Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:107

Thêm vào BST

Báo xấu

31
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu đề tài này nhằm làm rõ những vấn đề lý luận về thị trường đất đai; tìm hiểu thực trạng và xu hướng hình thành, phát triển của thị trường đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường này ở Việt Nam trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA KINH TẾ ***** NGUYỄN VĂN ĐỢI QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Hà Nội - 2004
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA KINH TẾ NGUYỄN VĂN ĐỢI QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế chính trị XHCN Mã số: 50201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS. TRẦN ĐÌNH THIÊN Hà Nội - 2004
MỤC LỤC Trang Phần 1: Mở đầu 1-5 Phần 2: Nội dung 6 - 94 Chương 1: Thị trường đất đai - Những vấn đề lý luận và kinh 6 - 39 nghiệm ở các nước trên tế giới 1.1. Thị trường đất đai. 6 - 20 1.1.1. Quyền sở hữu đất đai 6 - 14 1.1.2. Thị trường đất đai và vai trò của thị trường đất đai trong nền 14 - 20 kinh tế 1.2 . Quá trình chuyển đất đai thành hàng hoá 20 - 30 1.2. 1. Sự thay đổi trạng thái sử dụng đất khi đất đai trở thành hàng 20 - 22 hoá. 1.2.2. Cơ sở khách quan của sự chuyển đất đai thành hàng hoá 22 - 27 1.2.3. Vai trò của Nhà nước đối với quá trình chuyển đất đai thành 27 - 30 hàng hoá 1.3. Kinh nghiệm ở một số nước. 31 - 37 1.3.1. Cải cách ruộng đất ở Anh. 31 - 33 1.3.2 Cải cách đất đai ở Trung Quốc 33 - 35 2.3.3. Thị trường BĐS ở Cộng hoà Liên bang Đức - Kinh nghiệm 35 - 39 rút ra. Chương 2. Thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay - Những vấn 40 - 74 đề đặt ra. 2.1. Khái quát quá trình chuyển đất đai thành hàng hoá ở Việt Nam. 40 - 50 2.1.1. Giai đoạn trước 1980 40 - 41 2.1.2. Giai đoạn từ năm 1980 - 1993. 41 - 45 2.1.3. Giai đoạn 1993 đến nay. 45 - 50 2.2. Thực trạng thị trường đất đai ở Việt Nam 50 - 69
2.2.1. Thực trạng thị trường sơ cấp. 50 - 62 2.2.1.1. Khái quát chung về thị trường sơ cấp 50 - 54 2.2.1.2. Thực trạng giao đất, cho thuê, thu hồi đất. 54 - 58 2.2.1.3. Xác lập quyền sử dụng đất. 58 - 62 2.2.2. Thực trạng thị trường thứ cấp 62 - 69 2.2.2.1. Khái quát về thị trường thứ cấp. 62 - 63 2.2.2.2. Thực trạng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, 63 - 69 góp vốn bằng đất đai… 2.3. Đánh giá tổng quát 70 - 74 2.3.1. Về lý luận 70 - 70 2.3.2. Về thực trạng thị trường 70 - 74 Chương 3. Một số giải pháp để hình thành và phát triển thị 75 - 94 trường đất đai ở Việt Nam. 3.1. Mục tiêu và nguyên tắc phát triển thị trường đất đai…. 75 - 81 3.1.1. Mục tiêu và định hướng cơ bản…… 75 - 79 3.1.2. Những nguyên tắc chung… 79 - 81 3.2. Những bất cập và giải pháp khắc phục. 81 - 94 3.2.1. Nâng cao nhận thức về thị trường đất đai. 81 - 83 3.2.2. Xác lập hàng hoá cho thị trường 84 - 88 3.2.3. Đổi mới công tác quản lý Nhà nước về đất đai, giao dịch đất 89 - 90 đai 3.2.4. Thực hiện nhanh và có hiệu quả công tác quy hoạch kế hoạch 90 - 92 sử dụng đất 3.2.5. Áp dụng cơ chế một giá đối với giao dịch về đất đai 92 - 93 3.2.6. Phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức môi giới , tư vấn , 93 - 94 dịch vụ mua - bán đất đai Phần 3. Kết luận 95 - 96 Danh mục tài liệu tham khảo
BẢNG TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa TBCN Tư bản chủ nghĩa TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh TLSX Tư liệu sản xuất
