Quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:16

Thêm vào BST

Báo xấu

23
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của nghiên cứu này tập trung làm rõ khung lý thuyết quản lý tài chính đất đai; đánh giá, phân tích thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh bao gồm kết quả đạt được và nhữnh hạn chế trong quản lý giá đất, các nguồn thu từ đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2020. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TS Nguyễn Đình Thái* TÓM TẮT Mục tiêu của nghiên cứu này tập trung làm rõ khung lý thuyết quản lý tài chính đất đai; đánh giá, phân tích thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh bao gồm kết quả đạt được và nhữnh hạn chế trong quản lý giá đất, các nguồn thu từ đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2020. Dựa vào những phân tích và kết quả nghiên cứu, bài viết đề xuất giải pháp tăng cường hiệu quả về quản lý tài chính đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới. Từ khóa: Đất đai; giá đất, quản lý tài chính đất đai, Thành phố Hồ Chí Minh. 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt để con người sản xuất ra của cải vật chất. Trong nền kinh tế thị trường, vai trò của đất đai được xác định lại cho phù hợp với giá trị vốn có của nó. Mỗi quốc gia xác lập quyền sở hữu và quản lý đất đai bằng nhiều phương thức khác nhau. Ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Muốn quản lý đất đai có hiệu quả trong nền kinh tế thị trường thì Nhà nước phải thay đổi phương thức quản lý; không chỉ sử dụng các biện pháp hành chính mà còn sử dụng ngày càng nhiều các biện pháp kinh tế để quản lý đất đai. Nhìn nhận đất đai dưới khía cạnh tài sản quốc gia, nguồn nhân lực quan trọng để phát triển đất nước thì tất yếu phải đặt ra vấn đề quản lý tài chính về đất đai và giá đất. Hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực tài chính về đất đai bao gồm quản lý giá đất và quản lý các nguồn thu ngân sách từ đất đai. Thành phố Hồ Chí Minh là đô đặc biệt, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh do đó làm cho đất đai trở nên có giá trị và giá trị sử dụng cao. Trong những năm qua, hoạt động quản lý tài chính về đất đai được chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh quan tâm thực hiện quyết liệt. Trong đó, hoạt động quản lý giá đất và nguồn thu từ đất đai được tăng cường. Tuy nhiên, trong những năm gần đây thị trường bất động sản bắt đầu tăng giá làm cho hoạt động quản lý giá đất và nguồn thu từ đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nảy sinh những vấn đề cần tăng cường các giải pháp quản lý. Học viện Chính trị khu vực II. * 12 -
2. Cơ sở lý thuyết quản lý tài chính đất đai Hoạt động quản lý đất đai được pháp luật quy định bởi Luật Đất đai, các nghị định của Chính phủ và Quyết định của UBND cấp tỉnh. Nội dung và khung lý thuyết quản lý đất đai đề cập đến nhiều vấn đề, nhiều khía cạnh, trong đó có hoạt động quản lý tài chính về đất đai. Ở Việt Nam, để quản lý đất đai là nguồn lực quan trọng cùa quốc gia một cách hiệu quả, công bằng, minh bạch thì Nhà nước quyết định giá đất và quyết định chính sách tài chính về đất đai (Luật Đất đai, 2013). Các nghiên cứu hoạt động quản lý tài chính về đất đai hầu hết dựa trên khung quy định của pháp luật về đất đai. Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), quản lý tài chính luôn là nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai vì nó là quản lý các nguồn tài chính trực tiếp liên quan đến đất đai nhưng lúc đầu chỉ đơn thuần là quản lý thuế đất. Chính vì thế, trong lịch sử phát triển ở nước ta đã có lúc ngành quản lý đất đai nằm trong Bộ Tài chính. Đến khi Luật Đất đai 1993 quy định quyền sử dụng đất có giá trị, mọi hoạt động giao dịch về đất đai như: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục lịch sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thu thuế khi chuyển quyền sử dụng đất... đều dựa trên cơ sở giá trị của quyền sử dụng đất thì quản lý tài chính đất không chỉ đơn thuần là quản lý thuế đất mà là quản lý tất cả những gì thuộc lĩnh vực tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai. Như vậy, nội dung này đã được đề cập đến từ lâu nhưng chưa nằm trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai mà nằm trong các văn bản quy phạm pháp luật về tài chính. Đến nay, khi ban hành Luật Đất đai 2003, 2013, Nhà nước đưa vào hệ thống pháp luật đất đai những quy phạm pháp luật quy định về tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai để quản lý. Vì vậy, quản lý tài chính về đất đai trở thành một trong các nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Quản lý tài chính về đất đai bao gồm quản lý giá đất và quản lý các nguồn thu ngân sách từ đất đai. i) Quản lý giá đất Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật Đất đai, 2013). Mục đích của việc xác định giá đất là sử dụng làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê. Đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ - 13
phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo qui định của pháp luật. ii) Quản lý các nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai Các khoản thu từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; tiền cho thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai (Điều 107 Luật Đất đai 2013). Ngoài Luật Đất đai năm 2013, Điều 22 nội dung quản lý nhà nước về đất đai có 15 khoản, trong đó Khoản 10 quy định quản lý tài chính về đất đai và giá đất. Nghị định Chính phủ điều chỉnh, quản lý tài chính đất đai và giá đất được cụ thể hoá ở Nghị định số 96/2019/ NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 12 năm 2019 Quy định về khung giá đất. Theo đó, Điều 3 Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định thành hai nhóm khung giá đất: Nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp. Trong đó, mỗi nhóm đất sẽ có những loạt đất khác nhau ứng theo khung giá được quy định. Quy định cụ thể về giá đất Chính phủ có Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về giá đất và Bộ Tài nguyên và Môi trường có Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Bảng 1. Khung giá đất tại đô thị vùng Đông Nam Bộ ĐVT: Nghìn đồng/m2 STT Loại đô thị Giá tối thiểu Giá tối đa 1 Đặc biệt 1.500,0 162.000,0 2 I 1.000,0 76.000,0 3 II 800,0 50.000,0 4 III 400,0 40.000,0 5 IV 300,0 30.000,0 6 V 120,0 25.000,0 Nguồn: Nghị định số 96/2019/NĐ-CP 14 -
3. Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu chủ yếu sử dụng số liệu thứ cấp được thu thập từ các nguồn tài liệu liên quan, số liệu từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh, Cục Niên giám Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh, các báo cáo của UBND Thành phố Hồ Chí Minh. Thông tin, số liệu thứ cấp thu nhập nhằm sử dụng để hình thành khung lý thuyết nghiên cứu, làm rõ các khái niệm, lý luận, chính sách quản lý liên quan quản lý tài chính về đất đai. Thời gian nghiên cứu về quản lý tài chính đất đai ở Thành phố Hồ Chí Minh được giới hạn trong giai đoạn 2015 – 2020 và có tham chiếu so sánh những năm tiếp theo. Về nội dung, nghiên cứu tập trung luận giải và phân tích thực tiễn quản lý tài chính đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ở trên phương diện: Hoạt động quản lý giá đất và hoạt động quản lý các nguồn thu tài chính từ đất đai. Phương pháp được sử dụng là: phân tích, tổng hợp; so sánh; phương pháp mô hình hoá các số liệu để lý giải và phân tích những vấn đề thực trạng quản lý tài chính đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. 4. Kết quả và thảo luận 4.1. Một số kết quả quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 4.1.1. Hoạt động quản lý giá đất Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất của cả nước, một trung tâm lớn về kinh tế, văn hoá, khoa học, công nghệ, đầu mối giao lưu quốc tế quan trọng. Thành phố Hồ Chí Minh có vai trò đặc biệt và ảnh hưởng trực tiếp đến Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước, những năm qua nền kinh tế của Thành phố đã phát triển với tốc độ tăng trưởng cao, thu hút mạnh mẽ đầu tư trong nước và nước ngoài. Một trong những yếu tố tự nhiên quan trọng để Thành phố Hồ Chí Minh có được vị thế đó là nhờ vào vị trí địa lý và đất đai. Vị trí địa lý, đất đai thúc đẩy sự phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh nhưng đồng thời sự phát triển nhanh về kinh tế – xã hội ở đây cũng góp phần làm cho giá trị sử dụng đất và nguồn thu từ đất đai tăng lên. Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai trong chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, Thành phố Hồ Chí Minh đặc biệt quan tâm đến hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý tài chính về đất đai và giá đất nói riêng. Bởi đây là một trong những nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương. i) Về xây dựng bảng giá đất Căn cứ quy định của pháp luật và chỉ đạo, hướng dẫn của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ khi có Luật đất đai năm 2013, nhất là các Nghị định hướng dẫn của - 15
