Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Cảnh Phương Thanh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:129

Thêm vào BST

Báo xấu

47
lượt xem 15
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn "Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh" nhằm phân tích làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân, từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả cho Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong việc giải quyết tranh chấp trong thời gian tới. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN DUY DƢƠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã ngành: 8380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Thu Thủy Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023
i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Nguyễn Duy Dƣơng, cam đoan Luận văn “Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi. Những nội dung và kết quả nghiên cứu không có sự sao chép hay giả mạo của các tác giả khác. Các tài liệu và số liệu đƣợc trích dẫn theo đúng quy định, tin cậy và chính xác. Kết quả nghiên cứu luận văn này chƣa từng đƣợc công bố trong công trình nghiên cứu nào khác. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về công trình nghiên cứu của mình. Học viên NGUYỄN DUY DƢƠNG
ii LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, tác giả gửi lời tri ân đến Ban Giám hiệu Trƣờng Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Sau đại học và Khoa Luật Kinh tế. Trong thời gian học thạc sĩ Luật Kinh tế tại Nhà trƣờng, tôi đã đƣợc tiếp cận, tiếp thu những kiến thức quý báu trong lĩnh vực pháp luật về kinh tế, tạo hành trang vững chắc cho công việc và sự nghiệp của bản thân. Tác giả chân thành biết ơn sự chỉ dẫn tận tâm và nhiệt huyết của quý thầy cô Khoa Luật kinh tế trong suốt quá trình hoàn thành luận văn thạc sĩ. Đặc biệt, tôi bày tỏ nơi đây lời cảm tạ sâu sắc đến Tiến sĩ Nguyễn Thị Thu Thủy, giảng viên hƣớng dẫn đã trực tiếp theo dõi, chỉ dẫn, hỗ trợ tôi thực hiện đề tài. Trong quá trình thực hiện luận văn, tác giả đã nhận đƣợc sự hỗ trợ tích cực của lãnh đạo Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Tòa án Nhân dân Quận 3, cùng tập thể cán bộ, công chức ngành Tòa án trên địa bàn Thành phố. Tôi xin đƣợc gửi lời cảm ơn chân thành đến quý vị. Lời tri ân cuối cùng tôi xin đƣợc gửi đến gia đình và bạn bè, những ngƣời đã bên cạnh, động viên, khích lệ tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn thạc sĩ. Xin chân thành biết ơn!
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Tên đề tài: “Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh”. Tóm tắt: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đang là vấn đề pháp lý, kinh tế, xã hội nổi bật trong giai đoạn hiện nay. Hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh đã và đang giải quyết một cách hiệu quả tranh chấp trong lĩnh vực này, đáp ứng kịp thời yêu cầu của thị trƣờng kinh doanh bất động sản. Tuy vậy, xuất phát từ nhiều nguyên nhân chủ quan và khách, việc giải quyết tranh chấp của Tòa án vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, vƣớng mắc. Tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ nhằm phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản. Luận văn tập trung hệ thống hóa các quy định của pháp luật về hình thức và nội dung giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Từ đó, tác giả phân tích và đánh giá những mặt đạt đƣợc và những hạn chế còn tồn tại của thực trạng pháp luật trong lĩnh vực nghiên cứu. Luận văn cũng đồng thời tổng kết thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thông qua những thành tựu đạt đƣợc và những khó khăn, vƣớng mắc. Cuối cùng, tác giả đƣa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án. Luận văn sử dụng một cách hệ thống các phƣơng pháp nghiên cứu chủ yếu: logic – lịch sử; phân tích; tổng hợp; thống kê; so sánh; hệ thống; điều tra xã hội học; phƣơng pháp xử lý thông tin và phƣơng pháp diễn giải, bình luận. Từ khóa: Đặt cọc, kinh doanh bất động sản.
