Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá biến động về giá đất tại một số dự án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN ANH TUÂN

ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ

DỰ ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - Năm 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN ANH TUÂN

ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ

DỰ ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG

Chuyên ngành: Quản lý Đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ HUẤN

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thái Nguyên - Năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết

quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và

chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã

được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ

nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

NGUYỄN ANH TUÂN

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã

nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, động

viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính

trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Thế Huấn đã tận tình hướng

dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá

trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý

Tài nguyên, Phòng Đào tạo sau Đại học Trường Đại học Nông lâm Thái

Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và

hoàn thành luận văn.

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức địa chính

cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai

thành phố Hà Giang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình

thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã

tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích

tôi hoàn thành luận văn./.

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

NGUYỄN ANH TUÂN

iii

Trang

MỤC LỤC

TRANG BÌA PHỤ

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii

MỤC LỤC ........................................................................................................ iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ................................................................ vii

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2

3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................... 4

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4

1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và giá đất ..................................... 4

1.1.2. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ................................. 15

1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................... 18

1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ......................................................................... 20

1.3.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở một số nước trong

khu vực ................................................................................................ 20

1.3.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ...................................... 21

1.3.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang -

tầm nhìn 2020...................................................................................... 24

1.3.4. Tình hình quản lý giá đất và các khoản thu tài chính từ đất trên thế giới .. 27

1.3.5. Biến động giá đất tại Việt Nam ............................................................. 32

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... 39

2.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ......................................... 39

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 39

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 39

2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................... 39

2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 39

2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 40

2.3.1. Phương pháp điều tra cơ bản thu thập số liệu ....................................... 40

2.3.2. Phương pháp điều tra phỏng vấn .......................................................... 41

2.3.3. Phương pháp chọn điểm, chọn mẫu ...................................................... 41

2.3.4. Phương pháp so sánh ............................................................................. 41

2.3.5. Phương pháp ứng dụng các công nghệ ................................................. 42

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 43

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý

đất đai thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang ............................................ 43

3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ........................................... 43

3.1.2. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế- xã hội tác động đến

việc sử dụng đất .................................................................................. 45

3.1.3. Tỉnh hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố ................................. 47

3.2. Đánh giá biến động đất đai và tình hình thực hiện quy hoạch thành phố

Hà Giang ................................................................................................. 50

3.2.1. Hiện trạng quỹ đất năm 2017 ................................................................ 50

3.2.2. Biến động đất đai giai đoạn 2010-2015 ................................................ 52

3.2.3. Giới thiệu phương án quy hoạch thành phố Hà Giang giai đoạn

2011 - 2020 ........................................................................................ 56

3.2.4. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố Hà

Giang giai đoạn 2015 - 2018 .............................................................. 60

3.3. Biến động về giá đất tại hai dự án quy hoạch sử dụng đất ...................... 63

3.3.1. Khái quát về hai dự án .......................................................................... 63

3.3.2. Ảnh hưởng của 2 dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ......... 67

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3.3.3. Đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân ....................................... 84

3.4. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất .... 85

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 87

1. Kết luận ....................................................................................................... 87

2. Đề nghị ........................................................................................................ 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 89

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

PHIẾU ĐIỀU TRA CHI TIẾT THỬA ĐẤT .............................................. 91

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

SDĐ : Sử dụng đất

TN&MT : Tài nguyên và Môi trường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH

Tên bảng

Trang

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Giang năm 2017 ................. 51

Bảng 3.2: Biến động các loại đất thành phố Hà Giang giai đoạn 2010 – 2015 .... 53

Bảng 3.3: Danh mục một số khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp ........... 57

Bảng 3.4: Danh mục khu đô thị, nhà ở và trục giao thông chính ................... 59

Bảng 3.5: Một số địa điểm đất bãi thải và xử lý chất thải .............................. 60

Bảng 3.6: Kết quả thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn

2015 - 2018 của thành phố Hà Giang ........................................... 61

Bảng 3.7: Tổng hợp đơn giá nhà nước và diện tích thu hồi đất tại 02 dự án .. 66

Bảng 3.8: Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch khu dân cư đô thị

Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang ....... 67

Bảng 3.9: Giá đất ở trước khi có quy hoạch khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7,

phường Quang Trung – thành phố Hà Giang ............................... 68

Bảng 3.10: Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có dự án quy hoạch tại khu dân cư

đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang .. 70

Bảng 3.11: Giá đất ở đô thị khi bắt đầu có dự án quy hoạch tại khu dân cư đô

thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang....... 71

Bảng 3.12. Giá đất nông nghiệp và giá đất ở sau khi bồi thường ................... 72

Bảng 3.13: Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch Dự án đường Cầu

Mè – Công viên nước Hà Phương ................................................ 73

Bảng 3.14: Giá đất ở trước khi có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công

viên nước Hà Phương ................................................................... 74

Bảng 3.15: Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có quy hoạch Dự án đường

Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương ......................................... 75

Bảng 3.16: Giá đất ở đô thị khi bắt đầu có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

– Công viên nước Hà Phương ....................................................... 76

viii

Bảng 3.17. Giá đất nông nghiệp và giá đất ở sau khi bồi thường ................... 78

Bảng 3.18. Giá đất ngoài khu quy hoạch dân cư Đức Sơn ............................. 81

Bảng 3.19. Giá đất ngoài khu vực quy hoạch dự án Cầu Mè ......................... 83

Tên hình

Hình 3.1. Dự án khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung –

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thành phố Hà Giang ...................................................................... 63

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đối với mọi quốc gia, đất đai là báu vật mang lại nhiều lợi ích trên mọi

phương diện của đời sống. Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá hay

tư liệu sản xuất không thể thay thế, mà nó còn là một nguồn tài sản, một loại

hàng hóa vô cùng giá trị mà bất cứ một quốc gia hay một cá nhân nào đều

mong muốn được sở hữu, chiếm đoạt. Nói như vậy bởi lẽ, đất đai không chỉ là

nơi sinh sống hay làm việc của con người mà nó còn đem lại những nguồn thu

đáng kể. Nguồn thu từ đất đai đã và đang có những đóng góp đáng kể cho sự

phát triển kinh tế xã hội của cả nước nói chung và tỉnh Hà Giang nói riêng..

Quản lý tốt giá đất, biến giá đất thành một phương tiện thực hiện chính

sách tài chính, đảm bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách nhà nước, tạo

sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, khắc phục những yếu kém

trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu

quả. Giá đất của Việt Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa

số người dân; Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người có thu nhập thấp

có nhà ở; nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất

động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường

bất động sản. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có

nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan

giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch.

Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho

trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng,

nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy

hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên

địa bàn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết của mình, tạo cơ sở pháp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

lý để bố trí sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan, môi trường,

đồng thời đáp ứng được yêu cầu thống nhất quản lý Nhà nước về đất. Đặc biệt,

trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước, việc lập quy

hoạch và kế hoạch hoá sử dụng đất là yêu cầu càng cấp thiết đối với mọi cấp địa

bàn lãnh thổ. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu

cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất.

Hà Giang đang trong thời kỳ điều chỉnh cơ cấu kinh tế theo chiến lược

công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt khá cao trong

những năm gần đây, bình quân 17,02%/năm. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực.

