Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ứng dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền trong công tác thẩm định dự án soái Kình Lâm quận 5 - Tp. HCM

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:59

Thêm vào BST

Báo xấu

21
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài thứ nhất là xây dựng khung phân tích để chứng minh việc lập dự án không tính đến yếu tố trượt giá, lạm phát; chưa tính đến suất sinh lợi của nhà đầu tư làm cho dự án không đảm bảo tính khả thi. Kế đến, thông qua việc áp dụng khung phân tích nêu trên chứng minh phương pháp đánh giá đang được công ty tư vấn áp dụng cần được cải thiện. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ứng dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền trong công tác thẩm định dự án soái Kình Lâm quận 5 - Tp. HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH  THÁI MINH THỊNH ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN SOÁI KÌNH LÂM QUẬN 5 - TPHCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG MÃ SỐ: 60.31.14 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: GS.TS JAY K.ROSENGAR TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011
i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright. Người thực hiện THÁI MINH THỊNH
ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin cảm ơn Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright đã tạo điều kiện cho tôi được tham dự khóa học thạc sĩ chính sách công, đây thực sự là một khóa học hết sức thiết thực và bổ ích đối với bản thân và công việc của tôi. Tôi xin cảm ơn Tiến sĩ Jay K. Rosengard, Thầy Huỳnh Thế Du đã tận tình hướng dẫn tôi thực hiện luận văn này. Sự hướng dẫn, trao đổi của Thầy đã giúp tôi củng cố, nâng cao kiến thức, và nếu không có sự giúp đỡ này chắc chắn luận văn khó có thể hoàn thành. Tôi xin cảm các Thầy Cô của chương trình đã tận tình giảng dạy và truyền đạt kiến thức. Tôi xin cảm ơn cán bộ công nhân viên nhà trường đã tạo điều kiện trong thời gian tôi học tập và sinh hoạt tại Chương trình. Tôi xin cảm ơn các đồng nghiệp đã chia sẽ, giúp đỡ, cung cấp tài liệu trong quá trình tôi thực hiện luận văn này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến khích tôi trong thời gian qua.
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN.................................................................................................................. ii MỤC LỤC ...................................................................................................................iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ........................................................ iv DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................................. v DANH MỤC PHỤ LỤC ................................................................................................ vi TÓM TẮT ĐỀ TÀI ......................................................................................................... 1 Chương 1. MỞ ĐẦU.................................................................................................... 3 U 1.1. Vấn đề nghiên cứu ............................................................................................. 3 1.2. Dự án Soái Kình Lâm......................................................................................... 4 1.3. Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................... 5 1.4. Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................ 5 1.5. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................ 5 1.6. Cấu trúc luận văn ............................................................................................... 6 Chương 2. KHUNG PHÂN TÍCH.............................................................................. 7 2.1. Quan điểm thẩm định ......................................................................................... 7 2.2. Tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng – NPV (Net present value)............................... 8 2.3. Các phân tích rủi ro thực hiện trong thẩm định dự án...................................... 10 Chương 3. ỨNG DỤNG MÔ HÌNH CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN TRONG ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI CỦA DỰ ÁN SOÁI KÌNH LÂM .............................. 