Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013- 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------------------

MÃ LƯƠNG VINH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN NÔNG CỐNG TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2013 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------------------

MÃ LƯƠNG VINH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN NÔNG CỐNG TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên - 2018

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả

nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa

từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã

được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ

nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Mã Lương Vinh

ii

LỜI CẢM ƠN

Em xin dành những lời đầu tiên để bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các

Thầy, Cô giáo đã ân cần dạy dỗ, truyền đạt kiến thức cho em trong hai năm

nghiên cứu và học tập tại trường.

Trong quá trình thực hiện đề tài em đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ

nhiệt tình của các Thầy, Cô trong khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học

Nông lâm Thái Nguyên, tập thể lớp Cao học QLĐĐ K24B đã tạo điều kiện để

em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này.

Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS Nguyễn Đức Nhuận đã trực

tiếp hướng dẫn và tận tình chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu

thực hiện đề tài.

Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng trình độ và năng lực của bản thân còn

có những hạn chế nhất định nên trong luận văn tốt nghiệp của em chắc chắn là

không tránh khỏi sai sót. Kính mong các Thầy, Cô giáo góp ý để nội dung

nghiên cứu này được hoàn thiện.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo

mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi

hoàn thành luận văn./.

Thái Nguyên, ngày …..tháng…. năm 2018

Học viên

Mã Lương Vinh

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii

MỤC LỤC ........................................................................................................ iii

DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ......................................................... 1

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................. 2

3. Ý nghĩa của đề tài ...................................................................................... 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 4

1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................... 4

1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ............... 4

1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ..... 4

1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 5

1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 5

1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 5

1.2.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất ................................... 5

1.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ... 5

1.2. Cơ sở pháp lý ......................................................................................... 9

1.3. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................... 11

1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam ...................... 11

1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam, Tỉnh Thanh Hóa ............... 15

1.3.3. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam, Tỉnh Thanh Hóa ............... 16

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 24

2.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 24

2.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 24

iv

2.2.1. Địa điểm nghiên cứu. ...................................................................... 24

2.2.2. Thời gian: Từ năm 2013 đến năm 2017. ....................................... 24

2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 24

2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 25

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................. 25

2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................. 25

2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ........................................ 26

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 27

3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nông Cống ........ 27

3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................... 27

3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của huyện Nông Cống ........................... 30

3.1.3. Thực trạng quản lí đất đai của huyện Nông Cống .......................... 34

3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại

huyện Nông Cống 2013 -2017 .................................................................... 36

3.2.1. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

tại huyện Nông Cống 2013 -2017 ...................................................... 36

3.3.Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện Nông Cống giai

đoạn 2013-2017 ........................................................................................... 44

3.3.1. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013- 2017 ....... 44

3.3.2. Tình hình tặng cho QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 ......... 46

3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho .. 49

3.4.1. Yếu tố dân số .................................................................................. 49

3.4.2. Yếu tố quy hoạch sử dụng đất ........................................................ 50

3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân

huyện Nông Cống về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.. 52

3.5. Đề xuất giải pháp ................................................................................. 59

v

3. 5.1. Về tổ chức và công tác cán bộ ....................................................... 59

3.5.2. Giải pháp về chính sách .................................................................. 60

3.5.3. Giải pháp về quản lý ....................................................................... 61

3.5.4. Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật .............................................. 61

3.5.5. Về chính sách pháp luật .................................................................. 62

3.5.6. Giải pháp về tổ chức, phối hợp làm việc giữa các đơn vị .............. 62

3.5.7. Giải pháp về công nghệ .................................................................. 63

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 64

1. Kết luận ................................................................................................... 64

2. Đề nghị .................................................................................................... 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 67

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất .................... 7

Bảng 1.2: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2020

của cả nước ...................................................................................... 20

Bảng 1.3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa

bàn Tỉnh Thanh Hóa ........................................................................ 23

Bảng 3.2. Hiện trạng phân bố dân cư huyện Nông Cống (dân số trung

bình phân theo giới tính, thành thị nông thôn) qua các năm. .......... 32

Bảng 3.3. Cơ cấu lao động việc làm của từng ngành qua các năm ............... 33

Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Nông Cống .................... 35

Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và quản lý............ 36

Bảng 3.6. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho hộ gia

đình, cá nhân ................................................................................... 41

Bảng 3.7. Tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ giai

đoạn 2013 - 2017 ............................................................................. 42

Bảng 3.8. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giai

đoạn 2013 – 2017 ............................................................................ 43

Bảng 3.9: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Nông

Cống giai đoạn 2013 - 2017 ............................................................ 45

Bảng 3.10: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống

giai đoạn 2013 - 2017 ...................................................................... 47

Bảng 3.11: Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải

quyết hồ sơ đất đai của huyện Nông Cống giai đoạn 2013 -

2017 ................................................................................................. 48

Bảng 3.12. Mức độ gia tăng dân số của huyện Nông Cống........................... 49

Bảng 3.13. Tổng hợp diện tích quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn

huyện Nông Cống ............................................................................ 51

vii

Bảng 3.14. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện

Nông Cống về những quy định chung của chuyển quyền sử

dụng đất ........................................................................................... 53

Bảng 3.15. Sự hiểu biết của người dân huyện Nông Cống về hình thức

chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................. 55

Bảng 3.16. Sự hiểu biết người dân huyện Nông Cống về hình thức tặng

cho quyền sử dụng đất ..................................................................... 57

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý

nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và

tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không

bao giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia

thấy hết giá trị của nó. Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều

yếu tố song sự gia tăng dân số, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị

trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở

nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ,

rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của thế giới nói chung và Việt

Nam nói riêng.

Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều

hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến

pháp 1980 quy định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là

sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được

Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo

quy định của pháp luật. Đến nay, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều

Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy

định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người

sử dụng đất. Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế

kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng

phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với

các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai 2003 có những

quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có

những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các

2

quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các

địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp

của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối

với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn,

trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện

công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn

thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng

quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.

Huyện Nông Cống là huyện đồng bằng của Tỉnh Thanh Hóa với các chỉ

tiêu phát triển kinh tế xã hội, và công tác quản lý nhà nước trên các lĩnh vực

của huyện thì công tác quản lý nhà nước về đất đai,về công tác đăng ký, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

của huyện Nông Cống là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu. Do

nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt

động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc

đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các

quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền

chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn huyện Nông Cống. Vì vậy, việc

thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013- 2017" là cần thiết trong

thời điểm hiện nay.

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất

đai huyện Nông Cống.

- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017.

- Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất tại huyện Nông Cống.

- Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho

3

quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn.

3. Ý nghĩa của đề tài

Đánh giá được thực trạng cũng như hiệu quả của công tác chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn

2013 - 2017, từ đó tìm ra những giải pháp, kiến nghị hợp lý để nâng cao hiệu

quả trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Nông Cống nói riêng và cả nước nói chung.

4

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1. Cơ sở lý luận

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng

đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm

nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng

đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả

cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi

phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá

trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất

đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới

hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch

thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử

dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển

quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải

đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.

Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong

tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng

có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân

công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại

trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch

vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý

nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.

1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất

quản lý.

5

- Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác

được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử

dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy

định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng.

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có

công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi

thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được

pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền

sử dụng đất.

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội

dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy

định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng

thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.

1.2.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký

quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

1.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

1.2.6.1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng

cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

6

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:

- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;

- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;

- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.

Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi

khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số

181/2004/NĐ-CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận

tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho

phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia

đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui

hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được

nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu

phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không

sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

7

1.2.6.2. Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất 1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Lý do tặng cho quyền sử dụng đất; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; - Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho; - Quyền của người thứ ba đối với đất được

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. 2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; - Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng. - Giá chuyển nhượng. - Phương thức, thời hạn thanh toán. - Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. - Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. 3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất - Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

8

4. Quyền của bên chuyển nhượng

quyền sử dụng đất:

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có quyền được nhận tiền chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, trường hợp bên nhận

chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng

theo quy định tại Điều

305 của Bộ luật Dân sự.

5. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển

4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền

nhượng quyền sử dụng đất:

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên

sử dụng đất: - Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định

chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy

định của pháp luật về đất đai;

của pháp luật về đất đai; - Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy

với đất chuyển nhượng.

định của pháp luật về đất đai.

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy

định của pháp luật về đất đai

5. Quyền của bên được tặng cho quyền sử dụng đất: - Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; - Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

6. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; - Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; - Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

9

1.3. Cơ sở pháp lý

Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn

bản pháp quy liên quan như sau:

1.3.1.. Luật

- Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực ngày 01/7/2014.

1.3.2. Các văn bả.n dưới Luật

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất.

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa

đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

- Quyết định số 4463/2014/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh

Thanh Hóa về việc ban hành quy định ban hành hạn mức giao đất ở; hạn mức

công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước

thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh

Thanh Hóa.

- Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 của UBND tỉnh

Thanh Hóa về việc Quy định bảng giá đất thời kỳ 2015 - 2019 trên địa bàn

tỉnh Thanh Hóa.

- Quyết đinh số 3527/2017/QĐ-UBND ngày 18/9/2017 của UBND tỉnh

Thanh Hóa về việc Ban hành bảng giá đất điều chỉnh thời kỳ 2015 - 2019 trên

địa bàn tỉnh Thanh Hóa.

10

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày

06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi

tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư

hướng dẫn thi hành luật đất đai.

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Quyết định số 2555/QĐ-BTNMT ngày 20/10/2017 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc Công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa

đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước

của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Quyết định số 3427/QĐ-UBND ngày 08/9/2016 của Ủy ban nhân dân

tỉnh Thanh Hóa về việc Công bố thủ tục hành chính được chuẩn hóa lĩnh vực

đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện tỉnh Thanh Hóa.

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc quy định về hồ sơ địa chính.

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng,

điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định số

43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật Đất đai.

- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của

Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Hướng dẫn việc đăng ký

thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

11

- Luật thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số

04/20017/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007. Luật có hiệu lực thi hành ngày

01/01/2009.

- Thông tư số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài

chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về hồ sơ và trình tự,

thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của

người sử dụng đất.

1.4. Cơ sở thực tiễn

1.4.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam

1.4.1.1.Tình hình quản lý đất đai trên thế giới

Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại

dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ

chiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều

so với Nam bán cầu. Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp

trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền.

Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ

chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm

6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn

thế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng

sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng

chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10%

tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng

suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%. [nguồn - Cơ sở Hải Dương học:

Hình thái học đại dương thế giới].

Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt

là đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân

số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85

triệu người. Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất

12

nông nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất

lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục

đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết.

Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên,

con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều nghành nghề

khác nhau để kiếm sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông

nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau

về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình

chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở

Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức,

Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển

mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy

nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp

lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những

năm qua. Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản lí đất đai ở các

quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một trong những nước điển hình về

công tác quản lí nhà nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là quốc gia phát

triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trị khác nhau,

nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh

vực đất đai khá rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ lí giải vì Nhà nước Việt

Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lí đất đai do chế độ

thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lí đất đai thực dân

còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay.

Quản lí đất đai của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm đặc trưng sau:

Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không

ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp

hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: Sở hữu toàn dân về đất đai và

SHNN (đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản công

13

cộng (bao gồm cả đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và

bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà

nước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông

qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.

Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

vì vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm

chú ý từ rất sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp

đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ

10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các

Nghị định quy định các qui tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật

về phân cấp quản lí, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan

trọng trong công tác quản lí của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho

đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả

quyền sở hữu toàn dân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước,

cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lí đất đai, quản

lí quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều

chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như BĐS, xây dựng và quy

hoạch lãnh thổ…

Về công tác quản lí nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì

chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp

được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ

thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và

khoa học, mang tính thời sự để quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh

thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị

trí địa lí, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng

pháp lí của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng,

phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lí và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu

cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng

14

và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.

Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và khuyến khích quyền sở

hữu toàn dân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ

như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy

định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất

nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai

và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.

Tuy công nhận quyền sở hữu toàn dân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn

khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong

quản lí đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định

về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc

đô thị và công trình xây dựng; quyền qui định về mục đích sử dụng đất;

quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy

định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất hoặc

thuê BĐS…). Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu toàn dân để phục vụ các lợi ích

công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền

sở hữu toàn dân về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt

Nam.

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế

độ sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường

vai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự

phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu

hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt

chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để

phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định

phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu

tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở

nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.

15

1.4.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam, Tỉnh Thanh Hóa

1.4.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng

hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày

29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các

quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối,

chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và

20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất

quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu

bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính

sách mở cửa. Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1987 là: Nhà

nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được

giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền

chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của

Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai,

phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng,

sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có

rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy

sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối

với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ

được chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào

hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác

xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để

tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã

chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật

chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử

16

dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền

công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này

Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư

không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt,

Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-

NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII:

“Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định

cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo những điều

kiện cụ thể do pháp luật quy định.

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Do đó,

Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp

luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày

14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai

1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng

đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền:

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội,

qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan

hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì

các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy,

năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số

quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng

đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê

17

cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp,

góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính

và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua

như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt

Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong

chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc

hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung.

Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ

sung một số điều của Luật Đất đai.

Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về quyền sử dụng đất

như sau:

- Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử

dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng

sang mục đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước

chuyển sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng

đất nông nghiệp trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn

cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền xét duyệt.

