Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:89

Thêm vào BST

Báo xấu

20
lượt xem 12
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài nghiên cứu được thực hiện với mục tiêu đánh giá thực trạng và đề xuất nhóm giải pháp đối với hoạt động cho vay mua nhà dành cho người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRẦN THANH LIÊM CHO VAY MUA NHÀ ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8 38 01 07 Thành Phố Hồ Chí Minh - Năm 2023
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRẦN THANH LIÊM CHO VAY MUA NHÀ ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8 38 01 07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHÓA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ KIM THOA Thành Phố Hồ Chí Minh - Năm 2023
i LỜI CAM KẾT Tôi tên là Trần Thanh Liêm, học viên Khóa 2 chuyên ngành Luật Kinh tế năm “ 2021, Trường Đại học Ngân hàng Thành Phố Hồ Chí Minh, xin cam kết: ” 1. Đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi và do TS. NGUYỄN THỊ KIM THOA hướng dẫn khoa học. 2. Các số liệu, tài liệu phục vụ cho việc phân tích, đánh giá, nhận xét trong luận văn do chính tác giả thu thập và có ghi rõ nguồn gốc. 3. Luận văn còn có sử dụng các số liệu, nội dung nhận định, ý kiến đánh giá của các chuyên gia, tác giả khác, cơ quan tổ chức khác, và đều có trích dẫn, chú thích nguồn gốc đầy đủ trong tài liệu. Tôi xin cam kết và hoàn toàn chịu trách nhiệm nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào đối với nội dung luận văn của mình. Trân trọng, Tp. HCM, ngày …… tháng …… năm 2023 Tác giả
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được công trình nghiên cứu khoa học “Cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại theo Pháp luật Việt Nam”, tôi xin “ chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh, các Thầy Cô Khoa Sau Đại học, các Thầy Cô Khoa Luật Kinh tế, cũng như các Thầy Cô thỉnh giảng từ các Trường Đại học liên kết, đã tận tình truyền đạt những bài học, kiến thức quý giá trong thời gian đào tạo Chương trình Sau đại học, chuyên ngành Luật Kinh tế tại Trường Đại học Ngân hàng Thành Phố Hồ Chí Minh, đặc biệt đây là quãng thời gian rất nỗ lực của cả Nhà Trường, Quý Thầy Cô, và Học viên trong bối cảnh dịch Covid bùng phát nghiêm trọng trên phạm vi cả nước. ” Tôi cũng xin bày tỏ lòng tri ân và cảm ơn sâu sắc đến Cô TS. Nguyễn Thị Kim Thoa đã trực tiếp hướng dẫn nghiên cứu khoa học, đôn đốc và tạo động lực cho tôi hoàn tất luận văn. Tôi xin cảm ơn Ban Giám đốc, các anh, chị đồng nghiệp VietinBank đã hỗ trợ tôi trong công việc để tôi có thêm thời gian cho quá trình học tập tại Trường và hoàn tất Khóa học. Trân trọng!
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Tiêu đề: Cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng “ thương mại theo pháp luật Việt Nam. Tóm tắt: Bài nghiên cứu được thực hiện với mục tiêu đánh giá thực trạng và đề xuất nhóm giải pháp đối với hoạt động cho vay mua nhà dành cho người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam. Kết quả nghiên cứu cho thấy, cho vay mua nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại là một trong những sản phẩm tín dụng đang được toàn xã hội quan tâm với nhu cầu rất lớn. Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động triển khai cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp theo quy định pháp luật tại các Ngân hàng thương mại, tác giả đã đề xuất 6 nhóm giải pháp tương ứng cụ thể như sau: Một là hoàn thiện chính sách pháp luật về nhà ở xã hội và các văn bản pháp luật có liên quan; Hai là hình thành và phát triển Quỹ tiết kiệm nhà ở; Ba là giải pháp về chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ; Bốn là rà soát và cải cách thủ tục hành chính trong xác thực điều kiện và đối tượng thụ hưởng chính sách vay vốn ưu đãi mua nhà; Năm là đẩy mạnh ứng dụng công nghệ chuyển đổi số kết hợp xây dựng nguồn vốn tài trợ sản phẩm cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp theo quy định pháp luật; Sáu là nâng cao hiệu quả hoạt động quản trị rủi ro, thanh tra, giám sát và chế tài đối đảm bảo thực hiện pháp luật chính sách nhà ở xã hội. Từ khóa: cho vay mua nhà, nhà ở xã hội, người có thu nhập thấp, ngân hàng thương mại.
