Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nghiên cứu xây dựng chỉ số giá gốc văn phòng cho thuê tại Trung tâm thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:91

Thêm vào BST

Báo xấu

23
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn nhằm xây dựng mô hình nghiên cứu cho văn phòng cho thuê điển hình. Đề xuất phương thức xác định giá gốc văn phòng cho thuê điển hình và giá của chúng trong các năm tiếp theo bằng phương pháp hồi quy. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nghiên cứu xây dựng chỉ số giá gốc văn phòng cho thuê tại Trung tâm thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ----------- LÊ KIỀU TRANG NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ---------------------------------------------------------------------------------- LÊ KIỀU TRANG NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ) MÃ SỐ: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS. NGUYỄN NGỌC VINH TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và trích dẫn trong luận văn được sử dụng từ các nguồn xác thực. Kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Học viên cao học Lê Kiều Trang
MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục Danh mục bảng biểu Danh mục hình vẽ và đồ thị Danh mục từ viết tắt CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU .........................................................1 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU...........................................1 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU................................................................................2 1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT. ........................2 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................2 1.5 DỮ LIỆU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..........................................................3 1.6 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN .........................................................................3 CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ................5 2.1. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN .......................................................................5 2.2 LÝ THUYẾT VỀ GIÁ VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ................................13 2.2.1 Các dạng giá, giá trị của bất động sản. ...........................................................13 2.2.1.1 Giá trị bất động sản ....................................................................................13 2.2.1.2 Gíá cả bất động sản ....................................................................................14 2.2.2 Một số học thuyết về giá tiêu biểu .................................................................14 2.2.2.1 Học thuyết về giá của David Ricardo .........................................................14 2.2.2.2 Học thuyết về giá của Karl Marx (1818 - 1883). F.Engels (1820 - 1895) ......16 2.2.3 Lý luận về giá trị của Proudhon và Sismondi ................................................17 2.2.3.1 Lý luận về giá trị của Proudhon (1809 – 1865) ..........................................17
2.2.3.1 Lý luận về giá trị của Sismondi (1773-1842). .............................................17 2.2.4 Lý thuyết cung – cầu và giá cả .......................................................................18 2.3 LÝ THUYẾT THÔNG TIN BẤT CÂN XỨNG (ANSYMMETRIC INFORMATION)....................................................................................................19 2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ..............................21 2.5 CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .........................24 2.5.1 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) ..................24 2.5.2 Mô hình vị thế, chất lượng .............................................................................25 2.5.3 Mô hình hồi quy đa biến.................................................................................26 2.6 TÓM LƯỢC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ............27 2.6.1 Nghiên cứu về phân tích tác động lên giá văn phòng cho thuê. ....................27 2.6.1.1 Công trình nghiên cứu ở nước ngoài ..........................................................27 2.6.1.2 Công trình nghiên cứu trong nước ..............................................................31 2.6.2. Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá ...............................................................31 2.6.2.1 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá bất động sản ........................................31 2.6.2.2 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê .............................33 2.7 Khung phân tích dành cho nghiên cứu. .............................................................35 2.8 Tổng kết chương ...............................................................................................35 CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................37 3.