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị

quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng

giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó

tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

- Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa,

tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi

2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục

sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và

18

tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý,

sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp

thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới.

Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi

hành từ ngày 01/07/2004.

Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003

đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền

tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải

là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền

chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp

trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền

của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ

đất đai theo định hướng của Nhà nước.

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang

dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận

những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng

đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

1.4.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả kiểm kê

đất đai năm 2013, thì: tổng diện tích các loại đất của cả nước là

33.093.857 ha bao gồm: nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông

nghiệp; nhóm đất chưa sử dụng. Diện tích, cơ cấu sử dụng các nhóm đất

chính như sau (bảng 1.2):

19

Bảng 1.1: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất

giai đoạn 2015 - 2020 của cả nước

STT

Chỉ tiêu

Diện tích (ha) Cơ cấu (%)

Tổng diện tích các loại đất

33.093.86

100.00

I

Diện tích đất nông nghiệp

26.100.16

78.87

1

Đất sản xuất nông nghiệp

10.117.89

38.77

2

Đất lâm nghiệp

15.249.03

58.43

3

Đất nuôi trồng thuỷ sản

690.22

2.64

4

Đất làm muối

17.56

0.07

5

Đất nông nghiệp khác

25.46

0.10

II

Đất phi nông nghiệp

3.670.19

11.09

1

Đất ở

680.48

18.54

2

Đất chuyên dùng

1.794.48

48.89

3

Đất tôn giáo, tín ngưỡng

14.62

0.40

4

Đất nghĩa trang, nghĩa địa

100.94

2.75

5

Đất sông suối và MNCD

1.075.74

29.31

6

Đất phi nông nghiệp khác

3.94

0.11

III Đất chưa sử dụng

3.323.51

10.04

1

Đất bằng chưa sử dụng

236.57

18.54

2

Đất đồi núi chưa sử dụng

2.769.80

48.89

3

Núi đá không có rừng cây

317.15

0.40

(Nguồn Báo cáo thuyết minh tổng hợp Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất

đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) cấp quốc gia)

20

Ngoài ra, đất có mặt nước ven biển (nằm ngoài đường triều kiệt

trung bình và không được tính vào tổng diện tích các loại đất của cả

nước), cả nước hiện có 47.254 ha đất có mặt nước ven biển đang sử dụng

vào các mục đích:

- Nuôi trồng thuỷ sản có 31.46 ha, chiếm 66,58%;

- Rừng ngập mặn có 4.82 ha, chiếm 10,20%;

- Các mục đích khác (du lịch biển, xây dựng các công trình biển... ) có

10.97 ha, chiếm 23,22%.

1.5. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của Việt Nam,

Tỉnh Thanh Hóa

1.5.1. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt nam

Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm

2000, Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu

tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có

60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh

nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá

nhân nước ngoài.

Về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng

quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân

khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Chỉ

tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến

300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con

21

đường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quá trình tổ chức thực hiện,

còn một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ

được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ

cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục

chuyển nhượng còn quá phức tạp.

Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam:

Việc thực hiện các quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy định song

những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và

hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều

văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất

đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng

quyền sử dụng đất. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển quyền

sử dụng đất phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị

trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử

dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.

1.5.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Tỉnh Thanh Hóa

Trong những năm gần đây, thực hiện các Chỉ thị của Thủ tướng chính

phủ, bộ TNMT và các bộ ngành có liên quan về việc cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân, UBND Tỉnh Thanh Hóa

và Sở TNMT tỉnh đã triển khai nhiều biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất trên địa bàn Tỉnh Thanh Hóa tính đến hết tháng 12/2017 như sau:

22

Bảng 1.3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa

bàn Tỉnh Thanh Hóa

TT

Loại đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức

(1)

(2)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, cá nhân Diện tích

Số giấy

Số giấy

Diện tích

1.375.388

597.398,91

481

260.189,61

I Nhóm đất nông nghiệp

1 Đất sản xuất nông nghiệp

1.193.461

180.806,36

139

38.949,23

2 Đất Lâm nghiệp

118.408

410.343,80

236

214.800,18

3 Đất nuôi trồng thủy sản

58.908

4.894,03

67

5.486,96

4 Đất làm muối

3.361

245,81

1

16,26

5 Đất nông nghiệp khác

1.250

1.108,91

38

936,98

951.276

52.539,86

13.730

27.231,02

II Nhóm đất phi nông nghiệp

1 Đất ở tại nông thôn

794.519

48.828,08

10

27,40

155.971

3.615,56

2 Đất ở tại đô thị

2

8,25

786

96,22

13.599

25.281,42

3 Đất chuyên dùng

Trong đó:

- Đất trụ sở CQ, công trình SN

8.361

3.288,97

- Đất Quốc phòng, An ninh

309

6.418,16

- Đất SX,KD phi nông nghiệp

786

96,22

3.084

10.107,60

- Đất có mục đích công cộng

1.845

5.466,69

4 Đất tôn giáo, tín ngưỡng

96

173,18

5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa

6 Đất phi nông nghiệp khác

12

88,55

7 Đất có mặt nước chuyên dùng

11

1.652,22

2.326.664

649.938,77

14.211

287.420,63

Tổng số

( Nguồn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa)

23

Chương 2

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng nghiên cứu

- Các hoạt động thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất.

- Những hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất.

2.2. Phạm vi nghiên cứu

2.2.1. Địa điểm nghiên cứu.

Huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hoá.

2.2.2. Thời gian: Từ năm 2013 đến năm 2017.

2.3. Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử

dụng đất của huyện Nông Cống - Điều kiện tự nhiên.

- Điều kiện kinh tế - xã hội.

- Tình hình sử dụng đất.

Nội dung 2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất tại huyện Nông Cống 2013 -2017

- Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại

huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017

- Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện Nông

Cống giai đoạn 2013 - 2017.

Nội dung 3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng hoạt động chuyển

nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017

- Ảnh hưởng của yếu tố dân số

- Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch sử dụng đất

24

Nội dung 4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân

huyện Nông Cống về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổng hợp ý kiến của các cán bộ quản lý và người dân trong công tác

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Nội dung 5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển

nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Nông Cống

- Khối giải pháp chính sách.

- Khối giải pháp kỹ thuật.

2.4. Phương pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các

quyền sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất.

Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và Môi

trường.

Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo

của UBND huyện Nông Cống và các phòng ban chuyên môn.

Thu thập số liệu tăng dân số của huyện Nông Cống từ 2013-2017.

Thu thập số liệu các khu dân cư quy hoạch trong huyện Nông Cống.

2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Thu thập số liệu sơ cấp, điều tra nhanh những người chuyển nhượng, tặng

cho quyền sử dụng đất và những người nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền

sử dụng đất.

+ Nhóm 1: Cán bộ quản lý cấp huyện

+ Nhóm 2: Cán bộ quản lý cấp xã

+ Nhóm 3: Nhân dân trên địa bàn huyện

- Quy mô, cỡ mẫu: 30 phiếu cho cán bộ, 150 phiếu cho người dân.

25

- Phương pháp chọn hộ: Chọn hai khu vực

+ Khu vực có nhiều biến động về đất đai.

+ Khu vực có ít biến động về đất đai

2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu

Tổng hợp tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo số

liệu đã đăng ký làm thủ tục với phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nông Cống.

Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng

địa bàn huyện từng nội dung chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và

từng năm để lập thành bảng.

Sử dụng phần mềm máy tính Excel để tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu.

26

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nông Cống

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1. Vị trí địa lý

Nông Cống là huyện đồng bằng tiếp giáp với các huyện miền núi, trung

du phía Tây, Tây Nam của tỉnh, trung tâm huyện cách Thành phố Thanh Hóa

28 km về phía Tây Nam.

H. ĐÔNG SƠN

\

SƠ ĐỒ HÀNH CHÍNH HUYỆN NÔNG CỐNG

27

* Có tọa độ địa lý:

- Từ 105068’ - 106063’ kinh độ Đông.

- Từ 21048’ - 21070’ vĩ độ Bắc.

* Có ranh giới tiếp giáp như sau:

- Phía Bắc giáp với huyện Triệu Sơn và huyện Đông Sơn.

- Phía Nam giáp huyện Như Thanh và huyện Tĩnh Gia.

- Phía Đông giáp huyện Tĩnh Gia và huyện Quảng Xương.

- Phía Tây giáp huyện Như Thanh.

Toàn huyện có 32 đơn vị hành chính (31 xã và 01 thị trấn). Tổng diện

tích tự nhiên là 28.653,30 ha. Dân số 183.358 người, mật độ dân số 640

người/ km2.

Quốc lộ 45 là trục giao thông chính, cùng với hệ thống các đường liên

huyện, liên xã tạo thành mạng lưới giao thông tương đối đồng bộ trong huyện,

tạo điều kiện giao lưu, phát triển kinh tế - xã hội.

3.1.1.2. Địa hình địa mạo

Là huyện đồng bằng nhưng địa hình khá đa dạng, với độ chênh cao

tương đối lớn. Địa hình cũng bị chia cắt bởi hệ thống sông ngòi tự nhiên,

nghiêng dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam ở phía Bắc huyện và từ Tây Nam

tới Đông Bắc ở phía Nam huyện.

Địa hình đa dạng cho phép phát triển kinh tế nông, lâm nghiệp đa dạng,

nhưng cũng gây ra những khó khăn, bất cập trong quá trình tổ chức sản xuất.

Cây trồng chủ yếu là cây lúa nước, sau đó là chăn nuôi theo phương thức hộ

gia đình, chủ yếu là chăn nuôi lợn, gia cầm, nuôi trồng thủy sản cá nước ngọt

và nước lợ.

3.1.1.3. Khí hậu, thủy văn

Nông Cống có chung khí hậu của tiểu vùng đồng bằng Thanh Hoá, nằm ở

vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa với 2 mùa rõ rệt: Mùa hạ nóng, ẩm mưa nhiều và

chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam khô, nóng. Mùa đông lạnh và ít mưa.

28

3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên

* Tài nguyên đất

Đất đai Nông Cống bao gồm các loại: Phù sa không được bồi hàng năm,

đất mặn ít và nhóm đất đồi núi. Trong quá trình canh tác, đất cũng được biến

đổi thành nhiều loại nhỏ. Nhưng nhìn chung đất đai của Nông Cống phù hợp

với các loại cây trồng nông nghiệp hàng năm, lâu năm, tạo điều kiện để phát

triển nền nông nghiệp đa canh.

* Tài nguyên nước

- Nước mặt: Với hệ thống sông suối tự nhiên cùng với các hồ chứa nước,

các kênh tưới; lượng mưa lại lớn, nguồn nước mặt khá dồi dào. Hàng năm,

tổng lượng nước do dòng chảy sông ngòi cung cấp trung bình 1 tỷ m³, trong đó

nước do mưa sinh ra trên địa phận trên dưới 400 triệu khối, nếu được điều tiết

có thể thỏa mãn nhu cầu phát triển sản xuất và đời sống.

* Tài nguyên rừng

Diện tích rừng của huyện Nông Cống hiện có 2.081,57 ha chiếm 7,26% tổng

diện tích tự nhiên, trong đó rừng sản xuất có 823,80 ha chiếm 2,88% tổng diện tích

tự nhiên; đất rừng phòng hộ có 1.257,77 chiếm 4,39% tổng diện tích tự nhiên.

* Tài nguyên khoáng sản

Trên địa bàn huyện Nông Cống có nguồn tài nguyên khoáng sản khá đa

dạng và phong phú. Theo tài liệu báo cáo hiện trạng sản xuất công nghiệp,

tài nguyên khoáng sản của Sở công nghiệp Thanh Hoá, Nông Cống có các

loại khoáng sản như:

- Đá xây dựng: có đá trắng xanh, đá hoa cương dùng làm đá ốp lát (khu

vực núi Hoàng Sơn, Tân Phúc và Hoàng Giang).

- Mỏ đá Serpentine có trữ lượng hàng tỷ m3, là nguyên liệu chính để

sản xuất phân lân nung chảy (khu vực Tế Lợi, Tế Thắng).

- Đá bazan làm phụ gia sản xuất xi măng có ở xã Công Bình.

- Quặng Amiang ở núi Nưa thuộc xã Tế Thắng.

- Quặng Crôm nằm ở thung lũng chân núi Nưa chiếm khoảng 15 km2

thuộc hai huyện Triệu Sơn và Nông Cống.

29

Nguồn tài nguyên khoáng sản tuy trữ lượng không nhiều nhưng nếu

được khai thác hợp lý sẽ góp phần đáng kể trong cơ cấu thu nhập của huyện.

3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của huyện Nông Cống

3.1.2.1. Tình hình phát triển chung

Theo báo cáo của phòng thống kê Nông Cống tháng 4/2018 dân số toàn

huyện tính đến 31/12/2017 là 186.561 người, phân bố trong 31 xã và 1 thị trấn

với 46.640 hộ trên địa bàn toàn huyện.

Tổng sản lượng lương thực năm 2017 toàn huyện đạt 136.400 tấn/năm

(đạt 102% KH, tăng 0,01% so với năm 2016). Lương thực bình quân trên đầu

người 723kg/năm (đạt 101% KH, tăng 1,3% so với năm 2016). Thu nhập bình

quân trên đầu người (giá hiện hành) 35,1 triệu đồng/người/năm (đạt 105,3%

KH, tăng 9,7% so với năm 2016); tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm ước

đạt 5,77% cao hơn kế hoạch 0,26%.

