Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN DUY LÂM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ,

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN DUY LÂM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ,

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2017

Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Dư Ngọc Thành

Thái Nguyên - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu nêu

trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng

được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả

Nguyễn Duy Lâm

LỜI CẢM ƠN

Quá trình học tập và thực hiện luận văn này tôi được sự giúp đỡ của nhiều cá

nhân và tập thể. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá nhân và tập

thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Trước hết,

tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Dư Ngọc Thành - người đã trực tiếp

hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành

luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo, cán bộ phòng đào tạo và

các phòng, khoa chuyên môn trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo

điều kiện giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cho tôi trong quá trình học tập và hoàn

thành luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo 15 thị trấn và xã trực thuộc huyện

Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong việc thu thập số

liệu và những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu luận văn này.

Tôi xin cảm ơn nhiều tới gia đình tôi, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bên

tôi, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập và

nghiên cứu luận văn này.

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Duy Lâm

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii

MỤC LỤC ............................................................................................................... iii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ................................................. v

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ......................................................................... vi

DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... vii

MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ......................................... 4

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................. 4

1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài .................................................................................. 4

1.1.2. Khái quát các quy định về chuyển quyền, chuyển nhượng và tặng cho

quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 6

1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................................. 12

1.3. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam15

1.3.1. Sơ lược tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở Thái Nguyên15

1.3.2. Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

trên thế giới và Việt Nam ....................................................................................... 17

1.3.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm một số nước .................................. 21

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

2.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ............................................. 23

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ................................................................. 23

2.3. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 23

2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 24

2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ......................................................... 24

2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................... 24

2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .......................................................... 25

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 27

3.1. Đánh giá tình hình cơ bản và hiện trạng quản lí, sử dụng đất đai của huyện

Đồng Hỷ. .................................................................................................................. 27

3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên ....................................................................... 27

3.1.2. Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ ...... 29

3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................. 31

3.1.4. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đồng Hỷ33

3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đồng Hỷ

so với quy định trong pháp luật Đất đai ............................................................... 37

3.2.2. Đánh giá quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện

Đồng Hỷ so với pháp luật đất đai .......................................................................... 40

3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng

Hỷ giai đoạn 2014 – 2020 ...................................................................................... 50

3.3.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo đơn vị hành chính50

3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo mức độ hoàn thành58

3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo loại đất ........... 61

3.3.4. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ

theo đối tượng nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ....................................... 64

3.3.5. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo phiếu điều tra cán

bộ và người dân địa phương .................................................................................. 68

3.4. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục việc chuyển

nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 – 2017 ......... 78

3.4.1. Những hạn chế và nguyên nhân trong chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại

huyện Đồng Hỷ ....................................................................................................... 78

3.4.2. Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển

nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ...................................... 79

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................................... 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................... 82

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

Điều kiện tự nhiên ĐKTN

Nghị định NĐ

Quyền sử dụng đất QSDĐ

Quyền sử dụng QSD

Thông tư TT

Ủy ban nhân dân UBND

Văn phòng đăng ký VPĐK

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 3. 1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ năm 2017 ........................... 32 Bảng 3. 2. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ so với quy định trong pháp luật Đất đai ............................................. 37 Bảng 3. 3. Kết quả thực hiện chuyển nhượng QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn trên địa bàn huyên Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017 ......................... 51 Bảng 3. 4.Kết quả thực hiện tặng cho QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn trên ............. 53 Bảng 3. 5. Kết quả số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ của 13 xã và 02 thị trấn trên huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017 ....................... 54 Bảng 3.6. Kết qủa diện tích chuyển nhượng QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017 ......................... 55 Bảng 3.7. Kết quả số lượng hồ sơ tặng cho QSDĐ của 13 xã và 02 thị trấn trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017 ......................... 56 Bảng 3. 8. Kết quả diện tích tặng cho QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn trên ............. 57 Bảng 3.11. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ............. 58 Bảng 3. 12.Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ........................... 60 Bảng 3. 13. Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ huyện Đồng Hỷ theo từng loại đất ..................................................................................................................................... 61 Bảng 3. 14. Tình hình thực hiện tặng cho QSDĐ huyện Đồng Hỷ theo từng loại đất 63 Bảng 3. 15. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Đồng Hỷ theo nghề nghiệp của đối tượng nhận chuyển nhượng ....................................................................................... 64 Bảng 3. 16. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ theo hộ khẩu của đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ ................................................................................ 66 Bảng 3. 17. Tình hình thực hiện tặng cho QSDĐ huyện Đồng Hỷ theo nghề nghiệp của đối tượng nhận tặng cho QSDĐ ....................................................................... 67 Bảng 3. 18. Kết quả tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ theo hộ khẩu của đối tượng nhận tặng cho QSDĐ ...................................................................................................... 67 Bảng 3. 19.Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính về ........................................... 69 Bảng 3. 20.Đánh giá kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về .................................... 71

vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3. 1. Bản đồ hành chính huyện Đồng Hỷ ....................................................27

Hình 3. 1. Sơ đồ Quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ .............................43

Hình 3. 2. Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ,

tỉnh Thái Nguyên .................................................................................................43

Hình 3. 3. Lưu đồ quy trình bước 1 và bước 2 về giải quyết hồ sơ .....................48

Hình 3. 6. So sánh kết quả chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp ....................62

Hình 3. 7. So sánh kết quả tặng cho đất ở, đất nông nghiệp ...............................63

Hình 3. 8. So sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo nghề nghiệp .............65

Hình 3. 9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại

huyện Đồng Hỷ theo đối tượng ...........................................................................74

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản của tự nhiên, đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và

phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý

giá của con người, là tư liệu và cũng là đối tượng sản xuất đặc biệt không thể

thay thế được trong cuộc sống sinh hoạt của con người, là điều kiện sống cho

động vật, thực vật và con người trên trái đất. Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm

có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng

quan trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia.

Dưới sự tác động khai phá của con người, xét trong góc độ kinh tế thị

trường, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt. Đất đai tham gia vào tất cả các

ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất. Đối với nông

nghiệp, đất đai là chỗ dựa, chỗ đứng, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng.

Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các

công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động

về đất đai rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra

một cách rất phổ biến và sôi động.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức phổ thông nhất của

chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất là đổi quyền sử dụng đất lấy tiền hoặc

hiện vật tương đương không thời hạn tức là chuyển quyền sử dụng đất cho

người khác trên cơ sở có giá trị. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân

theo các quy định của pháp luật dân sự và luật đất đai về điều kiện, nội dung,

hình thức mới có giá trị pháp lý và được pháp luật bảo vệ.

Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho

và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được

tặng mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định

của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó còn là một phương tiện

pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng

cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất.

Đồng Hỷ là huyện miền núi, cách thành phố tỉnh lỵ 3km về phía đông bắc,

là huyện thuần nông, nguồn thu nhập chính chủ yếu là sản xuất nông nghiệp,

chăn nuôi gia súc, gia cầm. Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai nói

chung, trong đó có lĩnh vực quản lý hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền

sử dụng đất đã đạt được những kết quả đáng khen ngợi, song còn gặp không ít

khó khăn. Theo báo cáo tổng kết năm 2017, văn phòng đăng ký đất đai chi

nhánh huyện Đồng Hỷ thì công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

diễn biến phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng, tặng cho không đúng pháp luật

vẫn diễn ra khá phổ biến, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất

đai. Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy,

công tác chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng cần được

sự quan tâm của tất cả những người dân và các cơ quan ban ngành.

Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển

quyền sử dụng đất; nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc

chuyển quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến phức tạp

trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển

nhượng, tặng cho và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những

vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt

động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật,

thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, tìm ra những giải pháp

quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của

người dân được thuận lợi và tốt nhất. Xuất phát từ những vấn đề trên, em lựa

chọn đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014– 2017”.

2. Mục tiêu nghiên cứu

* Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở đánh giá hồ sơ, quy trình và kết quả đạt được trong công tác

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh

Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017, từ đó chỉ ra những khó khăn, tồn tại,

nguyên nhân và đề xuất các giải pháp khắc phục để hoàn thiện công tác quản lý

trong tương lai.

* Mục tiêu cụ thể:

- Đối chiếu được giữa hồ sơ và quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

trên địa bàn huyện Đồng Hỷ so với các quy định của pháp luật hiện hành.

- Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên

địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 – 2018.

- Chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng,

tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên.

- Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ cho

công tác quản lý nhà nước về đất đai của huyện Đồng Hỷ hiện nay được tốt hơn.

3. Ý nghĩa của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài

Nghiên cứu lý luận về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và trình

tự, thủ tục chuyển nhượng QSD đất những khó khăn và thuận lợi khi thực hiện

các trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSD đất để đề ra giải pháp khắc

phục vừa đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn

xã hội, đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Qua việc nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên chúng ta tìm những giải pháp tốt nhất để

hoàn thiện được công tác tổ chức cũng như quản lý việc thực hiện quy trình

chuyển nhượng, tặng cho QSD đất của các cơ quan ban ngành. Đồng thời góp

phần vào công cuộc cải cách hành chính nói chung và thủ tục hành chính về lĩnh

vực đất đai ngày một tốt và hiệu quả hơn.

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài

Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh tế

xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính sách

về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác quản lý,

khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến pháp và

pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên toàn vẹn

lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Việc chuyển QSDĐ là cơ

sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai

từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù trong Luật

Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển

QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông

nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế

các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất

sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước [3]. Đến Luật Đất đai năm 1993

Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã

thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho

phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp

luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa

kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy

vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992

và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm

2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp

phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới,

thúc đẩy nền kinh tế Việt 5 Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật

Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát

triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục

những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh

các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất

đai 2003 [2]. Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được

chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng

cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền

dưới hình thức cho tặng QSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng

như nhiều vấn đề khác liên quan. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính

sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc

quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực

hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có

hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất

đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại

diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử

dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và

làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [16].

Chuyển đổi QSDĐ: “là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang

người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Trong trường hợp

người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có

khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho

phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ

một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử

dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng

QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ

thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết

phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất

và tiền sử dụng đất [17]; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không

được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến

động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. Người Việt Nam

định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp,

khu công nghệ cao, khu kinh tế.

1.1.2. Khái quát các quy định về chuyển quyền, chuyển nhượng và tặng cho

quyền sử dụng đất

1.1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền SDĐ

Theo Luật đất đai năm 2013, quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử

dụng đất, bao gồm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. [14]

* Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc

chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa

các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù

hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông

nghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao

đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho

quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng

đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện

để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ

trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc

chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. [8]

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất [10]

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc

chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác

trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho

người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí

mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng

giá trị của đất đó.

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trừ các trường hợp quy định tại Điều 189 Luật đất đai năm 2013 như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận

tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá

nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được

nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa.

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân

khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu

không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất [8]

Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường

quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời

gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho

thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất

không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có

nguồn gốc từ thuê.

* Thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền

sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ

thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ

này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất

đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép

người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp

luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên

người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền 9 này chủ yếu tuân theo

quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản

về thừa kế. [10]

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã

mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn

cứ vào di chúc mà chia;

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì

chia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần

nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một

hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những

người ở hàng sau mới được hưởng;

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi

của người đã chết;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em

ruột của người đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột,

chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà

người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.

* Tặng cho quyền sử dụng đất [8]

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất

cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại

tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống,

tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho quyền sử dụng đất là

một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy

định trong luật nên khi thực tiễn phát 10 sinh người ta cứ áp dụng các quy định

của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của

chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền

hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà

nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải

chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải

chịu loại thuế này.

* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất

của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân

nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong

một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là

chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi

nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt

động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước

thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được

phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín

dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để

phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;

- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng

như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.

* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có

quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để

góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy

ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền,

hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác

có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ

nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. [10]

1.1.2.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

* Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai 2013 [14] và Nghị định 43 [7] thì căn

cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

- Đất đai thuộc hình thức sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

theo quy định của Luật này.

- Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được

xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác

cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với

quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

* Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 37, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 [15] việc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất theo các nguyên tắc sau:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy

định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp

luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.

* Quyền và Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào Điều 39 và Điều 40, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014

[15] bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ như sau:

- Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách

nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện

tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển

nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

- Quyền của bên chuyển nhượng

+ Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về

quyền sử dụng đất chuyển nhượng.

+ Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích,

đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do

lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.

+ Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.

+ Các quyền khác trong hợp đồng.

* Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:

- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;

- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;

- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép:

- Ngăn chặn việc lợi dụng chính sách của Nhà nước để chuộc lợi bất chính.

* Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đã

được trình bày cụ thể trong phụ lục 1, trong đó:

+ Định nghĩa: Giống nhau đều là hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận giữa các

bên và bên chuyển nhượng (tặng cho) sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất. Khác

nhau là người được tặng cho không cần phải trả tiền như hình thức chuyển

nhượng.

- Nội dung trong hợp đồng: Giống nhau là đều có các thông tin về tên, địa

chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; thông tin thửa đất. Chuyển

nhượng thì có thêm giá chuyển nhượng, phương thức và thời hạn.

- Quyền và nghĩa vụ của hai bên: cả 2 người nhận chuyển nhượng và tặng

cho đều có quyền và nghĩa vụ như nhau trong cả hai hình thức.

1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài

* Các văn bản Luật Đất đai:

- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;

- Bộ Luật Dân sự năm 2015 số 91/2015/QH13, có hiệu lực thi hành kể từ

ngày 24/11/2015.

- Luật Công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20/06/2014.

- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu

lực thi hành từ ngày 01/01/2009;

* Các văn bản dưới luật:

- Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 của Chính

phủ về lệ phí trước bạ;

- Nghị định số 146/2017/NĐ-CP ngày 15 tháng 12 năm 2017 của Chính

phủ quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2016/NĐ-CP

ngày 01 tháng 7 năm 2016 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02

năm 2015 của Chính phủ.;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014);

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014);

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến

thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

- Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính

ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển

nhượng QSDĐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ;

- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài

chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;

- Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ tài

chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số

83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ;

- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ

tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ

quan hành chính Nhà nước ở địa phương;

- Quyết định số 43/2010/QĐ-UBND ngày 27/2/2010 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường về việc công bố cập nhật, sửa đổi, bổ sung thủ tục hành chính thuộc

phạm vi chức năng quản lý nhà nước về đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Các văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 41/2017/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy

định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 53/2016/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên về Quy

định tổ chức thực hiện mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định

hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 4184/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê

duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018 thanh phố Thái Nguyên;

- Quyết định số 1040/UBND-TNMT của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc

chỉ đạo thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Quyết định số 1861/2007/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên Về

việc Ban hành Quy chế hoạt động của Ban chỉ đạo công tác bồi thường giải

phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng Quốc lộ 3 mới Hà Nội - Thái Nguyên;

- Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên về

việc ban hành Quy định về hạn chế mức đất ở khi giao đất và hạn mức công

nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao khi cấp giấy Chứng nhận

quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc

Ban hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể

trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 1346/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái nguyên về việc phê

duyệt dự án “Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020; lập kế hoạch sử

dụng đất kỳ cuối (2016 -2020) tỉnh Thái Nguyên”.

Các văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ

- Quyết định số 3720/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên năm 2016

về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2017 huyện Đồng Hỷ;

- Quyết định số 4186/QĐ-UBND về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất

năm 2018 huyện Đồng Hỷ;

- Quyết định số 2143/QĐ-UBND về việc phê duyệt bổ sung kế hoạch sử

dụng đất năm 2017 của huyện Đồng Hỷ;

- Quyết định số 1564/QĐ-UBND về việc phê duyệt bổ sung kế hoạch sử

dụng đất năm 2017 của huyện Đồng Hỷ, huyện Phú Lương,huyện Phú Bình,

thành phố Thái Nguyên, thị xã Phổ Yên;

- Quyết định số 816/QĐ-UBND về việc phê duyệt bổ sung kế hoạch sử

dụng đất năm 2017 của huyện Đồng Hỷ, huyện Định Hóa, huyện Võ Nhai và

thành phố Thái Nguyên;

- Quyết định số 3769/QĐ-UBND V/v phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm

2016 huyện Đồng Hỷ;

- Quyết định số 3402/QĐ-UBND V/v phê duyệt bổ sung Kế hoạch sử dụng

đất năm 2015 huyện Đồng Hỷ;

- Quyết định số 2291/QĐ-UBND V/v bổ sung Dự án Trang trại sản xuất

nông nghiệp sạch tại xã Hóa Thượng, huyện Đồng Hỷ và Kế hoạch sử dụng đất

năm 2015 huyện Đồng Hỷ;

- Quyết định số 1313/QĐ-UBND V/v phê duyệt giá đất ở (giá sàn) để đấu

giá quyền sử dụng đất và giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số

dự án trên địa bàn huyện Đồng Hỷ năm 2015;

- Quyết định số 2169/QĐ-UBND V/v phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến

năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Đồng Hỷ;

- Nghị Định số: 84/2008/NĐ-CP Về việc điều chỉnh địa giới huyện Đồng

Hỷ để mở rộng thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

1.3. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới và

Việt Nam

1.3.1. Sơ lược tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở

Thái Nguyên

Thực hiện Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg, ngày 09/02/2004 của Thủ tướng

chính phủ về triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, và chỉ thị số

01/2014/CT-TTg, ngày 22/01/2014 của Thủ tướng chính phủ về triển khai thi

hành Luật Đất đai năm 2013 trong đó có nội dung trọng tâm là đẩy mạnh tiến độ

cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, UBND tỉnh Thái Nguyên đã thành lập Ban chỉ đạo

và Tổ chuyên viên giúp việc Ban chỉ đạo thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.

Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố Thái Nguyên, thị xã

Sông Công đã triển khai nhiều đợt kê khai cấp GCN cho các tổ chức; hộ gia

đình, cá nhân; phối hợp với các ngành có liên quan ban hành nhiều văn bản chỉ

đạo, hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ về công tác cấp GCN và các vấn đề có

liên quan; thiết lập đường dây "nóng" để giải quyết những khó khăn, vướng mắc

trong công tác cấp GCN của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. 26 Trong giai

đoạn này công tác cấp Giấy chứng nhận đã được đẩy mạnh, khối lượng cấp giấy

tăng lên đáng kể. Trình tự cấp giấy được rút gọn cả về thủ tục hành chính và thời

gian giải quyết hồ sơ. Qua đó đã cấp giấy được 62.829 GCN với diện tích

9.491,78 ha cho hộ gia đình, cá nhân. Kết quả cấp GCN một số loại đất chính

như sau: Cấp GCN cho các tổ chức: Diện tích đã cấp GCN cho các tổ chức là

9.099,81 ha, với 2.824 GCN, trong đó: Đất ở: 98,9%; đất sản xuất kinh doanh:

98,9%; đất quốc phòng: 86%; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp: 67,8%;

đất tôn giáo, tín ngưỡng: 72,2%; đất nông nghiệp khác: 82,2%; - Cấp GCN cho

hộ gia đình, cá nhân: Diện tích đã cấp GCN là 148.486,04 ha, trong đó: Đất ở đô

thị: 84,7%; đất ở nông thôn: 70,4%; đất sản xuất nông nghiệp: 71,8%; đất nuôi

trồng thủy sản: 65,5%; đất lâm nghiệp: 53,4%; - Theo Quyết định số

1597/2007/QĐ-UBND, ngày 10/8/2007 về việc ban hành quy định về điều chỉnh

cấp đổi Giấy chứng nhận QSDĐ; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và

QSDĐ ở đối với thửa đất có vườn, ao đã cấp vượt hạn mức đất ở theo quy định

do không tách diện tích đất ở và đất vườn, ao trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Sở

Tài nguyên và Môi trường đã tập trung đôn đốc UBND các huyện, thành phố,

thị xã thực hiện công tác này, đến nay cơ bản thực hiện xong công tác cấp đổi

Giấy chứng nhận QSDĐ đạt tỷ lệ 96,42% (29.320/30.408 trường hợp); các

trường hợp còn tồn đọng (1.088 trường hợp) do nhiều nguyên nhân khác nhau

chưa giải quyết được, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản đề nghị các

địa phương tiếp tục giải quyết đối với các trường hợp vắng mặt tại địa phương

hoặc mất GCN, các trường hợp còn lại khi thực hiện cấp lại phải theo quy định

hiện hành. Kết quả trên được HĐND và UBND tỉnh đánh giá cao, góp phần giải

quyết phần lớn vướng mắc về công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt

bằng khi thực hiện dự án. Nhờ thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng

đất. Đất đã được cấp giấy chứng nhận dễ dàng thực hiện chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nói riêng cũng như các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác

nói chung. Chuyển nhượng 27 QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại

đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh

doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất

đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Thị trường

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tỉnh Thái Nguyên đặc biệt là trong

thành phố diễn ra rất sôi động. Công tác cấp giấy chứng nhận tốt, sau đến là việc

giải quyết thủ tục chuyển nhượng nhanh gọn, dễ dàng đúng quy định đã làm

tăng số lượng hồ sơ chuyển nhượng đăng ký với cơ quan quản lý, giảm đáng kể

số vụ chuyển nhượng không đăng ký với cơ quan nhà nước do không đủ giấy tờ

hoặc do thủ tục quá rườm rà, phức tạp. Thành phố Thái Nguyên được đánh giá

là địa phương có tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động

với số hồ sơ nhiều nhất so với các huyện , thị xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

[10], [12], [22].

1.3.2. Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất trên thế giới và Việt Nam

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử

dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng là vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên cứu,

tìm hiểu của giới luật học nước ta. Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa

học về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số công trình sau

đây: i) Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề tài "Hoàn

thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); ii) Luận văn của

thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật về chuyển

quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cả nhân" (2001); iii) Luận văn

thạc sĩ luật học của Trần Đăng Vinh về đề tài "Hoàn thiện pháp luật về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta" (2000); iv) Luận văn thạc sĩ luật học của

tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài "Những điểm mới của Luật đất đai

2003 về chuyển quyền sử dụng đất " (2004).... Mặt khác, việc tìm hiểu về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới khía cạnh hoạt động kinh doanh BĐS đã

được đề cập và công bố trên các tạp chí chuyên ngành khác, cụ thể: "Sự tác động

của Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở

nước ta" của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp

luật số 10/2005; bài "Một sổ vấn đề về thị trường bất động sản" của tác giả Vũ

Anh công bố trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2/2004; bài "Đất đai và thị

trường bất động sản" của tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng - Tạp chí Địa chính, số 1 -

2/2005... Các công trình trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn,

bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất;

cơ sở của quy định 24 về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy

định của chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện. Tuy nhiên,

tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện và đầy đủ về chuyển quyền

sử dụng đất của tổ chức kinh tế dưới khía cạnh các quy định của Luật Đất đai

năm 2013 thì dường như còn thiếu một công trình khoa học như vậy. Trên cơ sở

kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về vấn đề này

đã công bố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, tập hợp và phát triển hệ thống cơ sở

lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhìn nhận

dưới góc độ các quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Theo Vũ Hồng Phong, 2017. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất

trên địa bàn phường Túc Duyên, thành phố Thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai

đoạn từ năm 2014 – 2016 đã chỉ ra rằng Công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn

phường Túc Duyên giai đoạn 2014 đến năm 2016, trong 7 hình thức chuyển

QSDĐ thì có 4 hình thức là chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng giá

trị QSDĐ là không có trường hợp nào đăng ký, còn lại tất cả các trường hợp đều

được đăng ký, thực hiện theo đúng trình tự và thủ tục đã được quy định. Trong

đó: Hình thức chuyển nhượng QSDĐ có 386 hồ sơ đăng ký với tổng diện tích

12,86 ha và đã giải quyết 100%. Hình thức tặng cho QSDĐ có182 hồ sơ đăng ký

với tổng diện tích 6,2 ha và đã giải quyết 100%. Hình thức thừa kế QSDĐ có 28

hồ sơ đăng ký với tổng diện tích 2,48 ha. [13]

Võ Hồng Nam, 2017 đã chỉ ra rằng tại thành phố Vinh các hộ gia đình, cá

nhân chủ yếu thực hiện các quyền sử dụng đất đó là: quyền chuyển nhượng;

quyền thừa kế; quyền tặng cho. Từ năm 2014 đến năm 2016 tình hình thực hiện

các quyền của người sử dụng đất như sau: Chuyển nhượng QSDĐ: từ năm 2014

đến năm 2016 có 4014 trường hợp. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở các xã,

phường có điều kiện phát triển khác nhau thì có sự khác biệt. Các xã, phường có

nền thương mại, dịch vụ phát triển thì giao dịch chuyển nhượng diễn ra sôi động

hơn những xã mà nền kinh tế thuần nông là chủ yếu. Ngoài ra ở những xã thuần

nông này tình trạng chuyển nhượng không qua khai báo vẫn tồn tại nhất là

chuyển nhượng đất nông nghiệp. Về quyền thừa kế QSDĐ: Từ năm 2014 đến

năm 2016 có 852 trường hợp và phần lớn các hộ gia đình, cá nhân đều thực hiện

việc đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước, nhưng cũng có một số lượng nhỏ

người dân không khai báo với cơ quan nhà nước về vấn đề này. - Về quyền tặng,

cho QSDĐ: từ năm 2014 đến năm 2016 trên địa bàn thành phố có 1025 trường

hợp và có xu hướng tăng theo các năm. Giá trị đất đai càng tăng 61 cùng với

pháp luật về đất đai ngày càng chặt chẽ thì càng gia tăng vấn đề giao dịch về

tặng, cho QSDĐ người dân sẽ đăng ký với cơ quan nhà nước hơn. Bên cạnh đó

cũng thấy được trong quá trình thực hiện các quyền chuyển nhượng, quyền thừa

kế, quyền tặng cho vẫn còn những khó khăn, vướng mắc như thủ tục hành chính

còn rườm rà, nhiều công đoạn gây phiền hà cho người dân, một bộ phận người

dân nhận thức về pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế. [9]

Trong quá trình đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 – 2016, Trịnh Xuân Dung cũng

đã chỉ ra kết quả chuyển quyến sử dụng đất giai đoạn 2012 – 2016 như sau: Hồ

sơ chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức: Tặng cho (9026 hồ sơ); chuyển

nhượng (49.344 hồ sơ); Thế chấp (10.955 hồ sơ); Thừa kế (5.915); chuyển đổi

(5.063 hồ sơ); Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất theo các năm: 2012 (15.571 hồ

sơ) ; 2013 (16.330 hồ sơ) ; 2014 (15.447 hồ sơ); 2015 (16.229 hồ sơ); 2016

(16.726 hồ sơ); Diện tích chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất: đất ở (944,44

ha); Đất nông nghiệp (119,59ha). Đánh giá của người dân về việc thực hiện các

thủ tục hành chính liên quan tới hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đó là: công

khai các thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất: 100%; thời gian thực hiện giao

dịch nhanh: 70%; bình thường: 23,34%; chậm: 6,66%. Đánh giá về mức độ

thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất: có 23 hộ cho rằng thủ tục đơn

giản (chiếm 25,56%), 67 hộ cho rằng bình thường (chiếm 74,44%), không hộ

nào đánh giá thủ tục phức tạp. Về các văn bản hướng dẫn đến hoạt động chuyển

quyền sử dụng đất các hộ dân đánh giá là dễ hiểu có 72 hộ chiếm 80%; 18 hộ

đánh giá là hiểu được chiếm 20%, không hộ nào đánh giá là khó hiểu. Đối với

phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: có 16 hộ cho rằng thuế và phí cao chiếm

17,78%; 74 hộ cho rằng thuế và phí vừa phải. [8]

Hoàng Thị Hạnh, 2017 trong nghiên cứu của mình cũng đã phân tích thứ tự

hồ sơ chuyển quyền theo từng loại hình thức và nhận thức của người dân trên

địa bàn cụm xã phía Bắc, huyện Đồng Hỷ về chuyển QSDĐ qua các quy định về

trình tự, thủ tục, thời gian, thành phần hồ sơ như sau [10]:

Kết quả chuyển QSDĐ giai đoạn 2011-2015 như sau:

- Thứ tự hồ sơ chuyển quyền theo hình thức: chuyển đổi (10 hồ sơ) → thừa

kế (110 hồ sơ) → chuyển nhượng (310 hồ sơ) → tặng cho (481 hồ sơ)

- Thứ tự hồ sơ chuyển QSDĐ theo các năm: Năm 2013( 143 hồ sơ) →

Năm 2011 (168 hồ sơ) → Năm 2014 (170 hồ sơ) → Năm 2015 (208 hồ sơ) →

Năm 2012 (222 hồ sơ).

- Thứ tự hồ sơ chuyển quyền theo loại đất: đất ở 394 hồ sơ → đất nông

nghiệp 517 hồ sơ. - Thứ tự hồ sơ chuyển quyền theo địa bàn xã: Tân Long (126 hồ

sơ) → Văn Lăng (141 hồ sơ) → Hòa Bình (193 hồ sơ) → Minh Lập (451 hồ sơ).

Sự hiểu biết đúng và ý kiến người dân về các hình thức chuyển QSDĐ xếp

theo thứ tự sau: chuyển đổi 59.2% → chuyển nhượng 59.7% → thừa kế 64.8%

→ tặng cho 73.0%.

Đối với quy định về các loại giấy tờ trong chuyển QSDĐ được hiểu đúng là

78.3%, hiểu chưa đúng chưa đầy đủ là 21.7%; về tài chính trong đất đai hiểu

đúng là 68.0%, hiểu chưa đúng, chưa đầy đủ là 32.0%; về quy trình thực hiện

được hiểu đúng là 68.0% và hiểu chưa đúng, chưa đầy đủ là 32%; ý kiến của

người dân về các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển QSDĐ được hiểu đúng là 62.1%,

hiểu chưa đúng chưa đầy đủ là 37.9%; và điều kiện được tham gia chuyển

QSDĐ được hiểu đúng là 75.5%, hiểu chưa đúng chưa đầy đủ là 24.5%. Vậy sự

hiểu biết của người dân về 69 chuyển QSDĐ đã được nhận thức có thể được coi

là nhận thức tương đối đầy đủ các quy định về chuyển QSDĐ trong Luật đất đai.

1.3.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm một số nước

Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết

quyền sử dụng đất ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:

Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản,

đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là

gì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với

thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong

việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên

nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát

triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương

thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở khía cạnh này, vai trò

tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các

nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao.

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để

hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá trình

hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù.

Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản

lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do

đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất

động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc biệt trong điều

kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch

kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù

hợp với thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện

để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt

Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý

luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và

quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa. Để tạo dựng

khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản

như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy

định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất

động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.

Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là

các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước

thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.

Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với

điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai,

tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo

lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất

đai. Cần có các biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm

thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng

hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt

mật độ dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế

nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử

dụng nhà ở các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại

ô. Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế

được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn thị trường.

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu

- Các hoạt động thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Các hộ gia đình, cá nhân tham gia vào công tác chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất.

- Các cán bộ quản lý liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho QSD đất.

* Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi: 13 xã và 2 thị trấn thuộc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên.

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu

* Thời gian nghiên cứu: từ 6/2017 - 10/2018

* Địa điểm nghiên cứu: huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên.

2.3. Nội dung nghiên cứu

* Nội dung 1: Đánh giá tình hình cơ bản và hiện trạng quản lý, sử dụng đất

đai huyện Đồng Hỷ.

- Khái quát điều kiện tự nhiên.

- Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ.

- Hiện trạng sử dụng đất.

- Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đồng Hỷ

* Nội dung 2: Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng, tặng cho tại

huyện Đồng Hỷ.

- Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đồng Hỷ

so với quy đinh pháp luật đất đai.

- Đánh giá quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện

Đồng Hỷ so với pháp luật đất đai.

* Nội dung 3: Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa

bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 – 2020.

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo đơn vị hành chính.

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo thời gian trên địa

bàn huyện Đồng Hỷ.

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo mức độ hoàn thành.

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo loại đất.

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo đối tượng nhận

chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo phiếu điều tra cán

bộ và người dân địa phương.

* Nội dung 4: Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp

khắc phục việc chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ

giai đoạn 2014 – 2017.

- Khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ.

- Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển

quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ.

2.4. Phương pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

- Sở Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu, số liệu về hiện trạng

sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

trong năm 2017 của huyện Đồng Hỷ và 15 xã, thị trấn từ 2014 đến 2017.

- Phòng Thống kê huyện Đồng Hỷ: Thu thập các báo cáo về tình hình phát

triển kinh tế xã hội của huyện, xã, thị trấn nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh

tế xã hội từ năm 2014 đến năm 2017.

- Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Đồng Hỷ: Thu thập các tài liệu về

hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ (15

xã, thị trấn) trong giai đoạn 2014 -2017 và các văn bản pháp luật có liên quan

đến công tác chuyển nhượng, tặng cho QSD đất, số lượng hồ sơ đã tiếp nhận,

giải quyết trong giai đoạn 2014 - 2017.

2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Để có kết quả điều tra tốt nhất và đánh giá được sự hiểu biết của người dân

cân bằng nhất, lựa chọn khu vực nghiên cứu theo vùng như sau:

- Vùng thị trấn bao gồm: thị trấn Trại Cau, thị trấn Sông Cầu, Hóa Thượng,

Hóa Trung.

- Vùng ven thị trấn: Hòa Bình, Minh Lập, Quang Sơn, Khe Mo

- Vùng xa thị trấn: Văn Hán, Cây Thị, Hợp Tiến, Nam Hòa, Tân Lợi, Tân

Long, Văn Lăng.

Tại 3 vùng chọn ra 3 xã có đặc điểm đặc trưng của vùng làm địa điểm

nghiên cứu là xã Hóa Thượng (vùng phát triển), xã Khe Mo (vùng ven thị trấn)

và xã Cây Thị (vùng xa thị trấn). Đây là 3 xã đại diện cho 3 vùng trên địa bàn

huyện Đồng Hỷ với đầy đủ các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và

theo báo cáo của văn phòng đăng ký thì đây là 3 xã có công tác chuyển nhượng,

tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra mạnh (đại diện được cho các xã, thị trấn

trong vùng).

Chọn hộ điều tra: Chọn ngẫu nhiên 30 hộ/ xã đại diện vùng (tại 3 vùng

nghiên cứu) và tiến hành điều tra bằng các phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp

Điều tra các cán bộ thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:

cán bộ địa chính 15 xã, thị trấn (15 người) và các cán bộ đang làm việc tại Văn

phòng đăng ký QSDĐ (5 người). Để có những thông tin cụ thể và ý kiến của cán

bộ trực tiếp thực hiện hoạt động chuyển nhượng, tặng cho trên địa bàn.

2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Số liệu thu thập được từ phiếu điều tra của:

+ Các hộ dân trên địa bàn nghiên cứu: Phát phiếu điều tra và phỏng vấn

trực tiếp các hộ dân đã từng thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện để biết được những khó khăn, vướng mắc, tâm tư nguyện

vọng của nhân dân trong việc thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất.

+ Các cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ: Phát phiếu điều tra và phỏng

vấn trực tiếp các cán bộ trực tiếp thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho

các hộ dân trên địa bàn huyện để từ đó đánh giá được những khó khăn, tồn tại

trong công tác này.

2.4.4. Phương pháp thống kê

Các thông tin thu thập thông qua phỏng vấn được xử lý chủ yếu theo hướng

định tính. Thông tin thu được từ điều tra xã hội học được xử lý chủ yếu theo

hướng định lượng thông qua thống kê mô tả bằng phần mềm Excel. Hệ thống

hóa các kết quả thu được thành thông tin tổng thể, để từ đó tìm ra những nét đặc

trưng, những tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu.

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Đánh giá tình hình cơ bản và hiện trạng quản lí, sử dụng đất đai của

huyện Đồng Hỷ.

3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên

3.1.1.1. Vị trí địa lý

Đồng Hỷ là một huyện miền núi nằm ở vùng trung du miền núi phía Đông

Bắc của tỉnh Thái Nguyên. Địa phận huyện Đồng Hỷ trải dài từ 21032’ đến

21051’độ vĩ bắc, 105046’ đến 106004’ độ kinh đông. Ranh giới:

- Phía Đông giáp với tỉnh Bắc Giang;

- Phía Tây giáp với huyện Phú Lương;

- Phía Nam giáp với huyện Phú Bình và

thành phố Thái Nguyên;

- Phía Bắc giáp với huyện Võ Nhai và

tỉnh Bắc Kạn.

Huyện Đồng hỷ hiện có 2 thị trấn và 13

xã với diện tích 427,73 km2, dân số trên địa

bàn huyện khoảng 88.439 người.

Nhờ vị trí địa lý liền kề với TP. Thái

Hình 3. 1. Bản đồ hành chính huyện Đồng Hỷ

Nguyên, huyện Đồng Hỷ có nhiều cơ hội, tiềm

năng để phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm: Tăng cường sự trao đổi các mặt

hàng nông – lâm – thủy sản cũng như có điều kiện thuận lợi để giao lưu phát

triển về văn hóa, xã hội…

3.1.1.2. Địa hình

Đồng Hỷ có địa hình mang đặc điểm chung của vùng đồi núi thấp, đó là địa

hình chia cắt, thấp dần từ Đông Bắc xuống Tây Nam, độ cao trung bình 80 m so

với mặt nước biển và phân thành 3 tiểu vùng rõ rệt:

- Tiểu vùng Đông Bắc: Đấy là khu vực có địa hình đồi núi cao, chia cắt

mạnh, tạo ra nhiều khe suối hiểm trở, có độ cao trung bình khoảng 120 m so mới

mực nước biển.

- Tiểu vùng Tây Nam: Tiểu vùng này có địa hình gò đồi thấp, xen kẽ các

cánh đồng, độ cao trung bình dưới 80 m so với mực nước biển. Đặc điểm đất đai

tại đây thích hợp cho phát triển các cây lương thực, cây công nghiệp.

- Tiểu vùng ven sông Cầu: Đây là tiểu vùng có địa hình thấp, tương đối

bằng phẳng, nhiều cánh đồng rộng lớn, thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.

3.1.1.3. Đặc điểm khí hậu

Nằm ở chí tuyến Bắc trong vành đai nhiệt đới Bắc bán cầu, khí hậu của

huyện Đồng Hỷ mang tính nhiệt đới gió mùa có tính lục địa, chia làm hai mùa rõ

rệt: Mùa mưa từ tháng 4 – 10 và mùa khô từ tháng 11 – 3 năm sau.