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU: .........................................................................37 3.2 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU TỔNG QUÁT ......................................................38 3.2.1 Mô hình các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê .............................39 3.2.2 Các giả định của mô hình ...............................................................................39 3.3.3 Sự lựa chọn mô hình ......................................................................................39
3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................40 3.2.1 Phương pháp định tính ...................................................................................40 3.2.2 Phương pháp định lượng ................................................................................40 3.3. KHU VỰC NGHIÊN CỨU VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................41 3.3.1 Khu vực nghiên cứu. ......................................................................................41 3.3.2 Thu thập dữ liệu .............................................................................................41 3.3.3 Nguồn dữ liệu. ................................................................................................41 3.4 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ .....................................................................................................................42 3.5 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ...............................................................................47 3.5.1 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê ..........................47 3.5.2 Tóm tắt các biến trong mô hình .....................................................................48 3.6 TỔNG KẾT CHƯƠNG ....................................................................................52 CHƯƠNG IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .........................................................53 4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ ......................................................................53 4.2. KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG CỦA MÔ HÌNH....................................................54 4.3 KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THUYẾT ...................................................................55 4.3.1 Kiểm định đa cộng tuyến: ..............................................................................55 4.3.2 Kiểm định tự tương quan: ..............................................................................56 4.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi: .....................................................................56 4.3.4 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn: .......................................................56 4.3.5 Kiểm định sự phù hợp của mô hình ...............................................................56 4.4 KẾT LUẬN MÔ HÌNH TỐI ƯU ......................................................................57 4.5 ƯỚC LƯỢNG GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ ĐIỂN HÌNH ..............59 4.6 ƯỚC TÍNH CHỈ SỐ GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ ĐIỂN HÌNH ..............60
4.7 TỔNG KẾT CHƯƠNG .....................................................................................61 CHƯƠNG V. KẾT LUẬN ....................................................................................62 5.1 TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................62 5.1.1 Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM .............................................62 5.1.2 Tìm ra được các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh .........................................................................62 5.1.3 Ước tính giá gốc của văn phòng cho thuê điển hình. .....................................62 5.1.4 Ước tính chỉ số giá văn phòng cho thuê điển hình trong kỳ tiếp theo ...........63 5.2 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU.......................................................................63 5.3 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU......................................................64 5.4 CÁC ĐỀ XUẤT ĐÚC KẾT TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...........................65 5.5 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO .............................................................65 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Phụ lục 1: Danh sách các tòa nhà tiến hành khảo sát Phụ lục 2: Câu hỏi khảo sát chuyên gia Phụ lục 3 : Bảng câu hỏi khảo sát thu thập thông tin Phụ lục 4 : Các kiểm định trong mô hình hồi quy
