Mối quan hệ giữa đầu tư cơ sở hạ tầng và sự thay đổi của giá đất đô thị: Bằng chứng thực nghiệm tại Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:18

Thêm vào BST

Báo xấu

16
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết vận dụng các luận điểm cơ bản của Lý thuyết địa tô (Land rent theory) và Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư (Residential Location Theory) khi xem xét và phân tích mối quan hệ giữa đầu tư cơ sở hạ tầng và giá đất đô thị.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Mối quan hệ giữa đầu tư cơ sở hạ tầng và sự thay đổi của giá đất đô thị: Bằng chứng thực nghiệm tại Hà Nội

ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa 219 MỐI QUAN HỆ GIỮA ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ SỰ THAY ĐỔI CỦA GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ: BẰNG CHỨNG THỰC NGHIỆM TẠI HÀ NỘI Nguyễn Thanh Lân - Nguyễn Thị Hòa - Nguyễn Thị Hoa - Lê Phương Anh - Hoàng Thanh Thảo Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tóm tắt Bài viết vận dụng các luận điểm cơ bản của Lý thuyết địa tô (Land rent theory) và Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư (Residential Location Theory) khi xem xét và phân tích mối quan hệ giữa đầu tư cơ sở hạ tầng và giá đất đô thị. Từ dữ liệu khảo sát và đánh giá của 524 người sử dụng đất tại Hà Nội, có 4 giả thuyết (trong 6 giả thuyết ban đầu đề xuất) được ủng hộ trong nghiên cứu này. Kết quả nghiên cứu khẳng định sự thay đổi giá đất ở đô thị do tác động của đầu tư cơ sở tầng là khác biệt giữa đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Cụ thể, giá đất ở đô thị tăng lên khi đầu tư CSHT kỹ thuật là do những thay đổi về “Cơ hội kinh doanh” và “Thời gian di chuyển” với mức độ tác động lần lượt là 0,757 và 0,115. Trong khi đó, giá đất ở đô thị tăng thêm khi đầu tư CSHT xã hội là do những “Thay đổi trong sử dụng đất” và “Khả năng tiếp cận khu vực” với mức độ tác động lần lượt là 0,563 và 0,164. Từ khóa: Cơ sở hạ tầng; đất đô thị; giá đất; giá trị đất đai; khả năng tiếp cận. THE RELATIONSHIP BETWEEN INFRASTRUCTURE INVESTMENTS AND URBAN LAND PRICES: A CASE STUDY OF HANOI Abstrast This study applies the land rent theory and residential location theory when analyzing the relationship between infrastructure investment and urban land prices. Based on the survey of 524 land users in Hanoi city, this research shows that there are 4 hypotheses are confirmed and increasing urban land prices is various thanks to impacts of investment in technical and social infrastructure. Specifically, an increase of urban land prices when investing in technical infrastructure is due to changes in “Business opportunity” and “Travel time” with impact levels of 0.757 and 0.115, respectively. Meanwhile, increasing urban land prices when investing in social infrastructure is due to “Changes in land use” and “Accessibility to areas” with impact levels of 0.563 and 0.164, respectively. Keywords: Infrastructure, urban land, land price, land values, accessibility. 1. Bối cảnh nghiên cứu Cơ sở hạ tầng (CSHT) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia. Trong đó, sự phát triển kinh tế xã hội đã không ngừng góp phần đẩy
220 ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa mạnh tốc độ đô thị hoá tại các địa phương. Ở các khu vực đô thị, trong tiến trình phát triển các đô thị, quá trình đầu tư phát triển CSHT luôn là việc làm thường xuyên, liên tục và đi trước. Tại Việt Nam, trong những năm qua, có thể thấy rằng, trên địa bàn các đô thị cả nước đã và đang triển khai nhiều dự án lớn cả về vốn và quy mô sử dụng đất trong phát triển hạ tầng cơ sở. Trong thực tiễn, việc phát triển CSHT tại các đô thị ở Việt Nam thường do nhà nước đầu tư phần lớn nguồn vốn từ ngân sách để thực hiện các dự án. Sau khi các dự án CSHT đi vào khai thác vận hành đã tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Đáng chú ý, sự phát triển CSHT tác động tích cực đến sự thay đổi của giá đất và bất động sản (BĐS) tại khu vực mà dự án đi qua – làm cho giá đất và BĐS thay đổi theo xu hướng tăng lên. Tuy vậy, có một thực tế đang tồn tại đó là, quá trình huy động nguồn lực tài chính từ đất đai – thông qua các công cụ thu hồi giá trị đất (land value captures) tăng thêm do đầu tư CSHT tạo ra lại không hiệu quả. Cụ thể, phần lớn giá trị đất tăng thêm lại được khai thác bởi các doanh nghiệp hoặc người sử dụng đất mà không được huy động và điều tiết trở lại vào ngân sách nhà nước để bù đắp cho phần chi phí vốn đầu tư dự án CSHT. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có một nguyên nhân căn bản đó là việc xác định và đo lường mức độ ảnh hưởng của đầu tư phát triển CSHT đến sự thay đổi của giá đất hiện đang bất cập do bởi: (i) chưa chú trọng vào quá trình thu thập dữ liệu giá đất trong công tác theo dõi và quản lý sự thay đổi giá đất; (ii) các phương pháp đo lường và đánh giá mức độ ảnh hưởng chưa được nghiên cứu và điều chỉnh phù hợp với bối cảnh của Việt Nam. Về mặt lý luận, qua nghiên cứu tổng quan cho thấy, hầu hết các nghiên cứu đều tập trung phân tích tác động của đầu tư CSHT kỹ thuật đến giá đất. Nhưng cho đến thời điểm hiện tại, các nghiên cứu đều chưa đưa ra được một kết luận thống nhất về mức độ ảnh hưởng. Các nghiên cứu tiền nhiệm còn nhiều điểm bất tương đồng về kết quả, phương pháp đo lường mức độ ảnh hưởng của đầu tư CSHT đến thay đổi giá đất tại các bối cảnh nghiên cứu khác nhau (Nguyễn Thanh Lân, 2018). Điển hình là nghiên cứu của Ma, L., Kent và cộng sự (2018) tại Sydney, Australia, giá đất sau khi được đầu tư trạm dừng BRT đã tăng khoảng 11% so với trước đây. Bên cạnh đó, Camins Esakov & Vandegrift (2018) không đưa ra được khẳng định về sự thay đổi giá đất tại New Jersey, Hoa Kỳ. Kết quả nghiên cứu tại Virginia, Hoa Kỳ do của Wagner (2017) thực hiện lại cho thấy, giá đất còn có thể giảm nhẹ do phát triển CSHT (khi đầu tư trạm xe lửa). Ngoài ra, cho đến thời, vẫn chưa có nghiên cứu thực nghiệm nào đề cập, phân tích và so sánh mối quan hệ giữa đầu tư CSHT xã hội và sự thay đổi của giá đất; và cần có thêm các nghiên cứu tiếp cận từ người sử dụng đất trong đánh giá thay đổi của giá đất khi phát triển CSHT (Higgins, C. D., & Kanaroglou, P. S., 2015). Vì vậy, các khoảng trống về bối cảnh nghiên cứu là rất tiềm năng để nhóm tiếp tục thực hiện nghiên cứu này. Nghiên cứu này được phân tích thực nghiệm trên địa bàn tại Quận Hà Đông - Thành phố Hà Nội, tập trung vào 02 dự án đầu tư phát triển CSHT kỹ thuật (phát triển đường giao thông đô thị) và CSHT xã hội (xây dựng công viên) để xem xét, đánh giá mối quan hệ giữa
ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa 221 đầu tư CSHT và sự thay đổi giá đất ở. Kết quả của các nghiên cứu này sẽ làm bổ sung phong phú thêm các hiểu biết về mối quan hệ giữa đầu tư CSHT và sự thay đổi của giá đất tại đô thị, dưới góc nhìn đánh giá của người sử dụng đất. 2. Tổng quan và mô hình nghiên cứu 2.1 Cơ sở lý thuyết CSHT của một quốc gia là một trong những vấn đề hàng đầu mà các nhà đầu tư quan tâm khi quyết định thực hiện đầu tư. CSHT được xác định phát triển và đi trước một bước, song sự phát triển và đầu tư CSHT sẽ tạo điều kiện và tạo nền tảng cho các ngành kinh tế khác, đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao đời sống nhân dân và là một trong những nhân tố quan trọng nhất quyết định đến khả năng thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Khái niệm về CSHT lần đầu tiên được xuất hiện trong nghiên cứu của Jochimsen (1966, tr.100). CSHT được hiểu là tổng của tất cả các tài sản, thiết bị và vốn luân chuyển trong một nền kinh tế để giúp phục vụ, cung cấp năng lượng, dịch vụ vận tải và viễn thông. Đầu tư phát triển CSHT hay nói cách khác là hình thức đầu tư cho việc khôi phục, nâng cấp, bảo dưỡng hay xây dựng mới CSHT nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống của xã hội. Khi tổng quan nghiên cứu về tác động của đầu tư CSHT đến sự thay đổi giá đất thấy rằng, đã có nhiều nghiên cứu đề cập đến sự tác động này, thông qua việc đánh giá, đo lường khả năng tiếp cận đất đai đến CSHT (Henneberry, 1998). Cụ thể, Mulley và các cộng sự (2016) cho rằng, các nghiên cứu liên quan đến chủ đề tác động của đầu tư CSHT đến sự thay đổi giá đất xuất hiện từ khá sớm và đây thường là những nghiên cứu định tính (Knight & Trygg, 1977). Tuy nhiên, từ sau năm 2000 đến nay, có khá nhiều nghiên cứu phân tích định lượng nhằm xác định và đo lường phần giá trị đất tăng thêm. Ngoài ra, đã có một số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp (metal - analysis) khi tìm hiểu mối quan hệ tác động của đầu tư CSHT đến sự thay đổi của giá đất (Nguyễn Thanh Lân, 2021). Qua tổng quan tài liệu nghiên cứu cho thấy rằng, có một số lượng lớn các công trình nghiên cứu để cập tới các yếu tố ảnh hưởng đến sự thay đổi của giá đất ở đô thị, trong đó, khả năng tiếp cận được xem như là yếu tố tích cực quan trọng để đánh giá sự thay đổi này. Khái niệm “khả năng tiếp cận” đã được các học giả áp dụng để giải thích các yếu tố quyết định giá đất đô thị. Yếu tố này được đề cập từ các công trình đầu tiên của Von Thunen và Ricardo (Nguyễn Thanh Lân, 2021). Các nguyên tắc lý thuyết giá thầu được thiết lập bởi Hurd (1903), và điều này cũng đã được xác nhận bởi các nghiên cứu sau này của Ratcliffe (1949), Alonso (1913) và Asabere (1981). Lý thuyết được Parker, E. B., & Campbell, J. L. (1998) đề cập đến giá BĐS hoặc giá đất thay đổi khi có sự thay đổi khoảng cách tới khu vực trung tâm. Tuy nhiên, kết quả này dường như là có mâu thuẫn với những quan sát thực nghiệm tại khu vực ngoại ô thành phố của các nhóm dân cư có thu nhập cao và trung bình. Từ nghiên cứu tổng quan và tập trung rà soát, các lý thuyết được áp dụng phân tích trong chủ đề nghiên cứu này là Lý thuyết địa tô (Land rent theory) và Lý thuyết lựa chọn vị trí
