Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:74

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn nhằm đánh giá công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được nhà nước cho thuê đất ở các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An nhằm tìm ra những bất cập và đề xuất những vấn đề cần hoàn thiện trong công tác định giá đất. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH --------------- HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TẠI TỈNH LONG AN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH --------------- HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TẠI TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số : 60310105 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN HỮU DŨNG TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An” là công trình nghiên cứu của chính tác giả, nội dung được đúc kết từ quá trình học tập và các kết quả nghiên cứu thực tiễn trong thời gian qua, số liệu được sử dụng là trung thực và có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng. Tác giả luận văn HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ
MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các hình Danh mục các bảng Danh mục các biểu đồ Danh mục các từ viết tắt CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU............................................................................................. 1 1.1 Lý do chọn đề tài ............................................................................................ 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 2 1.3 Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................ 2 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 2 1.5 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu ................................................................. 2 1.6 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 3 1.7 Kết cấu của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 3 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT.................................................. 4 2.1 Tổng quan về thẩm định giá trị đất đai ....................................................... 4 2.1.1 Khái niệm về thẩm định giá trị đất đai.............................................. 4 2.1.2 Phân loại đất đai ................................................................................ 4 2.1.3 Thẩm định giá trị đất đai ................................................................... 5 2.1.4 Các mục đích thẩm định giá ............................................................. 6 2.1.5 Các nguyên tắc thông dụng trong thẩm định giá trị đất đai .............. 6 2.1.6 Quy trình thẩm định giá trị đất đai .................................................... 8 2.1.7 Các phương pháp thẩm định giá trị đất đai ....................................... 9 2.2 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính ...................... 10 2.2.1 Thực hiện nghĩa vụ tài chính .......................................................... 10 2.2.2 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính ........ 11 Tóm tắt chương 2 .................................................................................................... 20 CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỂ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH Ở TỈNH LONG AN ..................................................................................................... 21
3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Long An .............................. 21 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên ........................................................................... 21 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội ................................................................ 21 3.2 Công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An ............................................................................................................ 22 3.2.1 Về tổ chức thực hiện ....................................................................... 22 3.2.2 Kết quả đạt được ............................................................................. 24 Tóm tắt chương 3 .................................................................................................... 26 CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................... 27 4.1 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 27 4.2 Kết quả nghiên cứu ...................................................................................... 30 4.2.1 Khu công nghiệp Thuận đạo-Bến lức mở rộng .............................. 30 4.2.1.1 Đặc điểm của dự án......................................................................... 30 4.2.1.2 Phương pháp thẩm định sử dụng .................................................... 