iv ABSTRACT Subject: Housing loans for low-income people at commercial banks according to Vietnamese law Abstract: The study was conducted with the objective of assessing the current situation and proposing a group of solutions for home loan activities for low-income people at commercial banks in accordance with Vietnamese law. Research results show that lending to buy social housing for low-income people at commercial banks is one of the credit products that are being interested by the whole society with great demand. On the basis of analyzing and evaluating the actual situation of implementing home loans for low-income people in accordance with the law at commercial banks, the author has proposed 6 groups of corresponding solutions as follows: following: One is to complete the legal policy on social housing and relevant legal documents; Second is to form and develop the Housing Savings Fund; Third is the solution on fiscal policy and monetary policy; Fourthly, reviewing and reforming administrative procedures in verifying conditions and beneficiaries of preferential home loan policy; Fifth is to promote the application of digital transformation technology in combination with building capital sources to finance home loan products for low-income people in accordance with the law; Sixth is to improve the effectiveness of risk management, inspection, supervision and sanctions to ensure the implementation of the law on social housing policy. Keywords: housing loan, social housing loan, low-income person.
v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG DIỄN GIẢI 1 Agribank Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn 2 BĐS Bất động sản 3 BIDV Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển 4 CPI Chỉ số giá tiêu dùng 5 DTI Hệ số nợ trên tổng thu nhập người đi vay 6 GDP Tổng sản phẩm nội địa 7 GRDP Tổng sản phẩm nội địa trên địa bàn cấp tỉnh 8 HĐTD Hợp đồng tín dụng Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 và sửa đổi, bổ sung 9 Luật các TCTD năm 2017 10 NƠXH Nhà ở xã hội 11 NHCSXH Ngân hàng Chính sách Xã hội 12 NHNN Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 13 NHTM Ngân hàng thương mại Tại các quốc gia thuộc Tổ chức hợp tác và phát triển 14 OECD kinh tế 15 TCTD Tổ chức tín dụng 16 TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh 17 UCDO Cơ quan Cộng đồng nhà ở 18 VCB Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam 19 Vietinbank Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam
vi MỤC LỤC LỜI CAM KẾT .............................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii TÓM TẮT LUẬN VĂN .............................................................................................. iii ABSTRACT ................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................. v DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................... ix DANH MỤC HÌNH VẼ ............................................................................................... x PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Giới thiệu ...............................................................................................................1 1.1. Đặt vấn đề ...........................................................................................................1 1.2. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................2 2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................3 3.1 Mục tiêu tổng quát .......................................................................................... 3 3.2 Mục tiêu cụ thể ............................................................................................... 4 4. Câu hỏi nghiên cứu ...............................................................................................4 4.1 Câu hỏi nghiên cứu chung .............................................................................. 4 4.2 Câu hỏi nghiên cứu chi tiết ............................................................................ 5 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................5 5.1 Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 5 5.2 Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 5 6. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................6 6.1 Phương pháp phân tích và phương pháp tổng hợp ........................................ 6 6.2 Phương pháp Luật học so sánh ...................................................................... 6 6.3 Phương pháp lịch sử....................................................................................... 7 7. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................7 8. Đóng góp của đề tài...............................................................................................7 8.1 Đóng góp khoa học......................................................................................... 7 8.2 Đóng góp thực tiễn ......................................................................................... 8 9. Tổng quan về tình hình nghiên cứu ....................................................................8 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP ............................ 16 1.1 Tổng quan về nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp ..........................16 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, các hình thức của nhà ở xã hội ................................ 17 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm người có thu nhập thấp và đối tượng mua nhà ở xã hội ......................................................................................................................... 21
vii 1.2 Khái quát về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại .......................................................................24 1.3 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại. ......................................................................29 1.4. Kinh nghiệm quốc tế về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhấp thấp ...........................................................................................................................32 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM .................................................................................................................. 38 2.1 Thực trạng về thị trường nhà ở Việt Nam ......................................................38 2.1.1 Về nguồn cung nhà ở năm 2022 .................................................................. 38 2.1.2 Về giá nhà ở căn hộ thương mại ................................................................. 39 2.1.3 Về sự khan hiếm nhà ở xã hội...................................................................... 41 2.1.4 Về nguồn vốn cho vay mua nhà ở xã hội ..................................................... 41 2.2 Thực trạng pháp luật về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại Việt Nam ...............................................................................42 2.2.1 Về đối tượng vay vốn ................................................................................... 42 2.2.2 Về điều kiện vay vốn .................................................................................... 44 2.2.3 Về tài sản đảm bảo ...................................................................................... 50 2.2.4 Về việc ngân hàng phối hợp với các bên liên quan ..................................... 50 2.3 Đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại Việt Nam ....................................................................53 2.3.1 Những ưu điểm trong thực hiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại Việt Nam ................................................................... 53 2.3.2 Những bất cập, hạn chế trong trong thực hiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại Việt Nam ............................................ 54 CHƯƠNG 3. ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM .......................................... 60 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại Việt Nam ....................................................................................................60 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam ..........62 3.2.1 Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp .............................................................. 63 3.2.2 Xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở ...................................................................... 64
viii 3.2.3 Rà soát, bổ sung các quy định liên quan đến chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ ............................................................................................................ 64 3.2.4 Xây dựng cơ chế bảo đảm việc thực hiện pháp luật về cải cách thủ tục hành chính, thẩm định và cấp tín dụng theo chính sách nhà ở xã hội .......................... 66 3.2.5 Giải pháp về áp dụng chuyển đổi số nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp và công tác kiểm tra, rà soát, đánh giá, báo cáo ................................................. 67 3.2.6 Tăng cường cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước trong việc thanh tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp ......................................................................................... 68 PHẦN KẾT LUẬN ..................................................................................................... 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................. 73