- Về chế độ nhiệt: Nhiệt độ trung bình năm của huyện khoảng 22oC; nhiệt độ

tối thấp trung bình 20oC; nhiệt đội tối cao trung bình là 27oC. Tháng có nhiệt độ

cao nhất trong năm là tháng 7 (nhiệt độ trung bình 28,5oC), tháng có nhiệt độ thấp

nhất trong năm là tháng 1 (nhiệt độ trung bình 15,6oC). Tổng giờ nắng trong năm

là 1.628 giờ, năng lượng bức xạ đạt 115 Kcal/cm2. Tổng tích ôn trong năm đạt

khoảng 8.000oC.

- Chế độ mưa, ẩm: lượng mưa trung bình năm đạt khoảng 2.000 - 2.100

mm và tập trung chủ yếu vào mùa mưa chiếm tới 90%. Tháng 7 có lượng mưa

lớn nhất (410 - 420 mm/tháng), số ngày mưa thường từ 17 - 18 ngày/tháng.

Tháng 12, tháng 1 có lượng mưa ít nhất (24 - 25 mm/tháng).

- Lượng bốc hơi trung bình năm của huyện đạt 985,5 mm, chỉ số ẩm ướt

(K) đạt 2,05.

3.1.1.4. Thuỷ văn

Địa hình chia cắt mạnh tạo cho Đồng Hỷ có hệ thống sông suối, ao hồ

phong phú. Phần lớn sông suối ở huyện đều bắt nguồn từ khu vực núi cao phía

Bắc và Đông Bắc sông Cầu, mật độ sông suối bình quân 0,2 km/km2. Trên địa

bàn huyện có các hệ thống sông suối chính sau:

- Sông Cầu: Đây là sông lớn nhất, chảy từ phía Bắc xuống theo đường ranh

giới phía Tây, chiều dài sông Cầu chảy qua địa phận huyện dài 47 km. Đây là

nơi cung cấp nguồn nước chính cho sản xuất khu vực ven sông. - Các hệ thống

suối lớn: Tổng chiều dài của các con suối chảy qua địa bàn huyện khoảng 28 km

gồm các con suối:

- Suối Linh Nham bắt nguồn từ Võ Nhai chảy qua Văn Hán, Khe Mo, Hóa

Thượng, Linh Sơn đổ ra sông Cầu;

- Suối Thác Lạc chảy từ Trại Cau đổ ra sông Cầu, dài khoảng 19 km.

Ngoài ra, trên địa bàn huyện còn có nhiều suối nhỏ, ao hồ, đập góp phần

cung cấp một lượng nước khá lớn phục vụ cho sản xuất, sinh hoạt.

3.1.2. Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ

3.1.2.1. Đặc điểm kinh tế

Tăng trưởng kinh tế

Trong năm 2017, kinh tế huyện Đồng Hỷ có sự phát triển đáng kể, với sự

phát triển mạnh mẽ của ngành công nghiệp và xây dựng.

- Tốc độ tăng trưởng các ngành kinh tế chủ yếu ước đạt 4,14%; trong đó:

Công nghiệp - xây dựng: 4,6%; Nông, lâm nghiệp, thủy sản: 3,44%; Thương

mại - dịch vụ: 3,62%.

- Giá trị sản xuất các ngành kinh tế chủ yếu trên địa bàn (theo giá so sánh

năm 2010) đạt 3.520 tỷ đồng; trong đó:

+ Giá trị sản xuất ngành Công nghiệp đạt ước đạt 1.348 tỷ đồng/1.347 tỷ

đồng, bằng 100,07% kế hoạch năm (trong đó: giá trị sản xuất ngành công nghiệp -

tiểu thủ công nghiệp địa phương ước đạt 670,7 tỷ đồng/520 tỷ đồng, bằng 128,98%

kế hoạch);

+ Giá trị sản xuất ngành Xây dựng đạt 750,3 tỷ đồng/433 tỷ đồng, bằng

173,28% kế hoạch;

+ Giá trị sản xuất ngành Nông, lâm nghiệp, thủy sản đạt 1.188,5 tỷ

đồng/1.220 tỷ đồng, bằng 97,42% kế hoạch;

+ Giá trị sản xuất ngành Thương mại, dịch vụ kinh tế chủ yếu ước đạt 233

tỷ đồng.

Thực trạng phát triển các ngành

- Sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và xây dựng: Năm 2017, sản

xuất công nghiệp được quan tâm đẩy mạnh; Công nghệ được đổi mới thay thế các

công nghệ cũ và lạc hậu, phát triển sản xuất tập trung các ngành là thế mạnh của

địa phương như: sản xuất và chế biến quặng sắt; vật liệu xây dựng; khai thác và

chế biến lâm sản; chế biến nông sản, đặc biệt là sản phẩm chè. Tuy nhiên, với

những khó khăn trong tiêu thụ một số sản phẩm chủ lực của huyện phần nào đã

ảnh hưởng đến tình hình sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn.

- Sản xuất nông, lâm nghiệp: Tiến hành chuyển đổi cơ cấu cây trồng, từng

bước hình thành và phát triển các mô hình sản xuất nông nghiệp sạch, sản xuất

theo quy trình an toàn… góp phần nâng cao giá trị sản phẩm. Trong năm 2017,

các ngành nông – lâm nghiệp đã triển khai kịp thời các cơ chế, chính sách hỗ trợ

sản xuất góp phần hoàn thành tốt các chỉ tiêu về sản xuất nông nghiệp.

3.1.2.2. Đặc điểm xã hội

* Dân số và lao động Tính đến năm 2017, dân số trên địa bàn khoảng 88.439 người trong đó chủ

yếu là dân tộc kinh sinh sống và thực hiện các hoạt động phát triển kinh tế - xã

hội tại địa phương.

- Tạo việc làm mới cho 1.918 lao động, bằng 112,82% kế hoạch, trong đó

tạo việc làm tăng thêm cho 1.036 lao động; giảm tỷ lệ hộ nghèo đạt 3,58%, bằng

119,33% kế hoạch.

* Xây dựng cơ sở hạ tầng

- Xây dựng 02 xã đạt chuẩn nông thôn mới, bằng 100% kế hoạch.

- Xây dựng được 57.788 m/20.000 m đường bê tông nông thôn, bằng

288% kế hoạch.

- Xây dựng 12 nhà văn hoá xóm, tổ nhân dân, bằng 300% kế hoạch; tỷ lệ

gia đình văn hoá đạt 89,6%, bằng 105,4% kế hoạch; tỷ lệ xóm, bản, tổ nhân dân

đạt danh hiệu khu dân cư văn hóa đạt 75,6%, bằng 108% kế hoạch; Cơ quan văn

hoá đạt 96,03%, bằng 100% kế hoạch.

* Giáo dục và đào tạo: Hoàn thành xây dựng 2 trường học đạt chuẩn quốc

gia, đưa tổng số trường đạt chuẩn lên 45/53 trường, bằng 84,9% số trường đạt

chuẩn. Bên cạnh đó, giữ vững phổ cập giáo dục mầm non trẻ 5 tuổi, phổ cập

giáo dục tiểu học đúng độ tuổi mức độ 3 và phổ cập xóa mù chữ mức độ 2; phổ

cập giáo dục THCS tại 15/15 xã, thị trấn và phổ cập giáo dục trung học tại 04

xã, thị trấn; xây dựng thêm 02 trường đạt chuẩn quốc gia, bằng 100% kế hoạch.

* Công tác y tế: Thực hiện các chương trình mục tiêu quốc gia về y tế, dân

số cũng như công tác tuyên truyền phòng, chống dịch bệnh, đặc biệt là dịch bệnh

sốt xuất huyết. Tăng cường kiểm tra, giám sát thực hiện các quy định về vệ sinh

an toàn thực phẩm.

3.1.2.3. Đánh giá chung

Là một tỉnh có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội, huyện Đồng Hỷ

đang từng bước bước vào quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa nền kinh tế

của địa phương. Trong những năm qua, huyện không ngừng đẩy mạnh công tác

quy hoạch các vùng trung tâm, quy hoạch chung và chi tiết các xã, thị trấn, quy

hoạch xây dựng khu hành chính mới, quy hoạch khu đô thị bên bờ sông Cầu…

góp phần tăng cường sự đầu tư của các tổ chức trong, ngoài nước hay trên địa

bàn tỉnh đối với cơ sở hạ tầng hay các ngành nghề kinh tế khác trên địa bàn

huyện. Từ đó, chất lượng đời sống của người dân ngày một nâng cao kéo theo

sự quan tâm hay nhu cầu sở hữu về đất đai. Mặt khác, huyện có vị trí liền kề với

TP. Thái Nguyên và ngày càng được đầu tư về cơ sở hạ tầng cũng như cảnh

quan sinh thái, điều này làm gia tăng sự nhập cư của người dân từ các địa

phương khác đến huyện, dẫn đến sự tăng/giảm nhu cầu chuyển nhượng hay tặng

cho quyền sử dụng đất.

3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất

Đồng Hỷ là một huyện có đặc điểm thổ nhưỡng cũng như khí hậu phù hợp

với sự phát triển của các ngành nông – lâm nghiệp. Theo kết quả thống kê năm

2017, hiện trạng sử dụng đất của huyện cụ thể là:

Bảng 3. 1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ năm 2017

Loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)

1. Đất sản xuất nông nghiệp 14.076,59 32,91

1.1. Đất trồng cây hàng năm 4.999,83 11,69

1.2. Đất trồng cây lâu năm 9.076,76 21,22

2. Nuôi trồng thủy sản 239,53 0,56

3. Đất lâm nghiệp 20.924,55 48,92

4. Đất ở 872,57 2,04

5. Đất chuyên dùng 2.788,80 6,52

6. Đất chưa sử dụng 2.814,46 6,58

7. Đất khác 1.056,49 2,47

Tổng 42.773 100

(Nguồn: Chi cục thống kê huyện Đồng Hỷ)

Năm 2017, diện tích huyện Đồng Hỷ là 42.773ha trong đó chủ yếu là đất

lâm nghiệp với diện tích 20.924,55ha chiếm 48,92%, đất sản xuất nông nghiệp

với diện tích 14.076,59ha chiếm 32,91% tổng diện tích huyện. Mặt khác đất ở và

các loại đất chuyên dùng chỉ chiếm 8,56% diện tích huyện.

Có thể thấy, dựa vào tiềm năng về điều kiện tự nhiên của huyện, ngành

nông – lâm nghiệp được tập trung phát triển và trở thành ngành kinh tế chủ đạo

chính của địa phương, tạo việc làm, nâng cao đời sống kinh tế - xã hội cho

người dân.

Tuy nhiên, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất của huyện cũng như thực

tiễn, huyện Đồng Hỷ hiện đang từng bước thay đổi cảnh quan trong khu vực,

trong đó, nhiều khu đô thị được xây dựng thay thế diện tích đất nông nghiệp, đất

trống trước đó. Đây là điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế và các ngành

công nghiệp tại địa phương, góp phần nâng cao chất lượng đời sống người dân.

Mặt khác, hoạt động này sẽ làm gia tăng hoạt động chuyển quyển sử đụng đất

trên địa bàn.

3.1.4. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện

Đồng Hỷ

* Công tác ban hành văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai và tổ

chức thưc hiện văn bản: Đồng Hỷ là huyện luôn nắm bắt, tiếp thu và thực hiện

các văn bản luật một cách nhanh tróng và hiệu quả. Việc thực hiện các văn bản

pháp luật quản lý Nhà nước về đất đai được cụ thể hóa theo điều kiện thực tế của

địa phương. Trong 4 năm nghiên cứu, huyện đã ban hành trên dưới 45 văn bản

quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai cùng với đó là các đề án, dự án

quy hoạch, kế hoạch phục vụ cho việc thực tiễn hóa văn bản của Nhà nước phù

hợp với huyện. Bên cạnh đó UBND huyện thường xuyên tổ chức các lớp tập

huấn, các buổi học nhằm phổ biến kiến thức cho cán bộ và người dân trên địa

bàn về các nội dung liên quan đến Luật Đất đai và các văn bản có liên quan

nhằm nâng cao hiểu biết trong quá trình quản lý của cán bộ và sử dụng của

người dân trên địa bàn huyện.

* Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,

lập bản đồ hành chính: Theo Nghị quyết số 422/NQ – UBTVQH14 ngày

18/8/2017 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, điều chỉnh toàn bộ 3,02 km2 diện

tích tự nhiên và 10.948 người của thị trấn Chùa Hang, 8,15 km2 diện tích tự

nhiên và 6.490 người của xã Huống Thượng, 15,5 km2 diện tích tự nhiên và

9.720 người của xã Linh Sơn thuộc huyện Đồng Hỷ về Thành phố Thái Nguyên

quản lý, thành lập 2 phường Chùa Hang và Đồng Bẩm thuộc TP Thái Nguyên.

Thực hiện Nghị quyết UBND huyện Đồng Hỷ đã phối hợp với Đoàn công tác

liên ngành và các cơ quan hữu quan thực hiện công tác thống kê đất đai, nhân

khẩu thuộc các vùng đất chuyển dịch. Kết quả diện tích tự nhiên của huyện

Đồng Hỷ hiện nay là 42.773 ha UBND huyện đã chỉ đạo cơ quan chuyên môn

phối hợp với cơ quan hữu quan dể hoàn thiện hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính

sau khi điều chỉnh.

* Công tác khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử

dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất;

điều tra xây dựng giá đất: Cho đến nay huyện đã khảo sát, đo đạc, phân hạng

đất; thành lập bản hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa chính chính quy trên địa

bàn toàn huyện đã thực hiện xong 15/15 xã, thị trấn theo hệ tọa độ Quốc Gia VN

2000 làm cơ sở chính xác cho việc quản lý Nhà nước về đất đai và cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất thêm thuận lợi.

* Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng

đất đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm

của huyện Đồng Hỷ đã được phê duyệt, lập và điều chỉnh kịp thời. Đây được coi

là cơ sở quan trọng trong việc giao đất, thu hồi đất và xây dựng kế hoạch sử

dụng đất hàng năm của huyện.

Quy hoạch xây dựng khu hành chính mới huyện Đồng Hỷ đã và đang được

Sở Xây dựng Thái Nguyên phối hợp với UBND huyện và các sở, ban, ngành

liên quan đề xuất phương án tối ưu để lập quy hoạch

Quy hoạch xây dựng nông thông mới giai đoạn 2010 – 2020 đã được lập

cho 15 xã, thị trấn.

* Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng

đất: Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất huyện và cơ quan quản lý đất đai huyện Đồng Hỷ tiến hành đầy đủ thủ tục hành

chính theo quy định. Tiến hành giao đất ổn định cho các hộ gia đình, cá nhân trên

địa bàn, tạo điều kiện cho người dân yên tâm đầu tư sản xuất, kinh doanh

* Công tác quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất: Với

diện tích đất thu hồi giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án, UBND huyện đều

có kế hoạch thông báo trước tới người dân, hộ gia đình theo đúng quy định của

Luật Đất đai. Việc đền bù, giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chóng và thuận

lợi, số hộ dân khiếu nại, khiếu kiện giảm xuống cả về số vụ và diện tích đất.

Trên địa bàn huyện không có hiện tượng các hộ dân tụ tập đông người trái phép

khiếu kiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.

* Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với

đất: Tính đến tháng 12/2017, toàn huyện đã cấp mới thêm 245 GCNQSD đất

cho các hộ gia đình, cá nhân. Đến tháng 5/2018 con số này đã tăng thêm 23

GCNQSD đất. Quyền sử dụng đất của công dân được cơ quan quản lý đất đai

ghi nhận và bảo hộ. Cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục hành chính về đăng ký,

trích lục hồ sơ, cấp GCNQSD đất đều được tiếp nhận, xử lý giải quyết theo đúng

quy định. Số lượng hồ sơ đăng ký cấp GCNQSD đất hàng năm tăng lên đối với

cả đất ở và đất sản xuất. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn tồn đọng một số diện tích

không đủ điều kiện cấp giấy. Ủy ban nhân dân huyện đã và đang chỉ đạo các xã,

thị trấn xử lý những vướng mắc tồn tại trên theo nghị định số 01/2017/NĐ- CP

về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

* Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Công tác này được huyện tiến hành

thường xuyên theo quy định. Diện tích đất được tiến hành điều tra thống kê năm

2017 tăng rất nhiều so với năm 2014. Kết quả thống kê đất đai đã được thể hiện

đầy đủ chính xác trong bảng số liệu và bản đồ hiện trạng sử dụng đất dưới dạng

giấy và dạng số theo quy định tại Thông tư số 28/TT-BTNMT.

* Xây dựng hệ thống thông tin đất đai: Theo công văn số 254/UBND-CNN

về thực hiện Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 3/1/2018 của Thủ tướng chính phủ về

chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng hệ thống thông tin

đất đai, UBND huyện đã phối hợp với Sở tư pháp và các ban, ngành có liên

quan tiến hành thực hiện các nội dung theo chỉ đạo.

* Công tác quản lý tài chính về đất đai và giá đất: được thực hiện theo đúng

quy định pháp luật. Huyện đã và đang thực hiện thu thuế nhà đất, thu tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất, phí và lệ phí… đảm bảo các chỉ tiêu kế hoạch hàng năm được

tỉnh giao.

* Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất: Căn cứ vào Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật, huyện đã phối

hợp với các ban, ngành hữu quan tổ chức tốt công tác giám sát việc thực hiện

các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thông qua việc quản lý, giám sát

các hoạt động chuyển quyền, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho,

thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cơ sở pháp lý để người dân an

tâm đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất và đảm bảo nguồn thu ngân sách.

* Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành

quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai: Công

tác thanh, kiểm tra và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai được UBND huyện

Đồng Hỷ đặc biệt quan tâm. Tính riêng năm 2017 trên địa bàn huyện đã phát

hiện và xử lý hành chính hơn 28 vụ việc vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai,

nộp ngân sách 58,45 triệu đồng ra quyết đinh thu hồi 0,5 ha đất chiếm dụng trái

phép và 0,2 ha đất thuê do tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng.

* Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai: UBND huyện Đồng Hỷ

thường xuyên tổ chức các buổi tập huấn phổ biến Luật Đất đai và các văn bản

hướng dẫn thi hành để người dân sử dụng đất nắm được các quy định cơ bản của

pháp luật trong lĩnh vực đất đai, qua đó nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành

pháp luật về đất đai, hạn chế các vi phạm pháp luật về đất đai của người dân đồng

thời nâng cao nhận thức, ý thức trách nhiệm của các cán bộ, công chức, viên chức

làm công tác quản lý nhà nước về đất đai. Ngoài tập huấn, UBND huyện còn thực

hiện phổ biến qua các phương tiện đại chúng, tổ chức Ngày hội tư vấn pháp luật

đất đai, tọa đàm, trao đổi, sinh hoạt, nói chuyện chuyên đề về các vấn đề pháp lý

liên quan đất đai,…

* Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tốc cáo

trong quản lý và sử dụng đất: Từ ngày 15/12/2016 đến ngày 15/5/2018, công

tác tiếp công dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo của huyện Đồng Hỷ đã tiếp

được 196 lượt công dân tại trụ sở tiếp công dân huyện. Không có đoàn đông

người hay trường hợp khiếu nại, tố cáo phức tạp, kéo dài tại huyện. Chủ tịch

UBND huyện được thực hiện công tác tiếp công dân định kỳ 02 ngày/tháng và

đã tiếp 9 lượt công dân, tổ chức 12 cuộc đối thoại với nhân dân để giải quyết các

vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai và bồi thường giải phóng mặt bằng.