222 ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa dân cư (Residential Location Theory). Trong đó, Lý thuyết địa tô tập trung luận giải sự thay đổi giá trị đất đai là do các yếu tố tác động từ chủ sở hữu và chủ sử dụng đất. Trên cơ sở đó, lý thuyết cung cấp nguyên lý kinh tế trong việc điều tiết sự thay đổi giá đất, dưới góc nhìn của các nguồn tạo ra giá trị gia tăng và sự tham gia tác động của các chủ thể liên quan trong quá trình đầu tư, phát triển sử dụng đất đai. Bên cạnh đó, Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư sẽ cung cấp cơ sở để giải thích quá trình ra quyết định lựa chọn vị trí đất đai và BĐS trong quá trình người dân đầu tư, sử dụng đất và BĐS (cụ thể là BĐS nhà ở). Với luận điểm ban đầu đó là khi quyết định đầu tư, sử dụng đất và BĐS nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích, người dân sẽ lựa chọn vị trí đất đai có tiềm năng gia tăng giá trị. Về mặt lý thuyết, giá đất là sự biểu hiện về mặt giá trị của một diện tích đất xác định, trong không gian, thời gian xác định và trong các điều kiện, hoàn cảnh cụ thể xác định. Khi xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị, các nhà nghiên cứu thường phân tích và đánh giá thông qua các nhóm yếu tố (hay còn gọi là các thành tố) có liên quan đến đất đai. Cụ thể, có thể chia làm 02 nhóm cơ bản là (i) Nhóm yếu tố thuộc về thửa đất và (ii) Nhóm yếu tố nằm ngoài thửa đất (Dziauddin & Idris, 2018). Đồng thời, việc phân nhóm các yếu tố này là khác nhau tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu và khả năng thu thập dữ liệu (Abidoye & Chan, 2016). Trong đó, có một cách tiếp cận được khá nhiều nhà nghiên cứu ủng hộ khi phân chia các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành 03 nhóm yếu tố cụ thể do Chau and Chin (2003) đề xuất là: yếu tố vị trí, yếu tố gắn liền với đặc điểm đất đai và yếu tố khu vực xung quanh của đất đai. Theo đó, khi phân tích tổng quan mối quan hệ giữa phát triển CSHT và giá đất có thể thấy rằng, CSHT có những tác động đến giá đất thông qua sự thay đổi của khả năng tiếp cận và khoảng cách đến trung tâm của đất đai. Đây là luận điểm lý thuyết cơ bản được Von Thune đề xuất trong lý thuyết mô hình sử dụng đất (1826) và được các phát triển bởi Alonso (1964) và Muth (1969) [Abidoye, R. B và cộng sự, 2021]. 2.2. Mô hình nghiên cứu Trên cơ sở các luận điểm của Lý thuyết địa tô và Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư, tham khảo có điều chỉnh từ các nghiên cứu trước đây, nhóm nghiên cứu đề xuất mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu về mối quan hệ giữa đầu tư cơ sở hạ tầng và sự thay đổi giá đất đô thị (Hình 1). Các giả thuyết nghiên cứu: (H1): Thay đổi trong sử dụng đất có tác động đáng kể tới sự thay đổi của giá đất đô thị. (H2): Tiềm năng phát triển từ đầu tư CSHT xã hội có tác động đáng kể đến sự thay đổi của giá đất. (H3): Khả năng tiếp cận khu vực có tác động đáng kể đến sự thay đổi của giá đất. (H4): Cơ hội kinh doanh từ đầu tư CSHT kỹ thuật có tác động đáng kể đến sự thay đổi của giá đất. (H5): Khoảng cách di chuyển đến trung tâm có tác động đáng kể tới sự thay đổi giá đất. (H6): Thời gian di chuyển có tác động đáng kể tới sự thay đổi của giá đất.
ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa 223 Hình 1. Mô hình nghiên cứu về mối quan hệ giữa đầu tư cơ sở hạ tầng và sự thay đổi giá đất đô thị Khả năng tiếp cận Vị trí thửa đất Thời gian di chuyển đến trung tâm thành phố và Nhóm yếu tố thuộc về trục đường chính VỊ TRÍ Khoảng cách đến UBND cấp quận, chợ, công viên, M ô i t r ư ờ n g TTTM Môi trường SỰ THAY Nhóm yếu tố thuộc về ĐỔI GIÁ Chất lượng khu vực KHU VỰC ĐẤT An ninh khu vực Công trình cơ sở công Yếu tố kiểm cộng soát Thay đổi mục đích sử Thu nhập, tuổi, Nhóm yếu tố thuộc về thời gian sống, dụng đất TIỀM NĂNG PHÁT giới tính, thuộc Tập trung dân cư TRIỂN tính thửa đất Cơ hội kinh doanh Đầu tư cơ sở hạ tầng Nguồn: Tác giả đề xuất. 2.3 Phương pháp nghiên cứu 2.3.1 Mẫu nghiên cứu Dữ liệu được thu thập bảng điều tra khảo sát online và trực tiếp những đối tượng là cá nhân, hộ gia đình am hiểu về giá đất tại khu vực Quận Hà Đông nói chung, Khu đô thị Dương Nội và tuyến đường Tố Hữu nói riêng. Dữ liệu thu thập từ tháng 2-3 năm 2021. Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được sử dụng. Trong đó, nhóm nghiên cứu thực hiện khảo sát thực địa và phỏng vấn người dân hiện đang sinh sống tại địa bàn nghiên cứu. Ngoài ra, nhằm mục đích lấy được nhiều ý kiến đánh giá của người sử dụng đất, nhóm nghiên cứu thực hiện khảo sát trực tuyến thông qua nhóm cộng đồng cư dân Khu đô thị Dương Nội. Dữ liệu khảo sát thực tế được nhập liệu (02 vòng độc lập để đối chiếu), xử lý và gộp với dữ liệu khảo sát online. Tổng số phiếu thu thập (online và thực địa) là 615 phiếu. Sau đó, nhóm thực hiện làm sạch và loại bỏ các phiếu không đủ điều kiện phân tích, còn lại 524 phiếu được dùng cho phân tích chính thức.
