Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư thực hiện một số dự án tại thị xã Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hóa

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TỐNG VĂN NINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ THỰC HIỆN MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI THỊ XÃ BỈM SƠN TỈNH THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TỐNG VĂN NINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ THỰC HIỆN MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI THỊ XÃ BỈM SƠN TỈNH THANH HÓA

Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Phan Đình Binh

THÁI NGUYÊN - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận

văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn

này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được

ghi rõ nguồn gốc.

Thanh Hóa, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Tống Văn Ninh

LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian học tập tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, được sự

quan tâm của nhà trường toàn thể các thầy, cô giáo, đến nay em đã hoàn thành đề

tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ,hỗ trợ tái

định cư thực hiện một sơ dự án tại thị xã Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hóa”

Trước hết, em xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu, Phòng đào tạo

cùng các thầy giáo, cô giáo người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn em và đặc

biệt là thầy giáo PGS.TS. Phan Đình Binh, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp

đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp một cách

tốt nhất.

Em xin chân thành cảm ơn các lãnh đạo và cán bộ UBND thị xã Bỉm

Sơn, UBND phường Phú Sơn, UBND xã Quang Trung đã nhiệt tình giúp đỡ

em trong quá trình hoàn thiện Luận Văn

Do thời gian, kinh nghiệm và năng lực của bản thân còn nhiều hạn chế

nên luận văn tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất

mong được nhận những ý kiến đóng góp, bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn

bè để luận văn của em được hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn !

Thanh Hóa, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Tống Văn Ninh

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................ii

MỤC LỤC ........................................................................................................ iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .................................................................. vi

DANH MỤC CÁC BẢNG...............................................................................vii

MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1

2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 3

Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 4

1.1. Cơ sở lý luận về thực tiễn chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất .................................................................. 4

1.2. Tổng quan về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ....................... 4

1.2.1. Thu hồi đất ...................................................................................... 4

1.2.2. Bồi thường giải phóng mặt bằng ..................................................... 4

1.2.3. Hỗ trợ .............................................................................................. 5

1.2.4. Tái định cư ...................................................................................... 6

1.2.5. Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ...... 7

1.3. Đặc điểm và các yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải

phóng mặt bằng ........................................................................................... 10

1.4. Một số văn bản, Nghị định của nhà nước hướng dẫn về công tác

bồi thường, giải phóng mặt bằng ................................................................ 11

1.4.1. Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực .............................. 11

1.4.2. Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực .............................. 13

1.4.3. Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay ................. 15

1.5. Một số văn bản chỉ đạo về công tác bồi thường, giải phóng mặt

bằng của tỉnh Thanh Hóa ............................................................................ 16

1.6. Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở

Việt Nam .................................................................................................... 17

1.6.1. Kinh nghiệm thu hồi đất; các chính sách bồi thường, hỗ trợ

GPMB của một số nước trên thế giới ..................................................... 17

1.6.2. Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam .............. 26

1.7. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .......................... 32

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....... 35

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 35

2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 35

2.2.1. Mô tả về hai dự án nghiên cứu ...................................................... 35

2.2.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến hai dự án ........................... 35

2.2.3. Đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB của 2 dự án

nghiên cứu ............................................................................................... 35

2.2.4. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân ....... 35

2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB trên

địa bàn thị xã Bỉm Sơn ............................................................................ 35

2.3. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 35

2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ............................. 35

2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu thông tin sơ cấp ............................. 36

2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp .................................................. 36

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ CÁC THẢO LUẬN ............... 37

3.1. Giới thiệu khái quát về hai dự án nghiên cứu và các chính sách có

liên quan ...................................................................................................... 37

3.1.1. Khu dân cư Bắc Lương Đình Của. ................................................ 38

3.1.2. Dự án cầu vượt đường sắt xã Quang Trung .................................. 38

3.2.1. Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường ....................... 40

3.3. Kết quả bồi thường, hỗ trợ của 2 dự án nghiên cứu ............................. 48

3.3.1. Kết quả bồi thường về đất của 2 dự án ......................................... 48

3.3.2. Kết quả bồi thường về tài sản gắn liền với đất của 2 dự án .......... 50

3.3.3. Kết quả hỗ trợ của 2 dự án ............................................................ 51

3.4. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân .............. 52

3.4.1. Đánh giá công tác bồi thường GPMB qua ký kiến của người

dân ........................................................................................................... 52

3.4.2.Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ .............. 52

3.4.3.Tác động tài chính của bồi thường GPMB đến tài sản sở hữu

của hộ dân bị thu hồi đất ......................................................................... 53

3.4.4. Tác động đến tình hình ổn định cuộc sống của hộ gia đình ......... 54

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................... 58

1. Kết luận .................................................................................................. 58

2. Kiến nghị ................................................................................................ 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 61

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu Các chữ viết tắt

BTGPMB : Bồi thường giải phóng mặt bằng

: Bồi thường, hỗ trợ BTHT

: Chính Phủ CP

CN-TTCN : Công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

: Giải phóng mặt bằng GPMB

: Hội đồng nhân dân HĐND

: Hồ sơ địa chính HSĐC

: Khu dân cư KDC

: Nghị định NĐ

: Quyết định QĐ

: Quyền sử dụng đất QSDĐ

: Sử dụng đất SDĐ

: Tái định cư TĐC

: Uỷ ban nhân dân UBND

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không được

bồi thường của 2 dự án ................................................................... 46

Bảng 3.2: Quan điểm của người có đất bị thu hồi đất về việc xác định

đối tượng và điều kiện được bồi thường của 2 dự án .................... 47

Bảng 3.3: Giá trị bồi thường về đất của 2 dự án .............................................. 49

Bảng 3.4: Giá trị bồi thường thiệt hại về các tài sản trên đất của 2 dự

án .................................................................................................... 50

Bảng 3.5: Các khoản hỗ trợ thực hiện tại 2 dự án ............................................ 51

Bảng 3.6: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân

thuộc 2 dự án .................................................................................. 52

Bảng 3.7: Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn tại 2 dự án

trước và sau khi thu hồi đất ............................................................ 53

Bảng 3.8: Kế hoạch sử dụng tiền bồi thường của người dân sau khi bị

thu hồi đất sản xuất ........................................................................ 54

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất

đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn

phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an

ninh quốc phòng. Đất đai là tài sản do Nhà nước thống nhất quản lý.

Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát

triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là

một loại bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như

cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong

quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất

không những mất đi mà còn tăng lên.

Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường đất đai,

giải phóng mặt bằng (GPMB), tái định cư (TĐC) là hiện tượng mà Nhà nước

phải đối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi. Đây là

một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh

tế - chính trị - xã hội.

Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất ngày càng cao, nhịp

độ phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu GPMB càng trở nên cấp thiết và trở

thành một thách thức lớn đối với sự phát triển kinh tế, chính trị - xã hội trên

phạm vi vùng, quốc gia. Vấn đề bồi thường GPMB trở thành điều kiện tiên

quyết để thực hiện dự án phát triển, nếu không được xử lý tốt thì sẽ trở thành

vật cản của sự phát triển kinh tế - xã hội, bởi vậy đòi hỏi phải có sự quan tâm

đúng mức và giải quyết triệt để.

Ngày nay đất nước ta đang tiến hành công cuộc đổi mới kinh tế, công

nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự

án đầu tư xây dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng, các dự án đều cần quỹ đất. Sự

phát triển đô thị, khu dân cư, an ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất đều cần có

qũy đất. Việc GPMB, thu hồi đất đang diễn ra ở mọi nơi song gặp nhiều khó

khăn trong công tác bồi thường, tái định cư làm ảnh hưởng đến tiến độ và thời

gian thi công công trình, gây nhiều thiệt hại cho Nhà nước. Việc bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư hiện nay được thực hiện theo các quy định của nhà nước như:

Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-

CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước

thu hồi đất và Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục

đích sử dụng đất, thu hồi đất.