DANH MỤC BẢNG BIỂU Thứ tự Nội dung Bảng 2.1 Phân loại bất động sản Bảng 2.2 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà văn phòng ở nước ngoài Bảng 2.3 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà hạng A Kết quả khảo sát lấy ý kiến chuyên gia về các yếu tố ảnh Bảng 3.4 hưởng đến giá văn phòng cho thuê Kết quả khảo sát chuyên gia về các giá trị đại diện Bảng 3.5 (chuẩn) của văn phòng cho thuê điển hình Bảng 3.6 Tóm tắt các biến trong mô hình hồi quy Bảng 4.1 Thống kê các biến định lượng trong mô hình Bảng 4.2 Kết quả hồi quy của mô hình Bảng 4.3 Các giá trị đại diện ( chuẩn) của các yếu tố trong mô hình
DANH MỤC HÌNH Thứ tự Tên hình vẽ Hình 2.2 Sơ đồ quan hệ cung – cầu hàng hóa Hình 2.4 Sơ đồ mối quan hệ giữa các yếu tố tác động lên giá bất động sản Hình 2.5 Sơ đồ mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nội dung BXD Bộ Xây Dựng BĐS Bất Động Sản NLA Net Floor Area OFHEO Cơ quan giám sát các doanh nghiệp nhà đất liên bang PCA Hội đồng bất động sản Anh QĐ Quyết định S&P Standard and Poors TBCN Tư Bản Chủ Nghĩa TT-BXD Thông tư – Bộ Xây Dựg TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh TTg Thủ tướng TT Thông tư USPAP Uniform Standards of Professional Appraisal Practice WTO World Trade Organization
1 CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU Ngày 11/01/2007, Việt Nam chính thức gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO và trở thành đối tác chiến lược của nhiều nền kinh tế toàn cầu. Các nguồn vốn đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam tăng đáng kể, tạo ra sức hấp dẫn lớn cho việc đầu tư trong và ngoài nước. Triển vọng của nền kinh tế đã làm cho thị trường bất động sản đang nóng dần lên từng ngày. Rất nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm trong và ngoài nước đang chuẩn bị cho làn sóng đầu tư ồ ạt vào thị trường bất động sản. Trong đó, thị trường văn phòng cho thuê đang là một điểm nóng trong thị trường bất động sản hiện nay và hứa hẹn một không khí sôi động khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn mạnh vào thị trường này. Bên cạnh sự đầu tư ồ ạt của các doanh nghiệp nước ngoài làm cho nhu cầu về cao ốc văn phòng cho thuê tại Việt Nam tăng thì các doanh nghiệp trong nước cũng đang có nhu cầu rất cao trong thị trường này. Mỗi năm có hàng nghìn doanh nghiệp trong nước ra đời cùng với đó là sự mở rộng quy mô sản xuất của những doanh nghiệp đã hoạt động từ trước và quá trình tự do hoá của nền kinh tế diễn ra mạnh mẽ thể hiện qua việc cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà Nước. Thêm vào đó là sự ra đời hàng loạt các công ty liên doanh đã góp phần gia tăng nguồn cung văn phòng cho thuê. Sự phát triển của các tòa cao ốc văn phòng cho thuê thực sự có những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnh tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiết thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng. Việc đánh giá đúng thực trạng của thị trường văn phòng cho thuê là rất quan trọng. Vì vậy, nghiên cứu xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê sẽ có ý nghĩa tốt cho việc quản lý và phát triển thị trường này. Trên cở sở còn nhiều hạn chế, tác giả đưa ra vấn đề nghiên cứu xây dựng chỉ số giá bất động sản đối với
2 phân hạng bất động sản là văn phòng cho thuê tại TP.HCM nhằm góp phần hoàn thiện công tác xây dựng chỉ số giá. Chỉ số giá văn phòng cho thuê được xây dựng sẽ góp phần làm minh bạch và lành mạnh thị trường bất động sản, làm cơ sở cho sự phát triển của thị trường bất động sản tại TP.HCM nói riêng và các đô thị lớn nói chung. 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Nghiên cứu này có mục tiêu tổng quát là xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê tại trung tâm TP.HCM Từ mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài có các mục tiêu cụ thể: (i) Xây dựng mô hình nghiên cứu cho văn phòng cho thuê điển hình. (ii) Đề xuất phương thức xác định giá gốc văn phòng cho thuê điển hình và giá của chúng trong các năm tiếp theo bằng phương pháp hồi quy. 1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT. Đối tượng khảo sát là các tòa nhà văn phòng cho thuê tại khu vực quận 1 và quận 3 thuộc khu vực trung tâm TP.HCM. Đối tượng nghiên cứu là mô hình xác định chỉ số giá gốc và phương thức ước lượng chỉ số giá cao ốc văn phòng cho thuê tại trung tâm TP.HCM. 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Đề tài được thực hiện theo hai phương pháp là nghiên cứu đính tính và nghiên cứu định lượng 1.4.1 Phương pháp định tính Phương pháp định tính được thực hiện thông qua phỏng vấn chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, phỏng vấn các đơn vị quản lý tòa nhà văn phòng cho thuê để tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê và văn phòng cho thuê điển hình.