11 3.1. Đặc điểm - thông số dự án ............................................................................... 11 3.2. Kết quả thẩm định do công ty tư vấn thực hiện ............................................... 13 3.3. Xây dựng mô hình tính toán số liệu của tác giả ............................................... 16 3.4. Phân tích kết quả .............................................................................................. 22 3.5. Phân tích kinh tế - phân phối............................................................................ 29 Chương 4. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH .............................. 35 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................... 38 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 40
iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT B : Lợi ích (Benefit) Bt : Lợi ích phát sinh vào năm t C : Chi phí (Cost) Ct : Chi phí phát sinh vào năm t CAPM : Mô hình định giá tài sản vốn CF : Hệ số chuyển đổi CPI : Chỉ số giá tiêu dùng CSH : Chủ sở hữu CTQLPTNQ5 : Công ty quản lý và phát triển nhà quận 5 D/E : Tỷ lệ nợ trên vốn DWL : Tổn thất vô ích (Dead weight loss) ĐVT : đơn vị tính IRR : Suất sinh lợi nội tại (Internal rate of return) M&M Mô hình Modigliani và Miller NPV : Giá trị hiện tại ròng (Net present value) rd : Chi phí nợ vay re : Chi phí vốn chủ sở hữu TTTM-CC SKL : Trung tâm thương mại chung cư Soái Kình Lâm Thuế TNDN : Thuế Thu nhập doanh nghiệp UBND : Ủy ban nhân dân VAT : Thuế giá trị gia tăng WACC : Chi phí vốn bình quân trọng số
v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Chỉ số giá ....................................................................................................... 12 Bảng 3.2: Hiệu quả kinh tế tài chính dự án do tư vấn thực hiện năm 2003 và 2009 (triệu đồng) ............................................................................................................................... 14 Bảng 3.3: Tiền lãi và giá trị của 1 khoản tiền sau 1 thời gian (triệu đồng).................... 15 Bảng 3.4: Tóm tắt các trường hợp phân tích của tác giả................................................ 16 Bảng 3.5: Chi phí vốn bình quân trọng số (%) .............................................................. 17 Bảng 3.6: Chi đầu tư và doanh thu (thực thu) (triệu đồng)............................................ 19 Bảng 3.7: Ngân lưu và giá trị hiện tại ngân lưu ròng dự án (triệu đồng)....................... 21 Bảng 3.8: Chi phí đầu tư với giả định đất mua từ thị trường (triệu đồng) ..................... 23 Bảng 3.9: Chi phí và ngân lưu ra trong giả định chi phí đất mua thị trường (triệu đồng) ........................................................................................................................................ 24 Bảng 3.10: Giá bán tối thiểu tính đến thời điểm thực hiện (triệu đồng) ........................ 25 Bảng 3.11: Chi phí đền bù giải tỏa được nhà đầu tư chấp nhận (triệu đồng) ................ 26 Bảng 3.12: Thông số dự án theo giá kinh tế................................................................... 30 Bảng 3.13: Ngân lưu kinh tế trong trường hợp đúng hạn, giá thay đổi theo lạm phát (triệu đồng) ..................................................................................................................... 31 Bảng 3.14: Thiệt hại đối với nền kinh tế trong trường hợp trễ hạn (triệu đồng) ........... 31 Bảng 3.15: Tác động của việc thực hiện dự án đến nền kinh tế và các đối tượng, trường hợp đúng kế hoạch giá thay đổi theo lạm phát (triệu đồng) ........................................... 33 Đồ thị 3.1: Tác động của thuế và trợ cấp trong thị trường cạnh tranh ........................... 29