Trong quá trình CNH - HĐH việc GPMB tạo quỹ đất sạch thực hiện

các dự án nhằm phát triển kinh tế và cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ

tầng, công nghiệp, xây dựng, đô thị hóa, đặc biệt cho việc phát triển hệ thống

giao thông phục vụ các hoạt động xã hội là điều không tránh khỏi. Trong điều

kiện quỹ đất có hạn nhu cầu đất đai để thực hiện CNH - HĐH trong đó có nhu

cầu phát triển, xây dựng hạ tầng cơ sở ngày càng tăng làm cho đất đai ngày

càng hiếm và có giá từ đó dẫn đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất đang trở thành vấn đề lớn, bức xúc, đối với cả người dân có

đất bị thu hồi cũng như gây áp lực với các cấp chính quyền và các tổ chức có

liên quan.

Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường,

GPMB, hỗ trợ và tái định cư ở thị xã Bỉm Sơn - Thanh Hoá, được sự phân

công của khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.TS

Phan Đình Binh, em đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi

thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư thực hiện một số dự án tại thị xã Bỉm

Sơn, tỉnh Thanh Hóa”, nhằm điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên

nhân gây cản trở, đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh

tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đáp ứng được yêu cầu cải

cách hành chính của Nhà nước.

2. Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá hiện trạng công tác thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng

và tiến độ thực hiện dự án khu dân cư Bắc Lương Đình Của và dự án cầu vượt

đường sắt xã Quang Trung

- Phân tích tác động của việc thu hồi đất đến đời sống, việc làm, thu nhập

của người dân bị thu hồi đất tại thị xã Bỉm Sơn tỉnh Thanh Hóa.

- Đề xuất ý kiến, góp phần hoàn thiện và đẩy mạnh công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại thị xã Bỉm Sơn

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về thực tiễn chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2. Tổng quan về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2.1. Thu hồi đất

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lại quyền

sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo

quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Mục đích của công tác thu hồi đất là nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng

hợp pháp, đúng mục đích, đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tùy tiện

trong quản lý, sử dụng đất, vi phạm luật đất đai. Ngoài ra còn đáp ứng nhu

cầu sử dụng đất phục vụ lợi ích quốc gia khi cần thiết.

1.2.2. Bồi thường giải phóng mặt bằng

Theo từ điển tiếng Việt thì: "Bồi thường" hay “ đền bù” có nghĩa là trả

lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một

hành vi của chủ thể khác. “GPMB” có nghĩa là di dời, di dân đi nơi khác để

lấy mặt bằng xây dựng công trình.

Điều này có nghĩa là:

+ Không phải mọi khoản đều bồi thường bằng tiền là xong mà chủ thể

đó phải được đảm bảo về lợi ích hợp pháp.

+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà

nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải tái định cư.

+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính

cưỡng chế và vốn là điều hoà sự "hi sinh" không chỉ là một sự bồi thường

ngang giá tuyệt đối.

Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng

tiền, bằng vật chất khác), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc

do thỏa thuận giữa các chủ thể.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo tính dân chủ,

khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng theo quy định của pháp

luật (Điều 74 Luật Đất đai năm 2013).

1.2.3. Hỗ trợ

Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì có một hình thức

bồi thường khác gọi là việc hỗ trợ.

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Hỗ trợ là giúp thêm vào” (Khang

Việt, 2009).

Hỗ trợ là một hành động thể hiện tinh thần đoàn kết tương thân, tương ái

thông qua sự hỗ trợ về vật chất và tinh thần để giúp đỡ một thành viên hoặc

một nhóm người trong xã hội có thể vượt qua những khó khăn hay những rủi

ro mà họ gặp phải để sớm ổn định cuộc sống.

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất

thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN

Việt Nam, 2013).

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, lâm nghiệp, vừa là

tư liệu tiêu dùng của con người. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất thì người

sử dụng đất sẽ mất tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng dẫn đến hiện tượng

người SDĐ lâm vào hoàn cảnh khó khăn như mất công ăn việc làm, mất nơi

sinh sống, mất đi nền tảng văn hóa nơi sinh sống ... buộc người dân phải thích

nghi với những thay đổi sau khi bị thu hồi đất. Để giúp cho họ vượt qua khó

khăn, ổn định sản xuất và ổn định đời sống thì bên cạnh việc bồi thường, Nhà

nước thực hiện hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và tạo việc làm cho người có

đất bị thu hồi.

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh

quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế

được quy định tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Nghị định

số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và

TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày

02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Từ đó có thể hiểu bản chất của

công tác bồi thường, GPMB trong tình hình hiện nay không đơn thuần là bồi

thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của người dân phải

di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, có điều kiện sống bằng hoặc

tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển

đổi nghề nghiệp để tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định.

1.2.4. Tái định cư

Theo Từ điển Tiếng Việt: “Tái định cư được hiểu là đến một nơi nhất

định để sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa)”(Khang Việt, 2009).

Mặc dù thuật ngữ tái định cư được pháp Luật Đất đai đề cập nhưng lại chưa

có quy định nào giải thích cụ thể nội hàm của khái niệm này. Luật Đất đai năm

2013 chỉ quy định: “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

được UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải

thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự

kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ

sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và

tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương

án bố trí tái định cư...trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà

tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được

Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một xuất tái định cư tối thiểu...” (Quốc hội nước

CHXHCN Việt Nam, 2013).

Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về

kinh tế - xã hội đối với bộ phận dân cư phải gánh chịu vì sự phát triển

chung. Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan

trọng trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Các dự án tái định

cư cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án

phát triển khác.

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để

sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh

khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện các dự án

phát triển.

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài

sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc

sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.

Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về

kinh tế - xã hội đối với bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.

1.2.5. Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

- Bước 1:

+ Tiếp nhận các hồ sơ pháp lý của dự án từ phía Chủ đầu tư.

+ Tham mưu cho cấp có thẩm quyền Văn bản chủ trương thu hồi đất.

+ Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và thành lập Tổ

tư vấn giúp việc cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (trường hợp

thấy cần thiết).

+ Xây dựng kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng trình UBND

thị xã phê duyệt theo quy định.

+ Lập đo vẽ trích đo, trích lục hoặc trích lục đo vẽ bổ sung bản đồ địa

chính khu đất quy hoạch thực hiện dự án.

- Bước 2:

+ Công khai chủ trương thu hồi đất; phạm vi, vị trí khu đất thu hồi và các

chế độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định đến toàn thể các chủ sử

dụng đất trong khu vự quy hoạch dự án.

+ Hình thức công khai: Xây dựng Pano khẩu hiệu tại khu quy hoạch dự

án; Thông báo trên đài phát thanh, truyền hình tại địa phương; Tổ chức Hội

nghị công khai tại trụ sở UBND xã phường có dự án đi qua.

- Bước 3:

+ Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi.

+ Xác định giá đất bồi thường cụ thể của các thửa đất bị ảnh hưởng phải

thu hồi đất.

+ Kê khai, thống kê sơ bộ số hộ, số nhân khẩu, số lao động, đất đai, Tài

sản cay cối, hoa màu, mồ mả, nhà cửa và các công trình kiến trúc khác nằm

trong khu vực quy hoạch dự án để lập phương án tổng thể.

- Bước 4:

+ Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

+ Trình thẩm định, phê duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư.

- Bước 5:

+ Phát mẫu tự khai của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng (có

mẫu quy định).

+ Thu thập các Giấy tờ liên quan về đất nếu có.

- Bước 6:

+ Xác định nguồn gốc đất đai; Kê khai, thống kê kiểm đếm chi tiết hiện

trạng các tài sản trên đất (cây trồng, hoa màu, mồ mả, nhà ở và các công trình

kiến trúc có liên quan) và lập Biên bản kiểm kê hiện trạng để tiến hành lập hồ

sơ chi tiết bồi thường GPMB cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng

đất bị ảnh hưởng.