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai nói riêng, bất động sản nói chung, với tư cách vật chất thoả mãn nhu cầu cuộc sống của con người, được mua bán và trở thành hàng hoá, từng bước từ thấp đến cao, từ cá biệt trở thành phổ biến. Thị trường đất đai, thị trường bất động sản cũng từ đó, được hình thành, phát triển và trở thành một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế thị trường, kể cả thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Ngày nay, chẳng những đất đai trên "ngôi nhà chung - Trái đất" của chúng ta trở thành hàng hoá, mà cả mặt trăng, sao hoả cũng được các nhà tỷ phú trên thế giới chia ô, chia khoảnh để bán. Trong những năm đổi mới vừa qua, với sự vận hành nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN, nền kinh tế nước ta đã đạt được những thành tựu to lớn. Tuy nhiên, nhiều loại thị trường - đặc biệt là thị trường đất đai, thị trường bất động sản chưa được thiết lập hoặc chưa được phát triển. Tình trạng đó đã gây lên những hạn chế lớn đối với sự phát triển, tăng trưởng của nền kinh tế. Nhận thức được điều đó, Đảng và Chính phủ đã và đang cố gắng từng bước khắc phục tình trạng thiếu vắng, thiếu đồng bộ của các loại thị trường trong nền kinh tế. Báo cáo chính trị của Đảng tại Đại hội IX đã khẳng định: " Hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả QSD đất theo quy định của pháp luật ". Hơn thế, Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2001 - 2005 nêu: "Phát triển thị trường bất động sản trong đó có thị trường QSD đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển nhượng QSD đất; mở rộng cơ hội cho các công
dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh..."[27, tr.192- 342] Mặc dù vậy, thị trường đất đai nói riêng, thị trường bất động sản nói chung ở nước ta cho đến nay vẫn vận động mang tính tự phát, không công khai, về thực chất đó vẫn là một thị trường " ngầm ", hẹp cả về phạm vi và nội dung hoạt động. Các hoạt động của thị trường này vẫn nằm ngoài sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước cũng chưa có biện pháp, chưa có hệ thống quản lý hữu hiệu trong lĩnh vực này. Những dư chấn của các cơn " sốt " thị trường, cũng như những vấn đề kinh tế, xã hội nảy sinh liên quan đến đất đai đã và đang là những thách thức gay gắt, ngày càng chồng chất, đòi hỏi chúng ta phải đương đầu và giải quyết. Tiến sỹ Đặng Đức Đạm - Phó Trưởng Ban nghiên cứu của Thủ tướng Chính Phủ, đã từng nêu ý kiến: "... Việt Nam hiện nay có rất nhiều cái nhất, ví dụ (1 ) tài sản lớn nhất: Đất đai là tài sản ước tính có giá trị lớn hơn nhiều so với tài sản của tất cả các doanh nghiệp Nhà nước cộng lại: ( 2 ) Tham nhũng nặng nhất: Tham nhũng chủ yếu từ nguồn đất đai và đầu tư của Nhà nước; Khiếu kiện nhiều nhất: Đại bộ phận khiếu kiện là về nhà đất; ( 4 ) Rào cản cao nhất: Thủ tục đất đai là rào cản khó vượt qua nhất đối với cả đầu tư trong nước và nước ngoài." [23, tr.147] Có thể nói, trong cấu thành của thị trường bất động sản, thị trường đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, bởi đất đai vốn là thành tố đầu tiên và căn bản đối với bất kỳ một loại bất động sản nào. Hơn nữa, đất đai còn là thành tố hàng đầu tạo nên cơ sở cho đời sống của mỗi con người cũng như cả xã hội. Chính vì vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu về thị trường đất đai, từ đó đưa ra những giải pháp, nhằm thúc đẩy sự ra đời và phát triển thị trường này ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề bức xúc, có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn. 2. Tình hình nghiên cứu: Hiện nay, ở các nước kinh tế phát triển, đặc biệt ở các nước phương Tây, thị trường đất đai, thị trường bất động sản đã và đang phát triển rất sôi động. Đây thực