ix DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1 : Nguồn cung nhà ở trong quý IV và cả năm 2022Error! Bookmark not defined.
x DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1. Tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê từ năm 2010 đến năm 2018Error! Bookmark not defined. Hình 2. Tóm tắt điều kiện cho vay mua nhà ở xã hội....Error! Bookmark not defined. Hình 3. Giá trung bình các loại hình Bất động sản tại Bình Dương từ 2020-2022Error! Bookmark not defined. Hình 4. Giá chào bán trung bình căn hộ tại khu vực TP.HCM quý 3.2022 .......... Error! Bookmark not defined. Hình 5. Minh họa cách tính DTI ...................................Error! Bookmark not defined. Hình 6. Hướng dẫn gói vay 120 ngàn tỷ theo công văn 2308/NHNN-TD............ Error! Bookmark not defined.
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Giới thiệu 1.1. Đặt vấn đề Thứ nhất, giai đoạn 2011-2013, thị trường Bất động sản (BĐS) Việt Nam đóng băng do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 và thiệt hại thanh khoản do cuộc chạy đua lãi suất từ các ngân hàng thương mại (NHTM). Nhằm thực hiện mục tiêu kép, vừa giải quyết hàng tồn kho, thanh khoản thị trường, tình trạng nợ xấu, vừa hỗ trợ người có thu nhập thấp khu vực đô thị tạo lập nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 và được Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 về việc ban hành gói tín dụng ưu đãi cho vay hỗ trợ nhà ở. Thông qua hệ thống 4 NHTM có vốn nhà nước là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam (VCB), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam (Vietinbank), sau này mở rộng thêm một số NHTM tư nhân, dòng vốn 30.000 tỷ đồng phần nào đã giải quyết thanh khoản cho thị trường BĐS, đồng thời mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho các đối tượng lao động hưởng lương ngân sách và người có thu nhập thấp, cung ứng vốn kịp thời cho các chủ đầu tư và nền kinh tế trong hoạt động xây dựng cơ bản và thị trường việc làm. Tuy nhiên, sau khi kết thúc chương trình cho vay 30.000 tỷ đồng giai đoạn từ năm 2016 đến nay, hệ thống các NHTM chỉ tập trung cho vay vào phân khúc nhà ở trung bình khá cho đến phân khúc cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại, nhà ở văn phòng, việc tiếp cận vốn vay dành cho đối tượng có thu nhập thấp mua nhà ở trở nên rất khó khăn. Thứ hai, làn sóng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, chênh lệch thu nhập và khoảng cách giàu nghèo giữa các khu vực tác động đến sự chuyển dịch lao động từ nông thôn về thành thị, gia tăng áp lực giải quyết nhu cầu nhà ở đối với các cơ quan, ban ngành tại các thành phố lớn. Đơn cử như tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM), theo Sở Xây dựng, nhu cầu nhà ở giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2020 đạt 40 triệu m2 sàn (bình quân 20,3 m2/người), giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2025 là 50 triệu m2 sàn (bình quân 23,5 m2/người). Trên thực tế, tính đến tháng 06/2021, con số này chỉ đạt 20,65 m2/người, thấp hơn mức kế hoạch đã đề ra, và rất thấp so với chuẩn toàn quốc
2 của Bộ Xây dựng (toàn quốc đạt 24,4 m2/người, khu vực đô thị 25,1 m2/người, nông thôn 24 m2/người). Thống kê năm 2019, TP HCM có gần 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân, chiếm gần 25% tổng số hộ gia đình. Theo đó, có khoảng 20.000 hộ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước; 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội (NƠXH); 143.000 hộ có nhu cầu mua NƠXH; khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch, khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, chỉnh trang hoặc di dời tái định cư. Như vậy, nhu cầu nhà ở của người dân đô thị là rất lớn và không ngừng tăng thêm, với quy mô mỗi năm tăng cơ học 200.000 người.1 Áp lực thiếu hụt nhà ở như trên cộng hưởng với đại dịch Covid 19 trong năm 2021 gây thiệt hại nặng nề về kinh tế, y tế tại TP HCM. Cụ thể, dịch bùng phát mạnh ở những khu vực có mật độ dân cư đông, diện tích nhà ở bình quân thấp, điều kiện nơi ở và khu vực xung quanh không tốt. Mức độ lây lan dịch ở khu vực này cao hơn những nơi khác; khi có ca nhiễm, việc cách ly, phong tỏa ảnh hưởng đến nhiều người, gây khó khăn cho đời sống người dân. Với 2 nguyên nhân như trên, việc giải quyết nhu cầu nhà ở là hết sức cấp thiết và quan trọng đối với khu vực TP HCM nói riêng và cả nước nói chung trong thời gian tới, trong đó, kênh tín dụng về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp theo quy định pháp luật là một trong những giải pháp cần hoàn thiện để khai thông dòng