+ Lập dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định.

+ Niêm yết, công khai dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư tại trụ sở UBND cấp xã, nhà văn hóa khu dân cư nơi có đất thu hồi trong

thời hạn ít nhất 20 ngày (trừ các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 17

Nghị định 47/NĐ-CP).

+ Kết thúc công khai dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư, lập Biên bản ghi rỗ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý,

sô lượng ý kiến khác đối với dự thảo phương án đã niêm yết.

- Bước 7:

+ Trên cơ sở ý kiến của người bị thu hồi đất, căn cứ các quy định hiện

hành tiến hành hoàn chỉnh lại phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

(trường hợp cần phải điều chỉnh, bổ sung thì chỉnh sửa lại cho phù hợp).

+ Trình các cấp, ngành có thẩm quyền đề nghị thu hồi đất, thẩm định và

phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định tại Điều

66 Luật Đất đai 2013.

+ Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

+ Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

- Bước 8:

+ Công khai Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

+ Thông báo thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian

xét giao đất tái định cư và thời hạn bàn giao mặt bằng.

+ Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí đất ở được bồi thường.

+ Cưỡng chế thu hồi đất (nếu có) khi đã thực hiện đầy đủ mọi chế độ đối

với chủ sử dụng đất.

+ Bàn giao đất cho Chủ đầu tư dự án.

- Bước 9: Giải quyết khiếu nại đối với Quyết định thu hồi đất, bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có).

1.3. Đặc điểm và các yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng

mặt bằng

- Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện

kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Do vậy, quá trình bồi thường

GPMB cũng mang những đặc điểm riêng biệt.

- Do đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống

kinh tế, xã hội của người dân.

- Công tác quản lý đất đai ở một số địa phương còn yếu kém, hạn chế,

nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất đai để tồn đọng kéo dài.

- Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính định

hướng từ lúc hình thành dự án đến khi GPMB và tái định cư.

- Trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một số chính sách có nhiều

Văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai chưa được hướng

dẫn, chưa được khắc phục hiệu quả triệt để.

- Giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này.

- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp

lý nhằm xác lập quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất trên các thửa

đất cụ thể.

- Các yếu tố về giá đất và định giá đất cũng bất cập.

- Việc bồi thường GPMB gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ

có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu hợi bất chính. Vì vậy các cấp

chính quyền cấp trên phảo có kế hoạch thanh tra, kiểm tra, kịp thời phát hiện

những sai phạm để xử lý tạo niềm tin cho nhân dân.

- Theo kết quả thống kê của Cơ quan thanh tra nhà nước cho thấy hơn

80% số vụ tranh chấp, khiếu nại tố cáo hàng nằm liên quan đến đất đai, đặc

biệt là khiếu kiện về bồi thường thiệt hại chưa thỏa đáng, không công bằng...

1.4. Một số văn bản, Nghị định của nhà nước hướng dẫn về công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng

1.4.1. Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực

Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thay thế

cho Luật Đất đai năm 1987. Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với

việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai

1993 quy định các loại đất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất,

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Một thủ tục rất quan trọng và là cơ

sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất và quyền sở hữu nhà. Chính điều này làm căn cứ cho quyền được bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Để xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, Điều 12

Luật Đất đai 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính

thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính

giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất. Chính phủ quy định

khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”. Điều 27 quy định:

“Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích

quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi đất

được bồi thường thiệt hại”.

Để thực hiện Luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất

nhiều các văn bản dưới Luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy

khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản đó,

bao gồm:

- Nghị định 90/NĐ-CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 quy định cụ thể các

chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính

hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy định khi

Nhà nước thu hồi đất để sử dụng và mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng.

- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ về việc

ban hành khung giá các loại đất.

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14 tháng 11 năm 1994 của Liên bộ

Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng

dẫn thi hành Nghị định 87/NĐ-CP.

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ,

thay thế Nghị định 90/NĐ-CP ngày 23 tháng 11 năm 2001.

- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998, 2001. Luật sửa

đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông qua ngày

02/12/1998. Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng

cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp thực tế.

- Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính đã tiến hành dự

thảo lần thứ nhất về sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998

về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, một số điều cơ

bản đã được đề nghị sửa đổi như xác định mức đất để tính bồi thường, giá bồi

thường, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải

chuyển đến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có

của khu tái định cư, Hội đồng bồi thường GPMB và thẩm định phương án bồi

thường GPMB.

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài

chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương

pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và

một số nội dung khác.

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04 tháng 9 năm 1999 của Cục quản

lý Công sản, Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác

bồi thường GPMB.

- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001. Luật sửa đổi, bổ

sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29 ngày 6 năm 2001 quy định cụ thể

hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng.

1.4.2. Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực

Sau Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã có rất

nhiều các văn bản dưới luật hướng dẫn chi tiết, cụ thể và phù hợp hơn với tình

hình thực tế hiện nay, cụ thể:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi

hành Luật Đất đai.

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về

hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP.

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 07/12/2004 về

việc hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP.

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ

sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,

trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và

giải quyết khiếu nại về đất đai.

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT của liên Bộ Tài

chính và Bộ TNMT ngày 31/1/2008 hướng dẫn thực hiện một số điều của

Nghị định 84/2007/NĐ-CP.

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư.

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự,

thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.

Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa

có dự án đầu tư thì Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức phát

triển quỹ đất do UBND cấp tỉnh thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi

thường, GPMB và quản lý quỹ đất thu hồi.

Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng được

UBND cấp tỉnh quy định và cống bố hàng năm, không bồi thường theo giá

đất sẽ chuyển mục đích sử dụng. Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo

nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong

điều kiện bình thường.

Điều kiện để được bồi thường về đất: Người bị thu hồi đất có đủ các điều

kiện phù hợp với quy định tại Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP (trừ khoản 6 và

khoản 8 đã được Nghị định 84/2007/NĐ-CP bãi bỏ) thì được bồi thường về đất.

Chính sách hỗ trợ theo quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị

định 84/2007/NĐ-CP bao gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ

chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ di chuyển. Đối với các hộ gia

đình, cá nhân bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp sẽ được giao đất

dịch vụ có thu tiền để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, nếu

có đất để giao thì những thành viên trong gia đình còn trong độ tuổi lao động

được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp hoặc người bị thu hồi đất không

có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất sản xuất kinh doanh dịch vụ thì

được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư

hoặc vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch; Đối với các hộ gia đình,

cá nhân thuộc diện hộ nghèo thì được hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo.

Tuy nhiên khi Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 ra đời đã bãi

bỏ các quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Nghị định

197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và sửa lại bao gồm các khoản hỗ trợ như

sau (Chính phủ, 2009):

+ Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở;

+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và

tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;

+ Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao

không được công nhận là đất ở;

+ Hỗ trợ khác.

Tái định cư: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án

tái định cư, các khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ

đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ; việc bố

trí tái định cư phải gắn với tạo việc làm và chuyển đổi nghề nghiệp.

1.4.3. Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa VIII, Quốc

hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013

có 14 chương với 212 điều trong đó có 14 điều (từ Điều 74 đến Điều 87) quy

định về chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi nhà nước thu hồi đất (Luật

Đất đai, 2013).

Sau khi Luật Đất đai 2013 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều

các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá

đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, cụ thể:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính

phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai.

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính

phủ quy định về giá đất.

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính

phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính

phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất.