sự là một thị trường nhạy cảm, có vai trò cực kỳ quan trọng thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng, phát triển và là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế thị trường. Chính vì vậy, thị trường đất đai, thị trường bất động sản đã trở thành đối tượng nghiên cứu của nhiều nhà kinh tế, pháp lý. Ví dụ: Công trình nghiên cứu của Hernando De Soto " Bí ẩn của vốn "; Công trình nghiên cứu của giáo sư UIF Jensen thuộc trường Đại học Lund - Thuỵ Điển về vấn đề " So sánh các yếu tố luật pháp của thị trường BĐS "; Nhóm tư vấn về BĐS của Uỷ ban kinh tế Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, đã tổ chức hội nghị thượng đỉnh về BĐS ( 2002 ), trong đó hội nghị đặc biệt dành sự quan tâm đến việc nghiên cứu sự phát triển thị trường BĐS, ở các nước có nền kinh tế đang trong thời kỳ chuyển đổi. Đây là những tài liệu tham khảo quý báu cho việc nghiên cứu, tìm hiểu về thị trường đất đai, thị trường BĐS và tìm kiếm các giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành, phát triển loại thị trường này trong nền kinh tế nước ta hiện nay. Ở nước ta, do tính chất thiết yếu và thời sự của vấn đề hình thành, phát triển thị trường bất động sản, thị trường đất đai trong thời kỳ đổi mới thể hiện rõ trong quá trình lấy ý kiến nhân dân về dự thảo luật đất đai sửa đổi, vấn đề đất đai, thị trường đất đai đã và đang thu hút được sự quan tâm của rất nhiều tầng lớp trong xã hội. Ở những phạm vi và mức độ khác nhau, đã có nhiều công trình nghiên cứu, trực tiếp hoặc gián tiếp đề cập đến thị trường đất đai, thị trường BĐS như: Đề tài nghiên cứu " Thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005 " do Sở Địa chính - nhà đất, Trường Đại học kinh tế TPHCM, Viện kinh tế TPHCM; Văn phòng Kiến trúc sư trưởng, Tổng công ty địa ốc Sài gòn nghiên cứu; Hội thảo về pháp luật đất đai và thị trường BĐS do khoa luật Đại học Quốc gia tổ chức; Chương trình hợp tác Việt nam - Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính năm 2002; Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất của PGS.TSKH Lê Đình Thắng. Đặc san chuyên đề về luật đất đai - Tạp chí luật học, Trường đại học Luật Hà Nội.
Đề tài: Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường QSD đất ở Việt Nam của Nguyễn Thị Nga - Trường Đại Học Luật Hà Nội... Tuy nhiên, chưa có một công trình nghiên cứu nào đề cập đến quá trình hình thành thị trường đất đai với tư cách là một quá trình tất yếu của lịch sử phát triển kinh tế, tổng kết kinh nghiệm hình thành và phát triển thị trường đất đai, BĐS của các nước trên thế giới và đối chiếu với thực tiễn ở Việt Nam một cách hệ thống từ góc độ kinh tế chính trị học. Từ đó làm sáng tỏ những căn nguyên, cội nguồn của những vấn đề đặt ra, xung quanh sự hình thành thị trường đất đai ở Việt Nam và đưa ra những giải pháp tổng thể mang tính định hướng, nhằm thúc đẩy loại thị trường này trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam hiện nay. 3. Mục đích của đề tài. Nghiên cứu đề tài này nhằm làm rõ những vấn đề lý luận về thị trường đất đai; Tìm hiểu thực trạng và xu hướng hình thành, phát triển của thị trường đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường này ở Việt Nam trong thời gian tới. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài. Thị trường đất đai nói riêng, thị trường bất động sản nói chung là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế thị trường. Chúng có quan hệ mật thiết đến thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường vốn... Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung nghiên cứu thị trường đất đai, trong đó chủ yếu tập trung vào một số vấn đề lý luận cơ bản của thị trường đất đai, khảo sát thực trạng của thị trường đất đai ở Việt Nam giai đoạn trước và sau đổi mới cho đến nay, giải pháp hình thành và phát triển thị trường đất đai trong thời gian tới, dưới góc độ kinh tế chính trị học. 5. Phương pháp nghiên cứu.