Chính phủ, Thông tư của Bộ về khung giá đất và giá đất, Thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai công tác điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; khảo sát mức chi phí, thu nhập từ đất phục vụ việc xây dựng bảng giá đất của địa phương; Thành phố đã triển khai xây dựng Bảng giá đất ban hành và công bố công khai vào ngày 01/01 hằng năm theo đúng quy định của pháp luật về đất đai. Trên cơ sở đó, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về tình hình và kết quả xây dựng bảng giá đất của từng năm. Hiện nay, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh tại Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND; áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019; đồng thời thay thế Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND Thành phố về ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Trong quá trình áp dụng, có một số tuyến đường, đoạn đường mới được đặt tên nên Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành Quyết định số 30/2017/QĐUBND ngày 22/7/2017 cập nhật, bổ sung giá đất các tuyến đường mới. Bảng giá đất này cũng là căn cứ để xác định giá cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Giai đoạn năm 2020 – 2024, Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020, thay thế Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014. Có thể khẳng định, Bảng giá đất đã ban hành đúng trình tự, quy định của của Luật Đất đai; sát với Khung giá đất giá đất do Chính phủ ban hành; được xây dựng với sự đóng góp ý kiến và thống nhất cao của các đối tượng có liên quan, đảm bảo sự công khai, dân chủ và được Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua. Trong thực tiễn áp dụng, Bảng giá đất đã đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư, thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển và đảm bảo phù hợp trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp (Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2020). Thực tế giá các loại đất trong Bảng giá đất của Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 – 2020, cơ bản phù hợp với giá đất thị trường và có điều chỉnh tăng giá đất tại một số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời điều chỉnh giảm giá đất tại một số vị trí, tuyến đường, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường tại địa phương. ii) Về hệ số điều chỉnh giá đất Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành các quyết định quy định về hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm như: Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 7 năm 2015; 16 -
Quyết định số 09/2016/QĐ-UBND ngày 25 tháng 3 năm 2016; Quyết định số 19/2017/ QĐ-UBND ngày 23 tháng 3 năm 2017; Quyết định số 09/2018/QĐ-UBND ngày 15 tháng 3 năm 2018; Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 01 tháng 8 năm 2019; Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020. Theo đó, các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng thì Cục Thuế Thành phố xác định nghĩa vụ tài chính và các khoản thu liên quan đến đất đai cho ngân sách Thành phố (Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2021). iii) Xử lý giá đất giáp ranh Về giáp ranh địa giới hành chính các tỉnh lân cận: Năm 2014, khi triển khai xây dựng Bảng giá đất theo Luật Đất đai, các sở, ngành của Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức họp với các sở, ngành của 02 tỉnh lân cận là Đồng Nai và Long An để cân đối, điều chỉnh giá đất của những tuyến đường giao thông đi qua 02 tỉnh giáp ranh theo tiêu chí không chênh lệch quá 30% giữa 02 địa phương theo đúng quy định tại Khoản 2 Điều 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất. Tuy nhiên, do tiêu thức phân vùng, phân loại, phân vị trí đất để xác định giá đất tại các tỉnh không giống nhau và có sự khác biệt về hạ tầng giao thông, các công trình công cộng, do đó, giá đất thị trường tại khu vực giáp ranh, nằm ngoài các tuyến đường giữa các tỉnh là không giống nhau. Về giáp ranh trên cùng địa bàn Thành phố: Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ đạo các Sở, ngành liên quan cùng Ủy ban nhân dân các quận, huyện nơi có