn Văn Rành 22 33 336 Phạm Văn Thịnh

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

H T X H

CR mặt tiền (m)

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Phường 7 2,790 4 1 0 1 1 0 0 1 113,8 1 31 35 3,208

Phường 7 3,888 11 1 0 1 1 0 0 1 289,1 1 337 Đào Huỳnh Châu Huỳnh Quốc Thắng 338 263 3-5 1,162

Phường 7 3,693 9 1 0 1 1 0 0 1 303,3 1 339 Trần Thị Út Tám 4 3-4 Hẻm 76, tỉnh lộ 827 Hẻm 369, KP An Thuận 2 Hểm 339, Châu Thị Kim 0,327

Phường 7 4,059 6 1 0 1 1 0 1 0 279,3 1 340 Phan Đắc Tuệ 657 11 Tỉnh lộ 827 1,383

Phường 7 2,661 4 0 1 1 1 0 1 0 202,0 1 341 577 0,842

Phường 7 2,657 4 1 0 1 1 0 1 0 179,9 1 Nguyễn Tấn Hưởng Nguyễn Văn Phước 342 145 25 1,585

Phường 7 3,604 4 0 0 1 1 0 0 1 197,3 1 2,468 Nguyễn Thị Thu Hạnh 343 320 24

Phường 7 3,306 4 0 1 1 1 0 0 1 108,2 1 344 Võ Thị Thủy 639 25 1,511

Phường 7 2,665 4 1 0 1 1 0 1 0 64,0 1 0,356 345 Trần Ngọc Thái 2853 1

Phường 7 3,980 5 1 0 1 1 0 0 1 94,0 1 2,710 Nguyễn Phước Trọng 346 167 3-2

Phường 7 4,501 5 1 0 1 1 0 0 1 164,5 1 347 Trần Văn Nhã 229 3-5 1 Châu Thị Kim Nguyễn Văn Rành Hẻm công cộng, Châu Văn Bảy Hẻm 368, Châu Thị Kim KDC Thành Tài, KP Bình An 2 Hẻm 5 Bắc, Nguyễn Văn Trưng Hẻm 570, KP An Thuận 1 2,070

Phường 7 2,310 4 1 1 1 1 0 1 0 80,0 1 348 Nguyễn Anh Tuấn 15 32 Châu Thị Kim 2,311

Phường 7 4,426 2 1 0 1 1 0 0 1 900,0 1 349 Lê Hữu Đức 52 2-6 Cạnh đường Đinh Thiếu 0,340

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Sơn

Phường 7 4,452 1 0 155,2 1 4 1 1 1 1 0 350 Trịnh Công Khanh 45 2-6 1,357

3,920 1 1 214,1 0 13 1 0 0 1 0 Xã Bình Tâm 5,300 Nguyễn Thị Thanh Nhân 351 429 1

5,271 1 0 80,0 1 1 1 4 0 1 0 352 Đoàn Hoàng Ngọc 922 5 2,252

5,262 1 1 99,1 0 1 1 6 0 1 0 353 Nguyễn Anh Tuấn 1094 5 Xã Bình Tâm Xã Bình Tâm 0,107

4,194 1 0 163,8 1 10 1 0 1 1 0 Xã Bình Tâm 3,392 354 Đặng Thị Thảo 581 11 Hẻm 646, Châu Thị Kim Tiếp giáp đường Đinh Viết Cừu KDC Bình Tâm KDC Bình Tâm Đường tiếp giáp trường học Bình Nam

3,472 1 0 80,0 1 0 0 4 0 1 0 355 Trần Tấn Đạt 574 1,931

5,230 1 0 135,1 1 1 1 9 0 1 0 356 Trần Thị Sánh 1088 5 Xã Bình Tâm Xã Bình Tâm 0,941

3,771 1 0 118,3 1 11 1 0 0 1 0 Xã Bình Tâm 0,725 357 Lê Thị Mỹ Lệ 833 7 Đất bên trong KDC Bình Tâm Tiếp giáp đường Phan Đông Sơ 8

4,170 1 0 148,8 1 1 1 15 0 1 0 358 Lê Quang Nghĩa 1192 3,232

5,234 1 0 92,0 1 1 1 4 0 1 0 359 Lê Long Lâm 1144 5 1,670

5,230 1 0 92,0 1 1 1 4 0 1 0 360 Lê Long Lâm 1145 5 Xã Bình Tâm Xã Bình Tâm Xã Bình Tâm 1,668

5,582 1 0 1 0 1 182,7 15 1 0 0 Xã Bình Tâm 6,119 361 Đặng Thanh Nhàn 699 11 4 Đất bên trong KDC Bình Tâm KDC Bình Tâm Tiếp giáp đường Phan Đông Sơ

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

4 0 0 1 1 0 1 96,0 0 5,227 1 KDC Bình Tâm 5 0,201

16 1 1 1 1 0 1 1080,0 0 4,780 1 362 Nguyễn Thị Ni Nguyễn Văn Vũ Mẫu 363 849 1277, 1278 5 Đất bên trong 8,866