vi DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục 1: Số liệu dự án .................................................................................................. 40 Phụ lục 2: Chỉ số giá Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2008.......................... 43 Phụ lục 3: Tốc độ phát triển tổng sản phẩm trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2008............................................................................................................ 44 Phụ lục 4: Lịch chi trả chi phí đầu tư đúng kế hoạch ..................................................... 44 Phụ lục 5: Khả năng huy động vốn theo tiến độ, đúng kế hoạch.................................... 44 Phụ lục 6: Chi phí vốn dự án .......................................................................................... 45 Phụ lục 7: Chi đầu tư (triệu đồng) .................................................................................. 47 Phụ lục 8: Doanh thu (triệu đồng) .................................................................................. 48 Phụ lục 9: Ngân lưu dự án theo từng trường hợp (triệu đồng) ....................................... 49 Phụ lục 10: Ngân lưu kinh tế trong trường hợp đúng hạn giá thay đổi theo lạm phát (triệu đồng) ..................................................................................................................... 51 Phụ lục 11: Phân tích phân phối ..................................................................................... 52
1 TÓM TẮT ĐỀ TÀI Việc cải tạo các chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Quận 5 đã được đưa vào Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Quận 5 qua nhiệm kỳ IX (2006 - 2010) và X (2011 -2015). 1 Tuy nhiên trên thực tế, việc cải tạo các chung cư cũ ở Quận 5, đang diễn ra rất chậm chạp và khó khăn, trong hơn một thập kỷ qua chỉ có 14 căn chung cư với diện tích 171.154 m2 được hoàn thành. Để có thể tìm ra nguyên nhân cho vấn đề này, tác giả chọn cách tiếp cận theo hướng phân tích lợi ích – chi phí của các bên liên quan thông qua nghiên cứu tình huống một dự án cụ thể là Dự án Trung tâm thương mại – Chung cư Soái Kình Lâm, thuộc Phường 14, Quận 5, Thành Phố Hồ Chí Minh mà trong Luận văn này gọi tắt là Dự án Soái Kình Lâm. Luận văn sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền, tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng để nghiên cứu, đánh giá tính khả thi của dự án về tài chính, kinh tế, qua đó phân tích tác động của dự án đối với nền kinh tế và lợi ích của các đối tượng liên quan. Qua việc nghiên cứu công tác thẩm định đang được ứng dụng tại địa phương, xem xét các yếu tố tác động đến tính khả thi của dự án SKL, ứng dụng mô hình chiết khấu dòng tiền và tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng nói trên, tác giả nhận thấy việc thực hiện dự án SKL đang diễn ra rất chậm chạp và khó khăn do có phần của hai nguyên nhân sau: Nguyên nhân đầu tiên và quan trọng nhất của việc chậm trễ là tính kém khả thi về mặt tài chính của dự án; Nguyên nhân thứ hai, đó là chính quyền chưa sử dụng công cụ thích hợp để xem xét và lượng hóa một cách chính xác tác động đến lợi ích của các đối tượng để có các chính sách phù hợp. Vì vậy, để việc thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ được thuận lợi, cần lượng hóa, xem xét lợi ích của các bên liên quan một cách cụ thể, đảm bảo tính khả thi cho việc thực hiện dự án. Trước tiên cần một chính sách giải tỏa từ chính quyền trung ương, đảm bảo cho việc giải tỏa được thuận lợi, đúng thời gian, tránh gây ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án và thiệt hại cho ngân sách. Hơn nữa, cần có một quy hoạch toàn diện của cả thành phố trong việc thực hiện cải tạo các chung cư cũ, bố trí sắp xếp tái định cư phù hợp tránh gây xáo trộn về cuộc sống, đảm bảo lợi ích cho người dân, quy hoạch mục đích sử dụng đất phù hợp giúp giảm chi phí đầu vào đối với việc xây 1 Quận Ủy Quận 5 (2005) và (2010) [8]
2 dựng chung cư mới. Cuối cùng, cần xem xét suất sinh lợi hợp lý hơn cho nhà đầu tư trong điều kiện các dự án đòi hỏi thời gian thực hiện trên 1 năm. Về công tác quản lý, cần nâng cao hiệu quả công tác thẩm định, sử dụng mô hình phù hợp để đánh giá các yếu tố tác động đến tính khả thi của dự án, cụ thể chính quyền quận nên yêu cầu các công ty tư vấn báo cáo thẩm định cần áp dụng mô hình chiết khấu dòng tiền có tính đến đầy đủ các yếu tố tác động đến dự án, phân tích tài chính, kinh tế và phân phối một cách cụ thể, từ đó có thể lượng hóa chính xác các tác động đối với các bên liên quan và có chính sách phù hợp.
