Luận văn: Vấn đề pháp lý đặt ra về căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

Chia sẻ: Nguyen Bao Ngoc | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:25

Thêm vào BST

Báo xấu

154
lượt xem 26
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tham khảo luận văn - đề án 'luận văn: vấn đề pháp lý đặt ra về căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bđs liền kề', luận văn - báo cáo, khoa học xã hội phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Vấn đề pháp lý đặt ra về căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

Luận văn Vấn đề pháp lý đặt ra về căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề 1
LỜI N ÓI ĐẦU Do đặc tính đất đai là không di rời được, và việc sử dụng bất độ ng sản của con người là một nhu cầu thực tiễn đò i hỏi có sự điều chỉnh của pháp luật. Quyền sử dụng hạn chế bất độ ng sản liền kề p hát sinh từ tính chất tự nhiên ấy của bất động sản và hậu quả của việc d ịch chuyển, phân chia, sáp nhập bất động sản. Đây là mộ t chế đ ịnh “d ẫn xuất” của chế định về quyền sở hữu, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề m ới xuất hiện trong pháp luật d ân sự nước ta với đặc thù là không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân với đất đai. Trong khi Hiến pháp vẫn quy đ ịnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì luật đất đai nước ta quy đ ịnh người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. V iệc thực hiện những quyền này phải theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng là mộ t quyền dân sự, một quan hệ pháp luật dân sự, nó p hát sinh, thay đổ i, chấm dứt khi có các sự kiện pháp lý. Và đ ược xác lập hay chấm dứt theo thoả thuận ho ặc quy đinh của pháp luật. đi vào tìm hiểu sâu, ta còn thấy được các căn cứ làm phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề còn có những đặc thù riêng biệt. Bài làm của em còn nhiều thiếu xót, rất mong các thầy cô trong tổ bộ môn góp ý thêm. Em xin chân thành cảm ơn ! 2
Cấu trúc bài làm: I/ Các khái niệm chung về quyền sử d ụng hạn chế bất động sản (BĐS) liền kề 1. K hái niệm về BĐ S 2. K hái niệm về BĐ S liền kề 3. V ấn đề ranh giới giữa các BĐ S liền kề 4. K hái niệm về quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề II/ Các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề 1. Căn cứ phát sinh quyền sử d ụng hạn chế BĐS liền kề 1.1. Xác lập theo tho ả thuận 1.2. Xác lập theo quy định của pháp luật: 1.2.1. Sự chuyển giao BĐ S 1.2.2. V iệc xác lập theo thời hiệu 1.2.3. X ác lập do sự phân chia BĐ S 2. Căn cứ chấm dứt 2.1. Các BĐS liền kề nhập làm một 2.2. Chủ sở hữu không còn nhu cầu sử dụng BĐS liền kề: 2.2.1. D o từ bỏ quyền 2.2.2. D o khô ng tiếp tục sử dụng 2.2.3. D o thoả thuận chấm dứt III/ V ấn đ ề pháp lý đặt ra về căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử d ụng hạn chế BĐ S liền kề. 1. V ấn đ ề đặt ra 2. Tình huống về quyền sử d ụng hạn chế BĐ S liền kề 3
I/ Các khái niệm chung về quyền SD hạn chế BĐ S liền kề 1. K hái niệm về BĐ S Theo đ iều 174 khoản 1_ BLDS 2005 có khái niệm về BĐ S như sau: BĐS là các tài sản bao gồm: a, đất đai; b, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c, các tài sản khác gắn liền với đất đai; d, các tài snả khác do pháp luật quy định. Phân loại tài sản thành BĐ S và đ ộng sản là cách phân loại tài sản bắt đ ầu từ luật La Mã cổ đ ại, được xem là cách phân loại tài sản mang tình truyền thống, và cho đ ến nay vẫn tồn tại trong luật dân sự của hầu hết các nước trên thế giới. Chứng tỏ đây là cách phân loại tài sản có ý nghĩa thực tiễn và pháp lý sâu sắc. Tài sản được coi là BĐS trong hệ thống pháp luật nước ta được chuyển hoá từ cách liệt kê thuần tuý những tài sản được coi là BĐ S đến việc phân định thông qua việc mô tả tính chất của tài sản được coi là BĐS và kết hợp với việc liệt kê cùng mô tả tính chất chung của BĐ S . 2, K hái niệm BĐ S liền kề Một BĐS đ ược phân lập với các BĐS khác qua ranh giới của các BĐ S ấy. Tuy nhiên không phải giữa tất cả các BĐ S đều tồn tại một ranh giới, m à chỉ có các BĐS thuộc bản chất không di rời đ ược mới tồn tại ranh giới, và khi tồn tại ranh giới m ới có khái niệm BĐS liền kề. N hư vậy BĐS được coi là liền kề với m ột BĐS khác và có thể phải chịu sự hạn chế về quyền với BĐ S khi chúng thuộc BĐ S không di rời được, cùng loại và giữa chúng có một ranh giới về địa lý cũng như pháp lý. BĐ S liền kề là BĐ S có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các BĐ S. Và hai BĐ S liền kề có thể lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề khi chúng có chủ sở 4