Sự chuyển dịch cơ cấu và tăng trưởng kinh tế cao đã gây áp lực mạnh

đối với đất đai: việc chuyển đổi mục đích một diện tích lớn đất nông nghiệp,

đặc biệt là đất trồng lúa; đất trồng rừng phòng hộ; rừng đặc dụng,...cho các

mục đích phi nông nghiệp; đất cho phát triển công nghiệp và xây dựng cơ sở

hạ tầng còn chưa được giám sát chặt chẽ. Bên cạnh đó, những tác động bất

lợi của biến đổi khí hậu như: lũ lụt, hạn hán, sạt lở hàng năm diễn ra ngày

càng phức tạp làm cho nguy cơ suy thoái đất tăng, hạn chế khả năng sử dụng

bền vững.

Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá biến động

về giá đất tại một số dự án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà

Giang, tỉnh Hà Giang” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.

2. Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá tình hình quản lý và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành

phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.

- Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch của một số dự án đến giá đất

trên địa bàn thành phố Hà Giang

- Đề xuất một số giải pháp trong việc quy hoạch, thực hiện, quản lý quy

hoạch sử dụng đất để nó mang lại sự tác động tích cực đối với giá đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

3. Ý nghĩa của đề tài

Góp phần bổ sung kiến thức về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; nâng

cao nhận thức về nôi dung, phương pḥ áp đánh giá ảnh hưởng của quy hoach

sử dụng ̣ đất đến giá đất tại trên địa bàn thành phố.

Hình thành cơ sở khoa hoc cho việc đề xuất môt ṣố giải pháp nhằm

nâng cao khả năng thực hiện, quản lý quy hoac ̣ h sử dụng đất để nó mang lại

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tác động tích cực đến giá đất.

Chương 1

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và giá đất

1.1.1.1. Các khái niệm về quy hoạch sử dụng đất

+ Khái niệm:

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu

thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,

bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...) tạo

ra điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Vì vậy,

để sử dụng đất cần phải có quy hoạch - đấy chính là quá trình nghiên cứu, lao

động sáng tạo nhằm phân định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và

đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định.

Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống

các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức quản lý

và sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua

việc phân bố quỹ đất đai (khoanh định cho các ngành và các mục đích) và tổ

chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất đặc biệt(các giải pháp, biện pháp sử

dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất - kinh tế của xã hội, tạo điều

kiện bảo vệ môi trường và đất đai”.

Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất

và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội

nhằm lựa chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử

dụng đất là lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp

ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

tài nguyên cho tương lai. Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu

của con người và điều kiện thực tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ

năng sử dụng đất”..

+ Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên những luận điểm khoa học

cơ bản sau:

- Sự quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện ở việc xác định các định

hướng sử dụng đất theo mục tiêu của sự phát triển, việc hoạch định các chính

sách sử dụng đất, các biện pháp tạo môi trường và điều kiện sử dụng đất cho

người sử dụng đất và kiểm soát việc sử dụng đất.

- Sử dụng tài nguyên đất bao gồm việc đánh giá tiềm năng đất đai, bố

trí sử dụng đất theo yêu cầu cho các mục đích sử dụng đất, việc phân hạng đất

một cách thích hợp và xác định các loại hình sử dụng đất tối ưu

1.1.1.2. Các khái niệm về giá đất

+ Khái niệm về giá đất và giá trị quyền sử dụng đất

Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình

trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử

dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá

trị sử dụng. Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có

người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là

một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây

là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm

chí trái ngược nhau.

Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 là: "Giá

quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện

tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sử dụng đất" - Điều 4 .

“Giá đất được hình thành trong các trường hợp:

Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.

Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên

quan khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55).

Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 quy định:

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với

một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3).

+ . Cơ sở khoa học của giá đất

Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất

đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do

đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt

động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa

địa tô. Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao

gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan

tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là

một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình

thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất

của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá

đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

* Địa tô

Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đai Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình

thành giá đất”(Đỗ Thị Lan, 2007) . Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển,

“địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai

nhận được. Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông

nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu. Để tìm hiểu về địa tô chúng ta sẽ nghiên

cứu bản chất của địa tô, lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản

làm nền tảng.

Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết

lập trong nông nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là:

Địa chủ, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp. Địa

chủ là người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý

muốn của mình. Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho

nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê. Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản

nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp

đồng. Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó

được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào nhà tư bản hay

chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh

tế. Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế của quyền sở

hữu đất đai của địa chủ.

Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư

do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt

đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra,

và sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ.

Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về

mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất

của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành:

- Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

những mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ

màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn.... Là phần lợi nhuận dôi ra

ngoài lợi nhuận bình quân.

Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa

tô chênh lệch II.

+ Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư

bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đấ như nhau nhưng kết

quả thu được là khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở

hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao

động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự

nhiên khách quan đưa lại.

Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận

lợi hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng

ruộng đất, người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những

đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu

dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy

đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần

thành ruộng đất tư bản. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng

một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác -

Enghen toàn tập) [18, tr. 4] .

+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh

của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp. Như vậy, địa tô chênh lệch II có

được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm

canh quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá

đất. Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô

thu được hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân

hàng trong năm, ưu thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ở từng thời điểm.

Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu

hiện của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa

đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác

nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.

- Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù

ruộng đất tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu nghạch dôi ra ngoài lợi

nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm

thường cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong

nông nghiệp thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội.

Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất

là giá trị thặng dư siêu nghạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền

tư hữu ruộng đất.

Xuất phát từ định nghĩa của Mác về giá cả đất đai là ''địa tô được tư bản

hoá theo tỷ suất lợi tức hiện hành''(Ngô Đức Cát (2002) . Khi nghiên cứu thị

trường bất động sản, các nhà kinh tế trên cơ sở công trình nghiên cứu địa tô

của Mác, đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ vào

địa tô và lãi suất ngân hàng:

Giá cả đất đai = Địa tô

Tỷ suất lợi tức hiện hành

Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. Sau

khi cho thuê, người sở hữu mất quyền sử dụng mảnh đất đó, đổi lại là khoản

tiền thu được từ việc thuê đất. Nếu đem gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ

thu được khoản lợi tức tương đương hoặc cao hơn địa tô thu được khi sử dụng

mảnh đất đó.

* Lãi suất ngân hàng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi

quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại

sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét

tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong

khoảng thời gian tương đối dài.

Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì

khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào

ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất

ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn

bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán

đất gửi vào ngân hàng.

Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng

giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất

hơn là gửi tiền vào ngân hàng, do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng

lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được

giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại

lợi nhuận.

Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ

nghịch với lãi suất ngân hàng

* Quan hệ cung, cầu

Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành

mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong

mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người

tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả.

Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất

đai sẽ ngày càng tốt hơn chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông

thường khác. Vì vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có

phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Vấn đề

này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và

bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố

cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập

bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ

lệ lãi suất vay thế chấp.

Nếu biểu diễn cung cầu qua đồ thị thì cung là một đường thẳng đứng có

nguy cơ dịch sang trái (do cung về đất có hạn và thậm chí có xu hướng giảm).

Trong khi đó, đường cầu về đất luôn dịch chuyển về phía phải và lên trên (do

cầu về đất luôn tăng). Nếu trường hợp cung về đất là một đường thẳng đứng,

cầu về đất luôn dịch chuyển lên trên và về phía phải thì giá đất tăng.