4 0 0 1 1 1 0 142,0 0 4,939 1 364 Lê Thanh Phước 1314 1,132

5 0 0 1 1 1 0 99,5 0 5,255 1 365 Lê Quốc Hùng 908 5 Xã Bình Tâm Xã Bình Tâm Xã Bình Tâm Xã Bình Tâm 1,540

4 1 1 0 1 0 1 256,0 0 4,330 1 Xã Bình Tâm 0,666 Nguyễn Thị Như Thảo 366 791 4

5 1 1 0 1 0 1 96,4 0 3,895 1 Xã Bình Tâm 0,444 367 Võ Thị Yến 407 1

5 1 0 0 1 1 0 75,0 0 3,365 1 Xã Bình Tâm 0,382 368 Trần Thị Mừng 557, 546 5 Đất bên trong KDC Bình Tâm Tiếp giáp đường Nguyễn Thông Tiếp giáp đường Đinh Viết Cừu Tiếp giáp đường Phan Đông Sơ 1

4 0 0 0 1 0 31,5 1 5,225 1 369 Bùi Ngọc Hương 1425 1,531

4 0 0 0 1 0 89,7 1 5,220 1 847 5 1,049

4 0 1 0 1 1 0 80,0 0 5,253 1 370 Trần Văn Giây Nguyễn Trọng Hiệp 371 928 5 Đất bên trong KDC Bình Tâm KDC Bình Tâm 5 1,797

4 0 1 0 0 0 0 197,0 1 6,188 1 372 Võ Thị Bé 207 1,858

4 0 1 0 1 1 0 87,0 0 5,146 1 373 Trần Văn Ẩn 918 5 1,417

4 1 0 0 1 1 0 113,0 0 5,748 1 374 Đinh Văn Hai 1119 14 Đất bên trong KDC Bình Tâm KDC Bình Tâm 5 Xã Bình Tâm Xã Bình Tâm Xã Bình Tâm Xã Bình Tâm Xã Bình Tâm Xã Bình Tâm 0,321

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

1 0 110,0 1 4 0 1 1 0 5,354 1 375 Nguyễn Văn Tú 1011 5 KDC Bình Tâm 1,789

1 0 1000,0 1 12 0 1 0 8,343 1 376 Hà Thị Tư 5 10,368

1 0 283,9 1 17 0 0 1 0 7,113 1 377 Nguyễn Văn Măn 21 15 7,808

1 0 117,0 1 8 0 0 0 1 7,238 1 378 Trần Thị Thu Xuân 1719 2 Đất bên trong Hẻm Lê Minh Xuân Hẻm Lê Minh Xuân 6 1,454

1 0 910,0 0 9 0 0 0 1 7,083 1 379 Nguyễn Văn Đức 368 5,932

1 0 180,5 1 10 0 0 1 0 5,718 1 380 Lê Văn Bảy 40 3 Đất bên trong Đường tỉnh 833 18 3,709

1 0 194,7 0 3 0 0 0 1 6,354 1 381 Phan Văn Hát 488 1 Đất bên trong 0,724

1 0 134,4 0 5 0 0 0 1 7,336 1 277 4 Đất bên trong 0,086

1 0 431,0 0 6 0 0 0 1 6,950 1 382 Bùi Thanh Hùng Trần Lâm Tuấn Hải 383 1410 4 Đất bên trong 2,204

1 0 565,0 0 4 0 0 1 0 7,863 1 384 Nguyễn Văn Út 908 3,096

1 0 3511,0 1 8 0 0 1 0 8,527 1 385 Võ Thị Xinh 58 4 Đất bên trong 4- 23 Hẻm

1 0 1274,0 1 13 0 0 1 0 4,088 1 386 Phùng Văn Danh 107 22,239 10,303

1 0 198,0 1 9 0 0 1 0 5,897 1 387 Trần Hồng Quang 5 2 Hẻm 4- 16 Hẻm 3,191

1 0 183,9 0 12 0 0 0 1 3,376 1 388 Phạm Thị Nhẫn 10 Phạm Văn Thành 18 2,607 Xã Bình Tâm Xã N.T.Trung Xã N.T.Trung Xã N.T.Trung Xã N.T.Trung Xã N.T.Trung Xã N.T.Trung Xã N.T.Trung Xã N.T.Trung Xã N.T.Trung Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân 1 0 330,0 1 11 0 0 1 0 5,870 1 389 Nguyễn Thị Ngà 50 33 Phạm Văn Ngô