các tuyến đường giao thông đi qua, từ đó cân đối điều chỉnh giá đất các tuyến giao nhau theo nguyên tắc mức chênh lệch không quá 30% (Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2021). iv) Về giá đất cụ thể Trên cơ sở quy định của pháp luật về định giá đất cụ thể, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể tại các quận, huyện, phường, xã, tuyến đường cụ thể. Về giá đất để tính bồi thường: Từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến nay, Ủy ban nhân dân Thành phố đã phê duyệt 574 quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nhằm rút ngắn thời gian bàn giao mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư công, Ủy ban nhân dân Thành phố đã kiến nghị Chính phủ cho phép áp dụng thí điểm cơ chế, quy - 17
trình đặc thù để rút ngắn thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và đã được Chính phủ chấp ban hành Nghị quyết số 27/NQ-CP ngày 09 tháng 3 năm 2020. Theo đó, Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành Quyết định số 10/2021/QĐ-UBND ngày 04 tháng 5 năm 2021 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn Thành phố. Về giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính: Ủy ban nhân dân Thành phố đã phê duyệt 261 quyết định về phương án giá đất theo giá thị trường, làm căn cứ xác định các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai, với tổng số tiền thu nộp ngân sách là 177.484 tỷ đồng (Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2021). Trong những năm qua, việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện. Giá đất cụ thể được xác định cơ bản phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất thu hồi. v) Các cơ quan định giá đất Thành phố Hồ Chí Minh chú trọng đến công tác định giá đất. Do đó, Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành Quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố và Quy chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố. Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức việc xác định giá đất, gửi Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố có ý kiến thẩm định trước khi trình Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt. Ngoài ra, ở Thành phố Hồ Chí Minh, hệ thống cơ quan định giá đất tư nhân cũng khá phát triển. Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá và thẩm định giá, hàng năm Bộ Tài chính đều có Thông báo Danh sách các doanh nghiệp thẩm định về giá đủ điều kiện hành nghề. Hiện nay, cả nước có 330 doanh nghiệp hoạt động thẩm định về giá, trong đó có khoảng 200 doanh nghiệp có trụ sở và Chi nhánh hoạt động trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, có khoảng 18 đơn vị có kỹ năng tốt trong thực hiện tư vấn giá đất cụ thể (Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2021). Như vậy, cách hoạt động quản lý giá đất của Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện đúng quy định của pháp luật đât đai, tạo môi trường pháp lý, cơ chế quản lý để người dân và doanh nghiệp thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh, nhất là kinh doanh bất động sản. 18 -
4.1.2. Hoạt động quản lý các khoản thu tài chính từ đất đai Thực hiện quy định của pháp luật về đất đai trong các khoản thu từ đất đai, Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện đầy đủ và đúng quy định của pháp luật về các khoản thu được nêu trên. Nguồn thu này chủ yếu từ nhà đất, bán đất, chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất. Thành phố Hồ Chí Minh đã tập trung đẩy nhanh việc đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời giao đất và thu tiền sử dụng đất phát sinh. Kết quả thu ngân sách từ đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh tăng qua các năm. Từ giai đoạn 2014 – 2020 nguồn thu từ đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh là 177.484 tỷ đồng. Trong đó, tiền sử dụng đất: 98.314 tỷ đồng; Tiền thuê đất: 29.863 tỷ đồng; Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: 2.061 tỷ đồng; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: 21.063 tỷ đồng; Phí, lệ phí: 26.180 tỷ đồng (Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh, 2021). ĐVT: Tỷ đồng 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Biểu đồ 1. Thu ngân sách từ đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2014 – 2020 Nguồn: Tổng hợp từ Niên giám Thống kê và Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh Theo biểu