3 Chương 1. MỞ ĐẦU 1.1. Vấn đề nghiên cứu Theo số liệu thống kê chính thức, đến hết năm 2009, trên địa bàn Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh có 189 chung cư được xây dựng trước năm 1976 với 6.056 căn hộ có tổng diện tích là 140.080m2. 2 Tính bình quân mỗi căn hộ chỉ có 23,13 m2. Với bình quân mỗi căn hộ có 5 người sinh sống thì diện tích nhà ở mỗi người trong các căn hộ chung cư xây trước năm 1976 của Quận 5 chỉ là 4,6m2, thấp hơn so với diện tích bình quân đầu người tại quận là 11,17m2 và thất hơn rất nhiều so với tiêu chuẩn 14m2 được đề ra đến năm 2010. 3 Hơn thế, hiện tại hầu hết số chung cư nêu trên đang xuống cấp nghiêm trọng cần phải xây mới lại hoàn toàn. Đây là một nhiệm vụ hết sức nặng nề vì trong một thập kỷ vừa qua, chỉ có 14 căn chung cư với diện tích 171.154 m2 được hoàn thành. Khi các chung cư cũ của Quận 5 được xây mới sẽ tạo ra một quỹ nhà ở rất lớn, đồng thời cải thiện đáng kể bộ mặt kiến trúc cũng như môi trường sống ở Quận. Do vậy, việc cải tạo các chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Quận 5 đã được đưa vào Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Quận 5 qua nhiệm kỳ IX (2006 - 2010) và X (2011 -2015). 4 Đây là một nhiệm vụ hết sức khó khăn. Thách thức lớn nhất đối với việc cải tạo các chung cư cũ là làm sao để hài hòa lợi ích của tất cả các bên liên quan. Thứ nhất, những người đang sống trong các chung cư được cải tạo sẽ có một môi trường sống tốt và rộng rãi hơn, nhưng họ không phải trả thêm tiền hay phần phải thanh toán thêm nằm trong khả năng chi trả của họ. Điều này sẽ tránh được những mâu thuẫn xã hội, giảm thiểu tình trạng khiếu kiện dây dưa và tràn lan đối với các vấn đề liên quan đến đất đai và nhà ở. Thứ hai, những nhà đầu tư hay các doanh nghiệp tham gia việc cải tạo các chung cư này có được một suất sinh lợi cần thiết tương ứng với nguồn vốn họ phải bỏ ra và những rủi ro mà họ phải gánh chịu. Điều này sẽ giúp cho chủ trương xã hội hóa việc xây dựng nhà ở trở thành hiện thực và làm giảm gánh nặng cũng như rủi ro 2 Ủy ban nhân dân Quận 5 (2009) [12] 3 Báo Sài gòn giải phóng online 23/01/2010 [7] 4 Quận Ủy Quận 5 (2005)-(2010) [8]
4 của ngân sách nhà nước. Thứ ba, Chính quyền quận 5 hoàn thành được nhiệm vụ của mình, thực hiện thắng lợi Nghị quyết đề ra. Trên thực tế, việc cải tạo các chung cư cũ ở Quận 5, đang diễn ra rất chậm chạp và khó khăn. Với mong muốn đưa ra một khung phân tích có thể đánh giá rõ lợi ích, chi phí, rủi ro của các bên liên quan và các cơ chế triển khai có tính khả thi, luận văn này sẽ sử dụng khung phân tích lợi ích – chi phí và phương pháp chiết khấu dòng tiền để phân tích các khía cạnh liên quan của một dự án cụ thể là Dự án Trung tâm thương mại – Chung cư Soái Kình Lâm, thuộc Phường 14, Quận 5, Thành Phố Hồ Chí Minh (gọi tắt là Dự án Soái Kình Lâm). 1.2. Dự án Soái Kình Lâm Trong số những chung cư bị hư hỏng cần phải tháo dỡ xây dựng mới, cụm chung cư 139-169 Phùng Hưng, 835-851 Nguyễn Trãi, 494-516 Trần Hưng Đạo và 508/1-18 Trần Hưng Đạo Phường 14 Quận 5 là một trường hợp điển hình của những khó khăn và vướng mắc trong việc triển khai loại hình dự án này. Thực hiện chỉ đạo của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh, từ năm 2003 Ủy Ban Nhân Dân Quận 5 đã lập thủ tục đầu tư với mục đích tháo dỡ hoàn toàn các chung cư trên, xây dựng mới Trung tâm thương mại chung cư Soái Kình Lâm, tái bố trí dân cư tại chỗ và tạo quỹ nhà phục vụ cho công tác chỉnh trang các khu vực khác trên địa bàn Quận. Công ty Quản lý Phát triển Nhà Quận 5 là chủ đầu tư triển khai dự án này. Theo dự án được lập vào năm 2003, Công trình được xây dựng kiên cố với kết cấu bằng bêtông cốt thép bao gồm 2 khối, có chung 2 tầng hầm phục vụ cho bãi xe và khu kỹ thuật phụ trợ. Tầng trệt là khu thương mại dịch vụ, kỹ thuật và nhà sinh hoạt cộng đồng. Khối tháp căn hộ cao 13 tầng phục vụ cho mục đích tái định cư và khối tháp cao 27 tầng là căn hộ cao cấp để bán. Tổng diện tích sàn xây dựng là 46.333 m2. Số căn hộ dự kiến là 206 căn. Tổng chi phí đầu tư cho dự án là 242 tỷ đồng. 5 Tính bình quân tổng chi phí xây dựng cho một m2 sàn là 5,22 triệu đồng. Việc đền bù giải tỏa đã bắt đầu triển khai vào năm 2004 và dự kiến việc xây dựng sẽ được hoàn tất vào năm 2006. Tuy nhiên, đến cuối năm 2008 việc đền bù giải 5 Công ty quản lý phát triển nhà quận 5 (2003) [3]