Tại thị trường đất Việt Nam, cung về đất có hạn song cầu về đất đai lại

luôn có xu hướng tăng (vì đất đai có hạn nhưng sức sản xuất thì vô hạn và dân

số thì cũng ngày càng tăng). Do đó, dưới tác động của quy luật cung cầu, giá

đất có xu hướng ngày càng tăng và được thiết lập ở điểm cân bằng mới giữa

cung và cầu. Nói cách khác giá đất luôn có xu hướng được thiết lập ở mức

cao hơn để cân bằng lượng cung có hạn về đất với lượng cầu có khả năng

thanh toán ngày càng tăng và thay đổi giữa các mục đích sử dụng đất khác

nhau (ngoại trừ các cơn sốt đất).

+ Mục đích của việc xác định giá đất

Theo Nguyễn Thị Thảo (2013) việc định giá đất có ý nghĩa đặc biệt

quan trọng đối với Nhà nước, các cá nhân và các doanh nghiệp vì những lý do

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

như sau:

a. Đối với Nhà nước:

Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo những nguyên tắc: Sát

với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều

kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển nhượng

quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ

tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng

theo quy hoạch thì mức giá như nhau; Đất đai tại khu vực giáp ranh giữa các

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điểu kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng

như nhau, có cùng mục đích sử dụng ở hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo

quy hoạch thì mức giá như nhau.

Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo

quy định của Pháp luật;

Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho tuê đất không

thông qua đất giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất

cho các tổ chức, cá nhân;

- Xác định giá trị quyề sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh

nghiệp Nhà nước khi tiến hành cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có

thu tiền sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử

dụng đất theo quy định của Pháp luật;

- Tính giá trị sử dụng đất để tính giá trị bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất sử dụng vào nục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

công cộng và phát triển kinh tế;

- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về

đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của Pháp luật.

b. Đối với các cá nhân và các doanh nghiệp:

- Nhằm xác định giá trị góp vốn hợp tác kinh doanh;

- Phân chia tài sản;

- Mua bán quyền sử dụng đất;

- Thế chấp vay vốn ngân hàng và đảm bảo nghĩa vụ tài chính khác;

- Đền bù giải tỏa

+ Nguyên tắc định giá đất

Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật đất đai, Điều

4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT

quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;

định giá đất cụ thể và tư vấn xác định.

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục

đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với

những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử

dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau.

+ Phương pháp tính giá đất

Phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư số 36/2014 gồm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.

Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4,

Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ .

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4,

Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá

thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích

đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác

định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.

- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng

thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện

tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm

xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân

hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên

địa bàn.

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với

đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài

sản gắn liền với đất).

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục

đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để

tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất

bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự

án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích

sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.

Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác

định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn

ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ

quan, thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được giá thị trường. Trong trường

hợp đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá

quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu

giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch

và phù hợp với thị trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn

để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với

những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu

cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm

khuyết về năng lực của đội .

1.1.2. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất

Quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất thông qua các công trình, dự án được

quy hoạch và sự đầu tư các công trình, dự án. Luật Đất đai quy định Nhà nước

quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt là căn cứ pháp

lý để các nhà đầu tư quyết định đầu tư thực hiện các công trình, dự án. Các

công trình, dự án được thực hiện thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Thực hiện các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, khu dân cư, khu đô thị, khu công

nghiệp, khu sản xuất kinh doanh và các công trình khác là tạo môi trường

sống tốt hơn và phát huy tối đa tiềm năng đất đai của vùng; từ đó tạo lên sự

sôi động của thị trường đất đai làm giá đất tăng lên.

Quy hoạch sử dụng đất cũng là nguồn cung đất đai cho thị trường bất

động sản; lượng cung trên thị trường đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất

tự nhiên của từng địa phương, sau nữa là diện tích của từng loại đất thuộc địa

bàn hành chính của địa phương đó. Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước có

liên quan mật thiết tới cơ cấu quỹ mỗi loại đất trong quỹ đất tự nhiên tại từng

địa phương. Do đặc điểm của đất đai là một tài nguyên bị giới hạn bởi không

gian và số lượng diện tích, nên diện tích đất tự nhiên tại mỗi địa phương là

không đổi (trừ trường hợp một số địa phương ven biển). Vì vậy, nếu tăng diện

tích cho mục đích sử dụng này lên thì cũng có nghĩa là giảm diện tích của một

hoặc một số mục đích sử dụng khác xuống; đất phi nông nghiệp tăng lên chủ

yếu lấy từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và khai thác diện tích đất chưa sử

dụng để vào sử dụng cho các mục đích. Việc quyết định tăng giảm diện tích

đất vào các mục đích sử dụng do hoạt động quy hoạch phân bổ sử dụng đất

của Nhà nước quyết định. Một quyết định quy hoạch phân bổ sử dụng đất của

Nhà nước có thể làm lượng cung về đất trên thị trường tăng lên và ngược lại

có thể là làm cho lượng cung đó giảm xuống (Nguyễn Thanh Trà, 2005) .

Ở Việt Nam, cũng như nhiều nước trên thế giới, quy hoạch phân bổ sử

dụng đất thường được Nhà nước phê duyệt theo từng thời kỳ 5 năm hoặc 10

năm (quy hoạch dài hạn). Thực hiện quy hoạch 5 năm, 10 năm là kế hoạch sử

dụng đất hàng năm (kế hoạch ngắn hạn). Có thể nói, quy mô tác động của quy

hoạch dài hạn tới lượng cung về đất thường rất rộng, nhưng mức độ tác động

không lớn; còn quy mô tác động của kế hoạch sử dụng đất hàng năm tới

lượng cung về đất thường hẹp hơn, nhưng mức độ tác động lại mạnh hơn rất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhiều lần so với mức độ tác động của quy hoạch dài hạn. Điều này lý giải tại

sao nhiều nước quy định thời gian giữa hai kỳ định giá hàng loạt các bất động

sản là 5 hoặc 6 năm, còn định giá các bất động sản riêng biệt là đột xuất và

theo yêu cầu.

Luật Đất đai năm 2013 cho phép người sử dụng đất được chuyển mục

đích sử dụng đất hoặc nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư tại vị trí quy

hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt dẫn đến giá đất nông

nghiệp trong khu vực quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch khu dân cư nông thôn

cao hơn nhiều lần so với giá đất nông nghiệp ở ngoài khu vực quy hoạch đô

thị và khu dân cư nông thôn. Giá đất được xác định theo mục đích sử dụng đất

nhưng cùng mục đích là loại đất sản xuất nông nghiệp ở trong khu vực quy

hoạch là đô thị hoặc khu dân cư nông thôn lại có giá cao hơn, điều đó chứng

tỏ giá đất nông nghiệp tại vị trí này hàm chứa cả giá đất ở do có lợi thế để

chuyển mục đích sử dụng thành đất ở.

Một thửa đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích nông nghiệp, là ngành

sản xuất có năng suất thấp; do đó lợi nhuận thu được từ thửa đất này thấp, dẫn

đến hiệu quả sử dụng đất thấp và giá đất thấp. Nhưng cũng thửa đất này nếu

chuyển sang đất chuyên dùng hoặc đất đô thị (sản xuất công nghiệp, thương

mại, dịch vụ v.v.) có năng suất lao động cao hơn, lợi nhuận thu được cao

hơn, dẫn đến hiệu quả sử dụng đất cao hơn và giá đất sẽ cao hơn. Như vậy,

giá đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng của đất nếu sử dụng vào nhiều mục

đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau và có xu hướng cao hơn nên

giá đất cao hơn.

Quy hoạch sử dụng đất có thể làm thay đổi vị trí thửa đất (từ vị trí 4 lên

vị trí 1..), thay đổi tính cá biệt của thửa đất như hình thể, chiều rộng, chiều

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

sâu… làm cho giá đất cũng thay đổi.