đồ 1 được mô tả thì nguồn thu từ đất đai cụ thể qua các năm: Năm 2014: 10.972 tỷ đồng; Năm 2015: 23.277 tỷ đồng; Năm 2016: 26.113 tỷ đồng; Năm 2017: 34.808 tỷ đồng; Năm 2018: 30.449; Năm 2019: 30.199 tỷ đồng; Năm 2020: 21.665 tỷ đồng. Sự tăng trưởng của Thành phố trong những năm qua có sự đóng góp quan trọng từ nguồn nghĩa vụ tài chính đất đai, số thu từ ngân sách với các khoản thu từ đất giai đoạn năm 2014-2020 bình quân đạt 25.355 tỷ đồng/năm, đặc biệt nguồn thu ngân sách từ đất kể từ năm 2015 đến nay (thực hiện theo Luật Đất đai 2013), tăng khá cao so với nguồn thu ngân sách từ đất kể từ năm 2014 trở về trước đây (tăng trên 100%); Tổng số thu liên quan đến đất đai chiếm từ 5-7% tổng thu ngân sách địa phương. - 19
Bảng 2. Cơ cấu thu về nhà, đất của Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 – 2020 ĐVT: Tỷ đồng STT Danh mục thu 2018 2019 2020 1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 329 234 -8,283 2 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 365,206 417,894 409,377 3 Thu tiền sử dụng đất 16,493,059 14,650,403 7,587,692 4 Tiền cho thuê đất, thuê mặt nước 4,571,579 6,031,692 4,957,839 Tiền cho thuê và tiền bán nhà thuộc sở 5 348,344 249,827 268,058 hữu nhà nước 6 Tổng thu 21,778,517 21,350,050 13,214,683 Nguồn: Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh Trong cơ cấu thu từ các loại đất thì đất nông nghiệp có tỷ lệ thu thấp nhất. Nguồn thu chủ yếu là từ tiền sử dụng đất, sau đó là tiền cho thuê đất, đất phi nông nghiệp và nguồn thu từ việc cho thuê, bán tài sản thuộc sở hữu nhà nước (xem bảng 2). Cơ cấu thu có tăng dần qua các năm, tuy nhiên, trong năm 2020, số này giảm đáng kể do đại dịch covid 19, và dự kiến nguồn thu này trong năm 2021 vẫn giảm, mặc dù trong 6 tháng đầu năm theo báo cáo kinh doanh của các công ty kinh doanh bất động sản có lợi nhuận khủng. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn thu từ đất về lâu dài vẫn chưa thực sự bền vững, hầu như nguồn thu từ khai thác quỹ đất chủ yếu dự vào tiền sử dụng đất chiếm đến 74%, nhưng nguồn thu này chỉ được thu một lần khi giao đất và sẽ giảm dần khi diện tích đất giao giao và cho thuê giảm đi (Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh, 2021). Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, trung tâm kinh tế, thương mại của khu vực phía Nam và cả nước, nhất là có vị trị địa lý thuận lợi, đắc địa, nhưng nguồn thu từ đất đai so với tiềm năng chưa chưa lớn trong cơ cấu thu ngân sách. Điều này do nhiều nguyên nhân, song chủ yếu là từ chính sách thu, cách tính thuế thu từ đất đai. Theo biểu đồ 2, chúng ta thấy nguồn thu từ đất đai trong giai đoạn 2016 – 2020 của Thành phố Hồ Chí Minh là thấp so với cơ cấu các nguồn thu khác; đồng thời là quá thấp so với tiềm năng đất đai và sự phát triển của Thành phố. 20 -
ĐVT: Tỷ đồng 500 400 300 200 100 0 2016 2017 2018 2019 2020 Tổng Nhà, đất Biểu đồ 2. So sánh tổng thu từ nhà, đất với tổng thu ngân sách của Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 - 2020 Nguồn: Niên giám Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh và Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh Thực nguồn thu và cơ cấu nguồn thu từ đất đai so với tổng thu ngân sách của Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, mặc dù nguồn thu đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh so với số liệu được công bố thì nhiều người cho rằng là khá lớn. Tuy nhiên, thực tế tiềm năng đất đai và nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chí Minh còn lớn hơn nhiều so với hiện nay. Điều này đăng đặt ra nhiều vấn đề chính sách liên quan đến đất đai cần được tháo gỡ, đổi mới để vừa khai thác hết tiềm năng, vừa tăng thu cho ngân sách. 4.2. Một số bất cập trong quản lý tài chính về đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh Mặc dù là địa phương đi đầu trong cả nước trong việc thực hiện quản lý tài chính về đất đai. Tuy nhiên, cùng với cả nước, hoạt động quản lý tài chính về đất đai, mà cụ thể là hoạt động quản lý giá đất và các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay còn bộc lộ những bất cập, hạn chế cần được khắc phục. Thứ nhất, trong công tác định giá đất, thời gian thực hiện việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn kéo dài, chưa đáp ứng kịp yêu cầu về tiến độ để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn phức tạp. Việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ cho công tác xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do người cung cấp thông tin về giá đất (người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) không ký vào Phiếu điều tra để xác nhận thông tin về giá đất đã cung cấp. Nguyên nhân của tình trạng trên là do: Quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định - 21
giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn của các địa phương như thiếu thông tin giá đất thị trường, đội ngũ tư vấn định giá đất chưa đủ để đáp ứng yêu cầu của công tác định giá. Công tác chỉ đạo thực hiện tại một số quận, huyện chưa thực sự sát sao, quyết liệt. Ngoài ra, theo quy định, Bảng giá đất cấp tỉnh được xây dựng và ban hành áp dụng trong 5 năm; Bảng giá phải đảm bảo trong khung giá đất do Chính phủ quy định. Tuy nhiên, khung giá các loại đất tại đô thị loại đặc biệt thuộc vùng Đông Nam bộ được quy định tại Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ khá thấp so với giá đất được giao dịch trên thị trường (chiếm khoảng 20%), hàng năm có ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, nhưng hệ số này cũng chưa thể điều chỉnh được giá đất theo thực tế, gây khó khăn cho công tác định giá đất cụ thể. Giá đất giáp ranh với các tỉnh lân cận mặc dù đã có sự thống nhất về mức giá nhưng thực tế mới chỉ xử lý được một phần về chênh lệch mức giá đất tại các vị trí khu vực giáp ranh. Nguyên nhân là do tiêu thức phân vùng, phân loại, phân vị trí đất để xác định giá đất tại các tỉnh không giống nhau và có sự khác biệt về hạ tầng giao thông, công trình công cộng làm giá đất thị trường tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có sự chênh lệch khá lớn (Sở Tài nguyên và Môi trường, 2021). Thứ hai, sự chênh lệch đáng kể giữa bảng giá đất của UBND Thành phố Hồ Chí Minh và giá đất trên thị trường đang thất thu cho ngân sách nhà nước đối với nguồn thu từ thuế, phí, lệ phí có liên quan tới đất đai. Trong hoàn cảnh của Việt Nam hiện nay, không thể tìm đâu ra chứng cứ về giá đất trên thị trường vì tất cả các hợp đồng chuyển nhượng đất đai đều ghi giá thấp hơn bảng giá của UBND Thành phố quy định với mục đích trốn thuế. Đây là một khó khăn lớn đối với việc áp dụng phương pháp so sánh giá thị trường để định giá đất. Thực tế trong những năm gần đây cho thấy sự chênh lệch này. Chưa kể người chuyển chuyển sử dụng đất kê khai chưa đúng giá trị đất để giảm mức đóng thuế trước bạ và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Những cơn sốt đất trên địa bàn Quận 2, Quận 9 (cũ), huyện Bình Chánh... cuối năm 2016 đầu năm 2017, 2018 cho thấy rõ điều đó. Bảng 3. Giá đất Thành phố Hồ Chí Minh theo thị trường tháng 8/2021 Đơn vị tính: Triệu đồng/m2 STT Quận Giá trung bình 1 Quận 1 403 2 Quận 2 (cũ) 113 3 Quận 3 254 4 Quận 4 79,7 22 -
STT Quận Giá trung bình 5 Quận 5 245 6 Quận 6 112 7 Quận 7 96,8 8 Quận 8 84,7 9 Quận 9 (cũ) 64,2 10 Quận 10 206 11 Quận 11 153 12 Quận 12 55,4 13 Quận Bình Tân 75,5 14 Quận Bình Thạnh 130 15 Quận Gò Vấp 100 16 Quận Phú Nhuận 180 17 Quận Tân Bình 139 18 Quận Tân Phú 98,1 19 Quận Thủ Đức (cũ) 73,3 20 Huyện Bình Chánh 21,8 21 Huyện Cần Giờ 16,1 22 Huyện Củ Chi 10 23 Huyện Hóc Môn 25,1 24 Huyện Nhà Bè 56,7 Nguồn: mogi.vn Thứ ba, quy định của pháp luật về giá đất để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất, tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước phải xác định phù hợp với thị trường mới chỉ mang tính nguyên tắc, chưa có quy định chi tiết và thống nhất về trình tự, thủ tục triển khai. Hiện nay, Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện theo phương thức trưng cầu dịch vụ định giá đất trên thị trường, sau đó chuyển cho Sở Tài chính chủ trì thẩm định để trình Ủy ban nhân dân thành phố quyết định. Tuy nhiên, cơ chế này vẫn chứa đựng một nguy cơ tham nhũng rất cao và là nguyên nhân dẫn tới tình trạng khiếu kiện của người bị thu hồi đất ngày càng nhiều, giải quyết rất khó khăn. Thứ tư, về giá đất bồi thường khi thu hồi đất ở cho người bị thu hồi đất. Hiện nay, đa số các trường hợp tính giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, đặc biệt ở các khu vực đô - 23