Bảng 3.1. Bảng cơ cấu giá trị sản xuất của các ngành qua các năm

Đơn vị tính: Triệu đồng

Năm 2013 2014 2015 2016 2017 Ngành

I. Nông - Lâm - 2.053.923 1.325.304 1.586.665 1.721.337 2.091.541 Thuỷ sản

Nông nghiệp (trồng 1.232.044 1.474.213 1.589.775 1.986.938 1.948.980 trọt, chăn nuôi)

Lâm nghiệp 8.716 14.016 16.438 8.147 8.443

Thuỷ sản 84.544 98.436 115.124 96.456 96.500

II. Công nghiệp và 2.953.000 1.262.140 1.526.130 2.005.909 2.324.957 XD

Công nghiệp 861.808 1.057.207 1.145.409 1.358.057 1.658.900

Xây dựng 400.332 468.923 860.500 966.900 1.294.100

7.825.000 8.062.000 9.734.000 11.005.000 III. TM, dịch vụ

(Trích nguồn niên giám thống kê năm 2017, huyện Nông Cống)

30

Trong từng ngành kinh tế cũng đã có những chuyển dịch tích cực về cơ

cấu sản phẩm, cơ cấu công nghệ theo hướng tiến bộ, hiệu quả, gắn sản xuất

với thị trường.

a. Ngành nông nghiệp:

Sản xuất nông nghiệp vẫn là ngành kinh tế chính và chiếm tỷ trọng lớn

trong nền kinh tế chung của huyện, là nguồn thu nhập chính của người nông

dân. Tuy nhiên cơ cấu nội bộ ngành trong nhiều năm qua đã có sự thay đổi rõ

rệt, có sự chuyển dịch đúng với định hướng, giảm dần tỷ trọng trồng trọt, tăng

dần tỷ trọng chăn nuôi và nuôi trồng thuỷ sản.

b. Ngành Công nghiệp - Xây dựng

Trong điều kiện khó khăn chung về giá cả và thị trường, nhưng công

nghiệp, tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn huyện vẫn duy trì và phát triển, giá

trị sản xuất ước 319,6 tỷ đồng. Các sản phẩm công nghiệp chủ lực như

secpentin, giấy, vật liệu xây dựng đều tăng. Trong năm 2013 đào tạo được

2.626 lao động học các nghề làm hàng thủ công, mỹ nghệ như: Tăm hương,

mây giang xiên, mành đan, đèn lồng, dệt may, làm nón... Các nghề mới đào

tạo và các nghề truyền thống tiếp tục được duy trì và phát triển.

c. Ngành Thương mại - Dịch vụ

Giá trị sản xuất ngành dịch vụ ước 589,6 tỷ đồng. Tổng mức bán lẻ hàng

hóa ước 468,1 tỷ đồng. Các ngành dịch vụ tiếp tục phát triển, đáp ứng nhu cầu

phục vụ đời sống và sản xuất của nhân dân. Mạng lưới Bưu chính - Viễn

thông phát triển mạnh, mật độ điện thoại đạt 16,2 máy/100 dân, lắp đặt phần

mềm quản lý hệ thống thông tin nhà trường (VNPT-SCHOOL) đến 77 trường

học, toàn huyện có 1.754 thuê bao internet tốc độ cao.

Hoạt động tín dụng có nhiều đổi mới trong phục vụ, cơ bản đáp ứng nhu

cầu vốn cho sản xuất - kinh doanh và đời sống của nhân dân. Thực hiệc có

hiệu quả các chính sách cho vay hỗ trợ lãi suất của Chính phủ.

31

Bảng 3.2. Hiện trạng phân bố dân cư huyện Nông Cống (dân số trung

bình phân theo giới tính, thành thị nông thôn) qua các năm.

Đơn vị tính: Người

Năm 2013 2014 2015 2016 2017 Phân loại

I. Theo giới tính

90.130 91.799 92.151 92.713 92.803 Nam

93.228 92.057 92.896 93.678 93.758 Nữ

II. Theo thành thị, nông thôn

3.628 3.620 12.223 12.448 35.548 Thành thị

179.730 179.297 172.824 173.943 151.013 Nông thôn

(Trích nguồn niên giám thống kê năm 2017, huyện Nông Cống)

Từ năm 2015 đến nay đã thành lập mới 75 doanh nghiệp nâng tổng số

lên 253 doanh nghiệp trên địa bàn huyện. Nhiều doanh nghiệp hoạt động có

hiệu quả tạo điều kiện góp phần giải quyết việc làm và tăng thu nhập cho

người lao động.

Trên địa bàn huyện có 4.640 cơ sở sản xuất cá thể và 6.547 cơ sở

kinh doanh dịch vụ, thương mại. Kinh tế hợp tác tiếp tục được quan tâm,

toàn huyện có 37 Hợp tác xã DVNN đã chuyển đổi hoạt động theo Luật

hợp tác xã năm 2012, bước đầu hoạt động có hiệu quả; kinh tế trang trại

tiếp tục phát triển, trên địa bàn huyện có 82 trang trại đủ tiêu chí theo quy

định của Chính phủ, 315 gia trại, có nhiều trang trại có tổng thu nhập

hàng năm đạt trên 1 tỷ đồng.

32

Bảng 3.3. Cơ cấu lao động việc làm của từng ngành qua các năm

Đơn vị tính: Người

Năm 2013 2014 2015 2016 2017 Ngành

85.818 81.961 81.005 79.552 78.011 I. Nông - Lâm - Thuỷ sản

Nông nghiệp 85.244 81.185 80.214 78.753 77.218

Lâm nghiệp 122 202 198 187 191

Thuỷ sản 452 574 593 612 602

9.991 14.244 12.148 12.696 14.637 II. Công nghiệp và xây dựng

Công nghiệp 9.338 13.519 10.323 10.524 12.770

Xây dựng 653 725 1.825 1.845 1.867

6.233 7.947 8.264 9.939 10.539 III. Thương mại, dịch vụ

Thương mại 132 122 202 205 297

Dịch vụ 6.101 7.825 8.062 9.734 10.242

(Trích nguồn niên giám thống kê năm 2017, huyện Nông Cống)

Sự hoạt động của các nhà máy, cơ sở sản xuất kinh doanh đã góp phần

giải quyết công ăn việc làm, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho nhân

dân. Song nó cũng tạo ra một số lượng lớn các chất thải trong quá trình sản

xuất làm ô nhiễm các thành phần môi trường, ảnh hưởng đến sức khỏe nhân

dân trong đó đáng chú ý hơn cả là Công ty CP đường Nông Cống và Công ty

CP giấy Lam Sơn.

Đội ngũ cán bộ, công chức các cấp của huyện đã có bước phát triển cả về

số lượng, nâng cao về chất lượng, năng động, sáng tạo trong việc vận dụng

đường lối đổi mới của Đảng vào thực tiễn cuộc sống, lãnh đạo và tổ chức

nhân dân thực hiện có hiệu quả nhiệm vụ chính trị. Đến nay đã có tổng số

12/32 xã được công nhận xã đạt chuẩn văn hóa nông thôn mới.

33

Bên cạnh tiềm năng lợi thế là khó khăn thách thức to lớn, Đảng bộ, nhân

dân toàn huyện đang nỗ lực phấn đấu khắc phục trong quá trình CNH, HĐH.

- Một là, nền kinh tế còn nghèo, đời sống nhân dân còn nhiều khó khăn,

nguồn vốn đầu tư công nghiệp hoá, hiện đại hoá còn rất hạn chế, trong khi

yêu cầu đầu tư phát triển rất lớn.

- Hai là, trình độ dân trí chưa cao, tỷ lệ lao động được đào tạo nghề, nhất

là các ngành nghề công nghiệp còn quá thấp; năng lực trình độ tổ chức quản

lý phát triển kinh tế - xã hội của đội ngũ cán bộ còn nhiều bất cập, nhất là đội

ngũ cán bộ chủ chốt xã, thị trấn.

- Ba là, thiên tai, bão lũ, hạn hán nặng nề gây tác hại lớn cho sản xuất và

đời sống của xã hội.

3.1.3. Thực trạng quản lí đất đai của huyện Nông Cống

Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2017, tổng diện tích tự nhiên của

huyện Nông Cống là 28511,46 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp là

18366,90 ha, đất phi nông nghiệp là 8831,83 ha, đất chưa sử dụng là 1312,48

ha đảm bảo cho nhu cầu phát triển của các ngành kinh tế của huyện như nông

nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, phát triển hạ tầng và phát triển các

khu dân cư cũng như quá trình đô thị hóa.

Trong những năm qua, cùng với việc triển khai thực hiện nghiêm túc

Luật đất đai 2013, các văn bản hướng dẫn thi hành; được sự quan tâm của

lãnh đạo, chỉ đạo của Huyện ủy, HĐND và UBND huyện, cùng với sự phối

hợp chặt chẽ của các cấp, các ngành, các tổ chức đoàn thể, công tác quản lý,

sử dụng đất giai đoạn 2013 - 2017 trên địa bàn huyện Nông Cống đã có nhiều

chuyển biến tích cực, tiềm năng đất đai được khai thác và phát huy có hiệu

quả, góp phần hoàn thành các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội

của huyện.

34

Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Nông Cống

Mã STT Chỉ tiêu sử dụng đất

Tổng diện tích (ha) (4) (3) (1) (2)

Tổng diện tích tự nhiên Nhóm đất nông nghiệp Đất sản xuất nông nghiệp Đất trồng cây hàng năm

1 1.1 1.1.1 1.1.1.1 Đất chuyên trồng lúa 1.1.1.2 Đất trồng CHN khác Đất trồng cây lâu năm 1.1.2 Đất lâm nghiệp 1.2 Đất rừng sản xuất 1.2.1 Đất rừng phòng hộ 1.2.2 Đất rừng đặc dụng 1.2.3 Đất nuôi trồng thủy sản 1.3 Đất nông nghiệp khác 1.4 Nhóm đất phi nông nghiệp 2 Đất ở 2.1 Đất ở tại nông thôn 2.1.1 Đất ở tại đô thị 2.1.2 Đất chuyên dùng 2.2 Đất xây dựng trụ sở cơ quan 2.2.1 Đất quốc phòng 2.2.2 Đất an ninh 2.2.3 Đất XD công trình sự nghiệp 2.2.4 Đất SX, kinh doanh PNN 2.2.5 NNP SXN CHN LUC HNK CLN LNP RSX RPH RDD NTS NKH PNN OCT ONT ODT CDG TSC CQP CAN DSN CSK Cơ cấu (%) (5) 100.00 64.42 52.34 46.43 40.22 6.21 5.91 9.58 4.72 4.86 0 2.11 0.40 30.98 11.09 11.02 0.07 14.34 0.07 0.05 1.39 0.67 0.79 28511,46 18366,90 14921,64 13236,46 11467,31 1769,15 1685,18 2731,07 1346,51 1384,56 600,39 113,80 8831,83 3163,09 3143,04 20,05 4089,45 18,96 13,18 396,11 191,05 223,9

2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng CCC 11.39 3246,25

TON TIN NTD SON MNC PNK CSD 0.04 0.01 1.11 2.43 1.95 0.01 4.60 10,26 3,42 316,34 694,0 555,22 0,05 1312,48 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 3 Đất cơ sở tôn giáo Đất cơ sở tín ngưỡng Đất nghĩa trang, nghĩa địa Đất sông, ngòi, kênh rạch.. Đất có mặc nước chuyên dùng Đất phi nông nghiệp khác Nhóm đất chưa sử dụng

(Nguồn kiểm kê đất đai huyện Nông Cống năm 2017)

35

Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và quản lý

Tổng diện Cơ cấu STT Mã Đối tượng sử dụng đất tích (ha) (%)

(2) (1) (4) (5) (3)

28511,46 100.00

1 22376,26 Tổng diện tích tự nhiên Đối tượng sử dụng 78.48

Hộ gia đình, cá nhân 1.1 GDC 18729,26 65.69

Tổ chức kinh tế 1.2 1263,5 TKT 4.43

Cơ quan, đơn vị Nhà nước 1.3 2360,9 TCN 8.28

Tổ chức sự nghiệp công lập 1.4 8,9 TSN 0.03

Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo 1.5 13,7 0.05

2 6135,2 Đối tượng quản lý 21.52

UBND xã quản lý 2.1 4681,7 UBQ 16.42

CDQ 2.2 1453,5 5.10 Cộng đồng dân cư và tổ chức khác quản lý

(Nguồn kiểm kê đất đai huyện Nông Cống năm 2017

Qua biểu 3.5 cho thấy hiện trạng sử dụng đất chủ yếu là đối tượng sử

dụng đất chiếm 78.48 %; Còn đối tượng quản lý chỉ chiếm 21.52 %; Đối

tượng sử dụng đất là Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhiều nhất chiếm tới

65.69 % tổng diện tích tự nhiên.

3.2. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại

huyện Nông Cống 2013 -2017

3.2.1. Sơ lược về vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nông

Cống 2013 -2017 trong công tác chuyển quyền sử dụng đất

* Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nông Cống được thành

lập theo QĐ 1089/QĐ-UBND ngày 19/8/2009

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nông Cống hoạt động

theo loại hình đơn vị sự nghiệp có sự hỗ trợ một phần kinh phí tư ngân sách

36

nhà nước, có tư cách pháp nhân, có trụ sở nằm trong trụ sở cơ quan UBND

huyện Nông Cống, bảo đảm thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền

hạn được giao.