Mặt khác, đất đai có hạn trong điều kiện dân số ngày càng tăng, kinh tế

phát triển mạnh làm cho nhu cầu đất đai cho các mục đích ngày càng lớn. Lúc

này quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy thị

trường bất động sản phát triển. Quy hoạch được duyệt khiến người dân sẽ yên

tâm đầu tư vào đất để hưởng các lợi ích do quy hoạch mang lại, làm cho các

giao dịch về đất đai diễn ra nhiều, dẫn tới giá đất có thể tăng cao hơn rất nhiều

lần so với giá trị thực của nó.

1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài

- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã

ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp

xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành

Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị

định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và

khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng

dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê

báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của

Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg

ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số

05/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.

- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về

thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-

BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ;

Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm

định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày

28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký

hoạt động tư vấn về giá đất. Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1

năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và

sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề

đấu giá tài sản. Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của

Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong

hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

cho thuê đất.

- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban

hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính

phủ quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của

Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và

Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014

của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất,

xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định

giá đất.

- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban

hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4

năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ

chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng

đất hoặc cho thuê đất. Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-

BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung

một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ

Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt

động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cho thuê đất.

1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài

1.3.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở một số nước

trong khu vực

Ở mọi quốc gia, công tác quy hoạch sử dụng đất luôn là một trong

những nội dung được quan tâm hàng đầu trong lĩnh vực quản lý Nhà nước đối

với tài nguyên nói chung và đất đai nói riêng. Mỗi quốc gia có những đặc

điểm riêng biệt, điển hình là sự khác biệt trong hệ thống luật pháp và trình độ

phát triển, cho nên phương pháp tiến hành lập và quá trình thực hiện quy

hoạch sử dụng đất của mỗi nước cũng mang những nét đặc thù khác nhau.

a, Nhật Bản:

Quy hoạch tổng thể phát triển đất quốc gia ở Nhật Bản được xây dựng

theo quy định của Luật tổng thể phát triển đất quốc gia (1950). Quy hoạch

tổng thể phát triển đất quốc gia có 3 cấp: Cấp Quốc gia được quyết định bởi

Thủ tướng; cấp vùng được quyết định bởi Thủ tướng với sự tham vấn Hội

đồng phát triển quỹ đất quốc gia; cấp cơ sở được Tỉnh trưởng trình Thủ tướng

xem xét quyết định sau khi có ý kiến tham vấn của Hội đồng phát triển đất

quốc gia và các Bộ trưởng liên quan.

Quy hoạch sử dụng đất quốc gia ở Nhật Bản là quy hoạch dài hạn cho

việc sử dụng đất quốc gia, quy định khái quát, cơ bản về SDĐ quốc gia, quy

mô các mục tiêu, trách nhiệm rõ ràng đối với mục đích SDĐ quốc gia, và đưa

ra các biện pháp cần thiết để đạt mục tiêu. QHSDĐ quốc gia được thiết lập ở

3 cấp: Cấp quốc gia, cấp vùng và cấp cơ sở. Ngoài ra, Nhật Bản còn có các

loại hình quy hoạch sau: quy hoạch vùng ưu tiên phát triển nông nghiệp, quy

hoạch cơ sở, quy hoạch cải tạo các vùng cộng đồng ngoại ô.

b, Trung Quốc: Hệ thống QHSDĐ ở Trung Quốc được tổ chức tương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đối giống quy hoạch sử dụng đất hiện nay ở nước ta, tuy nhiên giữa cấp tỉnh

và cấp huyện Trung Quốc còn xây dựng QHSDĐ cấp vùng – hạt là cấp liên

kết giữa cấp tỉnh và cấp huyện, định hướng quy hoạch cho các địa phương.

Việc quản lý thực hiện quy hoạch ở Trung Quốc được quy định tương đối

chặt chẽ, thể hiện ở các khía cạnh: Các quy hoạch phải xác định những nội

dung có tính bắt buộc; quy định chặt chẽ những trường hợp được phép thay

đổi, điều chỉnh quy hoạch; nguyên tắc bảo vệ đất nông nghiệp, bảo vệ nguồn

tài nguyên, di sản văn hóa, BVMT. Đặc điểm cần nhấn mạnh là Trung Quốc

trong mỗi lần triển khai thực hiện lập QHSDĐ đều có mục tiêu và chủ đích rõ

ràng về việc tập trung giải quyết nội dung quy hoạch đất đai cụ thể của loại

đất nào và lĩnh vực nào.

c, Liên Bang Nga: Hệ thống QLNN về đất đai của Liên Bang Nga là hệ

thống quản lý từ vĩ mô đến vi mô và chúng được phân chia theo từng cấp lãnh

thổ. Mỗi một cấp có mục tiêu và nội dung cụ thể riêng. Trong QHSDĐ, việc

phân cấp lãnh thổ giúp cho chính quyền quản lý một cách chi tiết hơn công

tác quy hoạch đất của từng địa phương đồng thời có cái nhìn tổng hợp tình

hình chung và những xu thế của đất nước. Ngoài ra, QHSDĐ còn có liên quan

tới rất nhiều lĩnh vực khác, vì vậy trong mỗi cấp lãnh thổ còn có mối quan hệ

chặt chẽ với các ngành của các cấp mình. QHSDĐ được chia ra làm hai cấp

dựa trên quy mô của lãnh thổ và mức độ yêu cầu của công việc, đó là: Quy

hoạch tổng thể (là quy hoạch từ cấp tỉnh trở lên) và Quy hoạch chi tiết (là

QHSDĐ từ cấp huyện trở xuống).

1.3.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam

Tại mỗi quốc gia với các chế độ chính trị khác nhau, các giai đoạn lịch

sử phát triển khác nhau đều chú trọng đến quy hoạch tổng thể lãnh thổ, quy

hoạch vùng, có hệ thống phân cấp về quy hoạch rõ ràng. Tất cả các nước đều

xác định tầm quan trọng của QHSDĐ trong hệ thống quy hoạch.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

QHSDĐ được lập từ tổng thể đến chi tiết (từ vĩ mô đến vi mô), trong

đó quy hoạch sử dụng đất cấp vĩ mô (toàn quốc và các vùng lãnh thổ) có vai

trò định hướng cho các QHSDĐ cấp vi mô (tỉnh, huyện, xã). QHSDĐ cấp

vùng lãnh thổ là cấp trung gian giữa quy hoạch toàn quốc và quy hoạch các

cấp địa phương, có vị trí quan trọng và là yếu tố cấu thành của QHSDĐ toàn

quốc, là căn cứ định hướng của quy hoạch đất đai các cấp hành chính.

Vấn đề quy hoạch sử dụng đất có tính đến các yếu tố liên kết vùng ở

Việt Nam hiện nay

a) Những tồn tại của công tác quy hoạch sử dụng đất hiện nay có liên

quan tới các yếu tố liên kết vùng.

QHSDĐ các cấp đã có những đóng góp nhất định, đã phân bổ nguồn

lực đất đai cơ bản đáp ứng được nhu cầu phát triển KT-XH, QP-AN. Tuy

nhiên vẫn còn một số tồn tại, hạn chế trong QHSDĐ như sau:

Việc phân cấp trong quản lý quy hoạch còn bất cập; QHSDĐ được lập

theo đơn vị hành chính không bảo đảm tính liên kết nối liền vùng, không phát

huy được thế mạnh của từng vùng và bảo đảm sự phát triển hài hòa giữa các

vùng; QHSDĐ chưa thực hiện phân vùng chức năng SDĐ theo không gian mà

mới chỉ chú ý đến việc phân bổ các chỉ tiêu loại đất.