31 4.2.1.3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá.............................. 32 4.2.2 Khu công nghiệp Thịnh phát .......................................................... 37 4.2.2.1 Đặc điểm của dự án........................................................................ 37 4.2.2.2 Phương pháp thẩm định sử dụng .................................................... 38 4.2.2.3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá.............................. 38 4.2.3 Khu công nghiệp Cầu Tràm ............................................................ 46 4.2.3.1 Giới thiệu dự án .............................................................................. 46 4.2.3.2 Phương pháp thẩm định sử dụng .................................................... 46 4.2.3.3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá.............................. 47 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ ................................ 52 5.1 Một số vướng mắc trong quá trình thực hiện ................................................ 52 5.1.1 Về phương pháp thẩm định giá ......................................................... 52 5.1.2 Về mặt chính sách ............................................................................... 52 5.2 Một số kiến nghị ................................................................................................ 53 Đóng góp, hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo .............................................. 56 Danh mục tài liệu tham khảo ................................................................................. 57 PHẦN PHỤ LỤC....................................................................................................... 1 PHỤ LỤC 01: DÀN BÀI CÂU HỎI THẢO LUẬN ............................................... 1
PHỤ LỤC 02: DANH SÁCH NGƯỜI THAM GIA THẢO LUẬN VÀ PHỎNG VẤN THUỘC NHÓM CƠ QUAN NHÀ NƯỚC .................................................... 2 PHỤ LỤC 03: DANH SÁCH CÔNG TY TĐG ĐÃ KHẢO SÁT ......................... 3 PHỤ LỤC 04: SO SÁNH GIỮA CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ NGHỊ ĐỊNH 44/2014, THÔNG TƯ 36/2014 ........................................................... 4
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Tiến độ nghiên cứu Bảng 4.2: Bảng tổng hợp mẫu khảo sát Bảng 4.3: So sánh yếu tố điều chỉnh về quy mô giữa tài sản thẩm định giá (TSTĐG) và các tài sản so sánh (TSSS) trong chứng thư dự án KCN Thuận Đạo Bảng 4.4: Các thông số giả định liên quan đến chi phí và doanh thu của chứng thư thẩm định – Dự án KCN Thuận Đạo Bảng 4.5: Tài sản so sánh và điều chỉnh được sử dụng trong chứng thư thẩm định Dự án KCN Thịnh Phát Bảng 4.6: So sánh mức giá cho thuê của các KCN
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT AVO : Văn phòng thẩm định giá Australia (Australian Valuation Office) BĐS : Bất động sản STC : Sở Tài chính TN-MT : Tài nguyên và Môi trường TĐG : Thẩm định giá UBND : Ủy ban Nhân dân KCN : Khu công nghiệp
1 CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 Lý do chọn đề tài Thu tiền sử dụng đất là một công tác không thể thiếu trong quản lý của nhà nước về đất đai để đảm bảo việc công bằng trong sử dụng đất. Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tùy theo quy định của Luật đất đai từng thời kỳ và mỗi địa phương mà việc định giá đất thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất có những khác nhau nhất định. Qua thực tiễn cho thấy, quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính và việc ứng dụng các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị đất khi nộp tiền sử dụng đất gặp một số bất cập nhất định. Người dân và doanh nghiệp chưa nắm được hết các quy định, các thủ tục hành chính về việc nộp tiền sử dụng đất hoặc có những vướng mắc nhất định nên dẫn đến thời gian để thực hiện nghĩa vụ tài chính kéo dài, gây phiền hà cho cả các doanh nghiệp, hộ kinh doanh và cơ quan nhà nước. Bên cạnh đó, giá đất sau khi áp dụng các phương pháp thẩm định giá để tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính thường đưa ra kết quả không hợp lý vì nhiều lý do khác nhau, dẫn đến việc không tìm được tiếng nói chung giữa nhà đầu tư và các đại diện pháp lý của Nhà nước. Chẳng hạn, việc áp dụng các phương pháp thẩm định của các công ty thẩm định giá, hay của cơ quan nhà nước có thể đưa ra các mức giá cao hơn so với thực tế, hoặc có một số dự án đã đầu tư hạ tầng nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, đến khi thực hiện nghĩa vụ tài chính thì do tác động của yếu tố hạ tầng mà giá đất bị “đội” lên cao, từ đó làm giảm lợi thế so sánh khi thu hút nhà đầu tư thứ cấp… Chậm trễ đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất gây ra những lãng phí không đáng có cho cả doanh nghiệp và cơ quan nhà nước, đồng thời ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi quyết định chọn đề tài “Thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An” để nghiên cứu.