vốn, giải quyết kịp thời vấn đề thiếu hụt nhà ở cho đối tượng này. 1.2. Tính cấp thiết của đề tài Theo Bộ Xây dựng, đến đầu năm 2022, cả nước xây dựng tổng cộng 266 dự án với khoảng 142.000 căn NƠXH, diện tích hơn 7,1 triệu m2, không đạt tiến độ đề ra theo chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 của Thủ tướng Chính phủ. Dự báo giai đoạn 2021-2025, nhu cầu về NƠXH cả nước dự kiến 294.600 căn với tổng mức đầu tư 220.000 tỷ đồng2. Đây là một thách thức rất lớn về nguồn cung nhà ở 1 Trúc Giang (2021), Vấn đề nhà ở và diện tích nhà ở, https://www.hcmcpv.org.vn/tin-tuc/van-de-nha-o-va-dien- tich-nha-o- 1491886756#:~:text=Nh%C6%B0%20v%E1%BA%ADy%2C%20di%E1%BB%87n%20t%C3%ADch%20nh% C3%A0,t%E1%BA%A1i%20%C4%91%C3%B4%20th%E1%BB%8B%20chi%E1%BA%BFm%2030%25, truy cập ngày 04/11/2021 2 VTC News (2022), Bộ Xây dựng: Nhà ở xã hội phát triển nhỏ giọt, https://vtc.vn/bo-xay-dung-nha-o-xa-hoi- phat-trien-nho-giot-ar676859.html, truy cập ngày 14/05/2022
3 cho chính quyền đô thị, chưa tính đến nguồn vốn cho vay để giải quyết bài toán nêu trên đối với chủ đầu tư và người mua nhà, đặc biệt là người mua nhà có thu nhập thấp. Trong khi đó, vào tháng 05/2022, Vinhomes công bố xây dựng 500.000 căn NƠXH trên phạm vi cả nước và triển khai ngay trong năm 2022 tại hai khu vực trọng điểm là vùng ven TP HCM, Hà Nội với giá bán dự kiến trên dưới một tỷ đồng, mang thương hiệu Happy Homes, được xây dựng tại các khu biệt lập quy mô 50-60 ha trở lên, với các tiện ích trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi trẻ em. Mục tiêu của Vinhomes đặt ra cao hơn tổng khối lượng NƠXH cả nước đạt được trong suốt giai đoạn từ 2013 cho đến nay theo thống kê của Bộ Xây dựng3. Điều này đã khẳng định việc xã hội hóa chính sách NƠXH là một hướng đi đúng đắn và cần thiết để giải bài toán thiếu hụt nhà ở nêu trên. Trái ngược với tín hiệu tích cực đa dạng hóa nguồn cung NƠXH, nguồn vốn cho vay đối với người có thu nhập thấp đang dần thu hẹp sau khi nhà nước ban hành Thông tư số 20/2021/TT-NHNN ngày 30/11/2021, về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách NƠXH. Theo đó, từ ngày 20/01/2022, người mua NƠXH sẽ không được vay ưu đãi lãi suất tại các TCTD do nhà nước chỉ định như trước đây, mà chỉ có duy nhất Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) được cho vay ưu đãi. Quy định này cộng hưởng với chính sách thắt chặt tín dụng BĐS sau giai đoạn tăng nóng 2018-2022, với lãi suất cho vay các NHTM tăng cao do áp lực lạm phát, đã làm cho việc tiếp cận nguồn vốn mua nhà ở xã hội càng khó khăn hơn trong tương lai. Đây cũng là lý do cấp thiết tác giả chọn đề tài “Cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” để đóng góp các kiến nghị hoàn thiện pháp luật, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và mở rộng cho vay mua nhà ở xã hội trong thời gian sắp đến. 2. Mục tiêu của đề tài 3.1 Mục tiêu tổng quát Mục tiêu nghiên cứu của luận văn nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về cho “ vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM theo pháp luật Việt Nam; phân tích, đánh giá hiện trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hoạt động 3 Ngọc Mai (2022), Bùng nổ các dự án Nhà ở xã hội khắp cả nước, https://tienphong.Việt Nam/bung-no-cac-du- an-nha-o-xa-hoi-khap-ca-nuoc-post1438806.tpo, truy cập 16/05/2022
4 cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM, để từ đó đề xuất phương hướng, giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về hoạt động cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp cại các NHTM tại Việt Nam. 3.2 Mục tiêu cụ thể Nhằm đạt được các mục đích nêu trên, đề tài tập trung thực hiện một số nhiệm vụ nghiên cứu như sau: “ Thứ nhất, phân tích, đánh giá có hệ thống các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan đến pháp luật về cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM làm cơ sở cho việc tiếp thu, kế thừa cho những kết quả nghiên cứu đã đạt được, đồng thời tiếp tục nghiên cứu phát triển những vấn đề lý luận của pháp luật về cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM tại Việt Nam. ” “ Thứ hai, làm rõ khái niệm nhà ở đối với người có thu nhập thấp, đây chính là chủ thể được mua NƠXH, làm rõ đặc điểm NƠXH; phân tích cơ sở hình thành, phát sinh và bản chất của hoạt động cho vay mua nhà NƠXH; phân tích phạm vi, nguyên tắc cho vay mua NƠXH tại các NHTM; phân tích sự cần thiết đối với hoạt động cho vay mua NƠXH. Kết quả nghiên cứu này tạo lập cơ sở khoa học cho việc xác định nội dung cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với cho vay mua NƠXH tại các NHTM nhằm đáp ứng kịp thời nguồn vốn cho thị trường nhà ở, đảm bảo an sinh xã hội, phát triển kinh tế đô thị công nghiệp, ổn định an cư lao động sản xuất quốc gia. ” “ Thứ ba, phân tích, so sánh, đánh giá những quy định pháp luật liên quan đến cho vay mua NƠXH tại các NHTM Việt Nam với một số nước trong khu vực để làm rõ những ưu điểm, hạn chế trong các quy định hiện hành về điều chỉnh pháp luật cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM và đề xuất kiến nghị hoàn thiện. ” “ Thứ tư, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM ở Việt Nam, nhằm phát hiện những hạn chế, bất cập; những khó khăn, vướng mắc để từ đó xác định phương hướng cơ bản của việc hoàn thiện, đề xuất nhóm giải pháp, kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM theo pháp luật Việt Nam. ” 4. Câu hỏi nghiên cứu 4.1 Câu hỏi nghiên cứu chung
