Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xây dựng chỉ số giá gốc căn hộ chung cư nghiên cứu điển hình tại quận 2 và 7 thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:111

Thêm vào BST

Báo xấu

13
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trên phương diện khoa học, đề tài này đã đi sâu phân tích những ưu, nhược điểm của từng phương pháp xây dựng chỉ số giá BĐS trên thế giới. Từ đó, tác giả kỳ vọng đề tài này sẽ góp phần hoàn thiện hơn cơ sở lý luận về xây dựng chỉ số giá BĐS tại Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xây dựng chỉ số giá gốc căn hộ chung cư nghiên cứu điển hình tại quận 2 và 7 thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH __________________ NGUYỄN TẤN PHONG XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ GỐC CĂN HỘ CHUNG CƢ NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI QUẬN 2 VÀ 7 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS, TS. Nguyễn Ngọc Vinh Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là bài nghiên cứu của chính tôi, bên cạnh đó có sự hỗ trợ của giảng viên hƣớng dẫn. Các trích dẫn và số liệu đều đƣợc trích dẫn nguồn. Những nội dung và kết quả nghiên cứu chƣa từng đƣợc công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tp.HCM, ngày 9 tháng 6 năm 2015 Nguyễn Tấn Phong
MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt Danh mục các bảng Chƣơng 1 ............................................................................................................................................ 1 MỞ ĐẦU............................................................................................................................................ 1 1.1 Cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu .......................................................................................... 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................................. 2 1.3 Các giới hạn nghiên cứu........................................................................................................... 3 1.3.1 Phạm vi không gian ........................................................................................................... 3 1.3.2 Phạm vi thời gian .............................................................................................................. 3 1.4 Ý nghĩa đề tài nghiên cứu ........................................................................................................ 4 1.5 Kết cấu bài nghiên cứu ............................................................................................................. 4 Chƣơng 2 ............................................................................................................................................ 6 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHỈ SỐ GIÁ VÀ MÔ HÌNH XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ ......................... 6 2.1 Cơ sở lý thuyết về căn hộ chung cƣ ......................................................................................... 6 2.1.1 Khái niệm Căn hộ chung cƣ .............................................................................................. 6 2.1.2 Phân loại căn hộ chung cƣ ................................................................................................. 7 2.2 Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá .................................................................................................... 8 2.2.1 Khái niệm về chỉ số giá ..................................................................................................... 8 2.2.2 Thực trạng của việc xác định chỉ số giá tại Việt Nam....................................................... 9
2.3 Phƣơng pháp xác định chỉ số giá bất động sản ...................................................................... 10 2.3.1 Phƣơng pháp giản đơn..................................................................................................... 11 2.3.2 Vận dụng phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại trong việc ƣớc lƣợng chỉ số giá bất động sản 2.3.3 Phƣơng pháp phân tích định lƣợng bằng hồi quy Hedonic ............................................. 15 2.3.4 Luận giải về phƣơng pháp xác định chỉ số giá của đề tài ................................................ 18 2.4 Xây dựng mô hình xác định chỉ số giá ................................................................................... 18 2.4.1 Khung phân tích chung ................................................................................................... 18 2.4.2 Khung phân tích đề nghị cho nghiên cứu ........................................................................ 20 2.4.3 Phân tích và lựa chọn biến cho mô hình hồi quy ............................................................ 22 Chƣơng 3 .......................................................................................................................................... 29 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................................................... 29 3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................................ 