Để làm rõ nội dung của đề tài tác giả vận dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, đồng thời còn kết hợp các phương pháp khác như: Thống kê - so sánh và mô hình hoá. 6. Dự kiến đóng góp mới của luận văn. - Góp phần làm rõ những vấn đề có tính lý luận về thị trường đất đai nói chung và ở Việt Nam hiện nay nói riêng. - Phân tích thực trạng và đề xuất một số giải pháp để hình thành và phát triển thị trường đất đai. - Góp phần thúc đẩy sự hoàn thiện hệ thống thị trường, trong nền kinh tế nước ta hiện nay. 7. Bố cục của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương. Chương I: Thị trường đất đai - Những vấn đề lý luận và kinh nghiệm ở các nước nước trên thế giới Chương II: Thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay - những vấn đề đặt ra. Chương III: Một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
NỘI DUNG Chương 1: Thị trường đất đai - Những vấn đề lý luận và kinh nghiệm ở các nước trên thế giới. 1.1 Thị trường đất đai 1.1.1 Quyền sở hữu đất đai. Con người và xã hội muốn tồn tại thì trước hết phải chiếm hữu tự nhiên, đặc biệt là đất đai. Có thể nói: Chiếm hữu đất đai là điều kiện khởi đầu của sở hữu ruộng đất. Trong một hình thái kinh tế - xã hội nhất định. Sở hữu đất đai là hình thức xã hội của sự chiếm hữu đất đai, nói cách khác: Nó là quan hệ xã hội, phát sinh từ việc chiếm hữu đất đai trong xã hội. Về bản chất, đó là quan hệ giữa người với người đối với việc chiếm hữu đất đai. Khi Nhà nước và pháp luật ra đời thì quan hệ sở hữu về đất đai được điều chỉnh bằng pháp luật, nó được luật hoá và trở thành quyền sở hữu đất đai. Theo đó, chủ sở hữu đất đai có ba quyền năng cơ bản là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai, Mác đã từng khẳng định: " Quyền sở hữu ruộng đất giả định rằng đã có một số người nào đó độc quyền chiếm những bộ phận nhất định của trái đất mà họ có thể sử dụng hoàn toàn theo ý muốn của riêng của họ, và gạt tất cả những người khác ra ngoài ." [14, tr.241] Như chúng ta đã biết, Quyền sở hữu đất đai trước hết được hiểu là một phạm trù pháp lý, phản ánh quan hệ sở hữu đất đai về mặt kimh tế trong một chế độ xã hội nhất định, là tổng hợp các qui phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu về đất đai trong xã hội. Các qui phạm pháp luật về sở hữu đất đai xác nhận, qui định và bảo vệ các quyền lợi của các chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Tuy nhiên, với tư cách là một phạm trù pháp lý, nó chưa thể mang lại gì cho lợi ích của chủ sở hữu đất đai. Nguồn lợi mà các chủ sở hữu đất đai chỉ có
được khi sử dụng quyền năng của họ đối với đất đai để tạo ra những lợi ích cho mình. Lợi ích mà các chủ sở hữu có được nhiều hay ít, là hoàn toàn phụ thuộc vào những điều kiện kinh tế, hay trình độ phát triển của lực lượng sản xuất xã hội, trong việc chinh phục tự nhiên nói chung, sử dụng đất đai nói riêng. Các Mác đã khẳng định: " Quyền lực về mặt pháp lý của những người đó cho phép họ được sử dụng và lạm dụng những phần trên trái đất còn chưa giải quyết được vấn đề gì hết. Việc sử dụng quyền lực đó hoàn toàn phụ thuộc vào những điều kiện kinh tế độc lập với ý chí của họ.." [14, tr. 243] Với tư cách là một phạm trù kinh tế, quyền sở hữu đất đai được hiểu là quan hệ giữa con người với con người trong việc xác định chủ thể sở hữu đối với đất đai. Về phương diện pháp lý thì nó được xã hội thừa nhận và có cơ chế bảo hộ, được thể chế hoá trong Hiến pháp và Pháp luật. Về phương diện kinh tế, nó đảm bảo cho chủ sở hữu đất đai được hưởng những nguồn lợi nhất định. Thông qua quyền sở hữu mà xác định các quan hệ tổ chức, quản lý trong việc sử dụng đất đai vào sản xuất kinh doanh và quan hệ phân phối tương ứng với nó. Từ đó đảm bảo những nguồn thu nhập cho chủ sở hữu. Trên giác độ kinh tế, ba quyền cơ bản của quyền sở hữu ruộng đất (chiếm hữu, sử dụng và định đoạt) là những cấu thành căn bản đảm bảo cho chủ sở hữu thực hiện được quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế, mỗi quyền có một vị trí và ý nghĩa khác nhau đối với chủ sở hữu. Chủ sở hữu đất đai cần phải chiếm hữu, nắm giữ và chi phối được đất đai, đồng thời phải có đầy đủ khả năng định đoạt các vấn đề có liên quan đến đất đai đó nhằm đảm bảo lợi ích của mình. Việc khai thác, sử dụng những công năng của đất là quan trọng và có ý nghĩa thiết thực, với năng lực hiện có các chủ thể sở hữu đưa đất đai vào sử dụng tạo ra của cải, thu nhập cho mình. Thông qua quyền sử dụng đất đai, chủ sở hữu khai thác lợi ích kinh tế của đất đai để thoả mãn nhu cầu tiêu dùng hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của mình.