hữu khác nhau. Từ việc x ác đ ịnh các BĐ S liền kề m ới có thể xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu đ ể thuận lợi cho chủ sở hữu BĐ S khác. Sự hạn chế trên một BĐS là một d ạng quyền của người khác trên một BĐ S không thuộc sở hữu của mình. 3. V ấn đề ranh giới giữa các BĐS liền kề Ranh giới giữa các BĐS liền kề là để phân lập BĐ S này với BĐS khác, là để xác định quyền sử dụng của chủ sở hữu BĐS đó, nên việc xác định ranh giới là vấn đề quan trọng để giải q uyết các tranh chấp về quyền sử dụng BĐS. Việc xác định ranh giới có cơ sở chung là d iện tích, hình dáng, kích thước của BĐS. V iệc này do cơ quan nhà nước c ó thẩm quyền xác định. Việc x ác định ranh giới cũng có thể do thoả thuận của các chủ sở hữu với nhau. Điều 265 kho ản 1_ BLDS 2005 đã chỉ rõ : “Ranh giới giữa các BĐS liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp”. Điều 265 và 266 _ BLDS 2005 cũng đã có quy định cụ thể về quyền sở hữu mốc giới ngăn cách các BĐS và nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các BĐS. Như vậy ta có thể hiểu một cách chung nhất BĐ S liền kề là BĐS có chung ranh giới. 4, Q uyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Điều 273 _ BLDS 2005 quy định về quyền sử d ụng hạn chế BĐ S liền kề như sau: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đề n bù, nếu không có thoả thuận khác”. Theo truyền thống và thông lệ, đây là một trong những quyền quan trọng và có ý nghĩa của chủ sở hữu. Nhờ quy định này mà thực tế các BĐS bị vây bọc bởi các BĐ S của các chủ sở hữu khác đều có lố i đi ra. Mục đích để tạo cơ sở pháp lý về những điều kiện thuận lợi để các chủ sở hữu có thể khai thác một cách có hiệu 5
quả nhất công dụng của tài sản. Tuy nhiên, đó chỉ là quyền hạn chế và q uyền đó gồm: Quyền về lối đi qua; Quyền mắc đường dây tải đ iện, thông tin liên lạc; Quyền cấp thoát nước, Q uyền tưới tiêu; … Đ iều 275, 276, 277, 278 _ BLDS 2005 đã cụ thể ho á của những quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề này. Là một quyền mang yếu tố quan hệ vật quyền (chủ thể thực hiện quyền bằng hành vi, ý chí của mình) nhưng lại có dấu ấn của quan hệ trái quyền (chủ thể thực hiện quyền phải thông qua hành vi của người khác hoặc phụ thuộc ý chí người khác), khi pháp luật quy định, nên quyền này là một quyền dân sự đặc biệt. II/ Các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề 1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề là m ột quyền, tuy là một quyền khách quan nhưng vẫn là dạng quyền thuộc năng lực pháp luật của chủ thể mà không phải là m ột quyền dân sự chủ quan. Đ ể một quyền khách quan thành m ột quyền dân sự cụ thể phải có những điều kiện nhất đ ịnh. Bởi ứng với m ỗi một quyền dân sự của một chủ thể b ao giờ cũng tồn tại nghĩa vụ với chủ thể khác, và đ iều này được thấy rõ ở quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. N ếu như một chủ sở hữu bị vây bọ c muốn mở một lối đi trên BĐ S của chủ sở hữu liền kề, mà đ iều này là hợp lý, thì chắc chắn chủ sở hữu của BĐS đó phải có nghĩa vụ trong việc thoả mãn quyền này của chủ sở hữu liền kề. Điều 274 _ BLDS 2005 có quy đ ịnh về xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề như sau: 1. Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. 2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người dược chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó. Theo quy định trên ta thấy rằng: Quyền sử d ụng hạn chế BĐ S liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các B ĐS , mà p hải dựa trên cơ sở nhất định 6
và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ quy định những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể cùng những điều kiện về mặt khách quan. Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần có những hành vi cụ thể cùng với những điều kiện nhất định. Và những hành vi và điều kiện này phải phù hợp với yêu cầu của của pháp luật chứ khô ng thể tuỳ tiện. 1.1. Quyền sử d ụng hạn chế BĐ S liền kề được xác lập theo thoả thuận. Trong quan hệ dân sự thì tự do, tự nguyện cam kết là những nguyên tắc cơ bản mang tính bản chất. Nguyên tắc này quy định cho các chủ thể trong quan hệ tuỳ theo ý chí và nguyện vọng của mình đ ể tạo lập các quyền và nghĩa vụ dân sự cho chính mình. Khi điều 273 – BLDS 2005 quy định: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng BĐS liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác...” thì không có ngh ĩa là bất kì chủ sở hữu nhà, người sử d ụng đất nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu BĐ S xung quanh mình đ áp ứng yêu cầu đó. Để chủ sở hữu liền kề đáp ứng nhu cầu về quyền sử dụng hạn chế đ ối với BDS của họ , thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề để tạo lập quyền đó cho mình. Việc tho ả thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Nghĩa là các bên có thể tự do, tự nguyện cam kết và thoả thuận nhưng khô ng được trái pháp luật và đ ạo đức xã hội. Chẳng hạn như một chủ sở hữu nhà thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề mở một lối đ i bí mật và thuận lợi để vận chuyển những lo ại hàng hoá bị pháp luật cấm. Mặc dù thoả thận giữa hai b ên có được thoả m ãn thì theo pháp luật cũng không có hiệu lực. Chỉ khi đã đạt được thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề thì chủ sở hữu nhà, người sử d ụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng BĐ S liền kề nhằm thoả mãn nhu cầu trong việc khai thác và sử dụng BĐ S thuộ c sở hữu của mình. Trong trường hợp BĐS bị vây bọc bởi các BĐS khác nhau thuộ c các chủ sở hữu khác nhau, thì khi ấy chủ sở hữu 7
BĐ S bị vây bọc có thể lựa chọn mộ t trong số các chủ sở hữu BĐ S liền kề để xác lập thoả thuận. Và còn có thể tho ả thuận với các chủ sở hữu BĐ S để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề với những nộ i dung cụ thể tuỳ thuộc vào mục đích của m ình sao cho thuận lợi. Ví dụ như có thể nhờ BĐS liền kề p hía trước cho mở lối đi, và nhờ BĐ S liền kề phía sau cho m ắc đường dây điện thoại. Tuy nhiên không phải sự thoả thuận nào cũng đem lại kết quả. Trong trường hợp các bên khô ng đạt được mộ t thoả thuận về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết để phù hợp quyền lợi chính đáng của mình. Căn cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người sử d ụng đất này, và các điều kiện thực tế của các bên, toà án sẽ quyết định cuố i cùng và các b ên phải chấp nhận với cách giải quyết của toà án. Quyết định của to à án có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp toà án chấp nhận yêu cầu của bên có quyền thì toà án có thể đưa ra các quyết định sau: Nếu chưa có quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề thì q uyết định cho p hép chủ sở hữu nhà, người sử sụng đất có được quyền đó, đồng thời toà án sẽ xác định giới hạn của quyền đó, cách thức tạo lập cùng phương thức x ác định giới hạn của quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề cùng với khoản đền bù phù hợp cho chủ sở hữu BĐS liền kề. Các thủ tục giải quyết tuân theo các quy định của pháp luật tố tụng d ân sự. 1.2. Xác lập quyền sử d ụng hạn chế BĐS liền kề theo quy định của pháp luật. Nếu hiểu theo nghĩa rộ ng thì thực tế m ọi quyền dân sự nói chung và quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nó i riêng, đều được xác lập theo quy định của pháp luật. Bởi vì về mặt lý luận chỉ khi pháp luật điều chỉnh mộ t quan hệ xã hội thì quan hệ đó mới trở thnàh quan hệ pháp luật, và các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ này mới trở thành m ột quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và đ ược pháp luật bảo vệ. V ới ý nghĩa này thì việc thoả thuận đ ể tạo lập quyền sử d ụng hạn chế BĐS liền kề cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định. Vậy những căn cứ do pháp luật quy định được đề cập ở đây là những căn cứ khô ng do các bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định 8
của pháp luật khi thoả thuận khô ng thành. Tuy nhiên, pháp luật nước ta cũng mới chỉ quy định các căn cứ làm phát sinh quyền chủ thể, cò n căn cứ để p hát sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất định. Theo đó các căn cứ do pháp luật quy định sẽ b ao gồm: 1.2.1. Sự chuyển giao BĐ S đã xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề. Khoản 2 điều 274 _ BLDS 2005 quy định: “ Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề đă được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.” Như vậy, với việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, thì việc chuyển giao nhà và quyền sử d ụng đất đó đương nhiên đ ược chuyển giao cùng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà không cần thêm sự thoả thuận đặc biệt nào. Nghĩa là người chuyển giao khô ng cần phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐ S liền kề, và chủ sở hữu BĐ S liền kề cũng không có q uyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất mới thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc quyền sở hữu của họ . Người được chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng quyền hạn chế BĐS liền kề này với nội dung và phương thức như người chuyển giao cho họ đã thực hiện trước đó, vì họ là người kế q uyền của người dã chuyển giao. Tuy nhiên, trong trường hợp này pháp luật không cấm các bên có tho ả thuận khác để phù hợp hơn với nhu cầu và lợi ích của họ, bởi vì tự do thoả thuận vẫn là một nguyên tắc cơ b ản của quan hệ dân sự. Và đ i cùng với quy định ấy, trong trường hợp chủ sở hữu BĐ S phải chịu hạn chế mà chuyển giao BĐ S của mình cho người khác thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất m ới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu BĐ S liền kề sử dụng hạn chế BĐS đã được chuyển giao. Nhưng khi chuyển giao BĐ S mà phải chịu hạn chế thì họ phải b áo cho người chủ sở hữu mới biết về tình trạng cụ thể của BĐ S, trong đó có quyền sử d ụng hạn chế BĐS liền kề mà 9
BĐ S đó đ ang phải chịu.(Đây là quy định về quyền của người thứ b a đối với tài sản được chuyển giao) Như vậy việc thay đổi chủ sở hữu hay chủ sử dụng các BĐS không làm thay đổi quyền sử dụng hạn chế của người khác trên BĐS đó. Chính vì vậy mà có quan niệm cho rằng quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề là quan hệ giữa BĐS này với BĐ S khác, mà không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu của các BĐ S . V à quan điểm về việc chuyển giao BĐS chịu quyền sử dụng hạn chế đồng thời với việc chuyển giao quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề, cũng như BĐ S hưởng quyền này cũng được thừa nhận trong pháp luật của các nước trên thế giới. 1.2.2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề theo thời hiệu. Khoản 1 đ iều 247 _ BLDS 2005 có quy định về việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu như sau: “Người chiếm hữu, người được lợi về tài s ản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm với động sản, ba mươi năm với BĐS thì trở thành chủ sở hữu tài s ản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu”. Và cũng “ trừ truờng hợ p tài sản đó thuộc sở hữu nhà nước đã được quy định tại khoản 2 điều 247 bộ luật này”. Như đã b iết, quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được coi là một quyền trên BĐ S, nên khi một người sử d ụng BĐ S liền kề một cách công khai, liên tục, ngay tình trong ba m ươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề mặc dù vẫn thừa nhận BĐS thuộc quyền sở hữu của người khác. Vậy nên, họ có quyền sử d ụng hạn chế với BĐ S mà họ đã sử d ụng trong suố t thời gian trước đó, và quyền này sẽ tồ n tại cho đến khi có các căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề. Vì một nghĩa nữa, khi đã công nhận quyền sở hữu với BĐS theo thời hiệu thì cũng phải cô ng nhận quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề theo thời hiệu, vì suy cho cùng nó cũng chỉ là một quyền sử dụng với BĐ S ở hình thức đặc biệt. 10
Tuy nhiên bởi khái niệm “chiếm hữu ngay tình” nên việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề theo thời hiệu lại không hề đơn giản. Xem xét kỹ ta sẽ thấy: Trong khi một BĐ S thuộ c sở hữu của một chủ thể, chủ sở hữu vẫn thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản của họ như m ột chủ sở hữu thưc sự với đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu và khô ng mất quyền chiếm hữu. Đồng thời lại có một người không phải là chủ sở hữu m à chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai. Như vậy đã có mộ t m âu thuẫn về lý luận, vì không thể cùng tồ n tại một thời điểm hai chủ thể cùng chiếm hữu đố i với mộ t tài sản không phải là tài sản thuộ c sở hữu chung, trong đó chủ sở hữu đang chiếm hữu tài sản đối với tư cách là chủ sở hữu và một người khác cũng chiếm hữu tài sản đó , nhưng lại đ ược xem là ngay tình. Cho nên việc sử dụng BĐS của người khác một cách ngay tình, liên tục, cô ng khai mà không có sự phản đố i của chủ sở hữu tức là chủ sở hữu đã đồng ý, sự dồng ý này có thể coi là cho phép sử dụng. Nếu có sự phản đối của chủ sở hữu BĐS liền kề, với bất kỳ hình thức phản đối nào đều được coi là chủ sở hữu BĐS liền kề đã bày tỏ ý chí phản đối, và như vậy việc sử dụng của chủ sở hữu đó với BĐ S liền kề được xem là không ngay tình. Thực tế cũng như pháp luật đã thừa nhận quy tắc này để áp dụng tương tự pháp luật để giải quyết các tranh chấp về nhà ở đố i với các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 (nghị quyết số 58/ NQ -UBTVQH10) có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; Báo cáo số 158/ BC ngày 25/03/1985 của Toà án nhân dân tối cao về giải q uyết tranh chấp về nhà ở). Theo tinh thần quy định tại điểm c khoản 1 điều 11 nghị quyết số 58/NQ-UBTVQH10 thì: Đối với trường hợp bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ đã làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới trong khuôn viên nhà thuê, mượn, ở nhờ trong trường hợp bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đã đồ ng ý b ằng văn bản, hoặc đến trước ngày 01/07/1996 không có khiếu kiệ n đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà mới có thể sử dụng để ở một cách riêng biệt thì diện tích làm thêm đó thuộc quyền sở hữu của bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ. 11
Với quy định như thế này chúng ta có thể thấy, khi pháp luật công nhận thời hiệu là một trong những căn cứ phát sinh quyền sở hữu đối với BĐS, và nếu BĐ S đó bị vây bọc thì q uyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được mặc nhiên phải công nhận cho chủ sở hữu BĐ S đó, nghĩa là quyền sử d ụng cũng được xác định theo thời hiệu. 1.2.3. Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề do sự phân chia BĐS. Bình thường một BĐS đang được khai thác, sử dụng phải có lối đi ra đ ường công cộ ng. V à nếu khô ng có lối đi nếu BĐS đó bị vây bọc thì họ có quyền yêu cầu về lối đi đối với các chủ sở hữu BĐS liền kề theo quy tắc xác lập về lối đi được quy định tại khoản 1 điều 275 _BLDS 2005 ( quyền về lối đi qua BĐS ) Bên cạnh đó tại khoản 3 điều 275_BLDS 2005 cũng có quy định: “Trong trường hợp BĐS được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 điều này mà không có đền bù”. Quy đ ịnh này chỉ nói về lối đi m à không quy định các quyền khác với BĐS bị phân chia, tuy nhiên các quyền sử dụng BĐ S liền kề khác vẫn có thể được thực hiện thông qua việc áp dụng tương tự p háp luật dân sự. Theo quy định trên, nếu một BĐS b ị phân chia thành nhiều phần do các chủ sở hữu khác nhau có thể có tình trạng một hay nhiều BĐS mới đ ược tạo ra sau khi chia không có lố i đi ra đường cô ng cộng. Đ ể đảm bảo nhu cầu có lối đi sau khi được phân chia để khai thác, sử dụng b ình thường thì họ phải: “dành lối đi cần thiết cho người ở trong”. V iệc tạo lập lối đi trong trường hợp này phải đ ược thiết lập trên chính BĐS bị phân chia mà không phải thông qua việc yêu cầu các chủ sở hữu BĐ S liền kề khác tạo lối đ i trên BĐS của họ. Thực tế cho thấy, khi phân chia tài sản nói chung và một BĐ S nói riêng, thì thoả thuận giữa các chủ sở hữu tài sản (bất động sản) về việc phân chia tài sả n là phương thức tiện lợi nhất, đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên và việc thực thi cũng được dễ d àng, nhất là trong các trường hợp chia BĐ S thuộc sở hữu chung của nhiều người khi li hôn, chia thừa kế… Trong trường hợp phân chia 12
BĐ S thì các chủ sở hữu phải thoả thuận về lối đi, nếu không thoả thuận được thì có thể suy đoán việc người ở bên trong được đi qua BĐ S của người bên ngoài (áp dụng theo tập quán). Nếu có tranh chấp thì được giải quyết theo nguyên tắc chung về xác lập lố i đi. Bên cạnh đó còn một bất cập nữa mà pháp luật chưa nói đến là trong khi có quy đ ịnh dành lối đi cần thiết cho người phía bên trong thì lại không có vấn đề lối đi cần thiết cho người phía trên, trong trường hợp phân chia nhà nhiều tầng. Nếu một nhà cao tầng được phân chia cho nhiều chủ sở hữu khác nhau thì các chủ sở hữu sau khi được phân chia phải có lối đi thích hợp. Vì nếu BĐS bị vây bọc theo chiều ngang thì việc xác định lối đi được áp dụng theo quy tắc: Lối đi phải được thiết lập trên chính BĐS bị p hân chia. Nếu áp dụng tương tự trường hợp này thì chia nhà nhiều tầng các chủ sở hữu ở căn hộ tầng dưới phải cho các chủ sở hữu căn hộ tầng trên sử dụng chung hành lang và cầu thang để đi xuống tầng dưới, và còn cả đi ra đường công cộng. Tuy nhiên khi phân chia các BĐ S là nhà ở nhiều tầng thì có nhiều tài sản gắn liền với nhà ở được coi là tài sản chung hợp nhất không đ ược phân chia như hệ thố ng cấp thoát nước, đường d ây tải điện… 2. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Quyền sử d ụng hạn chế BĐ S liền kề cũng được phát sinh, thay đổi, chấm dứt theo những căn cứ và với những điều kiện nhất định theo pháp luật như những quyền dân sự khác. Điều 279 _ BLDS 2005 có quy định về chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề như sau: 1. Bất động sản liền kề với BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đó nhập làm một; 2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Theo tiến sĩ N guyễn Ngọc Điện trong nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam thì: “khi pháp luật quy định có hai căn cứ này làm chấm dưt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, mà không quy định thêm một khoản thông thường 13
như các điều luật khác như “các căn cứ k hác do pháp luật quy định” không có nghĩa là không còn căn cứ khác cho việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự pháp luật”. Nói tóm lại mộ t cách chung nhất, thì khi các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không còn thì chính là căn cứ làm chấm dứt quền này. 2.1 Bất động sản liền kề với BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử d ụng hạn chế BĐS liền kề nhập làm m ột. Theo các điều kiện đ ể xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề, thì giữa các BĐS phải tồn tại mộ t ranh giới để phân lập chúng. Ranh giới đó chỉ có ý nghĩa về m ặt pháp lý khi hai BĐ S đó thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau và cũng không phải là tài sản chung hợp nhất. N ếu BĐS thuộc sở hữu chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập khác nhau thì các chủ sở hữu đó có quyền ngang nhau đối với tài sản chung đ ó. BĐS thuộc sở hữu chung khi chưa phân chia nó vẫn là m ột khối thống nhất về m ặt pháp lý và các chủ sở hữu có quyền trên trên toàn bộ phần chung đó và cùng chịu chung chế định pháp luật về BĐ S đó . Vì vậy khi BĐ S liền kề và BĐS của chủ sở hữu đ ang thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề nhập làm một, tức là cùng thuộc về một chủ sở hữu và thành một thể thống nhất về m ặt pháp lý, do đó sẽ không còn tồn tại ranh giới giữa các BĐS như trước nữa. V í dụ như có hai mảnh đất của hai chủ sở hữu khác nhau ở cạnh nhau, và có mộ t ranh giới giữu chúng là một bức tường rào. Khi một chủ sở hữu mua lại mảnh đất của người chủ kia thì tuy thực tế bức rào vẫn còn đấy nhưng nó không còn là ranh giới giữa các BĐS liền kề đó nữa. Chính x ác hơn là khô ng còn ranh giới về mặt pháp lý. Như vậy đi cù ng với việc sáp nhập các BĐ S liền kề lại làm một thì không còn ranh giới, và như vậy nhu cầu sử d ụng hạn chế BĐS liền kề mặc nhiên bị chấm dứt. V ì hiển nhiên, người ta không thể sử dụng hạn chế BĐ S liền kề mà BĐ S đó lại là của chính họ. 14
Việc nhập làm một của các BĐS liền kề cũng có thể đ ược áp dụng đối với tài sản thuộ c sở hữu riêng và sau đó được đưa vào làm sở hữu chung. Ví dụ như vợ chồng nhập tài sản riêng lại với nhau. Khi ấy ch ỉ có giới hạn phần quyền trên toàn bộ khối tài sản đó. Tiến sỹ Nguyễn Ngọ c Điện cho rằng: “nếu hai BĐS lại tách ra để thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, thì trên cơ sở h ệ thống phục vụ theo thoả thuận rành mạch hoặc mặc nhiên giữa các bên, các quyền và nghĩa vụ lán g giềng sẽ phát sinh trở lại.” Như vậy theo ông quyền và nghĩa vụ láng g iềng chấm dứt trong trường hợp này không dứt khoát. Tiến sỹ Phạm Công Lạc_ trường đại học luật Hà Nội lại có ý kiến khác cho rằng: “ Không thể khẳng định rằng, nếu BĐS đã được sáp nhập thì khi bị phân chia lại phục hồi lại quyền sử dụng hạn chế như ban đầu, mà phải coi những BĐS được tạ o thành sau khi phân chia là những BĐS hoàn chỉnh, cho nên khi phân chia nếu phải xác lập lại quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì phải xác lập lại như khi phân chia BĐS ”. V ì sau khi BĐS đã đ ược sáp nhập, chủ sở hữu hoàn toàn có thể thay đố i mục đ ích sử dụng mới hoặc họ có thể cải tạo, ho àn thiện lại BĐS của m ình, vì vậy các quyền cũ không còn hoăc thay đổi thì cách thức sử dụng hạn chế BĐ S liền kề đ ương nhiên bị thay đổi. 2.2. Chủ sở hữu nhà, người sử d ụng đất khô ng cò n nhu cầu sử dụng BĐ S liền kề. Không còn nhu cầu sử dụng được hiểu là chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đang sử dụng quyền sử d ụng hạn chế BĐS liền kề, và đến khi mà không cần thiết cũng như không tiếp tục sử d ụng quyền đó để khai thác sử dụng BĐS của mình. Việc không còn nhu cầu sử dụng phải được thô ng qua hành vi pháp lý đơn phương. H ành vi đó được thể hiện dưới các hình thức nhất định dưới đây: 2.2.1. Từ bỏ quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề. Đây là việc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất b ầy tỏ ý chí khô ng tiếp tục muốn sử dụng bất động sản liền kề đ ó nữa, có thể thông qua lời nói hoặc văn bản. Tuy nhiên, việc b ày tỏ ý chí này phải đảm bảo những nhu cầu có hiệu lực 15
của giao dịch dân sự, cụ thể như người thực hiện quyền phải có năng lực hành vi dân sự; Phải có sự tự nguyện; Mục đích và nộ i dung phải phù hợp pháp luật và đạo đức xã hội. Việc từ bỏ quyền sử d ụng hạn chế BĐ S liền kề này còn có thể được thực hiện thông qua hành vi loại bỏ của các chủ sở hữu liên quan. N hững hành vi nhằm loại bỏ công dụng của hệ thố ng phục vụ như: X ây tường chắn lố i đi; Lấp đường thoát nước; Gỡ bỏ đường dây tải điện… Đây là những hành vi làm bằng chứng cho việc từ chố i quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề của chủ sở hữu BĐS và được coi là căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Chủ sở hữu BĐS liền kề lo ại bỏ công dụng của hệ thố ng phục vụ trên BĐS của mình đã đ ược thực hiện, nhưng chủ sở hữu BĐS đang sử d ụng hệ thống phục vụ ấy không phản đối thì có thể coi là sự từ chối của chủ sở hữu BĐS hay Theo tiến sĩ N guyễn Ngọc Đ iện thì: “Coi quyền hưởng thụ hệ thống khô ng? phục vụ gắn với một BĐS như một BĐS, ta thừa nhậ n rằng chủ sở hữu BĐS được phục vụ có ba mươi năm để bày tỏ ý chí, thái độ của m ình. Thời hiệu này có thể bị gián đoạn hoặc được ho ãn do các nguyên nhân được dự liệu trong luật chung về thời hiệu.” Nhận xét ý kiến trên ta thấy: Coi quyền hưởng thụ trên hệ thống phục vụ gắn liền với một BĐ S như một BĐS là hoàn toàn hợp lý. Và ba mươi năm thời hiệu là do pháp luật quy định, như vậy chủ sở hữu có tận ba mươi năm để bày tỏ ý chí của mình về việc có hay không tiếp tục sử dụng hệ thống phục vụ của chủ sở hữu BĐS đối với BĐ S liền kề, khi họ b iết việc chủ sở hữu BĐ S liền kề có những hành vi nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ lại không đồng nhất. Vì khi đ ã có hành vi loại bỏ thì BĐ S khô ng thể sử dụng được theo đúng với công dụng của nó. Có nhiều trường hợp không thể khai thác được nữa, ví dụ như: Lấp hệ thống tho át nước, gỡ bỏ đường d ây tải điện,.. Khi làm như thế thì ngay lập tức hệ thố ng này sẽ ngừng hoạt động. Như vậy, có lẽ ông đã đồng nhất việc quyền có lối đ i với tất cả các loại quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Tuy nhiên ngay cả với quyền có lối đ i thì cũng khó có thể được, vì khi bị chủ sở hữu 16
BĐ S liền kề loại bỏ lối đi m à người sử dụng lại không phản đối là việc trái thực tế. Việc không phản đối này có thể xem như là họ đã từ bỏ q uyền của mình, và có thể lý giải điều này là chủ sở hữu BĐS không cần thiết sử dụng lố i đ i q ua BĐ S liền kề, nhưng vẫn khai thác BĐS của họ mộ t cách bình thường. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu BĐ S khô ng thường xuyên sử dụng BĐ S đó vào việc thực hiện các hành vi của chủ sở hữu BĐS liền kề không tức thời, làm ảnh hưởng đ ến việc khai thác, sử d ụng BĐS phải chịu hạ n chế, thì vấn đề thời hạn m à chủ sở hữu BĐ S khô ng phản đối có thể được đặt ra. Nhưng để lấy cái thời hạn ba mươi năm theo như thời hiệu để người chiếm hữu ngay tình, công khai, liên tục đố i với BĐS đ ể trở thành chủ sở hữu BĐ S đó lại không có cơ sở kể cả về mặt pháp lý và thực tế. Về mặt pháp lý không thể đồng nghĩa thời hiệu hưởng quyền dân sự với thời hiệu từ chối quyền dân sự, và pháp luật của Việt Nam cũng khô ng tồ n tại một quy định nào như vậy. Thời hiệu xác lập quyền dân sự chỉ có ý nghĩa khi quyền đó chưa được thừa nhận và thời hiệu là căn cứ để pháp luật thừa nhận ưu quyền dân sự đó . N hư vậy khi một người có quyền mà quyền đó bị vi phạm mà người đó không có bất kì phản ứng nào với việc vi phạm đó như: Tự mình ngăn cản hành vi vi phạm, phản đối, yêu cầu cơ quan có thẩm q uyền can thiệp… Thì có thể xem như họ đ ã chấp nhận sự thiệt thòi đó. Trường hợp này, chủ sở hữu cũng chỉ là người sử d ụng BĐS của người khác để tho ả mãn quyền của mình chứ đó không phải là tài sản của họ. Nếu quyền sử d ụng hạn chế BĐS liền kề được thiết lập trên cơ sở thoả thuận, thì thời hiệu chỉ có thể được áp dụng theo thời hiệu khởi kiện chung về hợp đồng mà không thể áp dụng thời hiệu ba mươi năm như thời hiệu xác lập quyền sở hữu với BĐS. Trong trường hợp nó được thiết lập theo quyết định của cơ q uan nhà nước có thẩm quyền, thì áp dụng hình thức kiện đòi chấm dứt hành vi cản trở thực hện quyền sở hữu. 2.2.2 Không tiếp tục sử dụng BĐS liền kề. Đây là trường hợp khi chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng BĐ S liền kề, do chủ sở hữu đ ã tạo được quyền đó trên một BĐ S liền kề khác mà khô ng quan tâm 17
đến đối tượng mình đã thiết lập trước đó. Tức là không tiếp tục khai thác đối tượng ban đ ầu đ ă được thiết lập. Tuy nhiê n việc không quan tâm đến đố i tượng ban đầu khô ng mặc nhiên suy đoán là chủ sở hữu đã từ bỏ đối tượng ấy, điều đó còn phụ thuộc vào bản thân đối tượng của quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Cụ thể như: Nếu đối tượng là quyền về lối đi, quyền cấp thoát nước mà chủ sở hữu đã có hệ thống khác thay thế thì chủ sở hữu BĐS liền kề p hải thông b áo cho chủ sở hữu BĐ S về việc chấm d ứt quyền của họ . N ếu chủ sở hữu BĐS khô ng phản đố i tức là chủ sở hữu BĐ S từ chố i quyền của họ. Nếu đối tượng là quyền mắc đường dây tải đ iện, thông tin liên lạc thì tức là chủ sở hữu đ ã từ bỏ quyền sử d ụng các hệ thống này, bởi do tính chất của nó . Các đối tượng này khô ng bền vững về mặt kỹ thuật cần thường xuyên tu d ưỡng, b ảo vệ, nên nếu ngừng việc khai thác thì tự nó sẽ dẫn đến việc loại bỏ đố i tượng. Hơn nữa, tự các đối tượng này đã được thay thế b ằng các hệ thống tương ứng khác đ ể đáp ứng nhu cầu của chủ sở hữu BĐS. Trường hợp chủ sở hữu không sử đụng đối tượng của các quyền này do đã có hệ thống khác thay thế, và đồng thời chủ sở hữu BĐ S liền kề có hành vi nhằm loại bỏ đối tượng của quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì được áp dụng như ở trường hợp chủ sở hữu BĐS không phản đối và được coi là có căn cứ. Nếu việc thiết lập quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề do địa thế tự nhiên bị vây bọc, mà sự vây bọ c đó không còn nữa thì cũng là m ột căn cứ cho phép chủ sở hữu BĐ S liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS đó . Ví dụ như x uất hiện một con đường mới quy hoạch qua nhà b ị vây bọc dẫn đến nhà đó khô ng cò n bị vây bọc nữa, thì khi ấy nhà đó phải tự mình làm một lối đ i riêng trên phần đất nhà m ình mà không có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề của người khác nữa. Vì họ có thể tự đáp ứng được nhu cầu của mình mà không phải phiền luỵ đến BĐ S liền kề nữa. Trường hợp này căn cứ để x ác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không còn tồn tại nữa, nên có thể coi đ ây là mộ t trong các căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. 18