3 1.4.2 Phương pháp định lượng Tác giả sử dụng phương pháp phân tích định lượng nhằm phân tích tác động của các yếu tố khảo sát lên giá văn phòng cho thuê. Dựa trên các hệ số hồi quy thu được từ ước lượng sử dụng để ước tính giá gốc và dự báo giá văn phòng cho thuê sau một thời kỳ. Kết quả này chính là cơ sở để ước tính chỉ số giá của văn phòng cho thuê. 1.5 DỮ LIỆU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Nguồn số liệu phục vụ trong nghiên cứu bao gồm số liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp. Số liệu sơ cấp – là số liệu chéo do tác giả tiến hành thu thập từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2015 số lượng quan sát là 240 mẫu. Dữ liệu được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm thu thập trực tiếp tại các đơn vị thuê hoặc các nhà quản lý cho thuê cao ốc văn phòng tại các quận trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh. Dữ liệu thứ cấp – là các tài liệu từ các bài báo khoa học, tham luận đăng tải từ các hội thảo khoa học trong và ngoài nước. Phạm vi nghiên cứu, tác giả lựa chọn khảo sát tại khu vực quận 1 và quận 3, TP. HCM vì TP. HCM là trung tâm kinh tế lớn của nước ta, số lượng cao ốc văn phòng cho thuê phong phú, tạo điều kiện cho mẫu khảo sát lớn, đây chính là yếu tố quan trọng cho việc ước lượng mô hình hiệu quả hơn, chính xác hơn 1.6 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN Nghiên cứu này được thực hiện trên 5 chương. Chương I giới thiệu vấn đề nghiên cứu bao gồm những động cơ thúc đẩy người viết tiến hành nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu cùng với dữ liệu và phạm vi nghiên cứu. Chương II trình bày về cơ sở lý thuyết và tổng hợp các lý thuyết có liên quan đến vấn đề nghiên cứu và trình bày khung phân tích của luận văn. Chương III trình bày về phương pháp nghiên cứu để xây dựng chỉ số giá bất
4 động sản cao ốc văn phòng cho thuê. Chương tiếp theo trình bày kết quả nghiên cứu của luận văn và các thảo luận về kết quả này. Cuối cùng sẽ là phần kết luận và đề xuất đúc kết từ kết quả nghiên cứu trong chương trước và hướng nghiên cứu tiếp theo.
5 CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN 2.1.1. Khái niệm chỉ số giá bất động sản Chỉ số giá giao dịch bất động sản là chỉ số phản ánh mức độ biến động về giá của bất động sản thông qua các giao dịch thành công theo thời gian (Theo Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản và Thông tư 19/2014/TT- BXD ngày 10/12/2014 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây Dựng) 2.1.2. Ý nghĩa chỉ số giá bất động sản Chỉ số giá bất động sản là một công cụ hữu ích đo lường sức khỏe của thị trường bất động sản. Chỉ số này mang nhiều ý nghĩa cho sự phát triển của nền kinh tế.  Chỉ số phát triển: nghiên cứu sự biến động thị trường bất động sản qua thời gian.  Chỉ số không gian nhằm so sánh sự chênh lệch về giá cả bất động sản được giao dịch mua bán giữa các thị trường, địa phương và khu vực khác nhau.  Chỉ số kế hoạch, dựa trên chỉ số này để xác định nhiệm vụ kế hoạch cần phải đặt ra cho thị trường bất động sản hoặc đánh giá kết quả thực hiện những kế hoạch đó tác động đến nền kinh tế và các chỉ tiêu kinh tế xã hội.  Chỉ số giúp phân tích mức độ ảnh hưởng của giá thị trường bất động sản đến các ngành khác trong nền kinh tế; đồng thời xác định được vai trò đóng góp của từng loại bất động sản cụ thể đối với sự biến động chung của ngành, hay sự biến động của nền kinh tế qua thời gian
6 2.1.3. Phân loại chỉ số giá bất động sản Theo Thông tư 20/2010/TT-BXD và Thông tư 19/2014/TT-BXD của Bộ Xây Dựng, các loại bất động sản được lựa chọn để xây dựng các chỉ số bao gồm: căn hộ, chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền và văn phòng cho thuê. Phân hạng bất động sản cụ thể như sau: Bảng 2.1 Phân loại bất động sản và chỉ số giá bất động sản Phân loại chỉ số STT Loại bất động sản Phân hạng giá bất động sản Căn hộ chung cư bình dân Căn hộ chung cư Chỉ số giá căn hộ, I Căn hộ chung cư trung cấp để bán chung cư Căn hộ chung cao cấp Nhà ở trong khu phố, khu dân cư hiện hữu Nhà ở riêng lẻ để Chỉ số giá nhà ở II bán riêng lẻ Nhà ở trong các khu đô thị Nhà ở tại các dự án nhà ở Đất nền trong khu phố, khu dân cư hiện hữu Đất nền chuyển III Chỉ số giá đất nền nhượng Đất nền trong các khu đô thị Đất nền tại các dự án nhà ở Văn phòng hạng A Văn phòng cho Chỉ số giá văn IV Văn phòng hạng B thuê phòng cho thuê Văn phòng hạng C Nguồn: Thông tư số 20/2010/TT – BXD ngày 27/10/2010.