Nói tới quyền sử dụng đất đai, nghĩa là nói tới quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi từ đất. Như chúng ta đã biết, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, một tư liệu sản xuất đặc thù, cố định trong không gian với diện tích giới hạn, nhưng vô hạn về thời gian và khả năng sinh lợi. Nếu được quản lý và khai thác tốt, đất đai sẽ là nguồn tài nguyên vô tận. Ngược lại, nếu bị đối xử với thái độ vô chủ, theo kiểu " vắt kiệt " sức sản xuất, độ màu mỡ của đất thì tài nguyên đất đai sẽ ngày càng cạn kiệt. Điều đó lý giải tại sao ở các nước trên thế giới, dù duy trì hình thức sở hữu đất đai nào, vẫn luôn có những quy định, chế định pháp luật nghiêm khắc, nhằm khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên vô giá này, tránh tình trạng sử dụng đi đến huỷ hoại đất đai. Tuỳ thuộc vào đặc điểm kinh tế - xã hội, phong tục tập quán, truyền thống, pháp luật ở mỗi quốc gia quy định khác nhau về QSD đất. Chẳng hạn , ở Anh, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lại cho nhân dân sử dụng và có các quyền đối với đất đai, trong đó có quyền được mua, bán đất đai. Trung Quốc, quốc gia có nhiều điểm tương đồng với nước ta về chế độ kinh tế, chính trị, xã hội, cũng quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song QSD đất thuộc cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền tư hữu. Theo đó, có sự tách biệt QSH đất đai với QSD đất trong thời hạn quy định. Để có QSD đất thì các cá nhân, tổ chức phải mua và khi đã có QSD đất trong thời hạn có hiệu lực của hợp đồng thì người sử dụng đất có thể mua bán, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, cho tặng... [ 29, tr.158] Đối với Việt Nam, Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu..., Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Bên cạnh việc sử dụng đất, người sử dụng đất còn có thể
thực hiện các quyền khác như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế cho tặng, góp vốn bằng QSD đất. Ở nước ta, việc thực hiện chế độ hữu toàn dân về đất đai (hay sở hữu Nhà nước về đất đai), trước hết về mặt pháp lý, được thể hiện trong hiến pháp và pháp luật. Nhưng xét về mặt kinh tế, nó được thực hiện qua một cấu trúc phức tạp hơn, bởi Nhà nước không thể đứng thực hiện các quyền năng đối với đất đai một cách trực tiếp, mà phải thông qua các chủ thể kinh tế tương đối độc lập trong xã hội (các hộ gia đình, các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp). Qua đó mỗi chủ thể đều có quyền được hưởng lợi với tư cách là một chủ thể sở hữu đất đai về kinh tế (chủ thể bộ phận). Một vấn đề mà chúng ta cũng cần làm sáng tỏ ở đây là: Đối với nước ta cũng như một số nước trên thế giới duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là người đại diện, đất đai sẽ tham gia thị trường như thế nào? Đất đai hay QSD đất đai tham gia thị trường? Trước hết, phải khẳng định rằng cho dù đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà nước vẫn không thể trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất đai. Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất đai trực tiếp luôn thuộc về những cá nhân, tổ chức trong xã hội. Nhà nước chỉ giữ lại một số quyền đối với tài sản đất đai như: Quyền quy hoạch mục đích sử dụng đất, quyền đánh thuế, quyền thu hồi đất đai phục vụ lợi ích công cộng. Chính vì vậy khi Nhà nước cho phép lưu hành QSD đất đai trên thị trường cùng với hàng loạt các quyền khác như: Chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn..., thì người có QSD đất cũng có hầu như đầy đủ các quyền năng của người chủ sở hữu đất đai, giống như nhận xét của Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính - Bùi Xuân Sơn " Luật đất đai năm 1998 chúng ta giao ổn định lâu dài, sau đến Luật đất đai năm 1993 chúng ta đưa ra 5 quyền của người sử dụng đất. Nói tới 5 quyền này thì có khác gì anh em với quyền sở hữu đâu" [41, tr.230]. Do đó, nếu