Cơ cấu tổ chức của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nông

Cống bao gồm 01 giám đốc do chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện bổ nhiệm,

miễn nhiệm theo phân cấp quản lý cán bộ hiện hành của Ủy ban nhân dân tỉnh

Thanh Hóa, biên chế của Văn phòng nằm trong tổng biên chế hành chính sự

nghiệp của huyện Nông Cống được Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định

giao hàng năm, ngoài ra tùy theo khối lượng công việc và nhiệm vụ của từng

thời kỳ, Văn phòng được hợp đồng lao động vào làm việc sau khi có sự đồng

ý của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Nông Cống.

Nguyên tắc hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện

Nông Cống:

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nông Cống làm việc theo

chế độ Thủ trưởng có sự phân công trách nhiệm.

- Giải quyết công việc theo quy định của pháp luật, sự chỉ đạo điều hành

của UBND huyện Nông Cống.

- Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục và thời hạn giải quyết công việc theo

quy định của pháp luật, chương trình, kế hoạch và quy chế làm việc.

- Phát huy năng lực và sở trường của cán bộ, công chức, viên chức, dân

chủ, rõ ràng, minh bạch và hiệu quả, đề cao sự phối hợp công tác, trao đổi

thông tin trong giải quyết công việc và trong mọi hoạt động theo chức năng

nhiệm vụ, quyền hạn được pháp luật quy định.

* Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn

37

- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận trên địa bàn cấp huyện

đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở

hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất; chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá

nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu

thuộc tính địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp huyện; gửi thông

báo chỉnh lý biến động cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và

Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với những trường hợp

thuộc thẩm quyền; kiểm tra việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính của Ủy ban

nhân dân cấp xã;

- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản

khác gắn liền với đất đối với người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với

đất là cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác

trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với

đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng

đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

38

- Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp

huyện và cấp xã;

- Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các

thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà

nước và nhu cầu của cộng đồng;

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất

đai, tài sản gắn liền với đất, trích đo địa chính thửa đất, khu đất, trích lục bản

đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn

phòng theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Trưởng phòng Tài nguyên và Môi

trường giao.

*. Nguồn nhân lực

Tổng số cán bộ nhân viên văn phòng đăng ký là 09 người, trong đó biên

chế là 01 người, hợp đồng ngắn hạn là 08 người. Số cán bộ có trình độ đào tạo

phù hợp với chuyên môn là 09 người, kỹ sư là 07 người, 02 người là thạc sĩ.

* Quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

(trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận), quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất

- Trình tự thực hiện:

. Công dân nộp 01 bộ hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho (trường hợp đã

được cấp giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ Trung tâm hành chính công

huyện Nông Cống.

39

. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý,

đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ:

- Trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ thì trả lại và hướng dẫn

công dân bổ sung, hoàn thiện.

- Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì tiếp nhận và ghi Phiếu tiếp nhận hồ

sơ, vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ cho VPĐK QSD đất ngay trong ngày

tiếp nhận, cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đến nhận hồ sơ tại bộ

phận tiếp nhận và trả kết Trung tâm hành chính công huyện Nông Cống.

- Thời gian giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ,

trong đó:

+ Trong thời gian 03 ngày làm việc Văn phòng ĐKQSD đất kiểm tra hồ

sơ, thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn chuyển phòng Tài nguyên và môi

trường thẩm định và chuyển chi cục thuế.

+ Chi cục thuế có 5 ngày làm việc để ra thông báo miễn thuế với trường

hợp được miễn thuế theo quy định và ra thông báo nộp tiền với trường hợp

phải nộp thuế.

+ Đối với trường hợp được miễn thuế theo quy định, VPĐK QSD đất

trong hai ngày làm việc thực hiện in giấy chứng nhận QSD đất xong để trả bộ

phận trả kết quả tại Trung tâm hành chính công huyện Nông Cống để trả cho

công dân.

+ Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thi sau khi công

dân thực hiện nghĩa vụ tài chính xong trong hai ngày làm việc VPĐK QSD

đất thực hiện in giấy chứng nhận QSD đất xong để trả bộ phận trả kết quả tại

Trung tâm hành chính công huyện Nông Cống để trả cho công dân.

40

3.2.2. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống

giai đoạn 2013– 2017

Bảng 3.6. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho hộ gia đình,

cá nhân (tính từ năm 2013 đến ngày 31/12/2017).

Tổng hồ sơ đề nghị Tổng hồ sơ % đạt được so với Năm giải quyết đã giải quyết tổng số hồ sơ đề nghị

925 901 97.4 2013

1.232 1.215 98.6 2014

1.351 1.327 98.2 2015

1.625 1.600 98.4 2016

1.758 1.749 99.4 2017

( Nguồn: phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nông Cống)

Kết quả ở bảng 3.6 cho thấy: Trong vòng 5 năm trở lại đây công tác giải

quyết các hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho diễn ra trên địa bàn huyện rất phức

tạp, số lương hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho ngày càng nhiều, năm sau cao

hơn năm trước. Nếu năm 2013 chỉ có 925 hộ thực hiện chuyển đổi chuyển

nhượng thì đến năm 2017 con số này đã tăng lên 1.758 trường hợp. Tuy nhiên

cán bộ VPĐK huyện đã nỗ lực giải quyết tương đối triệt để và tỷ lệ phần trăm

giải quyết xong việc dứt điểm đạt rất cao và dao động từ 97,4% - 99,4%, ở

các năm khác nhau thì giải quyết cũng khác nhau.

41

Bảng 3.7. Tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

giai đoạn 2013 - 2017

STT Năm Tiếp nhận Trả kết quả

1 2013 925 901 Chuyển kỳ sau 24 Tỷ lệ (%) 97.4

2 3 4 2014 2015 2016 1.232 1.351 1.625 1.215 1.327 1.600 17 24 25

5 2017 1.758 1.749 09 98.6 98.2 98.4 99.4

6.891 6.792 99 98.5 Tổng:

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nông Cống)

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất huyện Nông Cống được thành lập

theo QĐ 1089/QĐ-UBND ngày 19/8/2009. Nên giai đoạn từ năm 2013 đến

2017, thời điểm này đã có cơ quan văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất, nên

công tác hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất được thực

hiện tại đây được nâng lên rõ rệt. Năm 2013 đặt 97,4% hồ sơ được trả kết quả,

đến năm 2017 là 99,4% đã được trả kết quả.

Hồ sơ chuyển kỳ sau (chưa giải quyết) trong giai đoạn 2013 - 2017 là 99

hồ sơ. Điều này là do trong quá trình thụ lý hồ sơ có tranh chấp, đơn thư

khiếu nại, chủ sử dụng đất có nhu cầu tạm dừng hồ sơ Bên cạnh đó số lượng

cán bộ VPĐK QSD đất năm 2013 mới có 03 cán bộ, đội ngũ cán bộ làm công

tác chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất phải kiêm nhiệm nên khả

năng giải quyết hồ sơ là thấp.

Hơn thế trong giai đoạn này năng lực của đội ngũ cán bộ giải quyết các

hồ sơ và thiết bị máy móc phục vụ công tác còn nhiều hạn chế. Tuy vậy trong

giai đoạn năm 2015 - 2017 VPĐKQSD đất đã được tăng số lượng cán bộ lên

là 09 người và được bồi dưỡng chuyên môn, đồng thời cơ sở vật chất phục vụ

công tác cấp giấy được đầu tư, hiện đại hóa hơn. Cụ thể số lượng hồ sơ

chuyển nhượng, tặng cho của xã thị trấn trong địa bàn huyện được cụ thể hóa

từng năm như bảng 3.8 sau:

42

STT

Đơn vị

Bảng 3.8. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2013 – 2017 Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 2013 33 35 08 09 22 18 20 7 3 29 31 15 60 21 30 18 35 23 34 19 29 22 15 82 30 29 35 25 45 30 21 25 43 901

1 Hoàng Sơn 2 Hoàng Giang Tân Thọ 3 Tân Phúc 4 Trung Chính 5 Trung Thành 6 Tân Khang 7 Trung Ý 8 Tế Tân 9 10 Tế Thắng 11 Tế Lợi 12 Tế Nông 13 Minh Thọ 14 Minh Khôi 15 Trường Trung 16 Trường Giang 17 Trường Sơn 18 Trường Minh 19 Tượng Văn 20 Tượng Lĩnh 21 Tượng Sơn 22 Thăng Bình 23 Thăng Thọ 24 Thăng Long 25 Vạn Thiện 26 Vạn Hòa 27 Vạn Thắng 28 Minh Nghĩa 29 Công Liêm 30 Công Chính 31 Công Bình 32 Yên Mỹ 33 Thị trấn NC Tổng cộng

2014 45 43 18 22 31 29 28 18 11 38 42 23 68 32 38 25 44 29 41 28 40 36 35 89 38 40 44 33 53 38 29 36 51 1.215

2016 49 53 25 27 37 36 34 21 21 36 48 27 - 38 43 32 47 33 45 33 43 42 41 92 44 47 51 39 59 47 35 41 334 1.600

2015 47 50 22 26 36 34 31 19 18 33 46 25 73 35 41 29 47 32 45 31 42 40 39 91 43 44 46 36 55 44 33 38 56 1.327

2017 53 57 29 30 41 40 39 28 29 41 51 31 - 42 46 36 52 38 51 41 49 50 51 99 51 56 59 44 66 45 39 48 317 1.749

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nông Cống)

43

Từ bảng 3.8 cho ta thấy từ năm 2013 đến năm 2017 hầu hết các xã thị trấn đều có xu hướng số lượng hồ sơ tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng lên. Số hồ sơ cao nhất là thị trấn Nông Cống năm 2016 là 344 hồ sơ , năm 2017 là 317 hồ sơ. Số hồ sơ thấp nhất là xã Tế Tân, năm 2013 chỉ có 03 hồ sơ, đến năm 2017 tăng lên 26 hồ sơ.

* Nhận xét chung kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017:

Nhìn chung cả giai đoạn 2013 -2017 số hồ sơ hợp lệ, được cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng tăng lên.Có được điều này là do:

- Trong những năm qua, công tác QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ đã được huyện quan tâm chỉ đạo và thực hiện. Nhiều văn bản pháp lý quan trọng được ban hành đã tăng cường việc thực hiện các hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.

- Sau khi thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các hồ sơ đất đai của nhân dân được tiếp nhận qua bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa; nhân dân nộp hồ sơ được viết phiếu hẹn; quy trình giải quyết hồ sơ được quy định thời gian giải quyết cụ thể nâng cao tiến độ giải quyết thủ tục.

- Đội ngũ cán bộ được tăng cường và việc thực hiện các trình tự thủ tục được chuyên môn hóa; trình độ chuyên môn của cán bộ thực hiện công việc và thiết bị máy móc, phần mềm được trang bị, đầu tư đáp ứng tốt yêu cầu quản lý và thực hiện công việc. Từ đó ta có thể khẳng định được việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử đất là phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.

* Đánh giá chung công tác QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng

cho QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 3.3. Cụ thể tình hình chuyển nhượng, tình hình tặng cho QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013-2017 3.3.1. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013- 2017 Theo luật đất đai năm 2013, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai.

44

Bảng 3.9: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017

Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

STT

Đơn vị

1 Hoàng Sơn 2 Hoàng Giang Tân Thọ 3 Tân Phúc 4 Trung Chính 5 Trung Thành 6 Tân Khang 7 Trung Ý 8 Tế Tân 9 10 Tế Thắng 11 Tế Lợi 12 Tế Nông 13 Minh Thọ 14 Minh Khôi 15 Trường Trung 16 Trường Giang 17 Trường Sơn 18 Trường Minh 19 Tượng Văn 20 Tượng Lĩnh 21 Tượng Sơn 22 Thăng Bình 23 Thăng Thọ 24 Thăng Long 25 Vạn Thiện 26 Vạn Hòa 27 Vạn Thắng 28 Minh Nghĩa 29 Công Liêm 30 Công Chính 31 Công Bình 32 Yên Mỹ 33 Thị trấn NC Tổng cộng

2014 36 36 15 17 26 25 23 16 10 33 38 18 52 29 33 22 38 25 36 23 34 30 28 76 32 33 39 28 44 30 20 31 43 1.019

2013 26 27 6 7 19 15 17 6 2 22 26 12 46 19 27 16 31 20 30 16 25 18 12 70 26 27 30 20 39 23 15 22 38 755

2015 41 36 18 23 32 27 27 16 15 26 37 21 56 30 34 24 41 27 39 26 35 33 31 75 37 39 39 30 49 34 25 31 43 1.097

2016 42 41 20 22 30 28 27 18 15 31 39 21 - 32 36 26 40 28 38 27 36 33 31 75 36 38 42 28 47 38 29 33 258 1.285

2017 Cộng 185 40 187 47 81 22 93 24 141 34 129 34 125 31 80 24 63 21 145 33 179 39 96 24 154 - 144 34 168 38 116 28 192 42 131 31 182 39 124 32 168 38 149 35 144 42 376 80 169 38 179 42 192 42 143 37 231 52 154 29 121 32 156 39 254 636 1.377 5.533

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nông Cống)

45

Qua bảng 3.9 sau ta thấy tổng hợp giai đoạn 2013 -2017 thị trấn Nông

Cống có số lượng hồ sơ chuyển nhượng thành công cao nhất là 636 hồ sơ. Sau

thị trấn Nông Cống là xã Thăng Long với số lượng hồ sơ chuyển nhượng

thành công là 376 hồ sơ. Thấp nhất là 2 xã Trung ý với số lượng hồ sơ là 80

hồ sơ và xã Tế Tân có số lượng hồ sơ là 63 hồ sơ.