5 tỏa mới cơ bản hoàn tất và trong năm 2009 Chủ đầu tư đã phải lập lại dự án đầu tư với quy mô xây dựng lên đến 49.684m2 và tổng vốn đầu tư lên đến 823 tỷ đồng. 6 Tính bình quân chi phí xây dựng cho một m2 sàn là 16,56 triệu đồng, tăng 3,08 lần so với dự toán vốn đầu tư năm 2003. Cho đến thời điểm hiện nay (2011) thì dự án đang ở giai đoạn thi công phần móng và thực hiện hết sức chậm chạp. 1.3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu của đề tài thứ nhất là xây dựng khung phân tích để chứng minh việc lập dự án không tính đến yếu tố trượt giá, lạm phát; chưa tính đến suất sinh lợi của nhà đầu tư làm cho dự án không đảm bảo tính khả thi. Kế đến, thông qua việc áp dụng khung phân tích nêu trên chứng minh phương pháp đánh giá đang được công ty tư vấn áp dụng cần được cải thiện. Từ đó đưa ra các đề xuất giúp đảm bảo tính khả thi cho dự án, giảm thiểu tình trạng chậm tiến độ, và nâng cao chất lượng công tác tham mưu trong thực hiện nhiệm vụ của chính quyền quận 5. 1.4. Câu hỏi nghiên cứu Luận văn này sẽ tập trung trả lời câu hỏi: Đâu là nguyên nhân làm cho việc triển khai Dự án xây dựng Trung tâm thương mại – Chung cư Soái Kình Lâm thuộc Phường 14, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh bị kéo dài rất nhiều so với dự kiến? những giải pháp nào có thể khắc phục tình trạng nêu trên? Từ việc phân tích các nguyên nhân trên thì có thể thấy là các dự án tương tự của quận, thành phố có gặp vấn đề tương tự hay không, từ đó rút ra các vấn đề về thể chế chính sách đang gặp phải và các biện pháp để khắc phục những yếu điểm đó nói chung. 1.5. Phạm vi nghiên cứu Để có thể trả lời cho câu hỏi nghiên cứu nêu trên thì chi phí và lợi ích của ba đối tượng chính là những hộ gia đình đang sống tại khu chung cư, nhà đầu tư và nền kinh tế cần được phân tích và ước lượng cụ thể. Đây là một vấn đề hết sức phức tạp với phạm vi khá rộng, do vậy, luận văn này chỉ tập trung tính toán, phân tích lợi ích và chi 6 Công ty quản lý phát triển nhà quận 5 (2009) [3]
6 phí của chủ đầu tư và phân tích một số khía cạnh liên quan đến lợi ích và chi phí của hai đối tượng còn lại. Với giới hạn nêu trên, luận văn chỉ xem xét đến các nhân tố vĩ mô, tài chính đối với một dự án cụ thể mà không xem xét các yếu tố kỹ thuật... cũng như các số liệu, kết luận chỉ sử dụng trong tình huống này. Mục đích nghiên cứu góp phần hạn chế các khó khăn mà Quận 5 đang gặp phải trong việc xây dựng nhà ở. Do đối tượng mà luận văn chính sách này nhắm đến chính là lãnh đạo cấp quận (cụ thể là Quận 5, TPHCM), nên luận văn chỉ tập trung vào những vấn đề tài chính, kinh tế căn bản nhất và giảm lược tối thiểu những yếu tố nặng về tính kỹ thuật trong thẩm định dự án. 1.6. Cấu trúc luận văn Tiếp theo chương mở đầu, là phần đang trình bày, các phần còn lại trong luận văn được cấu trúc như sau: Chương hai sẽ đưa ra khung phân tích, tập trung chủ yếu vào phân tích tư duy hợp lý của các chủ đầu tư khi bỏ vốn đầu tư vào một dự án. Chương ba bao gồm các nội dung: (1) Tìm hiểu dự án SKL thông qua báo cáo thẩm định do công ty tư vấn thực hiện, dựa vào khung phân tích nhận xét về kết luận do công ty tư vấn đưa ra, chỉ ra những đặc điểm của dự án; (2) Dựa vào những đặc điểm này và khung phân tích ở Chương 2, tác giả thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án SKL một cách độc lập; (3) Từ phân tích kết quả thẩm định do tác giả thực hiện nêu ra những nguyên nhân chính gây vướng mắc trong việc thực hiện dự án. Chương bốn sẽ là phần kết luận và đề xuất khuyến nghị của tác giả.