224 ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa 2.3.2 Các biến và đo lường các biến Dựa trên tổng quan nghiên cứu, nhóm nghiên cứu xây dựng 3 thành phần chính trong phiếu khảo sát bao gồm: nhóm yếu tố thuộc về vị trí, nhóm yếu tố thuộc về khu vực, nhóm yếu tố thuộc về khả năng tiếp cận; từ đó xây dựng biến quan sát phù hợp tương ứng với từng thành phần (cụ thể theo Bảng 1). Nhóm nghiên cứu lựa chọn thang đo Likert để đo lường các biến. Trong đó: 1 là Rất không đồng ý, 2 là Không đồng ý, 3 là Bình thường, 4 là Đồng ý, và 5 là Rất đồng ý. Bảng 1. Tóm tắt các biến trong mô hình nghiên cứu Số chỉ Tên biến Định nghĩa Thang đo Căn cứ tham chiếu báo Poku-Boansi & Adarkwa Likert 5 (2016), XH-TIEPCAN Vị trí thửa đất 5 mức độ Chau and Chin (2002) Thay đổi trong sử Alterman (2012), Likert 5 XH-THAYDOISDD dụng đất khi đầu tư 4 mức độ Song & Knaap (2000) CSHT xã hội Likert 5 Gutiérrez (2001); XH-COHOI Cơ hội phát triển 4 mức độ Acheampong, R. A. (2018) Sự thay đổi của giá Likert 5 Liang (2018), Zhang và cộng XH-GIADAT đất khi đầu tư CSHT 3 mức độ sự (2009) xã hội Thời gian di chuyển đến trung tâm thành Likert 5 Gutiérrez (2001), Chin and KT-TGDICHUYEN 2 phố và trục đường mức độ Foong (2006); chính Khoảng cách đến W.G. Hansen (1959), Páez, UBND cấp Quận, chợ, Likert 5 KT-KCDICHUYEN 5 A., Scott, D. M., & Morency, công viên, trung tâm mức độ C. (2012). thương mại Thay đổi trong sử Koster & Rouwendal (2012); Likert 5 KT-THAYDOISDD dụng đất khi đầu tư 3 mức độ Alterman (2012) CSHT kỹ thuật Cơ hội phát triển khi Likert 5 Gutiérrez (2001); Adegoke, KT-COHOI đầu tư CSHT kỹ 3 mức độ O. J. (2014). thuật Sự thay đổi của giá Likert 5 Debrezion, Pels & Rietveld KT-GIADAT đất khi đầu tư CSHT 3 mức độ (2007); Saxe & Miller (2016) kỹ thuật
ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa 225 Nguồn: Tác giả tổng hợp Mô hình gồm 08 biến độc lập - đây là những nhân tố đã được tổng hợp qua quá trình tổng quan nghiên cứu. Thang đo các biến được tham khảo, kế thừa từ các nghiên cứu trước; bên cạnh đó, tác giả cũng thực hiện các điều chỉnh và bổ sung nhỏ cho phù hợp với nghiên cứu (thông qua nghiên cứu định tính). Như vậy, mô hình có 8 biến (32 chỉ báo) và thang đo các biến được thể hiện tại Bảng 1. Ngoài ra, có một số biến kiểm soát được đưa vào mô hình (thu nhập, tuổi, giới tính, thời gian sống, thuộc tính thửa đất). 2.4 Phương pháp phân tích Dữ liệu được xử lý, phân tích bằng phần mềm SPSS và kết hợp với xử lý số liệu trên Microsoft Excel. Cụ thể, các thang đo trong nghiên cứu được kiểm định qua đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phương pháp thống kê mô tả, phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA. 3. Kết quả nghiên cứu 3.1 Phân tích thống kê mô tả Nghiên cứu này thăm dò đánh giá của 524 người dân khi cảm nhận về chất lượng hạ tầng trong khu vực. Cụ thể, trong mẫu khảo sát, tỷ lệ tham gia đánh giá giữa nam và nữ chênh lệch không đáng kể. Chia theo nhóm tuổi, nhóm tuổi chiếm đa số là từ 23 đến 30 tuổi (206 người- chiếm 39,3%), nhóm tuổi thấp nhất là từ 18 đến 22 tuổi (52 người- chiếm 9,9%). Chia theo nghề nghiệp, có 232 người làm kinh doanh (chiếm 44,3%), 169 người hoạt động trong các lĩnh vực khác (32,3%), 106 người (chiếm 20,2%) hiện đang là công chức, viên chức và 17 người là công nhân chiếm tỷ lệ thấp nhất. Trên địa bàn nghiên cứu, phần lớn các cá nhân sử dụng xe máy là phương tiện chính khi tham gia giao thông (chiếm 71,9%). Số còn lại sử dụng ô tô cá nhân (24,8%) và có tham gia sử dụng các loại hình phương tiện giao thông công cộng (1,9%) và khác (1,3%). Khi đánh giá về mức thu nhập của người dân sinh sống quanh khu vực, có đến 195 người (tương đương 37,2%) có mức thu nhập từ 21-30 triệu/tháng. Trong khi đó, 28 người (chiếm 5,3%) là nhóm có thu nhập bình quân tháng là trên 50 triệu. Bảng 2. Tổng hợp thống kê mẫu điều tra STT Nội dung các tiêu chí Số lượng Tỷ lệ (%) Nam 287 54.8 1 Giới tính Nữ 237 45.2 18-22 52 9.9 23-30 206 39.3 2 Độ tuổi 31-40 190 36.3 Trên 40 76 14.5 3 Nghề nghiệp Công chức, viên chức 106 20.2