iv ABSTRACT Topic: “Settlement of deposit contract disputes in real estate business at the People’s Court of Ho Chi Minh City”. Brief content: Disputes over deposit contracts in real estate business in Ho Chi Minh City are a prominent legal, economic and social issue in the current period. The two- level People's Court system of Ho Chi Minh City has been effectively resolving disputes in this field, promptly responding to the requirements of the real estate business market. However, stemming from many subjective and objective reasons, the Court's dispute settlement still has many difficulties and problems. The author chooses a research topic for the master's thesis to analyze and evaluate the current state of the law and its application in the process of settling disputes over real estate business deposit contracts. The thesis focuses on systematizing the legal provisions on the form and content of settlement of deposit contract disputes in the real estate business. From there, the author analyzes and evaluates the achievements and limitations of the current legal situation in the research field. The thesis also summarizes the practice of dispute settlement at the People's Court of Ho Chi Minh City through the achievements and difficulties and problems. Finally, the author offers solutions to improve the law and improve the efficiency of settlement of deposit contract disputes in the real estate business at the Court. The thesis systematically uses the main research methods: logic - history; analysis; synthetic; statistical; compare; system; sociological Investigation; methods of information processing and methods of interpreting and commenting Keywords: Deposit, real estate business.
v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Cụm từ Tiếng Việt BLDS Bộ luật Dân sự HĐDS Hợp đồng dân sự NVDS Nghĩa vụ dân sự BPBĐ Biện pháp bảo đảm BĐS Bất động sản TTDS Tố tụng dân sự
vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN............................................................................................................. ii TÓM TẮT LUẬN VĂN............................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT............................................................................ v PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài .............................................................................................. 3 2.1. Mục tiêu tổng quát ........................................................................................ 3 2.2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................. 3 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 4 3.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................... 4 3.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................... 4 4. Phƣơng pháp nghiên cứu..................................................................................... 4 5. Nội dung ngiên cứu ............................................................................................. 5 6. Đóng góp của đề tài............................................................................................. 6 7. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu...................................................................... 7 Chƣơng 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN ............................................................................................... 9 1.1. Khái quát về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản ....................... 9 1.1.1. Khái niệm đặt cọc trong kinh doanh bất động sản .................................... 9 1.1.2. Khái niệm hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản.................. 11 1.1.3. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản................ 12 1.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân ................................................................................................... 14
vii 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản .................................................................................... 14 1.2.2. Mục đích giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản ............................................................................................................. 17 1.2.3. Yêu cầu của giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản ....................................................................................................... 20 1.3. Khái quát pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án ............................................................................... 24 1.3.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản .................................................................................... 24 1.3.2. Vai trò của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản .................................................................................... 26 1.4. Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án ............................................................................... 29 1.5. Các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án................................................. 30 1.5.1 Yếu tố quy phạm pháp luật ....................................................................... 