Vùng ở nước ta được xem là cấp lãnh thổ trung gian nằm giữa cấp

chính quyền trung ương và địa phương. Trong phát triển KT-XH các vùng

đều đặt ra nhiệm vụ dựa vào các lợi thế để hình thành các thế mạnh riêng.

Tuy nhiên các tỉnh trong mỗi vùng đều nhận những lợi thế của vùng là của

riêng tỉnh mình dẫn đến việc các địa phương phát triển theo hàng ngang,

không có trọng tâm, trọng điểm.

Khi thực hiện việc xây dựng các phương án QHSDĐ nhiều địa phương

còn chưa nghiên cứu một cách đầy đủ và có những luận chứng kinh tế kỹ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thuật dẫn đến chất lượng của nhiều QHSDĐ các cấp còn thấp, thiếu đồng bộ

trong SDĐ cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý thể hiện ở việc các quy

hoạch phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần; thiếu tính khả thi, không bảo đảm

nguồn lực đất đai để thực hiện.

Việc lập QHSDĐ hiện nay vẫn nặng về tính kỹ thuật, trong xây dựng

QHSDĐ thường chú ý nhiều đến các tác nghiệp chuyên môn như điều tra,

khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu…; công tác quy hoạch

sử dụng đất thiên về sắp xếp các loại đất theo mục tiêu quản lý hành chính,

chưa tính toán đầy đủ về hiệu quả KT-XH, môi trường nhằm bảo đảm phát

triển bền vững trong SDĐ.

Phân cấp QHSDĐ nước ta hiện nay gồm 3 cấp: (cấp quốc gia, cấp tỉnh,

cấp huyện) mà không có QHSDĐ cấp vùng. Chính vì vậy, các quy hoạch của

các cấp hành chính, đặc biệt là cấp tỉnh không bảo đảm tính liên kết vùng,

không tập hợp thế mạnh của vùng để phát huy tiềm năng mà thực hiện manh

mún, dàn trải, thiếu đồng bộ theo từng tỉnh. Điều này dẫn đến việc phát triển

kinh tế không phù hợp với tiềm năng đất đai vốn có, gây nên sự thiếu, thừa

các chỉ tiêu SDĐ của các tỉnh.

Việc chưa quy định nội dung xây dựng QHSDĐ cấp vùng lãnh thổ làm

giảm tính liên kết và tính định hướng giữa QHSDĐ cấp quốc gia với QHSDĐ

cấp tỉnh.

b) Một số trao đổi về QHSDĐ có tính đến liên kết vùng ở nước ta hiện nay.

Với đặc điểm nền kinh tế của nước ta được chia thành 63 đơn vị hành

chính cấp tỉnh mà không có đơn vị hành chính cấp vùng nên các chính sách

phát triển KT-XH đều từ trung ương đến thẳng địa phương. Điều này làm cho

các địa phương có nhiều quyền quyết định tự chủ. Tuy nhiên, chính sự tự chủ

của các tỉnh dẫn đến việc các tỉnh đều nỗ lực phát triển địa phương mình mà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

xem nhẹ các yếu tố bảo đảm tính liên kết và phát triển hài hòa, cân bằng trong

vùng. Xây dựng QHSDĐ cấp vùng sẽ tránh tình trạng các đơn vị hành chính

cấp tỉnh xây dựng QHSDĐ của đơn vị mình một cách cục bộ dẫn đến sự tập

trung quá nhiều một hạng mục (sân bay, cảng, khu chế xuất, khu công nghệ

cao…) gây lãng phí, dư thừa hoặc bố trí ở các vị trí không phù hợp, không

bảo đảm tính kết nối liên vùng, không phát huy được thế mạnh của từng vùng.

Khi thực hiện xây dựng QHSDĐ thì việc phân vùng là rất cần thiết.

Phân vùng là công cụ mạnh và hữu hiệu cho việc phân khu chức năng sử

dụng đất, tránh tình trạng trùng lặp về mục đích SDĐ và bao quát được phạm

vi không gian. Phân vùng ở đây không lệ thuộc vào đơn vị hành chính mà chủ

yếu theo đặc điểm phân dị lãnh thổ để quyết định các chức năng của đất đai,

bảo đảm SDĐ đai cho thân thiện với các yếu tố tự nhiên. Do đó, QHSDĐ có

tính đến yếu tố liên kết vùng sẽ cụ thể hóa định hướng chiến lược phát triển

KT-XH của từng vùng, dự báo nhu cầu về lương thực, thực phẩm; phát triển

đô thị, cơ sở hạ tầng; phát triển các ngành phi nông nghiệp khác; điều kiện

KT-XH, văn hóa, trình độ phát triển của khoa học kỹ thuật của từng vùng;

đánh giá những tác động tiêu cực của BĐKH đến việc sử dụng đất của từng

vùng lãnh thổ trong tương lai.

1.3.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang -

tầm nhìn 2020

Trong giai đoạn từ nay đến năm 2020, với phương hướng phát triển

kinh tế lâu dài và toàn diện, nhiệm vụ đặt ra cho thành phố Hà Giang là nhanh

chóng trở thành thành phố có nền kinh tế phát triển ổn định theo hướng kinh

tế sản xuất nông nghiệp gắn với phát triển công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp,

dịch vụ, thương mại - du lịch và nhằm không ngừng nâng cao về các mặt kinh

tế, dân trí, thu nhập, đời sống vật chất và tinh thần... tương xứng với vị trí, vai

trò và tiềm năng thế mạnh của thành phố. Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

từ nay đến năm 2020 là nhiệm vụ cấp bách và có ý nghĩa then chốt, tạo cơ sở

để thành phố có thể chủ động khai thác và phát huy triệt để, có hiệu quả

nguồn lực đất đai cũng như tranh thủ tối đa mọi hỗ trợ từ bên ngoài trong phát

triển nền kinh tế - xã hội của thành phố nói riêng và của tỉnh nói chung.

Hà Giang đang trong thời kỳ điều chỉnh cơ cấu kinh tế theo chiến lược

công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt khá cao trong

những năm gần đây, bình quân 13,49%/năm (giai đoạn 2010-2014). Cơ cấu

kinh tế chuyển dịch tích cực.

Sự chuyển dịch cơ cấu và tăng trưởng kinh tế cao đã gây áp lực mạnh

đối với đất đai, việc chuyển đổi mục đích một diện tích lớn đất nông nghiệp,

đặc biệt là đất trồng lúa; đất trồng rừng phòng hộ; rừng đặc dụng,...cho các mục

đích phi nông nghiệp. Đất cho phát triển công nghiệp và xây dựng cơ sở hạ

tầng còn chưa được giám sát chặt chẽ. Bên cạnh đó, những tác động bất lợi của

biến đổi khí hậu như: lũ lụt, hạn hán, sạt lở hàng năm diễn ra ngày càng phức

tạp làm cho nguy cơ suy thoái đất tăng, hạn chế khả năng sử dụng bền vững.

Mục tiêu của việc lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 thành phố

Hà Giang

- Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 -

2015 thành phố Hà Giang - tỉnh Hà Giang, qua đó rút ra những ưu điểm và

tìm ra những mặt hạn chế, bất cập quá trình xây dựng và thực hiện quy hoạch

để có biện pháp điều chỉnh cho phù hợp nhằm tăng cường công tác quản lý

nhà nước về đất đai và sử dụng đất có hiệu quả.