- Giai đoạn 2013 - 2015 số lượng hồ sơ chuyển nhượng ổn định, có xu

hướng năm sau cao hơn năm trước. Đây là giai đoạn có mức tăng hồ sơ ổn định.

- Giai đoạn 2015 - 2017 đây là giai đoạn có diễn biến hồ sơ chuyển

nhượng đất phức tạp do thực hiện Nghị quyết số 935/NQ-UBTVQH13 ngày

15/5/2015 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về việc điều chỉnh mở rộng địa

giới hành chính thị trấn Nông Cống, địa giới hành chính bao gồm: Thị trấn

Nông Cống cũ, toàn bộ xã Minh Thọ, thôn Bái Đa xã Vạn Hòa; thôn Thiện

Sơn, thôn Cộng Hòa và thôn Quyết Thanh xã Vạn Thiện; Việc điều chỉnh địa

giới hành chính của thị trấn Nông Cống tạo tiền đề quy hoạch văn minh hiện

đại và mở ra bước phát triển mới cho thị trấn Nông Cống, thu hút đầu tư bất

động sản nhiều nên số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng

đột biến. Năm 2015 thị trấn Nông Cống có số lượng hồ sơ chuyển nhượng là

43 hồ sơ, đến năm 2016 số lượng hồ sơ chuyển nhượng đạt 258 hồ sơ, năm

2017 là 254 hồ sơ.

3.3.2. Tình hình tặng cho QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017

Tặng cho quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử

dụng đất yêu cầu thực hiện giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha

nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ

với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

anh, chị, em ruột với nhau. Đồng thời theo quy định tại Điều 4 Nghị định số

100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy

nhiên để hạn chế sự lợi dụng chuyển quyền sử dựng đất bằng hình thức tặng

cho này, tại khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP Quy định miễn nộp

thuế nghĩa vụ khi nhận quyền sử dụng đất qua hình thức tặng cho lần đầu.

Theo số liệu thống kê, tổng hợp giai đoạn 2013 tới năm 2017 số hồ sơ tặng

cho trên địa bàn huyện Nông Cống được thể hiện trong bảng sau:

46

Bảng 3.10: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống giai

đoạn 2013 - 2017

Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất STT Đơn vị

1 Hoàng Sơn 2 Hoàng Giang 3 Tân Thọ 4 Tân Phúc 5 Trung Chính 6 Trung Thành 7 Tân Khang 8 Trung Ý 9 Tế Tân 10 Tế Thắng 11 Tế Lợi 12 Tế Nông 13 Minh Thọ 14 Minh Khôi 15 Trường Trung 16 Trường Giang 17 Trường Sơn 18 Trường Minh 19 Tượng Văn 20 Tượng Lĩnh 21 Tượng Sơn 22 Thăng Bình 23 Thăng Thọ 24 Thăng Long 25 Vạn Thiện 26 Vạn Hòa 27 Vạn Thắng 28 Minh Nghĩa 29 Công Liêm 30 Công Chính 31 Công Bình 32 Yên Mỹ 33 Thị trấn NC Tổng cộng 2014 9 7 3 5 5 4 5 2 1 5 4 5 16 3 5 3 6 4 5 5 6 6 7 13 6 7 5 5 9 8 9 5 8 196 2015 6 14 4 3 4 7 4 3 3 7 9 4 17 5 7 5 6 5 6 5 7 7 8 16 6 5 7 6 6 10 8 7 13 230 2013 7 8 2 2 3 3 3 1 1 7 5 3 14 2 3 2 4 3 4 3 4 4 3 12 4 2 5 5 6 7 6 3 5 146 2016 7 12 5 5 7 8 7 3 6 5 9 6 6 7 6 7 5 7 6 7 9 10 17 8 9 9 11 12 9 6 8 76 315 2017 Cộng 13 10 7 6 7 6 8 4 8 8 12 7 8 8 8 10 7 12 9 11 15 9 19 13 14 17 7 14 16 7 9 63 372 42 51 21 21 26 28 27 13 19 32 39 25 47 24 30 24 33 24 34 28 35 41 37 77 37 37 43 34 47 50 36 32 165 1.259

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nông Cống)

47

Từ bảng 3.10 ta thấy:

- Số lượng hồ sơ tặng cho QSD đất từ năm 2013 đến năm 2017 của

huyện Nông Cống là 1.259 hồ sơ.

- Số hồ sơ tặng cho ở thị trấn Nông Cống là nhiều nhất đạt 165 hồ sơ,

sau đó là xã Thăng Long đạt 77 hồ sơ trong giai đoạn nghiên cứu; hai xã có số

hồ sơ ít nhất là xã Trung Ý đạt 13 hồ sơ, xã Tế Tân đạt 19 hồ sơ.

* Đánh giá chung tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện

Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017

Theo kế hoạch trên địa bàn huyện Nông Cống có rất nhiều dự án bất

động sản lớn nhỏ để phục vụ đời sống của nhân dân. Do đó nhu cầu giải quyết

các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của nhân dân trên địa

bàn là rất lớn.

Bảng 3.11: Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải

quyết hồ sơ đất đai của huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017

STT Năm

Tỷ lệ Tặng cho QSDĐ (%) Các hồ sơ đất đai (hồ sơ) Tỷ lệ chuyển nhượng QSDĐ (%) Chuyển nhượng QSDĐ (hồ sơ) Tặng cho QSDĐ (hồ sơ)

1 3 2 4 5=2/4*100 6=3/4*100

1 2013 146 755 901 83.80 16.20

2 2014 196 1.019 1.215 83.87 16.13

3 2015 230 1.097 1.327 82.67 17.33

4 2016 315 1.285 1.600 80.31 19.69

5 2017 372 1.377 1.749 78.73 21.27

5.533 1.259 6.792 81.46 18.54 Tổng:

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nông Cống)

48

Từ bảng 3.11 trên ta thấy: Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

chiếm tỷ lệ rất lớn trong việc giải quyết hồ sơ đất đai của huyện trong giai

đoạn 2013 - 2017; Trong đó năm 2014 chiếm lớn nhất 83.87%, năm 2017

thấp nhất đạt 78.73%. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tập trung

tại thị trấn Nông Cống, các xã giáp ranh thị trấn và các xã có các tuyến đường

quốc lộ, tỉnh lộ đi qua thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội.

3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho

3.4.1. Yếu tố dân số

Dân số là yếu tố ảnh hưởng lớn tác động tới nhu cầu đất, hình thức sử dụng

đất. Khi dân số gia tăng kéo theo nhiều áp lực tới đất đai như nhu cấu nơi ở, nơi

làm việc, kéo theo nhu cầu giải trí, mua sắm và các nhu cầu sinh hoạt, trường

học, bệnh viện, nhà trẻ… tất cả nhưng áp lực trên đều cần phải có đất để xây

dựng. Trong đó tại huyện Nông Cống nhìn mức độ tăng dân số mỗi năm khá cao

được thể hiện ở bảng 3.12 sau:

Bảng 3.12. Mức độ gia tăng dân số của huyện Nông Cống

Dân số (người) Tỷ lệ tăng dân số (%) Năm

2013 183.358 100.57

2014 183.856 100.27

2015 185.047 100.64

2016 186.391 100.72

2017 186.561 100.09

(Nguồn: Báo cáo tổng kết hàng năm)

49

Từ bảng 3.12 cho thấy giai đoạn 2013 - 2017 dân số tại huyện Nông

Cống tăng lên rõ rệt, tăng trên 3.203 người. Đây có thể là do số hộ gia đình

tách hộ khẩu, lấy vợ gả chồng, hoặc những người nơi khác đến sinh sống và

định cư tại đây. Do đó các hình thức chuyển quyền sử dụng đất xảy ra đặc biệt

hình thức tặng cho thường là các hộ tách khẩu; chuyển nhượng quyền sử dụng

đất thường là các hộ nơi khác đến sinh sống hoặc nhu cầu về đất của dân tăng

lên. Đất là nhu cầu quan trọng và thiết yếu của người dân, chính vì vậy dân số

càng tăng thì nhu cầu về đất càng tăng kéo theo hình thức chuyển nhượng và

tặng cho liên tục diễn ra và biến động.

3.4.2. Yếu tố quy hoạch sử dụng đất

Là một yếu tố quan trọng có tầm ảnh hưởng lớn tới nhu cầu trong thị

trường bất động sản, cũng như tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống. Một khu vực có nhiều dự án xây

dựng hình thành hệ cơ sở vật chất tốt, cơ sở vật chất hiện đại, phục vụ nhu cầu

cuộc sống tố hơn thì sẽ thu hút lượng lớn người dân tới sinh sống. Yếu tố quy

hoạch sử dụng đất ở đây là quy hoạch đất để sử dụng làm đường giao thông,

làm nhà văn hóa, nâng cấp hệ thống điện, nước, công viên, khu thương mại,

khu công viên, trường học, trường mầm non, các khu dân cư,... Đồng thời các

quy hoạch trên thường sẽ đi cùng nhau, cùng hỗ trợ, bổ sung cho nhau để tạo

ra một môi trường, khu vực phát triển, từ đó trên địa bàn thì sẽ thu hút người

dân. Chính vì vậy khẳng định rằng yếu tố quy hoạch sử dụng đất sẽ ảnh

hưởng trực tiếp tới tình hình chuyển nhượng sử dụng đất và tặng cho quyền

sử dụng đất. Trong giai đoạn 2013 -2017 huyện Nông Cống có 473,92 ha (chi

tiết kèm theo phụ lục 1).

50

Bảng 3.13. Tổng hợp diện tích quy hoạch sử dụng đất

trên địa bàn huyện Nông Cống

STT

Tên xã, thị trấn

Hoàng Sơn Hoàng Giang Tân Thọ Tân Phúc Trung Chính Trung Thành Tân Khang Trung Ý Tế Tân Tế Thắng Tế Lợi Tế Nông

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Minh Khôi Trường Trung 14 Trường Giang 15 Trường Sơn 16 Trường Minh 17 Tượng Văn 18 Tượng Lĩnh 19 Tượng Sơn 20 Thăng Bình 21 Thăng Thọ 22 Thăng Long 23 Vạn Thiện 24 Vạn Hòa 25 Vạn Thắng 26 27 Minh Nghĩa Công Liêm 28 Công Chính 29 Công Bình 30 Yên Mỹ 31 Thị trấn NC 32

Diện tích quy hoạch (ha) 27,73 0,61 11,77 2,3 28,41 0,58 11,94 0,15 0,3 4,93 1,33 1,6 9,35 1,47 1,5 12,08 3,68 4,89 1,84 0,6 - - 1,58 3,43 10,02 2,04 0,98 24,13 30,02 94,85 96,85 82,96 473,92

Tỷ lệ (%) 5,85 0,13 2,48 0,49 5,99 0,12 2,52 0,03 0,06 1,04 0,28 0,34 1.97 0,31 0,32 2,55 0,78 1,03 0,39 0,13 - - 0,33 0,72 2,11 0,43 0,21 5,09 6,33 20,01 20,44 17,51 100,00

Tổng

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nông Cống)

51

Nhận xét:

Qua bảng tổng hợp diện tích quy hoạch tại huyện Nông Cống cho thấy sự

phát triển tích cực về quy hoạch sử dụng đất, trong huyện được liệt kê số diện

tích quy hoạch, nhận thấy ba xã Công Bình, xã Yên Mỹ và thị trấn Nông Cống

có số diện tích quy hoạch cao chiếm tới 57,96%, cụ thể: xã Công Bình chiếm

20,01%, xã Yên Mỹ chiếm 20,44%, thị trấn Nông Cống chiếm 17,51%. Hai xã

Thăng Thọ và xã Thăng Bình trong giai đoạn không có diện tích quy hoạch.

Hai xã Tế Tân và xã Trung Ý là hai xã có số diện tích quy hoạch thấp nhất cụ

thể: xã Tế Tân chiếm 0,03%, xã Trung Ý chiếm 0,06%.

Qua bảng 3.13 cho thấy diện tích quy hoạch sử dụng đất được tập trung

chủ yếu vào khu đô thị Yên Mỹ và thị trấn Nông Cống đây là hai khu trung tâm

của huyện, tạo điều kiện cho việc phát triển kinh tế xã hội của huyện.

Ngoài 2 yếu tố dân số và quy hoạch sử dụng đất nói trên ta còn nhiều

yếu khác ảnh hưởng tới tới tình hình chuyển nhượng và tặng cho quyền sử

dụng đất bao gồm cả yếu tố khách quan và yếu tố chủ quan. Sau đây xin được

phân tích yếu tố liên quan tới hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện

Nông Cống.

3.5 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân huyện

Nông Cống về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Trong công tác chuyển nhượng, tặng cho QSD đất cán bộ trực tiếp thực

hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSD đất là cán bộ Văn phòng

ĐKQSDĐ, cán bộ địa chính xã, thị trấn; Phòng tài nguyên và Môi trường,

UBND các xã, thị trấn quản lý trực tiếp về công tác này. Trình độ của các cán

bộ quản lý, cán bộ thực hiện chuyên môn cũng như cơ sở hạ tầng, công cụ

phục vụ công tác chuyên môn ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của công tác

chuyển quyển sử dụng đất.