1.5. Một số văn bản chỉ đạo về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

của tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 2072/2010/QĐ-UBND ngày 11/6/2010 của chủ tịch

UBND tỉnh Thanh Hóa V/v ban hành quy định vể trình tự, thủ tục thu hồi đất

, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 3218/QĐ-UBND ngày 21/9/2009 củ UBND tỉnh Thanh

Hóa về việc phê duyệt Danh mục dự án đầu tư xây dựng các khu dân cư trên

địa bàn thị xã Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hóa.

- Quyết định số 1529/QĐ-UBND ngày 6/5/2016 của UBND tỉnh Thanh

Hóa về việc giao nhiệm vụ làm chủ đầu tư Tiểu ban dự án GPMB dự án: Cầu

vượt tại nút giao tuyến đường Bỉm Sơn- Phố Cát- Thạch Quảng và Quôc lộ

1A, đường sắt Bắc Nam, tỉnh Thanh Hóa.

- Quyết định 3644/2011/QĐ-UBND ngày 04/11/2011 của UBND tỉnh

Thanh Hóa về việc ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây, hoa màu

trên đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định 3638/QĐ-UBND ngày 04/11/2011 của UBND tỉnh Thanh

Hóa về việc ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về tài sản, vật kiến trúc

trong bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 3738/2009/QĐ- UBND ngày 23/10/2009 của UBND

tỉnh Thanh Hóa về việc quy định chính sách hỗ trợ và tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 4515/2013/QĐ- UBND ngày 18/12/2013 của UBND

tỉnh Thanh Hóa về việc phân định vị trí áp giá nhóm đất nông nghiệp trên địa

bàn thị xã Bỉm Sơn.

1.6. Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở

Việt Nam

1.6.1. Kinh nghiệm thu hồi đất; các chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của

một số nước trên thế giới

1.6.1.1. Trung Quốc

Trung Quốc là một quốc gia có điều kiện tự nhiên và phong tục tập quán

tương đối giống Việt Nam. Là nước đông dân nhất thế giới, với trên 1.3 tỷ người

nhưng cũng giống như Việt Nam, gần 70% dân số Trung Quốc vẫn sống ở khu

vực nông thôn, hàng năm có tới hơn 10 triệu lao động đến tuổi tham gia vào lực

lượng lao động. Vì thế nhu cầu giải quyết việc làm càng trở nên gay gắt. Sau cải

cách và mở cửa nền kinh tế năm 1978, Trung Quốc thực hiện phương châm “Ly

nông bất ly hương” thông qua chính sách khuyến khích phát triển mạnh mẽ công

nghiệp Hương Trấn nhằm đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế và phân công

lao động xã hội ở nông thôn, từ đó rút ngắn khoảng cách nông thôn và thành thị.

Trung Quốc coi việc phát triển công nghiệp nông thôn là con đường giải quyết

vấn đề việc làm và sinh kế của người dân. Quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá

đã thu hút lực lượng lao động dôi dư ở nông thôn. Bên cạnh đó, chính sách

khuyến khích đầu tư của nhà nước cùng với sự đầu tư của kinh tế tư nhân vào

khu vực phi nông nghiệp đã thúc đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp địa

phương. Trong những năm đầu đã có đến 20% thậm chí có nơi 50% tổng thu

nhập của người dân nông thôn là từ các doanh nghiệp địa phương.

Cùng với việc đưa ra các chính sách phát triển thì nhà nước cũng đẩy

mạnh xây dựng CSHT nông thôn, tạo điều kiện cho các hộ nông dân sản xuất

hàng hoá, thu mua bảo trợ hàng hoá nông nghiệp, tạo điều kiện cho người dân

tiếp cận thị trường tín dụng.

Chỉ trong vòng hơn 10 năm (từ 1978 đến 1991) Trung Quốc đã thu hút

được 96 triệu lao động vào các xí nghiệp Hương Trấn (bằng 13.8% lực lượng

lao động ở nông thôn), tạo ra được 1162 tỷ nhân dân tệ (chiếm đến 60% giá

trị sản phẩm khu vực nông thôn, 1/3 giá trị sản lượng công nghiệp và 1/4

GDP cả nước). Đây là một thành công lớn, nó đã làm cho tỷ lệ lao động nông

nghiệp giảm từ trên 70% (năm 1978) xuống còn dưới 50% (năm 1991).

Trong những năm gần đây, vấn đề nông nghiệp, nông thôn và nông dân

(vấn đề tam nông) vẫn được chú trọng phát triển ở Trung Quốc. Những chính

sách nhằm nâng cao thu nhập cho nông dân luôn được coi trọng. Trong đó

đặc biệt chú trọng việc nâng cao thu nhập, cải thiện sinh kế cho người nghèo

bằng việc mở mang các ngành nghề dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp, chính sách

vốn, tín dụng...

Từ thực tiễn phát triển công nghiệp và giải quyết vấn đề sinh kế cho

người dân nông thôn Trung Quốc trong thời gian qua có thể rút ra một số bài

học kinh nghiệm sau:

- Thứ nhất: Chính sách chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn, đa dạng

hoá ngành nghề, khuyến khích nông dân đầu tư dài hạn để phát triển sản xuất,

mở mang hoạt động phi nông nghiệp... đã góp phần lớn tạo nên tốc độ phát

triển kinh tế và làm đa dạng mô hình sinh kế cho người dân nông thôn, thu

hút nhiều lao động vào các hoạt động phi nông nghiệp ở nông thôn.

- Thứ hai: Trong một giai đoạn nhất định, nhà nước bảo hộ sản xuất

trong nước. Điều này giải quyết vấn đề lao động, việc làm ở nông thôn. Từ đó

sinh kế của người dân cũng được cải thiện hơn.

- Thứ ba: Việc hạn chế lao động di chuyển giữa các vùng, miền làm hạn

chế sinh kế của người dân nông thôn. Do các doanh nghiệp sẽ gây khó dễ

trong việc trả lương hoặc hạn chế trong việc sử dụng tay nghề của người dân.

1.6.1.2. Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ

ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng

thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập

cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận.

Việc bồi thường được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài

chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách TĐC (Nguyễn

Thắng Lợi, 2008).

Luật bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của Hàn Quốc được chia thành

hai thể chế. Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công

cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật được lập vào năm

1962. Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công

pháp được lập vào năm 1975. Tuy nhiên, dưới hai thể chế luật và trong quá

trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật

“sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng như thế thì được

lặp đi lặp lại và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể kéo dài và chi

phí bồi thường sẽ tăng lên.

Đặc trưng của luật bồi thường: Thực hiện luật bồi thường của Hàn Quốc

thực hiện theo ba giai đoạn:

Thứ nhất: Định giá theo quy định tức là tiền bồi thường đất đai sẽ được

giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi

đất phục vụ cho công trình công cộng. Mỗi năm, Hàn Quốc cho thi hành

đánh giá đất hơn 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa

điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó

hình thành giá quy định cho việc đền bù. Giá quy định không dựa vào những

lợi nhuận khai thác, do đó có thể bảo đảm khách quan trong việc bồi thường.

Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có

quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình

chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai,

thương lượng chấp nhận thu hồi.

Thứ ba: Đối với trường hợp tái định cư, ngoài khoản bồi thường, người

bị di dời có thể chọn khu vực nhà, nhà ở hoặc khoản trợ cấp di dời. Một khu

vực tái định cư phải có đầy đủ dịch vụ do chủ dự án chi trả kể cả chi phí di

chuyển. Đất cấp cho người tái định cư có mức giá bằng 80% chi phí phát triển

(mức này thấp hơn rất nhiều so với mức giá thị trường. Kết quả là phần lớn

đất cho người tái định cư được bán lại ngay) (Nguyễn Thị Nga, 2011).

Luật Bồi thường của Hàn Quốc được thực hiện theo ba nguyên tắc trên

đối với đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh, nông nghiệp, ngư

nghiệp, khoáng sản... để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.