5 Đề tài “Cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại theo Pháp luật Việt Nam” được thực hiện để trả lời cho câu hỏi: Pháp luật “ về cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp bao gồm những nội dung gì? Cần phải ” sửa đổi, bổ sung như thế nào để bảo đảm thực hiện pháp luật trong cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM? 4.2 Câu hỏi nghiên cứu chi tiết ü Nhà ở cho người có thu nhập thấp được hiểu, nhận diện như thế nào? ü Có cần thiết phải cho người có thu nhập thấp vay để mua nhà ở không? ü Pháp luật về cho vay tại Việt Nam có tạo điều kiện thuận lợi cho các NHTM thực “ hiện hoạt động cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp ra sao? Các NHTM đã thực hiện các quy định pháp luật liên quan đến cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp như thế nào? ” ü Làm thế nào để đảm bảo thúc đẩy việc thực hiện pháp luật cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam? 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là: ü Cơ sở lý luận về cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp. ü Các quy định của pháp luật Việt Nam về cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM. ü Thực tiễn thực hiện pháp luật về cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập “ thấp tại các NHTM ü Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM theo hướng minh bạch, đảm bảo ổn định an cư lao động phát triển kinh tế quốc gia. ” 5.2 Phạm vi nghiên cứu Hoạt động cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp chính là cho vay các đối tượng được quy định tại khoản 4, 5, 6, 7 Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể gồm: Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo
6 quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức (khoản 4, 5, 6, 7 Điều 49 và Điểm c Khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014) vay mua nhà ở xã hội và cơ chế thực thi pháp luật về hoạt động cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM Việt Nam. NƠXH là khái niệm chưa được minh định trong Luật Nhà ở năm 2005. Tuy nhiên, khái niệm NƠXH được ghi nhận tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 90/2006/NĐ - CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005. Đến năm 2014, khái niệm này được luật hóa trong Luật Nhà ở năm 2014, theo đó nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này, như vậy nhà ở đối với người có thu nhập thấp chính là NƠXH. Luận văn chỉ nghiên cứu về cho vay mua NƠXH đối với những chủ thể phải chứng minh có thu nhập thấp. Do vậy, trong Luận văn, tác giả sử dụng khái niệm cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp và cho vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp thay thế cho nhau. 6. Phương pháp nghiên cứu Nhằm làm rõ nội dung nghiên cứu, đề tài vận dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lênin. Bên cạnh đó, để giải quyết các nhiệm vụ đặt ra, đề tài còn sử dụng thêm các phương pháp nghiên cứu khác như: 6.1 Phương pháp phân tích và phương pháp tổng hợp Phương pháp phân tích được sử dụng để phân tích, bình luận, đánh giá và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về cho vay mua NƠXH tại các NHTM; phân tích quy định pháp “ luật ở Việt Nam và của một số nước được lựa chọn nghiên cứu nhằm phát hiện các quy phạm pháp luật mà người làm luật muốn xây dựng và được thể hiện trong văn bản cũng như thực trạng thực thi pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các NHTM. Trên cơ sở đó, phương pháp tổng hợp được sử dụng nhằm đưa ra những nhận định, rút ra các kết luận, đề xuất các kiến nghị hoàn hiện pháp luật, các giải pháp bảo đảm thực thi pháp luật về cho vay mua NƠXH tại Việt Nam. Phương pháp này được sử dụng xuyên suốt khi thực hiện đề tài . ” 6.2 Phương pháp Luật học so sánh Phương pháp này cũng được sử dụng xuyên suốt đề tài như là công cụ để so sánh, “ đối chiếu, đánh giá các quan điểm khoa học trong chương tổng quan về các vấn đề nghiên cứu. So sánh, đối chiếu những quy định pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các