30 1.5.2 Yếu tố tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật ............................... 31 1.5.3 Yếu tố năng lực chuyên môn nghiệp vụ, phẩm chất đạo đức của người áp dụng pháp luật. .................................................................................................. 33 1.5.4 Yếu tố về nguồn lực kinh tế, cơ sở hạ tầng ............................................... 34 Kết luận Chƣơng 1 ................................................................................................ 36 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................................................................................ 38 2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân .............................................................. 38 2.1.1. Pháp luật tố tụng về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản ............................................................................................ 38
viii 2.1.2. Pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản ............................................................................................ 51 2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ............................................... 58 2.2.1. Áp dụng quy định pháp luật về đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản .................................................................................... 58 2.2.2. Áp dụng quy định pháp luật về mục đích của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản ............................................................................................ 62 2.2.3. Áp dụng quy định pháp luật về xử lý tài sản đặt cọc trong kinh doanh bất động sản ............................................................................................................. 67 2.2.4. Áp dụng quy định pháp luật trong việc xác định yếu tố lỗi làm cho hợp đặt cọc vô hiệu hoặc không thể thực hiện được................................................. 76 2.2.5. Áp dụng quy định pháp luật trong việc kết hợp chế tài phạt cọc, phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại ............................................................. 81 2.3. Đánh giá về thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ..................... 84 2.3.1. Kết quả đạt được ...................................................................................... 84 2.3.2. Khó khăn, vướng mắc .............................................................................. 87 Kết luận Chƣơng 2 ................................................................................................ 96 Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................ 98 3.1. Định hƣớng nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ............. 98 3.2. Một số giải pháp đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................................................. 101 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản .................................................................. 101
ix 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................................. 109 Kết luận Chƣơng 3 .............................................................................................. 112 KẾT LUẬN ............................................................................................................ 114 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... i
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là vấn đề phức tạp và có tính thời sự trong giai đoạn hiện nay, nhất là đối với các giao dịch trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã xuất hiện từ xa xƣa trong lịch sử giao dịch dân sự ở nƣớc ta. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về đặt cọc lại chiếm vị trí rất nhỏ trong hệ thống pháp luật dân sự hiện hành. Hiện tại, ngoài một số ít chế định đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự, các luật chuyên ngành và các văn bản hƣớng dẫn thi hành rất hạn chế trong việc đề cập đến biện pháp đặt cọc. Thực tiễn cho thấy, phạm vi áp dụng của đặt cọc dƣới hình thức là một biện pháp bảo đảm đƣợc các chủ thể lựa chọn sử dụng phổ biến ở nhiều lĩnh vực, nhất là trong các giao dịch liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Sự thiếu sót của quy phạm pháp luật và sự hạn chế của các bên trong nhận thực về đặt cọc đã và đang làm phát sinh các tranh chấp xung quanh biện pháp bảo đảm này. Trong các cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, Tòa án luôn là sự lựa chọn hữu hiệu bởi tính bảo đảm thực thi của các phán quyết. Việc tiếp tục tìm hiểu, nghiên cứu, đánh giá về biện pháp đặt cọc và hoạt động giải quyết các tranh chấp phát sinh tại Tòa án là nhiệm vụ quan trọng của ngành khoa học pháp lý, có ý nghĩa trực tiếp đến hoạt động tƣ pháp. Đặt cọc lần đầu tiên đƣợc công nhận và sử dụng là một quy phạm pháp luật bắt đầu từ Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991. Cho tới nay, với sự ra đời của ba Bộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015) cùng nhiều lần sửa đổi, bổ sung, đặt cọc vẫn đƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuy nhiên nội hàm và phạm vi không có nhiều thay đổi. Điều này phản ánh vị trí pháp lý không thể thay thế của biện pháp này, đồng thời thể hiện tính ổn định của nó. Về bản chất, đặt cọc là một giao dịch dân sự mà cụ thể là hợp đồng dân sự. Hợp đồng đặt cọc đƣợc giao kết bởi ít nhất hai bên chủ thể, là sự thỏa thuận về việc