- Đánh giá đúng thực trạng và tiềm năng đất đai để có kế hoạch,

phương án đầu tư sử dụng hợp lý các loại đất theo các giai đoạn phát triển

kinh tế - xã hội.

- Làm cơ sở để phục vụ công tác quản lý đất đai trong toàn thành phố

theo quy định của pháp luật, bảo vệ tài nguyên đất, cải tạo môi trường sinh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

thái nhằm phát triển và sử dụng đất bền vững.

- Cân đối hợp lý quỹ đất đáp ứng nhu cầu của các dự án, đề án phát triển

kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng theo yêu cầu mới nhằm sử dụng đất có

hiệu quả, bền vững, tiết kiệm. Bố trí quỹ đất hợp lý kết hợp với việc xây dựng

cơ chế chính sách về đổi đất lấy hạ tầng, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm huy

động nguồn lực từ đất cho phát triển và tăng nguồn thu cho ngân sách.

Nội dung quy hoạch cũng cần xác định các tiền đề, dự báo phát triển và

các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật áp dụng. Cụ thể, xác định các tiền đề, động lực

phát triển để đô thị Hà Giang trở thành trung tâm kinh tế năng động của vùng

trung du và miền núi Bắc Bộ, đảm bảo an ninh quốc phòng, nâng cao chất

lượng đô thị và điều kiện sống của người dân; dự báo quy mô dân số, lao

động theo các giai đoạn quy hoạch, phân tích các cơ sở khoa học để đưa ra kết

quả dự báo, phù hợp với điều kiện thực tiễn và định hướng phát triển đô thị

đảm bảo phát triển bền vững; dự báo quy mô đất xây dựng đô thị và xác định

các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật phù hợp, đảm bảo đạt tiêu chí đô thị loại II, có

tính đến các yếu tố đặc thù là đô thị vùng cao miền núi phía Bắc.

Về định hướng phát triển không gian và quy hoạch sử dụng đất, xác

định các nguyên tắc phát triển không gian đô thị phù hợp với mục tiêu và tính

chất chức năng đô thị; xác định cấu trúc phát triển không gian đô thị đảm bảo

tối ưu về liên kết vùng, đặc biệt là sự liên kết, hỗ trợ Khu kinh tế cửa khẩu

Thanh Thủy, Công viên địa chất toàn cầu Cao nguyên đá Đồng Văn và các

khu vực khác trong tỉnh. Xác định liên kết giữa các khu vực chức năng trong

đô thị hiệu quả, phát triển bền vững các tiềm năng thế mạnh của đô thị.

Bên cạnh đó, xác định các khu vực cảnh quan tự nhiên có giá trị như

thảm thực vật phía Đông, phía Tây, hệ sinh thái sông Lô, sông Miện, núi Mỏ

Neo, Hàm Hổ…, các giá trị văn hóa, kiến trúc truyền thống của đô thị để gìn

giữ và phát huy; đề xuất các giải pháp nâng cấp cải tạo các khu vực phát triển

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

hiện hữu, đặc biệt các khu ở dân cư, không gian công cộng, cây xanh công

viên và tiện ích đô thị. Định hướng xây dựng các khu chức năng mới đảm bảo

khả năng thu hút đầu tư cao; định hướng tổ chức, xây dựng hệ thống trung

tâm đô thị, cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội đáp ứng yêu cầu nâng cao chất lượng

cuộc sống của người dân.

1.3.4. Tình hình quản lý giá đất và các khoản thu tài chính từ đất trên thế

giới

+ Đài Loan

Đài Loan đã đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải cách

ruộng đất và xây dựng hệ thống quản lý đất đai. Về chế độ sở hữu đất đai,

cách tiếp cận của Đài Loan cũng tương tự như Việt Nam (nhưng dùng cách

diễn đạt khác). Pháp luật Đài Loan có quy định: “Toàn bộ đất đai trong lãnh

thổ của Đài Loan thuộc về toàn dân. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do

người dân chiếm giữ được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp luật.

Đất thuộc sở hữu tư nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có

thể mua đất đó theo giá phù hợp với giá trị của đất”. Như vậy, có thể hiểu

rằng sở hữu tư nhân về đất đai ở Đài Loan là một loại hình sở hữu đặc biệt,

được quy định cụ thể trong pháp luật nhưng về bản chất thì đất đai thuộc sở

hữu của toàn dân, giá trị của đất đai được xác định chính xác để áp thuế

cũng như xác định giá đất khi Nhà nước có nhu cầu mua lại của chủ đất.

Quyền tiên mãi của Nhà nước được xác lập làm cho mọi người phải ghi

nhận, đăng ký giá đất đối với đất đai mình đang chiếm giữ phù hợp với giá

thị trường (Chin Lin, 2008).

Luật Chiếm giữ đất đai của Đài Loan (có hiệu lực từ năm 2000) quy

định việc định giá bất động sản (BĐS) được thực hiện riêng biệt đối với đất

đai và tài sản gắn liền với đất. Giá trị bồi thường về đất được tính theo giá trị

đất tại thời điểm lấy đất đó, giá trị bồi thường về công trình xây dựng trên đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

được tính theo giá của công trình thay thế với điều kiện tương đương.

Theo Luật Bình quân địa quyền, chính quyền địa phương có trách

nhiệm thường xuyên khảo sát để xác định giá đất và thể hiện trên bản đồ giá

đất. Các sở định giá đất có trách nhiệm giúp chính quyền địa phương thu thập

thông tin về giá đất, đề xuất giá đất và lập bản đồ giá đất để chính quyền địa

phương xem xét. Kết quả khảo sát và đề xuất giá đất được trình lên một ủy

ban định giá phê duyệt và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Ủy ban

định giá đất do chính quyền cấp tỉnh thành lập, có nhiệm vụ xem xét, phê

duyệt, phán quyết về giá đất do chính quyền địa phương đề xuất; có nhiệm vụ

xem xét và phê duyệt việc điều chỉnh đất đai, việc chiếm giữ đất đai, giá trị

bồi thường đối với vùng đất bị chiếm giữ.

Nói chung, giá đất do ủy ban nói trên công bố hàng năm đều thấp hơn

giá đất trên thị trường, trung bình bằng khoảng 71,36%, nơi phù hợp nhất

cũng chỉ bằng 87,2% (theo kết quả đánh giá năm 2006). Khi xem xét giá trị

bồi thường cụ thể, chính quyền địa phương đề nghị mức tăng giá đất công bố

hàng năm sao cho phù hợp với giá thị trường để ủy ban định giá đất quyết

định (Chin Lin, 2008).

Việt Nam có thể xem xét kinh nghiệm của Đài Loan để áp dụng cơ chế

giao trách nhiệm quyết định giá đất theo thị trường, mức bồi thường cho một

ủy ban định giá đất. Chúng ta có thể giao nhiều nhiệm vụ khác có liên quan

tới giá đất cho ủy ban này như giải quyết tranh chấp về giá đất, giải quyết

khiếu nại về giá đất. Để trở thành hệ thống, ở Trung ương cũng cần thành lập

ủy ban định giá đất cấp quốc gia có chức năng giải quyết các tranh chấp,

khiếu nại về giá đất ở địa phương.