Chế độ và luật khi thu hồi đất GPMB: Theo luật sung công đất đai thì nếu

như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được

xem như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải toả thì

được thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền

thi hành này phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện

pháp GPMB thường bị các thường dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống

trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên

cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả (Phạm Phương

Nam, 2012).

1.6.1.3. Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu

Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều

do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ

quản lý, việc bồi thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến

người dân; định giá đền bù.

Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án

mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất cao so với

giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá

nhân đầu tư đều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường (Đào Trung

Chính, 2014).

Pháp Luật Đất đai Thái Lan cho phép tồn tại hình thức sở hữu tư nhân về

đất đai. Do vậy nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất

kỳ một dự án nào, công trình nào đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất

giữa chủ dự án và chủ sở hữu khu đất trên cơ sở một hợp đồng.

Năm 1987, Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng

cho việc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng công cộng, an

ninh quốc phòng. Luật quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc

tính giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án,

duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật còn quy

định thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự

đàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình

tự đưa ra tòa án.

Ở Thái Lan việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng bị di dời

được thực hiện rất tốt, gần như ngay từ đầu, xấp xỉ 100% các hộ dân đã hiểu

và chấp hành các chính sách bồi thường, GPMB của Nhà nước (Đào Trung

Chính, 2014).

Về giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại: căn cứ vào giá do một Uỷ ban

của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá trên thị trường chuyển nhượng bất

động sản. Việc bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt. Nếu phải di chuyển nhà đến

nơi mới, Uỷ ban này sẽ chỉ đạo cho người dân biết mình đến đâu, phải trả tiền

một lần, được cho thuê hay mua trả góp... Tuy nhiên cũng có trường hợp bên bị

thu hồi không chấp nhận, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xem xét

một lần nữa xem đã hợp lý chưa và dù đúng hay không nếu người bị thu hồi

không chuyển đi sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Việc khiếu nại sẽ tiếp tục do toà án

giải quyết.

1.6.1.4. Singapore

CafeLand - Quy hoạch được coi là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc

phát triển ổn định thị trường bất động sản. Phương thức quy hoạch của Singapore

rất bài bản và có những điểm khác với cách mà Việt Nam đang làm, đặc biệt là

trong thu hồi đất, đền bù và giải quyết tái định cư. Đây được xem là một trong những mô hình mà Việt Nam có thể áp dụng trong tương lai.

Ở Singapore, nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp

cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê). Giải

pháp này giúp Singapore tránh được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và

chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Ảnh: Bloomberg.

Cụ thể, về thu hồi đất, sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể,

nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền

quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo

Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act).

Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho

việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị. Hạn chế thu hồi

đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết. Công tác thu hồi đất phải được sự

cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã

thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.Việc thu hồi đất được tiến hành theo

từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân từ 2 – 3 năm. Nếu người

dân không chịu di dời, Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm

chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).

Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động

sản của chủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân

không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định

giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho

thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động

sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà

nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu

cầu đền bù theo giá trong tương lai.

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất

động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điềt tiết.

Ngược lại, công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn,

khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù. Tuy

nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: đòi

được thưởng để di dời sớm hoặc đầu tư thêm vào căn nhà sau khi đã có quyết

định giải tỏa để đòi bồi thường.

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực

hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có

nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp. Ngoài ra, nhà

nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ

bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền

khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị

đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có

thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm.

Vấn đề tái định cư, chính sách tái định cư của Singapore gắn liền với bố

trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo

một số điều kiện. Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất

động sản tại Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện

việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư

– Cục Phát triển Nhà (HDB). Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với

khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore,

trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001).

Có 3 bước để chuẩn bị cho công tác tái định cư ở Singapore. Bước

đầu, các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kĩ lưỡng về hộ

gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về

số thành viên trong gia đình, kể cả con cái, nguồn thu nhập. Việc điều tra tỉ

mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư

chính xác, công bằng.

Bước tiếp theo là xác định điều kiện tái định cư. Điều kiện để được tái

định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp là được cơ quan quản lý đất

Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu. Chính sách cung cấp nhà

ở công của HDB cũng có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên

công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà

nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore).

Bước cuối là giới thiệu nhiều loại nhà ở để người dân chọn. HDB chủ

yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản

là: Loại căn hộ 1 phòng 26 - 33 đô la singapore/tháng, loại 2 phòng giá 44 -

75 đô la/tháng, loại 3 phòng 85 m2 giá 126.000 đô la, loại 4 phòng 110 -

203.000 đô la và loại 5 phòng 110 m2 - 203.000 đô la. Trong đó, chủ yếu các

căn hộ có 1 - 2 phòng dành cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4

- 5 phòng chủ yếu để bán. Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang (Executive)

hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment).

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi

mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán

căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.

Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của

Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ

chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu. Một là HDB vay nhà nước,

các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân

cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay. Hai là, chính

phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có Thế chấp nhà),

thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương.

Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và

các thể chế tài chính khác.

1.6.1.5. Australlia

Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà

nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của

chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp,

thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất đai.

Theo Luật về thu hồi tài sản của Australia năm 1989 có hai loại thu hồi đất,

đó là thu đất bắt buộc và thu đất tự nguyện. Trong đó: Thu hồi đất tự nguyện

được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất. Trong thu đất tự nguyên

không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thoả thuận đó là

nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ

thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị

trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng

không bên nào được áp đặt đối với bên kia; thu hồi đất bắt buộc được Nhà

nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục

đích công cộng và các mục đích khác. Thông thường, nhà nước có được đất

đai thông qua đàm phán.

Nguyên tắc của bồi thường được quy định tại điều 55 Đạo luật quản lý

đất đai như sau: giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc SDĐ bị thu hồi; thiệt hại

về tiếng ổn hoặc các thiệt hại khác; không tính đến phần giá trị tài sản tăng

thêm hay giảm đi do bị thu hồi. Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện

tại, được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ

quan định giá. Giá thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể

bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định giá là công

bằng và theo giá thị trường (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).

Theo Luật về thu hồi tài sản năm 1989 và Luật quản lý đất đai

WA1997 Australia chỉ có một hình thức bồi thường duy nhất là bồi

thường bằng tiền mặt.

1.6.2. Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

1.6.2.1. Phương án bồi thường

Theo quy định Điều 69 Luật đất đai 2013, phương án bồi thường, hỗ trợ

tái đinh cư cần niêm yết công khai lấy ý kiến của nhân dân.

Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,

giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất

thu hồi tổ chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất.

Hình thức lấy ý kiến là: tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có

đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi

có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại

diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQVN cấp xã, đại diện những người

có đất thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách

nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng

ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu

hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ

quan có thẩm quyền.

Căn cứ Khoản 2 Điều 69 Luật đất đai 2013 quy định về lập, thẩm định

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,

giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia định bị thu hồi đất, trên cơ sở

tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của từng trường hợp;

áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất.

Khoản 1 Điều 68 Luật đất đai 2013 quy định tổ chức làm nhiệm vụ bồi

thường, giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi: Tổ chức làm nhiệm vụ

bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai,

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Phương án tái định cư: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách

nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái

định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn,

quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng

vùng, miền. Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư

trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất. Khu tái

định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư

được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với

các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.

Căn cứ Khoản 2 Điều 69 Luật đất đai 2013 quy định về lập, thẩm định

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm

lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân

dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu

vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung

của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

+ Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của

đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam

cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

+ Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách

nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý,

số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất

thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ

quan có thẩm quyền;

- Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu

hồi đất.

- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 Luật đất đai

2013 quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư:

- Cần phải xác định các trường hợp áp dụng biện pháp Nhà nước thu hồi

đất: Cần phải làm rõ quy định “Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” là những trường hợp nào;

Cần xác định chỉ áp dụng biện pháp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục

đích phát triển kinh tế trong trường hợp dự án đó được đầu tư bằng nguồn vốn

ngân sách nhà nước theo như kinh nghiệm của Hàn Quốc.