thị khi thu hồi đất phục vụ các dự án xây dựng đô thị mới, chỉnh trang đô thị. Giá đất do UBND Thành phố Hồ Chí Minh công bố chỉ bằng khoảng 40-50% giá thị trường. Với mức giá này dẫn đến sự thiếu đồng tình, ủng hộ của người dân bị thu hồi đất. Đồng thời, dẫn đến tình trạng khiếu kiện, khiếu nại, tố cáo, làm chậm tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài ra, có một thực tế đáng quan tâm là, giá bồi thường đất đối với các dự án 100% kinh phí của Nhà nước thường cao hơn các dự án có sự tham gia của nhà đầu tư. Thứ năm, cách tính thuế và các khoản nộp về đất đai rất phức tạp, chưa minh bạch. Việc chống thất thu các khoản phí, lệ phí chưa hiệu quả. Hiện nay nhiều khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh cần được thu nhưng chưa được phép thu do chưa có cơ chế chính sách phù hợp. Bở vì đặc thù của Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn, đặc biệt. Do đó các hoạt động quản lý đất đai cũng cần có cơ chế phù hợp hơn để tăng tu ngân sách trên địa bàn, lập lại trật tự thị trường nhà đất. 4. Giải pháp tăng cường quản lý tài chính về đất đai và giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Để tăng cường công tác quản lý tài chính về đất đai trên đại bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Trong đó chú trọng các giải pháp sau đây: Một là, cần học tập kinh nghiệm quốc tế trong định giá đất tài sản gắn liền với đất để quản lý đất đai có hiệu quả. Ở các nước công nghiệp phát triển, hệ thống quản lý giá đất được xây dựng trên cơ sở dịch vụ định giá đất đai và tài sản chất lượng cao. Đây là phương thức quản lý đặc thù đối với những nghề nghiệp đòi hỏi chuyên môn sâu, đạo đức nghề nghiệp trong sáng, phục vụ trực tiếp cho thực thi luật pháp đất đai. Quản lý về định giá bất động sản cũng tương tự như quản lý đối với các nghề nghiệp chuyên môn khác như đăng ký, công chứng, đo đạc, quy hoạch, v.v... Việc quản lý các nghề nghiệp chuyên sâu như vậy dựa vào cộng đồng những người làm nghề đã được cấp phép hành nghề (gọi là hiệp hội nghề nghiệp) và các chuyên gia có uy tín để thẩm định về chuyên môn và đạo đức. Các nước công nghiệp phát triển có một khung pháp luật lâu đời đối với hành nghề cung cấp dịch vụ định giá. Mọi công dân cũng có trình độ dân trí cao, hiểu biết pháp luật và tự giác thực thi pháp luật. Hai là, hoàn thiện hệ thống quản lý giá đất. Việc hoàn thiện hệ thống quản lý giá đất cần tập trung các giải pháp nhằm mục tiêu: (i) nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn từ đất đai, (ii) bảo đảm tính khách quan trong quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giá đất, (iii) định giá đất trong mọi trường hợp phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Ba là, cần hình thành Hiệp hội định giá bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh. Hiệp hội này hoạt động động độc lập so với cơ quan chính quyền, dựa trên những nguyên 24 -
tắc, tiêu chuẩn, chức năng nhiệm vụ riêng. Cần xây dựng Hiệp hội là cộng đồng của những người hành nghề định giá bất động sản có chức năng thẩm định về chuyên môn và đạo đức của hoạt động hành nghề. Hệ thống quyết định về giá bất động sản có tính độc lập tương đối với hệ thống hành chính, thường dưới dạng một Hội đồng gồm các chuyên gia định giá có uy tín với sự tham gia của chính quyền hoặc do một lãnh đạo chính quyền làm Chủ tịch. Hội đồng này được lập theo cấp hành chính và tạo thành hệ thống để quyết định về giá đất đai và tài sản gắn liền, giải quyết các tranh chấp giá bất động sản và các khiếu nại về giá bất động sản đã được quyết định. Bốn là, cần đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai, nhất là trong các khâu thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nộp thuế, phí, lệ phí... liên quan đến đất đai. Trong thời gian qua Thành phố Hồ Chí Minh đã đẩy mạnh cải cách hành chính trong đó có lĩnh vực đất đai, ứng dụng công nghệ thông tin quản lý đất đai, giá đất, quy hoạch, bản đồ địa chính đất đai,... Theo đó, thời gian làm thủ tục của người sử dụng đất trong thực hiện nghĩa vụ tài chính đã được giảm xuống hàng trăm giờ mỗi năm. Cần thực hiện thủ tục hành chính đối với tài chính đất đai được thực hiện theo cơ chế một cửa, đồng thời áp dụng phương pháp xác định tiền sử dụng đất và xác định thời gian trả kết quả cho người sử dụng đất rất rõ ràng, minh bạch, với trách nhiệm cụ thể được quy về cơ quan quản lý nhà nước. Người sử dụng đất chỉ phải một lần đến nộp hồ sơ ban đầu xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất… tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Trong vòng từ 3 đến 5 ngày, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có trách nhiệm thực hiện luân chuyển hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính để thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước. Trong từng trường hợp, nếu ở một công đoạn chậm sẽ ảnh hưởng đến quy trình giải quyết thủ tục, tác động đến quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, người dân thì trách nhiệm cũng được xác định cụ thể tới từng cá nhân, cơ quan xử lý hồ sơ; quy định này được hiểu rằng, nếu làm chậm gây ảnh hưởng đến lợi ích, gây thiệt hại cho doanh nghiệp và người dân thì cá nhân, cơ quan có liên quan phải bồi thường,… Năm là, kiến nghị một số chính sách về đất đai: Theo UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2021), Chính phủ cần xem xét, điều chỉnh bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa để các địa phương có cơ sở xây dựng Bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường tránh thất thu thuế nhà đất đối với các trường hợp áp dụng theo Bảng giá. Bên cạnh đó cần phải sửa các quy định liên quan đến mức thu để bảo đảm phù hợp khi giá đất ban hành sát giá thị trường để bảo đảm việc khuyến khích đầu tư và giảm mức thu của người sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích, bảo đảm nguồn thu ngân sách. Việc bỏ khung giá đất sẽ khắc phục những hệ lụy phát sinh, đồng thời đem lại khá nhiều hiệu quả cho Nhà nước và xã hội: - 25
– Giao dịch nhà, đất sẽ thể hiện giá trị thực sẽ làm tăng tính minh bạch, thuận tiện cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất làm cơ sở rất quan trọng cho công tác xác định giá đất (phục vụ thu ngân sách, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, định giá phục vụ thế chấp, định giá theo yêu cầu của các cơ quan bảo vệ pháp luật,...); tạo thuận lợi cho việc xây dựng bảng giá đất, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước; – Hạn chế tối đa tranh chấp, kiện tụng phát sinh do tình trạng “giá trong”, “giá ngoài” khi giao dịch nhà, đất; Tăng tính an toàn trong hoạt động tín dụng khi xác định giá trị quyền sử dụng đất để nhận thế chấp; Đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng đồng thời hạn chế khiếu nại về giá đất bồi thường; Đẩy nhanh tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giúp sớm đưa đất vào khai thác; Nâng cao ý thức của người sử dụng đất (sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả); Hạn chế tối đa tình trạng lợi dụng Bảng giá đất thấp để “lách” luật. Tuy nhiên, đồng thời với việc này thì nhất thiết phải xây dựng lại mức thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai cho phù hợp. Đồng thời, hướng đến quy định về việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất (không phân biệt trường hợp trên 30 tỷ hay dưới 30 tỷ) và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo tính chặt chẽ và thống nhất trong việc tính toán, xác định giá đất; hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất bảo đảm khách quan, minh bạch, phù hợp với giá trị trường, giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm từ các yếu tố lợi thế trong đó có lợi thế về vị trí địa lý, lợi thế quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng. TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2002). Nghị định số Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất. Chính phủ (2014). Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, ban hành ngày 15/05/2014. Chính phủ (2014). Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, ban hành ngày 14/11/2014. Quốc hội (2012). Luật số 45/2013/QH13 về Luật Đất đai năm 2013, ban hành ngày 29/11/2013. Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2016). Quyết định số 09/2016/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về hệ sống điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2016). Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh Ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ 26 -
Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019, ban hành ngày 31/12/2014. Đặng Hùng Võ (2018). Phân cấp quyền của Nhà nước đối với đất đai, quản lý đất đai và việc giám sát – Đánh giá cần thiết ở Việt Nam. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007). Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai. Nhà xuất bản Nông nghiệp. UBND Thành Phố Hồ Chí Minh (2021). Báo cáo tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2013 đề xuất sửa đổi, bổ sung (dự thảo). - 27