7 Như vậy, theo quy định của BXD thì có ba loại văn phòng cho thuê bao gồm văn phòng cho thuê hạng A, văn phòng cho thuê hạng B và văn phòng cho thuê hạng C. Tương ứng các loại văn phòng này sẽ có các chỉ số giá từng phân khúc thị trường tương ứng bao gồm chỉ số văn phòng cho thuê hạng A, chỉ số giá văn phòng cho thuê hạng B và chỉ số giá văn phòng cho thuê hạng C. 2.1.4. Khái niệm văn phòng Theo Thông tư 20/2010/TT-BXD của Bộ Xây Dựng Văn phòng là diện tích sàn của công trình sử dụng cho mục đích làm việc. 2.1.5 Phân loại văn phòng Thông tư 20/2010/TT-BXD có quy định: văn phòng được phân thành 03 hạng văn phòng bao gồm: văn phòng hạng A, hạng B và hạng C. Về tiêu chuẩn để phân loại từng hạng văn phòng, chưa có văn bản chính thức xếp hạng theo các cấp độ này như thế nào. Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam nói chung và TP HCM nói riêng vẫn chưa tìm ra tiêu chuẩn phù hợp để phân hạng. Tham khảo các tiêu chí xếp hạng một tòa nhà văn phòng ở nước ngoài: Bảng 2.2 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà văn phòng ở nước ngoài Nhân tố Australia UK US Nhật Bản Hồng Kông Singapore Vị trí x x x x x x Khả năng tiếp cận x x x x x x Đặc điểm xây x x x x x x dựng Tuổi thọ của tòa x x x x nhà
8 Nhân tố Australia UK US Nhật Bản Hồng Kông Singapore Tổng diện tích x x x x x các tầng Diện tích tấm sàn x x x x x Những tiện nghi x khác Yếu tố môi x x trường Chỗ đậu xe x x Nguồn: Yasmin, MA (2009) Năm 1996, Hội đồng bất động sản của Australia, cơ quan đại diện cho ngành dịch vụ kinh doanh BĐS, đã đưa ra một ma trận đánh giá xếp hạng tòa nhà. Trong năm 2006, họ đã phát triển một hệ thống chuẩn khác được áp dụng cho các tòa nhà được phê duyệt sau tháng 7 năm 2006. Các tiêu chuẩn này cũng bao gồm yếu tố môi trường. Ngoài ra, hệ thống đánh giá cũng được xem xét và cập nhật để áp dụng cho các tòa nhà hoàn thành trước ngày này. Họ cũng đã xuất bản một cuốn sách tham khảo gọi là “ Hướng dẫn về chất lượng cao ốc văn phòng”. Hệ thống này được chính thức hóa vào năm 1996 với ma trận xếp hạng văn phòng, phát triển bởi Hội đồng quản lý BĐS của Australia - PCA. Mặc dù không phải là một tài liệu chính thức và thực thi, nó đã được chào đón bởi tất cả các chuyên gia trong ngành để chuẩn hóa các phân loại văn phòng, đặc biệt là với nguồn cung lớn tại các quận trung tâm thành phố và quận, huyện kinh doanh vệ tinh như là kết quả của sự bùng nổ kinh tế năm 1980.