7 NHTM của Việt Nam ở từng thời kì khác nhau. Thông qua đó, sẽ nhận thấy được những thay đổi theo hướng tích cực của pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các NHTM thời gian qua. Đồng thời, phương pháp này còn được sử dụng để so sánh quy định pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các NHTM của Việt Nam và một số nước trên thế giới, nhằm hiểu rõ hơn hệ thống pháp luật của Việt Nam, nhận diện được những bất cập của pháp luật Việt Nam, khám phá được sự tương đồng và khác biệt giữa hệ thống luật được đưa ra so sánh, tham khảo kinh nghiệm và đề xuất các giải pháp pháp lý có liên quan .” 6.3 Phương pháp lịch sử Phương pháp lịch sử được sử dụng để xem xét, phân tích các tài liệu trước đó liên “ quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài, phát hiện xu hướng nghiên cứu, để từ đó xây dựng tổng quan về vấn đề nghiên cứu, xác định các vấn đề nghiên cứu tiếp theo. Đồng thời phương pháp này cũng được sử dụng để xem xét, phân tích quá trình hình thành, phát sinh và ghi nhận cho vay mua NƠXH tại các NHTM trong các văn bản luật đã được ban hành trước đây với những biến đổi trong việc xác định và ghi nhận phạm vi, giới hạn, nội dung của hoạt động cho vay mua NƠXH tại các NHTM hiện nay . ” Tuy nhiên, việc cụ thể các phương pháp nghiên cứu trên chỉ mang tính chất tương đối, bởi tùy từng vấn đề, nội dung trình bày mà tác giả luôn kết hợp, đan xen các phương pháp nghiên cứu với nhau nhằm đạt được mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu. 7. Nội dung nghiên cứu ü Lý luận pháp luật về cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp tại các NHTM ü Quy định pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các NHTM ü Thực trạng thực hiện Pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các NHTM ü Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các NHTM VN 8. Đóng góp của đề tài 8.1 Đóng góp khoa học Đề tài làm sâu sắc hơn những vấn đề lý luận về pháp luật cho vay mua NƠXH tại “ các NHTM như: Khái niệm, đặc điểm của NƠXH; nguyên tắc cho vay mua NƠXH; làm rõ khái niệm thực hiện pháp luật về cho vay mua NƠXH tại các NHTM. Có thể khẳng định, đề tài là công trình nghiên cứu hệ thống và toàn diện những vấn đề mang tính lý luận nền tảng, làm cơ sở cho việc luận giải các điểm hạn chế của pháp luật hiện hành về
8 hoạt động cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp hiện nay, đưa ra kiến nghị một cách thuyết phục và có độ tin cậy cao . ” 8.2 Đóng góp thực tiễn Đề tài đã phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về hoạt động cho vay mua “ NƠXH đối với người có thu nhập thấp tại Việt Nam. Bên cạnh đó, kết hợp với việc so sánh kinh nghiệm nước ngoài, đề tài chỉ ra các ưu điểm, cũng như hạn chế trong quy định pháp luật Ngân hàng Việt Nam liên quan đến cho vay mua NƠXH . ” Đề tài đã đưa ra các kiến nghị, giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định pháp “ luật về cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp tại các ngân hàng Việt Nam . ” Kết quả nghiên cứu của đề tài có giá trị tham khảo cho các cơ quan lập pháp trong quá trình nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện pháp luật về cho vay mua NƠXH đối với “ người có thu nhập thấp. Ngoài ra, đề tài cũng có thể được sử dụng làm tài liệu phục vụ giảng dạy, học tập và nghiên cứu khoa học trong lĩnh vực pháp luật về cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp. Bên cạnh đó, đề tài có thể phát triển, xây dựng các gói tín dụng NƠXH, tham mưu TCTD trong hoạt động kinh doanh, bán chéo sản phẩm dịch vụ, và thực hiện một phần trách nhiệm xã hội về nhu cầu nhà ở công nhân, tài trợ hệ sinh thái, chuỗi cung ứng lao động khép kín cho doanh nghiệp trong chính sách tín dụng bền vững . ” 9. Tổng quan về tình hình nghiên cứu Cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại là “ nội dung được nhiều tác giả quan tâm, nghiên cứu trong thời gian qua. Trong quá trình ” nghiên cứu, tác giả luận văn nhận thấy có một số công trình nghiên cứu nổi bật, liên quan mật thiết đến đề tài, cụ thể như sau: (1) Luận văn “Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại Ngân hàng Thương mại ở Việt Nam” của Nguyễn Đăng Thị Mai Hương (2016), Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đã khái quát các lý thuyết, khái niệm, đặc điểm, bản chất hoạt động cho “ vay mua NƠXH đối với người có thu nhập thấp, đồng thời tác giả cũng đã chỉ ra một số thực trạng, vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai chính sách pháp luật nhà ở tại các Ngân hàng thương mại. Từ đó, đề xuất, kiến nghị đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền các vấn đề hoàn thiện khung pháp lý cho vay mua NƠXH. Trong đó, giải pháp cốt lõi nhất là chuyển hoạt động cho vay mua nhà thu nhập thấp từ hệ thống NHTM