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Khánh 4,934

7,210 1 1 0 1347,0 1 10 0 0 1 0 390 Nguyễn Thị Thu 557 4 Hẻm

5,747 1 0 1 2765,0 1 21 0 0 1 0 391 Lê Văn Long 36 33 Bên Trong 10,367 23,364

7,382 1 0 0 413,0 1 12 0 0 1 0 392 Phan Thị Hà 987 4 Bờ kênh 7,5m 6,327

4,760 1 0 1 81,0 0 4 0 0 0 1 393 Trần Thị Thu Vân 78 1-8 Hẻm 2,167

6,155 1 0 1 1131,0 1 14 1 0 1 0 394 Nguyễn Văn Tri 68 3 Hẻm 10,743

5,410 1 0 1 92,0 0 6 0 0 1 0 395 Bùi Duy Đức 49 2-7 Hẻm 0,246

8,571 1 0 1 1000,0 1 15 0 0 1 0 396 Châu Văn Đại 64 5 Hẻm 9,398

4,847 1 0 1 280,0 0 10 0 0 1 0 397 Triệu Văn Phước 1378 2 Hẻm 0,988

8,682 1 0 1 937,0 1 15 0 0 1 0 398 Lê Văn Kiệp 125 5 Hẻm 9,985

7,786 1 0 1 700,0 1 11 0 0 1 0 399 Phạm Hoàng Dũng 1163 4 Hẻm 6,445

7,370 1 0 1 300,0 1 9 0 0 1 0 400 Nguyễn Thị Du 691 4 Bờ Kênh T3 3,280

5,566 1 1 0 200,0 1 5 0 0 1 0 401 Trần Văn Mão 1111 1,146

7,386 1 1 0 255,0 1 4 0 0 1 0 402 Châu Thị Cúc 1918 3 Phạm Văn Ngô Nguyễn Văn Cương 4 1,534

5,046 1 1 0 273,0 1 5 0 0 1 0 403 Nguyễn Tấn Đắt 642 2 Phạm Văn Ngô Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh 1,551

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

1 0 200,0 1 5 0 0 1 0 7,568 1 404 817 0,931

1 0 205,0 0 5 0 0 1 0 8,486 1 405 109 4 Phạm Văn Ngô Nguyễn Văn Cương 5 2,053

1 0 500,0 1 6 0 0 1 0 5,324 1 Đoàn Thị Kim Nguyên Huỳnh Thị Ngọc Mai Nguyễn Thị Thúy Nga 406 1145 3 Hoàng Anh 3,847

1 0 312,0 1 4 0 0 1 0 7,064 1 407 Trần Ngọc Tuấn 14 2,021

1 0 200,0 1 3 0 0 1 0 4,302 1 408 Mai Hùng Cường 1258 2 0,341

1 0 215,0 1 5 0 0 1 0 4,513 1 409 Nguyễn Thị Thanh 400 37 Trần Văn Đấu Phạm Văn Thành Phạm Văn Thành 2 0,890

0 1 182,0 0 6 0 0 0 1 5,093 1 410 Hồ Minh Hoàng 74 31 Hẻm 0,047

0 1 287,0 0 6 0 0 0 1 7,196 1 411 Trương Quốc Lập 559 0,765

0 1 421,0 0 4 0 0 0 1 7,716 1 412 Trần Thị Ánh Dân 61 4 Hẻm 4- 23 Hẻm 0,680

1 0 200,0 0 4 0 0 1 0 5,967 1 Phạm Văn Thành 413 Diệp Thị Lan 166 3 0,178

0 1 320,0 0 4 0 0 0 1 7,834 1 414 Lê Hoàng Thanh 454 4 Hẻm 0,147

0 1 261,0 0 4 0 0 0 1 4,327 1 415 Lê Thị Sáu 12 28 Bờ kênh 3m 1,295

0 1 81,0 0 4 0 0 0 1 5,562 1 416 Phan Thị Cúc 895 3 Hẻm 1,935

1 0 96,1 0 5 0 1 0 1 5,148 1 417 Tạ Thị Hoa 256 1-9 Khu phố Tường Khánh 2,448 Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Khánh Hậu Khánh 1 0 200,0 1 4 0 1 1 0 3,723 1 418 Trần Văn Đạt 20 1 Khu phố

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Tường Khánh Hậu 0,071

1 0 366,9 1 4 0 1 1 0 5,314 1 419 Hồ Văn Thương 145 1-4 0,295

1 0 1201,0 1 4 0 1 1 0 5,288 1 420 Phạm Văn Rồi 48 1-9 5,837

1 0 1919,0 1 4 0 1 1 0 4,100 1 421 Trần Thị Thu 8,508

1 0 103,7 1 4 1 1 1 0 6,665 1 Hoàng Thị Bích Thủy 422 8 1-2 4- 17 43 0,130

1 0 1188,0 1 5 0 1 1 0 5,800 1 423 Nguyễn Văn Tâm 704 1 5,396

1 0 161,0 0 5 0 1 1 0 5,268 1 424 Trần Văn Tướng 298 1-9 0,925

1 0 420,6 1 5 0 1 1 0 4,552 1 425 Nguyễn Văn Chồn 62 1-5 0,979

1 0 400,0 1 22 0 1 1 0 4,325 1 426 Lê Bình Hiệp 10 1-2 7,088

1 0 102,0 1 5 1 1 1 0 5,365 1 427 Võ Thị Hạp 184 1-9 0,014

1 0 93,4 0 6 0 1 1 0 4,028 1 1699 1 1,145

1 0 128,0 0 4 0 1 0 1 5,469 1 428 Trần Nam Tiến Huỳnh Thị Kim Xuyến 429 2,698

1 0 1012,0 1 5 0 1 1 0 5,814 1 430 Lê Thị Huệ 293 1-9 1- 10 3 3,712

1 0 119,4 1 11 0 1 1 0 4,601 1 431 67 1-5 2,238

1 0 361,9 1 5 0 1 1 0 5,327 1 Nguyễn Thị Bích Phượng Dương Ngọc Huyền 432 62 1-9 Khu phố Quyết Thắng Nguyễn Huỳnh Đức Khu phố Giồng Dinh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Tường Khánh Khu phố Giồng Dinh Khu phố Tường Khánh Khu phố Giồng Dinh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Tường Khánh Khu phố Quyết Thắng Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu 0,023