2 xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ đặt cọc. Giao dịch đặt cọc phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, các bên có nghĩa vụ phải thực hiện cam kết đã thỏa thuận và chịu chế tài khi xảy ra vi phạm. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2020 và Luật Nhà ở năm 2020 không có quy định về đặt cọc khi giao kết và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản (bao gồm hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng; hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng; hợp đồng chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhƣợng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản…). Tuy nhiên, trong thực tế, giao dịch đặt cọc vẫn đƣợc các chủ thể sử dụng phổ biến trƣớc hoặc cùng thời điểm với việc xác lập các hợp đồng kinh doanh bất động sản. Lợi dụng những hạn chế còn tồn tại trong các quy phạm về đặt cọc, một số chủ đầu tƣ dự án, các đơn vị kinh doanh đã sử dụng đặt cọc nhƣ biện pháp để chiếm dụng lòng tin của khách hàng nhằm huy động vốn trái quy định, ràng buộc ngƣời mua trong vị thế bất lợi khi thực hiện giao dịch. Thực tế này đã và đang đặt ra nhiều trở ngại, vƣớng mắc và rủi ro đối với khách hàng khi thực hiện các giao dịch về bất động sản, nhất là đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Thành phố Hồ Chí Minh có địa bàn rộng lớn, là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nƣớc, các hoạt động thƣơng mại nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng diễn ra liên tục và phức tạp cả về quy mô và tính chất. Các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực này theo đó cũng gia tăng không ngừng trong những năm gần đây. Theo thống kê sơ bộ tại hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh, mỗi năm ngành này thụ lý và giải quyết lên đến hàng ngàn tranh chấp liên quan đến giao dịch kinh doanh bất động sản, trong đó riêng tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chiếm tỉ lệ khoảng 30%. Bất động sản là đối tƣợng giao dịch có giá trị cao nên lĩnh vực kinh doanh này thu hút sự tham gia của rất nhiều chủ thể. Việc giải quyết tranh chấp phát sinh luôn đƣợc ngành Tòa án nỗ lực thực hiện nhằm đáp ứng kịp thời quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Tuy nhiên, do số lƣợng
3 tranh chấp quá lớn, tính chất giao dịch phức tạp và sự thiếu đồng bộ, chi tiết trong quy định của pháp luật dẫn đến nhiều khó khăn đối với việc xét xử của Tòa án. Xuất phát từ những lý do và mục đích cơ bản nêu trên, học viên lựa chọn vấn đề “Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ ngành Luật kinh tế của mình. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Mục đích tổng quát của Luận văn là phân tích làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân, từ đó đƣa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả cho Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong việc giải quyết tranh chấp trong thời gian tới. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Phân tích làm rõ các vấn đề lý luận và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, gồm: những vấn đề lý luận về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản; giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản của Tòa án Nhân dân. - Phân tích nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản qua đánh giá thực tiễn tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trên các khía cạnh những kết quả đạt đƣợc, những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân của hạn chế, tồn tại. - Luận văn đề xuất định hƣớng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nhân
4 dân Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và trên cả nƣớc nói chung trong thời gian tới. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tƣợng nghiên cứu Luận văn nghiên cứu và phân tích làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân theo pháp luật tố tụng dân sự, quy định của pháp luật nội dung và các văn bản pháp luật có liên quan. 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung: Luận văn nghiên cứu toàn bộ những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết quyết tranh chấp về thanh toán trong kinh doanh bất động sản bằng hình thức đặt cọc tại Tòa án Nhân dân các cấp theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành. - Phạm vi không gian: Phạm vi khảo sát chủ yếu của luận văn đƣợc thực hiện tại hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp ở Thành phố Hồ Chí Minh, tuy nhiên, tác giả cũng sử dụng những dữ liệu, số liệu thống kê ở các địa phƣơng khác trên toàn lãnh thổ Việt Nam. - Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp đƣợc tác giả thu thập trong khoảng thời gian từ năm 1995 đến năm 2021; Dữ liệu sơ cấp tác giả khảo sát từ năm 2015 đến nay. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp luận nghiên cứu: Luận văn đƣợc nghiên cứu trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin, Tƣ tƣởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về phát huy vai