52

Để tìm hiểu sâu sắc hơn về ảnh hưởng của hiểu biết tới tình hình chuyển

nhượng tặng cho ta tiến hành đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân

về chuyển quyền sử dụng đất. 3.5.1. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân huyện Nông Cống về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất:

Tổng hợp phiếu điều tra trên địa bàn huyện ta thu được bảng biểu thể

hiện sự hiểu biết chung của người dân và cán bộ quản lý về công tác chuyển

quyền sử dụng đất như sau:

Bảng 3.14. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Nông

Cống về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất

STT Nội dung câu hỏi Trung bình

Cán bộ quản lý Tỷ lệ đúng (%) Tỷ lệ đúng (%) Số phiếu đúng Nhân dân Số phiếu đúng

30 100,00 150 100 100,00 1

29 96,66 89 59,33 78,00 2

3 30 100,00 121 80,66 90,33

4 29 96,66 95 63,33 80,00

5 30 100,00 115 76,66 88,33

6 28 93,33 91 60,66 77

1. Chuyển quyền sử dụng đất là quyền của ai? 2. Có bao nhiêu hình thức chuyển quyền sử dụng đất? 3. Đất tham gia chuyển quyền sử dụng đất có cần điều kiện gì không? 4. Những khoản tiền nào được pháp luật quy định có liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất? 5. Người chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ gì với Nhà nước 6. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ gì với Nhà nước?

Trung bình 29,33 97,77 110,16 73,44 85,61

(Nguồn: Số liệu điều tra)

53

Qua bảng 3.14 ta thấy:

Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Nông Cống về

những quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất cao, đạt 85,61%. Sự hiểu

biết giữa cán bộ quản lý trong huyện Nông cống là cao đạt 97,77%. Sự hiểu

biết về những quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất của người dân ở

mức khá, đạt 73,44%. Điều này là dấu hiệu tốt cho công tác chuyển quyền sử

dụng đất tại huyện Nông Cống. Vấn đề “đối tượng của chuyển quyền sử dụng

đất” 100 % số người trả lời đúng, CBQL và người dân đều trả lời đúng 100%

về vấn đề này. Vấn đề “có bao nhiêu hình thức chuyển quyền sử dụng đất”, tỷ

lệ người trả lời đúng về vấn đề này ở mức trung bình cao, đạt 78% tỷ lệ người

trả lời đúng, CBQL trả lời đúng 96,66%. Phân lớn người dân đã tìm hiểu, nắm

rõ được có bao nhiêu hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Một số người trả

lời đúng cũng do là đoán, vì khi hỏi đến đó là những hình thức nào thì không

trả lời được. Sự hiểu biết về vấn “các điều kiện của đất tham gia chuyển

quyền sử dụng đất” có 90,33% tỷ lệ người trả lời đúng, đây là con số khá cao.

Đa số người dân và cán bộ quản lý đều cho rằng phải có GCNQSD đất mới

chuyển quyền sử dụng đất được. Sự hiểu biết về “nghĩa vụ của người nhận

chuyển quyền và người chuyển quyền sử dụng đất” của cán bộ quản lý là

100%, còn đối với người dân thì chỉ đạt ở mức trung bình khá 76,66%, điều

này chứng tỏ người dân chưa hiểu thấu đáo các quy đinh của Luật Đất đai.

Công tác tuyên truyền luật chưa đạt kết quả thật sự cao.

Đối với sự hiểu biết về những khoản tiền được pháp luật quy định có liên

quan đến chuyển quyền sử dụng đất thì tỷ lệ người trả lời đúng là 80% đây là

kết quả trung bình khá. Đối với cán bộ quản lý sự hiểu biết cao đạt 96,66%.

Đối với người dân chỉ đạt mức hơn trung bình là 63,33%. Điều này phản ánh

các khoản tiền liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất người dân chưa nắm

được nhiều chủ yếu làm theo hướng dẫn của cán bộ chuyên môn.

Như vậy ta thấy rằng nhìn chung sự hiểu biết về hiểu biết chung về

quyền sử dụng đất của cán bộ quản lý là khá cao còn người dân chỉ đạt ở mức

trung bình khá.

54

3.5.2. Những hiểu của người dân huyện Nông Cống về hình thức chuyển nhượng

quyền sử dụng đất

Bảng 3.15. Sự hiểu biết của người dân huyện Nông Cống về hình thức

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhân dân Cán bộ quản lý

STT Nội dung câu hỏi Trung bình

Tỷ lệ đúng (%) Tỷ lệ đúng (%) Số phiếu đúng Số phiếu đúng

29 96,67 124 82,67 89,67 1

2 29 96,66 115 76,66 86,66

30 100,00 99 66 83 3

30 100,00 101 67,33 83,66 4

28 93,33 96 64 78,66 5

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào? 2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ gì với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất? 3. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà giá chuyển nhượng thấp hơn so với giá nhà nước quy định thì giá trị chuyển nhượng áp dụng để tính thế là giá trị nào? 4. Hộ gia đình cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước trong trường hợp nào? 5. Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ trong trường hợp nào?

Trung bình 29,2 97,33 107 71,33 84,,33

(Nguồn: Số liệu điều tra )

55

Qua bảng 3.15 ta thấy:

Sự hiểu biết về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 84,33%

tỷ lệ người trả lời đúng, đây là một con số không quá cao. Trong đó đối tượng

cán bộ quản lý có tỷ lệ trả lời đúng cao với 97,33%, đối tượng người dân có tỷ

lệ trả lời đúng thấp hơn với 71,33%. Qua các câu hỏi điều tra ta có thể thấy

hiểu biết về việc Chuyển nhượng và nghĩa vụ của việc chuyển nhượng của

nhân dân khu vực là cao. Điều này phản ánh nhân dân trong khu vực có sự

quan tâm lớn đến thị trường bất động sản. Sự hiểu biết của các đối tượng về

vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?" là 89,67%

tỷ lệ người trả lời đúng. Đây là kết quả cao, 96,67% cán bộ hiểu rõ bản chất

của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 89,67% người dân đã tìm hiểu và nắm

rõ vấn đề này. Về vấn đề “hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất là đất chuyên trồng lúa nước trong trường hợp nào” tỷ lệ

trả lời đúng là 83,66 %. Đối với cán bộ quản lý đạt mức rât cao 100%. Đối

tượng là người dân chỉ đạt trên trung bình là 67,33% do vấn đề chuyển

nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa trong huyện Nông Cống thực

hiện khá ít nên mgười dân không quan tâm nhiều tới vấn đề này. Việc "Hộ gia

đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông

nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc

rừng đặc dụng, rừng phòng hộ trong trường hợp nào?" vấn đề này chưa có

trường hợp nào chuyển nhượng trên địa bàn huyện Nông Cống nên sự hiểu

biết về hình thức này cũng hạn chế hơn.

56

3.5.3. Đánh giá sự hiểu biết người của cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn

huyện Nông Cống về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất.

Bảng 3.26. Sự hiểu biết người dân huyện Nông Cống về hình thức tặng

cho quyền sử dụng đất

Nhân dân Cán bộ quản lý

STT Nội dung câu hỏi Trung bình

Tỷ lệ đúng (%) Tỷ lệ đúng (%) Số phiếu đúng Số phiếu đúng

30 100,00 118 79,00 89,33 1

1. Tặng, cho quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?

30 100,00 150 100,00 100,00 2

2. Người nhận quyền sử dụng đất có phải trả gì cho người tặng, cho quyền sử dụng đất hay không?

28 93,33 121 81,00 87,00 3

3. Tặng, cho quyền sử dụng đất diễn ra trong mối quan hệ nào?

29 96,66 125 83,00 90,00 4

4. Tặng, cho quyền sử dụng đất có phải nộp thuế thu nhập hay thuế chuyển quyền không?

5 29 96,66 77,00 87,00

5. Cấp nào quyết định cho phép tặng cho quyền sử dụng đất? 116

126 Trung bình 29,2 97,33 84,00 90,67

(Nguồn: Số liệu điều tra)

57

Qua bảng 3.16 ta thấy:

Tỷ lệ cán bộ quản lý và người dân hiểu biết về hình thức tặng cho quyền

sử dụng đất là khá cao đạt 90,67%. Vấn đề "Tặng, cho quyền sử dụng đất

được hiểu như thế nào?", tỷ lệ hiểu biết của cán bộ quản lý là rất cao đạt

100%, tỷ lệ hiểu biết của người dân đạt ở mức trung bình khá là 79%. Việc

hiểu đúng rằng tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất

cho người khác theo quan hệ tình cảm mà không thu lại tiền hoặc hiện vật nào

cả; còn có một số người cho rằng đó là việc bố mẹ chuyển quyền sử dụng đất

cho con cái của mình.

Có 100 % tỷ lệ trả lời đúng câu hỏi “người nhận QSD đất có phải trả gì

cho người tặng, cho QSD đất hay không”. Đây là tỷ lệ cao nhất trong các vấn

đề có liên quan đến hình thức tặng cho quyền sử dụng đất. Chứng tỏ vần đề

này được cán bộ quản lý và người dân đặc biệt quan tâm, tìm hiểu và nắm rõ.

Vấn đề “tặng cho QSD đất diễn ra ở mối quan hệ nào” có 87% tỷ lệ trả

lời đúng. Còn lại hầu hết mọi người đều hiểu tặng cho quyền sử dụng đất là

việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà

không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả; còn có một số người cho rằng đó là

việc bố mẹ chuyển quyền sử dụng đất cho con cái của mình. Một số người

cho rằng đó chỉ là quan hệ huyết thống, hay quan hệ bố mẹ với con cái và anh

chị em với nhau.

Có 90 % tỷ lệ người hiểu đúng rằng, việc tặng, cho quyền sử dụng đất thì

tuỳ từng trường hợp mới phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu

nhập. Thực tế thì hình thức tặng cho quyền sử dụng đất nhiều người còn hiểu

lầm là thừa kế, ngay như cán bộ quản lý cấp xã còn nắm chưa nắm chắc về

vấn đề này họ cho rằng đó là việc thừa kế. Nghị định 45 cũng áp dụng cho

trường hợp là thừa kế QSD đất vì trong thừa kế QSD đất cũng có mối quan hệ

huyết thống.

58

* Nhận xét

Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ quản lý và nhân dân huyện Nông Cống

có sự khác nhau giữa đối tượng là cán bộ quản lý và người dân. Cán bộ quản

lý đòi hỏi sự am hiểu sâu về nhiều mặt, tuy vậy trong khi điều tra do chưa cập

nhật đầy đủ thông tin nên vẫn còn một số ít vấn đề sai sót . Đối với người dân

thì chủ yếu chỉ am hiểu những vấn đề liên quan trực tiếp tới quyền lợi, lợi ích

của mình nên chưa có sự am hiểu sâu về các thông tin điều tra. Cụ thể được

thể hiện qua biểu đồ sau:

Ghi chú:

I: Sự hiểu biết về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất

II: Sự hiểu biết về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

III. Sự hiểu biết về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất

3.6. Đề xuất giải pháp

3.6.1. Về tổ chức và công tác cán bộ

Thứ nhất: Về công tác tuyển dụng nhân sự của Văn phòng đăng ký, Ủy

ban nhân dân huyện nên trao quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện

nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế cho đơn vị sự nghiệp của nhà nước, Văn

phòng đăng ký tự bảo đảm chi phí hoạt động, được tự quyết định biên chế.

Đối với đơn vị sự nghiệp tự bảo đảm một phần chi phí hoạt động và đơn vị sự

59

nghiệp do ngân sách nhà nước bảo đảm toàn bộ chi phí hoạt động, căn cứ

chức năng, nhiệm vụ được giao, nhu cầu công việc thực tế, định mức chỉ tiêu

biên chế và khả năng tài chính của đơn vị, Thủ trưởng đơn vị xây dựng kế

hoạch biên chế hàng năm gửi cơ quan chủ quản trực tiếp để tổng hợp, giải

quyết theo thẩm quyền. Lâu nay việc tuyển dụng cán bộ đều do Ủy ban nhân

dân trực tiếp ấn định cho Văn phòng đăng ký mà không cần biết là con người

đó, cán bộ đó vào làm việc tại Văn phòng đăng ký có phù hợp với chuyên

môn được đào tạo hay không, tại thời điểm đó nhu cầu công việc có cần thiết

phải bổ sung thêm con người hay không cũng chính vì vậy dẫn đến việc lãnh

đạo đơn vị khó khăn trong việc sắp xếp, bố trí công việc, và trả lương.

Thứ hai: Đối với những cán bộ có trình độ chuyên môn đúng chuyên

ngành, đạt hiệu quả trong quá trình làm việc, có kinh nghiệm nên đề nghị với

cấp trên xem xét cho ký hợp đồng dài hạn (chức danh viên chức) để tạo tâm

lý làm việc ổn định, có trách nhiệm trong công việc mình làm (hầu hết cán bộ

của Văn phòng đăng ký là lao động hợp đồng 2 tháng một, hết 2 tháng thì ký

lại hợp đồng lao động với Văn phòng).

Thứ ba: Xây dựng đội ngũ cán bộ mạnh về số lượng và tốt về chất

lượng. Tăng cường đào tạo bồi dưỡng cán bộ, công chức về chuyên môn và cả

về công nghệ thông tin. Mục tiêu của công tác đào tạo cán bộ là kiến thức

chuyên sâu, có tinh thần trách nhiệm, linh hoạt trong xử lý tình huống, đồng

thời đội ngũ này thường xuyên thực hiện công tác tổng kết, đánh giá, phê bình

và tự phê bình. Đề xuất cái mới và có kế hoạch cụ thể nâng cao hiệu quả trong

công việc.

3.6.2. Giải pháp về chính sách

- Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho công tác quản lý đất đai.

- Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới

người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ về các QSDĐ.

60

- Nhà nước cần hoàn thiện các quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền

sử dụng đất cho dự án đầu tư.