29 3.1.1 Phƣơng pháp phân tích tổng hợp..................................................................................... 29 3.1.2 Phƣơng pháp chuyên gia ................................................................................................. 29 3.1.3 Phƣơng pháp phân tích định lƣợng ................................................................................. 29 3.2 Giới thiệu về tổng thể và mẫu nghiên cứu ............................................................................. 30 3.2.1 Sơ lƣợc về tổng thể nghiên cứu ....................................................................................... 30 3.2.2 Phƣơng pháp chọn mẫu nghiên cứu ................................................................................ 31 3.2.3 Cỡ mẫu nghiên cứu ......................................................................................................... 31 3.2.4 Thông tin về dữ liệu nghiên cứu ..................................................................................... 32 3.3 Phƣơng pháp phân tích số liệu ............................................................................................... 32 3.3.1 Thống kê mô tả................................................................................................................ 32 3.3.2 Phân tích hồi quy ............................................................................................................. 33 3.4 Mô hình nghiên cứu ............................................................................................................... 33 3.4.1Giải thích biến phụ thuộc ................................................................................................. 33
3.4.2 Giải thích biến độc lập .................................................................................................... 34 3.5 Danh sách biến cho mô hình và kỳ vọng dấu ......................................................................... 38 Chƣơng 4 .......................................................................................................................................... 40 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................................................................. 40 4.1 Phân khúc giá 1 (Căn hộ từ 15-25 triệu VND/ ) .............................................................. 40 4.1.1 Thống kê mô tả................................................................................................................ 40 4.1.2 Kiểm định mô hình hồi quy ............................................................................................ 40 4.1.3 Mô hình hồi quy cuối cùng ............................................................................................. 43 4.2 Phân khúc giá 2 (Căn hộ trên 25 triệu VND/ ) ................................................................. 45 4.2.1 Thống kê mô tả................................................................................................................ 45 4.2.2 Kiểm định mô hình hồi quy ............................................................................................ 45 4.2.3 Mô hình hồi quy cuối cùng ............................................................................................. 49 4.3 Xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ điển hình ...................................................................... 50 4.3.1 Tiêu chí xác định căn hộ điển hình ................................................................................. 50 4.3.2 Vận dụng ƣớc tính chỉ số giá căn hộ chung cƣ điển hình ............................................... 53 4.3.3 Kết luận ........................................................................................................................... 56 Chƣơng 5 .......................................................................................................................................... 58 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................................................... 58 5.1 Kết luận .................................................................................................................................. 58 5.2 Hạn chế của nghiên cứu ......................................................................................................... 58 5.3 Những gợi ý về hƣớng nghiên cứu tiếp theo .......................................................................... 59
Tài liệu tham khảo Phụ lục 1: Danh sách biến của các nghiên cứu trƣớc đây Phụ lục 2: Thống kê về mẫu nghiên cứu Phụ lục 3: Thống kê ý kiến chuyên gia Phụ lục 4: Kết quả hồi quy Phụ lục 5: Phiếu khảo sát
Danh mục các chữ viết tắt Từ viết tắt Từ viết đầy đủ APCOMP Apartment Complex BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng BUSYST Busy Street CRTYD Courtyard CUL Cul-de-sac GARAGESP Garage Space HISTDES Historic Desinignted LAKERIV Lake River LAKERIV Lake River PARKSQ Park Square QĐ-TTg Quyết định – Thủ tƣớng SQFT Square Feet TĐG Thẩm định giá Tp. HCM Thành phố Hồ Chí Minh Tp. Hà Nội Thành phố Hà Nội TS Tài sản TT-BXD Thông tƣ – Bộ Xây Dựng OLS Ordinary Least Square UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam Đồng