9 Tháng 7 năm 2006, PCA đã cung cấp một tài liệu hướng dẫn sử dụng bởi các nhà phát triển để định hướng những yêu cầu tối thiểu cho thiết kế và thông số kỹ thuật của họ để xếp hạng tòa nhà, và dĩ nhiên cũng dựa trên những yếu tố chung của hệ thống phân loại ban đầu. Với việc ứng dụng những tiêu chuẩn LEEDS của Anh, bao gồm cả những yếu tố môi trường vào việc đánh giá xếp hạng. Trong năm 2006, cuốn sách tham khảo gọi là “ Hướng dẫn về chất lượng cao ốc văn phòng” đã được xuất bản để sử dụng rộng rãi. Nó được chia thành hai phần: Đặc điểm thiết kế (đối với các tòa nhà được chấp thuận xây dựng sau tháng 7 năm 2006) và ma trận xếp hạng văn phòng (cho các công trình xây dựng hoặc đang được xây dựng trước tháng 7 năm 2006). Hướng dẫn này cung cấp các yếu tố để phân loại một tòa nhà vào hạng cao cấp, A, B, C và D. Đối với các tòa nhà được xây dựng mới, hướng dẫn được xem xét lại hàng năm để bám sát các tiêu chuẩn thiết kế, kỹ thuật xây dựng, vật liệu và công nghệ mới. Đối với các tòa nhà cũ, các ma trận được cập nhật vào mỗi ba năm. Tại Việt Nam, tiêu chí phân hạng văn phòng cho thuê của các đơn vị quản lý tòa nhà không có sự đồng nhất, mỗi đơn vị quản lý đưa ra các tiêu chí phân loại riêng. Cụ thể hơn là Thành phố Hồ Chí Minh, không có hệ thống phân loại cụ thể, ngoại trừ những tiêu chuẩn do các đại lý hoặc các chủ đầu tư đặt ra. Đại lý áp dụng một tiêu chuẩn chung dựa trên vị trí, độ tuổi và diện tích tấm sàn, trong khi chủ đầu tư sẽ đánh giá các tòa nhà dựa trên quan điểm của họ. Colliers International đang dựa trên cuốn “Hướng dẫn về chất lượng cao ốc văn phòng” được thông qua bởi Hội đồng bất động sản của Australia, theo ý kiến của Colliers International tài liệu này đủ tiêu chuẩn để đánh giá các việc sẽ xảy ra trên thị trường tại TPHCM. Các ý chính của bảng tính sẽ vẫn giữ nguyên không thay đổi, tuy nhiên có vài phần đã được điều chỉnh nhằm thích hợp với thị trường trong nước. Colliers International sẽ không nêu là “ Tiêu chuẩn Quốc Tế” mà thay vào là “Tiêu chuẩn Việt Nam” đảm bảo bởi phương pháp dẫn chứng tài liệu dựa vào các chuẩn được ghi nhận bởi Hội đồng bất động sản quốc tế. Thông qua phương pháp này, các đại lý và các chủ đầu tư khác sẽ bắt đầu thông qua
10 một phương pháp tương tự nhằm duy trì sự nổi bật cho thị trường văn phòng cũng như sự phát triển và tăng trưởng cho ngành. Tham khảo tiêu chí để xếp hạng văn phòng cho thuê hạng A. Bảng 2.3 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà hạng A Diện tích tòa nhà Diện tích sàn Miêu tả Điều kiện (NLA) (NLA) Diện tích có chất Đánh giá lượng cao bao gồm: được công Sidney/ Melbourne / nhận bởi • Quan cảnh đẹp, có Các Sidney/ ABGR và tầm nhìn và ánh sáng Melbourne / Các tự nhiên trung tâm thương mại Green Star trung tâm thương hay các đánh • Sảnh ấn tượng và > 10.000 m2 mại > 900 m2 giá tương tự thang máy hoàn thiện Các trung tâm thương Các trungtâm mỗi khi có • Lối vào ấn tượng mại thương mại khác mục mới từ các con đường thu Khác > 5.000 m2 được thông >700 m2 hút qua bởi Hội • Thang máy chất đồng BĐS lượng Australia Các mục Thông số Yêu cầu Trung tâm điểu khiển ( Cơ khí tất cả các hệ thống máy ≤ 85/120 m2 lạnh) Công suất thiết bị cho ≥ 15W/m2 khách hàng