- Tăng cường vai trò của cơ quan hành chính nhà nước trong trường hợp

chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân để có đất thực hiện dự án đầu tư: Thực

tế trong quá trình thương lượng, thỏa thuận với người dân, nhà đầu tư thường

gặp khó khăn trong việc tìm được tiếng nói đồng thuận tuyệt đối mà luôn có

một bộ phận người không muốn hợp tác với nhà đầu tư để chuyển nhượng

quyền sử dụng đất của họ. Từ đó, dẫn đến tình trạng dự án không triển khai

được, phá vỡ quy hoạch đã được duyệt. Đối với trường hợp này có thể áp

dụng bài học từ Hàn Quốc, sau khi đã thỏa thuận được với đa số người dân

(Hàn Quốc quy định là 85%) thì đối với trường hợp còn lại sẽ bị cưỡng chế

thu hồi đất và áp dụng giá bồi thường đã thỏa thuận được với đa số.

1.6.2.2. Bồi thường, hỗ trợ về đất

* Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được

bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích

sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi

thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ,

* Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục

khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc

gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền

thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là

Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy

định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2

Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng

được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy

chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của

Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà

không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có

đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa

được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận

hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà

chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng

đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền

nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có

Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định

của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê

đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc

có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để

thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho

thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận

hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa

*Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích

được cấp.

quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi

thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp

đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại

khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử

dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ

trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối

với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,

làm muối.

1.6.2.3. Bồi thường về tài sản trên đất thu hồi

- Bồi thường, hỗ trợ nhà và công trình.

- Bồi thường cây trồng, vật nuôi.

- Bồi thường, hỗ trợ khi di chuyển mồ mả.

1.6.2.4. Các chính sách hỗ trợ khác khi thu hồi đất

- Hỗ trợ di chuyển.

- Hỗ trợ thuê nhà.

- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm.

- Hỗ trợ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

- Hỗ trợ khác.

1.6.2.5. Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu TĐC

1.7. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài

Trong những năm gần đây, việc xây dựng các KCN diễn ra ngày càng

nhiều. Vấn đề giải quyết việc làm, nâng cao thu nhập, đảm bảo sinh kế bền

vững cho người nông dân, đặc biệt là những hộ dân bị thu hồi đất nông

nghiệp đang là vấn đề bức xúc được các cấp ngành và nhiều người quan tâm.

Ở nước ta đã có nhiều công trình nghiên cứu vấn đề sinh kế hộ nông dân,

cụ thể là sinh kế của hộ nông dân sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp như:

- Sinh kế của hộ nông dân sau khi mất đất sản xuất nông nghiệp do xây

dựng KCN ở xã Nghĩa Hiệp, Yên Mỹ, Hưng Yên. ThS. Nguyễn Trọng Đắc -

ThS. Nguyễn Thị Minh Thu – ThS. Nguyễn Viết Đăng. 2007.

- Nghiên cứu sinh kế của hộ nông dân sau thu hồi đất nông nghiệp tại

thôn Thọ Đa, xã Kim Nỗ, huyện Đông Anh, Hà Nội. Đỗ Thị Nâng, Nguyễn

Văn Ga. 2008.

- Sinh kế của người dân ven KCN Tiên Sơn, tỉnh Bắc Ninh - Thực trạng

và giải pháp. Luận văn thạc sỹ, năm 2008, Nguyễn Duy Hoàn.

- Ảnh hưởng của xây dựng KCN đến sinh kế của người dân ven khu

công nghiệp Nam Sách - Hải Dương. Luận văn tốt nghiệp đại học, năm

2008, Đỗ Thị Dung.

- Ảnh hưởng của việc thu hồi đất nông nghiệp đến sản xuất và đời sống

của các hộ nông dân xã Tứ Minh – thành phố Hải Phòng. Luận văn tốt nghiệp

đại học, năm 2005, Vũ Tiến Quang.

- Nghiên cứu ảnh hưởng của mất đất nông nghiệp do xây dựng KCN Bắc

Phú Cát đến sinh kế của nông dân xã Phú Cát, Quốc Oai, Hà Tây. Luận văn

tốt nghiệp đại học, năm 2008, Ngô Văn Hoàng.

- Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thu hồi đất do xây dựng khu công nghiệp

tập trung đến đời sống kinh tế - xã hội của nông dân xã Phương Liễu - Quế Võ -

Bắc Ninh. Luận văn tốt nghiệp đại học, năm 2005, Trần Thị Thoa.

- Tác động của thu hồi đất nông nghiệp đến sản xuất và đời sống của

hộ dân xã Yên Sơn - Quốc Oai - Hà Tây. Luận văn tốt nghiệp đại học, năm

2006, Nguyễn Thị Xuân.

- Nghiên cứu của tác giả Phạm Văn Vân, Ảnh hưởng của một số dự án

đầu tư đến đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất nông nghiệp

huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.

Các nghiên cứu này đều tìm hiểu sinh kế của người dân sau khi bị thu

hồi đất nông nghiệp, ứng xử của họ. Nói lên ảnh hưởng của việc thu hồi đất

hay ảnh hưởng của KCN đến sinh kế của người dân. Hầu hết các nghiên cứu

cho rằng việc thu hồi đất để xây dựng KCN có ảnh hưởng đến sinh kế của

người dân, mặc dù nó tạo cơ hội việc làm mới cho nông dân nhưng do trình

độ của người dân thấp nên không thể đáp ứng được nhu cầu lao động chất

lượng cao của nhà các công ty đóng trên địa bàn. Dẫn đến tình trạng thất

nghiệp và khả năng kiếm sống của người dân.

CHƯƠNG 2

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu các tài liệu, văn bản, chính sách có liên quan đến công tác

bồi thường, giải phóng mặt bằng của Nhà nước và UBND tỉnh Thanh Hóa đã

được áp dụng khi nhà nước thu hồi đất.

- Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi để thực hiện dự án:

- Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại 2 dự án

nghiên cứu:

Dự án 1: Khu dân cư bắc đường Lương Đình Của.

Dự án 2: Dự án cầu vượt đường sắt xã Quang Trung

2.2. Nội dung nghiên cứu

2.2.1. Mô tả về hai dự án nghiên cứu

2.2.1.1. Khu dân cư Bắc Lương Đình Của.

2.2.1.2. Dự án cầu vượt đường sắt xã Quang Trung

2.2.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến hai dự án

2.2.3. Đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB của 2 dự án nghiên cứu

2.2.4. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân

- Tình hình, thu nhập, lao động và việc làm của người dân.

- Tình hình chuyển đổi cơ cấu ngành nghề.

2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB trên địa bàn thị

xã Bỉm Sơn

2.3. Phương pháp nghiên cứu

2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu có sẵn từ các cơ quan Nhà nước như: UBND thị xã

Bỉm Sơn; Phòng Tài nguyên và Môi trường; Ban QLDA thị xã ; Chi cục

thống kê, Phòng lao động thương binh và xã hội.....

- Các hệ thống được lưu chữ như các bảng biểu cũ, các giấy tờ có liên

quan, bản vẽ, bản đồ

2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu thông tin sơ cấp

- Phỏng vấn 03 cán bộ quản lý và 02 cán bộ chuyên môn phụ trách về

công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư về công tác thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư thực hiện các dự án trên địa bàn thị xã .

- Phỏng vấn 60/60 hộ dân có đất bị thu hồi trên tổng số 60 hộ dân bị thu

hồi đất tại 02 dự án thông qua các câu hỏi trong phiếu điều tra.

- Ngoài ra, còn phỏng vấn 20 hộ dân ở gần các hộ bị ảnh hưởng nhưng

không thuộc diện phải thu hồi đất.