Danh mục các bảng STT TÊN BẢNG 1 Bảng 2.3.3a Danh sách biến – Nghiên cứu của Chihiro Shimizu và các cộng sự 2 Bảng 2.3.3b Danh sách biến – Nghiên cứu của Richard J. Cebula 3 Bảng 2.3.3c Danh sách biến – Nghiên cứu của Davor Kunovac và các cộng sự 4 Bảng 2.3.3d Danh sách biến – Nghiên cứu của Lục Mạnh Hiển 5 Bảng 2.4.1 Khung phân tích kinh tế lƣợng 6 Bảng 2.4.2 Khung phân tích đề nghị cho nghiên cứu 7 Bảng 2.4.3a Thống kê ý kiên chuyên gia về các yếu tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ 8 Bảng 2.4.3b Danh sách các biến của mô hình hồi quy 9 Bảng 3.3.1a Thống kê số lƣợng mẫu căn hộ – Phân khúc giá 1 10 Bảng 3.3.1b Thống kê số lƣợng mẫu căn hộ – Phân khúc giá 2 11 Bảng 4.3.1a Thống kê danh sách các chuyên gia 12 Bảng 4.3.1b Thống kê ý kiến chuyên gia về căn hộ điển hình – Phân khúc giá 1 13 Bảng 4.3.1c Thống kê ý kiến chuyên gia về căn hộ điển hình – Phân khúc giá 2 14 Bảng 4.3.2a Ƣớc tính chỉ số giá – Phân khúc giá 1 15 Bảng 4.3.2b ƣớc tính chỉ số giá – Phân khúc giá 2
1 Chƣơng 1 MỞ ĐẦU 1.1 Cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu Với sự minh bạch về thông tin của các giao dịch BĐS và một thị trƣờng tài chính đã phát triển tƣơng đối hoàn chỉnh, vấn đề xác định chỉ số giá BĐS tại các nƣớc phát triển trên thế giới đã và đang đƣợc áp dụng thƣờng xuyên và liên tục từ nhiều năm nay. Việc công bố chỉ số giá BĐS tại các nƣớc này cũng góp phần lành mạnh hóa thị trƣờng BĐS nói riêng cũng nhƣ thị trƣờng hàng hóa và dịch vụ nói chung, làm động lực cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Tại Việt Nam, chỉ số giá nói chung và chỉ số giá BĐS nói riêng đóng một vai trò chiến lƣợc trong việc minh bạch hóa thị trƣờng, hỗ trợ đắc lực trong việc sử dụng hiệu quả nguồn lực, từ đó kích thích phát triển nền kinh tế. Ở góc độ quản lý Nhà nƣớc, chỉ số giá BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc ban hành các văn bản, chính sách nhằm định hƣớng và phát triển thị trƣờng BĐS trong tổng thể nền kinh tế. Với sự thiếu hụt về cơ sở dữ liệu, cũng nhƣ tính không đồng nhất về quy hoạch đất đai là khá cao, việc thống kê và quản lý các giao dịch BĐS đã và đang là một thách thức lớn với các nhà quản lý. Bên cạnh đó, thị trƣờng tài chính mới chỉ đang trong tiến trình phát triển dựa trên nền một hệ thống văn bản pháp lý chồng chéo, điều này luôn là rào cản vô hình cho sự phát triển và lành mạnh hóa thị trƣờng. Việc xác định chỉ số giá BĐS tại Việt Nam đã đƣợc quy định, hƣớng dẫn, tuy nhiên vẫn còn đó những bất cập, vƣớng mắc và chỉ có thể áp dụng mang tính thí điểm, thử nghiệm. Ở góc độ doanh nghiệp, chỉ số giá BĐS đóng vai trò hỗ trợ, một kênh tham khảo tin cậy cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS, các công ty TĐG trong việc xác định giá bán cũng nhƣ hoạch định chiến lƣợc phát triển của công ty. Với xu hƣớng hội nhập kinh tế ngày một sâu rộng, thị trƣờng BĐS Việt Nam với hơn 90 triệu dân rõ ràng là hết sức tiềm năng, kéo theo đó là sự gia nhập thị trƣờng của các công ty, tổ chức, các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, sự cạnh tranh trên thị trƣờng ngày một
2 gắt gao, thậm chí mang tính sống còn. Khi đó, các doanh nghiệp BĐS trong nƣớc cần phải tìm cho mình định hƣớng phát triển phù hợp và đúng đắn. Dĩ nhiên, chỉ số giá BĐS là một thông số không thể bỏ qua, các doanh nghiệp không nên chỉ dựa vào chỉ số đƣợc ban hành, công bố bởi các cơ quan chức năng, mà còn phải tự xây dựng cho riêng mình các chỉ số này dựa trên sự thu thập và phân tích dữ liệu thị trƣờng. Với dòng chảy đầu tƣ ồ ạt vào thị trƣờng, đã và đang tồn tại những dự án BĐS nói chung cũng nhƣ những căn hộ chung cƣ nói riêng với các mức giá chênh lệch lớn, hoàn toàn không phản ánh đúng giá thị trƣờng. Cho đến nay, thị trƣờng đã chứng kiến nhiều đợt sốt giá căn hộ chung cƣ bên cạnh những đợt hạ giá tạo ra những cú sốc nhất định, gây ra tâm lý hoang mang, lo ngại cho các nhà đầu tƣ cũng nhƣ trong bộ phận ngƣời dân, những ngƣời có nhu cầu thật sự về nhà ở. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Xây dựng chỉ số giá gốc căn hộ chung cƣ – Nghiên cứu điển hình tại quận 2 và 7 Thành phố Hồ Chí Minh” có ý nghĩa quan trọng, góp phần vào việc tìm hiểu, xác định mức giá gốc thật sự cũng nhƣ biên độ biến động giá của căn hộ chung cƣ nói riêng và xa hơn là BĐS nói chung, qua đó phản ánh thị trƣờng BĐS một cách rõ nét nhất. Nhu cầu xác định chỉ số giá BĐS luôn hiện hữu; đây đồng thời là một vấn đề cần đƣợc giải quyết triệt để, trong đó rất cần sự phối hợp giữa Nhà nƣớc, doanh nghiệp và những chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực BĐS. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Tác giả thực hiện đề tài này với mục tiêu nghiên cứu là “Xây dựng chỉ số giá gốc căn hộ chung cƣ”. Để thực hiện mục tiêu này, tác giả phải giải quyết đƣợc những câu hỏi sau: - Vấn đề xác định chỉ số giá BĐS tại Việt Nam hiện nay nhƣ thế nào ? - Có những phƣơng pháp nào để xác định chỉ số giá BĐS ? - Các yếu tố nào ảnh hƣởng đến giá của căn hộ chung cƣ ? - Mô hình nào là phù hợp để xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ ?