7 Chương 2. KHUNG PHÂN TÍCH Một dự án thường trải qua các giai đoạn hình thành ý tưởng, nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi, thiết kế chi tiết, khởi công dự án. Trong từng giai đoạn dự án sẽ được các bên có lợi ích liên quan thẩm định trên quan điểm của mình để đưa ra quyết định phù hợp. Dựa trên quan điểm của mình, thông qua việc sử dụng các phương pháp, tiêu chuẩn, công cụ tính toán để đánh giá tính hiệu quả của dự án, các bên liên quan sẽ đưa ra quyết định. Thông thường để xem xét thẩm định có rất nhiều phương pháp, cách tính được đưa ra, như giá trị hiện tại ròng NPV (Net present value), suất sinh lợi nội tại IRR (Internal rate of return), tỷ số lợi ích – chi phí B/C, hệ số an toàn trả nợ DSCR.... và thực hiện các phân tích rủi ro để đánh giá tính khả thi của dự án trong các tình huống. Ngay sau đây là phần trình bày về các quan điểm thẩm định, tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng và các phân tích rủi ro. 2.1. Quan điểm thẩm định Về tài chính Tổng mức đầu tư = Ngân lưu ròng của dự án Chủ đầu tư = Ngân lưu ròng của dự án + Vốn vay – Trả lãi và nợ vay Ngân sách = thuế và phí sử dụng trực tiếp và gián tiếp – Trợ giá và trợ cấp trực tiếp và gián tiếp. Khi được xem xét trên quan điểm tổng đầu tư hiệu quả của dự án sẽ được xem xét như chính nó vốn có mà không xem xét đến nguồn vốn hình thành. Còn đối với chủ đầu tư sau khi tính toán hiệu quả của dự án như bản thân nó vốn có thì dự án còn phải đáp ứng được việc chi trả nợ vay và đem về cho mình một khoản thu nhập mong đợi. Về phía chính quyền dự án sẽ được xem xét thông qua các khoản thu và hỗ trợ ngân sách. Đó là xét về khía cạnh tài chính. Về kinh tế Quan điểm kinh tế = Tổng lợi ích – Chi phí (đầu tư và hoạt động) được tính theo giá kinh tế. Về quan điểm kinh tế, dự án sẽ được xem xét trên góc độ toàn bộ nền kinh tế để đánh giá lợi ích mà dự án mang lại cho nền kinh tế, mức độ ảnh hưởng, các ngoại tác
8 mà dự án tạo ra, xem xét các lợi ích và thiệt hại mà các bên liên quan sẽ nhận được do thực hiện dự án. Về phân tích phân phối: các lợi ích tài chính ròng mà dự án mang lại sẽ được phân bổ cho các đối tượng chịu ảnh hưởng bởi dự án sau khi đã trừ đi chi phí cơ hội của họ. 2.2. Tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng – NPV (Net present value) Sau khi đã tìm hiểu quan điểm thẩm định, chúng ta nhận thấy rằng, mỗi bên sẽ đứng trên góc độ quan điểm của mình để đánh giá dự án, thông thường dựa vào các tiêu chuẩn như giá trị hiện tại ròng NPV (Net present value) và suất sinh lợi nội tại IRR (Internal rate of return) Sau đây sẽ trình bày về tiêu chuẩn được sử dụng trong đề tài là tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng. Đối với nhà đầu tư, việc bỏ tiền vào hoạt động sản xuất kinh doanh trước tiên cần phải bảo toàn được số vốn, đồng thời còn đảm bảo được cho họ một suất sinh lợi mong đợi. Việc bỏ tiền ra và thu về nếu chỉ phát sinh 1 lần thì việc so sánh thực hiện khá đơn giản, chỉ cần so sánh lợi ích thu được với lãi ngân hàng thì nhà đầu tư biết ngay việc kinh doanh có thực sự hiệu quả hay không. Nhưng nếu có nhiều khoản chi phí và lợi nhuận thu về phát sinh ở các thời điểm khác nhau, thì cần phải đưa tất cả các khoản chi phí và lợi ích đó về cùng một thời điểm. Giá trị hiện tại ròng của dự án đầu tư là hiệu số giữa giá trị hiện tại của các dòng thu vào và chi ra dự kiến của dự án, công thức tính giá trị hiện tại của một chuỗi lợi ích ròng 7 như sau: B0 − C 0 B − C1 B − Cn NPV r 0 = + 1 + ... + n (1 + r ) 0 (1 + r ) 1 (1 + r ) n n Bt − C t NPV r 0 = ∑ t=0 (1 + r ) t (2.1) Như vậy, để tính được giá trị hiện tại của 1 chuỗi lợi ích ròng ta cần có các chỉ tiêu Bt,Ct và r. Trong đó Bt và Ct chính là lợi ích và chi phí (thực thu và thực chi) phát sinh ở năm t ...r là suất chiết khấu để tính giá trị Bt - Ct về hiện tại. Tùy theo mục đích 7 Brealey & Meyers (2000) [14]
9 của việc thẩm định là về mặt tài chính hay kinh tế mà Bt, Ct và r sẽ được tính theo giá kinh tế hay tài chính, về suất chiết khấu được trình bày cụ thể như sau: Suất chiết khấu chính là suất sinh lợi yêu cầu của từng đối tượng, như vậy 3 quan điểm thẩm định nêu trên cho thấy sẽ có 3 suất chiết khấu khác nhau, suất chiết khấu trên quan điểm của nền kinh tế, suất chiết khấu trên quan điểm tổng đầu tư và suất chiết khấu trên quan điểm chủ đầu tư/chủ nợ. Về kinh tế: dự án được đánh giá trên quan điểm toàn xã hội, do nguồn lực là có hạn, nên cần phải lựa chọn giữa các dự án để thực hiện đầu tư. Đối với nền kinh tế Việt Nam suất sinh lợi yêu cầu hay chi phí cơ hội kinh tế của vốn là 8%. 