2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp

- Tổng hợp các mẫu điều tra.

- Thống kê các phản ánh trong phiếu điều tra.

- Thống kê các trường hợp bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đang sử dụng

- Thống kê các trường hợp bị thu hồi một phần diện tích đất.

Trên cơ sở số liệu tổng hợp, thống kê phân tích đánh giá các trường hợp

đặc trưng cho từng dự án.

CHƯƠNG 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ CÁC THẢO LUẬN

3.1. Giới thiệu khái quát về hai dự án nghiên cứu và các chính sách có

liên quan

* Hiện trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án trên

tỉnh Thanh Hóa:

Đang gặp khó khan kéo dài ví dụ như dự án Tiêu úng Đông Sơn có

tổng mức đầu tư lê tới 733 tỷ đồng

Số hộ bị ảnh hưởng lên tới gần 3.000 hộ, chủ yếu thuộc địa bàn thành

phố. Dự án được triển khai từ năm 2007 nhưng đến nay mới chỉ hoàn thành

được 30% dự án với kinh phí giải ngân gần 226 tỷ đồng. Nguyên nhân do

phạm vi triển khai dự án rộng, số hộ bị ảnh hưởng lớn. Việc xây dựng các khu

tái định cư để bố trí chỗ ở cho gần 3.000 hộ bị ảnh hưởng cũng gặp rất nhiều

khó khăn về quỹ đất, nguồn vốn, tiến độ thi công. Bên cạnh đó, trong quá

trình kiểm kê tài sản có rất nhiều hộ sử dụng đất không có giấy tờ, hoặc đất có

yếu tố lấn chiếm. Việc xác định nguồn gốc đất cũng mất rất nhiều thời gian.

Ngoài ra, nguồn vốn cấp trên rót xuống để chi trả cho bồi thường còn chậm.

Nhiều nhà thầu năng lực yếu kém, không tích cực nên tiến độ thi công chậm.

Để tháo gỡ khó khăn, hiện thành phố đang chỉ đạo các ban, ngành chức năng

của thành phố rà soát lại để thu hồi tạm ứng đối với các nhà thầu không đủ

năng lực, thực hiện thanh lý hợp đồng đối với các đơn vị chưa hoàn trả tạm

ứng trước ngày 30-6-2018, đồng thời giải quyết những vướng mắc của các hộ

bị ảnh hưởng để các gói thầu tiếp tục được triển khai thực hiện.

* Hiện trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại thị xã Bỉm

Sơn:

Có thể nói cùng với khó khăng trung của tỉnh, cũng như của cả nước

công tác giải phóng mặt bằng của thị xã Bỉm Sơn cũng có những hạn chế một

mặt do chế độ chính sách đơn giá trong giải phóng mặt bằng thấp. Một số

Doanh nghiệp có năng lực lớn vào ngoài tiền bồi thường GPMB Doanh

nghiệp còn hỗ trợ thêm cho người bi thu hồi đất, điều này vô hình dung đã

thành thông tin tuyên truyền đối với các dự án khác khi GPMB thì mức tối

thiểu cũng phải thực hiện như dự án của các Doanh Nghiệp lớn có điều kiện.

3.1.1. Khu dân cư Bắc Lương Đình Của.

Dự án khu dân cư Bắc Lương Đình Của thực hiện theo quyết định số

4215/QĐ-UBND ngày 15/12/2011 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc thu hồi

đất tại phường Phú Sơn,thị xã Bỉm Sơn cho UBND thị xã Bỉm Sơn để tổ chức

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện dự án xây dựng khu dân cư Bắc

đường Lương Đình Của.

Tổng diện tích thu hồi 37.752,8m2 Trong đó: Thu hồi 3.193,5m2 đất do

UBND phường Phú Sơn quản lý gồm ( Đất trụ sở UBND phường Phú Sơn

8,6m2, đất trường Mầm non phường Phú Sơn 7,0m2; Đất giao thông

2.725,7m2; Đất thủy lợi 452,2m2 )

Vị trí, ranh giới khu đất được xác định theo bản trích đo địa chính số

40/TĐBĐ, tỷ lệ 1/500 do công ty cổ phần Tư vấn khảo sát trắc địa Thanh Hà

thực hiện, được sở tài nguyên và môi trường duyệt ngày 17/6/2011. 3.1.2. Dự án cầu vượt đường sắt xã Quang Trung

Dự án cầu vượt đường sắt xã Quang Trung được thực hiện tại Quyết định số

1320/QĐ-BGTVT ngày 28 tháng 4 năm 2016 của Bộ Giao Thông Vận Tải về việc

phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng công trình cầu vượt tại nút giao tuyến Bỉm Sơn-

Phố Cát – Thạch Quảng và Quốc lộ 1A, đường sắt Bắc Nam, tỉnh Thanh Hóa.

Tổng diện tích quy hoạch thực hiện dự án là: 82.088,7m2; Địa điểm thực hiện

dự án: Thôn 3,4,5,6 xã Quang Trung , thị xã Bỉm Sơn tỉnh Thanh Hóa.

Trong đó:

Đất ở (ONT): 2.300m2

Đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở: 3.077,2m2

Đất lúa (LUA): 47.570,8 m2

Đất công ích của UBND xã (CHN): 22.140,7m2

Đất giao thông thủy lợi: 7.000,0m2

Tổng kinh phí khái toán bồi thường, hỗ trợ GPMB là 30.455.299.772 đ

( Theo phương án số 1380/PA-HĐBTGPMB ngày 30 tháng 6 năm 2016)

3.1.3. Các Văn bản pháp lý có liên quan đến hai dự án * Dự án cầu vượt đường sắt xã Quang Trung

Phương án số 1380/PA-HĐBTGPMB của UBND thị xã Bỉm Sơn ngày 30

tháng 6 năm 2016 về việc khái toán bồi thường, hỗ trơ, tái định cư GPMB Dự án: Dự án cầu vượt đường sắt xã Quang Trung

Quyết định số 3706/QĐ-BGTVT Củ bộ giao thông vận tải ngày 29 tháng 12

năm 2017 về vệc phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công bổ sung một số hạng mục thuộc

dự án đầu tư xây dựng công trình cầu vượt tại nút giao thông tuyến đường Bỉm Sơn-

Phố cát- Thạch Quảng và QL1A, đường sắt Bắc Nam, tỉnh Thanh Hóa.

Quyết định 1320/QĐ-BGTVT của Bộ giao thông vận tải ngày 28 tháng 4 năm

2016 về việc phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng công trình cầu vượt tại nút giao thông

tuyến đường Bỉm Sơn- Phố cát- Thạch Quảng và QL1A, đường sắt Bắc Nam, tỉnh

Thanh Hóa. * Khu dân cư Bắc Lương Đình Của. Thông báo số 539/TB-UBND của UBND thị xã Bỉm Sơn về việc thu hồi đất

thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu dân cư Bắc Lương Đình Cửa, phường Phú Sơn,

thị xã Bỉm Sơn.

Công văn số 728/UBND – GPMB của UBND thị xã Bỉm Sơn về việc giao

nhiệm vụ thực hiện giải phóng mặt bằng dự án: Khu dân cư Bắc lương Đình Của

Quyết định số 38/QĐ-UBND của UBND thị xã Bỉm Sơn ngày 9 tháng 8 năm

2013 về việc thành lập Ban kiểm kê Bồi thường GPMB dự án khu dân cư Bắc

Lương Đình Của phường Phú Sơn.