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

1 0 231,3 0 6 0 1 0 1 5,122 1 433 Nguyễn Văn Dũng 1,291

1 0 1544,4 1 29 0 1 1 0 6,482 1 434 Ngôc Văn Bảnh 51 1-4 1- 11 42 18,498

1 0 308,4 0 8 0 1 0 1 5,027 1 435 Nguyễn Văn Ký 47 1-4 0,044

1 0 623,9 1 8 0 1 1 0 4,542 1 60 1-5 2,640

1 0 58,0 0 4 0 1 0 1 5,532 1 436 Trần Văn Mức Nguyễn Ngân Khánh 437 0,811

1 0 272,0 0 4 0 1 0 1 6,838 1 438 Trương Thị Dạ Lan 410 1-9 4- 17 25 1,530

1 0 213,0 0 6 0 1 1 0 4,328 1 439 Nguyễn Vi Toán 0,545

1 0 103,0 0 6 0 1 0 1 5,916 1 440 Trần Thi Thu 172 1-2 1- 12 11 0,849 Đinh Kiến Thuyền 1 0 250,0 0 4 0 1 0 1 5,996 1 441 1564 1 1,896

1 0 1796,2 1 5 1 1 1 0 5,432 1 442 Võ Thị Năm 204 1-4 9,224

1 0 496,9 0 4 0 1 1 0 5,213 1 443 Mai Văn Khánh 167 1-4 1,412

1 0 866,4 1 10 0 1 1 0 4,972 1 444 Mai Thị Tám 30 7,671

1 0 999,1 1 4 0 1 1 0 6,222 1 445 Nguyễn Văn Nho 29 20 1- 11 4,774

1 0 68,7 0 6 0 1 0 1 5,189 1 Khu phố Giồng Dinh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Giồng Dinh Khu phố Tường Khánh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Giồng Dinh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Tường Khánh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng 2 446 Lê Tuấn Anh 222 1-4 1,059 Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh 1 0 209,5 1 12 1 1 1 0 4,321 1 447 Lê Thị Hoàng Anh 180 1-2 Khu phố Giồng

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

H T X H

CR mặt tiền (m)

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Dinh Hậu 4,518

16 1 1 1 1 1 276,9 0 0 4,185 1 448 Phan Hồng Xứng 128 1-2 7,338

9 1 1 1 1 1 558,9 0 0 4,923 1 449 Nguyễn Văn Bê 37 8,565

6 1 0 1 1 1 161,4 0 0 5,957 1 450 Mai Thị Liên 71 19 1- 11 0,174

4 1 0 1 1 1 1133,7 0 0 5,224 1 4,038

5 0 1 1 1 1 109,1 0 0 6,323 1 451 Nguyễn Văn Bế Nguyễn Thành long 452 101 1-9 1- 11 115 0,228

5 0 0 1 1 1 132,0 0 0 5,290 1 453 Dương Ngọc Dũng 59 1-9 0,043

0 0 1 0 1 125,7 0 1 4,445 1 Nguyễn Thị Mỹ Duyên 454 142 1-2 Khu phố Tường Khánh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng 2 Khu phố Tường Khánh Khu phố Quyết Thắng 2 Khu phố Quyết Tháng 2 Khu phố Giồng Dinh 1,405

0 1 13 0 1 0 240,0 0 0 6,034 1 3,542 Phan Đoàn Phương Thúy 455 12 22 Ấp rạch chanh

8 1 1 1 1 0 0 252,0 0 5,375 1 3,358 456 Nguyễn Anh Tuấn 78 24 Tỉnh lộ 49 cũ

7 0 0 1 0 0 0 202,0 1 6,454 1 0,385 457 Tôn Thị Ngọc trinh 337 6 Ấp Ngãi Lợi

3 0 1 1 1 0 40,6 0 0 5,217 1 1,371 458 Trần Thị Cẩm Giàu 45 24 Ấp rạch chanh

1 1 0 0 314,0 12 1 1 0 6,635 1 459 Ngô Văn Hai 1495 6 Ấp Bình An B Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình 6,070

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Nhơn

5,021 1 0 0 453,0 0 12 1 1 1 0 5,984 460 Phan Văn Phấn 787 7 Ấp Ngãi Lợi B

7,301 1 0 0 374,0 0 8 1 1 0 1 2,214 Nguyễn Châu Khanh 461 1799 6 Ấp Ngãi Lợi B

3,742 1 1 0 170,0 0 8 1 1 1 0 2,682 Ngô Thị Mỹ Hương 462 1999 4 Đường số 6 KDC LBN