2 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu này có mục tiêu tổng quát là đánh giá công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được nhà nước cho thuê đất ở các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An nhằm tìm ra những bất cập và đề xuất những vấn đề cần hoàn thiện trong công tác định giá đất. Từ mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài có các mục tiêu cụ thể: - Phân tích phương pháp thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được nhà nước cho thuê đất ở các khu công nghiệp đối với một số dự án cụ thể. - Đề xuất các khuyến nghị để hoàn thiện công tác thẩm định giá trị đất và phương pháp định giá phù hợp cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính. 1.3 Câu hỏi nghiên cứu - Hiện có những vướng mắc nào trong xác định giá trị đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính? - Phương pháp thẩm định giá nào phù hợp khi xác định giá trị đất với mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An? 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: là các dự án thẩm định giá cho mục đích thu tiền sử dụng đất có giá trị trên 20 tỷ. - Phạm vi nghiên cứu: đề tài giới hạn trong phạm vi tỉnh Long An. Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất trong bài viết được tác giả giới hạn đối với việc thu tiền sử dụng đất khi được nhà nước cho thuê đất ở các khu công nghiệp. 1.5 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu Đề tài dựa trên các dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính đã và đang thực hiện, trên cơ sở đánh giá các phương pháp thẩm định từ góc độ học thuật, góc độ các văn bản pháp quy và đồng thời tiến hành khảo sát các chủ đầu tư, các cơ quan quản lý Nhà nước về đất liên quan, các công ty thẩm định giá và một số chuyên gia về bất động sản để xác định các vấn đề vướng mắc khi tiến hành thẩm định giá trong thực
3 tế của dự án để so sánh, đánh giá. Từ đó đề ra các khuyến nghị nhằm hoàn thiện quá trình thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An. 1.6 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong đề tài này là phương pháp định tính, cụ thể: dựa trên cơ sở lý thuyết để phân tích các phương pháp, các vấn đề pháp lý, học thuật liên quan đến công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau đó tiến hành tham vấn các chuyên gia, các cơ quan ban ngành, doanh nghiệp để đánh giá tổng thể về vấn đề thẩm định cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính trên cơ sở thực tiễn, từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp. 1.7 Kết cấu của đề tài nghiên cứu Nghiên cứu được chia thành 05 chương, cụ thể như sau:  Chương 1: Mở đầu. Chương này trình bày lý do thực hiện để tài, mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu, giới thiệu tổng quát về phương pháp thực hiện và ý nghĩa của đề tài.  Chương 2: Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá đất đai và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất. Chương này giới thiệu cơ sở lý thuyết về thẩm định giá đất đai, và cơ sở để thẩm định đất đai nhằm mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.  Chương 3: Công tác thực hiện thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính ở tỉnh Long An. Chương 3 giới thiệu sơ nét về tỉnh Long An. Tiếp đến là quy trình và thực trạng về công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính.  Chương 4: Phương pháp và kết quả nghiên cứu. Nội dung của chương mô tả chi tiết phương pháp nghiên cứu. Và kết quả nghiên cứu thông qua các dự án đã và đang thực hiện.  Chương 5: Kết luận và một số khuyến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính.
4 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT 2.1 Tổng quan về thẩm định giá trị đất đai Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, và giữ một vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai cũng tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Khi Kinh tế xã hội phát triển, đất đai tham gia vào quá trình sản xuất ngày càng lớn hơn. Do vậy, việc xác định giá trị đất đai là điều cần thiết. Nguyễn Ngọc Vinh (2013) có đưa ra một số lý luận về thẩm định giá đất đai và các phương pháp thẩm định giá trị đất đai tại VN như sau: 2.1.1 Khái niệm về thẩm định giá trị đất đai Thẩm định giá trị đất đai là một hoạt động chuyên môn nhằm ước tính giá trị lô đất cần thẩm định theo thị trường tại một thời điểm, phục vụ cho một mục đích xác định trước bằng các phương pháp phù hợp. Giữa thẩm định giá trị đất đai và định giá đất đai không những có sự khác biệt về đối tượng công việc là lô đất riêng lẻ hay hàng loạt lô đất, mà còn có sự khác biệt về mục tiêu công việc. Thẩm định giá trị đất đai chủ yếu phục vụ cho nhu cầu từ thị trường còn định giá đất đai chủ yếu phục vụ công tác quản lý Nhà nước. 2.1.2 Phân loại đất đai Khi thẩm định giá trị đất đai thẩm định viên cần phân loại lô đất cần thẩm định thuộc nhóm đất nào? Loại nào? Một cách chính xác bởi vì tùy theo nhóm đất, loại đất các cơ quan Nhà nước ban hành các văn bản dưới Luật nhằm quản lý và sử dụng tài nguyên đất một cách hiệu quả như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân (từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thuế trước bạ, phí chuyển quyền sử dụng.v.v. và tùy theo hình thức giao đất (có thu hay không thu tiền sử dụng đất), thời hạn giao đất