ta cho rằng hàng hoá đất đai hay QSD đất đai là hàng hoá thì trên thị trường cũng như nhau mà thôi Thứ hai: Đối với mỗi quốc gia trên thế giới, đất đai luôn được coi là một tài sản quốc gia, và chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước. Cho nên, các chủ sở hữu tư nhân về đất đai cũng luôn bị giới hạn ở những quyền năng nhất định, gắn với thời điểm, không gian và phạm vi sử dụng nhất định. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai không có nghĩa là một quyền năng vô hạn đối với đất đai được, các quyền năng của chủ sở hữu đất đai luôn bị giơí hạn bởi lợi ích của cộng đồng. Ví dụ như, Luật Australia thừa nhận QSH tư nhân về đất đai nhưng quy định rõ Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân cho mục đích công cộng. Ở Pháp, chế độ quản lý việc sử dụng đất để canh tác nông nghiệp rất chặt chẽ. Nhà nước nghiêm cấm xây dựng nhà để bán trên đất canh tác. Mọi hành vi chuyển đất canh tác dù là đất tư nhân hay đất thuộc sở hữu nhà nước đều phải được xem xét và quyết định của nhà nước. Tại Cộng hoà Liên bang Đức, Hiến Pháp năm 1949 quy định: Quyền sở hữu phải được sử dụng phù hợp với lợi ích chung. Điều đó chứng tỏ rằng không phải cứ " sở hữu toàn dân " về đất đai mới thực thi được lợi ích chung của cộng đồng trong việc sử dụng đất, cũng như việc tôn trọng quyền chiếm hữu tư nhân, ( quyền tư hữu ) về đất đai - như nó vốn có trong thực tiễn xã hội, là chúng ta không có khả năng buộc các chủ sử dụng đất đai phải đảm bảo lợi ích của cộng đồng, không thể hiện được vai trò của người chủ sở hữu đại diện tối cao là Nhà nước đối với đất đai. Thứ ba: Về phương diện kinh tế đối với những chủ thể, cá nhân, hộ gia đình, trước một khoảnh đất được Nhà nước giao, gắn với những quyền năng nhất định, mục đích sử dụng và thời gian sử dụng nhất định thì: QSD đất đai - quyền pháp lý ấy, như Mác đã nhấn mạnh rằng chưa đem lại gì cho con người khi họ đứng trước thế giới tự nhiên. Cái mà mỗi người quan tâm là: Với trình độ lực lượng sản xuất xã hội đã đạt được về kỹ thuật công nghệ, về trình độ phát triển của nền kinh tế thị
trường và năng lực của chính họ có thể sử dụng đất đai để phục vụ nhu cầu, mục đích của họ như thế nào mà thôi. Thứ tư: Dưới góc độ pháp luật, việc coi QSD đất là hàng hoá, tất yếu đòi hỏi pháp luật lại phải đưa ra thêm những chế định phức tạp, cồng kềnh khiến người dân vốn đã ít am hiểu về pháp luật thì lại càng khó hiểu thêm về pháp luật. Pháp luật sẽ có xu hướng xa rời thực tiễn của đời sống xã hội. Các quy phạm của pháp luật phải bám sát với các hành vi cụ thể của con người với động cơ, mục đích cũng như lợi ích mà họ đang theo đuổi, thì mới gần gũi, dễ hiểu và có tác dụng điều chỉnh cao được. Có như vậy, pháp luật mới đi vào đời sống và phát huy tác dụng.Trái lại, nó sẽ gây nên những xu hướng thiếu minh bạch, thiếu an tâm của người dân về phía Nhà nước. Không loại trừ trường hợp các phần tử thoái hoá, biến chất trong hệ thống công quyền dựa vào đó mà cửa quyền, sách nhiễu với dân, tham nhũng, vơ vét cho lợi ích vị kỷ, cá nhân... Chính vì vậy, xét theo góc độ thị trường nên thống nhất quan điểm cho rằng đất đai là hàng hoá. Điều căn bản cần phải lưu ý là ở chỗ: Đây luôn là một loại hàng hoá đặc biệt, có đặc trưng riêng, và chỉ trở thành hàng hoá trong những điều kiện nhất định. Một khi đất đai là hàng hoá, thì nó cũng tuân theo các quy luật của thị trường. Giá trị của đất đai, phụ thuộc vào công năng của đất. Nó không chỉ phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ việc sử dụng trực tiếp đất đai vào sản xuất kinh doanh đem lại, mà còn phụ thuộc vào những " tiềm năng" ẩn chứa trong tài sản đất đai có thể được khơi dậy. Trên thị trường, giá cả đất đai chịu ảnh hưởng của tình hình cung cầu về đất mà đằng sau đó là các vấn đề về chính sách, pháp luật, sự tăng trưởng kinh tế, mức tăng dân số; các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu ... Để hiểu rõ về loại hàng hoá này chúng ta xem xét đặc điểm của nó. * Đặc điểm của hàng hoá đất đai