4,236 1 1 0 64,0 0 4 1 1 1 0 0,200 Đường số 2 KDC LBN 463 Đỗ Thành Tân 2275 4

4,365 1 1 0 454,0 1 9 1 1 1 0 6,627 464 Lê Thị Mỹ Tuyền 29 31 Cầu Tre-LBN

6,235 1 1 0 488,0 1 15 1 1 1 0 7,594 465 Ngô Phát Nhiều 1785 6 Ngãi Lợi B

4,046 1 1 0 100,0 1 5 1 1 1 0 0,852 466 Huỳnh Văn Phúc 2183 4 Đường số 1- KDC LBN

4,049 1 1 0 170,0 1 8 1 1 1 0 2,610 Đường số 1- KDC LBN 467 Trương Văn Tràng 2160 4

4,568 1 1 0 189,0 1 6 1 1 1 0 3,396 Trương Huỳnh Đức 468 16 30 Cầu Tre-LBN 6,561 Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi 1 0 0 1783,0 1 4 0 1 1 0 469 Trần Ngọc Thuần 78 10 Ấp Ngãi Lợi B

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

9,603

5,328 1 1 0 174,0 0 4 0 1 0 1 1,409 470 Nguyễn Minh Hiếu 36 24 Rạch chanh

6,133 1 1 0 254,0 0 10 0 1 0 1 1,853 471 Nguyễn Thị Mót 531 5 Bình An A

4,036 1 1 0 797,0 1 19 1 1 1 0 10,652 472 Phạm Hữu Tài 42 41 Xuân Hòa 1

6,242 1 1 0 233,0 0 6 0 1 0 1 0,142 473 Võ Thị Thắm 354 6 Ngãi Lợi A

4,013 1 1 0 80,0 0 4 1 1 0 1 1,330 474 Lê Văn Kha 2498 4 Đường số 17- KDC LBN

4,238 1 1 0 80,0 0 4 1 1 0 1 1,122 Đường số 9- KDC LBN 475 Hứa Thanh Ngân 2451 4

4,531 1 1 0 122,0 1 6 1 1 1 0 1,255 Võ Nghiêm Quốc Trân 476 12 30 Cầu Tre-LBN

4,413 1 1 0 300,0 1 6 1 1 1 0 2,708 Huỳnh Thị Thu Hương 477 24 31 Cầu Tre-LBN

4,183 1 1 0 90,0 0 5 1 1 0 1 0,626 Trần Thị Hoàng Trang 478 2127 4 KDC LBN Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

4,235 1 1 0 150,0 1 5 1 1 1 0 0,399 479 Nguyễn Đình Thôi 1546

4,166 1 0 0 1000,0 1 0 0 1 0 480 Nguyễn Văn Khải 392 6 5,739

2,947 1 0 0 88,9 0 4 0 0 0 0 Đặng Thị Bích Liên 481 2 1416 0,674

2,941 1 0 0 85,4 0 4 0 0 0 0 1415 0,719

5,020 1 0 0 325,0 1 8 0 0 0 1 482 Đặng Thị Bích Thu Nguyễn Ngọc Truyền 483 47 2,374

5,047 1 0 0 170,0 0 4 0 0 0 1 484 Nguyễn Ngọc Việt 2 2- 11 2- 11 46 2,247

6,955 1 0 0 406,0 1 6 0 0 0 1 Huỳnh Thị Cẩm Hoa 485 4 Võ Duy Tạo Giáp Đê bao ấp 1,2 Giáp Đê bao ấp 1,2 Giáp Đê bao ấp 1,2 Giáp Đê bao ấp 1,2 Giáp Đê bao ấp 1,2 Giáp Đê bao ấp 1,2 6 543 2,278

4,438 1 1 0 1 1 1 1 3200,0 27 0 486 Nguyễn Văn Mười 16 2-1 Lê Văn Tưởng 22,191

2,951 1 1 0 76,8 0 4 1 1 0 0 487 Đinh Tiến Hùng 1421 2 Lê Văn Tưởng 2,045

2,955 1 1 0 76,8 0 4 1 1 0 0 Đặng Thị Bích Thủy 488 1419 2 Lê Văn Tưởng 2,042

2,943 1 1 0 76,8 0 4 1 1 0 0 1422 2 Lê Văn Tưởng 2,023

2,955 1 1 0 86,4 0 4 1 1 0 0 489 Đinh Tiến Kiệt Đặng Thị Bích Hồng 490 1417 1,977

5,191 1 0 0 2000,0 1 8 0 0 1 0 491 Nguyễn Ngọc Hóa 655 2 12,398

3,687 1 1 0 207,0 1 10 1 0 1 0 492 Hồ Tấn Đầy 561 2 Lê Văn Tưởng Giáp Đê bao ấp 1,2 Đỗ Trình Thoại 3 Xã Lợi Bình Nhơn Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú 4,516