5 và mục đích sử dụng. Tất cả các khoản phí nêu trên và quyền tài sản liên quan đến lô đất sẽ tác động lên giá trị của lô đất cần thẩm định. Theo điều 10, Luật số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 về Luật đất đai thì căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: - Nhóm đất nông nghiệp như: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; … - Nhóm đất phi nông nghiệp như: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;… - Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Khi lô đất là tài sản cần thẩm định có nghĩa rằng: phần diện tích mặt đất được giới hạn bằng ranh giới và vị trí tọa lạc, có các quyền khai thác và sử dụng theo quy định của pháp luật thể hiện đầy đủ trong giấy chứng nhận do cơ quan quản lý có thẩm quyền cấp. Việc nhận dạng và phân loại lô đất cần thẩm định giúp cho thẩm định viên thuận lợi trong quá trình phân tích sự tác động của các yếu tố chính sách lên giá trị của lô đất đó. 2.1.3 Thẩm định giá trị đất đai Thẩm định giá trị đất đai là khoa học ước tính giá trị đất đai theo nhu cầu của thị trường, bằng những phương pháp phù hợp với điều kiện thực tiễn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế. Nghề thẩm định giá đất đai ở nước ta xuất hiện song hành cùng nghề thẩm định giá và được “hiểu” là một bộ phận của nghề thẩm định giá trị BĐS. Tại các nước phát triển nghề thẩm định giá trị đất đai là một nghề độc lập so với thẩm định giá trị BĐS, có giáo trình và nghiệp vụ đào tạo riêng bởi vì thẩm định giá trị đất đai vừa độc lập khi thẩm định lô đất không có tài sản gắn liền, vừa có thể
6 thẩm định giá trị lô đất có tài sản gắn liền (BĐS). Và các phương pháp thẩm định giá trị đất đai cũng có sự khác biệt so với thẩm định giá trị BĐS. 2.1.4 Các mục đích thẩm định giá Thẩm định giá trị đất đai nhằm phục vụ cho 2 mục đích là nhóm mục đích phục vụ các nhu cầu từ thị trường và nhóm mục đích phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013). - Nhóm mục đích thẩm định phục vụ cho nhu cầu của thị trường gồm: chuyển nhượng; thế chấp; góp vốn; đầu tư; đấu giá; bảo lãnh; tư vấn; thừa kế; huy động vốn, tái huy động vốn; chứng minh tài sản; cho thuê, cho thuê lại; hiện thực hóa giá trị lô đất trong bảng kế toán; xử án... - Nhóm mục đích thẩm định phục vụ cho quản lý Nhà nước gồm: lập bảng giá đất; tính thuế, thu tiền sử dụng đất, cho thuê, bồi thường, … 2.1.5 Các nguyên tắc thông dụng trong thẩm định giá trị đất đai Giá trị đất đai thông thường được tính theo giá giao dịch từ thị trường, giá giao dịch có được từ thị trường thì hình thành từ các quan hệ cung – cầu quan hệ này chịu tác động bởi rất nhiều yếu tố. Do vậy, trong quá trình thẩm định giá trị đất đai thẩm định viên sẽ vận dụng những nguyên tắc kinh tế nhằm phân tích cơ sở dữ liệu và là cơ sở để tính toán các giá trị chỉ dẫn của lô đất cần thẩm định. Hầu hết các nguyên tắc vận dụng trong thẩm định giá trị đất đai đều được sử dụng trong thẩm định giá trị BĐS. Những nguyên tắc thông dụng trong thẩm định giá trị đất đai được phân ra làm 3 nhóm và một nguyên tắc chủ đạo (nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất). - Nhóm nguyên tắc theo quản điểm của người quản lý, sử dụng tiềm năng, bao gồm các nguyên tắc: hữu dụng, thay thế và nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lại.
7 Nguyên tắc hữu dụng – giá trị của lô đất phụ thuộc vào tính hữu dụng của lô đất, nếu tính hữu dụng càng cao như khả năng khai thác, sử dụng càng nhiều thì giá trị của lô đất đó càng tăng và ngược lại. Nguyên tắc thay thế - giá trị của một lô đất phụ thuộc bởi mức giá giao dịch trên thị trường của các lô đất có tính chất tương đồng với lô đất cần thẩm định. Nguyên tắc dự kiến lợi ích – giá trị của lô đất thẩm định phụ thuộc vào các lợi ích tiềm năng sẽ mang lại cho người quản lý, sử dụng lô đất đó trong tương lai. - Nhóm nguyên tắc từ quan điểm của người khai thác, sử dụng Nguyên tắc cân bằng – giá trị của lô đất phụ thuộc vào sự cân bằng trong sử dụng của lô đất đó, càng phân bổ sử dụng có tính cân bằng, hợp lý thì giá trị mang lại cho lô đất càng cao và ngược lại. Nguyên tắc phân bổ - giá trị của lô đất phụ thuộc vào sự phân bổ các quyền của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến việc khai thác, sử dụng lô đất nếu các quyền càng rộng, thời hạn khai thác càng dài thì giá trị của lô đất càng cao và ngược lại. Nguyên tắc hiệu suất còn lại của đất – thu nhập của lô đất chính là phần thu nhập còn lại sau khi đã hạch toán toàn bộ các khoản thu – chi liên quan đến việc khai thác và sử dụng lô đất đó. Thu nhập của lô đất là cơ sở để thẩm định viên vận dụng phương pháp thu nhập nhằm ước tính giá trị lô đất. Nguyên tắc năng suất biên – giá trị của lô đất tăng lên khi tỷ lệ tăng giá trị lô đất lớn hơn tỷ lệ tăng chi phí cho việc khai thác, sử dụng lô đất đó. - Nhóm nguyên tắc theo quan điểm thị trường Nguyên tắc cung cầu – giá trị của lô đất chịu tác động bởi quy luật cung và cầu thị trường của nó. Từ sự tương tác của cung – cầu hình thành