8 Về tài chính: Trên quan điểm chủ đầu tư và chủ nợ, về nguyên tắc, suất sinh lợi yêu cầu của một khoản đầu tư nào đó bằng suất sinh lợi yêu cầu khi đầu tư vào một tài sản không có rủi ro (chắc chắn nhận được) cộng với một phần bù đắp rủi ro: 9 re = rf + beta*(rm – rf) (2.2) Trong đó: -re là suất sinh lợi mong đợi của nhà đầu tư -rf là lãi suất phi rủi ro -beta là rủi ro hệ thống -rm là suất sinh lợi đầu tư danh mục thị trường Trên quan điểm tổng đầu tư một dự án vốn thường sẽ được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu và vốn vay, do đó chi phí vốn của dự án là chi phí vốn bình quân trọng số của chi phí vốn chủ sở hữu và chi phí vốn vay (WACC): 10 E D WACC = re * + rd * (2.3) V V Trong đó: -re là chi phí vốn chủ sở hữu -rd là chi phí nợ vay -E là giá trị vốn chủ sở hữu 8 Nguyễn Phi Hùng (2010) [5] 9 Brealy & Meyers (2000) [14] 10 Modigliani và Miller, trích trong Brealy & Meyers (2000) [14]
10 -D là giá trị nợ vay -V= E+D là giá trị dự án Như vậy sau khi đã cân nhắc các yếu tố trên và tính toán có được Bt,Ct ,r chúng ta sẽ tính được giá trị hiện tại ròng của dự án như công thức 2.3. Để được chấp nhận thì giá trị hiện tại của lợi ích phải cao hơn giá trị hiện tại của chi phí, hay tiêu chí để chấp nhận dự án là NPV > 0. 2.3. Các phân tích rủi ro thực hiện trong thẩm định dự án Như đã nêu ở trên, để có thể tính toán NPV chúng ta cần ước lượng và tính toán Bt,Ct ,r. Do đó, dự án còn được kiểm tra tính nhạy cảm đối với các thay đổi về vĩ mô, các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả dự án để xem xét các rủi ro mà dự án phải đối diện. Trong thực tế các ước lượng đều có thể thay đổi khi hoàn cảnh thay đổi, các rủi ro có thể xảy ra là thay đổi các yếu tố vĩ mô, cơ chế chính sách, tiến độ xây dựng - hoàn tất, thay đổi trong thị trường, thu nhập, thanh toán, cung cấp, kỹ thuật vận hành, bảo trì, môi trường, xã hội... Do đó đo lường chi phí và lợi ích không thể tránh khỏi các thay đổi này. Vì vậy phân tích rủi ro giúp đánh giá tính khả thi của dự án trước các thay đổi nói trên. Trong phân tích rủi ro luận văn sử dụng các phân tích sau đây: phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản. Ứng dụng các tiêu chí trên đây đề tài sẽ tiến hành tìm hiểu đặc điểm, nhận xét kết quả của báo cáo thẩm định do công ty tư vấn lập năm 2003 và tiến hành thẩm định dự án một các độc lập ở chương 3 tiếp theo.
11 Chương 3. ỨNG DỤNG MÔ HÌNH CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN TRONG ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI CỦA DỰ ÁN SOÁI KÌNH LÂM Ở chương này, đề tài sẽ tiến hành đi vào thẩm định dự án SKL một cách cụ thể theo khung phân tích đã nêu ở chương 2, từ việc xây dựng các tham số để thẩm định, nêu ra các trường hợp tính toán đến phân tích các kết quả đã thực hiện. Trước tiên, để thẩm định một cách chính xác, bên cạnh việc xem xét cá khoản lợi ích chi phí và suất sinh lợi còn phải tìm hiểu các đặc điểm, các yếu tố ngoại tác tác động đến tính khả thi của dự án. Cụ thể như sau: 3.1. Đặc điểm - thông số dự án Bên cạnh cách đặc điểm như các dự án bất động sản khác - như diện tích đất của dự án là 4.829m2, diện tích xây dựng là 46.333m2, tổng số căn hộ là 206 căn với tổng diện tích là 18.016m2 (trong đó khu A là 8.326m2 và khu B là 9.690m2), diện tích dùng cho kinh doanh để xe là 7.586m2, thương mại là 12.495m2, hiệu suất kinh doanh nhà ở là 100%, nhà xe là 90% và thương mại là 80% - thì tác giả nhận thấy dự án còn có các đặc điểm khác biệt cần lưu ý trước khi xây dựng mô hình để tính toán như sau: Vốn chủ sở hữu của Công ty quản lý phát triển nhà dành cho thực hiện dự án là 130 tỷ. Đất thực hiện dự án không mua từ thị trường mà có được từ công tác đền bù giải tỏa. Phương thức thanh toán là khu nhà ở sẽ bán, khu thương mại dịch vụ sẽ cho thuê 20 năm - với tiền thuê được huy động cho toàn bộ 20 năm ngay từ ban đầu. Các khoản chi phí khác, nếu có, sẽ được tính vào chi phí của công ty không tính vào dự án. Giá bán của sản phẩm bao gồm 2 loại hình: - Loại hình 1 – khu B: nhà và khu thương mại dịch vụ hoàn toàn theo thị trường. Khu thương mại, dịch vụ chỉ được cho thuê kinh doanh trong 20 năm tiền cho thuê tính vào kết quả của dự án , sau 20 năm chờ chính sách quyết định sau đó. Giá bán và cho thuê theo thị trường và bị ràng buộc – chốt giá khi ký hợp đồng góp vốn từ người mua. - Loại hình 2 – khu A: giá nhà ở chịu tác động bởi Chỉ thị 24/2004/CT-UB của UBND thành phố Hồ Chí Minh [8], được hỗ trợ 10% chi phí xây lắp.