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Thửa đất số

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

Tờ bản đồ

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

5,308 1 0 0 370,0 1 6 0 1 1 0 2- 11 9 493 Châu Thị Mỏng 1,184

5,216 1 0 0 207,0 1 8 0 0 1 0 494 Nguyễn Văn Mười 1001 2 2,808

3,989 1 1968,0 20 1 0 1 1 0 1 0 495 Bùi Văn Đở 56 3 17,917

6,188 1 0 0 400,0 0 4 1 0 0 1 496 6 2,055

5,187 1 0 0 85,0 0 5 0 0 0 1 496 Trần Văn Chân Đinh Thị Loan Anh 497 516 0,315

5,298 1 0 0 100,0 1 5 0 0 1 0 498 Bùi Thị Thanh 106 2 2- 14 0,520

5,607 1 0 0 170,0 0 10 0 0 0 1 Nguyễn Thị Phương Lan 499 8 0,268

5,517 1 0 0 261,7 0 9 0 0 1 0 500 Trần Mỹ Nhung 77 4 2- 14 Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi 3,760

4,405 1 1 0 289,6 1 9 1 0 1 0 Xã An Vĩnh Ngãi 6,013 501 Đoàn Đức Thiện 5 3- 10

6,107 1 0 0 224,2 1 8 1 1 1 0 502 Huỳnh Tấn Tài 631 5 Giáp Đê bao ấp 1,2 Giáp Đê bao ấp 1,2 Đỗ Trình Thoại Giáp Đê bao ấp 1,2 Lối đi công cộng Lối đi công cộng Lối đi công cộng Lối đi công cộng Châu Thị Kim - Cống Cây Bần Bờ Kênh Vĩnh Hòa 2,228

5,415 1 0 0 150,0 0 5 0 0 0 1 503 Văn Thị Nhớ 520 3 Bờ Kênh Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi 0,300

6,459 1 1 0 240,0 1 6 0 0 1 0 Xã An Vĩnh Ngãi 3,423 504 Võ Văn út 254

6,951 1 0 0 153,2 0 5 0 1 0 1 505 Nguyễn Thị Trang 148 Châu Thị Kim - Cống Cây Bần Lối đi công cộng 5 4- 20 0,205 Xã An Vĩnh Ngãi Xã An 4,268 1 0 0 1129,0 1 8 0 0 1 0 506 Đỗ Thành Quan 17 2-6 Hẻm

STT

Chủ sở hữu

Địa chỉ thửa đất

Phường/xã

Thửa đất số

Loại đường

Diện tích

Hình dáng

Loại hẻm

An ninh thường

Giá đất (tr/m2)

Tờ bản đồ

Hẻm cấp 1

Hẻm cấp 2

An ninh tốt

CR mặt tiền (m)

H T X H

Khoảng cách đến trung tâm (km)

Vĩnh Ngãi 8,441

6,399 1 1 0 594,4 1 10 0 0 0 1 Phan Thị Ngọc Thành 507 93 5,916

5,563 1 0 0 446,0 1 7 1 1 0 1 508 Lê Thị Năm 43 2-8 2,837

5,553 1 0 0 152,0 0 5 0 1 0 1 Nguyễn Cao Sơn Trung 509 64 2-8 0,631

4,912 1 0 0 184,2 0 5 0 0 0 1 510 Châu Ngọc Linh 36 2-9 1,181

4,638 1 0 0 924,0 1 21 0 0 1 0 511 Trần Thị cúc 12,275

7,308 1 0 0 120,0 0 4 0 0 0 1 512 Phạm Văn Định 14 0,057

8,953 1 0 0 2533,0 1 50 0 0 1 0 513 Nguyễn Văn Ngọ 724 2-6 5- 24 6- 28 9 Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi 32,316

5,939 1 1 0 1 1 338,0 10 0 0 0 Xã An Vĩnh Ngãi 5,173 50 5

5,672 1 1 0 208,0 1 5 0 0 1 0 515 1038 3 1,420

5,538 1 0 0 1158,0 1 30 0 0 1 0 514 Ngô Thị Lài Nguyễn Huy Thông Nguyễn Hoàng Tường 516 282 4- 19 Trần Văn Ngà Ven sông Bảo Định Lối đi công cộng Lối đi công cộng Lối đi công cộng Ven sông Bảo Định Lối đi công cộng Châu Thị Kim - Cống Cây Bần Nguyễn Văn Tịch Lối đi công cộng 4 Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi 18,015

Phụ lục 3. Ma trận hệ số tương quan

KC_TT L_DUONG H_CAP1 H_CAP2 D_TICH H_DANG CR_MT L_HEM HTXH AN_TOT AN_THUONG GIADAT

KC_TT

Pearson Correlation

-.292**

-.483**

.296**

.407**

-.062

.250**

-.257**

-.047

-.093*

.403**

.167**

Sig. (2-tailed)

.000

.162

.000

.291

.035

.000

516

L_DUONG

Pearson Correlation

.130**

-.187**

-.134**

-.169**

-.109*

.130**

.371**

-.201**

.004

.025

Sig. (2-tailed)

.003

.000

.002

.000

.013

.003

.000

.926

.574

-.292** .000

516

H_CAP1

Pearson Correlation

-.711**

-.185**

.130**

-.154**

.140**

-.025

.116**

-.257**

-.102*

-.483**

Sig. (2-tailed)