Cơ sở để coi đây là m ột căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề xuất phát từ góc độ kinh tế và pháp lý. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử d ụng hạn chế BĐS liền kề của m ột chủ thể là q uyền hạn chế đối với một chủ thể khác…Tức là pháp luật quy định quyền này không chỉ đ ể bảo vệ quyền của chủ sỏ hữu BĐS bị vây bọ c mà còn b ảo vệ lợi ích của xã hội nói chung. Trong khi BĐ S của chủ sở hữu đang bị vây bọc đ ã khô ng cò n vây bọc nữa, và có thể sử dụng BĐ S của mình mà khô ng cần đến sự phiền luỵ vào BĐ S của người khác thì quyền lợi của họ vẫn đ ược đảm bảo, do đó khô ng cần hạn chế quyền của người khác. Dưới góc độ pháp lý thì căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề đã không cò n thì q uyền đó cũng khô ng thể tồn tại. V à khi ấy, quyền yêu cầu chấm dứt sẽ thuộc về chủ sở hữu BĐS phải chịu hạn chế đó. 2.2.3. Thoả thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Các chủ thể có quyền thoả thuận trong việc tạo lập, thay đối, hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Vì đây là nguyên tắc chung của pháp luật d ân sự. Dù quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề có được thiết lập theo thoả thuận hay theo quy định của pháp luật thì các bên trong quan hệ về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đều có thể thoả thuận để chấm dứt quan hệ đó. V à đi kèm với việc thoả thuận chấm dứt là các bên phải giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó gây nên. Theo tiến sỹ N guyễn Ngọc Điện thì một trong những trường hợp được coi là căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề đó là: BĐS phục vụ được nhà nước mua lại và trở thành tài sản công, nhằm phục vụ cho lợi ích công cộng và lợi ích đó kh ông dung hoà được với lợi ích gắn liền với hệ thống phục vụ mà chủ sở hữu BĐ S đang thụ hưởng một cách hợp lý, thì hệ thống phục vụ phải huỷ bỏ. Vấn đề còn lại: Liệu chủ sở hưũ BĐS đựơc phục vụ có được đền bù trong trường hợp này ? Ta xét thấy, khi nhà nước đã mua lại BĐS và nó trở thành tài sản phục vụ lợi ích công cộng, và trường hợp tài sản của các chủ thể trong quan hệ d ân sự có mâu thuẫn và khô ng thể d ung ho à được thì quyền lợi của nhà nước và x ã hội 19
phảỉ được đ ặt lên đầu và ưu tiên bảo vệ. Khi tài sản của cá nhân, tổ chức có ý nghĩa quan trọng tro ng việc phục vụ lợi ích chung của nhà nước và x ã hội thì quyền lợi đó sẽ đ ược ưu tiên. Các cách thức b ảo vệ quyền lợi của nhà nước trong các thời kì khác nhau được thưc hiện khác nhau như : Q uốc hữu hoá; Trưng mua, trưng dụng bồi hoàn toàn bộ; Trưng mua, trưng d ụng bồ i hoàn một phần… Như vậy, trong trường hợp nhà nước mua lại BĐS có hệ thống phục vụ thì phải bồi thường cho chủ sở hữu BĐ S. Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là một d ạng tài sản, hơn nữa trong nhiều trường hợp nếu khô ng có quyền này thì BĐS bị giảm đáng kể giá trị của nó. Đ ể đ ảm b ảo q uyền lợi của cá nhân tổ chức trong trường hợp nhà nước trưng mua, trưng dụng để giải p háp mặt bằng, xây dựng các công trình giao thông thuỷ lợi…thì nhà nuớc phải đền theo giá thị trường. Theo điều 23 Hiến pháp 1992 quy định: “ Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, nhà nước trưng mua, trưng dụng có bồi thường theo thời giá thị trường”. Tuy nhiên thực tế sự bồi thường của nhà nước vẫn chỉ là m ột phần chứ không thể nào là ho àn toàn giá trị của BĐS b ị trưng mua, trưng dụng đó được. Quyền sử dụng hạn chế BĐ S liền kề đ ược pháp luật quy định nhăm đ ảm bảo cho tất cả các chủ sở hữu BĐ S sử dụng một cách có hiệu quả nhất BĐS thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên đây là một dạng quyền trên tài qản của người khác, nên quyền này đôi khi gây bất lợi cho chủ sở hữu bị chịu sự hạn chế đó. N ên theo nguyên tắc để đ ảm b ảo sự công bằng, thì m ột khi chủ sở hữu BĐS đ ã có đủ những yếu tố để tự m ình tho ả mãn các yêu cầu để khai thác BĐS của mình thì quyền đó chấm dứt. Đ ây là những quy định của pháp luật bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu BĐ S. III/ V ấn đ ề pháp lý đặt ra về căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử d ụng hạn chế BĐ S liền kề. 1. V ấn đề p háp lý đặt ra 20