12 Như vậy, đặc điểm của dự án là bên cạnh việc chịu tác động bởi các chính sách thuế hiện hữu như các dự án bất động sản khác với thời gian thực hiện kéo dài trên 1 năm, thì dự án còn có các khoản hỗ trợ và ràng buộc đã nêu tác động đến tính khả thi của dự án. Tham khảo số liệu dự án Hùng Vương Plaza có chi phí đầu tư dự kiến ban đầu là 520 tỷ đồng (2004) 11 diện tích sàn xây dựng là 92.148 m2 , mức giá chào bán lần đầu trung bình 1m2 căn hộ Hùng Vương Plaza năm 2004 là hơn 8 triệu VNĐ 12 . Tản Đà Court có chi phí đầu tư dự kiến ban đầu là 290 tỷ đồng (2005) 13 , diện tích sàn xây dựng là 40.707 m2 , mức giá chào bán lần đầu trung bình 1m2 căn hộ Tản Đà Court năm 2005 14 là hơn 11 triệu VNĐ . Với các đặc điểm đã nêu, tác giả tính toán ước tính dự án SKL có tổng chi phí đầu tư là 258 tỷ đồng (nếu chưa tính thuế VAT là 235 tỷ đồng), doanh thu dự ước là 275 tỷ đồng (nếu chưa tính thuế VAT là 250 tỷ) (chi tiết số liệu dự án Soái kình lâm xem phụ lục 1). Tỷ lệ lạm phát căn cứ vào chỉ số giá của Thành phố Hồ chí Minh trong giai đoạn 2000 -2008 (Phụ lục 2), CPI bình quân trong giai đoạn này tính toán được là là 7,45%/năm. Từ tốc độ phát triển tổng sản phẩm trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2008 (Phụ lục 3), cho thấy tốc độ phát triển của ngành công nghiệp xây dựng trong giai đoạn này theo tính toán là 11,53%/năm. Từ tỷ lệ lạm phát và tốc độ tăng trưởng của ngành công nghiệp xây dựng, bảng chỉ số giá áp dụng cho dự án như sau: Bảng 3.1: Chỉ số giá Năm 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Chỉ số giá (BQ) 1,00 1,07 1,15 1,24 1,33 1,43 1,54 1,65 1,78 1,91 2,05 Tốc độ tăng GDP 1,00 1,12 1,24 1,39 1,55 1,73 1,92 2,15 2,39 2,67 2,98 Chỉ số chung 1,00 1,20 1,44 1,72 2,06 2,47 2,96 3,55 4,25 5,10 6,11 (Nguồn: Tính toán của tác giả) 11 Báo Việt báo Online, 14/07/2004 [1] 12 Báo Thanh Niên Online, 03/01/2010 [9] 13 Báo Việt Báo Online, 14/07/2004 [1] 14 Báo Thanh Niên Online, 03/01/2010 [9]
13 Các chính sách về thuế thực hiện như các quy định hiện hành, cụ thể Thuế chuyển quyền sử dụng đất 4% VAT 10% Thuế thu nhập doanh nghiệp Tạm tính trong thời gian đầu tư/doanh thu 2% Kết quả kinh doanh 25% Lãi định mức giá bán nhà tái định cư đang thực hiện tại quận 10% Giá đất thị trường căn cứ vào phần giá thị trường trong Báo cáo đề xuất bảng 15 giá đất ở quận 5 các năm 2004-2009 . Báo cáo này do Phòng Tài chính kế hoạch, Phòng Tài nguyên môi trường, Phòng Thống kê, Trung tâm thẩm định giá Miền Nam thực hiện và được Ủy ban nhân dân quận 5 ban hành hàng năm. Tham khảo các dự án về lịch chi đầu tư, lịch huy động vốn, tác giả xây dựng các nội dung này cho dự án SKL như phụ lục 4 và 5. 3.2. Kết quả thẩm định do công ty tư vấn thực hiện Hiện tại công tác thẩm định dự án đã có Nghị định 16 của chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Trong đó phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án được quy định ở mục 5 điều 6 của Nghị định, 16 tuy nhiên chưa có văn bản hướng dẫn quy định trình bày tiêu chí cụ thể. Các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án vẫn chủ yếu là sử dụng báo cáo kết quả kinh doanh để đánh giá. Do vậy, dự án khả thi Trung tâm thương mại chung cư Soái Kình Lâm được công ty TNHH khảo sát thiết kế tư vấn xây dựng ANT lập vào ngày 24/04/2003 (được đại diện chủ đầu tư là Giám đốc Công ty Quản lý phát triển nhà quận 5 ký xác nhận vào 24/04/2003 và đại diện cấp trên chủ đầu tư là Ủy ban Nhân dân quận 5 ký vào ngày 15/05/2003) bao gồm 9 phần, trong đó phần phân tích tài chính đã được thực hiện bao gồm 5 phần như sau: 1. Khái toán vốn đầu tư xây dựng: liệt kê các chi phí xây dựng, trang thiết bị, hạ tầng kỹ thuật 15 Ủy ban Nhân dân Quận 5 (2004-2009) [11] 16 Chính Phủ (2005)[2]