5 trò của hoạt động tƣ pháp trong xây dựng nhà nƣớc pháp quyền xã hội chủ nghĩa, đề cập trực tiếp đến hoạt động xét xử của ngành Tòa án nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng. - Phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể: Để giải quyết nhiệm vụ đặt ra, luận văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể: Phân tích; tổng hợp; thống kê; so sánh; xử lý thông tin và phƣơng pháp bình luận. Phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp tổng hợp đƣợc ngƣời viết sử dụng xuyên suốt quá trình nghiên cứu. Tác giả chú trọng đến việc phân tích chuyên sâu những khái niệm, những dữ liệu, từ đó tổng hợp nhằm tạo ra cái nhìn mang tính bản chất về biện pháp đặt cọc, giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc. Hai phƣơng pháp này cũng thƣờng xuyên thay đổi vị trí cho nhau, có những trƣờng hợp tác giả phân tích cụ thể rồi tổng hợp nội dung và ngƣợc lại. Phƣơng pháp thống kê, luận văn áp dụng chủ yếu ở Chƣơng 2 nhằm nêu bật đƣợc thực trạng phổ quát của thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án. Phƣơng pháp này giúp đem lại thông tin dữ liệu cả thứ cấp và sơ cấp. Phƣơng pháp so sánh đƣợc sử dụng để phân tích sự khác biệt, những mặt ƣu và nhƣợc điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản so với các tranh chấp khác tại Tòa án Nhân dân các cấp Thành phố Hồ Chí Minh và so với các hệ thống Tòa án khác trong cả nƣớc, cũng nhƣ tại một số quốc gia khác. 5. Nội dung ngiên cứu Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của luận văn đƣợc kết cấu 3 chƣơng:
6 Chƣơng 1. Những vấn đề lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Chƣơng 2. Thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Chƣơng 3. Định hƣớng, giải pháp bảo đảm hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. 6. Đóng góp của đề tài - Về mặt lý luận: Luận văn là công trình nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện về những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nói chung và tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. - Về mặt thực tiễn: Luận văn đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Trên cơ sở đó, luận văn đƣa ra giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất và nâng cao hiệu quả giải quyết của Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới. Luận văn có thể làm tài liệu phục vụ cho cho việc học tập, nghiên cứu trong các cơ sở nghiên cứu, đào tạo chuyên ngành Luật Kinh tế và Luật học, cũng nhƣ trong công tác đào tạo, bồi dƣỡng chuyên môn nghiệp vụ cho Thẩm phán, Thƣ ký Tòa án…, có giá trị áp dụng cao trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực này.
7 7. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu Giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản nói riêng là chế định cơ bản của pháp luật về giao dịch dân sự, đã đƣợc giới nghiên cứu, các nhà khoa học đặc biệt quan tâm trong những năm gần đây. Liên quan đến vấn đề này có các công trình tiêu biểu nhƣ: Nhóm các công trình nghiên cứu về pháp luật giải quyết tranh chấp trong kinh doanh thƣơng mại bằng Tòa án Nhân dân: Đinh Thị Trang (2013), “ Pháp luật về giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại theo thủ tục tố tụng tòa án ở Việt Nam hiện nay”, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế; Võ Ngọc Thông (2017), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh, thương mại theo pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế; Trần Thị Nhƣ Mơ (2016), “ Giải quyết các tranh chấp kinh doanh, thương mại theo pháp luật tố tụng dân sự từ thực tiễn Tỉnh Quảng Nam”, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế… Nhóm các tác giả nghiên cứu một cách khá toàn diện những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh, thƣơng mại bằng cơ chế Tòa án Nhân dân. Đây là những nghiên cứu mà tác giả có thể kế thừa về phƣơng diện thực tiễn hoạt động thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp tại Tòa án trong lĩnh vực kinh doanh, thƣơng mại. Những nghiên cứu về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản: Ths. Hà Thái Thơ (2020), “Vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án”, Tạp chí Tòa án nhân dân số tháng 11/2020; Hoàng Thị Duyên (2020), “ Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, qua thực tiễn tại Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Luật học; Trần Thị Ngân (2009), “Xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu”, Tạp chí Tòa án Nhân dân kỳ 2 tháng 7; Đắc Xuyên (2017), TAND huyện Nhà Bè: “Những câu hỏi trong một vụ kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, Báo Thanh tra Việt Nam điện tử, ngày 19/12; Trần Mỹ Lâm (2019),
8 “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Tòa án”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế… Hầu hết các công trình nghiên cứu ở trên đều có đề cập đến những vấn đề lý luận về biện pháp đặt đọc, hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản và việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Tuy nhiên, cho đến nay chƣa có công trình nào nghiên cứu một cách đầy đủ, hệ thống cả về phƣơng diện lý luận lẫn thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân. Việc xây dựng những công trình nghiên cứu toàn diện nhƣ vậy là cần thiết để làm rõ những bất cập, hạn chế trong các quy định của pháp luật và thực trạng áp dụng trong công tác xét xử của ngành Tòa án. Trong phạm vi luận văn này, tác giả thực hiện việc hệ thống hóa thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Tòa án Nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản. Từ đó, ngƣời viết nêu ra và phân tích những bất cập, hạn chế tồn tại trong thực tiễn áp dụng pháp luật, đồng thời đề xuất những kiến nghị, giải pháp khắc phục, nâng cao hiệu quả trong công tác xét xử của Tòa án đối với các tranh chấp trong lĩnh vực này.