+. Các nước Đông Âu

Theo Richard Grover (2007) các nước có nền kinh tế chuyển đổi ở

Đông Âu (các nước xã hội chủ nghĩa cũ ở Đông Âu) có hoàn cảnh khá giống

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

nhau. Tất cả các nước này đều xây dựng và thông qua Hiến pháp mới với

quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Liên Bang Nga thông qua Hiến pháp vào

năm 1993 (khẳng định Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tài sản),

thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 1994 (Chương 17 nói về cơ chế chiếm giữ

đất bắt buộc), nhưng Bộ luật Đất đai vẫn chưa thể thông qua Viện Duma (vấn

đề đất đai vẫn chỉ được điều chỉnh theo các Nghị định và Sắc lệnh của Tổng

thống). Rumania thông qua Hiến pháp mới vào năm 1992 (khẳng định Nhà

nước thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về tài sản), Luật Bán đất bắt buộc vào

năm 1994 và thông qua Bộ luật Dân sự vào năm 2005. Ba Lan thông qua

Hiến pháp vào năm 1997 với quy định về cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc

để sử dụng vào mục đích công cộng khi đã giải quyết bồi thường cho người

mất đất.

Tại các nước này, quá trình tư nhân hóa đất đai từ sở hữu nhà nước

sang sở hữu tư nhân diễn ra song song với quá trình nhà nước có quyền chiếm

giữ đất đai bắt buộc (có bồi thường). Quá trình nhà nước chiếm giữ đất đai bắt

buộc phải được thực hiện theo nguyên tắc ngay thẳng, có lý, minh bạch, có

trách nhiệm và có sự tham gia của cộng đồng. Những nguyên tắc này hoàn

toàn phù hợp với Công ước của châu Âu về nhân quyền (Stasiak, 2007).

Quyền chiếm giữ đất bắt buộc chỉ được thực hiện khi chính quyền các

cấp (từ trung ương đến xã) có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích công cộng

(không được áp dụng quyền này để chiếm giữ đất cho nhu cầu sử dụng của

các công ty). Giá trị bồi thường có thể tính ra bằng tiền hoặc bằng hiện vật với

giá trị tương đương, hiện vật thường là các BĐS mà bên được bồi thường

chấp nhận. Việc bồi thường được xem xét không phải chỉ cho chủ đất, người

sử dụng đất mà phải xem xét cho cả những người có liên quan đến đất đó. Giá

đất để tính bồi thường được xác định theo giá so sánh khi mua - bán đất khác

tương đương, do định giá viên xác định. Người bị nhà nước chiếm giữ đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

phải thông báo về ý kiến của mình cũng như có quyền không đồng ý về các

điều kiện và mức bồi thường do chính quyền đưa ra. Nếu không đạt được sự

đồng thuận thì người bị chiếm giữ đất có quyền khởi kiện ra tòa án. Chủ đất

có quyền xuất trình các căn cứ để định giá đất và đề nghị của các định giá

viên lên ủy ban chuyên gia của hiệp hội định giá quyết định.

Nước Đông Âu có nền kinh tế chuyển đổi, vấn đề được thảo luận nhiều

nhất là giá trị bồi thường được xác định là giá trị tương đương hay giá trị hợp

lý (nhất là khi đất đó không thể xác định được giá thị trường). Bên cạnh đó,

cũng còn nhiều tồn tại là việc định giá còn thiếu hạ tầng thông tin, chưa phù

hợp với chuẩn định giá quốc tế và thiếu giá để so sánh trên thị trường, trình

độ định giá viên còn bất cập so với yêu cầu của quá trình phát triển; tòa án

giải quyết các khiếu nại về bồi thường chưa bảo đảm được tính trung lập giữa

quyền lợi của nhà nước và quyền lợi của tư nhân (thường vẫn nghiêng về

quyền lợi của nhà nước). Một số nước (như Ba Lan) đã tập trung vào giải

quyết cơ chế định giá trị bồi thường khi không thể định được giá đất phù hợp

giá thị trường. Trong trường hợp này, người ta thường khảo giá mua của một

BĐS có giá trị tương đương (tất nhiên chi phí thực hiện sẽ tốn kém hơn

trường hợp có đủ cơ sở để xác định được giá trị thị trường).

+ Thái Lan

Thái Lan là nước có nền kinh tế phát triển thuộc nhóm đầu của khu vực

ASEAN. Dịch vụ định giá BĐS ở Thái Lan đã hoạt động từ rất lâu, có lịch sử

gắn liền với quá trình phát triển thị trường BĐS nhưng lại thiếu những chuẩn

mực nghề nghiệp. Vào những năm cuối của thập kỷ 80 của thế kỷ trước,

khủng hoảng tài chính đã làm cho giá BĐS giảm đi khoảng 6 lần. Kết quả

định giá sai đã làm cho nhiều định giá viên về BĐS bị bắt. Thực tế này đã đặt

ra yêu cầu phải chuẩn hóa nghề nghiệp định giá, hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu

phục vụ định giá, phát triển đào tạo để nâng cao trình độ các định giá viên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Đến năm 1997, cuộc khủng hoảng tài chính mới ở khu vực Đông Nam Á bắt

đầu và quốc gia bị tác động mạnh nhất là Thái Lan. Một lần nữa, khủng hoảng

tài chính này đã buộc các nhà định giá của Thái Lan phải tiếp tục hoàn chỉnh

chuẩn nghề nghiệp và nâng cao năng lực chuyên môn nghiệp vụ (Sopon

PornChokchai, 2005).

Hiệp hội các định giá viên Thái Lan được thành lập vào năm 1993.

Hiệp hội này đã đưa ra ngay các hướng dẫn nghề nghiệp và chuẩn định giá

dựa trên các hướng dẫn của Ủy ban chuẩn định giá quốc tế và kinh nghiệm

của hiệp hội định giá một số nước. Chuẩn định giá của Thái Lan trong giai

đoạn đầu này đã tập trung vào 9 vấn đề chủ yếu: (1) định giá viên, (2) phân

loại tài sản, (3) những nguyên tắc trong chuẩn bị cho quá trình định giá tài

sản, (4) chuẩn báo cáo định giá tài sản, (5) chuẩn kết quả định giá, (6) dữ liệu

tối thiểu cần thiết cho định giá tài sản và phương pháp luận định giá, (7)

chuẩn về giá trị thị trường, (8) các điều kiện ràng buộc về tài sản tác động vào

giá trị tài sản, (9) chuẩn đạo đức nghề nghiệp.

Năm 1997, Hiệp hội định giá viên Thái Lan đã tiếp tục hoàn chỉnh tổ

chức và đưa ra một số chuẩn mới hoặc nâng cấp một số chuẩn cũ, cụ thể gồm

5 nội dung: (1) áp dụng chuẩn quốc tế về thực tế định giá vào Thái Lan, (2)

nâng cấp chuẩn đạo đức nghề định giá, (3) thành lập Ủy ban chuẩn định giá

và đạo đức nghề nghiệp định giá, (4) tiêu chuẩn của hội viên Hiệp hội định

giá viên Thái Lan, (5) thành lập Ủy ban chấp hành của Hiệp hội định giá viên

Thái Lan.

Hiệp hội định giá viên ASEAN (Asean Valuers Association - AVA)

được thành lập vào năm 1981 do 5 quốc gia sáng lập là Singapore, Malaysia,

Thái Lan, Indonesia và Philippines, sau đó kết nạp thêm Brunei và Việt Nam.

Hiệp hội này cũng ban hành chuẩn định giá chung cho các nước thuộc khối

ASEAN. Năm 2002, Hiệp hội định giá viên Thái Lan đã quyết định áp dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

chuẩn định giá ASEAN vào Thái Lan.