Trong việc giải quyết đơn khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ánh của nhân

dân theo thẩm quyền, UBND huyện đã tiếp nhận 158 đơn = 114 vụ việc, đã giải

quyết khiếu nại 19 đơn và hướng dẫn công dân chuyển những đơn không thuộc

thẩm quyền đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.

* Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai: Huyện đã có Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường có tư cách pháp

nhân, có trụ sở, có con dấu riêng và được mở tài khoản để thực hiện các hoạt

động theo quy định của pháp luật trong đó có các chức năng liên quan đến dịch

vụ về đất đai như: Tư vấn xác định giá đất, đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ

sơ GCNQSD đất,…

3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đồng

Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đồng

Hỷ so với quy định trong pháp luật Đất đai

Bảng 3. 2. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

tại huyện Đồng Hỷ so với quy định trong pháp luật Đất đai

Pháp luật đất đai ( Luật đất đai

2013 và các nghị định hướng dẫn Thực tế tại huyện Đồng Hỷ

thi hành Luật đất đai)

* Chuyển nhượng * Chuyển nhượng

Căn cứ vào Điều 188 theo Luật Đất Trường hợp có hợp đồng hoặc văn bản

đai năm 2013 và khoản 1, khoản 2 về chuyển nhượng theo quy định:

Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ – 1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài

CP. Khi thực hiện chuyển nhượng sản gắn liền với đất theo Mẫu số

QSDĐ cần phải nộp các giấy tờ sau: 09/ĐK;

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

tài sản gắn liền với đất (theo mẫu - 01 bản chính;

số 09/ĐK ban hành kèm theo 3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT dụng đất:

ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên - 02 bản chính có chứng thực của

Pháp luật đất đai ( Luật đất đai

2013 và các nghị định hướng dẫn Thực tế tại huyện Đồng Hỷ

thi hành Luật đất đai)

và Môi trương) UBND cấp xã, thị trấn nơi có đất hoặc

2. Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp cơ quan công chứng.

3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền Trường hợp không lập hợp đồng, văn

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và bản chuyển quyền theo quy định:

các tài sản khác gắn liền với đất, 1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản

lập tại tổ chức công chứng nơi có gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

đất. 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- 01 bản chính;

3. Giấy tờ về việc chuyển quyền sử

dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ

chữ ký của bên chuyển quyền và bên

nhận chuyển quyền.

Cần có thêm

- Biên bản kiểm tra hiện trạng sử dụng

đất, kèm theo trích lục bản đồ thửa đất,

trích đo trên thực địa.

- Sổ hộ khẩu và đơn xác nhận là hộ

trực tiếp sản xuất nông nghiệp của

người nhận chuyển nhượng (Đối với

đất chuyên lúa)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai

lệ phí trước bạ và mẫu tờ khai đăng ký

mã số thuế (theo mẫu), chứng minh thư

nhân dân.

- Biên lai thuế phi nông nghiệp.

Pháp luật đất đai ( Luật đất đai

2013 và các nghị định hướng dẫn Thực tế tại huyện Đồng Hỷ

thi hành Luật đất đai)

* Tặng cho * Tặng cho

Căn cứ vào điểm a, d Khoản 3 1. Hợp đồng tặng cho có công chứng

Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy của cơ quan công chứng hoặc chứng

định hồ sơ tặng cho bao gồm: thực của UBND xã, thị trấn hoặc quyết

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử định tặng cho QSDĐ của tổ chức.

dụng đất được công chứng, chứng 2. GCNQSD đất

thực tại UBND cấp xã nơi có đất. 3. 01 Biên bản cam kết nhận tặng cho

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng lần đầu

đất 4. Biên bản kiểm tra hiện trạng sử dụng

3. Chứng minh thư nhân dân đất, chỉnh lý bản đồ đối với trường hợp

4. Sổ hộ khẩu nhận tặng cho 1 phần thửa đất, kèm

theo hồ sơ kỹ thuật thửa đất.

5. 02 bản sao giấy khai sinh của người

nhận tặng cho

6. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ

khai lệ phí trước bạ và mẫu tờ khai đăng

ký thuế.

7. 02 bản sao CMND + sổ hộ khẩu có

công chứng hoặc chứng thực.

Nhìn vào bảng trên, ta có thể thấy:

- So sánh Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật về

hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì huyện Đồng Hỷ trong thực tiễn đã có

thêm biên bản kiểm tra hiện trạng, đối với trường hợp nhận chuyển nhượng là đất

trồng lúa nước có sổ hộ khẩu photo công chứng và đơn xác nhận là đối tượng trực

tiếp sản xuất nông nghiệp tại địa phương kèm theo biên lai thuế phi nông nghiệp.

Như vậy, thành phần hồ sơ yêu cầu trong công tác chuyển nhượng của huyện so

với pháp luật quy định là chi tiết hơn với đầy đủ các cơ sở để xác nhận, kiểm tra

về điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, hạn mức sử dụng đất. Từ đó

hạn chế được nhiều các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai về hợp đồng

chuyển nhượng.

- So sánh Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

về thành phần hồ sơ tặng cho QSDĐ của huyện Đồng Hỷ đã có thêm biên bản

kiểm tra hiện trạng và chỉnh lý bản đồ đối với những trường hợp thừa một phần

thửa đất và biên bản cam kết nhận tặng cho QSDĐ lần đầu, giấy khai sinh của

người nhận tặng cho QSDĐ (đối với hình thức bố mẹ cho con cái, ruột thịt) để

chứng minh mối quan hệ ruột thịt và được miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy có thể thấy, thành phần hồ sơ của huyện Đồng Hỷ đảm bảo theo đúng

quy định của pháp luật.

- Trường hợp bên chuyển nhượng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất mà chỉ có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều

188 của Luật Đất đai 2013 thì huyện Đồng Hỷ sẽ thực hiện thủ tục cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng, sau đó mới thực hiện

thủ tục chuyển nhượng.

- Bên cạnh đó, đối với trường hợp thực hiện chuyển nhượng bằng giấy viết

tay mà trước 01/01/2008 theo khoản 54, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP (

sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) sẽ được

các bộ huyện Đồng Hỷ hướng dẫn thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất lần đầu theo Điều 70, Nghị định 43/2014/NĐ-CP trước khi tiến hành

chuyển nhượng.

3.2.2. Đánh giá quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại

huyện Đồng Hỷ so với pháp luật đất đai

3.2.2.1. Quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo quy đinh pháp luật đất đai

* Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

đất đai

Căn cứ vào Điều 61 và Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 đã

đưa ra trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

như sau:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng

đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Văn phòng QSD đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực

hiện các quyền theo quy định thì: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để

xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện

nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng

nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất cho người sử dụng đất.

- Thời gian thực hiện là không quá 10 ngày.

* Quy định tặng cho QSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai

Theo quy đinh tại Điều 79, Nghị định 43/NĐ-CP quy định tặng cho quyền

sử dụng đất như sau:

- Người tặng cho làm một bộ hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất có công

chứng của cơ quan công chứng nhà nước hoặc UBND cấp xã nơi có đất và giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc

UBND xã, thị trấn. Sau đó UBND chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất.

- Thời gian thực hiện không quá 10 ngày làm việc đối với đất sử dụng tại

phường và không quá 6 ngày làm việc đối với đất sử dụng tại xã, thị trấn.

- Trong thời hạn không quá 4 ngày làm việc, văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu

địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và chỉnh lý giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể tử ngày nhận được thông

báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện thông báo cho bên

được tặng cho quyền sử dụng đất.

Trong thời gian không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày chỉnh lý xong giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất từ Phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển về, văn phòng đăng ký có trách

nhiệm giao cho người được tặng cho quyền sử dụng đất.

3.2.2.2. Quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ

Tại huyện Đồng Hỷ đã ban hành quy trình giải quyết hồ sơ theo tiêu chuẩn

chất lượng ISO:2008 và cơ chế một cửa, một cửa liên thông. Từ đó, người dân

chỉ phải đến bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả thuộc UBND huyện để giải quyết

các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

Hình 3. 2. Sơ đồ Quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ Hình 3. 3. Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho

theo quy đinh pháp luật QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

* Quy trình chi tiết giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ của

hệ thống quản lý chất lượng theo TCVN ISO 9001:2008 tại huyện Đồng Hỷ

như sau:

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt

tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân

cấp xã nếu có nhu cầu.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa

03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người

nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp

nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người

nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên

chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc

làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.

- Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải

đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp.

- Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên

trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị

giải quyết tranh chấp thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hồ sơ để trình

cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường

hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Chi nhánh Văn

phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có

thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt

tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân

cấp xã nếu có nhu cầu.

Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá 30 ngày kể từ

ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính thời gian các ngày

nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ

sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi

phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ

ngày có kết quả giải quyết.

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Ủy ban nhân dân cấp huyện.

- Cơ quan hoặc người có thẩm quyền được uỷ quyền hoặc phân cấp thực

hiện (nếu có): Không

- Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

- Cơ quan phối hợp (nếu có): Ủy ban nhân dân cấp xã.

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính:

- Ghi vào sổ địa chính và lập hồ sơ để Nhà nước quản lý.

- Giấy chứng nhận.

Có thể chia quy trình thực hiện hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSD đất

tại huyện ra thành 2 bước:

+ Bước 1: Từ khi nhận hồ sơ đến khi trả thông báo nghĩa vụ tài chính.

+ Bước 2: Cấp giấy chứng nhận sau khi nhận được kết quả thực hiện

nghĩa vụ tài chính.

Các bước thực hiện trên cụ thể hóa theo lưu đồ sau:

Bước 1: Thời gian thực hiện 10 ngày

Bước 2: Trong thời gian thực hiện 9 ngày

Trách

Thời

Trình tự công việc

Danh mục hồ sơ

nhiệm

gian

1. Biên nhận hồ sơ (Mẫu

Hướng dẫn tiếp nhận hồ sơ,

02/BN-VP)

kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ

2. Hợp đồng chuyển

quyền sử dụng đất (Mẫu

số 37/HĐCN và mẫu số

41/HĐTA (02 bản)

Bộ phận

3. Giấy

chứng nhận

tiếp

QSDĐ (bản chính)

nhận và

0.5

4. Tờ khai lệ phí trước bạ

trả kết

(Mẫu

số

03/TNMT-

quả hồ

TKLPTB)

sơ

5. Tờ khai thuế thu nhập

cá nhân (Mẫu số 11 KK-

TNCN)

6. Các giấy tờ liên quan(

giấy

khia

sinh,

CMTND…)

1. Văn bản yêu cầu bổ

1. Trả hồ

Kiểm tra tính hợp pháp

sung hồ sơ của phòng Tài

sơ bổ sung

của hồ sơ, kiểm tra

nguyên và Môi trường

Văn

2. Trả hồ

thực địa, kiểm tra điều

(Mẫu 01/TNMT –CN)

phòng

sơ không

kiện chuyển nhượng

2. Văn bản trả lại hồ sơ

ĐKQS

đủ điều

không đủ điều kiện giải

đất

kiện

quyết của phòng TNMT

(mẫu 02/TNMT – CN)

Kiểm tra điều kiện

1. Mẫu

02-05/VPĐK

Văn

Trả hồ sơ để bổ

để viết phiếu

phiếu chuyển thông tin

phòng

sung hoặc trả hồ sơ

0.5

chuyển thông tin

ĐKQS

địa chính.

không đủ điều kiện

địa chính

đất

2. Một bộ hồ sơ kèm theo

1. Thông báo nộp lệ phí

trước bạ nhà đất (Mẫu số

Kiểm tra điều kiện để viết thông báo

Chi cục

01-1/LPTB)

thông tin nghĩa vụ tài chính

thuế

2. Thông báo nộp thuế thu

nhập cá nhân (Mẫu số 11-

1/TB-TNCN)

1. Thông báo nộp lệ phí

Văn

trước bạ nhà, đất (Mẫu số

Nhận thông báo nghĩa vụ tài

phòng

01-1/LPTB)

chính hoặc nhận lại hồ sơ do cơ

0.5

ĐKQS

2. Thông báo nộp thuế thu

quan thuế trả lại

đất

nhập cá nhân (Mẫu số 11-

1/TB-TNCN)

Bộ phận

tiếp

Trả thông báo nghĩa vụ tài

nhận và

1. Thông báo nộp lệ phí

chính cho công dân để thực

trả kết

trước bạ nhà, đất (Mẫu số

hiện nghĩa vụ tài chính

quả hồ

01-1/LPTB)

0.5

sơ

2. Thông báo nộp thuế thu

nhập cá nhân (Mẫu số 11-

1/TB-TNCN)

Trách

Thời

Trình tự công việc

Danh mục hồ sơ

nhiệm

gian

1. Giấy nộp tiền vào ngân

sách nhà nước (mẫu C1-

Tiếp nhận giấy nộp tiền vào ngân

02/NS)

sách nhà nước

Bộ phận

2. Thông báo nộp lệ phí

tiếp

trước bạ nhà, đất (mẫu số

nhận và

0.5

01-1/LPTB)

trả kết

3. Thông báo nộp thuế thu

quả

nhập cá nhân (Mẫu 11-

1/TB-TNCN)

4. Thông báo nộp tiền sử

dụng đất (Mẫu số 02)

Chỉnh lý GCNQSD đất ( trường

hợp chuyển quyền toàn bộ diện

Văn

tích teen GCN

phòng

ĐKQS

Soạn thảo quyết định, viết

D đất

GCNQSD đất

Văn

phòng

Trình UBND huyện

HĐND

UBND

Lãnh

Quyết định

đạo

UBND

huyện

Văn

phòng

Vào sổ địa chính, viết biên lai thu phí, lệ

ĐKQS

phí và lưu hồ sơ

D đất

Bộ phận

trả

kết

0.5

Thu lệ phí, trả kết quả

quả

Hình 3. 4. Lưu đồ quy trình bước 1 và bước 2 về giải quyết hồ sơ

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ

* Nhận xét:

Qua quá trình nghiên cứu công tác chuyển nhượng và tặng cho quyền sử

dụng đất huyện Đồng Hỷ và thực hiện quy trình theo quy định, tôi có một số

đánh giá như sau:

- Về thời gian thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại điều 61 Nghị định 43/2015/NĐ-CP quy định chi tiết

một số điều của Luật Đất đai năm 2013, quy định thời gian thực hiện thủ tục

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày (Đối với

trường hợp chuyển nhượng, tặng cho toàn bộ thửa đất mà chỉ chỉnh lý trên

trang 4 của giấy chứng nhận QSD đất). Đối với trường hợp nhận chuyển

nhượng, tặng cho một phần thửa đất phải cấp mới giấy chứng nhận QSD đất

thì thời gian thực hiện tiếp theo không quá 10 ngày làm việc.

Tuy nhiên, huyện Đồng Hỷ vẫn còn để xảy ra tình trạng có những hồ sơ bị

quá hạn so với phiếu hẹn. Lý do: có nhiều nguyên nhân trực tiếp hoặc gián tiếp

ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ của

người dân như: khâu đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất theo yêu cầu của chủ

SDĐ; Cán bộ địa chính xã, thị trấn thực hiện bổ sung thiếu sót về thông tin trong

các mẫu đơn, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ… mà trong khâu giải quyết hồ

sơ, cán bộ thụ lý yêu cầu phải bổ sung thêm. Chính vì vậy quy trình giải quyết

thủ tục có những hồ sơ bị chậm hơn so với thời gian quy định.

- Về trình tự thực hiện: quy định rõ thời gian thực hiện từng bước công

việc. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định tổng số thời gian thực

hiện thủ tục hành chính. Do vậy, đối với huyện Đồng Hỷ quy trình chuyển

nhượng đang thực hiện từng bước cụ thể theo tiêu chuẩn chất lượng ISO

1900:2008; Mỗi bước thực hiện có quy định thời gian cho mỗi cơ quan liên

quan, như: Văn phòng đăng ký QSDĐ có 4 ngày để thẩm tra hồ sơ chuyển

thông tin sang chi cục thuế, Chi cục thuế có 03 ngày để ra thông báo thực hiện

nghĩa vụ tài chính. Sau khi nhận được kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính,

Văn phòng Đăng ký QSDĐ có 03 ngày để làm các thủ tục cấp Giấy chứng

nhận cho bên nhận chuyển nhượng.

- Về việc in GCNQSD đất và trả kết quả: Luật đất đai năm 2013 cũng đã

quy định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện

sau khi người dân đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Như vậy UBND

huyện Đồng Hỷ đã thực hiện đúng

Do đó có thể nói so sánh với Luật đất đai, về cơ bản quy trình thực hiện

thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ đã

thực hiện đúng với quy định của pháp luật về chức năng, nhiệm vụ của các cơ

quan có thẩm quyền cũng như quy trình làm việc đúng thời gian quy định.

Đây được đánh giá là một trong những quy trình thực hiện tốt nhất của huyện

Đồng Hỷ, đáp ứng tốt nhu cầu phục vụ nhân dân. Thông qua cơ chế “một

cửa”, " Một cửa liên thông" đã hạn chế gây phiền hà, làm giảm bớt được việc

phải qua lại nhiều cơ quan mà người dân vẫn nhận được kết quả đúng thời

gian quy định theo giấy biện nhận hồ sơ.

3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn

huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 – 2020

3.3.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo đơn vị

hành chính

3.3.1.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính

Đồng Hỷ là huyện có vị trí địa lý tiếp giáp với thành phố Thái Nguyên,

trung tâm của tỉnh nên tốc độ đô thị hóa rất cao. Toàn huyện, có 15 đơn vị

hành chính, bao gồm 02 thị trấn và 13 xã. Theo kết quả chuyển nhượng, tặng

cho QSD đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 - 2017 được tổng

hợp từ Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện, cho thấy tình hình chuyển nhượng,

tặng cho QSD đất trên địa bàn huyện diễn ra khá sôi động và có nhiều diễn

biến phức tạp, phân bố không đồng đều giữa các đơn vị xã, thị trấn. Thị

trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động nhất, đó là các xã,

thị trấn: Hóa Thượng, Sông Cầu, Trại Cau, Tân Lợi. Trong 4 năm là 3010 bộ

hồ sơ với tổng diện tích đất chuyển nhượng là 1.320.462,5 m2 nhưng phân bố

không đều giữa các đơn vị xã, thị trấn.

Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại 13 xã và 2 thị trấn của huyện Đồng

Hỷ trong 4 năm 2014 – 2017 được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 3. 3. Kết quả thực hiện chuyển nhượng QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn

trên địa bàn huyên Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017

Tổng số

STT Đơn vị hành chính Hồ sơ Diện tích

(bộ) (m2)

Thị trấn Trại Cau 1 454 93.874,6

Thị trấn Sông Cầu 2 284 81.070,1

3 Cây Thị 151 134.226,0

4 Hóa Thượng 288 94.262,5

5 Hóa Trung 185 72.146,6

6 Hòa Bình 128 64.774,9

7 Hợp Tiến 109 109.395,0

8 Khe Mo 224 84.562,2

9 Minh Lập 160 84.173,6

10 Nam Hòa 159 52.358,8

11 Quang Sơn 77 142.181,0

12 Tân Lợi 326 88.055,0

13 Tân Long 169 99.531,9

14 Văn Hán 196 61.283,3

15 Văn Lăng 100 58.567,0

Tổng 3.010 1.320.462,5

(Nguồn: Văn phòng DKQSDĐ huyện Đồng Hỷ)

Nhìn vào bảng trên ta thấy thị trấn Trại Cau là đơn vị dẫn đầu về số

lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ với tổng số 454 hồ sơ. Tiếp đến là xã Tân

Lợi với 326 hồ sơ, thứ ba là xã Hóa Thượng với 288 hồ sơ, thứ 4 là thị trấn

Sông Cầu là 284 hồ sơ. Nguyên nhân là do sự đặc biệt về thổ nhưỡng nơi đây

có tuyến quốc lộ 1b và tỉnh lộ 259, 269 chạy qua, là đơn vị hành chính có diện

tích tự nhiên lớn, mật độ dân cư lớn, có đủ điều kiện để phát triển sản xuất

kinh doanh dịch vụ thương mại du lịch và kinh tế - xã hội và đặc biệt là nơi có

không khí trong lành để nghỉ dưỡng nên có nhiều người tìm đến đây mua đất

để đầu tư trồng chuyên cây ăn quả, nuôi cá hoặc xây nhà ở nghỉ dưỡng. Nên

đã dẫn đến sự biến động lớn về đất đai.

Các xã còn lại thuộc nhóm 2 có số lượng hồ sơ ít hơn. Trong đó nhiều

nhất trong nhóm này là các xã: xã Khe Mo, Văn Hán, Tân Long, Minh Lập,

Nam Hòa, Hóa Trung là những đơn vị có số lượng hồ sơ nhiều hơn hẳn các

xã còn lại (từ 159 đến 196 hồ sơ); ít nhất là các xã Quang Sơn, Văn Lăng,

Hợp Tiến, Cây Thị, Hòa Bình (từ 77 đến 151 hồ sơ), trong đó ít nhất là xã

Quang Sơn. Nguyên nhân là do đất đai ít có người quan tâm, không có khả

năng đầu tư vào địa bàn, giao thông không thuận lợi, đời sống nhân dân còn

gặp nhiều khó khăn.

Với tình hình chuyển nhượng QSDĐ nhiều như trên thì cho thấy sự phát

triển kinh tế trong địa bàn huyện chưa được cao, đời sống nhân dân còn gặp

nhiều khó khăn.

3.3.1.2. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ theo đơn vị hành chính

Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn từ năm

2014 – 2017 theo số liệu thống kê từ Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện cho

thấy tình hình tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện chưa cao so với tình hình

thực tế địa phương tổng số đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện

trong 4 năm là 793 hồ sơ với tổng diện tích đất tặng cho QSDĐ là 324.493,7

m2 nhưng phân bổ không đều giữa các đơn vị xã, thị trấn.

Kết quả tặng cho QSDĐ tại 13 xã và 2 thị trấn của huyện Đồng Hỷ trong

4 năm từ 2014 – 2017 được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 3.4.Kết quả thực hiện tặng cho QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn trên

địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017

Tổng số

STT

Đơn vị hành chính

Diện tích (m2)

Hồ sơ 73

19.814,2

Thị trấn Trại Cau

27.819,2

Thị trấn Sông Cầu

24.053,0

Cây Thị

20.319,4

Hóa Thượng

13.833,4

Hóa Trung

16.129,9

Hòa Bình

37.273,5

Hợp Tiến

14.350,7

Khe Mo

21.411,0

Minh Lập

25.833,6

Nam Hòa

28.725,1

Quang Sơn

28.656,9

Tân Lợi

14.660,9

Tân Long

11.951,8

Văn Hán

19.661,1

Văn Lăng

793

324.493,7

Tổng

(Nguồn: Văn phòng DDKQSDĐ huyện Đồng Hỷ)

Nhìn vào bảng trên ta thấy các đơn vị dẫn đầu về số lượng hồ sơ tặng

cho QSDĐ xã Khe Mo là 83 hồ sơ và thị trấn Sông Cầu, Trại Cau lần lượt

với 74, 73 hồ sơ. Các đơn vị này đều có số lượng hồ sơ tương đương nhau.

Các xã còn lại có số lượng hồ sơ thấp hơn trong đó ít nhất là xã Văn

Lăng với 22 hồ sơ, Hòa Bình với 26 hồ sơ.

Hình thức tặng cho QSDĐ là thực tế thường rất phổ biến và hay chiếm tỷ

lệ cao nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, điều đó để thể hiện

được tính thông dụng và thuận tiện của hình thức chuyển quyền này, nó xuất

phát bởi các lý do chính như: Tặng cho QSDĐ gắn liền với quyền lợi của

người sử dụng đất. Người dân nhìn thấy ngay cái lợi là việc cho tặng QSDĐ

là có thể cho đất là sự chuẩn bị trước, phòng khi chết đi, con cháu họ không

có tranh chấp về đất đai, đây cũng là một nếp nghĩ rất tốt của người dân.

Tuy nhiên, việc tặng cho QSDĐ cũng bộ lộ nhiều mặt hạn chế và bị cản

trở bởi các nguyên nhân chủ quan và khách quan sau đây:

Việc tặng cho QSDĐ có thể dẫn tới việc đất đai bị chia nhỏ sẽ làm giảm

sự chuyên môn hóa trong sản xuất nông nghiệp hàng hoá, không mang quy

mô rộng, gây khó khăn trong khâu thu mua nông sản.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn 2014 - 2017 nhiều Quyết định mới của

UBND huyện Đồng Hỷ được ban hành và điều chỉnh các Quyết định trước

nên cũng làm tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc thực

hiện các quyền của người sử dụng đất cũng chậm được thực hiện. Từ đó cũng

gây ảnh hưởng đến việc tặng cho QSDĐ của người dân.

3.3.1.3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ giữa 13 xã và 02 thị trấn với nhau

Kết quả thống kê, so sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ của 15 đơn vị

trong từng năm được thể hiện cụ thể trong bảng dưới đây:

Bảng 3.5. Kết quả số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ của 13 xã và 02 thị

trấn trên huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017

STT Đơn vị hành chính

1 Thị trấn Trại Cau 2 Thị trấn Sông Cầu 3 Cây Thị 4 Hóa Thượng 5 Hóa Trung 6 Hòa Bình 7 Hợp Tiến 8 Khe Mo Minh Lập 9 10 Nam Hòa 11 Quang Sơn Tân Lợi 12 13 Tân Long 14 Văn Hán 15 Văn Lăng Tổng Số hồ sơ chuyển nhượng qua các năm 2016 123 67 39 67 43 28 32 44 31 41 23 98 22 52 18 728 2017 86 70 32 58 33 38 22 49 43 53 16 69 23 42 20 654 2015 89 43 35 76 46 34 20 71 36 25 22 68 47 40 32 684 Tổng 454 284 151 288 185 128 109 224 160 159 77 326 169 196 100 3010 2014 156 104 45 87 63 28 35 60 50 40 16 91 77 62 30 944

(Nguồn: Văn phòng ĐKQSD huyện Đồng Hỷ)

Bảng 3.6. Kết qủa diện tích chuyển nhượng QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn

trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017

STT

Đơn vị hành chính

Diện tích chuyển nhượng qua các năm (m2) 2016 5.167,2

2017 2.907,5

2015 5.536,8

2014 6.202,6

Tổng 19.814,2

Thị trấn Trại Cau

1 9.768,3

7.440,3

7.052,3

3.558,3

27.819,2

Thị trấn Sông Cầu

2 8.642,1

1.388,0

1.788,3

12.234,7

24.053,0

3 Cây Thị

9.244,8

2.649,4

1.485,2

6.940,1

20.319,4

4 Hóa Thượng

2.390,9

3.943,7

2.391,5

5.107,4

13.833,4

5 Hóa Trung

8.203,7

831,3

5.487,6

1.607,3

16.129,9

6 Hòa Bình

11.355,2 15.623,4

4.371,8

5.923,1

37.273,5

7 Hợp Tiến

7.564,8

2.132,5

192,9

4.460,4

14.350,7

8 Khe Mo

5.643,7

2.001,7

123,6

13.641,9

21.411,0

9 Minh Lập

5.488,8

7.428,3

7.816,3

5.100,3

25.833,6

10 Nam Hòa

12.565,0

3.640,5

8.490,7

4.029,0

28.725,1

11 Quang Sơn

11.860,6

4.325,8

7.593,0

4.877,4

28.656,9

12 Tân Lợi

4.110,1

4.732,5

5.742,1

76,3

14.660,9

13 Tân Long

465,9

5.121,9

3.957,8

2.406,2

11.951,8

14 Văn Hán

10.000,0

2.102,4

7.008,6

550,2

19.661,1

15 Văn Lăng

113.506,5

688.98,5

686.68,9

734.20,1

324.493,7

Tổng

(Nguồn: Văn phòng ĐKQSD huyện Đồng Hỷ)

Qua đây có thể thấy rõ sự biến động về số lượng hồ sơ chuyển nhượng

và diện tích chuyển nhượng QSDĐ các đơn vị xã, thị trấn qua từng năm từ

2014 – 2017.

Năm 2014, thị trấn Trại Cau là đơn vị có số lượng hồ sơ chuyển nhượng

QSDĐ nhiều nhất với 156 hồ sơ. Quang Sơn là xã có diện tích chuyển

nhượng lớn nhất 12.565 m2 tuy nhiên số hồ sơ nhỏ nhất so với các đơn vị

hành chính khác là 16 hồ sơ. Văn Hán là xã có diện tích chuyển nhượng nhỏ

nhất là 465,94m2.

Năm 2015, thị trấn Trại Cau vẫn là một trong những xã có số hồ sơ

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều nhất. Về diện tích chuyển nhượng

nhiều nhất là xã Hợp Tiến với 15.623,4 m2 nhiều hơn xã Hòa Bình (xã có hồ

sơ và diện tích chuyển nhượng nhỏ nhất ) là 14.792,1m2.

Năm 2016, cũng như năm 2015 và 2014, thị trấn Trại Cau là thị trấn có số

lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nhiều nhất 123 hồ sơ với diện tích 5.167,2

m2. Diện tích chuyển nhượng lớn nhất vẫn thuộc về xã Quang Sơn với diện tích

8.490,66 m2. Minh Lập là xã có số lượng hồ sơ chuyển nhượng ít nhất với 18 bộ

hồ sơ và 123,64 m2 diện tích chuyển nhượng nhỏ nhất thuộc xã Minh Lập.

Năm 2017, thị trấn Trại Cau vẫn là thị trấn có hồ sơ chuyển nhượng

nhiều nhất là 86 bộ hồ sơ, diện tích chuyển nhượng nhiều nhất là 13.641,88

m2 xã Minh Lập. Ngược lại, diện tích chuyển nhượng nhỏ nhất là 76,26 m2 xã

Tân Long và hồ sơ ít nhất là 16 hồ sơ ở xã Quang Sơn.

3.3.1.4. So sánh kết quả tặng cho QSDĐ giữa 13 xã và 2 thị trấn với nhau

Bảng 3.7. Kết quả số lượng hồ sơ tặng cho QSDĐ của 13 xã và 02 thị trấn trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017

Số hồ sơ tặng cho các năm (hồ sơ)

STT

Đơn vị hành chính

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Thị trấn Trại Cau Thị trấn Sông Cầu Cây Thị Hóa Thượng Hóa Trung Hòa Bình Hợp Tiến Khe Mo Minh Lập Nam Hòa Quang Sơn Tân Lợi Tân Long Văn Hán Văn Lăng Tổng

2015 16 18 23 8 12 9 10 15 7 15 19 25 12 17 4 210

Tổng 73 74 62 53 46 26 32 83 27 45 57 67 66 60 22 793

2017 17 12 13 26 19 8 8 27 4 10 8 9 23 14 7 205

2016 21 23 10 7 7 4 6 25 9 17 12 17 13 15 6 192

2014 19 21 16 12 8 5 8 16 7 3 18 16 18 14 5 186 (Nguồn: Văn phòng ĐKQSD huyện Đồng Hỷ)

Bảng 3.8. Kết quả diện tích tặng cho QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn trên

địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017

Diện tích tặng cho các năm (m2)

Đơn vị hành

STT

chính

2014

2015

2016

2017

Tổng

1 Thị trấn Trại Cau

5.812,9

5.734,2

5.161,4

3.105,6

19.814,2

2 Thị trấn Sông Cầu

9.315,7 10.092,0

5.949,5

2.462,1

27.819,3

3 Cây Thị

6.402,1

9.118,0

4.155,2

4.377,8

24.053,0

4 Hóa Thượng

4.477,2

3.295,1

2.925,3

9.621,8

20.319,4

5 Hóa Trung

2.391,0

3.733,3

1.690,6

6.018,6

13.833,4

6 Hòa Bình

30.871,3 33.528,1 30.875,1 30.855,4 126.129,9

7 Hợp Tiến

9.711,0 14.015,4

4.739,0

8.808,1

37.273,5

8 Khe Mo

789,1

388,1

4.367,2

8.806,3

14.350,7

9 Minh Lập

6.037,1

5.248,0

6.150,0

3.975,9

21.411,0

10 Nam Hòa

1.840,8

7.868,9

9.211,0

6.912,9

25.833,6

11 Quang Sơn

2.563,7

8.591,8

9.933,9

7.635,8

28.725,1

12 Tân Lợi

6.848,9 10.340,7

7.066,6

4.400,7

28.656,9

13 Tân Long

4.299,5

1.971,3

2.319,0

6.071,1

14.660,9

14 Văn Hán

2.635,6

3.799,4

2.953,4

2.563,5

11.951,8

15 Văn Lăng

5.934,2

5.546,2

2.402,2

5.778,4

19.661,1

Tổng

99.930,1

123.270,5

99.899,4

111.394

434.493,8

(Nguồn: Văn phòng ĐKQSD huyện Đồng Hỷ)

Nhìn vào bảng so sánh số hồ sơ và diện tích tặng cho QSDĐ của các đơn

vị xã, thị trấn qua từng năm từ 2014 – 2017 có thể thấy sự biến động rõ ràng

về số lượng qua từng năm nghiên cứu.

Năm 2014, Sông Cầu là thị trấn có số lượng hồ sơ tặng cho QSDĐ nhiều

nhất là 21 hộ và diện tích tặng cho QSDĐ nhiều nhất là 30.871,34 m2 tại xã

Hòa Bình. 3 bộ là số hồ sơ tặng cho QSDĐ nhỏ nhất trong năm 2014 của các

đơn vị hành chính trong huyện Đồng Hỷ là xã Nam Hòa. Diện tích nhỏ nhất

tặng cho là 789,1 m2 tại xã Khe Mo.

Năm 2015, xã Tân Lợi trở thành xã có số hồ sơ tặng cho QSDĐ nhiều nhất

là 25 bộ hồ sơ với diện tích tặng cho là 10.340,7 m2. Xã có số bộ hồ sơ tặng cho

ít nhất là xã 4 bộ tại xã Văn Lăng với diện tích tặng cho là 5.546,24 m2.

Năm 2016, Xã Hòa Bình có diện tích tặng cho QSDĐ lớn nhất là

30.875,07 m2 với 4 bộ hồ sơ. Số hồ sơ nhiều nhất vẫn là 25 bộ hồ sơ và thuộc

xã Khe Mo. Bên cạnh đó, diện tích tặng cho QSDĐ nhỏ nhất là 1.690,55 m2

xã Hóa Trung.

Năm 2017, Hòa Bình trở thành xã có diện tích tặng cho QSDĐ lớn nhất

là 30.855,43 m2 và diện tích nhỏ nhất là 2.462,09 m2 thuộc thị trấn Sông Cầu.

Ngoài ra, về số lượng hồ sơ tặng cho nhiều nhất là xã Khe Mo với 27 bộ và ít

nhất là 4 bộ thuộc xã Minh Lập.

3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo mức độ hoàn

thành

3.3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mức độ hoàn thành

Bảng 3.9. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ

giai đoạn 2014 – 2017 theo mức độ hoàn thành

Hồ sơ (bộ) Diện tích (m2)

Năm Đăng ký Đăng ký Hoàn thành Hoàn thành

Tỷ lệ (%) hoàn thành Tỷ lệ (%) hoàn thành

944 940 99,56 113.506,60 113.052,57 99,6 2014

684 679 99,24 68.898,39 68.664,14 99,66 2015

728 722 99,16 68.668,77 68.462,76 99,7 2016

654 654 100 73.420,01 73.420,01 100 2017

3.010 2.995 99,49 324.493,70 323.599,48 99,72 Tổng

(Nguồn: Văn phòng ĐKQSD huyện Đồng Hỷ)

Công tác chuyển nhượng QSDĐ của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 –

2017 có sự thay đổi. So sánh giữa 4 năm trong giai đoạn 2014 – 2017 thì số

lượng hồ sơ đăng ký và số lượng hồ sơ thực hiện trong năm 2014 là cao nhất

với số lượng hồ sơ đăng ký là 944, hồ sơ thực hiện là 940 hồ sơ với tỷ lệ hồ

sơ hoàn thành so với đăng ký là 99,56%, trong đó diện tích tham gia đăng ký là 113.506,6 m2, diện tích thực hiện là 113.052,57 m2, tỷ lệ phần trăm diện

tích hoàn thành thủ tục là 99,6%.

Năm 2015 và năm 2016 có thể thấy sự thay đổi không đáng kể: Cụ thể năm

2015 với số lượng hồ sơ đăng ký là 684, hồ sơ thực hiện là 679 với tỷ lệ hồ sơ

hoàn thành so với đăng ký đạt 99,24%, trong đó diện tích tham gia đăng ký

68.898,39 m² diện tích thực hiện 68.664.135 m² tỷ lệ phần trăm diện tích hoàn

thành thủ tục là 99,66%.

Giữa năm 2016 và 2017 chênh lệch 68 hồ sơ tham gia đăng ký vì trong 2

năm này có nhiều hộ dân có nhu cầu chuyển đổi nghề nghiệp cần có vốn để

làm ăn bởi vậy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt là đất ở diễn ra

trong 2 năm này khá sôi động. Năm 2016 số hồ sơ tham gia chuyển nhượng

QSDĐ là 728 hồ sơ với diện tích 68.668,77 m² nhưng tất cả hồ sơ tham gia

đăng ký đều hoàn thành thủ tục 99.16%. Năm 2017 số hồ sơ tham gia chuyển

nhượng QSDĐ là thấp nhất chỉ có 654 hồ sơ với diện tích 73.420,01 m²

nhưng tất cả hồ sơ tham gia đăng ký đều hoàn thành thủ tục 100%.

Qua đó có thể đánh giá rằng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện

Đồng Hỷ giai đoạn 2014 - 2017 tương đối đều và nhưng có xu hướng giảm. Sở

dĩ kết quả như vậy là do đến nay, huyện đã có hệ thống bản đồ địa chính tương

đối đầy đủ với các tỷ lệ 1/1000 đối với đất ở và tỷ lệ 1/2000 đối với đất nông

nghiệp. Vì vậy, tất cả các thửa đất trên địa bàn đều được quản lý trên cơ sở bản

đồ địa chính và hệ thống hồ sơ địa chính. Cán bộ địa chính các xã có sự phối

hợp chặt chẽ với cán bộ quản lý cơ sở của huyện tạo sự thống nhất và nắm chắc

mọi hoạt động đất đai trên địa bàn huyện. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn còn tình

trạng hồ sơ đăng ký bị trả về trong 3 năm đầu đa phần là không đủ điều kiện

thực hiện chuyển nhượng QSDĐ do hồ sơ nộp vào thời điểm cuối của năm

trước, do tranh chấp về chủ sử dụng, tranh chấp ranh sử dụng và ngõ đi chung

nên hồ sơ bị dừng lại hoặc chuyển sang năm sau, do người dân làm thủ tục thực

hiện nghĩa vụ tài chính chậm. Các chủ sử dụng nộp hồ sơ xong không liên hệ

với cán bộ được phân công giải quyết hồ sơ để làm thủ tục thẩm định theo giấy

hẹn hoặc không bổ sung các giấy tờ theo đúng hẹn và quy định mà đợi đến

ngày hẹn trả kết quả mới đến liên hệ dẫn đến hồ sơ chậm hoàn thành.