3 1.3 Các giới hạn nghiên cứu 1.3.1 Phạm vi không gian Căn hộ chung cƣ đã và đang trở thành một trong những phân khúc thị trƣờng điển hình, phù hợp với thu nhập bình quân của ngƣời dân Việt Nam. Là một trong những trung tâm kinh tế hàng đầu, Tp.HCM chiếm tỷ trọng lớn trong tổng GDP của cả nƣớc; bên cạnh đó, thị trƣờng BĐS tại thành phố này có ảnh hƣởng không nhỏ đến sức khỏe của cả nền kinh tế. Tại Tp.HCM, căn hộ chung cƣ đƣợc phân bổ rải rác khắp các quận, huyện với nhiều phân khúc thị trƣờng khác nhau, từ cao cấp, trung cấp cho đến căn hộ dành riêng cho ngƣời có thu nhập thấp. Trong số 19 quận và 5 huyện của Tp.HCM, mật độ căn hộ chung cƣ tập trung cao nhất và điển hình nhất tại quận 2 và quận 7. Vì lẽ đó, tác giả đã quyết định chọn 2 quận nội thành này để tiến hành thu thập số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu chỉ số giá của đề tài. 1.3.2 Phạm vi thời gian Thị trƣờng BĐS tại Việt Nam chỉ thực sự có những bƣớc phát triển đáng kể từ những năm 2000. Từ đó đến nay, thị trƣờng này đã trải qua nhiều cú sốc (những đợt đóng băng kéo dài, những cơn sốt giá, những giai đoạn bong bóng nhà đất). Với những hiệu ứng tích cực của nền kinh tế nhờ vào những chính sách điều tiết vĩ mô kịp thời của Chính phủ, thị trƣờng BĐS đang ngày càng tốt dần lên và cho thấy sự ổn định trong những năm gần đây. Thông qua việc điều tra, khảo sát trực tiếp ngƣời dân sống tại các khu căn hộ tại quận 2 và quận 7, tác giả đã thu thập đƣợc cơ sở dữ liệu phục vụ cho bài nghiên cứu. Từ bộ dữ liệu ban đầu, tác giả lọc ra dữ liệu về giá căn hộ trong giai đoạn từ 06/2013 - 06/2014 để tiến hành phân tích và nghiên cứu. Đây là giai đoạn mà thị trƣờng BĐS nói chung cũng nhƣ thị trƣờng căn hộ chung cƣ nói riêng tại Tp.HCM ít có biến động bất thƣờng về giá. Điều này giúp giảm thiểu sai lệch về mặt ƣớc lƣợng, tránh trƣờng hợp việc biến động lớn về giá của các giai đoạn thị trƣờng ảnh
4 hƣởng đến kết quả nghiên cứu. Thời điểm tác giả tiến hành khảo sát và thu thập dữ liệu là từ tháng 01/2015-03/2015. Phạm vi nghiên cứu: Với thời gian và kinh phí thực hiện hạn hẹp, do vậy việc nghiên cứu này chỉ tập trung xây dựng mô hình hồi quy tốt nhất có thể, nhằm làm nền tảng cho việc ƣớc lƣợng giá trị gốc và giá trị của dạng căn hộ cần nghiên cứu trong các kỳ tiếp theo. 1.4 Ý nghĩa đề tài nghiên cứu Về mặt khoa học cũng nhƣ thực tiễn, đề tài này đều có những ý nghĩa quan trọng. - Trên phƣơng diện khoa học, đề tài này đã đi sâu phân tích những ƣu, nhƣợc điểm của từng phƣơng pháp xây dựng chỉ số giá BĐS trên thế giới. Từ đó, tác giả kỳ vọng đề tài này sẽ góp phần hoàn thiện hơn cơ sở lý luận về xây dựng chỉ số giá BĐS tại Việt Nam. - Trên phƣơng diện thực tiễn, đề tài này cung cấp một công cụ hữu hiệu hỗ trợ việc xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ tại Tp.HCM, đồng thời có thể mở rộng ra phạm vi cả nƣớc đối với các loại hình BĐS khác nhau. 1.5 Kết cấu bài nghiên cứu Đề tài nghiên cứu của tác giả gồm có 5 chƣơng. Chƣơng 1: Mở đầu Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá và mô hình xác định chỉ số giá Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị
5 Trong chƣơng 1, tác giả chỉ rõ về lý do chọn đề tài, mục tiêu, phạm vi cũng nhƣ đối tƣợng nghiên cứu, đồng thời khái quát về phƣơng pháp nghiên cứu. Phần cơ sở lý thuyết làm nền tảng cho bài nghiên cứu đƣợc tác giả trình bày trong chƣơng 2. Trong chƣơng này, tác giả cũng đi vào mổ xẻ, phân tích những mô hình nghiên cứu trƣớc đây để từ đó, chọn ra một mô hình phù hợp để nghiên cứu. Tác giả giành hẳn chƣơng 3 để đi sâu vào phân tích phƣơng pháp nghiên cứu. Cuối cùng, kết quả nghiên cứu và phần kết luận, kiến nghị lần lƣợt đƣợc trình bày trong chƣơng 4 và 5.