Từ thực tiễn quá trình phát triển hoạt động định giá ở Thái Lan, có thể

rút ra 3 yếu tố quan trọng nhất cần bảo đảm: (1) trình độ và đạo đức định giá

viên, (2) các dữ liệu cần thiết phục vụ định giá, (3) khung pháp lý hợp lý cho

hoạt động định giá. Các nhà định giá của Thái Lan đã khuyến nghị 3 điểm cần

thiết để phát triển hoạt động định giá tại Việt Nam là:

Cần khuyến khích các định giá viên là cá nhân bởi họ chính là hạt nhân

của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá. Các định giá viên cần bảo

đảm trình độ nghiệp vụ cao và đạo đức nghề nghiệp;

Cần thành lập hiệp hội định giá quốc gia (Việt Nam đã thành lập) và

tạo khung pháp lý hợp lý cho hoạt động của hiệp hội;

Cần thành lập Hội đồng định giá quốc gia và của một cấp địa phương,

bao gồm đại diện của cơ quan nhà nước quản lý về định giá, đại diện của các

tổ chức hoạt động trong khu vực công cộng, đại diện của các nhà khoa học và

các định giá viên cao cấp, đại diện của các doanh nghiệp hoạt động cung cấp

dịch vụ định giá, đại diện của các doanh nghiệp hay sử dụng dịch vụ định giá.

1.3.5. Biến động giá đất tại Việt Nam

+. Theo Đặng Hùng Võ (2018), Một trong những khó khăn nhất chính là

không thể thiết lập được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường vì giá đất thực không

được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về đất đai. Ngoài ra, khung giá đất

của Chính phủ và bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh vẫn thấp hơn giá

thị trường ở mức đáng kể, lý do chủ yếu là các địa phương vẫn lo rằng các

nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt quá khả năng chi trả của người dân; cách thức

tính giá thuê đất hiện cũng dựa vào tỷ lệ phần trăm của bảng giá đất...

Hệ thống thuế về đất đai và bất động sản ở Việt Nam đang được đánh

giá là không hiệu quả, bởi nguồn thu từ thuế đất quá thấp và không trở thành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

công cụ điều tiết thị trường.

Hơn nữa, việc thu lại giá trị tăng thêm của đất đai do hạ tầng được đầu

tư bằng nguồn ngân sách nhà nước mang lại đã được đưa vào quy định của

pháp luật đất đai nhưng chỉ như một chủ trương mà chưa có bất kỳ một quy

định nào về giải pháp thực hiện.

Trên thực tế, mới chỉ có Đà Nẵng thực hiện giải pháp thu hồi cả đất kề

bên hạ tầng, quy hoạch lại đất kề bên và thực hiện đấu giá đất để thu hồi lại

chi phí đã đầu tư hạ tầng. Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã thực hiện giải

pháp thu hồi đất kề bên hạ tầng trên phạm vi rộng, quy hoạch lại và thực hiện

tái định cư tại chỗ.

Hà Nội thì chưa thực hiện bất kỳ giải pháp nào, chi phí phát triển hạ

tầng quá cao đã tạo nên những con đường đắt nhất hành tinh, những nhà siêu

mỏng, siêu méo giáp với mặt đường.

Bên cạnh đó, phương thức đổi đất lấy hạ tầng thông qua các dự án xây

dựng-chuyển giao (BT) đang gây bức xúc lớn trên công luận.

Tất cả mọi dự án BT đã được thanh tra hoặc kiểm toán đều có sai

phạm; sự mất mát giá trị đất công đem đổi lấy hạ tầng thể hiện ở chỗ hạ tầng

đã hoàn thành nhưng không được định giá và đất đai đem đổi cũng không

được định giá.

Công tác định giá đất chưa đáp ứng được yêu cầu giá quy định sát giá

thị trường, hiện nay giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30% tới

60% giá đất chuyển nhượng thực tế. Chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất

trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp. Công tác thẩm định giá đất

còn hạn chế, đội ngũ cán bộ định giá đất chưa được đào tạo cơ bản, hoạt động

còn mang tính kiêm nhiệm. Sự phát triển của thị trường đất đai đôi khi còn

mang tính tự phát, bị các yếu tố đầu cơ chi phối, tạo nên những biến động một

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

cách cực đoan, đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu công nghiệp và những nơi

mà sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đang diễn ra mạnh mẽ. Tại khu vực

nông thôn, thị trường đất đai không phát huy được hết tiềm năng. Nguồn thu

từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng quỹ đất. Chính sách thuế và phí

trong lĩnh vực quản lý đất đai thiếu điều tiết hợp lý nguồn thu từ đất vào ngân

sách nhà nước; chưa trở thành công cụ quản lý thị trường, chống đầu cơ về

đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.

Nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai trong thời gian tới, cần

hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai nhằm tháo gỡ kịp thời những khó

khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Ngoài ra, cần áp dụng đồng bộ

các biện pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản và có

chế tài đăng ký biến động về giao dịch bất động sản nhằm tránh thất thu thuế.

Quản lý chặt ché, hiệu quả, theo đúng quy định pháp luật đối với quỹ đất ở

khu vực Doanh nghiệp nhà nước, khu vực sự nghiệp công, đất nông lâm

trường quốc doanh; Thực hiện tái cơ cấu hàng hóa bất động sản cho phù hợp

với nhu cầu của thị trường, đồng thời đẩy mạnh phát triển các loại hình nhà ở

xã hội có sự tham gia, điều tiết của nhà nước để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho

các đối tượng khó khăn về nhà ở, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, bảo

đảm an sinh xã hội.

Ngoài ra, cần nâng cao năng lực và hiệu quả hoạt động của hệ thống

định giá đất và công cụ hỗ trợ tài chính, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính

về đất đai, tập trung tháo gỡ vướng mắc trong khâu tổ chức thực hiện nhất là

trong việc giao đất và cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá

đất, nghĩa vụ tài chính đất đai và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà

nước thu hồi đất.

Có thể nói, chính sách tài chính về đất đai theo Luật đất đai năm 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

đã tạo ra khung pháp lý khá hoàn thiện góp phần phát triển nguồn lực tài

chính từ đất đai nói chung; đồng thời, thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung đất

đai phục vụ quá trình công nghiệp hóa nông nghiệp, nông thôn nói riêng với

nhiều quy định theo hướng mở và tăng các ưu đãi về nghĩa vụ tài chính đất

đai cần thiết.

Tuy nhiên, chính sách tài chính đất đai chỉ là một nhân tố trong quản lý

tài chính đất đai nói chung, nên để thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung đất đai

phục vụ quá trình công nghiệp hóa nông nghiệp nông thôn cần phải thực hiện

đồng bộ các giải pháp khác nhau trong các lĩnh vực: kiểm kê, thống nhất đất

đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất, tín dụng liên quan đến đất đai…để tạo một hệ thống giải pháp

đồng bộ, thống nhất trong việc quản lý, sử dụng đất đai phục vụ cho cải cách

ngành nông nghiệp góp phần công nghiệp hóa nông nghiệp, nông thôn.

Việt Nam có thể tiếp thu kinh nghiệm của các nước này về việc xây

dựng hệ thống dịch vụ định giá phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường theo

chuẩn định giá quốc tế. Trong quá trình này, hiệp hội định giá của mỗi nước

có vai trò rất quan trọng trong việc trợ giúp các cơ quan có thẩm quyền quyết

định giá đất và giải quyết về tranh chấp giá đất để tính bồi thường. Mặt khác,

hiệp hội cũng đóng vai trò chủ yếu trong phát triển nghề nghiệp, thống nhất

hạ tầng thông tin phục vụ định giá, đào tạo nâng cao trình độ nghiệp vụ định

giá, hướng dẫn áp dụng thống nhất chuẩn định giá quốc tế.

Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang -