Luận văn tốt nghiệp Quản lý đất đai: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Ô Môn, Thành phố Cần Thơ

Chia sẻ: Dopamine Grabbi | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:64

Thêm vào BST

Báo xấu

33
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung chính của luận văn là tìm hiểu giá đất ở theo khung giá Nhà nước và giá thực tế trên thị trường tại địa bàn quận Ô Môn, qua đó so sánh tỷ lệ chênh lệch. Khảo sát và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận Ô Môn. Xác định được yếu tố ảnh hưởng nào là quan trọng nhất. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn tốt nghiệp Quản lý đất đai: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Ô Môn, Thành phố Cần Thơ

TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÂY ĐÔ KHOA SINH HỌC ỨNG DỤNG LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ SINH VIÊN THỰC HIỆN VÕ THỊ KHÁNH BĂNG MSSV: 13D850103014 LỚP: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - KHÓA 8 2017
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÂY ĐÔ KHOA SINH HỌC ỨNG DỤNG LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH 52850103 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ CÁN BỘ HƯỚNG DẪN SINH VIÊN THỰC HIỆN LA THANH TOÀN VÕ THỊ KHÁNH BĂNG MSSV: 13D850103014 LỚP: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI K8 2017
LỜI CẢM TẠ Qua thời gian học tập và thực hiện đề tài đến nay, Luận văn tốt nghiệp của em đã hoàn thành. Với sự nỗ lực phấn đấu của bản thân cùng với sự giúp đỡ, động viên của gia đình, bạn bè và đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn của quý Thầy cô trường Đại Học Tây Đô đã giúp em hoàn thành khóa học một cách tốt đẹp. Em xin cảm ơn: Ban Giám hiệu nhà trường, Ban Chủ nhiệm khoa Sinh học Ứng dụng cùng tất cả quý Thầy cô đã tạo điều kiện thuận lợi cho em học tập và rèn luyện thật tốt. Cố vấn học tập Thầy Mai Linh Cảnh và quý Thầy cô Bộ môn Quản lý đất đai đã hết lòng quan tâm, chỉ dạy và truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm sống vô cùng quý báu. Đặc biệt xin chân thành gửi lời biết ơn sâu sắc đến Thầy La Thanh Toàn đã tận tình hướng dẫn và cho em những lời khuyên bổ ích trong việc nghiên cứu và hoàn thành đề tài này. Con xin cảm ơn gia đình đã nuôi dạy con lớn khôn và tạo điều kiện tốt nhất cho con học tập. Đã quan tâm và không ngừng động viên con cố gắng hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này. Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban Lãnh đạo, các anh chị trong phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai và Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận Ô Môn đã cung cấp tài liệu, số liệu và giúp đỡ em trong quá trình xử lý thông tin. Mặc dù đã nỗ lực cố gắng hoàn thiện Luận văn bằng tất cả sự nhiệt tình và năng lực, nhưng do điều kiện về vật chất và thời gian còn hạn chế nên đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp quý báu của quý Thầy cô và các bạn. Xin chân thành cảm ơn! Võ Thị Khánh Băng i
TÓM TẮT Đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn quận Ô Môn Thành phố Cần Thơ” được thực hiện nhằm mục tiêu tìm hiểu sự chênh lệch giá đất ở theo khung giá Nhà nước và giá thực tế trên thị trường tại địa bàn quận Ô Môn, đồng thời xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở nơi đây để phục vụ cho công tác định giá đất, qua đó đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn. Đề tài thực hiện bằng phương pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp và phân tích tổng hợp để thu thập số liệu trên địa bàn nghiên cứu. Xử lý số liệu bằng phương pháp thống kê, so sánh để tìm ra tỷ lệ chênh lệch giá đất và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở. Qua kết quả khảo sát cho thấy: Khung giá đất ở đô thị do Nhà nước ban hành tại quận Ô Môn so với giá đất thực tế trên thị trường có sự chênh lệch khá cao, vị trí 1 luôn là vị trí có giá cao nhất tại mỗi tuyến đường, mức độ giao động giá thị trường so với giá quy định là 1,4 đến 3,3 lần. Các yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất ở là yếu tố vị trí, khả năng sinh lợi và cơ sở hạ tầng, hai yếu tố hình dạng và diện tích chưa được chú trọng. Mặc khác, yếu tố tâm lý cũng là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất, vì theo tâm lý của người Việt Nam nói chung là tâm lý đám đông và nóng vội, khi giá đất lên cao thì người ta thường đổ xô đi mua vì lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua nên vì vậy càng đẩy giá đất lên cao hơn. Giá đất do cơ quan Nhà nước định giá rất phù hợp với mức thu nhập của người dân, nhưng đối với giá trên thị trường thì chênh lệch khá cao. Điều này càng gây khó khăn cho nhu cầu về nhà ở của những người có thu nhập thấp đến trung bình. Từ đó, đòi hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất cập, tuy nhiên vấn đề cơ bản nhất về cơ chế chính sách là phải tạo lập thị trường đất đai và phải là một thị trường cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của Nhà nước. Khi đã có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi và đó là căn cứ chính để Nhà nước quy định giá đất theo khung và bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, khi đó sẽ đảm bảo được yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định của Nhà nước. : Yếu tố ản ưởng, giá đất ở, quận Ô Môn. ii
DANH SÁCH BẢNG Bảng Tên Bảng Trang 2.1 Một số thông tin về khí hậu – thời tiết của địa phương 16 2.2 Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính năm 2016 20 4.3 Khung giá đất ở đô thị 27 4.4 Giá đất ở tại khu vực trung tâm 30 4.5 Giá đất ở tại khu vực ven trung tâm 31 4.6 Số liệu đăng ký biến động phân theo đơn vị phường năm 2016 36 4.7 Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế 37 4.8 Dự báo dân số và nguồn lao động của quận Ô Môn đến năm 2020 38 4.9 Thông tin cơ bản về các hộ được điều tra tại khu vực trung tâm 39 4.10 Thông tin cơ bản về các hộ được điều tra tại khu vực ven trung tâm 42 iii
DANH SÁCH HÌNH Hình Tên Hình Trang 2.1 Bản đồ hành chính quận Ô Môn 15 2.2 Biểu đồ cơ cấu đất nông nghiệp 22 2.3 Biểu đồ cơ cấu đất phi nông nghiệp 22 2.4 Biểu đồ cơ cấu đất theo đối tượng sử dụng 23 3.5 Sơ đồ các bước thực hiện nghiên cứu 25 4.6 Chênh lệch giá đất ở trung bình tại các tuyến đường khu vực trung tâm 33 4.7 Chênh lệch giá đất ở trung bình tại các tuyến đường khu vực ven trung tâm 34 4.8 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực trung tâm 40 4.9 Mức độ quan tâm của người dân 41 4.10 Mức độ không quan tâm của người dân 42 4.11 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực ven trung tâm 43 4.12 Mức độ quan tâm của người dân 43 4.13 Mức độ không quan tâm của người dân 44 iv
DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nguyên văn - BĐS Bất động sản - ĐBSCL Đồng bằng sông Cửu Long - ĐVT Đơn vị tính - GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - GDP Tổng sản phẩm nội địa - TN&MT Tài nguyên và Môi trường - THCS Trung học cơ sở - THPT Trung học phổ thông - TTYTDP Trung tâm Y tế dự phòng - UBND Ủy ban nhân dân v
MỤC LỤC Trang LỜI CẢM TẠ ..................................................................................................................i TÓM TẮT ..................................................................................................................... ii DANH SÁCH BẢNG ................................................................................................... iii DANH SÁCH HÌNH .....................................................................................................iv DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT .....................................................................................iv CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU .......................................................................................... 1 1.1 Đặt vấn đề ............................................................................................................. 1 1.2 Mục tiêu đề tài ....................................................................................................... 1 1.3 Nội dung đề tài ...................................................................................................... 2 1.4 Ý nghĩa đề tài ........................................................................................................ 2 CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 3 2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu ...................................................................... 3 2.1.1 Đất ở đô thị .................................................................................................... 3 2.1.2 Thị trường nhà đất ......................................................................................... 3 2.1.3 Giá đất ............................................................................................................ 5 2.1.4 Các loại giá đất .............................................................................................. 6 2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất ........................................................................... 7 2.1.5 Phương pháp xác định giá đất ........................................................................ 7 2.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................................................................. 8 2.2 Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu ................................................................. 10 2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới ............................................... 10 2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam .............................................. 11 2.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan ......................................................... 12 2.4 Đặc điểm vùng nghiên cứu ................................................................................. 14 2.4.1 Điều kiện tự nhiên quận Ô Môn .................................................................. 14 2.4.2 Điều kiện kinh tế - xã hội quận Ô Môn ....................................................... 16 2.4.3 Tình hình quản lý đất đai tại quận Ô Môn ................................................... 19 2.4.4 Hiện trạng sử dụng đất tại quận Ô Môn năm 2016...................................... 20 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 24 3.1 Đối tượng ............................................................................................................ 24 3.2 Phạm vi................................................................................................................ 24 3.3 Phương pháp........................................................................................................ 24 3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .......................................................... 24 3.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ........................................................... 24 3.3.3 Phương pháp xử lý số liệu ........................................................................... 24 3.3.4 Phương pháp so sánh ................................................................................... 25 vi
3.3.5 Sơ đồ các bước thực hiện ............................................................................. 25 3.4 Phương tiện ......................................................................................................... 26 3.4.1 Dữ liệu không gian ...................................................................................... 26 3.4.2 Các văn bản, chính sách của nhà nước ........................................................ 26 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................................. 27 4.1 Kết quả nghiên cứu giá đất ở tại quận Ô Môn .................................................... 27 4.1.1 Quá trình hình thành giá đất ở tại quận Ô Môn ........................................... 27 4.1.2 Giá đất ở tại địa bàn quận Ô Môn ................................................................ 27 4.1.3 Đánh giá sự chênh lệch giá thị trường và giá nhà nước tại quận Ô Môn .... 33 4.2 Kết quả phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, xác định yếu tố quan trọng nhất cho từng khu vực ................................................................................................... 34 4.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận Ô Môn .................................. 25 4.2.2 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở cho từng khu vực ................................................................................................................................. 39 4.3 Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn quận Ô Môn. .............................................................................................. 45 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT ................................................................. 47 5.1 Kết luận ............................................................................................................... 47 5.2 Đề xuất ................................................................................................................ 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................... 49 PHỤ LỤC ..................................................................................................................... 50 vii
CHƢƠNG 1 GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế của nước ta ngày càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Song song đó thì nhu cầu về sử dụng đất và các hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất cần phải có đền bù và giải phóng mặt bằng cũng tăng nhanh, đặc biệt là trong các thành phố lớn, các khu đô thị trung tâm. Cần Thơ là thành phố loại I trực thuộc trung ương, là thành phố trung tâm của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL), vì thế Cần Thơ được đầu tư rất mạnh trong các lĩnh vực kinh tế, xã hội làm cho nền kinh tế phát triển và sôi động bậc nhất ở trong khu vực này. Như các loại hàng hóa khác tồn tại trong cơ chế thị trường, giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật của thị trường và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhau. Đối với mỗi nhóm đối tượng sử dụng khác nhau thì mối quan tâm về đất đai cũng khác nhau. Việc tìm hiểu được sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở sẽ trở thành căn cứ cho quá trình định giá đất, góp phần điều tiết giá đất ở phù hợp đặc biệt là giá thị trường hiện nay. Cần Thơ có năm quận với nền kinh tế phát triển là: quận Ninh Kiều, quận Bình Thủy, quận Cái Răng, quận Thốt Nốt và quận Ô Môn. Trong đó quận Ô Môn là quận đang có sự chuyển dịch kinh tế nhanh, mạnh mẽ và đang trên đà phát triển. Các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan đến đất đai và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Bên cạnh đó, thị trường nhà đất ở Ô Môn diễn ra khá sôi động và mạnh mẽ, nên việc định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là rất quan trọng và cần thiết. Vấn đề đặt ra ở đây là ở các địa phương khác nhau về kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở cũng khác nhau. Vì vậy, để xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố này đến giá đất ra sao, thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công tác định giá đất ở mang tính chính xác cao và đưa ra giá đất hợp lý cho địa phương. Xuất phát từ thực tế và các vấn đề nêu trên, đề tài “Xác địn các yếu tố ản ưởng đến giá đất ở trên đị bàn quận Ô Môn, àn p ố Cần ơ” được thực hiện. 1.2 Mục tiêu đề tài Tìm hiểu giá đất ở theo khung giá Nhà nước và giá thực tế trên thị trường tại địa bàn quận Ô Môn, qua đó so sánh tỷ lệ chênh lệch. Khảo sát và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận Ô Môn. Xác định được yếu tố ảnh hưởng nào là quan trọng nhất. 1
Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn quận Ô Môn và toàn thành phố Cần Thơ. 1.3 Nội dung đề tài Nghiên cứu cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về giá đất ở. So sánh giá đất ở ngoài thị trường với giá đất ở do Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố ban hành năm 2015. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, các phương pháp, nguyên tắc xác định giá đất. Đưa ra đề xuất, kiến nghị mang tính khả thi. 1.4 Ý nghĩa đề tài Công tác định giá đất là trách nghiệm của các cơ quan nhà nước. Việc nghiên cứu, tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là rất cần thiết để tìm ra những nguyên nhân gây bất cập trong việc định giá đất và đề xuất những giải pháp khắc phục từ đó đánh giá được sự chênh lệnh về giá đất giữa giá đất ở Nhà nước và giá đất ở thực tế trên thị trường, giúp cho các nhà quản lý có cơ sở để dự báo xu hướng biến động giá đất trong tương lai và định hướng phát triển một cách bền vững cho thành phố. 2
CHƢƠNG 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu 2.1.1 Đất ở đô thị Theo Khoản 1 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 của Quốc hội quy định: Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại. Đất ở đô thị mang một số đặc trưng cơ bản như là: Là loại đất có nguồn gốc tự nhiên, hoặc đất nông lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi có quy hoạch hoặc dự án đầu tư. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án đầu tư phải được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép. Từng lô đất, từng khu đất trong đô thị có vị trí cố định. Mỗi vị trí có đặc điểm riêng, đặc thù riêng không giống với bất kỳ vị trí nào. Nó vừa là tư liệu sinh hoạt vừa là tư liệu sản xuất. Trong vai trò là tư liệu sinh hoạt, nó dùng cho xây dựng nhà ở, các công trình công cộng. Là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định không gian đất cần dùng. 2.1.2 Thị trƣờng nhà đất 2.1.2.1 Khái niệm Theo Vũ Thị Thu Trang, 2014: Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Thị trường bất động sản (BĐS) là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường nhà đất là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS. 3
2.1.2.2 Đặc điểm a. Không có thị trƣờng trung tâm Thị trường nhà đất chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức kinh doanh nhà đất, qua báo chí hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả cho thị trường này. b. Thị trƣờng nhà đất mang tính khu vực và địa phƣơng sâu sắc Nhà đất có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu nhà đất ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, nhà đất còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu nhà đất. c. Thị trƣờng nhà đất thực chất là thị trƣờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Đặc trưng này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. d. Thị trƣờng nhà đất là thị trƣờng không hoàn hảo Các thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường nhà đất không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Nó dẫn tới việc giá cả nhà đất không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả nhà đất sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá. e. Thị trƣờng nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn, nên việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch. Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch nhà đất phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị 4
trường nhà đất thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường ổn định hơn và an toàn hơn. 2.1.3 Giá đất 2.1.3.1 Khái niệm Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian xác định. Giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Nó dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng giá cả. Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời đây cũng là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất. 2.1.3.2 Đặc điểm của giá đất Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, so với những loại hàng hoá thông thường khác, giá cả đất đai có những đặc điểm riêng biệt. - Giá đất không chỉ được biểu hiện trực tiếp mà nó còn còn được thể hiện qua hình thức thuê và hình thành giá thuê đất quan hệ giữa giá đất và tiền thuê đất cũng tương tự như quan hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận, chỉ cần biết được tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra được. - Sự hình thành giá đất là một quá trình lâu dài và không thể theo một tiêu chuẩn đơn giản như các hàng hoá thông thường, do tính khác biệt rất lớn nên không thể hình thành một thị trường hoàn chỉnh một cách đơn thuần. Hơn nữa, giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là số phản ánh giá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế. - Khác với quy luật cung - cầu thông thường, giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu 5
cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng “cung” là từ tự nhiên, ít thay đổi và có giới hạn. Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất lớn hơn rất nhiều so với giá cả hàng hoá thông thường, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc định giá đất. Có một số lý do khiến giá đất luôn có xu thế tăng cao: Một là, đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng không ngừng. Hai là, cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷ suất lợi nhuận xã hội giảm. Ba là, yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hoá thông thường do thị trường đất đai là không hoàn thiện. 2.1.4 Các loại giá đất 2.1.4.1 Giá chuẩn Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị trường. Trong quy định giá chuẩn bao gồm khung giá đất chính phủ quy định giá tối thiểu và giá tối đa, bảng giá của tỉnh/thành phố. Nhà nước quy định giá các loại đất để phục vụ cho các mục đích như tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Giá chuẩn thường không sát với giá thị trường (thường thấp hơn so với giá thị trường), nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp. 2.1.4.2 Giá thị trƣờng Là loại giá đất luôn luôn biến động cao hay thấp phụ thuộc vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận. Giá thị trường được xác định qua điều tra trên cơ sở của bốn yếu tố: ứ n ất, là do tự nguyện thỏa thuận nhất trí giữa người bán và người mua. ứ i, là mục đích của mua bán đất và một số yếu tố về mục đích sử dụng đặc biệt. ứ b , là nhu cầu về đất đai của người mua và thị trường. ứ tư, là tác động của môi trường sống và xã hội. 2.1.4.3 Giá bảo hiểm Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm. 6
2.1.4.4 Giá thế chấp Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ vào giá thị trường của thửa đất. Phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp. 2.1.4.5 Giá cho thuê Giá cho thuê đất là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ sử dụng đất trong suốt thời gian thuê đất. Đây chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đất mang lại mà người thuê trả cho chủ thửa đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu. 2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất Theo Điều 112 Luật đất đai 2013, Việc thực hiện định giá đất phải được tiến hành theo các nguyên tắc kinh tế có liên quan mật thiết và ảnh hưởng trực tiếp tới giá thị trường. Cụ thể các nguyên tắc cần được áp dụng một cách hợp lý và triệt để như sau: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá - Theo thời điểm định giá - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 2.1.6 Phƣơng pháp xác định giá đất Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất thì giá đất được xác định bằng năm phương pháp: 2.1.6.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích các mức giá đất của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. 7
2.1.6.2 Phƣơng pháp chiết trừ Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS. 2.1.6.3 Phƣơng pháp thu nhập Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm xác định giá đất của loại tiền gửi (VNĐ) kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. 2.1.6.4 Phƣơng pháp thặng dƣ Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS. 2.1.6.5 Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. 2.1.7 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở Có bốn nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá đất ở. Mỗi yếu tố đều ảnh hưởng với một mức độ khác nhau cho từng đối tượng khác nhau, nhìn chung đây là các nhóm yếu tố chính làm cho giá đất luôn biến động trên thị trường. 2.1.7.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên Các yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng không nhỏ tới quyết định mua đất của người dân có nhu cầu, từ đó làm biến động giá cả đất đai trên thị trường. Có bảy yếu tố tự nhiên chính ảnh hưởng tới giá đất đó là: - Vị trí: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất ở càng lớn. Những căn nhà, khu đất nằm ở trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những căn nhà, khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những nhà, đất nằm tại các ngã tư hay ngã ba trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những nhà, đất nằm ở các vị trí khác (vị trí tuyệt đối). - Kích thƣớc, hình thể, diện tích nhà hoặc thửa đất: Một kích thước và diện tích nhà hoặc thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân trong vùng. 8