6 Chƣơng 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHỈ SỐ GIÁ VÀ MÔ HÌNH XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ 2.1 Cơ sở lý thuyết về căn hộ chung cƣ 2.1.1 Khái niệm căn hộ chung cƣ Nhà ở dạng chung cƣ với tên gọi ban đầu là “insula”, và ngƣời La Mã đƣợc xem nhƣ những ngƣời tiên phong trong việc xây dựng loại nhà ở này dành cho ngƣời nghèo và tầng lớp dƣới nghèo (pleb). Mỗi một nhà ở chung cƣ (insula) có diện tích tầng trệt vào khoảng 400 và chứa tới hơn 40 ngƣời; tầng cao có khi lên tới 6-7 tầng. Vào thời hoàng đế Augustus, sau những trận hỏa hoạn, ngƣời La Mã đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn khoảng 20,7 m và đến thời hoàng đế Nero, chiều cao tối đa này chỉ còn khoảng 17,75 m. Trong những thời kỳ cực thịnh, tại Roma, số lƣợng nhà ở chung cƣ (insula) có khi lên đến 50.000. Theo Encyclopedia Britanica 2006, công trình chung cƣ trong tiếng Anh hiện đại đƣợc biết đến với tên gọi “condominium”, viết tắt là “condo”. Ngày nay, “condominium” không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn mà là một hình thức quyền sở hữu. Một “condominium” đƣợc tạo ra dƣới một khế ƣớc về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ đƣợc tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cƣ. Khi một ngƣời sở hữu căn hộ chung cƣ “condominium”, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tƣờng, sàn và trần căn hộ của mình. Bên cạnh đó còn là một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả không gian chung (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cƣ chứa căn hộ đó. Từ thế kỷ thứ 6 trƣớc Công nguyên, khái niệm về chung cƣ (condominium). Trong tiếng Latin, “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” có nghĩa là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Tại Singapore, khái niệm chung cƣ nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở đƣợc xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Khái niệm này đƣợc sử dụng nhƣ một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý.
7 Tại Việt Nam, Nhà chung cƣ là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cƣ có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cƣ. (Điều 70 của Luật nhà ở 2005). Tại điều 3, Nghị định 71/2010/NĐ-CP cũng có quy định Nhà chung cƣ phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45 . 2.1.2 Phân loại căn hộ chung cƣ Theo Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005, tại Singapore, căn hộ chung cƣ đƣợc chia thành 2 loại: Chung cƣ dạng Flat và Chung cƣ dạng Condominium. Chung cƣ dạng Flat là loại dự án nhà ở không sở hữu đất; trong đó, mỗi căn hộ chỉ dùng cho mục đích ở và có lối đi riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cƣ. Loại hình chung cƣ này đƣợc tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng tối thiểu và thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng dân cƣ của khu nhà đó. Tuy nhiên, việc bố trí không gian mở cộng đồng là không bắt buộc, cũng nhƣ không có quy định về quy mô diện tích tối thiểu. Khác với Chung cƣ dạng Flat thì Chung cƣ dạng Condominium là loại dự án nhà ở phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; đồng thời, các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng và phục vụ cho nhu cầu của họ. Loại hình chung cƣ này đòi hỏi quy mô diện tích khu đất lớn hơn với diện tích tối thiểu đƣợc quy định cụ thể là 4,000 và mật độ xây dựng tầng trệt tối đa là 40% (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe). Việc bố trí không gian mở cộng đồng bên trong khu đất cũng không bắt buộc. Theo Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010, tại Việt Nam, căn hộ chung cƣ đƣợc chia thành 4 hạng (1,2,3 và 4). Tuy nhiên, thông tƣ này không chỉ ra đƣợc tiêu chí cụ thể nào để phân hạng căn hộ chung cƣ. Thực tế nghiên cứu cho thấy, căn hộ chung cƣ đƣợc phân loại dựa theo một số tiêu chí nhƣ mức giá bán, chủ đầu tƣ, các tiện ích đi kèm, môi trƣờng cảnh quan và quy hoạch hạ tầng xã hội xung quanh. Điển hình nhƣ tại Colliers International Vietnam, một trong những công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS nƣớc ngoài hàng đầu tại thị