- Huyện Nông Cống cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính để

người sử dụng đất thực hiện các QSD đất được thuận tiện, nhanh chóng.

- Cần đẩy nhanh tiến độ đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất trên địa huyện Nông Cống đảm bảo nhanh gọn và

tuân thủ pháp luật.

- Đầu tư, phát triển hạ tầng cơ sở, trang thiết bị phục vụ cho lĩnh vực

quản lý đất đai. Có những chính sách khuyến khích và thúc đẩy áp dụng khoa

học kỹ thuật vào trong lĩnh vực quản lý đất đai.

- Có những chính sách thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

tên địa bàn tỉnh Thanh Hóa nói chung và trên đại bàn huyện Nông Cống nói

riêng, đây là một tiềm năng thúc đẩy hoạt động công tác chuyển quyền sử

dụng đất.

3.6.3. Giải pháp về quản lý

Cần phải có hệ thống các quy định chặt chẽ để khen thưởng và xử phạt

phân minh đối với các đối tượng thực hiện tốt, và vi phạm các quy định trong

lĩnh vực đất đai. Có hệ thống cán bộ thanh tra, kiểm tra khắt khe đối với các

cán bộ hoạt động trong lĩnh vực đất đai, vì đây là lĩnh vực nóng, có nhiều vấn

đề nhạy cảm liên quan tới việc quan liêu, tham nhũng của các cán bộ quản lý

đất đai.

Có một hệ thống quản lý, lưu hồ sơ đăng ký thủ tục đất đai khoa học,

đảm bảo tính thống nhất có hiệu quả, an toàn và bí mật. Sử dụng các phần

mềm khoa học để quản lý nguồn cơ sở dữ liệu đất đai khoa học, hiệu quả cao

trong công việc.

3.6.4. Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật

Hiện nay huyện Nông Cống đang trong quá trình hoàn thiện hồ sơ địa

chính nên cơ sở dữ liệu địa chính vẫn đang phải lưu trữ ở dạng giấy, phòng lưu

61

trữ thì đã quá tải vì qua thời gian hồ sơ, sổ sách quá nhiều. Chính vì vậy đề

nghị Ủy ban nhân dân huyện tạo điều kiện bố trí, sắp xếp thêm phòng dành cho

lưu trữ hồ sơ, đề xuất mua một máy photô và các phần mềm được áp dụng

nhiều cho ngành QLĐ đai phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

nói chung và công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính nói riêng.

3.6.5. Về chính sách pháp luật

Tăng cường phổ biến các văn bản pháp luật có liên quan đến người sử

dụng đất. Đồng thời nâng cao nhận thức, hiểu biết về chính sách pháp luật đất

đai đối với đội ngũ cán bộ, công chức và lao động công tác tại VPĐK thông

qua việc bồi dưỡng, đào tạo, cập nhật thường xuyên các văn bản pháp luật,

chủ trương, đường lối, chính sách mới của Đảng và Nhà nước.

Sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật cho phù hợp với nhau,

tránh chồng chéo, ban hành không kịp thời giữa văn bản của UBND tỉnh ban

hành, Ủy ban nhân dân huyện với pháp Luật đất đai hiện hành của Trung ương.

Thống nhất trình tự, thủ tục, thời gian, thành phần hồ sơ của các thủ tục hành

chính về lĩnh vực đất đai theo quy định chung của pháp luật hiện hành.

3.6.6. Giải pháp về tổ chức, phối hợp làm việc giữa các đơn vị

Hoàn thiện mô hình tổ chức của văn phòng đăng ký, trong đó phải quy

định rõ vai trò, trách nhiệm của văn phòng đăng ký và các đơn vị liên quan.

Cụ thể phân định rõ chức năng, nhiệm vụ giữa Văn phòng Đăng ký

quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục thuế, các

Phòng Công chứng và các Văn phòng công chứng, các phòng ban khác có

liên quan để nâng cao tinh thần, trách nhiệm trong quá trình xử lý hồ sơ, tránh

trường hợp tham gia quá sâu vào công việc của nhau gây ách tắc công việc

chung, phiền hà cho công dân khi thực hiện các thủ tục về đất đai, nhà ở, tài

sản khác gắn liền với đất.

62

3.6.7. Giải pháp về công nghệ

Trong thời buổi hội nhập, tất cả công việc đều phải sử dụng máy móc

công nghệ, phần mềm tin học hóa mà hầu hết cán bộ của đơn vị đang còn rất

hạn chế về tin học, tiếng anh chuyên ngành (nhất là đối với số cán bộ đã có

tuổi làm việc lâu năm trong ngành) do vậy Văn phòng đăng ký phải thường

xuyên ứng dụng công nghệ tin học trong việc xây dựng cơ sở dũ liệu đất đai

cho từng xã trên cơ sở đó tạo dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên phạm vi toàn

huyện tiến tới thống nhất quản lý hồ sơ địa chính bằng tin học.

Để thực hiện được công nghệ tin học trong quản lý hồ sơ địa chính cần

phải tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ thường xuyên cho cán bộ VPĐK tham gia

các lớp đào tạo về công nghệ thông tin để đáp ứng cho nhu cầu công việc.

63

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

Trong quá trình thực hiện đề tài "Đánh giá tình hình chuyển nhượng,

tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013- 2017",

được sự giúp đỡ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyên Nông

Cống, phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hóa

tôi xin rút ra một số kết luận sau:

1. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nông Cống là một đơn

vị sự nghiệp có thu tuy mới thành lập năm 2009 nhưng đã hoạt động rất hiệu

quả, giúp cho công tác quản chặt, nắm chắc quỹ đất của huyện Nông Cống.

2. Từ khi luật đất đai 2013 có hiệu lực địa bàn nghiên cứu luôn thực hiện

đúng chức trách và quản lý nhà nước về đất đai theo 15 nội dung, đúng theo

pháp luật.

- Kết quả tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có 6.792 hồ sơ

thành công trong giai đoạn 2013 -2017. Số lượng hồ sơ heo đánh giá kết quả

của giai đoạn tình hình chuyển nhượng, tặng cho tăng dần, năm sau cao hơn

năm trước. Đặc biệt trong hai năm 2016 và 2017 số hồ sơ chuyển nhượng,

tặng cho tăng đột biến do thực hiện đề án sáp nhập mở rộng địa giới hành

chính thị trấn Nông Cống.

- Nghiên cứu đã cho thấy được sự ảnh hưởng của yếu tố dân số và quy

hoạch sử dụng đất tới tình hình chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Nông Cống là rất lớn.

- Phân tích sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tới công tác

chuyển quyền sử dụng đất, đi sâu vào hình thức chuyển nhượng và tặng cho

quyền sử dụng đất. Xác định:

64

+ Đối tượng được điều tra là cán bộ quản lý trả lời đúng các câu hỏi liên

quan tới chuyển quyền sử dụng đất là rất cao, đạt tới 97,77% , còn đối tượng

điều tra là người dân tỷ lệ trả lời đúng các câu hỏi liên quan tới chuyển quyền

sử dụng đất chỉ đạt 73,44%;

+ Tỷ lệ 84,33% trả lời đúng về công tác chuyển nhượng;

+ Tỷ lệ 90,67% trả lời đúng về các vấn đề liên quan tặng cho quyền sử

dụng đất.

- Đã đề xuất giải về công tác cán bộ, về chính sách và quản lý để nâng cao

hiệu quả công tác quản lý sử dụng đất cũng như tình hình chuyển nhượng, tặng

cho quyền sử dụng đất.

2. Đề nghị

- Tiếp tục đẩy mạnh tập huấn về chuyên môn cho đội ngũ cán bộ quản

lý; thường xuyên cập nhật văn bản pháp quy mới. Đầu tư hệ thống thiết bị và

các phần mềm chuyên dùng về bản đồ từ cấp huyện đến cấp xã để đáp ứng tốt

công tác QLNN và nhu cầu thực hiện quyền sử dụng đất.

- Cần tăng cường đội ngũ cán bộ quản lý có chuyên môn và kinh nghiệm

cao về thực hiện nhiệm vụ tại các xã, thị trấn có nhiều dự án lớn.

- Tổ chức tuyên truyền một cách sâu rộng và có hiệu quả tới người dân

những kiến thức về pháp luật đất đai nói chung và về chuyển nhượng, tặng

cho quyền sử dụng đất nói riêng để nâng cao hiểu biết và trình độ của người

dân. Đồng thời với đó là nâng cao chất lượng cuộc sống, nâng cao trình độ

văn hóa của người dân trên địa bàn huyện.

- Tiếp tục trang bị các hệ thống máy móc và phần mềm hiện đại, tiên tiến

để làm tốt việc tiếp nhận, giải quyết và trả kết quả hồ sơ đất đai cho nhân dân.

Từng bước nâng cao chất lượng phục vụ nhân dân theo hướng tăng sự hài

lòng của nhân dân đến làm việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

- Có hệ thống thanh tra, kiểm tra giám sát chặt chẽ trong lĩnh vực đất đai;

đây là một lĩnh vực có nhiều vấn đề nhạy cảm, cán bộ có nhiều điều kiện

tham ô, tham nhũng.

65

- Để Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được quyền tuyển dụng cán

bộ có trình độ, đúng chuyên môn, bổ sung vào những vị trí còn thiếu theo nhu

cầu công việc của đơn vị.

- Đề nghị Ủy ban nhân dân huyện Nông Cống xem xét cấp thêm phòng

làm việc, phòng lưu trữ để sắp xếp lại hệ thống hồ sơ lưu trữ, khai thác dữ

liệu tại Phòng Lưu trữ và cung cấp thông tin địa chính.

66

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Kết quả kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện

trạng sử dụng đất năm 2006, Hà Nội

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2008), Thông tư số 08/2008/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8

năm 2008 Hướng dẫn thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ

hiện trạng sử dụng đất, Hà Nội

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2008), Dự án kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của

các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất, Hà Nội.

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức, sử

dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo Chỉ thị 31/2008/ CT-TTg ngày

14/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội

5. Chính phủ (2009), Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm

hành chính trong lĩnh vực đất đai.

6. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành

một số điều của Luật Đất đai năm 2013.

7. Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

8. Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về hồ sơ địa chính.

9. Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về bản đồ địa chính.

10. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

11. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

12. Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính quy định về

hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất.

13. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê

mặt nước.

14. Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính quy định về

hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

67

15. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

16. Cục Thống kê (2017), Niên giám thống kê huyện Nông Cống.

17. Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài ( Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội,

tr 15, 58-64.

18. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1993), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc Gia,

Hà Nội.

19. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1998), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc Gia,

Hà Nội.

20. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc Gia,

Hà Nội.

21. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai - Nxb Chính trị Quốc Gia,

Hà Nội.

22. Sở Tài nguyên và Môi trường, Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2017 của các tổ chức, sử dụng

được nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo Chỉ thị 21/2014/ CT-TTg ngày 01/8/2014

của Thủ tướng Chính phủ, Thanh Hóa

23. Huyện ủy huyện Nông Cống (2013), Báo cáo chính trị của Ban chấp hành đảng bộ

huyện Nông Cống.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

PHIẾU ĐIỀU TRA Hiểu biết quy định pháp luật đất đai của cán bộ quản lý

Họ tên người được phỏng vấn:……………………………. Địa chỉ: Thôn.............................., xã........................... huyện Nông Cống,

tỉnh Thanh Hóa.

Xin Ông (Bà) cho biết ý kiến của mình về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương mình theo luật đất đai hiện hành bằng cách trả lời các câu hỏi dưới đây (Tích vào các phương án mà ông (bà) cho là đúng):

A. Những hiểu biết của đối tượng về những quy định của chuyển QSDĐ 1. Những hiểu biết cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất

Câu 1: Chuyển quyền sử dụng đất là quyền của ai?

a) Của cán bộ quản lý b) Của người dân

c) Của người sử dụng đất d) Cả a, b và c

Câu 2: Có bao nhiêu hình thức chuyển quyền sử dụng đất?

a) 6 c) 8 b) 7 d) 9

Câu 3: Đất tham gia chuyển quyền sử dụng đất có cần điều kiện gì không?

a) Không cần điều kiện gì b) Chỉ cần đất không có tranh chấp

c) Có một trong các điều kiện do nhà nước quy định d) Có đầy đủ các điều kiện do nhà nước quy định

Câu 4: Những khoản tiền nào được pháp luật quy định có liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất?

a) Thuế chuyển quyền sử dụng đất c) Lệ phí trước bạ b) Lệ phí địa chính d) Cả a, b và c

Câu 5: Người chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ gì với Nhà nước?

a) Khai báo việc chuyển quyền c) Nộp thuế chuyển quyền b) Làm đầy đủ thủ tục d) Cả b và c

Câu 6: Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ gì với Nhà nước?

a) Không có nghĩa vụ gì b) Khai báo đầy đủ thông tin

c) Làm đầy đủ thủ tục d) Làm đầy đủ thủ tục và nộp lệ phí trước

2. Những hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1.1. Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất

Câu 1: Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?

a) Là việc đổi đất lấy tiền giữa các chủ thể sử dụng đất

b) Là việc đổi đất lấy bất kỳ một tài sản nào khác

c) Là việc bán đất

d) Là việc đổi đất lấy đất giữa các chủ sử dụng đất

Câu 2: Người nhận quyền sử dụng đất có phải có nghĩa vụ gì với người

chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

a) Phải trả 50% số tiền mà nhà nước quy định

b) Phải trả số tiền bằng tiền công cải tạo đất. c) Không phải trả tiền hay hiện vật

d) Phải sử dụng đất đúng mục đích ban đầu trước khi nhận chuyển

Câu 3: Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà giá chuyển nhượng

thấp hơn so với giá nhà nước quy định thì giá trị chuyển nhượng áp dụng để

tính là giá trị nào?

a) Giá nhà nước quy định

b) Giá chuyển nhượng

c) Giá trung bình giữa giá chuyển nhượng và giá nhà nước quy định

d) Không được phép thấp hơn

Câu 4: Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng

đất chuyên trồng lúa nước trong trường hợp nào?

a) Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp

b) Nhận chuyển nhượng để kinh doanh

c) Nhận để làm nhà

d) Nhận để trồng loại cây khác

Câu 5: Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi

sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ trong trường hợp nào?

a) Khi sinh sống trong khu vực đó

b) Khi không sinh sống trong khu vực đó

c) Khi có nhu cầu ở trong khu vực đó

d) Mua để kinh doanh

3. Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất

Câu 1: Tặng cho quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?

a) Là việc bố mẹ chuyển nhượng QSDĐ cho con cái của mình

b) Là việc người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ cho anh, chị, em

của mình

c) Là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ cho người khác trong thời

gian nhất định

d) Là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ cho người khác theo quan

hệ tình cảm mà người sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.