9 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 1.1. Khái quát về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản 1.1.1. Khái niệm đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Đặt cọc lần đầu tiên đƣợc công nhận và sử dụng là một quy phạm pháp luật bắt đầu từ Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991. Cho tới nay, với sự ra đời của ba Bộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015) cùng nhiều lần sửa đổi, bổ sung, đặt cọc vẫn đƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuy nhiên nội hàm và phạm vi không có nhiều thay đổi. Điều này phản ánh vị trí pháp lý không thể thay thế của biện pháp này, đồng thời thể hiện tính ổn định của nó. Trong không gian hoạt động của mình, đặt cọc đƣợc áp dụng phổ biến và phù hợp nhất trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. “Việt Nam tân từ điển” của tác giả Thanh Nghị do Nhà xuất bản Thành phố Hồ Chí Minh xuất bản năm 1991 ghi đặt cọc là “đưa trước một ít tiền để làm tin”. Từ điển “Tiếng Việt thông dụng” của tác giả Nguyễn Văn Xô (Nhà xuất bản Trẻ năm 1998) định nghĩa đặt cọc là “đưa trước một ít tiền để làm tin khi mua một vật gì”. Các tài liệu “Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng”, “Từ điển luật học”, “Từ điển giải thích thuật ngữ luật học” đều có chung quan điểm cho rằng đặt cọc là một bên giao cho bên kia tài sản đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại
10 cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Trên thế giới, về cơ bản đặt cọc đều đƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm hợp đồng. Tuy nhiên, pháp luật một số nƣớc, trong đó điển hình là pháp luật dân sự Pháp khi quy định các biện pháp bảo đảm hợp đồng chỉ bao gồm bồi thƣờng thiệt hại, phạt vi phạm… mà không có biện pháp đặt cọc. Xét dƣới góc độ khoa học pháp lý, tại Việt Nam cũng tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về bản chất, vị trí, vai trò của đặt cọc. Trong công trình nghiên cứu “Một số suy nghĩ về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam” (Hà Nội: NXB Bộ Tƣ pháp, 1999), tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: Đặt cọc không có giá trị bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thay vào đó nó có ý nghĩa ngăn ngừa việc không thực hiện nghĩa vụ, bản chất là cái giá mà các bên thỏa thuận cho quyền rút lại “một lời cam kết đã đưa ra”. Theo cách hiểu này, đặt cọc có ý nghĩa tích cực hơn trong việc tạo thời gian để các chủ thể xem xét, cân nhắc lại quyết định giao kết hợp đồng của mình. Trong khi đó, tiến sĩ Nguyễn Mạnh Bách quan điểm rằng đặt cọc là điều kiện hủy bỏ giao ƣớc một cách “hồi tố”, nghĩa là khoản phạt vi phạm cho các bên khi đơn phƣơng hủy bỏ việc ký kết, thực hiện hợp đồng (“Nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam”, Hà Nội: NXB Chính trị Quốc gia, 1998). Trong luận văn này, tác giả đồng tình với quan điểm đƣợc thừa nhận rộng rãi rằng đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Cách hiểu này phù hợp với quan điểm lập pháp, đồng thời gần gũi với quan niệm dân gian khi đặt cọc dùng để “làm tin” trong giao kết và thực hiện hợp đồng. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2020 và Luật Nhà ở năm 2020 không có quy định về đặt cọc khi giao kết và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong thực tế, giao dịch đặt cọc vẫn đƣợc các chủ thể sử dụng phổ biến trƣớc hoặc cùng thời điểm với việc xác lập các