Tuy nhiên qua quá trình điều tra nghiên cứu và tìm hiểu công tác chuyển

nhượng QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ tôi thấy không phải là không có những

khó khăn cần phải khắc phục điển hình là: Cần phải có biện pháp và kế hoạch

cụ thể trong việc cập nhật các văn bản mới nhanh chóng đưa vào áp dụng

tránh làm chậm trễ các hoạt động khi có nhu cầu cần thiết. Cơ chế “một cửa”

chưa được thực hiện tốt tại huyện. Song do số lượng cán bộ chuyên môn giải

quyết hồ sơ còn hạn chế nên khi số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng

QSDĐ quá tải không thể giải quyết đúng thời gian quy định, gây ra bức xúc

không thể tránh khỏi cho người dân. Vấn đề này cần được các cấp có thẩm

quyền xem xét, đưa ra những biện pháp khắc phục điều chỉnh lại cho phù hợp.

3.3.3.2. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ theo mức độ hoàn thành

Bảng 3.10.Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ

giai đoạn 2014 – 2017 theo mức độ hoàn thành

Hồ sơ (bộ) Diện tích (m2)

Tỷ lệ Tỷ lệ

Năm Đăng Hoàn (%) Hoàn (%) Đăng ký ký thành hoàn thành hoàn

thành thành

2014 186 183 98,37 99.930,15 98.890,88 98,96

2015 210 207 98,57 123.270,49 122.074,77 99,03

2016 192 192 100 99.899,20 99.899,20 100

2017 205 205 100 111.394,01 111.394,01 100

Tổng 793 787 99,24 434.493,80 432.258,85 99,49

(Nguồn: Văn phòng ĐKQSD huyện Đồng Hỷ)

Qua bảng số liệu trên ta thấy hoạt động tặng cho QSDĐ cho diễn ra chưa

phổ biến trong toàn huyện chủ yếu là các trường hợp bố mẹ tặng cho con cái

đất ở khi có nhu cầu tách hộ. Tổng số hồ sơ trong giai đoạn 2010 - 2014 quá ít

so với hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, cả 4 năm chỉ có 793 hồ sơ và diện tích

434.493,8 m² tham gia đăng ký nhưng chỉ có 2 năm 2016 và 2017 có hồ sơ

tham gia đăng ký hoàn thành thủ tục 100%. Cụ thể năm 2014 số hồ sơ đăng ký

186 với tổng diện tích 99.930,13 m² tỷ lệ hoàn thành thủ tục 98,37 %. Năm

2015 có hồ sơ tham gia đăng ký cao nhất là 207 hồ sơ, diện tích 123.270,49 m²,

tỷ lệ hoàn thành thủ tục 98,57%. vì huyện Đồng Hỷ đang thực hiện chương

trình xây dựng nông thôn mới nên đa số chỉ tập trung vào các hoạt động để xây

dựng đạt chuẩn các tiêu chí trong xây dựng nông thôn mới được tỉnh Thái

Nguyên giao. Qua đó có thể đánh giá rằng tuy số lượng tương đối nhỏ nhưng

không đáng ngạc nhiên bởi vì tặng cho QSDĐ là một hình thức mới của huyện,

lại mới có mẫu hợp đồng tặng cho QSDĐ đất mới cho nên có thể nói đây là

bước phát triển ban đầu của huyện về hoạt động tặng cho QSDĐ.

3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo loại đất

3.3.3.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ theo loại đất

Bảng 3. 11. Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ huyện Đồng Hỷ

theo từng loại đất

Loại đất Năm Năm Năm Năm STT chuyển Tổng số hồ sơ 2014 2015 2016 2017 nhượng

951 202 213 228 308 Đất ở 1

Đất nông 2.059 742 471 500 346 2 nghiệp

3.010 944 684 728 654 Tổng cộng

(Nguồn: VPĐK QSDĐ huyện Đồng Hỷ)

Hình 3. 5. So sánh kết quả chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp

Qua bảng và hình trên, ta nhận thấy:

Việc chuyển nhượng QSDĐ là đất nông nghiệp diễn ra nhiều và mạnh

hơn so với đất ở. Trong giai đoạn nghiên cứu từ năm 2014 – 2017, số hồ sơ

chuyển nhượng đất ở là 951 bộ hồ sơ (chiếm 31,59%), đất nông nghiệp là

2.059 bộ hồ sơ (chiếm 68,4%). Trong đó, số bộ hồ sơ chuyển nhượng đất ở

thấp nhất là năm 2014 với 202 bộ và cao nhất là năm 2017 với 308 bộ. Ngược

lại, hồ sơ đất nông nghiệp có số lượng nhiều nhất là năm 2014 với 742 bộ và

thấp nhất là năm 2017 với 346 bộ hồ sơ.

Nguyên nhân các bộ hồ sơ chuyển nhượng chủ yếu là đất nông nghiệp là

do huyện Đồng Hỷ là một huyện miền núi có diện tích đất nông nghiệp chủ

yếu. Việc nhận chuyển nhượng đất ở chủ yếu với mục đích làm nhà, ít trường

hợp mua tích trữ, đầu cơ. Tuy nhiên, số lượng hồ sơ chuyển nhượng đất ở

tăng lên khá là lớn, đến năm 2017 đã tăng lên sấp xỉ bằng số hồ sơ chuyển

nhượng đất nông nghiệp. Nguyên nhân do tốc độ đô thị hóa tại huyện Đồng

Hỷ những năm gần đây khá cao, cơ sở hạ tầng xây dựng được chỉnh trang, cải

tạo đáng kể. Bên cạnh đó, công tác quy hoạch nông thôn mới tại huyện đã

hoàn thành sớm hơn so với kế hoạch đặt ra. Do đó nhu cầu chuyển mục đích

và giao đất ở cũng tăng lên nhanh chóng.

3.3.3.2. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ theo loại đất

Bảng 3. 12. Tình hình thực hiện tặng cho QSDĐ huyện Đồng Hỷ theo từng

loại đất

Năm Loại đất tặng Tổng số Năm Năm Năm STT 2014 cho hồ sơ 2015 2016 2017

1 Đất ở 566 128 132 151 155

2 Đất nông nghiệp 227 58 78 41 50

Tổng số 793 186 210 192 205

(Nguồn: VPĐK QSDĐ huyện Đồng Hỷ)

Hình 3. 6. So sánh kết quả tặng cho đất ở, đất nông nghiệp

Nhìn vào bảng và hình trên ta thấy:

Số lượng hồ sơ tặng cho QSDĐ tập trung chủ yếu ở đất ở, số lượng hồ sơ

tăng lên từ 128 bộ năm 2014 lên 155 bộ năm 2017. Tặng cho QSDĐ nông nghiệp

nhiều nhất là năm 2015 có 78 bộ hồ sơ và thấp nhất là năm 2016 với 41 bộ.

Như vậy có thể thấy nhu cầu chia tách trong nội bộ gia đình rất cao và có

tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số. Bên cạnh đó, việc thực hiện tặng cho

QSDĐ để chia tách đất cho các thành viên trong gia đình đã tạo điều kiện

thuận lợi hơn cho người nhận tặng cho QSDĐ trong việc thực hiện các quyền

sử dụng đất.

3.3.4. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ

theo đối tượng nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

Theo số liệu tổng hợp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, kết quả

chuyển nhượng, tặng cho theo đối tượng nhận chuyển nhượng, tặng cho được

đánh giá theo hai nhóm đố tượng, bao gồm: nhóm đối tượng theo nghề nghiệp

là cán bộ công chức, lao động tự do, làm nông nghiệp và nhóm đối tượng theo

địa chỉ hộ khẩu như người trong huyện, các huyện, thành phố trong tỉnh và

ngoài tỉnh. Cụ thể như sau:

3.3.4.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ theo đối

tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ

* Đánh giá đối tượng theo nghề nghiêp

Bảng 3. 13. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Đồng Hỷ theo nghề

nghiệp của đối tượng nhận chuyển nhượng

STT Đối tượng Tổng 2014 2015 2016 2017

1 Cán bộ công chức 710 215 119 186 190

2 Lao động tự do 1.091 346 231 253 261

3 Làm nông nghiệp 1.209 383 334 289 203

3.010 944 684 728 654 Tổng theo từng năm

(Nguồn: VPĐK QSDĐ huyện Đồng Hỷ)

Hình 3. 7. So sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo nghề nghiệp

của đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ

Qua bảng và hình trên ta thấy:

Đối tượng là người làm nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao hơn cả (1.209 hồ

sơ) chiếm 40,16%, đối tượng lao động tự do chiếm tỷ lệ 36,24%, còn đối

tượng cán bộ công chức chiếm tỷ lệ thấp nhất 23,6%. Trong giai đoạn 2014 -

2017, số lượng hồ sơ của các đối tượng này có nhiều biến động. Với đặc điểm

dân số chủ yếu làm nông nghiệp và tỷ lệ diện tích đất nông nghiệp chiếm đa

số so với tổng diện tích tự nhiên toàn huyện . Mặt khác, người dân nhận

chuyển nhượng nhằm phục vụ sản xuất nông nghiệp, chuyển đổi cơ cấu cây

trồng, dồn điền đổi thửa…nên nhu cầu nhận chuyển nhượng của đối tượng

làm nông nghiệp cao hơn cả. Đối tượng lao động tự do và cán bộ công chức

chủ yếu nhận chuyển nhượng đất ở và đất nông nghiệp không phải đất trồng

lúa, nhằm mục đích để ở hoặc chuyển mục đích sang đất ở.

* Đánh giá đối tượng theo hộ khẩu

Bảng 3. 14. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ theo hộ

khẩu của đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ

Tổng STT Đối tượng 2014 2015 2016 2017 số

1 Trong huyện 2.252 658 523 530 541

2 Các huyện, thành phố trong tỉnh 476 158 101 128 89

3 Ngoài tỉnh 282 128 60 70 24

Tổng số 3.010 944 684 728 654

(Nguồn: VPĐK QSDĐ huyện Đồng Hỷ)

Nhìn vào bảng trên ta thấy:

Trong giai đoạn 2014 - 2017, đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất là người trong huyện chiếm đa số, chiếm 74,81% tổng số giao dịch

của cả huyện (2.252 hồ sơ), tiếp đến là đối tượng là người ở các huyện, thành

phố trong tỉnh, chiếm 18,81% (476 hồ sơ), đối tượng là người ngoài tỉnh ít

nhất, chỉ chiếm 9,38 %. Đồng Hỷ là huyện giáp phía bắc trung tâm thành phố

Thái Nguyên – trung tâm của tỉnh, vị trí địa lý khá thuận lợi, dân số đông đúc.

Mặt khác, Đồng Hỷ có một số xã, thị trấn nằm trong và ven trung tâm huyện,

một số xã có các khu khai thác khoáng sản, khu sản xuất công nghiệp nặng, thu

hút nhiều lực lượng lao động từ khắp nơi đổ về. Do đó, đối tượng nhận chuyển

nhượng là khá đa dạng, không chỉ người trong huyện mà còn thu hút nhiều đối

tượng là người ngoài tỉnh, các huyện, thành phố của tỉnh. Theo xu hướng

chuyển đổi cơ cấu kinh tế của huyện, trong những năm tới, dự báo đối tượng là

người ngoài tỉnh và các huyện, thành phố trong tỉnh sẽ tăng lên đáng kể.

3.3.4.2. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo

đối tượng nhận tặng cho quyền sử dụng đất

* Đánh giá đối tượng theo nghề nghiệp

Bảng 3. 15. Tình hình thực hiện tặng cho QSDĐ huyện Đồng Hỷ theo

nghề nghiệp của đối tượng nhận tặng cho QSDĐ

STT Đối tượng Tổng 2014 2015 2016 2017

1 Cán bộ công chức 184 49 51 43 41

2 Lao động tự do 422 83 92 118 129

3 Làm nông nghiệp 187 54 67 31 35

793 192 205 186 210 Tổng theo từng năm

(Nguồn: VPĐK QSDĐ huyện Đồng Hỷ)

Qua kết quả tổng hợp ở bảng trên nhận thấy:

Đối tượng là lao động tự do chiếm tỷ lệ tặng cho cao hơn 2 đối tượng

còn lại, có 422 bộ hồ sơ (chiếm 53,22%) trong tổng số 793 bộ hồ sơ trên địa

bàn toàn huyện. Số lượng hồ sơ từ năm 2014 – 2017 có sự biến thiên thay đổi,

trong đó: số hồ sơ thấp nhất là 31 bộ hồ sơ của đối tượng làm nông nghiệp

năm 2016, ngược lại số hồ sơ cao nhất là 129 bộ của các đối tượng làm nghề

tự do và năm 2017. Số lượng hồ sơ tặng cho tăng nhanh ở đối tượng lao động

tự do đã và đang cho thấy sự hiệu quả trong công tác nâng cao hiểu biết và ý

thức của người dân cho mọi tầng lớp trên địa bàn huyện đồng hỷ.

* Đánh giá đối tượng theo hộ khẩu

Bảng 3. 16. Kết quả tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ theo hộ khẩu của đối tượng nhận tặng cho QSDĐ

STT

Đối tượng

Tổng số 2014

2015

2016

2017

1 Trong huyện

760

174

198

187

201

2 Các huyện, thành phố trong tỉnh

20

8

9

2

1

3 Ngoài tỉnh

13

4

3 Tổng số

793

186

210

192

205

(Nguồn: VPĐK QSDĐ huyện Đồng Hỷ)

Qua bảng trên ta thấy:

Trong giai đoạn từ năm 2014 – 2017, số hồ sơ tặng cho tập trung chủ yếu

tại các hộ có hộ khẩu trên địa bàn huyện với 760 bộ hồ sơ (chiếm 95,84%) trong

tổng só 793 bộ trong 5 năm. Có 20 hồ sơ là thuộc các huyện, thành phố trong

tỉnh chủ yếu là các huyện liền kề và thành phố Thái Nguyên và chỉ 13 bộ hồ sơ

thuộc các đối tượng có hộ khẩu nằm ngoài địa bàn tỉnh Thái Nguyên những

người nhận tặng cho này chủ yếu đã định cư ổn định tại nơi kinh tế mới và chỉ

nhận tặng cho đất của bố mẹ, người thân trong gia đình vì vậy có xu hướng bán

đất để lấy vốn phát triển nơi họ đang làm ăn sinh sống hiện tại.

3.3.5. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo phiếu điều

tra cán bộ và người dân địa phương

3.3.5.1. Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính xã, thị trấn về công tác

chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

Để có kết quả đánh giá khách quan cho đề tài của mình về công tác

chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái

Nguyên trong thời gian qua, tôi đã tiến hành điều tra lấy ý kiến đánh giá của

cán bộ địa chính tại các xã, thị trấn cũng như tham khảo ý kiến cán bộ địa

chính của một số xã thuộc các huyện giáp ranh trong tỉnh Thái Nguyên. Qua

đó phần nào thấy được rõ nét hơn về thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng

cho QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung và huyện Đồng Hỷ nói

riêng và những ý kiến mong mỏi của họ để công tác chuyển nhượng, tặng cho

QSDĐ đạt hiệu quả cao trong thời gian tới, điều này thể hiện rõ trong bảng

dưới đây:

Bảng 3. 17.Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính về

công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại các xã, thị trấn

Tỷ lệ

STT

Nội dung đánh giá

Số phiếu

(%)

Đánh giá chung:

- Tốt

65

13

1 - Bình thường

35

7 - Không tốt

0 Các thủ tục hành chính liên quan tới chuyển

nhượng, tặng cho QSDĐ

2 - Phức tạp

25

5 - Bình thường

35

7 - Dễ dàng

40

8 Thời gian để giải quyết các thủ tục có liên quan tới

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

hiện nay:

3

50

10 - Nhanh

15

3 - Bình thường

35

7 - Chậm

Đánh giá của ông (bà) về giá đất:

- Cao

25

6

4 - Bình thường

65

10 - Thấp

10

4 Phí mà nhà nước thu khi tiến hành các thủ tục liên quan

đến chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

đất hiện nay:

5 - Cao

25

5 - Bình thường

65

13 - Thấp

10

2

(Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra)

Qua bảng trên ta thấy có 100% ý kiến cán bộ địa chính cho rằng người

dân không am hiểu pháp luật đất đai dẫn đến làm thủ tục, hồ sơ không theo

quy định của pháp luật. Theo bà Hoàng Thị Xuân (cán bộ địa chính xã Cây

Thị) nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do các xã vẫn chưa tổ chức được

những buổi tuyên truyền pháp luật cho người dân, đây là một vấn đề đáng lưu

ý và cần phải khắc phục. Ông Dương Văn Thành(cán bộ địa chính xã Hóa

Thượng) cho rằng một tồn tại đáng quan tâm nhất hiện nay là thực trạng mua

bán trao tay đất đai vẫn còn xảy ra và không thông qua sự công nhận của Nhà

nước vấn đề này cần phải được khắc phục để đảm bảo quyền và lợi ích của

người dân trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai cũng như đảm bảo công

tác quản lý của Nhà nước về đất đai. Bà Trần Thị Tuyết (cán bộ địa chính xã

Khe Mo) cũng đưa ra nhiều vấn đề khó khăn trong quá trình giải quyết hồ sơ

trên địa bàn xã như: Cơ sở vật chất phục vụ công tác chuyên môn chưa đảm

bảo, hệ thống phòng làm việc (máy vi tính, máy in gặp nhiều trục trặc trong

quá trình vận hành…). Qua ý kiến điều tra các cán bộ địa chính đã phần nào

thấy được một số ý kiến đóng góp mong mỏi của họ để công tác chuyển

nhượng, tặng cho QSDĐ của người dân đạt hiệu quả cao trong thời gian tới

như: Tổ chức tập huấn nghiệp vụ công tác chuyên môn cho các cán bộ địa

chính xã, thị trấn và bố trí lực lượng cán bộ, phân công công việc hợp lý, đầu

tư trang thiết bị phục vụ công việc đảm bảo cho công tác chuyển quyền sử

dụng đất nói chung và công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ nói

riêng đạt hiệu quả cao nhất.