8 trƣờng Việt Nam, việc phân hạng các tòa nhà cũng nhƣ căn hộ chung cƣ đƣợc dựa trên những tiêu chí nhƣ địa điểm, ngày hoàn tất, dịch vụ, tuổi thọ tòa nhà, khả năng tiếp cận và tiêu chuẩn quản lý. . 2.2 Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá 2.2.1 Khái niệm về chỉ số giá Theo Bách khoa toàn thƣ (Wikipedia), chỉ số giá (Price index) đƣợc hiểu là một giá trị trung bình (hoặc bình quân có trọng số) của giá cả tƣơng ứng tại một khu vực cho trƣớc, trong một khoảng thời gian tách biệt. Nó là một số liệu thống kê đƣợc thiết kế để hỗ trợ cho việc so sánh giá cả của những hàng hóa này khác nhau nhƣ thế nào về tổng thể khi có sự khác biệt về thời gian hay vị trí địa lý. Chỉ số giá cũng hữu ích trong việc hỗ trợ quyết định đầu tƣ. Có một số loại chỉ số giá tiêu biểu nhƣ: Chỉ số giá tiêu dùng (CPI), Chỉ số giá sản xuất (PPI), Chỉ số giảm phát GDP (GDP Deflator). Theo Bách khoa toàn thƣ Britanica, chỉ số giá đo lƣờng sự thay đổi tƣơng đối về giá, bao gồm một loạt các con số đƣợc sắp xếp để so sánh giá trị giữa hai giai đoạn bất kỳ hoặc giữa hai phạm vi không gian khác nhau, từ đó, diễn tả sự thay đổi trung bình về giá. Đầu tiên, chỉ số giá đƣợc xây dựng để đo lƣờng những thay đổi trong chi phí sinh hoạt, qua đó xác định mức tăng lƣơng cần thiết để duy trì một tiêu chuẩn về mức sống. Chỉ số giá đƣợc tiếp tục áp dụng rộng rãi trong việc ƣớc tính sự thay đổi về giá theo thời gian, đồng thời cũng đƣợc sử dụng để đo lƣờng sự khác biệt về chi phí giữa các vùng miền khác nhau hoặc giữa các nƣớc với nhau. Theo Quyết định số 43/2010/QĐ-TTg ngày 2/6/2010, trong hệ thống chỉ tiêu thống kê quốc gia của Việt Nam, chỉ số giá BĐS là một hạng mục đƣợc Bộ xây dựng ban hành hàng năm (hạng mục thứ 190, mã số 1206, thuộc phân tổ loại BĐS). Tại Mục 5 và 7, Điều 3, Thông tư số 20/2010/TT-BXD, chỉ số giá giao dịch bất động sản là chỉ số phản ánh mức độ biến động về giá của bất động sản thông qua các giao dịch thành công theo thời gian. Trong đó, giá giao dịch bất động sản là giá của bất động sản đƣợc giao dịch thành công trên thị trƣờng trong giai đoạn tính toán, không phải là giá giao dịch lần đầu của bất động sản mới đƣợc hình thành hay mới đƣợc tạo lập.
9 Trên phƣơng diện thống kê học, chỉ số giá là chỉ số tính theo phần trăm để phản ánh mức thay đổi tƣơng đối của giá cả một loại hàng hóa nào đó theo thời gian. Nhƣ vậy, chỉ số giá BĐS (Real Estate Price Index) có thể hiểu đơn giản là chỉ tiêu tƣơng đối phản ánh xu hƣớng và mức độ biến động giá cả theo thời gian của BĐS. Đây là tỷ lệ phần trăm cho thấy mức độ mà giá một loại hình BĐS (hoặc giá của một phân khúc BĐS) đã thay đổi trong khoảng thời gian (tháng, quý, năm) so với giá tƣơng ứng trong một năm nào đó (năm cơ sở) và đƣợc xác định nhƣ một mức giá tại thời điểm gốc. 2.2.2 Thực trạng của việc xác định chỉ số giá tại Việt Nam Cho đến nay, vấn đề xác định chỉ số giá BĐS tại Việt Nam đƣợc đề cập tại Quyết định của Thủ tướng chính phủ số 43/2010/QĐ ngày 2/6/2010 và đƣợc cụ thể hóa bằng Thông tư của Bộ xây dựng số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010. Những văn bản pháp lý này có đề cập đến việc ban hành chỉ số giá, số lƣợng và giá trị (doanh thu) giao dịch, doanh thu kinh doanh, số lƣợng sàn giao dịch BĐS; trong đó quy định cụ thể kỳ công bố, lộ trình thực hiện và cơ quan chịu trách nhiệm. Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 đƣợc Bộ xây dựng ban hành nhằm hƣớng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một chỉ số đánh giá thị trƣờng BĐS. Theo đó, việc xác định chỉ số này đƣợc tiến hành cụ thể qua 4 bƣớc: Bƣớc 1: Phân khu vực và lựa chọn bất động sản đại diện Bƣớc 2: Xây dựng các dữ liệu gốc Bƣớc 3: Xây dựng các dữ liệu so sánh Bƣớc 4: Tính toán xác định các chỉ số đánh giá thị trƣờng bất động sản Đối với chỉ số giá giao dịch BĐS, Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD có đề cập đến phƣơng pháp xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản chung của địa phƣơng và xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản của từng khu vực, trong đó xác định chỉ số giá của từng loại cũng nhƣ từng phân loại BĐS. Theo hƣớng dẫn của Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD, chỉ số giá căn hộ chung cƣ đƣợc tính bằng phƣơng pháp so sánh; trong đó, chọn ra 1 BĐS đại diện và tiến hành điều chỉnh các BĐS tƣơng đồng với BĐS đại diện. Sau đó, tiến hành tính giá trị
10 trung bình cộng của các BĐS so sánh để có giá giao dịch cho phân hạng BĐS cần tính chỉ số giá. Dễ thấy, việc tính toán và điều chỉnh theo phƣơng pháp này có quá nhiều bất cập. Thứ nhất, việc chọn ra căn hộ đại diện với một mức giá cho sẵn (22.790.000 đồng/ ) là chƣa đƣợc phù hợp. Trong quá trình xác định chỉ số giá BĐS, đây chính là giá trị mà chúng ta cần tìm trƣớc tiên. Ngoài ra, việc tính toán chỉ số giá BĐS chỉ dựa trên mức giá của một căn hộ đại diện sẽ gặp phải những trục trặc nhất định khi mà giá của căn hộ luôn có sự thay đổi theo thời gian. Thứ hai, tiêu chí để chọn ra 5 căn hộ chung cƣ so sánh làm đại diện cho căn hộ chung cƣ phân hạng 2 là chƣa rõ ràng và còn đó những điểm chƣa hợp lý. Một trong những điểm bất cập khác đó chính là các tỷ lệ % điều chỉnh trong phƣơng pháp so sánh. Trong quá trình tính toán, đây là những chỉ số cần phải dựa trên dữ liệu, chứng cứ thị trƣờng thay vì đƣợc xác định một cách cảm tính nhằm đảm bảo tính khách quan cũng nhƣ tăng tính thuyết phục. Xét trên góc độ doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực liên quan đến BĐS cũng nhƣ các tổ chức có nhu cầu xác định chỉ số giá BĐS nói chung, công tác tính toán chủ yếu dựa trên kinh nghiệm làm việc. Mỗi công ty luôn có một cơ sở dữ liệu riêng, từ đó, họ tính toán một cách giản đơn chỉ số giá BĐS cho từng khu vực cũng nhƣ từng hạng mục BĐS và lấy những kết quả này để áp dụng. Ngoài ra, những công ty này thƣờng tham khảo thêm những chỉ số này thông qua các báo cáo định kỳ của một số công ty nghiên cứu thị trƣờng hoặc những công ty BĐS nƣớc ngoài có uy tín nhƣ Savills, CBRE, Colliers. Những chỉ số giá BĐS đƣợc ban hành tại các văn bản, thông tƣ rất ít khi đƣợc những công ty này sử dụng vì nhiều lý do khác nhau mà rõ ràng nhất đó chính là tính thuyết phục không cao cũng nhƣ dữ liệu thị trƣờng không đƣợc cập nhật. 2.3 Phƣơng pháp xác định chỉ số giá bất động sản Trên thế giới, để xây dựng chỉ số giá BĐS, ngƣời ta sử dụng nhiều phƣơng pháp mà ta có thể phân chia thành 3 phƣơng pháp chính: phƣơng pháp giản đơn, vận dụng