.000

.003

.000

.001

.564

.009

.000

.021

.000

.130** .003

516

H_CAP2

Pearson Correlation

.296**

-.187**

.080

-.095*

.061

-.064

-.002

.006

.065

.028

Sig. (2-tailed)

.068

.031

.168

.144

.963

.889

.139

.519

.000

-.711** .000

516

D_TICH

Pearson Correlation

.407**

-.134**

-.185**

.160**

.547**

-.155**

.346**

.122**

-.029

.697**

Sig. (2-tailed)

.002

.000

.006

.513

.000

.080 .068

516

H_DANG

Pearson Correlation

-.062

-.169**

.130**

-.095*

.079

-.130** -.168**

.322**

-.343**

.095*

Sig. (2-tailed)

.000

.003

.031

.074

.003

.000

.031

.162

.160** .000

516

CR_MT

Pearson Correlation

.250**

-.109*

-.154**

.061

.547**

.079

-.043

.420**

.124**

-.069

.660**

Sig. (2-tailed)

.013

.000

.168

.000

.330

.000

.005

.119

.000

.074

.000

516

L_HEM

Pearson Correlation

-.257**

.130**

.140**

-.064

-.155**

-.130**

.360**

.014

-.209**

-.086

Sig. (2-tailed)

.003

.001

.144

.000

.003

.000

.753

.000

.051

-.043 .330

.000

516

HTXH

Pearson Correlation

-.047

.371**

-.025

-.002

.346**

-.168**

.420**

.111*

-.198**

.440**

Sig. (2-tailed)

.000

.564

.963

.000

.360** .000

.012

.291

516

AN_TOT

Pearson Correlation

-.093*

-.201**

.116**

.006

.122**

.322**

.124**

.014

-.625**

.114**

Sig. (2-tailed)

.000

.009

.889

.006

.000

.005

.753

.000

.009

.111* .012

.035

516

AN_THUONG Pearson Correlation

.403**

.004

-.257**

.065

-.029

-.343**

-.069

-.209** -.198**

-.098*

Sig. (2-tailed)

.926

.000

.139

.513

.000

.119

.000

.025

-.625** .000

.000

516

GIADAT

Pearson Correlation

.167**

.025

-.102*

.028

.697**

.095*

.660**

-.086

.440**

.114**

Sig. (2-tailed)

.574

.021

.519

.000

.031

.000

.051

.000

.009

-.098* .025

.000

516

**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

*. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed).

Phụ lục 4. Kết quả hồi quy

Model Summaryb

Change Statistics

Adjusted R

Std. Error of the

R Square

Sig. F

Durbin-

Model R

Square

Estimate

Change

Change df1 df2

Change

Watson

.795a

.633

.625

.2411346

.633 78.907 11 504

.000

1.177

a. Predictors: (Constant), AN_THUONG, L_DUONG, CR_MT, H_CAP2, L_HEM, H_DANG,

D_TICH, KC_TT, AN_TOT, HTXH, H_CAP1

b. Dependent Variable: GIADAT

ANOVAb

Model

Sum of Squares

Mean Square

Sig.

Regression

5046.921

78.907

.000a

Residual

2930.554

458.811 5.815

Total

7977.475

504 515

a. Predictors: (Constant), AN_THUONG, L_DUONG, CR_MT, H_CAP2, L_HEM, H_DANG,

D_TICH, KC_TT, AN_TOT, HTXH, H_CAP1

b. Dependent Variable: GIADAT

Coefficientsa

Unstandardized

Standardized

Collinearity

Coefficients

Correlations

Statistics

Zero-

Model

Std. Error

Beta

order Partial Part Tolerance VIF

1 (Constant)

.108

.681

t Sig. .159 .874

KC_TT

-.250

.073

-.130 -3.418 .001

.167 -.151

.506 1.975

.092

L_DUONG

.607

.295

.070 2.060 .040

.025

.091 .056

.640 1.563

H_CAP1

-.030

.475

-.003

-.062 .950

-.102 -.003

.393 2.547

.002

H_CAP2

.143

.571

.010

.250 .803

.028

.011 .007

.462 2.167

D_TICH

.005

.000

.507 13.632 .000

.697

.519 .368

.527 1.899

H_DANG

-.036

.256

-.004

-.141 .888

.095 -.006

.737 1.358

.004

CR_MT

.327

.030

.379 10.830 .000

.660

.434 .292

.596 1.678

L_HEM

-.547

.250

-.069 -2.186 .029

-.086 -.097

.722 1.384

.059

HTXH

.798

.334

.097 2.392 .017

.440

.106 .065

.439 2.278

AN_TOT

-.045

.348

-.005

-.129 .897

.114 -.006

.536 1.866

.003

AN_THUONG

-.088

.538

-.007

-.164 .870

-.098 -.007

.429 2.330

.004

a. Dependent Variable:

GIADAT

Residuals Statisticsa

Minimum Maximum

Mean

Std. Deviation

Predicted Value

2.882344E

-.595420 2.816985E1

3.1304708

516

Residual

3.0433369E

4.2805238E

4.5613814

2.3854552

516

E-16

Std. Predicted Value

-1.111

8.078

1.000

516

.000

Std. Residual

-1.775

12.621

.989

516

.000

Residuals Statisticsa

Minimum Maximum

Mean

Std. Deviation

Predicted Value

2.882344E

-.595420 2.816985E1

3.1304708

516

Residual

3.0433369E

4.2805238E

4.5613814

2.3854552

516

E-16

.000

Std. Predicted Value

-1.111

8.078

1.000

516

.000

Std. Residual

-1.775

12.621

.989

516

a. Dependent Variable: GIADAT

Heteroskedasticity Test: Breusch-Pagan-Godfrey

F-statistic

1.542494 Prob. F(11,504)

0.1128

Obs*R-squared

16.80565 Prob. Chi-Square(11)

0.1138

Scaled explained SS

0.0000

515.2404 Prob. Chi-Square(11)

Test Equation:

Dependent Variable: RESID^2

Method: Least Squares

Date: 04/23/15 Time: 07:12

Sample: 1 516

Included observations: 516

Coefficient

t-Statistic

Prob.

Variable

Std. Error

8.907257

12.80365

0.695681

0.4869

AN_THUONG

4.508081

10.11436

0.445711

0.6560

AN_TOT

5.107077

6.547315

0.780026

0.4357

CR_MT

-0.232847

0.566962

-0.410692

0.6815

D_TICH

0.002376

0.007209

0.329552

0.7419

2.231477

8.934146

0.249769

0.8029

H_CAP1

2.232978

10.73798

0.207951

0.8354

H_CAP2

-3.952650

4.813681

-0.821128

0.4120

H_DANG

12.21679

6.270349

1.948342

0.0519

HTXH

-2.313171

1.374062

-1.683456

0.0929

KC_TT

L_DUONG

3.375874

5.536492

0.609750

0.5423

0.0247

-10.60103

4.705201

-2.253045

L_HEM

R-squared

0.032569 Mean dependent var

5.679368

Adjusted R-squared

0.011455 S.D. dependent var

45.57564

S.E. of regression

45.31386 Akaike info criterion

10.48808

Sum squared resid

1034886. Schwarz criterion

10.58683

Log likelihood

-2693.926 Hannan-Quinn criter.

10.52678

F-statistic

1.542494 Durbin-Watson stat

2.073999

Prob(F-statistic)

0.112810

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Vận dụng mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn TP. Tân An - Tỉnh Long An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Nguyễn Tấn Thành

VẬN DỤNG MÔ HÌNH HỒI QUY

ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN

TP. TÂN AN - TỈNH LONG AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Nguyễn Tấn Thành

VẬN DỤNG MÔ HÌNH HỒI QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP. TÂN AN – TỈNH LONG AN

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá)

Mã số: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Trần Tiến Khai.

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả luận văn

Nguyễn Tấn Thành

MỤC LỤC

Chương 1. LỜI MỞ ĐẦU ...................................................................................... 1

Chương 2. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT .............................................................. 5

Chương 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................... 26

Chương 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................... 33

Chương 5. KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ ................................................................ 64

DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chương 1

LỜI MỞ ĐẦU

1.1 Vấn đề nghiên cứu

hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An - tỉnh Long An”.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

1.4 Phương pháp nghiên cứu

1.5 Ý nghĩa của đề tài

1.6 Kết cấu của luận văn

Chương 2

TỔNG QUAN LÝ THUYẾT

2.1 Đất đai và giá trị đất đai

2.1.1 Khái niệm về đất đai

2.1.2 Vai trò và đặc điểm của đất đai

2.1.3 Giá trị đất đai

2.1.3.1 Các quan điểm về giá trị đất đai

2.1.3.1 Các hình thái của giá trị đất đai

2.2 Quản lý nhà nước về đất đai

2.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

2.2.2 Các phương pháp định giá đất đai

2.2.3 Lý thuyết về mô hình hedonic

2.2.3.1 Yếu tố vị trí

2.2.3.2 Yếu tố cấu trúc:

2.2.3.3 Yếu tố hạ tầng

2.2.4 Mô hình hồi quy hedonic

2.2.41 Một số vấn đề trong mô hình hedonic

2.2.4.2 Dạng mô hình hedonic

2.3 Tóm lược các nghiên cứu liên quan

2.3.1 Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới

2.3.2 Các nghiên cứu ở Việt Nam

Chương 3

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Nội dung nghiên cứu

3.2 Khung phân tích

Từ các mục tiêu nghiên cứu và cơ sở lý thuyết được nêu ở phần trên, tác

giả đề xuất khung phân tích cho luận văn như sau:

3.3 Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1.1 Phương pháp điều tra

3.3.1.2 Phương pháp so sánh

3.3.1.3 Phương pháp bản đồ

3.3.2 Phương tiện và tư liệu nghiên cứu

3.3.3 Mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An –

tỉnh Long An:

Y = β0 + β1X1 + β2X2 + β3X3 + β4X4 + β5X5 + β6X6 + β7X7 + β8X8 + β9X9+ εi

Giải thích ý nghĩa các biến:

*Biến phụ thuộc