Đất đai là một khái niệm mang tính kinh tế, chính trị và xã hội bởi vì trước hết: Đất đai là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất sản và là yếu tố quyết định để tạo lập BĐS; Thứ hai, đất đai thuộc chủ quyền của mỗi quốc gia, là nơi ở, nơi chôn rau, cắt rốn, là phương tiện sinh sống chủ yếu của con người và là tiền đề của tự do cá nhân; thứ ba, đất đai là đối tượng đánh thuế của chính phủ hoặc các nhóm cầm quyền, là công cụ quyền lực và là nguyên nhân của nhiều cuộc đụng độ và chiến tranh. Ở nước ta, đất đai được tạo lập và bảo vệ bằng xương máu, bằng công sức của nhiều thế hệ. Chính vì vậy sự tồn tại, vận động của hàng hoá đất đai sẽ có nhiều điểm rất khác biệt với các loại hàng hoá khác. Nó luôn chịu sự giới hạn, điều chỉnh không chỉ từ phía pháp luật mà các vấn đề về phong tục tập quán, truyền thống xã hội, lịch sử phát triển của nền kinh tế... cũng có tác động rất lớn. Nếu xét về mặt tự nhiên và trong mối quan hệ với thị trường BĐS thì đất đai có 4 đặc trưng sau đây: Một là, đất đai là tài sản không thể di dời được. Đây cũng là tiêu chí để phân biệt tài sản BĐS và các tài sản động sản khác. Hai là, mỗi lô đất, thửa đất có một vị trí riêng và là độc nhất vô nhị. Ba là, mỗi lô đất, thửa đất đều có thể sử dụng vào đa mục đích và thời gian sử dụng đất là vô hạn. Cuối cùng là tính có hạn của đất đai, trên một vùng lãnh thổ xác định, nếu không có sự thay đổi về đường ranh giới thì tổng diện tích đất tự nhiên của vùng lãnh thổ đó là cố định. Nếu xét về mặt kinh tế trong mối quan hệ với lợi nhuận kinh doanh thì đất đai có 2 đặc điểm: Trước hết: Tự đất không có giá trị nhưng khi con người tác động trực tiếp hoặc gián tiếp vào đất đai, đưa đất đai vào sử dụng theo một mục đích nhất định nào đó thì nó trở lên có giá trị. Trong quá trình sử dụng đất, giá trị của đất không
những có thể được bảo tồn mà còn có khả năng tăng lên nếu biết sử dụng và bảo vệ nó. Thứ hai là: Khi sử dụng đất đai vào kinh doanh, đất đai hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập. Thu nhập từ đất đai phản ánh khả năng sinh lời của đất, khả năng này nhiều ít phụ thuộc vào vị trí và đặc tính của từng thửa đất, lô đất. Nếu xét về mặt pháp lý, trong mối quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS, đất đai là loại hàng hoá có điều kiện. Không phải mọi lô đất, thửa đất đều là hàng hoá. Nó chỉ trở thành hàng hoá khi đảm bảo được rằng: Ngoài tính hữu dụng hay công năng mà nó có, thì nó còn phải được gắn với những quyền của những chủ thể kinh tế nhất định trong nền kinh tế, đảm bảo có thể thực hiện được tính hữu dụng của nó. Các quyền: Sử dụng, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, bảo lãnh, góp vốn... càng được khẳng định và thể chế hoá cùng với cơ chế thực hiện chúng thiết thực, thông thoáng và hiệu quả thì giá trị của đất càng cao. Điều 62, luật đất đai 2003 của nước ta quy định rõ: Điều kiện để đất đai tham gia thị trường BĐS: Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 điều 106 của luật này; Đối với trường hợp đất nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Theo khoản 1 điều 106 thì: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất theo quy định… của luật này khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. b) Đất không có tranh chấp. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, ở nước ta hiện nay, chỉ có những khoảnh đất gắn với những chủ thể nhất định; gắn với những loại đất cụ thể tương ứng với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất được xác định; trong những điều kiện nhất định - được pháp luật cho phép tham gia thị trường BĐS thì mới có thể trở thành hàng hoá. 1.1.2 Thị trường đất đai và vai trò của thị trường đất đai trong nền kinh tế. * Đặc điểm của thị trường đất đai: Thị trường đất đai là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về đất đai (Chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn..). Nếu hiểu theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ giao dịch về đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Trao đổi trên thị trường đất đai là trao đổi hàng hoá đất đai có điều kiện. Nó có một số đặc điểm sau: Một là: Thị trường đất đai là một thị trường không tập trung, mang tính khu vực địa phương, và được trải rộng ở tất cả các vùng trong nước, mỗi thị trường nhỏ mang đậm đặc điểm của mỗi địa phương, vùng, miền, mỗi khu vực và phù hợp với quy mô, trình độ phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng, miền đó. Chính điều này lý giải tại sao thị trường đất đai ở đô thị, ở vùng trung tâm, ở đồng bằng bao giờ cũng có quy mô và trình độ phát triển cao hơn rất nhiều so với thị trường đất đai ở nông thôn, miền núi hoặc ở vùng xa trung tâm. Hai là: Thị trường đất đai là một thị trường không hoàn hảo, dễ dẫn đến những độc quyền trong cạnh tranh, đặc biệt là trong lĩnh vực giá cả. Sự không hoàn hảo của thị trường đất đai bị quy định bởi sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành nên thị trường đó như thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, yếu tố giá cả và tình hình cung cầu về đất đai cho các mục đích … Bên cạnh đó, thị trường đất đai còn chịu chi phối bởi những điều kiện tự nhiên, truyền thống, tập quán sử dụng đất và những đặc trưng riêng của mỗi vùng. Chính vì vậy, thị trường đất đai đòi hỏi sự can thiệp nhiều hơn từ phía Nhà nước, đặc biệt là trong
công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong việc xác lập và bảo vệ lợi ích của các bên tham gia thị trường, cũng như việc tổ chức các quá trình giao dịch về đất đai trên thị trường. Ba là: Thị trường đất đai là một thị trường rất phức tạp, thời gian giao dịch kéo dài và đòi hỏi những chi phí lớn. Quá trình trao đổi, mua bán đất đai phụ thuộc vào nhiều thủ tục, quy chế pháp lý của Nhà nước. Để tham gia thị trường này một cách hợp pháp, các chủ thể phải thông qua một trình tự với thủ tục hết sức chặt chẽ, bao gồm nhiều khâu, nhiều công đoạn và phải thông qua nhiều cơ quan chức năng, nhằm xác nhận tính hợp pháp của giao dịch. Đặc điểm này cho thấy nguyên nhân tại sao các bên tham gia thị trường sẵn sàng chấp nhận tình trạng " ngoài vòng pháp luật " của các giao dịch mà họ tham gia, đặc biệt là ở các nước đang phát triển như Việt Nam hiện nay, khi mà hệ thống các quy phạm pháp luật còn thiếu, còn yếu, chồng chéo và cồng kềnh, cộng thêm vào đó là tình trạng quan liêu sách nhiễu của hệ thống điều hành pháp luật. Bốn là: Do đất đai là nguồn tài nguyên khan hiếm nên dễ dẫn đến tình trạng đầu cơ. Tổng cung đất đai là cố định - Ngay cả ở những quốc gia phát triển, việc khai thác không gian ba chiều được triển khai nhưng chi phí cho khai thác chiều sâu, chiều cao là rất tốn kém. Thành thử mức cung đất đai là không thay đổi. Mặc dù giữa các loại đất với mục đích, kế hoạch sử dụng đất có thể đánh đổi cho nhau. Nhưng để làm tăng cung đất sử dụng cho mục đích này thì phải cắt giảm đất cho mục đích khác, gắn với các chi phí cơ hội cả trong ngắn hạn và dài hạn là rất lớn. Trong khi đó cầu về đất đai là rất lớn, hết sức đa dạng, phong phú và có chiều hướng ngày càng gia tăng. Chính vì vậy, tình trạng đầu cơ đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Năm là: Thị trường đất đai rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Thị trường này dễ bị " nóng " khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị " đóng băng " khi nền kinh tế