3.2. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư của hai dự án

nghiên cứu

3.2.1. Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường

3.2.1.1. Đối tượng được hưởng bồi thường và tái định cư

Đối tượng và điều kiện được bồi thường được thực hiện theo Nghị định

197/2004/NĐ-CP; Nghị định 17/2006/NĐ-CP; Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Nghị

định 188/2004/NĐ-CP; Quyết định số 829/2015/QĐ-UBND của UBND tỉnh

Thanh Hóa về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

Điều 2 Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND (thực hiện Điều 2 Nghị định

số 197/2004/NĐ-CP và Điều 2 Nghị định số 84/2004/NĐ-CP) quy định đối

tượng áp dụng:

- Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong

nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi chung là người bị thu

hồi đất).

- Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

(sau đây gọi chung là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất).

3.2.1.2. Điều kiện để được bồi thường về đất, tài sản trên đất

Điều 7 Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND (thực hiện Điều 8 Nghị định

số 197/2004/NĐ-CP, khoản 4 Điều 14 và điểm b khoản 2 Điều 67 Nghị định

số 84/2004/NĐ-CP) quy định điều kiện để được bồi thường về đất:

Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thì

được bồi thường:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về

đất đai.

- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy

định của pháp luật về đất đai.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã,

phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) xác nhận không có

tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng

10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính

sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách

mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã

hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản

gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với

đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là

đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo

quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử

dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ

quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác,

kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của

các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa

thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật,

nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy

định tại khoản 1, 2, 3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước

ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không

có tranh chấp và không thuộc một trong các trường hợp tại thời điểm bắt đầu

sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây:

+ Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền

xét duyệt và công khai;

+ Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có

thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức,

cộng đồng dân cư quản lý;

+ Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được

công bố, cắm mốc;

+ Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

+ Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất

của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản

ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định

của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc

quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền đã được thi hành.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được pháp luật công nhận về

quyền sử dụng đất mà trước thời điểm Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực,

Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất

đai nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân đó

vẫn sử dụng.

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền,

chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất bị thu

hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất

đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

+ Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả

cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

+ Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.

- Các trường hợp sử dụng đất quy định tại:

+ Điểm c khoản 1 Điều 18 và Điều 19 của bản quy định này;

+ Điểm a khoản 1 Điều 18, Điều 23 của bản quy định này nhưng các

trường hợp này phải khấu trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

vào số tiền được bồi thường theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của bản quy

định này.

Điều 8 Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND (thực hiện khoản 2 Điều 42,

Điều 6 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, khoản 1 Phần II Thông tư số

116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính) quy định

nguyên tắc bồi thường về đất:

- Trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất được bồi

thường chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo

quy định của pháp luật thì phải khấu trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ

tài chính theo quy định hiện hành vào số tiền được bồi thường để hoàn trả

ngân sách nhà nước.

- Người được Nhà nước giao sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của

pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường

theo giá đất nông nghiệp.

- Người được Nhà nước giao sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là

đất ở nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ được bồi thường theo giá đất phi

nông nghiệp không phải là đất ở (trừ trường hợp quy định tại khoản 1, khoản

3 Điều 14 của bản quy định này).

3.2.1.3. Điều kiện không được bồi thường về đất, tài sản trên đất

Điều 9 Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND (thực hiện Điều 7 Nghị

định số 197/2004/NĐ-CP) quy định những trường hợp thu hồi đất không

được bồi thường:

- Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 7 của bản

quy định này.

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ

ngân sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

- Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định sau:

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ

ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể,

phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

+ Sử dụng đất không đúng mc đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

+ Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền

(trừ trường hợp quy định tại Điều 19 của bản quy định này);

+ Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây: đất chưa sử dụng bị

lấn, chiếm; đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật

Đất đai mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; cá nhân

sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng đất tự nguyện trả

lại đất; người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết

thời hạn; đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai

tháng liền (12 tháng); đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời

hạn mười tám tháng liền (18 tháng); đất trồng rừng không được sử dụng trong

thời hạn hai mươi bốn tháng liền (24 tháng); đất được Nhà nước giao, cho

thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười

hai tháng liền (12 tháng) hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn

tháng (24 tháng) so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao

đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định

giao đất, cho thuê đất đó cho phép.

Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối với

các trường hợp bị thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo

quy định tại khoản 3 Điều 34 và Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29

tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

- Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại

Điều 7 của quy định này nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại

khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này.

Bảng 3.1: Kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không được

bồi thường của 2 dự án

Số người sử dụng đất nằm trong diện thu hồi

GPMB (chủ thể)

Loại đất

Tổng thể (chủ thể)

Được bồi thường (chủ thể)

Không được bồi thường (chủ thể)

Dự án khu dân cư Bắc Lương Đình Của

1. Đất ở

2. Đất nông nghiệp

3. Đất công ích và đất khác

86 Cộng

Dự án Cầu vượt đường sắt xã Quang Trung

1. Đất ở

241

2. Đất nông nghiệp

241

3. Đất công ích và đất khác

262 Cộng

(Nguồn: Ban GPMB thị xã Bỉm Sơn)

Qua bảng thống kê thu thập tại ban giải phóng mặt bằng tổng số hộ cần

giải phòng mặt bằng hai dự án là 348 hộ. Trong đó đất ở là 41 hộ; đất nông

nghiệp là 290 hộ; đất công ích và đất khác là 17 hộ

Dự án số hộ ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng là dự án Cầu vượt

đường sắt chủ yếu là đất nông nghiệp, đất ở ít nên việc bố trí tái định cư là

không nhiều

Dự án khu dân cư Bắc Lương đình của số hộ dân là 36 thu hồi và tái

định cư tại chỗ cho các hộ dân

3.2.1.4. Ý kiến của người bị thu hồi đất về việc xác định đối tượng và điều

kiện được bồi thường của dự án

Bảng 3.2: Quan điểm của người có đất bị thu hồi đất về việc xác định đối

tượng và điều kiện được bồi thường của 2 dự án

TT

Loại đất

Số phiếu phát ra

Tỷ lệ % đồng ý

Số phiếu thu về

Số hộ đồng ý (hộ)

Tỷ lệ % không đồng ý

Số hộ không đồng ý (hộ)

Dự án khu dân cư Bắc Lương Đình Của

1 Đất ở

19/36

94.7

5.3

2 Đất nông nghiệp

10/49

100

3 Đất công ích và đất khác

100

Cộng

86

30 Dự án Cầu vượt đường sắt xã Quang Trung

1 Đất ở

5/5

2 Đất nông nghiệp

9/241

77.7

22.3

3 Đất công ích và đất khác

16/16

100

Cộng

262

30

(Nguồn: Ban GPMB thị xã Bỉm Sơn)

Qua phát phiếu điều tra 60 phiếu đối với hai dự án thuộc các hộ nằm

trong diện trực tiếp phải giải phóng mặt bằng cho thấy, sự đồng thuận là

tương đối cao, tuy nhiên vẫn có 4/60 hộ không đồng ý về đơn giá bồi thường

GPMB. Qua giải thích tuyên truyền cũng như đã vận dụng áp dụng tối đa đơn

giá của Nhà nước, các chế độ hỗ trợ cho người dân nên các hộ đã đồng thuận

ký biên bản bồi thường và thống nhất đơn giá của Nhà nước áp dụng.

Số phiếu đồng thuận cho 2 dự án đối với hai dự án là: Đất ở đồng thuận

là 22 hộ/41 hộ; đât nông nghiệp đồng thuận 17/290 hộ; đất công ích và đất

khác đồng thận 100/100.

Các hộ ban đầu không đồng thuận về đơn giá bồi thường lý do thấp hơn

so với thực tế, qua giải thích của ban giải phóng mặt bằng các hộ đã thống

nhất chủ trương và ký hồ sơ kiểm kê áp giá bồi thường để bàn giao mặt bằng

cho nhà nước.

3.3. Kết quả bồi thường, hỗ trợ của 2 dự án nghiên cứu 3.3.1. Kết quả bồi thường về đất của 2 dự án

- Căn cứ Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì

mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,

công cộng