8 nên giá thị trường của lô đất tại một thời điểm tại một thị trường cụ thể. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng cung thị trường đất đai co giãn kém vì nguồn tài nguyên đất đai của nhiều quốc gia bao gồm cả Việt Nam là hữu hạn, do vậy giá trị của lô đất chủ yếu phụ thuộc vào cầu thị trường, cầu thăng thì giá tăng và ngược lại. Nguyên tắc cạnh tranh – khi thị trường đất đai có dấu hiệu cạnh tranh gay gắt thì mức độ rủi ro trong đầu tư tăng, thẩm định viên sẽ dự báo thu nhập từ lô đất giảm. Nguyên tắc phù hợp – giá trị của lô đất phụ thuộc vào sự phù hợp với quan điểm về phong tục, tập quán của người mua tiềm năng khu vực nơi lô đất tọa lạc. Nguyên tắc thay đổi – giá trị của lô đất chịu tác động của sự thay đổi về quyền tài sản, chính sách quản lý và môi trường xung quanh của nó. Nếu sự thay đổi có tính phù hợp, tốt hơn thì giá trị của lô đất sẽ tăng và ngược lại. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất – là nguyên tắc chủ đạo của thẩm định giá trị đất đai, nhằm khẳng định cho phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đối với lô đất thẩm định. Về lý thuyết, nguyên tắc này chỉ có khi phương án khai thác, sử dụng lô đất thỏa mãn tất cả các nguyên tắc còn lại của 3 nhóm nguyên tắc như đã nêu trên. Nội dung của nguyên tắc sử dụng dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Lô đất được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất khi nó được pháp luật chấp nhận, khả thi về mặt tài chính, có thể thực hiện về mặt kỹ thuật và mang lại giá tị cao nhất cho lô đất cần thẩm định. 2.1.6 Quy trình thẩm định giá trị đất đai Quy trình thẩm định là trình tự các bước tiến hành trong nghiệp vụ thẩm định giá chuyên nghiệp, giúp cho thẩm định viên định hướng rõ ràng nội dung các bước thực hiện tránh bỏ sót nội dung, nâng cao hiệu quả công việc.
9 Tại các nước phát triển quy trình thẩm định giá trị đất đai được xây dựng riêng biệt so với quy trình thẩm định giá trị BĐS. Về cơ bản nội dung của quy trình thẩm định giá trị đất đai bao gồm các nội dung sau: Bước 1: Xác định vấn đề cần thẩm định Bước 2: Thu thập, xử lý và phân tích thông tin Bước 3: Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất lô đất cần thẩm định Bước 4: Ước tính giá trị của lô đất cần thẩm định Bước 5: Viết báo cáo thẩm định giá trị lô đất 2.1.7 Các phương pháp thẩm định giá trị đất đai Tiêu chuẩn thẩm định giá VN, hiện chưa có tiêu chuẩn thẩm định giá đất đai riêng biệt (hiện đang trong quá trình hòan thiện), việc thẩm định giá đất hiện tại được vận dụng theo các tiêu chuẩn số 08, 09 và 10 (Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính). Theo đó, việc thẩm định giá đất có thể sử dụng các cách tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ chi phí và tiếp cận từ thu nhập. - Cách tiếp cận từ thị trường: + Phương pháp so sánh thị trường - Cách tiếp cận từ chi phí + Phương pháp chi phí tái tạo + Phương pháp chi phí thay thế - Cách tiếp cận từ thu nhập + Phương pháp vốn hóa trực tiếp + Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, thì quy định có các phương pháp định giá đất như sau:
10 - Phương pháp So sánh trực tiếp; - Phương pháp Chiết trừ; - Phương pháp Thu nhập; - Phương pháp Thặng dư; - Phương pháp Hệ số điều chỉnh giá đất. 2.2 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính 2.2 .1 Thực hiện nghĩa vụ tài chính Theo Điều 107, luật đất đai 2013 quy định các khoản thu tài chính từ đất đai, bao gồm: - Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; - Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; - Thuế sử dụng đất; - Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; - Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; - Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; - Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Có thể hiểu nghĩa vụ về tài chính về đất là một nghĩa vụ về tiền khi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được giao đất; cho thuê đất; chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý, sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, … Pháp luật tại VN quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, do vậy mọi nghĩa vụ về tài chính đối với đất đều thực hiện với chủ thể là Nhà nước. Trong phạm bài viết này, tác giả tập trung vào nghiên cứu thực hiện nghĩa vụ tài chính khi Nhà nước cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển khu công nghiệp. Tùy theo từng thời kỳ, ứng với từng giai đoạn, chính sách khác nhau mà chính phủ có các quy định cụ thể về từng loại nghĩa vụ tài chính cụ thể.