3.3.5.2. Đánh giá kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân có thực hiện công

tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện

Đồng Hỷ

Hộ gia đình, cá nhân là những đối tượng chính tham gia vào công tác

chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ qua đó để đánh giá chính xác được thực

trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ

tôi đã tiến hành điều tra lấy ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân có thực hiện

công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ để phần nào thấy được thực trạng

rõ nét công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ của huyện Đồng Hỷ trong

thời gian qua và những ý kiến mong mỏi của họ để công tác này đạt hiệu quả

hơn trong thời gian tới, kết quả đánh giá được thể hiện chi tiết tại sau:

Bảng 3. 18.Đánh giá kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về

công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại các xã, thị trấn

Tỷ lệ STT Nội dung đánh giá Số phiếu (%)

Giá đất ở địa phương của Ông (Bà):

- Cao 38 51,11 1 - Trung bình 26 34,14

- Thấp 11 14,45

Các thủ tục liên quan đến việc thực hiện

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

của Nhà nước hiện nay: 2 - Phức tạp 37 48,88

- Bình thường 27 36,66

- Dễ dàng 11 14,46

Phí mà nhà nước thu khi tiến hành các thủ

tục liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất hiện nay: 3 - Cao 47 63,33

- Bình thường 21 28,28

- Thấp 6 7,79

Tỷ lệ STT Nội dung đánh giá Số phiếu (%)

Thời gian giải quyết các thủ tục liên quan

đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất hiện nay: 4 - Chậm 33 44,44

- Bình thường 29 38,88

- Nhanh 13 16,68

Thái độ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ khi ông

(bà) đến giao dịch:

5 - Nhiệt tình 32 43,3

- Đúng mực 30 40

- Sao nhãng 13 16,67

Có dễ dàng tìm kiếm được các thông tin và

giao dịch trong vấn đề chuyển nhượng, tặng

cho quyền sử dụng đất: 6 - Dễ dàng 29 38,88

- Có thể tìm được 30 40

- Khó tìm 16 21,12

Khả năng thực hiện các qui định của Luật đất

đai về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất: 7 19 25,55 - Dễ thực hiện 39 52,22 - Có thể thực hiện 17 22,23 - Khó thực hiện

Tỷ lệ STT Nội dung đánh giá Số phiếu (%)

Lợi ích của việc thực hiện chuyển nhượng,

tặng cho quyền sử dụng đất:

8 - Có 61,11 46

- Không 23,33 17

- Ý kiến khác 15,56 12

Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai

hiện nay: 32,22 24 9 - Dễ hiểu 43,33 32 - Hiểu được 24,45 18 - Khó hiểu

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Qua điều tra lấy ý kiến hộ gia đình, cá nhân nhìn chung công tác chuyển

nhượng, tặng cho QSDĐ tại một số xã, thị trấn trên địa bàn huyện diễn ra khá

phổ biến với hình thức ngày càng đa dạng hơn. Tuy nhiên công tác giải quyết

hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ vẫn chưa thật sự đạt hiệu quả. Qua ý

kiến tổng hợp được ta thấy rằng một tồn tại chủ yếu trong công tác này là đại

bộ phận người dân không am hiểu về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, khi

tham gia vào các hoạt động chuyển quyền họ gặp phải rất nhiều khó khăn

như: Chưa hiểu rõ về những quy định trong hồ sơ chuyển quyền. Các cán bộ

làm công tác chuyên môn thực hiện khối lượng công việc nhiều nên không thể

giải quyết được đúng hạn tất cả hồ sơ và một số lý do khó khăn bên ngoài

khác nữa như: Trang thiết bị máy móc còn nghèo nàn, cơ sở hạ tầng chưa phát

triển. Theo Ông Nông Văn Sinh (xã Cây Thị) các thủ tục liên quan đến

chuyển nhượng, tặng cho trên địa bàn còn phức tạp khi thực hiện cần

GCNQSDĐ nhưng trong thực tế công tác cấp GCNQSDĐ vẫn chưa được

hoàn thành 100% trên địa bàn huyện. Ngoài ra, ông Trần Hồng Thắm (xã Khe

Mo) thấy rằng phí thực hiện chuyển nhượng nhà nước thu còn cao vì vậy

người dân ít muốn chuyển nhượng thông qua nhà nước mà thường chuyển

nhượng trực tiếp cho nhau qua giấy tờ. Chính điều này cho thấy vì sao công

tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện còn chậm

hoặc không đến cơ quan nhà nước để thực hiện thủ tục chuyển quyền theo

đúng quy định pháp luật mà vẫn còn tình trạng viết giấy trao tay. Ngược lại

thì bà Nguyễn Thị Phượng (xã Hóa Thượng) lại thấy chi phí chuyển nhượng

là bình thường và thời gian thực hiện chuyển nhượng, tặng cho đã được giải

quyết nhanh hơn so với giai đoạn trước.

Vì vậy, cần tổ chức tuyên truyền pháp luật rộng rãi cho người dân, niêm

yết các thủ tục liên quan cần thiết trên địa bàn xã, thị trấn để người dân cập

nhật thường xuyên, cắt giảm các thủ tục chi phí không cần thiết mà vẫn phù

hợp quy định của pháp luật hiện hành.

3.3.5.3. Đánh giá sự hiểu biết về chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

Hình 3. 8. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng

Nhìn vào hình trên ta thấy:

Các câu hỏi phỏng vấn đưa ra đối tượng là cán bộ quản lý từ cấp xã đến

cấp huyện đều trả lời đúng với tỷ lệ cao. Có thể đánh giá trình độ của cán bộ

quản lý của huyện là khá cao. Tất cả các cán bộ đều nắm vững Luật Đất đai

và quy định chung của chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tỷ lệ trả lời đúng ở

đối tượng phi nông nghiệp là 67,73%, ở các đối tượng làm nông nghiệp là

67,88%. Sự chênh lệch trong trình độ hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng, tặng

cho giữa các đối tượng là rất rõ ràng. Nhưng nhìn chung có thể đánh giá sự

hiểu biết của người dân hiện nay trên địa bàn Đồng Hỷ về hồ sơ chuyển

nhượng, tặng cho là khá cao, tỷ lệ trả lời đúng trung bình 77,73%.

Kết quả đánh giá hiểu biết của người dân tham gia chuyển nhượng, tặng

cho quyền sử dụng đất tại địa bàn cư trú thể hiện trong bảng 3.22 cho thấy:

Người dân ở Thị trấn trung tâm hiểu biết khá đầy đủ về hồ sơ chuyển nhượng

tỷ lệ trả lời đúng trung bình là 88,7%. Các vùng càng xa trung tâm tỷ lệ trả lời

đúng các câu hỏi càng giảm, điều này cho thấy ở khu vực trung tâm việc nắm

bắt tiếp cận thông tin được thuận lợi hơn.

Nói chung đối tượng phỏng vấn đều nắm được hồ sơ chuyển nhượng,

tặng cho quyền sử dụng đất cơ bản gồm có giấy chứng nhận QSD đất, hợp

đồng chuyển nhượng QSD đất và các loại tờ khai thuế. Đối với từng hồ sơ cụ

thể có thể có các giấy tờ khác kèm theo. Trong trường hợp chuyển nhượng,

tặng cho đất chuyên trồng lúa thì đối tượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho

phải tham gia sản xuất nông nghiệp.

Qua kết quả điều tra cho thấy người dân đều hiểu biết được cần đến những

cơ quan nào để được hướng dẫn thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền

sử dụng đất.

Tuy nhiên về thời gian quy định tại mỗi bước thực hiện hay tại mỗi cơ

quan là bao nhiêu ngày theo quy định thì không phải ai cũng biết chính xác.

Đối tượng là cán bộ quản lý trả lời đúng 96,08%, đối tượng người dân phi

nông nghiệp tỷ lệ trả lời đúng cao hơn đối tượng là người dân làm nông

nghiệp do người dân hoạt động trong các lĩnh vực phi nông nghiệp có điều

kiện thuận lợi hơn và tiếp cận thông tin nhanh nhạy hơn những người dân làm

nông nghiệp.

Khi được hỏi về quy trình xác nhận hồ sơ tại xã, thị trấn cả đối tượng phi

nông nghiệp và đối tượng nông nghiệp trả lời với tỷ lệ đúng còn chưa cao, đa

phần người dân không nắm được quy trình được quy định là bao nhiêu ngày.

Lý do ở đây là do hồ sơ chứng thực ở các xã, thị trấn thực hiện chưa đúng

thời gian quy định. Tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng

HĐND - UBND huyện (bộ phận một cửa) người dân đến nộp hồ sơ và nhận

được kết quả đúng theo quy định về thời gian trên giấy biên nhận. Nhờ có

giấy biên nhận đó, mà người dân biết được theo quy định thì bao nhiêu ngày

mình nhận được kết quả. Hầu hết các trường hợp nộp hồ sơ tại đây đều nhận

được kết quả đúng thời hạn hoặc sớm hơn thời gian quy định. Các đối tượng

được phỏng vấn là những người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đi

nộp hồ sơ tại bộ phận “1 cửa” UBND huyện. Đa số người dân khi nộp hồ sơ

được hướng dẫn và nhận hẹn trả kết quả đều đã nắm rõ quy trình giải quyết hồ

sơ chuyển nhượng, tất cả các đối tượng được hỏi đều trả lời đúng thời gian

nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian nhận giấy chứng

nhận sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Tài chính trong chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phí và lệ

phí, theo đó bao gồm giá đất, thuế suất và mức thu lệ phí theo từng khu vực.

Qua bảng trên cho thấy cán bộ làm công tác quản lý ở huyện Đồng Hỷ đều

nắm rõ quy định về tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về câu

hỏi này các đối tượng được hỏi đều nắm khá rõ, tỷ lệ trả lời đúng theo đối

tượng nghề nghiệp tương đối đồng đều và cao. Đối với đối tượng được phỏng

vấn theo địa bàn cư trú vẫn có sự chênh lệch khá rõ giữa vùng trung tâm với

các xã.

Nhìn chung, hầu hết người tham gia chuyển nhượng đều hiểu biết rõ phải

nộp những loại thuế và lệ phí nào (Thị trấn trung tâm trả lời đúng là 88,4%, ở

các xã là 66,36%).

Về căn cứ tính lệ phí trước bạ người dân tham gia chuyển nhượng ở Thị

trấn trung tâm đều biết rằng căn cứ vào diện tích đất và giá đất. Chính vì thế

hầu hết người dân đều kê khai giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn

mức giá do nhà nước quy định để giảm tiền nộp thuế. Vậy nên căn cứ tính

thuế thường xuyên vẫn là giá theo khung giá nhà nước quy định. Ở các xã gần

trung tâm và các xã tỷ lệ trả lời đúng thấp hơn là 74,12% và 54,25%. Vẫn có

nhiều người hiểu đơn giản giá tính thuế là do nhà nước quy định hoặc căn cứ

vào giá trị mà người dân kê khai trong hợp đồng chuyển nhượng.

Để đánh giá được những nhận xét của đối tượng tham gia chuyển nhượng,

tặng cho quyền sử dụng đất về thị trường chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại

huyện Đồng Hỷ, các câu hỏi phỏng vấn được đặt ra nhằm vào các nội dung cụ

thể như: khu vực nào trong địa bàn huyện có giá trị và nhu cầu chuyển nhượng,

tặng cho cao nhất? Hiểu biết của người tham gia chuyển nhượng về đầu cơ đất

đai và những yếu tố chính sách đất đai, thuế và lệ phí tác động tới chuyển

nhượng như thế nào?

Qua kết quả điều tra khu vực trung tâm thị trấn và trung tâm các xã,

những trục giao thông lớn, những nơi đông dân cư và có nhiều dịch vụ xã hội

thường có giá đất cao hơn những khu vực khác. Hầu hết đối tượng được hỏi

đều trả lời như vậy.

Các đối tượng theo 3 nhóm ngành nghề cho thấy, cán bộ làm công tác

quản lý đánh giá tương đối đúng về thực tế thị trường chuyển nhượng trên địa

bàn huyện( 98,03%), các đối tượng khác như Phi nông nghiệp và nông nghiệp

tỷ lệ trả lời đúng cũng khá cao (72,73% và 72,18%) .

Các đối tượng theo địa bàn cư trú hiểu biết về thị trường chuyển nhượng

tại khu vực thị trấn trung tâm và các xã cũng khá đồng đều và hiểu biết đúng.

( Tỷ lệ trả lời đúng tại Khu vực Thị trấn trung tâm 82%, các xã gần trung tâm

là 68,06%, các xã 66,26%).

Như vậy cho thấy sự nhìn nhận của người dân về thị trường chuyển

nhượng, cũng khá đều, người dân cũng đã có sự quan tâm hơn về thị trường này

3.4. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc

phục việc chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng

Hỷ giai đoạn 2014 – 2017

3.4.1. Những hạn chế và nguyên nhân trong chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

tại huyện Đồng Hỷ

1. Cơ sở dữ liệu về đất đai còn thiếu, yếu như bản đồ chưa được đo địa

chính đồng bộ trên địa bàn huyện vẫn sử dụng bàn đồ giải thửa và bản đồ tỷ lệ

1/5000 để giao đất ở ... dẫn đến việc giải quyết các thủ tục hành chính còn

chậm, độ chính xác chưa cao do công tác chỉnh lý bản đồ và quản lý hồ sơ

giữa xã và huyện chưa kịp thời và thống nhất, công tác cấp giấy chứng nhận

lần đầu còn chậm. Việc đầu tư cơ sở vật chất cho công tác quản lý đất đai còn

hạn chế nhất là việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai.

2. Chuyên môn của cán bộ trong quản lý đất đai cấp xã còn hạn chế, phải

kiêm nhiệm nhiều công việc dẫn đến chưa đầu tư thời gian đủ cho công tác

tuyên truyền, quản lý và giải quyết thủ tục hành chính cho người dân. Hiểu

biết của người dân về luật đất đai, chính sách đất đai, quy trình thủ tục đất đai,

hiểu biết đầy đủ về các quyền và nghĩa vụ của mình khi thực hiện chuyển

nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do cán bộ làm công tác chuyển

QSDĐ thực hiện quá nhiều công việc không tránh khỏi những khó khăn tồn

tại như vậy.

3. Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai còn rườm rà, nhiều thủ tục,

có những quy định chưa phù hợp với thực tiễn của địa phương như: Việc áp

dụng toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng đất đai phải được lập tại Văn phòng

công chứng đã tạo ra thế độc quyền trong thực hiện thủ tục hành chính gây khó

khăn, tốn kém cho người dân. Dẫn đến người dân thực hiện chuyển nhượng

không đăng ký biến động gây khó khăn cho công tác quản lý, thất thoát nguồn

thu và vô hình trung tạo nguy cơ tranh chấp đất đai ngày càng ra tăng. Do

người dân chưa thực sự hiểu về luật pháp, chưa nắm bắt được những thủ tục,

giấy tờ cần thiết khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

3.4.2. Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển

nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ

- Chú trọng đầu tư nguồn kinh phí để hoàn thiện cơ sở dữ liệu về đất đai

còn thiếu như: đo đạc bản đồ địa chính hoàn chỉnh và đồng bộ trên địa bàn

huyện, thực hiện tốt việc quản lý quy hoạch trên địa bàn, đẩy mạnh công tác

cấp giấy chứng nhận lần đầu và thực hiện cấp đổi, cấp lại GCN QSD đất đối

với từng loại đất, ra hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp. Bố trí nguồn kinh

phí đầu tư cơ sở vật chất cho công tác quản lý đất đai cấp huyện và nhất là

cấp xã trong việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai.

- Thường xuyên tập huấn chuyên môn cho đội ngũ cán bộ quản lý đất đai

cấp xã, thực hiện luân chuyển cán bộ giữa các xã xa trung tâm và các xã trung

tâm để cán bộ được tiếp cận với thực tế nhiều hơn (vì một số xã vùng sâu

vùng xa cả năm không có bộ hồ sơ chuyển nhượng nào), bố trí, phân công

hợp lý tránh phải kiêm nhiệm nhiều việc để dành thời gian cho công tác tuyên

truyền, quản lý và giải quyết thủ tục hành chính cho người dân. Từng bước

nâng cao hiểu biết của người dân về luật đất đai, chính sách đất đai, quy trình,

thủ tục hành chính về đất đai, hiểu biết đầy đủ về các quyền và nghĩa vụ của

người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Rà soát các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đảm bảo đúng quy

định của luật, giảm các thủ tục không cần thiết trong lĩnh vực đất đai cụ thể:

Xem xét việc áp dụng bắt buộc phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất

đai tại Văn phòng công chứng cần thực hiện theo hướng cho phép người dân

được lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực để tạo ra sự cạnh tranh

và có chính sách khuyến khích thành lập nhiều văn phòng công chứng ở các

khu vực cụm xã nhằm phá vỡ thế độc quyền trong thực hiện thủ tục hành

chính tạo điều kiện để nhân dân tự giác chấp hành pháp luật về đất đai.

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

1. Kết luận

1). Huyện Đồng Hỷ có nhiều điều kiện thuận lợi và lợi thế về phát triển

du lịch, dịch vụ - thương mại. Điều kiện tự nhiên phù hợp với nhiều loại cây

trồng, cho phép phát triển một nền sản xuất nông nghiệp đa dạng. Song về kết

cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật còn thiếu và yếu, chưa đáp ứng được

yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của huyện trong giai đoạn tới. Trình độ dân

trí không đồng đều, đội ngũ quản lý vẫn còn thiếu về số lượng, trình độ chưa

bắt kịp với việc chuyển đổi nền kinh tế theo cơ chế thị trường và quá trình

công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Số người còn thiếu việc làm ở khu vực đô thị

và nông thôn còn khá lớn; tệ nạn xã hội còn diễn biến phức tạp; tỷ lệ hộ

nghèo còn cao.

2). Việc thực hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện

Đồng Hỷ về cơ bản đúng với quy định của pháp luật đất đai, có chi tiết cụ thể

hơn. Thông qua cơ chế “một cửa” liên thông đã rút ngắn thời gian so với quy

định của pháp luật đất đai.

3). Kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng

Hỷ giai đoạn 2014 - 2017: Tổng số chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ đã đăng

ký là 3.803 hồ sơ với tổng diện tích chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ là

758.987.53 m² nhưng phân bố không đồng đều giữa các năm và các đơn vị xã,

thị trấn. Công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ diễn ra sôi động nhất tại

thị trấn và các xã gần trung tâm huyện, số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ

tăng nhiều nhất vào năm 2014 với 944 hồ sơ, số lượng hồ sơ tặng cho QSDĐ

tăng nhiều nhất vào năm 2015 với 210 hồ sơ.

4). Kết quả điều tra cán bộ quản lý và người dân cho thấy công tác

chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện đảm bảo theo đúng trình tự pháp

luật, đáp ứng nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, đội ngũ cán bộ cơ sở còn bộc

lộ nhiều yếu kém, thiếu xót gây khó khăn cho người dân và cán bộ giải quyết

hồ sơ trong quá trình thực hiện các thủ tục cần thiết. Bên cạnh đó, nhận thức

của người dân có hạn, khiến thời gian thực hiện các thủ tục kéo dài không

theo quy định. Người dân vẫn thực hiện trao tay với nhau không thông qua

Nhà nước, các cán bộ cơ sở không thể cập nhật thông tin một cách chính xác,

đầy đủ được, do vậy công tác quản lý đất đai gặp rất nhiều khó khăn.

2. Kiến nghị

Để việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho có hiệu quả hờn

cần phải:

- Cần nghiên cứu sâu hơn nữa để hoàn thiện về trình tự thủ tục, các chính

sách hỗ trợ, giúp người dân thuận lợi nhất trong việc thực hiện các quyền

chuyển nhượng, tặng cho.

- Tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc đề xuất các biện pháp, cơ chế

chính sách hợp lý nhằm giúp ngân hàng và người dân có điều kiện thuận lợi

nhất trong việc thế chấp và nhận thế chấp QSDĐ.