- Địa hình: Địa hình nơi đất ở tọa lạc cao hay thấp hơn so với các vùng lân cận đều có tác động đến giá cả. - Hình thức (kiến trúc) bên ngoài: Nếu là hai căn nhà có giá xây dựng như nhau, căn nhà nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu của người mua thì sẽ có giá trị cao hơn và ngược lại. - Tình trạng môi trƣờng: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả đất ở. - Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro cao của tự nhiên: Những khu đất ở nằm trong những vùng thường hay bị các sự cố thiên tai (Bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) làm cho giá cả thấp hơn và ngược lại. 2.1.7.2 Nhóm các yếu tố kinh tế - Khả năng sinh lợi: Mức thu nhập hàng năm từ đất ở mang lại có ảnh hưởng đến giá cả. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. - Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh, thông tin liên lạc. Hệ thống càng tiện nghi đầy đủ và chất lượng tốt thì giá trị của đất ở càng cao. - Các yếu tố liên quan đến thị trƣờng: Bao gồm tính hữu dụng của BĐS, nhu cầu của loại BĐS đó trên thị trường. Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên khi giao dịch trên thị trường giá đất bị ảnh hưởng bới các yếu tố liên quan đến kinh tế. Các đặc trưng về đất đai liên quan tới kinh tế hay nói cách khác là khả năng phát triển, sinh ra lợi nhuận từ đất đai được xem xét một cách triệt để nhất. 2.1.7.3 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến thị trƣờng nhà đất - Tình trạng pháp lý: Các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có. - Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với nhà đất, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất: Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung. 2.1.7.4 Yếu tố tâm lý Yếu tố tâm lý không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng. 9
2.2 Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu 2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật và khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định, tùy theo những quy định của hệ thống luật pháp mà mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất. 2.2.1.1 Định giá đất ở Trung Quốc Với sự tương đồng về chế độ chính trị và những quy định của pháp luật, Trung Quốc đã có đạt được những thành công đáng kể trong công tác định giá đất. Vấn đề định giá BĐS được Nhà nước quan tâm và đầu tư từ đầu những năm 1990. Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá về BĐS được thành lập. Trung tâm này nằm trong cục đất đai, làm nhiệm vụ định giá đến từng thửa đất, tư vấn pháp lý, buôn bán nhà đất, dịch vụ thông tin thị trường, nghiên cứu tình hình thị trường. Ngoài cơ quan trung ương thì các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Mục đích chủ yếu của công tác định giá bao gồm hỗ trợ người mua, người bán xem xét quyết định giá trong chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị của tài sản mang thế chấp, cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để mua thế chấp BĐS trong lĩnh vực tài chính tín dụng tính giá thị trường của tài sản để thực hiện đền bù, tính thuế. 2.2.1.2 Định giá đất ở Singapore Cũng như ở nước ta, Singapore cũng có Luật kinh doanh BĐS. Giá đất được xác định tới từng thửa đất, đất đai là BĐS kể cả đất trống. Hệ thống cơ quan định giá Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cấp Trung ương gồm hai cơ quan là văn phòng đất đai thuộc Bộ tư pháp và văn phòng định giá BĐS thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính. 2.2.1.3 Định giá đất ở Thụy Điển Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng các phương pháp xác định giá đất của hai nước Thụy Điển và ustralia. Tại Thụy Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS 10
được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh. 2.2.1.4 Định giá đất ở Australia Giá đất thị trường tại ustralia tương đối ổn định, giá đất biến động trên cơ sở có sự kế thừa, tức là dựa trên giá của những tài sản tương tự đã bán trên thị trường. Cơ quan định giá đất được thành lập từ năm 1971 trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm trước Chính phủ về việc định giá BĐS để phục vụ cho việc quản lý theo luật định. Hoạt động định giá đất được thực hiện khoa học và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ. Giá trị của BĐS được sử dụng làm cơ sở tính thuế và các khoản thu khác. Mặt khác, giá trị định giá còn giúp người dân xác định giá cả chuyển nhượng trên thị trường. Do vậy, mọi giao dịch được thực hiện thông qua cơ quan định giá. Chức năng của cơ quan định giá đất ở nước này cũng đồng thời giúp việc cho Chính phủ và hỗ trợ dịch vụ cho người dân. 2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam Ở Việt Nam, hoạt động định giá đất đã có từ lâu nhưng chưa phát triển do sự chi phối bới cơ chế kinh tế tập trung thông qua các công tác kế hoạch hóa về giá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vựa sản xuất của nền kinh tế, hoạt động định giá chủ yếu là thụ động. Chỉ từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế từng bước chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá đất mới bước đầu được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó. Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Với đặc trưng đó, định giá đất tại Việt Nam là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Luật đất đai 2003 ra đời với một số điểm liên quan đến giá đất được sửa đổi bổ sung. Cụ thể đó là về nguyên tác định giá đất, khung giá các loại đất, bảng giá các loại đất cụ thể, tư vấn giá đất, quyền và trách nhiệm của các tổ chức tư vấn giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi như nhau thì có mức giá như nhau. Khung giá đất được ban hành 05 năm một lần đối với từng loại đất theo vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp có trách nhiệm thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất thị trường có biến động thì điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. 11