226 ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa STT Nội dung các tiêu chí Số lượng Tỷ lệ (%) Kinh doanh 232 44.3 Công nhân 17 3.2 Khác 169 32.3 Phương tiện công cộng 10 1.9 Xe máy 377 71.9 4 Phương tiện đi lại Ô tô 130 24.8 Phương tiện khác 7 1.3 Dưới 10 triệu 64 12.2 10-20 triệu 158 30.2 5 Thu nhập trung bình 21-30 triệu 195 37.2 30-50 triệu 79 15.1 Trên 50 triệu 28 5.3 Nguồn: Kết quả khảo sát Ngoài ra, kết quả đánh giá các mức độ gia tăng giá đất đai do đầu tư cơ sở hạ tầng cho thấy, mức giá đất gia tăng cao xuất hiện phần lớn là do đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Trong khi đó, mức giá đất gia tăng dưới từ 10 - dưới 30% xuất hiện phần lớn ở đánh giá do tác động của đầu tư cơ sở hạ tầng xã hội (chiếm 230/ 542 quan sát - tương đương 43,9%), gấp gần 3 lần về số lượng người cho rằng giá đất tăng do đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Khoảng gần ½ người tham gia khảo sát về giá đất tăng do đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho rằng giá đất tăng từ 30%-dưới 50%. Số người cho rằng cùng với mức giá tăng đó do đầu tư cơ sở hạ tầng xã hội là 186 người (chiếm 35,5%). Thêm nữa, số người cho rằng giá đất tăng lớn hơn 100% do đầu tư hai loại cơ sở hạ tầng chiếm tỉ lệ nhỏ không đáng kể. Như vậy, có thể thấy rằng, sự chênh lệch giá đất tăng do đầu tư hai loại cơ sở hạ tầng quanh khu vực là có sự khác biệt (Bảng 3). Hình 2. Đánh giá về đơn giá thửa đất tăng do đầu tư CSHT xã hội và CSHT kỹ thuật
ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa 227 Nguồn: Kết quả khảo sát 3.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) 3.2.1 Kiếm định hệ số tin cậy thang đo (Cronbach’s Alpha) Thực hiện đánh giá độ tin cậy của thang đo qua Cronbach’s Alpha cho từng nhóm biến quan sát thuộc các nhân tố khác nhau. Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo tác động của CSHT xã hội về “Sự thay đổi về khả năng tiếp cận” ban đầu cho thấy hệ số cronbach alpha là 0,729. Tuy nhiên, biến XH- TIEPCAN4, XH-TIEPCAN5, có hệ số tương quan biến tổng là không đạt yêu cầu lớn hơn 0,5. Do đó, cần loại bỏ hai biến trên. Khi loại bỏ, kiểm tra thấy Cronbach's Alpha là 0,792: đồng thời các hệ số tương quan biến tổng và tương quan bình phương bội đều cao. Thang đo đạt yêu cầu tin cậy để sử dụng cho các phân tích tiếp theo. Tương tự, phân tích độ tin cậy các nhân tố đều có hệ số cronbach alpha lớn hơn 0,7 và hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0,5 (Kết quả tại Phụ lục). Như vậy, thang đo của các biến đáp ứng độ tin cậy cần thiết để thực hiện các phân tích tiếp theo (Hair và cộng sự, 2010). 3.2.2 Kết quả phân tích EFA Để đánh giá giá trị thang đo, nhóm nghiên cứu tiến hàng phân tích EFA cho từng thang đo để kiểm tra tính đơn hướng của từng thang đo, sau đó tiến hành kiểm tra đồng thời EFA cho toàn bộ các tiêu chí đo lường. Kết quả phân tích EFA của các biến được tổng hợp trong hai bảng tại Phụ lục. Kết quả phân tích lần cuối (lần 2) của CSHT xã hội còn lại 10 biến quan sát và CSHT kỹ thuật còn lại 13 biến quan sát cho thấy các nhân tố đều có hệ số 0 < KMO
228 ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa Sig. = 0,000; KMO = 0,851 Nguồn: Kết quả khảo sát Bảng 4. Kết quả ma trận sau khi xoay nhân tố đối với tác động đầu tư CSHT kỹ thuật lần cuối Nhân tố Ký hiệu 1 2 3 Cơ hội trong sử dụng đất khi đầu tư CSHT kỹ thuật KTTHAYDOISDD2 .866 KTTHAYDOISDD3 .858 KTCOHOI3 .755 KTTHAYDOISDD1 .749 KTCOHOI2 .660 KTCOHOI1 .613 KTTIEPCAN7 .531 Khoảng cách đến trung tâm KTTIEPCAN3 .813 KTTIEPCAN5 .634 KTTIEPCAN4 KTTIEPCAN6 .622 .621 Thời gian di chuyển KTTIEPCAN1 .904 KTTIEPCAN2 .783 Sig. = 0,000; KMO = 0,910 Nguồn: Kết quả khảo sát Quan sát hai bảng 4&5 ta thấy, tổng phương sai trích của CSHT xã hội (69,117%) và của CSHT kỹ thuật (66,923%) nói lên mức độ giải thích sự biến thiên của dữ liệu đều lớn hơn 50%, điều này cho thấy các thang đo đều đạt yêu cầu và khả năng quan sát đều tải về đúng nhân tố gốc với hệ số tải thấp nhất là 0,523 (CSHT xã hội); 0,531 (CSHT kỹ thuật) và cao nhất là 0,945 (CSHT xã hội); 0,904 (CSHT kỹ thuật) đảm bảo yêu cầu trong phân tích nhân tố. 3.3 Kiểm định giả thuyết Sau khi thực hiện việc tạo biến đại diện từ kết quả xoay cuối. Kết quả kiểm định về tính phân phối chuẩn của dữ liệu các thang đo trong nghiên cứu đều đảm bảo. Ngoài ra, kết quả tương quan, bảng hệ số tương quan Pearson, cho thấy mối quan hệ các biến là khác hợp lý cả
ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa 229 về chiều hướng (thuận chiều như lý thuyết) và mức độ (độ lớn của các hệ số tương quan đảm bảo không có hiện tượng đa cộng tuyến). Nhóm tác giả thực hiện chạy mô hình hồi quy để kiểm định các giả thuyết. Cụ thể kết quả tóm tắt mô hình được trình bày tại Bảng dưới. Bảng 5. Kết quả phân tích hồi quy mối quan hệ giữa đầu tư CSHT xã hội và sự thay đổi của giá đất đô thị CSHT xã hội Biến số B Beta Sig. XHTHAYDOI 0.619 0.563 0.000 XHCOHOI 0.009 0.007 0.848 XHTIEPCAN 0.169 0.164 0.000 R2 điều chỉnh 0.438 Nguồn: Nhóm tác giả tính toán dựa trên số liệu khảo sát. Từ kết quả của Bảng 5 cho thấy, giá trị Sig. của phân tích hồi quy rất nhỏ (< 0,05) từ đó kết luận mô hình có ý nghĩa về thống kê. Kết quả tóm tắt mô hình hồi quy cho thấy kết quả khá tốt. Cụ thể, trong đó, R2 hiệu chỉnh đạt 43,8%. Như vậy, 03 biến