- Cần có chính sách về thuế hợp lý phù hợp với thu nhập của người sử

dụng đất để người sử dụng đất thực hiện tốt quyền của mình theo quy định.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Hoàng Huy Biểu (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình

hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa

học và Hợp tác Quốc tế.

2. Nguyễn Đình Bồng (2006), Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất

ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động

sản.

3. Nguyễn Đình Bồng và các tác giả (2007), Nghiên cứu đổi mới hệ thống

quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt

Nam, Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật đề tài cấp nhà nước, Trung tâm

Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.

4. Cục thống kê tỉnh Thái Nguyên (2017), Niên giám thống kê tỉnh Thái

Nguyên năm 2017.

5. Trần Tú Cường và các cộng sự (2012), Nghiên cứu cơ sở lý luận và qui

định về QSH, QSDĐ đai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh

nghiệm cho Việt Nam, Đề tài cấp Bộ của Bộ Tài Nguyên và Môi trường.

6. Chi cục Thống kê huyện Đồng Hỷ (2017), Số liệu hiện trạng sử dụng đất

huyện Đồng Hỷ năm 2017.

7. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định

43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành

một số điều của Luật Đất đai 2013.

8. Trịnh Thị Xuân Dung (2017), Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 – 2016.

9. Võ Hồng Nam (2017), Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng

cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn

2014 – 2016.

10. Hoàng Thị Hạnh (2016), Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất

trên địa bàn cụm xã phía Bắc, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn

2011 – 2015, luận văn thạc sĩ quản lý đất đai Thái Nguyên – 2017.

11. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai

của vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và

tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ

Hợp tác Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội.

12. Trần Thị Thu Hiền (2017), Nghiên cứu tiềm năng và đề xuất sử dụng đất

nông nghiệp theo hướng phát triển bền vững tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái

Nguyên.

13. Vũ Hồng Phong (2017), Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên

địa bàn phường Túc Duyên, thành phố Thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai

đoạn từ năm 2014 – 2016.

14. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai

năm 2013, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

15. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật kinh

doanh bất động sản, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội

16. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai,

Trường Đại học Nông lâm.

17. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Bài giảng pháp luật đất đai, Trường Đại

học Nông lâm Thái Nguyên.

18. Trạm khí tượng thủy văn TP. Thái Nguyên (2017), Số liệu khí tượng thủy

văn huyện Đồng Hỷ năm 2017.

19. Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài

vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên và Môi

trường, (8/2006), tr. 43 - 44, Hà Nội.

20. Lưu Quốc Thái (2007), Quá trình “Thị trường hóa đất đai” ở Trung Quốc -

một số đánh giá và bài học kinh nghiệm, Tạp chí Khoa học pháp luật, số 2 (29).

21. Chu Tuấn Tú (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

Australia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng

đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới.

22. UBND huyện Đồng Hỷ (2017), Báo cáo tóm tắt số 289/BC-UBND về kết

quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2017, nhiệm vụ giải

pháp phát triển kinh tế - xã hội năm 2018.

23. Ủy ban thường vụ Quốc hội (2017), Về việc điều chỉnh mở rộng địa giới

hành chính thành phố Thái Nguyên và thành lập phường thuộc thành phố

Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

PHỤ LỤC

Phụ lục 1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 1. Hợp đồng tặng cho quyền sử

dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng dụng đất: Hợp đồng tặng cho

quyền sử dụng đất là sự thoả thuận quyền sử dụng đất là sự thoả thuận

giữa các bên, theo đó bên chuyển giữa các bên, theo đó bên tặng cho

nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên

giao đất và quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu

nhận chuyển nhượng, còn bên nhận đền bù, còn bên được tặng cho

chuyển nhượng trả tiền cho bên đồng ý nhận theo quy định của Bộ

chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền 2. Hợp đồng tặng cho quyền sử

sử dụng đất bao gồm các nội dung dụng đất bao gồm các nội dung

sau đây: sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Lý do tặng cho quyền sử dụng

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí,

đất;

số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Thời hạn sử dụng đất của bên

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị

chuyển nhượng; Thời hạn sử dụng trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng

đất còn lại của bên nhận chuyển đất;

nhượng.

- Thời hạn sử dụng đất còn lại của

- Giá chuyển nhượng.

bên tặng cho;

- Phương thức, thời hạn thanh toán.

- Quyền của người thứ ba đối với

- Quyền của người thứ ba đối với đất đất được

chuyển nhượng.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất

- Các thông tin khác liên quan đến

quyền sử dụng đất. Trách nhiệm của

các bên khi vi phạm hợp đồng.

3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 3. Nghĩa vụ của bên tặng cho

quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất

- Chuyển giao đất cho bên nhận

- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng

chuyển nhượng đủ diện tích, đúng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình

hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và trạng đất như đã thoả thuận;

tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền

quyền sử dụng đất cho bên được

sử dụng đất cho bên nhận chuyển tặng cho để làm thủ tục đăng ký

nhượng. quyền sử dụng đất.

4. Quyền của bên chuyển nhượng 4. Nghĩa vụ của bên được tặng

quyền sử dụng đất: cho quyền sử dụng đất:

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại

đất có quyền được nhận tiền chuyển cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

nhượng quyền sử dụng đất, trường theo quy định của pháp luật về

hợp bên nhận chuyển nhượng chậm đất đai;

trả tiền thì áp dụng theo quy định tại

- Bảo đảm quyền của người thứ

Điều 305 của Bộ luật Dân sự. ba đối với đất được tặng cho;

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo

quy định của pháp luật về đất đai.

5. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển 5. Nghĩa vụ của bên nhận tặng

nhượng quyền sử dụng đất: cho quyền sử dụng đất:

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại

phương thức đã thoả thuận cho bên cơ quan nhà nước có thẩm quyền

chuyển nhượng quyền sử dụng đất; theo quy định của pháp luật về

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo

đất đai;

quy định của pháp luật về đất đai; - Bảo đảm quyền của người thứ

- Bảo đảm quyền của người thứ ba

ba đối với đất được tặng cho;

đối với đất chuyển nhượng. - Thực hiện các nghĩa vụ khác

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo

theo quy định của pháp luật về

quy định của pháp luật về đất đai đất đai.

6. Quyền của bên nhận chuyển 6. Quyền của bên được tặng cho

nhượng quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền

- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ

sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có diện tích, đúng hạng đất, loại đất,

liên quan đến quyền sử dụng đất; vị trí, số hiệu và tình trạng đất

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền

như đã thoả thuận;

sử dụng đất giao đất đủ diện tích,

- Được sử dụng đất theo đúng

đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu mục đích, đúng thời hạn;

và tình trạng đất như đã thoả thuận; - Được cấp giấy chứng nhận

- Được cấp giấy chứng nhận quyền

quyền sử dụng đất.

sử dụng đất đối với đất được chuyển

nhượng;

- Được sử dụng đất theo đúng mục

đích, đúng thời hạn.

Phu lục 2. Phiếu thu thập thông tin

MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA CÁN BỘ QUẢN LÝ ĐỊA PHƯƠNG

Phụ vụ đề tài “ Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 –

2017”

I. THÔNG TIN CHUNG

1. Ngày phỏng vấn (Ngày/tháng/năm) .................................................................

2. Địa điểm phỏng vấn ..........................................................................................

3. Họ và tên người được phỏng vấn .....................................................................

4. Tuổi .....................................................................................................................

5. Nghề nghiệp .......................................................................................................

6. Đơn vị công tác ..................................................................................................

II. NỘI DUNG PHỎNG VẤN

1. Ông/ bà cho ý kiến đánh giá chung về hiệu quả công tác chuyển nhượng,

tặng cho tại địa phương?

a. Cao b. Bình thường c. Thấp

2. Ông/ bà thấy các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho tại địa phương như thế

nào?

a. Phức tạp b. Bình thường c. Dễ dàng

3. Ông/ bà thấy thời gian hoàn thành các thủ tục đăng ký các quyền chuyển

nhượng, tặng cho như thế nào?

a. Nhanh b. Bình thường c. Chậm

4. Theo Ông/ Bà giá đất trên địa bàn như thế nào?

a. Cao b. Bình thường c. Thấp

5. Ông/(bà) cho ý kiến về các loại phí, lệ phí phải đóng khi thực hiện quyền

chuyển nhượng, tặng cho?

a. Cao b. Bình thường c. Thấp

6. Theo Ông/ Bà hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm những giấy tờ gì?

.................................................................................................................................

- Hồ sơ tặng cho có khác hồ sơ chuyển nhượng không?

Không 

Có  .................................................................................................................

7. Theo Ông/ bà thì người nhận chuyển nhượng (tặng cho) QSDĐ phải có

nghĩa vụ với người chuyển nhượng (tặng cho) QSDĐ không?

Không 

Có  ................................................................................................................

8. Theo Ông/bà trường hợp nào hộ được chuyển nhượng (tặng cho) QSDĐ

đất chuyên trồng lúa nước

a. Sản xuất nông nghiệp

b. Không sản xuất nông nghiệp

c. Người trong gia đình

d. Khác ....................................................................................................................

9. Theo Ông/bà đất tham gia chuyển nhượng (tặng cho) QSDĐ có cần điều

kiện gì không?

Không 

Có  ................................................................................................................

10. Thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thực hiện tại cơ quan nào?

a. Văn phòng đăng ký đất đai

b. Công an huyện

c. UBND tỉnh

d. Khác ....................................................................................................................

11. Tại xã, thị trấn thời gian xác nhận hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ?

a. 1 – 5 ngày

b. 6 – 10 ngày

c. 11 – 20 ngày

d. Khác ....................................................................................................................

12. Hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau khi nộp tại bộ phận một cửa

UBND huyện bao lâu sẽ có thông báo nghĩa vụ tài chính?

a. 1 ngày

b. 2 ngày

c. 3 ngày

d. Khác ...................................................................................................................

13. Theo Ông/ bà sau bao nhiêu ngày làm việc người dân được nhận giấy

chứng nhận?

a. 1 ngày

b. 2 ngày

c. 3 ngày

d. Khác ...................................................................................................................

14. Khi chuyển nhượng QSD đất người chuyển nhượng QSD đất và người

nhận QSD đất phải nộp những loại thuế và lệ phí nào?

a. Thuế phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ (lệ phí địa chính)

b. Thuế phi nông nghiệp

c. Lệ phí trước bạ

d. Khác ....................................................................................................................

15. Theo Ông/bà căn cứ để tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng QSDĐ dựa

vào đâu

a. Diện tích đất

b. Diện tích đất, giá đất

c. Giá đất

d. Khác ....................................................................................................................

16. Theo Ông/bà lệ phí khi chuyển nhượng là bao nhiêu %?

a. 0,5%

b. 1%

c. 1,5%

d. Khác ....................................................................................................................

.................................................................................................................................

17. Theo Ông/ bà thuế suất khi tặng cho QSDĐ là bao nhiêu %?

a. Người cho 2%, người nhận 1%

b. Người cho 3%, người nhận 1%

c. Người cho 4%, người nhận 1%

d. Khác ....................................................................................................................

.................................................................................................................................

18. Theo Ông/ Bà khu vực nào trên địa bàn huyện, đất đai có giá trị chuyển

nhượng cao nhất?

a. Thị trấn trung tâm

b. Gần trung tâm

c. Các xã

19. Theo Ông/Bà xu hướng nhu cầu nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

khu vực nào trong huyện nhiều nhất?

a. Thị trấn trung tâm

b. Gần trung tâm

c. Các xã

20. Theo Ông/Bà người dân địa phương nhận chuyển nhượng (tặng cho)

QSDĐ sẽ để đầu cơ hay sử dụng đất?

a. Đầu cơ

b. Sử dụng đất

c. Cả hai

d. Khác ....................................................................................................................

.................................................................................................................................

21. Theo Ông/Bà yếu tố ảnh hướng đến quá trình mua, bán đất tại địa

phương?

a. Thủ tục

b. Giá đất

c. Người có đất không muốn bán

d. Khác ....................................................................................................................

.................................................................................................................................

III. LƯU Ý TRONG QUÁ TRÌNH PHỎNG VẤN

.................................................................................................................................

Xin chân thành cảm ơn Ông/Bà!

Người được phỏng vấn Người phỏng vấn

Nguyễn Duy Lâm

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN

MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN ĐỊA PHƯƠNG

Phụ vụ đề tài “ Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 –

2017”

I. THÔNG TIN CHUNG

1. Ngày phỏng vấn (Ngày/tháng/năm) .................................................................

2. Địa điểm phỏng vấn ..........................................................................................

3. Họ và tên người được phỏng vấn .....................................................................

4. Dân tộc

.................................................................... 5.Tuổi…….……...………………

….

6. Nghề nghiệp .......................................................................................................

7. Trình độ ..............................................................................................................

8. Nơi ở ...................................................................................................................

II. NỘI DUNG PHỎNG VẤN

1. Theo Ông/ Bà giá đất trên địa bàn như thế nào?

a. Cao b. Bình thường c. Thấp

2. Ông/ bà thấy các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho tại địa phương như thế

nào?

a. Phức tạp b. Bình thường c. Dễ dàng

3. Ông/(bà) cho ý kiến về các loại phí, lệ phí phải đóng khi thực hiện quyền

chuyển nhượng, tặng cho?

a. Cao b. Bình thường c. Thấp

4. Theo Ông/Bà thời gian giải quyết các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng

(tặng cho) QSDĐ hiện nay tại địa phương

a. Chậm b. Bình thường c. Nhanh

5. Theo Ông/Bà thái độ của cán bộ tại địa phương khi tiếp nhận hồ sơ giao

dịch như thế nào?

a. Nhiệt tình b. Đúng mực c. Ít nhiệt tình

6. Theo Ông/Bà có dễ dàng để tìm kiếm các thông tin và giao dịch trong

chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại địa phương không?

a. Dễ dàng b. Có thể tìm được c. Khó tìm

7. Ông/Bà thấy khả năng thực hiện các quy định của Luật Đất đai về chuyển

nhượng, tặng cho QSDĐ như thế nào?

a. Dễ thực hiện b. Có thể thực hiện c. Khó thực hiện

8. Ông/Bà thấy việc chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có lợi ích gì không?

a. Có b. Không c. Ý khác……………

9. Ông/Bà thấy các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai hiện nay như thế

nào?

a. Dễ hiểu b. Hiểu được c. Khó hiểu

10. Theo Ông/ Bà hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm những giấy tờ gì?

.................................................................................................................................

Hồ sơ tặng cho có khác hồ sơ chuyển nhượng không?

Không 

Có  .................................................................................................................

11. Theo Ông/ bà thì người nhận chuyển nhượng (tặng cho) QSDĐ phải có

nghĩa vụ với người chuyển nhượng (tặng cho) QSDĐ không?

Không 

Có  ................................................................................................................

12. Theo Ông/bà trường hợp nào hộ được chuyển nhượng (tặng cho) QSDĐ

đất chuyên trồng lúa nước

a. Sản xuất nông nghiệp

b. Không sản xuất nông nghiệp

c. Người trong gia đình

d. Khác ....................................................................................................................

13. Theo Ông/bà đất tham gia chuyển nhượng (tặng cho) QSDĐ có cần điều

kiện gì không?

Không 

Có  ................................................................................................................

14. Thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thực hiện tại cơ quan nào?

a. Văn phòng đăng ký đất đai

b. Công an huyện

c. UBND tỉnh

d. Khác ....................................................................................................................

15. Tại xã, thị trấn thời gian xác nhận hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ?

a. 1 – 5 ngày

b. 6 – 10 ngày

c. 11 – 20 ngày

d. Khác ....................................................................................................................

.................................................................................................................................

16. Hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau khi nộp tại bộ phận một cửa

UBND huyện bao lâu sẽ có thông báo nghĩa vụ tài chính?

a. 1 ngày

b. 2 ngày

c. 3 ngày

d. Khác ...................................................................................................................

.................................................................................................................................

17. Theo Ông/ bà sau bao nhiêu ngày làm việc người dân được nhận giấy chứng

nhận?

a. 1 ngày

b. 2 ngày

c. 3 ngày

d. Khác ...................................................................................................................

18. Khi chuyển nhượng QSD đất người chuyển nhượng QSD đất và người

nhận QSD đất phải nộp những loại thuế và lệ phí nào?

a. Thuế phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ (lệ phí địa chính)

b. Thuế phi nông nghiệp

c. Lệ phí trước bạ

d. Khác ....................................................................................................................

19. Theo Ông/bà căn cứ để tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng QSDĐ dựa

vào đâu

a. Diện tích đất

b. Diện tích đất, giá đất

c. Giá đất

d. Khác ....................................................................................................................

20. Theo Ông/bà lệ phí khi chuyển nhượng là bao nhiêu %?

a. 0,5%

b. 1%

c. 1,5%

d. Khác ....................................................................................................................

21. Theo Ông/ bà thuế suất khi tặng cho QSDĐ là bao nhiêu %?

a. Người cho 2%, người nhận 1%

b. Người cho 3%, người nhận 1%

c. Người cho 4%, người nhận 1%

d. Khác ....................................................................................................................

22. Theo Ông/ Bà khu vực nào của huyện, đất đai có giá trị chuyển nhượng

cao nhất?

a. Thị trấn trung tâm

b. Gần trung tâm

c. Các xã

23. Theo Ông/Bà xu hướng nhu cầu nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

khu vực nào trong huyện nhiều nhất?

a. Thị trấn trung tâm

b. Gần trung tâm

c. Các xã

24. Theo Ông/Bà người dân địa phương nhận chuyển nhượng (tặng cho)

QSDĐ sẽ để đầu cơ hay sử dụng đất?

a. Đầu cơ

b. Sử dụng đất

c. Cả hai

d. Khác ....................................................................................................................

25. Theo Ông/Bà yếu tố ảnh hướng đến quá trình mua, bán đất tại địa

phương?

a. Thủ tục

b. Giá đất

c. Người có đất không muốn bán

d. Khác ....................................................................................................................

III. LƯU Ý TRONG QUÁ TRÌNH PHỎNG VẤN

.................................................................................................................................

Xin chân thành cảm ơn Ông/Bà!

Người được phỏng vấn Người phỏng vấn

Nguyễn Duy Lâm

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014– 2017

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ,

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2017

Hình 3. 1. Bản đồ hành chính huyện Đồng Hỷ

Trách

Thời

Trình tự công việc

Danh mục hồ sơ

nhiệm

gian

Trách

Thời

Trình tự công việc

Danh mục hồ sơ

nhiệm

gian

Tổng số

STT

Đơn vị hành chính

Diện tích (m2)

Hồ sơ 73

STT

Đơn vị hành chính

Diện tích chuyển nhượng qua các năm (m2) 2016 5.167,2

2017 2.907,5

2015 5.536,8

2014 6.202,6

Tổng 19.814,2

Thị trấn Trại Cau

1

9.768,3

7.440,3

7.052,3

3.558,3

27.819,2

Thị trấn Sông Cầu

2

8.642,1

1.388,0

1.788,3

12.234,7

24.053,0

3

Cây Thị

9.244,8

2.649,4

1.485,2

6.940,1

20.319,4

4

Hóa Thượng

2.390,9

3.943,7

2.391,5

5.107,4

13.833,4

5

Hóa Trung

8.203,7

831,3

5.487,6

1.607,3

16.129,9

6

Hòa Bình

11.355,2 15.623,4

4.371,8

5.923,1

37.273,5

7

Hợp Tiến

7.564,8

2.132,5

192,9

4.460,4

14.350,7

8

Khe Mo

5.643,7