Câu 2: Người được nhận quyền sử dụng đất có phải trả gì cho người

tặng quyền sử dụng đất không?

b) Phải trả số tiền bằng tiền công cải tạo đất.

a)Phải trả 50% số tiền mà Nhà nước quy định

c) Không phải trả tiền hay hiện vật d) Phải trả tiền hoặc hiện vật = 10% giá trị của QSDĐ đó.

Câu 3: Tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra trong mối quan hệ nào?

a) Chỉ trong quan hệ huyết thống. b) Bố mẹ với con cái c) Anh chị em ruột d) Thường là quan hệ huyết thống, ngoài ra còn có các quan hệ

Câu 4: Tặng cho quyền sử dụng đất có phải nộp thuế chuyển quyền sử

dụng đất hay thuế thu nhập hay không?

a) Không phải nộp b) Có phải nộp c) Tùy từng trường hợp cụ thể d) Nộp 50%

Câu 5: Cơ quan nào giải quyết thủ tục tặng cho QSDĐ?

a) UBND cấp huyện c) UBND cấp xã b) Phòng Tài nguyên và Môi d) Văn phòng đăng ký QSDĐ

B. Những đánh giá của ông (bà ), yếu tố nào ảnh hưởng nhiều nhất đến

công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Nông Cống?

STT Yếu tố ảnh hưởng Xếp loại

1 Ảnh hưởng bởi giá đất

2 Quy hoạch

3 Thủ tục hành chính

4 Lệ phí

5 Gia tăng dân số

6 Ý kiến khác

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

PHIẾU ĐIỀU TRA Hiểu biết quy định pháp luật đất đai của nhân dân

Họ tên người được phỏng vấn:……………………………. Địa chỉ: Thôn.............................., xã........................... huyện Nông Cống,

tỉnh Thanh Hóa.

Xin Ông (Bà) cho biết ý kiến của mình về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương mình theo luật đất đai hiện hành bằng cách trả lời các câu hỏi dưới đây (Tích vào các phương án mà ông(bà) cho là đúng):

A. Những hiểu biết của đối tượng về những quy định của chuyển QSDĐ 2. Những hiểu biết cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất

Câu 1: Chuyển quyền sử dụng đất là quyền của ai?

a) Của cán bộ quản lý b) Của người dân

c) Của người sử dụng đất d) Cả a, b và c

Câu 2: Có bao nhiêu hình thức chuyển quyền sử dụng đất?

a) 6 c) 8 b) 7 d) 9

Câu 3: Đất tham gia chuyển quyền sử dụng đất có cần điều kiện gì không?

a) Không cần điều kiện gì

b) Chỉ cần đất không có tranh chấp c) Có một trong các điều kiện do nhà nước quy định

d) Có đầy đủ các điều kiện do nhà nước quy định

Câu 4: Những khoản tiền nào được pháp luật quy định có liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất?

a) Thuế chuyển quyền sử dụng đất b) Lệ phí địa chính

c) Lệ phí trước bạ d) Cả a, b và c

Câu 5: Người chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ gì với Nhà nước?

a) Khai báo việc chuyển quyền c) Nộp thuế chuyển quyền b) Làm đầy đủ thủ tục d) Cả b và c

Câu 6: Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ gì với Nhà nước?

a) Không có nghĩa vụ gì b) Khai báo đầy đủ thông tin

c) Làm đầy đủ thủ tục d) Làm đầy đủ thủ tục và nộp lệ phí trước

2. Những hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2.1. Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất

Câu 1: Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?

a) Là việc đổi đất lấy tiền giữa các chủ thể sử dụng đất

b) Là việc đổi đất lấy bất kỳ một tài sản nào khác

c) Là việc bán đất

d) Là việc đổi đất lấy đất giữa các chủ sử dụng đất

Câu 2: Người nhận quyền sử dụng đất có phải có nghĩa vụ gì với người

chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

a) Phải trả 50% số tiền mà nhà nước quy định

b) Phải trả số tiền bằng tiền công cải tạo đất. c) Không phải trả tiền hay hiện vật

d) Phải sử dụng đất đúng mục đích ban đầu trước khi nhận chuyển

Câu 3: Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà giá chuyển nhượng

thấp hơn so với giá nhà nước quy định thì giá trị chuyển nhượng áp dụng để

tính là giá trị nào?

a) Giá nhà nước quy định

b) Giá chuyển nhượng

c) Giá trung bình giữa giá chuyển nhượng và giá nhà nước quy định

d) Không được phép thấp hơn

Câu 4: Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng

đất chuyên trồng lúa nước trong trường hợp nào?

a) Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp

b) Nhận chuyển nhượng để kinh doanh

c) Nhận để làm nhà

d) Nhận để trồng loại cây khác

Câu 5: Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi

sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ trong trường hợp nào?

a) Khi sinh sống trong khu vực đó

b) Khi không sinh sống trong khu vực đó

c) Khi có nhu cầu ở trong khu vực đó

d) Mua để kinh doanh

3. Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất

Câu 1: Tặng cho quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?

a) Là việc bố mẹ chuyển nhượng QSDĐ cho con cái của mình

b) Là việc người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ cho anh, chị,

em của mình

c) Là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ cho người khác trong thời

gian nhất định

d) Là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ cho người khác theo quan

hệ tình cảm mà người sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào

cả.

Câu 2: Người được nhận quyền sử dụng đất có phải trả gì cho người

tặng quyền sử dụng đất không?

b) Phải trả số tiền bằng tiền công cải tạo đất.

a) Phải trả 50% số tiền mà Nhà nước quy định

c) Không phải trả tiền hay hiện vật d) Phải trả tiền hoặc hiện vật = 10% giá trị của QSDĐ đó.

Câu 3: Tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra trong mối quan hệ nào?

a) Chỉ trong quan hệ huyết thống. b) Bố mẹ với con cái c) Anh chị em ruột d) Thường là quan hệ huyết thống, ngoài ra còn có các quan hệ khác

Câu 4: Tặng cho quyền sử dụng đất có phải nộp thuế chuyển quyền sử

dụng đất hay thuế thu nhập hay không?

a) Không phải nộp b) Có phải nộp c) Tùy từng trường hợp cụ thể d) Nộp 50%

Câu 5: Cơ quan nào giải quyết thủ tục tặng cho QSDĐ?

a) UBND cấp huyện c) UBND cấp xã b) Phòng Tài nguyên và Môi d) Văn phòng đăng ký QSDĐ

B. Những đánh giá của ông (bà ), yếu tố nào ảnh hưởng nhiều nhất đến

công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Nông Cống?

STT Yếu tố ảnh hưởng Xếp loại

1 Ảnh hưởng bởi giá đất

2 Quy hoạch

3 Thủ tục hành chính

4 Lệ phí

5 Gia tăng dân số

6 Ý kiến khác

PHỤ LỤC 1: DANH MỤC CÔNG TRÌNH 2013 -2017

GHI CHÚ

ĐỊA ĐIỂM

HẠNG MỤC

STT

DIỆN TÍCH (HA) 130,91 0,42 9,84 24,13 0,61 2,73 9,35 0,98

xã Công Bình Quy hoạch cấp huyện xã Công Chính Quy hoạch cấp huyện xã Công Liêm Quy hoạch cấp huyện xã Hoàng Giang Quy hoạch cấp huyện xã Hoàng Sơn Quy hoạch cấp huyện xã Minh Khôi Quy hoạch cấp huyện xã Minh Nghĩa Quy hoạch cấp huyện Quy hoạch cấp huyện

8

11,94

xã Tân Khang

I. Đất ở tại nông thôn 1. Quy hoạch đất ở 2. Quy hoạch đất ở 3. Quy hoạch đất ở 4. Quy hoạch đất ở 5 Quy hoạch đất ở 6 Quy hoạch đất ở 7 Quy hoạch đất ở Quy hoạch đất ở \ ( Mở rộng khu dân cư thôn 11)

xã Tân Phúc Quy hoạch cấp huyện xã Tân Thọ Quy hoạch cấp huyện Quy hoạch cấp huyện xã Tế Lợi xã Tế Nông Quy hoạch cấp huyện Quy hoạch cấp huyện xã Tế Tân xã Tế Thắng Quy hoạch cấp huyện xã Thăng Long Quy hoạch cấp huyện xã Trung Chính Quy hoạch cấp huyện xã Trung Thành Quy hoạch cấp huyện xã Trung Ý Quy hoạch cấp huyện xã Trường Giang Quy hoạch cấp huyện xã Trường Minh Quy hoạch cấp huyện xã Trường Trung Quy hoạch cấp huyện xã Trường Sơn Quy hoạch cấp huyện xã Tượng Lĩnh Quy hoạch cấp huyện xã Tượng Văn Quy hoạch cấp huyện xã Tượng Sơn Quy hoạch cấp huyện xã Vạn Hòa Quy hoạch cấp huyện xã Vạn Thắng Quy hoạch cấp huyện xã Vạn Thiện Quy hoạch cấp huyện

2,3 1,17 1,33 0,95 0,3 4,93 1,58 28,41 0,58 0,15 1,5 3,68 1,47 0,45 1,84 4,89 0,6 9,31 2,04 3,43 105,82

9 Quy hoạch đất ở 10 Quy hoạch đất ở 11 Quy hoạch đất ở 12 Quy hoạch đất ở 13 Quy hoạch đất ở 14 Quy hoạch đất ở 15 Quy hoạch đất ở 16 Quy hoạch đất ở 17 Quy hoạch đất ở 18 Quy hoạch đất ở 19 Quy hoạch đất ở 20 Quy hoạch đất ở 21 Quy hoạch đất ở 22 Quy hoạch đất ở 23 Quy hoạch đất ở 24 Quy hoạch đất ở 25 Quy hoạch đất ở 26 Quy hoạch đất ở 27 Quy hoạch đất ở 28 Quy hoạch đất ở II. Đất ở tại đô thị

1

46,85

xã Công Bình

Đất ở đô thị thuộc quy hoạch khu đô thị Yên Mỹ

QĐ 2121/QĐ-UBND tỉnh Thanh Hóa

2 Đất ở thôn Hồng Thái chuyển

18

xã Công Chính QĐ 2121/QĐ-UBND

sang đất ở đô thị

tỉnh Thanh Hóa

3 Quy hoạch khu dân cư

24,05

Quy hoạch cấp huyện

4 Quy hoạch đô thị+ xen cư III. Đât cụm công nghiệp 1 Cụm công nghiệp Hoàng Sơn

16,92 85,37 25

Thị trấn Nông Cống xã Yên Mỹ xã Hoàng Sơn

2 Cụm công nghiệp Trường Sơn

11,63

xã Trường Sơn

Quy hoạch cấp huyện Quy hoạch cấp tỉnh QĐ 2255/QĐ-UBND tỉnh Thanh Hóa

3

48,74

Quy hoạch cấp tỉnh

Thị trấn Nông Cống

45,61

Cụm công nghiệp Thị trấn Nông Cống mở rộng IV. Đất thương mại dịch vụ

1

5,12

xã Công Bình

QHBS

Thuộc quy hoạch đô thị Yên Mỹ

2 Thuộc khu đô thị Yên Mỹ 3 Đất thương mai dịch vụ 4 Khu thương mại dịch vụ

1,17 10,6 0,65

5 Đất thương mại dịch vụ

5,97

xã Công Chính xã Tân Thọ xã Tế Nông Thị trấn Nông Cống

6 Khu dịch vụ thương mại

0,71

xã Vạn Hòa

21,39

xã Yên Mỹ

QHBS Quy hoạch cấp huyện Quy hoạch cấp huyện QĐ 3615/QĐ-UBND tỉnh Thanh Hóa Quy hoạch bổ sung cấp huyện Quy hoạch cấp tỉnh

V.

106,21

1

42,46

xã Công Bình

Quy hoạch bổ sung

2

1,01

xã Công Chính

Quy hoạch bổ sung

3

4,2

Quy hoạch cấp huyện

Thị trấn Nông Cống

4

58,54

xã Yên Mỹ

Quy hoạch cấp huyện

7 Khu dịch vụ thương mại Đất khu vui chơi giải trí công cộng Thuộc khu vui chơi giải trí Yên Mỹ Thuộc khu vui chơi giải trí Yên Mỹ Khu vui chơi giải trí + khuôn viên cây xanh Khu vui chơi giải trí thuộc khu đô thị Yên Mỹ