độc lập trong mô hình nghiên cứu sẽ giải thích được là 43,8% sự thay đổi của biến phụ thuộc (giá đất gia tăng do đầu tư CSHT xã hội). Từ kết quả các hệ số của mô hình hồi quy cho thấy: Có 02 biến độc lập là “Thay đổi trong sử dụng đất” và “Khả năng tiếp cận khu vực” là có ý nghĩa thống kê do có giá trị Sig. < 0,05. Tuy nhiên, biến còn lại là biến “Tiềm năng phát triển” do Sig = 0,848 > 0,05, nên không có ý nghĩa thống kê. Theo đó, có thể rút ra kết luận, trong nghiên cứu này, biến “Tiềm năng phát triển” không có mối quan hệ rõ ràng đến sự thay đổi của giá đất khi đầu tư CSHT xã hội. Mức độ tác động của các nhân tố do đầu tư CSHT xã hội tác động tới sự thay đổi của giá đất đô thị được xác định thông qua hệ số hồi quy chuẩn hoá (Beta), nhân tố nào có hệ số hồi quy chuẩn hoá càng lớn thì càng tác động nhiều. Biến “Thay đổi trong sử dụng đất” có tác động mạnh nhất với hệ số quy chuẩn hoá là 0,563. Tiếp đến là “Khả năng tiếp cận khu vực” là 0,164. Bảng 6. Kết quả phân tích hồi quy mối quan hệ giữa đầu tư CSHT kỹ thuật và sự thay đổi của giá đất đô thị CSHT kỹ thuật Biến số B Beta Sig. KTCOHOISDD 0.830 0.757 0.000 KT-KCDICHUYEN -0.036 -0.031 0.401 KT-TGDICHUYEN 0.100 0.115 0.000
230 ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa R2 điều chỉnh 0.645 Nguồn: Nhóm tác giả tính toán dựa trên số liệu khảo sát Về kết quả phân tích hồi quy mối quan hệ giữa đầu tư CSHT kỹ thuật và sự thay đổi của giá đất đô thị có giá trị Sig. rất nhỏ (< 0,05) cho ta kết luận mô hình có ý nghĩa về thống kê. Kết quả tóm tắt mô hình hồi quy cho thấy, R2 hiệu chỉnh đạt 64,5%. Như vậy, 03 biến độc lập trong mô hình nghiên cứu sẽ giải thích được là 64,5% sự thay đổi của biến phụ thuộc (giá đất gia tăng do đầu tư CSHT kỹ thuật). Từ kết quả các hệ số của mô hình hồi quy cho thấy: Có 02 biến độc lập là “Cơ hội trong sử dụng đất” và “Thời gian di chuyển” là có ý nghĩa thống kê (có Sig. < 0,05). Tuy nhiên, biến “Khoảng cách đến trung tâm” lại không có ý nghĩa thống kê (Sig. = 0,401 > 0,05). Cụ thể, trong nghiên cứu này mức độ tác động của các yếu tố do đầu tư CSHT kỹ thuật đến sự thay đổi của giá đất đô thị được xác định như là: Biến “Cơ hội kinh doanh” có tác động mạnh nhất với mức độ tác động là 0,757; tiếp đến là biến “Thời gian di chuyển” với mức độ tác động là 0,115. Trong khi đó, mối quan hệ giữa biến “Khoảng cách đến trung tâm” và giá đất là chưa thực sự rõ ràng trong nghiên cứu này. Bảng 7. Tóm tắt kết quả kiểm định các giả thuyết Giả thuyết Nội dung giả thuyết Kết quả Thay đổi trong sử dụng đất có tác động đáng kể tới sự thay đổi H1 Được ủng hộ của giá đất đô thị. Tiềm năng phát triển từ đầu tư CSHT xã hội có tác động đáng kể Không được H2 đến sự thay đổi của giá đất. ủng hộ Khả năng tiếp cận khu vực có tác động đáng kể đến sự thay đổi H3 Được ủng hộ của giá đất. Cơ hội kinh doanh từ đầu tư CSHT kỹ thuật có tác động đáng kể H4 Được ủng hộ làm giá đất gia tăng. H5 Không được Khoảng cách di chuyển có tác động đáng kể tới giá đất gia tăng. ủng hộ H6 Thời gian di chuyển có tác động đáng kể làm giá đất gia tăng. Được ủng hộ Nguồn: Kết quả khảo sát 4. Thảo luận về kết quả nghiên cứu Từ các phân tích trên đây, các kết quả phân tích của nghiên cứu này có thể được tóm lược một vài điểm như sau: Một là, Qua việc đánh giá, phân tích, chọn lọc các tài liệu liên quan đến giá đất đô thị của các nghiên cứu trong nước và ngoài nước, nhóm tác giả đưa ra 5 yếu tố chính, bao gồm: Thay đổi trong sử dụng đất, khả năng tiếp cận khu vực, tiềm năng phát triển, khoảng cách di chuyển và thời gian di chuyển. Đây là các yếu tố cho thấy mối quan hệ tác động mức độ và
ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa 231 mức độ ảnh hưởng đến sự thay đổi của giá đất ở đô thị tại địa bàn nghiên cứu. Đây là kết quả khá tương đồng với các nghiên cứu trước đây. Hai là, Thông qua khảo sát, đánh giá bằng cảm nhận của người sử dụng đất trong xác định mức độ ảnh hưởng của đầu tư CSHT đến giá đất đô thị, kết quả nghiên cứu chỉ ra có sự khác biệt giữa đầu tư CSHT xã hội và CSHT kỹ thuật ảnh hưởng đến giá đất ở. Đối với khả năng tiếp cận khu vực thì đầu tư CSHT xã hội có mối quan hệ chưa rõ ràng với sự thay đổi giá đất. Bên cạnh đầu tư CSHT kỹ thuật thì khoảng cách di chuyển cũng có mối quan hệ không rõ ràng đối với sự thay đổi của giá đất đô thị bởi những đặc điểm của vị trí khu vực nghiên cứu. Ba là: Kết quả của nghiên cứu đã cung cấp thêm bằng chứng về mối quan hệ giữa đầu tư CSHT và sự thay đổi của giá đất đô thị. Đồng thời, kết quả nghiên cứu cũng gợi mở và bổ sung thêm phương pháp đo lường sự thay đổi của giá đất khi có đầu tư CSHT thông qua xác định giá trị cảm nhận của người sử dụng đất. Đây là cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước ban hành các chính sách điều tiết gia tăng giá đất đai tăng thêm trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị. Như vậy, về cơ bản nghiên cứu đã đạt được mục tiêu đề ra khi xem xét mức độ ảnh hưởng của đầu tư CSHT đến sự thay đổi của giá đất đô thị. Tuy nhiên, nghiên cứu này vẫn còn một số hạn chế nhất định, đó là: Thứ nhất, do giới hạn về thời gian và nguồn lực nên chưa có các buổi phỏng vấn sâu, thảo luận với nhóm chuyên gia, các nhà nghiên cứu và hoạt động thực tiễn về đất đai và phát triển BĐS; Thứ hai, bài nghiên cứu mới chỉ thực hiện đánh giá và phân tích được một tình huống tác động gia tăng giá đất đô thị do can thiệp bởi quyết định đầu tư CSHT mang lại; Thứ ba, trong phân tích thực nghiệm về tình huống tác động của đầu tư CSHT đến sự thay đổi giá đất đô thị, nguồn dữ liệu phân tích thu thập qua điều tra khảo sát người dân mà chưa thu thập được giá đất thực tế trong các giao dịch hoặc giá rao bán trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu. Vì vậy, các nghiên cứu trong tương lai có thể cân nhắc thực hiện mở rộng đối tượng và phạm vi nghiên cứu về loại đất và dữ liệu về giá đất thu thập để phân tích và đánh giá; Thứ tư, trong nghiên cứu này chưa đề cập và phân tích ảnh hưởng riêng rẽ của một số nhân tác khác có ảnh hưởng đến sự thay đổi giá đất như là: quy hoạch sử dụng đất, các yếu tố thuộc về thửa đất, quy định chính sách điều tiết giá trị đất tăng thêm v.v. 5. Kết luận Qua kết quả khảo sát từ đánh giá cảm nhận của người sử dụng đất, bài nghiên cứu đã phân tích ảnh hưởng của đầu tư CSHT đến sự thay đổi của giá đất ở tại Hà Nội. Theo đó, đầu tư CSHT đường giao thông tác động làm giá đất ở tăng nhiều so với tác động của đầu tư CSHT xã hội. Cụ thể, khi đầu tư là đường giao thông tại đô thị, giá đất ở đô thị tăng lên do những thay đổi về “Cơ hội kinh doanh” và “Thời gian di chuyển. Trong khi đó, khi đầu tư CSHT xã hội, giá đất ở đô thị tăng lên do “Thay đổi trong sử dụng đất” và “Khả năng tiếp cận khu vực”.
232 ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa Tài liệu tham khảo Abidoye, R. B., & Chan, A. P. (2016). Critical determinants of residential property value: professionals’ perspective. Journal of Facilities Management. Abidoye, R. B., Fam, F., Oshodi, O. S., & Oyetunji, A. K. (2021). Impact of light rail line on residential property values–a case of Sydney, Australia. International Journal of Housing Markets and Analysis. Acheampong, R. A. (2018). Towards incorporating location choice into integrated land use and transport planning and policy: A multi-scale analysis of residential and job location choice behaviour. Land use policy, 78, 397-409. Adegoke, O. J. (2014). Critical factors determining rental value of residential property in Ibadan metropolis, Nigeria. Property Management, 32(3), 224-240. Alonso, W. (2013). Location and land use. Harvard University Press. Asabere, P. K. (1981). The determinants of land values in an African city: the case of Accra, Ghana. Land Economics, 57(3), 385-397. Alterman, R. (2012). Land use regulations and property values: The'Windfalls Capture'idea revisited. Chapter in:'The Oxford Handbook of Urban Economics and Planning'(Nancy Brooks, Kieran Donaghy, and Gerrit-Jan Knaap, eds.) pp, 755- 786. Chau, K. W., & Chin, T. L. (2003). A critical review of literature on the hedonic price model. International Journal for Housing Science and Its Applications, 27(2), 145- 165. Chin, H. C., & Foong, K. W. (2006). Influence of school accessibility on housing values. Journal of urban planning and development, 132(3), 120-129. Camins-Esakov, J., & Vandegrift, D. (2018). Impact of a light rail extension on residential property values. Research in Transportation Economics, 67, 11-18. Debrezion, G., Pels, E., & Rietveld, P. (2007). The impact of railway stations on residential and commercial property value: a meta-analysis. The journal of real estate finance and economics, 35(2), 161-180. Dziauddin, M. F., & Idris, Z. (2018). Assessing the relative importance of structural and locational effects on residential property values in Metropolitan Kuala Lumpur. Pacific Rim Property Research Journal, 24(1), 49-70. Gutiérrez, J. (2001). Location, economic potential and daily accessibility: an analysis of the accessibility impact of the high-speed line Madrid–Barcelona–French border. Journal of transport geography, 9(4), 229-242. Hair.J, Black.W, Babin.B, Anderson.R (2010), Multivariate Data Analysis 7th, Prentice-Hall. Hansen, W. G. (1959). How accessibility shapes land use. Journal of the American Institute of planners, 25(2), 73-76.
ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa 233 Henneberry, J. (1998). Transport investment and house prices. Journal of Property Valuation and Investment. Higgins, C. D., & Kanaroglou, P. S. (2015). 40 Years of Modelling Rail Transit’s Land Value Uplift in North America: Diverse Methods, Differentiated Outcomes, Debatable Assumptions, and Future Directions (No. 15-4103). Hurd, R. M. (1903). Principles of city land values. Record and guide, New Yok. Jochimsen, R. (1966). Theorie der Infrastrucktur: Grundlagen der marktwirtschaftlichen Entwicklung. Mohr Siebeck. Knight, R. L., & Trygg, L. L. (1977). Evidence of land use impacts of rapid transit systems. Transportation, 6(3), 231-247. Koster, H. R., & Rouwendal, J. (2012). The impact of mixed land use on residential property values. Journal of Regional Science, 52(5), 733-761. Ma, L., Kent, J. L., & Mulley, C. (2018). Transport disadvantage, social exclusion, and subjective well-being. Journal of transport and land use, 11(1), 31-47. Mulley, C., Ma, L., Clifton, G., Yen, B., & Burke, M. (2016). Residential property value impacts of proximity to transport infrastructure: An investigation of bus rapid transit and heavy rail networks in Brisbane, Australia. Journal of Transport Geography, 54, 41-52. Nguyễn Thanh Lân (2018), ‘Some factors affecting land value uplift: a review of the literature’, Conference Proceedings, The first International Conference on Contemporary Issues in Economics, Management and Business (1st CIEMB), NEU and ANU, ISBN: 978-604-65-3728-1', Hanoi, Vietnam, pp.184 - 204. Nguyễn Thanh Lân (2021), Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội. Páez, A., Scott, D. M., & Morency, C. (2012). Measuring accessibility: positive and normative implementations of various accessibility indicators. Journal of Transport Geography, 25, 141-153. Parker, E. B., & Campbell, J. L. (1998). Measuring access to primary medical care: some examples of the use of geographical information systems. Health & Place, 4(2), 183- 193. Poku-Boansi, M., & Adarkwa, K. K. (2016). Determinants of residential location in the Adenta Municipality, Ghana. GeoJournal, 81(5), 779-791. Ratcliff, R. U. (1949). Urban land economics. McGraw-Hill Book Company, New York. Saxe, S., & Miller, E. (2016). Transit and Land Value Uplift: An Introduction, Retrieved from Toronto: University of Toronto Transportation Research Institute.: http://uttri. utoronto. ca/files/2017/10/16-02-04-02-Transit-and-Land-Value-Uplift-An- Introduction.pdf.
234 ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa Song, Y., & Knaap, G. J. (2004). Measuring the effects of mixed land uses on housing values. Regional Science and Urban Economics, 34(6), 663-680. Yao, Y., Zhang, J., Hong, Y., Liang, H., & He, J. (2018). Mapping fine‐scale urban housing prices by fusing remotely sensed imagery and social media data. Transactions in GIS, 22(2), 561-581.
ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa 235 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Kết quả kiểm định thang đo các biến do ảnh hưởng của CSHT xã hội Trung bình Phương sai Cronbach’s Tương quan Biến quan sát thang đo nếu thang đo nếu Alpha nếu loại biến tổng loại biến loại biến biến Cronbach’s Alpha XH-TIEPCAN = 0.729 XH-TIEPCAN1 15.09 4.545 0.484 0.684 XH-TIEPCAN2 15.35 4.305 0.609 0.637 XH-TIEPCAN3 15.35 4.132 0.601 0.636 XH-TIEPCAN4 15.34 4.844 0.399 0.719 XH-TIEPCAN5 14.99 4.711 0.371 0.730 Cronbach’s Alpha XH-THAYDOISDD = 0.842 XH- THAYDOISDD1 12.33 3.389 0.697 0.791 XH- THAYDOISDD2 12.21 3.423 0.731 0.775 XH- THAYDOISDD3 12.21 3.364 0.750 0.766 XH- THAYDOISDD4 12.30 4.014 0.533 0.857 Cronbach’s Alpha XH-COHOI = 0.738 XH-COHOI1 11.13 2.882 0.500 0.695 XH-COHOI2 11.20 2.649 0.561 0.660 XH-COHOI3 11.36 2.637 0.571 0.654 XH-COHOI4 11.34 2.742 0.488 0.703 Cronbach’s Alpha XH-GIADAT = 0.859 XH-GIADAT1 8.01 1.879 0.709 0.829 XH-GIADAT2 7.84 2.103 0.730 0.811 XH-GIADAT3 7.91 1.832 0.771 0.767
236 ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa Phụ lục 2: Kết quả kiểm định thang đo các biến do ảnh hưởng của CSHT kỹ thuật Trung bình Tương Cronbach’s Biến quan sát thang đo nếu Phương sai thang quan biến Alpha nếu loại loại biến đo nếu loại biến tổng biến Cronbach’s Alpha KT-TIEPCAN = 0.729 KT-TIEPCAN1 24.61 9.102 0.541 0.812 KT-TIEPCAN2 24.59 9.199 0.606 0.799 KT-TIEPCAN3 24.73 9.729 0.569 0.806 KT-TIEPCAN4 24.53 9.389 0.610 0.799 KT-TIEPCAN5 24.27 9.400 0.550 0.809 KT-TIEPCAN6 24.67 9.683 0.542 0.810 KT-TIEPCAN7 24.12 9.195 0.608 0.799 Cronbach’s Alpha KT-THAYDOISDD = 0.859 KT-THAYDOISDD1 8.56 1.830 0.701 0.832 KT-THAYDOISDD2 8.45 1.747 0.749 0.787 KT-THAYDOISDD3 8.48 1.711 0.750 0.786 Cronbach’s Alpha KT-COHOI = 0.778 KT-COHOI1 8.35 1.594 0.594 0.723 KT-COHOI2 8.46 1.450 0.657 0.653 KT-COHOI3 8.24 1.489 0.596 0.723 Cronbach’s Alpha KT-GIADAT= 0.829 KT-GIADAT1 8.56 1.792 0.628 0.820 KT-GIADAT2 8.40 1.576 0.714 0.736