11 2.2.2 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính Theo tìm hiểu của tác giả thì việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai trong mỗi giai đoạn có một số điểm khác biệt nhất định, các giai đoạn này gắn chặt với cơ sở pháp lý là luật đất đai. Hay nói cách khác, luật đất đai là văn bản quy phạm mang tính cơ sở cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất. Thẩm định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng dựa vào các quy định của luật đất đai tương ứng. Theo thực tiễn công tác của tác giả cũng như nhiều chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá thì thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính chỉ thực sự phát triển từ khi luật đất đai 2003 có hiệu lực đến nay. Để hiểu hơn về cơ sở pháp lý, tác giả xin trình bày một số giai đoạn mà cơ sở pháp lý về thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất như sau:  Theo Luật đất đai ngày 29 tháng 12 năm 1987 (gọi tắt là Luật đất đai 1987) Theo Luật đất đai 1987 thì nghĩa vụ của người sử dụng đất chỉ là nộp thuế, nộp lệ phí địa chính khi làm thủ tục địa chính. Đây có thể coi là giai đoạn sơ khai, chưa phát sinh nhiều về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, chỉ đơn giản là nộp thuế, lệ phí do cơ quan Nhà nước ban hành. Cũng trong giai đoạn này thì hoạt động thẩm định giá tại VN đều dựa trên các nguyên tắc, phương pháp hình thành giá của tài sản không tính đến các yếu tố thị trường. Trong giai đoạn này thì khái niệm thẩm định giá theo giá thị trường hầu như chưa mang ý nghĩa.  Đối với Luật Đất đai ngày 14 tháng 7 năm 1993 (gọi tắt là Luật đất đai 1993) Luật đất đai 1993 đã quy định nhiều hơn về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, ngoài việc nộp thuế sử dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí địa chính thì người sử dụng đất còn phải nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất. Tuy nhiên, các nghĩa vụ tài chính này đều thực hiện trên cơ sở giá do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành. Chưa gắn việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với giá thị trường của đất và do vậy, cơ sở cho hoạt động thẩm định giá cho mục đích này cũng chưa có đủ hành lang pháp lý để thực hiện.
12  Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02 tháng 12 năm 1998 Luật sửa đổi luật đất đai 1998 đã quy định chi tiết hơn về các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước. Quy định cụ thể từng trường hợp về việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, ... Văn bản quy phạm quy định chi tiết là: Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửađổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/09/2000 của Chính phủ v/v Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11 tháng 02 năm 2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chính : Quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Thông tư số 35/2001/TT-BTC ngày 25/05/2001 của Bộ Tài chính v/v hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ kinh doanh trong nước. Thời điểm này cũng trùng với thời điểm mà ngành thẩm định giá VN mới có những bước phát triển đầu tiên. Giai đoạn 1997 vẫn chỉ là giai đoạn sơ khai thí điểm ứng dụng hoạt động thẩm định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo thông lệ quốc tế, giai đoạn này mới, cả nước chỉ có 02 trung tâm TĐG (thuộc Ban vật giá Chính phủ trước đây) được thành lập: Trung tâm Thông tin và TĐG Miền Bắc và Trung tâm Thông tin và TĐG Miền Nam với số lượng nhân viên gần 300 người. Pháp luật về thẩm định giá cũng chưa có được cơ sở pháp lý mang tính hệ thống (Tô Công Thành, 2012). Đó mới chỉ là những văn bản quy phạm pháp luật thuộc một số phạm vi hẹp như: Báo cáo của Chính phủ tại Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 2: “Thực hiện Quy chế thẩm định giá và đấu thầu trong việc dung ngân sách mua sắm các thiết bị, vật tư có giá trị cao, khối lượng lớn”.