11 phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại và phƣơng pháp phân tích hồi quy Hedonic. Tại mỗi quốc gia, các chỉ số có thể đƣợc xây dựng theo những phƣơng pháp khác nhau bởi những cơ quan khác nhau. 2.3.1 Phƣơng pháp giản đơn Phƣơng pháp này đo lƣờng giá bình quân giản đơn, bình quân có trọng số hoặc bình quân giữa (giá trị trung vị) của giá BĐS trong một khoảng thời gian nhất định. Việc giám sát các chỉ số nhƣ vậy không cho phép (không giúp ích) phân biệt giữa giá cả và đặc tính của sự thay đổi. Ngoài ra, những đặc tính không mang tính đại diện của các giao dịch BĐS qua thời gian có thể làm méo mó xu hƣớng giá cả, đặc biệt khi những giao dịch liên quan đến những loại hình BĐS khác nhau giữa thời điểm này với thời điểm khác. Phƣơng pháp này đƣợc áp dụng tại nhiều nƣớc, trong đó bao gồm Đức, Úc, Tây Ban Nha, và Hà Lan, vì tính đơn giản của nó cũng nhƣ không đòi hỏi nguồn dữ liệu chi tiết về từng đặc tính của BĐS. 2.3.2 Vận dụng phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại trong việc ƣớc lƣợng chỉ số giá bất động sản a. Nghiên cứu của Chaitra H. Nagaraja, Lawrence D. Brown, Susan M. Wachter (2011). Nhóm tác giả này tiến hành so sánh 4 loại chỉ số giá truyền thống dựa trên giao dịch lặp lại để phát triển một chỉ số giá tự hồi quy, trong đó vẫn sử dụng phân tích giao dịch lặp lại nhƣng có kết hợp thêm những giao dịch đơn lẻ và tác động của yếu tố vị trí. Nghiên cứu này so sánh thống kê về mặt định lƣợng những ảnh hƣởng của khoảng cách thời gian giữa các giao dịch, vận dụng thêm những thông tin của mô hình Hedonic cũng nhƣ giải quyết vấn đề kết hợp giữa phân tích giao dịch đơn lẻ và giao dịch lặp lại. Tính năng dự báo đƣợc sử dụng nhƣ một thƣớc đo định lƣợng trong việc phân tích bằng cách sử dụng dữ liệu từ những giao dịch nhà ở của 20 khu vực đô thị tại Mỹ. Cụ thể, dữ liệu đƣợc sử dụng bao gồm những giao dịch nhà ở đƣợc bán từ tháng
12 7/1985 cho đến tháng 9/2004. Đối với mỗi giao dịch, những thông tin đi kèm gồm có: địa chỉ, thời điểm của giao dịch (tháng, năm), và giá giao dịch. Các chỉ số thu đƣợc có xu hƣớng giống nhau qua thời gian; tuy nhiên, vẫn có sự khác biệt đủ lớn để nhận đƣợc sự quan tâm. Bên cạnh đó, chỉ số tự hồi quy diễn tả tổng thể một cách khá tốt. b. Nghiên cứu của El Mahmah Assil (Tháng 06/2012). Tại Marốc, nhằm kiểm tra sự biến động trong thị trƣờng BĐS cho mục đích giảm thiểu rủi ro của Ngân hàng trung ƣơng, một chỉ số giá BĐS đã đƣợc xây dựng và công bố vào năm 2010 bởi Ngân hàng Trung ƣơng nƣớc này, theo từng vùng miền và theo từng thành phố đối với BĐS nhà ở, đất ở và BĐS thƣơng mại. Bài nghiên cứu này giúp nhận ra những phƣơng pháp chính đƣợc áp dụng mang tính toàn cầu trong việc xây dựng chỉ số giá BĐS, từ đó, phân tích tính chất khả thi của những phƣơng pháp này để áp dụng cho thị trƣờng Marốc. Tác giả cũng thảo luận về những khía cạnh có liên quan đến dữ liệu, phƣơng pháp luận và kết quả nghiên cứu. Trong nghiên cứu này, dữ liệu dùng để xây dựng chỉ số giá BĐS đƣợc lấy từ cơ sở dữ liệu của Phòng đăng ký đất đai. Cơ quan này có khoảng 75 chi nhánh tại các địa phƣơng, lƣu giữ thông tin về các cuộc chuyển giao chủ sở hữu TS và quyền liên quan đến đất đai cho ngƣời mua. Nó bao gồm những đặc điểm và giá cả của TS đƣợc mô tả trong chứng thƣ về TS. Có khoảng 3 triệu TS đƣợc đăng ký, trong đó bao gồm cả những TS chƣa từng đƣợc bán. Sau khi sàn lọc dữ liệu, loại bỏ những mẫu có sự sai khác lớn từ 700.000 quan sát, tác giả đã lựa chọn ra 586.000 mẫu dùng cho mô hình xác định chỉ số giá tại Marốc. Theo đó, chỉ số giá BĐS ở Ma-rốc có sự tăng lên so với cùng kỳ năm ngoái, thể hiện qua 03 giai đoạn riêng biệt: Từ năm 2006 đến năm 2008, giá bất động sản đã đăng ký có xu hƣớng tăng, với mức tăng trƣởng trung bình 1,3 điểm phần trăm. Sau đó, giá bắt đầu có xu hƣớng giảm cho đến quý đầu của năm 2010, với sự sụt giảm 1,2 điểm phần trăm của giá trung